Vlastník a objednatel posudku : LV č. 348 pro katastrální území Nové Hrady, obec Nové Hrady :

JUDr. Jaroslav Kubát, Topolová 1420/19, 370 08 České Budějovice soudní znalec v oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí

Znaleck ý

p o s u d e k č. 26/2014

o ceně obvyklé nemovitosti části areálu ubytovacího zařízení bývalé roty Pohraniční stráže s pozemky o celkové vým. 7076 m2, s příslušenstvím a všemi součástmi v obci a k. ú. Nové Hrady s prostorovým vymezením dle geometrického plánu č.pl. : 901 – 154 F/2011 ze dne 27.12.2011 na rozdělení pozemků vyhotovil Ing. Jiří Franěk, Litvínovice 122, České Budějovice, 370 01, potvrdil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice dne 11.1.2012 pod č. 2975/2011.

Konkrétně se jedná pozemek parc. č. st. 741 (zastavěná plocha a nádvoří) o vým. 792 m2, jehož součástí je na něm stojící objekt ubytovacího zařízení č.p. 413, p. p. č. st. 742 (zastavěná plocha a nádvoří) o vým. 521 m2, jehož součástí je na něm stojící víceúčelový objekt bez č.p./č.e., p. p. č. st. 754 (zastavěná plocha a nádvoří) o vým. 66 m2, jehož součástí je na něm stojící objekt technické vybavenosti bez č.p./č.e., p. p. č. 732/3 (orná půda) o vým. 106 m2, parc. č. 827/41* (trvalý travní porost) o vým. 102 m2, parc. č. 844/5 (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 157 m2, parc. č. 844/6 (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 1208 m2, parc. č. 844/7* (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 343 m2, parc. č. 844/8* (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 891 m2, parc. č. 844/9* (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 2890 m2. Ps. Označení p.č. * (hvězdičkou) se týká nových parcel s odkazem na výše uvedený GP.

vše vedle dalších LV č. 348 pro kat.území Nové Hrady (706256), obec Nové Hrady

Vlastník a objednatel posudku : LV č. 348 pro katastrální území Nové Hrady, obec Nové Hrady :

Účel znaleckého posudku: • zjištění administrativní ceny nemovitosti (dle platného cenového předpisu) • zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Cenový předpis: •

•

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb.

Ocenění „cenou obvyklou“ je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění.

Oceněno ke dni:

10. července 2014

Vypracoval dne 10.7.2014: • JUDr. Jaroslav Kubát, znalec v oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, Topolová 1420/19, České Budějovice 6, 370 08 Znalecký posudek obsahuje 41 stran, předává se objednavateli v 5ti vyhotoveních, jedno vyhotovení v elektronické formě je archivováno u znalce. Strana 1 (celkem 41)


OBSAH posudku

strana

A.

NÁLEZ

3

A.1

Znalecký úkol a předmět ocenění

3

A.2

Místní šetření

4

A.3

Den ocenění

4

A.4

Infrastruktura

4

A.5

Podklady

5

A.6

Metody zjištění hodnoty

6

Základní charakteristika metod

6

Aplikace metod

9

Cena obvyklá – metoda komparativní

10

A.7

Obsah posudku

10

A.8

Informace o nemovitosti

12

A.9

Bližší údaje o nemovitosti

13

A.10

Dokumentace a skutečnost

15

A.11

Popis objektů

16

B.

POSUDEK - OCENĚNÍ

21

B.A

Věcná nákladová cena = využita vyhl. Administrativní cena

21

B.B

Obvyklá cena

34

B.B.1. Srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání

35

Rekapitulace pro stanovení obvyklé ceny

40

C.

Závěrečná analýza

40

D.

Znalecká doložka

41

Strana 2 (celkem 41)


A. N Á L E Z A.1. Znalecký úkol a předmět ocenění : Předmětem ocenění jsou nemovitosti - pozemky a budovy v k.ú. Nové Hrady : 1. Pozemky :

Dále dle geometrického plánu č.pl. : 901 – 154 F/2011 ze dne 27.12.2011 na rozdělení pozemků - vyhotovil Ing. Jiří Franěk, Litvínovice 122, České Budějovice, 370 01, potvrdil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice dne 11.1.2012 pod č. 2975/2011 poz. parc. :

dle GP parc. č. 827/41 (trvalý travní porost) o vým. 102 m2, dle GP parc. č. 844/7 (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 343 m2, dle GP parc. č. 844/8 (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 891 m2, dle GP parc. č. 844/9 (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 2890 m2 více k tomu výkaz dosavadního a nového stavu

2. Budovy : Nové Hrady čp. 413 budova ubytovacího zařízení na parc. č. st. 741, bez čp/če – víceúčelový objekt na parc. č. st. 742, bez čp/če – objekt technické vybavenosti (hydroforová stanice)na p. č. st. 754 a další dále popsané stavby nezapsané v katastru nemovitostí, které jsou příslušenstvím nebo součástí uvedených nemovitostí jako věci hlavní a to : bez čp/če – zemní vodojem na p. č. 844/7, to vše včetně jejich součástí a příslušenství, které tvoří zejména komunikace na p.č. 844/8, odstavné plochy na části pozemku p.č. 844/9, chodníky na části p.č. 844/9, oplocení areálu (JV a SV strana), vjezd a vstup (zadní) na pozemek z JV strany je ocelovými vraty a vrátky, kabelové sek. rozvody n.n., vodovodní přípojka, kanalizace splašková a dešťová,

Areál bývalé roty Pohraniční stráže Nové Hrady je umístěn na východním okraji zástavby města Nové Hrady, s komunikačním navázáním na ul. Vitorazskou, která dále pokračuje k stávajícímu hraničnímu přechodu s Rakouskem – Nové Hrady/Pyhrabruck, který leží cca 1 km od okraje města, další přístup k areálu je z místní obslužné komunikace ul. Vilová čtvrť.



Součástí oceňovaného areálu jsou : ubytovna, stravovací zázemí – jídelna a kuchyně, hydroforová stanice a zemní vodojem, vše vč. příslušenství, dále související pozemky o vým. cca 0,7 ha v prostorovém vymezení dle GP č.pl. 901 – 154 F/2011 a porosty. vedle dalších nemovitostí vše zapsáno na LV č. 348 pro kat. území Nové Hrady (706256), obec Nové Hrady – vlastník : ČR – Ministerstvo vnitra, Nad Štolou 936/3, Praha 7, Holešovice, 170 34

Úkol zhotovitele : stanovit administrativní cenu dle platného cenového předpisu, dále stanovit návrh obvyklé hodnoty nemovitého majetku. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. Návrh obvyklé ceny je vždy odhadem finanční částky a je definován v souladu s ustanovením zákona č.151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) jako „cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby“. Tato tzv. obvyklá cena musí vyjádřit prodejní cenu předmětu ocenění se započtením všech faktorů ovlivňujících cenu předmětu ocenění, ať již směrem nahoru či směrem dolů. Jednoznačně se jedná o hodnotu odlišnou od tzv. administrativní ceny stanovené dle platných oceňovacích předpisů. Stanovení obvyklé ceny je v souladu s definicí obvyklé ceny v § 2 odst. 1 zákona číslo 151/1997 Sb. Z výše uvedených důvodů je ocenění budov a pozemků provedeno stanovením věcné (nákladové) hodnoty a srovnávací hodnoty s následnou analýzou všech dostupných informací a cenotvorných vlivů. Výsledkem – závěrem je stanovení obvyklé ceny oceňovaného nemovitého majetku. Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části A.9 až A.11 a v části B - Posudek.

A.2. Místní šetření: • Údaje o nemovitosti byly mimo jiné zkoumány při zajišťování podkladů koncem června 2014. Vlastníkem nemovitosti bylo umožněno provést zaměření a fotodokumentaci ve vnitřních prostorách budov při místním šetření dne 20.6.2014.

A. 3. Den ocenění : • relevantní informace získávány průběžně od objednávky posudku, poslední získány ke dni 10.7.2014, což je den zpracování posudku a ocenění.

A.4. Infrastruktura : • jedná se o areál situovaný v okrajové východní části města Nové Hrady s přístupem z Vilové čtvrti a s navázáním výjezdu na ul. Vitorazskou, která dále pokračuje k stávajícímu hraničnímu přechodu s Rakouskem – Nové Hrady/Pyhrabruck, který leží cca 1 km od okraje města. Vlastní areál měl zajištění vody z vlastní hydroforové stanice vč. zemního vodojemu, kanalizace je svedena do vlastní ČOV situované v jihovýchodní části areálu (mimo rozsah oddělená části GP). Dále provedeno napojení na elektrorozvody n.n. a plynovodní řad.



A.5. Podklady: dodané objednatelem, případně zajištěné zpracovatelem: • informace o poz. parcelách vč. mapových podkladů a ortofoto map pro kat. území Nové Hrady, obec Nové Hrady, zejména – LV č. 348 zjištěny na internetu, zejména na www.nahlizenidokatastru.cz ; • výpis z katastru nemovitostí LV č. 348 pro k. ú. Nové Hrady, obec Nové Hrady; • územní plán obce Nové Hrady - v současné době je platný Územní plán sídelního útvaru Nové Hrady z roku 2006 (obecně závazná vyhláška obce), zároveň je zadáno zpracování nového ÚP dle požadavků zák. č. 183/2006 Sb. a prov. vyhl. č. 500/2006 Sb. další údaje o obci na http://www.novehrady.cz/ ; • skutečnosti a výměry ověřeny na místě samém při místní šetření dne 20.6.2014; • geometrický plán č.pl. : 901 – 154 F/2011 ze dne 27.12.2011 vyhotovil : Ing. Jiří Franěk, Litvínovice 122, České Budějovice, 370 01 - GP potvrdil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice dne 11.1.2012 pod č. 2975/2011; • při místním šetření byly předloženy základní výkresy projektové dokumentace, která byla podkladem pro povolovací řízení z r. 1986 zpracované Stavoprojektem České Budějovice v letech 1982-83 a další doklady - lze tedy předpokládat, že kompletní dokumentace je archivována příslušným stavebním úřadem; • kolaudační rozhodnutí Hlavní stavební úřad Federálního ministerstva vnitra dne 21.září 1987 pod č.j. H-1048/US4-87 – bylo povoleno užívání stavby realizované z objektů s dopadem na ocenění části areálu v rozsahu oddělovacího GP : ubytovací monoblok, oplocení, komunikace a zpevněné plochy rozvody NN a VO, teplovod, terénní a sadové úpravy . • Ministerstvo vnitra ČR, stavební úřad vydalo dne 17. září 2001 pod č.j. PJC – 1560/E-30-32/4-2001 stavební povolení na „Plynofikaci objektu OPP Nové hrady“; • Městský úřad v Nových Hradech – stavební úřad vydal pod č.j. Výst. 831/03 „Rozhodnutí o přidělení čísla popisného čp. 413“ pro ubytovací monoblok v Nových Hradech na parc. č. st. 741; • Ministerstvo vnitra ČR, stavební úřad vydalo pod č.j. OSM-3857-4/09-2005 dne 27. října 2005 rozhodnutí o změně v užívání stavby na p.č. st. 741 - „sklady, dílna, sušárna, prádelna v 1.PP objektu RCPP Nové Hrady“ na prostory pro zpracování administrativních úkonů a to bez stavebních úprav; • s předvedenými, příp. zajištěnými osobami. pod č.j. PJC – 1560/E-30-32/4-2001 stavební povolení na „Plynofikaci objektu OPP Nové hrady“; Ostatní podklady • Ostatní údaje se zakládají na skutečnostech zjištěných při místním šetření nebo se opírají o prohlášení účastníka místního šetření. Odhadci nebyly předloženy žádné další doklady, ani nebyly sděleny další skutečnosti, které by mohly ovlivnit cenu předmětné nemovitosti. Cenový předpis a použitá literatura : •

• • • • • •

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. . Nemovitosti oceňování a právní vztahy - Doc. Ing. Bradáč, DrCs. a Doc. JUDr. Fiala, CSc. Oceňování nemovitostí díl III. oceňování obvyklou cenou - Ing. Kokoška a kol. Teorie oceňování nemovitostí - Doc. Ing. Bradáč, DrCs. Úřední oceňování majetku 2005 -autoři Prof.Ing. Bradáč, DrSc., Ing.Krejčíř a Ing. Hallerová,CSc. Zákon č. 183/2006 Sb., (Stavební zákon) a Zákon č. 186/2006 Sb., (změnový zákon) Odborné časopisy - Reality, Reality Dnes, údaje z internetu a teletextu



A.6.

METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY

Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. v platném znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Administrativní cena - dle cenového předpisu Výpočet se provádí podle cenového předpisu platného k rozhodnému dni. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou (administrativní), stanovenou podle oceňovacího předpisu, a cenou obvyklou, tržní. Oceňovací předpis, podle kterého je ocenění zpracováno, postupuje při stanovení ceny zjištěné (administrativní) nákladovým způsobem. Tvůrce vyhlášky pro stanovení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Tvůrci cenového předpisu se velmi snažili přiblížit se cenám, za které se nemovitosti prodávají, velkým krokem v tomto směru je soubor koeficientů prodejnosti, polohy apod. - Ip, IT a další viz výpočet, při výpočtu je zohledněno členění po okresech, v každém okrese pak podle velikosti obcí a u všech ještě ve členění podle druhu objektů jsou uváděny, kolikrát levněji nebo dráž se nemovitosti prodávají oproti ceně zjištěné nákladovým způsobem. Koeficienty jsou zjišťovány statistickým úřadem ze zpráv finančních úřadů, které k tomu zpracovávají přiznání k dani z převodu nemovitostí, v němž je uvedena jak cena podle cenového předpisu, tak cena sjednaná. Obecná cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmětu prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Obecně je používán a nikde nedefinován termín cena tržní. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Reprodukční pořizovací cenu použijeme v ostatních případech, a to byla-li zjištěná podle zvláštního právního předpisu, kterým je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tento zákon používá pojmu obvyklá cena, což je cena, které by bylo dosaženo při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Reprodukční cena se použije k ocenění takového nemovitého majetku, od jehož nabytí nebo zařazení do obchodního majetku uplynulo více jak 5 let. U nemovitého majetku se pro použití reprodukční pořizovací ceny myslí doba od nabytí a zařazení do obchodního majetku delší než 1 rok. Při tržním ocenění nemovitosti se projevují tři základní přístupy. Jedním je tzv. nákladová metoda vycházející z údajů z minulosti a z již vynaložených nákladů. Druhým a nejčastěji používaným přístupem je metoda porovnávací, jež odráží aktuální situaci na trhu a komparuje srovnatelné nemovitosti. Třetím přístupem je metoda výnosová.



Základní charakteristika metod a aplikace na konkrétní případ: metoda nákladového ohodnocení - stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v aktuálních cenách (ceny obvyklé místně a časově) a určení jejího opotřebení (technický stav k datu ocenění).

-

metoda výnosová - určuje schopnost nemovitosti tvořit výnos. metoda komparativní/srovnávací - statistické vyhodnocení cen porovnatelných nemovitostí.

Uvedené způsoby oceňování mají své klady a zápory, ale cíl mají společný. Cena jimi zjištěná musí oscilovat kolem cen běžně na daném trhu a v daném čase sjednávaných. Zcela tržně konformní je způsob porovnávací. Ten však předpokládá rozvinutý a konsolidovaný trh s možností bezproblémového získání maxima informací o realizovaných převodech staveb a pozemků. Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných, srovnatelných věcí nebo poskytováním obdobné, srovnatelné služby v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Rovněž výnosový způsob oceňování je tržně konformní, ovšem není použitelný vždy, ale pouze v případech, kdy se jedná o stavby či pozemky běžně pronajímané s předpokladem úspěšného komerčního využití. Obvyklou cenu je možno odhadnout pouze na základě analýzy trhu, pokud tam existuje trh nebo se pokusit odhadnout tržní hodnotu nemovitostí, pokud tam trh neexistuje. V žádném případě však nelze obvyklou cenu ani tržní hodnotu stanovit jako nějaké přesné číslo. Pokud je zjištěno, že trh právě oceňovanými nemovitostmi v daném místě a čase neexistuje nebo jsou tržní ceny nezjistitelné, zbývá jen odhad tržní hodnoty pomocí ekonomického zhodnocení. K stanovení obvyklé ceny náhradní metodikou bývá použita některá ze tří základních metod, případně jejich kombinace.

APLIKOVANÉ METODY OCENĚNÍ : Nejlepší přehled o cenách dává metoda komparativní nebo též srovnávací (porovnávací). Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací / srovnávací použita, musí být uvedeny v krátkém časovém horizontu minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací / srovnávací nebo též zvaná jako komparativní metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje.



Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceny, (tržní hodnoty). Nemovitost je charakterizována parametry jako např.: a) Obestavěný prostor b) Zastavěná plocha c) Počet podlaží e) Poloha v lokalitě

f) Konstrukční systémy g) Vybavenost h) Fyzické opotřebení

Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí − − −

vzdálenost od center měst či obcí vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám

Využitelnost nemovitostí − − − − −

stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)

či

naopak

Vlastnické vztahy a zátěžová břemena − − − −

stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory)

Situace na realitním trhu − −

celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě

V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná spíše pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup do databáze Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé hodnoty předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich muže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. V této souvislosti je třeba uvést, že odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti procesem veřejné dražby, které se muže zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Strana 8 (celkem 41)


Věcná hodnota zobrazuje zejména stavebně technický stav nemovitosti, její objem, nedá se však do ní promítnout zejména její poloha, přístupnost a dostupnost, dispoziční řešení, velikost a tvar souvisejícího pozemku, vybavenost nemovitosti jako celku a obce a další podstatné faktory mající vliv na cenu obvyklou. Z těchto důvodů neodpovídá zjištěná hodnota pomocí věcné hodnoty definici zadání a pokud je použita má pouze informativní charakter. Výnosová hodnota je převážně používána u nemovitostí nesoucí trvalý výnos. Přestože některé nemovitosti příkl. činžovní domy, ubytovny, rodinné domy či byty jsou pronajaty a trvalý výnos mají, výsledky neodpovídají definici obvyklé hodnoty nemovitosti a z to z důvodu, že není pronajata nemovitost v celém rozsahu, neexistuje dostatečně rozsáhlý trh pro zjištění tržního nájemného, předmětem ocenění jsou objekty vybudované pro bydlení či ubytování a ne na základě podmínek pro ekonomické nájemné. Nemovitosti tohoto typu jsou běžně zatíženy vysokými nákladovými položkami údržby a amortizace tak, že výnosové hodnoty se blíží nule. Naopak nájemní vztah k nemovitosti je závadou bránící řádnému zobchodování nemovitosti, řádově snižuje cenu této nemovitosti na trhu až k její neprodejnosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To však u podobných rod. domů či bytů nelze předpokládat. Výnosová metoda pro uvedené případy nemá dostatečnou vypovídající schopnost, proto odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosová metoda není proto na tento typ nemovitosti aplikována.

Pro účely zejména informativní je provedeno ocenění dle platné cenové vyhlášky: B.A. Ocenění podle cenového předpisu (tj. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění aktuálním ke dni ocenění)– bod B.A.1. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou (administrativní), stanovenou podle oceňovacího předpisu, a cenou obvyklou, tržní. Oceňovací předpis, podle kterého je ocenění zpracováno, postupuje při stanovení ceny zjištěné (administrativní) porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro stanovení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Databáze je zpracována dle uskutečněných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovacího předpisu a cenou obvyklou. Tvůrci cenového předpisu se velmi snažili přiblížit se cenám, za které se nemovitosti prodávají, velkým krokem v tomto směru jsou index trhu It , indexu polohy Ip , který slouží pro výpočet koeficientu pp. Při výpočtu je zohledněno členění po okresech, v každém okrese pak podle velikosti obcí a u všech ještě ve členění podle druhu objektů jsou uváděny, kolikrát levněji nebo dráž se nemovitosti prodávají oproti ceně zjištěné nákladovým způsobem. Koeficienty jsou zjišťovány statistickým úřadem ze zpráv finančních úřadů, které k tomu zpracovávají přiznání k dani z převodu nemovitostí, v němž je uvedena jak cena podle cenového předpisu, tak cena sjednaná.



S přihlédnutím k výše uvedenému je zjištění obvyklé (tržní) ceny u tohoto typu nemovitosti provedeno ocenění Komparativním způsob : B.B.1. Srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je obdobně jako u stanovení § 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání ve výběrovém řízení tak, aby posuzované nemovitosti byly reálně prodány, a ne cenu za kterou mají být prodány.

C. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen – bod C) ocenění. Dle zákona 26/2000 Sb., §13 je znalec povinen odhadnout i závady, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Dle výpisu z LV č. 348 v části B) ani C) nejsou evidovaná věcná břemene.

Uvedené postupy jsou v souladu s tržními přístupy k oceňování.

A.7. Obsah posudku :

Letecký snímek s orientačním zákresem oddělení části areálu dle geometr. plánu č.pl. 901 – 154 F/2011



LV č. 348 pro k.ú. Nové Hrady, obec Nová Hrady část areálu bývalé roty Pohraniční stráže čp. 413 ul. Vilová čtvrť A. ocenění administrativní cenou dle vyhl. č. 441/2013 Sb. - pro informativní účely 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby (budovy) 1.1.1.a1) UBYTOVNA čp. 413 (na p.č. st. 741) - § 12 1.1.1.a2) bez čp/če - Jídelna a kuchyně (na p. č. st. 742) - § 12 1.1.2. Hydroforová stanice (na p.č. st. 754) - § 17 1.1.3. Zemní vodojem (na p.č. 844/7) - § 17 1.1.4 Komunikace areálu (na p.č. 844/8) - § 17 1.1.5. Odstavné plochy (na p.č. 844/9) - § 17 1.2. Příslušenství 1.2.1 Venkovní úpravy - zjednodušeným způsobem - § 18 zahrnuje přípojky objektů (vodo, kanalizace, elektro), ploty a vrata JV vjezdu, chodníky, předsazené vstupní schodiště do monobloku, okapové chodníky, lapač tuků, betonová rampa zásobování kuchyně, a další. Venkovní úpravy v případě oceňovaného areálu nemají podstatný vliv na jeho celkovou cenu. Nacházejí se v podstandardním stavu, jejich stáří 25 let. Není proto třeba pro zadané účely (stanovení obvyklé ceny) provést jejich ocenění zvlášť, do detailu, po jednotlivých úpravách, tak jak to rozlišuje vyhláška. Ocenění je proto provedeno jednou souhrnnou cenou stanovenou odborným odhadem. Tento způsob, čí stanovení ceny venkovních úprav procentem z hlavních a vedlejších staveb, je při tržním oceňování obvyklý. Rovněž stáří a opotřebení se stanovuje zprůměrováním, odborným odhadem.

2. Pozemky - § 4 2.1. Pozemky o parc. č. st. 741 (zastavěná plocha a nádvoří) o vým. 792 m2, o parc. č. st. 742 (zastavěná plocha a nádvoří) o vým. 521 m2, o parc. č. st. 754 (zastavěná plocha a nádvoří) o vým. 66 m2, o parc. č. 732/3 (orná půda) o vým. 106 m2, o parc. č. 827/41* (trvalý travní porost) o vým. 102 m2, o parc. č. 844/5 (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 157 m2, o parc. č. 844/6 (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 1208 m2, o parc. č. 844/7* (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 343 m2, o parc. č. 844/8* (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 891 m2, o parc. č. 844/9* (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 2890 m2. Ps. Označení p.č. * (hvězdičkou) se týká nových parcel s odkazem na výše uvedený GP.

3. Porosty - § 39 3.1. Porosty

B. OBVYKLÁ CENA B.B.1. porovnávací metoda dle uskutečněných nebo realizovaných prodejů na trhu Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je obdobně jako u stanovení § 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání ve výběrovém řízení tak, aby posuzované nemovitosti byly reálně prodány, a ne cenu za kterou mají být prodány.

C. Závěrečná analýza - Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.



A.8. Informace o nemovitosti Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Jihočeský České Budějovice Nové Hrady Nové Hrady 2591

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 410,00 Kč/m2

Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

č. II III

Pi 0,85 0,85

V I

0,80 1,00

III II

0,90 0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 228,61 Kč/m2

Situace :

Nové Hrady - doplňující info : status: NUTS 5 (obec): kraj (NUTS 3): okres (NUTS 4): obec s rozšířenou působností: pověřená obec: historická země:

město CZ0311 544868 Jihočeský (CZ031) České Budějovice(CZ0311)

Trhové Sviny Nové Hrady Čechy (do r. 1920 též Dolní Rakousy)

katastrální výměra: počet obyvatel: zeměpisná šířka: zeměpisná délka: nadmořská výška: PSČ: zákl. sídelní jednotky: části obce: katastrální území: adresa městského úřadu:

79,68 km² 2591 48° 47' 24" s. š. 14° 46' 43" v. d. 541 m 373 33 12 8 9

starosta / starostka:

Mgr. Vladimír Hokr

Městský úřad Nové Hrady náměstí Republiky 46 373 33 Nové Hrady

Technická vybavenost : el. rozvody : ano plynofikace : ano obecní vodovod : ano kanalizace (ČOV) : ano Občanská vybavenost : částečná v obci - ostatní České Budějovice



A.9. Bližší údaje o nemovitosti : Charakteristika obce: Město Nové Hrady se nachází na jižním okraji České republiky asi 35 kilometrů jihovýchodně od Českých Budějovic a 5 kilometrů od hranice s Rakouskem – hraniční silniční přechod Nové Hrady – Pyhrabruck. Lokalita Nových Hradů je situována na rozmezí CHKO Třeboňsko a Přírodního parku Novohradské hory. Nové Hrady jsou jedním z mála míst v ČR, kde se nachází necelý kilometr od sebe hrad, zámek i klášter. Samotné město Nové Hrady se rozkládá okolo čtvercového náměstí s radnicí a věžičkou. Vedle náměstí stojí renesančním kostel sv. Apoštolů Petra a Pavla a klášter servitů. Z původního opevnění města se dochovala empírová Dolní brána a zbytky hradebních zdí. Hrad Nové Hrady byl vybudován na místě staršího hradiště a byl původně tvrzí. Gotický hrad vznikl ve 13. století a za další staletí se vystřídalo několik majitelů. Hrad byl také mnohokrát poničen. V dnešní době je rekonstruován, rozšířen a částečně zpřístupněn veřejnosti. Městečko Nové Hrady je součástí okresu České Budějovice a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Trhové Sviny položené třináct kilometrů severozápadně od Nových Hradů. Počet trvale žijících osob tohoto malého města se pohybuje kolem čísla 2560 obyvatel. Nové Hrady se dále dělí na osm části, konkrétně to jsou: Byňov, Nakolice, Nové Hrady, Obora, Štiptoň, Údolí, Veveří a Vyšné. V obci je Stavební úřad a Úřad práce. Rozvoj sídel je významně ovlivňován relativně dobrou dostupností měst s vyšší nabídkou pracovních míst i služeb (Trhové Sviny, České Budějovice). Město Nové Hrady je pro osady i další malé obce v okolí spádovou obcí a to zejména z hlediska občanské vybavenosti. Pro děti, jež jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Nové Hrady má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Městečko Nové Hrady leží v průměrné výšce 541 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1279. Celková katastrální plocha obce je 6177 ha, z toho orná půda zabírá pouze dvacet procent. Trochu více než polovina výměry obce je porostlá lesem. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Pro území je typická sídelní rozdrobenost. Převážná část sídelních jednotek má malý počet stálých obyvatel, bez napojení na základní technickou infrastrukturu obcí, často se špatnou nebo zhoršenou dopravní dostupností a chybějící občanskou vybaveností. Některé z osad slouží téměř výhradně pro rekreační účely. Nové Hrady jsou jednou z mála obcí mikroregionu, kde dochází v současné době k úbytku obyvatel. V druhé polovině devatenáctého století měly Nové Hrady zhruba dvojnásobek obyvatel, než je tomu dnes. Ke značnému úbytku obyvatel došlo v poválečném období v důsledku odsunu obyvatel německé národnosti. I když po roce 1950 je zaznamenán pozvolný narůst počtu obyvatel ve městě Nové Hrady, děje se tak na úkor menších osad, kde se počet obyvatel naopak trvale snižuje. Nabídka pracovních míst v místě je malá a tak převažuje dojíždění za prací do větších center (Trhové Sviny, České Velenice, České Budějovice). Ve vlastním městě existuje relativně pestrá ekonomická základna. Působí zde řada drobných podnikatelů ve službách i v řemeslné výrobě. Nepůsobí zde žádný dominantní zaměstnavatel, pracovní místa nabízí více menších podnikatelských subjektů.



Mezi nevýznamnější firmy ve městě patří BKV Kamenná (opravárenství, prodej plynu), HCS Bohemia s.r.o. (instalace hydraulických systémů, prodej zemědělské a lesnické techniky, opravárenství), HBSW Dobrá Voda a.s. (výroba nápojů), Jihočeské lesy a.s. (s cca 30 zaměstnanci), MOTOR JIKOV Group a.s. (komponenty pro palivové soustavy zajišťované místní „divizí auto“ společnosti), Novhradtex s.r.o. (textilní výroba), Rybářství Nové Hrady s.r.o., Technické služby města Nové Hrady, ŽPSV Uherský Ostroh – Jakule (výroba betonovych prvků). Významnými zaměstnavateli jsou ale také Městský úřad Nové Hrady, mateřská a základní škola, Akademické a univerzitní centrum a Klášter Božího milosrdenství. Další rozvoj podnikatelského prostředí ve správním území města je výrazně limitován vnějšími podmínkami přírodními i kulturně historickými (limity území). Územní plán vymezuje další rozvojové plochy pro podnikaní pouze v prostoru u osady Štiptoň. Jedná se o průmyslovou zónu, kde bude preferována spíše drobnější, ekologicky šetrná výroba. V roce 2001 zahájilo svoji činnost v Nových Hradech Akademické a univerzitní centrum (AUC). AUC, které je tvořeno Ústavem systémové biologie a ekologie Akademie věd ČR a Ústavem fyzikální biologie Jihočeské univerzity, sídlí na Zámku, který má přes 500 m2 přednáškových sálů, 650m2 laboratoří včetně výukových, 400 m2 kancelářských prostor a přes 1200 m2 ubytovacích prostor. AUC je také oblíbeným a vyhledávaným místem konání odborných seminářů, kongresů, vědeckých konferencí, výstav a workshopů (cca 10 akcí ročně). Dopravní obslužnost města : Silniční : Město je napojeno na silnici II. třídy č. 156/II České Budějovice – Nové Hrady a hraniční přechod do Rakouska a na silnici II. třídy č. 154/II ve směru na Třeboň. Železniční : do města je přivedena železniční trať Vodní : není

Poloha nemovitostí- lokalita : Oceňované nemovitosti, vymezený areál ve vazbě na geometrický plán se nachází v okrajové východní části zástavby města Nové Hrady, s komunikačním navázáním na ul. Vitorazskou, která dále pokračuje k stávajícímu hraničnímu přechodu s Rakouskem – Nové Hrady/Pyhrabruck (cca 1 km). Další přístup k areálu je z místní obslužné komunikace ul. Vilová čtvrť. Oceňované pozemky respektive areál je středně svažitý jižním směrem s výškovým odsazením ubytovacího zařízení a navazujícího (i dispozičně) stravovacího části - bloku o úroveň patra. Přístup/příjezd do areálu je po mírně zpevněné městské obslužné komunikaci vedoucí po parc. č. 1006/3 s navázáním na ul. Vitorazská.



Centrum obce Nové Hrady je vzdáleno cca 1 km, je zde téměř kompletní občanská vybavenost, která představuje obecní úřad, poštu, zdravotnické středisko, a dobré nákupní možnosti. Problémové skupiny obyvatel se v okolí nevyskytují. Zatížení hlukem ani exhalacemi, vzhledem k okrajové lokalitě města, jsou minimální. Objekty v současném stavu jsou užívány v průměru 25 roků. Současný vlastník má mimo jiné k dispozici projektovou dokumentaci z let 1982-3, dále další podklady viz. úvod. Podle územního plánu města Nové Hrady náleží území areálu mezi „plochy smíšené výrobní“ – VS – S - dílenská výroba, sklady, nerušící výroba. Hlavní využití – nerušící výroba a skladování. V místě je možnost napojení na distribuční síť elektrické energie a vodovod, přičemž do areálu jsou přípojky těchto inženýrských sítí přivedeny vč. zřízení hydroforové stanice a zemního vodojemu s ohledem na původní charakter objektu pro potřebu pohraniční stráže. V areálu je proveden i distribuční rozvod plynu zavedený v roce 2001. Odkanalizování provozního objektu řešeno do řádu a vlastní ČOV situované v jihovýchodní části areálu – mimo oceňovanou část. Z územního plánu nevyplývají žádná omezení, která by ovlivňovala cenu obvyklou. Město Nové Hrady nemá zpracovánu cenovou mapu pozemků, pozemky jsou z části bonitovány. Žádné výrazněji působící negativní vlivy okolí v blízkosti oceňovaných nemovitostí nejsou. Více viz. situace a mapové podklady v textu znaleckého posudku. Potřebná dokladová dokumentace k nemovitostem byla pro ocenění k dispozici. Ocenění nemovitostí je prováděno za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro účely vyhlášení výběrového řízení na prodej.

A.10. Dokumentace a skutečnost : V archivu vlastníka budovy je k dispozici složka dokumentace týkající se oceňovaného areálu ubytovacího zařízení bývalé roty Pohraniční stráže v obci a k. ú. Nové Hrady - základní dokumenty viz. podklady posudku. Z dostupné dokumentace lze zjistit, že areál byl postaven a užíván od roku 1987. V roce 2005 bez stavebních úprav došlo k změně účelu užití prostor v 1.NP pro administrativu. Stavebně-technický stav je průměrný a odpovídá přiměřeně stáří a způsobu užívání. Více viz. situace, mapové podklady, fotodokumentace a text znaleckého posudku, dále schéma prostor ubytovacího monobloku zahrnující ubytovací část a navazující stravovací zázemí – jídelnu a kuchyň. Výkresová dokumentace – schéma : SUTERÉN :



PŘÍZEMÍ - 1.NP :

2.NP – ubytovací blok :

A.11. Popis objektů : 1.1. Hlavní stavby a1) Ubytovací zařízení čp. 413 na stavební parcele p.č..st 741 a2) Stravovací zázemí – jídelna a kuchyně bez čp/če na p.č. st. 742 - ocenění podle § 12 Základní údaje o stavbě, konstrukční a dispoziční řešení:

Jedná se o budovu Policie ČR v Nových Hradech – monoblok užívaný dle kolaudačního rozhodnutí (viz. podklady) od roku 1987. Je rozdělen na dva provozní celky vzájemně spojené (rozdělení dilatační spárou i „právně“ – samostatný zápis v KN) a to Ubytovací část a pomocné provozy, které jsou v třípodlažní části postavené na p.č. st. 741, dále navazující dvoupodlažní objekt - kde je řešena část stravovací - kuchyňský provoz vč. jídelny postavený na p.č. st. 742 – viz. budova pod bodem a2) ocenění. Obě části mají obdélníkový půdorys, jsou odsazeny prostorově tak i výškově, zastřešeny sedlovou střechou s nevyužitým půdním prostorem – dřevěné sbíjené vazníky. Vstup do objektu je jednak hlavním předloženým schodištěm 1. nadzemního podlaží (1.NP) ubytovací části, které je cca 1,5 m nad úrovní přilehlého terénu, jednak zásobovací rampou pro provoz stravovací části z prostoru jižní strany objektu. Ubytovací budova je zděný trojtrakt s vnitřní průběžnou chodbou, třípodlažní, obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou, charakterem a stavebním řešením se jedná o ubytovnu. Objekt v současné není pro ubytovací účely využit – zejména jde o 1.PP a 2.NP; využito je pouze část 1.NP v navázání na vstup do objektu pro administrativu Technických služeb města Nové Hrady.



Budova čp. 413 je zděný podsklepený objekt (1.PP) obdélníkového půdorysu – ubytovna o dvou nadzemních podlažích, stravovací část podsklepená o jednom nadzemním podlaží. Střecha u obou částí je sedlová o nízkém sklonu, krov sbíjené dřevěné vazníky, krytina z pozinkovaného plechu na bednění, včetně klempířských konstrukcí, bleskosvod je instalován. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel CD 365 – 365/190/315 mm, střední zdivo z cihel TÝN – 290/190/215 mm, příčky z dutých cihel dvouděrových 290/140/65 mm, vnitřní omítka vápenná štuková, fasáda březolitová. Stropní konstrukce jsou železobetonové. Okna dřevohliníková se sdruženými křídly, dveře vchodové kovové prosklené, vnitřní dřevěné hladké a výplňové. Podlahy betonové s krytinami z PVC, dlažby z teracových dlaždic, vnitřní obklady jsou v sociálních zařízeních, v kuchyňkách, kuchyni a přípravnách keramické, chodby a schody - sokl olejové nátěry. Schodiště teracové typ., mezipodesta - teraco dl. 300x300x25 přírodní. Vytápění ústřední teplovodní na plyn (od r. 2001), příprava TUV v el bojlerech, kotelna situovaná v 1.NP stravovací části. V suterénu (1.PP) jsou v ubytovací části řešeny skladové prostory, tělocvična strojovny, hygienická zařízení výtahy. Část prostor byla v roce 2005 – viz. podklady byla rozhodnutím o změně v užívání stavby na p.č. st. 741 - „sklady, dílna, sušárna, prádelna v 1.PP objektu RCPP Nové Hrady“ na prostory pro zpracování administrativních úkonů a to bez stavebních úprav. Pod stravovací částí je řešena kotelna, původní uhelna, skladové prostory, prostory pro manipulaci s odpadky z kuch. provozu, výtah, šatna směny, chodba a schodiště, výtah, úklidová komora, obaly, hrubá přípravna kuchyně, sklady potravin. V přízemí (1.NP) jsou v ubytovací části řešeny zádveří, chodba a schodiště, telefonní ústředna, úklid, kanceláře, promítací kabina, učebna, sociální zařízení, hospodářské místnosti. V stravovací části navazuje hala, jídelna důstojníků, jídelna mužstva, výdej jídel, umývárna stolního nádobí, varna, manipulace, výtah, úklidová komora, chodba a schodiště, strojovna vzduchotechniky, denní sklad potravin, sklad potravin, chladící skříně, prodejna bufetu, bufet a sklad. V 1.patře (2.NP) jsou schodiště, chodba, sklady, hospodářské místnosti, ložnice, inspekční pokoje, pokoj nemocných, umývárny, sprchy, WC. Provedeny rozvody teplé a studené vody, kanalizace (z kuchyně přes lapol) a vnitřní požární vodovod. Elektroinstalace jsou provedeny 230 + 400 V. V kuchyni byli instalovány spotřebiče pro hromadné vaření – dnes odinstalované, kuchyně více jak 5 let mimo provoz. Stavební stav : Odpovídá stáří roku realizace – 1987, je ve vyhovujícím technickém stavu, opotřebení je uvažováno analytickou metodou. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti : nejsou Fotodokumentace monobloku Ubytovací a stravovací části areálu Nové Hrady:





1.2. Hydroforová stanice (na p.č. st. 754) - § 17 −

zděná stavbu přízemní nepodsklepenou obdélníkového půdorysu s rovnou střechou, krytina pozinkovaný plech. Stavba je samostatně zapsána v operátu KN jako technické vybavení na p.č. st. 754. Standardní stavba z roku realizace – 1987.

zastavěná plocha : 10,00 x 6,40 = 66 m2 obestavěný prostor : 330 m3 1.3. Zemní vodojem (na p.č. 844/7) - § 17 −

betonový monolitický vodojem - 2 komorový, krytý zeminou – násyp. Stavba není zapsána v operátu KN situovaná na části p.č. 844/7, rok realizace – 1987.

zastavěná plocha : 85 m2 obestavěný prostor : 330 m3 1.4. Komunikace areálu (na p.č. 844/8) - § 17 −

účelová komunikace v areálu vedoucí od východního vjezdu do areálu z prostoru nájezdu z ul. Vitorazská, dále vymezuje západní hranici rozděleného pozemku, Stavba není zapsána v operátu KN situovaná na p.č. 844/8, rok realizace – 1987.

konstrukce : kryt z kameniva prolévaného živicí výměra : 891 m2 1.5. Odstavné plochy (na p.č. 844/9) - § 17 −

účelová komunikace v areálu vedoucí od východního vjezdu do areálu z prostoru nájezdu z ul. Vitorazská, dále vymezuje západní hranici rozděleného pozemku, Stavba není zapsána v operátu KN situovaná na p.č. 844/8, rok realizace – 1987.

konstrukce : kryt betonová mazanina výměra : 200 m2

1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy - § 18 Venkovní úpravy - zjednodušeným způsobem - zahrnují přípojky objektů (vodo, kanalizace, elektro), ploty a vrata JV vjezdu, chodníky, předsazené vstupní schodiště do monobloku, okapové chodníky, lapač tuků, betonovou rampu zásobování kuchyně, a další. Strana 19 (celkem 41)


2. Pozemky (§ 4, odst.1,2) 2.1. Pozemky o parc. č. st. 741 (zastavěná plocha a nádvoří) o vým. 792 m2, o parc. č. st. 742 (zastavěná plocha a nádvoří) o vým. 521 m2, o parc. č. st. 754 (zastavěná plocha a nádvoří) o vým. 66 m2, o parc. č. 732/3 (orná půda) o vým. 106 m2, o parc. č. 827/41* (trvalý travní porost) o vým. 102 m2, o parc. č. 844/5 (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 157 m2, o parc. č. 844/6 (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 1208 m2, o parc. č. 844/7* (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 343 m2, o parc. č. 844/8* (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 891 m2, o parc. č. 844/9* (ostatní plocha – jiná plocha) o vým. 2890 m2. Ps. Označení p.č. * (hvězdičkou) se týká nových parcel s odkazem na výše uvedený GP.

3. Porosty 3.1. Porosty okrasné dřeviny na p.č. 844/9 a 845/5 javor 80 let – 3 ks lípa 25 let – 5 ks živý plot – listnatý na p.č. 844/5 – 25 bm, stáří 25 let



B. POSUDEK Výměry, hodnocení a ocenění objektů: B.A. Věcná nákladová hodnota = „využita“ vyhl. Administrativní cena : Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka - jedná se o prodej bývalého arálu - kasáren PS 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Index trhu

č. I

Pi -0,06

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4 Σ IT = P5 * (1 + Pi) = 0,940 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Výrobní objekty – (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

Index polohy

č. I IV

Pi 0,60 0,00

III I

0,00 0,00

II

-0,02

VI

0,00

III

-0,03

I

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,570 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,536



1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Ubytovací budova PS a stravovací zázemí objekt monoblok Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

G. budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod. zděná 113

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.PP 15,95*49,45 1.NP 15,95*49,45 2.NP 15,95*49,45 1.PP 15,65*30,85 1.NP 15,65*30,85

= = = = =

[m2] 788,73 788,73 788,73 482,80 482,80

Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží

Zastavěná plocha

1.PP 1.NP 2.NP 1.PP 1.NP Součet

788,73 m2 788,73 m2 788,73 m2 482,80 m2 482,80 m2 3 331,79 m2

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška

3,65 m 3,65 m 3,65 m 3,65 m 3,65 m

12 161,02 / 3 331,79 3 331,79 / 5

Součin

2 878,86 2 878,86 2 878,86 1 762,22 1 762,22 12 161,02 = 3,65 m = 666,36 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.PP (15,95*49,45)*(3,65) 1.NP (15,95*49,45)*(3,65) 2.NP (15,95*49,45)*(3,65) 1.PP (15,65*30,85)*(3,65) 1.NP (15,65*30,85)*(3,65) střecha nad III.NP (15,95*49,45)*(3,65) střecha nad II.NP (15,65*30,85)*(3,65)

= = = = = = =

2 878,86 m3 2 878,86 m3 2 878,86 m3 1 762,23 m3 1 762,23 m3 2 878,86 m3 1 762,23 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)



Podlaží

Typ

1.PP 1.NP 2.NP 1.PP 1.NP střecha nad III.NP střecha nad II.NP Obestavěný prostor - celkem:

NP NP NP NP NP NP PP

Obestavěný prostor

2 878,86 m3 2 878,86 m3 2 878,86 m3 1 762,23 m3 1 762,23 m3 2 878,86 m3 1 762,23 m3 16 802,13 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Provedení betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm a více železobetonové panelové dřevěný vázaný, neumožňující podkroví pozinkovaný plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové škrábané běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S C S S S X

dřevěná zdvojená okna PVC ústřední třífázová bleskosvod ocelové trubky litinové rozvod zemního plynu centrální ohřev vody chybí WC, umyvadla, sprchové kouty nákladní výtah mříže

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S

6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 Strana 23 (celkem 41)


14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů

S S S S S S S S C S S S X

3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 0,00 4,30 1,40 4,40 0,00 98,20

0,9820

Koeficient vybavení K4: Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Část Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Koef. [%] 1. Základy včetně zemních prací S 6,30 100 1,00 2. Svislé konstrukce S 15,00 100 1,00 3. Stropy S 8,20 100 1,00 4. Krov, střecha S 6,10 100 1,00 5. Krytiny střech S 2,70 100 1,00 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 100 1,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 100 1,00 10. Schody S 2,80 100 1,00 11. Dveře S 3,80 100 1,00 12. Vrata X 0,00 100 1,00 13. Okna S 5,90 100 1,00 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 15. Vytápění S 4,90 100 1,00 16. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 20. Vnitřní plynovod S 0,30 100 1,00 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení S 4,30 100 1,00 24. Výtahy S 1,40 100 1,00 25. Ostatní S 4,40 100 1,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 Součet upravených objemových podílů

podílu

Upravený obj. podíl 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 0,00 4,30 1,40 4,40 0,00 98,20

0,9820

Koeficient vybavení K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické

obj.

S S S S S S S S S

OP Část [%] [%] 6,30 100,00 15,00 100,00 8,20 100,00 6,10 100,00 2,70 100,00 0,60 100,00 7,10 100,00 3,20 100,00 3,10 100,00

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

UP [%] 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10

PP Opot. Opot. z St. Živ. [%] části celku 6,41 27 130 20,77 1,3314 15,27 27 130 20,77 3,1716 8,35 27 130 20,77 1,7343 6,21 27 110 24,55 1,5246 2,74 27 45 60,00 1,6440 0,61 27 45 60,00 0,3660 7,23 27 50 54,00 3,9042 3,26 27 45 60,00 1,9560 3,16 27 40 67,50 2,1330



10. Schody 11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní

S S S S S S S S S S S S S S

2,80 3,80 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 4,30 1,40 4,40

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,80 3,80 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 4,30 1,40 4,40

2,85 3,87 6,01 3,36 4,99 5,91 0,31 3,36 3,26 0,31 2,24 4,38 1,43 4,48

27 27 27 27 27 27 27 27 27 13 27 27 27 27

100 50 40 30 35 35 40 35 50 30 30 35 35 40

27,00 54,00 67,50 90,00 77,14 77,14 67,50 77,14 54,00 43,33 90,00 77,14 77,14 67,50

0,7695 2,0898 4,0568 3,0240 3,8493 4,5590 0,2093 2,5919 1,7604 0,1343 2,0160 3,3787 1,1031 3,0240

50,3 %

Opotřebení: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =

Plná cena: 16 802,13 m3 * 4 151,29 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 50,3 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * = * =

69 750 514,25 Kč 0,497 34 666 005,58 Kč 0,536 18 580 978,99 Kč

Ubytovací budova PS a stravovací zázemí - zjištěná cena

=

18 580 978,99 Kč

2 710,0,9390 0,9299 0,8753 0,9820 1,0000 2,0410 4 151,29

1.1.2. Hydroforová stanice Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: § 17 Typ stavby: Objekt Konstrukční charakteristika (druh vodorovné nosné konstrukce): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Množství:

2. Nádrže, jímky čistíren, zásobníky, jámy Nádrže pozemní mimo nádrží odpadních vod zděná z cihel, tvárnic, bloků 1252 330,00 m3 obestavěného prostoru

Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m3

= * * =

Plná cena:

=

330,00 m3 * 15 146,98 Kč/m3

7 328,1,0000 2,0670 15 146,98 4 998 503,40 Kč



Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 27 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 40 = 67,5 % Koeficient opotřebení: (1- 67,5 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,325 1 624 513,61 Kč 0,536 870 739,29 Kč

Hydroforová stanice - zjištěná cena

=

870 739,29 Kč

1.1.3. Zemní vodojem Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: § 17 Typ stavby: Objekt Konstrukční charakteristika (druh vodorovné nosné konstrukce): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2. Nádrže, jímky čistíren, zásobníky, jámy Zásobníky a jámy pozemní (mimo zemědělství) zděná z cihel, tvárnic, bloků 1252

Množství:

250,00 m3 obestavěného prostoru


= * * =

Plná cena:

=

2 043 747,50 Kč


* = * =

0,325 664 217,94 Kč 0,536 356 020,82 Kč

Zemní vodojem - zjištěná cena

=

356 020,82 Kč

250,00 m3 * 8 174,99 Kč/m3

3 955,1,0000 2,0670 8 174,99

1.1.4. Komunikace areálu Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: § 17 Typ stavby: Objekt Konstrukční charakteristika (materiálová konstrukce krytu): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Množství:

5. Komunikace pozemní Plochy charakteru pozemních komunikací z kameniva prolévaný živicí 211

891,00 m2 plochy komunikace




= * * =

Plná cena:

=

1 585 142,46 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 27 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 3 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 30 = 90,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 237 771,37 Kč 0,536 127 445,45 Kč

Komunikace areálu - zjištěná cena

=

127 445,45 Kč

891,00 m2 * 1 779,06 Kč/m2

796,1,0000 2,2350 1 779,06

1.1.5. Odstavné plochy Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: § 17 Typ stavby: Objekt Konstrukční charakteristika (materiálová konstrukce krytu): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Množství:

7. Plochy a úpravy území Úpravy území a samostatné zemní práce monolitický 242

200,00 m2 plochy upravené, zastavěné


= * * =

415,1,0000 2,2910 950,77

Plná cena:

=

190 154,- Kč

200,00 m2 * 950,77 Kč/m2


* = * =

0,325 61 800,05 Kč 0,536 33 124,83 Kč

Odstavné plochy - zjištěná cena

=

33 124,83 Kč



1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy zahrnují chodníky, přípojky vody a pod Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 2,00 % Stanovená cena staveb: 18 580 979,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: 2,00 % z ceny staveb

*

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

18 580 979,0,0200 371 619,58 Kč


Index trhu

č. I

Pi -0,06

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4 IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1


Index polohy

č. I IV

Pi 0,60 0,00

III I

0,00 0,00

II

-0,02

VI

0,00

III

-0,03

I

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11 IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,570 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,536 Strana 28 (celkem 41)


2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - jedná se o část areálu bývalých "kasáren" - ubytovací zařízení

Index omezujících vlivů

č. IV

Pi 0,00

III I I II I

0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10

č. I

Pi -0,06

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

6 IO = 1 + Σ Pi = 0,900 i=1


Index trhu

4 IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Výrobní objekty – (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

Index polohy

č.

Pi

I IV

0,60 0,00

III I

0,00 0,00

II

-0,02

VI

0,00

III

-0,03

I

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11 IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,570 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 0,900 * 0,570 = 0,482 Strana 29 (celkem 41)


Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2]

Zatřídění

Index

§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 228,61 0,482 § 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění § 4 odst. 2 1 228,61 0,482 Typ

Název

Parcelní číslo

Výměra [m2]

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a st. 741 792,00 nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 742 521,00 nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.754 66,00 nádvoří § 4 odst. 2 ostatní plocha 844/5 157,00 § 4 odst. 2 ostatní plocha 844/7 343,00 § 4 odst. 2 ostatní plocha 844/9 2 890,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Upr. cena [Kč/m2]

Koef.

592,19 0,800

473,75

Jedn. cena [Kč/m2]

Cena [Kč]

592,19

469 014,48

592,19

308 530,99

592,19

39 084,54

473,75 473,75 473,75

74 378,75 162 496,25 1 369 137,50 2 422 642,51

Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace IV Ostatní – pěší zóny, cyklostezky P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití P4. Povrch komunikace I Se zpevněným povrchem

Pi 0,45 0,90 1,00 1,00

Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,405 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2]

Zatřídění

Koeficienty

§ 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 1 228,61 0,405 1,000 Typ

Název

§ 4 odst. 3 ostatní plocha Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo

844/8

Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny:

Výměra [m2]

891,00

Jedn. cena [Kč/m2]

497,59

Upr. cena [Kč/m2]

497,59 Cena [Kč]

443 352,69 443 352,69

40 % 40,00 % Strana 30 (celkem 41)


Parcelní Výměra JC Úprava BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] KN 732/3 83 424 106,00 2,42 40,00 KN 827/41 83 424 102,00 2,42 40,00 KN 844/6 83 424 1 208,00 2,42 40,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 1 416,00 m2

UC [Kč/m2] 3,39 3,39 3,39

Pozemky - zjištěná cena

=

Název

Cena [Kč] 359,34 345,78 4 095,12 4 800,24

2 870 795,44 Kč


Index trhu

č. I

Pi -0,06

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4 IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1


Index polohy

č. I IV

Pi 0,60 0,00

III I

0,00 0,00

II

-0,02

VI

0,00

III

-0,03

I

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11 IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,570 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,536



3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Typ

Stáří Jedn. cena [Kč / jedn.]

javor Listnaté stromy I

43 820,-

Listnaté stromy I

19 650,-

lípa

4 720,Živé ploty z list. dřevin Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): Celkem - okrasné rostliny Porosty - zjištěná cena

Úpravy [%]

80 roků - 50 % 25 roků - 30 % 25 roků - 30 %

Počet / Výměra Upr. cena [Kč / jedn.]

Cena [Kč]

3,00 ks 21 910,65 730,5,00 ks 13 755,68 775,25,00 m 3 304,82 600,217 105,* 0,450 = 97 697,25 Kč 97 697,25 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Ubytovací budova PS a stravovací zázemí 1.1.2. Hydroforová stanice 1.1.3. Zemní vodojem 1.1.4. Komunikace areálu 1.1.5. Odstavné plochy 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy

37 386 275,60 Kč 2 679 197,80 Kč 1 095 448,70 Kč 849 636,40 Kč 101 922,50 Kč

1. Ocenění staveb celkem

42 484 100,60 Kč

371 619,60 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

2 870 795,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

2 870 795,40 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty

97 697,30 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

97 697,30 Kč

Celkem

45 452 593,30 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

45 452 593,30 Kč



Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Ubytovací budova PS a stravovací zázemí 1.1.2. Hydroforová stanice 1.1.3. Zemní vodojem 1.1.4. Komunikace areálu 1.1.5. Odstavné plochy 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy

18 580 979,- Kč 870 739,30 Kč 356 020,80 Kč 127 445,50 Kč 33 124,80 Kč

1. Ocenění staveb celkem

20 339 929,- Kč

371 619,60 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

2 870 795,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

2 870 795,40 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty

97 697,30 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

97 697,30 Kč

Celkem

23 308 421,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

23 308 421,70 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

23 308 420,00 Kč

slovy: Dvacettřimilionůtřistaosmtisícčtyřistadvacet Kč

…………….....................................................

JUDr. Jaroslav K u b á t Topolová 1420/19, České Budějovice



B.B.

Obvyklá cena :

Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. METODY OCEŇOVÁNÍ Nemovitosti jsou oceňovány v souladu s principem nejlepšího využití. To je obecně definováno jako využití ze všech přiměřeně pravděpodobných a zákonem povolených využití, které bylo označeno jako fyzicky možné, náležitě oprávněné, finančně uskutečnitelné a jeho výsledkem je nejvyšší obvyklá cena (tržní hodnota) oceňovaných aktiv. Nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat čtyři kritéria:

dodržení právních předpisů fyzická realizovatelnost finanční proveditelnost maximální využití

Při tržním ocenění nemovitosti se projevují tři základní přístupy. Jedním je tzv. nákladová metoda vycházející z údajů z minulosti a z již vynaložených nákladů. Druhým a nejčastěji používaným přístupem je metoda porovnávací, jež odráží aktuální situaci na trhu a komparuje srovnatelné nemovitosti. Třetím přístupem je metoda výnosová. Uvedené způsoby oceňování mají své klady a zápory, ale cíl mají společný. Cena jimi zjištěná musí oscilovat kolem cen běžně na daném trhu a v daném čase sjednávaných. S přihlédnutím k předmětu ocenění a reálné situaci na trhu, kdy nabídka obdobných nemovitostí je vyšší než poptávka se jeví tržně konformní pouze způsob porovnávací. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými jsou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je obdobně jako u stanovení § 336 odst. 1 o.s.ř. pro daný účel stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání ve výběrovém řízení tak, aby posuzované nemovitosti byly reálně prodány, a ne cenu za kterou mají být prodány. Na území celé ČR je v současné době velice rozšířena realitní činnost pomocí internetových vyhledávačů. Znalec systematicky sleduje zejména webové stránky nejen realitních servrů, ale i orgánů veřejné správy ČR, jako příkl. ČR – Ministerstvo obrany, ČR – Ministerstvo vnitra, ČR - ÚZSVM a další. Jedním z nejnavštěvovanějších realitních servrů jsou www.sreality.cz. Zde lze v současné nabídce nalézt mimo jiné i nemovitosti porovnatelné s oceňovanou nemovitostí, nebo s podobnými parametry: lokalita, plocha, typ a charakter zástavby, příslušenství, vybavení, technická infrastruktura, stupeň údržby , technický stav, IS, poloha. Nemovitosti jsou odborným odhadem porovnávány s předmětnou nemovitostí.



B.B.1. Srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání. Problematika Porovnávací (komparativní) hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: -

ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč apod.) Při porovnávací metodě se v principu obecně jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se však, že v daném případě s ohledem na stávající trh s obdobnými nemovitostmi a pohyb cen porovnatelných typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Pokud jsou použity porovnávané prodeje v delším časovém odstupu, je třeba toto v hodnotách zohlednit. Toto porovnání bylo provedeno na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, realitní inzerce, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

B.B.1.a.

Stanovení tržní ceny oceňované nemovitosti metodou SJTC (Standardní jednotkové tržní ceny) Tato metoda vychází ze srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými, resp. skutečně realizovanými cenami a zohledňuje určité vlivy, které mají nezanedbatelný vliv na tržní cenu nemovitosti. Vždy by měly být srovnávací nemovitosti v odhadu či posudku uvedeny co nejpodrobněji včetně pramene, odkud byly získány. Strana 35 (celkem 41)


Tato metoda ke stanovení tržní ceny nemovitosti porovnávacím způsobem vychází z jednoznačného přepočtu tržních cen na tržní ceny jednotkové. Tyto jednotkové ceny jsou vztaženy na jednotku nějaké výměry objektu, zpravidla té, která nejlépe vystihuje typ posuzované nemovitosti. Nejčastěji se jedná o obestavěný prostor (m3), zastavěnou plochu (m2), užitkovou plochu (m2) a další. Jedná se o stanovení nějaké standardní nemovitosti (průměrné), která bude následně sloužit při ocenění konkrétních nemovitostí daných typů. Tato metoda (patří mezi nepřímé komparativní metody) se zpravidla opírá o větší soubor dat a tedy i o statistické zpracování. S čím větším počtem dat nakládáme (vybraných dat k přesnému účelu), tím přesnější by měly být hodnoty standardní nemovitosti. Srovnání a posouzení jednotlivých kritérií je vyjádřeno koeficientem, jehož hodnota se pohybuje kolem 1,0. Rozpětí a hodnota závisejí na konkrétních podmínkách. V metodě SJTC je celkem 31 kritérií. Nemusejí být ale všechna použita. To opět závisí na typech nemovitostí, okolnostech aj. Pokud vybrané kritérium nemá u některých nemovitostí na cenu vliv, má hodnotu 1,0. K umožnění nalezení charakterové shody srovnatelných nemovitostí v provedeném ocenění je v posudku uvažováno pouze s nemovitostmi nabízenými v přímo ve vlastní obci Nové Hrady, dále staveb obdobného charakteru. Pro ocenění předmětné nemovitosti se tento postup jeví jako nejvhodnější, akceptovatelný i oceňovacími standardy. Detaily aktuálních inzerátů porovnávaných nemovitostí aktuálně nabízených níže uvedenou realitní kanceláří :

*SN = srovnávací nabídka SN 1 :



SN 2 :



SN 3 :



SN 4 : Lokalita

zastavěná Pozemek plocha Popis pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Nové Hrady 453 3068 Zahradní čtvrť,

Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Kč 9.000.000

Kč/m2 19.868,-

KC

Upravená cena Foto Kč/m2



S přihlédnutím k atypičnosti respektive nepoměřitelnosti oceňované nemovitosti tj. části areálu ubytovacího zařízení bývalé roty Pohraniční stráže s pozemky o celkové vým. 7076 m2, s příslušenstvím a všemi součástmi v obci a k. ú. Nové Hrady při zohlednění parametrů výše uvedených porovnávaných nemovitostech označených jako SN 1 až SN 4 stanovuji formou reziduálního porovnání a odborným odhadem v úrovni srovnávací nabídky SN 4. Hodnotu porovnávací metodou při zohlednění výše uvedeného ke dni ocenění odhaduji ve výši 9.000.000,00 Kč tj. slovy: devětmilionů korun českých

REKAPITULACE : 1) Administrativní cena vyhl. 441/2013 Sb. = věcná nákladová

Kč 23.308.420,00

2) Metoda porovnávací

Kč 9.000.000,00

C. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Odhad tržní hodnoty nemovitosti spočívá v analýze toho, jak jednotlivé metody přispívají k výsledné hodnotě. Často se používá výpočet váženého průměru tržních hodnot zjištěných porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. To, jak výsledky aplikace jednotlivých přístupů zjištění tržní hodnoty přispívají k výsledné tržní hodnotě, se liší podle typu oceňované nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka nižší než je nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti a její využitelnosti jsem názoru, že nemovitost je průměrně obchodovatelná. Tedy při zvážení všech hledisek, které mají vliv na cenu nemovitosti a pro účel určení nejnižšího podání ve výběrovém řízení uvažuji obvyklou cenu na nižší úrovni cenového rozpětí.



Na základě výše uvedených zjištěných skutečností a po provedení analýzy situace, tržních aspektů a cenotvorných vlivů odhaduji obvyklou cenu uvedené nemovitosti k datu vyhotovení posudku ve výši:

9.000.000,- Kč slovy: devětmilionů Kč

Žádné závady, které by se vztahovaly k předmětné nemovitosti, nebyly zjištěny

……………......................................................................................................

JUDr. Jaroslav K u b á t Topolová 1420/19, České Budějovice

Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

V Českých Budějovicích dne 10.7.2014 Znalecká doložka : Posudek jsem podal jako soudní znalec jmenovaný usnesením Krajského soudu v Českých Budějovicích dne 14.4.1978 č.j. Spr.927/78. Posudek je zapsán pod poř.č. 26/2014 znaleckého deníku.


Vlastník a objednatel posudku : LV č. 348 pro katastrální území Nové Hrady, obec Nové Hrady :

Recommend Documents