Wat levert dat nou weer op?

feature 14 64

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p30

p31 • p50

p51 • p62

Samenwerking tussen corporaties en ontwikkelaars:

Wat levert dat nou weer op? Samenwerken is het toverwoord. Het toverwoord

TEKST MIEKE NAUS voor een betere openbare ruimte, voor betere buurten, mooiere bedrijventerreinen én voor stedelijke vernieuwing. Dat laatste is echter de vraag. Diverse partijen, zoals VROM en Neprom, stellen dat een grotere betrokkenheid van marktpartijen bij de herstructurering van wijken voordelen kan hebben.

Zo zouden ontwikkelaars toegevoegde waarde kunnen bieden, onder meer bij de versnelling van het proces, het risicomanagement, het realiseren van de gewenste kwaliteitsslag en de marketing. In de praktijk blijkt samenwerken echter ingewikkeld en wordt er dikwijls met scepsis tegenaan gekeken. Wanneer voegt samenwerking wél iets toe?

RISICO’S DELEN Het ministerie van VROM, De Vernieuwde Stad en Neprom lieten door de TU Delft een onder zoek doen naar de toege voegde waarde van samenwerking tussen marktpartijen en corporaties bij de herstructurering van wijken. De uitkomsten van dit onderzoek verschenen begin februari in het rapport ‘Zij maakt het verschil’. Conclusie: samenwerken doe je alleen als het ook iets oplever t. Door een samenwerking kunnen de risico’s van een herstructurering gedeeld worden. En marktpartijen hebben voordeel van de mogelijkheid van woningcorporaties om tegen een gunstige rente bij de Bank Nederlandse Gemeenten te lenen.

#02 | MAART 2010 | JAARGANG 13

Bovendien hebben corporaties meer krediet bij reguliere banken en hebben ze veel woningbezit. Met name kleinere corporaties halen meer uit een herstructureringsopgave indien er wordt samengewerkt met een marktpartij, omdat de laatste meer ontwikkelexpertise heeft. Grotere corporaties hebben veel van de kennis die markpartijen hebben zelf al in huis. Voor beide partijen levert een samenwerking bovendien acquisitievoordelen op. Bij uitleglocaties waar mark tpartijen positie hebben, moet vaak ook een aantal sociale huurwoningen worden ontwikkeld, waarvoor marktpartijen doorgaans een corporatie betrekken. Corporaties betrekken daarentegen ontwikkelaars bij de ontwikkeling van commercieel vastgoed en duurdere koophuizen. En dan doet het natuurlijk goed als er eerder is samengewerkt tussen partijen.

TWEESPRAAK Vitale Stad polste twee hoofdpersonen uit het onderzoek naar hun mening, want waar zit die toegevoegde waarde van samenwerking ‘m volgens hen nu precies

in? Aan het woord zijn Wienke Bodewes, voorzitter van Neprom en Stefan Schuwer, lid van de raad van bestuur van woningcorporatie Ymere. Bodewes: ‘Ik vind dat s amenwerken absoluut toegevoegde waarde heef t. Wel moet er heel goed worden gekeken naar de omstandigheden en de uitgang s situatie. Cor por atie s met een sterke ontwikkelafdeling zoeken wellicht samenwerking in de conceptfase. Om samen te zoeken naar de meest optimale herontwikkelingsstrategie. Kleinere corporaties die geen ervaring hebben met grootschalige gebiedsontwikkeling, zullen naast het uitwerken van de herstructureringsaanpak wellicht ook het daadwerkelijk ontwikkelen van vastgoed en het afzetten ervan in de markt volledig uit handen willen geven.’ Schuwer: ‘Samenwerking met een marktpartij heeft een aantal positieve kanten. De corporatie krijgt daardoor de commerciële kant van het project veel scherper in beeld, bijvoorbeeld de maximalisatie van de opbrengst. Bovendien hebben wij niet zoveel verstand van het ontwikkelen van commercieel vastgoed zoals

15 64

HET PROJECT Kaapstander in Amsterdam In Amsterdam Noord hebben ontwikkelaar Blauwhoed Eurowoningen en woningcorporatie Ymere samen 48 huurwoningen in de vrije sector, 58 sociale huurwoningen, 39 koopwoningen en 130 vierkante meter winkels ontwikkeld. Oorspronkelijk stonden er op het plangebied 269 sociale huurwoningen. De samenwerkende partijen hebben een samenwerkingsovereenkomst. Op de grondexploitatie is het traditionele model van toepassing. Zowel de formele als de informele betrokkenheid van de marktpartijen is gestart in de realisatiefase. Blauwhoed Eurowoningen zal alleen meedelen in de commerciële producten; de sociale huurwoningen blijven bij Ymere. Winst en risico zijn gelijk verdeeld.

kantoor- en winkelruimtes, een markpartij kan dat veel beter doen. Ten slotte is een marktpartij wat minder afhankelijk van de lokale overheidspartijen in een project. Zij zijn daardoor beter in staat om zich bij de besluitvorming te focussen op de randvoorwaarden en belangen van het project zelf. Corporaties hebben ook met projec toverstijgende facetten en belangen van een wijk of stad te maken. Door de samenwerking met een marktpartij ontstaat er een goed evenwicht; zij

Lid van Raad van Bestuur van woningcor poratie Ymere, verantwoordelijk voor de portefeuille gebieds- en projectontwikkeling. Daarvoor werkte hij als zelfstandig adviseur/interim-manager bij onder andere het Woningbedrijf Rotterdam en als directeur bij Kristal NV (ontwikkelaar voor 6 Randstedelijke corporaties).

Stefan Schuwer ‘Teleurstellingen hangen vaak samen met het verschil in verwachtingspatronen.’

HET VAKBLAD OVER DE STAD

feature 16 64

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p30

p31 • p50

p51 • p62

kijken voornamelijk naar het project, wij kijken met een wat bredere blik.’

Samenwerken is een hoop gedoe. Kost het wellicht niet meer dan het oplevert? Bodewes: ‘Ontwikkelen is echt een vak, en de benodigde skills verschillen per fase. Wanneer de herontwikkeling uiteindelijk een geheel nieuwe wijk moet worden ontwikkeld, is het cruciaal om te zoeken naar de juiste doelgroepen en de sfeer, de stijl en de programmering hierop aan te passen. Zeker voor de duurdere woningen, niet het natuurlijke domein van corporaties, luistert dit bijzonder nauw. Dat begint met een goed concept en daarna zal er een passend stedebouwkundig plan gemaakt moeten worden. In de conceptuele fase is de expertise van marktpartijen groot, zeker gezien het feit dat ze landelijk werken. Corporaties hebben wat dat betreft vooral lokale expertise. Het kan echter ook zo zijn dat een gemeente


samen met een of meerdere corporaties al een concept heeft ontwikkeld. Zij zijn dan op zoek naar een ontwikkelaar voor de realisatie van het project. Het onderzoek leert dat corporaties heel bewust moeten kiezen in welke fase een marktpartij toegevoegde waarde heeft en welk soort ontwikkelaar daar geschikt voor is. In die afweging zullen ontwikkelaars bij hun leest moeten blijven. Ze moeten helder zijn in wat de corporatie van hen kan verwachten.’ Schuwer: ‘Het hangt heel erg af van de mensen met wie je samenwerkt, en het soort opgave dat er speelt. Bij een projec t waarbij honderd woningen moeten worden gerealiseerd, waarvan het m e r e n d e e l s o c i a l e h u u r, v o e g t e e n mark tpar tij niet zoveel toe. Maar bij grote gebiedsontwikkelingen met verschillende functies is samenwerking met een marktpartij zinvol en heeft het toegevoegde waarde. Bij Ymere hebben we

een groot en professioneel ontwikkelingsbedrijf, maar desondanks levert een samenwerking met een marktpartij een meerwaarde op. Ook wij hebben regelmatig behoefte aan een kritische partij naast ons. Die nóg kritischer naar de kosten, opbrengsten en risico’s kijkt, en zich volledig focust op het project.’

Welke partij heeft het meeste voordeel van een samenwerking? Bodewes: ‘Dat hangt er van af hoe dat voordeel gedefinieerd wordt. Uit het onderzoek blijk t dat het erg belangrijk is om vooraf duidelijk te zijn over de te realiseren doelen. Deze doelen zijn zowel materieel als inhoudelijk. Issues zijn daarbij de kwaliteit van de wijk en van het vastgoed dat gerealiseerd wordt. Duidelijkheid over de k waliteit en de prijs voor de te leveren huurwoningen. Duidelijkheid over de risico’s en verantwoordelijkheden in het proces en de te behalen rendementen. Duidelijkheid

17 64

over de waardebepaling van het in te brengen vastgoed en grond. Het is erg belangrijk dat hierover geen misvers tanden bes taan. Een discussie hierover zal bij de start van de gezamenlijke onderneming gevoerd moeten worden. Teleurstellingen die er soms zijn, hangen vaak samen met het verschil in verwachtingspatronen. Daarbij is inzicht in wat een corporatie drijft en omgekeerd, wat een bepaalde ontwikkelaar bezighoudt, essentieel. Een geslaagde samenwerking zorgt ervoor dat die doelen ook gehaald worden.’ Schuwer: ‘De voordelen voor de corporatie heb ik eerder genoemd. Als je kijkt naar ontwikkelaars, dan zoeken zij naar het waarborgen van de continuïteit van hun werkzaamheden. Ze kijken naar posities waar ze kunnen produceren en geld kunnen verdienen. Veel ontwikkelaars hadden vinexlocaties gekocht en de afgelopen jaren hebben zij zich met name daar

mee beziggehouden. Nu zijn die ontwikkelactiviteiten zo’n beetje klaar en komt de nadruk veel meer op het stedelijk terrein te liggen, waar veel geld en opdrachten zitten. Zij zoeken daarvoor samenwerking met corporaties. Daarin ligt een groot voordeel voor de marktpartijen. Corporaties zijn kapitaalkrachtige samenwerkingspartijen, met voordelige financieringsmogelijkheden. Ontwikkelaars hoeven bij herstructureringsprojecten meestal geen positie in gronden of gebouwen meer te nemen. Het vermogensbeslag is voor hen dus lager dan bij het ontwikkelen van vinexlocaties. Daarmee is herstructurering vanuit rendementsperfectief, met name het rendement op geïnvesteerd vermogen, zeer interessant.’

Waar liggen op dit moment de grootste pijnpunten? En hoe moeten die worden opgelost? Bodewes: ‘De herstructurering van wijken is een langdurig en zeer complex

proces. Het is een van de moeilijkste ontwikkelopgaven die er zijn. Partijen d i e m e t e l k a a r g a a n s a m e n w e r ke n, moeten dus wel iet s voor elkaar voelen. De corporaties moeten zich daarbij bewust zijn van het risico en resultaat en de ontwikkelaars moeten zich ook maatschappelijk in een project kunnen inleven. Vanuit de ont wikkelaars gezien is het heel belangrijk dat ze hun sterktes én zwaktes duidelijk laten zien. Corporaties hebben daarentegen de neiging om hun eigen expertise mooier voor te s tellen dan dat die in werke lijkheid is. Beide par tijen moeten dus wat eerlijker zijn over hun competenties. Corporaties hebben bijvoorbeeld een enorme voorsprong wat betreft de omgang met mensen. Ont wikkelaars zijn scherper in het contrac teren en hebben marktkennis bij de ontwikkeling van nieuwbouw. Erken dat en smeed dat vervolgens aan elkaar.’

Voorzitter van de Neprom, de vereniging van Nederlandse projectontwikkelaars. Sinds 2007 algemeen directeur bij Amvest. Daarvoor was hij werkzaam bij woningcorporatie Ymere als lid Raad van Bestuur, verantwoordelijk voor de portefeuille Ontwikkeling.

Wienke Bodewes ‘Ontwikkelaars moeten bij hun leest blijven en helder zijn in wat de corporatie kan verwachten.’

HET PROJECT Zeewijk in IJmuiden In samenwerking met de woningcorporatie Woningbedrijf Velsen en gemeente Velsen heeft Bouwfonds Ontwikkeling 500 woningen (waaronder 156 koop en 48 huur in de vrije sector, en 16 huur in de sociale sector) in een plangebied van circa 4,5 hectare in IJmuiden ontwikkeld. In de samenwerkingsovereenkomst is overeengekomen dat de grondexploitatie volledig door de private partijen wordt uitgevoerd. De woningen zijn in een samenwerking tussen Bouwfonds Ontwikkeling en Woningbedrijf Velsen ontwikkeld. De ontwikkelende partijen hebben met andere woorden voor gezamenlijke rekening en risico de koop- en huurwoningen ontwikkeld en het gebied bouw- en woonrijp gemaakt.

HET VAKBLAD OVER DE STAD

feature 18 64

ACTUEEL

THEMA

ACHTERGROND

p8 • p30

p31 • p50

p51 • p62

Schuwer: ‘Er zijn maar weinig ontwikkelaars die zich verdiept hebben in wat een corporatie nodig heef t. Zij denken nog teveel vanuit het vas tgoed, puur vanuit de stenen, en vergeten dan de “zachte” kant van wijkherstructurering. Er is bij ontwikkelaars tot nu toe ook weinig noodzaak geweest om zich daarin te verdiepen. Er waren immers voldoende renderende projecten in bijvoorbeeld de vinex. Corporaties beseffen zich daarentegen niet voldoende dat voor projecten gebiedsontwikkeling de professionaliteit binnen de corporatie vaak nog niet goed op orde is. Sommige corporaties gaan vaak, tegen beter weten in, ingewikkelde projecten zelf doen en blijken het dan toch niet te kunnen. Overigens denk ik dat we nog veel meer voordelen uit de samenwerking kunnen halen, zodat we de herstructurering overal op volle toeren kunnen laten draaien.’

Hoe wordt een wijk uiteindelijk beter door samenwerking? Bodewes: ‘Het gaat uiteindelijk om de eindgebruiker s, de ondernemer s en bewoner s van een wijk. Een ont wikkeling die daar niet op gericht is, is gedoemd te mislukken. Dat geldt voor a l l e d e l e n v a n h e t p r o g r a m m a . Ee n slecht func tionerend wijkcentrum zal geen geld opleveren, maar zal ook niet veel toevoegen aan de k waliteit van wonen in een wijk. Dat gaat samen. Er is in de herstructurering geen plaats voor partijen die dat niet voortdurend voor ogen hebben.’ Schuwer: ‘Het is niet per defi nitie beter voor een wijk als marktpartijen en corporaties samenwerken. Er zijn ook voorbeelden waar het beter niet had kunnen plaatsvinden. In die gevallen was er gebrek aan een werkelijke “fi t” tussen de partijen. Bijvoorbeeld omdat een ontwikkelaar alleen gefocust is op het maken van koopwoningen en de corporatie niet duidelijk heeft gemaakt wat ze wil. Of omdat er sprake is van een slecht opdrachtgeverschap door corporaties en een wisselende besluitvorming. Zulke zaken zijn funest voor een samenwerking en uiteindelijk voor de wijk zelf.’


DE MENING VAN BETROKKEN PARTIJEN

Het onderzoek: ‘Zij maakt het verschil’ In het onderzoek zijn veertien herstructureringsprojecten uitgebreid onderzocht, onder andere in Amsterdam, Utrecht, Maastricht, Arnhem en IJmuiden. Ook kregen 36 deskundigen van marktpartijen, woningcorporaties en overheden stellingen voorgelegd. Daaruit blijkt dat de corporaties en ontwikkelaars nog niet op één lijn liggen wat betreft de voordelen van een samenwerking. Vooral de corporaties zijn nog sceptisch.

Een marktpartij is beter in staat om het verdienende vermogen van marktonderdelen van de herstructurering te verhogen dan een woningcorporatie.

TOTAAL 58% EENS 36% ONEENS 6% GEEN MENING

MARKTPARTIJEN 79% EENS 7% ONEENS 14% GEEN MENING

CORPORATIES 29% EENS 71% ONEENS 0% GEEN MENING

OVERHEDEN 75% EENS 25% ONEENS 0% GEEN MENING

Een marktpartij is beter in staat de kosten van herontwikkeling te beheersen dan een woningcorporatie alleen zou kunnen.





Deelname van een marktpartij verlaagt de fi nanciële risico’s voor de corporatie aanzienlijk.





Samenwerking tussen een corporatie en een marktpartij levert de ontwikkelaar fi nancieringsvoordelen op door de beschikbaarheid van relatief goedkoop corporatiekapitaal.





Samenwerking met een marktpartij kost de corporatie in fi nanciële zin meer dan het oplevert.





Wat levert dat nou weer op?

Recommend Documents