Weerbaarheidsanalyse binnenstad Nijmegen. Gemeente Nijmegen Concept

Weerbaarheidsanalyse binnenstad Nijmegen Gemeente Nijmegen Concept

Weerbaarheidsanalyse binnenstad Nijmegen Gemeente Nijmegen Concept

Rapportnummer:

205X00492.071483_2

Datum:

24 oktober 2012

Contactpersoon opdrachtgever: de heer R. Schilder, mevrouw I. Nieskens Projectteam BRO:

Felix Wigman, Nadja Bressers

Trefwoorden:

Nijmegen, binnenstad, weerbaarheidsanalyse

Beknopte inhoud:

Landelijk staan binnensteden onder druk van ontwikkelingen als dalende passantenaantallen, internetverkopen en vergrijzing. BRO heeft een onderzoek uitgevoerd naar de weerbaarheid van de verschillende deelgebieden in de Nijmeegse binnenstad tegen de achtergrond van deze ontwikkelingen.

BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E [email protected]

INLEIDING

De gemeente Nijmegen bezint zich op het toekomstperspectief voor de binnenstad. Het is een sfeervolle historische binnenstad met een grote toeristische aantrekkingskracht, maar bezoekcijfers en bestedingen staan onder druk. Bovendien groeit de concurrentie en zijn er met name in retail vele trends die soms bedreigend zijn, maar vaak ook (onvermoede) kansen bieden. De gemeente wil actief met de binnenstad aan de slag door een nieuwe koers te bepalen. De gemeente realiseert zich dat de vele trends en ontwikkelingen veranderingen teweeg brengen in de binnenstadsfunctie. Het samenspel tussen retail, horeca, dienstverlening, cultuur en leisure is daarbij essentieel. De functies dienen ruimtelijk goed op elkaar aan te sluiten en herkenbaar te zijn voor de consument/gebruiker. Maar ook de samenwerking tussen de exploitanten van de voorzieningen is essentieel om de consument/gebruiker te bedienen. De vraag is welke ambities, structuur en strategie daarbij moet worden gehanteerd. In onderliggend essay zal de toekomstige koers voor de Nijmeegse binnenstad verkend worden. Deze koers vormt de aanzet tot nadere uitwerking en prioritering in het kader van het uitvoerings- en investeringsprogramma voor de binnenstad. Het essay is tot stand gekomen door het uitvoeren van een weerbaarheidsanalyse en het Binnenstadsdebat van 25 juni 2012. In het Binnenstadsdebat zijn de

resultaten van de weerbaarheidsanalyse gepresenteerd en besproken. In het essay worden allereerst de trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op het functioneren van de binnenstad besproken. Vervolgens wordt in vogelvlucht een beeld van de binnenstad van Nijmegen geschetst. Hoe functioneert de binnenstad van Nijmegen wanneer we deze vergelijken met andere binnensteden? De binnenstad zal afgezet worden tegen een benchmark van dertien binnensteden zoals Eindhoven, Haarlem, Breda en Den Bosch. Nadat een beeld is geschetst van het functioneren van de gehele binnenstad, zoomen we in op de deelgebieden. Elk deelgebied wordt beschreven en beoordeeld op een aantal indicatoren. Er spelen belangrijke ruimtelijke ontwikkelingen in en om Nijmegen, welke hun invloed zullen hebben op het functioneren van de binnenstad als geheel en bepaalde deelgebieden in het bijzonder. Per deelgebied wordt de weerbaarheid beschreven en worden de kansen voor de toekomst geformuleerd. Afsluitend worden integrale aanbevelingen op hoofdlijnen gedaan, een verdiepingsslag hierop wordt gemaakt in het eerder genoemde uitvoerings- en investeringsprogramma voor de binnenstad.

1

TRENDS & ONTWIKKELINGEN

Trends in koop- en bestedingsgedrag consument Winkelgebieden: profilering naar winkelgedrag Gewoonlijk worden drie soorten koopgedrag onderscheiden: boodschappen doen, recreatief winkelen en doelgerichte aankopen. De binnenstad van Nijmegen richt zich met name op het recreatieve winkelen. Hierin staat kijken en vergelijken centraal. De consument wil veel keuzemogelijkheden en geprikkeld worden (impuls)aankopen te doen. De sfeer en beleving van een centrum zijn erg belangrijk. Deze aankopen worden met een wisselende frequentie gedaan en men is bereid een grotere afstand af te leggen. Het gaat om artikelen waarmee men een hogere emotionele binding heeft of uit speciale interesse en/of persoonlijke voorkeuren zoals mode en luxe artikelen. In veel gevallen is dit koop- of bezoekgedrag een vorm van vrije tijdsbesteding waarbij de mix met andere functies zoals horeca, leisure en cultuur erg belangrijk is.

2

Eisen van de consument Diverse trends en ontwikkelingen zijn van invloed op het koopgedrag van de consument in centrumgebieden. • Het verwachtingspatroon van de consument ligt hoog. De consument komt naar binnensteden om te kijken, te vergelijken en te snuffelen. Hier wordt veel tijd aan besteed, maar de consument stelt ook hogere eisen aan comfort, sfeer en gezelligheid. Een binnenstad moet onderscheidend zijn t.o.v. ander winkelgebieden. • De consument oriënteert zich voor het doen van aankopen primair vanuit zijn eigen woonomgeving. De toegenomen mobiliteit leidt ertoe dat het keuzepalet van te bezoeken winkelcentra groter is geworden. Voor bepaalde aankopen zijn consumenten bereid een veel grotere afstand af te afleggen om te gaan winkelen. Dankzij de toegenomen mobiliteit wordt de concurrentiedruk tussen winkelgebieden steeds groter. • Door het grotere referentiekader wordt de consument steeds kritischer ten aanzien van aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en interne (winkelinrichting, uitstraling) en externe (omgevingskwaliteit) verschijningsvorm. De consument wisselt eenvoudig vertrouwde winkelgebieden in wanneer de prestaties tegenvallen. • Consumenten stellen hogere eisen aan bereikbaarheid en parkeergelegenheid. Het aantal auto’s neemt snel toe en datzelfde geldt voor het autogebruik. Het belang van een goede autobe-

•

•

1

reikbaarheid en parkeergelegenheid neemt daardoor voor winkelvoorzieningen toe. ‘No parking, no business’. De consument vraagt naar beleving, vernieuwing, betekenis en vermaak. In de beperkte vrije tijd wil de consument het maximale bereiken. Multifunctionaliteit, vernieuwend aanbod en merkbeleving gaan een steeds grotere rol spelen, met name in binnensteden. De functie van winkels verandert, het gaat vooral om het bekijken en beleven van de producten. De aankoop hoeft niet op hetzelfde moment plaats te vinden.

Winkelen is een volwassen toeristische markt geworden. Nederlanders geven 43% van al het geld dat is besteed aan vrijetijds1 besteding uit in winkels . De hoeveelheid vrije tijd van Nederlanders is de afgelopen decennia ongeveer gelijk gebleven, terwijl de keuzemogelijkheden om die tijd te besteden zijn toegenomen. Hierdoor staat winkelen als vrijetijdsbesteding onder druk. Dit maakt het noodzakelijk om winkelgebieden in de markt te zetten in termen van identiteit, imago en reputatie.

Look Listen Learn 2008. SSM Retail Platform, 2008

•

De consument waardeert verruiming van de winkeltijden. Koopzondagen zijn in toenemende mate populair onder winkelend publiek. De opkomst van het ‘nieuwe werken’ en wisselende tijdspatronen creëren een wens naar avond- en zondagsopenstellingen. 2

Toename internetverkopen De bestedingen via internet zitten fors in de lift. Als belangrijkste redenen voor de consument om de virtuele winkel te verkiezen boven de fysieke winkel, gelden aspecten als het onbeperkte aanbod (bijna alle producten zijn leverbaar), de mogelijkheden tot vergelijking, het gemak, de efficiëntie, de beschikbaarheid (24 uur per dag) en de lagere prijs. In 2010 vond circa 5% van de totale detailhandelsbestedingen via thuiswinkelen plaats (excl. reizen, verzekeringen en tickets). Uitgaande van enkel detailhandel nonfood ligt dit percentage op circa 10%. De detailhandelsbestedingen via internet op het gebied van telecom en elektronica en witgoed zijn het grootst, gevolgd door hard- en software en kleding. Er zijn geen cijfers beschikbaar over het aandeel internetaankopen wat uiteindelijk wel in een winkel wordt opgehaald (multichanneling).

2

Bron: Thuiswinkel.org

3

Hoewel de effecten van internetwinkelen op de totale winkelomzet nu nog beperkt zijn, is de verwachting dat internet zich de komende jaren als volwaardig aankoopkanaal zal ontwikkelen waardoor de online detailhandelsbestedingen zullen gaan stijgen. Met name in de branches waarin webwinkelen momenteel al heel populair is zal het aantal winkels fors gaan afnemen. Het gaat dan met name om media, bruin- en witgoed, telecom, hard- en software en reizen.

•

•

Ontwikkelingen detailhandelsbestedingen De detailhandel is conjunctuurgevoelig en de bestedingen worden duidelijk beïnvloed door het verwachtingspatroon van de consument ten aanzien van de economische ontwikkelingen. Na een groei van de detailhandelsbestedingen in de periode 2000-2007 is vanaf 2007 de detailhandelsomzet in Nederland gestabiliseerd en vanaf 2008 (economische crisis) gedaald. De verwachting is dat er de komende jaren in de niet-dagelijkse artikelensector nauwelijks tot geen sprake van groei zal zijn. Dit in combinatie met het verder oplopen van prijzen. Consumenten zullen terughoudend zijn in hun 3 aankopen en zullen prijsgevoeliger zijn .

waarden die ouderen belangrijk vinden zoals een goede service, kwaliteit, reinheid en veiligheid. Culturele diversiteit - Er is sprake van een toenemend aantal bewoners van buitenlandse afkomst met andere consumptiegewoonten die soms ook worden overgenomen door autochtone Nederlanders. 4 Toename aantal huishoudens - Het aantal huishoudens neemt tussen 2010 en 2020 volgens het SCP met ruim 7% toe. Aanleiding voor deze toename is aan de ene kant het aantal alleenstaande ouderen, maar ook het later gaan samenwonen van jongeren speelt een rol. Meer huishoudens is op zichzelf een kans voor de retail, maar daar moet dan wel het aanbod op afgestemd worden.

Effecten van demografische veranderingen In Nederland spelen verschillende demografische veranderingen die van invloed zijn op het koopgedrag van de consument: • Vergrijzing - Op dit moment is in Nederland 15% van de bevolking 65 jaar of ouder. Ouderen worden dus in toenemende mate een belangrijke doelgroep voor de detailhandel. In de toekomst dienen winkelgebieden extra aandacht te schenken aan

3

Onderzoek Retail2020, CBW-Mitex, 2010

4

4

Retail 2020 Re’structure, CBW Mitex

Trends aan de aanbodzijde Schaalvergroting: steeds grotere winkels De schaalvergroting in de detailhandel zet door. Doordat de toename van het winkelvloeroppervlak de bevolkingsgroei aanzienlijk overtreft en de bestedingen ongeveer gelijk zijn gebleven, neemt de omzet per m² wvo af. Grotere winkels worden gebruikt om een groter assortiment te presenteren, meer comfort te bieden aan de consument (ruimere opzet winkel), een betere en attractievere presentatie van producten en een grotere voorraad (magazijn). Indien er in binnensteden en hoofdwinkelcentra geen grotere locaties voorhanden zijn tegen acceptabele huurprijzen, dan zal met name aanbod in de branches rijwielen, sport en spel, bruin- en witgoed, doe-het-zelf en wonen zich in toenemende mate in de periferie willen vestigen. Deze trend is momenteel al zichtbaar. Filialisering en netwerkverdichting Er is sprake van een verdichting van het netwerk van filiaalbedrijven. De consument rekent deze formules tot het basisaanbod. Het aandeel filiaalbedrijven nam de afgelopen 10 jaar toe van 28% 5 naar 35% . Dit is ten koste gegaan van het aantal zelfstandige bedrijven. Met name in de A1-winkelgebieden is het aantal filiaalbedrijven gestegen waardoor de hoofdwinkelstraten van centrumgebieden steeds meer op elkaar gaan lijken. In grote winkelstraten is 6 circa 80% in handen van winkelketens . We zien hierbij een steeds 7 sterkere vertegenwoordiging van het modische aanbod . Maar ook in kleinere winkelgebieden uit netwerkverdichting zich door de 5 6 7

HBD (2011) Dynamiek door beleid. Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert Winkellocatiemarkt magazine 2011 NRW, Dynamiek van winkelgebieden.

vestiging van filiaalbedrijven met een kleinere winkel of een aangepaste formule. Een voorbeeld is Hema die nu ook vestigingen opent in stadsdeelcentra en de kleinere centrale winkelgebieden. De verwachting is dat het aandeel filiaalbedrijven ook in de toekomst verder gaat stijgen en dat het aandeel zelfstandige ondernemers verder gaat afnemen. Met name A1-winkelgebieden in hoofdwinkelcentra dienen blijvend in te spelen op vernieuwing en schaalvergroting. De ervaring leert dat er maar beperkt winkelruimte vrijkomt in A1-winkelgebieden en dat nieuwe formules hier nauwelijks tussen kunnen komen. Hierdoor vestigen opkomende formules zich veelal in nieuwbouwprojecten. Het creëren van ruimte in het A1-winkelgebied voor het huisvesten van nieuwe formules is essentieel om een bepaalde dynamiek te kunnen waarborgen. Tegentrend van superspecialisatie Tegenover de opkomst van het filiaalbedrijven staat de toegenomen aandacht voor zeer specialistisch aanbod. Ondernemers ontdekken steeds vaker niches in de markt. Deze winkels zijn vaak gevestigd in de randmilieus van binnensteden. Met name voor de grotere binnensteden in Nederland vormt deze ontwikkeling een kans. 8

Vergrijzing ondernemersbestand De leeftijdsopbouw van het ondernemersbestand is nog sneller aan het vergrijzen vergeleken met onze bevolking. De gemiddelde leeftijd van ondernemers in de detailhandel lag in 2010 al op 45 jaar en daarmee vijf jaar boven de gemiddelde leeftijd van de Nederlander. 8

CBW Mitex (2011) Retail 2020 Re’structure,

5

Ruim 35% van de ondernemers is ouder dan 50 jaar. Uit onderzoek van CBW-MITEX blijkt dat circa 30% van de MKB-leden tussen 2010 en 2015 wil stoppen. In veel gevallen is er geen opvolging, waardoor veel winkels zullen gaan sluiten. 9

Toename leegstand De leegstand van het aantal winkelpanden in Nederland is de afgelopen jaren gestegen. In 2009 steeg het aantal leegstaande panden met 9%, in 2010 zelfs met 10%, maar stabiliseerde in 2011. Steeds meer panden staan structureel leeg. De verwachting is dat de leegstand de komende jaren gaat toenemen vanwege de druk op de consumentbestedingen, het toenemende online winkelen en concurrerende winkelmeters. Steeds meer ondernemers hebben moeite de huur te betalen, terwijl banken terughoudend zijn met financieringen voor nieuwe ondernemers. Dit zal met name aan de randen van centrumgebieden tot meer leegstand leiden (aanloopstraten); winkelgebieden worden compacter.

Brancheverbreding en branchevervaging Door het gevoerde beleid van de overheden en de voortzettende branchevervaging zijn traditionele product- en branchegrenzen op perifere locaties geleidelijk aan vervaagd. Woonboulevards transformeren naar gemakscentra met aanbod in de branches bruin- en witgoed, plant en dier, fiets- en autoaccessoires en sport & spel. Op winkelniveau treedt steeds vaker branchevervaging op waarbij winkels producten gaan verkopen die niet tot het kernassortiment behoren. Tuincentra, bouwmarkten en woonwinkels worden steeds completere warenhuizen waardoor zij ook steeds meer in elkaars vaarwater terechtkomen. Toenemende multifunctionaliteit Vanwege de vraag van de consument naar beleving en vernieuwing is er sprake van een toenemende functiemenging in binnensteden. Er ontstaan steeds meer mengformules van horeca en detailhandel, evenementen en vermaak krijgen een steeds prominentere rol en een sterk horeca-aanbod is essentieel voor het goed functioneren van een binnenstad. Gemeenten zullen hier op in moeten spelen met het verruimen van de mogelijkheden in het bestemmingsplan. Tevens zal het aanbod van functies in aanloop-/randstraten gaan veranderen. Vanwege de afnemende vraag naar winkelruimte aldaar zal hier in toenemende mate naar alternatieve invullingsmogelijkheden gezocht worden zoals dienstverlenende functies, kleinschalige bedrijvigheid, zorgfuncties en woonfuncties.

9

Locatus, 2011

6

DE BINNENSTAD VAN NIJMEGEN

Nijmegen is een levendige gemeente met een tamelijk grote binnenstad, waarbij vooral de ligging aan de druk bevaren Waal en het hoogteverschil in het oog springen. De stad heeft een fraaie groene omgeving, een gewild woongebied. Nijmegen is landelijk bekend om de Vierdaagse en de bijbehorende feesten in juli. Het is de oudste stad van Nederland, maar dit ervaart de bezoeker van de binnenstad nauwelijks, mede door de vele naoorlogse panden. Het monumentale gebied rond de Grote Markt en de Stevenskerk en het Valkhof vormen hierop overigens een positieve uitzondering. Het kernwinkelgebied ligt in de Bovenstad en is redelijk compact. De belangrijkste straten zijn de Broerstraat, Grote Markt, Burchtstraat, Marikenstraat, Molenstraat (deels) en Molenpoortpassage. Plein 1944 ondergaat momenteel een ingrijpende structuurversterking tot een modern winkelgebied, met modeketen Primark als één van de grote trekkers. Daarvan zullen ook de aansluitende straten profiteren.

De binnenstad heeft opvallend veel aanloopstraten en randstraten met nog veel winkels en horecazaken (de zogenoemde Ringstraten). De branchering en uitstraling is nogal wisselend en de aansluiting op het kernwinkelgebied van deze straten is niet overal goed herkenbaar. Wel geven ze de binnenstad onmiskenbaar een eigen sfeer als ‘jonge’ en ‘eigenzinnige’ stad. De uitdaging is om deze unieke combinatie tussen herkenbare, moderne filiaalbedrijven en onderscheidende zelfstandige zaken (winkels, horeca, cultuur, dienstverlening) te versterken. Functioneel, ruimtelijk en organisatorisch. De kracht van de binnenstad is de samenhang van de deelgebieden.

7

NIJMEGEN VERSUS BENCHMARK

Verhouding functies benchmark (verdeling in aantallen)

Verhouding branches benchmark (verdeling in m² wvo)

Verhouding functies binnenstad Nijmegen (verdeling in aantallen)

Verhouding branches binnenstad Nijmegen (verdeling in m² wvo)

8

De binnenstad van Nijmegen heeft bijna 1.000 publieksgerichte voorzieningen. Om de huidige positie van de binnenstad van Nijmegen te bepalen is een vergelijking gemaakt van het aanbod met vergelijkbare grote binnensteden. De op de vorige pagina links weergegeven cirkeldiagrammen van de verhouding van de functies in de binnenstad laat zien dat de detailhandel het grootste deel van het aanbod publieksgerichte voorzieningen uitmaakt. Het aandeel detailhandel is in Nijmegen iets groter (4%), de aandelen leisure en diensten zijn respectievelijk 3% en 1% kleiner dan het gemiddelde van de referentiebinnensteden. In totaal zijn er 506 winkels in de binnenstad van Nijmegen, waarvan 65 in de dagelijkse en 441 in de niet-dagelijkse sector. De totale omvang van het winkelaanbod bedraagt bijna 97.000 m² wvo. De op de vorige pagina rechts weergegeven figuren laten zien dat de branche mode en luxe het grootste deel uitmaakt van het totale winkelaanbod. Deze branche is in Nijmegen gelijk aan het gemiddelde. De branches dagelijks (-) en vrije tijd (+) verschillen 1% van het gemiddelde van de referentiecentra. Tot slot verschillen de aandelen in en om het huis (-) en detailhandel overig (+) 2% van het gemiddelde. Op basis van de cirkeldiagrammen kan geconcludeerd worden dat de verdeling van het aanbod in Nijmegen zowel qua functies als qua branches conform het landelijke beeld is. Uit nevenstaande tabel is op te maken dat de binnenstad van Nijmegen beschikt over minder detailhandel per 1.000 inwoners dan de referentiebinnensteden. Relatief gezien doen de grootste verschillen zich voor in de branchegroepen dagelijks en in en om het huis. Vergelijken we de leegstand van de binnenstad van Nijmegen

met de benchmark, zien we dat het percentage leegstaande vloeroppervlak overeenkomt met dat van de benchmark. Bekijken we het aantal leegstaande panden, blijkt Nijmegen relatief minder leegstaande panden te hebben dan de referentiesteden gemiddeld. Aanbod per 1.000 inw

Benchmark (m² wvo)

Nijmegen (m² wvo)

Dagelijks

71

51

Mode & Luxe

402

346

Vrije tijd

80

74

In en om het huis

103

79

Detailhandel overig

25

36

Totaal

683

587

Leegstand

Benchmark

Nijmegen

Aantal panden

13,8%

10,3%

Vloeroppervlak

8,1%

8,0%

Vloerproductiviteit

Benchmark

Nijmegen

Dagelijks

€ 6.300

€ 6.680

Niet-dagelijks

€ 3.100

€ 4.370

De vloerproductiviteit is de gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² winkelvloeroppervlak (wvo).Zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector in de binnenstad van Nijmegen functioneert bovengemiddeld. De dagelijkse sector heeft een vloerproductiviteit van circa € 6.680 per m² wvo, tegen circa € 6.300 van de referentiebinnensteden. Niet-dagelijks heeft een vloerproductiviteit van circa € 4.370 per m² wvo, het gemiddelde van de referentiebinnensteden

9

is circa € 3.100 per m² wvo. In onderstaande tabel wordt de vloerproductiviteit in de dagelijkse en niet-dagelijkse sector van verschillende binnensteden weergegeven. Dagelijks *

Niet-dagelijks*

Alkmaar

€ 6.867

€ 2.809

Bron KSO 2011

Arnhem

€ 6.996

€ 4.484

Euregionaal 2009

Breda

€ 7.200

€ 2.225

SES 2005/BRO 2012

Dordrecht

€ 4.919

€ 2.071

KSO 2011

Eindhoven

€ 5.150

€ 4.075

SRE2009

Haarlem

€ 9.268

€ 2.258

KSO 2011

Hilversum

€ 4.740

€ 2.114

KSO 2011`

Leeuwarden

€ 4.700

€ 3.600

Goudappel Coffeng 2008

Leiden

€ 6.667

€ 2.549

KSO 2011

Den Bosch

€ 6.254

€ 3.127

BRO 2012

Nijmegen

€ 6.678

€ 4.366

Euregionaal 2009

Gemiddeld

€ 6.300

€ 3.100

*inclusief BTW

Een oorzaak voor de hoge vloerproductiviteit is gelegen in het feit dat de omvang van het winkelaanbod in de binnenstad van Nijmegen relatief beperkt is, ook in vergelijking met de referentiebinnensteden. In relatie tot de relatief hoge koopkrachtbinding en toevloeiing ontstaat zo een hoge druk op de winkelruimte in de binnenstad van Nijmegen. Wat daarnaast meespeelt is het feit dat de schaal van de individuele winkels in de binnenstad beperkt is. Grootschalige winkels realiseren doorgaans lagere omzetten per m² wvo.

10

Er kan geconcludeerd worden dat Nijmegen op alle fronten conform het landelijk beeld, of zelfs beter presteert. Zo is de verhouding van functies en branches in de binnenstad vergelijkbaar met de referentiebinnensteden en staan er in verhouding minder panden in de binnenstad leeg. Een relatief beperkte omvang van het detailhandelsaanbod en een hoge vloerproductiviteit maken dat er ruimte is voor uitbreiding van het winkelaanbod. Van belang is deze ruimte aan te wenden voor een zodanige versterking van de binnenstad dat deze ook voor de toekomst een sterke positie behoud.

ANALYSE DEELGEBIEDEN BINNENSTAD

Op binnenstedelijk niveau worden de belangrijkste deelgebieden met een eigen profiel geanalyseerd. De belangrijkste uitgangspunten daarbij zijn dat het duidelijk onderscheidende, herkenbare gebieden zijn voor bezoekers en dat de hele binnenstad aan bod komt. De afbakening is daarnaast mede gebaseerd op de segmentering, huurprijs en aantal passanten. Deelgebied 1 Kernwinkelgebied incl. nieuwbouw plein 1944 Deelgebied 2 Mariënburg, Marikenstraat e.o. Deelgebied 3 Lange en Stikke Hezelstraat, Houtstraat e.o. Deelgebied 4 Bloemerstraat, Smetiusstraat, In de Betouwstraat e.o. Deelgebied 5 Tweede Walstraat, Van Welderenstraat, Van Broeckhuysenstraat e.o. Deelgebied 6 Hertogstraat, Kelfkensbos, Van de Brugghenstraat e.o. Deelgebied 7 Waalkade, Oude Haven e.o.

11

Voor de binnenstad van Nijmegen zijn voor de verschillende deelgebieden een aantal indicatoren in kaart gebracht. •

•

•

•

•

•

Kritische massa aanbod – Het aantal publieksgerichte functies (o.a. winkels, horeca, cultuur, dienstverlening) in een deelgebied bepaalt mede de aantrekkingskracht op de binnenstadbezoeker. Clustering – Clustering van publieksgerichte functies maken een gebied of straat interessant voor de binnenstadbezoeker. Goede clustering creëert loop en biedt vanwege een toename van het draagvlak mogelijkheden voor nieuwe functies die de aantrekkelijkheid van de locatie verder kunnen verhogen. Onderscheidend karakter – Naast de bekende winkelformules zijn binnenstadbezoekers op zoek naar unieke winkels en voorzieningen die een bezoek aan de binnenstad van Nijmegen uniek maken. Schaalgrootte – Er komen steeds meer (inter)nationale formules die een winkelpand zoeken van moderne omvang in de binnensteden. Met name historische panden hebben een kleine schaal. Internetgevoeligheid - De branches die het gevoeligst zijn gebleken voor internetverkoop zijn media (incl. software, boekenwinkels), bruin- & witgoed (incl. telecom, computers) en reizen. Uitstraling openbare ruimte en vastgoed – Het is belangrijk dat het vastgoed en de openbare ruimte optimaal passen bij de gewenste uitstraling van het winkelgebied. Factoren die mee kunnen spelen zijn onder andere het (monumentale) karakter of onderhoud van de panden, de inrichting van de openbare ruimte, verlichting etc.

12

•

•

•

•

•

Bereikbaarheid en parkeren – Winkels en bedrijven moeten bereikbaar zijn voor het aantrekken van hun publiek. Met name bij doelgericht bezochte functies speelt de nabijheid van parkeren een grote rol. Voetgangersvriendelijk – Een winkelgebied met een recreatieve winkelfunctie is gebaat bij een voetgangersvriendelijke inrichting waardoor de binnenstadbezoeker op haar gemak kan kijken en vergelijken. Vergrijzing ondernemers – Er zijn voornamelijk aan de randen veel zelfstandige ondernemers gevestigd. De leeftijdsopbouw van het ondernemersbestand in Nederland is snel aan het vergrijzen. De verwachting is dat 30% van de MKB-leden binnen nu en vijf jaar stopt in verband met de leeftijd. In veel gevallen is er geen opvolging waardoor veel winkels zullen gaan sluiten. Leegstand - De huidige leegstand geeft een goed beeld van de delen van de binnenstad die het op dit moment al lastig hebben. In het A1-winkelgebied komt het nauwelijks voor. De leegstand is sterk te vinden in de aanloopstraten en aan de randen van het kernwinkelgebied. Filialiseringsgraad – De filialiseringsgraad geeft inzicht in het aandeel filiaalbedrijven per deelgebied. Een optimale balans tussen filiaalbedrijf en zelfstandige ondernemers vergroot de aantrekkelijkheid van een binnenstad.

Per deelgebied is met een staafgrafiek de score per indicator weergegeven. De stippellijn geeft het gemiddelde van de gehele binnenstad weer.

DEELGEBIED 1: KERNWINKELGEBIED INCL. NIEUWBOUW PLEIN 1944

203 winkels, 57 horeca en 22 diensten.

In het kernwinkelgebied zijn met name de grootwinkelbedrijven en ketens te vinden. Kenmerk van een kernwinkelgebied is dat consumenten hier komen om te kijken en vergelijken, zo ook in Nijmegen. Het kernwinkelgebied van Nijmegen heeft grotendeels aanbod in het marktsegment met een gemiddelde prijsstelling. Belangrijke winkels die missen zijn onder andere de Bijenkorf, Zara en Mediamarkt. Vergelijken we verschillende indicatoren met het gemiddelde van de gehele binnenstad, vallen een aantal zaken op. Er is een hoge kritische massa aan functies en deze zijn sterk geclusterd. De verdeling van functies laat een hoger aandeel detailhandel zien, tegen een lager aandeel leisure en diensten. In de detailhandel is vervolgens meer aanbod in de branche mode & luxe te vinden, het aandeel in en om het huis is lager. De internetgevoeligheid van de branches is bovengemiddeld vanwege een relatief hoog aandeel bruin- en witgoedzaken (met name computer- en telecomzaken) ten opzichte van de binnenstad als geheel. Vanwege het nagenoeg ontbreken van historische winkelpanden in het kernwinkelgebied, is de schaalgrootte van de panden bovengemiddeld. Tenslotte is er een hoge filialiseringsgraad (57%) en een laag leegstandspercentage (6,2%).

13

DEELGEBIED 2: MARIËNBURG, MARIKENSTRAAT E.O.

89 winkels, 21 horeca en 13 diensten.

Het winkelaanbod in de Mariënburg, Marikenstraat en omgeving is vergelijkbaar met het kernwinkelgebied. Onderscheidend aan dit deelgebied is de nabijheid van cultuur met onder andere LUX en de Mariënburgkapel. De Marikenstraat kent een moderne architectuur en intensief ruimtegebruik met winkels verdeeld over twee lagen. Vergelijken we dit deelgebied met de gehele binnenstad is hier de functie detailhandel sterker aanwezig dan de functies leisure en diensten. We vinden hier tevens een hogere filialiseringsgraad (61%) en een lager leegstandspercentage (7%). Mede door de hoge filialiseringsgraad is de vergrijzing van de ondernemers hier niet aan de orde.

14

DEELGEBIED 3: LANGE EN STIKKE HEZELSTRAAT, HOUTSTRAAT E.O.

89 winkels, 23 horeca en 12 diensten.

De Lange Hezelstraat kenmerkt zich door veel startende ondernemingen, een uitgebreide branchemix met het accent op niches die voornamelijk recreatief bezocht worden. Tegelijkertijd is in de straat redelijk wat dagelijks aanbod te vinden waardoor de straat ook een buurtfunctie vervuld. De inrichting van de openbare ruimte in combinatie met de historische panden maken dat deze straat veel sfeer heeft. Ook formules als de Bagels & Beans en de Simon Lévelt hebben de straat inmiddels weten te vinden. De Houtstraat kenmerkt zich door design en horeca, de Stikke Hezelstraat bestaat voornamelijk uit zelfstandige ondernemers met een lichte nadruk op doelgericht bezoek (o.a. bruidsmode, antiquariaat en stripboekenzaak). Het deelgebied in totaliteit heeft een sterk onderscheidend karakter, mede door de lage filialiseringsgraad (10%). Door het grote aandeel historische panden is de schaalgrootte van de panden kleiner dan gemiddeld. Deze straten kennen een hoge doorstroom van ondernemers, wat resulteert in een laag leegstandspercentage (5,6%).

15

DEELGEBIED 4: BLOEMERSTRAAT, SMETIUSSTRAAT, IN DE BETOUWSTRAAT E.O.

37 winkels, 40 horeca en 31 diensten.

Dit gebied kenmerkt zich door een mix van winkels, horeca, ambacht en dienstverlening. De straten worden vooral doelgericht bezocht. Het beeld in de straten wordt met name bepaald door kwalitatief matige horeca en de diensten. Uit vergelijking met de gehele binnenstad komt ook naar voren dat er in verhouding erg weinig detailhandel is en veel leisure en diensten. De detailhandel concentreert zich minder op de branche mode en luxe, maar des te meer op vrije tijd en in en om het huis. Door het hogere aandeel aan bruin- en witgoedzaken (met name computer- en telecomzaken) dan in de gehele binnenstad wordt het aanbod beoordeeld als bovengemiddeld internetgevoelig. De zaken zijn veelal in handen van relatief jonge zelfstandige ondernemers, de filialiseringsgraad is hier dan ook lager dan gemiddeld in de binnenstad. De uitstraling van de Bloemerstraat laat te wensen over, deels door reclameborden van gevestigde zaken maar ook zeker door de bussen die met hoge frequentie door de straat denderen. De In de Betouwstraat schetst daarentegen een positiever beeld. In het gehele deelgebied zijn echter veel leegstaande panden te vinden, bijna 22% van alle panden staat leeg.

16

DEELGEBIED 5: TWEEDE WALSTRAAT, VAN WELDERENSTRAAT, VAN BROECKHUYSENSTRAAT E.O.

46 winkels, 29 horeca en 33 diensten.

De van Welderen- en van Broeckhuysenstraat beschikken over een groot aanbod aan diverse (speciaal)zaken met onder andere thematische winkels en vernieuwende concepten als een kapperszaak annex sneakerwinkel. Dit in combinatie met de heringerichte straten, historische panden en het gevarieerde functiepatroon maken deze straten onderscheidend. De Tweede Walstraat heeft nagenoeg geen winkels en bestaat hoofdzakelijk uit kwalitatief matige horeca en diensten. Daarnaast nodigt de uitstraling van de straat niet uit om langer dan noodzakelijk te blijven, met name rond het Vlaamse Gas. Vergelijken we het gehele deelgebied met de binnenstad valt op dat er meer aanbod in vrije tijd en in en om het huis te vinden is, en minder mode & luxe. Door een hoger aandeel van de branche media (boekhandels en kantoorartikelen) dan in de binnenstad is de internetgevoeligheid iets bovengemiddeld. De straten hebben een erg lage filialiseringsgraad en een laag leegstandspercentage.

17

DEELGEBIED 6: HERTOGSTRAAT, KELFKENSBOS, VAN DER BRUGGHENSTRAAT E.O.

26 winkels, 27 horeca en 13 diensten.

De winkels in dit deelgebied worden voornamelijk doelgericht bezocht, de inrichting van de Hertogstraat sluit hier goed op aan middels parkeren voor de deur. De sfeer van het deelgebied wordt grotendeels bepaald door de aanwezige horeca aan het Kelfkensbos. Vergelijken we dit deelgebied met de gehele binnenstad, valt op dat de kritische massa en de clustering laag scoort. Er zijn enkele concentraties van functies zoals eerder genoemde Hertogstraat een Kelfkensbos, maar het tussengelegen gebied wordt vooral ingevuld door woningen met een enkele versnipperde publieksfunctie. Van het aanbod aan winkels is vergeleken met de gehele binnenstad een bovengemiddeld aandeel in de branche bruin- en witgoed (electro-, radio & tv- en computerzaak), wat zorgt voor een grotere internetgevoeligheid. Grotere bedreiging van dit deelgebied is echter de hoge leegstand en tegelijkertijd de sterke vergrijzing van de ondernemers.

18

DEELGEBIED 7 WAALKADE, OUDE HAVEN E.O.

15 winkels, 36 horeca en 4 diensten.

Dit deelgebied is min of meer op te splitsen in twee delen. De Waalkade staat bekend om de clustering van horeca aan het water en het plein waar evenementen gehouden worden. Wanneer we de aanwezige publieksfuncties nader bekijken blijkt dat hier het merendeel ingevuld wordt door de horeca. Het gebied rondom de Oude Haven kenmerkt zich als een zwerfzone met enkele verspreide, kleinschalige winkels maar voornamelijk ingevuld door wonen. De winkels zijn hier onderscheidend van aard, zoals een chocolatebar, koffiebranderij en muziek. De cultuur en het vermaak zijn verspreid over het gehele deelgebied en worden ingevuld door meerdere galeries, musea, een theater en een casino wat het onderscheidende karakter versterkt. De leegstand in dit deelgebied is echter erg hoog (ongeveer 26%) en het feit dat in dit gebied alleen zelfstandige ondernemers gevestigd zijn waarvan de gemiddelde leeftijd bijna 56 jaar schetst geen rooskleurig beeld.

19

BELANGRIJKE ONTWIKKELINGEN

De belangrijkste ontwikkelingen die van invloed zijn op het functioneren van de binnenstad zijn de Waalsprong met onder andere ca. 9.350 woningen en centrumgebied de Citadel. De nieuwe stadsbrug zal voor de toevoer van veel extra verkeer aan de westzijde van de binnenstad zorgen. Het Waalfront omvat de bouw van ca. 2.700 woningen. De twee parkeergarages Achter de Hezelpoort en van Schaeck Mathonsingel vormen nieuwe bronpunten. Tot slot zijn Plein 1944 en het Stationsplein belangrijke ontwikkelingen.

20

WEERBAARHEID EN TOEKOMSTPERSPECTIEF

De gevolgen en de impact van de eerder geschetste trends en ontwikkelingen verschillen sterk per deelgebied. Allereerst wordt stil gestaan bij de effecten voor de binnenstad van Nijmegen. Vervolgens zullen de weerbaarheid en kansen per deelgebied uiteengezet worden. Sterke uitgangspositie grote binnensteden Naar de toekomst toe heeft de binnenstad van Nijmegen een sterke uitgangspositie. De kracht van binnensteden is de mogelijkheid tot recreatief en vergelijkend winkelen, de mix van functies en een bijzondere ambiance. Vergelijkend winkelen in een binnenstad waar ´beleving´ en ´betekenis´ goed zijn ingevuld heeft de toekomst. Vergelijkend winkelen vindt ook in toenemende mate via internet plaats. De binnenstad voegt daar attractiviteit aan toe. Dit vraagt om onderscheidend vermogen door het aanbieden van voldoende kritische massa (keuze, variëteit), een bijzondere ambiance (het karakter, de identiteit en historische setting) en de vermenging met andere dan winkelelementen (horeca, leisure, dienstverlening, amusement, evenementen enzovoort). Branding van het winkelgebied is daarbij onmisbaar. Succesvolle binnensteden onderscheiden zich naar de toekomst toe door het belevenis- en betekenisaspect in het gehele winkelgebied tot uiting te laten komen. Compacter kerngebied In zijn algemeenheid wordt het aanbod in binnensteden en grotere centrumgebieden, veroorzaakt door de hoge huurprijzen, steeds

meer gedomineerd door de branchegroep mode & luxe. Het A1winkelgebied wordt in toenemende mate ingevuld door landelijk en internationaal opererende winkelformules en het specialistisch aanbod verschuift naar de randen van het centrum of goedkopere locaties elders in de stad. De komende jaren zal er een grote vraag blijven van (inter)nationale modeformules naar moderne winkelpanden in het A1-winkelgebied. In de grotere binnensteden, waartoe Nijmegen zeker ook behoort, zullen de bekende merken zich willen blijven presenteren met een keuzemogelijkheid die vergelijkbaar is met de presentatie van het betreffende merk op internet. Voor bedrijven is het noodzakelijk een fysiek gezicht voor de consument te hebben. Maar wel daar waar veel mensen komen. Een schaalsprong in het winkelaanbod is hiervoor vaak noodzakelijk. In Nijmegen is de gemiddelde omvang van de winkels kleiner dan in veel andere binnensteden. Hier ligt nog een opgave. Multifunctionele aanloop- en randstraten Door de opkomst van internetwinkelen, de vergrijzing van het MKB-bestand en het economisch getij neemt de vraag naar winkelruimte in de randen van het centrum af waardoor er leegstand zal ontstaan. Voor een aantal (delen van) randstraten/dwaalgebieden is functiemenging (zoals dienstverlening, wonen, zorg, het nieuwe werken) en herstructurering (parkeerbronpunten, mogelijk inspelen op huisvesting grootschaligheid) een oplossing.

21

Dwaal- en snuffelmilieus die sterk zijn aangehaakt op de routing van het kernwinkelgebied kunnen zeker in een stad als Nijmegen perspectief behouden, mits zij het unieke en onderscheidende karakter van de binnenstad tot uiting laten komen door het aanbieden van een grote diversiteit aan branches en specialistische winkels. Een lager huurniveau is hiervoor een vereiste. Wel zal er rekening mee gehouden moeten worden dat enkele randstraten, of delen hiervan, naar de toekomst een andere functie zullen krijgen, bijvoorbeeld wonen, werken of dienstverlening.

Deelgebieden Verschillende delen van de binnenstad kennen de nodige leegstand en de huidige ontwikkelingen zullen verder druk zetten op de detailhandel. Om deze reden gaan we nader in op de weerbaarheidsanalyse voor de verschillende deelgebieden in de binnenstad van Nijmegen.

straat, Grote Markt en Burchtstraat. De leegstand is hier beperkt en de belangrijkste tendensen hebben nauwelijks effect op dit winkelgebied. De grootschalige (inter)nationale winkelformules weten goed in te spelen op de dynamiek in de detailhandel. Doordat de druk op deze locaties groot is, wordt eventuele leegstand vaak weer snel heringevuld. Op de vraag naar schaalvergroting wordt ingespeeld met de ontwikkeling van Plein 1944. Zwakkere plekken in dit deelgebied qua invulling, uitstraling en aantal leegstaande panden zijn de Molenpoort Passage en de Ziekerstraat. In een jaar tijd is het aantal leegstaande panden in de Ziekerstraat bijna verdubbeld van 5 naar 9 panden. De leegstand in deze straat concentreert zich voornamelijk aan het einde van de straat (nabij de Tweede Walstraat). Kansen voor de toekomst Plein 1944 •

Verder ontwikkelen compact en intensief A1-gebied

•

Verbeterde circuitvorming

Molenpoortpassage •

Herontwikkeling tot plek waar grootschaligheid bijeenkomt. Referenties: Piazza Eindhoven, Spuikwartier Den Haag, Pieter Vredeplein Tilburg

Molenstraat

Deelgebied 1 Kernwinkelgebied incl. nieuwbouw plein 1944 Wanneer wordt gekeken naar de aanwezigheid van trekkers dan is een duidelijk A1-winkelgebied te onderscheiden rondom de Broer-

22

•

Accommoderen filialen die rand A1-gebied opzoeken

•

Versterking aanlooproute via van Schaeck Mathonsingel

•

Vernieuwen en versterken branchepatroon

•

Entree versterken, samen met horeca

Ziekerstraat •

Herontwikkeling Molenstraatpassage biedt kansen voor opleving tweede deel Ziekerstraat

WEERBAAR Deelgebied 2 Mariënburg, Marikenstraat e.o. Het winkelaanbod wordt eveneens gekenmerkt door veel trekkers en een hoge filialiseringsgraad. Hoewel in de winkelstraten wat meer horeca en dienstverlening te vinden is dan in het kernwinkelgebied, ligt de nadruk nog steeds sterk op detailhandel. Sterk aan dit gebied is de aanwezigheid van cultuur met LUX, de stadsbibliotheek en de Mariënburgkapel. De leegstand is hier beperkt en de belangrijkste ontwikkelingen hebben vooralsnog nauwelijks effect op dit winkelgebied. Kansen voor de toekomst Mariënburg •

Versterken tot inspirerend cultuurkwartier

•

Nadrukkelijker positioneren Bibliotheek, LUX, etc. als trekker

•

Aanbieden van arrangementen voor cultuur, detailhandel, horeca, met com-

WEERBAAR Deelgebied 3 Lange en Stikke Hezelstraat, Houtstraat e.o. Het winkelaanbod in deze straten wordt gekenmerkt door een diversiteit aan functies en branches. De nadruk ligt sterk op het midden- en kleinbedrijf. De Lange Hezelstraat vervult tevens een buurtfunctie door het dagelijkse aanbod, wat in de binnenstad relatief weinig aanwezig is. De combinatie van specialistische onderscheidende zaken, de uitstraling van de openbare ruimte en panden en het feit dat de straten ingericht zijn als voetgangersgebied maakt dat een bezoek aan deze straten kleur geeft aan de binnenstad en een belevenis is. De leegstand is laag en de vergrijzing van het ondernemersbestand ligt op het gemiddelde niveau van de binnenstad. Het enige gevaar (gezien de verwachte nieuwe stroom passanten) voor de Lange Hezelstraat zou filialisering kunnen zijn, waardoor de uniciteit zal afnemen.

merciële insteek •

Organiseren van doelgroepgerichte evenementen

Marikenstraat •

Beter opgenomen in circuit

23

Kansen voor de toekomst Lange Hezelstraat, Stikke Hezelstraat, Houtstraat •

Het eigen(wijze) gezicht van Nijmegen koesteren

•

Onderscheidende branchering en horeca behouden en versterken

•

Hechte samenwerking ondernemers essentieel (behoud, ontwikkeling, marketing gebied)

•

Versterking aanlooproute door parkeergarage Achter de Hezelpoort

•

Entree Hezelpoort/Joris Ivensplein verbeteren en beter accentueren

•

Aansluiting zoeken met Waalkade/Oude Haven

zoek of een langere verblijfsduur. De In de Betouwstraat schetst mede door de historische panden en de combinatie van detailhandel, ambacht en dienstverlening een positiever beeld. Het deelgebied kent een hoog leegstandspercentage, wat zich met name bevindt in de Bloemerstraat/Smetiusstraat (tevens een groot pand met omvang van 1.025 m² wvo in Doddendaal). De nieuwe stroom passanten naar Plein 1944 zou een opleving van de Bloemerstraat/ Smetiusstraat kunnen betekenen, het perspectief voor de winkelfunctie is hier echter gezien het gebrek aan profilering en de uitstraling van de openbare ruimte laag. Kansen voor de toekomst Bloemerstraat, Smetiusstraat • •

Presentatie openbare ruimte en vastgoed verbeteren Divers karakter versterken: diensten, Het Nieuwe Werken, broedplaatsfunctie in combinatie met wonen. Referenties: Stationsweg Den Bosch, Keizersgracht Eindhoven

KWETSBAAR

•

Gemotoriseerd verkeer minder prominent maken

•

Routing van het station naar Plein 1944

In de Betouwstraat •

Deelgebied 4 Bloemerstraat, Smetiusstraat, In de Betouwstraat e.o. Het aanbod in de Bloemer- en Smetiusstraat straat bestaat voornamelijk uit cafés, restaurants en fastfoodzaken en dienstverlening, aangevuld met winkels. Beeldbepalend is de ruime opzet van de straat, waar hoogfrequent bussen doorheen rijden. Met name door het aanbod, maar zeker ook door de opzet van de straat en de aanwezigheid van verkeer worden deze straten doelgericht bezocht. De uitstraling van de straten vraagt niet om recreatief be-

24

Mix van horeca en ambacht versterken

Kansen voor de toekomst Van Welderenstraat & van Broeckhuysenstraat •

Het ‘geheime pareltje’ van de binnenstad koesteren en autobereikbaarheid handhaven

•

Publieksfunctie bestendigen, kwaliteit bewaken. Referenties: Vughterstraat Den Bosch, Rechtstraat Maastricht

LICHT KWETSBAAR

•

Hechte samenwerking ondernemers versterken; acquisitie bijzondere speciaalzaken hogere segment, afgewisseld met horeca en wonen etc.

•

Deelgebied 5 Tweede Walstraat, Van Welderenstraat e.o. Het aanbod aan functies in de Tweede Walstraat is sterk versnipperd, mede door het aantal woningen in de straat. De uitstraling van de straat is minder en zeker in de buurt van het Vlaamse Gas slecht. De Van Welderenstraat en Van Broeckhuysenstraat schetsen daarentegen een positief beeld. Hier vindt men een verrassend aanbod aan diverse speciaalzaken en een gevarieerd functiepatroon. Mede door de aanwezige horeca/terrassen en de heringerichte openbare ruimte heeft de straat sfeer en uitstraling. De Albert Heijn in het deelgebied trekt daarnaast veel inwoners uit de buurt en stadsbezoekers. Het perspectief voor publieksgerichte functies in de Tweede Walstraat is grotendeels verdwenen en deze straat zal meer gaan verkleuren. De Van Welderenstraat en Van Broeckhuysenstraat hebben een goed perspectief, zeker wanneer het profiel versterkt wordt (broedplaats).

Entree via van Schevichavenstraat versterken

Tweede Walstraat •

Verkleuren tot levendige straat voor wonen en werken

•

Openbare ruimte opwaarderen, met name omgeving Vlaamse Gas

KWETSBAAR Deelgebied 6 Hertogstraat,Kelfkensbos,Van de Brugghenstraat e.o. Het karakter van dit deelgebied is zeer divers. Het aanbod in de Hertogstraat bestaat voornamelijk uit doelgericht bezochte winkels (o.a. parketzaak, woningtextiel), waardoor autobereikbaarheid en parkeren voor de deur een vereiste is. De recent geopende Harense

25

Smid kan een wat bredere doelgroep gaan trekken. De combinatie van cultuur (Valkhofmuseum) met de horeca aan het Kelfkensbos is sterk, minder is de tussengelegen doorgaande weg. Het gehele deelgebied mist echter een duidelijk profiel en functioneert nu op enkele solitaire trekkers. Momenteel kent het gebied een hogere leegstand, een extra gevaar is de vergrijzing van het ondernemersbestand (60 % van de ondernemers is 55 jaar en ouder). Kans is in de Hertogstraat inzetten op het doelgerichte aanbod dat een goede bereikbaarheid vereist en de kwaliteit van de horeca alsmede de wisselwerking met cultuur aan het Kelfkensbos verbeteren. Kansen voor de toekomst Hertogstraat, Kelfkensbos • •

Versterken identiteit Kelfkensbos, ook als entree van de binnenstad Hertogstraat: inzetten op doelgericht bezochte functies en winkels (o.a. webshops) i.c.m. dienstverlening, Het Nieuwe Werken

•

Kwaliteit horeca (ook terrassen) verhogen

•

Wisselwerking van horeca Kelfkensbos met cultuurhistorie versterken (museum, Valkhof), impulsen zijn de terugkeer van de Donjon en verbouwing van het Valkhofmuseum (ook entree)

•

Inrichting uniek ‘Balkon op de Waal’

26

LICHT KWETSBAAR Deelgebied 7 Waalkade, Oude Have e.o. Het beeld van de Waalkade wordt voornamelijk bepaald door de horeca. Cultuur en vermaak in het deelgebied worden ingevuld door galeries, musea, theater en casino. Naast het horecaconcentratiegebied aan de Waalkade kenmerkt de Oude Haven en omgeving zich vooral door wonen en als zwerfzone met verspreide, kleinschalige en onderscheidende winkels. Het deelgebied kent een redelijk hoog leegstandspercentage en bovendien een sterk vergrijzend ondernemersbestand. Kans voor dit deelgebied zijn de grote woningbouwplannen. Door de verwachte sterke toename van de bezoekers die hierdoor via de westkant (Lange Hezelstraat) de binnenstad binnenkomen en de beperkte uitbreidingsruimte van de Lange Hezelstraat ontstaat draagvlak voor een grotere kritische massa aan functies in de omgeving van de Oude Haven (ventiel). De aanwezigheid van het Velorama, Valkhof, de haven, hotel Courage en de aanleg van cruiseschepen biedt de Waalkade en omgeving de potentie om zich (sterker) te gaan profileren als toeristisch kwartier.

Kansen voor de toekomst Waalkade en Oude Haven e.o. •

Oude Haven e.o. ontwikkelen tot rustig, monumentaal dwaalgebied met concentraties van publieksgerichte functies in hofjes. Referenties: Wyck Maastricht, Uilenburg Den Bosch

•

Duidelijke routing vanuit Lange Hezelstraat en Oude Haven naar Waalkade

•

Versterken profiel Waalkade als toeristisch kwartier

•

Faciliteren doelgericht bezoek door voldoende parkeergelegenheid Waalkade en omgeving

•

Waalkade beter verbinden met de Bovenstad

•

Grotestraat ontwikkelen als belangrijke, bijzondere verbinding BovenBenedenstad (ruimtelijk, functioneel), gebruik maken van hoogteverschil

27

KANSENKAART

28

De kansenkaart van de binnenstad geeft een overzichtelijke samenvatting van de hiervoor per deelgebied beschreven kansen voor de toekomst.

RESUMÉ & AANBEVELINGEN

Nijmegen heeft een kansrijke binnenstad, maar er moet nog veel gebeuren wil het die kansen ook verzilveren. Het moderne kernwinkelgebied kan hierbij gaan werken als katalysator voor de ontwikkeling van andere deelgebieden. Het eigen profiel van deze deelgebieden moet vergroot worden, echter wel vanuit de integrale strategie voor de binnenstad met de nodige aandacht voor het ´verbinden´ van de deelgebieden. Hiervoor is detailhandel een belangrijke economische sector, maar juist de synergie met horeca, dienstverlening, cultuur en evenementen maken de binnenstad bijzonder. Samenwerking tussen ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente is hierbij essentieel voor succes. Samen werken vanuit een gezamenlijke visie aan een gezamenlijk uitvoeringsprogramma. In het essay is middels de weerbaarheid per deelgebied de urgentie tot ingrijpen aangegeven. De geformuleerde kansen voor de toekomst bieden handvatten voor de invulling van het uitvoerings- en investeringsprogramma voor de binnenstad. Tot slot doen wij een aantal integrale aanbevelingen aan de hand van de eerder uiteengezette indicatoren waarmee de kenmerken van de binnenstad als geheel en de afzonderlijke deelgebieden in beeld zijn gebracht. In binnensteden is een ontwikkeling zichtbaar van intensivering en verdichting van het A1 en kernwinkelgebied en een gelijktijdige extensivering van de binnenstadsranden. Ook in Nijmegen is dit zichtbaar.

De aantrekkingskracht van bepaalde deelgebieden kan versterkt worden door vergroting van de kritische massa en tegelijkertijd clustering van het aanbod. De invulling van het aanbod dient echter aan te sluiten op het beoogde profiel van het deelgebied. Zo zal het kernwinkelgebied versterkt worden door een verdere intensivering met voornamelijk winkels en horeca. Het project Plein 44 is daar een voorbeeld van. In bepaalde randstraten met verminderd perspectief als winkelstraat, zoals bijvoorbeeld de Bloemerstraat of Tweede Walstraat, zal de aantrekkingskracht (op een andere doelgroep) versterkt worden door een grotere kritische massa aan dienstverlening en het nieuwe werken. Evenzo geldt dit voor het Kelfkensbos met horeca en cultuur in combinatie met ontwikkelingen op het Valkhof. Het hogere aantal geclusterde functies passend bij het profiel van het deelgebied zorgt voor een sterker onderscheidend karakter, waardoor voor de bezoeker, consument of gebruiker duidelijker wordt wat een bepaalde straat of deelgebied te bieden heeft. Het is vervolgens van groot belang dat de fysieke inrichting aansluit op de functionele invulling. De inrichting en het gebruik van de openbare ruimte zijn belangrijke aspecten om beleving te bieden. Bereikbaarheid en parkeren zijn een onlosmakelijke voorwaarde voor het functioneren van een gebied, die toegespitst moeten worden op de doelgroep middels service en maatwerk. Winkels, (publieksgerichte) bedrijven en kantoren (het nieuwe werken) moeten immers bereikbaar zijn voor hun ondernemers, werknemers, klanten en consumenten. Recreatieve winkelgebieden als het kernwinkelgebied of de Lange Hezelstraat vragen om een inrichting als

29

voetgangersgebied, bij gebieden waar doelgericht bezoek centraal staat zoals de Hertogstraat of Bloemerstraat zijn autobereikbaarheid en de nabijheid van parkeermogelijkheden (het liefst voor de deur) een vereiste. Daarnaast is investering in de openbare ruimte en het vastgoed noodzakelijk om een gebied aantrekkelijk te maken en houden. Ook hier geldt aansluiting op het profiel van het gebied. In een recreatief bezocht gebied draait het om beleving en verblijfskwaliteit, in een doelgericht bezocht gebied juist om functionaliteit. Naast recreatief of doelgericht bezoek, geeft de filialiseringsgraad het profiel van een deelgebied aan. Het toenemende aantal filialen wordt vaak gezien als bedreiging van het aantal zelfstandige bedrijven, tegelijkertijd stimuleert het juist ondernemerschap en kan het als kans gezien worden. De verwachting is dat het aandeel filiaalbedrijven verder gaat stijgen. Het is zaak een gezonde balans in het aantal filiaalbedrijven versus zelfstandigen te houden. Filiaalbedrijven, met name in het kernwinkelgebied, vragen om een andere schaalgrootte dan de veelvuldig aanwezige historische panden in de binnenstad. Het creëren van ruimte voor het huisvesten van nieuwe formules is dan ook essentieel om een bepaalde dynamiek te kunnen waarborgen. Momenteel wordt hier op ingespeeld door de ontwikkeling Plein 1944, in de toekomst kan de Molenpoortpassage eveneens ruimte bieden aan deze ontwikkeling. In de randstraten domineert over het algemeen het zelfstandig ondernemerschap. De filialisering in deze gebieden bedient vaak de winkels in de branchering en kan daarmee bepaalde geprofileerde randgebieden versterken.

30

De internetgevoeligheid van bepaalde branches wordt steeds zichtbaarder. Op het vlak van internetwinkelen zal nog veel gaan gebeuren, met zowel negatieve als positieve effecten voor de gevestigde detailhandel tot gevolg. Negatief is de verdwijning van fysieke winkels in bepaalde branches met leegstand tot gevolg. Echter, de consument zal zich (fysiek) willen blijven oriënteren, waardoor vraag ontstaat naar nieuwe concepten zoals bijvoorbeeld een compacte showroom in de binnenstad voor een virtuele webshop op het internet. Maar het zal ook tot gevolg hebben dat sterke brands genoodzaakt zijn om in de fysieke winkel een vergelijkbaar ruime keuze te bieden als op internet. Dit is een belangrijke reden voor de schaalvergroting. Tegelijkertijd is de vergrijzing van ondernemers een feit en zal dit op bepaalde plekken tot leegstand leiden. Als stad is het daarom zaak te investeren in het aantrekken van nieuwe ondernemers door het creëren van vestigingsvoorwaarden voor nieuwe concepten zoals bijvoorbeeld eerder genoemde showroom of een modezaak met geïntegreerd café. Dynamiek stimuleren is een voorwaarde voor een attractieve binnenstad. Een leegstaande vierkante meter in een aanloop- of randstraat is onvergelijkbaar met een leegstaande vierkante meter in het kerngebied. De markt vraagt om locaties in het kernwinkelgebied waar de ruimte schaars is. In de aanloop- en randstraten moet daarentegen erkend worden dat niet iedere leegstaande winkel weer opnieuw als winkel ingevuld zal worden. Intensief kijken naar mogelijke nieuwe invullingen van leegstaande panden in de aanloop- en randstraten en nauwe samenwerking met vastgoedeigenaren is hierbij van groot belang.

Een aantal speerpunten: Definiëren van de invullingskansen voor mogelijke ontwikkelingslocaties in de

Het bieden van service aan bezoekers van de binnenstad. Door de bril van de

binnenstad. In overleg met eigenaren zal de integrale koers voor de binnenstad

bezoeker kijken naar verbeteringsmogelijkheden kan al veel winst opleveren.

uitgewerkt moeten worden. Ook zij zullen moeten worden uitgedaagd om te

Doelgroepbenadering wordt van steeds groter belang. Het vormen van allianties

participeren in dit project. De aanpak is per deelgebied sterk verschillend en

met en tussen ondernemers in de verschillende sectoren is hierbij onmisbaar.

vraagt daarom om een verschillende inzet. Het voorstel is om hier onder de para-

Speerpunt hierin is het afstemmen van de winkelopeningstijden in relatie tot het

plu van een centraal project een aantal deelprojecten op te hangen. Binnen de

veranderend gebruik van de binnenstad (beleving en betekenis). In het gebruik

deelprojecten zal een eigen strategie ontwikkeld moeten worden, maar telkens

van de binnenstad komt de nadruk steeds meer te liggen op de middag en de

met de integrale visie als vertrekpunt. De centrale opgave van de integrale visie is

avond. De gemeente kan een rol spelen bij het opstarten en faciliteren van enke-

de juiste functie op de juiste plek en, die op de juiste wijze met elkaar zijn ver-

le specifieke projecten die vanuit samenwerkingsverbanden van ondernemers

bonden. De gemeente kan hier de regie op voeren.

naar voren worden gebracht.

Faciliteren van het Nieuwe Werken. Het Nieuwe Werken is in hoge mate gericht

De detailhandel is de belangrijkste commerciële publiekstrekker in de binnenstad.

op netwerken en ontmoeting. Dit kan overal plaatsvinden, ook buiten kantoren.

Nijmegen moet haar winkelfunctie versterken en vernieuwen: ruimtelijk, functio-

Deze vaak hoog opgeleide werkers groeien snel in aantal, zeker in stedelijke

neel en organisatorisch (samenwerking, communicatie, gebruik –nieuwe- media).

gebieden. De economische effecten kunnen groot zijn, zeker voor de horeca. De

Voldoende kritische massa is van belang om het publiek naar Nijmegen te blijven

Nijmeegse binnenstad moet zich bezinnen hoe zij hier fysiek en organisatorisch

trekken. Vernieuwing vraagt om het aantrekken van formules die nog niet in

een vooraanstaande rol in kan spelen.

Nijmegen aanwezig zijn.

31

32