We hebben elkaar nodig!

Australiëlaan 5 3526 AB Utrecht T: 030 693 60 00 KvK nr. 31042832 E: [email protected] I: www.atrive.nl

We hebben elkaar nodig!

Eindrapport woningmarktonderzoek en woonagenda 2014-2020 Stadsregio Arnhem Nijmegen

Stadsregio Arnhem Nijmegen

drs. Fokke de Jong drs. Janine Boers drs. Joost Wegstapel Danny Meulenbroeks MSc

Datum Referentie Projectnummer

Referentie

7 januari 2014 fjo/mlo/r/13.604 1300252

fjo/mlo/r/13.604

Blad 1

Inhoudsopgave

1

Inleiding

3

2

Regionale agenda 2.1 Introductie 2.2 Terugkijken: hoofdlijnen analyse verhuisbewegingen 2.3 Vooruitkijken: hoofdlijnen analyse Socrates 2.4 Regionale agenda 2014-2020

3

Subregionale agenda De Liemers 3.1 Positie subregio in de regionale woningmarkt 3.2 Belangrijkste opgaven 3.3 Subregionale agenda 2014-2020

15 15 15 17

4

Subregionale agenda Arnhem en Omgeving 4.1 Positie subregio in de regionale woningmarkt 4.2 Belangrijkste opgaven 4.3 Subregionale agenda 2014-2020

19 19 19 22

5

Subregionale agenda Nijmegen en Omgeving 5.1 Positie subregio in de regionale woningmarkt 5.2 Belangrijkste opgaven 5.3 Subregionale agenda 2014-2020

23 23 23 26

5 5 5 8 11

Bijlage 1 Leeswijzer

27

Bijlage 2 Lokale woningmarktprofielen Lokale profielen De Liemers Lokale profielen Arnhem en omgeving Lokale profielen Nijmegen en omgeving

33 33 40 47

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 2

1

Inleiding

De Stadsregio Arnhem Nijmegen is een bloeiende en diverse regio, met aantrekkelijke landschappen en de steden Arnhem en Nijmegen als twee economische motoren. Voor de periode tot 2020 staat de stadsregio voor een nieuwe verstedelijkingsopgave. De stadsregio wil in de bestaande kwaliteiten blijven investeren en deze versterken. Kwaliteit, vraaggericht bouwen en aandacht voor de bestaande voorraad staan daarin voorop. De visie op wonen, werken en mobiliteit is vastgelegd in de Verstedelijkingsvisie ‘Van koers naar keuze’. Deze visie diende als vertrekpunt voor bestuurlijke overeenkomsten (BOV’s) tussen stadsregio’s en gemeenten. Een van de afspraken hierin betreft het actualiseren van het woningbouwprogramma voor 1 januari 2014; regionaal en subregionaal. De Stadsregio heeft aan Atrivé gevraagd om het proces te begeleiden om tot regionale en subregionale woonagenda’s te komen. Randvoorwaarde voor een effectief proces is dat gemeenten beschikken over zo objectief mogelijke en gedeelde informatie over het functioneren van de woningmarkt en de positie van de individuele gemeenten daarin. De Stadsregio heeft Atrivé ook gevraagd om het hiervoor benodigde woningmarktonderzoek uit te voeren. Het woningmarktonderzoek en het proces om tot de subregionale en regionale woonagenda’s te komen bestond uit één geïntegreerd traject. De belangrijkste fases hierin waren: 1. Analyse van verhuisbewegingen in de afgelopen jaren. 2. Consultatie van marktpartijen en aanvulling van de analyse van verhuisbewegingen. 3. Vooruitblik ontwikkeling woningbehoefte tot 2020. 4. Regionale woningmarktbijeenkomst gemeenten, woningcorporaties, ontwikkelaars, bouwbedrijven, makelaars en de provincie. 5. Integratie: rapportage en woonagenda’s. Gedurende de uitvoering van deze fases is teruggekoppeld naar de 20 gemeenten in de Stadsregio, plenair met de ambtenaren en portefeuillehouders van alle 20 gemeenten en met een vertegenwoordiging van de 20 gemeenten. Waar nodig heeft ook bilaterale terugkoppeling plaatsgevonden. De uitvoering is begeleid door de Stadsregio. De woonagenda’s zijn een coproductie van de Stadsregio en Atrivé. De Stadsregio heeft na de regionale woningmarktbijeenkomst ambtelijk en bestuurlijk over de woonagenda’s afgestemd met de subregio’s. Atrivé heeft zorg gedragen voor de inhoudelijke verbindingen en de integratie in het eindrapport. Voor u ligt een eindrapportage die: • inzicht verschaft in het functioneren van de regionale woningmarkt • aangeeft op welke onderdelen er subregionale of regionale afstemming nodig is • per gemeente beknopt aangeeft wat de kaders zijn voor het lokale woonbeleid. In deze rapportage is als eerste de regionale agenda gepresenteerd, met de onderzoeksresultaten waarop de agenda is gebaseerd. De resultaten van de analyse verhuisbewegingen zijn samengevat in een visiedocument. Deze is in het voorliggende eindrapport verwerkt. Het visiedocument, alsmede de integrale rapportage ‘Analyse verhuisbewegingen Stadsregio’ zijn beschikbaar op de website van de Stadsregio 1. Vervolgens zijn de subregionale agenda’s uitgewerkt, met ook hierbij de onderliggende onderzoeksresultaten. 1

http://www.destadsregio.nl/publicaties/publicaties-wonen/woningmarktanalyse

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 3

In de bijlagen is voor elke gemeente in de Stadsregio een woningmarktprofiel opgenomen (Bijlage 2 Lokale woningmarktprofielen). Ook bevat de bijlage een toelichting op de onderzoeksmethode (Bijlage 1 Leeswijzer).

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 4

2

Regionale agenda

2.1

Introductie

De 20 gemeenten in de stadsregio Arnhem Nijmegen vormen samen een aantrekkelijke en gevarieerde regio. De landschappelijke diversiteit is groot, met in het noorden en het zuiden van de regio de stuwwallen en de bossen en in het hart van de regio het open rivierenlandschap. De stadsregio is een gebied met contrasten. Dat zien we terug in het wonen. Arnhem en Nijmegen bieden uitgesproken stedelijke woonmilieus, met aantrekkelijke centra en een hoog voorzieningenniveau. Aan de rand van de steden en in de gemeenten eromheen zijn de meer suburbane woonmilieus te vinden, afgewisseld met landelijke gebieden. We zouden kunnen spreken van een hybride systeem: een systeem dat bestaat uit meerdere componenten. Deze zijn onderling verbonden, aanvullend, en werken optimaal samen. Het is een duurzaam systeem dat ook met weinig brandstof goed functioneert. In een hybride woningmarkt gaat het om woonmilieus met aanvullende kwaliteiten: de kracht van de steden en het fraaie en diverse landschap. In een transitie van groeidenken naar duurzame kwaliteit, waar we nu voor staan, is dit een belangrijke kwaliteit. 2.2

Terugkijken: hoofdlijnen analyse verhuisbewegingen

Inzicht in de wijze waarop de regio nu functioneert is verkregen met een analyse van recente verhuisbewegingen. Daarbij is een verdieping en nader begrip van de feitelijke cijfers bereikt in een tweetal consultatiebijeenkomsten met marktpartijen (Nijmegen en Omgeving + Arnhem en Omgeving, in combinatie met De Liemers). Gesproken is met vertegenwoordigers van woningcorporaties, bouwers, ontwikkelaars en met makelaars. Hoe de woningmarkt in deze regio nu feitelijk werkt kunnen we als volgt duiden. Positie Stadsregio ten opzichte van de omgeving: brandstof van buiten Op het terrein van het wonen is er sprake van een ‘open regio’ met veel relaties met omringende regio’s en verder weg gelegen gebieden. Nijmegen is de belangrijkste motor in de regio en trekt als universiteitsstad veel studenten uit de wijde omgeving. Nijmegen wordt geflankeerd door Arnhem, dat als belangrijke hbo-stad ook veel studenten aantrekt; uit omringende regio’s zoals De Achterhoek, en ook van verder weg. Arnhem en Nijmegen kunnen worden gezien als elkaar versterkende motoren, net zoals een benzine- en een elektromotor in een hybride systeem samen voldoende vermogen leveren. De woningvoorraad van beide steden biedt ook ruimte voor de instroom van studenten. De woningvoorraad bestaat voor een relatief groot deel uit goedkope huurwoningen, van corporaties en

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 5

van particulieren, meestal appartementen. De dynamiek in deze woningmarktsegmenten is hoog, met relatief veel verhuizingen. De instroom van jonge huishoudens is de brandstof die de dynamiek in de regionale woningmarkt voedt. Er stroomt veel meer naar binnen dan naar buiten. Het gaat om verhuizingen over grote afstand. Als jonge een- en tweepersoonshuishoudens over grote afstanden verhuizen is doorgaans hun opleiding het verhuismotief. Er is ook een aanzienlijke groep gezinnen en een- en tweepersoonshuishoudens in de leeftijd van 30-65 jaar die over grote afstand van of naar de stadsregio verhuist. Voor hen is werk een belangrijk motief, naast persoonlijke omstandigheden. Vestiging en vertrek is voor deze categorie redelijk in evenwicht. Arnhem trekt per saldo wat meer huishoudens over lange afstand aan. Met name de noordkant van de stad is aantrekkelijk voor mensen die graag in de regio wonen, in een aantrekkelijk woonmilieu, maar in de Randstad werken. Nijmegen verliest in deze categorie per saldo iets. Voor Nijmegen speelt mee dat een deel van de studenten na hun opleiding elders in het land een baan vindt. Ook is vanuit Nijmegen het westen van het land slecht bereikbaar. Voor de bereikbaarheid per auto zijn de bruggen over de Waal een knelpunt. Relaties binnen de stadsregio: samenhangende componenten Ook binnen de stadsregio trekken jongere een- en tweepersoonshuishoudens naar Arnhem en Nijmegen om daar een opleiding te volgen. Het kan ook zijn dat hun verhuismotief woninggerelateerd is: in de steden zijn meer betaalbare woningen voor starters te vinden. De stroom van jongeren naar de steden is in omvang de grootste beweging binnen de stadsregio. Daarnaast is er veel doorstroming. Vaak willen huishoudens die voor hun opleiding in de regio zijn komen wonen, er graag blijven. Zij willen en kunnen binnen de stadsregio hun (woon)carrière voortzetten. De instroom blijkt een duurzame en hernieuwbare brandstof te zijn. Vanuit Arnhem en Nijmegen is er (per saldo) een uitstroom van huishoudens in de categorie 30-65 naar de omringende gemeenten. Het betreft zowel de gezinnen als de een- en tweepersoonshuishoudens. Bij de gezinnen is het relatieve verschil tussen vestiging en vertrek groter, bij de een- en tweepersoonshuishoudens is het absolute verschil groter, want het betreft een grotere groep verhuizers. Vanuit Nijmegen zijn Wijchen en Beuningen populaire bestemmingen, maar ook Arnhem. Voor alle doelgroepen samen is voor de vertrekkers uit Nijmegen Arnhem zelfs de belangrijkste bestemming. Vanuit Arnhem trekken deze doelgroepen (30-65) naar Rheden, Overbetuwe en Lingewaard. Binnen deze leeftijdsklasse opteren ‘empty nesters’ weer voor centrumlocaties. Een deel van de huishoudens die suburbaan zijn gaan wonen wil in deze levensfase weer terug naar Arnhem of Nijmegen. Ook voor Arnhem geldt: als we alle doelgroepen samen nemen is Nijmegen de belangrijkste bestemming. De stroom tussen Arnhem en Nijmegen betreft voor het grootste deel een- en tweepersoonshuishoudens onder de 30, maar ook voor de andere doelgroepen zijn de relaties substantieel. De motoren in de regio drijven ook elkaar aan. Per saldo verliest Nijmegen wat huishoudens aan Arnhem, zowel in de genoemde categorie een- en tweepersoonshuishoudens onder de 30 als in de categorie 30-65. Marktpartijen noemen als verhuisreden de betere bereikbaarheid van Arnhem. Naast een uitstroom van de huishoudens in de categorie 30-65 naar de omringende gemeenten rond Arnhem en Nijmegen, zien we dat deze doelgroepen zich ook vestigen in de Vinex-locaties binnen deze steden. Over het geheel genomen kent de stadsregio nog steeds een dynamische woningmarkt, met wel een lichte daling in de dynamiek. In de periode 2007-2011 daalde het aantal gevestigde personen in de Stadsregio met 8%. Dit is in lijn met de landelijke daling in deze periode. In de Stadsregio werd relatief veel verhuisd, ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Dat is tot en met 2011 zo

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 6

gebleven. Gelet op woningtype en prijs is er sprake van een zekere doorstroming op de woningmarkt; van goedkoop naar duur, en van kleinere naar ruimere woningtypen. Hoe kunnen we deze verbondenheid nu duiden? Betekent samenhang concurrentie? Of hebben de gemeenten elkaar ook nodig? Anders gesteld: in hoeverre vullen de woonmilieus elkaar aan? Er zijn indicaties voor het laatste. De studenten komen af op het hoger onderwijs en de aantrekkelijke, levendige (binnen)stedelijke woonmilieus in Arnhem en Nijmegen. Het leeuwendeel van de instroom komt in centrale delen van deze steden terecht. Vooralsnog neemt ook het aantal arbeidsplaatsen in de regio toe. Reden genoeg voor veel huishoudens om hier te blijven wonen. Voor een wooncarrière in de regio is het van belang dat het aanbod in woningen en woonmilieus zo breed mogelijk is. In een nieuwbouwwijk in het stedelijke gebied, in het open rivierenlandschap of in een bosrijke omgeving. Ook de bereikbaarheid is hierbij een belangrijk aandachtspunt. Vraag is dan: wat voegt elke bouwlocatie toe aan de keuzemogelijkheden van woningzoekenden? Het is van belang om in de agendavorming goed rekening te houden met de keuzes van de woonconsument. In de onderstaande kaart zijn de grootste verhuisstromen weergegeven, voor de belangrijkste doelgroepen 2

Nieuwbouw wordt opgenomen door de markt en leidt tot zekere doorstroming In de eerste helft van de jaren tien in deze eeuw heeft de stadsregio veel inspanning gepleegd om de bouwproductie op te voeren. De regio is hierin zeer succesvol geweest. Inmiddels zijn de tijden en de opgave veranderd. Hoe is de situatie op dit moment? Gemiddeld zijn in de periode 2009-2011 ruim 3.000 woningen per jaar opgeleverd, met een licht dalende tendens tussen 2009 en 2011. Dit is van eenzelfde orde 2

In de kaart staan de belangrijkste saldi weergegeven van vestiging en vertrek, in de onderzochte periode van drie jaar (2009-2011). De dikte van de pijlen in de legenda staat gelijk aan 200 huishoudens.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 7

van grootte als de gemiddelde aanwas van het aantal huishoudens in deze periode. Ten opzichte van de bestaande voorraad zijn er relatief veel appartementen gebouwd en weinig woningen twee onder een kap en vrijstaand. Met name in Arnhem-Noord en Zuidoost zijn relatief veel appartementen gerealiseerd. De nieuwbouw blijkt vooral aantrekkelijk voor 30+ huishoudens (ruim twee derde van de vestigers in nieuwbouw). Meer dan bij vestigingen in de bestaande bouw, blijken vestigers in nieuwbouw uit de ‘eigen’ subregio te komen. Marktpartijen onderstrepen het lokale karakter van de vraag naar nieuwbouw. Zij schatten in dat 70% tot 80% van de vraag uit dezelfde gemeente komt. Vanuit het perspectief van doorstroming blijkt elke nieuwbouwwoning een derde achtergelaten sociale huurwoning op te leveren (corporatie + particulier). Daarnaast laat 6% van de vestigers een goedkope koopwoning (tot € 172.000,-) achter. In de afgelopen jaren heeft de nieuwbouw er aan bijgedragen dat er betaalbare woningen beschikbaar zijn gekomen. Marktpartijen onderstrepen dat kwalitatief goede nieuwbouw doorstroming op gang kan brengen en zo ruimte kan creëren voor starters in de bestaande bouw. Zij waarschuwen voor het nieuw bouwen van relatief kleine starterswoningen. Het risico is dat hiermee de onaantrekkelijke woonmilieus van de toekomst worden gebouwd. De voorkeur gaat uit naar bouwen in kleine clusters met een orde van grootte van vijf woningen. Van de gemeenten wordt flexibiliteit in bestemmingsplannen gevraagd, zodat snel op een veranderende marktvraag kan worden ingespeeld. Zo kan worden gebouwd waar de vraag is: de juiste woning op de juiste plek. Een maatschappelijk nadeel van deze fasering is wel dat de ontwikkeling van grote bouwlocaties zo erg lang gaat duren, waardoor woonconsumenten jarenlang in een bouwput wonen. Er zijn wel dilemma’s. Marktpartijen geven aan dat er momenteel vooral vraag is naar goedkope koop, maar geven er toch de voorkeur aan juist niet de bouwen in deze categorie. Daarnaast geven zij aan dat er weinig aanbod is in de categorie dure huur (€ 700,- tot € 800,-), ten opzichte van de vraag. Zij verwachten echter dat dit aanbod grotendeels uit de bestaande voorraad zal moeten komen. Beleggers zijn terughoudend om in deze categorie huur te investeren. Het is onzeker of zij hun bezit over een aantal jaren weer te gelde kunnen maken. 2.3

Vooruitkijken: hoofdlijnen analyse Socrates

Het vooruitkijken in Socrates is gebaseerd op een combinatie van huishoudensprognoses en woningbehoefteonderzoek (zie Bijlage 1 Leeswijzer). Door de planning met de huishoudensprognose te vergelijken is inzicht in de kwantitatieve match tussen aanbod en behoefte verkregen. Met de Socrates-analyse is bovendien een vooruitblik verkregen op de kwalitatieve match: overschotten en tekorten, uitgesplitst naar eigendomsvorm, prijs en woonmilieu. Wanneer we de huishoudensprognose vergelijken met het woningbouwprogramma dan blijkt dat er voor de Stadsregio geen sprake is van kwantitatieve overschotten in de harde planning. De voorraad harde plannen is kleiner dan de resterende behoefte. De resterende behoefte is het saldo van de Primosprognose minus de al gerealiseerde woningen in de prognoseperiode. Rekening houdende met planuitval van harde plannen is een maximaal gewenste planvoorraad berekend (resterende behoefte + 30%). Als we hiermee rekening houden is er ruimte om zachte plannen verder te ontwikkelen. In de subregio De Liemers is wel sprake van een kwantitatieve opgave. De voorraad harde plannen overstijgt de maximaal gewenste planvoorraad met een orde van grootte van 500 woningen. In de subregio Arnhem en Omgeving is uitgaande van de prognoses de meeste ruimte om zachte plannen in ontwikkeling te brengen.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 8

Tabel 1: vergelijking Primosprognose en plancapaciteit tot 2020 Primosprognose 2010-2020

Gerealiseerd 2010-2012

Resterende behoefte tot 2020

Maximaal gewenste planvoorraad tot 2020

Stadsregio 24100 7668 16500 21400 De Liemers 3000 1215 1800 2300 Arnhem e.o. 10.800 2358 8400 11.000 Nijmegen e.o. 10.300 4095 6200 8100 (de prognoses en de hiervan afgeleide aantallen zijn op 100-tallen afgerond)

Voorraad harde plannen tot 2020 (1-1-’13) 15100 2900 5350 6850

Voorraad zachte plannen tot 2020 (1-1-’13) 9500 1600 3200 4700

Blik over de horizon Bij de vooruitblik is ook summier bekeken wat de ontwikkelingen na 2020 zijn, in de periode 2020 tot 2030. Dan blijkt dat het tempo in de huishoudensgroei in de Stadsregio ongeveer halveert ten opzichte van de eerdere periode 2010 tot 2020. In onderstaande tabel is de prognose vergeleken met een tussenstand in de plannen. Met name voor De Liemers zijn deze nog niet compleet. Hiermee rekening houdende is er, gezien de huidige stand van zaken, geen ruimte om het kwantitatieve overschot in De Liemers in de periode 2010-2020 door te schuiven naar de periode 20202030. Ook in de subregio Nijmegen en Omgeving lijkt er vanaf 2020 geen ruimte te zijn om plannen door te schuiven. Hier kunnen echter nog geen definitieve uitspraken over worden gedaan, omdat er twijfels zijn aan de Primosprognose voor Nijmegen en Omgeving vanaf 2020. Tabel 2: Vergelijking Primosprognose en plancapaciteit na 2020 Primosprognose 2020-2030

Stadsregio De Liemers Arnhem e.o. Nijmegen e.o. *

12000 1300 6800 3900*

Harde plannen 2020-2030 (1-1-’13) 4502 412 1711 2379

Zachte plannen 2020-2030 (1-1-’13) 9137 845 2227 6065

De Primosprognose voor na 2020 zal naar verwachting voor Nijmegen substantieel worden bijgesteld. Omdat deze een onwaarschijnlijke afname in de behoefte laat zien. Het prognosemodel CBS-Pearl laat, alleen al voor de gemeente Nijmegen, een groei van 4400 huishoudens zien in de periode 2020-2030, maar ook in dit prognosemodel is er sprake van een aanzienlijke groeivertraging (ongeveer een halvering van de groei van voor 2020). De conclusie dat er in Nijmegen en Omgeving geen ruimte is om plannen naar na 2020 door te schuiven blijft ook bij een bijgestelde prognose hoogstwaarschijnlijk wel overeind.

De vergelijking van de vraag met het beschikbare aanbod laat zien dat er voor de gehele stadsregio de komende jaren vooral behoefte is aan meer huurwoningen, terwijl het planaanbod relatief gezien te veel koop bevat. In de sociale huur is er sprake van een grote behoefte, waaronder een grote restvraag. Blijkbaar werkt hier het veronderstelde portefeuillebeleid van woningcorporaties sterk door (huurharmonisatie bij mutatie, huurverhoging zittende huurder, verkoop). Bovendien kunnen tekorten in de voorraad goedkope huur niet door nieuwbouw worden aangevuld, vanwege een veronderstelde te hoge onrendabele top (zie bijlage 1 Leeswijzer).

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 9

Opvallend is ook de prognose voor leegstand en sloop in de sociale huur, ondanks de grote behoefte. Dit duidt op een kwalitatief vraagstuk. Bepaalde woningen of bepaalde woonmilieus zijn zo ongewild dat men, ook bij schaarste in het aanbod, hier niet wil wonen. Als de woningmarkt zich de komende jaren herstelt is de verwachting dat de vraag naar sociale huur fors lager zal uitpakken en dat er dan meer kansen zijn voor geliberaliseerde huur en duurdere koopwoningen.

De diversiteit aan woonmilieus in de Stadsregio is ingedeeld naar de mate van stedelijkheid 3. Dan blijkt dat vooral de woonmilieus in de centra van steden en dorpen in trek zijn, evenals landelijk wonen. Er is minder vraag naar woningen in naoorlogse uitbreidingswijken, inclusief de uitleggebieden die nu in de planning zitten. De grote behoefte aan centrumstedelijke en vooroorlogse woonmilieus ligt in lijn met de magneetwerking van Arnhem en Nijmegen, als motoren van de regio, zoals deze uit de analyse van verhuisbewegingen is gebleken. De onderstaande kaart laat de diversiteit zien die de stadsregio te bieden heeft, met name op de dimensie stedelijkheid. Hieronder hangen vaak grote onderscheidende kwaliteiten. Niet alleen het landelijk bereikbare milieu heeft veel kwaliteit. Ook heel wat (centrum)dorpse en groenstedelijke woonmilieus liggen op de stuwwallen, of zijn op het rivierenlandschap georiënteerd. De combinatie van authentieke historische kernen, met veel cultureel erfgoed, en een bijzonder landschap is ook een bijzondere kwaliteit. Soms ook biedt de omgeving potentieel dat nog niet benut is. Veel woonmilieus zijn nog van de rivieren afgekeerd, terwijl er wel kansen liggen.

3

Zie de leeswijzer voor een verdere toelichting.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 10

Kaart woonmilieus Stadsregio

De uitkomsten van Socrates geven handvatten voor een kwalitatieve bijstelling van de harde plannen. Indien dit leidt tot het schrappen van harde plannen, bijvoorbeeld omdat het betreffende woonmilieu niet aansluit bij de vraag, neemt de ruimte om zachte plannen te ontwikkelen die wel aan de vraag voldoen toe. Deze beweegruimte is meegenomen in de subregionale woonagenda’s. 2.4

Regionale agenda 2014-2020

Een belangrijk onderdeel van de woonagenda is het woningbouwprogramma. We verleggen de focus naar een kwalitatief programma en nemen de bestaande voorraad als uitgangspunt, maar uiteindelijk moet het aantal plannen dat we maken om nieuwbouw toe te voegen wel in een gezonde verhouding staan tot de behoefte. De gemeenten hebben in de BOV’s afgesproken een woningbouwprogramma vast te leggen tot 1 januari 2020. De regionale woonagenda geeft het kader voor de afgesproken vervolgstappen. De concrete richting voor het vaststellen en waar nodig bijstellen van het woningbouwprogramma (kwantitatief èn kwalitatief) is uitgewerkt in de subregionale woonagenda’s. Onze regionale agenda creëert de goede randvoorwaarden en een vruchtbare bodem voor de subregionale agenda’s. We onderscheiden 6 hoofdpunten waarop we afspreken hoe we met elkaar als 20 gemeenten omgaan, wat wij te bieden hebben aan de provincie en aan onze woonpartners in de regio, en wat wij van hen verwachten: 1 Wij, de 20 gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen, constateren dat we elkaar nodig hebben om onze regio aantrekkelijk en krachtig te houden. Samen willen we een breed palet aan woonmilieus bieden dat aansluit bij de behoefte. De verhuisbewegingenanalyse geeft een samenhangend beeld in de regio. Kennisinstellingen, arbeidsmarkt, landschappelijke kwaliteit en mobiliteit bepalen keuzes van verhuizers in de stadsregio.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 11

Twee hoofdbewegingen zijn essentieel voor de bloei van de woningmarkt van de stadsregio: • Nijmegen en Arnhem trekken vanwege de aanwezig kennisinstellingen jongeren aan. • Een groot deel van deze jongeren wil vanwege gezinsvorming en/of werk in de regio blijven. Stad en ommeland versterken elkaar dus. De stad als krachtbron die jongeren aantrekt en aan de regio weet te binden, en het ommeland met aantrekkelijke locaties om de wooncarrière ook buiten de stad te kunnen voortzetten. De regio biedt zo een breed palet aan woonmilieus, stedelijk, suburbaan en landelijk, dat aansluit op de vraag: de juiste woning op de juiste plek (woonomgeving). We willen waarborgen dat we deze diversiteit kunnen blijven bieden. Aan de basis van de hiervoor benodigde afstemming staat dat de samenhang tussen wonen & werken & kennis stevig is verankerd en wordt uitgedragen. 2 De feitelijke afspraken, met name over het nieuwbouwprogramma, organiseren we vooral in de eigen subregio. Daarnaast stemmen we als 20 gemeenten gezamenlijk af op hoofdlijnen. Uit de analyse van verhuisbewegingen bleek dat in onze regio een drietal subregio’s te onderscheiden is, namelijk: Arnhem en Omgeving, Nijmegen en Omgeving en De Liemers. In deze subregio’s organiseren we de feitelijke afstemming. Hierbij realiseren we ons dat het westelijke deel van De Liemers sterke relaties heeft met de subregio Arnhem en Omgeving. Ook tussen deze subregio’s is dus afstemming nodig. De opgave per subregio verschilt van karakter. • Voor Arnhem en Omgeving en Nijmegen en Omgeving is vooral sprake van een kwalitatief vraagstuk: het bouwprogramma sluit aan bij de behoefte maar onderscheiden naar segment zijn er overschotten en tekorten. • In De Liemers is sprake van een kwalitatief èn kwantitatief vraagstuk: het bouwprogramma overstijgt de behoefte, met name in bepaalde segmenten. Deze vraagstukken dienen de betreffende gemeenten per subregio gezamenlijk aan te pakken. We hebben de opgaven en de aanpak uitgewerkt in subregionale agenda’s. 3 We realiseren ons dat het overgrote deel van de woningbehoefte geaccommodeerd zal worden in de bestaande voorraad. We stellen dit centraal in ons woonbeleid en we ondernemen elk hiervoor de nodige lokale actie. Daarnaast coördineren we onze acties regionaal of subregionaal. Beschikbaarheid en analyse van data pakken we op regionaal niveau op, samen met de corporaties. Thema’s hierin zijn: • De beschikbaarheid van gezamenlijke data die door onszelf èn onze woonpartners erkend en herkend worden. • De levensloopbestendigheid van de woningvoorraad. • De betaalbaarheid van de woningvoorraad. • De duurzaamheid van de woningvoorraad. De beschikbaarheid van gezamenlijke data pakken we regionaal op. De gegevens worden jaarlijks bijgewerkt met actuele woningmarktinformatie. Na elke actualisatie gaan we per subregio na of er aanleiding is om afspraken bij te stellen, en passen deze zo nodig aan.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 12

Voor de sociale huur gaan we per subregio met de woningcorporaties in gesprek, met als doel afspraken te maken over de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen en over de bevordering van levensloopbestendigheid en duurzaamheid. Lokaal bevorderen we de levensloopbestendigheid en de duurzaamheid van de voorraad met acties gericht op eigenaar-bewoners en particuliere verhuurders. Regionaal wisselen we hierover kennis en ervaring uit. 4 Voor de geliberaliseerde huur zien we goede kansen. De stadsregio stelt samen met gemeenten een strategie op voor het aantrekken van beleggers met betrekking tot het realiseren van vrijesectorhuurwoningen. Uit de analyse van Socrates blijkt een aanzienlijke behoefte aan geliberaliseerde huur, waar met het huidige beleid voor de bestaande voorraad en het huidige nieuwbouwprogramma nog niet in wordt voorzien. In geval van een economisch herstel neemt deze (onvervulde) behoefte nog sterk toe. Het is echter wel een nu nog kleine markt waar nog niet zoveel partijen ervaring in hebben en in durven stappen. Zo nodig gaan we gezamenlijk als subregio’s of als regio met geïnteresseerde partijen in overleg, met als doel partijen die in dit segment willen investeren te ondersteunen en te faciliteren. 5 We vragen de provincie om op een andere wijze te sturen, met een passende set afspraken en inzet van haar financiële en andere instrumenten bij het pakken van kansen en oplossen van knelpunten bij het maken van de juiste kwalitatieve keuzes in de Stadsregio. We constateren dat er voor de regio als geheel geen sprake is van een kwantitatieve opgave, maar wel van een kwalitatieve opgave. We stellen voor dat we hier in subregionaal verband afspraken over maken. Voor de subregio De Liemers is wel sprake van een kwantitatieve opgave voor de harde plancapaciteit. Er is overcapaciteit tot 2020 en er is na 2020 te weinig ruimte om deze zonder meer door te schuiven. Er dient dus capaciteit geschrapt te worden. In de subregionale agenda van De Liemers staat een orde van grootte van deze opgave. Hierover zullen afspraken worden gemaakt. Dit zijn geen vrijblijvende afspraken maar afspraken met handen en voeten. Het kan betekenen dat harde plancapaciteit een ander programma krijgt, dan wel geschrapt of gefaseerd wordt. Een kwalitatieve mismatch kan ook betekenen dat in harde plancapaciteit geschrapt wordt, omdat nu nog zachte plannen elders in de subregio veel beter aan de vraag voldoen. Hier hebben we als 20 gemeenten de provincie nodig, maar heeft de provincie in het uiterste geval ook een machtsmiddel in handen. Indien een van ons niet wenst mee te werken aan de noodzakelijke subregionale afspraken zullen wij in dat geval aan de provincie vragen om te helpen bij de afstemming. In dat geval maken we onderling afspraken met die gemeenten die wel willen. De gemeente die niet wil meewerken dient dan rechtstreeks met de provincie af te stemmen. Bovendien dagen we de provincie uit mee te denken in het pakken van kansen en het realiseren van kansrijke locaties en woningsegmenten. Welke faciliteiten kan de provincie hierin bieden? De provincie krijgt een beleidskader waarmee de kwalitatieve overcapaciteit die we nu zien in de toekomst wordt vermeden. We zien als Stadsregio onze kansen en benutten deze. De provincie heeft daarmee een regio die zichzelf versterkt. 6 Voor het prioriteren van woningbouwplannen voeren de gemeenten in de stadsregio een stoplichtmodel in. Voor 1 juli 2014 zullen gemeenten hun programma prioriteren en 4000 woningen in harde plannen herprogrammeren of faseren (code oranje) of uit de markt nemen (code rood).

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 13

De huidige wijze van sturen met harde en zachte plannen past niet meer bij de ontwikkelingen op de woningmarkt. Onzekere prognoses, harde plannen die niet aansluiten op de behoefte en een afnemende groei van de huishoudens, vragen om meer flexibiliteit. Met het stoplichtmodel kunnen gemeenten focussen op de realisatie van plannen die direct aansluiten op de behoefte (code groen). Gemeenten kunnen plannen met potentie vanwege de goede locatie, of een programma dat bij aantrekkende groei weer zal voldoen aan de vraag, faseren, uitstellen, of herprogrammeren. Dit zijn plannen die ook voldoen aan een goede ruimtelijke ontwikkeling (code oranje). Plannen die blijvend niet aansluiten op de behoefte worden uit de markt genomen (code rood). Samen met de provincie zal de stadsregio het stoplichtmodel verder uitwerken, waarbij ook de toepassing van de rijksladder voor duurzame verstedelijking wordt ingepast. De doelstelling van 4.000 is gebaseerd op de verschillen tussen de woningbehoefte in de periode 2013-2020 volgens het model Socrates en het planaanbod op 1-1-2013 op basis van de gemeentelijke planningslijsten.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 14

3

Subregionale agenda De Liemers

3.1

Positie subregio in de regionale woningmarkt

De wijze waarop de ‘woonladder’ in de stadsregio werkt leidt tot bepaalde samenhangen in de regio. De subregio De Liemers heeft een duidelijke rol in het hybridemodel. Huishoudens die vanuit Arnhem verder wooncarrière willen maken, nadat ze bijvoorbeeld hun hbo-opleiding hebben afgerond, richten zich ook op Westervoort en in mindere mate op Duiven en Zevenaar. Ook komen er huishoudens af op de relatief sterke en kennisintensieve arbeidsmarkt in Arnhem. Voor hen is de diversiteit aan woonmilieus in en rond Arnhem een pre. De categorie huishoudens 30-65 verhuist per saldo meer van Arnhem naar Westervoort en Duiven dan andersom. Voor de categorie huishoudens jonger dan 30 jaar is voor alle gemeenten in De Liemers sprake van een vertrekoverschot naar Arnhem. Naarmate we verder De Liemers oostwaarts ingaan nemen de relaties met Arnhem in kracht af. Dit geldt met name voor de ‘doorstromers’. Duidelijk blijkt verder dat de gemeenten in het oosten van de Liemers (Montferland, Rijnwaarden en Zevenaar) relatief sterke onderlinge relaties hebben. In absolute aantallen zijn de verhuisstromen echter klein. 3.2

Belangrijkste opgaven

In De Liemers is nu nog sprake van huishoudensgroei, maar vlakt dit sterk af in de periode 20202030. In het westelijk deel van De Liemers heeft de groei in de afgelopen decennia geleid tot een relatief jonge huishoudenssamenstelling, die leidt tot een natuurlijke huishoudensgroei. In het oostelijk deel van de Liemers zal in de toekomst als eerste sprake zijn van een nulgroei in huishoudens en een omslag naar krimp. In de regionale analyse en agenda is aangegeven dat het woningbouwprogramma in De Liemers de behoefte, zoals deze blijkt uit de huishoudensprognose, overstijgt. Als we inzoomen op het kwalitatieve woningbouwprogramma is het beeld als volgt: In De Liemers is sprake van een overschot in de harde planning koop. Dit manifesteert zich met name in de goedkope koop (500 à 600 woningen), maar ook in middelduur (hoog) overstijgt harde planning de behoefte (totaal middelduur 400 à 500 woningen surplus). Deze overcapaciteit doet zich voor in geheel De Liemers (uitgezonderd Doesburg), maar vooral in Montferland (surplus beide segmenten 300 woningen) en Zevenaar (met name Groot Holthuizen, zo’n 500 woningen). De behoefte aan sociale huurwoningen is groot (ruim 1600 woningen). Deze behoefte wordt echter deels verklaard door de omzetting de afgelopen jaren van 800 huurwoningen, naar (goedkope)

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 15

koop of geliberaliseerde huur. Als een dergelijke omzetting in de toekomst minder wordt -en daar is het beleid van de Liemerse corporaties op gericht-, vermindert ook de behoefte aan sociale huur navenant. Kansen liggen er in de geliberaliseerde huur: er is een aanzienlijke behoefte (550), maar er is vrijwel geen nieuwbouw opgenomen in de harde planning (100).

Zelfs in het economisch meest gunstige scenario (herstel) blijft de vraag naar (nieuwbouw) goedkope en middeldure koop in De Liemers erg klein. In de bestaande voorraad (met name Duiven, Zevenaar, Didam, Westervoort) komen deze categorieën ook relatief veel voor, dus de bestaande voorraad kan voor een groot deel in de behoefte voorzien. Bij herstel halveert het aandeel sociale huur in en nemen kansen in geliberaliseerde huur sterk toe.

In De Liemers is vooral vraag naar centrum-dorpse woonmilieus (Duiven, Westervoort, Doesburg, Didam), maar in deze categorie is ook veel leegstand te verwachten. Hier -in de bestaande voorraad- ligt een kwalitatieve opgave voor geheel De Liemers. Verder is er een behoefte aan centrum (klein)stedelijk (centrum Zevenaar, BAT terrein). De grootste woningbouwlocatie in De Liemers: Groot Holthuizen valt nu in het woonmilieu “landelijk bereikbaar”, hier is (binnen Zevenaar) niet veel vraag naar, dit kan verbeteren als de locatie zich verder ontwikkelt (naar groen klein stedelijk). Wanneer we de kwalitatieve overschotten sommeren is er sprake van ongeveer 1100 woningen in de harde planning die niet aansluiten bij de behoefte. Het betreft met name overschotten in de onderscheiden prijsklassen voor de koop. Ongeveer de helft van deze ‘mismatch’ betreft een kwantatief overschot. Voor de andere helft is sprake van een kwalitatieve mismatch. Deels kan deze ondervangen worden door herprogrammering. Deels is dit ook in woonmilieus gesitueerd waarnaar weinig vraag is. Harde plannen die niet aan de vraag voldoen, maar wel kwantitatief passen, kunnen worden vervangen door zachte plannen die beter bij de vraag aansluiten. De maximale ruimte om zachte plannen hard te maken bedraagt ruim 500 woningen.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 16

Kaart woonmilieus De Liemers

Opgaven nieuwbouwprogramma De harde plancapaciteit per 1-1-2013 in de subregio De Liemers ligt 500 à 600 woningen hoger dan gewenst (de behoefte). Concreet betekent dit dat er evenzoveel woningen geschrapt zouden moeten worden om vraag en aanbod kwantitatief meer in evenwicht te brengen. Daarnaast heeft De Liemers ook nog 1600 woningen in zachte plannen, waarvan het -gelet op het voorgaande- in principe niet wenselijk is om deze “hard” te maken. De omvang van de plannen die zijn uitgefaseerd na 2020 zijn al nagenoeg gelijk aan de te verwachten huishoudensgroei. Met andere woorden, verder uitfaseren van “harde” plannen is geen oplossing. Voor De Liemers betekent dit concreet dat de harde plancapaciteit met minimaal 500 à 600 woningen teruggebracht moet worden. Verder geeft Socrates aan dat 1100 woningen van de planvoorraad niet aansluiten op de vraag. Naast het schrappen van woningen betekent dit ook een opgave voor het herprogrammeren van ongeveer 500 woningen. In geval van herstel van de economie (en de woningmarkt) hoeft iets minder capaciteit in harde plannen bijgesteld te worden. Bijstellen harde plannen die niet aansluiten op de behoefte De Liemers

3.3

1100

Bijstellen harde plannen die niet aansluiten op de behoefte bij herstelscenario 1000

Ruimte om plannen hard te maken

Faseren na 2020

0-500

Geen ruimte

Subregionale agenda 2014-2020

De subregionale agenda bouwt voort op de BOV 2012. Met de agenda krijgt de verdere afstemming die in de BOV is afgesproken invulling. De nieuwe inzichten in deze rapportage worden benut om waar nodig afspraken te actualiseren. Dit leidt tot de volgende aanvullende punten op de regionale agenda voor de subregio De Liemers. 1.

Gemeenten prioriteren voor 1 juli 2014 hun planvoorraad conform het stoplichtmodel op basis van de volgende uitgangspunten:

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 17

• • • •

2. 3. 4.

5.

6.

7.

Ontwikkelen van plannen in alleen de kansrijke segmenten en woonmilieus 500 woningen in de koop herprogrammeren 500 woningen in de koop uit de markt nemen (code rood) Nieuwe plannen worden alleen vastgesteld als daarvoor even veel bestaande harde capaciteit wordt ingeleverd. De gemeenten in de subregio hebben aandacht voor betaalbaarheid van de bestaande voorraad en treden hiervoor gezamenlijk in overleg met corporaties. Zevenaar Oost is een (sub)regionale opgave en niet alleen van de gemeente Zevenaar. Hierbij is de ondersteuning van de stadsregio en de provincie noodzakelijk. De Liemers kan een opvangtaak voor de subregio Arnhem e.o. vervullen mits men woonmilieus en segmenten aanbiedt waar vraag naar is en hierover afstemming plaatsvindt met de subregio Arnhem e.o. Het is de wens van De Liemers om de uitvoering van de woonagenda te laten begeleiden door een externe procesregisseur. De Liemers verzoekt de stadsregio en de provincie hierbij om ondersteuning. Gemeenten komen na 1 juli 2014 twee maal per jaar bijeen (ambtelijk) om met het stoplichtmodel in te kunnen spelen op actuele ontwikkelingen, jaarlijks verwerken gemeenten de wijzigingen in de provinciale planningslijsten. Gemeenten komen bestuurlijk minimaal jaarlijks bijeen om de voortgang van de woonagenda te bewaken en waar nodig te actualiseren.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 18

4

Subregionale agenda Arnhem en Omgeving

4.1

Positie subregio in de regionale woningmarkt

Arnhem is één van de twee motoren in de Stadsregio. Als hbo-stad trekt Arnhem veel jongeren aan. Ook heeft Arnhem een aantrekkelijke arbeidsmarkt voor hoogopgeleiden elders in het land, zo blijkt uit de analyse van recente verhuisbewegingen. Arnhem is zo voor veel jonge huishoudens een eerste stap op de ‘woonladder’ in de Stadsregio. Zij zijn een brandstof voor de subregio. Velen blijven na het afronden van hun opleiding in de regio wonen en zetten hier hun wooncarrière voort, in Arnhem of in omliggende gemeenten. Zo is in en rond Arnhem een woningmarktgebied met relatief veel onderlinge samenhang te onderscheiden. Hiertoe behoren Arnhem, Renkum, Rheden, Rozendaal, Overbetuwe, Westervoort en Duiven. Jongeren uit deze gemeenten trekken naar Arnhem. Gezinnen en een- en tweepersoonshuishoudens in de leeftijd van 30-65 trekken naar de omliggende gemeenten, met name naar Rheden. Dezelfde patronen zien we met het middengebied (Overbetuwe en Lingewaard). Deze gemeenten hebben een sterke relatie met Arnhem, maar in mindere mate ook met Nijmegen. De samenstelling van de subregio Arnhem en Omgeving is aldus gebaseerd op de verhuisrelaties, met uitzondering van Westervoort en Duiven. Deze gemeenten zijn, vanwege lopend overleg en afstemming, bij De Liemers ingedeeld (zie bijlage 1 Leeswijzer). In Arnhem en omgeving is een grote diversiteit aan onderscheidende woonmilieus te vinden. De Veluwezoom oefent al meer dan een eeuw een grote aantrekkingskracht uit op de wijde omgeving. Hoogopgeleide doorstromers kunnen hier goed terecht. Er zijn zowel stedelijke (Arnhem-Noord) als suburbane en landelijke woonmilieus te vinden met veel kwaliteit. Er zijn echter ook locaties die minder aantrekkelijk worden gevonden en veel concurrentie ondervinden van beter gelegen plekken. De jongeren die naar de regio komen vinden vooral een plek in de stad Arnhem. Tot op heden werd deze doelgroep in het centrum van Arnhem vooral opgevangen door kamerverhuur en het splitsen van panden (splitsing heeft echter een aantal negatieve aspecten, waaronder parkeeroverlast). De vraag is of de doelgroep op deze manier voldoende “bediend” wordt. 4.2

Belangrijkste opgaven

De prognoses wijzen op een doorgaande huishoudensgroei in Arnhem en Omgeving tot 2030. Er is een behoorlijke vraag en er is ruimte om plannen uit de zachte planvoorraad in ontwikkeling te nemen. Dat wil niet zeggen dat er in de harde planvoorraad geen opgaven liggen. Uit de analyse blijken de volgende kwalitatieve vraagstukken:

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 19

In de subregio Arnhem is er in de bouwplanning een lichte overmaat in het koopsegment. Dit doet zich voor bij de middeldure en de dure koop. Deze overmaat doet zich vooral in de gemeente Arnhem voor. In de sociale huur is er sprake van een grote behoefte, waaronder een grote restvraag. Blijkbaar werkt hier het veronderstelde portefeuillebeleid van woningcorporaties sterk door (huurharmonisatie bij mutatie, huurverhoging zittende huurder, verkoop). Bovendien kunnen tekorten in de voorraad goedkope huur niet door nieuwbouw worden aangevuld vanwege een veronderstelde te hoge onrendabele top. In aantallen is de behoefte aan sociale huur geconcentreerd in de gemeente Arnhem. Opvallend is ook de prognose voor leegstand en sloop in de sociale huur, ondanks de grote behoefte. Dit duidt op een kwalitatief vraagstuk. Bepaalde woningen of bepaalde buurten zijn zo ongewild dat men, ook bij schaarste in het aanbod, hier niet wil wonen. Het kwalitatieve vraagstuk in de sociale huur speelt vooral in de gemeenten Arnhem (herstructurering + oudere voorraad) en Rheden (oudere voorraad). In de gemeente Renkum schiet ook de kwaliteit van het koopsegment tekort en wordt er substantiële leegstand voorzien.

Bij een spoedig economisch herstel halveert het aandeel sociale huur, en nemen de kansen voor geliberaliseerde huur sterk toe. Ook neemt het aandeel van alle koopsegmenten toe. Bij herstel is aannemelijk dat de lichte overmaat in de harde planning verdwijnt.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 20

Uitgesplitst naar woonmilieu valt de grote behoefte aan centrum-dorps wonen op. De subregio biedt een ruim scala aan centrum-dorpse woonmilieus (Elst, Huissen, Bemmel, Renkum, Oosterbeek, Velp, Rheden, Dieren). Ook is er behoorlijke behoefte aan wonen in de stad (centrum-stedelijk en groenstedelijk) en landelijk bereikbaar wonen. In Arnhem zijn er veel binnenstedelijke plannen op aantrekkelijke locaties die hierin voorzien (zowel centrum-stedelijke als groen-stedelijke milieu’s). Weinig behoefte is er in de categorie stedelijk naoorlogs grondgebonden. Eén van de weinig gewilde woonmilieus betreft de Vinex-locatie Schuytgraaf. In de marktconsultatie zijn kritische opmerkingen gemaakt over Schuytgraaf. De profilering als deel van de stad wordt niet waargemaakt. Het centrum van Arnhem ligt niet op fietsafstand en de binnenstedelijke verbindingen over de Rijn zijn knelpunten. Huishoudens die stedelijk en ruim willen wonen opteren liever voor bouwlocaties aan de noordkant van de stad. Woonmilieukaart Subregio Arnhem

Opgave nieuwbouw In de subregio Arnhem en Omgeving is zoals ook in het voorgaande is aangegeven, geen sprake van een kwantitatieve overcapaciteit. Per 1-1-2013 is de harde en zachte plancapaciteit samen kleiner dan de maximaal gewenste planvoorraad (resterende behoefte +30%).

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 21

Kwalitatief, uitgesplitst naar segmenten, blijkt uit de analyse wel een aanzienlijke mismatch. Om deze aan te pakken is herprogrammering van zo’n 1250 woningen in harde plannen noodzakelijk. Harde plannen die niet meer aansluiten bij de vraag kunnen geschrapt worden, zachte plannen die dat wel doen kunnen hard gemaakt worden. Hiervoor is ruimte. In de subregio Arnhem is er bovendien ruimte om harde of zachte plannen, die nu niet voldoen aan de vraag, uit te faseren tot na 2020. Bijstellen harde plannen die niet aansluiten op de behoefte Arnhem e.o.

4.3

1250

Bijstellen harde plannen die niet aansluiten op de behoefte bij herstelscenario 500

Ruimte om plannen hard te maken

Faseren na 2020

5.650-6900

Ja

Subregionale agenda 2014-2020

De subregionale agenda voor Arnhem en Omgeving geeft invulling aan de afspraak in de BOV dat het subregionale kader, dat is vastgesteld in de verstedelijkingsvisie, wordt geactualiseerd. De agenda geeft handvatten voor prioriteren en faseren. Zo haakt de agenda aan op de kwalitatieve uitdagingen. De afspraken in de BOV over betaalbaar bouwen zijn uitgewerkt in de onderstaande aanvullende agendapunten voor Arnhem en Omgeving, waarin de opgave voor betaalbaar wonen ook nadrukkelijk in de bestaande voorraad wordt gezocht. Met het uitgangspunt van vraaggericht bouwen zal ook voor de nieuwbouw de betaalbaarheid een belangrijk item zijn de komende jaren. 1.

2.

3. 4.

5.

6.

De gemeenten in de subregio Arnhem en Omgeving stellen de bestaande voorraad centraal in het woonbeleid. Ze hebben aandacht voor betaalbaarheid en treden hiervoor in overleg met corporaties. Arnhem versterkt het vestigingsklimaat voor jongeren om te aantrekkingskracht voor de hele subregio te vergroten. De subregio stelt samen een strategie op om met een diversiteit aan woonmilieus gezinnen in de subregio te houden. De gemeenten stellen samen een strategie op om de onbenutte potentie in het landelijk wonen te benutten Gemeenten prioriteren voor 1 juli 2014 hun planvoorraad conform het stoplichtmodel op basis van de volgende uitgangspunten: a. ontwikkelen van voldoende plannen in alleen de kansrijke segmenten en woonmilieus b. 800 woningen in de middeldure en dure koop herprogrammeren c. afstemming met de subregio De Liemers voor aanvullende woonmilieus. Gemeenten komen na 1 juli 2014 twee maal per jaar bijeen (ambtelijk) om met het stoplichtmodel in te kunnen spelen op actuele ontwikkelingen, jaarlijks verwerken gemeenten de wijzigingen in de provinciale planningslijsten. Gemeenten komen bestuurlijk minimaal jaarlijks bijeen om de voortgang van de woonagenda te bewaken en waar nodig te actualiseren.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 22

5

Subregionale agenda Nijmegen en Omgeving

5.1

Positie subregio in de regionale woningmarkt

Uit de analyse van verhuisbewegingen blijkt als eerste de bijzondere positie van de stad Nijmegen. De krachtigste motor in de regio, met een grote aantrekkingskracht voor jongeren die in Nijmegen komen studeren. Brandstof van buiten waar deze regio duurzaam van profiteert: Een deel van hen blijft namelijk in de regio wonen en maakt wooncarrière in Nijmegen of in de omliggende gemeenten. De wijze waarop de ‘woonladder’ in de stadsregio werkt leidt tot bepaalde samenhangen in de regio. Allereerst blijkt de samenhang ten zuiden van de Waal groot (zie bijlage 1 Leeswijzer). Uitzondering is de gemeente Mook en Middelaar, die meer relaties met de regio Noord-Limburg heeft. De belangrijkste relaties zijn van en naar Nijmegen. Vanuit Wijchen, Beuningen, Heumen, Groesbeek en Ubbergen trekken jongeren naar de stad. Gezinnen en een- en tweepersoonshuishoudens van 30-65 jaar trekken vanuit Nijmegen naar de omgeving, met Wijchen als populairste vestigingsplaats. Per saldo is er een licht vertrekoverschot vanuit de omliggende gemeenten naar Nijmegen. Dezelfde patronen zien we met het middengebied (Overbetuwe en Lingewaard). Maar deze gemeenten hebben meer relatie met Arnhem dan met Nijmegen. De gemeenten rond Nijmegen zijn aantrekkelijk voor dezelfde doelgroepen. Met andere woorden: zij concurreren om dezelfde doelgroepen. Daartegenover staat dat Nijmegen en omliggende gemeenten samen een brede variatie aan woonmilieus kunnen bieden, met daarin veel plekken met een uitgesproken identiteit: bouwstenen zijn de landschappelijke kwaliteit van het Rijk van Nijmegen, de Waal en uiterwaarden en historische stads- en dorpskernen. Voor jonge Nijmeegse huishoudens die wooncarrière willen maken zijn er vele mogelijkheden. Een deel wil suburbaan wonen en kan in de omliggende gemeenten goed terecht. Een deel wil stedelijk wonen maar wel een grotere woning. Een deel van de Waalsprong (Lent) heeft de potentie om aan deze woonwens te voldoen. Het centrum van Nijmegen ligt op fietsafstand. In de omliggende gemeenten ligt ook Malden dicht genoeg bij Nijmegen om in de vraag van stadsgeoriënteerde huishoudens te voorzien. Nijmegen heeft de omringende gemeenten nodig, om mensen in de regio vast te houden, evenals Nijmegen nodig is voor de subregio Nijmegen en Omgeving om jonge mensen aan te trekken. 5.2

Belangrijkste opgaven

De subregio Nijmegen en Omgeving kent een surplus aan harde planning in het koopsegment, dat zich manifesteert in de dure koop en het deelsegment middelduur-hoog (orde van grootte 1500 à 2000 woningen). Deze overcapaciteit doet zich, in aantallen, vooral voor in Nijmegen zelf (1500), maar ook omliggende gemeenten hebben meer plannen dan behoeften in deze segmenten.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 23

In Nijmegen staat tegenover de behoefte aan huur relatief (ten opzichte van de Stadsregio als geheel) veel productie in de planning. Ook in deze subregio is er in een deel de bestaande voorraad sociale huur sprake van een kwalitatieve opgave: bepaalde woningen of bepaalde buurten zijn zo ongewild dat men, ook bij schaarste in het aanbod, hier niet wil wonen. Kansen liggen er in de geliberaliseerde huur. De vraag ligt in de orde van grootte van 2500 woningen, in de planning staan een kleine 1000 woningen in dit segment.

In het herstelscenario is binnen het huursegment het aandeel geliberaliseerde huur het grootst en halveert het aandeel sociale huur. Het aandeel van het koopsegment neemt toe, maar het huursegment als geheel blijft groter dan het koopaandeel. De kansen in de geliberaliseerde huur nemen in het herstelscenario verder toe.

De meeste behoefte is er aan stedelijk vooroorlogs wonen, maar ook groen (klein) stedelijk wonen is in trek (delen van Wijchen en Nijmegen Dukenburg). Er is weinig behoefte aan stedelijk naoorlogse woonmilieus (delen van Nijmegen). Nijmegen vertoont een ‘dambordpatroon’ van gewilde en minder gewilde woonmilieus.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 24

Er is ook relatief weinig behoefte aan centrum-dorps wonen (Beuningen, Groesbeek). In de subregio’s Arnhem en De Liemers is de behoefte aan centrum-dorps wonen relatief groter. Iets meer behoefte is er aan dorps- en landelijk wonen. Voor de Vinexlocatie de Waalsprong is het beeld divers. Het centrale gedeelte (Lent) valt in het wat gewildere centrum dorpse woonmilieu. De overige delen vallen binnen de minder gewilde naoorlogse woonmilieus. Kaart woonmilieus subregio Nijmegen

Opgave nieuwbouw In de subregio Nijmegen overstijgt het aantal woningen in harde plannen per 1-1-2013 niet de vraag, dat is echter wel het geval als de hoeveelheid woningen in zachte plannen (4700 woningen) meegerekend wordt. Uitgaande van de maximaal gewenste planvoorraad tot 2020 is er ruimte om een zachte plancapaciteit van 1200 woningen ‘hard te maken’. Kijken we naar de kwaliteit (overschot middeldure en dure koop) dan is volgens Socrates een bijstelling van zo’n 1500 à 2000 woningen in de harde plannen noodzakelijk. Naast herprogrammering kan dat ook door middel van het hard maken van zachte plannen. Het maximale aantal hard te maken zachte plannen (indien alle harde plannen die kwalitatief niet passen geschrapt zouden worden) is echter kleiner dan de plancapaciteit zachte plannen. Aangezien er geen ruimte is om plancapaciteit naar na 2020 uit te faseren zal voor minimaal 1500 woningen aan zachte plancapaciteit geschrapt moeten worden.

Nijmegen e.o.

Referentie

Bijstellen harde plannen die niet aansluiten op de behoefte

Bijstellen harde plannen die niet aansluiten op de behoefte bij herstelscenario

Ruimte om plannen hard te maken

Faseren na 2020

1500-2000

1000-1500

1200-3200

Geen ruimte

fjo/mlo/r/13.604

Blad 25

5.3

Subregionale agenda 2014-2020

De subregionale agenda voor Nijmegen en Omgeving geeft invulling aan de afspraak in de BOV dat het subregionale kader, dat is vastgesteld in de verstedelijkingsvisie, wordt geactualiseerd. De volgende aanvullende agendapunten ten opzichte van de regionale woonagenda geven handvatten voor prioriteren en faseren. 1.

2. 3.

4.

Gemeenten prioriteren voor 1 juli 2014 hun planvoorraad conform het stoplichtmodel op basis van de volgende uitgangspunten: • ontwikkelen van plannen in alleen de kansrijke segmenten en woonmilieus • voor 1500 woningen in de koop plannen herprogrammeren of faseren • bijzondere aandacht voor de grote omvang van de zachte plancapaciteit. • nieuwe plannen in de koop worden alleen vastgesteld als daarvoor even veel bestaande harde capaciteit code oranje of rood krijgt. De gemeenten in de subregio hebben aandacht voor betaalbaarheid van de bestaande voorraad en treden hiervoor gezamenlijk in overleg met corporaties. Gemeenten komen na 1 juli 2014 twee maal per jaar bijeen (ambtelijk) om met het stoplichtmodel in te kunnen spelen op actuele ontwikkelingen, jaarlijks verwerken gemeenten de wijzigingen in de provinciale planningslijsten. Gemeenten komen bestuurlijk minimaal jaarlijks bijeen om de voortgang van de woonagenda te bewaken en waar nodig te actualiseren.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 26

Bijlage 1 Leeswijzer Toelichting bij de analyse Bronnen Bronnen voor de woningmarktprofielen en de (sub)regionale agenda zijn de Socratesanalyse die ABF Research voor de Stadsregio heeft uitgevoerd, alsmede de planningslijst van de Stadsregio, met daarin het bouwprogramma van de gemeenten. Ook is, waar relevant, gebruikgemaakt van de eerdere analysestappen: de analyse van de verhuisbewegingen en de marktconsultatie. Keuze voor Socrates De Stadsregio heeft voor een analyse op basis van Socrates gekozen omdat dit model ook door de provincie Gelderland wordt gebruikt en bovendien is gebruikt voor eerder woningmarktonderzoek in de Stadsregio. Een complete beschrijving van de werking van Socrates is te vinden in de publicatie ‘Socrates, Transparantie in cijfers’ (ABF, 2012). In deze notitie zijn de kenmerken van het model uitgelicht die van belang zijn voor een goede interpretatie van de resultaten. Socrates simuleert bewegingen op de woningmarkt op basis van een combinatie van woonwensen en bevolkingsprognoses. De woonwensen zijn ontleend aan het Woononderzoek Nederland (WoON). Hierbij is vooral gebruikgemaakt van de laatste editie (2012). Voor de bepaling van langetermijneffecten zijn ook voorgaande edities geraadpleegd. De bevolkingsprognose is gebaseerd op de provinciale prognose van de provincie Gelderland, met als basis Primos 2012. Bij de interpretatie van deze prognoses dient wel beseft te worden dat de nauwkeurigheid toe neemt bij een hoger schaalniveau. Wanneer prognoses uit het recente verleden (vanaf medio 2007) worden vergeleken met de daadwerkelijke ontwikkelingen tot en met 2012, dan blijkt er op het niveau van de Stadsregio sprake van een behoorlijk nauwkeurige voorspelling met een afwijking van minder dan 1%. Op het niveau van de subregio’s is de maximale afwijking groter. Deze kan oplopen tot 5%. Op het niveau van de prognose per gemeente moet rekening worden gehouden met een verder toenemende bandbreedte in de prognoses. Deze werken door in de uitkomsten van Socrates in de gemeentelijke profielen. De lokale uitkomsten kunnen alleen op hoofdlijnen gebruikt worden. Bij de duiding van de belangrijkste lokale opgaven is hier rekening mee gehouden (zie verder par. 2.1 van de integrale rapportage ‘Analyse verhuisbewegingen Stadsregio’). Uitgangspunten In de simulatie van Socrates, de toedeling van huishoudens aan woningen, wordt rekening gehouden met een aantal beleidsmaatregelen voor de woningmarkt, waarin de stand van zaken aangaande het vastgestelde rijksbeleid medio mei 2013 als uitgangspunt is genomen. Ook doet Socrates aannames met betrekking tot de portefeuillestrategie van woningcorporaties. Van belang zijn: • De inkomensgrens voor sociale huurwoningen (€ 34.085,-) • Boveninflatoire huurverhogingen • Huurharmonisatie bij nieuwe verhuringen, waarbij de huur als % van de maximaal redelijke huur omhoog gaat • De verkoop van sociale huurwoningen. Scenario’s Verder houdt Socrates rekening met de economische ontwikkeling, in een drietal scenario’s. De basisvariant is gebaseerd op de Macro Economische verkenning die het CPB in 2012 heeft uitge-

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 27

bracht. Tot en met 2015 is een koopkrachtdaling te verwachten. Vanaf 2015 blijft de koopkracht vrijwel gelijk. Ook is uitgegaan van een oplopende rente. Naast het trendscenario is in Socrates een crisis- en een herstelscenario doorgerekend. In het crisisscenario is de jaarlijkse koopkrachtontwikkeling van de huishoudens een half procent lager, ten opzichte van het trendscenario. In het herstelscenario is de jaarlijkse koopkrachtontwikkeling een half procent hoger. Bovendien wordt in het herstelscenario gerekend met een blijvend lage rente. Simulatie Met deze veronderstellingen is de woningmarkt gesimuleerd voor de periode tot 2020. In de simulatie is er rekening mee gehouden dat woonwensen niet altijd volledig kunnen worden gerealiseerd, en dat in dat geval voor een tweede of een derde optie wordt gekozen. Als de mogelijkheden te ver van de woonwensen afstaan vindt er geen verhuizing plaats. De resultaten van de simulatie zijn onderverdeeld naar: • Eigendomsvorm en prijs • Woningtype • Woonmilieu. Categorieën woningen en woonmilieu Huur sociaal maandhuur tot € 631,- (bij benadering liberaliseringsgrens in 2011) Huur geliberaliseerd maandhuur € 631,- en hoger Koop goedkoop Waarde < € 170.000,Koop middelduur laag Waarde € 170.000,- tot € 215.000,Koop middelduur hoog Waarde € 215.000,- tot € 265.000,Koop duur Waarde € 265.000,- en hoger De categorieën in Socrates komen bij benadering overeen met de gehanteerde categorieën in de planningslijsten van de Stadsregio. De categorieën zijn goede vergelijkbaar. Voor de Woonmilieu indeling baseert Socrates zich op de indeling van ABF in 13 woonmilieus. Deze indeling in woonmilieus is gebaseerd op statistische data, waarin onder meer de bebouwingsdichtheid en de bouwperiode gecombineerd zijn. Bij de interpretatie van de vraag- en aanbod verhouding per woonmilieu moet er rekening mee worden gehouden dat in de praktijk het onderscheid tussen woonmilieus, die dicht bij elkaar liggen, minder hard kan zijn. Op het oog dezelfde woonmilieus kunnen bijvoorbeeld in de categorie dorps of centrum dorps vallen. Gebieden De analyses zijn uitgevoerd voor de Stadsregio, voor drie subregio’s en voor de 20 gemeenten. De indeling in de drie subregio’s is gebaseerd op de geconstateerde samenhang in de eerder uitgevoerde analyse van verhuisbewegingen en weerspiegelen de samenhang in de woningmarkt. Uitzondering hierop is de gemeente Westervoort, die sterke relaties met Arnhem heeft, maar vanwege nu lopend overleg en afstemming in De Liemers, bij de overige Liemersgemeenten is ingedeeld. De • • •

‘nieuwe’ subregio’s zijn aangeduid als: Arnhem en Omgeving De Liemers Nijmegen en Omgeving

In onderstaand overzicht staat welke gemeenten bij welke subregio zijn ingedeeld:

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 28

ARNHEM LINGEWAARD OVERBETUWE RENKUM RHEDEN ROZENDAAL DOESBURG DUIVEN MONTFERLAND RIJNWAARDEN WESTERVOORT ZEVENAAR BEUNINGEN GROESBEEK HEUMEN MILLINGEN A/D RIJN MOOK EN MIDDELAAR NIJMEGEN UBBERGEN WIJCHEN

ARNHEM E.O. ARNHEM E.O. ARNHEM E.O. ARNHEM E.O. ARNHEM E.O. ARNHEM E.O. DE LIEMERS DE LIEMERS DE LIEMERS DE LIEMERS DE LIEMERS DE LIEMERS NIJMEGEN E.O. NIJMEGEN E.O. NIJMEGEN E.O. NIJMEGEN E.O. NIJMEGEN E.O. NIJMEGEN E.O. NIJMEGEN E.O. NIJMEGEN E.O.

Planningslijst van de Stadsregio In de planningslijsten zijn harde plannen en zachte plannen onderscheiden. Het onderscheid is bepaald door de planologische procedure (bestemmingsplan vastgesteld=hard). Voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering is een verfijning wenselijk. Sommige harde plannen liggen al jaren op de plank en zullen naar verwachting ook niet op korte termijn gerealiseerd worden. Deze plannen spelen geen rol in het voorzien in een woningbehoefte, maar kunnen gemeenten wel beperken in hun keuzemogelijkheden, omdat ze voor de provincie gelden als hard plan. Anderzijds kunnen zachte plannen voor gemeenten behoorlijk hard zijn vanwege (privaatrechtelijke) overeenkomsten met partijen of financiële verplichtingen. Dit kan een grote rol spelen bij het actualiseren van het gemeentelijk woningbouwprogramma. In de vergelijking van de Socratesuitkomsten met het bouwprogramma is uitgegaan van de harde planning. In de interpretatie is uitgegaan van de grote lijnen die deze vergelijking laat zien.

Toelichting bij de resultaten Resultaten Socrates Met het Socratesmodel kunnen uitspraken worden gedaan over de relatie tussen vraag en aanbod in 2020. Socrates berekent: • De nieuwbouw in de periode 2011-2020 • De restvraag in 2020 • De sloop in de periode 2011-2020 • De leegstand in 2020. Deze resultaten zijn als volgt te interpreteren: indien de behoefte in een bepaald woningmarktsegment (bijvoorbeeld sociale huur in Wijchen) groter is dan de bestaande voorraad, drukt Socrates dit uit in een bepaalde hoeveelheid gewenste nieuwbouw, om aan deze behoefte tegemoet te komen. Echter, niet altijd kan met nieuwbouw in de volledige behoefte voorzien, bijvoorbeeld als er in een bepaald woonmilieu er weinig bouwlocaties zijn en wel veel behoefte (dertiger jaren wijk). Ook kan het zijn dat er wel behoefte is maar dat de gewenste woning niet betaalbaar is voor de woonconsument. Deze onvervulde behoefte wordt uitgedrukt in een restvraag. Met name bij sociale huur kan de restvraag oplopen. Het model veronderstelt dat de voorraad sociale huur met een maandhuur van minder dan € 460,- niet met nieuwbouw wordt aangevuld, omdat woningcorpora-

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 29

ties op nieuwe huurwoningen in deze prijscategorie te veel zouden moeten toeleggen (te hoge onrendabele toppen). Indien er sprake is van overschotten in het aanbod in een bepaald segment, vertaalt zich dat in een oplopende leegstand. Ook gaat Socrates ervan uit dat een deel van de minst courante woningen gesloopt zullen worden. In de praktijk van de laatste jaren komt sloop van onaantrekkelijke sociale huurwoningen wel voor, maar sloop van woningen van eigenaren van eigenaar-bewoners vrijwel niet. • Samengevat geven de nieuwbouw en de restvraag een indicatie van het surplus aan behoefte, ten opzichte van de bestaande voorraad: het tekort aan woningen. • Leegstand en sloop duiden op een overschot aan woningen in de bestaande voorraad, ten opzichte van de behoefte. • Indien er sprake is van zowel nieuwbouw en restvraag, als leegstand en sloop duidt dat op een kwalitatief vraagstuk: ondanks het feit dat de behoefte het aanbod overstijgt, is er toch sprake van woningen waar geen belangstelling voor is. Vergelijking Socrates met het bouwprogramma in de Stadsregio: uitgangspunten Waar mogelijk zijn de Socratesuitkomsten vergeleken met de huidige programmering van de woningbouw in de Stadsregio voor de periode 2013-2020. Daarbij is uitgegaan van de harde planning: de woningbouwcapaciteit van de bouwlocaties waarvoor de bestemmingsplanprocedure al doorlopen is: het plan is onherroepelijk. Daarnaast is er ook sprake van een zachte planning. Het onderscheid hard en zacht geeft geen uitsluitsel over de flexibiliteit. In de harde planning soms zijn aanpassingen mogelijk. Voor zachte plannen zijn soms bindende afspraken gemaakt tussen partijen. Socrates versus harde planning kwantitatief Het totaal aan harde plannen in de Stadsregio voor de periode 2013-2020 bedraagt ongeveer 17.000 woningen. Het totaal aan nieuwbouwbehoefte dat Socrates voor de Stadsregio berekent voor de periode 2011-2020 bedraagt 24.000 woningen. Wanneer we bij de harde planning 20132020 het aantal woningen optellen dat in 2011 en 2012 al is gebouwd (ruim 5000), dan komt de harde planning redelijk in de richting van de nieuwbouwbehoefte in Socrates, maar zou er nog wel ruimte kunnen zijn voor enige toevoeging vanuit de zachte planning. De nieuwbouwprognoses van Socrates komen vrijwel overeen met de prognose voor de groei van huishoudens in de periode 2011-2020. Samenvattend is er op basis van de Socratesuitkomsten, uitgaande van de harde planning tot 2020, geen sprake van kwantitatieve overprogrammering, wanneer we uitgaan van de huishoudensprognose tot 2020. Indien daadwerkelijke marktvraag vanwege de crisis achterblijft bij de huishoudensprognose kan er wel sprake zijn van een bouwprogramma dat niet volledig in de markt kan worden weggezet. Socrates versus harde planning kwalitatief In de analyse is met name gekeken naar de kwalitatieve overschotten en tekorten. Omdat de harde planning onderverdeeld is naar woningtype en naar eigendom en prijscategorie, kon voor deze segmenteringen de volgende vergelijking worden gemaakt: • De nieuwbouwbehoefte in de periode 2011-2020 (Socrates) • De restvraag in 2020 (Socrates) • De sloop in de periode 2011-2020 (Socrates) • De leegstand in 2020 (Socrates) • De harde planning 2013-2020 (Stadsregio).

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 30

Voor de woonmilieus zijn de uitkomsten van Socrates weergegeven. Van de harde planning is geen onderverdeling naar woonmilieu beschikbaar. De resultaten zijn gebaseerd op het trendscenario, tenzij anders is vermeld. Aanvullend op de resultaten van het trendscenario is voor de nieuwbouwbehoefte geanalyseerd wat de invloed is van de scenario’s (crisis en herstel) op de onderverdeling van de nieuwbouwbehoefte naar segment: uitgesplitst naar eigendomscategorie en naar prijsklasse.

Interpretatie Achtergrond Aangaande de woonwensen zien we een aantal landelijke recente ontwikkelingen (WoON 2012), die van belang zijn voor de duiding van de uitkomsten van Socrates. Terwijl het daadwerkelijke aantal verhuizers daalt neemt de verhuisgeneigdheid toe. Er is een vraagstuwmeer ontstaan van mensen die wel willen verhuizen maar hun wens nog niet hebben kunnen realiseren. Ten opzichte van 2009 is vraag naar huurwoningen met ongeveer 12% gegroeid. Vooral starters geven minder vaak aan dat ze van plan zijn een woning te kopen. Uitgesplitst naar woningtype blijkt het deel van de huishoudens dat op zoek is naar een meergezinswoning door de jaren heen redelijk stabiel te blijven. Opvallende trends in de Stadsregio In de Stadsregio zien we een aantal trends, die als een rode draad door de afzonderlijke woningmarktprofielen heen lopen. Over het algemeen zien we een grote behoefte aan sociale huur en ook een behoefte aan geliberaliseerde huur, waar in de harde planning relatief weinig aanbod tegenover staat. In veel gemeenten is er daarentegen sprake van een surplus in de harde planning voor één of meer prijsklassen in de koop. Ook in de prijsklasse ‘goedkope koop’ is er soms sprake van een surplus in de planning. Daarnaast zien we ook een grote behoefte aan meergezinswoningen (appartementen), die in veel gevallen de behoefte aan eengezinswoningen overstijgt. In de harde planning ligt echter veelal het accent op eengezinswoningen (rijwoningen, hoekwoningen, tweeonder-eenkapwoningen en vrijstaande woningen). Interpretatie behoefte huur De behoefte aan sociale huur is te verklaren uit een combinatie van de verwachte inkomensdaling van huishoudens in het trendscenario en de veronderstelde portefeuillestrategie van woningcorporaties. Indien woningcorporaties hun verkoopprogramma terugschroeven, ten opzichte van de afgelopen jaren, dan wel minder inzetten op huurverhoging, dan vermindert de behoefte aan sociale huur. Met andere woorden: de veronderstellingen in het model resulteren in een aanzienlijk afname in de bestaande voorraad van sociale huurwoningen. Dit geldt met name voor de goedkoopste huurwoningen. In geval van een economisch herstel (herstelscenario) daalt de nieuwbouwbehoefte aan sociale huur veelal sterk en neemt de behoefte aan geliberaliseerde huur fors toe. De behoefte aan huur in zijn algemeenheid is kennelijk niet alleen terug te leiden tot betaalbaarheid. Andere factoren die hierin een rol kunnen spelen zijn: • De flexibilisering van de arbeidsmarkt maakt het kopen van een woning minder goed mogelijk en ook minder aantrekkelijk (meer tijdelijke contracten, meer zelfstandigen). • Ook privé is sprake van een grotere flexibiliteit (minder relaties voor het leven). • De woning wordt minder interessant als beleggingsobject. Het is zeer de vraag of er op lange termijn sprake zal zijn van waardestijging.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 31

De soms beperkte behoefte aan goedkope koop, ten opzichte van de harde planning, zou te maken kunnen hebben met het verkoopprogramma van woningcorporaties, waardoor de bestaande voorraad van goedkope koop al toeneemt en in de vraag kan voorzien. Interpretatie behoefte meergezinswoningen Een belangrijke factor in de grote behoefte aan eengezinswoningen is de vergrijzing. Het aantal huishoudens 65+ neemt flink toe, evenals hun woningbehoefte. Het aantal huishoudens in de categorie 45-65 daalt daarentegen, evenals de vraag die zij uitoefenen (de babyboomgeneratie schuift door naar een hogere leeftijdscategorie). Twee derde van de oudere verhuisgeneigde huishoudens geeft de voorkeur aan een appartement. De helft van deze categorie huishoudens verhuist bovendien het liefst naar een huurappartement. In Socrates is ermee rekening gehouden dat met name bij ouderen verhuisgeneigdheid niet altijd tot daadwerkelijke verhuizing leidt. De kans bestaat niettemin dat het aantal verhuizingen van ouderen overschat wordt. In de Stadsregio was in de periode 2009-2011 het aandeel 65+-huishoudens in de verhuizingen 6,5%; ongeveer 2500 huishoudens 65+ per jaar. In hoeverre dit ook de verhuismobiliteit van ouderen in de toekomst voorspelt is de vraag. De komende generatie ouderen (de babyboomgeneratie) bezit vaker een koophuis en juist de (on)verkoopbaarheid van de huidige woning is vaak een knelpunt, waardoor de gewenste verhuizing niet wordt gerealiseerd. Ook is het de vraag of de komende generatie ouderen in gelijke mate als de huidige ouderen een appartement prefereert. Het lijkt verstandig om, aangaande de behoefte aan meergezinswoningen, goed de vinger aan de pols te houden en vast te stellen of de geprognostiseerde vraag zich ook daadwerkelijk voor zal doen.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 32

Bijlage 2 Lokale woningmarktprofielen 4 Lokale profielen De Liemers Kansen en risico’s in de gemeente Doesburg

De overplanning in de Liemers zien we niet terug in Doesburg. Ten opzichte van het subregionale beeld valt verder op dat er wel behoefte is aan geliberaliseerde huur, maar dat dit niet in de harde planning terugkomt. Ondanks de grote behoefte aan sociale huur is in dit segment wel enige leegstand voorzien.

Qua woonmilieu valt Doesburg in de categorie centrum-dorps. In de Liemers is er veel behoefte aan dit woonmilieu.

Belangrijkste opgaven Doesburg: 1. De prognose voor sloop en leegstand in verschillende segmenten van de woningvoorraad duidt op een kwaliteitsopgave in een deel van de bestaande voorraad. 2. Er ligt een opgave om in de behoefte aan huurwoningen te voorzien. In het trendscenario doet deze zich voor in de sociale huur. Ten opzichte van de veronderstellingen in Socrates is in het portefeuillebeleid van de verhuurders een groter accent op betaalbaarheid gewenst, om in deze behoefte te kunnen voorzien. Voor de duurdere sociale huur (maandhuur > € 460,-) is ook extra nieuwbouw een optie. 3. In het herstelscenario neemt de behoefte aan geliberaliseerde huur sterk toe: hier liggen kansen.

4

De profielen geven inzicht in de hoofdlijnen. Zie voor een goede interpretatie bijlage 1 (Leeswijzer).

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 33

Kansen en risico’s in de gemeente Duiven In Duiven doet zich de overplanning, die voor de Liemers is geconstateerd, vooral voor in de categorie koop, middelduur-hoog. In de bestaande voorraad komt deze categorie relatief veel voor, dus de bestaande voorraad kan voor een belangrijk deel in deze behoefte voorzien. Ook is er een duidelijke kwalitatieve opgave in de sociale huur, gezien de prognose voor leegstand, ondanks de grote vraag. De bouwplanning speelt nog niet in op de behoefte aan geliberaliseerde huur. De woningbehoefte in Duiven manifesteert zich zowel in het bebouwde gebied (centrum-dorps woonmilieu) als in het landelijke gedeelte van de gemeente. De leegstand concentreert zich in het bestaande bebouwde gebied.

Belangrijkste opgaven Duiven: 1. De vraag is of er in de categorie koop middelduur hoog voldoende marktvraag zal zijn, ten opzichte van de harde planning. Een zekere herprogrammering (naar dure koop of geliberaliseerde huur) kan soelaas bieden. 2. Er ligt een opgave om in de behoefte aan huurwoningen te voorzien. In het trendscenario doet deze zich voor in de sociale huur. Ten opzichte van de veronderstellingen in Socrates is in het portefeuillebeleid van de verhuurders een groter accent op betaalbaarheid gewenst, om in deze behoefte te kunnen voorzien. Voor de duurdere sociale huur (maandhuur > € 460,-) is ook extra nieuwbouw een optie. 3. In het herstelscenario neemt de behoefte aan geliberaliseerde huur sterk toe: hier liggen kansen.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 34

Kansen en risico’s in de gemeente Montferland In Montferland is er sprake van een surplus in de harde planning in de koopsector, ten opzichte van de behoefte, van bij benadering 300 woningen. Dit doet zich voor in de goedkope en middeldure koopwoningen. Het beeld voor het huursegment is vergelijkbaar met De Liemers als geheel. Er is geen nieuwbouw in de geliberaliseerde huur voorzien, terwijl er wel vraag in dit segment is. In Montferland is met name behoefte aan centrum-dorps wonen (Didam, ’s Heerenberg), en slechts in beperkte mate aan dorps wonen (Zeddam). Een mogelijke verklarende factor zou de behoefte aan een robuust voorzieningenniveau kunnen zijn. Hiernaast is er vraag naar landelijk wonen. Hier is het voorzieningenniveau kennelijk niet doorslaggevend. De behoefte naar landelijk wonen zou van een andere doelgroep afkomstig kunnen zijn (doorstromers) dan de behoefte aan dorps-wonen (ouderen). Belangrijkste opgaven Montferland: 1. Het terugbrengen van het surplus in de harde planning in het koopsegment. 2. Goed rekening houden met de effecten van de vergrijzing op de vraag naar woonmilieus en de behoefte aan voorzieningen. 3. Er ligt een opgave om in de behoefte aan huurwoningen te voorzien. In het trendscenario doet deze zich voor in de sociale huur. Ten opzichte van de veronderstellingen in Socrates is in het portefeuillebeleid van de verhuurders een groter accent op betaalbaarheid gewenst, om in deze behoefte te kunnen voorzien. Voor de duurdere sociale huur (maandhuur > € 460,-) is ook extra nieuwbouw een optie. 4. In het herstelscenario neemt de behoefte aan geliberaliseerde huur sterk toe: hier liggen kansen.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 35

Kansen en risico’s in de gemeente Rijnwaarden In Rijnwaarden is sprake van een overmaat aan harde plannen in alle koopsegmenten, met een orde van grootte van ruim 100 woningen. Tegenover de grote behoefte aan sociale huur staat ook sociale huur in de planning. Opvallend is dat de behoefte aan geliberaliseerde huur hier relatief klein is, in het trendscenario. Verder is er in veel segmenten sprake van leegstand.

De woningbehoefte richt zich op landelijk bereikbaar wonen. Aan dorps-wonen (Lobith, Tolkamer) is weinig behoefte. Mogelijke oorzaken zijn een te weinig robuust voorzieningenniveau en een enigszins afgelegen ligging van deze dorpen.

Belangrijkste opgaven Rijnwaarden: 1. Het in overeenstemming brengen van de harde bouwplanning met de behoefte. 2. Indien de constatering juist is dat Rijnwaarden geen woonmilieus kan bieden met robuuste voorzieningen, is de vraag in hoeverre Rijnwaarden in staat is om de gevolgen van vergrijzing op te vangen. Het lijkt verstandig dat Rijnwaarden hiervoor ook naar buurgemeenten kijkt. 3. Er ligt een beperkte opgave om in de behoefte aan huurwoningen te voorzien. In het trendscenario doet deze zich voor in de sociale huur. Ten opzichte van de veronderstellingen in Socrates is in het portefeuillebeleid van de verhuurders een groter accent op betaalbaarheid gewenst, om in deze behoefte te kunnen voorzien.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 36

Kansen en risico’s in de gemeente Westervoort In Westervoort valt op dat er vrijwel geen behoefte is aan goedkope en middeldure koop. De bestaande voorraad vangt deze vraag blijkbaar adequaat op. Er is dan ook sprake van een surplus aan harde planning in deze segmenten (rond 100 woningen). Ten opzichte van De Liemers als geheel valt op dat in Westervoort redelijk wordt ingespeeld op de behoefte aan geliberaliseerde huur. In het sociale huursegment wordt echter geen nieuwbouw voorzien. Uit de cijfers blijkt ook een onvoldoende kwaliteit van een deel van de sociale huurvoorraad. Tegenover de grote behoeft staat ook een aanzienlijk leegstand.

Westervoort bestaat uit één woonmilieu (centrum-dorps) en daar is behoefte aan. Bovendien is Westervoort aantrekkelijk voor doorstromers vanuit Arnhem.

Belangrijkste opgaven Westervoort: 1. In de prognose is sprake van een surplus van rond 100 koopwoningen in het nieuwbouwprogramma. Het woonmilieu van Westervoort lijkt, zeker bij economisch herstel wel potentieel te hebben. De ligging in de nabijheid van twee rivieren biedt de mogelijkheid om (meer) onderscheidende bouwlocaties te bieden. 2. Er ligt een opgave om in de behoefte aan huurwoningen te voorzien. In het trendscenario doet deze zich voor in de sociale huur. Ten opzichte van de veronderstellingen in Socrates is in het portefeuillebeleid van de verhuurders een groter accent op betaalbaarheid gewenst, om in deze behoefte te kunnen voorzien. Voor de duurdere sociale huur (maandhuur > € 460,-) is ook extra nieuwbouw een optie.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 37

Kansen en risico’s in de gemeente Zevenaar Overplanning in De Liemers doet zich het meeste voor in Zevenaar: in de categorie goedkoop + middelduur is er een surplus van ongeveer 500 woningen in harde planning, ten opzichte van de behoefte. Mogelijke achterliggende factoren: in de bestaande voorraad is er al veel goedkope koop, je voegt meer van hetzelfde toe; de vraag naar koop is begrensd omdat Zevenaar te ver van Arnhem ligt om interessant te kunnen zijn voor doorstromers. Jonge huishoudens uit buurgemeenten (Duiven) verhuizen per saldo naar Zevenaar vanwege de goekope voorraad. Opvallend is ook een grote restvraag in de sociale huur in Zevenaar. Blijkbaar werkt hier het veronderstelde portefeuillebeleid van woningcorporaties sterk door (huurharmonisatie bij mutatie, huurverhoging zittende huurder, verkoop). Bovendien kunnen tekorten in de voorraad goedkope huur niet door nieuwbouw worden aangevuld, vanwege een veronderstelde te hoge onrendabele top (zie leeswijzer). In het herstelscenario daalt de vraag naar sociale huur fors, maar stijgt de vraag naar geliberaliseerde huur. Er is een aanzienlijke behoefte aan centrumkleinstedelijk wonen, terwijl dit woonmilieu binnen Zevenaar klein is. Hier liggen kansen. Opvallend is ook de beperkte behoefte aan landelijk wonen (nieuwbouw + restvraag 250 woningen tot 2020), ten opzichte van De Liemers. Uit de woonmilieukaart blijkt dat de nieuwbouwlocatie Groot Holthuizen in dit woonmilieu (landelijk bereikbaar) is gesitueerd. Het is overigens niet uitgesloten dat deze locatie, als deze zich door zou ontwikkelen, in een andere categorie woonmilieu terecht kan komen: groen klein stedelijk bijvoorbeeld. Belangrijkste opgaven Zevenaar: 1. Bovenstaande geeft twijfels over de omvang van vraag naar woningen in Groot Holthuizen, in relatie tot het bouwprogramma: aan het huidige woonmilieu op deze locatie is beperkte behoefte. Ook is er een overplanning van de nieuwbouw in het koopsegment. 2. Er ligt een opgave om in de behoefte aan huurwoningen te voorzien. In het trendscenario doet deze zich voor in de sociale huur. Ten opzichte van de veronderstellingen in Socrates is in het

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 38

portefeuillebeleid van de verhuurders een groter accent op betaalbaarheid gewenst, om in deze behoefte te kunnen voorzien. Voor de duurdere sociale huur (maandhuur > € 460,-) is ook extra nieuwbouw een optie. 3. In het herstelscenario neemt de behoefte aan geliberaliseerde huur sterk toe: hier liggen kansen. 4. Er zijn goede kansen voor nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied, met name in het oude dorpscentrum.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 39

Lokale profielen Arnhem en omgeving Kansen en risico’s in de gemeente Arnhem De overmaat in de harde planning in het koopsegment doet zich met name in Arnhem voor. Arnhem kent een surplus in de harde planning in de middeldure en dure koop met een orde van grootte van 1500 woningen. Aan sociale huur is daarentegen veel behoefte. Deze uit zich deels in een grote restvraag in de sociale huur. Blijkbaar werkt hier het veronderstelde portefeuillebeleid van woningcorporaties sterk door (huurharmonisatie bij mutatie, huurverhoging zittende huurder, verkoop). Bovendien kunnen tekorten in de voorraad goedkope huur niet door nieuwbouw worden aangevuld, vanwege een veronderstelde te hoge onrendabele top (zie bijlage 1 Leeswijzer). In het herstelscenario daalt de vraag naar sociale huur fors, maar stijgt de vraag naar geliberaliseerde huur. In de gemeente Arnhem is er een grote behoefte aan centrum-stedelijk wonen. Ook groenstedelijke woonmilieus zijn populair. Deze zijn met name aan de noordkant van de stad te vinden. Verder is er vraag naar vooroorlogse woonmilieus en ook wel naar stedelijknaoorlogs compact wonen (bijvoorbeeld de wijken tussen Arnhem-Centrum en Velp. Er is weinig interesse in stedelijknaoorlogs grondgebonden wonen. Een woonmilieu dat vrijwel uitsluitend in Arnhem-Zuid te vinden is en waar ook Schuytgraaf deel van uitmaakt. Belangrijkste opgaven Arnhem: 1. De bouwplanning voor de middeldure en dure koop overstijgt de behoefte. Bovendien biedt de grootste bouwlocatie Schuytgraaf een woonmilieu waaraan weinig behoefte is. Marktpartijen zijn kritisch over Schuytgraaf omdat het te ver van het stadscentrum ligt (buiten fietsafstand) en weinig eigen identiteit heeft, vergeleken met bijvoorbeeld Elst.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 40

2. Er ligt een opgave om in de behoefte aan huurwoningen te voorzien. In het trendscenario doet deze zich voor in de sociale huur. Ten opzichte van de veronderstellingen in Socrates is in het portefeuillebeleid van de verhuurders een groter accent op betaalbaarheid gewenst, om in deze behoefte te kunnen voorzien. Voor de duurdere sociale huur (maandhuur > € 460,-) is ook extra nieuwbouw een optie. 3. In het herstelscenario neemt de behoefte aan geliberaliseerde huur toe: hier liggen kansen. 4. Er zijn goede kansen voor nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied, met name aan de noordkant van de stad. Hier zien marktpartijen onderscheidende woonmilieus.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 41

Kansen en risico’s in de gemeente Lingewaard In Lingewaard overstijgt de behoefte aan woningen de harde planning in alle segmenten. Er is met name veel vraag naar sociale huur, terwijl er in dit segment nauwelijks nieuwbouw voorzien is.

De woningbehoefte concentreert zich op centrumdorps wonen: de centraal gelegen grotere kernen Huissen en Bemmel. Wellicht speelt ook het robuuste voorzieningenniveau in deze kernen een rol.

Belangrijkste opgaven Lingewaard: 1. Er ligt een opgave om in de behoefte aan huurwoningen te voorzien. In het trendscenario doet deze zich voor in de sociale huur. Ten opzichte van de veronderstellingen in Socrates is in het portefeuillebeleid van de verhuurders een groter accent op betaalbaarheid gewenst, om in deze behoefte te kunnen voorzien. Voor de duurdere sociale huur (maandhuur > € 460,-) is ook extra nieuwbouw een optie. 2. In het herstelscenario neemt de behoefte aan geliberaliseerde huur toe: hier liggen dan wellicht kansen. 3. De dorpse woonmilieus vragen aandacht. Kan het voorzieningenniveau zich hier handhaven?

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 42

Kansen en risico’s in de gemeente Overbetuwe In Overbetuwe is er per saldo sprake van een licht surplus in de harde planning voor het koopsegment. Dit doet zich vooral voor bij de goedkope koop en koop middelduur-hoog. Daarnaast is er grote behoefte aan sociale huur. Dit uit zich mede in een restvraag. Deze kan deels worden verklaard uit het veronderstelde portefeuillebeleid van woningcorporaties (huurharmonisatie bij mutatie, huurverhoging zittende huurder, verkoop). Bovendien kunnen tekorten in de voorraad goedkope huur niet door nieuwbouw worden aangevuld, vanwege een veronderstelde te hoge onrendabele top (zie bijlage 1 Leeswijzer). In het herstelscenario daalt de vraag naar sociale huur fors, en stijgt de vraag naar geliberaliseerde huur. Er is een aanzienlijke behoefte aan centrumdorps wonen. Dit betreft de kern Elst: centraal gelegen en met een robuust voorzieningenniveau. Er is ook behoefte aan landelijk wonen, maar minder aan dorps wonen in de kleinere dorpen in deze gemeente.

Belangrijkste opgaven Overbetuwe: 1. Er ligt een opgave om in de behoefte aan huurwoningen te voorzien. In het trendscenario doet deze zich voor in de sociale huur. Ten opzichte van de veronderstellingen in Socrates is in het portefeuillebeleid van de verhuurders een groter accent op betaalbaarheid gewenst, om in deze behoefte te kunnen voorzien. Voor de duurdere sociale huur (maandhuur > € 460,-) is ook extra nieuwbouw een optie. 2. In het herstelscenario neemt de behoefte aan geliberaliseerde huur toe: hier liggen kansen. 3. De dorpse woonmilieus vragen aandacht. Kan het voorzieningenniveau zich hier handhaven?

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 43

Kansen en risico’s in de gemeente Renkum In Renkum is in de prognose sprake van een aanzienlijke leegstand. Deze doet zich voor in alle segmenten (koop, huur). De bestaand voorraad sluit slecht aan bij de behoefte, want die is er wel. Verder valt een aanzienlijke restvraag in de sociale huur op. Blijkbaar werkt hier het veronderstelde portefeuillebeleid van woningcorporaties sterk door (huurharmonisatie bij mutatie, huurverhoging zittende huurder, verkoop). Bovendien kunnen tekorten in de voorraad goedkope huur niet door nieuwbouw worden aangevuld, vanwege een veronderstelde te hoge onrendabele top (zie leeswijzer). De leegstand concentreert zich in de kleinere dorpen (Doorwerth, Wolfheze). In de centrum dorpse woonmilieus (Renkum, Oosterbeek) is het leegstandsprobleem kleiner. In het verleden was Renkum een erg aantrekkelijke gemeente voor ouderen. Mogelijk voldoen veel woningen niet meer aan de hedendaagse wensen, en is in de dorpse woonmilieus het voorzieningenniveau te mager. Belangrijkste opgaven Renkum: 1. Veruit de belangrijkste opgave ligt in de kwaliteit van de bestaande voorraad. Voor de sociale voorraad ligt er een opgave bij de woningcorporaties. Voor de bestaande koop zijn vragen: in hoeverre kan de kwaliteit van woningen verbeterd worden en hoe stimulieer en begeleid je eigenaar-bewoners hierin? 2. Er ligt ook een opgave om in de behoefte aan sociale huur te voorzien. Ten opzichte van de veronderstellingen in Socrates is in het portefeuillebeleid van de verhuurders een groter accent op betaalbaarheid gewenst, om in deze behoefte te kunnen voorzien.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 44

Kansen en risico’s in de gemeente Rheden In Rheden is de harde planning bescheiden ten opzichte van de behoefte, zowel voor het huur- als het koopsegment. Er is ruimte om ook de zachte plancapaciteit te benutten. Er is met name een grote behoefte aan sociale huur, maar ook een kwaliteitsopgave in de huur. Ondanks de grote behoefte is voor een deel van de sociale huurvoorraad leegstand voorspeld, en ligt er een sloopprognose. Opvallend is ook een grote restvraag in de sociale huur. Blijkbaar werkt hier het veronderstelde portefeuillebeleid van woningcorporaties sterk door (huurharmonisatie bij mutatie, huurverhoging zittende huurder, verkoop). Bovendien kunnen tekorten in de voorraad goedkope huur niet door nieuwbouw worden aangevuld, vanwege een veronderstelde te hoge onrendabele top (zie bijlage 1 Leeswijzer). In het herstelscenario daalt de vraag naar sociale huur fors, maar stijgt de vraag naar geliberaliseerde huur. De meeste behoefte is er aan wonen in het bestaande bebouwde gebied, maar er is ook behoefte aan landelijk wonen. De kwaliteitsopgave doet zich voor in het bestaande bebouwde gebied.

Belangrijkste opgaven Rheden: 1. Er ligt een opgave om in de behoefte aan huurwoningen te voorzien. In het trendscenario doet deze zich voor in de sociale huur. Ten opzichte van de veronderstellingen in Socrates is in het portefeuillebeleid van de verhuurders een groter accent op betaalbaarheid gewenst, om in deze behoefte te kunnen voorzien. Voor de duurdere sociale huur (maandhuur > € 460,-) is ook extra nieuwbouw een optie. 2. In het herstelscenario neemt de behoefte aan geliberaliseerde huur toe: hier liggen wellicht kansen. 3. Een deel van de sociale voorraad heeft onvoldoende kwaliteit.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 45

Kansen en risico’s in de gemeente Rozendaal In Rozendaal kan de bestaande voorraad over het geheel genomen goed in de behoefte voorzien.

Rozendaal kent een landelijk woonmilieu. De kern Rozendaal is vergroeid met Velp met een centrum dorps woonmilieu. De grote behoefte aan het centrum dorps woonmilieu in de subregio Arnhem e.o. biedt ook kansen voor Rozendaal.

Geen belangrijke opgaven voor Rozendaal: 1. Er is sprake van een surplus in de planning voor de dure koop, maar het gaat om kleine aantallen. De bouwplannen van Rozendaal richten zich op de behoefte aan centrum dorpse woonmilieus. Marktpartijen en particulieren kunnen hier zelf beslissingen over nemen, afhankelijk van de actuele marktvraag. Bij economisch herstel neemt de behoefte aan dure koop toe.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 46

Lokale profielen Nijmegen en omgeving Kansen en risico’s in de gemeente Beuningen In Beuningen is sprake van een surplus in het koopsegment in de harde planning: in de middeldure koop. Vraag is ook of de nieuwbouw de bestaande voorraad leegtrekt, gezien de voorziene leegstand voor de dure koop. Meest opvallend is de grote behoefte aan geliberaliseerde huur. Deze is in het trendscenario al vergelijkbaar met de vraag naar sociale huur. Verder is er een aanzienlijke restvraag in de sociale huur. Blijkbaar werkt hier het veronderstelde portefeuillebeleid van woningcorporaties sterk door (huurharmonisatie bij mutatie, huurverhoging zittende huurder, verkoop). Bovendien kunnen tekorten in de voorraad goedkope huur niet door nieuwbouw worden aangevuld, vanwege een veronderstelde te hoge onrendabele top (zie bijlage 1 Leeswijzer). In het herstelscenario stijgt de behoefte aan geliberaliseerde huur verder. Ten slotte duidt de grote leegstand bij sociale huur op een tekort schietende kwaliteit in de sociale voorraad, want de behoefte is groot.

In Beuningen is vooral behoefte aan dorps wonen, terwijl een groot deel van het bestaande bebouwde gebied als centrum-dorps wordt getypeerd.

Belangrijkste opgaven Beuningen: 1. Er is twijfel of de bestaande voorraad (kwaliteit woningen, woonmilieu) wel voldoende aansluit bij de behoefte. Een surplus in de harde planning koop kan de bestaande voorraad leegtrekken. 2. Er ligt een opgave om in de behoefte aan huurwoningen te voorzien. In het trendscenario doet deze zich voor in de sociale huur. Ten opzichte van de veronderstellingen in Socrates is in het portefeuillebeleid van de verhuurders een groter accent op betaalbaarheid gewenst, om in deze

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 47

behoefte te kunnen voorzien. Voor de duurdere sociale huur (maandhuur > € 460,-) is ook extra nieuwbouw een optie. 3. Er is een grote behoefte aan geliberaliseerde huur: hier liggen kansen.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 48

Kansen en risico’s in de gemeente Groesbeek De bouwplanning in Groesbeek komt in grote lijnen redelijk overeen met de behoefte. Er is veel vraag naar geliberaliseerde huur, maar in de planning wordt hier al op ingespeeld. De restvraag in de sociale huur kan verklaard worden uit het veronderstelde portefeuillebeleid van woningcorporaties (huurharmonisatie bij mutatie, huurverhoging zittende huurder, verkoop). Bovendien kunnen tekorten in de voorraad goedkope huur niet door nieuwbouw worden aangevuld, vanwege een veronderstelde te hoge onrendabele top (zie bijlage 1 Leeswijzer). In het herstelscenario daalt de vraag naar sociale huur en stijgt de vraag naar geliberaliseerde huur verder. Qua woonmilieu doet de behoefte zich voor in de woonmilieus die Groesbeek ook te bieden heeft. In het bestaand bebouwd gebied is er wel een kwalitatieve opgave.

Belangrijkste opgaven Groesbeek: 1. In het trendscenario is aandacht voor de betaalbaarheid van de sociale huur gewenst, zodat de restvraag vermindert. 2. In het herstelscenario is de overwegen om bouwplanning sociale huur te verschuiven naar de geliberaliseerde huur.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 49

Kansen en risico’s in de gemeente Heumen In Heumen kan de bestaande voorraad vrijwel de vraag naar koopwoningen opvangen. Er is in het koopsegsment weinig behoefte en weinig harde plancapaciteit: min of meer een evenwicht. Aanzienlijke behoefte is er wel aan sociale huur en geliberaliseerde huur. De restvraag in de sociale huur kan verklaard worden uit het veronderstelde portefeuillebeleid van woningcorporaties (huurharmonisatie bij mutatie, huurverhoging zittende huurder, verkoop). Bovendien kunnen tekorten in de voorraad goedkope huur niet door nieuwbouw worden aangevuld, vanwege een veronderstelde te hoge onrendabele top (zie bijlage 1 Leeswijzer). In het herstelscenario daalt de vraag naar sociale huur en stijgt de vraag naar geliberaliseerde huur. De behoefte richt zich op dorps wonen, terwijl een groot deel van het bestaande bebouwde gebied (Malden) als centrum-dorps te karakteriseren valt. Ook is er in dit woonmilieu sprake van een tekortschietende kwaliteit, die zich uit in een prognose voor sloop en leegstand.

Belangrijkste opgaven Heumen: 1. Ten opzichte van Nijmegen ligt Heumen gunstig. Marktpartijen geven aan dat ligging binnen fietsafstand van Nijmegen een pre is. Daar staat tegenover dat Malden qua woonmilieu kennelijk als minder aantrekkelijk wordt beschouwd. 2. Voor het wonen ligt een opgave om in de behoefte aan huurwoningen te voorzien. In het trendscenario doet deze zich voor in de sociale huur. Ten opzichte van de veronderstellingen in Socrates is in het portefeuillebeleid van de verhuurders een groter accent op betaalbaarheid gewenst, om in deze behoefte te kunnen voorzien. Voor de duurdere sociale huur (maandhuur > € 460,-) is ook extra nieuwbouw een optie. 3. In het herstelscenario neemt de behoefte aan geliberaliseerde huur sterk toe: hier liggen kansen. Deze worden nu nog niet benut.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 50

Kansen en risico’s in de gemeente Millingen aan de Rijn In Millingen ligt de voornaamste opgave in de bestaande voorraad. Tegenover een behoorlijke behoefte aan sociale huur staat ook een forse prognose voor sloop. Ook voor de dure koop is een deel van de voorraad zo onaantrekkelijk dat sloop voorzien is. In absolute aantallen gaat het niet om grote hoeveelheden. Verder is er behoefte aan geliberaliseerde huur, waarin nog niet wordt voorzien. In geval van een herstelscenario neemt deze behoefte verder toe. De woningbehoefte concentreert zich op het dorpse wonen: de kern Millingen aan de Rijn. Hier is ook de kwaliteitsopgave in de bestaande voorraad geconcentreerd.

Belangrijkste opgaven Millingen: 1. Delen van de bestaande voorraad voldoen niet meer aan de hedendaagse vraag. Er ligt een opgave om in de behoefte aan huurwoningen te voorzien. In het trendscenario doet deze zich voor in de sociale huur. Ten opzichte van de veronderstellingen in Socrates is in het portefeuillebeleid van de verhuurders een groter accent op betaalbaarheid gewenst, om in deze behoefte te kunnen voorzien. Voor de duurdere sociale huur (maandhuur > € 460,-) is ook extra nieuwbouw een optie. 2. In het herstelscenario neemt de behoefte aan geliberaliseerde huur sterk toe: hier liggen kansen.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 51

Kansen en risico’s in de gemeente Mook en Middelaar In Mook en Middelaar is in het koopsegment de planning relatief fors, ten opzichte van de behoefte (middelduur-hoog). Het gaat echter om kleine aantallen. Er is een aanzienlijke behoefte aan sociale huur, die zich vertaalt in een nieuwbouwbehoefte en een restvraag. Een verklaring voor de restvraag kan het veronderstelde portefeuillebeleid van woningcorporaties zijn (huurharmonisatie bij mutatie, huurverhoging zittende huurder, verkoop). Bovendien kunnen tekorten in de voorraad goedkope huur niet door nieuwbouw worden aangevuld, vanwege een veronderstelde te hoge onrendabele top (zie bijlage 1 Leeswijzer). Verder is er behoefte aan geliberaliseerde huur, waarin nog niet wordt voorzien. In het herstelscenario daalt de vraag naar sociale huur fors, maar stijgt de vraag naar geliberaliseerde huur. De behoefte aan woonmilieus is passend bij het aanbod in deze gemeente. De meeste behoefte is er aan wonen in de bestaande dorpen (Molenhoek, Mook).

Belangrijkste opgaven Mook en Middelaar: 1. Er ligt een opgave om in de behoefte aan huurwoningen te voorzien. In het trendscenario doet deze zich voor in de sociale huur. Ten opzichte van de veronderstellingen in Socrates is in het portefeuillebeleid van de verhuurders een groter accent op betaalbaarheid gewenst, om in deze behoefte te kunnen voorzien. Voor de duurdere sociale huur (maandhuur > € 460,-) is ook extra nieuwbouw een optie. 2. In het herstelscenario neemt de behoefte aan geliberaliseerde huur sterk toe: hier liggen kansen. 3. Er zijn goede kansen voor nieuwbouw in de bestaande dorpen.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 52

Kansen en risico’s in de gemeente Nijmegen Een groot deel van het surplus in de bouwplanning in de subregio Nijmegen en Omgeving zien we terug in de gemeente Nijmegen. In de categorie koop middelduur hoog en dure koop bedraagt het surplus in de harde planning een orde van grootte van 1500 woningen. De behoefte concentreert zich op het huursegment; voornamelijk sociaal maar ook geliberaliseerd. Hierop wordt in de bouwplanning deels ingespeeld. In het herstelscenario daalt de vraag naar sociale huur fors, maar stijgt de vraag naar geliberaliseerde huur. De subregionale behoefte aan centrum-stedelijk en stedelijk vooroorlogs wonen komt nadrukkelijk tot uiting in Nijmegen. Daarnaast is er ook behoefte aan groenstedelijk wonen: de ‘betere wijken’ van Nijmegen. Buiten de voor-oorlogse stad vertoont Nijmegen een ‘dambord patroon’ van gewilde en minder gewilde woonmilieus. Dit geldt ook voor de Waalsprong. Het deel rond Lent wordt getypeerd als dorps: hier is regionaal wel behoefte aan maar in Nijmegen doet deze behoefte zich niet voor. Het deel ten noorden van Lent wordt getypeerd als groen stedelijk. Belangrijkste opgaven Nijmegen: 1. Het is belangrijk dat Nijmegen de instroom en de huisvesting van studenten kan blijven faciliteren. Dit kan door middel van nieuwe studentenhuisvesting, maar ook door te letten op woonmogelijkheden in de bestaande voorraad. Aandachstpunt is dan voldoende beschikbaarheid van goedkope woningen en regelgeving die (samen)wonen van studenten goed mogelijk maakt. 2. Er is momenteel een substantieel surplus in de bouwplannen met middeldure en dure koop. Faseren in doseren van bouwplannen is gewenst. Bouwlocaties in de vooroorlogse stad lijken het meest kansrijk. De markt is ook positief over de delen van de Waalsprong die op fietsafstand van het centrum liggen. Deze zijn aantrekkelijk voor stedelijk georiënteerde huishoudens die een ruimere woning zoeken. 3. In het herstelscenario neemt de behoefte aan geliberaliseerde huur sterk toe: hier liggen kansen.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 53

Kansen en risico’s in de gemeente Ubbergen In Ubbergen is er in het koopsegment sprake van een surplus in de harde planning. Dit zien we met name terug in de dure koop, maar ook bij middelduur hoog en de goedkope koop. De behoefte doet zich vooral voor in het huursegment. Zowel aan sociale huur als aan geliberaliseerde huur is veel behoefte.

Opvallend is ook een grote restvraag in de sociale huur in Ubbergen. Blijkbaar werkt hier het veronderstelde portefeuillebeleid van woningcorporaties sterk door (huurharmonisatie bij mutatie, huurverhoging zittende huurder, verkoop). Bovendien kunnen tekorten in de voorraad goedkope huur niet door nieuwbouw worden aangevuld, vanwege een veronderstelde te hoge onrendabele top (zie bijlage 1 Leeswijzer). In het herstelscenario daalt de vraag naar sociale huur fors, maar stijgt de vraag naar geliberaliseerde huur verder. Ten slotte is duidt de prognose voor sloop en leegstand in de sociale huur èn de dure koop op een kwalitatieve opgave in deze delen van de bestaande voorraad.

In Ubbergen is vooral behoefte aan landelijk bereikbaar wonen, maar ook aan dorps wonen (in Beek-Ubbergen bijvoorbeeld). De kwaliteitsopgave in de bestaande voorraad doet zich vooral voor in het landelijk gebied.

Belangrijkste opgaven Ubbergen: 1. Voor de dure koop bestaat het risico dat een surplus aan nieuwbouw in de harde planning de onaantrekkelijke delen van de bestaande voorraad leegtrekt. De kans is zeer groot dat de in het model veronderstelde sloop in de dure koop niet zal plaatsvinden, wat tot extra leegstand en waardevermindering kan leiden. 2. Er ligt een opgave om in de behoefte aan huurwoningen te voorzien. In het trendscenario doet deze zich voor in de sociale huur. Ten opzichte van de veronderstellingen in Socrates is in het

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 54

portefeuillebeleid van de verhuurders een groter accent op betaalbaarheid gewenst, om in deze behoefte te kunnen voorzien. Voor de duurdere sociale huur (maandhuur > € 460,-) is ook extra nieuwbouw een optie. 3. In het herstelscenario neemt de behoefte aan geliberaliseerde huur nog verder toe: hier liggen kansen.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 55

Kansen en risico’s in de gemeente Wijchen In Wijchen overstijgt de behoefte in het koopsegment de harde planning. Binnen de subregio is Wijchen de populairste vestigingsgemeente voor doorstromers uit Nijmegen, uitgaande van recente verhuisbewegingen. Voor de dure koop is er wel een kwalitatief vraagstuk, gezien de leegstandsprognose. Ook bestaat het aanbod in dit segment (bestaande voorraad + nieuwbouw), gezien de restvraag, niet uit de juiste woningen. Er is veel behoefte aan zowel sociale- als geliberaliseerde huur. Opvallend is ook een grote restvraag in de sociale huur in Wijchen. Blijkbaar werkt hier het veronderstelde portefeuillebeleid van woningcorporaties sterk door (huurharmonisatie bij mutatie, huurverhoging zittende huurder, verkoop). Bovendien kunnen tekorten in de voorraad goedkope huur niet door nieuwbouw worden aangevuld, vanwege een veronderstelde te hoge onrendabele top (zie bijlage 1 Leeswijzer). In het herstelscenario daalt de vraag naar sociale huur fors, maar stijgt de vraag naar geliberaliseerde huur verder. De behoefte in Wijchen lijkt zich redelijk te verdelen op de verschillende woonmilieus die in de plaats Wijchen voorhanden zijn. De behoefte richt zich niet op het landelijk gebied in deze gemeente.

Belangrijkste opgaven Wijchen: 1. Het is van belang goed te kijken aan welk type woning met welke kwaliteit er behoefte is. 2. Er ligt een opgave om in de behoefte aan huurwoningen te voorzien. In het trendscenario doet deze zich voor in de sociale huur. Ten opzichte van de veronderstellingen in Socrates is in het portefeuillebeleid van de verhuurders een groter accent op betaalbaarheid gewenst, om in deze behoefte te kunnen voorzien. Voor de duurdere sociale huur (maandhuur > € 460,-) is ook extra nieuwbouw een optie. 3. In het herstelscenario neemt de behoefte aan geliberaliseerde huur sterk toe: hier liggen kansen.

Referentie

fjo/mlo/r/13.604

Blad 56