Waarom werkt de WLF niet? Een evaluatie van de Woonlastenfaciliteit van de Stichting WEW

Waarom werkt de WLF niet? Een evaluatie van de Woonlastenfaciliteit van de Stichting WEW

NYFER Straatweg 25 3621 BG BREUKELEN T 0346 291641 F 0346 291671 E [email protected] I www.nyfer.nl

Dit onderzoek is uitgevoerd op verzoek van en met financiële steun van Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. De visies en conclusies weergegeven in dit rapport zijn die van NYFER en komen niet noodzakelijkerwijs overeen met die van de opdrachtgever.

© auteursrecht NYFER, Breukelen, april 2007 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

Waarom werkt de WLF niet?

Leo van der Geest Lars Heuts


Inhoudsopgave Inleiding

7

1 Nationale Hypotheek Garantie 1.1 Doel 1.2 Werking 1.3 Bereik 1.4 Risico’s 1.5 Woonlastenfaciliteit

9 9 9 10 13 16

2 De Woonlastenfaciliteit 2.1 Doel 2.2 Vormgeving van de WLF 2.3 Werking in de praktijk 2.4 Maatschappelijk nut van de WLF 2.5 Verdeling van kosten en baten over marktpartijen

17 17 17 18 19 21

3 Gebruik van de WLF in de praktijk 3.1 Geringe behoefte aan de WLF 3.2 Onbekendheid van de WLF 3.3 Complexiteit van de WLF 3.4 Restrictiviteit van de WLF 3.5 Disincentives geldgevers 3.6 Disincentives intermediairs 3.7 Praktische belemmeringen 3.8 Conclusie

23 24 25 26 27 27 29 29 30

4 Alternatieven voor de WLF 4.1 Strengere selectienormen NHG 4.2 Private verzekeringen 4.3 Herfinanciering door geldverstrekkers 4.4 Aanpassing van de WLF

33 33 34 34 35

5 Conclusies en eindoordeel

37

Literatuurlijst

43

Lijst van geïnterviewden

45

5


6


Inleiding Achtergrond

Sinds 1995 verstrekt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit is een belangrijk instrument om kredietrisico’s op de hypotheekmarkt te beperken. Als een geldnemer onverhoopt zijn betalingsverplichtingen niet na kan komen en het onderpand (de woning) noodgedwongen moet worden verkocht, staat de NHG – onder bepaalde voorwaarden – garant voor terugbetaling van de hypothecaire lening aan de geldverstrekker. Een eventueel verlies bij gedwongen verkoop komt voor rekening van de Stichting WEW als uitvoerder van de NHG. Deze vangnetfunctie zorgt ervoor dat geldverstrekkers minder renteopslag hoeven te berekenen, waardoor lagere tarieven voor geldnemers ontstaan. Om schade als gevolg van gedwongen verkoop zoveel mogelijk te voorkomen of beperken, is in 2005 de Woonlastenfaciliteit (WLF) geïntroduceerd. Dit is een extra borgstelling voor een aanvullende lening, waarmee gedurende een periode van maximaal twee jaar een deel van de betalingsachterstanden kan worden betaald. De WLF geeft huishoudens met betalingsproblemen meer tijd om een oplossing voor de financiële problemen te vinden. Daarmee kan wellicht worden voorkomen dat de woning moet worden verkocht. De extra tijd kan er ook toe leiden dat de woning voor een hogere prijs kan worden verkocht, waardoor de schade wordt beperkt. Hoewel de WLF een waardevolle aanvulling lijkt op het bestaande instrumentarium van de NHG, wordt er nauwelijks gebruik van gemaakt. Sinds de introductie in juli 2005 is de regeling slechts drie keer toegepast.

Onderzoeksvraag

Doel van dit rapport is de Stichting WEW een zo scherp mogelijk inzicht te bieden in de oorzaken van het falen van de Woonlastenfaciliteit. Het onderzoek beoogt te identificeren wat voor de verschillende betrokken partijen (stakeholders) de ‘toegevoegde waarde’ van de WLF is en waar eventuele knelpunten in de uitvoering liggen. De centrale onderzoeksvragen luiden als volgt: 7


Hoe komt het dat er vrijwel geen gebruik wordt gemaakt van de Woonlastenfaciliteit en hoe kan de werking van de Woonlastenfaciliteit worden verbeterd? Om deze vragen te beantwoorden heeft NYFER interviews gehouden met betrokken partijen. Er zijn gesprekken gevoerd met de belangrijkste geldverstrekkers en intermediairs in Nederland. Daarnaast is gesproken met helpdeskmedewerkers van de Stichting WEW om zicht te krijgen op de bekendheid van de WLF bij de consument. Tot slot is aan de hand van een enquête onder 362 intermediairs gevraagd naar het functioneren van de WLF. Het onderzoek beoogt ook suggesties te doen voor hervorming of aanpassing van de WLF. Om hierin de visie van marktpartijen te betrekken is een workshop georganiseerd met vertegenwoordigers van de belangrijkste geldverstrekkers en tussenpersonen op de Nederlandse hypotheekmarkt.

Opzet onderzoek

In hoofdstuk 1 zal allereerst kort uiteengezet worden wat de Nationale Hypotheek Garantie is. Daarbij wordt ingegaan op het doel, de werking, het bereik en de risico’s van de NHG. Hoofdstuk 2 behandelt vervolgens de Woonlastenfaciliteit, waarbij wordt ingegaan op de doelstelling, de vormgeving en de werking van de WLF in de praktijk. Ook worden de mogelijke oorzaken van het geringe gebruik kort aangestipt. Het hoofdstuk sluit af met een overzicht van de kosten en baten van de WLF. Hoofdstuk 3 analyseert aan de hand van de verkregen informatie uit de interviews welke oorzaken daadwerkelijk ten grondslag liggen aan het beperkte succes van de WLF. In het daaropvolgende hoofdstuk wordt een aantal alternatieven voor de WLF besproken. Hoofdstuk 5 bevat conclusies en een eindoordeel.

8


1

Nationale Hypotheek Garantie1 1.1

Doel

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen verstrekt sinds 1995 de Nationale Hypotheek Garantie, een garantie op hypothecaire leningen voor de aankoop en verbetering van een eigen woning. Door middel van de garantie worden kredietrisico’s op de hypotheekmarkt beperkt. De Stichting WEW wil met de NHG bijdragen aan een duurzaam gunstig klimaat voor het eigenwoningbezit door waarborgen te bieden voor een veilige en verantwoorde financiering van de aankoop, de verbetering van de kwaliteit en het behoud van de eigen woning. Consumenten worden daarmee in staat gesteld ongeacht de conjuncturele omstandigheden voldoende financiële middelen tegen een zo laag mogelijke prijs te verkrijgen ten behoeve van de financiering van het eigenwoningbezit.

1.2

Werking

De uitvoering van de NHG ligt bij de geldverstrekkers. Een consument die een hypotheek afsluit, maakt samen met de geldverstrekker afspraken over de betaling van de hypotheeklasten. Er kunnen zich echter situaties voordoen waardoor niet meer aan de betalingsverplichtingen kan worden voldaan, bijvoorbeeld door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Dan kan het gebeuren dat de woning moet worden verkocht, waarbij het risico bestaat dat de opbrengst van de woning lager is dan de resterende hypotheekschuld. De Stichting WEW staat in dat geval garant voor de terugbetaling van het hypotheekbedrag aan de geldverstrekker. Wanneer de consument geen schuld heeft aan de gedwongen verkoop – bijvoorbeeld als het inkomen daalt door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid – kan de stichting dit bedrag kwijtschelden. Een belangrijke voorwaarde hiervoor is wel dat de consument zijn best heeft gedaan om de resterende schuld zoveel mogelijk te beperken. De vangnetfunctie van de Stichting WEW zorgt ervoor dat geldverstrekkers minder renteopslag in rekening hoeven te brengen, waardoor lagere tarieven voor geldnemers ontstaan. De rentekorting kan oplopen tot 0,6 1

Zie website NHG (www.nhg.nl) en jaarverslagen van de Stichting WEW.

9


procentpunt. Bij het afsluiten van de NHG moeten consumenten wel eenmalig 0,4% over het hypotheekbedrag betalen. De verlaging van de rentetarieven zorgt ervoor dat de bereikbaarheid van een eigen woning, met name voor starters op de woningmarkt, wordt vergroot. De publieke garantstelling levert aldus een bijdrage aan de bevordering van het eigenwoningbezit.2 De Stichting WEW is een private instelling met achtervangovereenkomsten met Rijk en gemeenten. Die achtervangfunctie van het Rijk en van de gemeenten garandeert dat de stichting altijd aan haar betalingsverplichtingen in het kader van de borgstelling jegens de geldgevers kan voldoen. Op basis hiervan beschouwt De Nederlandsche Bank (DNB) de borgstelling van de stichting als een overheidsgarantie, wat betekent dat geldgevers voor NHGleningen geen balansreserve behoeven aan te houden (nulsolvabiliteit). Hierdoor worden geldgevers in staat gesteld deze leningen tegen betere condities te verstrekken. Op basis van de achtervangovereenkomsten kan de stichting bij dreigende liquiditeitstekorten een beroep doen op renteloze leningen van het Rijk (50%) en gemeenten (50%).

1.3

Bereik

Bij aankoop van een woning gelden voor de NHG twee maxima: de verkrijgingskosten mogen niet hoger zijn dan € 265.000 én de consument kan niet meer lenen dan € 265.000. In 2006 waren er 113.370 huishoudens die van de NHG gebruik maakten voor de financiering van de aankoop en/of de verbetering van de kwaliteit van hun woning. Dat is een lichte daling ten opzichte van 2005, toen er 121.060 huishoudens van de NHG gebruik maakten. Figuur 1.1 geeft een en ander weer.

2

Cao, 2006: The feasibility and functioning of public mortgage insurance models: an international

comparison.

10


Figuur 1.1 Het aantal NHG-leningen daalt in 2006

2006

60.500

2005

52.870

80.126

2004

40.934

78.365

2003

19.919

64.641

2002

257

51.293

2001

218

57.948

0

20.000

9.248

40.000

60.000

NHG i.v.m. aankoop woning

80.000

100.000

120.000

140.000

NHG i.v.m. woningverbetering

Bron: NHG, 2007

In 2006 zijn er 60.500 hypotheekgaranties verstrekt in verband met de aankoop van een woning (zie figuur 1.1). De gemiddelde lening bedroeg dat jaar € 170.226, een stijging van 1,6% ten opzichte van het leenbedrag in 2005 (€ 167.600). De grootste groep NHG-leners (28,4%) in 2006 had een huishoudinkomen tussen € 30.000 en € 40.000 (zie figuur 1.2). De meeste cliënten van de NHG behoren tot de leeftijdscategorie 25-30-jarigen (32,4%). Figuur 1.3 geeft de verdeling naar leeftijd van kopers met NHG weer. In 2006 viel 60% van de verkochte bestaande woningen in Nederland binnen de kostengrens van de NHG. Hiervan is 42% daadwerkelijk gefinancierd met een NHG-lening. Ten aanzien van nieuwbouwwoningen viel in 2006 46% van de verkochte woningen binnen de NHG-grenzen. Daarvan werd 45% daadwerkelijk gefinancierd met de NHG.

11


Figuur 1.2 Verdeling kopers met NHG naar huishoudinkomen…

2%

8%

15% 19%

28% 28%

Tot € 20.000

€ 20.000 - € 30.000

€ 30.000 - € 40.000

€ 40.000 - € 50.000

€ 50.000 - € 60.000

Vanaf € 60.000

Figuur 1.3 …en de verdeling naar leeftijd

9%

19%

8%

12%

32% 20%

Bron: NHG, 2007

12

Tot 25 jaar

25 tot 30 jaar

30 tot 35 jaar

35 tot 40 jaar

40 tot 45 jaar

Vanaf 45 jaar


1.4

Risico’s

De hypothecaire kredietverlening is de afgelopen jaren flink toegenomen. Die snelle kredietgroei is op macro-niveau gepaard gegaan met een verdere stijging van de verhouding tussen de hypotheekschulden en de waarde van het woningonderpand (loan-to-value). Met name bij starters op de woningmarkt ligt de loan-to-value ratio zeer hoog: boven de 100%. Bovendien stijgt deze ratio nog steeds.3 Figuur 1.4 geeft een en ander weer.

Figuur 1.4 De loan-to-value ratio is tussen 2000 en 2006-II sterk toegenomen (loan-to-value = ltv) 120

110

100

90

80

70

60

50

40 2000

2001

2002

2003

Gemiddelde ltv alle hypotheken

2004

2005

2006-II

ltv starters

Bron: DNB, 2006

Ook de loan-to-income ratio neemt – macro bezien – al een aantal jaren sterk toe. Voor alle uitstaande hypotheken is de verhouding tussen de omvang van de gemiddelde hypotheeklening en het gemiddelde bruto inkomen gestegen van iets minder dan 120% in 2000 naar ruim 170% in 2006. Vooral nieuw afgesloten hypotheken kennen een zeer hoge loan-to-income ratio van gemiddeld 550% in 2006.4 Figuur 1.5 geeft dit weer.

3 4

De NHG hanteert bij bestaande bouw een plafond voor de loan-to-value ratio van 112%. DNB, 2007: Overzicht financiële stabiliteit in Nederland, p. 17.

13


Figuur 1.5 Ook de loan-to-income ratio is fors gestegen

Bron: DNB, 2007

De stijging van de loan-to-value ratio en loan-to-income ratio maakt woningconsumenten kwetsbaar voor dalende huizenprijzen, een stijgende rente of inkomensderving.5 Te meer omdat huishoudens steeds gemakkelijker ook leningverplichtingen aangaan voor andere doelen dan alleen de eigen woning. NHG-klanten met betalingsachterstanden lopen het risico – wanneer hun financiële problemen aanhouden – dat zij gedwongen worden hun woning te verkopen om zo hun schulden weg te werken. In 2006 zijn er 796 declaraties ingediend bij de Stichting WEW omdat geldverstrekkers geconfronteerd werden met verliezen bij gedwongen verkoop van woningen.6 Dat is een stijging van 34,5% ten opzichte van een jaar eerder, toen het aantal declaraties nog op 592 lag. Figuur 1.6 geeft een en ander weer. Overigens hangt de groei voor een deel samen met de trendmatige groei van het aantal garanties in de afgelopen jaren.

5

DNB, 2006: Overzicht financiële stabiliteit in Nederland, p. 12. Volgens het Kadaster lag in 2006 het totale aantal gedwongen verkopen in ons land op 1.968. In: Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek, 2007: Kwartaalbericht maart 2007. 6

14


Figuur 1.6 Het aantal gedwongen verkopen neemt de laatste jaren toe 900

800

700

600

500

400

300

200

100

0 2003

2004

2005

2006

Bron: NHG, 2007

Een stijging van het aantal gedwongen verkopen vergroot het financiële risico voor de Stichting WEW, die garant staat voor terugbetaling van restschulden aan de geldverstrekker. De verwachting is dat de komende jaren meer schadedeclaraties zullen worden ingediend bij de stichting, maar dat de groei zal afvlakken. Hoewel naar verwachting ook het garantievermogen van de NHG in de periode 2006-2011 aanzienlijk zal toenemen, groeit in diezelfde periode het declaratiepercentage (schadedeclaraties/garantievermogen) van circa 5,8% tot ongeveer 7,7%.7 Figuur 1.7 geeft een en ander weer. Volgens Cao is de financiële positie van de Stichting WEW echter zodanig dat ook in geval van een zware recessie de stichting nog geen beroep zou hoeven te doen op de publieke achtervang.8 Daarmee zijn de risico’s voor het Rijk en gemeenten momenteel verwaarloosbaar klein.

7

Stichting WEW, 2006: Liquiditeitsprognose 2006-2011. Cao, 2005: The feasibility and functioning of public mortgage insurance models: an international comparison. 8

15


Figuur 1.7 De risico’s voor de Stichting WEW nemen de komende jaren toe 45.000

9

40.000

8

35.000

7

30.000

6

25.000

5

20.000

4

15.000

3

10.000

2

5.000

1

0

0 2006

2007

2008

Schadedeclaraties in euro's (x 1.000)

2009

2010

2011

Percentage schadedeclaraties t.o.v. garantievermogen NHG

Bron: NHG, 2006

1.5

Woonlastenfaciliteit

Per 1 juli 2005 is de Woonlastenfaciliteit (WLF) als aanvulling op de NHG geïntroduceerd. Deze regeling biedt consumenten een extra leenmogelijkheid – met een maximale duur van twee jaar – wanneer zij betalingsachterstanden hebben opgelopen. Hiermee kan gedwongen verkoop mogelijk worden voorkomen dan wel het verlies worden beperkt, omdat een huishouden meer tijd krijgt om de eigen woning voor de veiling uit te verkopen. In het volgende hoofdstuk zal dieper ingegaan worden op de WLF.

16


2

De Woonlastenfaciliteit 2.1

Doel

Met de Woonlastenfaciliteit (WLF) beoogt de Stichting WEW huishoudens die buiten hun schuld in betalingsproblemen zijn geraakt door middel van een borgstelling voor een aanvullende lening meer tijd te geven om hun betalingsproblemen op te lossen. De WLF maakt zonder extra kosten voor de consument vast onderdeel uit van de NHG en is beschikbaar voor alle huishoudens die een NHG-financiering hebben. De WLF is een versterking van de NHG als instrument ter beperking van de financiële risico’s van het eigenwoningbezit. De WLF beperkt niet alleen risico’s voor de consument, maar ook voor de geldverstrekker c.q. de Stichting WEW omdat woningen bij executoriale verkoop gewoonlijk 10 à 15% minder opbrengen dan bij vrije verkoop. Ook wanneer de woning uiteindelijk wel verkocht moet worden, kan de extra tijd resulteren in een hogere verkoopprijs omdat executoriale verkoop dan soms kan worden vermeden. De WLF vermindert dus de kans dat een beroep op het garantievermogen van de Stichting WEW moet worden gedaan. Dit levert een bijdrage aan de stabiliteit van de woningmarkt.

2.2

Vormgeving van de WLF

Om in aanmerking te komen voor de WLF moeten consumenten voldoen aan een aantal voorwaarden.9 Deze zijn: •

•

Alleen NHG-klanten die in betalingsproblemen zijn gekomen door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of het overlijden van de partner, komen in aanmerking voor de WLF. De som van de NHG-lening en de fiscale lening mag niet meer bedragen dan € 265.000.10

9

Stichting WEW, 2007: Voorwaarden en normen 2007. Onder fiscale lening wordt verstaan een hypotheek zonder NHG of een niet-hypothecaire lening die wel voor box 1 in aanmerking komt (bijvoorbeeld een krediet aangewend voor een verbouwing); voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen gelden respectievelijk de bedragen € 62.000 en € 45.000.

10

17


• •

•

•

De maximaal toegestane lening is lager dan de som van de NHG-lening en de fiscale lening. NHG-klanten mogen geen andere financiële verplichtingen zijn aangegaan dan die waarmee bij de toetsing van de afgesloten NHGlening rekening is gehouden. Er moet worden voldaan aan kredietwaardigheidseisen: NHG-klanten mogen niet met een codering geregistreerd staan bij het Bureau Krediet Registratie (BKR).11 Die eisen gelden niet voor de huidige betalingsachterstanden van klanten op de NHG-lening, de fiscale lening en de financiële verplichting(en) waarmee bij de toetsing van de laatst afgesloten NHG-lening rekening is gehouden. In de twaalf maanden voorafgaande aan het moment van het ontstaan van de huidige betalingsachterstanden mag de NHG-klant geen eerdere betalingsachterstanden ten aanzien van de NHG-lening en de fiscale lening hebben gehad.

Daarnaast geldt dat de aanvullende lening aflossingsvrij wordt verstrekt door de geldgever van de NHG-lening en dat alle geldnemers waaraan de NHGlening is verstrekt hoofdelijk medeschuldenaar worden.

2.3

Werking in de praktijk

Zodra NHG-klanten vier maanden lang een betalingsachterstand hebben, verstuurt de desbetreffende geldverstrekker een brief naar de Stichting WEW om deze achterstand te melden. Hierna stuurt de stichting eenmaal een brief naar de klant toe, waarin deze op mogelijkheden – waaronder de Woonlastenfaciliteit – wordt gewezen om betalingsproblemen op te lossen. Deze brief is geen aanmaning, maar heeft een adviserende functie (in het kader van de zorgplicht). De Stichting WEW adviseert om in het geval dat betalingsproblemen niet kunnen worden opgelost, de woning onderhands te verkopen. Wanneer de woning bij deze verkoop minder opbrengt dan de uitstaande hypotheek, dan betaalt de Stichting WEW in beginsel de restantschuld.12 Wanneer blijkt dat de NHG-klant geen pogingen heeft ondernomen om de betalingsproblemen op te lossen of geen medewerking heeft verleend aan een onderhandse verkoop, moet deze de restantschuld 11

Het gaat hier om code 1 (er is een aflossingsregeling getroffen nadat een achterstand zich heeft voorgedaan), code 2 (de vordering is opeisbaar gesteld), code 3 (er is een bedrag van € 250 of meer afgeboekt) en code 4 (de betrokkene is onbereikbaar). 12 Hierbij dient voldaan te zijn aan de voorwaarden en normen die NHG aan de geldgever stelt.

18


volledig terugbetalen. Wanneer de persoon heeft meegewerkt om de resterende schuld zoveel mogelijk te beperken, neemt Stichting WEW de restschuld over. Na zeven maanden betalingsachterstand van de NHG-klant mag de geldverstrekker zonder toestemming van de Stichting WEW overgaan tot verkoop van de woning. Wanneer blijkt dat de gedwongen verkoop van de woning minder oplevert dan het terug te betalen bedrag, staat de stichting garant voor terugbetaling van het volledige hypotheekbedrag. Geldgevers moeten na ontvangst van de gelden de schulddeclaratie indienen bij de Stichting WEW. Deze wordt vervolgens beoordeeld aan de hand van de voorwaarden en normen van de NHG.

2.4

Maatschappelijk nut van de WLF

Baten

De maatschappelijke baten van de WLF liggen op een drietal terreinen. Ten eerste beperkt de WLF het risico dat eigenaar-bewoners die in tijdelijke betalingsproblemen zijn gekomen, gedwongen worden de eigen woning te verkopen. Gedwongen verkoop gaat vrijwel altijd gepaard met materiële en immateriële schade voor de eigenaar-bewoner. Ten tweede lijden ook geldverstrekkers c.q. de Stichting WEW minder schade als gedwongen verkoop dankzij de WLF kan worden voorkomen. De woning levert bij executoriale verkoop vaak 10-15% minder op. Minder declaraties door geldverstrekkers bij de Stichting WEW betekenen dat het garantievermogen van de stichting minder wordt aangesproken. Daardoor is er minder risico dat eventuele betalingsproblemen en gedwongen verkopen zich als een inktvlek over de woningen financiële markten verspreiden.13 Een stevig vangnet is van groot belang voor de stabiliteit van de woningen hypotheekmarkt. Zoals in hoofdstuk 1 uiteengezet, draagt de NHG bij tot lagere tarieven op de hypotheekmarkt. Dit vergroot de betaalbaarheid van een eigen woning, 13 De recente crisis op de Amerikaanse hypotheekmarkt die heeft geleid tot het faillissement van diverse financiële instellingen illustreert het grote maatschappelijke belang van een stevig vangnet onder de hypotheekmarkt. Overigens is de Amerikaanse markt slechts beperkt vergelijkbaar met de Nederlandse markt wegens het grote aantal sub-prime (risicovolle) leningen in de VS.

19


met name voor starters op de woningmarkt. Als de WLF helpt om de NHG beter te laten functioneren, levert dat dus een bijdrage aan de bevordering van het eigenwoningbezit, hetgeen wordt beschouwd als een belangrijke maatschappelijke doelstelling.

Kosten

Tegenover deze baten staan kosten. Stichting WEW, geldverstrekkers en intermediairs moeten kosten maken om de WLF onder de aandacht van hun klanten te brengen. Daarnaast moeten geldverstrekkers en tussenpersonen uitvoeringskosten maken om de WLF als instrument op de hypotheekmarkt in hun offerteprogrammatuur en financiële systemen in te bouwen. De WLF leidt ook tot extra administratieve lasten. Voordat cliënten een beroep kunnen doen op de WLF dient toetsing aan de voorwaarden van de regeling plaats te vinden. Ook dient het betalingsgedrag van cliënten gedurende de looptijd van de WLF (twee jaar) intensiever te worden gemonitord. Ook bij de Stichting WEW leidt de WLF tot uitvoeringskosten. De helpdesk van de WEW moet extra tijd besteden aan vragen van cliënten en er moeten kosten worden gemaakt om geldverstrekkers en intermediairs te informeren en in staat te stellen de regeling correct toe te passen.

Moral hazard

Een belangrijk aspect bij het beoordelen van het maatschappelijke nut van de WLF is moral hazard. Het gevaar bestaat dat consumenten, geldverstrekkers en intermediairs bij het afsluiten van hypotheken extra risico’s nemen die worden afgewenteld op de Stichting WEW. Als de WLF uitsluitend leidt tot verschuiving van risico’s in plaats van beperking van risico’s, is er maatschappelijk gezien geen bate. Om het risico van moral hazard te beoordelen moet worden nagegaan of en in hoeverre het risicogedrag van consumenten door de WLF verandert. Ook moet worden nagegaan of geldverstrekkers en intermediairs anders met betalingsachterstanden bij hun cliënten zouden omgaan dan wanneer er geen WLF zou bestaan.

20


2.5

Verdeling van kosten en baten over marktpartijen

Naast de vraag wat de maatschappelijke kosten en baten van de WLF zijn, is ook van belang hoe die kosten en baten over marktpartijen zijn verdeeld. Zoals uit bovenstaande beschrijving blijkt, valt de balans voor consumenten positief uit omdat zij een extra instrument voor het wegwerken van betalingsachterstanden tot hun beschikking krijgen. Voor geldverstrekkers en intermediairs is het beeld gemengd. In directe financiële zin hebben zij nauwelijks belang bij de regeling, omdat de financiële risico’s van gedwongen verkoop in de meeste gevallen kunnen worden doorgeschoven naar de Stichting WEW. Daar staat tegenover dat geldverstrekkers wel een indirect belang hebben bij vermindering van het aantal gedwongen verkopen omdat deze tot reputatieschade kunnen leiden. Hiervoor moeten zij echter wel voorlichtings-, administratie- en uitvoeringskosten maken. Voor de Stichting WEW heeft de WLF een positieve werking omdat zij – in beginsel – het aantal gedwongen verkopen reduceert. De regeling kan daardoor bijdragen tot een geringer beroep op het garantievermogen. Daar staan informatie- en uitvoeringskosten tegenover.

21


22


3

Gebruik van de WLF in de praktijk Tot op heden is er in slechts drie gevallen gebruik gemaakt van de WLF. Het ging in alle gevallen om een leningbedrag van rond de € 10.000. In twee van de drie gevallen was werkloosheid van de woonconsument de reden om een beroep te doen op de WLF. Arbeidsongeschiktheid was de achterliggende reden van de derde WLF-lening. In twee gevallen heeft de faciliteit haar doel bereikt: de woonconsumenten hebben hun betalingsachterstand weggewerkt en sindsdien geen nieuwe achterstanden opgebouwd. Daarmee werd een gedwongen verkoop van hun huis voorkomen. Het is nog niet mogelijk een oordeel te vellen over de derde WLF-lening, omdat deze pas begin 2007 is verstrekt. Aan het geringe gebruik van de WLF kunnen verschillende oorzaken ten grondslag liggen: • • • •

•

•

Lage prioriteit. Het is mogelijk dat de faciliteit niet in een behoefte van de consument voorziet. Onbekendheid. Het kan zijn dat de WLF niet of onvoldoende bekend is bij consumenten, geldverstrekkers en/of intermediairs. Complexiteit. De regeling kan te ingewikkeld zijn, wat de praktische toepassing in de weg staat. Restrictieve normen. De mogelijkheid bestaat dat restrictieve bepalingen in de WLF de praktische toepassingsmogelijkheden beperken. Praktische en/of organisatorische belemmeringen. Er kunnen bij geldgevers en/of intermediairs praktische belemmeringen (bv. de inbouw van de WLF in programmatuur) of organisatorische beperkingen (bv. de WLF nog niet opgenomen in trainingsprogramma’s) bestaan, waardoor de faciliteit onvoldoende onder de aandacht van de doelgroep wordt gebracht. Strijdigheid van belangen. Een oorzaak van het geringe gebruik van de WLF kan zijn dat het niet in het (financiële) belang van geldverstrekkers en/of intermediairs is om het product onder de aandacht van cliënten te brengen.

Dit hoofdstuk gaat dieper in op bovengenoemde mogelijke oorzaken van het geringe gebruik van de WLF.

23


3.1

Geringe behoefte aan de WLF

De Woonlastenfaciliteit biedt NHG-klanten met betalingsachterstanden een extra leenmogelijkheid, waarmee gedwongen verkoop van hun woning mogelijk voorkomen kan worden. Uit de interviews met vertegenwoordigers van de belangrijkste geldverstrekkers en intermediairs op de Nederlandse hypotheekmarkt komen twijfels naar voren over de behoefte van consumenten aan de WLF. Hoewel een extra leenfaciliteit voor de consument in beginsel interessant kan zijn, dringt zich de vraag op of mensen die al betalingsachterstanden hebben werkelijk worden geholpen met een extra lening. Een extra lening biedt alleen soelaas als op termijn (binnen maximaal twee jaar) daadwerkelijk een verbetering van de financiële situatie in het verschiet ligt. Dit betekent dat de WLF met name interessant is voor mensen die door werkloosheid hun hypotheeklasten niet meer kunnen betalen. Een aanvullende lening biedt voor hen een uitkomst, omdat er een reële kans bestaat dat die personen binnen de maximale leenperiode van twee jaar weer een baan hebben gevonden en dus hun woonlasten weer kunnen opbrengen. Mensen die betalingsachterstanden hebben door arbeidsongeschiktheid, echtscheiding of het overlijden van hun partner zijn vaak minder gemakkelijk in staat om hun financiële situatie binnen de periode van twee jaar wezenlijk te verbeteren. In de praktijk blijkt echtscheiding bijvoorbeeld een belangrijke oorzaak van betalingsachterstanden van NHG-klanten. In die gevallen biedt de WLF meestal geen soelaas, omdat partners dan vaak ook tot een financiële afwikkeling van de relatie willen komen waarbij de woning moet worden verkocht. Uit registraties van de Stichting WEW blijkt dat van de gedwongen verkopen in 2006 60% van de gevallen werd veroorzaakt door wanbetaling en/of overkreditering, 20% door (echt)scheiding, 18% door werkloosheid en 2% door overige oorzaken. Dat betekent dus dat de WLF in 2006 interessant was voor bijna één op de vijf gevallen die leidden tot een declaratie bij de Stichting WEW. In 2005 lag het bereik van de WLF nog iets lager: 17% van de gedwongen verkopen was het gevolg van werkloosheid. Het is de vraag of dit maximale bereik van de Woonlastenfaciliteit de administratieve lasten van het product rechtvaardigt. De mogelijkheid bestaat natuurlijk wel dat het aantal declaraties, en daarmee het potentiële bereik van de WLF, de komende jaren zal toenemen, bijvoorbeeld door een stijging van de rente. Volgens een schatting van de Autoriteit Financiële 24


Markten (AFM) in 2005 zou een rentestijging van 2 procentpunten ruim 80.000 huishoudens in financiële problemen kunnen brengen.14 Zoals opgemerkt is de laatste jaren een forse stijging van het aantal ingediende declaraties bij de Stichting WEW waarneembaar.

3.2

Onbekendheid van de WLF

Consument

De Woonlastenfaciliteit is nauwelijks bekend bij de consument, zo blijkt uit de diepte-interviews met geldverstrekkers en intermediairs. Zelden komt het voor dat iemand uit zichzelf vraagt naar de WLF. Dit beeld wordt bevestigd door de resultaten van een enquête onder 362 tussenpersonen;15 de bekendheid van consumenten met de WLF scoort een 1,8 op een schaal van 1 tot 10. Slechts 3,7% van de intermediairs geeft aan dat een consument de afgelopen drie maanden uit zichzelf naar de Woonlastenfaciliteit heeft gevraagd. Consumenten zijn onbekend met het product omdat weinig intermediairs de Woonlastenfaciliteit ter sprake brengen. Uit de enquête onder tussenpersonen blijkt 24,1% de WLF actief onder de aandacht te brengen.

Geldverstrekkers en tussenpersonen

Bij de introductie van de WLF is de faciliteit door de Stichting WEW wel actief onder de aandacht van geldgevers en geldnemers gebracht, maar de bekendheid bij het publiek is niet onderhouden door follow-up in de promotie. Een goede promotie van de WLF onder consumenten is afhankelijk van de geldverstrekkers en intermediairs. Een marktscan onder websites van de belangrijkste spelers op de hypotheekmarkt wijst uit dat zij de consument nauwelijks informeren over de Woonlastenfaciliteit. Tabel 3.1 geeft een en ander weer. Uit de interviews blijkt dat tussenpersonen en geldverstrekkers zelf ook vaak slecht op de hoogte zijn van de Woonlastenfaciliteit. Uit de enquête onder intermediairs blijkt echter dat een

14

AFM, 2005: Renterisico. De gevolgen van een mogelijke renteschok voor huishoudens in

Nederland. 15

Het responspercentage van de enquête ligt op 14,9% (54 respondenten).

25


groot aantal respondenten wel bekend is met de WLF (68,5%). Tabel 3.2 geeft de enquêteresultaten weer.

Tabel 3.1 Promotie van de Woonlastenfaciliteit door verschillende partijen op de hypotheekmarkt

Organisatie

Promotie

Rabobank Bouwfonds/Florius ING Postbank Nat. Nederlanden WestlandUtrecht Fortis ASR ABN AMRO Direktbank SNS Bank DBV GMAC

* * * * * * * * * * * *

Organisatie

Obvion Argenta UCB Bank of Scotland De Hypotheker Hypotheekshop Aegon BLG Hypotheken Woonfonds Independer Consumentenbond Vereniging Eigen Huis

Promotie

* * * * Korte uitleg * * * * * Korte verwijzing Korte uitleg

* = geen vermelding op de website

Tabel 3.2 Bent u als tussenpersoon bekend met de Woonlastenfaciliteit?

Ja Nee Nauwelijks Totaal

37 13 4 54

68,5% 24,1% 7,4% 100%

Bron: NYFER

3.3

Complexiteit van de WLF

Een mogelijke oorzaak van het geringe gebruik van de Woonlastenfaciliteit is dat de regeling voor geldverstrekkers en intermediairs te ingewikkeld is 26


om in de praktijk toe te passen. Uit de diepte-interviews blijkt echter niet dat zij de WLF een moeilijk uitvoerbare regeling vinden. De oorzaken van het geringe gebruik liggen in hun ogen elders.

3.4

Restrictiviteit van de WLF

Mensen die gebruik willen maken van de Woonlastenfaciliteit, moeten aan verschillende voorwaarden voldoen (zie paragraaf 2.2). Zo mogen alleen NHG-klanten die in betalingsproblemen zijn gekomen door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of het overlijden van de partner, een WLFlening afsluiten. Daarmee wordt het bereik van de Woonlastenfaciliteit beperkt tot een kleine groep. Een andere voorwaarde is dat NHG-klanten geen andere financiële verplichtingen zijn aangegaan dan die waarmee bij de toetsing van de afgesloten NHG-lening rekening is gehouden. In de praktijk blijkt echter dat potentiële WLF-consumenten veelal ook andere financieringsregelingen zijn aangegaan. Dat zorgt voor een verdere begrenzing van het WLF-bereik. Ook mogen NHG-klanten niet met andere betalingsachterstanden geregistreerd staan bij het Bureau Krediet Registratie (BKR), dat informeert over het leen- en aflosgedrag van consumenten in Nederland. In de praktijk blijkt een groeiend aantal Nederlanders met betalingsachterstanden geregistreerd te staan bij het bureau: op 31 december 2005 bedroeg dat aantal circa 600.000 personen.16 Daarmee beperkt deze voorwaarde in hoge mate het aantal huishoudens dat in aanmerking komt voor de WLF.

3.5

Disincentives geldgevers

De NHG biedt de garantie dat achterstallige betalingen van de consument uiteindelijk zullen worden betaald, ofwel door de geldnemer zelf, ofwel door de Stichting WEW. Om die reden zouden geldverstrekkers ervan af kunnen zien om de consument een extra leenfaciliteit aan te bieden die hun weinig financieel voordeel biedt. Uit de interviews blijkt dat dit motief geen grote rol speelt. Geldverstrekkers geven aan dat zij er groot belang aan hechten gedwongen verkopen te voorkomen, omdat deze zorgen voor reputatieschade en daarmee niet in hun commercieel belang zijn. 16

Zie website BKR: www.bkr.nl.

27


Uit de interviews blijkt tevens dat de Woonlastenfaciliteit voor veel geldverstrekkers een verzwaring van administratieve lasten betekent, terwijl het hun slechts weinig oplevert. Juist omdat de regeling voor geldverstrekkers financieel niet erg aantrekkelijk is, is een zo eenvoudig mogelijke vormgeving van de WLF belangrijk. Ten derde is de Woonlastenfaciliteit voor geldverstrekkers niet erg interessant omdat de regeling in veel gevallen concurreert met eigen verzekeringsproducten. De meeste geldverstrekkers bieden woonlastenverzekeringen aan die in geval van werkloosheid of arbeidsongeschiktheid tot uitkering komen en woningbezitters in staat stellen de hypotheekschuld af te blijven lossen. Ook zijn er verzekeringen tegen betalingsproblemen als gevolg van echtscheiding. Met deze producten wordt ongeveer dezelfde doelgroep bereikt als die van de WLF. In de praktijk blijkt dit product erg in trek: ongeveer 30% van de hypotheeknemers met NHG-garantie sluit een dergelijke verzekering af, zo blijkt uit de interviews met geldverstrekkers. Geldgevers werken daarnaast soms minder graag met de NHG en de WLF omdat zij het niet altijd zeker achten dat ingediende schulddeclaraties gehonoreerd worden door de Stichting WEW. In 2006 wees de stichting in 14% van de gevallen een schulddeclaratie af op grond van de voorwaarden en normen van de NHG (tabel 3.3). Uit de interviews met geldverstrekkers blijkt dat die voorwaarden en normen volgens sommigen van hen onduidelijk zijn vormgegeven en voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Dat vergroot het risico dat hun schulddeclaraties niet gehonoreerd worden. Een vierde disincentive voor geldverstrekkers ontstaat doordat zij hun hypotheken steeds vaker doorverkopen aan derden (securitisatie). Met name vanaf 2005 is een sterke toename van securitisatie op de hypotheekmarkt waar te nemen. In 2006 was circa 19% van alle woninghypotheken in ons land gesecuritiseerd.17 Als de kwaliteit van een hypotheekportefeuille met WLF-leningen door rating agencies als slechter wordt beoordeeld, heeft dat gevolgen voor de toegekende (AAA)-rating, waardoor securitisatie duurder wordt.18

17 18

DNB, 2006: Het actuele getal: € 149 miljard. Mededeling van N. Ardent, kredietanalist bij Fitch Ratings.

28


Tabel 3.3 Honorering en afwijzing van schulddeclaraties

Jaar

2001 2002 2003 2004 2005 2006*

Gehonoreerd

Afgewezen

36 (71%) 60 (82%) 145 (85%) 284 (89%) 494 (87%) 630 (82%)

15 (29%) 13 (18%) 25 (15%) 34 (11%) 75 (13%) 110 (14%)

* Per 9 februari 2007 waren er nog 31 schadedeclaraties in behandeling Bron: Stichting WEW, 2007

3.6

Disincentives intermediairs

Tussenpersonen zijn in vergelijking met geldgevers nog minder geïnteresseerd in het aanbieden van de Woonlastenfaciliteit als extra leningsvorm voor mensen met betalingsachterstanden, zo blijkt uit de interviews. Ook zij vinden de WLF een regeling die veel administratieve lasten met zich meebrengt. Financieel hebben tussenpersonen – in tegenstelling tot de geldverstrekkers – geen belang bij de Woonlastenfaciliteit en commercieel gezien bieden zij hun klanten liever producten aan waar zij wel iets aan kunnen verdienen. Vaak verkopen tussenpersonen ook verzekeringsproducten die concurreren met de Woonlastenfaciliteit (zie paragraaf 3.5).

3.7

Praktische belemmeringen

Naast bovengenoemde oorzaken komen uit de interviews enkele praktische belemmeringen naar voren die het succes van de Woonlastenfaciliteit in de weg staan. Allereerst staat de WLF bij veel geldverstrekkers en tussenpersonen niet in de standaardprogrammatuur aan de hand waarvan hypotheekadvies wordt gegeven. De reden daarvan is dat het een aanzienlijke investering (enkele tonnen) vergt om de regeling in het systeem

29


in te voeren. Wanneer er in de markt nauwelijks vraag naar de WLF is, is de bereidheid om deze investering te doen uiteraard gering. Ten tweede gaat het bij de Woonlastenfaciliteit vaak om lage leenbedragen; in de drie gevallen dat er een WLF-lening is afgesloten, ging het om een lening van rond de € 10.000. Sommige geldverstrekkers verstrekken alleen aanvullende leningen boven de € 25.000 en bieden om die reden de Woonlastenfaciliteit niet aan. Ook voor intermediairs zijn lage leenbedragen onaantrekkelijk. Bij een provisie van 1% (een gangbaar provisiepercentage) zou de provisie op een aanvullende lening van € 10.000 slechts € 100 bedragen. De kosten voor de intermediair wegen in dat geval niet tegen de baten op. Tot slot is het een belemmering dat intermediairs de WLF pas ter sprake brengen als consumenten die regeling echt nodig hebben. Mensen die een hypotheek afsluiten, worden niet meteen gewezen op wat zij kunnen doen in geval van betalingsachterstanden. Daardoor is de regeling weinig bekend bij de consument.

3.8

Conclusie

De WLF biedt consumenten met betalingsproblemen een extra leenmogelijkheid, waarmee de gedwongen verkoop van hun huis mogelijk voorkomen kan worden. Het is een versterking van de NHG als instrument ter beperking van de financiële risico’s van het eigenwoningbezit. Voor de Stichting WEW, als uitvoerder van de NHG, beperkt de WLF het risico op schadedeclaraties door geldverstrekkers die ten koste gaan van het garantievermogen. Daarmee wordt de vangnetfunctie van de NHG voor de Nederlandse woningmarkt ondersteund, hetgeen de risico’s op de hypotheekmarkt beperkt en de doelmatigheid ten goede komt. In de praktijk blijkt echter dat de Woonlastenfaciliteit slechts voor een beperkt aantal woonconsumenten een interessant product is. De genoemde functies worden dus slechts in beperkte mate vervuld. Grosso modo kunnen alleen mensen die door werkloosheid in betalingsproblemen zijn gekomen, baat hebben bij de WLF. Maar juist voor die groep (evenals voor arbeidsongeschikten) hebben geldverstrekkers en tussenpersonen vaak al eigen producten zoals de woonlastenverzekering. Doordat de WLF deels 30


concurreert met deze producten is de regeling commercieel gezien minder interessant voor geldverstrekkers en tussenpersonen. Bovendien zorgt de Woonlastenfaciliteit voor veel administratieve lasten, wat de regeling voor die partijen nog onaantrekkelijker maakt. De Woonlastenfaciliteit biedt de Stichting WEW, het Rijk en gemeenten het voordeel dat hun financiële risico’s worden beperkt, omdat NHG-klanten een extra mogelijkheid krijgen om hun betalingsachterstanden weg te werken. De extra leenfaciliteit zorgt echter wel voor uitvoeringskosten en bergt het risico van moral hazard in zich: geldnemers en geldverstrekkers zijn minder selectief in het aangaan resp. verstrekken van leningen omdat deze geborgd worden door de NHG c.q. – bij betalingsachterstanden – door de WLF. Tabel 3.4 geeft de voor- en nadelen van de WLF voor de verschillende betrokkenen op de hypotheekmarkt weer.

Tabel 3.4 partijen

Voor- en nadelen van de WLF voor de verschillende betrokken

Voordelen

Nadelen

Consumenten

Geen gedwongen verkoop

Intermediairs

Geen gedwongen verkoop (zorgplicht)

Geldverstrekkers

Geen gedwongen verkoop (zorgplicht)

Stichting WEW

Risicobeperking

Rijk en gemeenten

Risicobeperking

Extra lening (dus extra kosten) Beperkte doelgroep Administratieve lasten Commercieel oninteressant Administratieve lasten en uitvoeringskosten Concurrentie eigen product Waardevermindering bij securitisatie Uitvoeringskosten Moral hazard Moral hazard

31


32


4

Alternatieven voor de WLF Uit voorgaande blijkt dat een groot aantal factoren ten grondslag ligt aan het geringe gebruik van de Woonlastenfaciliteit. Uit de interviews met geldverstrekkers en intermediairs kwam naar voren dat sommige oorzaken zo moeilijk zijn te verhelpen, dat vraagtekens werden gezet bij de levensvatbaarheid van de WLF. In de diepte-interviews en de workshop werden verschillende alternatieven aangedragen voor de Woonlastenfaciliteit, die in dit hoofdstuk worden behandeld.

4.1

Strengere selectienormen NHG

Om de kredietrisico’s op de hypotheekmarkt te beperken zijn normen of wettelijke regels voor hypotheekverstrekking erg belangrijk. Onlangs hebben banken in Nederland een nieuwe gedragscode voor hypotheekverstrekking vastgesteld, waarmee huizenkopers beschermd moeten worden tegen te hoge hypotheekschulden. Sinds 1 januari 2007 moeten hypotheekverstrekkers zich houden aan een vernieuwde Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF). Hoewel in de media wordt gesuggereerd dat de maximale hypotheeknorm 4,5 maal het bruto jaarinkomen bedraagt, staat dit getal niet vast en varieert deze factor volgens het Nibud met het inkomen en de rentestand. De maximale hypotheeknorm verschilt van net driemaal het bruto jaarinkomen bij minimuminkomens en een hoge rentestand tot ruim 5,5 keer het bruto jaarinkomen van € 100.000 en een lage rentestand.19 In de praktijk zijn leningen ter hoogte van vijf- of zesmaal het bruto jaarinkomen niet ongewoon (zie ook figuur 1.5). Scherp toezicht door de AFM op naleving van deze nieuwe gedragscode is een belangrijke zaak. Door strengere selectienormen voor de NHG te hanteren ten aanzien van geldverstrekkers kan de Stichting WEW wellicht een stimulerende rol spelen ter voorkoming van risico’s op de hypotheekmarkt. De keerzijde van strengere selectienormen bij de hypotheekverstrekking is dat het voor starters op de woningmarkt nog moeilijker wordt voldoende financiering te vinden voor een eigen woning. Nu al wordt de betaalbaarheid van eigen woningen voor starters op de woningmarkt als een groot maatschappelijk probleem gezien. 19

Zie website Nibud: www.nibud.nl.

33


4.2

Private verzekeringen

In hoofdstuk 3 werd al beschreven dat geldverstrekkers en intermediairs woonlastenverzekeringen aanbieden, die in geval van werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of echtscheiding tot uitkering komen en woningbezitters in staat stellen de hypotheekschuld af te blijven lossen. In de praktijk sluit naar schatting 30% van de NHG-klanten een dergelijke verzekering af. De Stichting WEW zou in plaats van de WLF aan te bieden het gebruik van zulke verzekeringen kunnen stimuleren. Dit kan bijvoorbeeld door NHG-klanten onder bepaalde voorwaarden te verplichten een woonlastenverzekering af te sluiten bij hun geldgevers. Aan het verplicht stellen van een woonlastenverzekering bij het afsluiten van een NHG-hypotheek zitten ook bezwaren. Consumenten worden geconfronteerd met hogere kosten en verplichtingen die mogelijk niet aansluiten bij hun risicovoorkeur. Verplichte verzekeringen doen afbreuk aan de consumentensoevereiniteit en verminderen daarmee een efficiënte werking van de hypotheekmarkt. Denkbaar is dat geldverstrekkers consumenten die een woonlastenverzekering sluiten een extra rentekorting geven, zoals dat ook gebeurt met leningen die door de NHG worden geborgd. Dit zou een marktconforme manier zijn om vermindering van risico’s te belonen.

4.3

Herfinanciering door geldverstrekkers

Geldverstrekkers en tussenpersonen hebben commercieel belang bij een goede dienstverlening aan hun klanten. Het opnemen van de zorgplicht in de WFD geeft daaraan ook een wettelijke verankering. Wanneer consumenten te goeder trouw zijn en op actieve wijze hun schulden proberen weg te werken, zal een geldverstrekker in veel gevallen ook welwillend zijn naar de consument toe en samen met hem of haar naar creatieve oplossingen zoeken voor de betalingsachterstanden. Mensen met betalingsachterstanden worden dus doorgaans niet meteen voor het blok gezet, maar er wordt een adviestraject ingezet om de betalingsproblemen op te lossen.

34


Wanneer de geldnemer al een andere verzekering heeft bij de geldgever, is het in sommige gevallen mogelijk om het daarin opgebouwde kapitaal te combineren met de hypotheekschulden. Met het opgebouwde krediet van bijvoorbeeld een lijfrenteverzekering kunnen betalingsachterstanden mogelijk worden weggewerkt. Een andere manier van herfinanciering kan zijn dat de hypotheek van de NHG-klant (tijdelijk) wordt omgezet in een aflossingsvrije hypotheek, waarbij de consument gedurende de looptijd van de lening niet aflost. De geldnemer betaalt alleen maandelijkse rente, waardoor de bestedingsruimte van de consument gedurende de looptijd groter wordt. Ook kunnen tijdelijke kortingen op de rente- of aflossingsverplichtingen worden toegestaan waardoor klanten in de gelegenheid worden gesteld financieel orde op zaken te stellen. In al deze gevallen gaat het om maatwerk tussen geldverstrekker en klant. Hoewel hieraan kosten zijn verbonden heeft de geldverstrekker een intrinsiek belang om met de klant tot een oplossing van de financiële problemen te komen en mogelijke verliezen te beperken. Gedwongen verkopen berokkenen de geldverstrekker financiële en reputatieschade die zij zoveel mogelijk zullen willen voorkomen.

4.4

Aanpassing van de WLF

Wanneer de Woonlastenfaciliteit in stand wordt gehouden, zijn aanpassingen noodzakelijk om de regeling effectiever te maken. Een mogelijke aanpassing is om risico’s van de extra lening te verleggen van de geldverstrekker naar de Stichting WEW. Achterstallige maandelijkse betalingen van NHG-klanten worden dan rechtstreeks door de stichting aan de desbetreffende geldgever betaald. Geldgevers zijn hierdoor verzekerd van de schuldaflossing van hun klanten. De NHG-klant bouwt in dit geval een schuld op bij de Stichting WEW voor een periode van maximaal twee jaar. Omdat het financiële risico voor de stichting hierdoor groter wordt, is het wel van belang dat alleen mensen met uitzicht op financieel betere tijden (bv. werklozen) hiervoor in aanmerking komen. Een bezwaar van deze regeling is dat de Stichting WEW meer kosten zal moeten maken voor het monitoren van klanten. Het ligt meer voor de hand dat geldverstrekkers en intermediairs, die veel dichter bij de klant staan, diens financiële reilen en zeilen monitoren (zorgplicht). Bovendien verhoudt een bancaire functie van

35


de Stichting WEW zich slecht met de rol van achtervang en houdt deze constructie risico’s voor het level playing field op de verzekeringsmarkt in. Andere aanpassingen betreffen het verminderen van de restrictiviteit van de WLF, waardoor meer mensen een beroep kunnen doen op de regeling. Zo zou de eis ten aanzien van de BKR-codering kunnen worden versoepeld. De keerzijde hiervan is dat de risico’s van de NHG toenemen, wat in strijd is met één van de doelstellingen van de WLF.

36


5

Conclusies en eindoordeel In beginsel is de Woonlastenfaciliteit een waardevolle aanvulling op de NHG. Zij verkleint het risico dat eigenaar-bewoners die met (tijdelijke) financiële tegenslagen worden geconfronteerd, gedwongen worden hun woning te verkopen en materiële en immateriële schade lijden. Voorzover de Woonlastenfaciliteit bijdraagt tot minder gedwongen verkopen, is dat ook aantrekkelijk voor geldverstrekkers c.q. de Stichting WEW die borg staat voor restschulden bij gedwongen verkoop van woningen die met NHG zijn gefinancierd. Behalve dat de WLF in sommige gevallen gedwongen verkoop van de eigen woning kan voorkomen, biedt zij eigenaar-bewoners ook meer tijd om hun financiële situatie op orde te brengen. Die extra tijd kan worden benut om de eigen woning langs reguliere weg te verkopen en executoriale verkoop te vermijden. De opbrengst ligt dan in het algemeen 10-15% hoger. Ook op die manier kan mogelijke schade voor geldverstrekkers c.q. de Stichting WEW worden voorkomen of beperkt. Ondanks deze voordelen blijkt er in de praktijk nauwelijks gebruik van de WLF te worden gemaakt. In het bijna tweejarig bestaan van de regeling is slechts driemaal een beroep op de WLF gedaan. Daarvoor zijn verschillende oorzaken, die door NYFER zijn onderzocht..

Beperkte doelgroep

De belangrijkste oorzaak van het geringe gebruik is de beperkte doelgroep. De WLF biedt alleen uitkomst wanneer de financiële problemen van tijdelijke aard zijn, bijvoorbeeld bij een inkomensterugval als gevolg van werkloosheid. In de meeste gevallen zijn de oorzaken van de betalingsachterstanden echter blijvend van aard (echtscheiding, arbeidsongeschiktheid, overlijden partner, fraude of hardnekkige schulden). Naar schatting is in maximaal 20% van de gevallen waarin gedwongen verkoop aan de orde is, de inkomensterugval tijdelijk. In 2006 ontving de Stichting WEW 796 verliesdeclaraties wegens gedwongen verkoop van met NHG gefinancierde woningen. De doelgroep waarvoor de WLF uitkomst zou kunnen bieden beperkt zich bij deze aantallen circa 150 gevallen per jaar. 37


De doelgroep van de WLF wordt verder beperkt door restrictieve bepalingen voor de toepassing van het instrument. Met name de voorwaarde dat huishoudens geen andere schuldverplichtingen mogen zijn aangegaan na het afsluiten van hun NHG-hypotheek, beperkt het bereik van de regeling. Een aanzienlijk deel van de Nederlandse huishoudens heeft ook buiten de hypotheek een of andere vorm van krediet. Het is mogelijk dat het aantal gedwongen verkopen in de komende jaren toeneemt als gevolg van een verslechtering van de conjunctuur, een stijging van de rente, toenemende schulden van huishoudens of riskantere financieringen op de hypotheekmarkt. De Stichting WEW verwacht in de komende vijf jaar een verdubbeling van de schadedeclaraties wegens gedwongen verkopen. Ook dan zou het maximale bereik van de WLF echter niet meer dan enkele honderden gevallen per jaar zijn.

Markt biedt alternatieven

Private geldverstrekkers bieden ook zelf oplossingen voor het risico van gedwongen verkoop. Zo bieden zij woonlastenverzekeringen aan waarmee de financiële risico’s van werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, overlijden van de partner en echtscheiding kunnen worden opgevangen. Naar schatting 30% van de huishoudens die een hypotheek met NHG afsluiten, sluit ook een dergelijke verzekering af. Daarnaast proberen geldverstrekkers met klanten die te goeder trouw zijn maar door onvoorziene omstandigheden betalingsachterstanden hebben opgelopen, tot een oplossing te komen. Zij zien dat als hun eigen belang omdat gedwongen verkopen tot financiële en reputatieschade leiden. Via financieel advies, herstructurering van schulden, aanpassing van looptijden en andere maatregelen proberen de meeste geldverstrekkers samen met de klant oplossingen voor de financiële problemen te vinden.

Geen commercieel belang geldgevers en intermediairs

Het falen van de WLF wordt ook veroorzaakt doordat geldgevers en intermediairs er geen commercieel belang bij hebben om het instrument actief onder de aandacht van consumenten te brengen.

38


Ten eerste concurreert de WLF met hun eigen verzekeringsproducten. Ten tweede kunnen zij eventuele verliezen bij gedwongen verkoop declareren bij de Stichting WEW, mits uiteraard aan de daarvoor geldende normen is voldaan. Ten derde kan de WLF securitisatie van hypotheken bemoeilijken of de opbrengst daarvan verminderen. Ten vierde ervaren geldverstrekkers de WLF als een verzwaring van administratieve lasten. Ten vijfde moeten zij kosten maken om hun offerteprogrammatuur aan te passen en accountmanagers te informeren en instrueren over het bestaan en de werking van de WLF. Voor intermediairs is het aanbieden van de WLF nog minder aantrekkelijk. Financieel hebben tussenpersonen geen belang bij de WLF en commercieel gezien bieden zij hun klanten liever producten aan waaraan zij wel iets kunnen verdienen. Vaak verkopen tussenpersonen ook verzekeringsproducten die concurreren met de Woonlastenfaciliteit. Het onderzoek bevestigt dat de WLF niet actief onder de aandacht van cliënten wordt gebracht door geldverstrekkers en tussenpersonen. Ook maken zij op hun websites geen melding van het bestaan van de faciliteit.

Onbekendheid van de WLF

De WLF is niet bekend bij consumenten. Zelden of nooit wordt er in gesprekken met geldverstrekkers of tussenpersonen naar gevraagd. Ook de helpdesk van de Stichting WEW ontvangt nauwelijks vragen van consumenten over de WLF. Geldverstrekkers en tussenpersonen kennen de regeling in meerderheid wel, maar brengen deze, zoals gezegd, niet actief onder de aandacht. Na de introductie in 2005 was er in de media wel aandacht voor de WLF, maar omdat er in de praktijk vrijwel geen gebruik van de regeling wordt gemaakt, is de aandacht weggeëbd. Onbekendheid is daarmee niet zozeer de oorzaak van het geringe gebruik van de WLF, maar eerder het gevolg.

39


Kosten en baten

Bij het huidige gebruik van de WLF wegen de kosten niet tegen de baten op. De gemiddelde omvang van een verliesdeclaratie bij de Stichting WEW is € 25.000. Zo bezien bedragen de directe financiële baten van de WLF sinds de introductie € 75.000 (de regeling is driemaal toegepast). Alleen al de kosten van aanpassing van de offerteprogrammatuur (door enkele geldverstrekkers geraamd op enige tonnen) zijn hoger. In een integrale kosten-batenanalyse moeten tegenover de baten in de vorm van schadebeperking bij verliesdeclaraties de kosten worden gesteld die Stichting WEW, geldverstrekkers en intermediairs moeten maken om de regeling uit te voeren. Veronderstel dat de uitvoeringskosten en administratieve lasten op enkele miljoenen euro’s liggen. Om de balans positief te doen uitvallen, zouden er dan jaarlijks meer dan honderd gevallen moeten zijn waarin de WLF voorkomt dat eigen woningen gedwongen moeten worden verkocht. Het potentiële marktbereik van de WLF moet dan volledig worden gerealiseerd. Een complicatie is dat kosten en baten van de WLF ongelijk over marktpartijen zijn verdeeld. Besparingen die samenhangen met de WLF komen vooral ten goede aan de Stichting WEW. De kosten slaan vooral neer bij geldverstrekkers (en in mindere mate intermediairs) die de regeling moeten uitvoeren.

Aanpassing van de WLF

Het is mogelijk de WLF op een aantal onderdelen aan te passen waardoor de toegankelijkheid en praktische uitvoerbaarheid worden vergemakkelijkt. In dit rapport worden hiervoor enkele suggesties gedaan. De belangrijkste aanpassing is een versoepeling van het criterium dat geen andere schuldverplichtingen mogen zijn ontstaan na afsluiting van de NHGhypotheek. Maar ook wanneer dergelijke aanpassingen van de WLF plaatsvinden, zal de potentiële doelgroep beperkt blijven.

40


Eindoordeel

De WLF is een interessante aanvulling op de NHG en kan er in beginsel toe bijdragen dat gedwongen verkopen worden voorkomen. Het bereik van het instrument is echter zeer beperkt en zal beperkt blijven, ook wanneer de normen (enigszins) worden versoepeld en de uitvoering vergemakkelijkt. Bij geldverstrekkers en intermediairs bestaat weinig animo (en financieel belang) om de regeling een bredere bekendheid en toepassing te geven. Bij de huidige omvang van het gebruik van de WLF wegen de directe kosten niet tegen de baten op en dat zal ook bij aanpassing en versoepeling van de regeling niet snel het geval zijn. Een rechtvaardiging voor het bestaan van de regeling moet dan vooral worden gevonden in het indirecte (maatschappelijke) belang dat men hecht aan het voorkomen van gedwongen verkopen op de woningmarkt.

41


42


Literatuurlijst Autoriteit Financiële Markten, 2005: Renterisico. De gevolgen van een mogelijke renteschok voor huishoudens in Nederland, AFM, Den Haag Cao, L., 2006: The feasibility and functioning of public mortgage insurance models: an international comparison, Stichting WEW, Zoetermeer De Nederlandsche Bank, 2006: Overzicht financiële stabiliteit in Nederland, DNB, Amsterdam De Nederlandsche Bank, 2006: Het actuele getal: € 149 miljard, DNB, Amsterdam De Nederlandsche Bank, 2007: Overzicht financiële stabiliteit in Nederland, DNB, Amsterdam Premius, H. en M. Elsinga, 2007: ‘Risico’s van een Nationale Hypotheekgarantie’, in: Economische Statistische Berichten, jg. 92, nr. 4504, p. 100-103 Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek, 2007: Kwartaalbericht maart 2007, Rabobank, Utrecht Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, 2006: Jaarverslag 2005, Stichting WEW, Zoetermeer Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, 2006: Liquiditeitsprognose 20062011, Stichting WEW, Zoetermeer Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, 2007: Voorwaarden en normen 2007, Stichting WEW, Zoetermeer

Websites

www.bkr.nl (Bureau Krediet Registratie) www.nhg.nl (Nationale Hypotheek Garantie) www.nibud.nl (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting)

43


44


Lijst van geïnterviewden • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

M. Damen, Rabobank Nederland S. Douw, Stichting WEW P. van Gent, ABN AMRO Hypotheken Groep P. van Gessel, ING B. Gielen, DBV Verzekeringen E. de Graaf, GMAC Hypotheken E. Koemans, Stichting WEW R. van der Laan, De Hypotheker P. van der Meijs, Florius O. Noorlag, De Hypotheekshop R. Noten, Rabobank M. Poen, DBV Verzekeringen N. Polat, Postbank J. Schalkwijk, GMAC Hypotheken T. Spijker, Rabobank M. Swart, Stichting WEW M. Voets, Stichting WEW J. Westenbrink, Woongarant W. Zantema, AEGON Nederland

NYFER is alle geïnterviewden bijzonder erkentelijk voor hun bereidwilligheid om informatie te verschaffen ten behoeve van dit onderzoek.

45

Waarom werkt de WLF niet? Een evaluatie van de Woonlastenfaciliteit van de Stichting WEW

Recommend Documents