Voorwoord. Marielle van Loon

Voorwoord Alphons Coolen houdt zich bezig met drie soorten activiteiten, te weten ontwikkeling, bouwen en onderhoud. Deze drie bedrijfstakken hebben ieder een eigen B.V. Dit zijn: Alphons Coolen Ontwikkeling BV, Alphons Coolen Bouw BV en Alphons Coolen Bouwservice BV. Bij Alphons Coolen Bouw BV heb ik voor mijn afstuderen ook al stage gelopen en tevens gewerkt. Na mijn stage heeft er een gesprek plaatsgevonden met de directie over de afstudeermogelijkheden binnen het bedrijf. Naar aanleiding van deze gesprekken heb ik gekozen om te gaan afstuderen op de afdeling ontwikkeling. Sinds 1 januari 2006 is de afdeling ontwikkeling ondergebracht in Alphons Coolen Ontwikkeling BV. Tijdens mijn afstuderen zal ik mij verdiepen in het project ELEMENTEN gelegen aan de Korvelseweg te Tilburg. Dit project is niet gelopen zoals verwacht en zal opnieuw rendabel gemaakt moeten worden. Activiteiten die hierbij horen zijn het analyseren van de gemaakte stappen en keuzes in het gelopen projecttraject, het bijsturen van deze stappen en keuzes en een advies uitbrengen over de verdere aanpak van dit project. Dit verslag is geschreven in opdracht van de studierichting Bouw Management en Uitvoering van de opleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde aan de Avans Hogeschool te Tilburg en Alphons Coolen Ontwikkeling te Tilburg, ter afronding van mijn afstuderen. Ik heb deze afstudeerperiode als zeer prettig en leerzaam ervaren. Daarvoor wil ik Alphons Coolen bedanken. Met name bedank ik Dhr. D. Huiberts (directeur) en Dhr. J. van Ostaijen (bedrijfsbegeleider) voor hun medewerking, inzet en begeleiding. Voor de positieve kritiek en adviezen vanuit de Hogeschool wil ik Dhr. J. de Zwart en Dhr. A. van Kessel bedanken. Marielle van Loon

Afstudeer verslag projectontwikkeling Marielle van Loon

ELEMENTEN Korvelseweg te Tilburg 222114

1

Inleiding In het kader van het afstuderen aan de Avans Hogeschool te Tilburg, studierichting Bouw Management en Uitvoering, heb ik dit afstudeerverslag geschreven. Toen ik begon aan mijn afstuderen bij Alphons Coolen, was het project ELEMENTEN aan de Korvelseweg in de VO-fase1 niet haalbaar gebleken. Het doel van mijn afstuderen is dit project op zodanige wijze bij te sturen dat het project opnieuw rendabel wordt. Tijdens het proces worden een aantal aangenomen projectuitgangspunten en processen overgenomen. Dit kan als gevolg hebben dat aspecten minder diep uitgezocht, of sneller dan normaal doorlopen zijn. In dit verslag wordt in het eerste hoofdstuk een algemene indruk gegeven over de gemeente Tilburg en de omgeving van de Korvelseweg. Vervolgens wordt er gekeken naar het project ELEMENTEN. Daarna zal de analyse van het project gemaakt worden. Uit deze project analyse volgen de mogelijke alternatieven. Vervolgens word de financiële haalbaarheid van het project toegelicht. Uiteindelijk zal de GO / NO GO beslissing besproken worden. Het verslag zal worden afgesloten met de conclusie en aanbevelingen. De paragraaf rendementsberekening van het hoofdstuk haalbaarheid, zal na de presentatie cq. verdediging uit het verslag worden verwijderd. Dit geldt zowel voor het verslag als voor de bijlagen. Dit om geen bedrijfsgegevens openbaar te maken. Daarom verzoek ik U vertrouwelijk met deze gegevens om te gaan.

1

Voorlopig Ontwerp fase.



2

Inhoudsopgave VOORWOORD........................................................................................................................................ 1 INLEIDING............................................................................................................................................... 2 ELEMENTEN........................................................................................................................................... 4 TILBURG ............................................................................................................................................... 4 KORVELSEWEG ..................................................................................................................................... 5 Project Historie................................................................................................................................ 6 HAALBAARHEIDSANALYSE ...................................................................................................................... 7 DE AANKOOP VAN DE GRONDEN.............................................................................................................. 7 SANERINGSKOSTEN EN PROCES ............................................................................................................. 7 DE BOUWKOSTEN .................................................................................................................................. 7 DE VERHOUDING APPARTEMENT / ALGEMENE RUIMTE. ............................................................................. 7 VASTGESTELD BOUWBUDGET ................................................................................................................. 7 EPC NORM ........................................................................................................................................... 8 GELUIDSRAPPORT ................................................................................................................................. 8 DE JURIDISCHE KOSTEN ......................................................................................................................... 8 DE VERKOOPKOSTEN ............................................................................................................................. 8 DE VERHOUDING OPPERVLAKTE WINKEL EN VERKOOPOPBRENGST ........................................................... 8 CONCLUSIE ........................................................................................................................................... 9 TOELICHTING ...................................................................................................................................... 10 HAALBAARHEIDSANALYSE .................................................................................................................... 10 DE AANKOOP VAN DE GRONDEN............................................................................................................ 10 DE BOUWKOSTEN ................................................................................................................................ 10 DE VERHOUDING APPARTEMENT / ALGEMENE RUIMTE ............................................................................ 11 VASTGESTELD BOUWBUDGET ............................................................................................................... 11 GELUIDSRAPPORT ............................................................................................................................... 12 HAALBAARHEID .......................................................................................................... 13 ALGEMEEN .......................................................................................................................................... 13 RENDEMENTSBEREKENING ................................................................................................................... 15 ALTERNATIEVEN ................................................................................................................................ 16 ALTERNATIEVEN ................................................................................................................................ 17 NO GO / GO KOSTEN .......................................................................................................................... 18 CONCLUSIE.......................................................................................................................................... 19 AANBEVELINGEN.................................................................................................................................. 20 NAWOORD ........................................................................................................................................... 21



3

ELEMENTEN Tilburg

‘s Hertogenbosch

Breda Tilburg Eindhoven

Plattegrond Tilburg en omgeving

Zoals hierboven weergegeven is Tilburg een stad gelegen in de provincie Brabant tussen de steden Breda, Eindhoven en ’s Hertogenbosch. Tilburg telt meer dan 200.000 inwoners en is daarmee de 6de stad in Nederland. Tilburg is een vooruitstrevende stad. Veel zichtbare historie heeft de stad niet. Maar dat betekent niet dat de historie van de stad niet interessant is. Immers heeft die Tilburg gemaakt tot wat het nu is. Van de vroegste geschiedenis van Tilburg is weinig bekend. In het jaar 709 komt de naam Tilburg voor het eerst voor in de geschriften. Een van de heren van Tilburg, Jan van Haestrecht, bouwt in de 15e eeuw het Kasteel van Tilburg, "die stheenen camer aan die Hasselt", dat in 1858 helaas plaats heeft moeten maken voor een fabriek. Het leeft echter voort in het wapen en het logo van de stad. Tilburg is ontstaan uit de zogenaamde "herdgangen", driehoekige pleinen waar enkele zandweggetjes op uitkwamen. De herdgangen vormden de gezamenlijke weidegronden voor de schaapskudden (herde = kudde, gang = gang). De structuur van de driehoekige pleinen is nog op veel plaatsen in Tilburg terug te vinden. Al snel besloten de boeren de wol van hun schapen zelf thuis te gaan weven. De wolindustrie maakte vanaf die tijd een snelle groei door en de Tilburgse stoffen waren bekend tot ver in het buitenland. In de zestiger jaren zakte de wolindustrie echter in elkaar. Momenteel kenmerkt de industrie van Tilburg zich door een grote verscheidenheid aan bedrijven. Koning Willem II (1792-1849) heeft Tilburg steeds een warm hart toegedragen. “Hier adem ik vrij en voel ik mij gelukkig”, heeft hij ooit over de stad gezegd. In het midden van de l9e eeuw heeft hij het Paleis laten bouwen. Dit is nu onderdeel van het stadhuis. Dicht bij het paleis is in 1987 een gedenknaald opgericht, ter herinnering aan Koning Willem II. Deze vervangt de oude gedenknaald uit 1874, die in 1968 uit het straatbeeld verdween.



4

Korvelseweg De Korvelseweg is gelegen in de wijk Oud Zuid. Deze wijk ligt ten zuiden van het station om het centrum heen.

Tilburg

De Korvelseweg kenmerkt zich door de vele hofjes die in deze wijk gelegen zijn. De geïsoleerde ligging van deze hofjes heeft als gevolg dat de bewoners weinig sociale binding met de wijk hebben en weer snel doorverhuizen. Tilburg is een leuke studentenstad en ook op de Korvelseweg is dit goed te merken. Eén van de problemen waar de gemeente echter mee kampt, is dat de studenten te lang in hun studentenhuisvesting blijven en niet doorstromen. Dit komt onder andere doordat betaalbare ruimte niet voorhanden is en het aanbod niet aansluit bij de vraag van deze doelgroep.

Oude stad

Daarom is op deze locatie getracht een nieuwe woonvorm te bouwen die aan sluit bij de wensen van deze (oud)studenten en starters en tevens aansluit bij de locatie van de Korvelseweg.

Plattegrond Korvelseweg



5

ELEMENTEN

Korvelseweg

Het project Elementen bestaat uit 80 appartementen met ca. 1000 m2 stallinggarage, 396 m2 commerciële ruimte en ca. 84 m2 fietsenstalling. Het hele kavel is op de begane grond bebouwd. Hier bevinden zich de commerciële ruimte, stallinggarage, waarvan 24 parkeerplaatsen door middel van een parkeersysteem en de fietsenstalling. De eerste tot en met vierde verdieping bestaat uit vier bouwblokken waarin 80 appartementen tussen de 25 en 60 m2. De eerste twee schijven (zijde Korvelseweg) zijn aan elkaar gekoppeld via galerijplaten. De schijven aan het Calandhof worden ontsloten door galerijen. Deze galerijen zijn aan elkaar verbonden door middel van de trappenhuizen.

Project Historie In samenwerking met Rabo Vastgoed is Alphons Coolen Ontwikkeling eind 2001 begonnen aan het project de Korvelseweg. In deze begin fase zijn verschillende ontwerp ideeën afgewogen en financieel doorgerekend. November 2003 is er voor gekozen om door te gaan met de basis van dit ontwerp. De basis is: parkeren + commerciële ruimte op de begane grond. Op de eerste tot en met vierde verdieping appartementen. Het eerste blok zou bestaan uit 46 units aan elkaar gesloten met een binnengang. Het tweede blok zou bestaan uit 42 units gesitueerd in een carré. Deze 88 units zouden tot 55 appartementen teruggekoppeld worden, dit zal gebeuren door sparingen te maken in de woningscheidende wanden. Tevens zou er een semi-openbaar gebied komen waarover de omwonenden van de Korvelseweg naar het Calandhof kunnen lopen. Aan de hand van deze gegevens zijn de gronden aangekocht en is het plan verder uitgewerkt. Tijdens deze uitwerkingen is het plan door verschillende oorzaken vrij drastisch gewijzigd waardoor het plan eind 2005 niet langer haalbaar wordt geacht. In februari 2006 ben ik begonnen met mijn afstuderen. Het doel van mijn afstuderen is te onderzoeken welke stappen er gemaakt zijn gedurende het project en of deze stappen terecht, en voldoende onderbouwd genomen zijn. Voor een aantal van deze beslissingen zullen alternatieven bedacht worden, met als doel het project weer kostendekkend of zelfs rendabel gemaakt kan worden. Dit zal gebeuren vanuit het perspectief van de ontwikkelaar, met het oog op de rentabiliteit.



6

Knelpunten De eerste fase van mijn afstuderen is het analyseren van het project. Deze analyse is terug te vinden in bijlage II. Uit deze analyse komen onderstaande punten. Dit zijn punten waar tijdens de analyse merkwaardigheden opgemerkt zijn. Deze merkwaardigheden kunnen allerlei oorzaken hebben, en hebben niet allemaal dezelfde invloed op het project. Haalbaarheidsanalyse Tijdens de uitwerking van het project zijn er vijf verschillende haalbaarheidsanalyses gemaakt. Als je deze haalbaarheidsanalyses met elkaar vergelijkt moet je concluderen dat er vanuit verschillende invalshoeken is gewerkt. Ten eerste is er een belangrijk onderscheid tussen de analyses van Alphons Coolen en Rabo Vastgoed. Daarnaast zijn door nieuwe inzichten in het project verschillende posten veranderd. De aankoop van de gronden De gronden van dit project zijn in de loop van 2004 aangekocht. Opmerkelijk is dat in de begrotingen daarna de kosten van de grond nog steeds aanzienlijk stijgen. Deze verandering in de aankoopprijs zit hem in de aankoopconstructie van deze grond. Zoals verder op in dit verslag uitgewerkt zal worden. Saneringskosten en proces De saneringskosten zijn ook gestegen. Dit komt doordat er verschillende keren om aanvullend onderzoek gevraagd wordt als het saneringsplan ingediend wordt. Op dit moment zijn er 2 verschillende saneringsplannen ingediend. Beide zijn afgekeurd en de procedure is afgebroken. Naar aanleiding van de recentste opmerkingen van de gemeente, zal er nog een aanvullend onderzoek gedaan moeten worden. Dit was niet verwacht omdat het saneringsplan voor indiening met de gemeente was doorgesproken. Dit aanvullend onderzoek zal weer extra tijd en kosten met zich meebrengen die niet voorzien waren. De bouwkosten De bouwkosten zijn door twee verschillende calculatoren begin 2006 berekend. Beide komen zij ruim boven het vastgestelde bouwbudget uit. De verhouding appartement / algemene ruimte. Iedere rij appartementen wordt ontsloten door een aparte galerij. Dit heeft als gevolg dat er relatief veel algemene ruimte is. Dit is voor twee aspecten van belang. Ten eerste is het afgesproken bouwbudget bepaald aan de hand van de GBO2. Als de verhouding tussen de GBO en de algemene ruimte dus ongunstig is kan het zijn dat het afgesproken bouwbudget niet haalbaar is. Tevens zijn alleen de GBO (de appartementen) verkoopbare oppervlakken. Dit betekent dat de opbrengst van de appartementen tevens de kosten van de algemene ruimtes moet kunnen dekken. Vastgesteld bouwbudget Het vastgestelde bouwbudget is door Rabo Vastgoed opgesteld aan de hand van de GBO van de appartementen en van de winkel. Hoewel Rabo Vastgoed aangeeft dat deze prijs markt conform zou moeten zijn voor dit gebouw, blijkt toch dat de verschillende calculators op een aanzienlijk hoger bedrag uit komen. De vraag is welke kengetallen Rabo Vastgoed hiervoor gebruikt en hoe deze onderbouwd zijn.

2

GBO, de gebruiksoppervlakte van een woning is de oppervlakte gemeten op vloerniveau tussen de opgaande muren die de woning omsluiten.



7

EPC norm Omdat de bouwvergunning pas in 2006 aangevraagd zal worden moet het plan voldoen aan de nieuwe eis van een EPC3 van 0,8. In het huidige plan is dit niet meegenomen. Er zullen dus aanpassingen gedaan moeten worden om deze norm wel te halen. Onderzocht moet worden of de EPC van 0,8 te halen is bij toepassing van een warmtepomp, en wat de mogelijke alternatieven zijn. Tevens dienen deze kosten afgewogen te worden tegen de kosten die gemaakt moeten worden op het plan te laten voldoen aan de EPC, zonder toepassing van warmtepomp installaties. De EPC norm zal gehaald worden zonder het toepassen van een warmtepomp, maar door middel van toepassing van mechanische ventilatie met warmte terug winning. Er is voor deze maatregel gekozen omdat de toepassing van een warmtepomp installatie niet mogelijk is in verband met de aanwezige grondwatervervuiling. Geluidsrapport In november 2005 is er door een geluidstechnisch adviesbureau een onderzoek gedaan naar het wegverkeerslawaai. Naar aanleiding hiervan is december 2005 een aanvullend onderzoek gedaan naar de geluidswerendheid van de gevels aan de Korvelseweg. Deze gevels zijn akoestisch te zwaar belast. Om de appartementen toch gebruiksvriendelijk te maken moet er minimaal één buitengevel4 zijn aan de geluidsluwe zijde. Om deze geluidsluwe buitengevel te realiseren, is er voor gekozen om de achterste helft van dit blok naar achteren te verplaatsen. Hierdoor zal de dichte binnengang veranderen in een open galerij. De juridische kosten De post juridische kosten is aanzienlijk gestegen. Dit komt doordat er bij de aankoop van een van de kavels een juridisch conflict ontstaan is over de transport- datum en voorwaarden. Dit conflict is nog niet opgelost en de uitslag is onzeker. In verband met het te lopen risico van dit conflict is het bedrag wat gereserveerd is voor de juridische kosten toegenomen. Afgevraagd moet worden of dit conflict te voorzien was en of te voorkomen. In dit project was het conflict onvoorzien en had het ook niet voorkomen kunnen worden. Wel dient er voor gewaakt te worden dat bij toekomstige projecten dit soort juridische conflicten kunnen ontstaan. De verkoopkosten De begrote verkoopkosten zijn de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen. De belangrijkste oorzaak hiervan zijn de bijkomende activiteiten die zijn ontstaan bij het verder uitwerken van het verkoopplan. De vraag is of deze kosten voorzien hadden kunnen worden en of dat de extra activiteiten misschien vermeden kunnen worden waardoor de verkoopkosten terug dalen naar een acceptabel niveau. De verhouding oppervlakte winkel en verkoopopbrengst De oppervlakte van de winkel is gedurende het project terug gebracht van ca 600 m2 naar 400 m2. Het opmerkelijke hiervan is echter dat ook de verkoopprijs/m2 van de winkel daalt. Deze daling is het gevolg van de toetsing van de verkoopprijs/m2 aan de locale markt. Uit deze toets blijkt dat de eerder ingeschatte verkoopprijzen te optimistisch waren voor de Tilburgse markt.

3 4

Energie Prestatie Coëfficiënt. Een buitengevel is die gevel die in rechtstreekse verbinding staat met de buitenlucht.



8

x x

x x x

x x x

x

x x

x

x x x x x

x x

x x x

x x x x x x x

Hoog

Middel

Prioriteit Laag

Hoog

Proces beoordeling

Laag

x x x

Hoog

Laag

x x x

x x

Bouwkundige invloed

Laag

x x x x

Financiele invloed

Hoog

Haalbaarheidsanalyse Aankoopprijs gronden Saneringskosten en proces Bouwkosten Verhouding app / algemene ruimte. Vastgesteld bouwbudget EPC Geluidsrapport Juridische kosten Verkoopkosten Verhouding opp winkel en verkoopprijs

Lopend project

Proces gang

Conclusie Bovenstaande punten zijn beoordeeld op relevantie en mogelijk invloed op het project. Uit deze vergelijking is een lijst gekomen met uit te werken knelpunten, zoals in onderstaande matrix aangegeven.

x x x x x x x

x x x x

x x x x

De matrix is tot stand gekomen door per knelpunt als eerste te kijken in welke fase van het project zich dit bevindt, en of wijzigingen nog mogelijk dan wel zinvol zijn. Dit zal gebeuren in twee stappen, er wordt gekeken of het knelpunt van dusdanige invloed is op het lopende project dat het zinvol is dit aspect mee te nemen tijdens mijn afstuderen. Tevens wordt er bepaald of het aspect nog invloed heeft over het project en dat wijzigingen dus nog mogelijk zijn. Als tweede wordt er gekeken naar de financiële invloed van het knelpunt, afhankelijk van hoe groot dan wel belangrijk het onderdeel kan de invloed van dat aspect financieel grote gevolgen hebben. Als derde wordt er gekeken naar de bouwkundige invloed, bij dit aspect wordt een onderscheid gemaakt tussen bouwkundige aspecten en financiële aspecten. Indien een aspect van bouwkundige aard is wordt er vanuit gegaan dat het veel invloed heeft op het bouwkundige verhaal achter het project. Als vierde zal er gekeken worden of het aspect een grote invloed heeft op de procesbeoordeling en dus van essentieel belang voor de verdere uitwerking van mijn afstuderen. Dit is bij twee aspecten niet het geval. De EPC zal ik niet verder meenemen, dit omdat de mogelijkheid tot een warmtepomp vervalt door de aanwezige grondwatervervuiling. tevens zullen de juridische kosten niet verder meegenomen worden omdat dit een nog lopend proces is, hierdoor kan er geen uitspraak over gedaan worden. Aan de hand van deze beoordeling wordt er een prioriteitenlijst opgesteld. Indien het aspect twee of drie keer laag scoort is de prioriteit van dit aspect laag. Indien het aspect één keer laag scoort zal de prioriteit middelmatig zijn. Indien het aspect drie keer hoog scoort is de prioriteit ook hoog. De aspecten met een middelhoge of hoge prioriteit zullen in het volgende hoofdstuk verder worden uitgewerkt.



9

Toelichting Haalbaarheidsanalyse Tijdens de looptijd van het project zijn er door verschillende partijen haalbaarheidsanalyses gemaakt. De invalshoek van deze haalbaarheidsanalyse is niet overal gelijk en correspondeert niet met de haalbaarheidsanalyse opzet zoals deze binnen Alphons Coolen Ontwikkeling gehanteerd wordt. Tevens is de onderbouwing van deze haalbaarheidsanalyse niet aanwezig waardoor degelijk vergelijk onmogelijk wordt. Om toch een goede conclusie ten behoeve van de haalbaarheid te maken, zal er een nieuwe analyse gemaakt moeten worden. Deze haalbaarheidsanalyse is in het volgende hoofdstuk uitgewerkt. De aankoop van de gronden De panden die op dit moment op de kavels staan zijn inmiddels in eigendom van Alphons Coolen. Dit betekent dat de grondkosten vast liggen. Toch verandert de aankoopsom nadat de aankoop heeft plaatsgevonden. Dit heeft twee oorzaken. Ten eerste heeft de aankoop van deze kavels met bijbehorende opstallen op twee manieren plaatsgevonden. Een deel van de kavels is aangekocht, een ander deel van de kavels is geruild tegen een kavel met opstal elders in de stad waarnaar het bedrijf wat gevestigd was op de Korvelseweg naar toe is verhuisd. Aan deze nieuwe locatie zijn door Alphons Coolen bouwkundige aanpassingen gedaan, die verwerkt zijn in de aankoop prijs voor de gronden van de Korvelseweg. Daarnaast is het zo dat een deel van de haalbaarheidsanalyses gemaakt zijn door Rabo Vastgoed en deze partij gaat anders om met de gemaakte kosten voor de aankoop van het geruilde kavel. In de haalbaarheidsanalyse zal gerekend worden met de grondkosten bepaald door Alphons Coolen De bouwkosten [ BIJLAGE III ] De bouwkosten zijn tijdens de haalbaarheid 2003 voor het eerst berekend. Deze bouwkosten zijn berekend doormiddel van de GBO van de appartementen en de commerciële ruimte. Tevens is er een extra post meegenomen ten behoeve van het dek en de installaties van de 55 appartementen. In de loop van het jaar 2004 is het project verder uitgewerkt. Er is toen voor gekozen om de 88 units niet terug te koppelen naar 55 appartementen maar naar 85 appartementen. Op deze nieuwe tekeningen is wederom een raming gemaakt. Deze raming is aanzienlijk hoger dan de eerste raming dit heeft 3 belangrijken oorzaken. Ten eerste zijn er 30 appartementen meer die verkocht gaan worden. Dit houdt in dat er ook 30 installaties meer gemaakt dienen te worden. Ten tweede is er in de haalbaarheidsanalyse geen rekening gehouden met de geldende parkeernorm voor het gebied de oude stad. Het aantal parkeerplaatsen wat volgens deze norm minimaal vereist is kan niet volledig door middel van parkeren op maaiveld worden voorzien. Om toch aan de parkeernorm te voldoen is er voor gekozen om een parkeersysteem (zoals hiernaast weergegeven) toe te passen. Er is niet gekozen voor een volwaardige parkeerkelder omdat ontgraven niet mogelijk is in verband met de grondwatervervuiling in de omgeving.



10

Ten derde stijgen de kosten aan: algemene bouwplaatskosten, algemene kosten en andere opslagen aanzienlijk. Dit komt doordat de directe bouwkosten stijgen en deze bedragen door middel van een percentage van de directe bouwkosten berekend worden. Voor meer informatie zie bijlage III Begin 2006 is er door twee onafhankelijke calculatieafdelingen ieder één elementen raming gemaakt vanaf de bouwvergunningtekeningen. De bouwsom die uit deze berekening komt, komt overeen met de raming zoals gemaakt eind 2004. Deze begroting is samen met de bouwvergunningtekeningen het uitgangspunt van mijn afstuderen geweest. Aan de hand van deze gegevens zullen verschillende alternatieven uitgewerkt worden. De verhouding appartement / algemene ruimte. [ BIJLAGE V ] Op het eerste gezicht lijkt het dat de appartementen veel algemene ruimte hebben doordat iedere blok appartementen met een eigen galerij wordt ontsloten. Zoals in bijlage V is te lezen is 59 procent van de totale ruimte toebedeeld aan de appartementen dan wel aan de commerciële ruimte. Echter is de verkoopbare oppervlakte maar 53 procent van de totale oppervlakte. Onderverdeeld in 46 procent appartementen, 7 procent commerciële ruimte en 47 procent overige ruimte, waaronder algemene verkeersruimte en de parkeer- en fietsenstalling. 53 procent verkoopbaar oppervlak lijkt erg weinig, als je dit echter vergelijkt met andere studenten-, starterappartementen blijkt dit mee te vallen. Ik zal het project vergelijken met twee ander projecten voor startersappartementen die reeds gebouwd (gaan)worden door Alphons Coolen. Bij de 17 appartementen op de Besterdring is 45 procent van het totale oppervlakte bestemd voor appartementen, maar bij de 57 appartementen Kopenhagen (Groeseindstraat) is 82 procent van het totale oppervlak verkoopbaar oppervlak. De vergelijking is niet correct omdat er geen rekening gehouden wordt met de minimaal benodigde oppervlakte ten behoeve van de ontsluiting. In dit percentage zit namelijk ook verwerkt het minimale aantal trappen en liften. Dit loopt echter niet evenredig per appartement op. Als je rekening houdt met deze minimaal verplichte oppervlakte, zie je dat de 80 appartementen Korvelseweg relatief inderdaad erg veel algemene ruimte heeft. Er zal bij aanpassing van het ontwerp gekeken dienen te worden of de gebouwen meer gekoppeld kunnen worden waardoor de ontsluiting eenvoudiger wordt en er minder ruimte voor meegenomen hoeft te worden. Vastgesteld bouwbudget [ BIJLAGE III ] Het bouwbudget is medio 2005 opgesteld door Rabo Vastgoed en door Alphons Coolen goedgekeurd. Het bouwbudget is berekend door de GBO van het gebouw te vermenigvuldigen met de marktconforme bouwprijs per vierkante meter. In deze prijs is rekening gehouden met half verdiept parkeren, kleine appartementen, relatief veel installaties en gevels ten opzichte van het aantal GBO’s. Tevens is er een deel van het budget gereserveerd voor de winkel met bijbehorende parkeerplaatsen. Het berekende budget is niet voldoende om dit werk te realiseren. Dit komt omdat het ontwerp erg oneconomisch is door de verhouding van de appartementen en de algemene ruimte en de schakeling van de appartementen. Het ontwerp kan gedeeltelijk aangepast worden, voor een deel zijn deze dure aspecten echter nodig om aan de geldende regelgeving te voldoen. Het budget voor de winkel is wel toereikend.



11

Geluidsrapport [ BIJLAGE IV ] De hoogst berekende etmaalwaarde van de geluidsbelasting op de gevel van de appartementen bedraagt ten gevolge van wegverkeerslawaai van de Korvelseweg 65 dB(A), inclusief aftrek conform artikel 103 Wgh (wet geluidshinder). De waarde is hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A), en zelfs gelijk aan de maximaal vergunbare ontheffingswaarde van 65 dB(A) uit de Wgh. Gevraagd moet daarom worden dat Burgemeester en Wethouders van de gemeente Tilburg bij Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant een gemotiveerd verzoek tot een hogere grenswaarde in dienen ten gevolge van wegverkeerslawaai van de Korvelseweg. Tevens is in het beleid van de provincie Noord-Brabant vastgelegd dat bij geluidsbelastingen hoger dan 55 dB(A) alleen vrijstelling verleend wordt als per appartement één geluidsluwe gevel aanwezig is. De geluidsluwe gevel ter plaatse van de appartementen aan de Korvelseweg wordt gemaakt door de binnengang aan te passen naar een open galerij structuur. Dit wordt gedaan door grote sparingen in de vloer velden toe te passen. Middels aanvullend akoestisch onderzoek zal aangetoond moeten worden dat het binnenniveau in de verblijfsgebieden van de appartementen maximaal 35 dB(A) bedraagt overeenkomstig het Bouwbesluit 2003. Door het toepassen van de noodzakelijke geluidswerende voorzieningen (te denken valt aan gasgevulde beglazing, (hard)houten deuren en dubbele kierdichting) kan worden voldaan aan afdeling 3.1 van het Bouwbesluit “Bescherming tegen geluid van buiten, nieuwbouw”. De vrijstelling zal onder de huidige regelgeving aangevraagd dienen te worden, dus voor medio 2006. Dit omdat in de situatie bij de Korvelseweg is de verwachting van de geluidstechnische adviseur is dat de nieuwe richtlijn een verslechtering van 2 dB(A) tot gevolg zal hebben. Indien deze verslechtering zich inderdaad voordoet zal er geen vrijstelling van de provincie verleend worden omdat we dan boven de 65 dB(A) inclusief aftrek conform artikel 103 Wgh komen.



12

Haalbaarheid

[ BIJLAGE VII ]

Algemeen Om bij de projectontwikkeling de risico’s te beperken wordt er binnen Alphons Coolen Ontwikkeling volgens het volgende stappenplan gewerkt:

OR

HA

VO

DO

CO

Uitv

OR Æ Oriënterende fase Deze fase is een kennismakingsfase met de opdrachtgever of de eigenaar van de grond. Hierin wordt globaal een Programma van Eisen opgesteld, een eerste oriëntatie betreffende budget en rendement en een intentie van tijdsduur vastgesteld. HA Æ Haalbaarheid Er wordt een ruimtebehoefte onderzoek opgesteld samen met de opdrachtgever/eigenaar, waarin globaal het aantal vierkante meters wordt vastgesteld en het Programma van eisen verder uitgewerkt wordt. Op basis van deze gegevens zal door Alphons Coolen een ruimtestudie worden uitgevoerd. Door middel van de eerste schetsen en ramingen wordt de haalbaarheid onderzocht, op verschillende elementen: bouwkosten, rendement en visie betreffende bestemmingsplan en welstand. VO Æ Voorlopig Ontwerp In deze fase wordt het Programma van Eisen definitief uitgewerkt, waarin de eisen met betrekking tot de bouw en organisatie worden vastgesteld. In het Programma van Eisen wordt de toekomstvisie van de opdrachtgever/eigenaar meegenomen. Aan de hand van de eerste schetsen wordt in overleg de architect gecontracteerd. Het Programma van Eisen en de schetstekeningen worden vertaald in een voorlopig ontwerp door de architect. Op basis hiervan worden de stichtingskosten geraamd en getoetst aan de budgetten. Ook wordt het voorlopige ontwerp ingebracht in de commissie van welstand. DO Æ Definitief Ontwerp Het voorlopige ontwerp wordt in samenwerking met de architect en overige adviseurs nader uitgewerkt en gedetailleerd. In deze fase worden door de architect de bestektekeningen en de principedetails gemaakt. Op basis van de tekeningen wordt de aanvraag van de bouwvergunning deel 2 ingediend. In deze fase wordt het constructieontwerp door de constructeur nader uitgewerkt in aparte bestektekeningen, zoals palenplan, het funderingsplan en de tekeningen van de hoofddraagconstructie, inclusief bijbehorende berekeningen. Het definitieve ontwerp wordt getoetst aan de milieuwetgeving, Arbo-wetten, het bouwbesluit, brandpreventie, welstand en indien van toepassing GIW. Van het definitieve ontwerp worden de bouwkosten wederom begroot en getoetst aan de taakstellende budgetten vanuit de voorlopige ontwerpfase. In deze fase wordt het (eventuele) verkooptraject gestart. CO Æ Contract Wanneer de bouwvergunning is verstrekt vindt daadwerkelijke aanbesteding plaats. Met Alphons Coolen Bouw BV wordt een aannemingsovereenkomst afgesloten. De contractstukken worden opgesteld en ondertekend. De opdracht wordt verstrekt. Het eventuele meerwerk wordt vastgesteld en ook de kostenbewaking. De notariële stukken, zoals splitsingsaktes en koopaktes worden uitgewerkt en de juridische overdracht zal plaats vinden.



13

Uitv Æ Uitvoering In deze fase worden de uiteindelijke werktekeningen gemaakt en de uitvoering opgestart. Alphons Coolen voert het werk uit conform de contractstukken en ziet toe op de kwaliteit, kosten en het budget. Hiertoe worden werkbesprekingen en bouwvergaderingen door Alphons Coolen gehouden en vindt vastlegging hiervan plaats. Wanneer de bouw voltooid is vindt de oplevering plaats. Iedere fase wordt afgesloten met een rapportage. In deze rapportage wordt de stand van zaken wat betreft de ontwikkelingen van het project in die fase besproken. Tevens wordt in deze rapportage een rendementsberekening gemaakt. Aan de hand van deze rapportage wordt besloten de betreffende fase een GO of NO-GO te geven. Dit wil zeggen dat besloten wordt om door te gaan naar de volgende fase waarin het plan verder wordt uitgewerkt. Indien er een NO-GO beslissing genomen wordt zal het plan opnieuw aangepast dienen te worden en dient er een nieuwe rapportage te worden opgesteld. Zoals hierboven vermeld, bij de verschillende fasen, is het stadium van het tekenwerk in elke fase anders, namelijk steeds gedetailleerder. Aan de hand van deze tekeningen of schetsen, kan er een bepaalde raming of begroting worden gemaakt. Dit is in onderstaand figuur weergegeven.

Fasering tekenwerk

Begrotingsniveau

Schetsontwerp

VO-fase

DO-fase

Kostenraming

Elementen begroting

Bouwkosten calculatie

Besteksfase

Begroting op detailniveau

Dit project dat hier behandeld wordt is in de VO-fase van de ontwikkeling, dus de voorlopig ontwerptekeningen. Er zal dus een elementenbegroting gemaakt worden. De VO-fase wordt afgesloten met een rapportage op basis waarvan de definitieve uitwerkingen kunnen plaatsvinden. Deze rapportage kan bestaan uit een presentatie van: • VO-tekeningen • Rendementsberekening • Stichtingskostenopzet • Tijdsplanning • Contracten met Architect, Constructeur, Adviseurs



14

Rendementsberekening Aan de hand van de tekeningen, en de oppervlakten / inhoud die hieruit voort komen, zijn de bouwkosten geraamd. Deze worden opgenomen in de rendementsberekening. Deze rendementsberekening is een opsommin van alle kosten opbrengsten van het project. Een voorbeeld hiervan is afgebeeld in onderstaand schema. De stichtingskosten zijn opgedeeld in: • Grondkosten Dit zijn de kosten om het terrein in eigendom te verkrijgen. Hierin vallen niet alleen de directe grondkosten maar ook de sloopkosten, notaris- en makelaarskosten. • Bouwkosten Realisatiekosten. Tevens zitten in de bouwkosten een aantal onderzoeken, legeskosten en aansluitkosten voor nuts- en rioolvoorzieningen. • Overige kosten Bij de overige kosten staan de voorbereidingskosten die verschillende partijen maken in het traject. Er zijn ook kosten opgenomen voor de verkoop en promotie van het project. • Renteverliezen In deze post zijn opgenomen de rentekosten tijdens de bouw. Op de aanschaf van het terrein, en op de betaalde termijnen van de aannemer. Naast de stichtingskosten moet in de rendementsberekening ook de opbrengsten worden opgenomen. Dit zijn de verkoopopbrengsten van de appartementen, parkeerplaatsen en de commerciële ruimte.



15



16

Alternatieven

[ BIJLAGE VIII ]

Er zijn voor de bestaande plattegronden 3 alternatieven. Deze zijn verder uitgewerkt in bijlage VIII. Op dit moment worden de varianten getoetst. De voorlopige uitkomst hiervan is dat het project winstgevend zal worden, indien de alternatieven worden doorgevoerd. Er dient dan wel een keuze gemaakt te worden uit de twee mogelijke varianten voor de Korvelseweg. Het voordeel van de geoptimaliseerde variant is dat deze weinig afwijkt van het oorspronkelijke idee. Het voordeel van de variant van de Korvelseweg is dat er meer eenduidigheid komt in de bouwmethodiek en dat er meer spreiding is tussen de grootte van de appartementen. Omdat het verkoop risico daalt bij de variant met de grote appartementen en tevens het rendement stijgt, zal er gekozen worden voor de grote appartementen aan de Korvelseweg en de naar elkaar toegeschoven variant op de Calandhof. De plattegronden van de gekozen alternatieven zijn hieronder weergegeven.

Calandhof

Korvelseweg



17

NO GO / GO kosten

[ BIJLAGE IX ]

Indien het project niet voldoet aan het gewenste rendement, moet er besloten worden wat de beste alternatieve oplossing is. Als eerste moet er gekeken worden of het project nog wel winstgevend is of zelfs verliesgevend is. Indien het project nog wel winstgevend is kan er voor gekozen worden het project toch doorgang te verlenen, zodat in elk geval alle gemaakte kosten voor het project gedekt worden. Indien het project niet winstgevend is, moet men kiezen uit het verkopen van de percelen en het afboeken van het project, of het afboeken van het project en een nieuw plan ontwikkelen op deze kavels. Het is afhankelijk van de te verwachten opbrengsten uit de verkoop van de kavels, en de verwachte mogelijkheid om op het kavel een nieuw ontwikkelingsplan te realiseren voor welke variant het bedrijf zal kiezen.



18

Conclusie Het project Elementen, aan de Korvelseweg zit in het eind van de VO-fase. De directie van Alphons Coolen Ontwikkeling en Rabo Vastgoed zal een definitieve GO / NO-GO beslissingen genomen moeten worden over de VO-fase van het project de Korvelseweg te Tilburg. Deze beslissing zal enkele weken na het maken van dit verslag gemaakt worden. Mijn verwachting is dat na doorvoering van de alternatieven het project een klein rendement zal vertonen. Wel zijn er een nog een aantal risico’s die voor het project van belang zijn. • Het eerste risico zijn de verkoopopbrengsten, deze zijn voor de grote appartementen op de Korvelseweg niet definitief vastgesteld en het is dus mogelijk dat deze te hoog zijn in geschat. • Als tweede is de planschadeanalyse nog niet afgerond. Voor het planschaderisico is er een budget opgenomen. Echter geeft de voorlopige planschadeanalyse aan dat er veel omwonende zijn die eventuele schade kunnen indienen naar aanleiding van het te bouwen project. Hierdoor zal het planschaderisico waarschijnlijk erg hoog zijn. • Het derde risico is dat het aangepaste plan goedgekeurd dient te worden door de stedenbouwkundige van de gemeente Tilburg. De verwachting is dat de stedenbouwkundige het aangepaste plan goedkeurt. De gemeente heeft hun visie op de binnenstad verlegd, dit houdt in dat zij liever minder appartementen van onder de 30 m2 oppervlakte laten ontwikkelen. Het aangepaste plan heeft in totaal minder appartementen en de appartementen zijn groter. Tevens zijn de straatgevels gelijk gebleven waardoor de gewenste voorkant situatie aan de Calandhof instant blijft. Wel is de doorgang van de Korvelseweg naar de Calandhof uit het plan verdwenen, het is niet zeker hoe de gemeente hierop zal reageren. • Als laatste risico moet genoemd worden het lopend juridisch conflict. Aangezien de status van dit conflict bij mij niet bekend is ga ik er van uit dat de kans dat we winnen of verliezen gelijk is aan elkaar. Indien wij het conflict verliezen is het mogelijk dat wij een schadevergoeding moeten betalen. Hoe groot deze schade vergoeding dan zou zijn of hoe reëel deze kans is, is bij mij niet bekend. Indien het project niet rendabel genoeg zal zijn zullen Alphons Coolen Ontwikkeling en Rabo Vastgoed besluiten om het project niet voort te zetten. Indien het project niet voorgezet zal worden dan zijn er verschillende opties. • Er kan door Alphons Coolen gekozen worden om het project zonder Rabo Vastgoed toch door te zetten. Om dit te kunnen doen moet met Rabo Vastgoed afspraken gemaakt worden over de afronding van de samenwerking. • Tevens kan er voor gekozen worden om een nieuwe project op de kavels te gaan ontwerpen al dan niet in samenwerking met Rabo Vastgoed. • Als laatste kan er gekozen worden om de kavels te verkopen en het project te beëindigen. De kosten van het project zullen dan verdeeld worden zoals in de samenwerkingsovereenkomst is afgesproken. Uit de analyse blijkt dat met een aantal aspecten te weinig rekening gehouden is bij het verder uit ontwikkelen van dit project. De belangrijkste punten zal ik hieronder nog kort bespreken. De verhoudingen gebruiksoppervlak ten opzichte van het bruto vloer oppervlak, en het oppervlakte gevels ten opzichte van het gebruiksoppervlak zijn in dit project erg uit verhouding geraakt. Gesteld kan worden hoe meer oppervlakte gevels en algemene ruimte per GBO aanwezig zijn, hoe minder de opbrengst van het project zullen zijn. Dit houdt in dat een project minder rendabel wordt.



19

Tevens zal er al in een vroeg stadium van het project naar de geldende parkeernorm gekeken moeten worden, en naar de mogelijkheid om hieraan te voldoen. Als laatste is er geen rekening gehouden met de gevolgen van de geluidsbelasting op de Korvelseweg. Bij volgende projecten dient er rekening gehouden te worden dat, indien het pand dicht bij de weg staat, de mogelijkheid bestaat dat de geluidsbelasting zo hoog is dat vrijstelling aangevraagd dient te worden. Als er vrijstelling aangevraagd moet worden zal de provincie Noord-Brabant eisen dat er altijd een geluidsluwe gevel per appartement gebouwd wordt.

Aanbevelingen Aan de hand van de gegevens die op dit moment voor handen zijn, (met daarbij de mogelijke risico’s uit te sluiten) zou ik Alphons Coolen Ontwikkeling het advies willen geven om het project verder te gaan uitwerken. Als uitgangspunt hiervoor zou dan moeten gelden de vereenvoudigde variant voor de Calandhof, met grote appartementen aan de Korvelseweg en geen loopdek op de 1ste verdieping.



20

Nawoord In deze scriptie heb ik omschreven hoe het project Elementen aan de Korvelseweg te Tilburg is ontstaan, welke fases het heeft doorlopen en welke stappen ondernomen dienen te worden om het project rendabel te maken. Tijdens het schrijven van mijn scriptie heb ik veel onderzoek gedaan naar de genomen besluiten in het proces. Het is niet altijd mogelijk geweest om deze gegevens te achterhalen of te mogen verwerken in verband met de lopende fase van het project. Binnen deze randvoorwaarden is in dit verslag het proces zo duidelijk mogelijk weergegeven.



21

Voorwoord. Marielle van Loon

Recommend Documents