Vliv územního plánování na výstavbu a oceňování nemovitostí

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Vliv územního plánování na výstavbu a oceňování nemovitostí

Autor:

Blanka Jurečková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Březen 2009

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářkou práci zpracovala sama a s použitím uvedené literatury.

V Praze dne: 13. 3. 2009

Blanka Jurečková

Poděkování: Chtěla bych tímto poděkovat své rodině za podporu při studiu, Ing. Petru Ortovi, PhD. za profesionální přístup, paní Mgr. Zuzaně Čihákové starostce Kouřimi a jejím spolupracovníkům a Ing. ak. arch. Sylvě Matějkové z Odboru územního rozvoje a památkové péče MěÚ Brandýs nad Labem – Stará Boleslav za vstřícný přístup a poskytování informací.

Anotace práce: Tato práce je rozdělena do tří částí. První část obsahuje analýzu faktorů, které mají vliv na výstavbu a oceňování nemovitostí v souvislosti s územním plánováním, konkrétně na Kouřimsku a v regionu Brandýs nad Labem – Stará Boleslav. Druhá část obsahuje dvě tržní ocenění a ve třetí části je vypracována analýza trhu s nemovitostmi v regionu Středočeského kraje, město Kouřim a Brandýs nad Labem – Stará Boleslav a jejich bezprostředního okolí.

Annotation of thesis: This thesis is sector to three parts. First one included analyse of faktors which influence to development and appraisement property in connection with local plan, concretely in Kouřimsko and in region Brandýs nad Labem – Stará Boleslav. Second part included two market – price and in third part is conduct analyse of properte market in Středočeský kraj, Kouřim town and Brandýs nad Labem – Stará Boleslav and their immediate vicinity.

Obsah: Úvod ................................................................................................................................. 6 1.

Vliv územního plánování na výstavbu a oceňování nemovitostí ............................. 7

1.1.

Územní plánování a stavební řád.......................................................................... 7

1.2.

Úloha veřejné správy ............................................................................................ 7

1.3.

Cíle a úkoly územního plánování ......................................................................... 8

1.4.

Pořízení územního plánu ...................................................................................... 8

1.5.

Co je obsahem územního plánu ............................................................................ 9

1.6.

Co ovlivňuje výstavbu a oceňování nemovitostí ................................................ 10

1.7.

Středočeský kraj ................................................................................................. 11

2.

Tržní ocenění .......................................................................................................... 21

2.1.

Tržní ocenění I. ................................................................................................... 21

2.2.

Tržní ocenění II. ................................................................................................. 47

3.

Analýza trhu s nemovitostmi v městě Kouřimi a Brandýse n. L. – St. Boleslav ... 74

3.1.

Kouřim ................................................................................................................ 74

3.2.

Brandýs nad Labem – Stará Boleslav ................................................................. 81

Závěr ............................................................................................................................... 93

-5-

Úvod Pro vypracování tématu Vliv územního plánování na výstavbu a oceňování nemovitostí jsem si vybrala Středočeský kraj, který je největším krajem České Republiky a svým obyvatelům i návštěvníkům nabízí mnoho zajímavých míst – měst, vesnic, přírodních úkazů a rezervací, historických památek a přitom nabízí kvalitní bydlení s plnou občanskou vybaveností. Ve Středočeském kraji je rozvinutý průmysl, není proto nouze o pracovní příležitosti. Ty samozřejmě poskytuje i hl. m. Praha, kterou Středočeský kraj obklopuje. Pro svou práci jsem si vybrala dvě oblasti a těmi je město Kouřim a Brandýs nad Labem - Stará Boleslav a jejich bezprostřední okolí. Město Kouřim je v současné době odrazem usilovné práce radnice pod vedením paní starostky Mgr. Čihákové, která se stará nejen o zachování historicky významných objektů, ale také o kvalitní prostředí pro současnou i budoucí generaci. Důkazem je plánovaný rozvoj území, včetně zpracování cenové mapy a to do tří let. Brandýs nad Labem – Stará Boleslav je rozvojovým a lukrativním místem, které vzniklo ze dvou samostatných měst v roce 1960. Zastupitelstvo města se aktivně zabývá podněty na změny v územním plánu, v současné době je projednávána Změna č. 5 s ohledem na potřeby obou souměstí.

-6-

1. Vliv územního plánování na výstavbu a oceňování nemovitostí 1.1.

Územní plánování a stavební řád

Zákon č.183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu upravuje ve věcech územního plánování zejména cíle a úkoly územního plánování, soustavu orgánů územního plánování, nástroje územního plánování, vyhodnocování vlivů na udržitelný rozvoj území, rozhodování v území, možnosti sloučení postupů podle tohoto zákona s postupy posuzování vlivů záměrů na životní prostředí, podmínky pro výstavbu, rozvoj území a pro přípravu veřejné infrastruktury, evidenci územně plánovací činnosti a kvalifikační požadavky pro územně plánovací činnost1). Z pohledu stavebního řádu je to především povolování staveb, změny staveb, povolování terénních úprav, odstraňování a užívání staveb a upravuje také postavení, oprávnění, povinnosti a odpovědnost dotčených orgánů a osob při přípravě a provádění staveb. Dále upravuje podmínky pro projektovou činnost a provádění staveb, obecné požadavky na výstavbu, účely vyvlastnění a vstupy na pozemky a do staveb, ochranu veřejných zájmů a některé další věci související s předmětem této právní úpravy2).

1.2.

Úloha veřejné správy

Působnost ve věcech územního plánování podle §5 zákona č. 183/2006 Sb. vykonávají orgány obcí a krajů, ministerstvo a na území vojenských újezdů Ministerstvo obrany3). Orgány obce: • Obecní úřad obce pořizuje územní plán, regulační plán pro území obce, územní studii, pořizuje plánovací podklady, pořizuje vymezení zastavěného území. • Stavební úřad vydává územní rozhodnutí, vydává územní souhlas. • Zastupitelstvo obce rozhoduje o pořízení územního plánu a regulačního plánu pro území obce, schvaluje jejich zadání a vydává je. Orgány kraje: 1

Stavební zákon č. 183/2006 Sb. §1 (1) Stavební zákon č. 183/2006 Sb. §1 (3) 3 Stavební zákon č. 183/2006 Sb. §5 (1) 2

-7-

• Krajský úřad pořizuje zásady územního rozvoje, regulační plán pro plochy a koridory nadmístního významu, pořizuje územně plánovací podklady • Zastupitelstvo kraje vydává zásady územního rozvoje, schvaluje zadání pro zpracování návrhu zásad územního rozvoje, vydává regulační plán • Rada kraje navrhuje politiku územního rozvoje, vydává územní opatření o stavební uzávěře

1.3.

Cíle a úkoly územního plánování

Cílem územního plánování, plánu a pořizování jeho změn je vytváření harmonie mezi výstavbou a udržitelným rozvojem území, který vede k hospodářskému rozvoji současně s vytvářením příznivého životního prostředí pro stávající i budoucí generace. Úkolem územního plánování je zejména zjišťovat a posuzovat stav území, jeho přírodní, kulturní a civilizační hodnoty4). Dále stanovuje urbanistické, architektonické a estetické koncepce, tzn., řeší co je přípustné z hlediska umístění stavby, její řešení a uspořádání, ochranu veřejného zdraví a životního prostředí, určuje hranice zastavěného a zastavitelného území.

1.4.

Pořízení územního plánu

Účelem pořízení územního plánu je rozvoj území obce, ochrana hodnot, určení urbanistické koncepce, tzn. uspořádání prostorové i plošné. Uspořádání krajiny, veřejné infrastruktury, vymezení zastavěných ploch, ploch určených ke změně stávajícího stavu, obnově nebo přestavby. O pořízení územního plánu rozhoduje zastupitelstvo obce na základě návrhu od navrhovatele, kterým může být obec, orgány veřejné správy, občan nebo fyzická či právnická osoba, která má vlastnická práva na nemovitosti. Návrh obsahuje identifikaci nemovitosti, navrhovatele a jeho vztah k uvedené nemovitosti, stávající využití nemovitosti a navrhovanou změnu, důvod navrhované změny. Návrh musí být úplný a v souladu s právními předpisy. Splňuje-li návrh všechny náležitosti, předloží stavební úřad návrh zastupitelstvu obce k vydání územního plánu. Schválená územně plánovací dokumentace je závazným dokumentem nejen pro občana, fyzickou či právnickou osobu, ale také pro veřejnou správu. Vydána je jako obecně závazná vyhláška obce, podle které se řídí stavební úřad při vydávání stavebních povolení a je podkladem pro územní rozhodnutí. 4

Stavební zákon č. 183/2006 Sb. §1 9 (1a)

-8-

Ke změnám v územním plánu dochází na základě podnětů navrhovatelů. Zastupitelstvo obce v procesu pořizování územně plánovací dokumentace může změny schválit, předložit nedostatky ke zpracování nebo může návrh zamítnout.

1.5.

Co je obsahem územního plánu

Územní plán se skládá z části textové a části grafické. Obsahem textové části je: • urbanistická koncepce prostorového uspořádání území, stanovení funkčních využití ploch • vymezení zastavěného území • koncepci rozvoje území obce • limity a regulativa funkčního a prostorového uspořádání území • koncepci veřejné infrastruktury • místní územní systém ekologické stability, uspořádání a prostupnost krajiny, ochrana před povodněmi • veřejně prospěšné stavby • určení

hlavního

využití

ploch

s rozdílným

využitím

a

určení

přípustného/nepřístupného využití či podmíněně přístupného Obsahem grafické části je: Výkres hlavní, jehož obsahem je řešení celého správního území obce: • koncepce uspořádání krajiny • koncepce veřejné infrastruktury • zastavěné, zastavitelné území • veřejně prospěšné stavby Výkresy, které jsou součástí územního plánu se zpracovávají v měřítku 1:5 000 nebo 1:10 000. Výkres veřejně prospěšných staveb se zpracovávají na mapách v měřítku 1.5 000, tedy v měřítku katastrální mapy. Obsah územního plánu se řídí vyhláškou č.500/2006 Sb., příloha č. 7. Při analýze o investičním záměru pomůže územní plán sdělit informace o: • využitelnosti zastavitelného území • plochách výroby • plochách občanského vybavení

-9-

• plochách k obnově nebo opětovnému využití území • veřejně prospěšných stavbách • přírodním prostředí • vodních dílech • inženýrských sítích • o vojenských a ochranných pásmech • dopravě • bydlení • rekreaci

1.6.

Co ovlivňuje výstavbu a oceňování nemovitostí

Podle vyhlášky 137/1998 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu, se postupuje při zpracování a pořizování územně plánovací dokumentace a územně plánovacích podkladů, při navrhování, umisťování, povolování nebo ohlašování, provádění, kolaudaci, užívání a odstraňování staveb a při výkonu státního stavebního dohledu5). Uplatňuje se také při stavebních úpravách, změnách užívání stavby, udržovacích pracích. Velice zjednodušeně lze tedy říci, že územní plánování je na území celé obce určujícím podkladem pro využití ploch a uspořádání výstavby na těchto plochách, které mají vliv na cenu nemovitostí. Dalšími ovlivňujícími faktory jsou: • Regulační plán Účelem pořízení regulačního plánu z pohledu výstavby je stanovení podmínek pro umístění a prostorové uspořádání staveb v řešené ploše. O pořízení regulačního plánu může požádat zastupitelstvo obce nebo kraje, fyzická nebo právnická osoba pokud to stanovuje územní rozvoj nebo územní plán a je-li jejich součástí také zadání regulačního plánu. • Územní rozhodnutí Územní rozhodnutí je v podstatě schválenou podmínkou pro projektovou dokumentaci, tj. i pro umisťování staveb a provádění jejich změn. Vydává se pro území, pro které je

5

Stavební zákon, vyhláška č. 137/1998 Sb. §2 (1)

- 10 -

platný regulační plán. Rozhodnutí o umístění stavby ovlivňuje stavební pozemek, provedení, druh stavby a její účel. • Stavební uzávěra, asanace území Stavební uzávěra se vydává jako zákaz stavební činnost na určených územích v případě, že by výstavba mohla negativně ovlivňovat budoucí využití území. Stavební uzávěra se nevztahuje na udržovací práce. Asanace území se vydává z důvodů postižení území živelní pohromou nebo závažnou havárií až do doby odstranění příčiny a důsledků poškození.

1.7.

Středočeský kraj

Rozloha: 11 015km2 Počet obyvatel (k 31.12.2006): 1 175 254 Hustota osídlení (k 31.12.2006): 106,7 obyvatel/km2 Počet obcí: 1 146 z toho 80 měst Podíl městského obyvatelstva (k 31.12.2006): 54,73% Průměrná hrubá měsíční mzda/rok 2006: 19 856 Kč Registrovaná míra nezaměstnanosti (k 31.12.2006): 5,32% Středočeský kraj je největším regionem České republiky – jeho rozloha činí 11 016 km2. Ze všech stran obklopuje hlavní město Prahu a své sídlo má právě na jejím území. Úzká vazba na metropoli, obrovský ekonomický potenciál a hustá dopravní síť činí ze Středočeského kraje jeden z nejvýznamnějších regionů v republice. Zároveň jde ovšem o území s bohatou historií a nebývalým množstvím kulturních památek. Nejvíc jich najdeme v Kutné Hoře, jejíž historické jádro bylo (spolu s chrámem sv. Barbory a kostelem Nanebevzetí Panny Marie v Sedlci) zapsáno v roce 1995 na Seznam světového kulturního a přírodního dědictví UNESCO. Krajina středních Čech patří k nejpestřejším a turistům nabízí několik perel. Přírodovědně nejcennější oblastí je Křivoklátsko a také český ráj, které spadají pod UNESCO. Ekonomika řadí Středočeský kraj mezi nejvyspělejší průmyslové oblasti České republiky. V Mladé Boleslavi Škoda Auto a.s. a v Kolíně Toyota Peugeot Citroën Automobile Czech, s. r. o.

- 11 -

Rozvoj průmyslu přilákal do středních Čech velké množství zahraničních investorů a vznikají tu nové a nové průmyslové zóny. Zemědělství se rozvíjí zejména na severovýchodě regionu. Krajem procházejí také nejdůležitější dopravní tepny, které spojují ostatní regiony s hlavním městem. Středočeský kraj je zkrátka bohatě se rozvíjející region s řadou přitažlivých míst, ať už přírodních nebo historických6.

1.7.1. Kouřim Oficiální název: Město Kouřim Statut: Město Počet částí:2 Katastrální výměra: 1440ha Počet obyvatel: 1810 Průměrný věk: 40,94 Vodovod, kanalizace a ČOV: ano Plynofikace: ano Změna č. 2 ÚPN SÚ schválena zastupitelstvem města Kouřim usnesením č. 39 ze dne 1. 3. 20067

Obr. č.1, www.kourim-radnice.cz 6 7

www.centralbohemia.cz www.kourim-radnice.cz

- 12 -

Kouřim se nachází ve východní části Středočeského kraje na území okr. Kolín. Leží mimo hlavní dopravní trasy, na silnici č. II/334 mezi dvěma radiálami I/2 a I/12, obě procházejí Prahou na východ. Dopravní obslužnost je zajištěna vlakovými i autobusovými spoji, součástí je také pražská integrovaná doprava, tzv. PID.

Historie V 9. století založil slovanský kmen Zličanů rozsáhlé hradiště, které dalo městu základy. Dnešní Kouřim byla založena ve 13. století jako město královské, králem Václavem I, rozprostírala se na více než čtvrtině středních Čech. První významnou událostí 19. věku se symbolicky stal poslední velký požár města v r. 1811, který pronikavě změnil tvář náměstí, z něhož zmizela malebná podloubí a štíty domů. Bezohlednou devastací památek padla za oběť Kolínská, Malotická a Olešecká brána, na zvonici je zničen zvon Václav. V roce 1850 započal rovněž úpadek významu Kouřimi jakožto správního centra. V tomto roce byl zrušen Kraj Kouřimský a roku 1868 následovalo zrušení Kouřimského okresu. V ekonomickém rozvoji se pak hlavním handicapem Kouřimska stala jeho odtrženost od vznikající hlavní železniční tepny Praha – Pardubice i od hlavních silničních tras. Městečko, v němž se nikdy nerozvinul žádný významnější průmysl, se však od dvacátých let 20.st. stalo vyhledávanou turistickou a výletní oblastí. Klid maloměsta na dohled od Prahy, množství historických památek, proslulé ovocné školky v Molitorově a zahradnické výstavy učinily z Kouřimi místo, které se kdysi stávalo cílem celých výletních vlaků. Poválečná léta v Kouřimi byla poznamenána téměř úplnou likvidací zbytků místního průmyslu a s tím související vysokou migrací mladšího obyvatelstva. Dlouhá desetiletí socialistické stagnace však na druhé straně paradoxně městu prospěla tím, že je jakoby zakonzervovala v čase a prostoru v jeho historické podobě. První volby po listopadovém převratu přinesly dosud léta dřímající Kouřimi řadu změn. Během čtyř let byly investovány desítky miliónů korun jak do velkorysého programu oprav historických památek, tak i do nové výstavby. Druhé komunální volby v r. 1994 vystřídaly do té doby nadějný rozkvět města další stagnací, a ani další rozvoj není dodnes tak rychlý a dynamický, jak by si všichni občané města jistě přáli. Navíc se během let podstatně ztížily podmínky přidělování nejrůznějších dotací, grantů, apod.,

- 13 -

takže získání každé tisícikoruny pro město bývá velmi často vykoupeno až neuvěřitelným bojem s byrokracií na všech stupních státní správy8).

Kulturní památky města Kouřimi Nabízí se mnoho historických skvostů, které připomínají slávu i pády dávné minulosti. • Pražská brána patří mezi nejvíce dochované stavby svého druhu ve střední Evropě. Jde o dvoupatrovou hranolovou věž ze 13. století. • Kaple P. Marie Pomocné byla postavena dle návrhu slavného architekta J. B. Santiniho. Kostel sv. Štěpána ze 13. století, jehož součástí je krypta sv. Kateřiny, ve které jsou od r. 1999 odhalovány malby na stěnách a klenbách. • Muzeum Kouřimska původní gotická radnice ze 14. století slouží dnes jako Muzeum • Radnice z r. 1880, Kaple sv. Víta z r. 1724 • Zvonice z r. 1525 se zvony zavěšenými srdcem vzhůru Přírodní úkazy: • Libušino jezírko je přírodní nádrž s mimořádným kultovním významem. • Lechův kámen je rulová skalka. Pojmenování je spojeno se jménem bratra praotce Čecha, knížete Lecha – pravděpodobného zakladatele Kouřimi. U tohoto kamene byly ve středověku upalovány čarodějnice a sloužilo jako obětiště. Nedaleko, asi 300m severovýchodně je bod, který je označován za geografický střed Evropy. • Hradiště Stará Kouřim je významným archeologickým nalezištěm osídlení z doby bronzové, tedy 3 tisíce let př. n. l. • Skanzeny jsou umístěny do ohrazeného prostoru, umístěné chronologicky. Veřejnosti bylo muzeum zpřístupněno v roce 1976. Základní myšlenkou bylo založit expozici, která by podávala informace o lidových stavitelských technikách v Čechách, tuto ideu však překazila 90. léta, kdy se muzeum používalo především pro firemní nebo soukromé aktivity. To však stavby poškozovalo, proto dnes muzeum slouží původnímu záměru.

Územní plán Okolí Kouřimi zaujme své návštěvníky na první pohled rozmanitým okolím. Střídají se pole, hluboké lesy a rozsáhlé ovocné sady. Kouřimsko leží na území Středočeského kraje od Posázavské pahorkatiny do Polabské nížiny. Je po Pečkách a Kostelci nad 8

www.kourim-radnice.cz

- 14 -

Černými Lesy třetím největším městem v této oblasti. Územní plán byl projednán v r. 1994, v roce 1997 schválen. Změna č. 1 byla zpracována v r. 2000, Změna č. 2 byla navržena s ohledem na nové požadavky funkčního využití území. Hlavním účelem je především rozšíření ploch pro bydlení, podpora rozvoje rodinné rekreace a služby s tím spojené, zahrnuje časovou aktualizaci ploch výroby. Vymezení řešeného území se týká území zastavěných částí v 6 lokalitách Kouřimi, 1 v Molitorově a 1 u rybníka Strašík.

Přehled lokalit zařazených do Změny č. 2 ÚPN Kat. úz. Kouřim Ozn. lokalita č. pozemku 1

2

3

Zahradnictví 2243/1, 2243/26 Zahradní 2479/1,4 2478/1, 2444/1 Zahrádky 968/1, 2, 4

Návrh ÚPN Navržená změna využití kultura ZPF územní limit/

Kapacita rozsah

Zahrada třída ochr. I. a II. orná I.

2. Plochy se smíš. fcí I. současně zastavěné úz.

9–12 rodinných domů 1,54ha

2. Plochy se smíš. fcí I.

5 rodinných domů +

čerpací stanice splašků

přístupová cesta 0,69ha

4

Molitorov 1652/1,2

orná II.

5

zahrada

6

Sázavská 1209/3, 1232/9 Strašík

2. Plochy se smíš. fcí I. /silnice II. tř., sousedství s archeol. nalezištěm sv. Jiří, územně oddělená lokalita/ 1. Plochy pro bydlení Isolované domy, dvojdomy, ŘRD, služby, přechodné ubytování 10. Místní komunikace

orná II. a IV.

6. Plochy pro rekreační. zástavbu

7

PK 678/2 Proluka

8

sad I. a II.

návrh 4 RD 0,56ha

1799/4

místní 2. Plochy se smíš. fcí I. komunikace /plochy vedení 22kV/

36 RD obslužné cesty, zeleň, motorest, služby/studie 4,86 ha přístupová cesta-VPS souč. zastavěné území 0,12 ha 15 chat + přístupová komunikace, zeleň 0,98ha Stav. parcela pro 1 RD aktual.-vydáno ÚR

Lonza Biotec

úz. rezerva

0,5ha

1762/9

pro výrobu

5. Plochy pro výrobunávrh /vrchní vedení 22kV/

- 15 -

/isolační stěna mezi bydlením a výrobou časová aktualizace/

Občanská vybavenost je v Kouřimi zastoupena širokou nabídkou obchodů, ubytovacími službami i stravovacími zařízeními. Potřebám obyvatel slouží Městský úřad, pošta, hřbitov, hasičská zbrojnice, služebna policie, nový pečovatelský dům pro seniory, domov důchodců, mateřská škola, základní a zvláštní škola. Muzeum, kulturní dům, knihovna, fotbalové a tenisové hřiště a sportovní areál s halou. Do nového návrhu byl zařazen návrh na rozvoj v Molitorově, golfový klub se sportovními plochami nebyly do změny č. 2 zařazeny. Doprava bude i nadále zajišťována současnými komunikacemi, mimo zmíněných změn. Dopravní nákladová obsluha výrobního areálu Lonza Biotec bude i v budoucnu zajišťována na silnici II/334. Navržených a schválených změn se dle pracovníka stavebního úřadu moc nevyužívá, výstavba rodinných domů nebo obytných domů stagnuje, lidé v produktivním věku odcházejí za prací a město se tak stává městem důchodců. Příčinou je málo pracovních příležitostí. V Kouřimi zaměstnává asi 300 pracovníků společnost Lonza Biotec, ale pouze pár obyvatel města Kouřimi a to pro své specifické zaměření. Jedná se o dodavatelskou

společnost

biotechnologických

produktů

pro

potravinářský

a

farmaceutický průmysl. V Kouřimi působí dále Stavební firma OTTO KLOUDA, Gastro instant, spol. s r.o. Velkoobchod potravin pro velkospotřebitele, Firma JHF Servis – Prodej lesní a zahradní techniky firem, Truhlářství Petr Ladýř, PROBYT, Jaroslav Jasenovký – geodetické práce, Cestovní agentura ELKA, Ovocná školka Molitorov, Miroslav Brejcha, Stavební práce Milan Borový, Bezpečnostní agentura H1 Security s.r.o., Sklad a ohřívárna asfaltů Kouřim, Penzion u Patrona.

1.7.2. Brandýs nad Labem – Stará Boleslav Oficiální název: Brandýs nad Labem - Stará Boleslav Statut: Město, 1. zmínka 1304 Počet částí:2 Katastrální výměra: 1440ha Počet obyvatel: 15 518 Průměrný věk: 39,9 let Vodovod, kanalizace a ČOV: ano Plynofikace: ano Změna č. 3 ÚPN SÚ schválena zastupitelstvem města Brandýs nad Labem-St. Boleslav usnesením č. ze dne prosinec 2006

- 16 -

Brandýs nad Labem - Stará Boleslav je dvojměstím s nejsilnější koncentrací obyvatelstva v ČR, kde je nejvyšší soustředění kulturních a ekonomických aktivit. Rozkládá se na obou březích Labe ve východní části Středočeského kraje na území okr. Praha-východ. Leží mezi rychlostní silnicí R10 (E65) Praha – Mladá Boleslav – Liberec a dálnicí D8 Praha – Lovosice. Dopravní obslužnost je zajištěna vlakovými i autobusovými spoji. Brandýs nad Labem-Stará Boleslav je součástí PID z několika autobusových stanic v Praze.

Historie Brandýs nad Labem – Stará Boleslav je městem, které nese nejdelší název ze všech měst v České republice. Město vzniklo sloučením dvou původně samostatných měst v roce 1960, ale historie obou měst je mnohem starší. V případě Staré Boleslavi sahá historie až do středověku. Přestože obě části mají rozdílný kulturně-historický vývoj a odděluje je řeka Labe, přerostly v jeden logický celek a vedení města vždy hájí zájmy obou těchto částí. Tento fakt potvrdilo i referendum v roce 1998, kdy byla většina občanů proti oddělení obou částí9).

Kulturní památky Brandýsa nad Labem – Staré Boleslavi Svatováclavská tradice • Na místě Baziliky sv. Václava stával kostelík sv. Kosmy a Damiána. Podle Kosmovy kroniky, pravděpodobně 29. září 929 zde byl zavražděn kníže Václav. Těsně vedle baziliky stojí kostelík sv. Klimenta, která je nejstarší zachovanou stavbou ve Staré Boleslavi, z r. 1175. Střed brandýské části • Matteo Borgorelli je pravděpodobně autorem radnice a některých domů v centru města. Na Štítu radnice je velká freska od O. Vlacha a B. Šippicha z roku 1913, která znázorňuje císaře Rudolfa II., jak povyšuje v roce 1581 městečko Brandýs na královské komorní město. • Významnou budovou je dům č. 97 na náměstí, který připomíná hlavní renesanční portál do zámeckého nádvoří. V současné době je tu umístěno Oblastní muzeum. • Děkanský barokní kostel Obrácení sv. Pavla. 9

www.brandysko.cz

- 17 -

• Zvonice, sousoší svatého Jana Nepomuckého • Pražská cesta Původní cesta od Prahy vedla kdysi po úbočí Vinařského potoka, který je dnes sveden do podzemí. Na této cestě je kříž, který připomíná městské popraviště, které tu bylo až do začátku 18. století. Pod ním byl v druhé polovině 16. století zřízený židovský hřbitov. Ten je dnes výjimečně zachovalou národní kulturní památkou. • Brandýský zámek Brandýský zámek vznikl koncem 15. století na hrad. Zámek budoval Matteo Borgorelli a po něm Ettore Vaccani. Na zámku rádi pobývali císaři Ferdinand I. a Maxmilián II., který zde často přebýval v letech 1579 – 1599. • Archeologické výzkumy Stará Boleslav koncem 80. let 20. století v souvislosti se stavebními pracemi proveden záchranný archeologický výzkum v centru města. Archeologické nálezy potvrdily, že hradiště města vzniklo začátkem 10. století. Z dalších brandýských památek jmenujme renesanční mlýn poblíž starého mostu na Labi, renesanční pivovar, gotický kostel sv. Vavřince, gotický kostelík sv. Petra na tzv. Vyšším hrádku, renesanční a barokní městské domy, starý židovský hřbitov atd. Svéráznou památkou je brandýská katovna, přízemní renesanční objekt.

Územní plán

- 18 -

Obrázek č. 2, hlavní výkres. Je jediným platným exemplářem, visí na úřadě Odboru územního rozvoje a památkové péče MěÚ Brandýs nad Labem – Stará Boleslav.

Území se nachází severovýchodně, asi 30km, od Prahy. Má jednotvárný plochý reliéf o rozloze cca 1825ha, z toho je urbanizováno asi cca 500ha. Osou území, ke které terén z obou stran spáduje je tok Labe. V roce 1996 byla Městem Brandýs nad Labem – Stará Boleslav zadána k vypracování urbanistická studie, která se stala zákonnou normou územního rozvoje souměstí. Urbanistická studie popisuje tehdejší současný stav a navrhuje s ohledem na zachování identity obou městských částí, vzácné přírodní území a složitý dopravní systém navrhované řešení ochrany a rozvoje všech těchto prvků. Urbanistická studie byla schválena zastupitelstvem města 19. 12. 1996. Změna č. 1 byla zastupitelstvem schválena 19. 10. 1998, změna č.2 1.12.2004 a změna č. 3 v prosinci 2006, oprava a opakovaná kontrola 12. 3. 2008. Hlavním cílem změny č. 3 je funkční využití území, např. rozšíření zastavitelného území na základě podnětů od fyzických i právnických osob. To je důkaz o dynamickém vývoji sídelního útvaru a zájmu o investování. Důvodem zájmu je dobrá pozice města vůči hl. m. Praze s dobrou dopravní obslužností po R10, historie města, veškerá občanská vybavenost a velice pěkné životní prostředí tvořené Labem a zalesněným územím. Při tvorbě územního plánu sídelního útvaru Brandýs nad Labem – Stará Boleslav byl společenský požadavek na ochranu přírodních, civilizačních a kulturních hodnot nadřazen nad požadavky rozvoje území z hlediska uspořádání současně zastavěného a zastavitelného území a související dopravní a technické infrastruktury. Nové zastavitelné plochy mimo hranice zastavěného a zastavitelného území jsou určena pro bydlení. Město se nadále profiluje jako residenční prostor užívající blízkost hl. m.. Průmyslová výroba a sklady jsou nadále umísťovány do průmyslové oblasti na JZ okraj. Památkové zóny a dolní část Labe nejsou změnou č. 3 dotčeny.

Změna č. 3 vyjmenovává mnoho nových zastavitelných ploch a upravuje podle potřeb: • Limity využití území včetně stanovených záplavových území: ochranné pásmo silnice, hygienické pásmo vodního zdroje, záplavové území Q100. • Návrh koncepce dopravy

- 19 -

• Návrh koncepce občanského vybavení • Návrh koncepce technického vybavení • Vodohospodářské řešení • Nakládání s odpady V současnosti probíhá projednávání Změny č. 4, která se týká podnětů od fyzických osob, majitelů nemovitostí a od města Brandýs nad Labem – St. Boleslav. Na

internetových

stránkách

města

Brandýs

nad

Labem – Stará

Boleslav

www.brandysko.cz je odkaz: „Probíhá projednání zadání změny 5. územního plánu (ÚPSÚ BNL-SB).“ Týká se požadavků jednotlivých soukromých žadatelů.

Hodnocení Územní plánování je v obou městech kontrolovaným procesem v souladu s legislativou. Zastupitelé měst přijímají a zabývají se podněty od fyzických i právnických osob na změny v územním plánu.

- 20 -

2. Tržní ocenění 2.1.

Tržní ocenění I.

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Ing. Petr Ort, PhD. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Obytný dům č. p. 331 Brožíkova Kladno-Kročehlavy

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 31. BŘEZEN 2009

- 21 -

Ocenění č. 01/01/2009 Bankovní institut vysoká škola, a.s. Ing. Petr Ort, PhD. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

31. března 2009

Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění:

OBYTNÝ DŮM č. p. 331

uvedený na listu vlastnictví č. 22924, pro katastrální území Kročehlavy, městská část Kladno, obec Kladno

Nacházející ho se na adrese: Brožíkova 331, 272 01 Kladno-Kročehlavy, Česká republika

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv (regulovaného nájmu některých bytových jednotek), jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 31. březnu 2009 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Kladně, na listu vlastnictví č. 22924, pro katastrální území Kročehlavy, městská část Kročehlavy, obec Kladno. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 31. března 2009 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že

- 22 -

každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (31. březnu 2009) užíván jako obytný dům se čtyřmi bytovými jednotkami, nebytovými prostory v prvním nadzemním podlaží a půdní vestavbou. Dva byty podléhají režimu regulovaného nájemného, dva byty jsou pronajaty za tržní nájemné. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

- 23 -

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

2.1.1. POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Kladno je vyznaným průmyslovým centrem, které má cca 69 000 obyvatel. Oceňovaný majetek – obytný dům č. p. 331 je rohovým domem, který se nachází v obytné městské části Kročehlavy, vzdálené od centra Kladna asi 1.00 km. Kročehlavy jsou v poslední době více vyhledávanou lokací Kladna pro bydlení i pro podnikání, než tomu bylo v minulých letech. Celkový charakter lokality je bydlení středního standardu doplněné objekty občanské vybavenosti a komerčně zajímavou lokalitou s rozvojovým potenciálem a dobrým koeficientem zhodnocení investice. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní infrastruktura obchodní, kulturní, zdravotní a síť bank. Kročehlavy leží při silnici č. 30, která spojuje město Prahu s městem Kladno. V místě je městská hromadná autobusová doprava, nejbližší stanice je cca 20 m. Železniční stanice – hlavní nádraží je v místě v Kročehlavech. Parkování na přilehlých veřejných prostranstvích je plně dostačující, navíc je ve vlastním objektu obytného domu ve dvorku vnitrobloku dostatek míst pro residenty.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem je podnikatelskou činností prováděnou v obytném domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů, prostoru v 1NP, který je užíván jako obchod a vedlejší stavba. Stavba je tedy využívána i k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku, obytného domu a vedlejší stavbou užívanou jako opravna a dílny. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

- 24 -

Historie Oceňovaný obytný dům byl postaven v roce 1899 jako stavba zděná se základy. V roce 1930 byla provedena přístavba s nástavbou patra a podkroví. V roce 1969 bylo provedeno připojení na plynovod a byly provedeny vnitřní stavební úpravy modernizačního a zabezpečujícího charakteru. Od doby svého vzniku byl až do roku 1995 využíván pouze k nájemnímu bydlení. V roce 2000 byla v 1.NP zřízena prodejna Moto plus s.r.o. s příslušenstvím a v roce 2007 byla dokončena podkrovní vestavba dvou bytů 2+1 a 1+1 s příslušenstvím.

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parcelní číslo 2364/1, 2364/2 LV 22924 o rozloze 402 m2. Jde o rovinatý pozemek obdélníkového tvaru s přístupem po zpevněné komunikaci. Pozemek je z převážné části zastavěn objektem obytného domu a vedlejší stavbou. Malá nezastavěná část pozemku slouží jako domovní dvorek ve vnitrobloku, převážně k parkování, pokryt je zámkovou dlažbou.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médii – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou, jednak oplocením dvorku ve vnitrobloku, zpevněnou plochou, obrubníky a krajníky. Stavba vedlejší je tvořena jinou stavbou bez čp/če, užívána jako Moto dílna. Jde o novostavbu na pozemku 2364/2, která je situována ve dvoře obytného domu na hranici se sousedním pozemkem p. č. 2383 a 2366. Jedná se o obdélníkovou přízemní stavbu s plochou střechou, členěný do dvou hlavních prostorů: příjem oprav a dílna. Součástí dílny je sociální zařízení a šatna. Do obou místností je přístup ze dvora, který je vydlážděn zámkovou dlažbou, odvodněn do veřejné kanalizace. Zastavěná plocha objektu je 87,9 m2 Obestavěný prostor je 307,6 m3. Objekt je uložen na základových pasech z prostého betonu. Nosné zdivo je tvořeno z cihelných bloků POROTHERM na maltu vápenatou MV. Izolace zdiva a podlahy proti zemní vlhkosti je provedena z hydroizolačních pásů HYDROBIT – svařovaných. Překlady nad garážovými vraty jsou z ocelových válcovaných nosníků, nadokenní překlady jsou ze systému POROTHERM. Pod stropem garáže je vybetonován ŽB ztužující věnec s tepelnou izolací Lignopor, vloženou do bednění. Panely uložené na

- 25 -

věnci jsou ve 2,5%. Střecha je plochá. Nosnou konstrukcí jsou panely SPIROLL, krytina je z hydroizolačních pásů ELASTEK svařovaných na tepelně izolačních deskách POLYDEK lepených speciálním asfaltovým lepidlem. Okna jsou plastová s dvojsklem, otvíravá a sklápěcí. Garážová vrata jsou dvoukřídlá. Podlaha je z betonové mazaniny s cementovým potěrem na beton. Vnitřní omítky jsou štukové, hladké po vzoru domu. Přívod vody je zajištěn z přívodu do domu. Kanalizace je splašková i dešťová a využívají stávající ležatý kanalizační svod ve dvoře, který vede do kanalizační stoky v Brožíkově ulici. Vytápění je pomocí plynových topidel, zdroj plynu je veden z domu, stejný jako pro prodejnu v domě. Elektrické rozvody napojeny na elektro domu.

Obytný dům Obytný dům je postaven na rohu ulice Brožíkově a Unhošťské v blokové zástavbě, v řadové pozici. Uliční fasáda je orientována na jih, dvorní na sever. Má jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a podkroví. V podzemním podlaží jsou sklepy, chodba a WC. V 1. NP je prodejna Moto plus s příslušenstvím. Ve 2.NP jsou dvě bytové jednotky 1+1 a 2+1 bez příslušenství a schody do podkroví. V podkroví je půdní vestavba bytů 2+1 a 1+1. Klasický zděný objekt se základy bez izolace. Má sedlovou a z části pultovou střechu s valbou, krytou taškami, se žlaby a svody na okapech. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou štukové hladké, vnitřní vápenné štukové. Stropy jsou převážně s rovným podhledem v části sklepa klenuté. Podlahy jsou v místnostech kryty parketami a prkny. Na ostatních plochách teracco a v prodejně keramické dlaždice. Okna dvojitá dřevěná, dveře plné a prosklené. Dvouramenné schodiště s betonovými stupni, teracové, lité. Napojení je provedeno na veřejný vodovod, kanalizaci, elektro síť a zemní plyn. Topení je lokální, zajištěné plynovými topidly (WAW). Ohřev teplé užitkové vody je rovněž lokální pomocí průtokového ohřívačem v prodejně, v bytech v podkroví pomocí plynových kotlů, v nájemních bytech ohřev teplé vody není zajištěn. Rozvody elektro 220/380 jsou rozvedeny do všech podlaží. V domě jsou 3 splachovací WC, dva v mezipatrech s přístupem z chodby pro nájemníky a jeden pro prodejnu. Je znatelná absence údržby bytů s regulovaným nájemným. Tyto byty neprošly rekonstrukcí. Stav rekonstruovaných prostor a bytů v podkroví je velmi dobrý.

- 26 -

Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný obytný dům: 4 byty s dispozicí: 1x 1+1 a 1x 2 + 1 v 2.NP a 1x 1+1 a 1x 2+1 v podkroví 2 nebytové prostory: 1x v 1.NP, užíván a 1x moto dílna jako stavba vedlejší, užívána Z výše uvedených bytů jsou: 2 byty v 2NP s regulovaným nájmem, obsazené 2 byty v podkroví pronajaté za tržní nájemné, obsazené

2.1.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Vzhledem k tomu, že nebytové prostory jsou využívány vlastníky objektu, dochází tím k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je splněna. Dva byty ze čtyř jsou pronajaty za regulované nájemné tj. de facto břemenem. Podmínka není splněna. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům, je tedy v rozporu s jeho aktuálním využíváním. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. K jeho nejlepšímu a nejvyššímu využití dojde v okamžiku, kdy bude odstraněn režim regulovaného nájemného a celý objekt bude možné pronajmout za tržní nájemné a provede se rekolaudace objektu.

2.1.3. Ocenění Úvod Při stanovení obvyklé ceny jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme použili všech tří metod ocenění.

- 27 -

Porovnávací metoda Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsme předpokládali, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním obytného domu jsme porovnali tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod.

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s obytným domem indikovaná porovnávací metodou je:

1 712 668 Kč a je kalkulována následně: 402 * 4 260 = 1 712 668 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

- 28 -

TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

Porovnávaný pozemek




1

2

3

4

Brožíková 331 stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

2364/1, 2364/2

N/A

N/A

N/A

N/A

Kročehlavy Kladno Kladno

Koleč Koleč Kladno

Rozdělov Kladno Kladno

Dříň Kladno Kladno

Brandýsek Kladno Kladno

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m v tisících Kč Prodejní cena celkem X 605 000 10 995 000 1 500 000 1 746 550 2 402 550 4398 1286 2687 Rozloha pozemku v m 2 X 1100 2500 1166,4074 650 Cena za 1m Datum transakce 15. 3. 2009 26. 3. 2007 28. 3. 2009 28. 3. 2009 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1100 2500 1166,4074 650 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 990 2250 1049,76666 585 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního Bytový dům plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

1 1 1 1 990 2250 1049,76666 585 Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen 1 1 1 1 990 2250 1049,76666 585 Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům 1 990

Ano

Nejsou

Ano

Nejsou

1 1049,76666 Ano Ano Ano 1 1 1 990 2250 1049,76666 Nejsou Nejsou Nejsou

1 585

1 990

1 585

- 29 -

1 2250

1 2250

1 1049,76666

1 585

D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svažitost Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost Kompletní inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Nezjištěna

Autobus, vlak

Horší 1,4 1386 Pravidelný 1 1540 Rovinný 1 1540 Kompletní

0,9 1386 Výborné

Horší

0,9 2250 Výborné

1,3 1801,8 Ne

Ne

Ne

Větší

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 4260,367449

Horší 1,2 702 Pravidelný 1 702 Rovinný 1 702 Kompletní

0,9 0,9 944,78994 631,8 Výborné Dobré

1 2250

1 1801,8

X

Porovnatelná 1 1049,76666 Pravidelný 1 1049,7666 Rovinný 1 1049,7666 Kompletní

1 1 1 1 1540 2500 1049,7666 702 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1 1 1 1 1540 2500 1049,7666 702 Autobus Autobus Autobus Autobus

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota

Porovnatelná 1 2250 Pravidelný 1 2500 Rovinný 1 2500 Kompletní

1 944,78994 Ne

1 2250

Větší

1,2 758,16 Ne

1 944,78994

Větší

1 758,16

Větší

0,95 1711,71

0,7 1575

0,85 803,071449

0,9 682,344

1711,71

1575

803,071449

682,344

m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

402 1 712 667,71

Výpis oceňovaných parcel

poř. číslo 1 2 Celkem

číslo parcely 2364/1 2364/2

jednotková hodnota v 2 2 výměra v m Kč/ m tržní hodnota zaokrouhleno 312 4260,367449 1329234,644 90 4260,367449 383433,0704 1712667,714 1 712 668

- 30 -

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vzali do úvahy nemovitosti stejného využitím, které byly v Kladně v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

7 727 549 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

- 31 -

TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost



A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Brožíková 331

Velvary

Kladno-centrum

Kladno, Ocelárenská

Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

Velvary Kladno Kladno

Kladno Kladno Kladno

Kladno Kladno Kladno

2364/1, 2364/2 Brožíkova 331 Kladno Kročehlavy Kladno

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 402 2 4 260 Hodnota za 1 m pozemku Hodnota pozemku 1 712 668 celkem

1

2

3

1120 4 260

412 4 260

800 4 260

4 771 200

1 755 120

3 408 000

2

C. Základní údaj pro porovnání – m celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 579,92 540 1236 jednotek Prodejní cena celkem X 9 785 000 28 000 000 Prodejní cena bez ceny 5 013 800 26 244 880 pozemku Cena za 1 porovnávací X 9284,814815 21233,72168 jednotku Datum transakce 8. 2. 2009 20. 2. 2009 Korekce 1 1 Upravená hodnota 9284,814815 21233,72168 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 Upravená hodnota 8356,333333 21063,05502 Vlastnická práva Břemeno Absolutní Absolutní nájemních smluv Korekce 0,9 0,9 Upravená hodnota 7520,7 18956,74951 Existence věcných Ne Ne Ne břemen Korekce 1 1 Upravená hodnota 7520,7 18956,74951 Využití podle Rodinný dům Bytový dům Bytový dům územního plánu Korekce 1 1 Upravená hodnota 7520,7 18956,74951 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Korekce 1 1 Upravená hodnota 7520,7 18956,74951 Jiná právní omezení a Ne Ne Ne závazky

- 32 -

200 6 900 000 3 492 000 17460 15. 3. 2009 1 17460 Nabídka 0,9 15412 Absolutní 0,9 13870,8 Ne 1 13870,8 Bytový dům 1 13870,8 Ano 1 13870,8 Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Průměrný objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost Průměrná budovy Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost Dobrá budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj Průměrný nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Kompletní Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Výborné parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Dobrá Korekce Upravená hodnota Vedlejší stavba Výborná Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 10371,92 jednotky Porovnávací hodnota 6014881,52 celkem (bez poz.) Hodnota pozemku 1 712 668 Celková porovnávací 7 727 549 hodnota

1 7520,7

Dobrá

1 18956,74951

1 13870,8

Dobrá 1,1 20852,42447 Výborný Dobrý

1 13870,8

Dobrá

1 7520,7 Dobrý 1,05 7896,735

1,1 22937,66691 Výborná Dobrá

1,05 14564,34

0,9 0,95 7107,0615 21790,78357 Dobrá Dobrá Dobrá

0,9 13107,906

Dobrá

1 1 1 7107,0615 21790,78357 13107,906 Průměrný Omezený Průměrný 1 0,85 1 7107,0615 18522,16603 13107,906 Kompletní Kompletní Kompletní 1 1 1 7107,0615 18522,16603 13107,906 Dobrá Dobrá Dobrá 0,95 0,95 0,97 6751,708425 17596,05773 12714,66882 Dobrá Dobrá Dobrá 1 1 1 6751,708425 17596,05773 12714,66882 N N N 0,9 0,9 0,9 6076,038808 15839,45196 11443,20194

Větší

Větší

0,95 5772,236868 N/A N/A 1 5772,236868

5772,236868

- 33 -

Větší 0,95 15044,62936

0,9 10298,88174 N/A

1 15044,62936

1 10298,88174

15044,62936

10298,88174

Příjmová metoda Předmět ocenění generuje příjem z pronájmu bytů, nebytové prostory jsou užívány majiteli objektu. Ocenění je provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále jsou stanoveny náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. V tomto případě je obvyklá cena stanovena pomocí metody přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

3 830 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce: Potenciální hrubý příjem za rok Rozměr Cena/m2 Cena/měs. Tržní Smluvní 2 (m ) nájemné nájemné Celkem Byty 150000 56928 140 Pronájem obchodu 172,54 288000 1933 Reklama na budově 23196 Celkem 461196 56928 518124 Pronájem obchodu byl stanoven dle nabídkových cen obchodních prostor na Kladně. Reklama na budově byla stanovena dle nabídkových cen reklamních ploch na Kladně. Tržní a smluvní nájemné stanoveno dle smluv.

- 34 -

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Hrubý příjem Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

0%

518 124 518 124

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

518 124 48 000 1 500 2 800 50 000 102 300

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

415 824 109 418 306 406

Míra kapitalizace

8%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

3 830 072 3 830 000

Nákladová metoda Obvyklá cena pozemku je připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

- 35 -

Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z vyhlášky o oceňování majetku. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

5 910 000 Kč

- 36 -

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulkách: Stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavba Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení 7% Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Jednotkové reprodukční náklady stavby vedlejší:

74,67 307,6 2910,8607 895 380,75 832 704 832 704 830 000

m2 m3 /m3

ZC=1375 ZCU=1375*K4*K5*Ki*Kp K4= 1 K5= 1,1 (Kladno je od 12.11.2000 statutárním městem) Ki= 2,136 Kp=0,901 ZCU = 1375*1*1,1*2,136*0,901 = 2910,8607

Jednotkové reprodukční náklady domu: ZC=2150 ZCU=2150*K1*K2*K3*K4*K5*Ki*Kp K1= 0,939 K2= 0,92+(6,6/144,23) = 0,9658 K3= (2,10/V)+0,3 V=3,12 K3=0,9731 K4= 1+(0,54*n) = 1+(0,54*-0,127488) = 0,9310 [ n = (0,013*1,852)+(0,056*1,852) = 0,127788 = 0-0,127788 = -0,127788] K5= 1,1 (Kladno je od 12.11.2000 statutárním městem) Ki= 2,131 Kp=1,109 ZCU = 2150*0,939*0,9658*0,9731*0,9310*1,1*2,131*1,109 = 4592,1

- 37 -

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem Pozemek

Brožíkova 331, Kladno 2364/1, 2364/2 Klasická, zděná 110 let 70 let 80 let 402 1 PP, 2 NP, půdní vestavba 576,92 0,85 337,83 1906,2 4592,1 8 753 461,02 -64% 3 151 245 -15% 2 678 559 0% 2 678 559 832 000

m2 m2 m3 /m3

691 523 1 712 668


5 912 750 5 910 000

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na obvyklou cenu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 31. březnu 2009. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

7 727 549

90 0 10

6 954 794

5 912 750

- 38 -

591 275 7 546 069 7 545 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Proto se domníváme, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považujeme indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 90 %.

Oceňovaný majetek – obytný dům s nájemními byty a nebytovými prostory je z hlediska typu objektu a sektoru trhu investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto případě je reálná schopnost majetku produkovat příjem, omezení je způsobeno režimem regulovaného nájmu u dvou bytů a to, že nebytové prostory, tzn. prodejna, kanceláře a moto dílna jsou v užívání majitelů a nemohou tedy produkovat příjem. Regulované nájemné je jediným břemenem. Z indikace obvyklé ceny příjmovým způsobem vyplývá, že do doby než bude odstraněn režim regulovaného nájemného a pokud nebudou pronajaty nebytové prostory, nebudou stačit výnosy z pronájmu na základní údržbu objektu a na nutnou rezervu na renovace. Tyto náklady pokrývá příjem z pronájmu bytů za tržní nájemné a podnikatelská činnost majitelů objektu. Majitel objektu tedy de facto dotuje bydlení nájemníkům v bytech s regulovaným nájemným. Z výše uvedených důvodů neposkytuje příjmová metoda objektivní informace o skutečné obvyklé ceně majetku a nebude proto uvažována při finální indikaci obvyklé ceny.

Zejména u starších, i když funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %.

- 39 -

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 31. březnu 2009 reprezentována částkou

7 545 000 Kč (slovy: sedmmilionůpětsetčtyřicetpěttisíckorunčeských)

Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost.

Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván.

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

- 40 -

Příloha č. 1 Tržního ocenění I.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.

- 41 -

5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

- 42 -


OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.

2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 31. března 2009

…………………………………… Blanka Jurečková

- 43 -


- 44 -


- 45 -

Příloha č. 5 Tržního ocenění I. – Fotodokumentace objektu

- 46 -

2.2.

Tržní ocenění II.

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Ing. Petr Ort, PhD. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č. p. 1154 Chotěnovská 1154 Újezd nad Lesy 190 16 Praha 21

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 31. března 2009

- 47 -

Číslo ocenění 02/01/2009 Bankovní institut vysoká škola, a.s. Ing. Petr Ort, PhD. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

31. března 2009

Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku označeného nám jako

RODINNÝ DŮM č. p. 1154

Uvedený na listu vlastnictví č. 2369, pro katastrální území Újezd nad Lesy, obec Praha, okres Praha

Nacházejícího se na adrese

Chotěnovská 1154, 190 16 Praha 21, Újezd nad Lesy, Česká republika

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 31. březnu 2009 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, na listu vlastnictví č. 2369, pro katastrální území Újezd nad Lesy, obec Praha, okres Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 31. března 2009 je přílohou této zprávy.

- 48 -

Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (31. březnu 2009) užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

- 49 -

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

2.2.1. POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům č. p. 1154 se nachází v Praze 21, Újezdu nad Lesy, v rozvojové lokalitě na okraji východní části Prahy. Celkový charakter lokality je příměstské bydlení středního a vyššího standardu doplněné residenčního bydlení s kompletní občanskou vybaveností-dvě základní školy, dvě mateřské školy, zdravotnické středisko, pošta, banka, síť obchodů a dalších služeb. Obecně lze říci, že se jedná o komerčně atraktivní lokalitu se středním rozvojovým potenciálem a koeficientem zhodnocení investice přesahujícím předpokládanou míru inflace. Dále je v obci zastávka autobusové městské hromadné dopravy na stanici metra (trasa B – Černý Most, Palmovka) vzdálena asi 10km. Parkování je možné zcela bez problémů a v dostatečné kapacitě jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledových horizontů hodnotíme jako dobrou, výhled je na jih omezen původní zástavbou rodinných domů, na západ do volného prostranství.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaná stavba byla postavena v roce 2001 jako rodinný dům o jedné bytové jednotce, včetně elektroinstalace, ústředního vytápění, rozvodů vody a kanalizačních

- 50 -

svodů, vodovodní a kanalizační přípojka. Stavební úřad vydal stavební povolení dne 14.07.2007. Návrh na vydání kolaudačního rozhodnutí stavby byl podán 30.05.2001. Stavba byla dle kolaudačního rozhodnutí povolena k užívání, dne 09.07.2001 toto rozhodnutí nabylo právní moci. Od ukončení výstavby do dnešního dne je užíván dle projektové dokumentace, tedy v původním stavu a nebyly provedeny žádné stavební úpravy.

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek p. č. 4167/1 a 4167/2, situován v obci Újezdě nad Lesy v lokalitě původní zástavby rodinných domů. Pozemek je pravidelného tvaru. Poloha pozemku je rohová a tvoří ji ulice Chotěnovská a Toušická. Pozemek p. č. 4167/1 o výměře 229m2 užívána jako zahrada a 4167/2 o rozloze 123m2 je zastavěnou plochou a nádvořím. Celková rozloha pozemku je 352 m2 . Zahrada je upravena, vysázeny jsou okrasné stromy a keře. V místě jsou kompletní veřejné inženýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace), včetně telefonní přípojky.

Venkovní úpravy Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1.

Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu vedeného z ulice Chotěnovská

2.

Přípojka kanalizace z trub kameninových, hrdlových, vedená z domu do uličního řadu vedeného v ose ulice Chotěnovská

3.

Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v ulici Chotěnovská.

4.

Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení do domu

5.

Obrubníky z prostého betonu

6.

Opěrná zeď situovaná na zahradě, provedená ze železobetonu

7.

Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích

8.

Vrata svařovaná z ocelových profilů

9.

Vrátka svařovaná z ocelových profilů

- 51 -

Oplocení – betonové tvárnice, sloupy a dřevěná výplň. Pruh pro garáž a pěší vstup je z betonových tvarovek v pískovém loži a 20 cm vysokém násypu z drceného kameniva.

Trvalé porosty: Zahrada je tvořena okrasnými keři a stromky, podél plotu jsou vysázeny tůje. Tržní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové tržní hodnoty.

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového půdorysu 8,40 x 9,50. Objekt rodinného domu je dvojpodlažní, provedení

klasický cihelný zděný systém

POROTHERM včetně stropů nosných konstrukcí, překladů, nenosných hmot a jejich doplňků. 1.NP obsahuje obývací pokoj a jídelnu, kuchyň s příslušenstvím (WC a topení, schodiště, zádveří, komoru, přístavek pro parkování aut. 2.NP – podkroví obsahuje 3 ložnice, koupelnu s WC, komoru, chodbu a schodiště. Obě podlaží jsou bez balkonů, teras nebo lodžií. Podkroví je přímo osvětleno oknem ve štítové zdi a je přístupné pouze vnitřním schodištěm. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení, stavba má jedno nadzemní podlaží a podkroví a nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost 1.NP – základy jako základní pasy z betonu B15 do úrovně 120 cm pod U. Skladba podlahy 25 cm je na 10 cm silném podkladovém betonu, hydroizolace 2x lepenky svařované s tuhou vložkou, s použitím lepení za studena STIKON – vyhovuje střední zátěži radonu. Nosná konstrukce obvodového zdiva z cihel POROTHERM 44 P+D včetně doplňkové úhly pro převazby. Příčná nosná zeď podpůrná pro strop nad 1.NP z cihel 30P+D o tl. 30 cm o rozměrech 30,0 x 24,7 x 23,8 cm s hmotností 15,5 kg/ks. Dále schodišť. Zeď z cihel 24 P + D – P10. Nenosné konstrukce z příček z cihel 10 cm. Překlady – pokud nejsou vyznačeny v projektové dokumentaci, jsou použity ze systému POROTHERM výšky 23,8 cm v kombinaci s tepelnou ochranou. Tabulové okenní výplně-plastová okna jsou vyrobena po odměření otvorů včetně vstupních hliníkových

- 52 -

dveří opatřených plastem. Vnitřní dveře jsou dřevěné z masivu, včetně dodávky zárubně šroubované do hladkého ostění a to jako plné nebo 2/3 zasklené. Podlahy mimo garáže jsou jednotné skladby o výšce 25cm. Obytný pokoj-plovoucí dřevěná podlaha. Přístavek – na podkladový beton s hydroizolací 7cm beton se sítí s oky+neklouzavá dlažba do tmelu. Komínové těleso – komplet 3 složkový komín SCHINDELL

Ø 15cm.

Schodiště-dřevěné schodnicové schodiště samonosné z borovice. Omítky – tradiční provedení. Obklady a dlažba – 1.NP dlažba, mimo obytné místnosti. Stropy nad 1NPkompletní dodávkou stropů POROTHERM. Podlaha 2.NP je provedena v tl. 7cm, průmyslový koberec, stěrka a PVC s lepidlem, cementový potěr 3.0cm, separační vrstva – lepenka na sucho kročejová izolace 3.0 cm, stropní konstrukce v tl. 23cm. Příčky: nenosná konstrukce systém KNAUF (kovová nosná konstrukce, opláštění 2x sádrokarton a nutné izolace ORSIL včetně elektroinstalace v tl. příčky). Skladba zastřešení: krov – jednotlivé páry krokví s dvojitou kleštinou umístěnou tak, aby byla světlost podlaží min. 250 cm. Zateplení pláště – ORSIL v tl. 20cm, umístění ochranných fólií JUTAFOL N a na krokvích s JUTAFOL D. Ve sklonku 30º betonové tašky BRAMAC na latích s provětrávací vrstvou a betonovou tvarovkou. Žlaby, svody v umělé hmotě, háky žlabů seshora na krokvích. Ostatní oplechování – komín, prostory kanalizace, hromosvod, televize, základní plechy v provedení silného pozinku s nátěrem 3x NOXYD. Krov přístřešku – podbíjení hoblovaných, dřevěných obkladů, ochráněné proti škůdcům a ohni. Vnější omítky – tradiční 3vrstvá štuková omítka, povrchová úprava válečkováním. Zařizovací předměty – sanitární zařízení JIKA, umyvadla s půlnohou, pákové baterie.

2.2.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné.

- 53 -

Oceňovaný majetek je ve výborném stavu, užíván. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že objekt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

2.2.3. Ocenění Úvod Pro ocenění rodinného domu jsme použili: a) porovnávací metodu. Analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku s použitím korekcí indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. b) příjmovou metodu, analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. c) nákladovou metodu, analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo o jiné znehodnocení.

Při stanovení obvyklé ceny jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme použili všech tří metod ocenění.

- 54 -

Porovnávací metoda Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsme předpokládali, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s obytným domem indikovaná porovnávací metodou je:

1 616 929 Kč a je kalkulována následně: 4593,55 * 352 = Kč

Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

- 55 -

TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Chotěnovská Parcelní číslo 4167/1, 4167/2 Adresa pozemku Katastrální území Újezd nad Lesy Obec Praha Okres Praha



1

2


3


4

Budčická N/A

Orange N/A

Invest N/A

H. Počernice N/A

Újezd nad Lesy Praha Praha



Horní Počernice Praha Praha

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m v tisících Kč Prodejní cena celkem X 4 357 420 4 191 906 Rozloha pozemku 352 977 862 2 vm 2 4460 4863 X Cena za 1m Datum transakce 30. 3. 2009 26. 3. 2009 Korekce 1 1 Upravená hodnota 4460 4863 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 Upravená hodnota 4014 4376,7 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 Upravená hodnota 4014 4376,7 Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 Upravená hodnota 4014 4376,7 Využití podle Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům územního plánu Korekce 1 1 Upravená hodnota 4014 4376,7 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Korekce 1 1 Upravená hodnota 4014 4376,7 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 1 Upravená hodnota 4014 4376,7 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce

Dobrá

4 300 000 903

3 500 000 502

4761,904762 11. 3. 2009 1 4761,904762

6972,111554 9. 1. 2009 1 6972,111554

Nabídka

Nabídka

0,9 4285,714286 Absolutní vlastnictví 1 4285,714286 Bez věcných břemen 1 4285,714286 Rodinný dům

0,9 6274,900398 Absolutní vlastnictví 1 6274,900398 Bez věcných břemen 1 6274,900398 Rodinný dům

1 1 4285,714286 6274,900398 Ano Ano 1 1 4285,714286 6274,900398 Nejsou Nejsou 1 4285,714286

1 6274,900398

Dobrá Dobrá Dobrá 1 1 1 1 4014 4376,7 4285,714286 6274,900398 Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný 1 1 1 1

- 56 -

Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota

Rovinný

Kompletní

Nezjištěna

Autobus

Výborné

4014 4376,7 4285,714286 6274,900398 Mírně svažitý Mírně svažitý Rovinný Rovinný 1,05 1,07 1 1 4214,7 4683,069 4285,714286 6274,900398 Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní 1 1 1 1 4214,7 4683,069 4285,714286 6274,900398 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1 1 1 1 4214,7 4683,069 4285,714286 6274,900398 Autobus Autobus Autobus Autobus 1 1 1 1 4214,7 4683,069 4285,714286 6274,900398 Výborné Výborné Výborné Výborné 1 4214,7

Ne

Ne

1 4683,069 Ne

1 4214,7

E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 4593,547201 2 1m Rozloha pozemku 352 Celková porovnávací 1 616 929 hodnota

1 4683,069

1 1 4285,714286 6274,900398 Ne Ne 1 4285,714286

1 6274,900398

Větší

Větší Větší Obdobná 0,9 0,95 0,9 1 3793,23 4448,91555 3857,142857 6274,900398 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 3793,23

1 4448,91555

1 3857,142857

1 6274,900398

3793,23

4448,91555

3857,142857

6274,900398

0

0

0

0

Výpis oceňovaných parcel jednotková hodnota v Kč/ poř. číslo 1 2

číslo parcely 4167/1 4167/2

2

2

výměra v m m 229 123

Celkem

- 57 -

tržní hodnota zaokrouhleno 4 594 1 051 922 4 594 565 006 1 616 929

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Praha 9 v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

3 226 953 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

- 58 -

TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost



3

4

Klánovický les

Maxima

Lozická

Újezd nad Lesy



1

2

Chotěnovská Třebětínská 4167/1, 4167/2 Chotěnovská 1154 Újezd nad Lesy Újezd nad Lesy Praha Praha Praha Praha

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 352 426 2 4 594 4 594 Hodnota za 1m pozemku Hodnota pozemku 1616928,615 1956851,11 celkem

Praha Praha

680 4 594

1065 4 594

1121 4 594

3123612,1

4892127,77

5149366,41

92

240

5 200 000 307 872

6 690 000 1 540 634

3346,43729

6419,30661

31. 3. 2009 1 3346,43729

3. 4. 2009 1 6419,30661

2

C. Základní údaj pro porovnání – m celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 159,6 120 220 jednotek Prodejní cena celkem X 3 970 000 6 950 000 Prodejní cena bez ceny 2 013 149 3 826 388 pozemku Cena za 1 porovnávací X 16776,2408 17392,6723 jednotku Datum transakce 2. 4. 2009 6. 4. 2009 Korekce 1 1 Upravená hodnota 16776,2408 17392,6723 D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota

Nabídka

Absolutní

Ne

Rodinný dům

Ano

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9 0,9 0,9 0,9 15098,6167 15653,4051 3011,79356 5777,37595 Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní 1 1 1 1 15098,6167 15653,4051 3011,79356 5777,37595 Ne Ne Ne Ne 1 1 1 1 15098,6167 15653,4051 3011,79356 5777,37595 Rodinný Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům dům 1 1 1 1 15098,6167 15653,4051 3011,79356 5777,37595 Ano Ano Ano Ano 1 1 1 1 15098,6167 15653,4051 3011,79356 5777,37595

- 59 -

Jiná právní omez. a záv. Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Ne

Ne

Ne

1 15098,6167

Dobrá

Ne 1 15653,4051

Ne

1 3011,79356

1 5777,37595

Dobrá

Lepší Horší Porovnatelná 0,95 0,9 1,1 1 14343,6859 14088,0646 3312,97292 5777,375952 Dobrý Dobrý Průměrný Dobrý 1 1 1,2 1 14343,6859 14088,0646 3975,5675 5777,375952 Dobrá Dobrá Průměrná Dobrá

Dobrá

1 1 1,2 1 14343,6859 14088,0646 4770,681 5777,375952 Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

Dobrý

1 1 1 1 14343,6859 14088,0646 4770,681 5777,375952 Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý

Dobrý

Autobus

Dobrá

Průměrná

N/A

Lepší

1 1 1 1 14343,6859 14088,0646 4770,681 5777,375952 Autobus Autobus Autobus Autobus 1 1 1 1 14343,6859 14088,0646 4770,681 5777,375952 Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá 1 1 1 1 14343,6859 14088,0646 4770,681 5777,375952 Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná 1 1 1 1 14343,6859 14088,0646 4770,681 5777,375952 N/A N/A N/A N/A 1 1 1 1 14343,6859 14088,0646 4770,681 5777,375952

Obdobný

park. přístřešek

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 10 087,87 jednotky Porovnávací hodnota 1 610 024,83 celkem (bez poz.) Hodnota pozemku 1 616 928,61 Celková porovnávací 3 226 953 hodnota

Obdobný

Menší

Větší

1 1 0,9 1,1 14343,6859 14088,0646 4293,6129 6355,113547 Ano Ano Ano garáž 1 1 1 1,2 14343,6859 14088,0646 4293,6129 7626,136257

14343,6859

- 60 -

14088,0646

4293,6129

7626,136257

PŘÍJMOVÁ METODA Pro ocenění nemovitosti je zvolena příjmová metoda, nemovitost by mohla generovat výnos. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních

kapitalizačních

postupů

–

přímé

kapitalizace

nebo

analýzy

diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání.

Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

1 910 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

- 61 -

Pronájem RD Praha 21 Kč 20000 30000 32000 23000 105000 2 Cena/1m

m2 Kč/m2 120 166,6667 180 166,6667 176 181,8182 140 164,2857 616 169,8593 20848,53

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného -0,15%

250 182 -37 530

Efektivní hrubý příjem

212 670

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

15 000 5 156 0 0 5 000 33 140 58 296

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

154 374 1 382 152 992

Míra kapitalizace

8%


1 912 394 1 910 000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení

- 62 -

hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku.

Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním.

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických

- 63 -

nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

6 770 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulkách:

Jednotková reprodukční cena přístřešku ZC = 750 ZCU = 750*K4*K5*Ki*Kp ZCU = 2564,8*1*1,2*0,990*2259 ZCU = 2012,769

Přístřešek Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

109,67 2012,769 220 740,38 8% 203 081 203 081 200 000

Jednotková reprodukční cena RD ZC = 2290*1,12 = 2564,8 ZCU = 2564,8*K4*K5*Ki*Kp ZCU = 2564,8*750*1*1,2*2,142*2097 ZCU = 13 825

- 64 -

m3 /m3

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Rodinný dům, Chotěnovská 1154, Újezd nad Lesy, Praha 9 4167/1, 4167/2 Klasická, zděná 8 let 100 let 70 let 123 1 NP, podkroví 113,05 0,9 122,74 418,66

m2 m3

13 825

/m3

m2 m2

5 787 808 -8% 5 324 783 -5% 5 058 544 0% 5 058 544

Vedlejší stavba - přístavek Venkovní úprava

200 000 0

Pozemek

1 616 929


6 875 473 6 875 000

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na obvyklou cenu předmětného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 31. březnu 2009. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace:

- 65 -

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

3 226 953

85%

2 742 910

Příjmová metoda

1 912 394

5%

95 620

Nákladová metoda

6 875 473

10%

687 547

Výsledná cena

3 526 077

Zaokrouhleno

3 526 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace obvyklé ceny porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80%.

Tento typ majetku – rodinný dům je v uvažované lokaci (prakticky předměstí Prahy) velmi často pronajímán. Přesto se nejedná o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla sice indikace tržní hodnoty příjmovou metodou uvažována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 10 %.

Investoři většinou nejsou ochotni přistoupit na současnou výši nákladů na výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami, a proto jí je přisouzena váha 10 %.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 31. 3. 2009 reprezentována částkou:

3 526 000 Kč (slovy: třimilionypětsetdvacetšesttisíckorunčeských)

- 66 -

Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost.

Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván.

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

- 67 -

Příloha č. 1 Tržní ocenění II. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

- 68 -

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

- 69 -

Příloha č. 2 Tržní ocenění II. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 31. března 2009

…………………………………… Blanka Jurečková

- 70 -

Příloha č. 3 Tržní ocenění II.

- 71 -

Příloha č. 4 Tržní ocenění II.

- 72 -

Příloha č. 5 Tržní ocenění II. – Fotodokumentace objektu

- 73 -

3. Analýza trhu s nemovitostmi v městě Kouřimi a Brandýse n. L. – St. Boleslav Podle mého názoru se trh s nemovitostmi uvolnil a rozmohl v době, kdy získání hypotečních úvěrů u bankovních ústavů a stavebních spořitelen bylo za přijatelných podmínek pro většinu pracující populace, tzn. za oboustranně přijatelných podmínek jak pro vypůjčitele, tak i pro poskytovatele. Dále k rozmachu trhu přispěly změny vlastnictví bytů a to z podílového vlastnictví v družstevních objektech na vlastnictví, tzv. osobní, právě pro snadné financování hypotečními úvěry. To se positivně odrazilo i na nové výstavbě. Vzhledem k nižším prodejním cenám ve středočeském kraji oproti hl. m. Praze se mnozí Pražané rozhodli přestěhovat mimo území hl. města, ovšem se zachováním dobré dostupnosti do Prahy a to vlakem, autobusem, oblíbenou PID nebo automobilem. V mnoha případech byly nemovitosti obchodovány i za vyšší cenu než tržní cenu právě v souvislosti s privatizací a s příchodem nových investorů po roce 1990. V současné době lze říci, že ceny nemovitostí s příchodem ekonomické krize spíše klesají, stagnují nebo nejsou likvidní, to se týká především větších celků v regionech s vysokým podílem nezaměstnanosti. Trh s nemovitostmi můžeme rozdělit na jednotlivé kategorie:

3.1.

Kouřim

3.1.1. Pozemky Vzhledem k tomu, že pozemek je přírodním, tedy omezeným zdrojem, jeho cena se neustále zvyšuje a to především těch pozemků, které jsou určeny k zástavbě. Pozemky ostatních ploch se blíží cenám stavebních pozemků v závislosti na územním plánu a předpokladů jeho změn. Cenové relace pozemků určené k zástavbě pro bydlení 429 – 730 Kč/m2. Za zahradu zaplatí investor od 690 – 714 Kč/m2.

Analýza zahrad a pozemků určené k zástavbě v Kouřimi a na kouřimsku je uvedena v následující tabulce:

- 74 -

Pozemky pro zástavbu určené k bydlení Ø cena

Ø velikost Ø cena/m2

pozemku

pozemku

2 515 126

3 704m2

Cenové relace

velikost

Zahrada Ø cena

Ø velikost Ø cena/m2

pozemku

pozemku

649

1 344 782

1 907m2

351

cena/m2

Cenové relace

velikost

cena/m2

pozemku

pozemku

936 507

2183m2

429

1 985 130

2 822m2

690

až

až

až

až

až

až

3 650 000

5000m2

730

3 394 000

4 754m2

714

V Kouřimi ani na kouřimsku se v současné době nevyskytují žádné nabídky pozemků pro komerční zástavbu, zemědělské půdy ani ostatní plochy, na kouřimsku chybí také nabídka zahrad.

3.1.2. Byty Nabídky bytů jsou zanedbatelné, prakticky se vůbec nevyskytují, převažuje zástavba rodinnými domy. Je tedy pravděpodobné, že zájemce zvolí pro nákup nemovitosti v Kouřimi spíše rodinný dům a přistoupí k jeho rekonstrukci.

Cena 1 300 000 za nemovitost Byt 3+1, OV, 78m2, cihla, zahrádka s posezením, možno dokoupit další byt. Jedná se o identickou stavbu, která se nabízí jako obytný dům. Pravděpodobně se majitel snaží prodat dům jako celek i jako po částech jako jednotlivé bytové jednotky. Řešení vlastnického podílu na společných částech doma a další právnické podrobnosti se v nabídce neřeší.

3.1.3. Rodinné domy

- 75 -

Územní plán Kouřimi se staví k vymezení pozemků pro zástavbu novostaveb velice kladně, to platí také pro Kouřimsko. Jsou dobře obchodovatelné, podle informací obyvatel Kouřimi se jejich cena pohybuje asi od 2 500000 – 4 500 000 Kč za nemovitost. Územní plánování s výstavbou nových domů, jak rodinných, tak bytových počítá a vymezuje na výstavbu poměrně velkou plochu.

a) Novostavba se v Kouřimi se nenabízí.

b) Starší typy rodinných domů (i částečně rekonstruované): Cenové rozmezí: 1 050 000-3 300 000 Kč za nemovitost

Cena 1 050 000 za nemovitost. 1.Bloková zástava RD 3+1 s přístavkem 1+0. Voda, odpady, kanalizace, nezřízen elektro odběr. Nová izolace, okna, dveře, střešní krytina. Pro dokončení rekonstrukce cca 450 000 tis Kč. Zastavěná plocha 105m2, užitná 85m2, plocha pozemku 306m2. Prodej RK. Cena 2 300 000 Kč za nemovitost. 2.Samostatně stojící RD (r. 1940), 3+1, původní stav. Část. podsklepen. U pozemku přípojky: plyn, kanalizace. V domě městská

voda.

Vytápění

přímotopy,

lokálně

kamny.

Zastavěná plocha 100m2, užitná 120m2, plocha pozemku 1292m2. Prodej RK. Cena 2 990 000 Kč za nemovitost. 3.Rohový RD 5+1/2G. Koupelna z r. 1997, rekonstrukce kuchyně, rozvodů vody, kanalizace a elektroinstalace. Topení elektrické. Pozemek 320m2 se stodolou a 2 samostatnými garážemi. Celková užitná plocha 153m2. Prodej RK.

- 76 -

Cena 3 020 000 Kč za nemovitost. ŘRD 5+1, zastavěná plocha 80m2, garáž, přístřešek, užitná plocha 117m2, plocha pozemku 664 m2, plocha zahrady 584 m2. Voda – dálkový vodovod, rozvod studené a teplé vody. Kanalizace, Plynovod, Telefon, Internet, Elektro 380V. Prodej RK. Cena 3 290 000 Kč za nemovitost. ŘRD 3+1, zastavěná plocha 93m2, užitná plocha 93m2, plocha pozemku 520m2, garáž, zahrada a předzahrádka, přípojky: kanalizace, plynovod, elektro 230 V. Vytápění a ohřev vody je řešeno plynovým kotlem. Prodej RK.

Cena 3 300 000 Kč za nemovitost. RD Samostatně stojící, dispozice 5+1, 2NP, terasa, garáž, dobrý technický stav, napojen na veškeré IS, Zastavěná plocha 144 m2, Užitná plocha 230 m2, Plocha pozemku 600 m2, možnost financovat pomocí hypotečního úvěru. Prodej RK. Tento typ nemovitostí je oblíbenou vzhledem k vysokým nákladům na koupi stavebního pozemku a výstavbu nového rodinného domu i v případě, že nemovitost vyžaduje rekonstrukci nebo modernizaci.

3.1.4. Rekreační objekty Ve městě Kouřimi není nabízen žádný objekt.

3.1.5. Obytné domy Jediná nemovitostí v nabídce: Cena 5 200 000 Kč za nemovitost. Obytný dům vhodný k bydlení i podnikání. Obsahuje čtyři bytové jednotky 2x 3+1, 2+1 a 1+1. Objekt podsklepen (využití pro vinárnu, pivnici), na pozemku dvougaráž, udržovaná zahrada.

- 77 -

3.1.6. Komerční objekty Cena 4 900 000 za nemovitost. Hotel v centru, Ptačí ryneček. Historický objekt, původně sloužil

jako

škola.

Nevyužívaný,

před

rekonstrukcí.

Vypracována studie na polyfunkční dům s 10 byty, atelierem, kancelářemi, restaurací v suterénu. Další možné využití: hotel, sanatorium, školící středisko, taneční škola. 3NP, vodovod, kanalizace, elektro. Plocha pozemku 1096m2, zastavěná plocha 495 m2.

3.1.7. Nájmy Byty, rodinné domy a nebytových prostor se v současné době neobchodují.

3.1.8. Ostatní obce Kouřimska Pozemky Na Kouřimsku se v současné době nevyskytují žádné nabídky pozemků pro komerční zástavbu, zemědělské půdy ani ostatní plochy, chybí také nabídka zahrad. V ostatních lokacích v oblasti Kouřimska máme k dispozici údaje pro pozemky určené k zástavbě na bydlení, cenová relace 250 – 1179 Kč/m2. Pozemky pro zástavbu bydlení Ø cena pozemku

Ø velikost pozemku

Ø cena/m2

1 411 120

2 149 m2

680

Cenové relace

velikost pozemku

cena/m2

480 500

1 145m2

250

až

až

až

2 306 700

2

3 300m

1 179

- 78 -

Byty Jedinou nabídkou je bytová jednotka v Horních Krutech: - Horní Kruty, 4+1, OV, 70m2, cihla, stav budovy dobrý z r. 1979. Telefon. Topení na tuhá paliva. Společná lodžie na chodbě pro 2 byty. Cena 1 450 000 za nemovitost.

Rodinné domy A) Novostavby Cena 2 395 000 Kč za nemovitost. Klášterní Skalice. Novostavba samostatného RD 4+kk. Kolaudace v r. 2005, 2NP, Zastavěná plocha 95m2, Užitná plocha 150m2, plocha parcely 150m2, stav budovy dobrý, dálkový vodovod, kanalizace. Garáž, prádelna, sklep. Terasa. Prodej RK.

B) Starší typy rodinných domů (i částečně rekonstruované): Cenové rozmezí 890 000 – 3 790 000 Kč za nemovitost Cena 890 000 za nemovitost. Dolní Kruty. Samostatný RD (r. 1905), 3+kk 56m2, plocha pozemku 709m2, k rekonstrukci. Koupelna bez vody, WC chemické. Na dům navazuje garáž, kůlna. V domě elektřina, voda. Zastavěná plocha 120m2, užitná 56m2. Prodej RK.

Cena 1 050 000 Kč za nemovitost. Třebovle. Samostatný RD. Zastavěná plocha 300m2, užitná plocha 100m2, plocha pozemku 790m2. 1NP, obytná část volně

navazuje

na

stodolu.

Je

zapotřebí

kompletní

rekonstrukce domu. Plánovaná přípojka na kanalizaci. Prodej RK.

- 79 -

Cena 2 000 000 za nemovitost. Toušice. Samostatný RD, 3+kk (r. 1937). Plocha pozemku 1.300m2, zastavěná 500m2, užitná 100m2, obytná 70m2. Zahrada-ovocné stromy. Samostatná garáž, topení aku kamny i tuhá paliva, vlastní studna, septik. Lze vestavba podkroví. Prodej RK. Cena 2 699 000 za nemovitost. Břežany I. Samostatný RD 4+1. Zastavěná plocha 200m2, užitná plocha 140m2, plocha pozemku 2302m2. Částečná rekonstrukce. Stodola, garáž, kůlna. Elektrokotel i kotel na tuhá paliva. Pitná voda-obecní vodovod, užitková-studna, septik. Prodej RK. Cena 2 800 000 za nemovitost. Plaňany. Samostatný RD, 3+1 s 1+1 letním bytem, po rekonstrukci, garáž. Zastavěná plocha 100m2, užitná plocha 100m2, plocha pozemku 474m2, 2NP, po rekonstrukci. Tuhá paliva, elektrické topení. Studna, septik. Prodej RK.

Cena 3 300 000 za nemovitost. Lipany. Samostatný RD. Zastavěná plocha 70m2, užitná plocha 120m2, plocha pozemku 1303m2. Velmi dobrý stav, po rekonstrukci, možnost rozšíření. Okna plastová, vytápění elektrické, ohřev vody el. bojler, 2 vlastní studny, septik. Prodej RK. Cena 3 790 000 za nemovitost. Sázava – Horní Kruty. Samostatný RD. Rekonstrukce probíhá od r. 2007. Zahrada, stodola. Zastavěná plocha 110m2, užitná plocha 250m2, plocha pozemku 532m2, 2NP, Voda-zdroj pro celý objekt. Elektro – 230 V. Prodej RK.

- 80 -

Rekreační objekty Cena 3 200 000 Kč za nemovitost. Toušice. Bývalý statek z r. 1896 s pozemkem o celkové rozloze 2870m2. Jedná se o objekt tvořený 2 obytnými budovami a stodolou. Dům je podsklepen s prostornou půdou, je vytápěn ústředním topením s kotlem na elektriku, voda je čerpána z vlastní studny, odpad je sveden do septiku. Vedlejší budovu tvoří 3 pokoje. Nemovitost lze po rozsáhlé rekonstrukci využít k rekreaci, popř. pro trvalé bydlení. Zastavěná plocha 200m2, užitná plocha 180m2. COV pro celý objekt, na zahradě vzrostlé stromy.

Ostatní Objekty občanské vybavenosti, administrativní budovy, výrobní objekty a areály se v nabídce prakticky nevyskytují

Nájmy Cena 18 000 Kč/ měsíc. Plaňany. 130m2 komerčních prostor, možné využít jako obchod, sídlo firmy nebo kanceláře. Jedná se o celé přízemí domu, kde nyní vznikl samostatný byt. Možno také využít sklepy, např. jako skladovací prostory. Parkování možno přímo před domem.

3.2.

Brandýs nad Labem – Stará Boleslav

3.2.1. Pozemky Nabídka pozemků pro zástavbu RD je široká, cenová relace od 750 – 3281 Kč/m2, pozemky určené pro zástavbu komerčních objektů, cenové rozmezí od 460 – 2600 Kč/m2. Ceny pozemků pro zástavbu bytových domů od 1500 – 3227 Kč/m2. Zahrady, zemědělské plochy, atd. v nabídce neuvedeny. Analýza pozemků určené k zástavbě v Brandýse nad Labem - St. Boleslavi:

Pozemky pro výstavbu RD Ø cena

Ø velikost

pozemku

pozemku

5 863 813

3019m2

Pozemky pro výstavbu OD Ø cena

Ø velikost

Ø cena/m2

pozemku

pozemku

Ø cena/m2

2 168

5 863 813

3 019m2

2 168

- 81 -

Pozemky pro výstavbu RD Cenové

velikost

relace

pozemku

740 000

Pozemky pro výstavbu OD Cenové

velikost

cena/m2

relace

pozemku

cena/m2

286m2

750

3 596 000

1 240m2

1 500

-

-

-

-

-

-

25 000 000

14 500m2

3281

43 363 500

28 909m2

3 227

Pozemky pro výstavbu komerčních objektů Ø velikost Ø cena pozemku

pozemku

Ø cena/m2

16 330 582

12 042m2

1 473

Cenové relace

velikost pozemku

cena/m2

4 200 000

3 745m2

460

-

-

-

41 800 000

19 624m2

2 600

3.2.2. Byty A) Novostavby Cenová relace: 1 136 100 – 5 000 000 Kč za nemovitost Cena od 31 900 – 37 780 Kč/1m2 bez DPH. Projekt výstavby bytů Pampeliška II s 54 byty, 1 + kk (22 bytů), 2 + kk (27 bytů) a 3 + kk (5 bytů). 18 bytů s terasami a předzahrádkami. 44 parkovacích stání. Dostupnost do Prahy je zajištěna prostřednictvím pražské integrované dopravy. Prodej RK. Cenová relace: Byty jsou z 95% prodány, cenové relace nejdou stanovit u jednotlivých bytů dle dispozice. Cenová relace: Cena 35 363 – 53 687 Kč za 1m2 Bytový projekt V Olšinkách, dvě nezávislé sekce s 38 byt. jednotkami a 8 ateliéry. 21 garážových stání, 30 odstavných povrchových stání. Byty od 47m2 do 126m2 s balkóny nebo terasami pro každou bytovou jednotku. Prodej develop. společností.

- 82 -

Cenová relace: 38 670 – 38 670 Kč/m2. Nový

nízkopodlažní

bytový

projekt

v klidné

lokalitě

Brandýsa nad Labem – Stará Boleslav v lokalitě Vrábí, která nabízí byty 2kk – 3kk 2 379 000 – 3 403 000. Prodej RK.

Cena od 39 955 – 43 286 Kč/1m2 bez DPH Bytový projekt NA PANSKÉM. 21 byt. jednotek 2+kk – 4+1, od 69 do 111m2 ve dvou viladomech, parkování na vlastním pozemku. Součástí tří přízemních bytů budou zahrádky o výměře 140m2 – 300m2. Prodej developerem. Byty jsou z 80% prodány.

B) starší bytová zástavba V Brandýse nad Labem – Staré Boleslavi jsou na trhu s realitami nejčastěji nabízeny byty s dispozicí 3kk-3+1. Byty 5+1 a větší či atypické jsou ojedinělé. Jde především o byty v panelových domech. Analýza bytů v Brandýse nad Labem – Staré Boleslavi je uvedena v následujících tabulkách: Cenová relace: 1 320 000 – 2 980 000 Byt

Minimální cena

Maximální cena bytu

1kk-1+1

1 320 000

1 450 000

2kk-2+1

1 470 000

2 290 000

3kk-3+1

1 790 000

2 980 000

4kk-4+1

2 330 000

2 770 000

Byt

Ø plocha bytu v m2

Ø cena za nemovitost

Ø cena za 1m2

1kk-1+1

34,5

1 385 000

40 145

2kk-2+1

56,6

1 842 000

32 544

3kk-3+1

76

2 246 365

29 695

4kk-4+1

83,14

2 549 800

30 669

- 83 -

3.2.3. Rodinné domy A) Novostavby Cenová nabídka: 6 400 000 a 8 850 000 Kč za nemovitost

Cena 6 400 000 za nemovitost. ŘRD z r. 2002, 4+kk, 170m2, na pozemku 412m2, garáž pro jedno auto, přístřešek pro další auto. Vytápění a ohřev plyn. kotlem. Kanalizace. Zastavěná plocha 105m2, užitná plocha 170m2. Prodej RK.

Cena 8 850 000 za nemovitost. RD s vnitřním bazénem z r. 2001, klimatizace. Garáž, pracovna, pokoj pro hosty Vše hlídá centrální bezpečnostní systém. Telefon, Internet, Kabelová televize, Kabelové rozvody. Zastavěná plocha 237m2, 2NP, Plocha pozemku 700m2. Prodej RK.

B) Starší typy rodinných domů (i částečně rekonstruované) Cenová relace: 1 750 000 – 5 990 000 Kč za nemovitost Cena 1 750 000 za nemovitost. RD 3+kk po rekonstrukci. ÚT combi plyn, obecní voda, žumpa, 220/380 V, obecní kanalizace v plánu. Rozvody ÚT a elektriky – měď. Možnost půdní vestavby po úpravách. Zastavěná plocha 89m2, užitná plocha 89m2, plocha pozemku 171m2. Prodej RK. Cena 2 149 000 za nemovitost. RD 1+1, 45m2, pozemek 211m2, Dům je v původním udržovaném stavu, veškeré IS zavedeny. Zastavěná plocha 133m2, užitná plocha 45m2, plocha pozemku 211m2. Prodej RK. Cena 4 100 000 za nemovitost.

- 84 -

RD 3+1 s terasou, dílnou a garáží. Částečně podsklepený, garáž.

Celková

výměra

pozemku

539m2.

Kompletní

inženýrské sítě. Ústřední topení elektrické, plynovod, kanalizace. Zastavěná plocha 107m2, užitná plocha 122m2. Prodej RK. Cena 4 570 000 za nemovitost RD 5+1 v dobrém technickém stavu. Částečně podsklepený. Zastavěná plocha domu i s nádvořím 219m2, plocha zahrady 380m2, půda vhodná na vestavbu. Vodovod, kanalizace, ústředním topením na plyn. Plechová garáž, kůlna. Prodej RK. Cena 4 700 000 za nemovitost. RD 6+1, garáž. Dům z r. 1976, 2NP, půda. Kompletně podsklepený, vodovod, kanalizace. Pozemek 919m2, vzrostlé okrasné a ovocné stromy, na zahradě chatka, kůlna a vrtaná studna. Zastavěná plocha 122m2, užitná plocha 240m2. Prodej RK. Cena 4 970 000 za nemovitost. RD 4+1. Užitná plocha 140m2, přízemí a podkroví. Částečně podsklepeno. Zahrada s ovocnými stromy 900m2. Plyn. Kanalizace. Zdroj vody vlastní i obecní. Autobus, vlak, dálnice, silnice. Vytápění: Ústřední. Prodej RK.

Cena 4 990 000 za nemovitost. RD 6+1, 2garáž, po rekonstrukci. RD v r. 39 si postavil stavitel Karhan. Pozemek 1000m2, plynové topení, nové izolace, kanalizační, vodovodní, plynové a elektro rozvody. Dům je 2podlažní. Pozemek nově oplocený. Užitná plocha 180m2. Prodej RK.

- 85 -

Cena 5 850 000 za nemovitost. RD z 1941. V r. 2003 celková rekonstrukce, pozemek 682m2, 2 garáže, dílna, zahr. domek, částečně podsklepen. Vytápění: plyn. kotel, elektro kotel, i TP. Kanalizace. Užitná plocha 236m2, zastavěná plocha 123m2. Prodej RK.

Cena 5 990 000 za nemovitost. RD 7+1, celopodsklepený. V suterénu je dílna, plynová kotelna, prádelna, sušárna a spíž. Zahrada s bazénem. Zastavěná plocha 125m2, užitná plocha 350m2. Plocha parcely 818m2. Prodej RK.

3.2.4. Rekreační objekty Rekreační objekty se obchodují v okolních menších obcích. V případě, že by si investor kupoval rekreační objekt přímo ve městě, pravděpodobně by změnil jeho užití na trvalé bydlení. Kouřim nenabízí žádné rekreační objekty

3.2.5. Rodinné domy s komerčními prostory Cenová nabídka: 6 390 000 a 6 700 000 Kč za nemovitost Cena 6 390 000 za nemovitost. RD 4+1 se zařízeným obchodem. Elektrický bojler, vytápění ele. kotel a další kotel na TP. Kanalizace, vodovod. Částečně podsklepeno, na dvoře zděná zastřešená stavba 40m2. Střecha na RD z r. 1998, okna dřevěná z r. 2004. Prostorná půda. Plocha pozemku 215m2. K podnikání i bydlení. Prodej RK.

Cena 6 700 000 za nemovitost. RD na pozemku o celkové výměře 230m2, zastavěná plocha 230m2. Dům 3NP, 2 garáže. Užitná plocha 600m2, Stav budovy dobrý, vhodný k podnikání (dříve restaurace). Půdní prostor vhodný k výstavbě obytného podkroví. Prodej RK.

- 86 -

3.2.6. Výrobní objekty a areály Cenová nabídka: 19 500 000 a 277 200 000 Kč za nemovitost Cena 19 500 000 Kč za nemovitost. Výrobně-skladový areál. Hala 3 900m2, přízemní, zděná, nevytápěná. Využitelná výška 9m. Budova 206m2 vhodná na ubytovnu, kanceláře, po částečné rekonstrukci. Ostatní přiléhající plocha 4 558m2. V areálu k dispozici více objektů k pronájmu, ubytovna, kanceláře, automobilová váha. Prodej RK. Cena 9 900 000 EUR, tj. asi 277 200 000 Kč/ nemovitost. Výrobně-skladový-ubytovací areál v průmyslové zóně. Celková plocha 112 000m2, zastavěná plocha 65000m2, ubytování pro cca 500 osob. Areál obsahuje: administrativní, výrobní a skladovací budovy, zpevněné plochy (celkem 39 budov). Areál po částečné rekonstrukci, možná změna územního plánu. Areál z 85% pronajat, výhodná investice. Součástí tohoto prodeje je ÚR pro stavbu 330 bytů. Počet parkovacích míst 50. Prodej RK.

3.2.7. Nájmy Byty Byty se v Brandýse nad Labem pronajímají od velikosti garsoniéry až po 4+1, bohužel pro malé množství nabídek nedokážeme stanovit cenovou relaci pro jednotlivé dispozice, proto použijeme jednu cenovou relaci pro všechny byty. Cenové relace: 8 500 – 15 000 Kč / byt / p. m.

Rodinné domy Pronájem rodinných domů se pohybuje mezi 15 000 – 29 000 Kč / RD/ p. m.

Nebytové prostory Mezi nebytové prostory řadíme výrobní, skladové a administrativní objekty. Obchodují se od 6 000 – 966 000 / m2 / p. m. Žádné další prostory nejsou nabízeny.

- 87 -

3.2.8.

Ostatní obce na Brandýsku

Pozemky Na Brandýsku se vyskytují pouze pozemky, které jsou určeny pro výstavbu RD pohybují od 740 – 2990 Kč/m2, v současné době se nevyskytují žádné nabídky pozemků pro komerční zástavbu, zemědělské půdy, chybí také nabídka zahrad.

Analýza pozemků určené k zástavbě na Brandýsku je uvedena v následující tabulce: Pozemky pro výstavbu RD, Brandýsko: Ø cena pozemku

Ø velikost pozemku

Ø cena/m2

2 162 574

1423m2

1 592 Kč

Cenové relace

velikost pozemku

cena/m2

1 071 060

790

740

až

až

až

4 861 570

2 443

2 900

Byty A) Novostavby: Cenová nabídka: 33 837 – 48 000 Kč/m2 Cenová relace: 33 837 – 38 778 Kč/1m2. Novostavba v obci Dřevčice nabízí 4 byty 3kk od 2 260 000 – 2 590 000 s balkónem a garážovým stáním. Dřevčice má autobusové spojení s Prahou v rámci PID na Černý Most vzdáleného 10km. Prodej developerem. 33 837 – 38 778 Kč/1m2. Cenová relace: 38000 - 48 000 Kč/m2 Lázně Toušeň. Zajímavým projektem je uzavřený areál pro bydlení a služby pro seniory, která je v současné době ve stádiu hrubé stavby. Nastěhování v r. 2011. Areál na rozloze cca 20000m2 nabízí 5 vícepodlažích viladomů a 6 přízemních bytových domů – bungalovů. Každopádně jde o bydlení pro

- 88 -

klienty náročné vzhledem k ceně bytů. Prodej developerem. V porovnání s novými byty v Brandýse, kde se pohybují ceny od 31 900 – 53 687Kč za 1m2, lze říci, že je to cena vyšší vzhledem k zaměření projektu a vůči lokalitě.

B) Starší bytová zástavba Cena 1 190 000 za nemovitost, Kostelec nad Labem, 3+1, 96m2 Cena 2 749 000 Kč za nemovitost, Záryby, 3kk, 73m2

Rodinné domy A) Novostavby Cenová relace: 5 155 000 – 9 780 000 Kč za nemovitost Cena 5 155 000 Kč za nemovitost Lázně Toušeň. RD 6+kk, obytná plocha 150m2, užitná plocha je 196m2, celková plocha pozemku 1.365m2. Na domě zbývá dodělat pouze fasáda, okapy, podbití střechy a terénní úpravy – nutná investice cca. 250 000 – 300 000 Kč. Prodej RK.

Cena 5 200 000 Kč za nemovitost. Kostelec nad Labem. RD 4+kk, obytná plocha 160m2, obytná plocha

160m2,

celková

plocha

pozemku

1.081m2,

celopodsklepený, garáž s dílnou, kompletní inženýrské sítě, Prodej RK.

Cena 5 200 000 Kč za nemovitost. Lojovice. RD 4+1, celopodsklepený – dílna, prádelna. Vytápění je zajištěno ele. kotlem s možností topení na TP – krbem s rozvodem po celém domě. Voda z vl. studny. K domu je možno dostavět garáž – stavební materiál je v ceně a připraven. Prodej RK.

- 89 -

Cena 9 780 000 za nemovitost. Kralovice. RD 5+1. Obytná plocha 130m2, v suterénu 220m2 nebytových prostor. Variabilní uspořádání bydlení 2BJ 3+kk. Zahrada 1.500m2, terasa 90m2 a 20m2. Vytápění plynem, alternativně TP. Vlastní studna, obecní vodovod, kabel TV, internet, garáž. Prodej RK. B) Starší rodinné domy Cenová relace: 4 990 000 – 5 690 000 Kč za nemovitost Cena 5 690 000 za nemovitost. Dřísy. RD z r. 1978 5+1 s garáží, balkónem a přístavkem 2+kk. Pozemek 1060m2. Dům celý podsklepen. Nádherná lokalita v blízkosti Lhotského jezera Zastavěná plocha 150m2, užitná plocha 240m2. Prodej RK.

Cena 4 990 000 Kč za nemovitost Radonice. RD 6+1, užitná plocha 220m2, celková plocha pozemku 320m2, zastavěná plocha 160m2. Po rekonstrukci, IS elektřina, kanalizace, vlastní studna, internet. Vytápění ele. přímotopy, garáž, dílna, částečně podsklepeno, nadzemní bazén. Prodej RK. Cena 6 500 000 Kč za nemovitost. Zápy. RD 5+1/2T, garáž, atypický, po celkové rekonstrukci. Upravená zahrada se vzrostlými stromy a keři. Zastavěná plocha 200m2, užitná plocha 200m2, plocha pozemku celkem 944m2 z toho zahrada 372m2. Prodej RK.

Rekreační objekty Cena 800 000 za nemovitost. Tuřice. Zděná chata 4+1/ terasa, pozemek 400m2, elektřina, voda. Obytná plocha je 60m2, Pozemek je pronajatý za 1500Kč/rok mimo zátopovou oblast, plocha pozemku 400m2. Chata je 15 let stará.

- 90 -

Cena 1 179 700 Kč za nemovitost. Popovice. Chata 2+1, zastavěnou plochou 26m2 a pozemkem 630m2, která se nachází v obci Popovice asi 3km od Brandýsa nad Labem. Jedná se o objekt, jenž má spodní část zděnou, na níž je dřevěná nástavba, vrtaná studna, z níž je do chaty přivedena voda. Prodej RK.

Ostatní Objekty občanské vybavenosti, administrativní budovy, výrobní objekty a areály se v nabídce prakticky nevyskytují.

Nájmy Byty, rodinné domy ani nebytové obchody v nabídce nejsou.

Shrnutí Informace o cenách stavebních pozemků určených k zástavbě jsou získané od pracovníka stavebního úřadu. Pohybují od 300 - 500 Kč/m2 v závislosti na přítomnosti inženýrských sítí. Kupujícím záleží více na dostupnosti do Prahy, občanské vybavenosti města a na prostředí ve kterém pozemek je než na vybavení pozemku inženýrskými sítěmi. Mnohem více se v současné době místo výstavby nových budov mění stávající budovy, rozšiřují se a mění se jejich využití, i když zástavba novými stavbami je územním plánem schválena. Stávající rodinné domy jsou většinou jednogenerační a pohybují se řádově mezi 1 500 000 – 2 000 000 Kč, postavené před mnoha desítkami let, vyžadují rekonstrukci, mnohdy napojení na kanalizaci a plynovod. Fyzická osoba, která uvažuje o koupi nemovitosti za účelem uspokojení vlastního bydlení, přistoupí pravděpodobně ke koupi rodinného domu i s tím, že nemovitost vyžaduje rekonstrukci, popřípadě ke koupi domu, který rekonstrukcí již prošel. Při porovnání cen bytů a rodinných domů bude rozdíl závislý na jejich lokaci, velikosti a především stavu. K prodeji dalších objektů jako jsou průmyslové, výrobní a zemědělské objekty nedochází dnes v tolik, jako v minulých letech. Investice jsou využívány spíše do rozšiřování stávajících objektů než do nákupu nebo staveb nových objektů. Tomu odpovídá také nabídka, v současné době není uvedena ani jedna. Brandýs nad Labem – Stará Boleslav je pro svou výbornou polohu a dobré životní podmínky vysokým lákadlem nejen pro investory. Ceny nemovitostí se i v dnešní době

- 91 -

drží poměrně vysoko. Zohlednit se může fakt, že pracujeme s nabídkou a může proto vzniknout odchylka od ceny prodejní, popř. cena za převod vlastnických práv a povinností u bytů v družstevním vlastnictví. Byty v tzv. „družstevním vlastnictví“ se v nabídce objevují, nicméně nabídku tvoří asi z 20%. Byty ve vlastnictví obce, státu nebo majitele se v nabídkách neobjevují. Pro účely této analýzy bychom je do analýzy nezařadili. V Brandýse nad Labem – Staré Boleslavi je nabídka pozemků, rodinných domů a bytů bohatý. V případě rozhodování o koupi bytu nebo rodinného domu se bude kupující v tomto regionu rozhodovat dle finančních možností, rozdíly v nabídkách bytů a rodinných domů jsou vysoké. Největší nabídku nemovitostí tvoří byty 3+kk nebo 3+1, většinou s lodžií v panelových domech.

Analýza ukázala, že nabídky rekreačních objektů nejsou aktuální pro jejich dostupnější cenu a snadnou změnu užití, pokud je v souladu s legislativou.

Vzhledem na nabídku můžeme porovnat ceny mezi Brandýsem nad Labem - St. Boleslaví a Kouřimí jen u starších rodinných domů:

Kouřim

Brandýs nad L. – St. Boleslav

1 050 000 – 3 300 000

1 750 000 – 5 990 000

- 92 -

Závěr Touto prací jsem chtěla vyjádřit otázky, obsah a problematiku územního plánování a jeho dopad na výstavbu a oceňování nemovitostí. Spojením první části této práce s analýzou trhu se dá shrnout, že nabídka na Kouřimsku i přes snahu o rozvoj města není území pro bydlení dostatečně využíváno, protože zde nedošlo k uspokojivému rozvoji průmyslu a obchodu. Následkem je nedostatek pracovních příležitostí a vzniká nezaměstnanost. Významným rozvojovým předpokladem pro Brandýs nad Labem – Starou Boleslav je dobré napojení na silniční, dálniční a železniční síť, spojení s hlavním městem Prahou rychlostní silnicí R10 a plánovaný silniční okruh kolem Prahy R1. Úkolem zůstává zlepšování veřejné dopravy. Rozvoj obytné zástavby ve městě v posledních letech není doprovázen odpovídajícím rozvojem technické a dopravní infrastruktury, občanským vybavením a rozšiřováním veřejných prostranství, veřejně přístupné zeleně přírodního a rekreačního charakteru a plochami pro sport a rekreaci. Tento deficit změna územního plánu řeší prakticky ve všech lokalitách jednak návrhem ploch a koridorů pro dopravní a technickou infrastrukturu, pro občanské vybavení a pro revitalizaci a rozšíření ploch parkové a přírodní zeleně a ploch pro sport a rekreaci. V Brandýse nad Labem – Staré Boleslavi je výborná občanská vybavenost, mimo obchodní sítě, kulturního vyžití, ubytovací a stravovací zařízení také dostatek pracovních příležitostí v místě, okolních městech a především v Praze. Kouřim i Brandýs nad Labem – Stará Boleslav jsou regiony vhodnými k bydlení, sekundárně i k podnikání, vyhledávají je jak fyzické, tak i právnické osoby.

- 93 -

Seznam použité literatury

1. ORT Petr, Ph.D. Oceňování nemovitostí na tržních principech, první vydání, únor 2007, ISBN: 978-80-7265-101 2. ORT Petr Ph. D. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I, první vydání, prosinec 2008, ISBN: 978-80-7265-128-3 3. ORT Petr, PhD. Moderní metody oceňování na tržních principech, první vydání říjen 2007, ISBN: 978-80-7265-113-9

4. Stavební zákon a vyhlášky, číslo: 677 5. Zákon o oceňování, číslo: 711

6. www.kourim-radnice.cz 7. www.brandysko.cz 8. www. sreality.cz 9. www.realitymix.centrum.cz

10. Územní plán Kouřimi 11. Územní plán Brandýsa nad Labem – St. Boleslavi

- 94 -

- 95 -

- 96 -

Vliv územního plánování na výstavbu a oceňování nemovitostí

Recommend Documents