Visie Ganzedijk De koning te rijk op Ganzedijk!?

Visie Ganzedijk “De koning te rijk op Ganzedijk!?”

definitief

datum

29 februari 2008 in opdracht van

Gemeente Reiderland uitgevoerd door

KAW architecten en adviseurs

Visie Ganzedijk “De koning te rijk op Ganzedijk!?” Ganzedijk, een klein gehucht het is niet groter dan een zucht je ziet er 's nachts de sterren stralen of boeren die de oogst inhalen soms ploegen, eggen en ook zaaien de slootkant moeten ze dus maaien je ziet er ganzen, reeën, vaak ook hazen en koeien in de weide grazen en dan nog schapen, vossen, zwanen je zou je in de hemel wanen een boer, een juffrouw op de fiets het zegt U hoogstwaarschijnlijk niets om van de stilte niet te spreken je hoort een vos de passie preken en dan de mensen, meestal aardig ze praten wel een beetje eigenaardig wat denk je van die eindeloze verten je ziet zo maar een roedel herten de zomers zijn hier meestal heet je ruikt de mest, wil dat je 't weet de winters zijn hier stervens koud je voeten voelen aan als hout strooien doen ze af en toe tenzij er op de weg een koe, paarden, varkens, vrij veel kippen huisjes zien er uit als stippen Dollard, Eems achter de dijk liggen onder handbereik waar te vinden is dit gat volg de borden "Blauwe Stad" hier wil ik ook niet over liegen het sterft hier 's zomers van de vliegen O Ganzedijk, O Ganzedijk de mooiste plek in het koninkrijk!! dhr. H. van Eerden, Remmersweg 32, Finsterwolde

Datum

29 februari 2008 in opdracht van

Gemeente Reiderland uitgevoerd door

KAW architecten en adviseurs – Bonne van der Kooi en Theo Adema werk

20.739

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding – pag. 3 Aanleiding Doel Beschrijving plangebied Opbouw rapport

2 2.1 2.2 2.3

Organisatie – pag. 7 Werkwijze Projectorganisatie Informatie en communicatie

3 Analyse – pag. 11 3.1 Volkshuisvestelijke analyse 3.1.1 Bevolking 3.1.2 Woningmarkt 3.1.3 Sociaal-maatschappelijk 3.1.4 Woningvoorraad 3.1.5 Beleid Acantus 3.2 Ruimtelijke analyse 4 4.1 4.2 4.3

Visie – pag. 26 Proces Volkshuivestelijk Ruimtelijk

5

Naar een uitvoerbaar plan – pag. 32

Separate bijlagen: Bijlage I Sociaal maatschappelijke analyse (huisbezoeken, overleg sociaal maatschappelijke partijen en avond met de jeugd) Bijlage II Bijlage III Bijlage IV Bijlage VI Bijlage VII Bijlage VIII

Verslag werkbijeenkomst krimp Bronnenonderzoek krimp Ruimtelijke analyse Nieuwsbrieven Verslag bewonersavonden Presentatie bewonersavonden (12 en 13 februari 2008)

Bijlage financiële aspecten

1 1.1

Inleiding Aanleiding Buurtschap Ganzedijk ligt vlakbij het dorp Finsterwolde in noordoost Groningen. Ganzedijk bestaat van oudsher uit lintbebouwing langs de Ganzedijk. Later is daar aan de Remmersweg en de Nuusweg een buurtje aan toe gevoegd met (hoofdzakelijk) sociale huurwoningen. Vanaf 1990 is woningcorporatie Acantus begonnen met het verkopen van hun bezit in Ganzedijk. Dit heeft geleid tot een gemengde buurt van huur en particuliere woningen. Ondermeer doordat de kwaliteit van de woningen slecht is, loopt de verkoop van woningen momenteel slecht en is er leegstand ontstaan. De toekomst van Ganzedijk baart de gemeente Reiderland, Acantus en de provincie Groningen zorgen. Vandaar het plan een pilot te starten met de bedoeling één of meerdere scenario’s voor de toekomst te ontwikkelen, waarin mogelijk een oplossing kan worden gevonden voor de geschetste problematiek, waarin speciale aandacht besteed moet worden aan de toekomstige krimp van de bevolking in deze regio. De volgende redenen hebben ertoe geleid het gebied als herstructureringsgebied aan te wijzen: - Krimp: er is in de regio noordoost Groningen sprake van een afnemende bevolking. Het lijkt erop dat de krimp en de daarmee samenhangende dalende vraag naar woningen gaat toeslaat in de hele regio. Ganzedijk dient als pilot om tot een dynamische visie te komen over hoe krimp gefaciliteerd en gereguleerd kan worden met als uitgangspunt krimp als kans te benutten om de kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren, in plaats van achteruitgang en leegstand. - Kwaliteit woningen en woonomgeving: ondermeer de slechte kwaliteit van de woningvoorraad en de woonomgeving heeft ertoe geleid dat er leegstand is ontstaan zowel in de huur- als in de koopsector. - Sociale problematiek: onder andere lage inkomens, werkloosheid, 1-ouder gezinnen/ouders en kinderen die extra ondersteuning nodig hebben c.q. verdienen.

1.2

Doel Het ontwikkelen van een visie voor Ganzedijk die meerdere doelen dient: - Het woon- en leefgeluk van de bewoners van Ganzedijk verbeteren. In Ganzedijk en elders. - De neerwaartse spiraal waarin het buurtschap Ganzedijk momenteel verkeert doorbreken. De verloedering van het buurtschap Ganzedijk heeft niet alleen negatieve gevolgen voor de eigenaren, huurders en verhuurder in Ganzedijk, maar bovendien ook voor de directe omgeving en voor het imago van de regio. - Een dynamische visie bedenken om de krimp in noordoost Groningen te faciliteren en te reguleren, waarbij Ganzedijk als voorbeeld voor de regio kan dienen. De krimp is nu ongestuurd. Als er gestuurd gekrompen kan worden, kan krimp een kans zijn om de woningkwaliteit en ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Het gereguleerd sturen van de krimp en daarmee het verbeteren van de algehele woningkwaliteit is een belangrijk doel van deze pilot.

Visie Ganzedijk – pag. 3

1.3

Beschrijving plangebied Het totale onderzoeksgebied beslaat de buurtschappen Modderland, Ganzedijk, Oude Sluisbuurt en Hongerige Wolf aangevuld met de G. Gernaatweg en een deel van de weg Finsterwolder Hamrik (zie figuur 1). Het buurtschap Ganzedijk maakt hier onderdeel van uit. Het totale onderzoeksgebied begint als je vanuit Finsterwolde doorrijdt richting Hongerige Wolf. Het eerste buurtschap direct na Finsterwolde is Modderland. Modderland bestaat uit een aantal boerderijen. Na Modderland kom je in het buurtschap Ganzedijk. Ganzedijk bestaat als buurtschap uit twee delen. Vanuit Finsterwolde bestaat het eerste deel van Ganzedijk, direct na het bord Ganzedijk uit een rij particuliere woningen. Na de kruising met de weg Finsterwoldehamrik staat het tweede deel van het buurtschap met aan de zuidoostkant van de Ganzedijk particuliere woningen en aan de noordwestkant voornamelijk een buurtje met 57 (voormalige) huurwoningen aan de Remmersweg, Nuusweg en Ganzedijk. Na het buurtschap Ganzedijk loopt de G. Gernaatweg verder naar de buurtschappen Oude Sluisbuurt en Hongerige Wolf. Hier staan nog een aantal woningen in het lint langs de Ganzedijk.

Figuur 1: overzichtskaart totale onderzoeksgebied


Figuur 2: overzichtskaart buurtschap Ganzedijk (februari 2008)


1.4

Opbouw rapport In hoofdstuk 1 worden de aanleiding en de doelen van het project en de visie omschreven en wordt het onderzoeksgebied weergegeven. In hoofdstuk 2 komt de projectorganisatie aan bod, hoe de werkwijze is geweest en hoe er gecommuniceerd is naar belangrijke actoren. In hoofdstuk 3 worden de belangrijkste uitkomsten van de volkshuisvestelijke en ruimtelijke analyse beschreven. In hoofdstuk 4 wordt de visie beschreven en in hoofdstuk 5 wordt deze visie vertaald naar een uitvoerbaar plan.


2

Organisatie

2.1

Werkwijze Er is bewust gekozen voor een aanpak waarbij gebruik gemaakt wordt van de kennis die er is bij bewoners en sociaal-maatschappelijke partijen die actief zijn in en rondom Ganzedijk. De volgende stappen zijn ondernomen om te komen tot deze visie: A. Volkshuisvestelijke analyse De volkshuisvestelijke analyse bestaat uit de volgende onderdelen: Woningmarktonderzoek Grotendeels op basis van het bestaande woningmarktonderzoek van Companen1, aangevuld met gegevens van Acantus, bronnenonderzoek naar krimp (zie bijlage III) en een werkbijeenkomst over krimp (zie bijlage II). Sociaal-maatschappelijke analyse: A. Workshop met sociaal-maatschappelijke partijen: met deze partijen2 is een inventarisatie gemaakt van de heersende sociale problematiek in Ganzedijk en omgeving. Tevens is nagedacht over mogelijke oplossingsrichtingen (zie bijlage I); B. Huisbezoeken: er zijn in totaal 61 huishoudens bezocht in Ganzedijk (40) en directe omgeving (21). Deze mensen is door middel van een mondeling enquête gevraagd naar hun mening over het wonen in Ganzedijk en omgeving, hun woonwensen en wat er in Ganzedijk moet gebeuren om de situatie te verbeteren (zie bijlage I); C. Avond met de jeugd: er is op 7 juni 2007 in het dorpshuis van Ganzedijk een avond georganiseerd met de jeugd van Ganzedijk. Aan de hand van stellingen is de jeugd naar hun mening gevraagd over het wonen in Ganzedijk, hun woonwensen en wat er in Ganzedijk moet gebeuren om de situatie te verbeteren (zie bijlage I). Bouw- en woontechnische analyse: KAW architecten en adviseurs heeft onderzoek gedaan naar de bouwen woontechnische kwaliteit van de woningen in Ganzedijk (zie paragraaf 3.1.4). B. Ruimtelijke analyse: KAW architecten en adviseurs heeft een ruimtelijke analyse uitgevoerd. Hierbij is in het bijzonder gekeken naar de structuur en ruimtelijke kwaliteiten van Ganzedijk en omgeving en de woonomgeving (zie bijlage IV). Op basis van de bovenstaande analyses is deze visie opgesteld en is een voorkeursscenario uitgewerkt. 1

Woningmarktonderzoek Aoldambt: onderzoek en advies, Companen, 12 oktober 2006 De volgende sociaal-maatschappelijke partijen waren aanwezig: gemeente Reiderland, provincie Groningen, Het Oude Ambt, Stichting Welzijn Oldambt, Maatschappelijke dienstverlening Oldambt, IGSD Oldambt, Verslavingszorg Noord Nederland, Volkskredietbank, Politie Winschoten, OBS de Bouwsteen, Stichting samenwerkingsverband ’t Schienvat en Neon en Acantus. 2


2.2

Projectorganisatie De projectorganisatie wordt weergegeven in figuur 3. Figuur 3: projectorganisatie Gemeente

Provincie

Projectgroep

Acantus

Klankbord groep van bewoners

Bewoners Ganzedijk

Projectgroep De projectgroep was gedurende het proces verantwoordelijk voor de planvorming. In de projectgroep waren de volgende partijen vertegenwoordigd: - Gemeente Reiderland - Provincie Groningen - Acantus - KAW architecten en adviseurs Bestuurlijke besluitvorming Op een aantal momenten in het proces is bilateraal overleg geweest met directie/bestuurders van Acantus. De verantwoordelijk wethouder was in de projectgroep vertegenwoordigd. Klankbordgroep Bij de start van het project was er reeds een bewonersorganisatie. Deze bestond uit 2 actieve leden. In overleg met deze bewonersorganisatie is een oproep geplaatst in de eerste nieuwsbrief en is tijdens de huisbezoeken aan mensen gevraagd om zitting te nemen in een klankbordgroep. Deze klankbordgroep heeft letterlijk als klankbord gediend. Er hebben zich in totaal 24 mensen aangemeld voor deze klankbordgroep. Op 27 juni 2007 zijn de uitkomsten van de analyses met deze klankbordgroep besproken en de visie is voorafgaand aan de bewonersavonden aan de klankbordgroep gepresenteerd (op 11 februari 2008).


2.3

Informatie en communicatie Partijen die deel uitmaken van het projectteam zijn als vanzelfsprekend goed op de hoogte van alles wat er in het kader van de visie voor Ganzedijk gebeurt of staat te gebeuren. Daarnaast worden de bewoners regelmatig geïnformeerd en geraadpleegd: - er is een klankbordgroep opgericht waarmee de uitkomsten van de analyses zijn afgestemd en waaraan de visie is gepresenteerd; - er zijn drie nieuwsbrieven uitgekomen (zie bijlage V) om alle inwoners van Ganzedijk en omgeving op de hoogte te houden van de gang van zaken; - de drie nieuwsbrieven zijn ook naar het College van B&W en de gemeenteraad van de gemeente Reiderland en naar Gedeputeerde Staten en Provinciale Staten van de provincie Groningen gestuurd en naar de sociaal maatschappelijke partijen. Nadat de projectgroep het eens was over de conclusies zijn twee bewonersavonden belegd. Tijdens deze 2 avonden zijn in 4 bijeenkomsten (2 per avond) alle bewoners van Ganzedijk (de 57 woningen) geïnformeerd. Tijdens de bewonersavonden heeft KAW de conclusie gepresenteerd aan de bewoners (zie bijlage VI voor het verslag van de avonden en bijlage VII voor de presentatie). De avond voorafgaand aan de bewonersavonden is de gemeenteraad van de gemeente Reiderland in een bijeenkomst ingelicht over de conclusie.


3.

Analyses Om te komen tot een integrale visie voor de toekomst van Ganzedijk en omgeving is een volkshuisvestelijke en ruimtelijke analyse uitgevoerd. De belangrijkste uitkomsten van deze analyses worden in dit hoofdstuk weergegeven.

3.1

Volkshuisvestelijke analyse Een groot deel van de volkshuisvestelijke analyse is gebaseerd op informatie uit de woningmarktanalyse van het Oldambt3 en gegevens van Acantus, aangevuld met de uitkomsten van de huisbezoeken, de workshop met sociaal-maatschappelijke partijen en de avond met de jeugd. In dit hoofdstuk wordt onderscheid gemaakt tussen deelgebied Ganzedijk en deelgebied overig. Deelgebied Ganzedijk is het buurschap Ganzedijk en bestaat uit de huidige en voormalige woningen van Acantus (zie de gekleurde woningen in figuur 2). Deelgebied overig is de rest van het onderzoeksgebied zonder deelgebied Ganzedijk (zie figuur 1).

3.1.1

Bevolking Bevolkingssamenstelling De meerderheid van de bewoners in het totale onderzoeksgebied valt in de leeftijdscategorie 4554 jaar (zie figuur 4). Over het algemeen zijn de bewoners van Ganzedijk overig ouder dan de bewoners van deelgebied Ganzedijk. Vergeleken met de leeftijdsopbouw van de gemeente Reiderland blijkt dat er in deelgebied Ganzedijk en deelgebied overig relatief weinig ouderen (55+) wonen en veel jongeren (jonger dan 25) en mensen in de leeftijdsklasse 45-54 jaar. Bijna iedereen heeft de Nederlandse nationaliteit. Figuur 4: leeftijdsopbouw 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Deelgebied Ganzedijk Deelgebied Overig Gemeente Reiderland

jonger 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 dan 25

75 +

Opmerking figuur 2: De groep jonger dan 25 is uit zijn verband getrokken doordat deze leeftijdscategorie 25 jaar beslaat en de overige leeftijdscategorieën elk 10 jaar. Bron: huisbezoeken en cijfers gemeente Reiderland komen uit de ABF Vastgoedmonitor 2006

3

Woningmarktonderzoek Oldambt, onderzoek en advies, Companen, 12 oktober 2006


Het grootste deel van de bewoners in het onderzoeksgebied is samenwonend (zie figuur 5). In deelgebied Ganzedijk is het aandeel alleenstaanden met 35% groter dan in deelgebied overig (19%). In vergelijking met de gemeente Reiderland valt op de het aantal alleenstaanden met kinderen in deelgebied Ganzedijk 3x zo hoog is als in de totale gemeente en dat het aantal alleenstaanden zonder kinderen in deelgebied Ganzedijk en deelgebied overig lager ligt dan in de totale gemeente. Wat verder opvalt is dat er in deelgebied overig de groep ‘samenwonend met kinderen’ relatief groot is. Figuur 5: huishoudensamenstelling 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Deelgebied Ganzedijk Deelgebied Overig

Samenwonend met kinderen

Samenwonend zonder kinderen

Alleenstaand met kinderen

Alleenstaand zonder kinderen

Gemeente Reiderland

Bron: huisbezoeken en cijfers gemeente Reiderland komen uit de Vastgoedmonitor 2006

Bevolkings- en huishoudensprognose De bevolkings- en huishoudensprognose voor de gemeente Reiderland worden weergegeven in de tabel 1 en 2. Tabel 1: bevolkingsontwikkeling naar leeftijd, gemeente Reiderland, 2006-2020 2006 2020 2006-2020 absoluut relatief absoluut relatief absoluut relatief 0-14 jaar 1.049 15% 909 14% -140 -13% 15-24 jaar 700 10% 584 9% -116 -17% 25-34 jaar 700 10% 584 9% -116 -17% 35-54 jaar 2.238 32% 1.817 28% -421 -18% 55-74 jaar 1.749 25% 1.947 30% +198 +11% 75+ 559 8% 649 10% +90 +16% Totaal 6.995 100% 6.490 100% -505 -7% Bron: Woningmarktonderzoek Oldambt, onderzoek en advies, Companen, 12 oktober 2006

Naar verwachting neemt de bevolking van de gemeente Reiderland tussen 2006 en 2020 af van 6.995 inwoners tot ca. 6.500 inwoners. Dit komt neer op een afname van zo’n 7%. Deze afname is te zien bij alle leeftijdsgroepen tot 55 jaar, waarbij de leeftijdsgroep 0 tot 14 de kleinste afname laat zien. De bevolkingsomvang van de 55-plussers neemt toe. In 2006 is eenderde van de bevolking 55 jaar en ouder. Naar verwachting neemt dit toe tot 40% in 2020.


Tabel 2: huishoudenontwikkeling naar leeftijd, gemeente Reiderland, 2006-2020 2006 2020 2006-2020 absoluut relatief absoluut relatief absoluut relatief 1 & 2 phh < 30 jaar 132 4,% 125 4% -7 -5% Gezinnen met kinderen 1.073 33% 870 28% -203 -19% 1 & 2 phh 30 –54 jaar 632 20% 505 16% -127 -20% 1 & 2 phh 55 – 74 jaar 941 29% 1.100 36% +159 +17% 1 & 2 phh 75+ 386 12% 430 14% +44 +11% Totaal 3.165 100% 3.030 100% -134 -4% Bron: Woningmarktonderzoek Oldambt, onderzoek en advies, Companen, 12 oktober 2006

In de periode 2006 tot 2020 daalt het aantal huishoudens in de gemeente Reiderland met 4%, dit zijn ca. 130 huishoudens. Het aantal huishoudens tussen de 30 en 55 jaar daalt het sterkst met respectievelijk 20% en 19%. Huishoudens zonder kinderen tussen respectievelijk 55 en 75 jaar en van 75 jaar en ouder nemen met 17% en 12% toe. Tegen 2020 is meer dan 50% van de huishoudens ouder dan 55 jaar. Er is dus op huishoudensniveau sprake van een flinke ontgroening en vergrijzing van de gemeente Reiderland tot 2020.

3.1.2

Woningmarkt Uit de monitoring van het woonplan door de gemeente Reiderland en het woningmarktonderzoek van Companen (d.d. 12 oktober 2006) komen de volgende cijfers naar voren: Tabel 3: Verwachte leegstand gemeente Reiderland 2020 Huidige leegstand* Huurwoningen 32 35% Koopwoningen 59 65% Totaal 91 100%

Verwachte leegstand in 2020** 87 (+55) 28% 229 (+170) 72% 316 100%

* Bron: Actualisering van het woonplan 2002-2010, gemeente Reiderland (

Uit bovenstaande blijkt: - De huidige leegstand bestaat voor 65% bestaat uit koopwoningen. - De verwachting is dat in 2020 dit aandeel gestegen naar 72%. - De leegstand bedraagt in 2020 bijna 10% van de totale woningvoorraad in de gemeente Reiderland (totale woningvoorraad 3.200 woningen)! Als wordt gekeken naar woningtypen blijkt dat: - De vraag naar eengezinshuurwoningen (tot € 475) en rijwoningen in de koopsector vooral slinkt. - Er tekorten aan nultredenwoningen (tot € 475) en kwalitatief goed en ruime twee-onder-éénkap-woningen en vrijstaande woningen in de koopsector. Ook Ganzedijk zal te maken krijgen met de dalende vraag naar woningen. De vraag naar woningen wordt grotendeels bepaald door de ontwikkeling van het aantal huishoudens. In tabel 2 is te zien dat het aantal huishoudens tot 2020 vrij stabiel blijft (-4%). Deze cijfers behoeven echter met betrekking tot Ganzedijk nuancering:


1

2 3

Het aantal huishoudens met kinderen daalt tot 2020 met 19% en het aantal 1 & 2 persoonshuishoudens tussen de 30 en 54 jaar daalt met 20%. Het aantal huishoudens ouder dan 55 jaar stijgt flink. De woningen in Ganzedijk zijn vooral geschikt voor en worden vooral bewoond door de huishoudens die tot 2020 een flinke daling laten zien. Dit betekent dat we mogen aannemen dat de vraag naar de woningen in Ganzedijk bovengemiddeld zal afnemen tot 2020 in vergelijking met de rest van de regio. De vraag zal vooral dalen in de ‘dorpse’ en het ‘perifeer landelijke’ woonmilieus. Ganzedijk en omgeving behoren tot het ‘perifere landelijke’ woonmilieu. Als wordt gekeken naar de vraag naar woningtypen met betrekking tot Ganzedijk dan zal de vraag naar goedkope eengezinshuurwoningen (huur lager dan € 475,-) naar verwachting dalen.

Er mag dus verondersteld worden dat de vraag naar woningen in Ganzedijk en omgeving sterker zal afnemen dan het gemiddelde voor de regio.

3.1.3

Sociaal-maatschappelijk De volgende punten komen naar voren uit de analyses op sociaal-maatschappelijk vlak: Algemeen - Uit de workshop met de sociaal-maatschappelijke partijen komt naar voren dat 95% van de sociale problematiek in het totale onderzoeksgebied zich afspeelt in deelgebied Ganzedijk. Er spelen volgens deze partijen veel sociale problemen. Bovenmatig veel contacten met politie, verslavingszorg en de Volkskredietbank worden hierbij genoemd. Dit komt niet zo sterk naar voren uit de enquête die tijdens de huisbezoeken is afgenomen. - De sociaal-maatschappelijke partijen geven aan dat de jeugd van deelgebied Ganzedijk speciale aandacht verdient. De jeugd zelf vindt het prettig wonen in Ganzedijk, maar geeft aan dat er voor hun in de directe omgeving weinig mogelijkheden zijn. De jeugd geeft toe, vooral in het verleden, voor overlast te hebben gezorgd, maar dit werd veroorzaakt door een kleine groep jongeren en is de laatste jaren verbeterd. Inkomen - Meer dan de helft van de huishoudens in deelgebied Ganzedijk moet rondkomen van een gezinsinkomen dat ligt tussen de 800 en 1.600 euro (netto per maand). Een aantal gezinnen (ca. 6%) moet zelfs rondkomen van minder dan 800 euro. Over het algemeen hebben de inwoners van deelgebied Ganzedijk dus een laag inkomen. In deelgebied overig liggen de inkomens hoger. - Erg veel mensen (39%) zijn in deelgebied Ganzedijk afhankelijk van een uitkering, terwijl 45% werk heeft. Van de mensen met een uitkering in deelgebied Ganzedijk heeft een kwart een bijstandsuitkering en heeft 58% langer dan 5 jaar een uitkering. Er is dus sprake van een relatief grote groep mensen die al lang werkloos is. Dit wordt onderschreven door de sociaalmaatschappelijk partijen. Het lage opleidingsniveau van de inwoners van deelgebied Ganzedijk speelt hierbij ook een rol. Het hoogste opleidingsniveau dat wordt genoemd is MBO, zowel bij de jeugd als bij de ouders. In deelgebied overig is het opleidingsniveau hoger.


De sociale cohesie - In deelgebied Ganzedijk neemt tweederde van de bewoners regelmatig (1x per maand) tot vaak (1x per week) deel aan gezamenlijk activiteiten, zoals een buurtbarbecue en bingo in het buurthuis. Ook de jeugd van deelgebied Ganzedijk waardeert vooral de gezelligheid in Ganzedijk. De bewoners van deelgebied overig hebben minder intensief contact met elkaar. - Naast de gezelligheid is er ook veel overlast in deelgebied Ganzedijk. 32% van de bewoners geeft aan dat er regelmatig (1x per maand) tot vaak (1x per week) sprake is van overlast. Vooral de bewoners aan de Nuusweg ervaren veel overlast. Deze overlast hangt samen met een “burenruzie” aan de Nuusweg, waarbij over en weer meerdere bewoners en kinderen worden geïntimideerd en bedreigd. Vaak wordt bij overlast de politie gebeld. Bedreiging en intimidatie wordt dan ook het meest genoemd als oorzaak van de overlast. Daarnaast ergeren veel mensen zich aan de rotzooi op straat en om een aantal woningen. Door de bewoners van deelgebied overig woonachtig aan de Ganzedijk wordt overlast door jongeren vaak genoemd. Verder ervaren mensen in deelgebied overig weinig overlast, het vele (vracht)verkeer en te hard rijden op de G. Gernaatweg wordt een aantal keren genoemd. Binding met Ganzedijk en omgeving - Het overgrote deel van de bewoners van deelgebied Ganzedijk (58%) en deelgebied overig (76%) woont langer dan 10 jaar op deze plek en zijn daarmee dus redelijk honkvast te noemen. In deelgebied Ganzedijk wisselen de woningen vaker van eigenaar dan in deelgebied overig. Meer dan 60% van de bewoners van zowel deelgebied Ganzedijk als deelgebied overig geeft aan graag zo lang mogelijk op de huidige plek te willen blijven wonen. - Van de bewoners van deelgebied Ganzedijk heeft 25% verhuisplannen, voor deelgebied overig is dit 14%. De verhuisgeneigdheid blijkt aan de Ganzedijk/Nuusweg het grootst te zijn en het laagst aan de Remmersweg. - Rond de 70% van de mensen geeft aan graag op de huidige plek te willen blijven wonen. Er is dus sprake van een groep ‘Ganzedijkers’ die graag in Ganzedijk wil blijven wonen. - De voornaamste reden om in Ganzedijk of directe omgeving te gaan wonen is de rust en de ruimte van de landelijke omgeving en de ruimte rondom de woning. - De rust en de ruimte spelen een nog grotere rol om in Ganzedijk en directe omgeving te blijven wonen. Het lijkt erop dat mensen al het idee hadden de rust en ruimte in de omgeving te zullen waarderen toen ze er nog niet woonden, maar pas echt enthousiast zijn geworden toen ze er ook daadwerkelijk woonden. - De voornaamste reden van vertrek uit deelgebied Ganzedijk of deelgebied overig is de gezondheid/ouderdom (40% van de gevallen). Door het gebrek aan voorzieningen en het ontbreken van levensloopbestendige woningen moeten oudere mensen met gebreken gedwongen vertrekken uit het gebied. Daarnaast blijkt dat er ook een groep mensen vertrekt vanwege de buurt (26% van de gevallen). Hierbij wordt vaak verwezen naar een aantal gezinnen dat gericht is ‘weggepest’ uit deelgebied Ganzedijk en niet werd geaccepteerd. De kwaliteit van de woningen wordt als derde punt genoemd waarom mensen vertrekken uit Ganzedijk (18% van de gevallen).


Deelgebied Ganzedijk versus deelgebied overig Uit de huisbezoeken blijkt duidelijk een verschil te bestaan tussen het wonen in deelgebied Ganzedijk en deelgebied overig. In deelgebied Ganzedijk zijn de inkomens laag, zijn mensen laag opgeleid en zijn veel contacten met politie en andere sociaal-maatschappelijke partijen. Daarnaast zijn de woningen woontechnisch slecht. In deelgebied overig spelen bijna geen problemen. In het deelgebied overig wonen mensen die een positieve keus hebben gemaakt voor het wonen op deze plek en in dit woonmilieu. Een aantal mensen geeft aan de drukke Randstad te zijn ontvlucht en hier een heerlijke rustige plek gevonden te hebben om te wonen, die bovendien heel goed betaalbaar is. Naast deze ‘nieuwkomers’ woont er een groep mensen die al jaren in het gebied woont en gehecht is aan de omgeving en de plek. Het woonmilieu en het gebied hebben dus wel degelijk aantrekkingskracht op een bepaalde groep mensen. Deze aantrekkingskracht is echter in de deelgebied overig veel groter dan in deelgebied Ganzedijk.

3.1.4

Woningvoorraad Woningvoorraad gemeente Reiderland De gemeente Reiderland telt ruim 3.200 woningen. Een derde hiervan zijn huurwoningen en tweederde zijn koopwoningen. In tabel 4 wordt de verdeling van de woningvoorraad in huur en koop en in verschillende prijsklassen weergegeven. Er wordt met percentages gewerkt omdat de exacte aantallen niet bekend zijn. Tabel 4: verdeling woningvoorraad in prijsklassen Prijsklasse Huur: < € 332 € 332 - € 509 > € 509 Particuliere huur Subtotaal huur

Percentages 14% 14% 0% 4% 32%

Koop: < € 180.000 20% € 180.000 - € 250.000 32% € 250.000 - € 350.000 12% > € 350.000 4% Subtotaal koop 68% Totaal 100% Totaal (absoluut) ca. 3.200 Bron: Woningmarktonderzoek Oldambt, onderzoek en advies, Companen, 12 oktober 2006

Wat opvalt is dat de prijzen voor zowel huurwoningen als koopwoningen relatief laag zijn. Veel koopwoningen onder de € 180.000,- en bijna geen huurwoningen waar meer dan € 500,- huur wordt gevraagd. In deelgebied Ganzedijk staan in totaal 57 woningen, waarvan 24 huurwoningen en 33 voormalige huurwoningen en nu koopwoningen. De gemiddelde huurprijs is € 270,- en


particuliere woningen worden voor het overgrote deel verkocht voor bedragen tussen de € 60.000,- en € 90.000,-. De woningen in Ganzedijk behoren duidelijk tot de goedkoopste voorraad. De prijzen voor koopwoningen in het gebied rondom Ganzedijk laten grote verschillen zien. Zo liggen de verkoopprijzen die de laatste 5 jaar gerealiseerd zijn aan de G.Gernaatweg en Hongerige Wolf tussen de € 85.000,- en de € 180.000,-4. Er is met twee makelaars, die goed bekend zijn met de plaatselijke markt, gesproken over de marktsituatie in Ganzedijk en de regio. Beide makelaars geven aan dat in Ganzedijk de woningen met de slechtste marktpositie van de gehele regio (grofweg gemeente Reiderland, Scheemda en Winschoten). Ook geven ze aan dat er afgelopen de tijd een aantal huishoudens zijn geweest, die een woning terug uit de verkoop hebben genomen, omdat het niet lukte om de woning te verkopen. Tijdens de bewonersavonden werd een voorbeeld aangehaald van een woning waarvan de marktwaarde de afgelopen 3 jaar met € 10.000,- is gedaald. Kwaliteit woningvoorraad Ganzedijk KAW architecten en adviseurs heeft een bouwen woontechnisch onderzoek uitgevoerd naar de kwaliteit van de woningen in deelgebied Ganzedijk. Voor deze analyse zijn 4 huurwoningen bezocht. Deze analyse geeft dus voornamelijk de bouwen woontechnische kwaliteit van de huurwoningen weer. De koopwoningen zullen door eigen ingrepen en onderhoud over het algemeen beter van kwaliteit zijn dan de huurwoningen en bovendien een veel gedifferentieerder beeld laten zien. Hieronder worden de belangrijkste uitkomsten van de analyse weergegeven. Wanneer de plattegronden beoordeeld worden is aan de vierkante meters en de vertrekken te zien wat de ‘ruime’ en krappe woningen zijn. Zie tabel 5 en figuur 6 voor een overzicht.

4

Bron: kadata


Tabel 5: overzicht m2 van de verschillende typen woningen in deelgebied Ganzedijk

woonkamer

keuken

bijkeuken / berging

gebruiksoppervlakte begane grond

slaapkamer 1

slaapkamer 2

slaapkamer 3

badkamer

gebruiksoppervlakte verdieping

gebruiks-oppervlak totaal

straatnaam en huisnummers

Nuusweg (2 t/m 16 even)

16,6

4,1

6,8

31,8

9,8

5,1

n.v.t.

2,2

25,0

57

Ganzedijk (14 t/m 28 even)

16,3

7,0

4,3

34,6

10,7

8,5

4,8

2,3

34,6

69

H.R. Remmersweg (1 t/m 12 even en oneven)

27,2

6,2

n.v.t. 43,5

10,6

9,7

7,7

4,0

28,7

72

Nuusweg (1 t/m 15 oneven) H.R. Remmersweg (13 t/m 24 even en oneven)

18,9

7,3

10,4

7,4

4,9

1,8

33,7

74

36,5

81

H.R. Remmersweg (25 t/m 32 even en oneven)* Ganzedijk 10 (10 + 12 samengevoegd)

6,9

39,8

8,4

44,9

waarschijnlijk als 2 x ganzedijk nr. 14 t/m 28

* Geen tekening beschikbaar, door KAW ingeschat

Figuur 6: overzicht van de type woningen in Ganzedijk (figuur hoort bij tabel 6)


138

Buitenkant van de woningen De algemene staat van de buitenzijde van de woningen is redelijk. De woningen zijn waarschijnlijk allen gefundeerd “op staal”, gezien de staat van het gevelmetselwerk zijn hiermee weinig problemen. Het gevelmetselwerk van de woningen is voornamelijk opgetrokken uit (ongeïsoleerde) spouwmuren en ook hiervan is de staat redelijk. De daken zijn allen voorzien van dakbeschot en zijn niet geïsoleerd. Op het dak liggen keramische pannen, waarvan de staat ook redelijk te noemen is. Ook aan de schoorstenen en goten is in het verleden aandacht besteed en is het reguliere onderhoud uitgevoerd. Bij de laatste renovatie zijn - met uitzondering van een 4 tal woningen - alle kozijnen vervangen door sobere kunststofkozijnen. Deze hebben op de begane grond in de woonkamer en de keuken isolatieglas en op de verdieping enkel glas. De aanbouwen zijn opgetrokken met ongeïsoleerde halfsteens gevels en hebben een ongeïsoleerd plat- of schuin dak met bitumen. Binnenkant van de woningen Het interieur van de woningen is een heel ander verhaal. De woningen Remmersweg 1 t/m 12 hebben in het verleden eens een doucheruimte op de verdieping gekregen met een gestorte betonvloer. Ook heeft men in het verleden tegen huurverhoging kunnen kiezen voor een cv installatie. De keukenblokken zijn niet meer oorspronkelijk maar inmiddels wel oud. Verder is er in de woningen nadat ze gebouwd zijn nagenoeg niets gedaan, tenzij de bewoners hiertoe zelf de armen uit de mouwen hebben gestoken. - Binnendeuren en kozijnen: de woningen hebben voornamelijk houten binnenkozijnen met redelijke tot goede en veelal nog oorspronkelijke binnen deuren. Het hang- en sluitwerk varieert aanzienlijk in kwaliteit. - Binnenwanden en hun afwerking: de binnenwanden zijn gemetselde wanden met stucwerk. Over het stucwerk zijn door de bewoners geen opmerkingen gemaakt. - Elektra: de elektra installaties zijn sterk verouderd. De woningen hebben veelal slechts 2 á 3 groepen en geen aardlekschakelaar. Ook de hoeveelheid wandcontactdozen laat te wensen over o.a. in keukens is het aanbod te beperkt waardoor bewoners zelf gaan knutselen met verlengkabels etc. - Verwarming en warm watervoorziening: in 7 woningen is een cv-installatie aanwezig. De overige woningen worden verwarmd door gaskachels en hebben warm water van een boiler of een geiser. - Ventilatie: gebeurt middels natuurlijke ventilatie door kanalen en ramen. De slaapkamers worden tevens geventileerd middels ventilatieroosters in de bovendorpel van de draaiende delen. Alleen bij de woningen met kunststof kozijnen Er is geen mechanische ventilatie geconstateerd. - Natte ruimtes: overwegend zijn de badkamers erg klein, en hebben enkel een douche met een wastafel. M.u.v. de woningen Remmersweg 1 t/m 12, die van oorsprong geen badkamer hadden zijn de originele badkamers van de overige woningen alleen dan “verbeterd” wanneer dat door de bewoner of een vorige bewoner zelf gedaan is. Er zijn hierbij badkamers gezien waar noch op de wand noch op de vloer tegels zijn aangebracht. Hier werd gedoucht op de cementdekvloer en was de wand met beton-emaille “afgewerkt”. Dit geldt ook voor de toiletten, de wanden hiervan zijn van oorsprong met beton-emaille afgewerkt hetgeen ook nu nog in 2 van de 4 woningen aanwezig is. In hoeverre dit negatieve beeld representatief is voor


het hele bezit is op basis van deze kleine hoeveelheid woningen dat bezocht is niet te zeggen. Waardering woning en woonomgeving - 82% van de mensen in deelgebied Ganzedijk zegt tevreden te zijn met hun huidige woning en men waardeert de woning met een 6.7. In deelgebied overig is dit respectievelijk 95% en een 7.8. Dit kan opvallend genoemd worden als gekeken wordt naar de kwaliteit van de woningen. Aan de andere kant is dit een vaakvoorkomend beeld als de zittende bewoners gevraagd wordt naar hun mening over de eigen woning. Mensen die ontevreden waren, zijn vaak vertrokken of mensen zijn er helemaal niet gaan wonen omdat ze de woningen te slecht vonden. - Ook de klankbordgroep heeft aangegeven dit erg opvallend te vinden. De klankbordgroep vindt de kwaliteit van de (huur)woningen in deelgebied Ganzedijk gemiddeld genomen slecht. - De jeugd was ook helder in hun mening over de woningen. Ze zijn niet meer trots op Ganzedijk en vinden veel van de woningen rijp voor de sloop. “Geen normaal mens wil meer in zulke woningen wonen”, is de opvatting van een deel van de jeugd. Toekomstige woonsituatie - Van de bewoners van deelgebied Ganzedijk zegt 95% dat er iets moet gebeuren met Ganzedijk. Meer dan 40% van de bewoners van deelgebied Ganzedijk zegt dat de woningen verbeterd moeten worden. Dit terwijl eerder nog 82% van de inwoners van deelgebied Ganzedijk heeft aangegeven tevreden te zijn met hun huidige woning. - De sociaal-maatschappelijke partijen geven aan dat het gebied tussen de Nuusweg en de Ganzedijk aan is te merken als grootste probleemgebied, zowel sociaal als fysiek. - 30% van de mensen in het totale onderzoeksgebied vindt dat, naast de woningen, de woonomgeving verbeterd moet worden. Hiermee bedoelen ze vaak de rommel op straat en om de woningen in deelgebied Ganzedijk en het realiseren van een speeltuin/trapveld voor de jeugd. - 20% van de mensen in deelgebied Ganzedijk geeft aan dat het beter zou zijn als bepaalde mensen zouden vetrekken uit Ganzedijk. - Als aan de huurders en eigenaren wordt voorgesteld dat Acantus hun een andere koop- of huurwoning elders aanbiedt die voldoet aan hun eisen blijkt dat de helft van de huurders en 40% van de eigenaren hier geen bezwaar tegen heeft. De huurders vinden de nieuwe plek vooral belangrijk en de eigenaren de vergoeding voor hun huidige woning en de prijs voor de nieuwe woning.

3.1.5

Beleid Acantus Gehele woningvoorraad Acantus bezint zich inmiddels op een krimpende markt de komende jaren. Het bezit van Acantus bevindt zich voornamelijk in een regio waar de krimp de komende jaren gaat toeslaan. Het ziet ernaar uit dat het aantal huishoudens gaat afnemen en daarmee de woningvraag. Daar komt nog bij dat de doelgroep van beleid voor Acantus los van de demografische ontwikkeling ook daalt door de toenemende welvaart in algemene zin (zie tabel 6). Acantus moet dus flink krimpen in de huurwoningvoorraad.


Tabel 6: Ontwikkeling doelgroep BBSH 2007-2022 (index: 2007 = 100) 2007 2012 Huur 100 94 Koop 100 100 Totaal 100 99 Bron: Acantus

2017 88 101 97

2022 82 101 96

Het uitgangspunt van het beleid van Acantus is: “minder woningen, maar betere woningen op de beste locaties”. In het hele werkgebied wil Acantus tot 2022 grofweg 9.000 van de huidige bijna 14.000 woningen doorexploiteren, 3.600 woningen slopen, 1.200 woningen verkopen en 2.400 woningen nieuw bouwen. Van de door te exploiteren woningen wil Acantus er 6.000 verbeteren. In een krimpende regio komt de bedrijfsvoering van Acantus onder druk, omdat er meer gesloopt moet gaan worden dan dat er nieuw wordt gebouwd. Als randvoorwaarde wordt door Acantus genoemd dat voldoende financiële (bedrijfseconomische) basis behouden blijft voor de continuïteit als zelfstandige organisatie. Mede met het oog hierop houdt Acantus voor de komende jaren het beleid terughoudend te zijn in het onrendabel investeren in nieuw te bouwen huurwoningen. De bestaande voorraad moet grotendeels de vraag naar goedkope huurwoningen bedienen. Het slechtste deel van de voorraad wordt gesloopt, waarbij ook locatie een belangrijke rol speelt in de sloopbeslissing. Woningvoorraad in Ganzedijk Met betrekking tot de woningvoorraad in Ganzedijk heeft Acantus rond 1990 besloten te stoppen met het opnieuw verhuren van de huurwoningen. Vrijkomende huurwoningen werden vanaf dit moment verkocht en in de bestaande huurwoningen werd niet meer geïnvesteerd. In 2006 is Acantus bovendien gestopt met het verkopen van woningen in Ganzedijk. Dit omdat de verkoop van de woningen erg moeilijk werd en woningen niet meer voor een normale marktprijs te verkopen waren. Momenteel staan er 6 huurwoningen leeg en staan er 2 koopwoningen leeg. Acantus heeft vanaf de start van het onderzoek door KAW (begin 2007) niks meer gedaan in Ganzedijk in afwachting van het rapport.

3.2

Ruimtelijke analyse KAW heeft een ruimtelijke analyse uitgevoerd in het totale onderzoeksgebied. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste uitkomsten hiervan weergegeven. Het hoofdstuk begint met een beschrijving van de geschiedenis van Ganzedijk. Vervolgens worden de ruimtelijke kwaliteiten en ruimtelijke knelpunten die spelen in het gebied weergegeven.


Geschiedenis van Ganzedijk Met medewerking van historicus O. Knotnerus uit Zuidbroek aangevuld met informatie uit het boek “De Graanrepubliek” van Frank Westerman en informatie uit de huisbezoeken is een beeld geschetst van de ontstaansgeschiedenis van Ganzedijk. Dit wordt in het onderstaande kader weergegeven. Geschiedenis van Ganzedijk Buurtschappen als Ganzedijk en Drieborg ontstonden na 1800 als woonplaats voor de landarbeiders die in de omliggende polders werkten. De landarbeiders werkten veel in losse dienst, in het veen, in Friesland bij het maaien, hooien en bij de dijkbouw, in de kleine aannemerij en thuis eigen aardappels verbouwen en varkens houden. Huizen met een kamer, dubbele bedstee en ruime schuur werden met weinig budget gebouwd op een stukje gehuurde grond, vaak van de boer. In deze landarbeiderdorpen ontstond al vroeg een hele eigen cultuur. De jaren vijftig van de twintigste eeuw stonden in Finsterwolde in het teken van sociale spanningen, armoede, groeiende seizoenswerkloosheid door mechanisatie in de landbouw, slechte woningkwaliteit en woningnood. De gemeente ging er daarom na de oorlog toe over om boerenwoningen in beslag te nemen teneinde arbeiders te huisvesten. Het gevolg was toenemende spanningen en wederzijdse “klassenhaat” (boeren tegen arbeiders). In de jaren vijftig en zestig zijn grote aantallen sociale woningen gebouwd in Groningen. Er verrezen arbeiderswijkjes in de omgeving Finsterwolde en Beerta als schaalmodellen van de heilstaat. De huizen en de tuintjes werden opzettelijk zo eenvormig mogelijk gemaakt in de veronderstelling dat mensen zich dan automatisch elkaars gelijken zouden voelen. Dit gebeurde meestal in de hoofddorpen, terwijl afgelegen buurten werden gesaneerd, mede met het oog op de ruilverkaveling. Dit is ook het geval geweest in Hongerige Wolf. Hier stonden vroeger langs de dijk veel meer woningen en het was de bedoeling om de bebouwing in Hongerige Wolf geheel te saneren met het oog op gebruik van de grond door de landbouw. Dit is echter door verzet van de bevolking maar gedeeltelijk gelukt. In Finsterwolde en Beerta zouden – zo gaat tenminste al jaren het verhaal – hogere overheden vrij toegeeflijk zijn geweest met het toekennen van sociale woningbouw en andere voorzieningen (dorpshuizen, zwembad, bibliotheek) om herhaling van de eerdere sociale onrust te voorkomen. Je zou het ook kunnen omkeren: de CPN heeft extra hard gevochten voor deze voorzieningen. Dat men heeft gekozen voor uitbouw van buitendorpen als Ganzedijk en Drieborg is waarschijnlijk een poging van de gemeentebestuurders geweest om – in het licht van de druk vanuit hun achterban – hun cliëntèle te behouden. Ook in een dorp als Nieuw Scheemda, waar de bevolking tussen 1947 en 1970 halveerde en steeds meer mensen wegtrokken, werden omstreeks 1970 toch rijtjes nieuwbouwwoningen gebouwd om de bevolking rustig te houden.


Ruimtelijke kwaliteiten onderzoeksgebied De grootste ruimtelijke kwaliteiten die Ganzedijk en het omliggende gebied hebben te bieden is rust & ruimte. Het open landschap, de lage bebouwingsdichtheid en de relatie tussen de bebouwing en het landschap bepaald deze rust & ruimte. Het landschap wordt gekenmerkt door een open horizon, verre uitzichten en veel groen. Figuur 7: foto’s (links uitzicht Remmersweg en rechts de oude sluis)

Wat betreft bebouwing overheersen vrijstaande woningen, hier en daar 2-onder-1-kap-woningen en boerderijen met schuren. De woningen hebben vaak 1 bouwlaag met daarop direct de kap en woningen staan qua nokrichting veelal gedraaid ten opzicht van elkaar. Figuur 8: stedenbouwkundige kenmerken onderzoeksgebied


De relatie tussen bebouwing en landschap wordt bepaald door 2 soorten structuren: lintbebouwing en vrijstaande elementen in het landschap. Dit is respectievelijk de oorspronkelijke lintbebouwing langs de oude dijken/wegen en de boerderijen langs de latere polderwegen. Figuur 9: relatie tussen bebouwing en landschap

Naast rust & ruimte zijn vrijheid en een gunstige prijs/kwaliteit-verhouding belangrijke kwaliteiten die het gebied te bieden heeft. Ruimtelijke knelpunten onderzoeksgebied Als er wordt gekeken naar het buurtschap Ganzedijk in zijn omgeving dan zijn een aantal ruimtelijke knelpunten te herkennen: 1. De structuur van het buurtschap Ganzedijk past niet in het gebied. Ganzedijk vormt met de relatief hoge dichtheid5 aan woningen zonder koppeling aan een dorpskern een vreemde eend in de bijt. De belangrijkste kwaliteiten die het gebied te bieden heeft, rust & ruimte en vrijheid wordt niet of niet optimaal beleefd in (een deel) van het buurtschap Ganzedijk. Ganzedijk is in tegenstelling tot de buurtschappen Hongerige Wolf en Oude Sluisbuurt een deels in zichzelf gekeerd buurtje dat in één keer, met te weinig respect voor de ruimtelijke structuur en kwaliteiten van de omgeving is neergezet.

5

In deelgebied Ganzedijk is de dichtheid driemaal zo hoog als in de omgeving.


2. De woningen met 2 lagen en een kap in een de repetitie van standaard jaren ‘50 woningen op één rij wijkt sterk af van de gedifferentieerde lintstructuur in de rest van de omgeving en het onderzoeksgebied. Figuur 10: stedenbouwkundige kenmerken buurtschap Ganzedijk

3. Rommel in het openbare gebied en de privé-ruimte. Bij een optimaal landelijk woonmilieu zoals de omgeving van Ganzedijk hoort vrijheid “om te doen en te laten wat je wilt” op je erf. Erven zijn groot en grenzen (vaak) niet aan elkaar. “Rommel” en geklus rondom de woning zijn dan niet of minder storend. In Ganzedijk gedragen mensen zich alsof ze in een landelijk woonmilieu wonen; wat ze natuurlijk ook doen. Doordat deze groep woningen zo dicht op elkaar staat en de erven direct aan elkaar grenzen leveren ‘landelijk gedrag’ en de structuur van Ganzedijk een vreemde tegenstelling op, die eerder leidt tot overlast. Figuur 11: foto’s van enkele ruimtelijke knelpunten

4. De bewoners van Ganzedijk hebben naast het idee in het landelijk woonmilieu te wonen ook het idee in een buurtje te wonen; wat ook waar is. Ook hierbij ontstaat een soort tegenstelling: mensen verwachten van een dergelijk buurtje ook dat er voorzieningen zijn. Dit is overigens vroeger ook het geval geweest. De schaal en de ligging van Ganzedijk, ondanks het gevoel van een buurtje, sluiten voorzieningen echter tegenwoordig uit. Ganzedijk is vanwege politieke/maatschappelijke motieven op deze plek terecht gekomen, zonder dat daarbij recht is gedaan of rekening is gehouden met de ruimtelijke structuur van de omgeving.


Kortom Ganzedijk past wat betreft structuur minder in zijn omgeving. Vooral de Nuusweg, die een straat vormt zoals je die kunt vinden binnen talrijke uitbreidingswijken van dorpen en steden, biedt niet de kwaliteiten die horen bij het gebied. Bij de Remmersweg en Ganzedijk is dit minder het geval. Hier is het de relatief hoge dichtheid, het type woningen en het volume, de architectuur en de aan elkaar grenzende erven die, weliswaar in minder mate, botsen met het beeld en de kwaliteiten van een landelijk woonmilieu en met het beeld dat buurtschappen als Hongerige Wolf en Oude Sluisbuurt laten zien.


4. 4.1

Visie Proces Er is voor Ganzedijk een plan nodig dat op korte termijn een substantiële verbeterslag mogelijk maakt en het woon- en leefgeluk van de inwoners van Ganzedijk sterk verbetert. Er is een dynamische visie nodig om de (verdere) krimp te faciliteren en te reguleren. Dit omdat de toekomstige ontwikkelingen met betrekking tot krimp van het aantal huishoudens en de daarmee samenhangende vraaguitval naar bepaalde type woningen moeilijk te voorspellen is. Uitgangspunt hierbij is dat vraag en aanbod in evenwicht worden gebracht en blijven en dat de kwaliteit van de woningvoorraad en woonomgeving niet onder een aanvaardbaar niveau daalt. In deze visie wordt een integrale ontwikkelrichting voor de toekomst beschreven en een ruimtelijk streefbeeld neergezet als kader voor toekomstige ruimtelijk ingrijpen. Afhankelijk van de toekomstige politieke, economische, demografische en sociale ontwikkelingen wordt dit ruimtelijk streefbeeld gedeeltelijk of geheel werkelijkheid. Uitgangspunt is om een ontwikkelrichting uit te zetten waarmee in de toekomst de krimp kan worden gefaciliteerd en gereguleerd zodat vraag en aanbod op een dynamische wijze in evenwicht blijven.

4.2

Volkshuisvestelijk Woningmarkt Uitgangspunt is een vraaggericht aanbod! Daarbij wordt er ondermeer naar gestreefd iedereen die dat vanuit een positieve keuze wil, en in het bijzonder de huidige bewoners van Ganzedijk, de kans te bieden in een landelijk woonmilieu te kunnen (blijven) wonen zoals Ganzedijk en omgeving die te bieden heeft. Uit de huisbezoeken is gebleken dat er een groep mensen is, die erg graag in Ganzedijk woont en wil blijven wonen. Deze mensen waarderen de rust, de ruimte, het uitzicht en de vrijheid. Dat er vraag is naar wonen in een dergelijk woonmilieu is ook te zien in de omgeving rondom Ganzedijk. Hier, blijkt uit de huisbezoeken, woont een groep mensen die een bewuste en positieve keuze hebben gemaakt om in dit landelijke gebied te gaan wonen voor de rust en de ruimte. Het gaat hier in tegenstelling tot deelgebied Ganzedijk vaak om mensen met een goed inkomen of een goed pensioen. De woningen en woonomgeving in Ganzedijk lijken niet aan te sluiten bij deze specifieke vraag. De huurwoningen in Ganzedijk maken het mogelijk om ook een kleine groep mensen met een laag inkomen de kans te bieden in een landelijk woonmilieu te wonen. Acantus heeft in haar werkgebied een klein aantal huurwoningen in een vergelijkbaar woonmilieu en heeft vooral bezit in de kernen. Dit betekent dat we zuinig moeten zijn op een klein aantal huurwoningen in dit woonmilieu. In figuur 12 en 13 wordt de verkoopbaarheid en de verhuurbaarheid van de woningen in de regio Ganzedijk weergegeven. Wat opvalt is dat de verkoopbaarheid van woningen het slechtst is in Ganzedijk. In de kernen rond Ganzedijk (Finsterwolde, Beerta en Nieuweschans) is de


verkoopbaarheid matig, maar in de linten op het platteland rondom Ganzedijk verkopen boerderijen en woningen nog prima. Hier profiteren mensen maximaal van het landelijke woonmilieu (rust & ruimte). Wat betreft de huurmarkt valt op dat het gehele gebied ten noordoosten van de Blauwe Stad slecht scoort wat betreft verhuurbaarheid, zowel Acantus als SGBA geven dit aan. Figuur 12: overzichtskaart huurmarkt (verhuurbaarheid van woningen) regio Ganzedijk


Figuur 13: overzichtskaart koopmarkt (verkoopbaarheid van woningen) regio Ganzedijk

Woningvoorraad De huidige kwaliteit van de huurwoningen in Ganzedijk is onder de maat. Het argument dat de woningen niet verhuurbaar meer zijn, uitsluitend omdat door de krimp de vraag is weggevallen naar deze woningen is niet voldoende onderbouwd. Uit ervaring in andere herstructureringsprojecten blijkt dat ook in woningmarkten met een gespannen markt (meer vraag dan aanbod), de onderkant van de markt te maken krijgt met vraaguitval (achterstandswijken en – buurten). Dit speelt in het noorden bijvoorbeeld in Assen, Drachten en Nieuw Roden. Met andere woorden ook bij groei i.p.v. krimp is vraaguitval aan de onderkant aan de orde. De huidige en toekomstige leegstand heeft zowel te maken met vraaguitval door krimp als met de woningkwaliteit. Als een deel van de huurwoningen in een aanvaardbare staat worden gebracht en het aantal woningen wordt aangepast aan de vraag ontstaat een “woonproduct” dat voorziet in een specifieke behoefte/vraag.


In de ‘driehoek’ Nuusweg-Ganzedijk doen zich de meeste fysieke en sociale problemen voor. De woningvoorraad is hier woontechnisch onder de maat. Het gaat hier in totaal om 25 woningen, waarvan 8 woningen niet normaal bewoond worden (leegstaande huur- en koopwoningen of onderhuur door een particulier, zie ook figuur 2). Voor deze woningen lijkt sloop de enige oplossing. Het gaat hierbij om de Nuusweg en de Ganzedijk 10 t/m 28. Deze woningen zijn zo klein en verkeren over het algemeen in zo’n slechte staat dat renovatie geen optie is. Sociaal De herstructurering van Ganzedijk is een goede gelegenheid om met (een deel van) de bewoners een nieuwe start te maken. Bewoners en in het bijzonder ook de jeugd van Ganzedijk hebben aangegeven dat het zo niet langer kan in Ganzedijk. Er is veel overlast. Een aantal mensen heeft veel rommel rondom de woning. De jeugd zelf geeft aan soms te ver te gaan en ziet zelf ook in dat dit niet kan. De herstructurering kan aangegrepen worden om met de bewoners afspraken te maken over wat wel en niet kan in Ganzedijk. De instanties zullen deze afspraken moeten handhaven. De Ganzedijkers voelen zich in de steek gelaten door instanties en overheid. Zo wordt bijvoorbeeld het trapveldje niet gemaaid, is er geen fatsoenlijk (verlicht) fietspad naar Finsterwolde en is er, mede doordat er niemand van de bewoners komt met vragen en/of klachten, weinig of geen contact met de bewoners van Ganzedijk. Daarnaast is de woningkwaliteit onder de maat. Doordat veel mensen zo op zichzelf zijn, is er juist “outreachend” beleid nodig, waarbij instanties mensen actief opzoeken en benaderen als dat nodig is. Bij de herstructurering komt een verhuisbeweging op gang. Het is belangrijk om bij deze verhuisbeweging huishoudens die dit nodig hebben goede woon- en sociale begeleiding te geven in de nieuwe woonsituatie. Daarnaast is het wenselijk in Ganzedijk voor de huurwoningen een zorgvuldig plaatsingsbeleid te voeren.

4.3

Ruimtelijke visie Ruimtelijke visie voor de toekomst Het deelgebied Ganzedijk is als woonmilieu een vreemde eend in de bijt. Het houdt het midden tussen een doorsnee buurt en het landelijk woonmilieu: “het is vlees nog vis”. Bij de ruimtelijk analyse is reeds bij de ruimtelijke knelpunten omschreven dat hierbij spanningen ontstaan tussen de structuur van deelgebied Ganzedijk en de vrijheden die sommige mensen zich veroorloven “als ware het een landelijk gebied”. Ruimtelijke gezien is het uitgangspunt: het versterken van de landelijke identiteit van Ganzedijk. Dit betekent: 1. Structuur: de landschapsstructuur, de Ganzedijk en de vaart6 langs de Ganzedijk, dient als kapstok voor de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Ganzedijk wordt van een in zichzelf gekeerd buurtje een buurtschap naar voorbeeld van Oude Sluisbuurt en Hongerige Wolf. Er 6

Deze vaart wordt op termijn een belangrijke vaarverbinding tussen Blauwe Stad en de Dollard.


wordt ruimtelijke gezien weer recht gedaan aan de oorspronkelijke lintbebouwing langs de Ganzedijk. Ganzedijk gaat van een relatief hoge dichtheid naar een veel lagere dichtheid vergelijkbaar met het omringende gebied. 2. Bebouwing: voor de lange termijn ontstaat het volgende toekomstbeeld. Op termijn wordt er alleen nog gewoond langs de Ganzedijk. De huidige woningen van het deelgebied aan de Remmersweg en Ganzedijk verdwijnen. De Nuusweg zal bovendien als straat helemaal verdwijnen en de Remmersweg blijft als straat behouden. De bebouwing zal qua type (vrijstaand, 2-onder-1-kap of boerderij), qua volume (1 bouwlaag en een kap) en qua architectuur weer aansluiten bij de rest van de omgeving. Figuur 14: kader voor de toekomst

3. Vrijkomende ruimte: Door het verdwijnen van de Nuusweg en op langere termijn de Remmersweg ontstaat lege ruimte die opnieuw moet worden ingericht. Als wordt gekeken naar de evolutie van het grondgebruik ontstaan er als het ware twee opties: - “Een stap voorwaarts zetten in de evolutie” - “Een stap terug zetten in de evolutie” Figuur 15: evolutie grondgebruik


Er lijken drie opties voor de hand te liggen voor de inrichting van de vrijkomende ruimte: - Stap voorwaarts: in de vrijkomende ruimte een nieuw woonmilieu of een bijzondere landschapskwaliteit toevoegen. - Stap terug: de vrijkomende grond “teruggeven” aan de landbouw. Figuur 16: toekomstig gebruik vrijkomende grond (links: landbouw, midden: nieuw woonmilieu, rechts: nieuwe landschapskwaliteit)


5.

Naar een uitvoerbaar plan Een plan voor Ganzedijk moet aan 2 belangrijke voorwaarden voldoen; - het moet op de lange termijn perspectief bieden op structurele oplossing van de geconstateerde woningmarktproblemen; - het moet een realistisch plan zijn, dat vanaf ‘moment nu’ gestart moet kunnen worden en het moet, in een werkbare fasering, op korte termijn een substantiële verbetering van de wooneen leefkwaliteit van het hele onderzoeksgebied bewerkstelligen. Sloop Nuusweg (1 t/m 16 even en oneven) en Ganzedijk (10 t/m 28 even) Door het slopen, en daarmee uit de markt nemen van de 25 woningen aan de Nuusweg/Ganzedijk wordt een bijdrage geleverd aan het oplossen van de volgende geconstateerde problemen: - het verwijderen van de (woon-)technisch slechtste woningen; - het versterken van de ruimtelijke kwaliteiten (uitzicht, ruimte, landelijk wonen wordt versterkt, resterende woningen profiteren meer van deze kwaliteiten dan de gesloopte); - sociale- en leefbaarheidsproblematiek in deelgebied Ganzedijk wordt letterlijk verminderd, mede door daar te slopen waar deze problematiek het sterkst geconcentreerd lijkt te zijn; - handhaving van een kleiner aantal, kwalitatief betere woningen in een verbeterde ruimtelijke structuur, stemt het aanbod beter af op de afnemende (positieve) vraag naar dit type woningen in het landelijk woonmilieu. Ten behoeve van de sloop van de Nuusweg en de Ganzedijk dienen 15 woningen aangekocht te worden. Van deze woningen wordt er 1 onderverhuurd door een particulier en staan er 2 leeg. Met andere woorden ook de aankoop levert een bijdrage aan het oplossen van een acuut (leefbaarheids)probleem. Verbetering en ‘te woon’ aanbieden resterende (huur)woningen De resterende 14 huurwoningen aan de Remmersweg, dienen in deze gefaseerde aanpak verbetert te worden tot een aanvaardbaar niveau, voornamelijk woontechnisch; qua uitrustingsniveau (toilet/douche/keuken/c.v.) en thermische isolatie. Dit betreft woningen, die bouwtechnisch (qua casco-onderhoud) redelijk op orde zijn. Uitgangspunt is dat deze resterende huurwoningen daarna in een weliswaar afnemende, maar specifieke vraag voorzien: een betaalbare twee-onder-één-kap woning in een landelijk woonmilieu. Een specifiek aanbod voor een specifieke vraag. In de rest van het bezit van Acantus komt namelijk in geringe mate een vergelijkbaar aanbod voor. Er zijn meerdere redenen om de woningen vervolgens ‘te woon’7 aan te bieden; het biedt garantie qua sturingsmogelijkheden in de toekomst en het is een flexibel aanbodmodel met meer mogelijkheden om vraaggericht te werken, afgestemd op de mogelijkheden van zowel huidige als toekomstige bewoners van Ganzedijk. Om deze redenen is het wenselijk om ook door particuliere eigenaren te koop aangeboden woningen te verwerven en ‘te woon’ aan te bieden.

7

‘Te woon’ houdt in dat de woningcorporatie woningen zodanig aanbiedt dat de woningzoekende kan kiezen voor huur of koop, waarbij bij de koop sprake is van een vorm maatschappelijke gebonden eigendom met ondermeer recht op c.q. plicht tot terugkoop door de corporatie.


Verbetering sociaal en fysiek beheer/handhaving en leefbaarheid Tegelijkertijd met het uitvoeren van bovenstaande voorstellen dient ook het beheer verbeterd te worden. Hierbij is het maken van afspraken, en daarna daadwerkelijk uitvoeren daarvan, op het gebied van beheer, ondersteuning en handhaving van groot belang. Dit is een opgave voor met name gemeente, Acantus en Stichting Welzijn Oldambt en politie. Richting bewoners geldt hier zeker het principe ‘voor wat hoort wat’, met andere woorden: als genoemde partijen materieel en immaterieel investeren in Ganzedijk wordt van bewoners gevraagd ook daadwerkelijk een bijdrage te leveren aan het verbeteren van de leefbaarheid. Uit de huisbezoeken/enquête blijkt dat hiervoor zeker draagvlak is. Intensiever (sociaal)beheer houdt met name drie dingen in: - facilitering/ondersteuning waar mogelijk bij individuele en maatschappelijke problemen ‘achter de voordeur’; - sanctionering/handhaving waar noodzakelijk bij overlast; - nabijheid; geen steunpunten/voorzieningen, maar wel letterlijk mensen thuis open bezoeken (bemoeizorg en outreachend i.p.v. Ganzedijk als een soort vrijplaats aan zichzelf overlaten). Daarnaast dient het fysiek beheer/onderhoud van woningen en woonomgeving uiteraard op orde te zijn en blijven. Het handhaven c.q. realiseren van voorzieningen in de directe omgeving van een klein buurtschap zoals Ganzedijk is niet realistisch. Met name de gemeente zal enerzijds richting bewoners duidelijk moeten maken dat dit niet tot de mogelijkheden behoort, maar anderzijds wel voor alle nodige “thuiszorg” zorgdraagt. Een nieuw perspectief voor een deel van de huidige bewoners van deelgebied Ganzedijk Naast het aanpakken van een woningmarktprobleem c.q. een in zekere zin enigszins abstract probleem als ‘krimp’, willen we tegelijkertijd ook daadwerkelijk een nieuw perspectief voor de huidige bewoners van deelgebied Ganzedijk kunnen bieden. Uitgangspunt is hierbij indien mogelijk rekening te houden met specifieke omstandigheden en woonwensen. Uit de analyse en huisbezoeken blijkt dat 18 huishoudens (5 huur en 13 koop) willen c.q. bereid zijn te verhuizen naar buiten Ganzedijk. Als deze 18 huishoudens de mogelijkheid wordt geboden te verhuizen (particuliere woningen aankopen en huurders krijgen urgentie), dan wordt het mogelijk de huishoudens aan de Nuusweg/Ganzedijk die graag willen blijven wonen in Ganzedijk een woning aan te bieden aan de Remmersweg. Realisatie van één en ander houdt in dat: - degene die willen verhuizen buiten Ganzedijk hiertoe de mogelijkheid wordt geboden, zowel huurders (urgentie/sociaal plan) als eigenaar/bewoners. Hier kan de corporatie wellicht een rol in vervullen, bijvoorbeeld door “bestaand voor bestaand”. Samen met eigenaarbewoners op zoek naar een (koop)woning met meer kwaliteit (en toekomstperspectief) vanuit de bestaande voorraad van de corporatie; - de resterende huurders een woning van een aanvaardbare kwaliteit ‘te woon’ krijgen aangeboden; - de resterende eigenaar/bewoners hun woning nu en in de toekomst kunnen verkopen op de markt of aan Acantus.


Ruimtelijk perspectief nu en in de toekomst Als we het over de (verdere) toekomst hebben is het goed ons bewust te zijn van twee dingen, namelijk: “er in dit land niets zo blijvend is als tijdelijk”. Met andere woorden o.i. is het belang van de plannen voor de direct nabije toekomst groter dan die voor de (onzekere) verdere toekomst. Voor die verdere toekomst is het wellicht belangrijker te bedenken wat er vooral niet gedaan moet worden, dan wat er wel gedaan moet worden. Desalniettemin onderstaande poging om naast de ruimtelijk invulling voor de nabije toekomst ook een schets te geven voor de mogelijke verdere toekomst. A. Ruimtelijk perspectief voor nu Met de voorgestelde sloop van de 25 woningen aan de Nuusweg en de Ganzedijk, wordt niet alleen tegemoet gekomen aan de krimp, maar dient ook de ruimtelijke structuur van Ganzedijk verbeterd te worden. Dit betekent dat de Nuusweg als straat moet verdwijnen en verwijderd moet worden. Het is ook niet de bedoeling dat hier in de toekomst weer woningbouw mogelijk wordt. De vrijkomende grond kan een landbouwbestemming en het huidige bos kan verdwijnen. Figuur 17: ruimtelijk perspectief voor nu

B. Ruimtelijk perspectief voor de toekomst De toekomst is onzeker. De ontstane situatie na de sloop van de Nuusweg/Ganzedijk lijkt een situatie die nog een tijd meekan. Mocht de situatie zich echter voordoen dat door krimp en vraaguitval het aantal woningen in Ganzedijk verder moet krimpen dan lijkt het voor de hand te liggen de woningen aan de Remmersweg te gaan slopen. Indien er in de toekomst sprake is van nieuwbouw, zou die zoveel mogelijk langs de Ganzedijk gebouwd moeten worden. Aan de Remmersweg zouden eventueel een paar hele grote kavels uitgegeven kunnen worden. Dit beeld moet gezien worden als ruimtelijk kader voor de toekomst. De regio heeft niet de luxe om


ontwikkelingen die zich voordoen en niet in dit kader passen te blokkeren. Het kader moet dan ook gezien worden als een richting en niet als een blauwdruk. Deze onzekere toekomst is ook bepalend voor de herbestemming van de vrijkomende grond. Het lijkt erop dat landbouw als nieuwe bestemming het beste aansluit op dit ruimtelijke kader. Dit geeft de meeste flexibiliteit. Figuur 18: kader voor de toekomst

Fasering Zoals eerder aangegeven is een op een specifieke vraag gericht aanbod het uitgangspunt. Met het oog op de krimp kan de situatie zich voordoen dat het aantal woningen in Ganzedijk in de toekomst nog verder moet krimpen. Na stap 1, sloop Nuusweg/Ganzedijk ziet stap 2 er als volgt uit: Stap 2: gefaseerde sloop Remmersweg Van de woningen aan de Remmersweg zijn over het algemeen de Remmersweg 13 t/m 24 de slechtste/kleinste woningen, zowel bouwkundig als qua plattegrond. In tegenstelling tot de woningen aan de Nuusweg en Ganzedijk is de urgentie om deze woningen te slopen minder aanwezig. Het gaat om 8 huurwoningen waarvan momenteel nog 7 verhuurd worden. Van deze huurwoningen staat momenteel 1 leeg. In tegenstelling tot de Nuusweg en Ganzedijk hebben deze woningen een extra kwaliteit doordat ze veel beter gebruik maken van de kwaliteiten van het landelijk wonen: aan de voorkant een prachtig uitzicht over de velden en aan de achterkant veel vrijheid op het erf aan de kant van het bos. De resterende woningen aan de Remmersweg (25 t/m 32 en 1 t/m 12) zijn woningen die nog jaren kunnen blijven staan zonder veel problemen. Ruimtelijk gezien valt de Remmersweg 25 t/m 32 enigszins uit de toon, maar het zijn wel de woningen met het grootste woonoppervlak. Het is een doodlopende zijweg van Remmersweg, die oorspronkelijk niet bedoeld was om zo abrupt te eindigen in het bos. Remmersweg (1 t/m 12) past qua type woningen (1 laag en een kap)


ruimtelijk het best in de omgeving. Sloop van de Nuusweg en de Ganzedijk heeft als eerste stap prioriteit. De sloop aan de Remmersweg (wat en wanneer) is afhankelijk van de marktontwikkeling en de vraaguitval op termijn. Figuur 19: fasering huidige en toekomstige sloop

De pilot: uitvoering en proces Tempo kunnen maken moet een belangrijke kwaliteit van het plan zijn. Met andere woorden een plan dat alleen op langere termijn uitvoerbaar is, door gebrek aan beleidsinstrumentarium, draagvlak of anderszins is geen goed plan. Immers de directe aanleiding voor de planvorming is de urgente, acute en zichtbare problematiek in Ganzedijk. Daarnaast is dit project aangemerkt als pilot met het oog op de krimp-problematiek in de regio. Het daadwerkelijk uitwerken en uitvoeren van het plan biedt de mogelijkheid te onderzoeken wat de succes- en faalfactoren zijn van de aanpak, zowel procesmatig en beleidsmatig als inhoudelijk en financieel. Ervaringen opgedaan bij de planvoorbereiding en uitvoering van het pilotproject Ganzedijk kunnen aanknopingspunten, kengetallen en beleidsaanbevelingen ten behoeve van een structurele aanpak op regionaal niveau opleveren.


Separate bijlagen Bijlage I

Sociaal maatschappelijke analyse (huisbezoeken, overleg sociaal maatschappelijke partijen en avond met de jeugd)

Bijlage II Bijlage III Bijlage IV Bijlage V Bijlage VI Bijlage VII

Verslag werkbijeenkomst krimp Bronnenonderzoek krimp Ruimtelijke analyse Nieuwsbrieven Verslag bewonersavonden Presentatie bewonersavonden (12 en 13 februari 2008)

Bijlage financiële aspecten


Visie Ganzedijk De koning te rijk op Ganzedijk!?

Recommend Documents