Conclusie Tot 2020 wordt een behoefte naar bedrijventerrein in de gemeente Zijpe geraamd van circa 5 hectare. Dit is ook de oppervlakte die in de planningsopgave in de provinciale structuurvisie is opgenomen. Advies Start op korte termijn en gefaseerd met de ontwikkeling van de uitbreiding van het bedrijventerrein Kolksluis. Starten vanuit het bestaande terrein en niet meer bouwrijp maken dan wat er verkocht wordt plus een kleine voorraad. Door de fasering en monitoring kan provincie worden gevraagd nu 1 hectare meer dan in de planningsopgave is opgenomen te bestemmen tot bedrijventerrein. De uitgifte van het terrein is opgenomen in het (concept) Regionaal Programma Bedrijventerreinen Kop van NoordHolland en het planningsschema dat hiervan onderdeel uitmaakt. Houd contact met de ondernemers. Het overgrote deel van de respondenten heeft geen bezwaar tegen contacten over deze ontwikkeling. Uit de reacties van de bedrijven en het feit dat er ook in 2005 al een onderzoek naar de behoefte is uitgevoerd blijkt dat de uitbreiding van het bedrijventerrein al te lang boven de markt hangt. Het is zaak nu voortvarend aan de slag te gaan en de bedrijven duidelijkheid te bieden over de uitbreiding. De behoefte is er, maar zal niet tot in lengte van dagen blijven bestaan. Betrek de ondernemers met de actuele behoefte en de ondernemers op het bestaande gedeelte van Kolksluis actief bij de ontwikkeling en kom als gemeente samen met een collectief van ondernemers tot een kwalitatief goede locatie. De ondernemers op het bestaande deel zijn al (op natuurlijke wijze) tot een collectief gekomen en hebben feitelijk al een vorm van beheer en parkmanagement opgebouwd. Sluit zoveel als mogelijk aan bij de lopende initiatieven en kom tot een waarborging van beheer, onderhoud en een basis parkmanagement door verankering van rechten en plichten in de grondcontracten met de bedrijven.
Kleiner dan 1.000 m2 Tussen 1.000 m2 en 2.000 m2 Tussen 2.000 m2 en 5.000 m2 Tussen de 5.000 m2 en 10.000 m2 Meer dan 10.000 m2
9 ondernemers 4 ondernemers 4 ondernemers 2 ondernemers 0 ondernemers
12% 5% 5% 3% 0%
Vraag 6 Hoe groot is de vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte die u denkt nodig te hebben voor uw uitbreiding- of verplaatsingsplannen? Kleiner dan 250 m2 bruto vloeroppervlak Tussen 250 m2 en 1.000 m2 Tussen 1.000 m2 en 2.000 m2 Tussen de 2.000 m2 en 5.000 m2 Meer dan 5.000 m2
3 ondernemers 9 ondernemers 4 ondernemers 1 ondernemer 1 ondernemer
4% 12% 5% 1% 1%
Vraag 7 Heeft u vragen en/of opmerkingen naar aanleiding van deze enquete? Ja Nee
12 ondernemers 66 ondernemers
15% 85%
Zo ja, om welke vragen en/of opmerkingen gaat het? - Ontwikkeling duurt al veel te lang, hierdoor gedwongen naar elders verhuisd - Vraag wanneer er kavels uitgeefbaar zijn en voor welke prijs, zie ook opmerking bij vraag 1 - Uiting wens voor kabel, glasvezel, camerabeveiliging en parkeerfaciliteit vrachtwagens - Specifieke vraag naar ruimte naast de huidige locatie van de ondernemer - Melding dringende behoefte, zie ook vraag hiervoor - Verzoek tot vermelding van een bedrijf in de gemeentegids - 1 ondernemer meldt dat zijn uitbreidingsbehoefte in het buitenland wordt ingevuld, heeft verder geen invloed op de behoefte naar de uitbreiding Kolksluis Vraag 8 Heeft u er bezwaar tegen als de gemeente Zijpe en/of Ontwikkelingsbedrijf NHN naar aanleiding van deze inventarisatie contact met u opneemt? Ja Nee
19 ondernemers 59 ondernemers
24% 76%
De behoefte aan bedrijventerrein bedraagt, volgens opgave van de respondenten die uitbreiding- of verplaatsingsplannen op of naar de uitbreiding van Kolksluis hebben, rond 4 hectare netto uitgeefbaar bedrijventerrein. Deze behoefte is er tussen nu en vier jaar. De geïnventariseerde behoefte aan ruimte voor bedrijven is een momentopname en kan per dag wijzigen. Aangezien de ontwikkeling niet van vandaag op morgen is afgerond zullen er lopende het proces nog wijzigingen in behoefte plaatshebben. De ervaring leert dat op het moment dat de uitgifte kan plaatshebben er in de praktijk minder wordt uitgegeven dan geraamd. Het uitgiftetempo van de uitbreiding schatten wij voor de komende vier jaar in op gemiddeld 0,8 hectare per jaar. Na deze periode, waarin er toch sprake is van een soort inhaalslag, wordt er, op basis van de historische uitgifte op soortgelijke bedrijventerreinen in de regio, verwacht dat het uitgiftetempo zal dalen naar 0,3 tot 0,5 ha per jaar.
Inventarisatie onder bedrijven Om een antwoord te krijgen op de vraag hoe groot de actuele behoefte naar bedrijventerrein is op Kolksluis is een 340 tal bedrijven in de gemeente Zijpe benaderd om deel te nemen aan een inventarisatie. De inventarisatie heeft zich gericht op bedrijven welke behoren tot de doelgroep van het bedrijventerrein Kolksluis. In totaal hebben 78 bedrijven deel genomen aan de inventarisatie door de enquête in te sturen. Dit houdt in dat bijna 23% van de 340 benaderde ondernemingen heeft willen meewerken. Gesproken kan worden van een normale respons, wat wijst op een gezonde betrokkenheid van de ondernemingen wat betreft het thema van de inventarisatie. Er kan dus gesteld worden dat het onderwerp ‘leeft’ bij de bedrijveven in de gemeente Zijpe. Per vraag zijn hieronder de resultaten weergegeven. Vraag 1 Heeft uw bedrijf uitbreiding- of verplaatsingsplannen die u nu of in de toekomst wilt verwezenlijken? Ja Nee (ga direct door naar vraag 7)
19 ondernemers 59 ondernemers
24% 76%
Vraag 2 Waar wenst u de uitbreiding- of verplaatsingsplannen (het liefst) te verwezenlijken? Op de huidige locatie Op een bestaand bedrijventerrein in de gemeente Zijpe Op de nieuwe uitbreiding van bedrijventerrein Kolksluis Op een bedrijventerrein elders in de regio Kop van Noord-Holland Op een bedrijventerrein buiten de regio Kop van Noord-Holland
7 ondernemers 3 ondernemers 8 ondernemers 1 ondernemers 0 ondernemers
9% 4% 10% 1% 0%
De ondernemer die aangeeft elders in de regio Kop van Noord-Holland zijn plannen te willen verwezenlijken geeft aan dit in Schagen te willen. Wanneer duidelijk wordt dat de uitbreiding Kolksluis binnen afzienbare tijd gerealiseerd wordt is deze ondernemer ook geïnteresseerd in een kavel tussen 1.000 m2 en 2.000 m2 op Kolksluis. Vraag 3 Hoe wenst u de uitbreiding- of verplaatsingsplannen (het liefst) te verwezenlijken? Door zelf nieuw te bouwen Door een bestaande bedrijfsruimte te huren Door een bestaande bedrijfsruimte te kopen Door een nieuwe bedrijfsruimte te huren Door een nieuwe bedrijfsruimte te kopen
15 ondernemers 0 ondernemers 1 ondernemer 1 ondernemer 1 ondernemer
19% 0% 1% 1% 1%
Vraag 4 Binnen welke termijn wenst u de uitbreiding- of verplaatsingsplannen te verwezenlijken? Binnen twee jaar Tussen twee en vier jaar Na vier jaar
10 ondernemers 7 ondernemers 2 ondernemers
13% 9% 3%
Vraag 5 Hoe groot is de oppervlakte van het terrein dat u denkt nodig te hebben voor uw uitbreiding- of verplaatsingsplannen?
Inleiding De gemeente Zijpe werkt aan het voorontwerp bestemmingsplan voor de uitbreiding van het bedrijventerrein Kolksluis in ’t Zand en heeft het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord gevraagd de ruimtebehoefte van ondernemers binnen de gemeente op de korte termijn te inventariseren. De bruto uitbreiding van Kolksluis kan maximaal14,5 hectare omvatten inclusief waterberging. Netto bedraagt de uitbreiding maximaal 6 hectare. In het plan is veel ruimte voor groen, water en natuur hetgeen de landschappelijke inpassing ten goede komt. Het bedrijventerrein is bedoeld voor vestiging van lokale ondernemingen en kan de komende jaren voorzien in de lokale behoefte aan bedrijfskavels in de gemeente, thans nog gemeente Zijpe en na 2012 de fusiegemeente Schagen. Binnen de gemeente Zijpe is al geruime tijd geen aanbod meer van nieuwe bedrijfskavels zodat de behoefte niet is af te meten aan de gemiddelde uitgiften in de afgelopen jaren. Wel zijn er de afgelopen periode meerdere aanvragen bij de gemeente binnen gekomen van ondernemers met een ruimtebehoefte. In de bestaande markt voor bedrijfshuisvesting zien we geen bovengemiddelde leegstand. De leegstand die er is wordt aangemerkt als frictieleegstand en voorziet binnen redelijke termijn in een behoefte. Van structurele leegstand (lees incourant vastgoed, herstructurering noodzakelijk) is weinig tot geen sprake. Binnen de gemeentegrenzen van de fusiepartners bevindt zich momenteel nog aanbod voor de lokale behoefte aldaar en de ontwikkeling van de uitbreiding in ’t Zand zal naar verwachting geen onderlinge concurrentie tussen deze (lokale) terreinen veroorzaken. Op het bedrijventerrein Lagedijk in Schagen ligt er nog een aanbod van circa 6 ha en kan de komende jaren voorzien in de lokale vraag aldaar. Op dat terrein, gelegen in de centrumgemeente, is het aannemelijk dat er ook meer regionaal georiënteerde bedrijvigheid zal landen. Wat betreft het aanbod in de gemeente Harenkarspel kan gesteld worden dat de afstand ’t Zand tot Harenkarspel zodanig groot is dat het voor de doelgroep (de lokale ondernemers) geen afweging zal zijn een keuze te maken tussen dit aanbod. De afstand tussen ’t Zand en Anna Paulowna maakt het wel aannemelijk dat er enige concurrentie zou kunnen ontstaan tussen de uitbreiding van Kolksluis en de uitbreiding van Kruiswijk in Anna Paulowna. De uitbreiding van het terrein Kruiswijk in Anna Paulowna bedraagt netto 5 ha en zal deels worden ingevuld door verplaatsing van lokale bedrijven uit de dorpskern. De gemeente Zijpe heeft in 2005 een onderzoek laten verrichten naar de behoefte aan bedrijventerreinen binnen de gemeente. De Bedrijfsregio Kop van Noord-Holland heeft dat onderzoek destijds uitgevoerd. In 2009 heeft de provincie Noord-Holland de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen tot 2020 laten ramen door Ecorys welke raming als input gold voor de provinciale Structuurvisie 2040. De raming heeft er toe geleid dat de uitbreiding van het bedrijventerrein Kolksluis voor tot 2020 voor 5 hectare is opgenomen in de planningsopgave Noord-Holland Noord van deze Structuurvisie. In het onderzoek uit 2005 is de ondernemers in de gemeente Zijpe concreet gevraagd welke (uitbreidings)vraag zij op dat moment hadden en aan welke kwaliteit zij behoefte hadden. Uit de enquête gehouden in 2005 kwam naar voren dat er op dat moment een behoefte was van netto ruim 4 hectare bedrijventerrein. Sinds 2005 is er veel veranderd. Veel ondernemers zijn ondertussen voorzien in hun behoefte door vestiging in vrijkomende bestaande objecten, op de beschikbare uitgeefbare grond op Trambaan of elders in de regio. Verder heeft de aanhoudende economische crisis er voor gezorgd dat een aantal bedrijven niet langer kunnen uitbreiden en soms zelfs gedwongen zijn te krimpen. De raming uit 2009 was een meer theoretische benadering op basis van modellen en scenario’s voor de gehele regio. Uit deze raming kwam naar voren dat er een totale (autonome) behoefte naar bedrijventerrein was voor de gehele regio Kop van Noord-Holland tot 2020 van netto circa 95 ha. De huidige inventarisatie is uitgevoerd om op dit moment helder te krijgen of er voldoende behoefte is aan de uitbreiding en hoe groot deze behoefte is.
Inventarisatie van de ruimtebehoefte van lokale ondernemers op bedrijventerreinen in de gemeente Zijpe
Uitgevoerd door:
Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord J. Spee en C. Brinkman
Opdrachtgever:
Gemeente Zijpe
Datum:
December 2011
