1
^>
tw
r^i
ix
,' V,"
1 «.
i S; J c 3 ''-
,
o
UJ 2
8-*: s
--<
..>;
WW
w
~* I
gemeente
NOTA VOOR DE RAAD
RV.0009050
Oosterhout Ak^w^^^j^^fevw*^, y^wa*.
ifeatum: 5juni2009
Nummer raadsnotfl () I) 1M > ^ O " jOnderwerp: Beschikbaarstelling krediet voor archeologisch onderzoek en aanvullend h/oorbereidingskrediet voor overige nog te maken planontwikkelingskosten.
Portefeuillehouder: Van Brummen
Bijlagen:
Ter inzage:
1.
1.
Voorstel: 1. Het voteren van budget ad € 1.942.000,- voor net volledige archeologisch onderzoek in de Contreie en dat bedrag te activeren via de functie grondexploitatie. 2. Het voteren van aanvullend voorbereidingskrediet ad € 1.630.000,- voor overige nog te maken planontwikkelingskosten en dat bedrag te activeren via de functie grondexploitatie.
Samenvatting In 2005 stelde uw raad een voorbereidingskrediet van € 1.750.000,- beschikbaar voor de planontwikkeling van Vrachelen 4/5, tegenwoordig 'de Contreie'. Inmiddels zijn we in de ontwerpfase en voorzien de planvoorbereiding af te ronden aan het einde van dit jaar wanneer, met de vaststelling van het bestemmingsplan de Contreie, een grondexploitatie wordt geopend. Gedurende de afgelopen jaren zijn de ambities op verschillende onderdelen uitgebreid. Daarnaast zijn we geconfronteerd met een aantal aanzienlijke kostenposten. Deze bestaan met name uit de omvangrijke aanwezigheid van archeologische resten, de noodzaak van een munitieonderzoek en het besluit tot het opstellen van een structuurplan. September 2008 heeft het college ingestemd met de gekozen ontwikkelrichting door onder meer het vastleggen van de stedenbouwkundige richting, uitwerking en vormgeving van collectief particulier opdrachtgeverschap, het plan van aanpak voor de mediacampagne waaronder de naam 'de Contreie' en de energievisie met daarin de energieprestatienorm. Dit jaar, wordt een groot deel van de benodigde onderzoeken en werkzaamheden uitgevoerd en afgerond. Voor de resterende planontwikkelingperiode tot aan het moment van opening van de grondexploitatie, is een nieuwe raming gemaakt. Wat willen we bereiken? Gedurende de planvoorbereiding en ontwerpfasen is van een globaal plan voor de laatste uitbreiding van Vrachelen, een veelzijdig en aansprekend plan ontwikkeld voor een bijzondere woonwijk, met hoge ambities op verschillende aspecten. Op de aanvankelijke stedenbouwkundige opzet, die is gebruikt voor het structuurplan, zijn de nodige voorbehouden gemaakt door uw raad. Met name de zorg over inpassing in het landschap en aantasting van autonomie en dorpsaanzicht van Den Hout, hebben ertoe geleid dat is gekozen voor een hoogstaande stedenbouwkundige uitwerking, waarin de aandacht voor de inpassing in het landschap de boventoon voert. Met behulp van een identiteit- en brandingtraject is het merk de Contreie ontstaan, dat steeds meer bekendheid krijgt. De keuze om gehoor te geven aan de in het Politiek Akkoord opgenomen wens om extra inspanning te leveren naar particulier opdrachtgeverschap wordt vertaald door het bieden van een plaats voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO),. De ambities op het niveau van energieprestatie en de grootschalige aanwezigheid van cultuurhistorie in de vorm van archeologie, hebben er mede voor gezorgd dat er volop aandacht is voor het plan. De begeleiding van de planontwikkeling door een zorgvuldig opgezet communicatietraject met merk, huisstijl en website, draagt bij aan de populariteit van het plan binnen en buiten de gemeente Oosterhout.
uitdraai van: 03-06-09 13:36
pagina:1
WW
w
gemeente
Oosterhout
De start is gemaakt met het realiseren van de uitgesproken ambities en de lijn voor de rest van de planvoorbereidingsperiode is uitgezet. De gekozen ontwikkelrichting is vastgelegd in het collegebesluit van September vorig jaar, waarbij het college heeft verzocht om alles in het werk te stellen om de ontwikkeling van de Contreie te bespoedigen. Op de uitwerking van de verschillende planonderdelen, wordt momenteel volop ingezet. Hierdoor, wordt een belangrijk deel van de planonderdelen dit jaar afgerond. Het is nu belangrijk dat de lopende trajecten worden voortgezet en de uitgezette stappen tot uitvoering komen. De aandacht en zorg voor de verschillende deelaspecten, zoals ontwerp en communicatie zou niet mogen verslappen. Het vertrouwen dat momenteel bestaat en de gewekte verwachtingen ten aanzien van de Contreie, moeten worden waargemaakt. Oosterhout kan zich op verschillende fronten op de kaart zetten wanneer de wijk met het huidige ambitieniveau wordt gerealiseerd. Om de ingeslagen weg voort te zetten en met ongewijzigde voortvarendheid aan te kunnen pakken, wordt voor 2009 een nieuw voorbereidingskrediet gevraagd. Onderstaand een overzicht van de belangrijkste planonderdelen en de werkzaamheden die daarvoor dit jaar worden verricht. Archeoloqie: In december2008 is het archeologisch vooronderzoek (proefsleuvenonderzoek) afgerond. Uit dit onderzoek is gebleken dat de bodem van de Contreie waardevolle archeologische vindplaatsen uit diverse perioden bevat. Vanaf de Late Bronstijd tot heden is er in het gebied gewoond en gewerkt. In het plangebied zijn sporen gevonden van een urnenveld en (vermoedelijk bijbehorende) bewoning uit de Late Bronstijd, begravingen uit de periode tussen de Middeleeuwen en Nieuwe Tijd, een Romeinse nederzetting en bewoning uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe tijd. Deze archeologische vindplaatsen bevatten waardevolle informatie over de geschiedenis van het gebied. De gemeente heeft volgens de Wet op de Archeologische Monumentenzorg de plicht om te zorgen voor de archeologie in haar grondgebied. In de collegevergadering van 14 april jongstleden is een selectiebesluit genomen met betrekking tot de archeologie in de Contreie. Hierbij is vastgesteld dat 16,7 hectare archeologisch behoudenswaardig is en dat de overige 24,7 hectare wat betreft archeologie kan worden vrijgegeven. Het gebied dat als behoudenswaardig is aangemerkt zal door middel van archeologische beheermaatregelen moeten worden veiliggesteld. Dit kan door middel van behoud ter plekke (door planinpassing of'archeologievriendelijk' funderen) of door middel van een opgraving (behoud ex situ) van de archeologische vindplaatsen. In de Contreie zijn de mogelijkheden tot planinpassing en/of archeologievriendelijk funderen gering. Het feit dat de archeologische sporen in de Contreie vrij dicht onder de oppervlakte liggen (op een diepte van 30 - 60 cm onder het maaiveld) en dat een groot deel van het plangebied bestaat uit particuliere kavels, maakt dat behoud in situ tot grote beperkingen in het gebruik van de kavels kan leiden. Er wordt nog gekeken naar een kleine locatie waarin de voorkeur voor behoud in situ plaats kan krijgen, maar het belangrijkste deel van de archeologische vindplaatsen zal door middel van een opgraving veiliggesteld moeten worden. Munitieonderzoek: In het plangebied is tijdens WOII zwaar gevochten, met als gevolg het risico op aanwezigheid van nog niet geexplodeerde explosieven in de bodem. Ten behoeve van het archeologisch onderzoek, is een munitieonderzoek verricht. Deze kostenpost is deels subsidiabel, maar levert voor de gemeente een onvoorziene kostenverplichting op van tenminste € 170.000,-. De subsidie is inmiddels aangevraagd, maar beperkt zich tot 80% van de gemaakte kosten boven een drempelbedrag van € 2,50 per inwoner van de gemeente (ruim € 133.000,-) en is afhankelijk van het landelijk aantal ingediende verzoeken gedurende dezelfde periode. Op dit moment is nog niet duidelijk wat de hoogte zal zijn van het subsidiebedrag. Planoloqisch iuridisch kader (RO): In verband met de vestiging van de Wvg op het plangebied, is gekozen voor het opstellen van een structuurplan. Dit structuurplan bood voldoende grand om de noodzakelijke Wet voorkeursrecht te vestigen, maar betekende een tussenstap in de ruimtelijk juridische procedure. Een uitgewerkt bestemmingsplan was in 2007 met vaststelling door uw raad van het structuurplan Vrachelen 4/5,
uitdraai van: 03-06-09 13:36
pagina:2
WW
w
gemeente
Oosterhout
nog niet haalbaar. De opdracht aan RBOI, het bureau dat de ruimtelijk juridische kaders opstelt, is daarmee uitgebreid. Het tussenvoegen van de gehele procedure voor het structuurplan, leidt tot een aanpassing van de kostenraming van 2005 voor het RO-traject. Stedenbouw: Het in 2005 voor stedenbouw geraamde bedrag t.b.v. het voorbereidingskrediet, was gebaseerd op de uitwerking van het plan zoals dat diende als onderlegger voor het structuurplan. Op dat plan kwam vanuit de samenleving en uw raad veel commentaar. Dat en de grote zorgen die u uitte over de aantasting van het landschap en het dorpsgezicht van Den Hout, zijn aanleiding geweest om extra zorg te besteden aan die aspecten van de stedenbouwkundige uitwerking. Het stedenbouwkundig bureau heeft onlangs het beeldregieplan toegelicht. Daarbij is aangetoond dat respect voor de omgeving en aandacht voor de geuite zorgen een belangrijke drager zijn voor het planontwerp zoals dat er momenteel voorstaat. De keuze om extra aandacht en zorg te besteden aan stedenbouw en landschappelijke inpassing heeft ertoe geleid dat het geraamde bedrag van € 65.000,- ontoereikend is gebleken. De stedenbouwkundige benadering voor de Contreie zorgt ervoor dat een toekomstbestendige wijk wordt gebouwd, waar inrichting en uitstraling nog lang zullen voldoen aan de eisen die de gemeente stelt aan de woonomgeving binnen haar gemeentegrenzen. Betaalbare woningen: Het woningbouwprogramma voorziet in de bouw van 140 sociale huurwoningen en 140 woningen in het betaalbare koopsegment. Daarmee levert de Contreie een belangrijke bijdrage aan de sociale woningopgave voor de gemeente voor de komende jaren. De ontwikkeling van sociale sectorwoningen en de ontwikkeling van belangrijke maatschappelijke functies in de multifunctionele accommodatie, geeft de Contreie grote sociaal maatschappelijke relevantie. Collectief Particulier Opdrachtqeverschap: De in het Politiek Akkoord opgenomen wens om extra inspanning te leveren naar particulier opdrachtgeverschap wordt vertaald door het bieden van een plaats voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Hieraan is ruimschoots gehoor gegeven door een drietal collectieve kavels te reserveren binnen het stedenbouwkundig plan van de Contreie. Deze kavels moeten gezamenlijk ruimte bieden aan ca. 100 woningen te ontwikkelen in CPO. Hiertoe is een stedenbouwkundig bureau gevraagd een uitwerkingsplan te maken voor het CPO gedeelte binnen het plan. Dit behelst naast het ontwerp van een geschikte locatie, het opstellen van zogenaamde kavelpaspoorten. Hierin staan de richtlijnen beschreven die moeten garanderen dat de collectieven ontwikkelen binnen de kaders van het beeldregieplan. De kavelpaspoorten vormen onderdeel van de grondverkoopovereenkomst. Naast de stedenbouwkundige uitwerking, is bureau BIEB gevraagd de schakel te vormen tussen de gemeente en de particulieren. Zij zorgen voor werving van geinteresseerden, vorming van collectieven en begeleiden deze in de totstandkoming van ontwerp en bouwplan. BIEB vertegenwoordigt daarmee de gemeente als serviceverlenend orgaan en draagt daarmee in belangrijke mate bij aan de kans van slagen van dit planonderdeel. Het gaat hier om een, zeker voor Brabant, grootschalige CPO ontwikkeling en deze vormt daarmee een voorbeeldfunctie op regionaal, provinciaal en zelfs landelijk niveau. De CPO ontwikkeling krijgt veel media aandacht en zorgt voor bovenmatige interesse voor het project. Mede om de kans van slagen van het CPO te optimaliseren, is besloten om fors in te zetten op communicatie. Communicatie: Om de hoge ambities kracht bij te zetten en de experimentele aspecten zoals CPO te voorzien van een grotere kans van slagen, is gekozen voor benutting van de mogelijkheden op het vlak van communicatie. Voor de totstandkoming van de merknaam 'de Contreie' en bijbehorende huisstijl, is een identiteit- en brandingtraject gevolgd. Het merk de Contreie lijkt nu al succesvol. In de volksmond is de naam grotendeels overgenomen en de interesse voor verschillende planonderdelen en aspecten is aanzienlijk. De website trekt maandelijks flinke bezoekersaantallen, het aantal inschrijvingen voor CPO overtreft het aantal beschikbare kavels en de nieuwsbrief bereikt een
uitdraai van: 03-06-09 13:36
pagina:3
WW
w
gemeente
Oosterhout
aanzienlijke, groeiende groep ge'interesseerden. Het traject dat is ingeslagen, wordt binnenkort afgerond met de oplevering van een marketing communicatieplan voor de rest van de ontwikkelperiode tot aan de laatste opleveringen. Het is belangrijk dat de aandacht voor communicatie en de zorg die daaraan wordt besteed, onverminderd wordt voortgezet om het behoud van de gecreeerde aantrekkingskracht van de Contreie te garanderen. De sterke merknaam en de aandacht voor de identiteit en cultuurhistorie van het gebied in het ontwerp, zorgen voor een betere afzetbaarheid van het te realiseren woningbouwprogramma.
Wat gaan we daarmee doen? Door een archeologische opgraving komt veel waardevolle informatie over de geschiedenis van het gebied naar boven. Deze historie van de Contreie willen we beleefbaar maken voor toekomstige bewoners van de wijk, voor de Oosterhoutse jeugd en voor inwoners van Oosterhout in het algemeen. Dit willen we bereiken door de thema's uit de geschiedenis van het gebied op een aansprekende wijze te presenteren aan het publiek, onder andere door open dagen bij opgravingen en een tijdelijke tentoonstelling, waarin de beleving van het verleden van het gebied centraal staat. Er zal speciale aandacht zijn voor presentatie aan jongeren, in de vorm van rondleidingen voor scholen en een lesmodule in de vorm van een interactieve speurtocht langs de archeologische vindplaatsen. Ook kan de informatie over de bewoningsgeschiedenis gebruikt worden als inspiratiebron voor de ontwikkeling en identiteit van de Contreie en op die manier bijdragen aan de beleving van de nieuwe wijk. Daarnaast dient ter afronding van het bestemmingsplan en de hierbij behorende onderzoeken, alsmede voor de overige planontwikkelingselementen nog een groot aantal werkzaamheden te worden uitgevoerd. Deze werkzaamheden zijn bovenstaand grotendeels beschreven en de eindproducten zijn duidelijk. Het eerder beschikbaar gestelde krediet is ontoereikend gebleken om alle aspecten volledig uit te kunnen voeren. Dit is mede veroorzaakt door keuzes die in de loop van het traject zijn gemaakt, zoals de inzet op communicatie, stedenbouw en collectief particulier opdrachtgeverschap.
Wat mag het kosten? We onderscheiden hierbij twee verschillende kostenposten nl. archeologie en de overige planontwikkelingskosten. 1) Archeologie Hiertoe horen de kosten van het archeologische vooronderzoek en de directievoering door een gespecialiseerd bureau. Daarnaast zijn kosten geraamd voor de archeologische opgraving op een oppervlakte van 16,7 hectare en activiteiten op het gebied van publieksinformatie en educatie random de archeologische opgraving. Een specificatie van de kostenraming ligt vertrouwelijk voor u ter inzage. 2) Overige planontwikkelingskosten Door eerdergenoemde keuzes en uitbreidingen van de opdrachten van de deelonderzoeken is het eerder gevoteerd krediet voor planontwikkeling (juni 2005) niet toereikend. De huidige inschatting is dat er nog kosten gemaakt moeten worden tot een bedrag van € 1.630.000,-. De specificatie van de begrote kosten ligt vertrouwelijk ter inzage samen met de herijkte financiele verkenning. De eerder gevoteerde kredieten voor planontwikkelingskosten ( € 86.500,- in 1998 en € 1.750.000,- in 2005) alsmede bovengenoemd voorstel tot krediet ad € 1.630.000,- leiden tot een totaal aan planontwikkelingskosten van circa € 3.466.000,- hetgeen gezien de omvang van de ontwikkeling en de totaal te verwachten investeringen voor bouw- en woonrijp maken passen binnen de gemeentelijke gedragslijn zoals vastgelegd in de nota grondexploitatie. Hierin is vastgelegd dat de planontwikkelingskosten circa 22% van de totale kosten van bouw en woonrijp maken mogen bedragen.
uitdraai van: 03-06-09 13:36
pagina:4
WW
w
gemeente Q o S t e r l l O U t Beide bedragen dienen gevoteerd te worden voor de uitvoering van bovengenoemde werkzaamheden tot aan het moment van opening van de grondexploitatie. De bedragen worden geactiveerd via de functie grondexploitatie.
HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN OOSTERHOUT,
mr drs S.W.Th. HUISMAN
, burgemeester.
W.P.H. REDERT
, secretaris
uitdraai van: 03-06-09 13:36
pagina:5
WW
w
gemeente
Nummer:
Q o S t e f h O U t
0 0 0
BESLUIT VAN DE RAAD
iMlS©
DE RAAD VAN DE GEMEENTE OOSTERHOUT;
gelezen het voorstel van het college van 5 juni 2009;
BESLUIT: 1.
Het voteren van budget ad € 1.942.000,- voor het volledige archeologisch onderzoek in de Contreie en dat bedrag te activeren via de functie grondexploitatie. 2. Het voteren van aanvullend voorbereidingskrediet ad € 1.630.000,- voor overige nog te maken planontwikkelingskosten en dat bedrag te activeren via de functie grondexploitatie. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 14 juli 2009.
DE RAAD VOORWQEMD,
, voorzitter.
, griffier.
uitdraai van: 04-06-09 14:31
pagina:6
