VOORAANKONDIGING OBLIGATIELENING VOOR STUDENTENHUISVESTING DELFT
• •
Vaste rente van 8,5% per jaar; looptijd 2 jaar Rente wordt jaarlijks achteraf uitgekeerd
De obligatielening van EUR 2.000.000 wordt gebruikt voor aankoop en transformatie van een voormalig schoolgebouw te Delft naar 118 zelfstandige studentenwoningen van gemiddeld 27,4 m2. Na transformatie wordt het pand verkocht en de obligatie afgelost. De looptijd van de obligatie is twee jaar.
CBS: Jaarlijks 11 duizend nieuwe woningen door hergebruik panden. Sinds begin 2012 zijn er per jaar ruim 11 duizend woningen bijgekomen door (delen van) bestaande gebouwen om te vormen tot woningen. Vooral kantoor- en winkelpanden werden vaak tot woningen verbouwd. Dit meldt CBS op basis van een eerste onderzoek over transformaties op de woningmarkt. In totaal werden er de afgelopen 3,5 jaar bijna 40 duizend nieuwe woningen door hergebruik van panden aan de woningvoorraad toegevoegd.
Initiatiefnemer De verbouwing wordt gerealiseerd onder leiding van AO Development BV (AOD). AOD is een bundeling van kennis op het vlak van bouwmanagement, architectuur & bouwtechniek, projectontwikkeling en de financiering van vastgoed. Op dit moment zijn er weer aantrekkelijke kansen in de vastgoedmarkt en de doelstelling is om op korte termijn enkele vastgoedprojecten te realiseren. De focus ligt op transformatie van kantoren naar woningen (appartementen) vanwege de grote (toenemende) vraag naar huurwoningen.
Het team van AOD wordt geleid door: Elsbeth Versterre (1978) Afgestudeerd in 2006 aan de TU Delft, Faculteit Bouwkunde, Msc Architecture Renovation & Restauration. Samen met Willem-Jan van Vijfeyken oprichter van een bouwbegeleidingsbureau en een aannemersbedrijf. Willem-Jan van Vijfeyken (1981) Tot 2006 gestudeerd aan de TU Delft, Faculteit Bouwkunde, Bsc Architecture. Sinds 2006 werkzaam als zelfstandig ondernemer. Samen met Elsbeth Versterre oprichter van een bouwbegeleidingsbureau en een aannemersbedrijf. Willem Peeters (1978) Afgestudeerd in 2007 aan de TU Delft, Faculteit Bouwkunde, Msc Real Estate Management. Van 2007 tot 2013 werkzaam geweest voor een internationale vastgoedbelegger. Joost Beijers (1968) Initiatiefnemer van Select Property (commercieel vastgoed) en thans gespecialiseerd in de financiering van vastgoed.
Transformatie van kantoor naar woningen AOD focust op transformatieprojecten vanwege: •
mogelijkheden tot besparingen van 30-50% op de bouwtijd;
•
de grote doelgroep voor herbestemde appartementen (studenten en young professionals).
AOD werkt momenteel aan de volgende projecten: •
Transformatie van schoolgebouw naar studentenhuisvesting in Delft
•
Transformatie van kantoor naar zelfstandige starterswoningen in Dordrecht
•
Transformatie van kantoor naar shortstay appartementen in Utrecht
Deze projecten worden de komende 2-3 jaar afgerond.
Project Delft Het voormalige schoolgebouw dat na transformatie aan de Antonia Veerstraat 1-15 ligt ten zuidoosten van het centrum van Delft en op acht minuten fietsen van de campus van de TU Delft. Het object beslaat na transformatie ruim 3200 m2 GBO (gebruiksoppervlak). In Delft is een toenemende behoefte aan huisvesting voor met name internationale studenten. Het huidige aanbod voorziet met name in studentenhuizen waarin veel voorzieningen worden gedeeld. Steeds meer (internationale) studenten geven de voorkeur aan een zelfstandige studio of appartement. Het project aan de Antonia Veerstraat speelt in op deze trend.
De cijfers Koopsom, kosten koper en verbouwing Vordering verkoper Financiering bank Financiering obligaties
EUR EUR EUR EUR
9.600.000 1.500.000 6.100.000 2.000.000
De verwachte verkoopopbrengst bedraagt EUR 10.500.000 en de verwachte huuropbrengst EUR 710.000 per jaar.
De stijgende populariteit van de TU Delft zorgt voor problemen op het gebied van huisvesting van (internationale) studenten. Uit cijfers van de Delftse Universiteit blijkt dat er alleen al een toename is van 40% als het gaat om aanmeldingen van studenten uit het buitenland. AD 26 juli 2015 Meer studenten voor universiteiten in Delft en Leiden Vooral de sectoren techniek en natuur zijn populair met respectievelijk 11 en 9% meer inschrijvingen. Dit jaar hebben 4054 eerste jaars zich ingeschreven aan de TU Delft. Ook volgend jaar verwachten we een stijging. Omroep West 20 oktober 2015
Financiering Een bank zal het project gedeeltelijk financieren. De financiering wordt gebruikt voor aankoop vastgoed en de verbouwing. Na oplevering zal het vastgoed worden verkocht. Als zekerheid verlangt een bank het recht van 1e hypotheek. Daarnaast wordt een financiering in de vorm van obligaties verstrekt door participanten. Deze obligaties hebben de volgende kenmerken: • obligaties met een nominale waarde van EUR 50.000; (exclusief emissiekosten van 2%); • looptijd 2 jaar met de mogelijkheid tot vervroegde aflossing; • rente 8,5% per jaar; • rente wordt jaarlijks achteraf uitbetaald. De obligaties zijn tussentijds overdraagbaar met dien verstande dat de obligaties op naam luiden en door afwezigheid van een notering aan een secundaire markt niet per direct liquide te maken te zijn. Voor het plaatsen van de obligaties worden eenmalige emissiekosten van 2% in rekening gebracht. Bij tussentijdse aan- en verkoop kunnen er transactiekosten in rekening worden gebracht.
Risico's Een rentevergoeding van 8,5% per jaar wijst op een risico ten aanzien van aflossing van de obligatie en de rentebetaling. De volgende risico's kunnen spelen: lange doorlooptijd vergunningentraject, leegstand en onvoorziene zaken in het bouwproces.
Traject Indien u interesse hebt om deel te nemen, wordt u uitgebreid geïnformeerd. Wij sturen u een informatiememorandum, obligatievoorwaarden en een taxatierapport. Het inschrijfformulier ontvangen wij graag uiterlijk 20 januari 2016 retour. Uiterlijk op 1 februari 2016 dient het bedrag te worden gestort op de derdenrekening van notaris Orsel Notariaat te Amsterdam. Na storting op de obligaties worden de participanten per kwartaal van de ontwikkelingen op de hoogte gehouden, alsmede op momenten van belangrijke milestones, bijvoorbeeld wanneer het project wordt verkocht. Op de transportdatum (verkoop project) wordt de obligatie afgelost.
Belangrijkste kenmerken •
Obligaties (2 jaar) van 8,5% rente per jaar;
•
Rente wordt jaarlijks achteraf uitbetaald;
•
Tussentijds overdraagbaar;
•
Deelnemen is mogelijk vanaf EUR 50.000;
•
Inschrijven tot 20 januari 2016;
•
Startdatum obligatie 1 februari 2016.
Betrokken partijen Emittent
Beheerder
Notaris
Stichting AOD Delft Van Nelleweg 1 3044 BC Rotterdam Tel. 010 750 48 48
[email protected]
Finsens Participaties B.V. Contactpersoon: Joost Beijers Herengracht 136 1015 BV Amsterdam Tel. 020 623 44 47
[email protected]
Orsel Notariaat Herengracht 141 1015 BH Amsterdam Tel. 020 511 00 50
[email protected]
Overige belangrijke informatie Investeren of beleggen in vastgoed (gerelateerde vermogensproducten) kent algemene (conjuncturele) en specifieke risico’s. Het primaire risico schuilt in veranderende economische omstandigheden in onder andere economische bedrijvigheid, de rente en de inflatie, welke van invloed op de waarde ontwikkeling van onroerend goed. Voor particulier Nederlandse ingezetenen wordt de obligatie Studentenhuisvesting in Delft fiscaal belast volgens de in Box III (inkomsten uit sparen en beleggen) geldende tarieven. De fiscale behandeling van uw belegging hangt af van uw individuele omstandigheden en kan in de toekomst aan verandering onderhevig zijn. Deze vooraankondiging geeft een beknopte omschrijving van de propositie. Er kunnen zich wijzigingen voordoen. Bij eventuele verschillen is de prospectus bindend. De waarde van uw belegging kan fluctueren. Rendementen uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst.
