Wat zijn de verschillen tussen de Nederlandse en de Amerikaanse hypotheekmarkt?
Bachelorscriptie economie H.H. Gritter 0206717 Datum: 13-02-2006 Bedrijfseconomie – Financiering FEE UvA Docent: Drs. G.A. Vos
Inhoudsopgave 1
Inleiding
3
2
Nederland
5
2.1
Structuur hypotheekmarkt
5
2.2
Hypotheekmogelijkheden starters
7
2.3
Bereikbaarheid woningmarkt
11
2.4
Oplossingen
14
3
Amerika
18
3.1
Structuur hypotheekmarkt
18
3.2
Hypotheekmogelijkheden starters
21
3.3
Bereikbaarheid woningmarkt
22
3.4
Oplossingen
24
4
Vergelijking hypotheeksystemen
26
5
Conclusie
28
Bibliografie
29
2
1
Inleiding
In deze bachelorscriptie zal verslag worden gedaan van mijn onderzoek naar de Nederlandse en de Amerikaanse hypotheekmarkt. De Nederlandse hypotheekmarkt was in het verleden erg rustig, maar is door toenemende concurrentie en nieuwe ontwikkelingen op dit moment heel erg in beweging. Ook de Amerikaanse hypotheekmarkt is tegenwoordig voortdurend in het nieuws vanwege ontwikkelingen in de secundaire hypotheekmarkt. Dit maakt dat het erg interessant is om deze markten te volgen en te onderzoeken. De twee markten lijken erg verschillend van elkaar, in deze scriptie zal worden laten zien hoe groot en wat de verschillen zijn, en hoe dat ontstaan is. Starters zijn een belangrijke doelgroep voor de spelers op de hypotheekmarkt. Hypotheekverstrekker willen graag de loyaliteit van de starters winnen en proberen het daarom voor starter zo aantrekkelijk mogelijk te maken om de eerste hypotheek bij hun af te sluiten. Zelf ben ik ook starter op de hypotheekmarkt, en daarom erg geïnteresseerd in de mogelijkheden voor starters. De mogelijkheden in de Nederlandse markt zullen daarom ook beschreven worden. Direct gerelateerd met de hypotheekmarkt is de huizenmarkt. Daarom wordt voor Nederland en Amerika de huizenmarkt bekeken. Hierbij zal ook de focus liggen op de mogelijkheden voor starters. Ook zullen oplossingen gezocht worden om de woningmarkt beter bereikbaar te maken voor starters. Omdat de hypotheekmarkt de laatste jaren vaak in het nieuws is is er ook veel over geschreven. Verschillende artikelen zal ik dan ook gebruiken in mijn onderzoek. Enkele van deze artikelen zullen direct in de tekst van deze scriptie aangehaald worden, maar ook heb ik artikelen als achtergrond gebruikt. Dat zijn de volgende artikelen: Vrom, 2004; Besauw, 2005; Van Order, 2000; Shear, 2005; Kadaster, 2005; Scanlon, 2005; Berkhout, 2002; Rabobank, 2005. De internetsites van hypotheekverstrekkers en intermediairs geven vaak ook antwoord op veel vragen. Daarnaast heb ik ook twee gesprekken gehad met hypotheekadviseurs van twee van de grotere Nederlandse banken, om zo een inzicht te krijgen in de Nederlandse hypotheekmarkt.
3
In hoofdstuk 1 zal de Nederlandse situatie besproken worden. Hoofdstuk 2 zal gaan over de Amerikaanse situatie. Hoofdstuk 3 zal de verschillen tussen de twee markten toelichten en bekijken of het Amerikaanse systeem in Nederland toepasbaar is en vice versa. Elk hoofdstuk is ingedeeld in drie paragrafen. In paragraaf 1 zal de structuur van de hypotheekmarkt behandeld worden. Paragraaf 2 zal de hypotheekmogelijkheden voor starters beschrijven. Paragraaf 3 zal gaan over de huizenmarkt. Tot slot zal er een korte samenvatting en een conclusie worden gegeven.
4
2
Nederland
2.1
De structuur van de Nederlandse hypotheekmarkt
De Nederlandse hypotheekmarkt is erg in beweging, en groeit sterk. De Nederlandse hypothecaire schuld, uitgerukt als percentage van het bruto binnenlands product in gestegen van 40% in 1990 tot 80% in 2002 (www.dnb.nl). De grootste verstrekkers van hypotheken zijn de Nederlandse banken. De 4 grootste verstrekkers (Rabobank, ING, ABN Amro en Fortis) hebben samen 69,1% van de Nederlandse hypotheekmarkt in handen. (Het Financieele Dagblad) Marktaandeel hypotheekverstrekkers
24.6 Rabobank
30.9 Overig
7.5 Fortis
22.7 ING 14.3 ABN Amro
Het hypotheekproces bestaat uit 5 delen. Productontwikkeling, distributie, acceptatie, financiering en administratie. Niet zo’n lange tijd geleden verrichte de bank alle fases nog zelf. Inmiddels is de trend naar hypotheekmarktontvlechting steeds groter. (Brounen, 2001)
5
Verschillende partijen specialiseren zich in de verschillende fases van het hypotheekproces. De bank ontwikkelt zelf nog de hypotheekvormen. Op deze manier houden de banken een eigen gezicht en zullen ze ook andere hypotheekvarianten dan concurrenten aan blijven bieden. De distributie van hypotheken gaat steeds meer via tussenpersonen. Intermediairs als ‘De Hypotheker’ en ‘Hypotheekshop’ bieden gratis advies aan klanten. De tussenpersonen hebben de naam onafhankelijk te zijn. Ze hebben de mogelijkheid hypotheken van verschillende verstrekkers aan te bieden. De tussenpersoon wordt betaald door de hypotheekverstrekker waar de hypotheek uiteindelijk afgesloten wordt. Helaas wil de provisie die de tussenpersoon ontvangt nogal eens verschillen per bank, en ook nog per soort hypotheek die afgesloten wordt. Dit kan nogal eens leiden tot tegengestelde belangen. De acceptatie wordt ook steeds vaker uitbesteed. De analysesystemen worden steeds geavanceerder, waardoor er steeds sneller een inschatting van de situatie van de klant gemaakt kan worden. Voor de administratie wordt er ook steeds vaker gekozen voor uitbesteding. In Nederland heeft bijvoorbeeld Stater B.V. zich volledig gespecialiseerd in de administratieve afhandeling van hypotheken, wat ze door schaalvoordelen tegen lage kosten kunnen doen. (Brounen, 2001) De fase van financiering zal wat uitgebreider toegelicht worden. Tot voorkort financierden alle banken de hypotheken die ze uitgaven zelf. Dit wordt gedaan door de tegoeden die mensen door middel van spaar- en betaalrekeningen bij de banken hebben uitstaan. Maar dit is natuurlijk erg kapitaalintensief en brengt ook veel risico met zich mee voor de banken. Daarom wordt er door de banken steeds vaker overgegaan tot het securitiseren van de hypotheken. Securitiseren is het doorverkopen van toekomstige inkomensstromen via de kapitaalmarkt. Een hypotheek biedt toekomstige inkomensstromen door de rente en aflossingsverplichting, dus is een perfect product om te securitiseren. Bij securitiseren verkopen hypotheekverstrekkers een deel van hun hypotheekportefeuille aan speciaal daarvoor opgerichte maatschappijen. Zo’n maatschappij wordt special purpose vehicle genoemd, en geeft obligaties uit die investeerders vervolgens kunnen kopen. Voor de bank biedt dit natuurlijk de mogelijkheid om hun tegoeden op een andere manier aan te wenden, waardoor wellicht een hoger rendement behaald kan worden. (Jellema, www.stater.nl). Ook is het zo dat door het proces van ontvlechting het bedrijfsrisico wordt gediversifieerd over de verschillende partijen. Hierdoor wordt het risico voor de belegger verlaagd. (Brounen, 2001)
6
Banken zijn zich dus erg bewust van de concurrentie die er heerst op de hypotheekmarkt. Door de procesontvlechting proberen de banken op elke punten in het proces geld te besparen door middel van uitbesteding en securitisatie.
2.2
Hypotheekmogelijkheden voor starters
2.2.1 Welke factoren zijn bepalend voor de hoogte van de hypotheek? Er zijn verschillende normen die geldverstrekkers hanteren bij het bepalen van het maximale hypotheek bedrag: -
Financiële situatie
-
Leeftijd en gezondheid
-
Rentestand
-
Waarde van woning
(www.hypotheker.nl, zie ook hieronder) Financiële situatie Ten eerste is de hoogte van het bruto jaarinkomen bepalend voor de hoogte van de hypotheek. Onderzoek bij de verschillende verstrekkers wijst uit dat er gemiddeld 4 tot 6 keer het bruto jaarinkomen aan hypotheek gekregen kan worden. Ten tweede is het van belang of de koper eigen vermogen heeft, zoals spaargeld. Dit zou dan gebruikt kunnen worden voor de koop van een woning waardoor er minder hypotheek nodig is en zo de maandlasten worden verlaagd. Een andere mogelijkheid is het geld investeren via de hypotheekverstrekker, wat een hoger maximaal hypotheekbedrag tot gevolg heeft. Ten derde is voor de hoogte van de maximale hypotheek van belang of de koper een vast of een tijdelijk dienstverband heeft. Vroeger was het met een tijdelijk dienstverband nog helemaal niet mogelijk een hypotheek af te sluiten, inmiddels zijn de verstrekkers soepeler geworden en is een verstrekking tot 100% van de executiewaarde vrijwel altijd mogelijk. In sommige gevallen behoort zelfs volledige financiering tot de mogelijkheden, zoals wanneer een stabiel gemiddeld jaarinkomen van de afgelopen drie jaar kan worden aangetoond. Tot slot is wat betreft de financiële situatie het toekomst perspectief van belang. Veel banken bieden een vorm van startershypotheek aan voor afgestudeerde hbo-ers of academici die in het 7
begin
van
hun
carrière
natuurlijk
minder
verdienen.
Hierbij
is
een
hogere
hypotheekverstrekking mogelijk als er sprake is van een verwachte salarisstijging. Leeftijd en gezondheid Voor het afsluiten van een hypotheek geld een minimum en in sommige gevallen een maximum leeftijd. De minimum leeftijd is altijd 18 jaar. Een maximum leeftijd wordt meestal niet gesteld, maar dit is vooral afhankelijk van de gezondheid en de hoogte van het (pensioen)inkomen van de koper. Als de koper ouder is dan 50 jaar zal er vrijwel altijd een medische keuring vereist worden. Ook is de kans groot dat de premies een stuk hoger zijn als de koper ouder is. Er zal meer betaald moeten worden voor bijvoorbeeld de overlijdensrisicoverzekering, en wellicht vraagt de bank een hogere rente/aflossing per maand. Rentestand De rentestand is van grote invloed op de hoogte van de maximale hypotheek. Bij een lagere rentestand is de maximale hypotheek hoger dan bij een hoge rentestand. De koper moet bij het afsluiten van een hypotheek een rentevastperiode kiezen. Vaak zet de koper de rente voor een bepaalde periode vast en geldt, hoe langer de rentevastperiode hoe hoger de rente. Waarde van woning De woning die wordt gekocht is het onderpand voor de hypotheek, daarom is de waarde van de woning ook van groot belang. Hypotheekverstrekkers nemen meestal de executiewaarde van een woning als uitgangspunt. De executiewaarde is de waarde die de woning bij gedwongen verkoop zal opbrengen. De executiewaarde ligt meestal zo rond de 80 à 90% van de vrije verkoopwaarde van de woning. De meeste verstrekkers zullen als maximale hypotheek 125% van de executiewaarde aanhouden. Als de koper minder dan 75% van de executiewaarde aan hypotheek nodig is, dan is er sprake van een basishypotheek en zal de basisrente worden betaald. Wordt er meer dan 75% van de executiewaarde als hypotheek geleend, dan is er sprake van een tophypotheek, waarbij de rente hoger zal liggen. 2.2.2 Welke hypotheekvormer worden er aangeboden voor starters? Voor starters zijn er verschillende hypotheek mogelijkheden. Ze kunnen gebruik maken van de standaard hypotheekvormen, maar ook speciaal voor starters ontwikkelde hypotheken afsluiten. De hypotheekvormen zijn in te delen in 5 groepen: 8
-
Klassieke hypotheek
-
Spaar- en levenhypotheek
-
Beleggingshypotheek
-
Aflossingsvrije hypotheek
-
Krediethypotheek
-
Startershypotheek
(www.hypotheker.nl, zie ook hieronder) Klassieke hypotheek Als klassieke hypotheek worden aangemerkt de lineaire hypotheek en de annuïteiten hypotheek. Klassieke hypotheken hebben gemeen dat tijdens de looptijd de gehele hypotheek wordt afgelost, waardoor de restschuld elk jaar minder wordt. De rente die wordt betaald over een hypotheek is op dit moment nog fiscaal aftrekbaar. Dit betekend dat fiscaal gezien deze vorm minder aantrekkelijk is, en ook valt er geen rendement te halen op het gedeelte dat afgelost wordt. Bij een lineaire hypotheek wordt elke maand hetzelfde bedrag afgelost, wat betekent dat de schuld elke maand afneemt. Er wordt rente betaald over de nog resterende schuld, wat bekend dat de maandlasten met de jaren zullen afnemen, omdat de schuld dus steeds lager wordt, maar ook het fiscale voordeel neemt af, omdat er natuurlijk minder rente wordt betaald als de schuld lager is. De annuïteitenhypotheek heeft de gehele looptijd dezelfde bruto maandlasten. In het begin wordt er vele rente betaald en weinig aflossing, en aan het eind wordt er meer aflossing betaald en minder rente. Dit heeft opnieuw tot gevolg dat het fiscale voordeel in de jaren afneemt omdat er aan het eind van de looptijd minder rente wordt betaald. Hierdoor zullen de netto maandlasten in de loop er tijd wel toenemen. Spaar- en levenhypotheek Bij deze hypotheekvorm is er geen maandelijkse aflossing verplicht. Er wordt maandelijks een bedrag gestort in een kapitaalverzekering. Een kapitaalverzekering bestaat uit een overlijdensrisico gedeelte en een spaar- of beleggingsgedeelte. Het overlijdensrisico gedeelte zorgt voor een geheel of gedeeltelijke aflossing van de hypotheek bij overlijden, en met het spaar- of beleggingsdeel wordt vermogen opgebouwd om aan het eind van de looptijd de hypotheek in z’n geheel, of gedeeltelijk af te lossen. Ook wordt er rente betaald over het
9
gehele hypotheekbedrag. Dit bedrag blijft de gehele looptijd hetzelfde wat weer een fiscaal voordeel met zich mee brengt. Beleggingshypotheek Bij een beleggingshypotheek wordt er, zoals het woord al zegt, belegd. Bij een beleggingshypotheek wordt er periodiek of eenmalig geld ingelegd in een beleggingsfonds naar keuze. De stijging van de waarde van het beleggingsfonds moet ervoor zorgen dat aan het eind van de looptijd genoeg kapitaal is opgebouwd om de hypotheek af te lossen. Vaak is de vrijheid bij een beleggingshypotheek erg groot. Er kan zelf bepaald worden in welke fondsen men wil beleggen, en er kan actief of minder actief belegd worden. Een beleggingshypotheek
geeft
dus
erg
veel
vrijheid,
maar
tegelijkertijd
veel
verantwoordelijkheid. Zekerheid over het eindkapitaal zal er nooit zijn, omdat de beurs voortdurend in beweging is, en het verloop nooit precies in te schatten is. Als de resultaten op de beurs tegenvallen, bestaat er de kans dat er aan het eind van de looptijd een hypotheekschuld overblijft. Wel blijft aan het eind van de looptijd natuurlijk ook altijd de waarde van de woning over, wat maakt dat het risico op echt verlies klein is. Aflossingsvrije hypotheek Een aflossingsvrije hypotheek wordt tijdens de looptijd niet afgelost. Er wordt enkel rente betaald. Dit is natuurlijk gunstig voor de maandlasten. Aan het eind van de looptijd blijft gewoon de hypotheekschuld staan, en kan er een nieuwe hypotheek worden afgesloten. Het uitgangspunt is dat de met de verkoop van de woning de hypotheek uiteindelijk afgelost kan wonen. Hierbij is het risico wel dat de huizenprijzen dalen, en er uiteindelijk na verkoop van de woning nog een schuld overblijft. Krediethypotheek De krediethypotheek wordt vaak afgesloten als tweede hypotheek voor bijvoorbeeld een verbouwing. Een krediethypotheek is een soort doorlopend krediet met hypothecaire zekerheid waardoor de rente lager is. Bij deze hypotheek kan er afgelost en opgenomen worden wanneer dat gewenst is. Aangezien het bedrag van een krediethypotheek vaak laag is in vergelijking met de waarde van de woning wordt er vaak gekozen voor een variabele rente, zodat de maandlasten erg laag blijven.
10
Startershypotheek De startershypotheek is een speciale hypotheek voor starters op de woningmarkt. Deze hypotheek wordt door verschillende verstrekkers anders genoemd, maar startershypotheek is in dit geval het meest duidelijk. Bijvoorbeeld de Postbank biedt deze hypotheek aan aan (net) afgestudeerden. Omdat afgestudeerden die net een baan hebben meestal niet een heel hoog inkomen, maar wel veel kans op salarisstijging hebben wordt hiermee rekening gehouden bij het berekenen van de maximale hypotheek. Zo is de constructie ook dat aan het begin van de looptijd de maandlasten wat lager zijn dan aan het eind van de looptijd, ook vanwege de te verwachten salarisstijging. Een startershypotheek bij de postbank bestaat uit drie delen. Een aflossingsvrije hypotheek, een aanvullingsdeel waarmee het maandelijkse salaris wordt aangevuld, zodat het mogelijk is een hogere hypotheek te krijgen dan normaal op basis van inkomen mogelijk is, en een kapitaalverzekering om de hypotheek aan het eind van de looptijd mee af te lossen. Het aanvullingsdeel wordt gevormd door een aan de bank verpande rekening, waarin bij aanvang een storting wordt gedaan, bestemd als inkomensaanvulling. Van deze rekening worde de eerste 3 tot 5 jaar geld gehaald ter aanvulling van het inkomen, en indirect dus om daarmee een deel van de maandlasten te voldoen. Het aanvullingsdeel kan zelf ingebracht worden door middel van eigen vermogen, of kan worden meegefinancierd in het aflossingsvrije gedeelte. Het geld op de rekening van het aanvullingsdeel wordt door de bank belegd. Voorwaarde voor deze hypotheek is wel dat er sprake is van een vast inkomen, en de hypotheek wordt verstrekt tot een maximale leeftijd van 29 jaar. Deze beschrijving is een voorbeeld van de startershypotheek van de Postbank, andere verstrekkers bieden variaties hierop aan. (www.postbank.nl) Voorbeeld: klassieke hypotheek versus startershypotheek Op basis van een inkomen van € 25.000 bruto per jaar kan een bedrag van ongeveer € 129.000 worden geleend als een ‘gewone’ hypotheek wordt afgesloten. Wordt een startershypotheek afgesloten is het maximale hypotheekbedrag ongeveer € 138.000. Bij bijvoorbeeld een eenmalige storting van € 5000 in het aanvullingsdeel kan hier in het eerste jaar € 130 per maand worden ontrokken, in het tweede jaar € 110 per maand, in het derde jaar € 90 per maand, in het vierde jaar € 70 per maand en in het vijfde en laatste jaar € 53 per maand.
2.3
De bereikbaarheid van koopwoningen voor starters
Door de steeds hogere woningprijzen is het voor sommige starters steeds moeilijker om een woning te kopen. Wanneer kan een woning nog een starterswoning genoemd worden? Voor 11
starters op de woningmarkt wordt de startershypotheek aangeboden. De startershypotheek wordt aangeboden aan mensen met een afgeronde MBO, HBO of WO studie die tussen de 20 en 30 jaar zijn. (www.postbank.nl) Daarom gaan we er ook van uit dat de gemiddelde leeftijd van een starter tussen de 20 en 30 jaar is. Onderzoek wijst het volgende uit: Er zijn in 2003 492.000 actieve personen met inkomen in de leeftijd van 20 – 25 en die hebben een gemiddeld inkomen van € 18.300. Er zijn in 2003 797.000 actieve personen met een inkomen in de leeftijd van 25 – 30 en die hebben een gemiddeld inkomen van € 24.600. Hierdoor kom je in 2003 op een gemiddeld inkomen uit van € 22.195 van actieve personen met een inkomen in de leeftijd van 20 – 30. Het Bruto Nationaal Product is in 2004 gestegen met 1,7% en in 2005 met ¾ %. Als je het gemiddelde inkomen van 2003 doorrekent kom je voor 2005 op een gemiddeld inkomen van € 22.742. Dus een actieve starter met een inkomen heeft in 2005 een gemiddeld
inkomen
van
€
22.742.
(www.cbs.nl)
Als
we
kijken
naar
de
hypotheekverstrekkers, verstrekken die gemiddeld een hypotheek van 5 keer het bruto jaarinkomen1. Dus in 2005 kan er door een starter gemiddeld een hypotheek van € 113.708 verkregen worden. Met een hypotheek van € 113.708 kan de maximale koopprijs van de woning € 103.370 zijn. Dit vanwege de bijkomende kosten, ook wel kosten kopen genoemd, die vaak in de hypotheek worden meegefinancierd. Die kosten zijn gemiddeld 10% van de verkoopwaarde van een woning. (www.vandesteege.nl) In 2005 waren er 6.678.352 woningen. Gemiddeld over 2005 kunnen de WOZ waardes van de woningen als volgt ingedeeld worden: WOZ-waarde
Aantal woningen
Minder dan 50.000 euro
39.673
50.000 tot 100.000 euro
655.440
100.000 tot 200.000 euro
3.550.128
200.000 tot 500.000 euro
2.245.416
500.000 euro of meer
187.695
(www.cbs.nl)
1
Hoe wordt deze ‘5’ berekend? Stel een inkomen van € 20.000. Er zou dan 5 x € 20.000 = € 100.000 aan hypotheek geleend kunnen worden. Vaak wordt door een hypotheekverstrekker een zogenoemde woonquote gehanteerd; de verhouding tussen de hypotheeklasten en het vaste bruto inkomen. Gemiddeld wordt een woonquote van 35% gehanteerd. Dit betekend dat iemand met een inkomen van € 20.000 maximaal 35% x € 20.000 = € 7.000 per jaar aan hypotheeklasten mag hebben. Bij een hypotheek van € 100.000 zijn de gemiddelde maandlasten € 550 per maand. € 550 x 12 maanden = 6600. Op deze manier wordt berekend wat er maximaal aan hypotheek gegeven kan worden op basis van het inkomen.
12
In 2003 was de verhouding huur/koop 46/54 %. Er vanuit gaande dat dit percentage voor 2005 niet veel veranderd is kunnen we stellen dat er in 2005 3.606.310 koopwoningen zijn. Woningen tot een WOZ-waarde van ongeveer € 100.000 zijn bereikbaar voor starters volgens de berekening hierboven. Dit zijn ongeveer 375.361 woningen ((39673+655.440)x0,54). Procentueel is dus 10,4 % ((375.361/3.606.310)x100%) van de woningen bereikbaar voor starters. Tot nu toe is er alleen gesproken over éénverdieners. Maar van de 20-25 jarigen is 22% samenwonend, en van de 25-30 jarigen zelfs 54% (www.cbs.nl). Daarom zal nu bekeken worden wat de bereikbaarheid van koopwoningen is voor tweeverdieners. Na het inkomen van éénverdieners en een huishouden met twee verdieners vergeleken te hebben kan gesteld worden dat het bruto jaarinkomen van een huishouden met twee verdieners ongeveer twee keer zo hoog is als het bruto jaarinkomen van een éénverdiener (www.cbs.nl). De volgende berekening laat dan de bereikbaarheid zien van tweeverdieners: -
gezamenlijke bruto jaarinkomen = € 22.742 x 2 = € 45.484
-
maximale hypotheek = € 45.484 x 5 = € 227.420
-
maximale koopprijs = € 227.420 / 1,1 = € 206.745 (i.v.m kosten koper)
Tweeverdieners kunnen dus een woning kopen tot een WOZ waarde van ongeveer € 200.000. Dit levert (39.673 + 655.440 + 3.550.128) x 54% = 2.292.430 woningen bereikbaar voor starters en procentueel is dat (2.292.430 / 3.606.310) x 100% = 63.6 % bereikbaarheid. Hieraan valt te zien dat het voor éénverdieners vaak erg lastig kan zijn om een geschikte woning te vinden, maar dat tweeverdieners toch een grote keus hebben. Om het voor de starters makkelijker te maken worden de hypotheekverstrekkers steeds vrijer en makkelijker in het verstrekken van steeds hogere hypotheken aan starters op de woningmarkt. Hierdoor wordt de vraag naar (steeds duurdere) woningen steeds groter, wat weer een stijging van de huizenprijzen tot gevolg heeft. Zo wordt de cirkel rond, want steeds hogere huizenprijzen leiden weer tot hogere maximale hypotheken. (Brounen, 2001)
13
2.4
Verbeteren van de koopmogelijkheden voor starters
Zoals is gebleken is het niet voor elke starter makkelijk om een woning te kopen. Wat kan de starter zelf doen, maar ook, wat kan de overheid doen om hen tegemoet te komen? 2.4.1 Starter De starter kan zelf eigen vermogen inbrengen dat hij gespaard heeft, of dit lenen bij bijvoorbeeld ouders. Een banklening afsluiten om zo geld in te brengen is niet mogelijk omdat men dan een notering krijgt bij het Bureau Krediet Registratie en minder of geen hypotheek meer kan krijgen. Vaak is het ook zo dat starters nog geen eigen vermogen hebben opgebouwd omdat ze net afgestudeerd zijn en nog geen hoog inkomen hebben. Een mogelijkheid is om geld onderhands bij ouders te lenen. De gemiddelde starter kan een huis kopen van ongeveer € 100.000. Als er € 50.000 eigen vermogen ingebracht wordt kan er al een woning gekocht worden van € 175.000 wat veel meer mogelijkheden geeft. Als er dan voor een startershypotheek als financieringsvorm wordt gekozen is er in de eerste jaren sprake van lage maandlasten en kan wellicht de schuld bij de ouders (gedeeltelijk) afgelost worden. 2.4.2 Overheid Op dit moment is er dus sprake van een te kort aan goedkope woningen voor starters. Wat we zien is dat de huizenmarkt ‘op slot’ raakt. Als de huizenprijs daalt, gaan mensen niet meer verhuizen omdat ze anders de hypotheek niet af kunnen lossen, en geen overwaarde hebben 14
om een groter huis te kopen. Hierdoor komen starters dus in de problemen omdat de goedkopere woningen niet vrij komen. Als de huizenprijs stijgt, zijn de woningen voor starters nog minder betaalbaar. Het is dus voor de overheid een taak om ervoor te zorgen dat de huizenprijzen niet te veel dalen, maar ook niet teveel stijgen, dus stabiele huizenprijzen zijn van belang. Om dit te bewerkstelligen is het van belang te kijken naar welke factoren de huizenprijzen hebben beïnvloed de afgelopen jaren. (www.postbank.nl, zie ook hieronder) -
Minder nieuwbouwwoningen
-
Dalende hypotheekrente
-
Doorstroming
-
Stijging van huurprijzen
Minder nieuwbouwwoningen In de jaren zeventig werden er jaarlijks zo'n 150.000 nieuwe woningen gebouwd. In 2002 waren dat er nog maar 70.000. Er werden voornamelijk rijtjeshuizen gebouwd, terwijl er juist de meeste vraag is naar hoekwoningen en twee-onder-één-kap. Het aanbod is dus onvoldoende afgestemd op de vraag en is bovendien sterk gedaald. In het vierde kwartaal van 2004 zijn er 10.600 nieuwbouw koopwoningen op de markt gekomen. Hiermee komt het nieuwe aanbod in 2004 uit op een totaal van 38.300 woningen; een afname ten opzichte van 2003,
toen
bijna
41.000
nieuwe
koopwoningen
werden
aangeboden.
(www.monitornieuwewoningen.nl) Dalende hypotheekrente Hierdoor hebben veel mensen de kans gekregen een huis te kopen tegen acceptabele lasten of te verhuizen naar een duurdere woning. Doorstroming Door de waardestijgingen uit het verleden konden veel huiseigenaren makkelijker doorstromen naar een duurder pand, waardoor de vraag is toegenomen. Stijging van huurprijzen De flinke huurstijgingen hebben huurders doen besluiten om te gaan kopen.
15
Gezien de factoren die de huizenprijs beïnvloeden zou de overheid een aantal dingen kunnen doen om de huizenprijs stabiel te houden: -
Inspelen op vraag van starters
-
Zorgen voor stabiele rente
-
Verbeteren van huurmogelijkheden voor starters
Inspelen op vraag van starters Er moeten relatief goedkope woningen gebouwd worden op plaatsen die voor starters aantrekkelijk zijn, dus in en rond de grote steden. Zorgen voor stabiele rente Er moet gestreefd worden naar stabiele rente en inflatie en goed ingespeeld worden op vraag en aanbod. Als de vraag hoog is moeten er bijvoorbeeld meer vergunningen gegeven worden om te bouwen, en als de vraag laag is minder vergunningen. Verbeteren van huurmogelijkheden voor starters Er zouden nieuwbouw huurwoningen gebouwd kunnen worden, die voor een aantrekkelijke prijs gehuurd kunnen worden. De meeste huurwoningen zijn van een te lage kwaliteit en voldoen niet aan de eisen van een starter. Als er voor gezorgd wordt dat er wel aantrekkelijke huurmogelijkheden voor starters zijn, zal de vraag naar koopwoningen dalen. Op deze manier kunnen starters ook langer sparen voor een koopwoning en hun loon zal waarschijnlijk stijgen, dus kunnen ze later beter een woning kopen. Onlangs heeft het ministerie van VROM een visie op de woningmarkt uitgegeven genaamd: ‘Ruimte geven, bescherming bieden’. Hier zijn een aantal mogelijkheden in opgenomen om de problemen zoveel mogelijk op te lossen. In het kort wordt hierin het volgende besproken: ‘Zolang nog sprake is van krapte op de woningmarkt wil het kabinet starters gunstige leningen verstrekken. Een voorstel voor deze startersleningen zal na de zomer naar de Tweede Kamer worden gestuurd. Ook tussenvormen van koop en huur worden bevorderd. Verder worden corporaties gestimuleerd huurwoningen te verkopen. Samen met de modernisering van het huurbeleid moeten deze maatregelen leiden tot een betere werking van de woningmarkt en voor reëlere prijzen van zowel huur- als koopwoningen. Hierdoor ontstaat een betere doorstroming op de woningmarkt.
16
Om een ontspannen en goed functionerende woningmarkt te bereiken is voldoende aanbod een voorwaarde. Het kabinet verwacht dat tussen 2010 en 2020 een jaarlijkse productie van 80.000 woningen nodig is. Door de inzet van het kabinet - de woningbouwafspraken en de inzet van locatiesubsidies - neemt de woningproductie weer toe. Afgelopen jaar is 74.000 woningen beschikbaar gekomen tegenover 60.000 in 2003. Het kabinet verwacht dat deze opgaande lijn zich voortzet. Door de vergrijzing moet de bouwproductie en de aanpassing van de woningvoorraad voor een belangrijk deel op ouderen worden afgestemd.’ (www.vrom.nl)
17
3
Amerika
3.1
De structuur van de Amerikaanse hypotheekmarkt
De Amerikaanse hypotheekmarkt ziet er anders uit dan de Nederlandse hypotheekmarkt. In Amerika is de hypotheekmarkt verdeeld in twee categorieën, een primaire en een secundaire markt. In de primaire markt bieden verstrekkers direct hypotheken aan aan de hypotheekvragers, zoals dat ook in Nederland gebeurt. De verstrekkers hebben vervolgens meerdere keuzes. Als eerste kunnen ze de hypotheek onder eigen beheer houden, dit wordt wel het traditionele systeem genoemd, zoals in Nederland gebruikelijk is. (Lea, 2000)
Ook kunnen de verstrekkers er voor kiezen bepaalde taken af te staan aan gespecialiseerde instelling, de hypotheekmarktontvlechting. In de secundaire hypotheekmarkt worden de in de primaire markt afgesloten hypotheken verhandeld. Dit wordt het moderne systeem genoemd, zoals in Amerika gebruikelijk is. (Lea, 2000)
18
De Amerikaanse overheid heeft eind jaren zestig, begin jaren zeventig een aantal zogenaamde Government Sponsored Enterprises (GSEs) in het leven geroepen. Deze GSEs zijn inmiddels de grootste spelers in de secundaire hypotheekmarkt. De reden dat deze GSEs in het leven zijn geroepen is het bevorderen van het eigen woning bezig in Amerika. Een hypotheekverstrekker wordt verwacht meer bereid te zijn een meer risicovolle hypotheek aan te bieden als er de mogelijkheid is om deze hypotheek te verkopen als dat nodig is. Alan Greenspan zei hierover in een toespraak op 19 mei 2005 het volgende: ‘The stated intent of the Congress is to use the housing-related government-sponsored enterprises (GSEs) to provide a well-established channel between housing credit and the capital markets and, through this channel, to promote homeownership, particularly among lower-income families.’ (www.federalreserve.gov) De GSEs sluiten dus zelf geen hypotheken af met de kopers van een woning, maar zijn een link tussen hypotheekverstrekkers en investeerders. De GSEs kopen de hypotheekleningen van de hypotheekverstrekkers, en financieren dit met de uitgifte van obligaties. Dit proces van securitisatie is ook in Nederland in gang gezet en is daarom in het vorige hoofdstuk ook behandeld. Om de taak van het bevorderen van het eigen woning bezit uit te kunnen voeren hebben de GSEs bepaalde voordelen van de overheid gekregen zoals belastingvrijstelling en vrijstelling van bepaalde financiële reguleringen (minneapolisfed.org). Ook zijn ze onderworpen aan een aantal restricties waarvan de belangrijkste een maximaal hypotheek bedrag is. Deze restrictie is opgelegd omdat het officiële doel is, het bevorderen van het eigen woningbezit, en daarom willen ze vooral de lagere inkomens helpen. Deze limieten zijn voor elke GSE hetzelfde, en gerelateerd aan de gemiddelde huizenprijzen in Amerika (www.freddiemac.com). Freddie Mac Loan Limit Data Family size
2004
2005
2006
One-Family
$333,700
$359,650
$417,000
Two-Family
$427,150
$460,400
$533,850
Three-Family
$516,300
$556,500
$645,300
Four-Family
$641,650
$691,600
$801,950
One-Family
$333,700
$359,650
$417,000
(www.freddiemac.com)
19
Officieel staat de Amerikaanse overheid niet garant voor de leningen van de GSEs, maar impliciet lijkt hier wel sprake van, aangezien de GSEs zo’n groot marktaandeel hebben dat de overheid het nooit toe zal staan dat ze failliet zullen gaan. Ook is het zo dat de financiële situatie van deze GSEs minder transparant is door de vrijstellingen van reguleringen, dit kan een reden zijn om beleggers tegemoet te komen. Dit alles leidt er toe dat de GSEs inmiddels een AAA-rating hebben, wat de hoogste mate van kredietwaardigheid betekent. Hierdoor kunnen ze tegen het laagste rentepercentage geld lenen, en daardoor voor het laagste percentage geld uitlenen. (Van Stek, 2003) De 2 belangrijkste GSEs zijn de Federal Home Loan Morgage Corp, FHLMC, beter bekent als Freddie Mac en de Federal National Mortgage Association, FNMA, beter bekent als Fannie Mae. In 2004 was de totale uitstaande hypotheekschuld in Amerika 7.600 miljard. Het marktaandeel
van
Freddie
Mac
en
Fannie
Mae
is
hieronder
weergegeven.
(www.freddiemac.com)
Naast Freddie Mac en Fannie Mae is er nog een partij van belang in de hypotheekmarkt, namelijk Ginnie Mae (Government National Mortgage Association). Ginnie Mae heeft een marktaandeel van 7% (www.nationalmortgagenews.com). Ginnie Mae verschilt van de andere GSEs in dat ze als enige het volledige vertrouwen van de overheid heeft, en dat de overheid volledig garant staat voor de hypotheekleningen. De waardepapieren die de GSE’s uitgeven worden ook wel Mortgage-Backed securities (MBS) genoemd, wat dus hypotheken zijn die worden gebruikt als onderpand voor het uitgeven van obligaties in de secundaire markt. (www.ginniemae.gov)
20
3.2
Hypotheekmogelijkheden voor starters
De overheid speelt een grote rol bij het financieren van huizen. Om huizenbezit te stimuleren bied de overheid hulp aan toekomstige huizenbezitters en investeerders. De hulp die de overheid biedt loopt erg uiteen, maar voor starters is vooral het volgende interessant. FHA (federal housing administration) loans De Federal Housing Administration (FHA) is opgericht in 1934, tijdens de Grote Depressie. Het was onderdeel van de maatregelen om het land er weer bovenop te krijgen. De FHA zou zorgen voor een stabiele hypotheekmarkt, en families met lage inkomens mogelijkheden bieden om een huis te kopen. De FHA verstrekt zelf geen hypotheken, maar is een hypotheek verzekeraar. Het verzekeren van hypotheken is een beleid dat leningverstrekkers beschermd tegen verliezen veroorzaakt doordat de leningnemer niet meer (geheel) aan zijn verplichtingen kan voldoen. De leningnemer betaald voor deze verzekering elk jaar 0.5 procent van het totale leenbedrag. Een FHA lening is een dus gewone hypotheek, tussen een consument en een lokale geldverstrekker. Het verschil is dat de FHA de geldverstrekker verzekerd tegen verlies veroorzaakt door lener. De leningnemer betaald voor deze verzekering door een hogere maandelijkse betaling. Door dit beleid zullen mensen die via de normale weg geen hypotheek kunnen krijgen, toch een hypotheek kunnen krijgen omdat het risico voor de geldverstrekker minimaal is. De FHA is er voor speciale groepen mensen, onder andere veteranen en boeren. Ook heeft de FHA een speciaal programma voor starters, de Graduated Payment Mortgages. Deze hypotheken zijn voor mensen die voor de eerste keer en huis willen kopen, en op dit moment een laag tot modaal inkomen hebben, maar die verwachten dat hun inkomen substantieel gaat stijgen de komende 5 tot 10 jaar. Het programma zorgt ervoor dat de maandelijkse lasten evenredig zullen groeien met het inkomen. De FHA heeft 5 programma’s voor starters waarbij de maandelijkse lasten stijgen met 2,5 %, 5 % of 7,5 % in de eerste 5 jaar, of waarbij de lasten stijgen met 2 % of 3 % de eerste 10 jaar. Daarna zijn de maandelijkse lasten elk jaar gelijk. Wel is het zo dat over de gehele looptijd gezien bij een Graduated Payment Mortgage meer rente wordt betaald dan wanneer er gekozen wordt voor een gewone hypotheek. Dit omdat uiteraard het risico voor de FHA hoger is bij een Graduated Payment Mortgage dan bij een gewone hypotheek. (Sirmans,1989) De Amerikaanse verstrekkers zelf kennen niet de verschillende soorten hypotheken zoals we die in Nederland kennen. In Amerika is vooral de keus van rentevastperiode van belang. Er 21
zijn hypotheken met een rente die de hele looptijd vaststaat (fixed-rate mortgages, FRM) en hypotheken waarbij de rentevaste periode voor een kortere tijd (1, 3, 5, of 7 jaar) vaststaat (adjustable-rate mortgages, ARM). Binnen deze twee opties kan er gekozen worden voor verschillende looptijden. Echt variabele rente zoals in Nederland wordt aangeboden, zien we vrijwel niet in Amerika. (www.freddiemac.com).
3.3
De bereikbaarheid van koopwoningen voor starters
In 1994 was het aandeel koopwoningen in de Amerikaanse markt al 64%. Dit aandeel is steeds verder gestegen en in 2004 was het aandeel koopwoningen zelfs al 69%. In vergelijking tot een aandeel van 54% in Nederland, is dat aandeel in Amerika erg hoog. Het bezitten van een eigen woning hangt ook in Amerika erg af van leeftijd. In de leeftijd tot 25 jaar is het aandeel in 2004 slechts 25.2%. In de groep 25 tot 29 jarigen is het aandeel al een stuk hoger, 40.2%. De leeftijd van 30-34 laat al een aandeel van 57.4% zien. Het hoogste aandeel (83,4%) is in de leeftijdscategorie 70-74. De Amerikanen verwachten nog een stijging van deze aandelen. De babyboomers zijn 77 miljoen mensen van de in totaal 290 miljoen inwoners in Amerika. Dus als deze groep de leeftijd van 70-74 heeft bereikt zal het aandeel koopwoningen waarschijnlijk nog hoger zijn. (Smith, 2005) De National Association of REALTORS berekend in hoeverre starters in aanmerking komen voor een hypotheek voor een typische starters woning. Een typische starterswoning wordt gedefinieerd als de nationale, mediaan geprijsde en bestaande starterswoning. Ze berekenen dit niet alleen voor starters maar ook voor gezinnen. De resultaten van de afgelopen 4 jaar voor starters zijn hieronder weergegeven. Year
Quarter
Starter Home Price
Loan Ammount
Prime FirstTime Median Income
Qualifying Income
First-Time Buyer Index
Composite Index
2002
134,400
120,960
29,795
37,872
78.7
133.9
2003
144,500
130,050
30,257
37,392
80.9
138.4
156,500
140,850
31,164
40,416
77.1
132.6
183,500
165,150
32,781
47,952
68.4
117.8
2004 2005
III
De berekening van de ‘Starters Home Price’ is hierboven uitgelegd. ‘Loan Amount’ is het bedrag aan hypotheek dat benodigd is om die gemiddelde starterswoning te kopen. ‘Prime First-Time Median Income’ is het gemiddelde inkomen van een starter bij de koop van een 22
eerste woning. ‘Qualifying Income’ is het gemiddelde inkomen van een starter wat benodigd is om de hypotheek te kunnen krijgen waarmee een gemiddelde starterswoning gekocht kan worden. ‘First-Time Buyer Index’ geeft uiteindelijk weer wat de mogelijkheden voor starters zijn. Een waarde van 100 betekent dat een starter precies genoeg inkomen heeft om een gemiddelde starterswoning te kopen. Een waarde boven de 100, bijvoorbeeld 120 geeft aan date en starter 120% van het inkomen heeft dat benodigd is om een gemiddelde starterswoning te kopen. In de tabel is te zien dat de waarden de afgelopen 4 jaar beneden 100 waren, wat betekend dat een gemiddelde starter in het geval van 2005 slecht 68,4% van het benodigde inkomen heeft om een gemiddelde starterswoning te kopen. (www.realtor.org) De vorige benadering laat de onbereikbaarheid van de Amerikaanse woningmarkt zien. De volgende benadering laat meer de bereikbaarheid zien. Hiervoor wordt dezelfde methode gebuikt als voor de berekening van de bereikbaarheid van starterswoningen in Nederland. Ook voor Amerika wordt er vanuit gegaan dat een starten tussen de 20 en 30 jaar is. De volgende gegevens zij bekend: Het gemiddelde inkomen van een starter in Amerika in 2005 is: Leeftijd
Gemiddeld inkomen
15-24
$ 28.770
25-34
$ 47.379
(US Census Bureau) De leeftijd van een starter ligt daar precies tussenin dus we nemen ($ 28.770 + $ 47.379) / 2 = $ 38.075 als gemiddeld inkomen van een starter. Met dit inkomen kan een starter tussen de $ 104.000 en $ 114.000 aan hypotheek krijgen, afhankelijk van de conservatieve of optimistische verwachting van de economie (www.bankofamerica.nl). 2
2
Bij deze berekening is uitgegaan van een 0% down payment (eigen inleg). In Amerika is een eigen inbreng veel
gebruikelijker, en vaak zelfs vereist door de bank om het risico te verlagen. Maar om de vergelijking met Nederland te kunnen maken is er uitgegaan van geen eigen inbreng.
23
De huizenprijzen in Amerika voor begin 2006 zijn in de tabel hieronder weergegeven. Prijs Totaal ≤ $10.000 $10.000 - $19.999 $20.000 - $29.999 $30.000 - $39.999 $40.000 - $49.999 $50.000 - $59.999 $60.000 - $69.999 $70.000 - $79.999 $80.000 - $99.999 $100.000 - $119.999 $120.000 - $149.999 $150.000 - $199.000 $200.000 - $249.999 $250.000 - $299.000 ≥ $300.000
Aantal huizen 74.931.000 1.762.000 1.231.000 1.266.000 1.429.000 1.721.000 1.954.000 2.883.000 3.357.000 6.370.000 5.123.000 7.377.000 9.751.000 6.658.000 4.949.000 19.100.000
(www.realtor.org) Hierbij gaat het dus alleen om koopwoningen. Huurwoningen zijn buiten beschouwing gelaten. Interessant om te noemen is dat het percentage eigen huizen bezitters in Amerika 69% is tegenover 54% in Nederland. (www.census.gov). Een starter kan gemiddeld een huis kopen tot ongeveer $ 100.000. De categorieën tot dit bedrag opgeteld komt op een totaal aantal huizen dat bereikbaar is voor een starter van 21.973.000. In totaal zijn er 74.931.000 huizen in Amerika. Dit betekend dat 39,3% van de woningen in Amerika bereikbaar is voor een starter. Voor de startende tweeverdieners geldt weer dat ze tweemaal zoveel inkomen hebben als een alleenstaande persoon. Tweeverdieners hebben dus samen een inkomen van $ 76.150. Hiermee kunnen ze een hypotheek krijgen van ongeveer $ 281.482. Dit betekend dat 50.882.000 van de 74.931.000 woningen voor startende tweeverdieners bereikbaar zijn. Procentueel is dit 67,9%
3.4 Verbeteren van de koopmogelijkheden voor starters Allereerst kan opgemerkt worden dan de bereikbaarheid van koopwoningen voor starters in Amerika een stuk beter lijkt dan voor de starters in Nederland. De bereikbaarheid is 10,4% en 52,9% voor Nederland vergeleken met 39.3% en 67.9% voor Amerika. Toch kan het voor een
24
starter in Amerika soms erg lastig zijn. Nederland is een relatief klein land. Als woningen een in bepaald gebied te duur zijn, kan makkelijk uitgeweken worden naar een ander gedeelte van het land omdat de afstanden dan vaak nog prima te overzien zijn. Amerika daarentegen is een erg groot land. De verschillen in huizenprijzen tussen de verschillende staten zijn aanzienlijk. Wanneer een starter dus graag wil wonen en werken in een bepaalde staat kan dat problemen opleveren als dat een staat is waar de huizenprijzen erg hoog liggen. Uitwijken naar een ander gedeelte van het land is uiteraard mogelijk, maar is vaak een veel grotere stap dan in Nederland, omdat een veel grotere afstand overbrugt moet worden. Een tweede reden waarom het voor Amerikaanse starters moeilijk kan zijn is dat ze vaak hoge studieleningen hebben aan het eind van hun studie. De gemiddelde afgestudeerde student heeft in Nederland een studieschuld van € 7.700 (www.uvt.nl) . In Amerika is de studieschuld het dubbele. Gemiddeld $ 17.600 voor afgestudeerden aan een publieke school en zelfs $ 22.500 voor afgestudeerden aan een private school (www.csmonitor.com). Door deze
hoge
studieschuld
en
de
vaak
vereiste
down
payment
bij
Amerikaanse
hypotheekverstrekkers kan het voor een afgestudeerde vaak moeilijk zijn een woning te kopen. Wel heeft een Amerikaanse starter vaak een hoger inkomen ($ 38.075 tegenover € 22.742 voor Nederlandse starters), waardoor ze hun lening sneller kunnen aflossen. Een mogelijkheid om Amerikaanse starters tegemoet te komen en de bereikbaarheid van starterswoningen te verhogen zou het verlagen van de studiekosten zijn. Dat kan natuurlijk op veel manieren, bijvoorbeeld in de vorm van een studiefinanciering systeem zoals we dat in Nederland kennen. Beleid met betrekking tot de huizenprijzen in Amerika zal minder effectief zijn dan in Nederland. De berekeningen laten zien dat de bereikbaarheid van Amerikaanse starterswoningen redelijk goed is, dus lijken de huizenprijzen in Amerika niet het probleem te zijn. Van de personen tot 30 jaar heeft in Amerika 41.4 % een eigen woning, dus het probleem lijkt een stuk minder groot dan in Nederland.
25
4
Is het Nederlandse hypotheek systeem in Amerika toepasbaar en vice versa?
Zoals in de twee voorgaande hoofdstukken is gebleken is de Nederlandse MBS-markt veel minder ver ontwikkeld dan in Amerika. In Nederland bestond in 2000 slecht 3% van de hypotheekschuld uit MBS’s, terwijl dit in Amerika meer dan de helft is. Toch laat onderstaande figuur zien dat er een stijgende lijn zit in de Nederlandse MBS-markt.
Er zijn verschillende actuele omstandigheden die ervoor zorgen dat deze markt in Nederland waarschijnlijk nog verder zal groeien. Allereerst speelt het Europese beleid een rol. In verband met de eenwording van Europa wordt een steeds restrictiever beleid gevoerd op het gebied van staatsobligaties. Investeerders in deze obligaties moeten hierdoor op zoek naar alternatieven om in te beleggen. Omdat staatobligaties natuurlijk een relatief veilige belegging is, en MBS dat ook zijn, kunnen de beleggers besluiten meer te investeren in de MBS. Ook is de MBS natuurlijk een goede mogelijkheid voor een belegger om zijn portefeuille meer te diversificeren. Ten tweede kan de steeds verdergaande eenwording van Europa kan leiden tot een grote afzetmarkt, waardoor aanbieders en beleggers elkaar sneller en makkelijker zullen vinden. Ook is voor een dergelijke onderneming die de MBS wil uitgeven een minimale afzetmarkt nodig, deze zal daardoor sneller behaald worden. In hoofdstuk in de procesontvlechting al genoemd. Dit zal ook leiden tot een groei in de Nederlandse markt voor MBS. Steeds meer banken zullen in gaan zien, en de mogelijkheid
26
krijgen om deel te nemen aan het proces van securitisatie en zullen daar gebruik van gaan maken. Als laatste wordt er door het Bazels Comité (het college van toezichthouders uit de G10 landen) gewerkt aan nieuwe regels betreffende solvabiliteitseisen van banken. Er wordt overleg gepleegd om de solvabiliteitseisen minder streng te maken, waardoor een bank meer vreemd vermogen op z’n balans mag hebben. (Brounen, 2001) Toch zal het de Nederlandse hypotheek markt er nooit precies zo uit gaan zien als de Amerikaanse hypotheekmarkt. De belangrijkste redenen hiervoor is dat de Europese wet hulp van de overheid in de vorm van garanties niet toestaat. Dit omdat dit wordt gezien als oneerlijke concurrentie. Dus zullen er in Nederland nooit zogenoemde Government Sponsored Enterprises (GSEs) worden opgericht (Coles en Hardt, 2000). Omdat in Amerika deze GSEs zo’n groot marktaandeel hebben is de concurrentie nooit helemaal eerlijk. In Nederland zal er door het bedrijfsleven wel geconcurreerd worden, wat naar mijn mening zorgt voor een gezondere markt en eerlijkere concurrentie. Een andere reden waardoor de markt in Nederland niet snel hetzelfde zal worden als in Amerika is omdat Nederland natuurlijk een veel kleinere markt is. Ook al is de Europese markt steeds meer één aan het worden, en Nederland daar natuurlijk ook zijn afzetmarkt kan zoeken, is het toch zo dat verschillende landen toch nog steeds verschillende reguleringen kennen en is de transparantie slecht. (Brounen, 2001)
27
5
Conclusie
Wat betreft de hypotheekmogelijkheden voor starters is het zowel in Nederland als in Amerika goed geregeld. Starters hebben vaak minder inkomen en voor hen is het dus moeilijker om een hypotheek af te sluiten. Om deze doelgroep toch te behouden worden er vaak speciale hypotheekvormen opgesteld waardoor starters, of minder bedeelden vaak toch een hypotheek kunnen afsluiten. De koopmogelijkheden van starters blijven vooral in Nederland toch nog laag. Uit berekeningen is gebleken dat in Nederland ongeveer 10% van de koopwoningen bereikbaar zijn voor startende éénverdieners. In Amerika gaat het om een percentage van 39,3%. Deze cijfers geven aan dat het voor starters moeilijk blijft om een geschikte woning te kopen. De overheid kan grote invloed hebben op het verbeteren van de koopmogelijkheden. Ook blijkt dat een starter in Amerika makkelijker een woning kunnen kopen. Twee redenen hiervoor zijn de hogere lonen in Amerika, en het veel grotere aanbod van woningen uit het goedkope segment. De Nederlandse hypotheekmarkt gaat steeds meer op de Amerikaanse hypotheekmarkt lijkt, maar helemaal overnemen zal niet gebeuren. Andersom, het Nederlandse systeem zal in Amerika niet meer gaan werken. Amerika is al zo ver gevorderd met onder andere de securitisatie van hypotheken dat het een stap terug in de tijd zou zijn als het Nederlandse systeem daar weer zou moeten worden ingevoerd. De GSEs hebben zo’n groot marktaandeel dat ze niet meer afgeschaft kunnen worden zonder dat de hele markt instort. Het grote verschil is de rol van de overheid in de markt. Kortom, de markten zullen nooit precies hetzelfde worden, maar de Nederlandse markt ontwikkeld zich wel steeds meer in de vorm van de Amerikaanse hypotheekmarkt.
28
Bibliografie Aarts, J.W. (2005), “Themabericht: Zijn koopwoningen te duur”, Kennis en economisch onderzoek Rabobank. Berkhout, K. (2002), “Starters en éénverdieners kunnen geen kant uit op de woningmarkt”, NRC Handelsblad, 19 oktober, p 14 Besauw, J. van. (2005), “Wie gaat er mee met Fannie Mae”, www.usmarkets.nl Brounen, D. (2001), “De Hypothecaire Revolutie”, Economisch Statistische Berichten, 4313 Centraal Bureau voor de Statistiek (2006), Homepage (www.cbs.nl) Coles, A,. Hardt, J. (2000), “Mortgage markets: why US an EU markets are so different”, Housing Studies, (15), 775-783 Courchane, M.J., en Giles, J.A. (2002), “A comparison of US and Canadian residential mortgage markets”, Property Management, Vol 20, (5) De Hypotheker (2005), Homepage (www.hypotheker.nl) De Nederlansche Bank (2006), Homepage (www.dnb.nl) Federal Home Loan Morgage Corp. (2006), Homepage (www.freddiemac.com) Federal National Mortgage Association (2006), Homepage (www. fanniemae.com) Government National Mortgage Association (2006), Homepage (www.ginniemae.gov) Greenspan, A. (2005), “Remarks by chairman Alan Greenspan: Government-sponsored enterprises”, 19 mei, www.federalreserve.gov
29
Grigsby, W.G. (1990), “Housing Finance and Subsidies in the United States”, Urban Studies, 27, (6), 831-845 Het Financiële Dagblad (2005 en 2006), Homepage (www.fd.nl) Kadaster (2005), “Persbericht oktober”, 16 november, Apeldoorn Lea, M. (2000), “The Role of the Primary Mortgage Market in the Development of a Successful Secondary Mortgage Market”, Inter-American Development Bank Ministerie van VROM (2004), “Betaalbaarheid van het wonen” Ministerie van VROM (2004), “Cijfers over wonen 2004” Monitor Nieuwe Woningen (2006), Homepage (www.monitornieuwewoningen.nl) National Association of Realtors (2005), Homepage (www.realtor.org) Order, R. van (2000) “The U.S. mortgage market: a model of dualing charters”, Journal of Housing Research, 11, (2), 233-255 Scanlon, K. (2004), “Housing Tenure and Mortgage Systems: A Survey of Nineteen Countries”, London School of Economics, United Kingdom Sirmans, C.F. (1989), “Real Estate Finance”, McGraw-Hill, 1989 Shear, W.B. (2005), “Ginne Mae is meeting it’s mission but faces challenges in a chaging marketplace”, GAO Reports, 06-9 Smith, J.F. (2005), “There Is No Housing Bubble in the USA: Housing Activity Will Remain at High Levels in 2005 and Beyond”, www.leighbureau.com Stek, E. van (2003), “Amerikaanse hypotheekbanken”, Agentschap van Ministerie van Financiën 30
US Census Bureau (2006), “Income, Poverty and Healt Insurance Coverage in the United States: 2005” VROM-raad (2004), ”Op eigen kracht. Eigenwoningbezit in Nederland”
31
