Begroting 2015
1
Inhoudsopgave Voorwoord en leeswijzer
3
1
Inleiding
4
2 2.1 2.2
Demografische ontwikkelingen Krimp Vergrijzing
7 7 9
3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
Thema’s en doelen 2015 Betaalbaarheid Leefbaarheid Zorg Duurzaamheid Organisatie
12 12 12 13 15 15
4
De woningvoorraad
17
5 Financiële kaders 5.1 Financiële continuïteit 5.2 Uitgangspunten en parameters
20 20 21
6 6.1
24 24
Financiële begroting 2015 Begrote winst- en verliesrekening 2015
2
Voorwoord en leeswijzer Voor u ligt de begroting 2015 van Domesta. In het ondernemingsplan van Domesta – opgesteld in 2012 – onderkennen we vier thema’s: betaalbaarheid, leefbaarheid, zorg en samenwerken. Deze thema’s zijn op zich nog steeds actueel. Sinds 2012 is er echter veel veranderd in de wereld om ons heen en in corporatieland in het bijzonder. Deze veranderingen dwingen ons tot tussentijdse bijstelling van het beleid. Niet alleen moeten we de genoemde thema’s op onderdelen anders invullen, het vraagt ook een scherper financieel beleid en een verandering in processen en inzet van medewerkers. De begroting 2015 is daar de eerste aanzet toe en vooral gericht op: werken aan verantwoorde woonlasten voor onze huurders, samen met partners werken aan leefbare wijken en buurten samen met onze huurders investeren in duurzaam verbeteren van de bestaande voorraad betrekken van onze huurders in beleid en plannen en dat alles met een sobere en doelmatige bedrijfsvoering Dit alles moet ook in 2015 en verder bijdragen aan onze missie: de zorg voor een betaalbare en vitale woon- en leefomgeving voor mensen voor wie het om financiële of andere redenen moeilijk is dat zelf te regelen.
Leeswijzer In hoofdstuk 1 staan we stil bij de ontwikkelingen om ons heen. In hoofdstuk 2 worden de belangrijkste demografische ontwikkelingen geschetst. Een uitgebreide DESTEP-analyse vindt u terug op onze website in het document ‘Kijken in de toekomst’. Het accent ligt op hoofdstuk 3, waarin we de doelen voor 2015 verdelen over de volgende thema’s: Betaalbaarheid Leefbaarheid Zorg Duurzaamheid Organisatie In hoofdstuk 4 staan de belangrijkste voorgenomen investeringen in de bestaande voorraad en nieuwbouw. Hoofdstuk 5 bevat de belangrijkste financiële uitgangspunten.
3
1 Inleiding Externe ontwikkelingen Onze omgeving is in hoog tempo aan het veranderen. Enkele belangrijke ontwikkelingen zijn:
Het functioneren van de corporatie De afgelopen twee jaar lag de sector onder het vergrootglas van politiek en maatschappij. Het imago heeft sterk geleden onder een aantal incidenten bij enkele corporaties, variërend van te grote financiële risico’s, te ambitieuze projecten tot te hoge beloningen. Dit heeft zijn weerslag gekregen in onder andere de herziening van de Woningwet en de parlementaire enquête. Het definitieve wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet (inclusief de novelle) is op 20 juni 2014 naar de Tweede Kamer verzonden. De belangrijkste veranderingen voor de corporaties betreffen de beperking van taken op gebied van leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed, beperking van de mogelijkheden voor bouw van huurwoningen boven de liberalisatiegrens, verplichte scheiding van DAEB (sociaal vastgoed) en niet-DAEB (commercieel vastgoed), versterking van de rol van gemeenten en verscherping van het financieel toezicht door het Rijk. Minister Blok heeft in oktober gereageerd op de vragen van de Tweede Kamerfracties en daarbij aangegeven ervan uit te gaan dat de Woningwet per 1 juli 2015 wordt ingevoerd. De termijn voor administratieve of juridische scheiding DAEB en niet-DAEB schuift daarmee één jaar op naar 1 januari 2017. In 2015 stelt Domesta een plan van aanpak op om de consequenties van de Woningwet te kunnen implementeren. Daarnaast worden de prestatieafspraken met de drie gemeenten in ons werkgebied dit jaar vernieuwd en ook staat de visitatie in 2015 op het programma. De parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties heeft op 30 oktober 2014 haar eindrapport ‘Ver van huis’ gepresenteerd. Zoals verwacht is de commissie zeer kritisch over het functioneren van de onderzochte corporaties. Ook stelt de commissie vast dat woningcorporaties in veel gevallen met grote inzet en bevlogenheid dagelijks hun maatschappelijke opdracht uitvoeren. De enquêtecommissie stelt een samenhangend pakket van 18 maatregelen voor. Een aantal van deze maatregelen zijn: cultuuromslag bewerkstelligen gericht op integriteit en gedrag; geen commerciële nevenactiviteiten meer en beperken investeringen in leefbaarheid en grond; begrenzen werkgebied, grote landelijke corporaties defuseren; versterken positie huurders; beter en sterker intern toezicht. In de laatste maanden van 2014 zijn zowel de nieuwe Woningwet als het eindrapport van de enquêtecommissie parlementair behandeld.
4
Deze zaken hebben een grote impact, niet alleen op de administratieve regeldruk en het financieel toezicht, maar ook op de politieke en maatschappelijke kijk op het functioneren van de corporaties. Terug naar de kerntaak, versobering in bedrijfsvoering en meer lokale verankering met onze huurders en lokale overheid.
Betaalbaarheid Het einde van de economische crisis is nog niet in zicht. Grote groepen in de samenleving – ook van onze huurders – hebben te maken met werkloosheid en teruglopende inkomens. De betaalbaarheid wordt dan ook één van de belangrijkste issues de komende tijd. Uit cijfers blijkt dat de woonquote van huurders in Nederland stijgt. Als we kijken naar de gereguleerde huursector is dit gemiddeld 32%. Domesta heeft in 2014 – samen met de andere corporaties in Drenthe – een uitgebreid woonlastenonderzoek laten uitvoeren onder huurders. Daaruit blijkt onder andere dat voor specifieke doelgroepen de woonquote zodanig hoog is dat er sprake is van reële betaalbaarheidsrisico’s. Samen met de huurdersvertegenwoordigingen zullen we maatregelen ontwikkelen om de betaalbaarheidsrisico’s binnen de specifieke doelgroepen te verkleinen.
Bevolkingsontwikkeling De demografische trends laten al langere tijd een krimp van de bevolking zien. Ook de laatste prognoses bevestigen dit beeld. In Coevorden manifesteert zich dit het duidelijkst. Ook voor Emmen blijkt een duidelijke afname van de bevolking en hooguit een nog beperkte groei in huishoudens. De prognose voor Hoogeveen is negatief bijgesteld, hoewel deze vooral in de koopsector lijkt te landen. Omdat Domesta al langere tijd uitgaat van krimp, zijn de gewijzigde prognoses niet van grote invloed op het portefeuilleplan. De focus ligt voor ons de komende jaren vooral op onze bestaande voorraad, zowel in vervanging als in het aanpassen van de bestaande woningen. Daarnaast blijft inzet op verkoop van belang. In hoofdstuk 2 gaan we uitgebreider in op de bevolkingsprognoses en de invloed hiervan op onze plannen.
Veranderingen in het sociale domein In het sociale domein staan er tal van veranderingen aan te komen, die ook grote gevolgen hebben voor onze huurders en het wonen. De participatiewet, de overgang van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) naar de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) en de transitie van de jeugdzorg, maar ook de scheiding van wonen en zorg. Voor onze huurders betekent dat langer zelfstandig wonen, meer zelf doen met minder middelen voor zorg en begeleiding. Voor Domesta betekent dat alert anticiperen met ons zorgvastgoed en aanpasbaarheid van onze woningen. Maar vooral ook, daar waar mogelijk en in samenwerking met partners, ondersteunen van kwetsbare huurders en samen met huurders blijven inzetten op leefbaarheid in buurten.
5
Interne ontwikkelingen Het bestuur van Domesta heeft in 2014 een belangrijke wijziging ondergaan. Na het vertrek van Dick Mol hebben we gekozen voor een driehoofdige directie die samen het collegiaal bestuur vormen. De managementlaag is daarmee komen te vervallen. Het weghalen van de managementlaag levert een plattere en flexibelere organisatie op met kortere beslislijnen. Door deze aanpassing van de organisatie besparen we bovendien structureel op de kosten. Samen met onze gemotiveerde medewerkers, onze huurders en partners gaan we de uitdagingen aan waar we in 2015 voor staan. Meer informatie over trends en ontwikkelingen en de reactie van Domesta daarop vindt u op www.domesta.nl.
6
2 Demografische ontwikkelingen 2.1 Krimp De trend binnen de demografie was de afgelopen jaren krimp. De grootste oorzaak van krimp ligt in de afname van de natuurlijke aanwas. De verhouding geboorte – sterfte wordt steeds minder positief en soms zelfs al negatief. Daarnaast is er nog steeds de trek van mensen naar plaatsen met studiemogelijkheden en werk. Al met al leidt dit tot groei in de Randstad en krimp in de perifere regio’s van Nederland. Ook verandert er iets in de verhouding stad – platteland. Voorheen was de trend dat men naar de stad ging om te werken en te leren, maar vaak in een dorp ging wonen nadat er kinderen kwamen. Deze terugkeer blijft nu uit. Met de bouw van buitenwijken blijven óók gezinnen in de stad wonen. Ook het aantal gezinnen in binnenstedelijk gebied stijgt. Krimp zorgt voor een koopmarkt waarin de kans op prijsdalingen groter wordt, terwijl ook in de huurmarkt woningzoekenden meer keus krijgen, vaker leegstand optreedt en de verhuurbaarheid van woningen onder druk komt te staan. Deze ontwikkelingen maken dat de kwaliteit van woning en woonomgeving steeds belangrijker wordt. Er kunnen zo aantrekkelijke en onaantrekkelijke dorpen en wijken ontstaan. Belangrijk om rekening mee te houden is het feit dat ondanks dat een gemeente de komende jaren nog lijkt te groeien, dit niet wil zeggen dat dit voor elke individuele kern binnen de gemeente ook zo is. Door de krimp is er een afnemende behoefte aan nieuwbouw in ons woningmarktgebied. Om de omvang van dit proces goed op waarde te kunnen schatten, gebruiken wij demografische prognoses. De prognoses zijn eenduidig in hun richting, maar lopen uiteen qua aantallen. ABF Research (ABF) baseert zich op landelijke cijfers, terwijl de provincie vooral kijkt naar de situatie in Drenthe. Duidelijk is in elk geval dat de bevolking in Drenthe haar piek van circa 500.000 gaat bereiken zo rond 2025, en dat de bevolking daarna in aantal zal teruglopen. Het aantal huishoudens blijft tot 2040 wél stijgen, tot circa 236.000 in 2040. Ook in 2014 is gekeken wat de demografische veranderingen betekenen voor de gemeenten waarin wij werkzaam zijn. Medio 2014 is de nieuwe Primos prognose beschikbaar gekomen, waarmee we de prognoses in bevolking en huishoudens weer hebben geactualiseerd. Deze recentste cijfers zijn aan de eerdere prognoses toegevoegd, om ook de verschillen in de prognoses duidelijk in beeld te brengen.
Coevorden Opvallend is dat in de meest recente prognose van ABF1, zij weer lijkt terug te keren naar haar prognose van 2009. Daarmee volgt zij niet de prognose van de provincie van 2012, die toch een aanzienlijk snellere bevolkingsdaling voorspelt. Nog steeds geldt echter dat welke prognose we ook als uitgangspunt nemen, duidelijk blijkt dat de bevolking in Coevorden al vanaf 2010 langzaam terugloopt. 1
Primos prognose 2013
7
Ook in haar huishoudensprognose volgt ABF haar eerdere prognose van 2009. Hiermee ontstaat een duidelijk verschil met de meest recente prognose van de provincie.
Wat betekent dit voor Domesta? In zijn algemeenheid blijkt duidelijk dat de bevolking van Coevorden gaat dalen, en dat tevens de huishoudensgroei uiterst beperkt zal zijn. Met deze constatering is het logisch dat onze focus de komende jaren vooral komt te liggen op onze bestaande voorraad, zowel in vervanging als transformatie. Aangezien wij in onze strategie de afgelopen jaren rekening hebben gehouden met de prognose van de provincie uit 2012, hoeven wij onze vastgoedstrategie voor Coevorden niet bij te stellen.
Emmen Voor Emmen betekent de meest recente prognose een aanzienlijk snellere daling van inwoners dan tot nu toe werd voorspeld. ABF gaat hier zelfs nog onder de prognose van de provincie zitten. Daarmee heeft ABF haar prognose ten opzichte van haar eerdere aannames fors negatief bijgesteld. Op huishoudensgebied is dezelfde trend te zien. Hier volgt men in grote lijnen de meest recente prognose van de provincie.
8
Wat betekent dit voor Domesta? Ook voor Emmen blijkt een duidelijke afname van de bevolking en hooguit een nog beperkte groei in huishoudens. Deze constatering is in lijn met de werkzaamheden die wij de komende jaren voor Emmen gepland hebben. Hierbij ligt de focus vooral op het verbeteren van de bestaande voorraad.
Hoogeveen Hoogeveen leek tot op heden de uitzondering voor Domesta. Het woningmarktgebied dat nog bleef groeien in zowel huishoudens áls inwoners. Helaas zorgt de laatste prognose voor een trendbreuk. Ook in de gemeente Hoogeveen schetst ABF nu een scenario waarbij haar inwonerpiek in 2030 ligt, en waarbij men in 2040 onder het niveau van 2010 zit. Helaas geldt dit niet alleen voor de inwonersprognoses, ook de huishoudensprognose is aanzienlijk bijgesteld.
Wat betekent dit voor Domesta? In de uitwerking van onze strategie voor Hoogeveen zijn wij uitgegaan van de recentste prognose van de provincie. Weliswaar wordt deze prognose nu negatief bijgesteld, echter in de uitwerking van de strategie is telkens de aanname gedaan dat deze groei vooral zou landen in de koopsector. Dit maakt dat de impact van dit negatieve scenario voor ons niet zo groot is. Uiteraard is het wel zaak om kritisch te blijven kijken of wij onze verkopen in Hoogeveen wel realiseren, aangezien ook deze zijn gedaan in de veronderstelling van een groeiende koopsector. Gelet op onze verkopen van de afgelopen twee jaar, lijkt dit scenario vooralsnog te kloppen.
2.2 Vergrijzing Ook deze trend is er één die al wat langer duidelijk is: Drenthe vergrijst. Dit houdt in dat het aandeel 65-plussers stijgt.
9
Qua aandeel vergrijzing zijn er verschillen. Zo is er duidelijk onderscheid te zien tussen stedelijk en landelijk gebied:
Op de langere termijn is er ook een duidelijke trend te zien in de stijging van de gemiddelde leeftijd. Mensen worden dus steeds ouder. De helft van de meisjes die nu wordt geboren, wordt 100 jaar of ouder. In eerste instantie werd gedacht dat de vergrijzing ook gepaard zou gaan met een andere woningbehoefte. Uit onderzoek blijkt echter dat ouderen niet of nauwelijks verhuizen. Zo verhuisde in 2011 minder dan 5% van de 65-plussers. In de afgelopen jaren zijn de toch al honkvaste ouderen zelfs nog honkvaster geworden, mede door het toegenomen eigenwoningbezit.
10
De honkvastheid van ouderen neemt in de (nabije) toekomst vermoedelijk verder toe, zowel door de doelstelling van het Rijk ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, als door het toegenomen eigenwoningbezit2.
Wat betekent dit voor Domesta en onze huurders? De trend dat vergrijzing nauwelijks gepaard gaat met een andere woningbehoefte, maakt dat wij geen nieuwbouw specifiek gericht op senioren hoeven te ontwikkelen. Denk hierbij aan grondgebonden seniorenwoningen. Bij nieuwbouw moet vooral ingezet worden op levensloopbestendig wonen. Ook wordt de behoefte aan verbouwingen en aanpassingen aan de woning groter. Gelet op het feit dat domotica in de woning steeds meer mogelijk wordt met reguliere consumentenelektronica zoals tablets en smartphones, is het de vraag hoeveel traditionele domotica de komende jaren nog hoeft te worden gebruikt.
2 PBL, Vergrijzing en woningmarkt, 2013
11
3 Thema’s en doelen 2015 3.1 Betaalbaarheid Corporaties zijn er om het wonen voor iedereen betaalbaar te houden. Voor sommige doelgroepen dreigen de woonlasten echter te hoog te worden. Hét thema van Domesta in 2015 is dan ook betaalbaarheid. Net als in 2014 willen we op basis van maatwerk de stijging van de huren matigen. Het woonlastenonderzoek dat we samen met een aantal andere corporaties hebben uitgevoerd, kan ons hierbij helpen. In dit woonlastenonderzoek zijn voor verschillende doelgroepen de betaalbaarheidsrisico’s van de woonlasten in beeld gebracht. Maar de woonlasten van huurders bestaan uit meer dan de huur alleen. Door energiebesparende maatregelen en bijvoorbeeld het aanbieden van zonnepanelen willen we verder bijdragen aan het betaalbaar wonen. Kijk hiervoor ook bij paragraaf 3.4 over duurzaamheid. In de begroting 2015 wordt op basis van het woonlastenonderzoek een ‘betaalbaarheidsfonds’ ingericht. Vanuit dit fonds worden diverse initiatieven betaald om huurwoningen betaalbaar te houden. In 2015 stort Domesta 1,2 miljoen euro in dit interne betaalbaarheidsfonds.
Doelen in 2015 Om het wonen betaalbaar te houden, streven we in 2015 onder meer de volgende doelen na: Voor 2015 willen we voor bepaalde doelgroepen de stijging van de huren matigen vanuit het betaalbaarheidsfonds, bijvoorbeeld op de manier zoals we dat in 2014 hebben gedaan. We beoordelen of we voldoende betaalbare woningen hebben met behulp van het gehouden woonlastenonderzoek. We hebben de ambitie om in 2015 minimaal 75 woningen te verkopen. De opbrengsten uit deze verkopen komen ten goede aan investeringen in duurzaamheid en een gematigd huurbeleid. Bij nieuwbouwwoningen ontwikkelen we met marktpartijen goedkopere concepten om tot substantiële verlaging van de bouwkosten te komen. Op die manier blijft nieuwbouw ook bereikbaar voor onze doelgroep.
3.2 Leefbaarheid Huurders willen behalve een prettige woning ook een prettige woonomgeving. Daarom richt Domesta zich op het behouden en vergroten van de vitaliteit van wijken en dorpen waar wij bezit hebben. We doen dat samen met onze partners en vooral met onze huurders. Het beleid van Domesta gaat uit van de eigen kracht van bewoners. Het principe van wederkerigheid is daarbij van
12
groot belang. Mensen die actief meewerken aan het verbeteren van hun woonomgeving, kunnen op extra steun van ons rekenen. In 2014 hebben we indicatoren opgeleverd die bepalen in hoeverre een dorp of wijk als vitaal bestempeld kan worden. Ook is er een meetinstrument om de vitaliteit – en daarmee de leefbaarheid – te meten. Daarnaast hebben wij verschillende initiatieven genomen om ontmoetingen tussen bewoners te stimuleren en in te zoomen op positieve zaken in de verschillende wijken.
Doelen in 2015 Om een prettige woning en woonomgeving te stimuleren, zijn dit onder meer onze doelen voor 2015: In 2015 wordt de wettelijke basis gelegd en een rechtspersoon opgericht voor de Participatieraad als eerste overlegpartner. Samen met bewoners en partners werken we de wijkvisies voor Wolfsbos Hoogeveen en Lootuinen en Witte Tuindorp Coevorden uit in fysieke en sociale plannen. In Poppenhare Coevorden werken we samen met de bewoners de plannen voor nieuwbouw en renovatie uit. Van de 8,6 miljoen euro aan investeringen in de bestaande voorraad gaat circa 25% naar de wijk Poppenhare. Vanuit duurzaamheid is dit 1,2 miljoen euro. In totaal 3,3 miljoen euro. Om in contact te blijven met onze bewoners, en om bewoners met elkaar in contact te brengen, gaan we door met concepten als ‘Domesta in de buurt’ en ‘bloemetje voor bloemetje’. Bewoners worden zo laagdrempelig betrokken bij onderhoud en leefbaarheid in hun buurt. Leegstaand commercieel vastgoed dat ooit aangekocht is met als doel om het te her-ontwikkelen, zetten we in om het ondernemerschap in de regio te stimuleren. Hiervoor maken we onder andere gebruik van concepten als de Wisselwinkel (Ymere) en Urban Stores (Trudo). We werken hierbij samen met de Stenden Hogeschool, Rabobank, gemeenten en lokale handelsverenigingen om duurzame invulling van de leegstaande panden te realiseren.
3.3 Zorg Het aantal ouderen groeit en daarmee de vraag naar zorg. Wie minder zware zorg nodig heeft, blijft ook langer thuis wonen. Domesta wil de zelfredzaamheid van bewoners helpen vergroten. We stimuleren het zelfstandig wonen van mensen met een fysieke en/of sociale beperking. Dit doen we door het bieden van de juiste voorzieningen, passende huisvesting en door het stimuleren van naoberschap. In 2014 hebben we in kaart gebracht waar en welke woningen we geschikt kunnen maken voor senioren met voorzieningen in de nabijheid. In 2015 worden een aantal taken op het sociaal domein gedecentraliseerd naar de gemeenten. De gemeenten zijn dan verantwoordelijk voor alle ondersteuning op het gebied van werk en inkomen, zorg en welzijn en opvoeding.
13
Deze veranderingen vragen van Domesta een actieve rol in het samenwerken met sociale wijkteams en het tijdig beschikbaar hebben van geschikte woonruimte voor mensen met een lichte zorgvraag. In 2014 hebben we bovendien 118 appartementen aan de Bilderdijk locatie in Hoogeveen opgeleverd. Dit zijn zelfstandige appartementen, ingericht voor het scheiden van wonen en zorg met huurniveaus onder de huurtoeslaggrens. Ook zijn in Emmen de 24 appartementen voor jongeren met een beperking opgeleverd; een ouderinitiatief van de Baalderborg Groep. In 2015 wordt het project De Herbergier voor 16 dementerende ouderen opgeleverd in samenwerking met de Drie Notenboomen in een voormalige praktijkschool. Bij verzorgingshuis de Holdert worden 34 appartementen opgeleverd voor ouderen.
Doelen in 2015 We bevorderen dat mensen langer thuis kunnen blijven wonen. Daarom zijn dit onze belangrijkste doelen: Door met ouderen in gesprek te gaan, brengen we in kaart wat de woonwensen zijn en op welke wijze thuistechnologie een rol kan spelen bij de zelfredzaamheid van zelfstandig wonende ouderen. Samen met zorgaanbieders blijven we alternatieven ontwikkelen voor de leegkomende appartementen in zorgcomplexen. Er zijn in het land aansprekende voorbeelden te vinden van geslaagde transformaties waarbij de wijkfunctie van een zorgcomplex wordt versterkt en appartementen worden verhuurd. Voldoende geschikte woningen: door de sterke toename van het aantal senioren de komende decennia en als gevolg van het scheiden van wonen en zorg zijn mensen gedwongen om langer thuis te wonen. Voor Domesta betekent dit dat we de afgesproken acties uit ons portefeuilleplan moeten uitvoeren. De financiële scheiding van wonen en zorg brengt met zich mee dat we urgentiebeleid op sociaal en/of medisch gebied gaan ontwikkelen. Aangepaste woningen kunnen zo blijvend worden ingezet voor dit doel. Toewijzingsbeleid: het toewijzingsbeleid vraagt om aanpassingen om zoveel mogelijk mensen met een zorgvraag of mobiliteitsproblemen in een geschikte woning te laten wonen, zodat zorg en diensten op een efficiënte wijze kunnen worden geboden.
Begeleiding bij het wonen: we houden de ontwikkelingen in de gaten om te voorkomen dat mensen in de problemen komen. Dit betekent dat we scherp moeten kijken naar de ontwikkeling van huurachterstanden, een toename van overlastmeldingen en waarnemingen in de wijk door medewerkers van Domesta. De resultaten brengen we in in de samenwerkingsverbanden met gemeente en partners (via sociale wijkteams).
14
3.4 Duurzaamheid De woonlasten van huurders bestaan uit meer dan de huur alleen. Ook energiekosten en heffingen van de gemeente en het waterschap drukken op de totale woonlasten. We willen huurders maximaal inzicht geven in hun totale woonlasten en houden rekening met de persoonlijke omstandigheden. Door verduurzaming van woningen helpen we de energielasten als onderdeel van de totale woonlasten voor onze huurders zo laag mogelijk te houden. Bovendien sparen we het milieu. Duurzaamheid betekent voor Domesta meer dan alleen zorg voor het milieu. We ondernemen maatschappelijk verantwoord. Daarom is er een MVO-manifest opgesteld en een beleidsplan MVO gemaakt, waarin concrete acties zijn opgenomen voor de komende jaren.
Doelen in 2015 We laten MVO tot uiting komen door onder andere de volgende doelen in 2015 na te streven: MVO wordt onderdeel van alle bedrijfsprocessen. Bij elk in- of extern project wordt een toets ingebouwd vanuit MVO-principes. Het aan alle huurders aanbieden van zonnepanelen en/of zonneboilers tegen een vaste huurverhoging wordt regulier beleid. We nemen deel in overleggen voor het sluiten van kringlopen in de bouw, zoals betonketen-, roof-to-roof- en verfketen-overleg. De investeringen in de verduurzaming van de woningen gaan in 2015 door. Met het isoleren van de woningen naar minimaal energielabel B wil Domesta de energielasten voor de huurder terugdringen. Bij ingrijpende renovaties worden woningen op niveau label A of nul-energie gebracht.
3.5 Organisatie De politiek-maatschappelijke veranderingen in de sector vragen van ons een omslag: terug naar de kerntaken, dichtbij de bewoners en meer efficiëntie in de bedrijfsvoering. De bedrijfslasten moeten verder naar beneden om meer te kunnen bijdragen aan de betaalbaarheid van onze huurwoningen. Dit vraagt van onze medewerkers samenwerking zoeken, zelf initiatief en verantwoordelijkheid nemen en van buiten naar binnen redeneren. Hiervoor is veranderbereidheid nodig. De cultuurverandering is gericht op een sobere en doelmatige bedrijfsvoering om op deze wijze zoveel mogelijk voor de woningzoekenden en huurders te kunnen betekenen.
Doelen in 2015 Om deze verandering te bewerkstelligen, hebben wij onder meer de volgende doelen voor ogen:
15
In 2015 focussen we meer op de huurder en op efficiënter en effectiever werken. Onze medewerkers worden in 2015 geprikkeld en gestimuleerd om na te denken over: wat is jouw bijdrage aan betaalbaar wonen en welke toegevoegde waarde heb jij voor onze huurders? Medewerkers zijn in contact met de huurders en meer bewust van hun behoeften. Medewerkers van de backoffice worden ook ingezet bij contactmomenten met bewoners. Efficiencyvoordeel in de backoffice wordt gerealiseerd door het actief oppakken van samenwerkingskansen met andere partijen. Laten uitvoeren van visitatie.
16
4 De woningvoorraad Domesta vindt het belangrijk dat huurders veilig en gezond kunnen wonen. Met dagelijks (nietplanmatig) en planmatig onderhoud houden we de woningen in een technisch goede en veilige staat. We willen het wonen ook betaalbaar houden. Dit doen we door het onderhoud tegen lagere kosten te organiseren. Door bijvoorbeeld het onderhoud te bundelen in omvang, maar ook door nietplanmatig en planmatig werk te bundelen. Reparatieverzoeken (‘klachten’) willen we terugdringen. In de eerste plaats omdat het vervelend is voor de huurder. Maar klachten zijn ook relatief duur. We houden de kwaliteit daarom preventief op een goed niveau en zorgen dat de klachten minder worden. Ten slotte werken we samen met andere corporaties om de kosten terug te brengen. Domesta heeft gemiddeld een lager onderhoudsbedrag per woning per jaar vergeleken met het gemiddelde uit de branche. Wij hebben als doelstelling om dit uiteindelijk terug te brengen naar maximaal € 975 per woning per jaar in 2017 (prijspeil 2017). De investeringen in nieuwbouw nemen in omvang sterk af. Als we nieuw bouwen is dit veelal ter vervanging van de oudere woningen of om voldoende geschikte woningen, afgestemd op de vraag, voorradig te hebben. We voorzien een noodzakelijke verandering van eengezinswoning naar meer levensloopbestendige woningen.
Planmatig en dagelijks onderhoud Voor de bestaande woningen zorgt Domesta in ieder geval dat deze goed onderhouden zijn. Dat wil zeggen dat er best hier en daar een technisch gebrek mag zijn. We accepteren alleen geen gebreken die een gevaar opleveren voor de veiligheid en de gezondheid en we willen zo veel mogelijk klachten voorkomen. Er is een objectieve norm (NEN 2767) om de kwaliteit van het onderhoud te beoordelen. De woningen van Domesta zijn op basis van deze norm beoordeeld op een gemiddeld goed kwaliteitsniveau (cijfer 2). Het hoogste kwaliteitsniveau is de nieuwbouw en die krijgt standaard score 1. Score 3 is een redelijk en algemeen aanvaard onderhoudsniveau; onder dit niveau willen we niet komen. Voor 2015 is de doelstelling om het gemiddelde onderhoudsniveau gelijk te houden. Door het klachten/dagelijks- en planmatig/contract- onderhoud slim te organiseren, zijn we in staat om met een onderhoudsbudget van € 1.008,- per woning in 2015 de doelen te realiseren. Dit is een besparing van ongeveer 5% ten opzichte van 2014.
Energie-investeringen Kwaliteit wordt ook bepaald door het energielabel of de energie-index die een woning heeft. Hoe lager de index, des te hoger het energielabel en des te zuiniger een woning.
17
Op dit moment heeft 90% van de woningen van Domesta een label A t/m D en gemiddeld een Clabel. Domesta streeft naar een gemiddeld label B en om die reden wordt er veel geïnvesteerd in de na-isolatie van woningen. In 2015 is hiervoor circa 3 miljoen euro in de begroting opgenomen. Maar ook de vervangende nieuwbouw van Domesta draagt hieraan bij. De woningen die we voornemens zijn te slopen, hebben een slecht energielabel. Hiervoor komt een A+ label terug.
Planmatig investeren Daarnaast houden we de kwaliteit hoog door groot onderhoud of renovatie te plegen. Dit doen we door bijvoorbeeld op tijd de cv-ketel te vervangen, douches en toiletten te renoveren en daken te vervangen zodat er geen lekkages optreden. Tijdens een renovatie houden we rekening met huurderswensen. Mogelijkheden zoals bijvoorbeeld een tweede toilet, verplaatsing van een douche of uitbreiding van de bijkeuken bieden we tegen een geringe huurverhoging aan.
Nieuwbouw en herstructurering Voor 2015 heeft Domesta in de dorpen en wijken die als focusgebieden zijn aangewezen een aantal projecten op stapel staan.
Doelen in 2015 De kwaliteit van de woningvoorraad wordt verbeterd door: Circa 3 miljoen euro is er begroot aan energie investeringen. Hiervan geven we het merendeel uit aan woningen in Coevorden: in de wijken Buitenvree, Oranjewijk en Poppenhare.
Naast renovaties aan de buitenkant van de woningen reserveren we ook circa 3 miljoen euro voor renovaties van keukens, douches en toiletten. Voor het binnengebied in de wijk Lootuinen staat een onderhoudsbeurt met energetische verbetering gepland voor 1,3 miljoen euro. 95% van ons woningbezit heeft een A t/m D energielabel. Ambitie is een gemiddeld label B voor alle woningen in 2020. Het kwaliteitsniveau van het onderhoud wordt beoordeeld als gemiddeld goed (conditiescore 2 conform NEN 2767). Het onderhoud per woning kost niet meer dan € 975,- per jaar in het jaar 2017. Er worden 115 nieuwe woningen opgeleverd met minimaal energielabel A+.
18
Huurders worden betrokken bij de beoordeling van ontwerp, planvorming en uitwerking van de nieuwbouw.
We voeren onderzoek uit naar 0-energiewoningen in de nieuwbouw, met als eerste pilot acht woningen Nieuwlande.
19
5 Financiële kaders 5.1 Financiële continuïteit Domesta is een gezonde onderneming, zeker financieel gezien. Dat willen we zo houden. De vermogensafroming door het Rijk en de vennootschapsbelastingplicht noodzaken ons om scherp naar de financiën te kijken. Alleen zo kunnen we de continuïteit waarborgen en onze ambities verwezenlijken. We voeren een solide financieel beleid en managen mogelijke risico’s. We willen de A-status in de beoordeling van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) handhaven. Ook blijven we de operationele kasstromen nu en in de toekomst goed bewaken. Domesta heeft vergeleken met andere corporaties sinds jaar en dag een (zeer) goede netto kasstroom. We hanteren als regel dat de lasten procentueel niet harder mogen stijgen dan de omzet. Mede hierdoor blijven we een financieel gezonde organisatie die eventuele tegenvallers kan opvangen. Onze overmaat gaan we vooral gebruiken voor investeringen in betaalbaarheid, duurzaamheid, vitale wijken en (verbetering van) de bestaande voorraad. Bij dit alles is het belangrijk om te verwijzen naar de politiek woelige tijd waarin we zitten. Politieke besluitvorming kan leiden tot een heel ander stelsel, en daarmee onze overmaat negatief beïnvloeden. In ieder geval vergt de huidige tijd de nodige flexibiliteit van een corporatie.
Kaders en doelen 2015 Het (financiële) speelveld voor woningcorporaties is de afgelopen jaren uitdagender en complexer geworden. Deze trend wordt de komende jaren naar verwachting alleen maar intenser. De ontwikkelingen rond de verhuurderheffing, de discussie over de omvang van het werkveld, de splitsing DAEB en niet-DAEB, de saneringsheffing en het scheiden van wonen en zorg hebben grote invloed op de financiële positie van Domesta. Het financieel kader voor de begroting 2015 en de meerjarenplanning 2016-2025 moeten zodanig worden vormgegeven dat de financiële doelstelling uit het ondernemingsplan gerealiseerd kan worden. Deze doelstelling is vertaald en aangescherpt naar financiële kaders voor de bedrijfsvoering. Voor de begroting 2015 gelden de volgende financiële kaders: Object beheerresultaat Gerealiseerd rendement Rentedekkingsgraad (ICR)
50% 8% >2
Het gerealiseerde totaalrendement is uitgedrukt in een percentage van het totaalvermogen op basis van de huidige bedrijfswaarde. De rentedekkingsgraad (ICR) geeft de mate aan waarin we in staat zijn om de renteverplichtingen vanuit de exploitatiekasstromen te voldoen.
20
Daarnaast beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële positie van woningcorporaties. Begin 2013 heeft het CFV de nieuwe Visie op Toezicht vastgesteld. Het CFV komt met deze nieuwe visie naar aanleiding van de zowel binnen als buiten het CFV gevoelde urgentie het toezicht op woningcorporaties te intensiveren en verscherpen. In het financiële toezicht staat de (financiële) continuïteit van een woningcorporatie centraal. Als grondslag voor de waardering van de materiële vaste activa in exploitatie hanteert het CFV de bedrijfswaarde op basis van een voortgezette verhuurexploitatie (exploitatiekasstromen). De beoordeling op basis van deze grondslag maakt duidelijk of het (volkshuisvestelijk) beleid en de voorgenomen activiteiten vermogenstechnisch passen binnen de financiële ruimte op balansdatum en in de prognoseperiode. Deze uitgangspunten zijn meegenomen bij het opstellen van de begroting en de meerjarenprognose. Toegang tot de kapitaalmarkt door middel van WSW-borging (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) is een vereiste die in de begroting 2015 en het meerjarenperspectief tot 2024 tot uiting moet komen. Domesta moet blijven voldoen aan de huidige eisen die het WSW stelt aan kasstromen en vermogen van de woningcorporatie voor de komende jaren. Deze eisen zijn verwerkt in de financiële kaders en doelen voor 2015. Het WSW hanteert voor zijn beoordeling van de corporaties de methode waarbij de ontwikkeling van de cashflow centraal staat. Een vereiste is dat de cashflow uit normale bedrijfsuitoefening positief moet zijn om voor nieuwe borgstellingen in aanmerking te komen. In de begroting 2015 wordt aan deze eis voldaan. Sinds medio 2014 gebruikt het WSW het begrip ‘borgingsplafond’ in plaats van het tot dan toe gebruikelijke begrip faciliteringsvolume (FV). Met de introductie van het borgingsplafond biedt WSW corporaties de gelegenheid de maximale borgstelling eenvoudiger te bewaken, omdat dit begrip beter aansluit bij de uitgangspunten van de leningenadministratie en de jaarrekening. De corporatie kan eenvoudig volgen welke ruimte er is binnen het maximaal toegestane borgingsplafond om de geborgde leningportefeuille bij WSW te herfinancieren dan wel uit te breiden.
5.2 Uitgangspunten en parameters -
In de begroting 2015 en het bijbehorende meerjarenperspectief wordt nog geen rekening gehouden met een scheiding tussen DAEB- en niet-DAEB-activiteiten en de gevolgen die dit heeft voor vermogen, kasstromen en funding. We verwachten dat deze scheiding per 1 januari 2017 ingevoerd moet zijn en gebruiken de jaren 2015 en 2016 om met een majeure project tot een gewenst eindresultaat te komen. Op dit moment zijn de consequenties nog niet voldoende doorgerekend.
-
In de begroting 2015 passen we weer het functioneel model voor de winst- en verliesrekening toe in plaats van het categoriaal model.
-
De begroting 2015 wordt opgesteld volgens drie lijnen: indexeringen, (autonome) ontwikkelingen (zoals politieke ontwikkelingen, economische ontwikkelingen, regionale/demografische ontwikkelingen, overige marktontwikkelingen) en nieuwe
21
(beleids)voornemens. Op basis van de cijfers van het Centraal Planbureau (CPB) bedraagt de verwachte inflatie over 2014 1,25% en 1,50% over 2015. -
Domesta Slim Vitaal (ons optimaliseringsprogramma) In 2013 zijn in enkele financiële scenario’s de mogelijke gevolgen van het Woonakkoord doorgerekend. Op basis hiervan zijn de volgende doelen en randvoorwaarden benoemd, te bereiken in de komende vier jaren: - Minimale solvabiliteit op basis van beleidswaarde 20%. - Reserveren van een “kansenkas” van nog nader te bepalen omvang, bedoeld om in te kunnen spelen op actuele vraag of kans. - Huidige netto kasstroom van € 2.000 per verhuureenheid (vhe) overeind houden, ondanks extra heffingen door onder andere: o lagere bedrijfslasten (inclusief personeel): richtlijn is 5 á 10% in 2017 o lagere onderhoudslasten: richtlijn van € 1.151 in 2013 naar € 900 per vhe in 2017 o hogere (huur)omzet - Verlagen nieuwbouwinvesteringen met -20% vanaf 2013; niet in aantallen maar in euro’s. - Verlagen investeringen in bestaande voorraad: maximaal € 1.000 per vhe per jaar direct vanaf 2013 (begroting 2013 € 1.113), exclusief investeringen in brandveiligheid. - Verhogen opbrengsten (huur/energie) 2%.
-
In de begroting 2015 wordt weer de nullijn toegepast voor de beïnvloedbare bedrijfslasten, door onder andere een verlaging van het aantal fte’s en de verdere uitrol van de projecten uit het Domesta Slim Vitaal plan van aanpak (kanaalsturing, quick wins, samenwerking, het nieuwe werken). Indien de jaarlaag 2015 onder elkaar wordt weergegeven van het meerjarenproject Domesta Slim Vitaal is het volgende beeld zichtbaar:
-
Omschrijving
Toelichting
Project 1 Project 2 Project 3 Project 4 Project 5 Project 6 Project 7 Project 8 Project 9 Project 10 Project 11 Project 12
Optimaliseren huurbeleid Heroverwegen optiemodel (verlagen derving) Herijken dienstverleningsconcept en kanaalsturing Heroverwegen samenwerkingsverbanden Efficiëntere processen Samenwerken met andere woningcorporaties Het nieuwe werken Onderhoudslasten Quick Wins Spaarsysteem bewoners Zonnecollectoren versus servicekosten Nieuwe concepten nieuwbouw
Mutatie t.o.v. 2013 1.041.000 -150.000 -27.000 -67.500 -200.000 0 0 -740.000 -99.233 0 0 -8.810.973
Mutatie t.o.v. 2014 682.000 0 -27.000 -33.750 -100.000 0 0 -300.000 -27.667 0 0 -4.949.068
De verhuurderheffing wordt vanaf 2015 voor de gehele looptijd opgenomen in de waardering van het bestaand bezit. In de berekening van de onrendabele top van de nieuwbouw wordt de verhuurderheffing ook opgenomen.
22
-
-
De onderhoudslasten dalen verder ten opzichte van de begroting 2014. De totale onderhoudslasten in de winst- en verliesrekening worden in 2015 begroot op € 10,2 miljoen. In 2014 was er € 10,7 miljoen begroot. Investeringsbegroting 2015 ontwikkeling nieuwbouw huur: € 18,6 miljoen (in 2014 bedroegen de begrote investeringen € 36,8 miljoen). Investeringsbegroting beheer en ontwikkeling (exclusief activering interne uren): € 12,7 miljoen (in 2014 bedroegen de begrote investeringen € 14,8 miljoen). De huurverhoging zelfstandige huurwoningen voor de periode 2015 tot 2019 is ingerekend volgens onze huidige beleidsuitgangspunten. Deze huurverhoging is gebaseerd op de laatste inzichten van Aedes en is opgebouwd op basis van de inflatie met opslagen. Onderzocht wordt in hoeverre matiging van de huurstijging voor doelgroepen mogelijk is binnen de vastgestelde uitgangspunten, vergelijkbaar met de huurverhoging in 2014.
23
6 Financiële begroting 2015 6.1 Begrote winst- en verliesrekening 2015 Van categoriaal naar functioneel model Voor het boekjaar 2014 is in plaats van het categoriaal model het functioneel model voor de winsten verliesrekening toegepast. Gedurende het jaar 2014, bij het opmaken van de trimesterrapportages, is vastgesteld dat we binnen de organisatie nog zoekende zijn naar de juiste manier van toerekenen naar de bedrijfsactiviteiten en in welke activiteiten welke lasten gepresenteerd moeten gaan worden. Derhalve is de begroting 2015, evenals de begroting 2014, zowel volgens de functionele indeling als de categoriaal indeling gepresenteerd. Beide modellen zullen hierna gepresenteerd worden inclusief de prognose 2014 en de aansluiting naar begroting 2014. Met ingang van verslagjaar 2013 vraagt het CFV/BZK (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) de gegevens op basis van zowel de categoriale indeling als de functionele indeling van de winst- en verliesrekening. De functionele indeling van de winst- en verliesrekening geeft voor de werkzaamheden van CFV/BZK meer en betere informatie over de samenstelling van het resultaat. Het resultaat wordt in de functionele indeling verdeeld naar de bedrijfsactiviteiten verhuur, verkoop, waardeveranderingen, leefbaarheid en overige. Daarnaast sluit de functionele indeling beter aan bij de toekomstige scheiding van activiteiten in DAEB en niet-DAEB en de bijbehorende kostentoerekening die in dat kader gemaakt moeten worden. Het WSW blijft voorlopig uitgaan van een uitvraag op basis van de categoriale indeling. De categoriale indeling sluit voor de werkzaamheden van WSW beter aan op de uitvoering van haar taken.
Gehanteerde uitgangspunten Bij het opstellen van de begroting 2015 zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Peildatum is 1 januari 2015; inflatie 2014 bedraagt 1,25%. Huurverhoging zelfstandige huurwoningen per 1 juli 2015 is ingerekend volgens de huidige beleidsuitgangspunten. Deze huurverhoging is gebaseerd op de laatste inzichten van Aedes en is opgebouwd op basis van de inflatie met opslagen. Onderzocht wordt in hoeverre matiging van de huurstijging voor doelgroepen mogelijk is binnen de vastgestelde uitgangspunten, vergelijkbaar met de huurverhoging in 2014. De huurverhoging van verzorgingshuizen wordt conform de contractverhogingen opgevoerd. Huurverhoging van overige onzelfstandige eenheden wordt voor 2015 op inflatie 2014 gesteld. Harmonisatie naar lagere streefhuur wordt niet toegepast, behalve wanneer de huur door huurverhoging boven inflatie gestegen is tot boven de huurgrens. In dat geval wordt afgetopt op de huurgrens. Bij mutatie wordt de nieuwe huur afgetopt op de huurgrens, tenzij de woning als niet-DAEB eenheid is aangemerkt.
24
De streefhuur wordt gelijk gesteld aan de huidige streefhuur. De wijziging van het woningwaarderingstelsel leidt waarschijnlijk tot een lagere maximaal redelijke huur van onze woningen. De streefhuur verlagen we niet. De streefhuur als percentage van maximaal redelijke huur stijgt hierdoor. Bedrijfsonroerend goed (BOG) en garages krijgen een huurverhoging conform inflatie. Huurderving (exclusief derving voor sloop) is voor woongelegenheden gesteld op 1,07% en voor bedrijfsgebouwen en garages bedraagt deze 5%. Een bedrag van € 1,2 miljoen wordt aan de huuropbrengst onttrokken en gedoteerd in het fonds ‘betaalbaarheidsmaatregelen’. De jaarschijf 2015 uit de meerjarenonderhoudsbegroting van 25 augustus 2014 met daarbij ingerekend de uitgaven aan asbest conform het asbestmanagementplan van 9 oktober 2014. Investeringen in bestaand bezit conform de meerjarenonderhoudsbegroting van 25 augustus 2014 met daarbij ingerekend een bedrag van € 1 miljoen aan uitgaven ten behoeve van duurzaamheid. Onrendabele toppen (ORT’s) op Vastgoedexploitatie verwerkt op basis van de VGO-begroting van 1 oktober 2014. Grondexploitatie resultaten op projecten met ORT-vastgoedexploitatiebesluit in 2015. Naast de ORT’s op de vastgoedexploitatie (conform overzicht VGO 1 oktober) zijn ook de grondresultaten op DAEB-projecten als waardeverandering opgenomen. Geen bijdrage saneringsheffing in 2015. De verhuurderheffing wordt voor 2015 gesteld op € 4,49 per € 1.000 WOZ. Rente bij (her)financiering bedraagt 2,5%.
De woningaantallen voor 2014 zijn berekend aan de hand van de volgende uitgangspunten: startpunt waren de werkelijke aantallen verhuureenheden (vhe’s) in bezit per 1 juni 2014; vervolgens werd een schatting gemaakt van het verloop in aantallen vhe’s tot en met 31 december 2014 en tot en met 31 december 2015.
Aantallen verhuureenheden Aantallen verhuureenheden Woningen en bedden Woonwagen / standplaatsen Garages Bedrijfsruimtes Totaal
Aantallen 2013 Aantallen 2014 Aantallen 2015 peildatum peildatum peildatum 31-12-2013 31-12-2014 31-12-2015 9.787 9.965 9.954 52 51 51 813 813 813 78 79 79 10.730 10.908 10.897
Mutatie 2015 vs. 2014 11 0 0 0 11
Om te komen tot het aantal mutaties in 2014 is een inschatting gemaakt van het verloop in aantallen verhuureenheden op basis van: verkopen: 80 woningen uitruil bezit in 2014: plus 101 eenheden opleveringen nieuwbouw in 2014, totaal 224 eenheden: 118 woningen Bilderdijk, Hoogeveen
25
39 woningen De Hunze, Hoogeveen 20 woningen Spanjaardspad, Schoonebeek 4 woningen Van Eklaan, Nieuw-Schoonebeek 8 woningen Zonnedauw, Weiteveen 24 zorgappartementen Het Waal, Emmen 3 woningen Bentheimerblokje, Coevorden 8 eenheden Brede School, Coevorden
aankopen: geen aankopen begroot
sloop in 2014, totaal 71 eenheden: 1 woning J. van Scorelstraat, Coevorden (in verband met brand) 4 woningen Emmalaan, Nieuwlande 38 woningen Spanjaardspad, Schoonebeek 8 woningen Zonnedauw, Weiteveen 16 woningen Holdert, Emmen 4 woningen Krijtlaan, Zandpol
Overige mutaties: van bezit ten dienste van exploitatie naar in exploitatie: Eigen kantoor Westeind Werkplaats Liaslaan
Voor 2015 worden de onderstaande bezitsmutaties verwacht: Verkopen: 85 woningen Uitruil bezit: plus 40 eenheden Sloop: 81 eenheden Opleveringen nieuwbouw in 2015: 116 eenheden: 17 eenheden Dennenschool, Emmen 34 (+1) woningen Holdert, Emmen 18 woningen Zonnedauw, Weiteveen 8 woningen Van Eklaan, Nieuw-Schoonebeek 24 woningen Spanjaardspad, Schoonebeek 14 woningen Het Waal III, Emmen
26
Winst- en verliesrekening Winst- en verliesrekening functioneel model (x € 1.000) Huren sociaal vastgoed Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Overheidsbijdragen Lasten verhuur/beheeractiviteiten Lasten onderhoud Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Afschrijvingen sociaal vastgoed in exploitatie Netto resultaat sociaal vastgoed in exploitatie Huren commercieel vastgoed Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Overheidsbijdragen Lasten verhuur/beheeractiviteiten Lasten onderhoud Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Afschrijvingen commercieel vastgoed in exploitatie Netto resultaat commercieel vastgoed in exploitatie Uitgaven vastgoed in ontwikkeling Toegerekende organisatiekosten Toegerekende financieringskosten Netto resultaat verkoop vastgoed in ontwikkeling Verkoop opbrengst sociaal vastgoed Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkocht sociaal vastgoed Netto resultaat verkoop sociaal vastgoed Verkoop opbrengst commercieel vastgoed Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkocht commercieel vastgoed Netto resultaat verkoop commercieel vastgoed Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedport. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen VOV Niet-gerealiseerde waardever. vastgoed bestemd voor verkoop Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Leefbaarheid Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Opbrengsten vorderingen vaste activa en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Bedrijfsresultaat voor belastingen Buitengewone baten Buitengewone lasten Belastingen Buitengewoon resultaat na belastingen Jaarresultaat na belasting
27
Begroting Prognose Begroting Afwijking Afwijking 2014 2014 2015 € % 59.618 59.646 61.337 1.719 3% 2.315 2.520 2.254 -60 -3% 0 2.247 0 0 0% 0 0 0 0 0% 13.343 10.977 14.122 779 6% 10.403 8.362 11.520 1.117 11% 3.595 3.242 3.598 3 0% 17.039 17.126 17.193 154 1% 17.553 20.212 17.159 -394 -2% 2.487 2.065 1.713 -774 -31% 59 87 62 2 4% 0 78 0 0 0% 0 0 0 0 0% 251 237 254 4 1% 248 290 295 47 19% 157 132 154 -4 -2% 622 666 478 -144 -23% 1.268 750 594 -674 -53% 0 0 0 0 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0 0 0% 4.447 5.450 4.829 382 9% 383 787 11 -372 -97% 0 0 0 0 0% 4.064 4.663 4.818 753 19% 0 0 0 0 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0 0 0% 0 0 0 0 0% -5.762 -7.193 -11.356 -5.593 97% 0 7.730 4.565 4.565 0% -27 -6 11 38 -141% 0 0 0 0 0% -5.789 531 -6.780 -990 17% 0 30 0 0 0% 0 0 0 0 0% 0 30 0 0 0% 2.946 2.822 2.152 -794 -27% 2.551 1.635 1.086 -1.465 -57% -5.497 -4.457 -3.237 2.259 -41% 0 0 0 0 0% 0 0 0 0 0% 2.243 1.478 955 -1.289 -57% 12.399 11.679 11.954 -445 -4% -10.156 -10.201 -10.999 -844 8% 1.443
11.528
1.554
110
8%
0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
0% 0% 0% 0%
1.443
11.528
1.554
110
8%
Domesta Westeind 50 Emmen
[email protected] domesta.nl
28
