Nergens anders in Europa vind je zo veel sociale huurwoningen als in Nederland. Eén op de drie woningen is sociale huur. Toch lukt het jonge mensen niet om een betaalbare woning te vinden. Hoe komt dat? Dat heeft alles te maken met het gebrek aan doorstroming in de sociale huur: blijf zitten waar je zit en verroer je niet. De invoer van een tijdelijk contract kan de boel in beweging brengen. Wij pleiten voor het invoeren van het vijfjarencontract: om jonge mensen de start te bieden die zij én de stad hard nodig hebben. Marien de Langen en Gerard Anderiesen Bestuur Stadgenoot
Het vijfjarencontract Door gebrek aan doorstroming hebben vooral jonge mensen met een beperkt inkomen grote moeite om aan fatsoenlijke woonruimte te komen. Dat is schadelijk voor henzelf, de woningmarkt, de economie en leidt tot misstanden.
Door een huurcontract van vijf jaar in te voeren kunnen we mensen de mogelijkheid bieden een woonstart te maken in een kleine, betaalbare huurwoning.
Na vijf jaar zullen veel mensen een inkomensstijging hebben doorgemaakt. Zij kunnen zichzelf redden. Wie nog steeds een laag inkomen heeft, heeft woonduur opgebouwd voor een ‘gewone’ sociale huurwoning.
Corporaties en gemeenten spreken af wáár, hoeveel en welke woningen met een vijfjarencontract verhuurd kunnen worden.
Het resultaat is meer toegang tot fatsoenlijke en betaalbare huisvesting in de stad, beweging op de woningmarkt, voorkómen van scheefwonen en dus een veel doelmatiger inzet van betaalbare huurwoningen.
Steuntje in de rug voor jonge stedelingen Woningcorporaties zijn er voor mensen die belemmering hebben bij het vinden van een woning. In veel gevallen is betaalbaarheid de grootste belemmering. Mensen met een laag inkomen zijn vaak voor langere tijd op een sociale huurwoning aangewezen. Maar vooral in de grote steden is er een grote groep woningzoekenden slechts tijdelijk aangewezen op sociale huur. Studenten, jongeren, afgestudeerden, geboren Amsterdammers of van elders. Deze groep is van groot belang voor het functioneren en de economische vitaliteit van de stad. Ook zij hebben behoefte aan betaalbare woonruimte. Die woning hoeft niet groot of luxe te zijn; belangrijker is snelle beschikbaarheid. Huren is aantrekkelijk voor jonge volwassenen tussen de 20 en 30. In die levensfase is er nog veel onzeker (studie, baan, inkomen, relatie)1. Er wordt niet ver vooruitgekeken. Twee, drie, vier jaar? Zo wordt ook naar wonen gekeken. Het past daarbij dat je je niet vastlegt met een koopwoning. Dit is versterkt door de crisis waarin de huizenprijzen dalen, hypotheekregels strenger worden, de arbeidsmarkt flexibiliseert en mensen hun carrière steeds vaker met een studieschuld zullen beginnen. Je bedenkt je wel twee keer voordat je een huis koopt. Voor jonge stedelingen is huren dé manier om te wonen. Gelukkig dat er in de stad nog steeds veel betaalbare huurwoningen staan. Het probleem is alleen dat ze niet vrijkomen. En áls ze vrijkomen, dan staan de jonge stedelingen achteraan in de rij, omdat ze te jong zijn of van elders komen. Op de reguliere manier reageren op een sociale huurwoning doen de jonge stedelingen vaak niet eens meer, wetend dat ze de eerste jaren volkomen kansloos zijn. Maar ook deze groep heeft een steuntje in de rug nodig.
Goed aanbod, geen verhuurinstrument Corporaties kunnen maar in beperkte mate sociale huurwoningen aan deze doelgroep verhuren: aan studenten via een campuscontract, aan jongeren via een jongerencontract en door tijdelijke verhuur van woningen die gepland
1
Thomas Spauwen, Onderzoek naar het woongedrag van jonge stedelingen, 2012, in opdracht van Stadgenoot. Marijn Sleurink, The transformation of the Amsterdam housing market and how young adults respond to declined access to housing, 2012.
staan voor sloop. Het is door deze tijdelijke contracten dat corporaties de jonge stedelingen nog enigszins de kans bieden om aan een betaalbare woning te komen. Slim en goedbedoeld als ze zijn, blijven het echter kunstgrepen die onvoldoende soelaas bieden. Het jongerencontract is juridisch nog niet verankerd en biedt jongeren slechts tot hun 23e een kans op een woning. Campuscontracten zijn er slechts voor studenten, terwijl de groep jonge stedelingen veel groter is dan dat. Veel jonge volwassenen zoeken hun toevlucht in illegale onderhuur, blijven bij hun ouders wonen, betalen duizenden euro’s ‘sleutelgeld’ voor een huurwoning, of huren voor veel te veel geld kamers bij particulieren. En áls ze dan eindelijk lang genoeg staan ingeschreven om een sociale huurwoning te bemachtigen, verdienen ze net te veel. Of als dat net niet zo is, kunnen ze er hun hele leven blijven zitten en worden ze de nieuwe scheefwoners. Zo is de sociale huursector verstopt geraakt en wordt het maatschappelijk vermogen niet efficiënt ingezet. Wie behoefte heeft aan een sociale huurwoning kan er geen krijgen. Wie er geen behoefte meer aan heeft blijft zitten. Dat heeft ook te maken met het tekort aan woningen in het middensegment, met een maandhuur tussen de 650 en 900 euro en het vastlopen van de koopmarkt2. Maar wij willen ons vooral richten op imperfectie van de sociale voorraad om de duizenden woningzoekenden aan de onderkant van de Amsterdamse woningmarkt een plek te bieden.
Druk op de stad Amsterdam heeft een grote sociale huursector met 195.000 woningen, bijna de helft van de woningvoorraad. Het aantal vrijkomende huurwoningen neemt echter drastisch af, evenals de koopwoningen en de nieuwbouw. Tegenover het geringe aanbod staat een grote vraag naar betaalbare en bereikbare huurwoningen. Veel Amsterdamse jongeren gaan vanaf hun achttiende op zoek naar woonruimte. Als je dan niet studeert en nog weinig verdient ben je kansloos, want je hebt te weinig inschrijfduur opgebouwd om een woning te bemachtigen. Naast de vraag uit de stad zelf is er grote behoefte aan woonruimte voor nieuwkomers. Jaarlijks vestigen 30.000 tot 40.000 jonge mensen (tot 35 jaar) zich in de stad. Dat zijn veel studenten, maar steeds vaker zijn het (afgestudeerde) mensen uit andere steden en steeds vaker zijn het ook kenniswerkers uit het buitenland. De meeste van hen hebben (nog) niet het inkomen om op eigen benen te staan.
Misstanden Bij ‘zoeklichtacties’ in Amsterdam wordt gezocht naar illegale onderhuur in sociale huurwoningen. Helaas komt dit nog op grote schaal voor. Tijdens deze acties gaan medewerkers van de gemeente en de corporaties langs de deuren om te controleren of de huurder er ook echt woont. Een groot deel van de illegale onderhuurders zijn jonge stedelingen. De jonge stedeling komt dus de stad in, maar houdt zich (noodgedwongen) niet altijd aan de regels.
Ook komen we vaak in zolderbergingen huurders tegen. Deze ruimtes zonder douche en toilet worden illegaal verhuurd, vaak aan jonge mensen. Dit leidt tot onveilige woonsituaties.
In de particuliere sector worden ook goedkope huurwoningen aangeboden. Meestal gaat dit goed en netjes, maar er zijn ook misstanden. Verhuur van particuliere goedkope huurwoningen waar tot meer dan € 10.000 ‘sleutelgeld’ betaald moet worden, komt vaker voor dan we zouden willen. Je ziet het niet in de statistieken, maar wel in de praktijk.
2
De meeste sociale huurwoningen in Amsterdam worden (ver) onder de marktprijs verhuurd, met als gevolg dat áls woningen in de vrije sector terecht komen, deze vaak meteen boven de 1000 euro komen. Om dat gat te overbruggen verhuren corporaties steeds meer woningen in het middensegment, ook als de marktprijs hoger ligt. Het gat tussen goedkope huur en dure huur en dure koop begint dus kleiner te worden, wat mensen in een sociale huurwoning stimuleert de stap te maken naar een betere, iets duurdere huurwoning.
Al die jonge mensen vinden op verschillende manieren hun weg, maar vaak ook niet. En wanneer jonge mensen niet kunnen voorzien in fatsoenlijke huisvesting dan levert dat schade op: voor de levens van die mensen en voor de economische vitaliteit van de stad3. Het is een vreemde en slechte zaak dat corporaties in Nederland, met nota bene de grootste sociale huursector in Europa, niet in staat zijn om voor deze groep te doen waar ze nu juist voor zijn; het bieden van betaalbare woonruimte voor mensen die dat nodig hebben. De paradox is dat de regulering van de woningmarkt, bedoeld om tekortkomingen van de markt tegen te gaan heeft geleid tot het disfunctioneren van die markt. De bedoelingen waren goed, maar het werkt niet meer.
Peter is 25 en geboren en getogen Amsterdammer. Hij is bakker, woont in Noord bij zijn ouders en zusje. Hij wil het huis uit en komt met ruim 6 jaar woonduur alleen in aanmerking voor een eenkamerwoning bij het Buikslotermeerplein. Hij is eigenlijk op zoek naar minimaal een driekamerwoning waar hij op termijn kan samenwonen en een gezin kan stichten. De eenkamerwoning zou perfect zijn voor een paar jaar, maar als hij die nu kiest is hij zijn woonduur kwijt en duurt het zeker meer dan 10 jaar voor hij een echt geschikt huis kan vinden. Hij kiest ervoor thuis te blijven wonen.
Sanne heeft haar rechtenstudie met goed gevolg afgerond en is nu al een tijdje op zoek naar een baan. Ze huurt een studentenwoning met een campuscontract en moet haar huis uit. Ze voorziet in haar inkomen met een baan in de horeca. Ze is voor huisvesting aangewezen op de sociale huursector maar heeft nog niet genoeg wachttijd opgebouwd. Wat moet ze doen? Illegaal onderhuren? Terug naar huis en dagelijks forensen?
Het aantal woningen dat vrijkomt daalt drastisch...
...maar het aantal (jonge) mensen dat de stad inkomt neemt toe... ca. 30.000
verkoop ca. 23.000
verkoop ca. 12.000
verhuur ca. 15.000
verhuur ca. 12.500
nieuwbouw ca. 6.500 2007
ca. 35.000
nieuwbouw ca. 3.500 2011
Het is goed dat de stad groeit maar de druk op de woningmarkt leidt tot ongewenste effecten en misstanden:
2007
2011
...de stad werkt dus als een spons: het aantal inwoners stijgt en sinds decennia stijgt de gemiddelde woningbezetting.
jongeren blijven noodgedwongen bij hun ouders wonen illegale onderhuur
ca. 743.000 inwoners
800.000 inwoners!
onveilige woonsituaties scheefwoners druk op woon-werkverkeer4
1,96 mensen per woning 2007
2,0 mensen per woning 2012
Huurrecht: waarom ook al weer? Wonen is een eerste levensbehoefte en huurders moeten ervan op aan kunnen dat ze niet zomaar uit hun woning gezet worden, of dat zomaar de huur verdubbeld wordt. Huurbescherming is daarom een groot goed, zeker voor mensen met een bescheiden inkomen. Onze stelling is echter dat het huurrecht is doorgeschoten en vooral de gevestigde belangen beschermt.
3
Zie bijvoorbeeld Gerard Marlet, De Aantrekkelijke Stad, 2009 Het gebrek aan dynamiek op de woningmarkt leidt er mede toe dat nergens in Europa zoveel geforensd wordt als in Nederland (OECD, 2010)
4
Het huidige huurrecht is in de eerste jaren na de oorlog ontstaan. De gedachte is dat woningen een schaars goed zijn en dat de zwakke marktpartij, de huurder, beschermd moet worden tegen woekerhuren door de sterke partij, de verhuurder 5. Dit basisbeginsel moet blijven bestaan, maar dat is iets anders dan een huurcontract voor onbepaalde tijd. Het huurrecht biedt mensen nu het recht om voor eeuwig in een goedkope woning te blijven wonen, zonder dat het inkomen dat nodig maakt. De samenleving betaalt de kosten van die weeffout6. Maar het is vooral een probleem dat het de doorstroming op de woningmarkt belemmert en dus ten koste gaat van jonge nieuwkomers die hard op zoek zijn naar betaalbare huisvesting. Wat hebben zij aan huurbescherming als daardoor geen woningen vrijkomen? Met het introduceren van een inkomensafhankelijke huurverhoging gaat nu iets gedaan worden aan het scheefhuren, maar daarmee komt de woning nog niet beschikbaar. Wij pleiten voor bescherming van de huurder, maar met meer ruimte voor dynamiek, flexibiliteit en maatwerk.
Een nieuw instrument: het vijfjarencontract We pleiten er niet voor om bestaande huurcontracten te verbreken. Wat we wel willen doorbreken is het taboe op het invoeren van een tijdelijk huurcontract. Er moet een nieuw, vijfjarencontract worden ingevoerd dat mensen de kans biedt een start te maken op de woningmarkt, om vervolgens op eigen kracht - via inkomensstijging en anders door opgebouwde woonduur - hun weg te vinden, en weer plaats te maken voor de volgende groep. Voor veel jonge stedelingen is die tijdelijkheid allang geen taboe meer. Zij zijn blij dat er dankzij tijdelijke contracten woningen voor hen beschikbaar komen. Een vijfjaarcontract biedt bovendien zekerheid. Het is tijdelijk, maar je weet waar je aan toe bent. Een ander belangrijk voordeel van tijdelijke verhuur is dat het tot de broodnodige verlevendiging van verouderde buurten en wijken leidt. Het huisvesten van jongeren en studenten zet gebieden op de kaart die tot dan toe - op hun
5
Dit was een belangrijkste basis voor de Huurcommissiewet 1917, het Huurprijsbesluit 1947, en de Huurwet 1950 (C.J. van Zeben e.a., Bijzondere Overeenkomsten, 1998) 6 Dat geldt ook voor de hypotheekrenteaftrek. In 2011 werd er circa € 14 miljard aan hypotheekrente afgetrokken (versus circa € 2 miljard aan uitgaven aan huurtoeslag in 2010) (CBS, 2012).
Peter heeft op zijn 25e met een vijfjarencontract een mooie studio gevonden in Noord. Hij woont daar met veel plezier, werkt nog steeds als bakker en ontmoet na een paar jaar Jacqueline. Op zijn 30e wil hij gaan samenwonen. Hij heeft dan ruim elf jaar inschrijfduur opgebouwd en kan een mooi huis vinden in Noord. Vlakbij zijn ouders. [vervolg]
[vervolg] Sanne heeft na haar studie een woning gevonden via een vijfjarencontract. Naast haar baan in de horeca heeft ze hard gesolliciteerd en na een jaar een mooie stageplek gevonden bij een advocatenkantoor. Haar inkomen is € 2.091 in het eerste jaar, € 2.383 in het tweede jaar en € 2.647 in het derde jaar. Daarna krijgt ze een vast arbeidscontract aangeboden in het jaar dat haar vijfjarencontract voor haar woning eindigt. Haar inkomen zit nu boven de € 34.000. Dit betekent dat ze een vrije sectorwoning of koopwoning moet zoeken. Die kan ze nu ook betalen.
best - saaie ver weggelegen woonwijken waren. Verschillende Amsterdamse buurten hebben hun verbeterde leefbaarheid en populariteit deels te danken aan het pionieren van jonge stedelingen.
Impuls voor doorstroming Bedenk wat het voor de dynamiek op de woningmarkt zou betekenen als we een kwart van de sociale huurwoningen in Amsterdam met een vijfjarencontract zouden verhuren. De mutatiegraad zal hier ongeveer 25% zijn (niet iedereen zal immers de volledige periode uitzitten). Hierdoor komen jaarlijks steeds meer woningen beschikbaar, met een fors effect op de totale dynamiek in de stad. Op deze wijze kan het aanbod sociale huurwoningen veel efficiënter worden gebruikt dan nu het geval is.
Voorwaarden Voor de duidelijkheid: het is niet de bedoeling dat het vijfjarencontract het vaste contract gaat verdringen. Er moet een nieuw evenwicht worden gecreëerd tussen de bescherming van zittende huurders en het bieden van kansen aan woningzoekenden. Er is een aantal voorwaarden verbonden aan het vijfjarencontract:
1
2 3
4 5
De huurder is goed geïnformeerd over de aard van het contract. Dit wordt gegarandeerd door de algemene voorwaarden die voor alle vijfjarencontracten gelden; Tijdens de looptijd van het contract loopt het opbouwen van woonduur door. Het vijfjarencontract verdringt niet het vaste contract. Hoeveel en welke woningen daarvoor in aanmerking komen (kleinere woningen, bescheiden kwaliteit) en hoe ze precies worden verhuurd, wordt vastgelegd in prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties.7 Er is een hardheidsclausule voor schrijnende gevallen. Daar zorgen we voor. Het leidt niet tot minder sociale huurwoningen of hogere huren. Het gaat om een andere verdeling van het sociale segment.
In Amsterdam bestaat al veel ervaring met prestatieafspraken en labeling van bestaande huurwoningen voor campus- en jongerencontracten (zie Bouwen aan de Stad II, 2011). 7
Jermain woont met een vijfjarencontract in een tweekamerwoning in Amsterdam Zuidoost. Hij heeft een ongeval op het werk gehad en is aan het revalideren om weer te kunnen lopen. Zijn vijfjarencontract loopt echter over twee maanden af. Dat komt erg ongelukkig uit. Jermain en de verhuurder gaan in overleg om te zien of hij langer in zijn woning kan blijven.
Vijfjarencontract kent vooral winnaars Natuurlijk zijn er kanttekeningen te plaatsen bij een vijfjarencontract. Het is niet dé oplossing voor de vastgelopen woningmarkt, maar wel een simpel instrument om meer beweging te krijgen. Een kanttekening die we vaak horen is deze: waar gaan deze mensen na die vijf jaar naar toe? Een terechte vraag. Verplaats je zo niet slechts het probleem? Nee. Om te beginnen maken veel mensen in de periode tot 35 jaar een inkomenssprong. Ook gaan veel mensen samenwonen. Een groot deel kan na een paar jaar dus prima voor zichzelf zorgen. Zij kopen of huren een woning in de vrije sector, in Amsterdam of daarbuiten. Een deel heeft na vijf jaar nog steeds een laag inkomen. Deze mensen blijven aangewezen op de reguliere sociale huur. Het verschil met de oude situatie is dat ze dan wel vijf jaar gewoond hebben en inschrijfduur hebben opgebouwd. Daarmee kunnen ze binnen de sociale sector een andere woning vinden. Voor schrijnende gevallen is een hardheidsclausule ingebouwd. Daar zorgen we voor. Een andere vraag is of het apart bestemmen van een deel van de sociale huurwoningen voor tijdelijke verhuur niet ten koste gaat van de ‘gewone’ sociale huurder die op zoek is naar een andere woning. Dat is uiteraard het geval: in een overspannen woningmarkt gaat het anders verdelen van de koek altijd ten koste van een andere groep. Maar, we kunnen wel zorgvuldig de woningen selecteren voor deze jonge stedelingen. Voor hen kan een passend aanbod worden gerealiseerd met kleine, kwalitatief sobere woningen die voor de gewone woningzoekenden minder aantrekkelijk zijn.
Het vijfjarencontract geeft ook een impuls aan kwetsbare buurten. We merken nu al dat de differentiatie en leefbaarheid in aandachtswijken door campuscontracten en tijdelijke verhuur op basis van de leegstandwet een impuls krijgen. De Kolenkitbuurt en het Duplexeiland in Slotermeer zijn daar goede voorbeelden van. Het contract kan dus bijdragen aan vergroting van het centrumgebied van Amsterdam naar gebieden buiten de ringweg.
Ook buiten Amsterdam In deze notitie verwijzen we naar de situatie in Amsterdam, waar primair de jonge stedeling in aanmerking komt voor het vijfjarencontract. Het is echter geen uniek Amsterdams probleem. Er zijn veel meer steden waar jonge volwassenen grote moeite hebben met het vinden van woonruimte, terwijl die instroom voor die steden een belangrijke voorwaarde voor de economische ontwikkeling is. Het vijfjarencontract kan echter ook op andere manieren bijdragen aan meer dynamiek en toegankelijkheid van woonruimte: • Ook in de kleine steden en dorpen zijn de wachttijden vaak lang en moeten jongeren vaak tegen hun zin hun woonplaats te verlaten. Ook hier kan een vijfjarencontract jonge mensen een woonstart bieden. • Buitenlandse werknemers met een bescheiden inkomen die in Nederland komen werken - in de zorg, de techniek of als onderzoeker - kan met een vijfjarencontract snel een woning worden aangeboden.
Simpel en gratis Het idee voor de vijfjarencontracten bouwt voort op de flexibilisering in de huursector door de introductie van de campus- en jongerencontracten. De minister heeft in januari 2012 verdere flexibilisering mogelijk gemaakt voor te koop staande woningen; ook de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur op basis van de leegstandswet zijn al verruimd. Wij stellen nu de volgende stap voor, namelijk een simpel, eenvoudig en generiek toepasbaar middel:
Wij zijn voor bescherming van de huurder, zonder de woningmarkt op slot te zetten. Het vijfjarencontract is hier een uitstekend instrument voor. We nodigen huurders, verhuurders, gemeenten, het kabinet, en natuurlijk de jonge woningzoekenden uit om dit mogelijk te maken.
Heeft u commentaar?
[email protected]
April 2013
