FEBRUARI 2016
Toenemende concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt Welke hypotheek voor welke investeerder?
www.dmfco.nl
Met de toenemende beleggingen van Nederlandse pensioenfondsen in Nederlandse hypotheken kent de hypotheekmarkt nu drie belangrijke groepen hypotheekverstrekkers: banken, pensioenfondsen en verzekeraars. Voor banken is het verstrekken van hypotheken al sinds mensenheugenis gemeengoed. Echter, door de kredietcrisis en de daaropvolgende veranderingen in de regelgeving is dit ter discussie komen te staan. Ineens is het belangrijk om na te denken of het verstrekken van hypotheken nog aansluit bij het bedrijfsmodel, en zo ja welke hypotheken passen hierbij? De afgelopen jaren zien we bijvoorbeeld al, dat banken zich meer focussen op hypotheken met kortere rentevaste perioden (RVP) en een lagere lening ten opzichte van de waarde van de woning, oftewel loan-to-value (LTV). Voor pensioenfondsen is het direct investeren in de hypotheekmarkt een betrekkelijk nieuw fenomeen, waarbij ze zich richten op leningen met een relatief lange RVP. Net als pensioenfondsen zijn ook verzekeraars de afgelopen jaren actiever gaan beleggen in hypotheken. Veel verzekeraars hebben zich daarbij gericht op de hypotheken die gedekt zijn door Nationale Hypotheek Garantie (NHG), welke over het algemeen minder risico met zich meebrengen. Door de verscherping in Europese regels zijn het juist de hypotheken met NHG die minder interessant worden voor verzekeraars. Er is dus veel beweging in de hypotheekmarkt. Er zijn nieuwe investeerders, nieuwe regels én nieuwe bedrijfsmodellen. Maar welk type hypotheek past nu bij welke investeerder? Dit wordt bepaald aan de hand van de financieringsopzet van de investeerder en de solvabiliteitseisen voor het kredietrisico onder het standaardmodel van de bijbehorende toezichtkaders.
Banken Het verstrekken van hypotheken wordt bij banken vooral gefinancierd door kortlopend geld. Bijvoorbeeld met geld dat consumenten op hun betaal- of spaarrekening hebben staan. Het grootste gedeelte hiervan is vrij opneembaar. Zo blijkt uit cijfers van het CBS dat in november 2015, 85% (288 miljard euro) van de spaartegoeden bij banken zijn uitgezet zonder vaste termijn. Ook wordt het geld gefinancierd via de kapitaalmarkt of door het uitgeven van covered bonds of residential mortgage backed securities. Daarbij kiezen banken vaak voor een korte looptijd, waarbij de rente lager is dan die voor een lange looptijd.
De solvabiliteitseisen voor banken zijn beschreven in Basel III en bestaan uit drie pijlers: 1. minimum kapitaaleisen, 2. toezichthouders review en 3. de marktdiscipline. Voor het bepalen van de benodigde solvabiliteit worden alle assets uitgedrukt in risico gewogen activa (RWA). Onder het huidige standaardmodel is de RWA voor een hypotheek met een LTV tot 80% gelijk aan 35% en 75% voor hogere LTVs. Het aan te houden eigen vermogen wordt dan bepaald door de RWA te vermenigvuldigen met de zogenoemde BIS-ratio. Die is opgesteld door de Bank for International Settlements (BIS). Hoeveel deze ratio is, hangt onder meer af van de systeemrelevantie van de bank, de
Welke hypotheek voor welke investeerder?
kapitaalconserveringsbuffer en de anticyclische kapitaalbuffer. Voor een Nederlandse grootbank is de BIS-ratio dan 11 tot 16 procent. De BIS werkt aan een gereviseerd standaardmodel. De meest recente versie is gepubliceerd in december 2015. Daarin is de RWA afhankelijk van de LTV. De RWA begint bij 25% voor hypotheken met een LTV tot 40% en loopt op tot 75% voor een LTV van boven de 100%. Vooralsnog lijkt het erop dat bij hypotheken die profiteren van NHG het RWA ook bepaald wordt aan de hand van de LTV. Vanuit de financieringsopzet van banken is een relatief korte RVP gewenst en vanuit de solvabiliteitseisen zijn dit de lagere LTV klassen. De meeste banken werken met een eigen model voor het bepalen van de solvabiliteit, waardoor minder kapitaal aangehouden hoeft te worden dan onder het standaardmodel. Bijvoorbeeld voor hypotheken met NHG. De BIS onderzoekt echter, of het gereviseerd standaardmodel ingezet kan worden als kapitaalvloer voor het interne model, waardoor NHG hypotheken minder aantrekkelijk kunnen worden.
Verzekeraars Onder verzekeraars houden met name levensverzekeraars zich bezig met hypotheekverstrekking. Deze ontvangen maandelijks premies van hun klanten. Deze premies worden gebruikt om in de toekomst een uitkering te doen zodra een bepaald “event” zich voordoet. Het geld van verzekeraars heeft daardoor een langlopend karakter.
Per 1 januari 2016 zijn de solvabiliteitseisen voor verzekeraars beschreven in Solvency II. Deze is opgebouwd uit dezelfde drie pijlers als BaseI III. Onder het standaardmodel wordt het aan te houden Solvency-kapitaal onderverdeeld in verschillende modules afhankelijk van het type risico. Daarbij vallen hypotheken onder de module “Basis Solvency Capital Requirement - default risk type 2 exposures”. De formules om de Basis Solvency Capital Requirement en default risk te berekenen bevatten verschillende correlatiefactoren. Dit zorgt ervoor, dat als de risico’s gespreid worden over verschillende modules, het aan te houden kapitaal lager is dan wanneer alles in één module zit. Dit wordt ook wel diversificatie genoemd. Gedurende enkele jaren golden er aparte regels voor leningen met NHG, maar deze zijn niet opgenomen in Solvency II. Hierdoor is alleen de LTV nog belangrijk. Voor hypotheken tot een LTV van 75% is het type 2 exposure gelijk aan nul. Boven deze LTV neemt de type 2 exposure lineair toe tot 4,1% voor een LTV van 102%. Ongeacht de diversiteit van de portefeuille, hoeven verzekeraars dus geen kapitaal aan te houden voor hypotheken met een LTV tot 75%. De lange termijn verplichtingen van de ontvangen premies maakt dat hypotheken met een langere RVP goed passen. Waar banken doorgaans hun eigen interne model hebben ontwikkeld, leunen verzekeraars voor het merendeel op het standaardmodel dat Solvency II voorschrijft. Daardoor zijn hypotheken met een lagere LTV meer gewenst.
Welke hypotheek voor welke investeerder?
Pensioenfondsen Pensioenfondsen krijgen, net als levensverzekeraars, premies binnen waartegenover verplichtingen staan waaraan in de toekomst voldaan dient te worden. Deze verplichtingen liggen vaak nog verder in de toekomst dan bij verzekeraars. Het nieuw Financieel Toetsingskader (nFTK) bepaald het vereist eigen vermogen voor pensioenfondsen. Het standaardmodel definieert tien verschillende risicocategorieën. Deze zijn gecorreleerd, waardoor ook bij pensioenfondsen een diversificatiefactor aanwezig is. Hierdoor heeft de samenstelling van de gehele portefeuille invloed op het aan te houden kapitaal. Het kredietrisico van hypotheken wordt bepaald aan de hand van de ratingklassen: AAA, AA, etc. Een mogelijkheid is om dit te bepalen op portefeuilleniveau. Voor het bepalen van de ratingklassen van een hypotheekportefeuille zijn dan de LTV en de lening ten opzichte van het inkomen (LTI) belangrijk. Hierbij is vooral de LTI een zwaarwegende factor. Hoe lager de ratingklasse, des te meer kapitaal er aangehouden dient te worden. De getoetste portefeuille had voor leningen met een LTV kleiner dan 60% een vereist eigen vermogen van 4,8% en voor leningen groter dan 90% van 6,0%. Hierbij is geen rekening gehouden met de diversificatiefactor die daarna nog van toepassing is. Voor pensioenfondsen is het vanwege de lange termijn van de toevertrouwde middelen interessant te beleggen in hypotheken
met een relatief lange RVP. De lagere LTVklassen zorgen wel voor een lager vereist eigen vermogen, maar het relatieve verschil met andere assets is minimaal. De extra rente-opslag voor hypotheken met een maximale LTV maakt deze klassen daarom interessant voor pensioenfondsen.
Vergelijking Met de komst van pensioenfondsen is de concurrentie op de hypotheekmarkt verder toegenomen. Met inachtneming van de financiering en de solvabiliteitseisen is voor iedere groep investeerders een ander spectrum aan hypotheken interessant. Welke dit zijn, is weergegeven in Figuur 1. Een groot deel van het spectrum – de middelhoge LTV en middellange RVP – is interessant voor alle drie de investeerdersgroepen. Banken beschikken voornamelijk over kortlopend geld, waardoor hypotheken met een korte tot middellange RVP aantrekkelijk zijn. Vanuit de solvabiliteitseisen zijn hypotheken met een lagere LTV gewenst. Hoewel het gereviseerd standaardmodel geen rekening houdt met NHG, blijven hypotheken met NHG voorlopig wel aantrekkelijk voor banken. Dat komt doordat de meeste banken de solvabiliteitseis berekenen met een intern model waarin hypotheken met NHG over het algemeen lagere solvabiliteitseisen hebben dan onder het standaardmodel. Verzekeraars beschikken over langlopend geld, dit maakt hypotheken met een langere RVP passend. Hypotheken met een lage LTV zijn interessant vanuit de solvabiliteitseisen, waarvoor weinig tot geen kapitaal aange-
Welke hypotheek voor welke investeerder?
Figuur 1. Voorkeurshypotheken van een bank, verzekeraar en pensioenfonds op basis van hun bedrijfsmodel en de daarbij horende toezichtkaders.
Rentevastheidsperiode (in jaren)
30 25 20 15 10 5 0 NHG
t/m 60%
t/m 70%
t/m 80%
t/m 90%
t/m 102%
Loan-to-Value Bank
houden hoeft te worden. De afgelopen jaren hebben verzekeraars zich vooral gericht op hypotheken met NHG, maar deze zijn door de huidige solvabiliteitseisen minder interessant geworden. Voor pensioenfondsen geldt, net als voor verzekeraars, dat een langere RVP gewenst is vanwege het langlopend geld. De solvabiliteitseisen nemen toe, naarmate de LTV hoger wordt. Maar het relatieve verschil tussen de solvabiliteitseisen voor een LTV kleiner dan 60% en die groter dan 90% is niet zo groot als die voor verzekeraars en banken. Door de hogere rente-opslagen voor hypotheken met een hoge LTV zijn deze aantrekkelijk voor pensioenfondsen. Per 2018 zal de wettelijke maximale LTV zijn verlaagd naar 100%, waardoor de onderscheidende waarde dan iets minder groot wordt ten opzichte van banken en verzekeraars.
Pensioenfonds
Verzekeraar
Kortom, voor investeerders is het belangrijk om in ogenschouw te nemen welke hypotheek het beste bij hen past. Die noodzaak is er nu al, maar wordt nog groter als nog meer partijen zich mengen op de hypotheekmarkt. Nieuwe groepen investeerders zijn immers niet uitgesloten.
Edo van de Burgwal is Junior Risk Manager bij DMFCO en heeft de bachelor Advanced Technology en de master Industrial Engineering and Management afgerond aan de Universiteit Twente. DMFCO is de onafhankelijke assetmanager die institutionele beleggers de mogelijkheid biedt direct te investeren in Nederlandse woninghypotheken. In de Nederlandse markt heeft DMFCO met groot succes het merk MUNT Hypotheken geïntroduceerd. Zie voor meer informatie www.dmfco.nl.
Welke hypotheek voor welke investeerder?
