Vytváření databází pro trţní oceňování

Bankovní institut vysoká škola Praha

Vytváření databází pro trţní oceňování Bakalářská práce

Veronika Hudová

červen 2010

Bankovní institut vysoká škola Praha

Katedra oceňování majetku

Vytváření databází pro trţní oceňování Creating of Databases for Market Evaluation Bakalářská práce

Autor:

Veronika Hudová

Oceňování majetku Vedoucí práce:

Ing. Vladimír Klimeš, CSc.

Vedoucí Katedry oceňování majetku:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Chrudim

červen 2010

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma „Vytváření databází pro trţní oceňování“ zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Chrudimi 10. června 2010

Veronika Hudová

Poděkování: Tato práce vznikla pod vedením pana Ing. Vladimíra Klimeše CSc., kterému bych tímto chtěla poděkovat za podporu a pomoc. Dále bych chtěla poděkovat Realitní a oceňovací kanceláři Centrum sluţeb, Ing. Milanu Kuštovi, Ing. Radce Konopkové, Ing. Pavlu Slezákovi, Ing. Vítězslavu Řešátkovi, Pavlu Rabovi a Aleně Marečkové za poskytnutí informací potřebných pro vytvoření databáze.

Anotace V práci je vysvětlena teorie databází včetně zdrojů informací, ze kterých má vycházet. Následuje samotné vytvoření vlastních databází bytů pro trţní oceňování pro chrudimský region ze získaných informací o realizovaných prodejích. Nedílnou součástí je praktická část, ve které se uvádí dva případy ocenění nemovitostí. Závěrečnou část tvoří analýza trhu chrudimského okresu

Klíčová slova:

databáze trţní hodnota

Annotation The Barchelor thesis explains database theory including the information sourcing as a base for itself. Following part describes creation of the databases for the market evaluation in the Chrudim region based on the realized real estate sales in the area. Integral part of this Barchelor thesis is the practical training based on two cases of the property evaluation. The final part consists of the Chrudim region market analysis. Key words:

Database Market value

Obsah: 1.

TEORETICKÁ ČÁST ..................................................................................... 12 1.2.

Databáze ...................................................................................................... 12

1.3.

Zdroje informací o cenách nemovitostí pro srovnávací metodu ................. 14

1.4.

Kritéria pro vytvoření databází ................................................................... 17

1.4.1. 1.5.

Vytváření databází bytů pro rok 2009 ......................................................... 19

1.5.1.

2.

Příklady kritérií pro vytvoření databází bytů ....................................... 17 Kritéria databáze pro vlastní databáze bytů ......................................... 19

1.6.

Vlastní databáze realizovaných cen bytů .................................................... 23

1.7.

Vlastní databáze nájmů bytů ....................................................................... 55

PRAKTICKÁ ČÁST ........................................................................................ 73 ZPRÁVA O HODNOCENÍ I. ............................................................................... 74 ZPRÁVA O HODNOCENÍ II. ............................................................................ 104

3.

ANALYTICKÁ ČÁST ................................................................................... 134 3.2.

Cenová mapa okresu Chrudim .................................................................. 134

ZÁVĚR ................................................................................................................... 153 POUŢITÁ LITERATURA.................................................................................... 155 LEGISLATIVA ...................................................................................................... 155 INTERNETOVÉ ZDROJE ................................................................................... 156

Úvod Tématem práce je Vytváření databází pro trţní oceňování, kterou jsem si vybrala kvůli moţnosti vyuţití této práce v praxi odhadce, znalecké či realitní činnosti. Touto prací bych chtěla vytvořit vlastní databáze nemovitostí pro trţní oceňování na základě údajů získaných během mé praxe v Realitní a oceňovací kanceláři Centrum sluţeb sídlící v Chrudimi a na základě informací, získaných od spolupracujících realitních kanceláří, odhadců a znalců, jeţ mi poskytli. Cílem této práce je vytvořit databáze pro trţní oceňován, které budou pouţitelné v praxi pro region, v němţ pracuji a v němţ jsem získávala data o nemovitostech a jejich cenách. Praktická část práce vyuţívá teoretické části při oceňování dvou nemovitostí, kde jsou pouţity i základní metodologické postupy oceňování trţní hodnoty nemovitostí. Závěr tvoří na dokreslení analýza trhu s nemovitosti v chrudimském okrese.

7

Vysvětlení pojmů Cena Cena je pojem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţby. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. 1 Obvyklá cena Obvyklá cena (původně nazývaná „cena obecná“, někdy téţ trţní hodnota) – cena, za kterou je moţno věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba pouţít náhradní metodiku.2 Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícím a prodávajícím na straně druhé. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota apod.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. 3 Je třeba zdůraznit, ţe se nesmí zaměňovat dva odlišné pojmy – hodnota a cena. Hodnota je údaj, vyjádřený intervalem v korunách, za kterou by se dalo s věcí 1

Bradáč, A. (a kol.) Teorie oceňování nemovitostí. VI. vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM 2004, s. 47 (dále citováno jako Teorie oceňování nemovitostí). 2

Bradáč, A.; Fiala, J. (a kol.) Rádce majitele nemovitosti, I. vydání. Praha: Linde, a.s. 1998, s. 292.

3

Teorie oceňování nemovitostí, s. 47

8

obchodovat. Cena je částka skutečně zaplacená a lze ji chápat jako vyjádření minulosti, historický fakt. Reprodukční cena Cena reprodukční (téţ „reprodukční pořizovací cena“). Cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď pracně poloţkovým rozpočtem, nebo za pomocí

agregovaných

poloţek,

nejčastěji

však

za

pomoci

technicko

hospodářských ukazatelů (THU) – jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod.4 Podlahová plocha Podlahová plocha je kaţdá vnitřní plocha místností budov nebo bytu ohraničená stěnami a počítá se v m2. Je to tedy celková zastavěná plocha bez plochy nosných a dělících konstrukcí, světlíků, instalačních jader, výtahových šachet, apod.5 Porovnávací metoda (také srovnávací metoda) Jedním z předpokladů aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí – nelze tuto metodu pouţít na nově vzniklých trzích. Srovnávací metoda je zaloţena na porovnání obdobných nemovitostí, jako je oceňovaná nemovitost, které byly v nedávné době realizovány (prodeje na volném trhu), popřípadě plánované prodeje nemovitostí. Spolehlivost výsledné odhadnuté trţní hodnoty zaloţené na srovnávací metodě se sniţuje s počtem a velikostí vzájemných odlišností mezi oceňovanou nemovitostí a porovnávanými objekty. K zohlednění odlišností porovnávaných nemovitostí a oceňovaných nemovitostí se pouţívají korekční činitele. Výnosová metoda

4

Bradáč, A. aj. Věcná břemena od A do Z. 2. vydání. Praha: Linde a.s. 2004, s. 103 (dále citováno jako Věcná břemena od A do Z) 5

Ort, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006, s. 28

9

Výnosová metoda většinou slouţí jako ověření správnosti výpočtu srovnávací metody a jako další cenový argument. Je to metoda preferující uţitné hledisko, tedy nejlepší a nejvyšší vyuţití majetku a pracuje na základě zhodnocení výnosů zaloţených na ekonomickém pohledu na nemovitost. Předpokladem je, ţe čím větší je počet a rozsah pronajímatelných ploch a čím větší je jejich kvalita, tím vyšší výnos můţeme předpokládat. V případě vyuţití majetku se musí brát v potaz i moţnost, ţe nejvyšší nemusí být nejlepší vyuţití majetku, př. znehodnocení majetku nájemníky (technický stav objektu). Výnosová hodnota (cena stanovená výnosovým způsobem) přináší čistě ekonomický pohled na cenu věci, resp. práva. Porovnávají se zde dosaţitelné zisky, pořízené z věci za určitou cenu, se zisky dosaţitelnými ze stejné částky uloţené v peněţním ústavu na určitý rok. Ziskem z nemovitosti bude zejména nájemné; kromě pronájmu bytů a nebytových (provozních) prostor lze uvaţovat například i s pronájmem vnějších ploch pro reklamu apod. Dosaţené hrubé nájemné se sníţí o náklady na jeho dosaţení (například daň z nemovitostí, ţivelní a odpovědnostní pojištění, náklady na údrţbu a opravy pronajímaných staveb a na správu nemovitostí; sniţování hodnoty staveb opotřebením se kompenzuje odpočtem amortizace). Příjmy z nájemného mohou být v budoucnu konstantní nebo proměnlivé, obdobně jako náklady. 6 Nákladová metoda (také metoda věcné hodnoty) Hodnota vypočítaná nákladovou metodou vyjadřuje náklady na pořízení stavby sníţené o opotřebení a zohlednění funkčních a ekonomických nedostatků. Rekonstrukce Z pohledu platného zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu není tento pojem definován. Zákon rozlišuje udrţovací práce a stavební úpravy.

6

Věcná břemena od A do Z, s. 107

10

§2 odstavec (4) Údrţbou stavby se rozumějí práce, jimiţ se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodlouţila její uţivatelnost.7 - to je například výměna dveří, oken, střešní krytiny, vnitřních rozvodů, zařizovacích předmětů atd. §103 odstavec h) stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob uţívání stavby, nevyţadují posouzení vlivů na ţivotní prostředí8 a jejich provedení ne můţe negativně ovlivnit poţární bezpečnost. 9 Stavební úprava je v souladu s §2 odstavec 5 zákona č. 183/2006 Sb. změna dokončené stavby stavba, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se povaţuje téţ zateplení pláště stavby.10 V rámci bakalářské práce je vyuţit výše uvedeným stavebním zákonem nedefinovaný pojem rekonstrukce, a to v případech, ţe jde o výše definované stavební úpravy a údrţbu.

7

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. In Stavební zákon. 1996, 63, s. 2228. ISSN 1211-1244 8

Zákon č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na ţivotní prostředí a o změně některých souvisejících zákonů, ve znění zákona č. 93/2004 Sb. 9

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. In Stavební zákon. 1996, 63, s. 2261-2262. ISSN 1211-1244 10

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. In Stavební zákon. 1996, 63, s. 2227. ISSN 1211-1244

11

1. Teoretická část 1.2.

Databáze

Databáze je určitá uspořádaná mnoţina informací. Databáze nemovitostí obsahuje informace o určitých nemovitostech a můţe být vytvořena pro různé účely, např. pro určení trţní hodnoty nemovitosti (pozemky, stavby), určení trţního nájmu, reprodukční ceny, nákladů na provoz a údrţbu. Nejvíce pouţívané databáze nemovitostí jsou pro určení trţní hodnoty nemovitostí právě porovnávací metodou na základě realizovaných cen. Tyto databáze musí obsahovat nejen samotné parametry nemovitostí (od identifikace nemovitosti po technické údaje), ale i údaje o samotném prodeji (rezervace či nabídce k prodeji) nemovitosti – tzn. dohodnutou kupní cenu (rezervační nebo nabídkovou) a datum uskutečnění prodeje (rezervace nebo nabídky). Pokud jde o realizovaný prodej, je dobré znát dobu nabízení na trhu či původní cenu, za kterou byla nemovitost nabízena v případě slevy. Tyto údaje jsou ale většinou opomíjeny nebo je sloţité je zpětně zjistit, a proto většina databází tyto údaje neobsahuje. Další velmi pouţívanou databází pro stanovení trţní hodnoty nemovitostí jsou databáze obvyklých nájmů, pro kterou platí obdobné podmínky jako pro databáze realizovaných cen nemovitostí. Databáze nemovitostí pro určení trţní hodnoty nemovitostí srovnávací metodou vznikla na základě potřeby znát parametry a údaje porovnávaných nemovitostí. Databáze mohou být lokální (především jde o soukromé databáze) nebo mohou být celorepublikové (většinou jde o databáze firem, které je nabízejí za účelem zisku). Čím pravdivější data jsou uváděna v databázi, tím přesnější jsou na základě nich vzniklé trţní hodnoty. Samozřejmě nejoptimálnější pro databázi jsou data z jiţ realizovaných prodejů. Pokud takové údaje nejsou k dispozici, lze vyuţít i rezervací či nabídek nemovitostí. U nabízených nemovitostí se musí brát v potaz, ţe opravdu realizovaná cena můţe být niţší, neţ za jakou je nemovitost nabízena. V kaţdém regionu se toto nadhodnocení můţe pohybovat jinak a záleţí jen na znalosti regionu toho, kdo trţní hodnotu nemovitosti stanovuje.

12

Databáze nemovitostí má jeden z největších významů právě pro odhadce nemovitostí, kteří vyhotovují odhady trţních hodnot nemovitostí pro banky, soudní znalce, jenţ musí stanovovat trţní hodnotu nemovitosti i několik let zpětně, pro banky a její pracovníky, realitní makléře aj. Trţní hodnota se stanovuje např. při prodeji, zajištění hypotečního úvěru od banky, dědickém řízení, vypořádání SJM nebo podílových vlastníků, atd. Při stanovování trţní hodnoty nemovitosti porovnávací metodou by mělo samotné srovnávání obsahovat minimálně tři objekty srovnání.

13

1.3.

Zdroje informací o cenách nemovitostí pro

srovnávací metodu Aby databáze byla skutečně funkční, je třeba, aby jednotlivé, (v ní uvedené údaje) byly: 1.

pravdivé,

2.

úplné. 11

Zdroje informací cen kupní smlouvy, nájemní smlouvy smlouvy o smlouvách budoucích kupních nebo nájemních rezervační smlouvy nabídkové ceny nabízených nemovitostí na trhu Nejspolehlivější zdroj cen nemovitostí pro srovnávací metodu je z dohodnutých kupních cen uvedených v kupních smlouvách z realizovaných prodejů nemovitostí. Ale ani tyto ceny vţdy nemusí odráţet reálnou trţní hodnotu nemovitostí. Případy, kdy dochází k tomu, ţe dohodnutá kupní cena není v relaci s trţní hodnotou nemovitosti, jsou např.: kupní smlouvy uzavírané mezi rodinnými příslušníky a osobami blízkými kupní smlouvy uzavírané v tíţivé finanční situaci prodávajícího kupní smlouvy, kde je účelově zvyšována nebo sniţována dohodnutá cena kupní smlouvy uzavírané mezi stávajícím nájemníkem a nájemcem kupní smlouvy uzavírané obcí např. na odprodej pozemků, které jsou určeny územním plánem k zastavění, za niţší ceny neţ za trţní hodnotu pozemků za účelem zvýšení populace v obci atd. U nájemních smluv dochází také k případům, ţe cena v nich uvedená nemusí být v relaci s obvyklým nájemným, např.: 11

Ort, P. (a kol.) Cenové mapy České republiky – srpen 2009, Verlag Dashöfer nakladatelství, s.r.o. Praha 2009, s. 13 (dále citováno jako Cenové mapy České republiky)

14

nájemní smlouvy uzavírané mezi rodinnými příslušníky a osobami blízkými nájemní smlouvy uzavírané v tíţivé finanční situaci nájemce nájemní smlouvy, kde je účelově zvyšována nebo sniţována nájemní cena atd. V praxi se také často lze setkat s fiktivními nájemními smlouvami, zejména při účelově zvyšované ceně nájmu, či ţe písemná nájemní smlouva není sepsána a jde pouze o ústní dohodu. Smlouvy o smlouvách budoucích kupních jde povaţovat za spolehlivý zdroj informací o cenách. Většinou jsou součástí těchto smluv sankce za nepodepsání kupních smluv a odstoupení od těchto smluv je relativně nízké. Z tohoto důvodu lze povaţovat smlouvy o smlouvách budoucích kupních za relativně spolehlivé zdroje kupních cen. To samé platí i o smlouvách o smlouvách budoucích nájemních. Skutečná prodejní cena – skutečně realizovanou prodejní cenu můţeme zjistit nahlédnutím do dokumentace, například do kupní smlouvy, která je uloţena na katastrálním úřadu. Podobně se můţeme o ceně dozvědět od jedné nebo od obou stran transakce. V praxi ale je stále řada takových obchodních případů, kdy skutečnou prodejní cenu zná jenom prodávající a kupující.12 Rezervační smlouvy se podepisují před realizací obchodu – prodejem či pronájmem nemovitosti. Tyto smlouvy obsahují většinou rezervační poplatek ve výši provize realitní kanceláře, která tento obchod zprostředkovává. V případě, ţe je sepsána rezervační smlouva a je uhrazen příslušný poplatek, lze předpokládat, ţe je tato smlouva jako zdroj dohodnuté kupní ceny nebo relativně spolehlivý zdroj, vzhledem k tomu, ţe uţ samotné zaplacení poplatku a podepsání rezervační smlouvy je dostatečné projevení zájmu ze strany kupujícího o koupi nemovitosti za uvedenou cenu. Rezervační smlouva u pronájmů obsahuje sice podstatně niţší rezervační poplatky, ale samotné jejich uhrazení téţ dokazuje zájem o nemovitost. Nabídkové ceny nabízených nemovitostí na trhu jsou ze všeho nejméně spolehlivý zdroj. Zde se musí předpokládat, ţe nabízené nemovitosti jsou nadhodnoceny 12

Cenové mapy České republiky, s. 16

15

prodávajícími nebo realitními kancelářemi, které prodej zprostředkovávají. Pokud však není k dispozici jiný zdroj informací, musí se pracovat i s nabízenými nemovitostmi. Většina odborníků z oboru dokáţe odhadnout, zda nabídková cena nemovitosti je příliš nadsazená nebo reálná. Pokud s touto nabídkovou cenou pracuje, sniţuje nabídkovou cenu o příslušné nadhodnocení, jejíţ výše je individuální jak pro regiony, tak i pro samotné nemovitosti.

16

1.4.

Kritéria pro vytvoření databází

Kritéria jednotlivých databází se mohou lišit, coţ je způsobeno individuálním zvolením prioritních informací tvořitele konkrétní databáze. Zvolení příliš mnoha kriterií můţe způsobit sníţení počtu moţných objektů srovnání nebo sníţení pravdivosti údajů.

1.4.1.

Příklady kritérií pro vytvoření databází bytů

Základní údaje Umístění - obec, ulice, popřípadě místní část, kde se byt nachází. Lokalita – popis lokality se liší podle toho, zda se jedná o byt ve městě nebo v obci. Zde by se mělo projevit, jestli se jedná o výhodnou polohu umístění bytu (bytového domu) z hlediska občanské vybavenosti, dopravní obsluţnosti, okolní zástavby, aj. Vlastnická práva – rozděleno na absolutní vlastnictví bytu, omezené vlastnictví a druţstevní byt, kde jde o převod členských práv a povinností Typ – rozdělení na garsoniéru, 1+1, 2+kk, 2+1, 3+kk, 3+1, 4+kk, 4+1, mezonet, případně popis atypického bytu Podlahová plocha [m2] – podlahová plocha jednotlivých bytů, které jsou vymezeny v prohlášení vlastníka jako byt nebo jeho příslušenství. Výměry podlahových ploch by měly odpovídat skutečnosti. Cena/m2 – vypočítaná: celková dohodnutá kupní cena nebo výše nájmu za rok / podlahovou plochou bytu v m2 Stáří – stáří bytového domu, bytu. Technický stav – zhodnocení technického stavu s ohledem na stáří, vybavení, provedených stavebních úprav, opotřebovanosti. Stavební úpravy – popis jednotlivých stavebních úprav provedených v bytě nebo v bytovém domě. Typ konstrukce budovy – popis konstrukce, která byla pouţita při stavbě. Podlaţí – podlaţí, ve kterém se byt nachází. Výtah – výskyt výtahu v budově (ve vchodu). 17

Orientace – orientace oken na světovou stranu (světové strany). Cena bytu - celková dohodnutá kupní cena nebo výše měsíčního nájmu za byt. Poznámka – zde můţou být uvedeny skutečnosti, které nějakým způsobem ovlivňují cenu a nelze je uvést v jiných kriteriích nebo pouţití jiné korekce vyuţité při výpočtu ceny/m2 neţ je uvedená výše (v odstavci s názvem: Podlahová plocha). Parkování – moţnost parkování v blízkosti budovy, kde se nachází bytový dům. Opotřebení – hodnota vyjadřující pokles kvality a ceny majetku v procentech Příklady dalších údajů: Vytápění – způsob vytápění bytu Inţenýrské sítě – inţenýrské sítě přivedené do bytu, popřípadě do budovy či moţnost jejich připojení Další údaje o budově, kde se nachází byt (počet bytů a případně nebytových prostor, celkový počet podlaţí, aj.)

18

1.5.

Vytváření databází bytů pro rok 2009

Ceny nemovitostí vychází z údajů rezervačních smluv, smluv o budoucích kupních smlouvách, kupních smluv, nájemních smluv, které mi byly poskytnuty následujícími realitními kancelářemi, znalci a odhadci: Realitní a oceňovací kancelář Centrum sluţeb - Ivana Kobosilová Hudová RE/MAX K2 reality (realitní kancelář) RE/MAX Accord (realitní kancelář) Ing. Radka Konopková (znalec z oboru ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí) Alena Marečková (znalec z oboru ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí) Vzhledem k tomu, ţe databáze realizovaných cen byla vytvářena s ohledem na to, ţe bude slouţit jako podklad pro srovnávací metodu stanovení trţních hodnot nemovitostí v chrudimském regionu, byly vyznačeny ty nemovitosti, kde nebyla dohodnutá kupní cena v relaci s cenou obvyklou. Dále nejsou uvedeny ty nemovitosti, kde vězí zásadní omezení vlastnických práv, které nějakým výrazným způsobem ovlivňují obvyklou cenu např.: byty s regulovaným nájmem, věcnými břemeny uţívání, atd.. Jednotlivé nemovitosti jsou řazeny dle měsíce, kdy došlo k podepsání smluv.

1.5.1.

Kritéria databáze pro vlastní databáze bytů

Kritéria pro vytvoření vlastní databáze nemovitostí pro trţní ocenění byly vybrány, na základě průzkumu mezi odhadci a soudními znalci v oboru ekonomika odvětví ceny v chrudimském regionu, tyto: Fotodokumentace – pokud šlo o nemovitost, jejíţ prodej zprostředkovávala realitní kancelář, obsahuje databáze fotografiie uveřejněné RK, ostatní obsahují pouze fotografii bytového domu, vzhledem k tomu, ţe majiteli nebyl vydán souhlas s uveřejněním fotografií bytu Umístění

19

Město/obec, ulice – v chrudimském regionu se nacházejí tyto města a obce, kde došlo, dle získaných údajů, k prodeji bytů: města Chrudim, Hlinsko, Skuteč, Seč a obce Zájezdec, Úhřetice, Seč, Chroustovice, Prachovice, Bítovany, Rosice u Chrasti. V obcích Zájezdec, Úhřetice, Chroustovice, Prachovice, Bítovany, Rosice u Chrasti se většinou jedná o ojedinělé případy prodeje. Lokalita – lokalita je dělená dle ţádanosti pouze v bývalém okresním městě Chrudim. Vzhledem k tomu, ţe rozdělení částí města Chrudim neodpovídá ţádanosti jednotlivých lokalit, zvolila jsem pro lokality vlastní členění, které odpovídá tomuto kritériu: I – centrum města II – širší centrum města a obchodní část města III – ţádaná sídlištní zástavba na okrajích města IV – méně ţádaná sídlištní zástavba na okrajích města Technické parametry Typ budovy (konstrukce) – jedná se o typ konstrukce budovy. Pro zjednodušení jsem pouţila pouze dvě rozdělení a to: -

zděné a to pro cihelné konstrukce nebo skelet s masivní cihlovou vyzdívkou

-

beton. (betonové) a to pro ţelezobetonový monolit, systém ztraceného

bednění, montované panelové nebo betonové konstrukce Další členění na dřevěné, kovové, a jiné nebylo třeba, vzhledem k tomu, ţe mezi poskytnutými údaji nebyl ţádný byt, který by se nacházel v těchto typech budov. Pokud by bylo třeba porovnat byt v uvedených typech budovy, doporučuji pouţít korekci. Technický stav – zhodnocení technického stavu s ohledem na stáří, vybavení, provedené stavební úpravy, opotřebovanosti. -

rozestavěný byt v novostavbě - roz. 1

-

novostavby - 1

-

výborný stav – 1-

-

velmi dobrý stav – 2

-

dobrý - 2-

20

-

podprůměrný – 3

-

zhoršený – 3-

-

havarijní - 4

Stavební úpravy – zde jsou popsány jednotlivé stavební úpravy provedené v bytě nebo v bytovém domě, popřípadě udrţovací práce, pokud se jedná o menší stavební úpravy. Zateplení – A (ano): došlo k zateplení budovy; N (ne): nedošlo k zateplení budovy. Výtah – výskyt výtahu v budově (ve vchodu). Byt Velikost bytu – rozdělení na garsoniéru, 1+1, 2+kk, 2+1, 3+kk, 3+1, 4+kk, 4+1 NP – nadzemní podlaţí, ve kterém se byt nachází Podlahové plochy bytu – podlahová plocha jednotlivých bytů, které jsou vymezeny v prohlášení vlastníka jako byt nebo jeho příslušenství. Výměry podlahových ploch by měly odpovídat skutečnosti. Příslušenství bytu jsou násobené příslušnou korekcí. Korekce: 0,80 – uzavřená lodţie 0,50 – lodţie, sklep, komora mimo byt 0,30 – balkon, sklepní kóje 0,10 – půda (půdní prostor) Příslušná korekce je stanovena dle dlouhodobé praxe vyuţívané v Realitní a oceňovací kanceláři Centrum sluţeb a je akceptována stavebními spořitelnami a bankami při stanovování trţních hodnot bytů. Prodej nebo nájem Cena bytu nebo výše nájmu – uvedená v některých z výše uvedených smluv, výše nájmu je uváděna za jeden měsíc Cena/m2 – vypočítaná: cena bytu či výše nájmu za rok / podlahovou plochou bytu v m2 21

Poznámka -

skutečnosti výše neuvedené

22

1.6.

Vlastní databáze realizovaných cen bytů

Fotodokumentace nemovitosti

Bytový dům Datum prodeje (měsíc): Umístění Město/Obec: Ulice: Lokalita: Technické parametry Typ budovy: Technický stav: Stavební úpravy: Zateplení budovy: Výtah: Byt Velikost bytu: NP: Podlahové plochy bytu: Prodej Cena bytu: Cena/m2: Poznámka

Leden 2009 Bítovany

Zděný Velmi dobrý - 2 Rekonstrukce koupelny a WC (2007) NE NE 2+1 2 (65,64 m2) 63,77 m2 + sklep 3,75 m2 800.000,-Kč 12.200,-Kč/m2

23


Datum prodeje (měsíc): Umístění Město/Obec: Ulice: Lokalita: Technické parametry Typ budovy: Technický stav: Stavební úpravy:

Zateplení budovy: Výtah: Byt Velikost bytu: NP: Podlahové plochy bytu: Prodej Cena bytu: Cena/m2: Poznámka

Bytový dům

Bytový dům

Únor 2009

Únor 2009

Chrudim Akátová IV

Chrudim Pardubická III

Zděný Dobrý – 2Průběţné opravy

Betonový Velmi dobrý – 2 Nová střešní krytina, výměna oken (2008), výměna stoupaček, zateplení balkonu (1998), vyzdění koupelny, nové podlahy (1994) ANO (2008) ANO

ANO NE 1+1 1 (30,39 m2) 28,22 m2 + sklep 2,17 m2

4+1 5 (77.13 m2) 69,44 m2 + uzavřená lodţie 3,38 m2 + 2x lodţie 9,99 m2

900.000,-Kč 29.600,-Kč/m2

1.790.000,-Kč 23.200,-Kč/m2

24




B

B

Bytový dům

Bytový dům

Únor 2009

Únor 2009


Hlinsko Československé armády

Zděný Velmi dobrý - 2 nová koupelna, WC, obklady, dlaţba, zařizovací předměty, plastová okna, poloţení PVC v kuchyni (2000 – 2007), výměna krytiny (2000) ANO (2008) NE

Zděný Dobrý – 2 Přeloţení krytiny, nové klempířské konstrukce, hromosvody (2004), výměna oken (2007), průběţná údrţba bytu

2+1 4 (53,66 m2) 51,71 m2 + sklep 3,90 m2

3+1 2 (63,67 m2) 58,80 m2 + sklep 8,40 m2 + sklep 1,34 m2

1.520.000,-Kč 28.300,-Kč/m2

1.200.000,-Kč 18.800,-Kč/m2

25

NE ANO




Bytový dům

Bytový dům

Únor 2009

Únor 2009

Chrudim Škroupova II

Chrudim Topolská III

Betonový Velmi dobrý - 2 Nové stoupací rozvody (2004), nové podlahové krytiny PVC (2006), nová koupelna vč. rozvodů, obkladů a zařizovacích předmětů, nová kuchyně vč. rozvodů a zařizovacích předmětů (2003) NE NE

Betonový Průměrný – 3 Původní stav

4+1 7 (79,86 m2) 77,54 m2 + lodţie 3,30 m2 + sklep 1,35 m2


1.660.000,-Kč 20.800,-Kč/m2

1.090.000,-Kč 18.600,-Kč/m2

26

ANO ANO


Datum prodeje (měsíc): Umístění Město/Obec: Ulice: Lokalita: Technické parametry Typ budovy: Technický stav: Stavební úpravy: Zateplení budovy: Výtah: Byt Velikost bytu: NP: Podlahové plochy bytu: Prodej Cena bytu: Cena/m2: Poznámka

Bytový dům Březen 2009

Bytový dům Březen 2009

Chrudim Malecká III

Chrudim Poţárníků II

Betonový Dobrý – 2Nová plastová okna (2007)

Zděný Velmi dobrý – 2 Nová kuchyňská linka, plynový kotel (2009) Částečné NE

NE ANO 1+1 10 (42,62 m2) 41,90 m2 + sklep 1,44 m2


1.100.000,-Kč 25.800,-Kč/m2

1.570.000,-Kč 22.500,-Kč/ m2

27


Bytový dům Datum prodeje (měsíc): Umístění Město/Obec: Ulice: Lokalita: Technické parametry Typ budovy: Technický stav: Stavební úpravy: Zateplení budovy: Výtah: Byt Velikost bytu: NP: Podlahové plochy bytu: Prodej Cena bytu: Cena/ m2: Poznámka

Březen 2009 Chrudim Husova II Betonový Velmi dobrý - 2 Nezjištěny NE ANO 3+1 5 (65,64 m2) 63,77 m2 + sklep 3,75 m2 1.660.000,-Kč 12.200,-Kč/ m2

28


Datum prodeje (měsíc): Umístění Město/Obec: Ulice: Lokalita: Technické parametry Typ budovy: Technický stav: Stavební úpravy: Zateplení budovy: Výtah: Byt Velikost bytu: NP: Podlahové plochy bytu: Prodej Cena bytu: Cena/ m2: Poznámka

Bytový dům

Bytový dům

Duben 2009

Duben 2009

Zájezdec

Chrudim Na Ostrově II

Zděný Dobrý – 2Nástavba a kompletní rekonstrukce na byty (1983) NE NE

Betonový Průměrný – 3 Původní stav

3+1 1 (76,36 m2) 76,36 m2

2+1 2 (68,43 m2) 66,68 m2 + lodţie 3,51 m2

550.000,-Kč 7.200,-Kč/ m2 V ceně bytu vlastní garáţové stání u domu

1.300.000,-Kč 19.000,-Kč/ m2

29

ANO ANO



Bytový dům

Bytový dům

Květen 2009

Květen 2009

Chrudim Vrchlického II

Chroustovice

Betonový Dobrý – 22009 – povrch podlah, výměna 1x okna ANO (2009) ANO

Cihlový Průměrný – 3 Původní stav

1+1 5 (41,58 m2) 39,52 m2 + sklep 1,44 m2 + lodţie 2,68 m2

3+1 1 (73,95 m2) 72,46 m2 + sklep 2,98 m2

1.050.000,-Kč 25.300,-Kč/ m2

750.000,-Kč 10.100,-Kč/ m2

30

NE NE



Zateplení budovy: Výtah: Byt Velikost bytu: NP: Podlahové plochy bytu:

Prodej Cena bytu: Cena/ m2: Poznámka

Bytový dům

Bytový dům

Květen 2009

Květen 2009

Úhřetice

Chrudim V Tejnecku II

Zděný Velmi dobrý – 2 2007 - nová střešní krytina; výměna oken, nová kuchyňská linka včetně spotřebičů, rekonstrukce koupelny a WC včetně spotřebičů; 2003 - nový kotel NE NE

Zděný Průměrný – 3 2008 – nová střešní krytina

3+1 2 (81,91 m2) 73,79 m2 + balkon 8,02 m2 + sklep s kotlem 2,04 m2 + sklep na uhlí 5,72 m2 + sklep na potraviny 3,66 m2

3+1 1 (76,16 m2) 69,49 m2 + balkon 0,39 m2 + sklep 9,34 m2 + sklep 3,78 m2

1.600.000,-Kč 18.900,-Kč/ m2 Cena bytu včetně garáţe Byt je v druţstevním vlastnictví

1.600.000,-Kč 21.000,-Kč/ m2

31

NE NE



Květen 2009 Seč Sídl. 9. května Betonový Dobrý – 2Původní stav NE NE 2+1 1 (59,56 m2) 55,65 m2 + lodţie 3,44 m2 + sklep 4,38 m2 650.000,-Kč 10.900,-Kč/ m2

32



Květen 2009 Chrudim Na Větrníku IV Zděný Výborný – 1NENÍ NE ANO 3+1 5 (53,95 m2) 52,10 m2 + balkon 2,00 m2 + sklep 2,50 m2 1.550.000,-Kč 28.700,-Kč/ m2 Byt je v druţstevním vlastnictví

33



Bytový dům

Bytový dům

Červen 2009

Červen 2009

Chrudim U Stadionu III


Zděný Dobrý – 2Původní stav NE NE

Betonový Dobrý – 2Původní stav NE ANO



1.480.000,-Kč 22.600,-Kč/ m2

970.000,-Kč 31.400,-Kč/ m2

34



Bytový dům

Bytový dům

Červenec 2009

Červenec 2009

Chrudim Malecká III


Betonový Dobrý – 22007 – plastová okna, vstupní dveře NE ANO

Zděný Velmi dobrý – 2 2008 – výměna oken; 2004 – rekonstrukce kuchyně, koupelny a WC NE NE

3+1 2 (74,41 m2) 73,86 m2 + lodţie 2,77 m2

3+1 5 (71,62 m2) 64,68 m2 + balkon 2,08 m2 + sklep 6,67 m2

1.200.000,-Kč 16.100,-Kč/ m2

1.490.000,-Kč 20.800,-Kč/ m2

35



Zateplení budovy: Výtah: Byt Velikost bytu: NP: Podlahové plochy bytu: Prodej Cena bytu: Cena/ m2: Poznámka

Bytový dům

Bytový dům

Srpen 2009

Srpen 2009

Chrudim Na Šancích III

Chrudim Československé armády III

Betonový Výborný – 12006 – celková rekonstrukce kuchyně (podlaha, veškeré rozvody, kuchyňská linka, plynová deska, multifunkční trouba, obklady), celková rekonstrukce koupelny s WC (nové rozvody, obklady, dlaţba, rohová vana, umyvadlo, WC), chodba nový povrch podlahy a rozvody elektro, pokoje – nové rozvody elektro NE ANO

Zděný Dobrý – 22007 – v domě jsou nové stoupačky, střecha po rekonstrukci, nová fasáda, domácí telefony, nové vchodové dveře


2+1 3 (56,89 m2) 56,04 m2 + sklep 1,70 m2

1.595.000,-Kč 21.500,-Kč/ m2

875.000,-Kč 15.400,-Kč/ m2

36

NE ANO




Bytový dům Srpen 2009


Prachovice Bučina

Chrudim Fibichova II

Betonový Výborný – 12008 - zateplení, výměna oken; 2003 rekonstrukce jádra, nová kuchyňská linka včetně zařizovaných předmětů, podlahy – kuchyně, chodba, WC, koupelna; 2000 - nová střešní krytina, stoupačky

Betonový Výborný – 12007 - rekonstrukce kuchyně, koupelny, WC, podlahy, úprava rozvodů, obklady, zařizovací předměty , vestavěné skříně, zařizovací předměty, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, nátěr oken, výměna vchodových dveří v bytu; 2004 - výměna stoupaček; 2008 - rekonstrukce střehy, balkonů NE ANO

ANO NE 3+1 2 (66,88 m2) 64,44 m2 + balkon 3,06 m2 + sklepní kóje 5,10 m2

3+1 7 (73,77 m2) 68,69 m2 + lodţie 7,20 m2 + komora 1,48 m2 + sklep 1,48 m2

1.500.000,-Kč 22.400,-Kč/ m2

1.600.000,-Kč 21.700,-Kč/ m2

37







Chrudim Víta Nejedlého II

Betonový Dobrý – 2Původní stav

Zděný Velmi dobrý – 2 2009 - výměna oken, 2007 - výměna střešní krytiny a oprava krovu,1995 - nové obklady v kuchyni a v koupelně NE NE

NE ANO 1+1 6 (32,45 m2) 28,04 m2 + lodţie 6,17 m2 + komora 1,57 m2 + sklep 1,08 m2

1+1 2 (36,54 m2) 34,74 m2 + sklep 3,60 m2

900.000,-Kč 27.700,-Kč/ m2

800.000,-Kč 21.900,-Kč/ m2

38



Srpen 2009 Bítovany

Zděný Výborný – 1nová el., rozvody vody, plyn. přípojky u domu NE NE 3+kk 1 (65,50 m2) 65,50 m2 990.000,-Kč 15.100,-Kč/ m2 Cena bytu je včetně řadové garáţe

39




Bytový dům Záři 2009

Bytový dům Září 2009


Hlinsko Budovatelů

Zděný Velmi dobrý – 2 2007 - byla provedena výměna oken; 2005 rekonstrukce kuchyně, koupelny, WC, výměna podlahy v předsíni

Zděný Velmi dobrý – 2 2006 - rekonstrukce koupelny - nové rozvody, zařizovací předměty, oklady, dlaţba, nátěry oken, broušení podlah v pokoji, podlahy v chodbě a kuchyni; 2008 - sporák; 2009 - bojler; 2004 zateplení, oprava střechy; 2006 - výtah; 2009 venkovní dveře ANO (2004) ANO

NE NE 3+1 4 (71,91 m2) 68,49 m2 + sklep 5,35 m2 + balkon 2,50 m2

1+1 2 (36,26 m2) 35,46 m2 + sklep 1,60 m2

1.490.000,-Kč 20.700,-Kč/ m2

890.000,-Kč 24.500,-Kč/ m2

40




Bytový dům Říjen 2009

Bytový dům Říjen 2009

Prachovice Dlouhá

Rosice u Chrasti

Zděný Průměrný - 3 Původní stav

Zděný Výborný – 12005 - byt prošel celkovou rekonstrukcí: nová koupelna a WC včetně sanity, nové podlahy, nová kuchyně včetně spotřebičů, nové vnitřní omítky, nové topení, nové rozvody vody, kanalizace, plynu; 1999 - výměna oken a dveří; nové vnější vápenocementové omítky NE NE

NE NE 2+1 2 (55,19 m2) 50,57 m2 + sklep 7,81 m2 + potravinový sklep 1,43 m2

4+1 1 (125,00 m2) 112,09 m2 + sklep 14,30 m2 + půda 57,60 m2

609.000,-Kč 11.000,-Kč/ m2

1.100.000,-Kč 8.800,-Kč/ m2 Byt byl prodán za niţší cenu – jednalo se o prodej mezi zaměstancem a zaměstnavatelem.

41


Kuchyně Datum prodeje (měsíc): Umístění Město/Obec: Ulice: Lokalita: Technické parametry Typ budovy: Technický stav: Stavební úpravy: Zateplení budovy: Výtah: Byt Velikost bytu: NP: Podlahové plochy bytu: Prodej Cena bytu: Cena/ m2: Poznámka

Říjen 2009 Chrudim Na Větrníku IV Zděný Dobrý – 1NENÍ NE ANO 1+1 2 (40,84 m2) 38,80 m2 + balkon 3,80 m2 + sklep 1,80 m2 1.059.500,-Kč 25.900,-Kč/ m2 Byt ve druţstevním vlastnictví

42



Říjen 2009 Chrudim Malecká III Betonový Výborný – 1Po celkové rekonstrukci NE ANO 1+1 11 42,75 m2 2 42 m + sklep 1,50 m2 1.160.000,-Kč 27.100,-Kč/ m2

43



Bytový dům Říjen 2009 Chrudim Na Větrníku IV Zděný Dobrý – 1NENÍ ANO ANO 2+1 2 (54,10 m2) 52,10 m2 + balkon 2,00 m2 + sklep 2,80 m2 1.390.000,-Kč 25.700,-Kč/ m2 Byt ve druţstevním vlastnictví

44




Bytový dům Listopad 2009


Chrudim Novoměstská I

Chrudim Vrchlického II

Zděný Dobrý – 2 1986 - celková rekonstrukce bytového domu

Betonový Dobrý – 22002 - nové stoupačky; 2009 - částečná výměna oken, zasklení lodţie, zateplení + fasáda

NE NE

ANO (2009) NE

2+1 2 (53,39 m2) 51,92 m2 + sklep 2,94 m2

1+1 2 (39,07 m2) 36,67 m2 + zasklená lodţie 3,00 m2

1.300.000,-Kč 24.300,-Kč/ m2

1.100.000,-Kč 25.500,-Kč/ m2

45






Chrudim Na Rozhledně IV

Chrudim Dr. Václava Peška II

Zděný Velmi dobrý – 2 2006 - výměna okna a balkonových dveří v obývacím pokoji

NE NE

Zděný Dobrý – 22009 - nové vstupní dveře do bytového domu, společný domovní satelit, výměna krytiny, zateplení obvodových stěn a stropní konstrukce, vnější nátěr, rekonstrukce balkonů; výměna oken včetně vnitřních a vnějších parapetů ANO (2009) NE



1.460.000,-Kč 22.200,-Kč/ m2

1.650.000,-Kč 21.600,-Kč/ m2

46



Listopad 2009 Chrudim Pardubická III Zděný Dobrý – 2Původní stav NE NE 2+1 3 (52,90 m2) 50,00 m2 + balkon 2,50 m2 + sklep 1,30 m2 + sklep 3,00 m2 1.180.000,-Kč 22.300,-Kč/ m2

47



Listopad 2009 Hlinsko Druţstevní Betonový Velmi dobrý – 2 Nezjištěno ANO ANO 4+1 8 (52,90 m2) 50,00 m2 + balkon 2,50 m2 + sklep 1,30 m2 + sklep 3,00 m2 1.350.000,-Kč 22.300,-Kč/ m2

48



Listopad 2009 Chrudim Fontínova III Zděný Velmi dobrý – 2 Částečná rekonstrukce ANO NE 3+1 4 (68,29 m2) 65,45 m2 + sklep 5,67 m2 1.640.000,-Kč 24.000,-Kč/ m2

49




Bytový dům Prosinec 2009

Bytový dům Prosinec 2009

Chrudim Na Šancích III

Chrudim Dr. Václava Peška III

Zděný Velmi dobrý – 2 2006 - výměna stoupaček, 2008-2009 výměna vstupních dveří do byt. domu, 1999 – vyzdění jádra, nové obklady v kuchyni, nová koupelna a WC včetně sanity NE ANO

Zděný Dobrý – 2Původní stav



1.423.000,-Kč 19.200,-Kč/ m2 Byt byl prodán za niţší cenu – jednalo se o rychlý prodej nemovitosti v rámci vyrovnání SJM.

930.000,-Kč 21.700,-Kč/ m2

50

NE ANO


Bytový dům Datum prodeje (měsíc): Umístění Město/Obec: Ulice: Lokalita: Technické parametry Typ budovy: Technický stav: Stavební úpravy:


Prosinec 2009 Slatiňany Tyršova Zděný Výborný – 1Součástí prodeje bytu je nová kuchyň Hanák v ceně 250.000,-Kč včetně spotřebičů. Plastová okna, nové kvalitní interiérové dveře, nové radiátory, dřevěné doplňky, svítidla. NE NE 3+1 3 (74,91 m2) 70,17 m2 + lodţie 4,14 m2 + sklep 5,34 m2 1.790.000,-Kč 23.900,-Kč/ m2

51



Prosinec 2009 Chrudim Malecká III Betonový Výborný – 1Byt po celkové rekonstrukci NE ANO 1+1 7 (43,70 m2) 43 m2 + 1,40 sklep m2 1.130.000,-Kč 25.900,-Kč/ m2

52



Kuchyně Prosinec 2009 Chrudim Dr. Peška III Zděný Dobrý – 22007 – stavební úpravy na byt. domě (nová střecha, zateplení) ANO NE 2+1 3 (45,25 m2) 43 m2 + sklep 4,50 m2 1.300.000,-Kč 28.700,-Kč/ m2

53



Bytový dům Prosinec 2009 Chrudim Hradištní III Betonový Velmi dobrý – 2 Byt v původním stavu NE ANO 3+1 4 (71,55 m2) 70,30 m2 + lodţie 2,80 m2 + sklep 2,50 m2 1.319.000,-Kč 18.400,-Kč/ m2

54

1.7.

Vlastní databáze nájmů bytů


Bytový dům Datum nájmu (měsíc): Umístění Město/Obec: Ulice: Lokalita: Technické parametry Typ budovy: Technický stav: Stavební úpravy: Zateplení budovy: Výtah: Byt Velikost bytu: NP: Podlahové plochy bytu: Prodej Výše nájmu: Cena/ m2: Poznámka

Leden 2009 Chrudim Husova III Betonový Velmi dobrý – 2 nezjištěny NE ANO 3+1 5 (72,25 m2) 69,50 m2 + sklep 2,30 m2 + lodţie 3,20 m2 6.500,-Kč 1.080,-Kč/ m2 bez poplatků

55



Květen 2009 Chrudim Palackého třída II Zděný Dobrý – 2 nejsou NE NE 2+1 4 (51,87 m2) 49,82 m2 + sklep 4,10 m2 4.000,-Kč 930,-Kč/ m2 bez poplatků

56


Pokoj Datum nájmu (měsíc): Umístění Město/Obec: Ulice: Lokalita: Technické parametry Typ budovy: Technický stav: Stavební úpravy: Zateplení budovy: Výtah: Byt Velikost bytu: NP: Podlahové plochy bytu: Prodej Výše nájmu: Cena/ m2: Poznámka

Červen 2009 Chrudim Široká I Zděný Výborný – 1Po celkové rekonstrukci NE NE 2+kk 2 (67,33 m2) 67,03 m2 + balkon 1,00 m2 6.000,-Kč 1.070,-Kč/ m2 bez poplatků bez vybavení kuchyně

57



Červen 2009 Chrudim Heydukova II Zděný Výborný – 1Po celkové rekonstrukci NE NE 1+1 2 (38,00 m2) 38,00 m2 6.000,-Kč 1.890,-Kč/ m2 bez poplatků moţnost vyuţití zahrady a parkování

58


Datum nájmu (měsíc): Umístění Město/Obec: Ulice: Lokalita: Technické parametry Typ budovy: Technický stav: Stavební úpravy: Zateplení budovy: Výtah: Byt Velikost bytu: NP: Podlahové plochy bytu: Prodej Výše nájmu: Cena/ m2: Poznámka

Bytový dům Září 2009 Chrudim Hradištní III Betonový Dobrý – 2 nejsou NE ANO 2+1 2 (55,81 m2) 55,23 m2 + sklep 1,05 m2 5.000,-Kč 1.080,-Kč/ m2 bez poplatků

59


Datum nájmu (měsíc): Umístění Město/Obec: Ulice: Lokalita: Technické parametry Typ budovy: Technický stav: Stavební úpravy: Zateplení budovy: Výtah: Byt Velikost bytu: NP: Podlahové plochy bytu: Prodej Výše nájmu: Cena/ m2: Poznámka

Bytový dům Říjen 2009 Chrudim Fibichova II Betonový Dobrý – 2 nejsou NE ANO 3+1 9 (68,65 m2) 67,15 m2 + balkon 3,00 m2 + sklep 1,20 m2 5.000,-Kč 870,-Kč/ m2 bez poplatků

60


Pokoj Datum nájmu (měsíc): Umístění Město/Obec: Ulice: Lokalita: Technické parametry Typ budovy: Technický stav: Stavební úpravy: Zateplení budovy: Výtah: Byt Velikost bytu: NP: Podlahové plochy bytu: Prodej Výše nájmu: Cena/ m2: Poznámka

Září 2009 Chrudim Široká I Zděný Výborný – 1Po celkové rekonstrukci NE NE 2+kk 3 (91,01 m2) 89,44 m2 + balkon 5,25 m2 8.000,-Kč 1.050,-Kč/ m2 bez poplatků bez vybavení kuchyně

61


Dům Datum nájmu (měsíc): Umístění Město/Obec: Ulice: Lokalita: Technické parametry Typ budovy: Technický stav: Stavební úpravy: Zateplení budovy: Výtah: Byt Velikost bytu: NP: Podlahové plochy bytu: Prodej Výše nájmu: Cena/ m2: Poznámka

Říjen 2009 Chrudim Resselovo náměstí I Zděný Výborný – 1Po celkové rekonstrukci NE NE 3+kk 3 (100,63 m2) 100,00 m2 + balkon 2,10 m2 9.900,-Kč 1.180,-Kč/ m2 bez poplatků parkovací stání v OBC Balustráda součástí nájemního vztahu

62



Říjen 2009 Chrudim Topolská III Betonový Dobrý – 2 nejsou NE ANO 1+1 3 (32,94 m2) 32,55 m2 + sklepní koje 1,30 m2 3.000,-Kč 1.090,-Kč/ m2 bez poplatků

63



Říjen 2009 Chrudim Pardubická III Zděný Dobrý – 2 Původní stav ANO NE 2+1 4 (55,90 m2) 53,00 m2 + balkon 2,50 m2 + sklep 1,30 m2 + sklep 3,00 m2 5.500,-Kč 1.180,-Kč/ m2 bez poplatků

64



Říjen 2009 Chrudim Resselovo náměstí I Zděný Výborný – 1Po celkové rekonstrukci NE NE 2+kk 4 (58,61 m2) 58,61 m2 5.800,-Kč 1.190,-Kč/ m2 bez poplatků parkovací stání v OBC Balustráda součástí nájemního vztahu

65


Kuchyně Datum nájmu (měsíc): Umístění Město/Obec: Ulice: Lokalita: Technické parametry Typ budovy: Technický stav: Stavební úpravy: Zateplení budovy: Výtah: Byt Velikost bytu: NP: Podlahové plochy bytu: Prodej Výše nájmu: Cena/ m2: Poznámka

Listopad 2009 Chrudim Obce Leţáků III Zděný Dobrý – 2 2009 – kompletní rekonstrukce bytového domu ANO NE 1+1 4 (38,05 m2) 38,05 m2 5.000,-Kč 1.580,-Kč/ m2 včetně poplatků

66



Listopad 2009 Chrudim Tyršovo náměstí I Zděný Výborný – 1Po celkové rekonstrukci NE NE 2+1 1 (60,54 m2) 59,54 m2 + sklep 2,00 m2 6.400,-Kč 1.270,-Kč/ m2 záloha na poplatky 2.600,-Kč/měsíc

67


Bytový dům Datum nájmu (měsíc): Umístění Město/Obec: Ulice: Lokalita: Technické parametry Typ budovy: Technický stav: Stavební úpravy:

Zateplení budovy: Výtah: Byt Velikost bytu: NP: Podlahové plochy bytu: Prodej Výše nájmu: Cena/ m2: Poznámka

Listopad 2009 Chrudim Dr. Václava Peška III Zděný Velmi dobrý – 2 2009 – kompletní rekonstrukce bytového domu, 2005 – kompletní rekonstrukce bytu ANO NE 2+1 3 (58,22 m2) 57,22 m2 + sklep 2,00 m2 4.500,-Kč 930,-Kč/ m2 bez poplatků

68



Prosinec 2009 Chrudim Resselovo náměstí I Zděný Novostavba - 1 ţádné ANO ANO 1+kk 3 (37,00 m2) 37,00 m2 6.000,-Kč 1.950,-Kč/ m2 bez poplatků

69



Listopad 2009 Chrudim Resselovo náměstí I Zděný Výborný – 1Po celkové rekonstrukci NE NE 2+kk 3 (80,45 m2) 80,45 m2 7.900,-Kč 1.180,-Kč/ m2 bez poplatků parkovací stání v OBC Balustráda součástí nájemního vztahu

70



Prosinec 2009 Chrudim Dr. Václava Peška III Zděný Dobrý – 2 2009 – kompletní rekonstrukce bytového domu ANO NE 2+1 4 (60,27 m2) 59,22 m2 + sklep 2,10 m2 5.000,-Kč 1.000,-Kč/ m2 bez poplatků

71



Prosinec 2009 Chrudim Resselovo náměstí I Zděný Novostavba - 1 ţádné ANO ANO 2+kk 4 (58,80 m2) 58,80 m2 6.800,-Kč 1.390,-Kč/ m2 bez poplatků

72

2. Praktická část

73

Objednatel: Hana Vavroušková František Andrle

ZPRÁVA O HODNOCENÍ I. Rozestavěný byt č. 15 V rozestavěném bytovém domě bez přiděleného č.p. Václavská Chrudim

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 22.1.2010

74

Obsah: Popisné informace: -

Předmět ocenění

-

Vlastnické údaje

-

Popis lokality

-

Pozemek

-

Přístup k jednotce

-

Byt

-

Popis provedení budovy

-

Popis vybavení bytu

Rozestavěnost nedokončených konstrukcí Podlahová plocha Podklady pro ocenění Přílohy ocenění Porovnávací metoda Výnosová metoda Nákladová metoda Trţní hodnota nemovitosti Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel hypotečního úvěrového řízení (odhad trţní hodnoty nemovitosti). Pro odhad trţní hodnoty je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích. - metoda nákladová (věcná) Jedná se o metodu pracující v principu na stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení).

75

- metoda výnosová Je to metoda preferující uţitné hledisko, tedy nejlepší a nejvyšší vyuţití majetku a pracuje na základě zhodnocení výnosů zaloţených na ekonomickém pohledu na nemovitost. - metoda srovnávací (porovnávací) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných a nabízených porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení trţní hodnoty bude pouţito kombinace metod: nákladové, výnosové a srovnávací.

76

Popisné informace: Předmět ocenění: Byt – rozestavěná jednotka č. 15, LV č. 13075, se spoluvlastnickým podílem ve výši 444/22766 na společných částech budovy a se spoluvlastnickým podílem ve výši 444/22766 na pozemcích v rozestavěném domě (blok A) č.p. nepřiděleno, LV č. 13074 na pozemku p.č. St. 7225 vše v k.ú. Chrudim, obec Chrudim. Vlastnické údaje: Vlastník K2 invest s.r.o., Palackého třída 314, Chrudim IV, 537 01 Chrudim 1 Popis lokality: Rozestavěný bytový zděný dům se nachází v jihovýchodní okrajové části města Chrudim, v ulici Václavská. Staveniště se nachází u silnice III. třídy č. 358 za oplocením areálu Nemocnice v Chrudimi. Lokalita se nazývá "Na Špici". V této části se nachází občanská vybavenost - nemocníce, supermarket, obchody, základní škola atd. Město Chrudim je správní a kulturní centrum regionu (s kompletní občanskou vybaveností), v blízkosti krajského města Pardubice, správního centra kraje. Bytový dům stojí v zástavbě rodinných domů, v blízkosti nemocnice a supermarketu. Parkování je zajištěno veřejným parkovištěm u domu nebo je moţnost zakoupit garáţové stání v bytovém domě. Pozemek: Předmětem ocenění je podíl ve výši 444/22766 na st.p.č. 7225 o výměře 684 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Přístup k jednotce: K jednotce je zajištěn přístup ze silnice na pozemku evidovaném jako p.p.č. 2953/2 (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Pardubického kraje a po pozemku

77

p.č. 3470 (orná půda) ve vlastnictví K2 invest s.r.o.. Pozemek bude po dokončení bytového domu, dle sdělení současného vlastníka, předmětem převodu do vlastnictví Města Chrudim. Není smluvně ošetřeno. Byt: Jedná se o rozestavěný byt (bytový dům, blok A). Byt je situován v 1.NP bytového domu v Chrudimi, v části "Na Špici" o zastavěné ploše 46.00*14.56=684m2 a celkovém počtu 48 bytů. Jedná se o rozestavěný byt č. 15 o velikosti 2+kk v 1. nadzemním podlaţí, o celkové podlahové ploše bytové jednotky 47 m2, plocha lodţie 7,40 m2, s příslušenstvím, tj. sklep o podlahové ploše 2,2 m2, který je umístěný v 1. podzemním podlaţí domu, v bytovém domě blok A postaveném na pozemku evidovaném jako st.p.č. 7225 včetně příslušného spoluvlastnického podílu ke společným částem domu a spoluvlastnického podílu na pozemcích, tj. pozemku stavební parcely č. 7225, na níţ dům s převáděnou bytovou jednotkou stojí a pozemcích pozemkových parcel, které s domem a pozemkem stavební parcely funkčně souvisí, vše za kupní cenu ve výši Kč 1.367.454,50,-- bez DPH, tj za kupní cenu Kč 1.504.200,-- včetně DPH 10 %. Byt je před dokončením, chybí podlahové krytiny, kuchyň, dveře. Na budově se dokončuje fasáda. Popis provedení budovy: Základy z armovaného betonu s vodorovnou i svislou izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce zděné z porothermu, stropy betonové montované, střecha plochá se střešní krytinou sloţenou z folie, lepenky a tepelné izolace, úprava vnějších povrchů zateplení + nátěr, schodiště je ţelezobetonové se stupni keramickými, výtah. Popis vybavení bytu: Vnitřní úprava stěn z vápenné omítky a keramických obkladů, okna dřevěná EURO okna, dveře hladké lakované, podlahy laminátové plovoucí a keramická dlaţba, vytápění a zdroj teplé vody centrální z kotelny v domě, rozvod plynu pouze do kotelny v bytovém domě, vybavení kuchyně sestává z kuchyňské linky, varné desky s troubou a digestoří, vybavení sociálního zařízení z vany, umyvadla a závěsného WC, orientace oken na západ.

78

Rozestavěnost nedokončených konstrukcí: Vnější úprava povrchů

95%

Dveře

0%

Podlahy

75%

Vybavení kuchyně

0%

Vybavení koupelny

80%

Vybavení WC

30%

Rozestavěnost ke dni ocenění, tj. 19.1.2010 ve výši 92%.

Podlahová plocha: Podlahová plocha [m2] – podlahová plocha jednotlivých bytů, které jsou vymezeny v prohlášení vlastníka jako byt a jeho příslušenství. m2

místnosti obývací pokoj s kk

23,01

pokoj

11,00

předsíň

4,40

koupelna s WC

3,70

Celková plocha místností

42,11

sklep

1,70

lodţie

8,50

Celková plocha příslušenství

10,20

Celková podlahová plocha bytu a příslušenství: 47,21 m2 Příslušenství bytu (sklep a lodţie) jsou násobena příslušnou korekcí. Korekce: 0,50 – lodţie, sklep Příslušná korekce je stanovena dle dlouhodobé praxe vyuţívané v Realitní a oceňovací kanceláři Centrum sluţeb a je akceptována stavebními spořitelnami a bankami při stanovování trţních hodnot bytů.

79

Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí č. 13075 k.ú. Chrudim vyhotovený pro potřeby Ivany Kobosilové Hudové ze dne 19.1.2010. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Chrudim, obec Chrudim č. LV 13074, vyhotovený dálkovým přístupem dne 20.7.2009 a ověřený notářkou JUDr. Annou Volencovou. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Chrudim, vyhotovený dne 8.12.2009. Smlouva o budoucí smlouvě kupní č. 004/001/015 mezi K2 invest s.r.o. (prodávající) a panem Františkem Andrle a paní Hanou Vavrouškovou (kupující) ze dne 5.1.2010. Souhrnná technická zpráva Bytové domy "Na Špici" vypracovaná Ing. Janem Jirsákem ze srpna 2008. Rozhodnutí o umístění stavby, stavební povolení vydané Městským úřadem Chrudim - Stavební odbor, pod čj. CR 045622/2008 STO/Bk ze dne 29.10.2008 nabytí právní moci dne 2.12.2008. Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek ze dne 2.7.2009, právní účinky vkladu ke dni 3.7.2009. Datum místního šetření: 19.1.2010. Datum předání kompletních podkladů: 19.1.2010

80

Přílohy ocenění: Výpis z katastru nemovitostí č. 13075 k.ú. Chrudim vyhotovený pro potřeby Ivany Kobosilové Hudové ze dne 19.1.2010. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Chrudim, obec Chrudim č. LV 13074, vyhotovený dálkovým přístupem dne 20.7.2009 a ověřený notářkou JUDr. Annou Volencovou. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Chrudim, vyhotovený dne 8.12.2009. Situační mapa. Smlouva o budoucí smlouvě kupní č. 004/001/015 mezi K2 invest s.r.o. (prodávající) a panem Františkem Andrle a paní Hanou Vavrouškovou (kupující) ze dne 5.1.2010. Část prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek. Půdorys bytu.

Budoucí hodnota Budoucí hodnota platí za předpokladu, ţe -

stavba bytu (bytového domu) bude dokončena v souladu s územním

rozhodnutím o umístění stavby a stavebním povolením čj. CR 045622/2008 STO/Bk vydaným 29.10.2008 Městským úřadem Chrudim, stavebním odborem, v právní moci dne 2.12.2008 -

pro uţívání bytu (bytového domu) bude vydán kolaudační souhlas

-

byt bude předmětem evidence v operátu KN jako dokončená bytová jednotka

Porovnávací metoda Byty ve stejném bytovém domě, kde se nachází i oceňovaná nemovitost, se prodávají v rozmezí 31.940,- Kč/m2 aţ 34.430,- Kč/m2 (v těchto cenách je zahrnut i podíl na společných částech domu a pozemku). Srovnání cen bylo provedeno s byty se stejným standardním vybavením.

81

Srovnatelné nemovitosti: Jedná se o nemovitosti nacházející se ve stejném nově budovaném bytovém domě ve stejném technickém stavu i vybavenosti o stejné či obdobné velikosti (podlahové ploše). Označení

Typ

Výměra

Výměra Plocha Výměra Cena / Cena za m2

(byt vč. sklepu

lodţie

sklepu) 11B 12 14B 15 16 22 26 32 35 36 42 43B 45

2+kk 45 2+kk 44 2+kk 46 2+kk 44 2+kk 44 2+kk 44 2+kk 44 2+kk 44 2+kk 44 2+kk 44 2+kk 44 2+kk 44 2+kk 44

celkem /*

2

8

2

7

2

7

2

7

2

7

2

7

2

7

2

7

2

7

2

7

2

8

2

8

2

8

82

53

1.558.700,-

48,00

32.470,-

51

1.504.200,-

46,50

32.350,-

53

1.558.700,-

48,50

32.140,-

51

1.504.200,-

46,50

32.350,-

51

1.504.200,-

46,50

32.350,-

51

1.526.000,-

46,50

32.820,-

51

1.526.000,-

46,50

32.820,-

51

1.558.700,-

46,50

33.520,-

51

1.558.700,-

46,50

33.520,-

51

1.558.700,-

46,50

33.520,-

52

1.613.200,-

47,00

34.320,-

52

1.645.900,-

47,00

35.000,-

52

1.613.200,-

46

2+kk 44

2

8

47,00

34.320,-

52

1.613.200,-

47,00

34.320,-

Výměry jsou uvedeny v m2 * Příslušenství bytu (sklep a lodţie) jsou násobené příslušnou korekcí. Korekce: 0,50 – lodţie, sklep Příslušná korekce je stanovena dle dlouhodobé praxe vyuţívané v Realitní a oceňovací kanceláři Centrum sluţeb a je akceptována stavebními spořitelnami a bankami při stanovování trţních hodnot bytů. Srovnatelné byty v rozestavěném domě „Na Špici“, se v současné době nabízejí a prodávají v rozmezí 31.940,- Kč/m2 aţ 34.430,- Kč/m2 (v těchto cenách je zahrnut i podíl na společných částech domu a pozemku). Srovnání cen bylo provedeno s byty o téměř stejné podlahové ploše bytu se stejným standardním vybavením. Budoucí trţní hodnotu nemovitosti odhaduji ve výši:

1 570 000,-Kč

Výnosová metoda Výše potencionálního příjmu byla stanovena na základě výše trţních nájmů jiţ realizovaných v tomtéţ bytovém domě – novostavbě v lokalitě „Na Špici“. Poptávka po pronájmech bytů ve městě Chrudim výrazně převyšuje nabídku. U novostaveb jsou náklady na rezervu na renovaci a ostatní provozní náklady velmi nízké. Kapitalizační míra byla stanovena odborným odhadem na základě konzultace s odborníkem s několikaletou praxí v oboru. Budoucí trţní hodnota Hrubý příjem – 6.500,-Kč/měsíčně * 12

78 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5%

3 600 Kč

Efektivní hrubý příjem

74 400 Kč

83

Rezerva na renovace – odborný odhad

3 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti)

3 000 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

68 400 Kč

Kapitalizační míra (R)

6%

Trţní hodnota (V)

1 140 000

V=NOI/R

Nákladová metoda Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.

Trţní hodnota nemovitosti Budoucí trţní hodnota Indikace

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

(Kč) Porovnávací metoda

1 570 000

80

1 256 000

Výnosová metoda

1 140 000

20

228 000

0

0

Nákladová metoda

N/A

Výsledná trţní hodnota

1 484 000

Zaokrouhleno

1 500 000

Ke zpracování odhadu jsem měla k dispozici: Smlouvu o budoucí smlouvě kupní č. 004/001/015 mezi K2 invest, s.r.o. (prodávající) a panem Františkem Andrle a paní Hanou Vavrouškovou (oba jako kupující). Celková kupní cena je v ní uvedena 1.504.200,-Kč včetně DPH (32.000,- Kč/m2) - v ceně je zahrnuta cena bytu včetně příslušejících spoluvlastnických podílů na společných částech domu a stavbou bytového domu zastavěného pozemku. Podle mého názoru je celková kupní cena ke dni ocenění, vzhledem k současné nabídce a poptávce v relaci s trţní hodnotou nemovitosti. Dohodnutá kupní cena ve výši

1 504 200,-Kč je v relaci s trţní hodnotou. Budoucí hodnota platí za předpokladu, ţe

84

-

stavba bytu (bytového domu) bude dokončena v souladu s územním

rozhodnutím o umístění stavby a stavebním povolením čj. CR 045622/2008 STO/Bk vydaným 29.10.2008 Městským úřadem Chrudim, stavebním odborem, v právní moci dne 2.12.2008 -

pro uţívání bytu (bytového domu) bude vydán kolaudační souhlas

-

byt bude předmětem evidence v operátu KN jako dokončená bytová jednotka

Současnou trţní hodnotu nemovitosti vzhledem k rozestavěnosti (92%) bytu odhaduji ve výši

1 380 000,-Kč Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.

V Chrudimi 22.1.2010

Veronika Hudová

Přílohy: -

Fotodokumentace ze dne 19.1.2010.

-

Výpis z katastru nemovitostí č. 13075 k.ú. Chrudim vyhotovený pro potřeby

Ivany Kobosilové Hudové ze dne 19.1.2010. -

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Chrudim, obec Chrudim č. LV 13074,

vyhotovený dálkovým přístupem dne 20.7.2009 a ověřený notářkou JUDr. Annou Volencovou. -

Kopie katastrální mapy pro k.ú. Chrudim, vyhotovený dne 8.12.2009.

-

Situační mapa

-

Smlouva o budoucí smlouvě kupní č. 004/001/015 mezi K2 invest s.r.o.

(prodávající) a panem Františkem Andrle a paní Hanou Vavrouškovou (kupující) ze dne 5.1.2010. -

Část prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek.

-

Půdorys bytu.

85

Fotodokumentace:

86

87

88

89

90

91

92

Jednotka č.15 v bloku A bytového domu na pozemku st.p.č. 7225 k.ú. Chrudim, Chrudim

93

94

95

96

97

98

99

100

101

102

103

Objednatel: Nguyen Minh Khuong

ZPRÁVA O HODNOCENÍ II. Nebytový (provozní) objekt s bytovými jednotkami Resselovo náměstí 79 Chrudim

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 27.12.2009 104

Obsah Popisné informace -

Předmět ocenění

-

Vlastnické údaje

-

Popis lokality

-

Popis a dispozice budovy

Podklady pro ocenění Přílohy ocenění Územní plán Právní stav Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Přírodní katastrofy Porovnávací metoda Výnosová metoda Nákladová metoda Trţní hodnota nemovitosti Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel hypotečního úvěrového řízení (odhad trţní hodnoty nemovitosti). Pro odhad trţní hodnoty je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích. - metoda nákladová (věcná) Jedná se o metodu pracující v principu na stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová Je to metoda preferující uţitné hledisko, tedy nejlepší a nejvyšší vyuţití majetku a pracuje na základě zhodnocení výnosů zaloţených na ekonomickém pohledu na nemovitost. 105

- metoda srovnávací (porovnávací) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných a nabízených porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení trţní hodnoty bude pouţito kombinace metod: nákladové, výnosové a srovnávací.

Popisné informace: Předmět ocenění: Budova č.p. 79, LV č. 5799 postavená na pozemku evidovaném jako st.p.č. 155 a pozemky evidované jako st.p.č. 155 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 632 m2 a p.p.č. 2912 (zahrada) o výměře 172 m2, LV č. 5799 vše v k.ú. Chrudim, obec Chrudim. Údaje o oceňované budově Budova a pozemek se nachází v městské památkové zóně. Stavba na pozemku je napojena na inţenýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn a elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je nepravidelný. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Budova ke dni ocenění je částečně vyuţívána, v 1.NP je v provozu prodejna textilu a jsou obsazeny všechny byty v III. a IV.NP. V rekonstrukci je II.NP část III. NP, kde se zřizuje provozovna restaurace s kuchyní a zázemím. Oceňovaná budova je řadová. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. Vlastnické údaje: Vlastník stavby:

podíl:

SJM Nguyen Minh Khuong a Nguyen Thi Kim Hang Vlastník pozemku:

1/1 podíl:

SJM Nguyen Minh Khuong a Nguyen Thi Kim Hang

106

1/1

Popis lokality: Všeobecné místopisné údaje Město Chrudim je významným městem regionu a má 24069 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Chrudim. Nejbliţší správní centrum je v Chrudimi. V místě je městská hromadná doprava (autobus), nejbliţší stanice je cca 50 m. Nejbliţší ţelezniční stanice je v místě. Nejbliţší letiště je ve vzdálenosti cca 12.00 km. Budova se nachází na centrálním Resselovo náměstí. Okolní zástavbu tvoří Městský úřad Chrudim, bytové domy s nebytovými prostory v 1NP případně i 2.NP. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu výbornou, protoţe se jedná o centrální náměstí Chrudimi, v docházkové vzdálenosti MHD s veškerou občanskou vybaveností v místě. Souhrnné informace o nemovitosti: Jedná se o nebytový (provozní) objekt s bytovými jednotkami (podlahová plocha nebytových místností převyšuje ½ podlahových ploch všech místností), který se nachází v centru města Chrudim na centrálním náměstí - Resselovo náměstí. Provozní objekt s bytovými jednotkami obsahuje: obchod, restauraci se salonkem a příslušenstvím, 5 bytů, sklepy pro byty. Souhrnná velikost pozemku je cca 804 m2. V budově se nachází 1 byt s regulovaným nájmem a 4 byty s neregulovaným nájemným. Popis, výměry: Nebytový (provozní) objekt s bytovými jednotkami Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 155. Jedná se o budovu řadovou po stavebních úpravách. Popis konstrukcí a vybavení: Základy: kamenné. Izolace v části bez izolace, v části s izolací proti zemní vlhkosti Krov: část pultový, část sedlový.

107

Střešní krytina: betonové tašky BRAMAC, měděné okapy a svody Svislé nosné konstrukce: zděné z kamene tl. do 1, 20m, cihelné zdivo Vnější úprava povrchů: vápenocementová omítka. Stropy: klenbové, dřevěné trámové s podhledem, ţelezobetonové Schodiště: kamenné, ţelezobetonové Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka štuková, obklad keramický. Okna: dřevěná EURO, plastová s dvojsklem. Dveře: lakované i prosklené. Podlahy obytných místností: textilní krytina, PVC. Podlahy nebytových místností: dlaţby Vytápění: ústřední s plynovými kotly, vzduchotechnika Elektro: světelný a motorový rozvod. Rozvod vody: studené a teplé. Rozvod kanalizace: je proveden. Rozvod plynu: je proveden Vybavení bytových jednotek: kuchyňské linky, sporáky, vana, umyvadlo Výpočet uţitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaţí (105 m2)

315.00

1.nadzemní podlaţí (593 m2)

2 096.00


1 585.00

2

3.nadzemní podlaţí (375 m )

1 393,00


1 128.00

půda

924.00 7 441.00 m3

Celkový obestavěný prostor

Dle průvodní zprávy na „Přestavbu objektu“ z 9.2008 je uvedeno 7.500.00m3 Počet podzemních podlaţí: 1 Počet nadzemních podlaţí: 4 Výčet bytů: výměra v m2, I. kategorie III.NP, byt 3+kk I. kat. (113 m2) jedná se o spojené dvě bytové jednotky 108

III.NP, byt 3+1 I. kat. (92 m2) IV.NP, 1+kk I. kat. (43 m2) IV.NP, 2+kk I. kat. (53 m2) IV.NP, 3+kk I. kat. (92 m2) Bytové prostory 3. NP - byt 3+kk 1.BJ chodba .BJ koupelna 1.BJ WC 1.BJ ob. pokoj s kuchyňským koutem 1.BJ koupelna 1.BJ WC 1.BJ chodba 1.BJ pokoj 1.BJ pokoj Výměra byt 3+kk ve 3. NP [m2]

5.40 3.08 1.34 36.00 3.45 1.21 10.50 19.44 32.95 113.37

3. NP – byt 3+1 koupelna WC kuchyně obývací pokoj pokoj pokoj chodba Výměra bytu 3+1 ve 3. NP [m2]

5.89 1.75 15.20 27.49 16.14 15.84 8.70 91.01

4. NP – podkroví – byt 1+kk předsíň koupelna obývací pokoj+kk Výměra bytu 1+kk ve 4. NP – podkroví [m2]

6.15 4.97 32.08 43.20

4. NP – podkroví – byt 1+1 předsíň koupelna kuchyně s jídel. koutem obývací pokoj Výměra bytu 1+1 ve 4. NP – podkroví [m2]

5.06 5.46 18.74 23.20 52.46

4. NP – podkroví - byt 2+1 předsíň komora koupelna

5.87 2.68 5.84

109

WC kuchyně s jídel. koutem komora pokoj pokoj Výměra bytu 2+1 ve 4. NP – podkroví [m2]

1.35 31.93 2.81 19.76 21.64 91.88

VÝMĚRA CELKEM [m2]

391.92

Nebytové prostory 1. NP. bankomat

6.30

1. NP. obchod sklad sklad sklad sklad sklad kancelář chodba 31,70 - nezapoč. společná Výměra 1. NP [m2]

279.00 26.20 10.30 6.83 19.00 16.40 30.00 0.00 387.73

2.NP. a 3.NP restaurace 2. NP chodba WC muţi úklidová komora WC ţeny restaurace salonek terasa schodiště chodba schodiště kuchyně sklad sklad sklad nápojů 3.NP schodiště chodba denní místnost šatna sprcha šatna sprcha umývárna WC

13.38 10.07 1.33 9.09 185.37 24.65 77.76 23.54 3.27 6.33 45.42 15.31 13.09 5.05 9.68 10.49 12.85 3.44 2.80 3.26 2.68 2.52 1.45 110

umývárna WC sklad Výměra 2.NP a 3.NP [m2]

2.05 1.36 28.53 514.77

VÝMĚRA CELKEM [m2]

908.80

Dispoziční řešení: 1.PP - sklep a jednotlivé laťové kóje pro byty 1.NP - obchod s přímým vstupem z náměstí, sklady, kancelář, terasy, chodba se schodištěm do dalšího podlaţí se vstupem z náměstí, prostor bankomatu 2.NP - prostory restaurace (chodba, WC muţi, WC ţeny, úklidová komora, restaurace, salonek, terasa, 2x schodiště, chodba, kuchyně, 3x sklad), společné schodiště do dalšího podlaţí 3.NP - dvě bytové jednotky 4.NP - tři bytové jednotky Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny závady. Stavební úpravy a údrţba: Na základě stavebního povolení byly provedeny v roce 2009 stavební úpravy, při kterých nově vznikla restaurace v II.NP včetně kuchyně se zázemím, ve IV. NP (podkroví) vznikly tři bytové jednotky, na které byl vydán dne 10.6.2009 pod č.j. CR 025032/2009 kolaudační souhlas s uţíváním ucelené části stavby. V přízemí byl zachován stávající obchod s textilem, v třetím tři stávající bytové jednotky (dvě bytové jednotky byly sloučeny). Rozpočet stavebních úprav RESTAURACE: svislé konstrukce vodorovné konstrukce, stropy konstrukce střechy

534 890

příčky, překlady, dozdívky

567 826

dřevěné trámové, ţelezobetonové

61 948

střecha nad terasou

96 436

měděné okapy a svody

krytina střech klempířské

111

konstrukce úpravy

vnitřních

384 923

omítky, sádrokartony

125 390

zadní fasáda

917 221

částečně provedeny, soc. zařízení

dveře a vrata

141 536

částečně osazeny

okna

153 518

EURO, plastová

povrch podlah

121 217

konečné povrchové úpravy

vytápění

890 410

plynové + vzduchotechnika

799 416

nová elektroinstalace

vnitřní vodovod

154 320

nové veškeré rozvody

vnitřní kanalizace

78 400


vnitřní plynovod

56 800


povrchů úpravy

vnějších

povrchů vnitřní obklady schody

elektroinstalace vč. bleskosvodu

ohřev teplé vody vybavení kuchyní vnitřní hygienická zařízení vč. WC zesílení ost. práce

3 111 250

stropů,

konstrukce

tesař.,zámečnické, vybavení soc. zařízení

Celkem

8.195.501

Rozpočet stavebních úprav BYTŮ ve IV.NP: základy a zemní práce svislé konstrukce vodorovné konstrukce, stropy

119 324

příčky, překlady, dozdívky

111 618

dřevěné trámové, ţelezobetonové

konstrukce střechy

112

krytina střech klempířské

218 841

měděné okapy a svody

472 180

omítky, sádrokartony

350 421

nové venkovní omítky

140 365

částečně provedeny, soc. zařízení

dveře a vrata

66 000

nové dveře

okna

205 023

střešní dřevěné, zadní plastová

povrch podlah

73 969

dřevěné, PVC

vytápění

236 085

plynové kotle + radiátory

255 551

nová elektroinstalace

vnitřní vodovod

67 804


vnitřní kanalizace

38 004


vnitřní plynovod

43 489


konstrukce úpravy

vnitřních

povrchů úpravy

vnějších

povrchů vnitřní obklady schody

elektroinstalace vč. bleskosvodu

ohřev teplé vody vybavení kuchyní vnitřní hygienická zařízení vč. WC ost. práce Celkem

346 347 2 745 021

zesílení stropů, konstrukce tesař krov vydán kolaudační souhlas

Stáří budovy: domy na Resselovo náměstí byly převáţně postaveny v polovině 15. století, oceňovaný dům byl do dnešní podoby přestavěn cca v roce 1970. Provedené stavební úpravy jsou jiţ promítnuty do nákladového hodnocení stavby.

Podklady pro ocenění Výpis z katastru nemovitostí č. 5799 k.ú. Chrudim vyhotovený Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim ze dne 20.10.2009.

113

Kopie katastrální mapy č. PARDUBICE 8-5/13 k.ú. Chrudim vyhotovená Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim ze dne 20.10.2009. Kupní smlouva uzavřená mezi doc. ing. Juditou Štouračovou, CSc. a ing. Eduardem Rindtem (prodávající) a manţeli Khuong Nguyen Minh a Hang Nguyen Thi Kim (kupující) za vedlejšího účastenství ing. Michaely Kaslové ze dne 19.2.2009. Kupní smlouva uzavřená mezi ing. Michaelou Kaslovou (prodávající) a manţely Khuong Nguyen Minh a Hang Nguyen Thi Kim (kupující) ze dne 17.5.2009. Projekt přestavby objektu Chrudim, Resslovo náměstí 79 vypracované Ing. Josefem Dvořákem ze září 2008. Rozpočet rekonstrukce. Stavební povolení na "Stavební úpravy objektu č.p. 79, Resselovo nám., Chrudim I" vydané Městským úřadem Chrudim, Stavební odbor pod čj. CR 003319/2009 STO/ČE ze dne 22.1.2009. Kolaudační souhlas s uţíváním ucelené části stavby vydané Městským úřadem Chrudim, Stavební odbor pod čj. CR 025032/2009 STO/Če ze dne 10.6.2009. Smlouva o nájmu nebytových prostor k umístění a provozování peněţního bankomatu mezi Nguyen Minh Khuong a Ngueyn Thi Kim Hang (pronajímatelé) a Českou spořitelnou, a.s. (nájemce) ze dne 27.8.2004. Smlouva o nájmu nebytových prostor mezi Nguyen Minh Khuong a Ngueyn Thi Kim Hang (pronajímatel) a Do Thi Ly (nájemce) ze dne 1.12.2005. Dodatek o jednostranném zvýšení regulovaného nájemného z bytu mezi manţely Nguyen Minh Khuong a Ngueyn Thi Kim Hang (pronajímatelé) a Marie Šolcovou (uţivatel) ze dne 25.5.2009. Smlouva o budoucí smlouvě o nájmu bytové jednotky mezi Nguyen Minh Khuong a Ngueyn Thi Kim Hang (budoucí pronajímatel) a Dhung Quoc Diep (budoucí nájemce) ze dne 15.8.2009.

114

Smlouva o budoucí smlouvě o nájmu bytové jednotky mezi Nguyen Minh Khuong a Ngueyn Thi Kim Hang (budoucí pronajímatel) a Luong Thi Ngoc Tuyen (budoucí nájemce) ze dne 11.8.2009. Smlouva o budoucí smlouvě o nájmu nemovitosti mezi Nguyen Minh Khuong a Ngueyn Thi Kim Hang (budoucí pronajímatel) a Hoang Van Mong (budoucí nájemce) ze dne 15.8.2009. Smlouva o budoucí smlouvě o nájmu bytové jednotky mezi Nguyen Minh Khuong a Ngueyn Thi Kim Hang (budoucí pronajímatel) a Hoang Van Mong (budoucí nájemce) ze dne 15.8.2009. Smlouva o budoucí smlouvě o nájmu bytové jednotky mezi Nguyen Minh Khuong a Ngueyn Thi Kim Hang (budoucí pronajímatel) a Hoang Van Mong (budoucí nájemce) ze dne 1.8.2009. zajištěné odhadcem Fotodokumentace pořízená znalcem dne 29.11.2009. Informace o výši pojistného z pojistné smlouvy č. 6463874018 u České Pojišťovny. Informace o dani z nemovitosti.

Přílohy ocenění  Výpis z katastru nemovitostí č. 5799 k.ú. Chrudim vyhotovený Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim ze dne 20.10.2009.  Kopie katastrální mapy č. PARDUBICE 8-5/13 k.ú. Chrudim vyhotovená Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim ze dne 20.10.2009. Územní plán Konstatuje se, ţe pro obec Chrudim a katastrální území Chrudim byl schválen územní plán dne 1.4.1996. Z regulačního plánu městské památkové zóny vyplývá, ţe oceňovaná nemovitost se nachází v zóně označené – objekty stávající, obchody v přízemí, objekty dotvářející charakter MPZ.

115

Právní stav Stavební dokumentace byla předloţena částečná a neověřená. Místním šetřením bylo zjištěno, ţe předloţená dokumentace je v souladu se skutečným stavem uţívání a nepředpokládá se, ţe je reálně moţný jiný stav uţíváni. Proto je nemovitost oceňována podle stávajícího způsobu vyuţití.

Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, ţe předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění a jsou doloţeny v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí. Přírodní katastrofy Budova se nenachází v území, kde lze uvaţovat se záplavami a povodněmi, sesuvy půdy a jinými přírodními jevy.

Porovnávací metoda Pozemek Prodej pozemků v centrální části města nebo prodej pozemků umístěných dle platného územního plánu v zóně pro smíšené území nebytové, občanská vybavenost ke dni ocenění není znám. Není předpoklad toho, ţe by se ve stejné lokalitě jako je mnou oceňovaný pozemek, realizoval prodej srovnatelného pozemku, vzhledem k tomu, ţe se jedná o centrum města, kde v minulosti byly vyuţity veškeré moţnosti proluk. Poptávka po pozemcích ve městě Chrudim je výrazně vyšší neţ nabídka a k prodejům pozemků určených pro výstavbu v lokalitách s dobrou občanskou vybaveností a dostupností občanské vybavenosti dochází mimořádně. Z výše uvedených faktů vyplývá, ţe stanovení porovnávací hodnoty mnou oceňovaného pozemku, který se nachází v centru města Chrudim (nejatraktivnější

116

část města) a je umístěn dle územního plánu v zóně pro smíšené území nebytové, občanská vybavenost, je značně problematický. Pro stanovení porovnávací hodnoty pozemku byly pouţity následující pozemky: 1.

Srovnatelná nemovitost

Pozemek – ul. Václavská Rovinný pozemek nacházející se v okrajové části města Chrudim – směr Slatiňany v ulici Václavská s dobrou dopravní obsluţností (autobusová zastávka MHD do 3 minut) a dostupností občanské vybavenosti.

Tvar pozemku je

pravidelný obdélníkového půdorysného tvaru. Pozemek je bez omezení vlastnického práva a jiného zatíţení (kontaminace půdy, nutnosti demolice stávajících staveb). Způsob vyuţití dle územního plánu: vícepodlaţní bytové zástavby Celková výměra pozemku: 5.010 m2 Prodejní cena: 8.016.000,-Kč Datum prodeje: prosinec 2008 Zdroj: K2 invest, s.r.o. Cena za m2: 1.600,-Kč Vyhodnocení: Oceňovaný pozemek se nachází v lukrativnější části města, jeho výměra je menší neţ porovnávaného pozemku, k prodeji došlo v roce 2008. 2.


Pozemek - ul. Poděbradova Rovinný pozemek nacházející se v obchodní části města Chrudim v ul. Poděbradova s dobrou dopravní obsluţností (autobusová zastávka MHD do 3 minut) a dostupností občanské vybavenosti.

Jednalo se o prodej stavebního

pozemku mezi Městem Chrudim (prodávající) a MODEL MOTORS s.r.o. (kupující) pod bytovým domem ve vlastnictví MODEL MOTORS s.r.o. Způsob vyuţití dle územního plánu: vícepodlaţní bytové zástavby Celková výměra pozemku: 58 m2

117

Prodejní cena: 69.600,-Kč Datum prodeje: červenec 2009 Zdroj: K2 invest, s.r.o. Cena za m2: 1.200,-Kč Vyhodnocení: Oceňovaný pozemek se nachází v lukrativnější části města, jeho výměra je výrazně vyšší neţ porovnávaného pozemku. 3.


Pozemek – ul. Resselovo náměstí Rovinný pozemek nacházející se v centru města Chrudim v ul. Resselovo náměstí s dobrou dopravní obsluţností (autobusová zastávka MHD do 3 minut) a dostupností občanské vybavenosti. Jednalo se o prodej stavebního pozemku mezi Městem Chrudim (prodávající) a K2 invest s.r.o. (kupující) pod bytovým domem ve vlastnictví K2 invest s.r.o. Způsob vyuţití dle územního plánu: smíšené území nebytové, občanská vybavenost Celková výměra pozemku: 15 m2 Prodejní cena: 69.600,-Kč Datum prodeje: leden 2009 Zdroj: Zápis 24. Jednání Zastupitelstva Pardubického kraje Cena za m2: 1.600,-Kč Vyhodnocení:

Výměra

oceňovaného

pozemku

je

výrazně

vyšší

porovnávaného pozemku, srovnatelná lokalita.

Trţní hodnotu pozemku srovnávací metodou odhaduji ve výši: 1.800,-Kč/m2, tzn. 1.447.200,-Kč

118

neţ

Nebytový objekt s bytovými jednotkami 1. Srovnatelná nemovitost

Jedná se o koncovou řadovou budovu, ve způsobu vyuţití vedenou jako "bytový dům" v katastrálním území Chrudim, v ulici Novoměstská s dobrou dopravní obsluţností (autobusová zastávka MHD do 3 minut) a dostupností občanské vybavenosti. Jedná se o podsklepenou budovu se třemi nadzemními podlaţími bez účelově vyuţitého podkroví se střechou sedlovou. V roce 1984 došlo k celkové rekonstrukci (modernizaci) celého objektu. V přízemí se nachází prodejní plocha včetně zázemí a v 2.NP šest bytových jednotek a v 3. NP šest bytových jednotek. Stavba na pozemku je napojena na inţenýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektro, telefon. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je přibliţně čtvercový. Pozemek je mírně sklonitý. Orientace pozemku je převáţně na severozápad. Bytový dům není rozdělen na jednotlivé jednotky prohlášením vlastníka. OB: 6.600m3 Dispoziční řešení: 1.PP: 12* sklípek pro jednotlivé byty, chodba, strojovna, prádelna, mandl, kotelna 1.NP: uzavřený průjezd do dvora, chodba se schodišťovým prostorem k bytům; prodejna, chodba, šatna, kancelář, obsluţný úsek, sklad, mrazírna (214,70 m2) 2.NP: schodišťový prostor, společná chodba 1.BJ (49,97m2), 2.BJ (46,27m2), 3.BJ (42,36m2), 4.BJ (30.52m2), 5.BJ (41.05m2), 6.BJ (51,77m2)

119

3.NP: schodišťový prostor, společná chodba 7.BJ (49,21m2), 8.BJ (48,10m2), 9.BJ (40,47m2), 10.BJ (29.61m2), 11.BJ (50.47m2), 12.BJ (40,42m2) z toho 5 bytů s regulovaným nájmem (byty č. 1,2,3,7,8) Celková výměra bytů s regulovaným nájmem: 347 m2 Celková výměra bytů bez regulovaného nájmu: 172 m2 Celková výměra nebytových prostor provozní bez modernizace: 215 m2 Stáří: 99 roků Celková výměra pozemků: 1.195m2 Prodejní cena: 12.000.000,-Kč Datum prodeje: únor 2008 Zdroj: RK All Credit, Vyhodnocení: Oceňovaná nemovitost se nachází v lepší lokalitě a je v lepším technickém stavu neţ porovnávaná nemovitost. K prodeji došlo v roce 2008.

2. Srovnatelná nemovitost

Objekt se nachází v blízkosti historického centra města. Sestává z průčelní budovy orientované do náměstí s průjezdem do dvor. části a navazujícím dvoupodlaţním dvorním traktem vedlejší stavbou ocelokolny. Dvor. trakt budovy-v přízemí garáţe, sklady, kanceláře a sociální zařízení. Celková výměra pozemků 1697m², zastavěná 788m², nebytové prostory 750m², skladová plocha ocelokolny 250m². Moţnost průjezdu osobní i nákladní dopravy. Počet:2.NP Celková výměra pozemků: 1697m2

120

Technický stav: horší, v posledních letech nebyla prováděná modernizace Lokalita: horší, Masarykovo náměstí Nabízí: Realitní kancelář Ing. František Kubašta Nabídková cena: 13.000.000,- Kč, sníţeno z 16.800.000,- Kč Vyhodnocení: Horší technický stav, méně významné náměstí v Chrudimi neţ u oceňované nemovitosti. Jedná se o nabídkovou cenu. 3. Srovnatelná nemovitost

Vila je zděná, po kompletní rekonstrukci - interiér: přípojky plynu, rozvody vody, kanalizace a elektřiny, nové plyn. kotle. Prvky původního interiéru ponechánydřevěné schodiště aj. Dále nová střecha (Bramac), měď. okapy, nová plast. okna. Dispozice: 1PP 15 místností, 1NP 11 místností a pěkný byt 2+1, 2NP 11 místností, 3NP půda. U objektu 4 garáţe. Výměra pozemku: 3265m² Plocha pozemku: 3.265m2 Zastavěná plocha: 1.026m2 Nabízí: TANA realitní kancelář Nabídková cena: 14.000.000,- Kč Vyhodnocení: Zhoršený technický stav, umístění v horší lokalitě, větší pozemek velikostí srovnatelný s oceňovanou nemovitostí. Odůvodnění srovnávací metody Na základě vyhodnocení prodejů obdobných nemovitostí, nabídek realitních kanceláří a z vlastní databáze prodejů nemovitostí vyplývá, ţe srovnatelné stavby s byty regulovanými nájmy se podobného provedení v Chrudimi se obchodují za

121

ceny a to v rozmezí od 10.000,- do 13.000,- Kč/m2 (včetně pozemků) – na základě sdělení Ing. Vítězslava Řešátka – správa a údrţba bytů. Na spodní hranici jsou pak ceny objektů mimo centrální část nebo před celkovou rekonstrukcí se zvýšeným opotřebením v horní hranici pak v dobrém stavebně technickém stavu po rekonstrukci. Srovnatelné stavby s byty s neregulovanými nájmy se obchodují za ceny a to v rozmezí od 17.000,- do 19.000,- Kč/m2 (včetně pozemků). V případě rozdělení bytových jednotek dle zákona č. 72/1994 Sb.dojde k navýšení cen za byty s neregulovaným nájmem min. o 20 aţ 30%. Srovnatelné prodejny a provozovny podobného provedení v Chrudimi se obchodují za ceny a to v rozmezí od 10.000,- do 20.000,- Kč/m2 (včetně pozemků). Na spodní hranici jsou pak ceny bez rekonstrukcí se zvýšeným opotřebením a o velkých podlahových plochách, horní hranice pak pro objekty v dobrém stavebně technickém stavu podobného

charakteru a

malých

podlahových plochách. Propočet srovnatelných hodnot z uţitných ploch: Byty nerozdělené prohl. vlastníka – reg.: 92m2*13.000,-Kč=

1.196.000,-Kč

Byty nerozdělené prohl. vlastníka – nereg.: 301m2*29.000,-Kč=

5.719.000,-Kč

Nebytové prostory provozní obchody I.NP: 388m2*12.000,-Kč=

4.656.000,-Kč

Nebytové prostory provozní II.NP: 515m2*10.000,-Kč=

5.150.000,-Kč

databáze za m2 podlahové plochy je stanovena z OC včetně pozemku

Celkem:

16.721.000,00 Kč

Výnosová metoda Plochy vyuţitelné k pronájmu [m2]: Zdrojem výnosu z moţného pronájmu jsou: Nebytové prostory: 1. NP. bankomat 1. NP. obchod

387.73

2.NP. a 3.NP restaurace Restaurace, kuchyně včetně veškerého zázemí VÝMĚRA CELKEM

514.77 908.80

122

6.30

Byty 3. nadzemní podlaţí byt 3+1 regulovaný nájem 1+3 4.nadzemní podlaţí byt 3+kk byt 1+kk byt 2+kk Na základě průzkumu a zjištění, je po zváţení všech výše uvedených okolností uvaţováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: Nebytové prostory: 1. nadzemní podlaţí - přízemí prostory bankomatu 6,30 m2 1 x * 2448 Kč/měsíc obchod 1 x * 70000 Kč/měsíc 2. nadzemní podlaţí - část 3. nadzemní restaurace včetně kuchyně a zázemí 1 x * 83300 Kč/měsíc

Byty: 3. nadzemní podlaţí byt 3+1 1 x * 7000 Kč/měsíc nájemné neregulované regulovaný nájem 1+3 1 x * 2646 Kč/měsíc nájemné regulované 4.nadzemní podlaţí byt 3+kk 1 x * 8000 Kč/měsíc nájemné neregulované byt 1+kk 1 x * 5000 Kč/měsíc nájemné neregulované byt 2+kk 1 x * 6500 Kč/měsíc nájemné neregulované Výpočet ročního příjmu:

123

prostory bankomatu 6,30 m2 1 x * 2448 Kč/měsíc obchod 1 x * 70000 Kč/měsíc restaurace včetně kuchyně a zázemí 1 x * 83300 Kč/měsíc

29 376.00 840 000.00 999 600.00

byt 3+1 1 x * 7000 Kč/měsíc regulovaný nájem 1+3 1 x * 2646 Kč/měsíc byt 3+kk 1 x * 8000 Kč/měsíc byt 1+kk 1 x * 5000 Kč/měsíc byt 2+kk 1 x * 6500 Kč/měsíc

84 000.00 31 752.00 96 000.00 60 000.00 78 000.00

Celkem

2 218 728.00

Odhad ztráty nájemného Příjmy celkem (po započtení ztrát)

15.00% 1 885 918.80

Roční výdaje (náklady): vynaloţené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky) pojistné budovy (zákl. poj. události) vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) běţná údrţba a opravy Celkem

3 961.00 7 040.00 393 600.00 196 800.00 601 401.00

Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Výdaje (náklady) Roční výnos

1 885 918.80 601 401.00 1 284 517.80

Úroková míra kapitalizace Výnosová hodnota nemovitosti:

8.0 % 16 056 500.00,- Kč

Pro stanovení výše nájemného byly pouţity následující podklady: Nájmy doloţené nájemními smlouvami a budoucími nájemními smlouvami:

124

Smlouva o nájmu nebytových prostor k umístění a provozování peněţního bankomatu mezi Nguyen Minh Khuong a Ngueyn Thi Kim Hang (pronajímatelé) a Českou spořitelnou, a.s. (nájemce) ze dne 27.8.2004. Smlouva o nájmu nebytových prostor mezi Nguyen Minh Khuong a Ngueyn Thi Kim Hang (pronajímatel) a Do Thi Ly (nájemce) ze dne 1.12.2005. Dodatek o jednostranném zvýšení regulovaného nájemného z bytu mezi manţely Nguyen Minh Khuong a Ngueyn Thi Kim Hang (pronajímatelé) a Marie Šolcovou (uţivatel) ze dne 25.5.2009. Smlouva o budoucí smlouvě o nájmu bytové jednotky mezi Nguyen Minh Khuong a Ngueyn Thi Kim Hang (budoucí pronajímatel) a Dhung Quoc Diep (budoucí nájemce) ze dne 15.8.2009. Smlouva o budoucí smlouvě o nájmu bytové jednotky mezi Nguyen Minh Khuong a Ngueyn Thi Kim Hang (budoucí pronajímatel) a Luong Thi Ngoc Tuyen (budoucí nájemce) ze dne 11.8.2009. Smlouva o budoucí smlouvě o nájmu nemovitosti mezi Nguyen Minh Khuong a Ngueyn Thi Kim Hang (budoucí pronajímatel) a Hoang Van Mong (budoucí nájemce) ze dne 15.8.2009. Smlouva o budoucí smlouvě o nájmu bytové jednotky mezi Nguyen Minh Khuong a Ngueyn Thi Kim Hang (budoucí pronajímatel) a Hoang Van Mong (budoucí nájemce) ze dne 15.8.2009. Smlouva o budoucí smlouvě o nájmu bytové jednotky mezi Nguyen Minh Khuong a Ngueyn Thi Kim Hang (budoucí pronajímatel) a Hoang Van Mong (budoucí nájemce) ze dne 1.8.2009. Vlastní databáze: 1.Pronájem nebytových prostor –Resselovo nám. 80 Pronájem nebytových prostor o výměře 81 m2 s výlohou v centru Chrudimi - na Resselově náměstí. K nebytovému prostoru patří vlastní vývěska. Vhodné jako obchod, kancelář nebo provozovna sluţeb. Cena je bez poplatků za energie. Prodejna č. 13 Nájem: 13.800,- Kč/měsíčně, 2.044,- Kč/m2/rok

125

Vybavení: soc. zařízení je společně v 2.NP. 2. Pronájem bytu 2+kk – Resselovo nám. 80 Nabízíme Vám k pronájmu prostorný, slunný byt o velikosti 2+kk s výměrou cca 100m2 na Resselově náměstí. Přijďte se podívat. Nemovitost je volná od 1.1.2010. byt 2+kk ve 4.NP, nájem 7.900,- Kč za měsíc Vybavení bytu: sprchový kout, kuchyňská linka, sporák, lednička 3. Pronájem bytu 2+kk ve 4.NP – Resselovo nám. 80 Pronájem bytu 2+kk o velikosti 55m2, ve 4.NP. Nájem: 5.800,- Kč za měsíc Vybavení: kuchyňská linka, sprchový kout Smlouva uzavřená. 4. Pronájem bytu 3+1 ve 3.NP – Resselovo nám.80 Pronájem bytu 3+1 o velikosti 100m2. Nájem: 9.900,- Kč za měsíc Smlouva uzavřená:

Uvedené nájmy odpovídají nájmům obvyklým v daném místě a čase. V sousedním domě pronajímá naše kancelář obchody i byty a uvedené nájmy jsou srovnatelné. Pro stanovení výše nájemného byly pouţity následující podklady: -

vlastní databáze kanceláří RE/MAX Česká republika

-

vlastní databáze uskutečněných nebo nabízených pronájmů Kapitalizační míra byla stanovena odborným odhadem na základě konzultace s odborníkem s několikaletou praxí v oboru.

Nákladová metoda Výpočet uţitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaţí (105 m2) 1.nadzemní podlaţí (593 m2) 126

315.00 2 096.00

2.nadzemní podlaţí (593 m2) 3.nadzemní podlaţí (375 m2) 4.nadzemní podlaţí (218 m2) půda Celkový obestavěný prostor Dle průvodní zprávy na „Přestavbu objektu“ z 9.2008 je uvedeno 7.500.00m3

1 585.00 1 393,00 1 128.00 924.00 7 441.00

Nákladová metoda Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Venkovní úpravy (odborný odhad) Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

7 441 m3 5 100,-Kč/m3 37 949 100,-Kč 40% 0% 0% 100 000,-Kč 1 608 000,-Kč 24 477 460,-Kč 24 500 000,-Kč

Trţní hodnota nemovitosti Indikace

Váha

(Kč)

(%)

Porovnávací metoda

16 721 000

70

11 704 700

Výnosová metoda

16 056 500

20

3 211 300

Nákladová metoda

24 500 000

10

2 450 000

Výsledná

trţní

Váţený průměr (Kč)

17 366 000

hodnota Zaokrouhleno

17 400 000

Trţní hodnotu nemovitosti odhaduji ve výši:

17 400 000,-Kč Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Chrudimi 27.9.2010

Veronika Hudová

127

Fotodokumentace

128

129

130

131

132

1 - Resselovo náměstí 79, Chrudim, okres Chrudim, Česká republika

133

3. Analytická část 3.2.

Cenová mapa okresu Chrudim

Hlavní povinností kaţdého, kdo se hodlá zabývat tvorbou cenových map, je tedy neustálé vyhledávání informací a jejich analýza a zatřídění do informačního systému. Prvotním krokem k vytvoření informačního systému je vytvoření a naplnění databáze.13 Okres Chrudim Okres Chrudim se nachází ve Východních Čechách v Pardubickém kraji a sousedí s okresy Pardubice, Ústí nad Orlicí, Svitavy, Ţďár nad Sázavou, Havlíčkův Brod a Kutná Hora. Okres Chrudim lze rozčlenit na 108 obcí z toho 11 měst, 4 městyse. Města: Heřmanův Městec, Hlinsko, Chrast, Chrudim, Luţe, Nasavrky, Ronov nad Doubravou, Seč, Skuteč, Slatiňany, Třemošnice. Městyse: Bojanov, Chroustovice, Trhová Kamenice, Včelákov. Obce: Běstvina, Biskupice, Bítovany, Bor u Skutče, Bořice, Bousov, Bylany, Ctětín, Čankovice, České Lohotice, Dědová, Dolní Bezděkov, Dřevnice, Dvakačovice, Hamry, Hluboká, Hodonín, Holetín, Honbice, Horka, Horní bradlo, Hošťalovice, Hrochův Týnec, Hroubovice, Jeníkov, Jenišovice, Kameničky, Kladno, Klešice, Kněţice, Kočí, Kostelec u Heřmanova Městce, Krásné, Krouna, Křiţanovice, Lány, Leštinka, Libkov, Liboměřice, Licibořice, Lipovec, Lozice, Lukavice, Míčov-Sušice, Miřetice, Mladoňovice, Morašice, Mrákotín, Nabočany, Načešice, Orel, Ostrov, Otradov, Perálec, Podhořany u Ronova, Pokřikov, Prachovice, Proseč, Prosetín, Předhradí, Přestavlky, Rabštejnská Lhota, Raná, Rosice, Rozhovice, Řestoky, Smrček, Sobětuchy, Stolany, Střemošice, Studnice, Svídnice, Svratouch, Tisovec, Trojovice, Třibřichy, Tuněchody, Úherčice, Úhřetice, Vápenný Podol, Vejvanovice, Vítanov, Vojtěchov, Vortová, Vrbatův Kostelec, Všeradov, Vysočina, Vyţice, Zaječice, Zájezdec, Zderaz, Ţlebské Chvalovice, Ţumberk.

13


134

Cenová mapa byla zpracována na základě kupních smluv, smluv o budoucích kupních smlouvách, rezervačních smluv realitních kanceláří, popřípadě byly pouţity informace z nabídkových inzerátů realitních kanceláří, kde ceny byly následně upraveny korekcí. V jednotlivých tabulkách jsou uvedeny jednotkové ceny v Kč a v Kč/m2 vztaţeny k podlahové ploše. V ceně podlahové plochy rodinných domů je zahrnuta cena pozemku a příslušenství. Pokud je políčko nevyplněno, nebyl zjištěn případ prodeje ani nabídky. Nové výstavby v okrese Chrudim jsou ojedinělé záleţitosti. Takové tabulky s cenami jsou nazvány: Nové výstavby. Neoznačené tabulky reprezentují ceny stávajících objektů. Město Heřmanův Městec Město Heřmanův Městec je významným městem regionu. Nejbliţší správní centrum je Chrudim, od které je Heřmanův Městec vzdálena cca 11.00 km. V místě je hromadná doprava autobusy a vlaky. Ve městě se nachází městský úřad, pošta, finanční úřad, policie, banka, zdravotnické zařízení obchody s potravinami, se smíšeným zboţím a některé specializované obchody, restaurace, jídelna, atd. Katastrální území: Heřmanův Městec, Chotěnice Počet obyvatel: 4 972 Výměra: 1435 ha Vyhodnocení trhu města Heřmanův Městec: Prodej Průměrná cena

Cenové rozmezí

[Kč; Kč/m2]

[Kč; Kč/m2]

Bytové prostory Garsonka, 1+1 Byt 2+1, 2+kk Byt 3+1, 3+kk Byt 4+1, 4+kk

750.000;

700.000 – 800.000;

21.400

20.000 – 22.900

1.150.000;

1.100.000 – 1.200.000;

20.400

19.000 – 21.800

1.350.000;

1.200.000 - 1.500.000;

18.000

16.00 – 20.000

1.450.000;

1.400.000 – 1.500.000;

16.700

15.800 – 17.600

135

Rodinný dům bez

1.400.000;

1.200.000 – 1.600.000;

stavebních úprav

11.700

10.000 – 13.500

Rodinný dům po stavebních 2.200.000;

1.900.000 – 2.500.000;

úpravách

18.300;

15.800 – 20.800

Rekreační objekt

770.000;

650.000 – 900.000;

19.300

18.600 – 20.000

Heřmanův Městec

720

450 – 1.000

Chotěnice

450

400 - 500

Nebytové prostory Pozemky s inţenýrskými sítěmi [Kč/m2]

Prodej Byty Byty v Heřmanově Městci se převáţně prodávají v panelových bytových domech v okrajových částech města v sídlištní zástavbě. K prodeji bytů o velikosti 2+1 dochází minimálně. Rodinné domy Prodej rodinných domů bez stavebních úprav se cenově pohybuje mezi 700.000 – 1.200.000,- Kč, prodej rodinných domů po stavebních úpravách 1.900.000 – 2.500.000,-Kč. Rekreační objekty Ve městě Heřmanův Městec je v rekreační oblasti poptávka po rekreačních objektech výrazně vyšší neţ nabídka. V blízkosti se nachází přírodní koupaliště Konopáč. Pozemky Stanovená cena pozemků v Heřmanově Městci a v místní části Chotěnice určené pro výstavbu rodinných domů je za pozemek se sítěmi přivedenými k hranici pozemku. Pronájem Pronájmy v Heřmanově Městci nebyly zjištěny.

136

Město Hlinsko Město Hlinsko je výraznějším městem v chrudimském regionu. Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost (úřady, školy, banky, policie, zdravotnické zařízení, obchody, sluţby atd.). Ve městě je ţelezniční stanice a autobusové zastávky. Katastrální území: Blatno u Hlinska, Hlinsko v Čechách, Chlum u Hlinska, Srní u Hlinska Počet obyvatel: 10282 Výměra: 2427 ha Vyhodnocení trhu města Hlinsko: Prodej Průměrná cena [Kč; Kč/m2]

Pronájem

Cenové rozmezí

Průměrná cena

[Kč; Kč/m2]

[Kč/měsíc]

Bytové prostory Garsonka, 1+1 Byt 2+1, 2+kk Byt 3+1, 3+kk Byt 4+1, 4+kk Rodinný dům Rekreační objekt

750.000

700.000 – 800.000

21.400

20.000 – 22.900

1.050.000

950.000 – 1.150.000

19.400

18.000 – 20.900

1.080.000

950.000 – 1.200.000

14.500

13.000 – 16.000

1.400.000

1.300.000 – 1.500.000

15.500

14.000 – 17.000

2.000.000

1.500.000 – 2.500.000

13.800

12.500 – 15.000

500.000

300.000 – 700.000

8.000

6.000 – 10.000

800,-Kč/m2

700 – 900 Kč/m2

Nebytové prostory Pozemky

s

inţenýrskými sítěmi Hlinsko v Čechách

137

6.000 – 7.500 6.000 – 8.000

Prodej Byty Byty v Hlinsku se převáţně prodávají v panelových bytových domech v severovýchodní okrajové části města v sídlištní zástavbě. Rodinné domy Prodej rodinných domů se cenově pohybuje mezi 1.500.000 – 2.500.000,- Kč. Rekreační objekty Město Hlinsko není významnou rekreační oblastí. Pozemky K prodeji pozemků určených pro výstavbu rodinných domů dochází ojediněle - ve větší míře spíše v okolních obcích. Pronájem Pronájmy se v Hlinsku téměř neobjevují. Město Chrast Město Chrast se nachází v okrese Chrudim, kraj Pardubický. V Chrasti se nachází občanská vybavenost: pošta, pobočky Česká spořitelna a Komerční banka s bankomaty, oddělení Policie ČR, kino, městské museum, městská knihovna s veřejným přístupem k internetu, základní, mateřská a umělecká škola, lékárna, ordinace praktických a zubních lékařů, dětského lékaře a gynekologa, nový dům s pečovatelskou sluţbou, obchody, restaurace a sluţby. Katastrální území: Chacholice, Chrast, Podlaţice, Skála u Chrasti Počet obyvatel: 3201 Výměra: 2225 ha Vyhodnocení trhu města Chrast: Prodej Průměrná cena

Cenové rozmezí

[Kč; Kč/m2]

[Kč; Kč/m2]

Bytové prostory

138

Byt 2+1, 2+kk Rodinný dům bez stavebních úprav Rodinný

dům

po

úpravách

1.000.000;

900.000 – 1.100.000;

17.600

16.300 – 19.000

950.000;

800.000 – 1.100.000;

7.900

6.700 – 9.100

stavebních 1.450.000; 12.000

1.100.000 – 1.800.000; 9.100 – 15.000

Prodej Byty K prodeji bytů dochází ve městě Chrast minimálně – není sídlištní zástavba. Rodinné domy Prodej rodinných domů bez stavebních úprav se cenově pohybuje mezi 800.000 – 1.100.000,- Kč, prodej rodinných domů po stavebních úpravách 1.100.000 – 1.800.000,-Kč. Rekreační objekty Město Chrast není významnou rekreační oblastí. Pronájem Pronájmy nebyly zjištěny. Město Chrudim Město Chrudim je správní a kulturní centrum regionu, v blízkosti krajského města Pardubice (cca 11 km jiţně od Pardubic), správního centra kraje. V obci se nachází veškerá občanská vybavenost: městský úřad s rozšířenou působností, okresní soud, policie, městská policie, kompletní nabídka obchodu a sluţeb, restaurace, hotely, penziony, nemocnice, zdravotní středisko, lékaři, městské divadlo, musea, kino, mateřské školy, základní školy, střední školy a učiliště, základní umělecká škola, koupaliště, krytý bazén, zimní stadion, kostely, parky, aj. Město leţí na ţelezniční trati Pardubice - Havlíčkův Brod. Části obce: Chrudim I-V Katastrální území: Chrudim, Medlešice, Topol, Vestec u Chrudimi, Vlčnov u Chrudimi Počet obyvatel: 23379

139

Výměra: 3321 ha Vyhodnocení trhu: Nová výstavba: V centru Chrudimi se nenacházejí téměř ţádné proluky. V minulých pěti letech byla většina proluk zastavěna bytovými domy s nebytovými prostory – bytový dům „Balustráda“, bytové domy „FAMOS“, další proluka byla zastavěna Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim. Ve městě Chrudim jsou nové výstavby bytových domů: 2x bytové domy „Na Špici“, 3x bytový dům „Zahrady Malecko“, ke dni 1.8.2009 byl zkolaudován bytový dům „FAMOS“, výstavba rodinných domů v lokalitě „Vlčí Hora“ a průmyslová zóna „Chrudim – sever“ a obchodní zóna „Jordánek“. V budoucnu se připravuje výstavba rodinných domů „Park Píšťovy Chrudim“ – tento projekt je pouze ve stavu přípravy. Bytové domy „Na Špici“ Bytové domy jsou umístěny v ulici Václavská v okrajové části Chrudimi. Okolí nemovitostí je tvořeno smíšenou zástavbou. Bytový dům „Blok A“ obsahuje 35 bytů a 14 garáţových stání. Byty jsou o velikostech 1+kk (7 bytů) o výměrách 22 -30 m2, 2+kk (17 bytů) o výměrách 44 – 56 m2, 3+kk (11 bytů) o výměrách 76 - 85 m2. Výměry jsou uváděny včetně ploch sklepů a bez ploch lodţií a teras. Prodej – nová výstavba bytových domů „Na Špici – Blok A“ Průměrná cena

Cenové rozmezí

[Kč; Kč/m2]

[Kč; Kč/m2]

Bytové prostory Byt 1+kk Byt 2+kk Byt 3+kk

910.000;

770.000 – 1.040.000;

35.200

32.700 – 37.600

1.860.000;

1.500.000 – 2.210.000;

33.200

31.900 – 34.400

2.390.000;

2.220.000 – 2.560.000;

31.300

28.300 – 34.300

140

Nebytové prostory Garáţová stání

230.000

230.000

Pozn.: ceny jsou zaokrouhleny Bytový dům „Blok B“ obsahuje 40 bytů a 14 garáţových stání. Byty jsou o velikostech 1+kk (12 bytů) o výměrách 22 - 30 m2, 2+kk (22 bytů) o výměrách 44 – 60 m2, 3+kk (6 bytů) o výměrách 76 - 85 m2. Výměry jsou uváděny včetně ploch sklepů a bez ploch lodţií a teras. Prodej – nová výstavba bytových domů „Na Špici – Blok B“ Průměrná cena [Kč]

Cenové rozmezí [Kč]

Bytové prostory Byt 1+kk Byt 2+kk Byt 3+kk

940.000;

800.000 – 1.070.000;

37.400

36.100 – 38.600

1.920.000;

1.550.000 – 2.280.000;

34.400

32.700 – 36.000

2.470.000;

2.290.000 – 2.640.000;

29.900

29.200 – 30.500

230.000

230.000


Pozn.: ceny jsou zaokrouhleny Bytové domy „Zahrady malecko“ Bytové domy jsou umístěny v okrajové části obce Chrudimi. Projekt „Zahrady malecko“ se skládá ze 3 bytových domů s 9,6 a 9 byty. Nyní probíhá realizace pouze 1. bytového domu, který obsahuje 9 bytů o velikostech 3+kk o výměrách 66,70 – 70,46 m2. Do výměr nejsou započítány sklepy, garáţové nebo parkovací místo, zahrada nebo půdní prostor. Prodej – nová výstavba bytových domů „Zahrady malecko“ Průměrná cena

141

Cenové rozmezí

[Kč; Kč/m2]

[Kč; Kč/m2]

Bytové prostory Byt 3+kk

2.560.000;

2.390.000 – 2.730.000;

31.600

29.900 – 33.300

Pozn.: ceny jsou zaokrouhleny Bytový dům „FAMOS“ Bytový dům umístěný v obchodní části Chrudimi v blízkosti řeky Chrudimky. Okolí nemovitosti je tvořeno smíšenou zástavbou. Bytový dům obsahuje 6 bytů o dispozici 3+kk, 2 byty o dispozici 2+kk a 7 garáţových stání. Výměry bytů se pohybují od 56 m2 aţ do 115 m2 a to včetně teras a lodţií. Prodej – nová výstavba bytového domu „FAMOS“ Průměrná cena

Cenové rozmezí

[Kč; Kč/m2]

[Kč; Kč/m2]

Bytové prostory Byt 2+kk Byt 3+kk

1.990.000;

1.950.000 – 2.020.000;

37.100

36.500 – 37.700

2.890.000;

2.650.000 – 3.120.000;

32.200

31.500 – 32.900

270.000

270.000


Pozn.: ceny jsou zaokrouhleny Rodinné domy v lokalitě „Vlčí Hora“ Výstavba 35 rodinných domů se nachází v jihovýchodní části Chrudimi nazývané Vlčí Hora. Zástavba bude tvořena z nových dvoupodlaţních řadových nebo samostatně stojících domů. Je moţné si vybírat ze čtyř typů domů 3+kk o obytné ploše 88,6 m2 po 4+kk s garáţí o obytné ploše 129,5 m2 s pozemky o velikosti 200 m2 po 756 m2. Termín předpokládaného zahájení výstavby: duben 2010.

142

Prodej – nová výstavba rodinných domů v lokalitě „Vlčí Hora“ Průměrná cena [Kč]


Rodinný dům + pozemek RD 4+kk; ZP: 82,50 m2; podl. 2.920.000 + 590.000

2.850.000 – 2.980.000 +

plocha: 120,90 m2 + 274 – 494 m2

400.000 – 780.000

RD 4+kk s garáţí; ZP: 81,60 m2; 3.530.000 + 690.000

3.460.000 – 3.590.000 +

podl. plocha: 129,50 m2 + 363 –

540.000 – 830.000

522 m2 RD 4+kk s garáţí; ZP: 82,90 m2; 3.740.000

+ 3.740.000 +

podl. plocha: 129,50 m2 + 711 – 1.190.000

1.120.000 – 1.250.000

756 m2 RD 3+kk s garáţí; ZP: 58,10 m2; 2.300.000 + 450.000

2.140.000 – 2.450.000 +

podl. plocha: 88,60 m2 + 205 – 377

300.000 – 600.000

m2 Průměrná

cena Cenové

[Kč/m2]

[Kč/m2]

1570

1480 - 1660

rozmezí

Pozemek s inţ. sítěmi

Pozn.: ceny jsou zaokrouhleny Průmyslová zóna „Chrudim – sever“ Průmyslová zóna „Chrudim – sever“ je umístěna východně od silnice I/37 a III/34026 směrem na Pardubice a sousedí na jihu s areály zařízení pro zvláštní účely a s plochami více podlaţní bytové zástavby. Západně sousedí se smíšeným územím nebytové občanské vybavenosti, jenţ je od areálu bývalé Transporty odděleno izolační zelení o celkové výměře 6,38 ha. V územním plánu je tato plocha vyčleněna pro výrobu a sluţby. Obchodní zóna Jordánek Chrudim Příprava prodeje zasíťovaných pozemků určených pro výstavbu obchodních a průmyslových objektů. Celková výměra území je 55.000m2. V projektové dokumentaci je uvaţováno o výstavbě šesti hal na parcelách o velikosti 4.000m2 143

do 17.000m2. Celá zóna bude napojena na stávající pozemní komunikaci 2. Třídy s dostatečným poloměrem vjezdů i pro kamiony. Cena pozemku: 950,-Kč/m2. Stávající výstavba města Chrudim: Prodej

Pronájem

Průměrná cena

Cenové rozmezí

Průměrná cena

[Kč; Kč/m2]

[Kč; Kč/m2]

[Kč/měsíc]

Bytové prostory Garsonka, 1+1

950.000;

800.000 – 1.100.000;

25.900

22.800 – 29.000

1.300.000;

1.100.000 – 1.500.000;

23.600

20.000 – 27.300

1.400.000;

1.200.000 – 1.600.000;

19.000

16.000 – 23.000

1.700.000;

1.650.000 – 1.750.000;

18.000

17.000 – 19.000

3.100.000;

2.700.000 – 3.500.000;

23.500

22.000 – 25.000

500.000;

350.000 – 650.000;

13.000

10.000 – 16.000

15.000

10.000 – 20.000

800 – 2.000

Garáţová stání

250.000

230.000 – 270.000

1200

Garáţe

110.000

70.000 – 150.000

500 – 1.000

Rodinné domy

1.350

1.200 – 1.500

Bytové domy

1.400

1.200 – 1.600

Byt 2+1, 2+kk Byt 3+1, 3+kk Byt 4+1, 4+kk Rodinný dům Zahrádkářský objekt

5.000 – 6.500 6.000 – 8.000 7.000 – 8.500

Nebytové prostory Obchodní prostory 2

[Kč/m ]

Pozemky

s

inţenýrskými sítěmi [Kč/m2]

Komerční

zóny

– 750

450 - 950

144

průmyslové

a

obchodní

Prodej Byty Po bytech v Chrudimi je stále vyšší poptávka neţ nabídka. Byty se především prodávají v ţádaných lokalitách. Nabídka vysoce převyšující poptávku se nachází pouze v lokalitě „Na Větrníku“. Rodinné domy Prodej rodinných domů se ve městě Chrudim je minimální. Většinou dochází k prodeji v okrajových částech města. Zahrádkářské objekty Ve městě Chrudim se nenacházejí rekreační objekty – dochází pouze k prodeji zahrádkářských objektů, které se většinou nacházejí v zahrádkářské kolonii, např. při toku řeky Chrudimky směr Chrudim – Slatiňany. Pozemky Ve městě Chrudim téměř nedochází k prodeji pozemků. Pronájem Ve městě je vyšší poptávka po pronájmech bytů neţ nabídka. Největší poptávka po pronájmech bytů je o velikostech 2+1 a 2+kk. Luţe Město Luţe je menším historickým městem lokálního významu, kde je známá léčebna Košumberk. Město je vzdáleno cca 7 km od města Chrast a cca 20 km od okresního města Chrudim, kde je komplexní občanská vybavenost. Město Luţe je dostupné autobusovou

nebo individuální dopravou. Ve městě je základní

občanská vybavenost.

145

Vyhodnocení trhu města Luţe: Prodej Průměrná cena

Cenové rozmezí

[Kč; Kč/m2]

[Kč; Kč/m2]

Bytové prostory Rodinný

dům

bez

850.000;

500.000 – 1.200.000;

7.000

5.000 – 9.000

2.400.000;

1.900.000 - 2.900.000;

stavebními úpravami

15.000

12.000 – 18.000

Rekreační objekt

400.000;

300.000 – 500.000;

4.700

4.500 – 5.000

stavebních úprav Rodinný

dům

se

Prodej Rodinné domy Poptávka po rodinných domech je v relaci s nabídkou. Rekreační objekty Ve městě Luţe se nenachází ţádná významná rekreační oblast. Nasavrky Nasavrky leţí v CHKO Ţelezné hory podél silnice I/37 asi 15 km jiţně od Chrudimi, které jsou bývalým okresním městem a 25 km jiţně od Pardubic, které jsou krajským městem a kde je komplexní občanská vybavenost (pošta, školy, zdravotnické zařízení, obchody a sluţby, aj). Hromadná doprava je zajištěna autobusy. Katastrální území: Nasavrky, Ochoz u Nasavrk, Podlíšťany Počet obyvatel: 1614 Výměra 1256 ha

146

Vyhodnocení trhu města Nasavrky: Prodej Průměrná cena

Cenové rozmezí

[Kč; Kč/m2]

[Kč; Kč/m2]

Bytové prostory Garsonka, 1+1 Byt 2+1, 2+kk Byt 3+1, 3+kk

550.000;

500.000 – 600.000;

15.500

14.300 – 16.800

900.000;

800.000 – 1.000.000;

16.000

14.100 – 17.100

1.250.000;

1.100.000 – 1.400.000;

16.200

14.700 – 17.800

Rodinný dům bez stavebních 1.150.000;

800.000 – 1.500.000;

úprav

6.700 – 9.000

7.800

Rodinný dům se stavebními 1.950.000;

1.700.000 – 2.200.000;

úpravami

12.500 – 14.700

13.600

Prodej Byty Ve městě Nasavrky se nenachází typická sídlištní zástavba bytových domů. Rodinné domy Prodej rodinných domů bez stavebních úprav se cenově pohybuje mezi 800.000 – 1.500.000,- Kč, prodej rodinných domů po stavebních úpravách 1.700.000 – 2.200.000,-Kč. Ronov nad Doubravou Město Ronov nad Doubravou je méně významným městem v chrudimském regionu. Ve městě se nachází základní občanská vybavenost (městský úřad, škola, mateřská škola, obchody, sluţby atd.). Ve městě je ţelezniční stanice i autobusové zastávky. Katastrální území: Mladotice nad Doubravou, Moravany nad Doubravou, Ronov nad Doubravou Počet obyvatel: 1727 Výměra 1701 ha 147

Vyhodnocení trhu města Ronov nad Doubravou: Prodej Průměrná cena

Cenové rozmezí

[Kč; Kč/m2]

[Kč; Kč/m2]

Bytové prostory Rodinný dům

1.850.000;

1.500.000 – 2.200.000;

13.400

8.500 – 18.300

Prodej Byty Ve městě Ronov nad Doubravou se nenachází typická sídlištní zástavba bytových domů. Rodinné domy Prodej rodinných domů se cenově pohybuje mezi 1.800.000 – 2.200.000,- Kč. Seč Ve městě Seč se nachází základní občanská vybavenost (městský úřad, obchody, škola, zdravotnické zařízení, pošta, základní sluţby atd.), veškerá občanská vybavenost se nachází v bývalém okresním městě Chrudim (18 km). Obec Seč je významným rekreačním střediskem chrudimského regionu, které vzniklo vybudováním přehradní nádrţe Seč. Katastrální území: Dolní Počátky, Hoješín, Javorka, Kraskov, Počátky Horní, Proseč u Seče, Prosíčka u Seče, Seč, Ţďárec u Seče Počet obyvatel: 1640 Výměra: 3668 ha Vyhodnocení trhu města Seč: Prodej Průměrná cena

Cenové rozmezí

[Kč; Kč/m2]

[Kč; Kč/m2]

Bytové prostory Byt 3+1, 3+kk

900.000;

800.000 – 1.000.000;

148

Rodinný dům Rekreační objekt

11.700

10.400 – 13.100

2.150.000;

1.800.000 – 2.500.000;

12.900

12.000 – 13.900

1.000.000;

700.000 – 1.300.000;

18.000

15.000 – 21.000

Prodej Byty Byty na Seči se převáţně prodávají v panelových bytových domech v jiţní okrajové části města ul. Sídl. 9. května. Rodinné domy Prodej rodinných domů se cenově pohybuje mezi 1.800.000 – 2.500.000,- Kč. Rekreační objekty Ve městě Seč je poptávka po rekreačních objektech výrazně vyšší neţ nabídka. V blízkosti se nachází Sečská přehrada. Pronájem Pronájmy na Seči nebyly zjištěny. Skuteč Město Skuteč je situováno jihovýchodně od bývalého okresního města Chrudim ve vzdálenosti 21 km na úpatí chráněné krajinné oblasti Ţelezné hory. Město je střediskem okresního významu s vlastním správním územím MÚ, s pobočkou spořitelny, lékárnou, lékaři, MŠ, ZŠ, učňovským střediskem , jazykovým gymnáziem, fotbalovým

stadionem, krytým zimním stadionem a bazénem,

koupalištěm, obchody a sluţbami. Katastrální území: Hněvětice, Laţany u Skutče, Lešany, Lhota u Skutče, Nová Ves u Skutče, Radčice u Skutče, Skuteč, Skutíčko, Štěpánov u Skutče, Zboţnov, Ţďárec u Skutče Počet obyvatel: 5318 Výměra: 3541

149

Vyhodnocení trhu města Skuteč: Prodej Průměrná cena

Cenové rozmezí

[Kč; Kč/m2]

[Kč; Kč/m2]

Bytové prostory Garsonka, 1+1 Byt 2+1, 2+kk Byt 3+1, 3+kk Rodinný dům

650.000;

600.000 – 700.000;

18.300

16.800 – 19.900

700.000;

600.000 – 800.000;

13.000

11.100 – 14.900

900.000;

800.000 – 1.000.000;

12.100

10.600 – 13.500

1.100.000;

700.000 – 1.500.000;

9.600

6.800 – 12.500

Prodej Byty Byty ve Skutči se většinou prodávají ve zděných bytových domech. Rodinné domy Prodej rodinných domů se cenově pohybuje mezi 700.000 – 1.500.000,- Kč. Rekreační objekty Ve městě Seč je poptávka po rekreačních objektech výrazně vyšší neţ nabídka. V blízkosti se nachází Sečská přehrada. Pronájem Pronájmy na Seči nebyly zjištěny. Slatiňany Město Slatiňany je významným městem regionu a nachází se 4 km jiţně od okresního města Chudim. V místě je autobusová doprava (dvě trasy - směr Nasavrky, Havlíčkův Brod a Chrast, Skuteč) i ţelezniční stanice (trasa Pardubice Havlíčkův rod). Ve městě Slatiňany se nachází občanská vybavenost: městský úřad, pošta, škola, školka, banka, obchody s potravinami, se smíšeným zboţím a některé specializované obchody, restaurace, jídelna, atd.

150

Katastrální území: Kunčí, Slatiňany, Škrovád, Trpišov Počet obyvatel: 4049 Výměra: 1560 ha Vyhodnocení trhu města Slatiňany: Prodej Průměrná cena

Cenové rozmezí

[Kč; Kč/m2]

[Kč; Kč/m2]

Bytové prostory Byt 2+1, 2+kk Byt 3+1, 3+kk

1.050.000;

900.000 – 1.200.000;

17.800

15.800 – 19.800

1.400.000;

1.300.000 - 1.500.000;

18.200

16.400 – 20.000

Rodinný dům bez stavebních 1.550.000;

1.300.000 – 1.800.000;

úprav

8.900 – 12.000

10.500

Rodinný dům se stavebními 2.200.000;

1.900.000 – 2.500.000;

úpravami

14.600

12.600 – 16.600

Rekreační objekt

350.000;

300.000 – 450.000;

8.700

7.500 – 10.000

900

850 - 950

Nebytové prostory Pozemky

s

inţenýrskými

sítěmi [Kč/m2]

Prodej Byty Ve městě Slatiňany se nenachází typická sídlištní zástavba bytových domů. Poptávka po bytech je výrazně vyšší neţ nabídka. Rodinné domy Prodej rodinných domů bez stavebních úprav se cenově pohybuje mezi 1.300.000 – 1.800.000,- Kč, prodej rodinných domů po stavebních úpravách 1.900.000 – 2.500.000,-Kč.

151

Rekreační objekty Ve městě Slatiňany se nacházejí rekreační oblasti v blízkosti toku řeky Chrudimky Třemošnice Ve městě Třemošnice se nachází základní občanská vybavenost pošta, městský úřad, základní obchody a sluţby. V místě je autobusová i vlaková zastávka. Město Třemošnice je vzdáleno 30 km od krajského města Pardubice, kde se nachází veškerá občanská vybavenost. Město Třemošnice je výraznějším městem v CHKO Źelezné hory. Katastrální území: Kunčí, Slatiňany, Škrovád, Trpišov Počet obyvatel: 4049 Výměra: 1560 ha Vyhodnocení trhu města Třemošnice: Prodej Průměrná cena [Kč]


Bytové prostory Garsonka, 1+1 Byt 2+1, 2+kk Byt 3+1, 3+kk Rodinný dům

450.000;

400.000 – 500.000;

12.900

11.600 – 14.300

600.000;

500.000 – 700.000;

10.900

9.200 – 12.700

850.000;

700.000 – 1.000.000;

11.100

9.100 – 13.100

1.200.000;

900.000 – 1.500.000;

9.200

6.900 – 11.500

Prodej Byty Poptávka po bytech je v relaci s nabídkou. Rodinné domy Prodej rodinných domů se cenově pohybuje mezi 900.000 – 1.500.000,- Kč.

152

Závěr Ve své teoretické části své bakalářské práce jsem se věnovala vytváření databází pro trţní oceňování. Vzhledem k tomu, ţe jiţ několik let pracuji v Realitní a oceňovací kanceláři Centrum sluţeb v Chrudimi, rozhodla jsem se, ţe mým cílem bude vytvořit v rámci bakalářské práce vlastní databáze bytů, které budou uţitečnou pomůckou při stanovování trţní hodnoty nemovitosti. Při vytváření databází jsem narazila na první překáţku hned v počátku a to je stanovení kriterií. Jaká kriteria pro nemovitosti zvolit, abych dosáhla úplnosti a mohla pracovat v rámci mně známých údajů. Proto jsem se rozhodla s touto otázkou obrátit na předpokládané

budoucí

uţivatele

vypracované

databáze.

V rámci

jejich

poţadavků jsem zpracovala zjištěné údaje o bytech, u kterých se v roce 2009 realizoval prodej. Jako poděkování za spolupráci (poskytnutí informací a dat) jsem poskytla část své bakalářské práce – teoretickou a analytickou část, kterou dále můţou pouţívat jako podklad k srovnávací metodě či pro orientaci hodnoty nemovitostí v realitní činnosti. Celkem se mi podařilo shromáţdit informace o 49 bytech z chrudimského regionu, které byly v roce 2009 předmětem prodeje. Z toho 29 jich bylo ve zděných bytových domech. V databázi nájmů jsem uvedla 18 bytů, které v roce 2009 byly předmětem uzavření nájemní smlouvy. Při práci na vlastní databázi pro trţní oceňování nemovitostí jsem si potvrdila důleţitost, která je kladená na úplnost a pravdivost údajů uvedených v databázi. A přestoţe se ji v literatuře určené pro znalce a odhadce nevěnuje příliš mnoho pozornosti, uvědomila si, ţe vlastní databáze je pro toho, kdo odhaduje trţní hodnotu nemovitost, velmi hodnotný artikl, který tvoří vedle nedílnou součástí se zkušeností a znalostí z regionu, kde se nemovitost nachází, kvalitu výsledné stanovené trţní hodnoty nemovitosti. V rámci praktické části bakalářské části jsem ocenila dvě nemovitosti – jeden rozestavěný byt, který byl předmětem prodeje, a nebytový objekt s bytovými prostory. Při ocenění bytu jsem vzhledem k rozestavěnosti pouţila současnou i budoucí hodnotu nemovitosti. V rámci druhého ocenění jsem narazila na překáţku spočívající v nedostatku porovnatelných nemovitostí, vzhledem k unikátnosti umístění oceňované nemovitosti. 153

Závěrečná část je věnována analýze trhu v okrese Chrudim. V této části jsem se snaţila o zhodnocení nejen v číslech, ale i popsat chování trhu pro jednotlivé druhy nemovitostí měst chrudimského okresu, ze znalosti nabyté v praxi. Bez cenových map bychom nemohli provádět ocenění a bez ocenění bychom neznali hodnotu majetku a bez znalosti hodnoty majetku by neexistovala směna a následně celá ekonomika. 14 Věřím, ţe tato práce bude slouţit nejen jako podklad pro sloţení závěrečných bakalářských zkoušek, ale bude i vyuţitelná v praxi, ať uţ realitní či při oceňování nemovitostí.

14


154

Pouţitá literatura Bradáč A. (a kol.) Nemovitosti (oceňování a právní vztahy), Praha: Linde, 1996. ISBN: 80-7201-017-4 Bradáč A. (a kol.) Rádce majitele nemovitosti, Praha: Linde, 1998. ISBN: 807201-572-9 Bradáč A. (a kol.) Teorie oceňování nemovitost. VI. vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2004. ISBN: 80-7204-332-3 Bradáč A. (a kol.) Věcná břemena od A do Z. Praha: Linde, 2004. ISBN: 80-7201364-5 Dvořák T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, Praha: ASPI, 2007. ISBN: 97880-7357-280-8 Olivová K. (a kol.) Byty a katastr nemovitostí, Praha: Linde, 2008. ISBN: 978-807201-727-0 Ort, P. (a kol.) Cenové mapy České republiky – srpen 2009, Praha: Verlag Dashöfer nakladatelství, 2009. ISBN 978-80-86897-30-1 Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3 Ort, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 978-80-7265-101 Ort, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006. ISBN 80-7265-085-8 Zazvonil Z. Byty a katastr nemovitostí, Praha: CEDUK, 1996. ISBN: 80-9021090-2

Legislativa Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu

155

Vyhláška č. 456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Vyhláška č. 460/2009 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Internetové zdroje www.chrudim.cz www.chrudim-city.cz www.cuzk.cz www.k2invest.cz www.mapy.cz www.pardubickykraj.cz www.reality.cz www.sreality.cz

156

Vytváření databází pro trţní oceňování

Recommend Documents