Visie op wonen
• Een passende en betaalbare woning voor iedereen • Woningbehoefte bepalen in overleg met de lokale marktpartijen, niet alleen op basis van cijfers • Hierdoor de woningbehoefte voor zijn, in plaats van achter de feiten aanlopen
Volgen ontwikkelingen • Landelijk • Regionaal • Lokaal
Woonvisie 2014-2019 • Woningmarkt is definitief veranderd. • Scheiden van wonen en zorg, vergrijzing en nieuwe financiering hebben gevolgen voor de gewenste woningvoorraad. • Doorstroming is te allen tijde nodig voor een gezonde woningmarkt. De gemeente stimuleert dit onder andere met de Startersleningen.
Definitie – Starterslening overbrugt verschil tussen verwervingskosten woning en maximale lening op basis van NHG normen – financiële draagkracht koper (NHG) en randvoorwaarden gemeente bepalen de hoogte van de individuele Starterslening – Doel: starters die het net niet zelf kunnen betalen helpen aan 1e koopwoning
Landelijke voorwaarden – eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij – rentevaste periode van 15 jaar – hertoets inkomen na 3, 6, 10 en 15 jaar – Zowel de 1e hypotheek als de starterslening verplicht met NHG (staat borg voor betaling rente en aflossing)
Landelijke voorwaarden – risico voor gemeente en koper vrijwel nihil – maatschappelijk verantwoord en veilig financieel beleidsinstrument – Uitvoering door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn)
Lokale voorwaarden – start 1 januari 2008 – doelgroep – woningcategorie – aankoopkosten (maximaal NHG bedrag) – maximale Starterslening (maximaal 20%) – budget t.o.v. kosten
De eerste jaren • Budget 2008 t/m 2010: € 825.000 per jaar • Budget 2011 t/m 2013: € 720.000 per jaar + € 4.635.000 Bestemmingreserve kostendekking: € 2.420.000 > dekkingspercentage kosten: 52% • 11/2010 : zoek naar extra mogelijkheden !
Extra Startersleningen 1-7-2012 Terugbetalingsgedrag is veel beter, dus meer leningen mogelijk Doel: - Helpen starters aan 1e koopwoning - Doorstroming op de woningmarkt bevorderen
Kosten vallen mee Kosten van een lening : renteverlies, vergoeding SVn en personeelskosten Geen 50% kostendekking maar 25% > € 2,4 miljoen = 25% > budget = € 9,6 miljoen 4,8 miljoen eigen budget : € 35.000 = 137 leningen 2015: onderzoek naar 20%
Mogelijk aantal extra leningen Verkoper betalen per 1-7-2012 mee in de kosten van de lening van hun koper Afhankelijk van het gemiddelde bedrag per lening en de verhouding tussen particulieren, professionals en projectleningen kunnen hiermee in plaats van 137 stuks ca. 250 tot 300 extra leningen verstrekt worden.
Uitvoering per 1-7-2012 • 40 leningen per kwartaal • Ruimere voorwaarden • Verkopende partij betaalt mee aan kosten, vast te leggen in overeenkomst i.c.m. koopovereenkomst • Afrekening via notaris bij overdracht
Stand van zaken per 1-12-2014 • 398 leningen X € 30.511 = € 12.143,378 • 14 betalen nog niet ,rest wel of lost meteen na 3 jaar hele lening af • Aantal via NHG : 1
Aantal nog uit te geven leningen Restbudget:
€
1.850.800 : € 35.000 = 53
Bijdragen verkopers: (€ 480.000 x 4) : € 35.000 = 55 Stim. Jongerenh.:
(€ 400.000 x 4) : € 35.000 = 46 +
Totaal nog uit te geven aantal leningen:
154
Nog meer leningen ? Gemiddeld aantal per kwartaal: 25 > dus bij gelijkblijvende uitgifte tot ca. begin 2016 budget. Werkelijk aantal leningen zal hoger liggen, want: - Gerekend met € 35.000, maar gemiddelde lager - Excl. nog te ontvangen bijdragen van verkopers - Percentage kostendekking van 25% lager ?
Startersleningen nog wel nodig ? Rapport Kadaster van 28 oktober 2014: In 2007 kocht 65% van de starters een woning van een doorstromer, in 2014 nog maar 35% > Reden: meer koop van uitstromers op de koopwoningmarkt.
Startersleningen nog steeds nodig
Gemiddelde leeftijd
Onderzoek Kadaster Starters
Onderzoek EIB 2014 starters met Starterslening
32 jaar
27 jaar
Gemiddelde koopsom € 185.000 % starters koop bestaande bouw
Ca. 50%
€ 159.800 Ca. 80%
Beter doorstroomleningen ? • Medewerking banken nodig • Zeer complexe constructie met veel meer risico
Conclusie • Starterslening helpt de koopstarters nog steeds aan een eerste koopwoning • Vrijkomende huurwoning is ook doorstroming ! • Zorgen voor een betere woningmarkt en extra werkgelegenheid • Woonvisie: zorg voor betaalbaarheid
