Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Over het WSW 'We maken optimale financiering voor corporaties mogelijk’ Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is hét onafhankelijke instituut dat optimale financiering van vastgoed in de publieke sector mogelijk maakt voor aangesloten instellingen. We willen daarmee bijdragen aan de kwaliteit van de samenleving. Onze maatschappelijke betrokkenheid is een belangrijke basis van ons bestaan. We hebben door actieve en nauwkeurige risicomonitoring tot op heden voorkomen dat er aanspraak op ons vermogen is gedaan. We zijn als organisatie uniek in Nederland.

Wat doen we? Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zorgt ervoor dat woningbouwcorporaties tegen gunstige rentetarieven geld kunnen lenen. Als organisatie doen we dit door garanties te verstrekken aan hun financiers. De corporaties bouwen hierdoor tegen zo laag mogelijke kosten sociale woningbouwprojecten en maatschappelijk vastgoed; de financiers krijgen maximale zekerheid. Borg staan Om ervoor te zorgen dat corporaties hun leningen tegen relatief gunstige condities kunnen aantrekken, hebben we met medewerking van landelijke en lokale overheden een zekerheidsstructuur voor corporaties ontwikkeld. De garantie van het WSW geeft de financiers die leningen verstrekken aan woningcorporaties een solide zekerheid. Eind 2010 stond het WSW borg voor € 85,3 miljard. Met dit systeem geeft het WSW woningcorporaties toegang tot de kapitaalmarkt tegen zo laag mogelijke kosten. De besparing die de corporaties zo realiseren scheelt de huurder gemiddeld 35 euro per maand. Risico’s beheersen Risicomonitoring is ons vak. Als waarborgfonds hanteren we een ‘earlywarning-systeem’ waarmee we vaststellen of een deelnemer op korte en lange termijn aan zijn verplichtingen kan voldoen. Het risicoprofiel bepaalt hoe intensief we de deelnemer monitoren. Bovendien staan de deelnemende corporaties door de obligoverplichting garant voor het WSW, en daarmee voor elkaar. Maximale zekerheid Het WSW is betrouwbaar: er is nog nooit een aanspraak geweest op onze borgstelling. De garanties van het WSW staan zeer hoog aangeschreven. De belangrijkste kredietbeoordelaars (Standard & Poor’s en Moody’s Investors Service) hebben het WSW hun hoogste ratings toegekend: Triple-A en Aaa.

Organisatie Stichting WSW is in 1983 opgericht door de voorlopers van Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties. Historie In 1983 richtten de Nationale Woningraad (NWR) en NCIV Koepel voor Woningcorporaties het WSW op. De oprichting was noodzakelijk omdat het kabinet toen bezuinigingen doorvoerde op de huursubsidie en woningverbetering. Door het WSW op te richten zorgden de NWR en NCIV ervoor dat woningcorporaties genoeg geld konden lenen om hun woningbezit te onderhouden en te verbeteren. Tegenwoordig kan het WSW ook voor nieuwbouw en andere investeringen borg staan. De NWR en NCIV gingen later op in de branchevereniging van woningcorporaties Aedes.

1 Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Zelfstandige stichting Het WSW is geen overheidsinstelling, maar een stichting met een zelfstandige bestuursstructuur. Er werken zo’n 45 mensen bij het WSW.

Organisatiestructuur Als WSW zijn we een stichting met een zelfstandige bestuursstructuur, een Raad van Commissarissen, een Commissie van Advies en een Deelnemersraad. Bestuur Het bestuur geeft richting aan de meerjarenstrategie van het WSW. Het bestuur wordt gevormd door de algemeen directeur en de directieraad. De leden van de directieraad zijn verantwoordelijk voor het beleid van het WSW en de vertaling naar het jaarplan. Wie zitten er in het bestuur? De Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het WSW, en adviseert het bestuur. Wie zitten er in de Raad van Commissarissen? Reglement Raad van Commissarissen Rooster van aftreden Profielschets Raad van Commissarissen Commissie van Advies De Commissie van Advies adviseert de directie van het WSW bij het nemen van besluiten over bezwaarschriften. Bijvoorbeeld: corporaties die deelnemer willen worden van het WSW kunnen een bezwaarschrift indienen bij de directie van het WSW als zij zijn afgewezen als deelnemer van het WSW of voor een borgstelling. Wie zitten er in de Commissie van Advies? Reglement van Bezwaar Rooster van aftreden De Deelnemersraad De Deelnemersraad bestaat uit afgevaardigden van de WSW-deelnemers. Zij adviseert het bestuur over het beleid van het WSW dat voor hen als deelnemers van belang is. Bijvoorbeeld over voorgenomen besluiten tot wijziging van:

• • • • •

het Reglement van Deelneming het Reglement van Bezwaar het Reglement van de Deelnemersraad standaardovereenkomsten het Reglement Deelnemersraad

Wie zitten er in de Deelnemersraad? Reglement van de Deelnemersraad Rooster van aftreden Profielschets Deelnemersraad Structuur Op ons kantoor in Hilversum werken zo’n 45 medewerkers voor de verschillende onderdelen van onze organisatie:


Missie Het WSW is hét onafhankelijke instituut dat optimale financiering van vastgoed in de publieke sector mogelijk maakt voor aangesloten instellingen en daarmee wil bijdragen aan de kwaliteit van de samenleving. Maatschappelijke taak Het WSW zorgt ervoor dat deelnemende corporaties toegang hebben tot de kapitaalmarkt. Dat doen we als organisatie door borg te staan voor de aflossingen renteverplichtingen van de corporaties. Onze organisatie draagt op diverse manieren bij aan de kwaliteit van de samenleving. Zo blijven door ons toedoen de kosten van leningen voor financiering van onroerend goed in het publieke domein zo scherp mogelijk. Door een voordeel op kosten van financiering zijn corporaties in staat dit geld uit te geven aan maatschappelijke investeringen. Sponsoring Onze maatschappelijke betrokkenheid blijkt ook uit ons partnership met de Johan Cruyff Foundation, die met sport wil bijdragen aan het welzijn van kinderen en jongeren.

Weten en Doen Onder de ingang 'Weten en doen' deelt het WSW graag kennis met u. Hier vindt u in de navigatie onder meer de beleidsregels van het WSW en uitleg over het faciliteringsvolume. Onder de kop bestedingsdoelen treft u de lijst met borgbare activiteiten aan. Het WSW onderscheidt zes categorieën bestedingsdoelen, waarvan vijf betrekking hebben op investeringen. Deze doelen worden ontleend aan het Reglement van Deelneming, Bijlage 1. Onder de laatste twee menu ingangen Documentatie en Publicaties treft u diverse downloads aan. De publicaties zijn de producten van het WSW, onder documentatie staan de procesondersteunende documenten en reglementen van het WSW.

Deelnemer worden Corporaties (toegelaten instellingen volgens de Woningwet, artikel 70) kunnen deelnemer worden en in aanmerking komen voor WSW-borgstelling, wanneer aan de kredietwaardigheidseisen van het WSW wordt voldaan. Registratieprocedure De corporatie neemt contact op met het WSW om deelnemer te worden. Het WSW beoordeelt de kredietwaardigheid van de corporatie aan de hand van o.a. de laatste jaarverslagen en begrotingen.


Ook zal er een gesprek met een relatiemanager gevoerd worden. Hierna wordt de hoogte van het faciliteringsvolume vastgesteld. De corporatie committeert zich aan het WSW deelnemersreglement met een ondertekende bestuursverklaring. De uitslag Het beoordelen van de financiële positie van de aspirant-deelnemer duurt circa vier weken. Bij een positieve beoordeling krijgt de corporatie een registratieverklaring waarin het deelnemerschap is vastgelegd. Het WSW brengt een vergoeding van € 1.800,- als beoordelingskosten in rekening. Bij een negatieve beoordeling wordt de aspirant-deelnemer doorverwezen naar het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV).

Eisen kredietwaardigheid De kredietwaardigheidseisen bestaan uit eisen rond kasstroom, onderpand en de organisatie. Bij kredietwaardigheid gaat het om de ruimte (het faciliteringsvolume) die het WSW beschikbaar wil stellen aan corporaties om, met onze borging, externe financiering te kunnen aantrekken. De kredietwaardigheid van een corporatie wordt uitgedrukt in een monitorprofiel. Of een corporatie kredietwaardig is of niet, hangt onder meer af van: Financiële positie Bij het bepalen van de kredietwaardigheid zijn vooral de toekomstige kasstromen belangrijk. 2% aflossingsfictie De kasstromen moeten na de 2% aflossingsfictie positief zijn. Uitgangspunt is dat elke corporatie op de lange termijn moet voldoen aan de aflossingsfictie van 2%. Wij hanteren deze fictie om te waarborgen dat een corporatie in staat is haar leningenportefeuille binnen 50 jaar af te lossen met de gegenereerde operationele kasstromen. Debt service coverage ratio (DSCR) Ook beoordelen we de aflossingsruimte binnen kasstromen met behulp van de debt service coverage ratio (DSCR): een kengetal dat aangeeft of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Hoe hoger de DSCR, des te gunstiger. De DSCR behoort minimaal 1,0 te bedragen. De DSCR op basis van de 2% aflossingsfictie is hoger dan die op grond van werkelijke aflossingen, omdat wordt uitgegaan van terugbetaling over 50 jaar. Dit in plaats van de kortere terugbetaaltermijn bij werkelijke afloop van leningen. Interest coverage ratio (ICR) Het WSW hanteert de interest coverage ratio om vast te stellen in hoeverre een corporatie in staat is aan haar renteverplichtingen te voldoen. Voor financiers is de ICR, samen met de DSCR, een belangrijke indicatie van een financieel gezonde exploitatie van huurwoningen. Een ICR lager dan 1,3 geeft het WSW een signaal dat een corporatie bij een slechtweerscenario al snel niet meer aan haar renteverplichtingen kan voldoen en dan ook onvoldoende geld beschikbaar heeft voor aflossingen. Marktanalyses Het WSW beoordeelt ook de marktomstandigheden waarin zijn deelnemers opereren. Stagnerende verkopen We zien momenteel dat corporaties geplande verkopen vaak niet kunnen realiseren. Hierdoor is het vaak moeilijk om intern financiering te vinden voor investeringen. Als huizen langer te koop staan heeft dit ook gevolgen voor de waardeontwikkeling van het woningbestand van een corporatie. Het zet de huizenprijzen onder druk. Het is belangrijk dat het ingezette onderpand voldoende waard is en blijft. Deze onderpandwaarde wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde. Meer externe financiering Door de afnemende interne financieringsmogelijkheden zijn corporaties steeds meer aangewezen op externe geldverschaffers. Dit brengt extra rente- en aflossingsverplichtingen met zich mee, en ook het gemiddelde schuldrestant per woning neemt toe. Organisatierisico’s Incidenten hebben aangetoond: de manier waarop corporaties georganiseerd zijn en bestuurd worden vertelt veel over de mate waarin zij hun doelstellingen kunnen realiseren en hun risico’s beheersen.


Kasstroommodel De invoering van het kasstroommodel heeft het WSW een nog beter inzicht gegeven in hoe corporaties hun activiteiten beheersen. Corporaties die bijvoorbeeld bij de vaststelling van kasstromen gebruikmaken van scenarioanalyses tonen hiermee aan rekening te houden met op het oog minder waarschijnlijke omstandigheden. Zij zijn hierdoor beter voorbereid als activiteiten anders verlopen dan gepland. Corporate governance Een goede governancestructuur draagt bij aan positieve waardering van een organisatie. Risicomonitoring Risicomonitoring wordt onderverdeeld in:

• • •

het bepalen van de kredietwaardigheid van een corporatie; de financierbaarheid van de investeringen: past de investering binnen de borgbare activiteiten; het bepalen van de waarde van het onderpand.

Toetsen Het WSW toetst de kredietwaardigheid van de corporaties. Kredietwaardigheidsverklaring Een deelnemer die voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid krijgt van het WSW een kredietwaardigheidsverklaring. Daarmee kan die corporatie bij geldverstrekkers aantonen dat ze in aanmerking komt voor borgstelling door het WSW. Ook kan ze hiermee gemeenten informeren over de beoordeling door het WSW.

Gegevensopvraag Via CorpoData vragen het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), het ministerie van BZK en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) gezamenlijk financiële en volkshuisvestelijke gegevens van corporaties op. De opvraag vindt twee keer per jaar plaats. De opvraag is onderdeel van het risicomanagement van het WSW. Op grond van de aangeleverde financiële gegevens kent het WSW een faciliteringsvolume toe voor maximaal drie jaar, met een jaarlijkse herwaardering.

Gemeente met achtervang Voorwaarde bij borgstelling is dat de gemeente een achtervang positie inneemt. Daar zijn verschillende manieren voor. In de zekerheidsstructuur van het WSW nemen de gemeenten een belangrijke plaats in: pas als de gemeentelijke achtervang is geregeld kunnen wij als WSW borg staan. Het risico dat gemeenten lopen is theoretisch: het bestaat uit het verstrekken van een relatief kleine en renteloze lening, die het WSW te zijner tijd terugbetaalt. Dit speelt pas als een corporatie niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen èn het garantievermogen niet toereikend blijkt. Overzicht gemeenten met achtervang De lijst met achtervang per gemeente is te vinden in de 'MijnWSW' portal. Hiervoor kunt u inloggen op deze website, of een account aanmaken indien u deze nog niet heeft. Kijk onder MijnWSW voor meer informatie. Achtervang regelen Om de achtervangpositie in te nemen is er een raads- en/of een collegebesluit nodig. Gemeenten bepalen zelf hoe zij de achtervang regelen. Er kan gekozen worden voor een:

• •

ongelimiteerde achtervang Hierbij geeft de gemeente vooraf haar toestemming en hoeft zij op de lening niet meer mee te tekenen; gelimiteerde achtervang Hiermee wordt de achtervang ook vooraf gegeven, maar gelimiteerd op bijvoorbeeld: o corporatie o bedrag o tijd


•

o óf een combinatie van deze drie achtervang per lening Hierbij moet een vierpartijencontract worden opgesteld waarbij de gemeente bij elke lening moet meeondertekenen.

Onder MijnWSW vindt u de modelbesluiten achtervangovereenkomsten en de procedure voor de gemeenten. Voordelen (on)gelimiteerde achtervang

• •

administratief eenvoudig voor zowel gemeente als corporatie; de corporatie kan actiever en flexibeler op de financiële markt opereren en zo financieel voordeel behalen.

Verder:

• •

Als waarborgfonds informeren wij de gemeente over de geborgde leningen waarvoor zij een achtervangpositie heeft ingenomen. Wil een corporatie meer lenen dan de waarde van het bezit in die gemeente? Dat kan alleen als de betreffende gemeente daar vooraf mee instemt.

Hoe werkt het WSW? • •

Corporaties kunnen via het WSW voordelig geld lenen tegen gunstige voorwaarden op de kapitaalmarkt voor investeringen in sociale huurwoningen en (sociaal) maatschappelijk vastgoed. De zekerheidsconstructie van het WSW zorgt daarvoor. Lenen tegen gunstige voorwaarden heeft direct gevolgen voor bijvoorbeeld de hoogte van de huur. Het rentevoordeel kan wel oplopen tot circa € 35,- huur per maand. Dit rentevoordeel kan een corporatie inzetten voor exra investeringen, die zij wellicht anders niet hadden gedaan. Dat heeft ook voordelen voor de lokale overheden: corporaties kunnen als hun partners (in bijvoorbeeld de wijkaanpak) investeren in de kwaliteit van het woningbezit en de wijken. Dit door investeringen in divers sociaal maatschappelijk vastgoed.

Monitorprofiel Het monitorprofiel van een deelnemer bepaalt hoe intensief het WSW deze deelnemer volgt. De ene deelnemer is kredietwaardiger dan de ander. De verschillen in kredietwaardigheid vertaalt het WSW naar vijf monitorprofielen. Het monitorprofiel van een deelnemer bepaalt hoe intensief het WSW deze deelnemer volgt. Welke factoren zijn voor het WSW belangrijk bij de keuze voor een monitorprofiel?

• • • •

de financiële positie van een corporatie de markt waarin een corporatie opereert de organisatie en het management van een corporatie de risico’s en (niet uit de balans blijkende) verplichtingen van een corporatie.

5 monitorprofielen

• • •

monitorprofiel 1 onze relatiemanager voert in beginsel eens per jaar overleg met de corporatie monitorprofiel 2 specifieke zaken kunnen aanleiding geven tot uitgebreidere informatie-uitwisseling monitorprofiel 3 de corporatie wordt intensief gemonitord en krijgt maatwerk aangeboden, omdat een standaardoplossing niet volstaat


• •

monitorprofiel 4 de deelnemer krijgt alleen borging voor herfinanciering, niet voor nieuwe leningen monitorprofiel 5 een deelnemer met dit profiel wordt doorverwezen naar het CFV voor sanering en komt alleen voor WSW-borging in aanmerking passend binnen de saneringsoperatie.

Maatregelen Het WSW volgt de ontwikkelingen bij corporaties nauwlettend en in nauwe afstemming met hen. Als we een monitorprofiel moeten wijzigen, dan stemmen we dit tijdig en onderbouwd af met de betreffende WSWdeelnemer. Het monitorprofiel wordt niet gedeeld met derden. Als monitorprofiel 3 of hoger wordt toegekend, kijken we samen met de corporatie welke verbeteringen mogelijk zijn, bijvoorbeeld:

• • • •

temporiseren van investeringen afzien van bepaalde investeringen verhogen van de verkooprealisatie aanpassen van onderhoudprogramma’s, beheerslasten etc.

Modelbesluiten Voor het besluiten tot het aangaan van de achtervangovereenkomst is op grond van de gemeentewet besluitvorming van het college nodig. Het college heeft twee mogelijkheden.

• •

Het besluit kan worden beperkt tot één specifieke leningsovereenkomst Het besluit kan meerdere, in de toekomst te sluiten, leningsovereenkomsten bevatten waarbij al dan niet een limitering naar tijd, corporatie en/of bedrag wordt aangegeven.

De laatstgenoemde variant houdt in dat bij het aangaan van de achtervangovereenkomst de modaliteiten van de lening(en) nog niet bekend zijn. Deze achtervangovereenkomsten kunnen op meerdere leningen van toepassing zijn, waardoor niet voor iedere lening een achtervangovereenkomst vereist is. Dit levert vervolgens voor alle partijen administratieve vereenvoudiging en grote tijdwinst op. >>> Naar de modelbesluiten achtervang Modelcollegebesluit ongelimiteerde achtervangovereenkomst Door het nemen van dit model-collegebesluit kan het college zich uitspreken voor het aangaan van een ongelimiteerde achtervangovereenkomst. Na besluitvorming door het college kan de ongelimiteerde achtervangovereenkomst direct worden ondertekend. Modelcollegebesluit gelimiteerde achtervangovereenkomst Besluit het college een gelimiteerde achtervangovereenkomst aan te gaan, dan kan het college in dit besluit kiezen voor een drietal limiteringen:

• •

•

De achtervangovereenkomst kan per corporatie worden aangegaan. In de achtervangovereenkomst kan een bedrag worden opgenomen. Het WSW kan dan slechts borgstellingen afgeven tot maximaal dit bedrag. Het bedrag staat los van de hoogte van de renteloze leningen waarvoor de gemeente kan worden aangesproken. Indien de achtervangovereenkomst voor meerdere corporaties wordt aangegaan is het aan te raden een bedrag per corporatie op te nemen. Als laatste kan in de achtervangovereenkomst een bepaalde termijn worden aangegeven gedurende welke het WSW verplichtingen mag aangaan door middel van een onherroepelijke bereidstellingsverklaring of borgtochtovereenkomst. Zijn de verplichtingen aangegaan dan gelden deze, en daarmee ook de verplichtingen uit de achtervangovereenkomst, voor de looptijd van de lening.

Andere limiteringen zijn niet mogelijk. Indien de gemeente nadere afspraken wil maken zal zij dit direct met de desbetreffende corporatie moeten doen. Modelcollegebesluit achtervangovereenkomst per lening Het college kan besluiten tot het aangaan van een achtervangovereenkomst per lening. De modaliteiten van de lening dienen voor het nemen van het achtervangbesluit bekend te zijn.


Onderlinge zekerheid De corporaties die deelnemen aan het WSW staan voor elkaar in via de obligoverplichting. Een obligo is een voorwaardelijke verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bepaald bedrag over te maken. De hoogte van dat bedrag is afhankelijk van het bedrag aan geborgde leningen. Obligoverplichting Door de obligoverplichting staan deelnemers onderling garant voor elkaar. Deze verplichting is voorwaardelijk: zolang de borgstellingsreserve van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSWdeelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW is sinds zijn oprichting in 1983 nog nooit aangesproken op de afgegeven borgstelling. Door de solide risicomonitoring is het ook niet waarschijnlijk dat dit zal gebeuren, het WSW stelt eisen aan de kredietwaardigheid van alle individuele deelnemers. Niet in de balans, wel in de toelichting op jaarrekening De obligo verplichting moet door de deelnemers worden opgenomen in de jaarrekening onder 'niet uit de balans blijkende verplichtingen'. Tarief De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Voor collegiale financieringen is bepaald dat over 1/3 van het schuldrestant obligo is verschuldigd.

Risicomanagement Het WSW beoordeelt continu hoe zijn deelnemers er financieel en organisatorisch voor staan. Behalve naar het vermogen kijken we met ons early warning systeem naar de kasstromen. Dit helpt ons als WSW en (de deelnemer zelf) om te beoordelen of de corporatie in staat is om aan haar rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. Nu en in de toekomst. Zowel bij nieuwe financieringen als bijvoorbeeld bij verkoop van onroerende goederen. Gegevensopvraag Voor de risicobeoordeling vragen we twee keer per jaar gegevens op.

• •

In de zomertoets (dVi) ligt de nadruk op realisatiecijfers, gelijk aan de publieke jaarrekening. Ook vragen we dan om actuele informatie over het onderpand. In de wintertoets (dPi) ligt de nadruk op de prognosecijfers van kasstromen.

Alleen deelnemers met een hoog monitorprofiel of een kasstroomresultaat dat directe borging in de weg staat, moeten extra gegevens verstrekken. Met de gegevensopvraag worden deelnemers uitgenodigd hun investeringsplannen toe te lichten. Zo kunnen wij als waarborgfonds de borgbaarheid van investeringen al in een vroeg stadium beoordelen. Early warning systeem De strikte manier waarop wij de kasstromen beoordelen en onze alerte reacties op eventuele risico’s noemen we het early warning systeem. Dankzij dit systeem is het WSW nog nooit aangesproken op de afgegeven garantie. Met het early warning systeem kunnen we tijdig vaststellen of onze deelnemers op korte en op middellange termijn aan hun betalingsverplichtingen kan voldoen. Dat is belangrijk, omdat de vermogenseis voor kredietwaardigheid zeer laag is. Het early warning systeem:

• • • • •

garandeert geldverstrekkers dat ze zaken doen met solide maatschappelijke ondernemers; beperkt het risico dat het WSW wordt aangesproken; beperkt daarmee ook het risico voor de overige deelnemers en voor de achtervangers; zorgt ervoor dat corporaties toegang houden tot de kapitaalmarkt tegen zo laag mogelijke kosten; geeft ook alle andere deelnemende corporaties zekerheid. Door de obligoverplichting staan ze namelijk garant voor eventuele liquiditeitstekorten bij het WSW, en daarmee voor elkaar.


Afhankelijk van het monitorprofiel vindt er een bepaalde intensiteit van cliëntbezoek plaats. Het WSW kan op basis van de risicohouding van corporaties besluiten dat zonder bijsturing de kredietwaardigheid in het geding komt. Dan volgt er bijvoorbeeld een negatieve claim.

Sanering CFV Het WSW verwijst corporaties die niet meer kredietwaardig zijn door naar het CFV. Naadloze aansluiting Een corporatie die niet meer kredietwaardig is komt niet in aanmerking voor WSW-borging. Hiermee bedoelen we dat de corporatie niet meer liquide is of niet meer solvabel is naar de maatstaven van het WSW. Het kan echter wel voorkomen dat een corporatie moet (her)financieren. We willen niet dat een deelnemer tussen wal en schip raakt. Daarom hebben het WSW en Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) een convenant opgesteld. Hierin regelen we de zogenoemde ‘naadloze aansluiting’. Door deze aansluiting kan het WSW tijdelijk borgen: niet op grond van zijn eigen eisen aan kredietwaardigheid, maar op grond van de afspraken met het CFV. Anders kan in de tussenliggende periode een faillissement zich voordoen (aanspraak WSW), terwijl de sanering juist is bedoeld om een corporatie financieel gezond te maken. Niet meer kredietwaardig? Aansluiting aan de voorkant Een deelnemer waarvan het eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde met WSW algemene parameters lager is dan 0 euro, is niet langer kredietwaardig voor het WSW. Nieuwe borgstellingen zijn dan niet meer mogelijk. Leningen die al zijn geborgd kunnen wel geherfinancierd worden. Het WSW verwijst deze deelnemer naar het CFV. De niet meer kredietwaardige deelnemers kunnen het CFV om financiële steun vragen. Het CFV is -onder bepaalde voorwaarden - bereid nadere afspraken met de deelnemer te maken. Dit noemen we de ‘naadloze aansluiting aan de voorkant'. Ook woningcorporaties die op basis van hun registratieverzoek niet kredietwaardig zijn, kunnen zich wenden tot het CFV. Weer kredietwaardig? Aansluiting aan de achterkant De steunperiode eindigt, na overleg tussen CFV en WSW, als de (aspirant-)deelnemer volgens de WSW-normen weer kredietwaardig is. Dit noemen we de ‘naadloze aansluiting aan de achterkant'.

Welk risico? Door de achtervangconstructie en de triple-A rating lopen financiers geen risico. In de zekerheidsstructuur van het WSW nemen de gemeenten een belangrijke plaats in: pas als de gemeentelijke achtervang is geregeld kunnen wij als WSW borg staan. Het risico dat gemeenten lopen is theoretisch: het bestaat uit het verstrekken van een relatief kleine en renteloze lening, die het WSW te zijner tijd terugbetaalt. Dit speelt pas als een corporatie niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen en het garantievermogen niet toereikend blijkt. Indien het tot een aanspraak komt, staan de gezamenlijke gemeenten voor maximaal 25% van het liquiditeitstekort garant. De andere 25% komt ten laste van de schade-gemeente(n). Het Rijk draag de resterende 50% bij. Het WSW geeft de financier een triple-A zekerheid. Immers, mocht een corporatie niet meer aan haar rente- en aflossingsverlichting kunnen voldoen, dan neemt het WSW deze verplichting over. Een financier is daardoor niet alleen verzekerd van de terugbetaling van rente- en aflossing, maar ook eventuele kosten die zij mochten maken. Dit heet dekking van de dienst der lening.

Zekerheidsstructuur De zekerheidsstructuur van het WSW bestaat uit drie lagen: de geldmiddelen van de corporatie, de borgingsreserve van het WSW, en de achtervangpositie van Rijk en de gemeenten.


Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zorgt ervoor dat woningbouwcorporaties tegen gunstige rentetarieven en voorwaarden geld kunnen lenen. Daarvoor hebben we als WSW een zekerheidsstructuur voor corporaties ontwikkeld. Deze zekerheidsstructuur geeft de financiers 100 procent zekerheid. De zekerheidsstructuur bestaat uit drie lagen:

• • •

primaire zekerheid secundaire zekerheid tertiaire zekerheid

Primaire zekerheid: de financiële middelen van de corporatie De financiële middelen van de corporatie vormen de eerste zekerheid: de liquiditeitspositie en het eigen vermogen. We stellen eisen aan de kredietwaardigheid van onze (aspirant-)deelnemers. De corporatie moet dus in eerste instantie zelf aan haar financiële verplichtingen kunnen voldoen. Zijn de financiële middelen op langere termijn van de corporatie niet toereikend? Dan kan de corporatie onder voorwaarden (sanerings)steun krijgen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Secundaire zekerheid: de borgstellingsreserve van het WSW De borgstellingsreserve van het WSW vormt de tweede zekerheid. Als corporaties hun rente- en aflossingsverplichtingen niet nakomen, dan kan de financier ons als WSW aanspreken. Hiertoe beschikken we over een borgstellingsreserve van ruim 471 miljoen euro (eind 2010). Als de borgstellingsreserve van het WSW onder een bepaald garantieniveau komt of dreigt te komen (0,25% van het geborgde schuldrestant), dan heeft het WSW de plicht obligo’s op te vragen bij de WSW-deelnemers. Het garantievermogen bestaat dus uit de borstellingsreserve van het WSW plus de obligoverplichting. Het totale vermogen waarover het WSW zo kan beschikken om aan betalingsverplichtingen te voldoen bedraagt 3,74 miljard euro (eind 2010). Als een financier het WSW aanspreekt, en het WSW betaalt voor een corporatie, dan krijgen wij als WSW een vordering op de desbetreffende deelnemer (regresrecht). De deelnemende corporatie heeft onroerende zaken in onderpand gegeven bij het WSW. De corporatie heeft zich verplicht deze onroerende zaken vrij van hypotheek te houden, en er op eerste verzoek van het WSW een hypotheekrecht te vestigen voor het WSW. Daarnaast kan het WSW ook een aanspraak doen op het overige bezit. Zo wordt de schade bij het WSW zo veel mogelijk beperkt. Tertiaire zekerheid: Rijk en gemeenten De achtervangpositie van Rijk en gemeenten vormt de derde zekerheid. Stel: na het opvragen van de obligo’s en het uitoefenen van het regresrecht kan het WSW nog steeds niet voldoen aan de verplichting. In dat geval moeten Rijk en gemeenten op verzoek van het WSW renteloze leningen aan het WSW verstrekken. Dit is geregeld in zogeheten achtervangovereenkomsten. Dit alles biedt de geldverstrekkers ultieme zekerheid.


Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Recommend Documents