Waarderingsgrondslagen, advies van de werkgroep

Congres 17 april 2014

Waarderingsgrondslagen,

advies van de werkgroep

Het bestuur heeft een werkgroep ingesteld om de verschillende waarderingsgrondslagen te bekijken en het congres daarover verslag uit te brengen. Dit als reactie op de vraag van enkele leden tijdens het Aedescongres van 25 april 2013 om zich uit te spreken tegen het hanteren van marktwaarde in verhuurde staat als de juiste waarderingsgrondslag voor sociale huurwoningen. De werkgroep Waarderingsgrondslagen* heeft drie verschillende waarderingsgrondslagen bekeken: historische kostprijs, bedrijfswaarde en marktwaarde. In bijgaand rapport zijn de vooren nadelen van deze waarderingsgrondslagen behandeld. Er wordt aandacht besteed aan de aard, implicaties, werking (techniek), gevolgen voor de jaarrekening en het effect van kasstromen op ieder van de drie waarderingsgrondslagen. Tevens worden de voor- en nadelen van de drie grondslagen voor de verantwoording richting stakeholders (de overheid, WSW, het CFV en IVBN) belicht. Er is rekening gehouden met de uitgangspunten van de concept-novelle. Conclusie werkgroep De werkgroep kiest niet voor een bepaalde waardering. Dat was ook niet hun opdracht. Elke situatie vraagt uiteindelijk om een andere wijze van waarderen. Het ene systeem kan daarom het beste zijn voor een bepaald doel en volstrekt inferieur (ten opzichte van een ander systeem) voor een ander doel. Waardering in het kader van de maatschappelijke prestaties van een corporatie vraagt om een andere wijze van waarderen dan waardering in verband met het aantrekken van externe financiering, een investeringsselectie, beoordeling van een verkoopprijs, toezicht op staatsteun, etc. Ten aanzien van externe stakeholders is het wel van belang zo veel mogelijk te streven naar een eenduidige, transparante waarderingsgrondslag. Standpunt bestuur Aedes Het bestuur vindt dat de werkgroep met dit rapport de gegeven opdracht goed heeft uitgevoerd. Het bestuur dankt de werkgroep daarvoor. Het bestuur is van mening dat niet één van de beschreven grondslagen door ons moet worden gekozen als de beste. Wat passend is, dat is afhankelijk van de situatie waarin de corporatie zich bevindt en welke keuze de bestuurder wil maken. Het is uiteindelijk aan de toezichthouder om te bepalen welke grondslag wordt gehanteerd. Het bestuur vindt het daarbij met de werkgroep wel belangrijk dat er een eenduidige waardering plaats vindt. In het ledencongres zal het bestuur dit rapport bespreken. *In de werkgroep Waarderingsgrondslagen bestond de volgende leden: Aad Leek (WOONopMAAT), Ad Zopfi (Wassenaarsche Bouwstichting), Hans Al (Stek), Robert Kersjes (Weller), René Mascini (Woonpartners Midden-Holland), Dick Mol (Domesta), Eric de Ceuster (Woongoed), Marc Eggermont (Woonbedrijf), Arend Mol (Elan Wonen), Mieke van den Berg (Eigen Haard), Ton Streppel (Wonen Breburg), Maria Molenaar (Woonstad), Rein Hagenaars (Wonen Noordwest Friesland)

2

Rapport inzake de (technische ) werking van waarderingsgrondslagen voor vastgoed bij woningcorporaties

3

AANLEIDING Aedes heeft een werkgroep ingesteld die inventariseert welke voor- en nadelen de drie binnen de corporatiesector gehanteerde waarderingsgrondslagen hebben voor de materiële vaste activa in exploitatie. Het gaat om bedrijfswaarde, historische kostprijs en marktwaarde in verhuurde staat. De werkgroep is opgezet in opdracht van het Aedes-congres en verdiept zich in de uitgangspunten van de drie waarderingsgrondslagen. Ook wordt gekeken naar de wisselwerking van kasstromen en waarderingen en naar de effecten op de balanspositie en de resultaatbepaling. Uit de toelichting op het wijzigingsvoorstel voor de nieuwe Woningwet (consultatie-versie novelle) blijkt dat minister Blok wettelijk wil verankeren dat de corporaties een eenduidige waarderingsgrondslag hanteren, te weten de marktwaarde / commerciële waarde. Uit signalen op ambtelijk niveau wordt dit beeld bevestigd. Het ligt dan ook in de lijn van de verwachting dat dit in de definitieve voorstellen terug komt. De nadere invulling van de marktwaarde / commerciële waarde is echter nog niet verder uitgekristalliseerd 1. De nadere uitwerking van dit waarde-begrip zal een plek in de AMvB krijgen. Ook vanuit de sector is het duidelijk dat er een toenemende behoefte bestaat aan standaardisatie en vergelijkbaarheid. De ingestelde werkgroep rapporteert aan het Aedesbestuur. Doelstelling van dit rapport De doelstelling van het rapport is het voor corporaties verschaffen van inzicht op hoofdlijnen in de waarderingsgrondslagen vanuit verschillende perspectieven. Zo wordt er in dit rapport aandacht besteed aan de aard, implicaties, werking (techniek), gevolgen voor de jaarrekening en het effect van kasstromen op ieder van de drie waarderingsgrondslagen. Tevens worden de voor en nadelen van de drie grondslagen voor de verantwoording “van buiten naar binnen” richting stakeholders, zijnde de overheid, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna: WSW), het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (hierna: CFV) en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (hierna: IVBN) belicht. Ook de interne verantwoording richting de RvC en de effecten op de werkorganisatie van de corporatie, worden toegelicht. Voor verdere verdieping in dit onderwerp wordt verwezen naar de website van het CFV waarop aanvullende informatie opgenomen is over de Raad voor de Jaarverslaggeving: www.cfv.nl/wetten_regels/raad_voor_de_jaarverslaggeving. Opzet van de rapportage Dit rapport is ingedeeld in 5 hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk plaatst de discussie rond waarderingsmethodieken in een breder perspectief en besteed aandacht aan de “blik die van buiten naar binnen. Hierbij komen de “politiek, het Rijk (BZK), de gemeenten, het WSW, het CFV en de IVBN aan bod.

1

Aedes neemt deel aan een klankbordgroep waarderingsgrondslagen, samengesteld uit: CFV, WSW, Accountants, leden en Aedes. Doel is de mogelijkheden te onderzoeken hoe en/of de marktwaarde in verhuurde staat op een eenduidige, transparante manier verder vorm kan worden gegeven, rekening houdend met het kostenaspect van implementatie .

3

4 Het tweede hoofdstuk bestaat uit de managementsamenvatting van de technische werking van de drie waarderingsmethodieken. Hierin worden de implicaties, voor- en nadelen en gevolgen van de verschillende waarderingsgrondslagen kort uiteengezet. Er wordt aandacht besteed aan het effect van kasstromen op de waardering en de mate waarin informatie gebruikt kan worden als sturingsen verantwoordingsinformatie. Daarnaast wordt er ingegaan op de gevolgen voor de bedrijfsvoering. Hierbij gaat het om de praktische kant van de verwerking, waaronder de belasting van de werkorganisatie die met de keuze en het “actueel” houden gepaard gaat. In de hoofdstukken 3, 4 en 5 worden achtereenvolgens de waardering tegen (historische) verkrijgingsprijs, bedrijfswaarde en marktwaarde in verhuurde staat behandeld. Hierbij wordt telkens ingegaan op de principes van de waardering en de gevolgen voor de jaarrekening, de stakeholders en de bedrijfsvoering. Ieder hoofdstuk wordt beëindigd met een conclusie. Samenvatting en conclusie Aedes heeft een werkgroep waarderingsgrondslagen ingesteld die inventariseert welke voor- en nadelen de drie binnen de corporatiesector gehanteerde waarderingsgrondslagen hebben voor de materiële vaste activa in exploitatie. Het gaat om bedrijfswaarde, historische kostprijs en marktwaarde in verhuurde staat. De werkgroep is een aantal keer bij elkaar geweest en dat heeft geresulteerd in een beschouwend rapport. De doelstelling van het rapport is het voor corporaties verschaffen van inzicht op hoofdlijnen in de waarderingsgrondslagen vanuit verschillende perspectieven. Tevens worden de voor en nadelen van de drie grondslagen voor de verantwoording “van buiten naar binnen” richting stakeholders en de interne verantwoording richting de RvC alsook de effecten op de werkorganisatie van de corporatie toegelicht. Conclusie De conclusie van de werkgroep is dat niet aan te geven is welke waarderingsgrondslag goed of fout is. De ene waarderingsgrondslag kan het beste zijn voor een bepaald doel en volstrekt inferieur (ten opzichte van een ander systeem) voor een ander doel. Waardering in het kader van de maatschappelijke prestaties van een corporatie vraagt om een andere wijze van waarderen dan waardering i.v.m. het aantrekken van externe financiering, een investeringsselectie, beoordeling van een verkoopprijs, toezicht op staatsteun, weglek van maatschappelijk gebonden vermogen etc. Elke situatie vraagt uiteindelijk om een andere wijze van waarderen. Geen waarderingsmethode kan dan ook gekwalificeerd worden als goed of fout. “Van buiten naar binnen” De toezichthouder maakt zijn eigen keuze 2. Wij achten één waarderingsgrondslag van belang vanuit het Rijk (MinBZK), het CFV en het WSW.

2

In de consultatie-novelle wordt aangegeven de scheiding / splitsing op basis van marktwaardering op een actuele waarde zal plaats vinden.

4

5 Vanuit intern perspectief van de corporatie zullen ook andere waarderingsgrondslagen worden gehanteerd. Hierdoor is het niet te bereiken dat één enkel waarderingsmethodiek volstaat voor een corporatie. Hoewel de drie methodieken afzonderlijk worden behandeld in dit rapport zullen corporaties veelal kiezen voor een combinatie van de waarderingsmethodieken om zo inzicht te krijgen in de verschillende aspecten van het vastgoed zoals marktwaarde, maatschappelijke waarde etc.

5

6

INHOUDSOPGAVE Aanleiding _________________________________________________________________ 3 1

Het werkdomein van de corporaties _________________________________________ 7

2

Betrokken externe partijen ________________________________________________ 8 2.1

De Politiek _______________________________________________________________ 8

2.2

Het Rijk (MinBZK) __________________________________________________________ 8

2.3

De Gemeenten ___________________________________________________________ 10

2.4

Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting ______________________________________ 11

2.5

Waarborgfonds Sociale Woningbouw _________________________________________ 12

2.6

Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland ____________________ 12

2.7

Externe financiers_________________________________________________________ 13

3

Managementsamenvatting _______________________________________________ 13

4

(Historische) vervaardigings- of verkrijgingsprijs ____ Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

5

6

4.1

Principes van de waardering ________________________________________________ 16

4.2

Gevolgen voor de jaarrekening ______________________________________________ 18

4.3

Gevolgen voor stakeholders ________________________________________________ 18

4.4

Gevolgen voor de bedrijfsvoering ____________________________________________ 19

4.5

Conclusie________________________________________________________________ 19

Bedrijfswaarde _________________________________________________________ 21 5.1

Principes van de waardering ________________________________________________ 21

5.2

Gevolgen voor de jaarrekening ______________________________________________ 24

5.3

Gevolgen voor stakeholders ________________________________________________ 25

5.4

Gevolgen voor de bedrijfsvoering ____________________________________________ 26

5.5

Conclusie________________________________________________________________ 27

Marktwaarde (in verhuurde staat) _________________________________________ 28 6.1

Principes van de waardering ________________________________________________ 28

6.2

Gevolgen voor de jaarrekening ______________________________________________ 30

6.3

Gevolgen voor stakeholders ________________________________________________ 31

6.4

Gevolgen voor de bedrijfsvoering ____________________________________________ 32

6.5

Conclusie________________________________________________________________ 33

Bijlagen __________________________________________________________________ 34 Bijlage I – Stroomschema waarderingskeuzes ________________________________________ 35 Bijlage II – Afschrijvingen onder bedrijfswaarde ______________________________________ 36 Bijlage III – Parameters en aannamen waardeberekening complex A _____________________ 38 Bijlage IV – Bedrijfs- en marktwaardeberekening complex A ____________________________ 41 6

7

1

WERKDOMEIN VAN DE CORPORAT IES

Allereerst is het van belang om de bijzondere positionering van corporaties weer te geven. Immers ieder systeem van waardering kent relatieve voor- en nadelen, relatief in relatie tot het doel van de waardering. Het ene systeem kan daarom het beste zijn voor een bepaald doel en volstrekt inferieur (ten opzichte van een ander systeem) voor een ander doel. Waardering in het kader van de maatschappelijke prestaties van een corporatie vraagt om een andere wijze van waarderen dan waardering i.v.m. het aantrekken van externe financiering, een investeringsselectie, beoordeling van een verkoopprijs, toezicht op staatsteun, weglek van maatschappelijk gebonden vermogen etc. Elke situatie vraagt uiteindelijk om een andere wijze van waarderen. Geen waarderingsmethode kan dan ook gekwalificeerd worden als goed of fout. Wel is het van belang om het bijzondere karakter van het werkdomein van corporaties te betrekken bij de waarderingsmethodieken, immers enerzijds zijn corporaties actief op het maatschappelijk georiënteerde en anderzijds op het marktgeoriënteerde vlak. Corporaties zijn uitsluitend actief op het gebied van de volkshuisvesting. Dit is reeds geformuleerd in het wetsvoorstel herziening woningwet (eerste kamer 32769 5 juli 2012). De primaire taak van corporaties is gelegen in de huisvesting van huishoudens die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. In de novelle wordt de nadere focus van corporaties op de dienst van algemeen economisch belang vormgegeven. Hiermee wordt invulling gegeven aan het regeerakkoord en de afspraken met Aedes. Corporaties mogen niet-daeb activiteiten uitsluitend onder strikte voorwaarden uitvoeren. De nietdaeb activiteiten moeten ten dienste staan van de daeb-activiteiten.

Voorbeeld hiervan is het

realiseren van herstructurering in achterstandswijken en stads- en dorpsvernieuwing. Tegelijkertijd dient in de praktijk recht te worden gedaan aan de vereiste dat focus op de kerntaak plaatsvindt, mede met het oog op beperking van financiële risico’s bij niet-daeb. De gemeente krijgt een belangrijke stem in de bepaling van nut en noodzaak van deze activiteit door de toegelaten instelling. De gemeente moet namelijk verklaren dat de werkzaamheden noodzakelijk zijn en dat er geen andere, commerciële marktpartijen bereid zijn gevonden om deze nieuwe ontwikkelingen op te pakken. Deze voorwaarden gelden voor de ontwikkeling van nieuwe woongelegenheden. Met voornoemde voorwaarden wordt voorkomen dat corporaties een markt betreden die in beginsel zou moeten worden bediend door commerciële marktpartijen. Tegelijkertijd worden lokaal noodzakelijk geachte volkshuisvestelijke ontwikkelingen niet onmogelijk gemaakt voor het geval deze partijen het laten afweten. Tenslotte wordt met de novelle geregeld dat de werkzaamheden in het niet-daeb gebied zullen plaatsvinden onder marktconforme condities.

7

8

2

BET ROKKEN EXT ERNE PART IJ EN

In dit hoofdstuk wordt voor de belangrijkste externe partijen uiteengezet op welke manier zij naar de corporatiesector kijken en hoe zij omgaan met de verwerkingsmethoden die in de sector voor de waardering van materiële vaste activa worden gehanteerd. Hierbij komen de politiek, het WSW, het CFV, IVBN en externe financiers aan bod.

2. 1 DE POLIT IEK De corporatiesector staat om verschillende redenen in de schijnwerpers van de Tweede Kamer. Een van de actuele thema’s in dit kader is waardering van activa, passiva en het resultaat in de jaarrekening. Blijkens signalen uit de politiek streeft de overheid naar een uniforme waardering van vastgoed na, die naar verwachting wordt bepaald door de actuele waarde. De reden om alleen nog de waardering tegen de actuele waarde mogelijk te maken, is gelegen in de vergelijkbaarheid van corporaties, het zichtbaar maken van stille reserves en de administratieve of juridische scheiding van commerciële en sociale activiteiten. Deze leidt tot het ontstaan van ondernemingen (de overgangsvennootschappen) die op commerciële basis werkzaam zijn. Waardering tegen de actuele waarde sluit daar volgens de minister logisch bij aan. Bovendien vindt de overheid het gewenst dat die afsplitsing voor alle corporaties volgens in de basis dezelfde (commerciële) uitgangspunten plaatsvindt. Een afsplitsing vindt naar verwachting plaats op basis van een reguliere jaarrekening. De huidige jaarrekeningen zijn bij het overgrote deel van de corporaties gebaseerd op een waardering van de onroerende zaken op basis van een bedrijfswaarde en historische kostprijs. Dit betekent in de zienswijze van de politiek, dat er in de balans van veel corporaties (omvangrijke) stille reserves aanwezig zijn ten opzichte van een waardering van de onroerende zaken op actuele waarde.

2. 2 HET RIJ K (MINBZK) Voor het Rijk is de woningcorporatie een woningverhuurder met een specifieke opdracht (dienst van algemeen economisch belang), namelijk het huisvesten van de doelgroep van beleid. Voor het Rijk is het daarbij gewenst dat de woningcorporatie transparant opereert en dat de corporatie afrekenbaar is op zijn maatschappelijke taakuitvoering. Het woningbezit van de woningcorporatie is daarbij een bedrijfsmiddel, dat onder anderen ingezet wordt om deze maatschappelijke taakstelling te realiseren. Wanneer het woningbezit niet noodzakelijk is voor de huisvesting van doelgroepen van beleid, kan het woningbezit zonder staatsteun ingezet worden voor de huisvesting van niet-doelgroepen van beleid. Uitgangspunt is dan dat de woningen op commerciële grondslag verhuurd (danwel verkocht) worden. In het kader van de transparantie is vergelijkbaarheid, inzicht in de kosten van de maatschappelijke verhuur (welke rendementen maakt men en welke rendementen laat men liggen door de maatschappelijke verhuur) en ook de mogelijkheid om de sector te vergelijken met de commerciële 8

9 verhuurdersmarkt noodzakelijk. Ook op complexniveau/corporatieniveau is het gewenst dat er inzicht/transparantie komt ten aanzien van rendement dat de corporatie maakt en het rendement dat de corporatie laat liggen, en dat de marktwaarde inzichtelijk wordt. De huidige jaarstukken geven onvoldoende inzicht in dit soort zaken (mogelijk aanwezige potentie bij overgang naar marktconform beleid en relatie tussen rendement en waardering). De verschillen tussen de bedrijfswaarde en de marktwaarde (stille reserve) worden niet in balanstermen inzichtelijk gemaakt. Ook in de wegingsprocessen rond de inzet van het kapitaal (inclusief het vastgoed) van de corporatie en bij de vraag of delen van het kapitaal mogelijk niet anders ingezet zouden kunnen worden, om daarmee kapitaal vrij te spelen of extra inkomsten te genereren voor de maatschappelijke taak, is deze transparantie gewenst. Met name bij sanering is een dergelijk inzicht zeer wenselijk. Ook de Europese mededingingsregels vereisen een vergelijking met de commerciële markt van verhuurders, om te kunnen bepalen of er geen overmaat aan staatssteun verstrekt wordt aan de corporaties ten behoeve van de uitvoering van de DAEB-taak. Het Rijk wil dat de commerciële activiteiten binnen de corporatie in de nabije toekomst op commerciële basis ongeborgd gefinancierd gaan worden. Omdat straks een administratieve splitsing van de corporatie mogelijk blijft, zal een bank die de nietDAEB tak gaat financieren zowel t.a.v. de DAEB-tak als de niet-DAEB tak dit commerciële inzicht willen hebben om ook de risico’s in het totaal van de corporatie te kunnen beoordelen. Het financieel toezicht vanuit het Rijk moet dit ondersteunen. De huidige waarderingsmethoden in de sector ten aanzien van het maatschappelijke deel van de corporatie maakt een dergelijke beoordeling door banken niet mogelijk. Daarnaast is een belangrijk oogmerk van het Rijk dat de administratieve lasten omlaag gebracht worden. Nu zijn er naast de reguliere jaarverslaglegging conform het BW separate verantwoordingseisen vanuit de financieel toezichthouder van het Rijk, die gebaseerd zijn op de sociale bedrijfswaarde. Met de eisen vanuit Europa zou daar nog een extra verantwoordingseis bijkomen, namelijk ook het hanteren van een verantwoording op commerciële grondslag. Het Rijk streeft ernaar dat de reguliere jaarverslaglegging van corporaties zoveel als mogelijk de basis kan zijn voor het financiële toezicht van het Rijk en dat hiermee ook het toezicht op de Europese Mededingingsregels uitgevoerd kan worden. Dit vergt een uniformering van de jaarverslaglegging op commerciële uitgangspunten. In het licht van het bovenstaande is het Rijk van mening dat de jaarrekening van de corporatiesector gestoeld zou moeten gaan worden op de actuele waarde in verhuurde staat op commerciële basis, en dat in de toelichtingen bij die jaarrekening inzicht gegeven wordt welke rendementen (en contant gemaakt waarden) de woningcorporatie realiseert en mogelijk ook laat liggen ten behoeve van de uitvoering van haar maatschappelijke taak. Op deze wijze kan ook inzicht verkregen worden in welke mate de woningcorporatie nog beleidsmaatregelen kan nemen indien zij in financieel zwaar weer zou 9

10 komen of er financiële middelen nodig zijn voor nieuwe maatschappelijk investeringen, waarbij zij delen van haar portefeuille alsnog meer op commerciële basis zou kunnen gaan verhuren of delen van haar portefeuille zou kunnen verkopen aan commerciële verhuurders om deze middelen vrij te maken. Daarmee geeft de actuele waarde in verhuurde staat op commerciële basis in combinatie met het rendement een beter inzicht in de financiële positie en de financiële potentie van de woningcorporatie (en de woningcorporaties onderling) dan de huidig gebruikte sociale bedrijfswaarde en ontstaat er ook meer transparantie in het financieel en maatschappelijk opereren van de woningcorporatie, aldus de zienswijze van het Rijk.

2. 3 DE GEMEENT EN Al vanaf de verzelfstandiging van de corporaties met de invoering van het BBSH en vervolgens de brutering, is de gemeente een belangrijke stakeholder. Het uitgangspunt is steeds geweest dat gemeente en corporatie prestatieafspraken met elkaar maken. Voor de gemeenten zijn deze afspraken van belang om daarmee het volkshuisvestingsbeleid uit te kunnen voeren. Voor de corporaties zijn deze afspraken van belang om de maatschappelijke rol inhoud te geven. Er is echter voortdurend onvrede geweest over deze afspraken. Deels worden ze niet gemaakt, deels zijn ze te vrijblijvend, deels zijn ze onvolledig; deels worden ze niet nagekomen 3. In de Herzieningswet heeft dit geleid tot een aanscherping dat corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan het gemeentelijke volkshuisvestingbeleid. In het regeerakkoord is de volgende passage opgenomen: “Corporaties komen onder de directe aansturing van gemeenten. Gemeenten met meer dan honderdduizend inwoners krijgen extra bevoegdheden.” Voor de totstandkoming van prestatieafspraken met corporaties is het van belang dat de gemeente een professionele gesprekspartner is met kennis van zaken. Dit vindt onder meer zijn weerslag in een gemeentelijke woonvisie. Omdat de woningmarkt zich op een regionale schaal afspeelt is het van belang dat de gemeentelijke woonvisie aansluit bij een regionale woonvisie, die als kader kan dienen voor een gemeentelijke woonvisie. In de Herzieningswet is geformuleerd dat de corporatie met haar werkzaamheden naar redelijkheid bijdraagt aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeente waar ze werkzaam is. De beschikbare middelen van de corporatie dienen hiervoor bij voorrang te worden aangewend. Als er een actuele gemeentelijke woonvisie is, is de corporatie gehouden een ‘bod’ uit te brengen om binnen haar financiële mogelijkheden bij de te dragen aan de uitvoering van het gemeentelijke beleid. Goed inzicht in de investeringsmogelijkheden van de corporatie levert een belangrijke bijdrage aan goede prestatieafspraken.

3

Zie rapport commissie Dekker: “Gemeenten en corporaties; de vrijblijvendheid voorbij, Wederkerig en verplichtend”

10

11 De omvang van de investeringscapaciteit is mede afhankelijke van beleidskeuzes die de corporatie maakt, onder met bettrekking tot huur- en verkoopbeleid. Ook zijn de financiële grenzen die het CFV / financiële autoriteit en het WSW hanteren van belang. Voor zowel de corporatie als de gemeente is het dan ook van belang dat de waarderingsmethodiek gebaseerd is op de regionale / lokale omstandigheden en de beleidskeuzes die de individuele corporatie

maakt.

Tevens

zou

de

waarderingsmethodiek

inzicht

moeten

geven

over

de

maatschappelijke bijdrage van de corporatie aan de woonvisie van de gemeente.

2. 4 CENT RAAL FONDS VOOR DE VOLKSHUISVEST ING Aan het CFV zijn de volgende specifieke taken op het gebied van financieel toezicht opgedragen. •

De rapportage over de financiële positie van individuele corporaties, mede ter signalering van mogelijke toekomstige saneringen. De rapportage over de sector als geheel. Bij deze rapportage gaat het om een landelijk beeld, dat naar gebiedsdelen kan worden gedifferentieerd.

•

De financiële beoordeling van nevenactiviteiten.

•

De advisering over de financiële aspecten van nieuwe toelatingen, fusies, statutenwijzigingen, investeringen in het buitenland door corporaties en meldingplichtige verkoop aan beleggers.

•

De advisering met betrekking tot de financiële aspecten van een ministeriële aanwijzing.

Het CFV houdt tevens toezicht of er geen sprake is van overmaat aan staatssteun ten behoeve van de uitvoering van de DAEB-taak Jaarlijks wordt de financiële positie van individuele corporaties beoordeeld en het CFV rapporteert over de sector als geheel. Jaarlijks beoordeelt het CFV de continuïteit van de corporatie, die hierover een oordeelsbrief ontvangt. Een belangrijke parameter in de oordeelsvorming is de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa. Informatie over de bedrijfswaarde is in belangrijke mate afkomstig uit de jaarrekening. Middels de dVi wordt deze informatie uit de jaarrekening gecommuniceerd aan het CFV. Ook voor het CFV geldt dus, dat de in de jaarrekening gekozen waarderingsmethode voor materiële vaste activa thans weinig relevant is. Om de bedrijfswaarden en vermogens van corporaties onderling vergelijkbaar te maken schrijft het CFV sectorparameters voor. Mede op basis van deze bedrijfswaarde wordt de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde bepaald. Het CFV is in deze discussie overigens meer volgend als financieel toezichthouder dan leidend. Daarbij volgt het CFV de wens van de wetgever (het Rijk) en ziet toe op een correctie uitvoering van de wet- en regelgeving. De verwachting is dan ook dat het CFV tevens over gaat op marktwaarde in verhuurde staat. De meest recente voorstellen (Herzieningswet, Aedes-Blok akkoord, consultatieversie van de novelle) wijzen op een verschuiving van het financiële toezicht naar het Ministerie en het WSW. In hoeverre dit ook gevolgen heeft voor de systematiek van beoordelen is vooralsnog niet duidelijk.

11

12

2. 5 WAARBORGFONDS SOCIALE WONINGBOUW Het WSW bepaalt per corporatie het faciliteringsvolume dat jaarlijks wordt afgegeven voor een toekomstige periode. Eind 2012 heeft het WSW haar strategie tegen het licht gehouden en herijkt. In het “challenge project” (het nieuwe risico-management systeem) is vastgelegd dat het WSW per corporatie risico’s identificeert en beoordeelt, individuele aanspraken op de borg beheerst, een transparant en objectief normenkader heeft, een gestructureerde risicobeoordelingsmethodologie gebruikt, verschillende beoordelingsregimes gebruikt en beheersmaatregelen treft. Bij de beoordeling van corporaties kijkt het WSW naar de Business Risk en de Financial Risk. Bij de Financial Risk wordt gekeken naar de korte en lange termijn kasstromen, de balans en het onderpand van een corporatie. Het WSW gaat hierbij in de kern uit van vijf financiële beoordelingsratio’s. Bij de Business Risk kijkt het WSW naar elementen als de strategische keuzes omtrent vastgoed, het systeem van sturen en het beheersen van risico’s door de corporatie, de samenstelling, beheer en transitie van de huidige vastgoedvoorraad, markt-, politieke en economische ontwikkelingen, de governance en specifiek de financiering. Afhankelijk van de risicoklasse van een corporatie wordt de duur (tussen 1 en 3 jaar vooruit) en het type van het faciliteringsvolume dat wordt toegekend bepaald. De informatie waarop het WSW haar oordeel baseert is in belangrijke mate afkomstig van de dPi (prognose) en dVi (verantwoording) en niet uit de jaarrekening. Wel kan gesteld worden dat de methode, waarbij toekomstige kasstromen een belangrijke rol spelen, veel verwantschap heeft met de wijze waarop corporaties hun bedrijfswaarde bepalen. Het WSW hanteert zowel de bedrijfswaarde (per kasstroom genererende eenheid), op basis van eigen beleid met een aantal door het WSW voorgeschreven parameters, alsook de marktwaarde op basis van de WOZ methodiek (onderpandsbepaling).

2. 6 VERENIGING VAN INST IT UT IONELE VAST GOED NEDERLAND

BELEGGERS

IN

De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) beschouwt transparantie als een heel belangrijk onderwerp voor een goed functionerende en professionele vastgoedsector. IVBN focust

daarbij op

de

transparantie in de exploitatie en de

(des)investeringen van

de

vastgoedportefeuille. In de rapportage “Aanbevelingen voor de jaarverslaggeving” uit april 2008 geeft de IVBN invulling aan haar definitie van transparantie. Op een aantal onderwerpen worden definities geformuleerd, waaronder vastgoedbeleggingen.

12

13 Volgens de IVBN dient de boekwaarde overeen te komen met de marktwaarde en wordt gedefinieerd als het bedrag dat het vastgoedobject bij onderhandse verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het object na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper het object aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Indien de boekwaarde niet overeenkomt met de marktwaarde, wordt aanbevolen om dan ook de marktwaarde te vermelden, ofwel uit te leggen waarom de marktwaarde niet wordt gebruikt. De invulling die de IVBN geeft aan het begrip transparantie, komt in hoge mate overeen met de invulling die minister Blok hieraan geeft. De IVBN heeft een nadrukkelijke voorkeur voor de waardering van vastgoed (al dan niet in verhuurde staat) tegen de marktwaarde. Over de inhoudelijke modellen die ten grondslag liggen aan marktwaardeberekeningen formuleert de vereniging geen definities. Echter, eerder in dit rapport is gebleken dat het niet altijd even eenvoudig is om de marktwaarde (in verhuurde staat) te bepalen. Indien er namelijk geen actieve markt bestaat waarbij de prijs bepaald wordt door vraag en aanbod, moet gebruik gemaakt worden van modellen als het DCF-model.

2. 7 EXT ERNE FINANCIERS Het Rijk wil dat de commerciële activiteiten binnen de corporatie in de nabije toekomst op commerciële basis ongeborgd gefinancierd gaan worden. Commerciële financiering betekent dat de jaarverslaglegging van de corporatie de banken die informatie biedt, die nodig is om het financieel opereren van de corporatie op commerciële basis te kunnen beoordelen. Maar ook investeringsprojecten moeten op commerciële grondslag door banken beoordeeld kunnen worden. Omdat straks een administratieve splitsing van de corporatie mogelijk blijft, zal een bank die de nietDAEB tak gaat financieren zowel t.a.v. de DAEB-tak als de niet-DAEB tak dit commerciële inzicht willen hebben om ook de risico’s in het totaal van de corporatie te kunnen beoordelen. Het commercieel inzicht ontstaat door aan te sluiten bij de waarderingsmethodiek die de commerciële markt hanteert, zijnde de marktwaarde. Wel zullen door financiers specifieke eisen worden gesteld aan de waarderingsgrondslagen. Een gedeelte van deze eisen sluit aan bij de informatiebehoefte van het WSW en het Rijk.

3

MANAGEMENT SAMENVAT T ING

13

14

3 MANAGEMENT SAMENVAT T ING In dit rapport wordt ingegaan op de gevolgen van de waarderingsgrondslagen die toegestaan voor de waardering van het vastgoed van woningcorporaties. Dit zijn de historische kostprijs, Onderwerp Principe van de waardering

Historische kostprijs De grondslag mag toegepast worden op alle activacategorieën, dus voor zowel het sociale vastgoed als bedrijfsmiddel en als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed. Na activering wordt er gedurende de levensduur lineair afgeschreven tot de restwaarde.

Gevolgen jaarrekening

Het aantal jaarrekeningposten is beperkt en de waarde mutaties zijn daardoor goed inzichtelijk. De volatiliteit van vermogen en resultaat is (behoudens uitzonderingsgevallen als impairments) beperkt bij deze grondslag. Het inzicht in de reële waarde is bij toepassing van historische kostprijs beperkt tot de toelichting. Er is namelijk sprake van onzichtbare stille reserves. De historische kostprijs is niet geschikt voor gebruik als sturingsinformatie.

Gevolgen stakeholders

Voor stakeholders van de corporatie is de historische kostprijs een transparant en qua mutaties relatief goed te volgen waarderingsgrondslag. Doordat stille reserves in de waardering niet zichtbaar zijn, is het inzicht in de verdiencapaciteit van de corporatie niet aanwezig. Ook is het werkelijk rendement

bedrijfswaarde en de marktwaarde (in verhuurde staat). In onderstaande tabel worden de belangrijkste zaken uiteengezet.

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is gebaseerd op de in- en uitgaande kasstromen die op een kasstroom genererende eenheid betrekking hebben. De kasstroomprognoses die aan de berekening ten grondslag liggen, vloeien voort uit het door de corporatie gevoerde beleid. Aan de hand van onder andere parameters (combinatie van corporatieparameters en sectorparameters) wordt de huidige waarde van de toekomstige kasstromen bepaald. De bedrijfswaarde wordt ook wel de beleidswaarde genoemd door de invloed van het corporatiebeleid op de uiteindelijke waarde. De bedrijfswaarde, zijnde de netto contante waarde van de toekomstige kaststromen van de exploitatie, wordt over de door de corporatie gekozen exploitatieperiode verplicht toegelicht in de jaarrekening. Beleidswijzigingen en transformatieacties kunnen tot relatieve grote schommelingen in het resultaat leiden. De bedrijfswaarde is beter dan de historische kostprijs geschikt voor gebruik als sturingsinformatie. Doordat deze waardering is gebaseerd op aannames over toekomstige kasstromen, is de begrijpelijkheid van deze grondslag lager dan die van historische kostprijs. Het is relatief lastig zelfstandig mutaties te analyseren door de complexiteit van het achterliggende rekenmodel en het feit dat de ook de effecten van het corporatiebeleid

Marktwaarde Waardering geschiedt door marktgegevens en/of door gebruikmaking van rekenmodellen. Beoogd wordt de reële waarde van het bezit te laten zien en inzicht te verschaffen in het rendement.

Waardering tegen marktwaarde heeft ingrijpende gevolgen voor de jaarrekening. Meerdere posten in balans en resultatenrekening worden geraakt. Het resultaat bevat hoge ongerealiseerde herwaarderings-resultaten. Het resultaat is relatief volatiel door jaarlijkse waarde mutaties. Deze mutatie volgt de algemene ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en sluit daardoor goed aan bij het beeld en gevoel van betrokkenen. De marktwaarde is geschikt voor gebruik als sturingsinformatie. Stakeholders hebben goed inzicht in de reële waarde van het vastgoed en het rendement van de corporatie, maar ook hier is sprake van (door externe deskundigen gevalideerde) aannames. Een goede toelichting is noodzakelijk om de mutaties te verklaren. De marktwaarde is geschikt om de vastgoedwaarde tussen corporaties onderling 14

15

Gevolgen bedrijfsvoering

dat de corporatie realiseert ten opzichte van een geobjectiveerde marktnorm afwezig. Hierdoor wordt niet duidelijk wat de inefficiëntie van de corporatie is. De historische kostprijs is niet geschikt om de vastgoedwaarde tussen corporaties onderling te vergelijken. Door de eenvoud van de grondslag worden geen hoge eisen aan het kennisniveau en de capaciteit van de corporatie gesteld. Vanuit kostenperspectief is het derhalve een voordelige optie.

hierin hun weerslag hebben. Als gevolg van de invloed van het corporatiebeleid op de bedrijfswaarde, is deze waarderingsgrondslag in mindere mate geschikt om de vastgoedwaarde tussen corporaties onderling te vergelijken.

te vergelijken.

De complexiteit van de waarderingsgrondslag is hoger. Dit stelt hogere eisen aan de (kwaliteit van de) organisatie. Het corporatiebeleid wordt vertaald in de waarde van het vastgoed.

Waardering tegen marktwaarde is complex en stelt hoge eisen aan (de kwaliteit van) de organisatie. Waardering op marktwaarde is een relatief kostbare variant doordat (externe) deskundigheid vereist is (bijvoorbeeld voor het uitvoeren van taxaties). Voordeel is dat het inzicht in waardeontwikkeling en –sturing aanwezig is en het mogelijk is om de maatschappelijke prestatie van de corporatie te laten zien.

Bijzondere stakeholders De overheid Minister Blok stuurt aan op het verankeren van de marktwaarde in de wet voor de gehele sector. Dit vormt het uitgangspunt herzieningswet op moment van scheiding/splitsing. WSW

Het WSW baseert zit zich voor de bepaling van de faciliteringsvolume voornamelijk op (meerjaren) kasstroomprognoses, niet op de waarde van vastgoed. In de nieuwe risicomanagementsystematiek hanteert het WSW de bedrijfswaarde voor de toetsing van de kasstromen per kasstroom genererende eenheid en de marktwaarde (WOZ-waarde) voor onderpandsbepaling.

CFV

Het CFV baseert maakt gebruik van de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag en normaliseert deze per corporatie met sectorparameters en specifieke correcties op waardering en verkopen. Het is denkbaar dat het CFV op termijn overgaat op de definitie zoals gewenst door de politiek, namelijk marktwaardering.

IVBN

De IVBN spreekt zich uit voor toepassing van de marktwaarde voor de waardering van vastgoed.

15

16

4

(HIST ORISCHE) VERVAARDIGINGS- OF VERKRIJ GINGSPRIJ S

4. 1 PRINCIPES VAN DE WAARDERING In deze paragraaf wordt ingegaan op de principes, aard en werking (techniek) van de waardering tegen verkrijgingsprijs c.q. kostprijs. De principes achter waardering tegen (historische) verkrijgingsprijs In bijlage I is een schema opgenomen dat weergeeft in welke gevallen de Raad voor de Jaarverslaggeving (hierna: RJ) het toestaat om een bepaalde waarderingsgrondslag toe te passen. Hierbij wordt het vastgoed van de corporatie ingedeeld in drie categorieën: •

Commercieel vastgoed (niet-DAEB);

•

Sociaal vastgoed dat als vastgoed belegging wordt aangehouden (DAEB);

•

Sociaal vastgoed dat als bedrijfsmiddel wordt aangehouden (DAEB).

Het onderscheid tussen sociaal en commercieel vastgoed wordt enerzijds bepaald door de huurprijs op VHE-niveau (in 2013 is deze grens €681,02) en anderzijds door de lijst met borgbare (DAEB) activiteiten uit de Europese beschikking (maatschappelijk vastgoed). Uit het schema in bijlage I blijkt dat de corporatie bij iedere vastgoedcategorie de keuze heeft om te kiezen voor waardering tegen historische kostprijs of actuele waarde, waarbij de uitwerking van het actuele waarde begrip voor iedere categorie wel anders is. Hierover later meer. Het principe achter waardering tegen historische kostprijs is dat de verkrijgingsprijs, eventueel afgewaardeerd naar een lagere bedrijfswaarde, in de balans wordt gepresenteerd. Vanaf het moment dat het activa op de balans opgenomen wordt, ook wel de activering genoemd, wordt er jaarlijks een deel van de waarde afgeschreven. De afschrijving vindt in gelijke delen (lineair) plaats gedurende de economische levensduur van het actief (veelal 50 jaar), tot de restwaarde wordt bereikt (grond). Jaarlijks wordt per kasstroom genererende eenheid bepaald of een (aanvullende) afwaarderingen naar bedrijfswaarde of wijziging van de exploitatieduur (en daarmee de afschrijvingen) noodzakelijk is. Bij waardering van het sociaal vastgoed en/of het commercieel vastgoed tegen historische kostprijs is een aantal aspecten van belang; •

verwerking van de kosten/uitgaven voor een materieel vast actief geschiedt in de balans (activeren van uitgaven/kosten) dan wel in de winst-en-verliesrekening;

•

bijzondere waardering van verkopen onder voorwaarden;

•

bijzondere waardeverminderingen;

•

de levensduur;

16

17 •

bepaling van afschrijvingen wordt afgestemd op de verwachte toekomstige economische gebruiksduur, rekening houdend met een restwaarde en

•

toepassing van de componentenbenadering.

Bijzondere waardeverminderingen dienen te worden toegepast in het geval een kasstroom genererende eenheid een lagere realiseerbare waarde heeft. Voor het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt de realiseerbare waarde bepaald aan de hand van de bedrijfswaarde. Voor het sociaal vastgoed als vastgoedbelegging en voor het commercieel vastgoed wordt de realiseerbare waarde getoetst aan de actuele waarde (directe opbrengstwaarde). Hierover meer in de volgende hoofdstukken. Het principe achter waardering tegen historische kostprijs is dat de verkrijgingsprijs, eventueel afgewaardeerd naar bedrijfswaarde, in de balans wordt gepresenteerd. Vanaf het moment van dat het activa op de balans opgenomen (activering), wordt er jaarlijks een deel van de verkrijgingsprijs afgeschreven. De afschrijving vindt in gelijke delen (lineair) plaats gedurende de economische levensduur van het actief (veelal 50 jaar), tot de restwaarde wordt bereikt. Jaarlijks wordt per kasstroom genererende eenheid bepaald of een (aanvullende) afwaardering naar bedrijfswaarde noodzakelijk is. Afschrijvingen vinden plaats aan de hand van de componentenbenadering. Componenten zijn belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief die naar gebruiksduur of verwacht gebruikspatroon worden ingedeeld. In de praktijk worden doorgaans de volgende componenten onderscheiden: •

Grond:

wordt niet op afgeschreven

•

Erfpacht:

conform de lengte van de afkoop

•

Casco/ opstallen:

afschrijving in 50 jaar

•

Installaties:

afschrijving in 20-25 jaar

•

Inrichting:

afschrijving in 10-15 jaar

Onder bepaalde voorwaarden kan worden afgezien van de afschrijving aan de hand van de componentenmethode. Dit is het geval indien de financiële omvang (van de afschrijving) van een component, minder is dat 10% van het totaal van (de afschrijving) van het actief. In dat geval wordt het betreffende component boekhoudkundig onderdeel van de component ‘casco’ en ook als zodanig afgeschreven. Grond en casco vormen te allen tijde afzonderlijke componenten.

17

18

4. 2 GEVOLGEN VOOR DE J AARREKENING Behandeld worden de implicaties op de materiële vaste activa, het vermogen (incl. de reserves) en het resultaat. De volgende posten in de balans en resultatenrekening van de jaarrekening zijn betrokken bij de toepassing van de historische kostprijs als waarderingsgrondslag van materiële vaste activa: •

Materiële vaste activa

•

Afschrijvingslasten

•

Bijzondere waardeverminderingen (afwaarderingen naar lagere bedrijfswaarde)

Na de activering van een materieel vast actief vinden de afschrijvingen en eventuele afwaarderingen rechtstreeks ten laste van het resultaat plaats. Afgezien van eventuele investeringen (zoals groot onderhoud) en afwaarderingen gedurende de looptijd, wordt jaarlijks hetzelfde bedrag afgeschreven tot het moment dat de restwaarde bereikt is. Investeringen worden in principe geactiveerd op de betreffende component van een kasstroom genererende eenheid. Vervolgens wordt op basis van de nieuwe waarde de jaarlijkse afschrijving bepaald (deze wordt hoger). Ook na een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde, wordt opnieuw de jaarlijkse afschrijving bepaald (deze wordt lager).

4. 3 GEVOLGEN VOOR ST AKEHOLDERS De stakeholders zijn belangrijke gebruikers van de jaarrekening. Zij dienen in staat gesteld te worden een goed beeld te vormen over financiële positie van de corporatie. Aan een aantal belangrijke stakeholders zoals de overheid, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna WSW) en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (hierna CFV) en de Vereniging van institutionele beleggers in vastgoed (hierna IVBN), wordt een separaat hoofdstuk gewijd. Voor overige gebruikers van de jaarrekening geldt dat waardering tegen historische kostprijs een methode is die eenvoudig te doorgronden is. Mutaties door de balans en resultatenrekening worden overzichtelijk uiteengezet in het mutatieoverzicht in de toelichting op de jaarrekening. Gebruikers hoeven geen gedegen financiële achtergrond te hebben om de jaarrekening (op dit vlak) te begrijpen. In dit verband is de waardering tegen historische kostprijs een transparante waarderingsgrondslag. Dit geldt echter niet voor de stakeholders die geïnteresseerd zijn in de actuele waarde van de materiële activa of actuele waarde mutaties. Zij ontlenen deze informatie niet aan de balans en resultatenrekening.

18

19

4. 4 GEVOLGEN VOOR DE BEDRIJ FSVOERING Voor de werkorganisatie van een corporatie is de waardering tegen historische kostprijs een relatief eenvoudige (boekhoudkundige) waarderingsmethode. Hij is begrijpelijk, goed te volgen, legt relatief weinig beslag op de personele capaciteit en is daardoor kostenefficiënt. De in de sector beschikbare automatiseringssystemen ondersteunen deze grondslag adequaat. De waardering tegen historische kostprijs is een “boekhoudkundig begrip”. Er wordt, tenzij er een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde plaatsvindt, op geen enkele wijze rekening gehouden worden met de onderliggende toekomstige kasstromen. Echter, door verslaggevingsregels (de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving) is het een vereiste een bedrijfswaarde te bepalen ten behoeve van de toetsing of afwaardering noodzakelijk is en de vermelding in de toelichting op de jaarrekening. De bedrijfswaarde zal dus, ook bij toepassing van de historische kostprijs als waarderingsgrondslag, bepaald moeten worden om de toetsing mogelijk te maken.

4. 5 CONCLUSIE Er gaat een aantal voor- en nadelen gepaard met de verwerking tegen historische kostprijs. Deze worden in de onderstaande tabel kort uiteengezet. Waardering tegen historische kostprijs Voordelen Jaarlijkse impact op resultaat en vermogen is voorspelbaar en over het algemeen weinig volatiel Het gepresenteerde eigen vermogen is geheel gerealiseerd én toont geen toekomstige (ongerealiseerde) resultaten. Mutaties in de jaarrekening zijn eenvoudig te volgen, mede door het beperkt aantal betrokken jaarrekeningposten. Het systeem wordt hierdoor als relatief transparant ervaren. Complexiteit van de (boekhoudkundige) verwerking is laag. Dit is een voordeel voor zowel de interne organisatie (lage kans op verwerkingsfouten) en begrijpelijk voor gebruikers van de jaarrekening. Eventuele waardeverminderingen naar lagere actuele (bedrijfs)waarde als gevolg van impairments, maken de verwerking complexer. De verantwoordingsinformatie (jaarrekening) komt overeen met de boekhoudkundige informatie Het is mogelijk alle vastgoedcategorieën (commercieel en sociaal vastgoed) tegen dezelfde grondslag te waarderen. Nadelen Wijziging eigen beleid kan (beperkt) invloed hebben op de waardering, bijvoorbeeld door het verlengen of verkorten van de resterende exploitatieduur Het eigen vermogen geeft geen inzicht in de verdiencapaciteit van het vastgoed door de aanwezigheid van verborgen ‘stille reserves’

19

20 Waardering tegen historische kostprijs Vervolg nadelen De bruikbaarheid van de informatie als sturingsinformatie is beperkt Geeft na het moment van verkrijging geen inzicht in de reële waarde (ontwikkeling) van het bezit (Toekomstige) kasstromen vormen geen onderdeel van de waardebepaling Een toelichting van de bedrijfswaarde blijft ook bij waardering tegen historische kostprijs verplicht Concluderend kan worden gesteld dat het grote voordeel van historische kostprijs is, dat de verantwoordingsinformatie aansluit op de interne administratie. Het is immers vooral een boekhoudkundige waardebepaling. Het nadeel dat hiermee gepaard gaat is dat de historische kostprijs minder geschikt is als sturingsinformatie voor het management c.q. verantwoording richting externen en geen inzicht geeft in de reële waarde van het vastgoed. De stille reserve wordt niet zichtbaar gemaakt.

20

21

5

BEDRIJ FSWAARDE

5. 1 PRINCIPES VAN DE WAARDERING Voor sociaal vastgoed dat door de corporatie aangemerkt wordt als bedrijfsmiddel, mag (naast de historische kostprijs) ook voor toepassing van de bedrijfswaarde gekozen worden. Hiermee wordt invulling gegeven worden aan het actuele waarde begrip voor deze vastgoedcategorie. Het principe achter de bedrijfswaarde is deze de netto waarde vertegenwoordigt van alle uit de bedrijfsvoering afkomstige kosten en opbrengsten, die met een kasstroom genererende eenheid samenhangen. De bedrijfswaarde wordt bepaald aan de hand van toekomstige kasstromen die aan de hand van door het WSW voorgeschreven sectorparameters ‘contant’ gemaakt worden. Met contant maken wordt bedoeld dat de huidige waarde van toekomstige kasstromen wordt berekend. De geprognotiseerde toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen zijn in hoge mate afhankelijk van het corporatiebeleid en relevante (markt)parameters. De bedrijfswaarde wordt daarom ook wel de ‘beleidswaarde’ genoemd vanwege de invloed van het beleid van een corporatie op de uitkomst van het waarderingsmodel. Zaken als de vastgoedstrategie, de meerjarenonderhouds-begroting en het huurprijsbeleid zijn beleidsuitingen die hun weerslag hebben in de bedrijfswaardeberekening. Dit betekent dat de corporatie invloed heeft op de mutatie van het vermogen en/of resultaat van een bepaald jaar. Dit kan voor zover de geldende richtlijnen dit toestaan. Zo wordt in de richtlijnen bepaald dat woningverkopen maximaal vijf jaar in de toekomstige kasstromen meegerekend mogen worden. De sectorparameters die voor het laatst op 1 juli 2012 door het WSW vastgesteld zijn en zo door corporaties in de bedrijfswaardeberekening van de jaarrekening 2012 werden doorgevoerd, zijn; Stijgingsindex •

jaarlijkse huurstijging 1 juli conform corporatiebeleid

•

voor jaar 1-5: corporatiebeleid

•

vanaf jaar 6: 2%

Overige variabele lasten en onderhoud •

voor jaar 1-5: corporatiebeleid

•

vanaf jaar 6: 3%

Discontering •

disconteringspercentage: 5,25%

Inflatie •

vanaf jaar 6: evenwichtsinflatie van 2%

21

22 Naast de sectorparameters zijn de volgende kasstromen en parameters relevant bij de berekening van de bedrijfswaarde: •

Huuropbrengsten;

•

Verkoopopbrengsten;

•

Onderhoudslasten;

•

Overige exploitatielasten;

•

Levensduur;

•

Restwaarde grond;

•

Disconteringspercentage;

•

Indeling in kasstroom genererende eenheden

Huuropbrengsten De ingerekende huuropbrengsten zijn gebaseerd op de lopende huurcontracten op balansdatum. Voor huurwoningen die muteren, wordt de streefhuur gehanteerd vanaf het moment van de nieuwe verhuring. Voor de huurstijging en huurharmonisatie wordt er onderscheid gemaakt tussen de eerste vijf jaar en de periode daarna. •

In de eerste vijf jaar worden huurstijging ingerekend vanuit het eigen (streefhuur)beleid van de corporatie en binnen het vigerende wettelijk kader. De huurstijging omvat inflatie, huurharmonisatie bij mutatie (gebaseerd op een realistische schatting van de mutatiegraad en de marktomstandigheden) en huurharmonisatie bij zittende huurders;

•

In de periode vanaf jaar 6 gaat het om de huurstijging conform de sectorparameters (evenwichtsniveau inflatie).

Verkoopopbrengsten Verkoopopbrengsten worden ingerekend op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien de verkoop van de geselecteerde objecten juridisch mogelijk is. De geschatte verkoopopbrengsten worden voor een periode van maximaal vijf jaar in de bedrijfswaardeberekening betrokken. Het geschatte moment van verkoop is mede gebaseerd op een realistische schatting van de mutatiegraad en de marktomstandigheden. De verwachte opbrengstwaarde is gebaseerd op een actuele biedprijs, dan wel de prijs van de meest recente transactie. Onderhoudslasten Onderhoudslasten dienen op basis van de onderhoudsbegroting (inclusief de contractuele onderhoudsverplichtingen) ingerekend te worden. Verbeteringen dienen niet als onderhoudslasten meegenomen te worden bij de bedrijfswaardeberekening. Verbeteringen worden in beginsel geactiveerd vanaf het

moment dat

de investering is gerealiseerd. De in te rekenen

onderhoudskostenstijging is gelijk aan de inflatie voor bouwkostenontwikkeling zoals aangegeven in de door de sectorparameters. De in te rekenen onderhoudslasten zijn een onderdeel van de bedrijfswaardeberekening die de uitkomst van de bedrijfswaardeberekening significant kan beïnvloeden. 22

23 Overige exploitatielasten In te rekenen overige exploitatielasten worden bepaald door corporatie specifieke verwachtingen die voortkomen uit de begroting van de corporatie. Uitsluitend de lasten toerekenbaar aan de kasstroom genererende eenheid worden (naar rato) ingerekend. De overige exploitatielasten bestaan uit: •

De directe overige exploitatielasten, zoals bijvoorbeeld belastingen en verzekeringspremies;

•

De toerekenbare indirecte overige exploitatielasten , zoals bijvoorbeeld administratieve lasten voor verhuur en beheer en overheadkosten bestuur, beleid, automatisering en stafafdelingen;

•

Leefbaarheidsuitgaven voor zover toerekenbaar aan de kasstroom genererende eenheid;

•

Prijsstijging overige exploitatielasten conform de sectorspecifieke parameters;

•

Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan de onroerende zaken in exploitatie zoals de verhuurdersheffing.

In algemene zin kan gesteld worden dat de omvang van de niet toerekenbare lasten zo klein mogelijk gehouden dient te worden aangezien deze lasten uiteindelijk toch uit de bestaande vermogenspositie gedekt moet worden. Levensduur De resterende economische levensduur wordt geschat, waarbij rekening gehouden wordt met marktomstandigheden (verhuurbaarheid), het kwaliteitsbeleid van de corporatie en de feitelijke staat van onderhoud. De levensduur vormt de basis voor de looptijd van de verwachte kasstromen. De levensduurinschatting wordt periodiek beoordeeld en indien noodzakelijk aangepast. Renovaties en sloopbesluiten kunnen bijvoorbeeld leiden tot een aanpassing van de levensduurinschatting. Het strategisch voorraadbeheer van de corporatie is hierin in principe leidend. De resterende levensduur per kasstroom genererende eenheid is een parameter die corporaties regelmatig hanteren om de uitkomst van de bedrijfswaardeberekening significant te beïnvloeden. De levensduur wordt daarbij doorgaans verlengd. Het effect hiervan wordt versterkt indien de investeringsbeslissingen in de bestaande voorraad hierop worden gebaseerd. Restwaarde grond De restwaarde wordt bepaald als de resultante van de huidige waarde van de grond gegeven de verwachte bestemming aan het eind van de levensduur gecorrigeerd voor te maken kosten zoals uitplaatsingskosten, kosten van sloop en opnieuw bouwrijp maken. Met andere woorden; de waarde dient gecorrigeerd te worden voor te maken kosten om de grond weer in voor bebouwing herbruikbare staat te brengen. Indeling in kasstroom genererende eenheden De totale bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in de jaarrekening is het totaal van de bedrijfswaarden per kasstroom genererende eenheid. Dit houdt in dat de corporatie per kasstroom

23

24 genererende eenheid een berekening opstelt waarin rekening gehouden wordt met alle eerder genoemde parameters en kasstromen. In de bijlagen III en IV zijn ter illustratie van de waarderingstechniek, berekeningen opgenomen van de bedrijfwaarde en de marktwaarde voor een complex.

5. 2 GEVOLGEN VOOR DE J AARREKENING De volgende posten in de balans en resultatenrekening van de jaarrekening zijn betrokken bij de toepassing van de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag van materiële vaste activa: •

Materiële vaste activa

•

Afschrijvingen

•

Bijzondere waardevermeerderingen of verminderingen

•

Herwaarderingsreserve

•

Voorziening voor cumulatieve onrendabele investeringen

Afschrijvingen Niet alleen onder het historisch kostprijsmodel (zie hoofdstuk 2) maar ook bij toepassing van de waarderingsgrondslag bedrijfswaarde dient jaarlijks te worden afgeschreven ten laste van het resultaat. Dit gebeurt op het niveau van kasstroom genererende eenheden. Zelfs als er in een bepaald jaar sprake is van een waardevermeerdering, dient er sprake te zijn van afschrijvingen op het actief. Bij de bepaling van de afschrijving van een actief is het verplicht dit, net als bij toepassing van de historische kostprijs, te doen naar de componenten grond, opstal, installaties en inventaris. De grondslagen voor de bepaling van de jaarlijkse afschrijving zijn de resterende levensduur, de verwachte restwaarde en de bedrijfswaarde. Omdat de bedrijfswaarde per kasstroom genererende eenheid doorgaans jaarlijks onderhevig is aan fluctuaties, dient de afschrijving jaarlijks opnieuw te worden bepaald. Het komt namelijk zelden voor dat geen van de in de bedrijfswaarde meegenomen parameters wijzigt en de bedrijfswaarde niet wijzigt. Bijzonder in dit kader is dat, indien er sprake is van een herwaarderingsreserve, de totale afschrijvingslast bij de bedrijfswaarde gelijk is aan de last bij toepassing van historische kostprijs. Dit is het gevolg van het feit dat de herwaarderingsreserve deels ‘gerealiseerd’ wordt en derhalve ten laste van het resultaat wordt gebracht. De omvang van deze realisatie is gelijk aan het verschil tussen afschrijvingslast onder historische kostprijs en afschrijvingslast onder bedrijfswaarde. Ter illustratie zijn in bijlage II drie hierop betrekking hebbende rekenvoorbeelden opgenomen. Volgens de regelgeving is het ook mogelijk om de afschrijving op bedrijfswaarde als last te presenteren en de gerealiseerde herwaardering direct via het eigen vermogen te laten muteren. In dat geval is het jaarresultaat lager dan de theoretische wenselijke variant.

24

25 Waardevermeerderingen en -verminderingen Indien de bedrijfswaardeberekening als gevolg van gewijzigde aannames of parameters hoger uitvalt dan het voorgaande jaar, is er sprake van een waardevermeerdering. De bepaling hiervan gebeurt op het niveau van kasstroom genererende eenheid. Indien er in het verleden geen afwaarderingen hebben plaatsgevonden op het actief, wordt de (positieve) herwaardering rechtstreeks ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Dit heeft dus geen effect op het resultaat, maar alleen op het eigen vermogen. Positieve herwaarderingen die uit verschillende kasstroom genererende eenheden afkomstig zijn, leiden dus tot verschillende ‘bijzondere’ vermogenstoenamen. Indien de bedrijfswaardeberekening als gevolg van gewijzigde aannames of parameters lager uitvalt dan het voorgaande jaar, is er sprake van een waardevermindering. Waardeverminderingen vinden in principe rechtstreeks ten laste van het resultaat plaats. Een waardevermeerdering dient echter in de resultatenrekening te worden verwerkt, voor zover deze een terugneming van een waardevermindering van hetzelfde actief is die vorige jaren als last was verwerkt in de winst- en verliesrekening. Andersom is het zo dat een waardevermindering van een actief waarvoor in het verleden een herwaarderingsreserve is gevormd ook weer ten laste van de herwaarderingsreserve wordt gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende actief in de herwaarderingsreserve is opgenomen. Het resterende gedeelte van de afwaardering wordt ten laste van het resultaat gebracht. Het principe dat schuil gaat achter de afwijkende verwerking van winsten (via het eigen vermogen) ten opzichte van verliezen (via het resultaat) is het voorzichtigheidsprincipe. Door winsten pas te verantwoorden op het moment dat voldoende zeker is dat ze gerealiseerd zijn en verliezen te nemen zodra ze geconstateerd worden, wordt voorkomen dat een (in dit geval) corporatie zich rijker rekent dan in werkelijkheid het geval. Dit verhoogt de complexiteit van de verwerking en kan leiden tot een verminderde transparantie voor stakeholders.

5. 3 GEVOLGEN VOOR ST AKEHOLDERS Toepassing van de bedrijfswaarde bij de waardering van materiële vaste activa geeft de gebruikers van de jaarrekening inzicht in de actuele waarde van het vastgoed in termen van de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen uit exploitatie. De waardering en de (per saldo) waardeverandering van het vastgoed geeft inzicht in het corporatiebeleid. Ook krijgt de gebruiker van de jaarrekening een beter inzicht in de verdiencapaciteit van de corporatie. Dit komt door dat de verborgen stille reserves, dit in tegenstelling tot waardering tegen historische kostprijs, doorgaans (veel) lager zo niet afwezig zijn. Zoals eerder al vermeld is het voor de gebruiker van de jaarrekening minder eenvoudig om een goed inzicht in de te krijgen in de mutaties van de bedrijfswaarde en te begrijpen wat er aan een mutatie ten grondslag gelegen heeft.

25

26

5. 4 GEVOLGEN VOOR DE BEDRIJ FSVOERING In vergelijking met de waardering tegen historische kostprijs, zorgt de waardering tegen de bedrijfswaarde voor een complexer en arbeidsintensiever verwerkingsprocesproces. Dit komt vooral door de relatief grote hoeveelheid informatie die op het niveau van kasstroom genererende eenheden verzameld en verwerkt moet worden in de bedrijfswaarde en de verwerking hiervan in de jaarrekening. Er zijn meer corporatieonderdelen betrokken bij de aanlevering van gegevens. Hierbij dient te worden aangemerkt dat steeds meer corporaties gebruik maken van gespecialiseerde software die de verwerking vereenvoudigen. De bedrijfswaarde wordt dan ook, naast de historische kostprijs, sectorbreed gedragen en geïmplementeerd. De grote hoeveelheid aan gegevens die aan de basis staat van de bedrijfswaardeberekening in combinatie met de complexiteit van de berekening, maakt het lastig de (jaarlijkse) mutatie van de bedrijfswaarde te verklaren. Doorgaans is het met gespecialiseerde financiële software goed mogelijk een ‘break-down’ te maken van de mutatie van de bedrijfswaarde, maar blijft het lastig de mutatie te verklaren in niet-mathematische termen. Dit heeft een belemmerende werking op de controleerbaarheid van de berekening. Ook is de administratie complexer dan bij waardering tegen historische kostprijs. Dit is het gevolg van de betrokkenheid van de herwaarderingsreserve en het gegeven dat de boekingen op het niveau van kasstroom genererende eenheden gemaakt moeten worden. Dit is van belang omdat op dit niveau bepaald dient te worden of een mutatie in het resultaat, het vermogen of in beide verwerkt moet worden. Groot voordeel van waardering tegen bedrijfswaarde is dat deze de ‘beleidswaarde’ weergeeft. Het corporatiebeleid krijgt (binnen de geldende verslaggevingsregels) zijn weerslag in de waardering van het vastgoed. De informatie uit de jaarrekening komt overeen met de sturingsinformatie die de corporatie gebruikt om besluiten te nemen en waar nodig haar koers bij te sturen.

26

27

5. 5 CONCLUSIE Waardering tegen bedrijfswaarde Voordelen Het verschil tussen bedrijfswaarde en marktwaarde in verhuurde staat, geeft tot zekere hoogte inzicht in de mate van optimalisatie van het maatschappelijk presteren van de corporatie in financieel opzicht. Echter, dit inzicht bestaat alleen wanneer ook de marktwaarde bepaald wordt. De bedrijfswaarde is gebaseerd op verwachte kasstromen en geldt daarom als een goede benadering van de feitelijke waarde van het bezit nu en in de toekomst en in relatie tot het doel waarvoor het bezit wordt aangewend, namelijk sociale huurwoningen. De bedrijfswaarde geeft (deels) inzicht in toekomstige kasstromen bij ‘going concern’ De bedrijfswaarde wordt ook wel beleidswaarde genoemd, aangezien de corporatie rekening kan houden met specifieke lokale omstandigheden. Het WSW en CFV hanteren grotendeels de bedrijfswaarde als waardebegrip. Nadelen De bedrijfswaarde is stuurbaar doordat de corporatie verschillende parameters van de waardering kan beïnvloeden. Dit heeft gevolgen voor het vermogen en/of resultaat van een bepaald jaar Waardemutaties zijn lastig te doorgronden en te verklaren in niet-mathematische termen Als gevolg van de trend om de bedrijfswaarde te uniformeren en te baseren op een rekenmodel met gestandaardiseerde parameters, verliest het zijn betekenis als expressie van het beleid van de individuele corporatie De waarderingsgrondslag is niet eenduidig. Dit blijkt uit het feit dat in de afgelopen jaren de bedrijfswaarde en de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (CFV) van corporatieportefeuilles toenamen terwijl de marktwaarde afnam De bedrijfswaarde fluctueert jaarlijks als gevolg van aangepast eigen beleid van en gekozen parameters door de corporatie In de jaarrekening is er sprake van afwijkende waarderingen voor sociaal (bedrijfswaarde) en commercieel (marktwaarde) vastgoed De bedrijfswaarde is geen gangbare waarderingsgrondslag in de commerciële vastgoedwereld Concluderend kan worden gesteld dat verwerking van materiële vaste activa tegen bedrijfswaarde vanuit verslaggevingsperspectief relatief complex en arbeidsintensief is. Het is lastig mutaties in niet-mathematische termen te verklaren. Wel is de bedrijfswaarde in vergelijking met de historische kostprijs beter geschikt als sturingsinformatie voor de beleidsbepalers van een corporatie en zijn beleidswijzigingen direct terug te vinden in de uitkomsten van de berekeningen.

27

28

6

MARKT WAARDE (IN VERHUURDE ST AAT )

6. 1 PRINCIPES VAN DE WAARDERING Het begrip actuele waarde wordt ingevuld door de reële ofwel marktwaarde en de DCF-methode. De keuze om deze reële waarde vast te stellen is afhankelijk van de wijze waarop het vastgoed geclassificeerd is; als sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging of als commercieel vastgoed. •

Sociaal

vastgoed

gekwalificeerd

als

vastgoedbelegging

betreft

de

totale

vastgoedportefeuille van woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens en het maatschappelijk vastgoed waarvoor de corporatie een beleid heeft, dat gericht is op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement. •

Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.

Marktwaarde in verhuurde staat Het Besluit actuele waarde (art. 4) geeft de volgende omschrijving van het begrip marktwaarde: “Onder de marktwaarde wordt verstaan het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn.” De omschrijving impliceert het bestaan van een ‘actieve markt’ waarbij de prijs door vraag en aanbod wordt bepaald. Indien er géén actieve markt bestaat noch deze direct van een actieve markt kan worden afgeleid, geven de richtlijnen (RJ) aan dat de waardering van vastgoed dient te geschieden op basis van een modelmatige benadering om te komen tot een adequate invulling van de bepaling van de marktwaarde. RJ213 verwijst daarbij naar het Discounted Cashflow (DCF) model. Hierover later meer. Bij sociaal vastgoed in verhuurde staat is gesteld dat er per definitie geen sprake is van een actieve markt. De waardering van het commercieel vastgoed van een corporatie kan per vastgoedbelegging veelal worden afgeleid van courante prijzen op de vastgoedmarkt. De waardering van het commercieel vastgoed kan plaatsvinden op basis van aan de actieve markt voor gelijksoortig vastgoed. Indien de waardering van de commerciële vastgoedbelegging niet afgeleid kan worden van courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt, kan de waardering op een DCF-model gebaseerd worden.

28

29 Discounted Cashflow (DCF) methode Omdat er géén actieve markt bestaat voor sociaal vastgoed in verhuurde staat, noch dat deze direct van een actieve markt kan worden afgeleid, geven de richtlijnen voor de jaarverslaggeving aan dat de waardering van sociaal vastgoed dient te geschieden op basis van een modelmatige benadering om te komen tot een adequate invulling van de bepaling van de marktwaarde van de vastgoedobjecten van corporaties. De gehanteerde modellering is een Discounted Cashflow (DCF) benadering welke uitgaat van genormeerde kasstromen: “de contante waarde van de kasstromen zijn gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteund door bepalingen in de bestaande huur- en andere contracten en (waar mogelijk) extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat en gebruik makend van een disconteringsvoet, die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt”. Voor de input van het DCF-model dient de actuele marktsituatie per balansdatum als uitgangspunt. Hierbij dient te worden uitgegaan van het huurcontract van de corporatie, met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen en genormeerde jaarlijkse exploitatiekasstromen die op balansdatum zijn afgeleid van de ‘marktgegevens’ en door de corporatie worden onderbouwd met extern bewijsmateriaal. De marktwaarde in verhuurde staat op basis van een DCF-methode dient te worden bepaald als hoogst realiseerbare waarde die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is (de meest waarschijnlijke prijs), berekend op basis van een doorexploitatie 4 en uitpondscenario 5. Indien uitponden op basis van actuele juridische en feitelijke verplichtingen binnen de beschouwde periode niet mogelijk is, dient de marktwaarde van de vastgoedportefeuille te worden bepaald op basis van het scenario doorexploiteren. De uitgangspunten die worden gebruikt voor de bepaling van de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen in relatie tot de ‘meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is per balans datum’, dient in de toelichting bij de waardering op marktwaarde te worden toegelicht. Zoals hiervoor aangegeven zijn er voor ‘waardering van sociaal vastgoed’ geen directe marktgegevens beschikbaar. Dit betekent dat er gebruik moet worden gemaakt van externe normen waarvan verwacht wordt dat deze de aannames en uitgangspunten van de marktpartijen weerspiegelen. De corporatie kan slechts gebruik maken van interne normen indien de (technische) conditie van een complex niet aan de huidige markteisen voldoet, dan wel er is sprake van specifiek vastgoed (bijvoorbeeld monumenten). Bij het gebruik van interne normen geldt echter eveneens de aanname dat deze de uitgangspunten van de marktpartijen moeten weerspiegelen. Deze waardering van sociaal vastgoed leidt tot een benadering van de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is op balansdatum. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de keuze van inputvariabelen (normen) wordt bepaald door de markt waarop de corporatie actief is.

4 5

Met doorexploitatie wordt de situatie bedoeld waarin vastgoed niet gesloopt of verkocht wordt Uitponden is het al dan niet gefaseerd geheel of gedeeltelijk verkopen bij mutatie van bezit

29

30 In de DCF-berekening (waarvan de werking complex en technisch van aard is) worden de volgende genormeerde kasstromen onderscheiden: •

Huur;

•

Onderhoud;

•

Verhuur & beheerlasten;

•

Directe exploitatielasten;

•

Verkopen;

•

Eindwaarde.

In de bijlagen III en IV zijn ter illustratie van de waarderingstechniek, berekeningen opgenomen van de bedrijfwaarde en de marktwaarde voor een complex.

6. 2 GEVOLGEN VOOR DE J AARREKENING De verwerking van de actuele waarde in de jaarrekening voor het commercieel vastgoed en sociale vastgoedbeleggingen, wijkt op belangrijke punten af van de bedrijfswaarde en historische kostprijs. Eerste waardering en na-investeringen De eerste waardering vindt plaats tegen verkrijgingsprijs, inclusief transactiekosten. De vervolgwaardering vindt plaats tegen marktwaarde. Op het moment dat een huurcontract wordt afgesloten, kan het vastgoed in exploitatie worden gewaardeerd als vastgoedbelegging op de marktwaarde in verhuurde staat. Bij corporaties is dit doorgaans een afwaardering in de praktijk. Investeringen (niet zijnde onderhoud, gericht op instandhouding) na eerste waardering worden geactiveerd, indien het waarschijnlijk is dat toekomstige economische voordelen boven het oorspronkelijk vastgestelde niveau, als gevolg van de desbetreffende uitgaven, ten gunste van de rechtspersoon zullen komen. Er vindt een afwaardering plaats (naar lagere marktwaarde in verhuurde staat), indien de verplichting wordt aangegaan. Waardering na de eerste verwerking Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van vastgoedbeleggingen, dienen verantwoord te worden in de winst-en-verliesrekening (ongerealiseerde herwaardering) van de periode waarin de wijziging zich voordoet. Er bestaat, hoewel het allebei actuele waarde begrippen betreft, een belangrijk verschil tussen de verwerkingswijze van een waardemutatie onder marktwaarde ten opzichte van een waardemutatie onder de bedrijfswaarde. Waardevermeerderingen worden bij toepassing van de marktwaarde namelijk altijd rechtstreeks in het resultaat verantwoord. Dit in tegenstelling tot de bedrijfswaarde, waar waardevermeerderingen veelal rechtstreeks in het vermogen geboekt worden. De achterliggende gedachte is dat de beleggingsactiviteiten en daarmee samenhangende resultaten onderdeel vormen van de bedrijfsuitoefening.

30

31 Als handreiking wordt aangegeven dat de door de corporatie gehanteerde uitgangspunten voor het bepalen van de marktwaarde jaarlijks door een erkende externe en onafhankelijke taxateur worden getoetst, c.q. gevalideerd. Dit om door middel van een aannemelijkheidverklaring bij de uitkomst van de waardering, nadere ‘valuation assurance’ te verkrijgen bij de berekende marktwaarde van de vastgoedportefeuille. Verder dient de corporatie te vermelden op welke wijze de waardering heeft plaatsgevonden. Aanvullend hierop wordt aanbevolen de getaxeerde waarde van de vastgoedportefeuille - evenredig verspreid in deze periode - in drie jaar integraal door een onafhankelijke en externe taxateur te laten valideren (dit betekent per jaar 1/3 deel van de vastgoedportefeuille). Hierbij worden jaarlijks per balansdatum de gehanteerde generieke uitgangspunten voor de taxatie van het andere deel van de vastgoedportefeuille door de externe taxateur op aannemelijkheid wordt onderzocht, als onderdeel van de aannemelijkheidverklaring bij de waardering van de vastgoedportefeuille per balansdatum. Per verhuureenheid dient er een taxatierapport aanwezig te zijn of dient op de waarde ervan aan marktconforme uitgangspunten te worden getoetst. De volgende posten in de balans en resultatenrekening van de jaarrekening worden geraakt bij de toepassing van de marktwaarde als waarderingsgrondslag het vastgoed: •

Vastgoedbeleggingen

•

Vastgoed in ontwikkeling

•

Bijzondere waardeverminderingen (afwaarderingen van vastgoed in ontwikkeling)

•

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

•

“Herwaarderingsreserve” 6

•

Voorziening voor onrendabele investeringen

Resultaat Meer dan bij de in de vorige hoofdstukken besproken waarderingsgrondslagen, zorgt waardering van vastgoed tegen de reële waarde voor volatiliteit van het resultaat, ingegeven door de huidige volatiele waardeontwikkeling in de vastgoedmarkt.. Dit wordt niet alleen veroorzaakt door waardemutaties, maar ook door het gegeven dat álle mutaties (ook waardestijgingen) leiden tot impact op het resultaat. Mutaties worden echter door de markt bepaald en zijn daarmee beter invoelbaar dan door beleidswijzigingen. Mutaties sluiten daardoor aan bij de algemene markttendens, reële economie en ontwikkelingen in de commerciële vastgoedsector.

6. 3 GEVOLGEN VOOR ST AKEHOLDERS Ook voor gebruikers van de jaarrekening geldt het inzicht in de reële waarde en rendement van het vastgoed van de corporatie als groot voordeel. De marktfluctuaties worden beter weerspiegeld in de waarde van het vastgoed en in het resultaat door de presentatie van (ongerealiseerde) resultaten.

6

Alleen als toelichtingsvereiste daar de herwaarderingsreserve niet in de modellen voor woningcorporaties staat

31

32 Vanwege

de

effecten

van

ongerealiseerde

resultaten

welke

onderdeel

zijn

van

de

resultatenrekening, is de transparantie voor niet professionals lager en wordt er meer financiële kennis van de gebruiker gevraagd om een en ander te doorgronden.

6. 4 GEVOLGEN VOOR DE BEDRIJ FSVOERING De waardering tegen reële waarde / marktwaarde in verhuurde staat heeft een relatief grote impact op de werkorganisatie van de corporatie. Op de eerste plaats liggen er complexe berekeningen en externe waardebepalingen ten grondslag aan de waardering tegen marktwaarde. Deze moeten jaarlijks opnieuw uitgevoerd. Voor toepassing van deze waarderingsgrondslag is een vereiste dat de basis van vastgoed- en marktkennis goed op orde is. De grondslag is relatief arbeidsintensief en aan de betrokken medewerkers worden hogere eisen gesteld. Met regelmaat dient gebruik gemaakt te worden van experts die doorgaans niet in dienst zijn van de corporatie (zoals externe taxateurs). Dit maakt de reële waarde ook een relatief kostbare waarderingsgrondslag. Doorgaans zijn investeringen noodzakelijk in specifieke software en deskundigheid. Bovenstaande punten kunnen als nadeel uitgelegd worden. Dit is niet geheel terecht. Door toepassing van de waarderingsgrondslag zal door corporaties geïnvesteerd worden in de kwaliteit van de organisatie, stimuleert het marktgericht denken en handelen, hetgeen als een voordeel gezien kan worden. Groot voordeel voor de leiding van de corporatie is het inzicht in de reële waarde van het vastgoed in exploitatie en daarmee het rendement van vastgoed. De verantwoordingsinformatie is beter in lijn met de informatie waarop de leiding sturing geeft aan de corporatie. Ook wordt de waarde die de markt bereid is te betalen het best benaderd met deze waarderingsgrondslag. Van verborgen stille reserves is geen sprake. Ook de minister lijkt om deze reden te pleiten voor waardering tegen reële waarde. Hierover later meer.

32

33

6. 5 CONCLUSIE Er gaat een aantal voor- en nadelen gepaard met de verwerking tegen marktwaarde in verhuurde staat. Deze worden in de onderstaande tabel kort uiteengezet. Waardering tegen marktwaarde (in verhuurde staat) Voordelen Marktwaarde in verhuurde staat geeft zicht op de huidige opbrengstwaarde van een woning op basis van andere dan volkshuisvestelijke exploitatieparameters Parameters zijn afgeleid van de markt en staan daarmee los van intern of extern voorgeschreven parameters. Zij lijken dus minder beïnvloedbaar De grondslag is gangbaar in de commerciële vastgoedwereld De grondslag maakt directe en indirecte rendementen inzichtelijk waardoor er betere besluiten genomen kunnen worden en inefficiënties zichtbaar worden (marktwaarde versus maatschappelijke waarde). De grondslag is geschikt voor financieringsdoeleinden. Een jaarrekening op marktwaarde voldoet aan de informatiebehoefte van de belangrijkste gebruikers in dit verband, zoals financiers De vergelijkbaarheid van corporaties onderling wordt verbeterd Er is geen sprake van onzichtbare stille reserves in het vermogen van de corporatie De regering heeft het voornemen om bij of krachtens AMvB te regelen dat corporaties vóór de juridische afsplitsing van het commerciële vastgoed, hun jaarrekening aangepast moeten hebben naar een jaarrekening die op commerciële basis gewaardeerd is. Na de splitsing zal de toegelaten instelling verplicht worden op die basis te blijven waarderen. Als er gestreefd wordt naar slechts één waarderingsmethodiek voor de gehele sector, dan lijkt de marktwaarde vanuit de redenatie “van buiten naar binnen”, de grootste kans van slagen te hebben. Nadelen Het risico dat de marktwaarde in verhuurde staat in werkelijkheid niet realiseerbaar is, terwijl deze verwachting wel gewekt kan worden bij belanghebbenden. Schommelingen in vermogen en resultaat als gevolg van marktfluctuaties Het ontstaan van een hoog vermogen dat niet direct beschikbaar is voor investeringen als gevolg van ongerealiseerde resultaten (dit geldt overigens ook voor waardering tegen bedrijfswaarde) en bestemmingsdoelen. Dit is de reden dat het WSW opteert voor de bedrijfswaarde als kasstroom generende eenheid. Immers, uit vermogen kan geen rente en aflossing worden betaald. De kosten invoering en voortzetting zijn relatief hoog. Er worden hogere eisen aan de personele organisatie gesteld op het gebied van capaciteit en kennis. Dit leidt tot investeringen voor de corporatie. Afwijkende waarderingsgrondslagen voor de verschillende soorten vastgoed. Toelichting van de historische kostprijs en bedrijfswaarde blijft mogelijk verplicht. De complexiteit van de verwerking in de jaarrekening kan de transparantie voor niet professionals geweld aandoen

33

34

BIJ LAGEN

34

BIJ LAGE I – ST ROOMSCHEMA WAARDERINGSKEUZES

35

BIJ LAGE II – AFSCHRIJ VINGEN ONDER BEDRIJ FSWAARDE Rekenvoorbeeld 1 - Complex met herwaarderingsreserve, stijging van de bedrijfswaarde •

Bedrijfswaarde ultimo 2013

170 (2012: 160)

•

Historische kostprijs ultimo 2013

100 (2012: 110)

•

‘Herwaarderingsreserve’ ultimo 2013

nog te bepalen (2012: 50)

•

Resterende levensduur

40 jaar

(debet = +, credit = -)

MVA

Per 1-1

160

Afschrijving o.b.v. bedrijfswaarde Realisatie herwaardering *

Herwaard. reserve -50

Resultaat

-4

4 -6

Waardevermeerdering **

+14

-14

Per 31-12

170

-70

6

10

* Betreft het verschil tussen de afschrijving onder historische kostprijs (10) en de afschrijving onder bedrijfswaarde (4) ** Betreft het verschil tussen de mutatie van de actuele waarde (14) en de afschrijvingen onder bedrijfswaarde (4)

Rekenvoorbeeld 2 - Complex met cumulatieve ORT (waardeverminderingen), stijging van de bedrijfswaarde •

Bedrijfswaarde ultimo 2013

70 (2012: 60)

•

Historische kostprijs ultimo 2013

100 (2012: 110)

•

Cumulatieve ORT ultimo 2013

nog te bepalen (2012: -50)

•

Resterende levensduur

40 jaar

(debet = +, credit = -) Per 1-1 Afschrijving o.b.v. bedrijfswaarde Waardevermeerdering * Per 31-12

MVA

Resultaat

60 -1,5

+1,5

+11,5

-11,5

70

-10

MVA AW 200

MVA cum afschr -90

MVA cum ORT -50

-10

+8,5 +11,5

200

-100

-30

* Betreft het verschil tussen de mutatie van de actuele waarde (10) en de afschrijvingen (1,5)

36

37 Rekenvoorbeeld 3 - Complex met cumulatieve ORT (waardeverminderingen), daling van de bedrijfswaarde •

Bedrijfswaarde ultimo 2013

50 (2012: 60)

•

Historische kostprijs ultimo 2013

100 (2012: 110)

•

Cumulatieve ORT ultimo 2013

-50 (2012: -50)

•

Resterende levensduur

40 jaar

(debet = +, credit = -) Per 1-1 Afschrijving o.b.v. bedrijfswaarde Waardevermindering * Per 31-12

MVA

Resultaat

60 -1,5

+1,5

-8,5

+8,5

50

10

MVA AW 200

MVA cum afschr -90

MVA cum ORT -50

-10

+8,5 -8,5

200

-100

-50

* Betreft het verschil tussen de mutatie van de actuele waarde (10) en de afschrijvingen (1,5)

37

BIJ LAGE III – PARAMET ERS EN AANNAMEN WAARDEBEREKENING COMPLEX A In de tabel 1 staan de parameters en aannamen die gehanteerd worden bij de berekening van de bedrijfswaarde van complex A. In tabel 2a staan de parameters en aannamen die gehanteerd worden bij de berekening van de marktwaarde bij doorexploitatie van complex A en in tabel 2b bij uitponding. Uit de tabellen blijkt dat de grondslagen die als input voor de berekeningen van bedrijfswaarde en marktwaarde(n) dienen, geheel anders zijn. In bijlage IV volgen de berekeningen voor de drie waarderingen voor complex A.

BEDRIJFSWAARDE - COMPLEX A 2012 Prijsinflatie Looninflatie Bouwindex Onderhoudsindex Marktindex

Disconteringsvoet Huurderving (A)

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2,00% 2,00% 3,00% 3,00% 1,75% 2,17% 1,75% 2,17% -3,00% -1,33%

2,00% 3,00% 2,58% 2,58% 0,33%

2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00%

2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00%

2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00%

2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00%

2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00%

2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00%

2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00%

2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00%

2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00%

2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00%

2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00%

2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00%

2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00%

2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00%

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

5,25% 1,93%

5,25% 1,93%

5,25% 1,93%

5,25% 1,93%

5,25% 1,93%

5,25% 1,93%

5,25% 1,93%

5,25% 1,93%

5,25% 1,93%

5,25% 1,93%

5,25% 1,93%

5,25% 1,93%

5,25% 1,93%

5,25% 1,93%

5,25% 1,93%

5,25% 1,93%

Tabel 1: parameters en aannamen bedrijfswaardeberekening van complex A

38

39

MARKTWAARDE BIJ DOOREXPLOITEREN - COMPLEX A Opbrengsten

Aannam en Referentiejaar

2012 *

Kosten 100%

% Maximaal haalbaar Huurpotentie

IRS

2,51%

Expl. kosten/jaarhuur

Prijsinflatie

2,13%

Max % verkoop

Looninflatie

2,13%

Bouw kosten

3,00%

Mutatiegraad doorexploiteren Huurderving

11,11% 1,28%

Exit yield (k.k.) doorexploiteren

6,00%

uitponden

6,00%

Disconteringsvoet

7,50%

t.o.v. IRS

4,99%

0% 33% 0%

Onderhoud per jaar

€ 9.339

begin DCF

€

-

Mutatieonderhoud doorexploiteren (per w oni € 1.245

Gem iddelden (per VHE) Contracthuur

€

731

Overdracht

Markthuurw aarde

€

731

Beheerkosten

Max redelijk

€

848

Overige

Vrije verkoopw aarde

€ 170.240

service

€

WOZ w aarde

€ 134.778

bel. & verz.

€ 2.264

Stijging markthuurw aarde

2,13%

Erfpacht doorexploiteren

t.o.v. inflatie

0,00%

begin DCF

3% € 3.015

€

197

-

* Huurbeleid: 2012 - Inflatievolgend huurbeleid

Tabel 2a: parameters en aannamen marktwaardeberekening bij het doorexploiteren van complex A

39

40

MARKTWAARDE BIJ UITPONDEN - COMPLEX A Aannam en Referentiejaar

Opbrengsten 2012 *

IRS Prijsinflatie Looninflatie Bouw kosten

2,51% 2,13% 2,13% 3,00%

Huurderving

1,28%

Exit yield (k.k.) doorexploiteren uitponden

6,00% 6,00%

Disconteringsvoet t.o.v. IRS

7,50% 4,99%

Kosten

% Maximaal haalbaar Huurpotentie Expl. kosten/jaarhuur Max % verkoop Gemiddelden (per VHE) Contracthuur Markthuurw aarde Max redelijk Vrije verkoopw aarde WOZ w aarde Stijging markthuurw aarde t.o.v. inflatie

100% 0% 33% 100%

€ € € € €

731 731 848 170.240 134.778 2,13% 0,00%

Onderhoud per jaar begin DCF Mutatieonderhoud uitponden (per VHE)

Jaar

€ €

9.339 -

€

620

€

Verkoop (per VHE) Overdracht Beheerkosten Overige service splitsing bel. & verz.

€

2.575 3,00% 3.015

€ € €

197 6.750 2.264

Erfpacht uitponden bij verkoop begin DCF

€ €

-

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Mutatiegraad uitponden 10,00% 9,00% 9,00% 9,00% 9,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00%

Onderhoud DCF basis € € € € € € € € € € € € € € €

-

Vrije verkoop waardestijging (DCF) -5,00% -2,00% 0,00% 2,00% 2,50% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

* Huurbeleid: 2012 - Inflatievolgend huurbeleid

Tabel 2b: parameters en aannamen marktwaardeberekening bij het uitponden van complex A

40

41

BIJ LAGE IV – BEDRIJ FS- EN MARKT WAARDEBEREKENING COMPLEX A In onderstaande tabel 3 wordt de bedrijfswaardeberekening weergegeven voor complex A op basis van de parameters die in bijlage III zijn opgenomen. Hieruit volgt een bedrijfswaarde van € 1.438.140. Uit de marktwaardeberekening (tabellen 4a en 4b) volgt een marktwaarde van € 1.280.977 voor hetzelfde complex. De bedrijfswaarde ligt daarmee € 157.163 hoger dan de marktwaarde. BEDRIJFSWAARDE (geïndexeerde waarden) NCW

Maandhuur per 1-1 (B) Maandhuur per 1-7 (C) Huurinkomsten (D=6*B+6*C) Huurderving (A*D)

Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Belastingen Overige exploitatiekosten Verhuurdersheffing Managementkosten personeel Managementkosten huisvesting

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

158.621 6.579 6.711 6.845 6.982 7.122 7.264 7.409 7.558 7.709 7.863 8.020 8.181 8.344 8.511 8.681 8.855 161.793 6.711 6.845 6.982 7.122 7.264 7.409 7.558 7.709 7.863 8.020 8.181 8.344 8.511 8.681 8.855 9.032 ------------- ------------- ------------- ------------- ------------- ------------- ------------- ------------- ------------- ------------- ------------- ------------- ------------- ------------- ------------- ------------- ------------1.922.486 79.743 81.337 82.964 84.623 86.316 88.042 89.803 91.599 93.431 95.300 97.206 99.150 101.133 103.156 105.219 107.323 -40.125 1.539 1.570 1.601 1.633 1.666 1.699 1.733 1.768 1.803 1.839 1.876 1.914 1.952 1.991 2.031 2.071

-83.767 -138.855 -62.530 -10.915 -143 -108.079 -23.069

0 5.861 2.177 443 147 4.381 935

0 5.748 2.242 436 0 4.314 921

0 5.635 2.310 427 0 4.229 903

0 5.531 2.379 420 0 4.150 886

0 5.568 2.450 422 0 4.179 892

0 5.735 2.524 435 0 4.304 919

0 5.907 2.600 448 0 4.433 946

0 5.799 2.678 461 0 4.566 975

0 5.973 2.758 475 0 4.703 1.004

0 6.152 2.841 489 0 4.844 1.034

6.277 6.337 2.926 504 0 4.990 1.065

6.465 6.527 3.014 519 0 5.139 1.097

6.659 6.723 3.104 535 0 5.294 1.130

6.859 6.925 3.197 551 0 5.452 1.164

7.065 7.132 3.293 567 0 5.616 1.199

7.276 7.346 3.392 584 0 5.785 1.235

Overige managementkosten

-45.343

1.838

1.810

1.774

1.741

1.753

1.806

1.860

1.916

1.973

2.032

2.093

2.156

2.221

2.288

2.356

2.427

Restwaardekosten (ultimo) Restwaardeopbrengsten (ultimo)

-31.895 60.377

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

Bedrijfswaarde

1.438.140

Tabel 3: Bedrijfswaardeberekening van complex A

41

42

MARKTWAARDE BIJ DOOREXPLOITEREN - COMPLEX A Jaren

CW

Nog in exploitatie Verkoopopbrengst Huuropbrengsten

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1.395.282

78.895

80.562

82.265

84.006

85.785

87.603

89.460

91.358

93.296

95.277

97.301

99.368

101.480

103.637

105.840

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-103.394

-9.478

-9.762

-10.055

-10.357

-10.668

-10.988

-11.317

-11.657

-12.007

-12.367

-12.738

-13.120

-13.513

-13.919

-14.336

Mutatie-onderhoud

-13.782

-1.263

-1.301

-1.340

-1.381

-1.422

-1.465

-1.509

-1.554

-1.600

-1.648

-1.698

-1.749

-1.801

-1.855

-1.911

Beheerkosten

-31.554

-3.047

-3.112

-3.178

-3.246

-3.315

-3.386

-3.458

-3.531

-3.607

-3.683

-3.762

-3.842

-3.924

-4.007

-4.093

Overige kosten

-25.756

-2.487

-2.540

-2.594

-2.649

-2.706

-2.763

-2.822

-2.882

-2.944

-3.007

-3.071

-3.136

-3.203

-3.271

-3.341

Erfpacht

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Totalen

1.220.796

62.620

63.846

65.097

66.373

67.674

69.001

70.354

71.733

73.139

74.572

76.033

77.521

79.038

80.584

82.160

Verkoopkosten Onderhoud

Controle output (per VHE)

Controle output (per com plex) 170.240

Vrije verkoopw aarde

1.532.160

BAR v.o.n. (contracthuur)

6,47%

Bruto open marktw aarde (v.o.n.)

135.644

Bruto open marktw aarde (v.o.n.)

1.220.796

BAR v.o.n. (max. haalbaar)

6,47%

Netto open marktw aarde (k.k.)

131.693

Netto open marktw aarde (k.k.)

1.185.239

BAR k.k. (contracthuur)

6,66%

BAR k.k. (max. haalbaar)

6,66%

3.951

Overdrachtskosten

1.712.628

Overzicht

Vrije verkoopw aarde

Overdrachtskosten

1.712.628

35.557

BOM-w aarde/Vrije verkoopw aarde 79,68% NC verkoopopbrengst NC huuropbrengst

0 155.031

NCW/m2

1.559

Vrije verkoopw aarde/m2

1.957

Tabel 4a: Marktwaardeberekening bij doorexploiteren van complex A

42

43

MARKTWAARDE BIJ UITPONDEN - COMPLEX A Jaren

CW

2012

Nog in exploitatie

2027

2018

2019

90,00%

81,90%

74,50%

67,80%

61,70%

56,80%

52,20%

48,10% 44,20% 40,70% 37,40% 34,40% 31,70% 29,10% 26,80%

149.336 74.861

118.543 69.191

107.874 64.305

100.129 59.764

93.395 55.544

77.813 51.904

73.735 48.769

69.872 45.823

66.210 43.055

62.741 40.455

59.453 38.011

56.338 35.715

53.386 33.558

50.588 31.531

47.938 29.626

-1.962 -8.381 -472 -2.672 -2.181 -

-1.839 -7.856 -443 -2.483 -2.027 -

-1.724 -7.363 -415 -2.308 -1.884 -

-1.616 -6.902 -389 -2.145 -1.751 -

-1.346 -6.504 -324 -2.004 -1.636 -

-1.276 -6.164 -307 -1.883 -1.537 -

-1.209 -5.841 -291 -1.769 -1.444 -

-1.146 -5.535 -276 -1.662 -1.357 -

-1.085 -5.245 -261 -1.562 -1.275 -

-1.029 -4.970 -248 -1.468 -1.198 -

-975 -4.709 -235 -1.379 -1.126 -

-924 -4.463 -222 -1.296 -1.058 -

-875 -4.229 -211 -1.217 -994 -

-829 -4.007 -200 -1.144 -934 -

172.066

157.532

146.200

136.137

117.902

111.338

105.141

99.291

93.767

88.553

83.630

78.982

74.593

70.450

-6.750 -

-2.352 -8.992 -566 -2.891 -2.359 -

1.319.406

-6.750

207.038

Controle output (per VHE) Vrije verkoopw aarde Bruto open marktw aarde (v.o.n.) Netto open marktw aarde (k.k.) Overdrachtskosten BOM-w aarde/Vrije verkoopw aarde NC verkoopopbrengst NC huuropbrengst

2026

2017

-13.539 -59.878 -3.260 -18.506 -21.855 -

Totalen

2025

2016

Verkoopkosten Onderhoud Mutatie-onderhoud Beheerkosten Overige kosten Erfpacht

-

2024

2015

801.774 634.671

Controle output (per com plex) 170.240 146.601 142.331 4.270 86,11% 89.086 70.519

Vrije verkoopw aarde Bruto open marktw aarde (v.o.n.) Netto open marktw aarde (k.k.) Overdrachtskosten NCW/m2 Vrije verkoopw aarde/m2

2021

2023

2014

Verkoopopbrengst Huuropbrengsten

2020

2022

2013

2028

459.812

459.812

Overzicht 1.532.160 1.319.406 1.280.977 38.429

BAR v.o.n. (contracthuur) BAR v.o.n. (max. haalbaar) BAR k.k. (contracthuur) BAR k.k. (max. haalbaar)

5,98% 5,98% 6,16% 6,16%

1.685 1.957

Tabel 4b: Marktwaardeberekening bij uitponden van complex A Als marktwaarde wordt de hoogste waarde van de twee scenario’s genomen: € 1.280.977 • Marktwaarde in verhuurde staat bij uitponden: geschatte opbrengst bij complexgewijze verkoop aan een derde, die aansluitend gaat uitponden en de inkomsten optimaliseert, met respect voor de lopende huurovereenkomsten: € 1.280.977 • Marktwaarde in verhuurde staat bij doorexploiteren: geschatte opbrengst bij complexgewijze verkoop aan een derde, die aansluitend de huurexploitatie voortzet en de inkomsten optimaliseert door leegkomende woningen te verhuren tegen de maximaal redelijke huurprijs (WWS) of een marktconforme huurprijs: € 1.185.239 43