Villa verhuurscan Villa:
te Lorgues
Datum:
20 augustus 2015
Opgesteld door:
VillaSud B.V. dé Zuid-Frankrijk specialist voor de verhuur van luxe vakantiewoningen, De Villa verhuurscan is onderdeel van de lezer service van het blad Côte & Provence.
1) VERZOEK TOT VERHUURSCAN Datum opdracht: Naam verzoeker: Adres verzoeker:
20 augustus 2015 De heer/mevrouw Test #6, 1000 AB Amsterdam
2) VILLA Type villa Plaats: Regio
Vrijstaande villa Lorgues Var (83)
2
3) DOEL VAN DE VILLA VERHUURSCAN De Villa verhuurscan is bedoeld om een (aspirant) eigenaar inzicht te verstrekken in de verhuurwaarde van de Villa bij een verhuur op weekbasis voor vakantiedoeleinden. Deze Villa verhuurscan is een indicatie van de te realiseren huuropbrengsten op jaarbasis, waarbij uitgegaan is van de gegevens, zoals verstrekt door de eigenaar. De uiteindelijke huuropbrengst is afhankelijk van het luxe niveau van de villa, de ligging van de villa, de beschikbaarheid van de villa voor verhuur en de in overleg met de eigenaar vastgestelde definitieve huurprijzen. 4) WAARDERING Als wekelijkse verhuuropbrengst van het object wordt per opnamedatum geadviseerd: Periode Hoogseizoen Midden seizoen Laagseizoen
Maanden juli & augustus juni, september overige maanden
Huurprijs per week €3.450,€2.277,€1.898,-
In het onderstaande schema leest u wat dit betekent voor een gemiddelde verhuur van 15 weken per jaar.
Periode Hoogseizoen Midden seizoen Laagseizoen
Maanden juli & augustus juni, september overige maanden Totale weken
weken verhuur 8 5 2 15
Periode Hoogseizoen Midden seizoen Laagseizoen
Maanden juli & augustus juni, september overige maanden
Huur per seizoen €27.600,€11.385,€3.795,-
VillaSud Villa verhuurscan: Bruto jaaropbrengst €42.780,-
3
5) ONDERBOUWING VERHUURSCAN De verhuurscan heeft plaats gevonden op basis van de onderstaande door de eigenaar ter beschikking gestelde informatie. De waardering is mede gebaseerd op vergelijkbare villa’s in de regio van de villa waarvoor de verhuurscan is vastgesteld. Informatie eigenaar:
Onderwerp Regio Plaats Type woning Aantal personen Zwembad Uitzicht Tuin Afstand tot zee Aantal slaapkamers Inrichting Keuken en badkamer Foto’s
Uw antwoorden Var Lorgues Vrijstaande villa 6-8 Privé-zwembad Heuvels Zeer ruim > 30 KM 4 Zeer luxe Zeer luxe Zijn meegenomen in de beoordeling
6) VERHUREN OF NIET VERHUREN? Het antwoord op deze vraag is een combinatie tussen emotie en financiën. Het antwoord kan ook enkel gegeven worden door u als (aspirant) eigenaar. Het onderdeel financiën/kosten behorende bij een Villa is vaak duidelijk; financieringslasten, lokale belastingen, onderhoud Villa (zwembad), kosten beheerder, kosten energie. Een aantrekkelijke huuropbrengst als bijdrage in deze kosten is welkom. Het onderdeel emotie is minder makkelijk duidelijk te krijgen. Sommige eigenaren hebben “moeite” met het feit dat een vreemde in hun huis zit. Sommige eigenaren vinden het juist prettig dat er mensen in hun huis zitten. Dit uit het oogpunt van veiligheid of onderhoud (het is beter voor een huis om bewoond te zijn) of vanuit het oogpunt dat het zonde is om het huis slechts enkele weken per jaar te bewonen. Nogmaals wel of niet verhuren? Het antwoord kan ook enkel gegeven worden door u als (aspirant) eigenaar. Wanneer u besluit om wel over te gaan tot verhuur dan is het belangrijk om te accepteren dat er altijd wel eens iets kapot kan gaan. Van een koffiekopje tot een kras op het terras. De “schade” is in voorkomende gevallen eerder emotioneel dan feitelijk. In de praktijk blijken grote schades vrijwel nooit voor te komen en zelfs dan komen deze slechts zeer zelden uit boven 5% van de huursom. Wel moet u als eigenaar rekening houden met normale slijtage door verhuur, zoals breekschade servies, ligstoelen, parasols, etc.).
4
7) AANBEVELINGEN ALGEMEEN Foto’s; Goede foto’s vormen een belangrijke basis voor een goede verhuur. Foto’s dienen bij voorkeur te zijn gemaakt op een zonnig moment. Van de volgende onderwerpen dient een foto voorradig te zijn; algemeen indruk huis, tuin, zwembad, terras, uitzicht, speeltuin, woonkamer, zitkamer, keuken en 1 a 2 slaapkamer(s) Huisregels; Het kunnen overleggen van huisregels aan huurders schept een op positieve manier duidelijkheid over de do’s en dont’s in en om het huis. Tip; Plastificeer de huisregels op A4 formaat, zo blijven ze netjes. Leg ze in het huis of laat ze overhandigen door uw beheerder. Zwembad: Een zwembad is verhuur technisch erg interessant. De praktijk leert dat veel huurders (met gezinnen) de aanwezigheid van een zwembad als een vereiste zien. Denkt u ook eens aan zwembadverwarming. Door zwembadverwarming wordt de duur van uw verhuurseizoen verlengd. U kunt voor de verwarming een toeslag berekenen. Zorg voor professioneel onderhoud en beheer van uw zwembad (1 a 2 maal per week is aan te bevelen) Let op; zwembad beveiliging is in Frankrijk wettelijk vereist. Elke eigenaar dient zijn zwembad te voorzien van of een alarm of een overkapping of het zwembad dient afsluitbaar te zijn middels een toegangshek. Meubilair buiten; Een huurder verwacht op zijn vakantie veel buiten te zijn als gevolg van het mooie weer. De kwaliteit van het buiten meubilair speelt dan ook een grote invloed op de luxe perceptie van de huurder. Naast de kwaliteit is ook van belang het juiste aantal zitplaatsen en ligbedden. Dit dient te corresponderen met het aantal personen dat gebruik kan maken van de villa. Denkt u ook aan voldoende schaduwplekken door middel van parasols? BBQ; Een BBQ is van groot belang voor de echte vakantiebeleving. Wij adviseren het gebruik van een gas-BBQ. Dit in verband met brandgevaar en het soms aanwezige lokale verbod om te BBQ-en op houtskolen in de zomer. Interieur Inrichting algemeen; Huurders in het hogere segment uit Nederland en België kiezen veelal voor een casual chic interieur stijl. Belangrijk is dat de woning een vakantiegevoel uitstraalt. Deze wordt mede bepaald door de keuze van de juiste meubels en accessoires. Voldoende servies en andere keuken gebruiksvoorwerpen, een huis geschikt voor 8 personen dient minimaal een servies te hebben voor 12 personen. Denk ook aan reserve kurkentrekkers etc. Voor wat betreft de slaapkamers: zorg dat er niet alleen slaapkamers zijn met tweepersoons bedden, maar minimaal ook 1 of 2 slaapkamers eenpersoonsbedden hebben. Dit geeft voor verhuur de nodige flexibiliteit qua reisgezelschap. Kinderen Veel huurders hebben kinderen en gaan als gezin op vakantie. Voor veel huurders geldt dan ook dat ze het prettig vinden als de volgende zaken voor hun kinderen aanwezig zijn in de villa. Kinderbedje 120x60, kinderstoel, hekjes voor de trappen en eventueel speelgoed of speeltoestellen. Hierdoor maakt u uw villa extra aantrekkelijk voor de verhuur. t zwembad. 5
8) ZELF VERHUREN OF VIA EEN BEMIDDELINGSBUREAU? Het behalen van een goed rendement op de verhuur van een villa wordt niet bepaald in het hoogseizoen maar door verhuur van de weken buiten het hoogseizoen. Internet Villa verhuur is bij uitstek een activiteit waarbij de oriëntatie en verkoop door potentiële huurders vrijwel uitsluitend nog geschiedt via internet. Het te huur aanbieden via internet vraagt om behoorlijke investeringen (adverteren, een goede webpagina) die voor 1 enkele villa in verhouding tot de huuropbrengsten veelal hoog zijn. Administratie Denk verder ook aan het opstellen van huurcontracten, het opstellen van de reisbescheiden, controleren of de huur is betaald, borg terug storten, vragen van huurders, zoals: is er een kinderbedje aanwezig? U begrijpt waarom eigenaren die streven naar het behalen van een goed rendement vaak kiezen voor een professionele verhuurorganisatie. Hieronder leest u puntsgewijs de voor- en nadelen van zelf verhuren of verhuren via een bemiddelingsbureau. Voordelen zelf verhuren: • Volledig eigen baas, geen verplichtingen richting een bemiddelingsbureau • Huurinkomsten voor 100% voor eigenaar¹. Nadelen zelf verhuur: • De hoge kosten van marketing & sales voor het op de markt brengen van de Villa. • Afhandeling van een boeking vereist een goede administratie • Afhandeling van een boeking kost tijd • Alle klantcontact loopt via de eigenaar, niet altijd leuk en kost ook tijd. Voordelen verhuren via een bemiddelingsbureau: • Een goede bezetting van de villa doordat deze bureaus investeren in marketing en sales. • De handling & bijbehorende administratie wordt verzorgd door het bemiddelingsbureau. • Alle klantcontacten o.a. vragen worden verzorgd door bemiddelingsbureau • Er wordt gezorgd voor huurderverzekeringen en boekingen vallen onder dekking van SGR. 1. De praktijk leert ook dat een bemiddelingsbureau vaak een hogere verhuurprijs kan vragen dan een particulier. Dit betekent dat een eigenaar vaak netto evenveel huuropbrengsten ontvangt via verhuur via een bemiddelingsbureau dan verhuur direct. Ook hoeft u geen hoge kosten te maken voor marketing en kost u als eigenaar de afhandeling van contacten met huurders vrijwel geen ‘kostbare’ tijd.
6
Nadelen verhuren va een bemiddelingsbureau: • De commissie / provisie; de eigenaar betaalt het bemiddelingsbureau een commissie over de huurprijs. • Flexibiliteit is beperkt. Bij veel verhuurorganisaties wordt u gevraagd om als eigenaar ver van tevoren al een bepaald/minimum aantal weken vast te leggen voor verhuur. (Bij VillaSud kunt u als eigenaar tussentijds de beschikbaarheid nog wijzigen en wordt u voor iedere boeking per mail/telefoon om uw akkoord gevraagd. Wilt u een bepaalde periode toch zelf gaan dan kunt u dat alsnog beslissen!) 9) BEHEERDER Onder beheerder wordt verstaan een persoon die ter plaatse aanwezig is en de eigenaar feitelijk vertegenwoordigt in een aantal praktische zaken aangaande de villa. Te denken valt aan; • Beheer van de villa in de meest brede zin van het woord. Van het regelen van een loodgieter in geval van een lekkage tot het kopen van een nieuwe ijskast. • Ontvangst & uitchecken van huurders, inclusief controle. • Schoonmaken van de villa na een verhuurperiode. • Het zijn van een aanspreekpunt voor huurders Een goede beheerder is een belangrijke voorwaarde is voor een goede verhuur. VillaSud beschikt over een goed netwerk van beheerders in Zuid Frankrijk. VillaSud biedt eigenaren die hun villa verhuren via VillaSud de mogelijkheid om gebruik te maken van dit netwerk aan betrouwbare professionals. 10)
FISCAAL
Huurinkomsten uit de villa blijven onbelast voor de Nederlandse fiscus. Met het bezit van onroerend goed in Frankrijk heeft een eigenaar te maken met twee belastingheffers, de Nederlandse en de Franse fiscus. Nederland heeft echter een verdrag afgesloten met Frankrijk waarin is overeengekomen dat het heffingsrecht over de Villa aan Frankrijk is toegewezen. Op deze wijze wordt dubbele belasting voorkomen. Dit betekent dat de huurinkomsten dienen te worden opgegeven aan de Franse fiscus. Er zijn bepaalde vrijstellingen. Voor meer informatie hierover verwijzen wij u naar uw fiscalist of belastingadviseur. 11)
AANSPRAKELIJKHEID
De door VillaSud aangeboden Villa verhuurscan is uitsluitend indicatief en aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. De Villa verhuurscan inclusief de bijgevoegde informatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde verzoeker. VillaSud aanvaardt geen verantwoordelijkheid voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever.
7
12)
OVER VILLASUD
VillaSud is een zelfstandig bemiddelingsbureau, gespecialiseerd in het aanbieden van luxe, vrijstaande villa's met privé-zwembad in het hogere segment. De villa’s liggen voornamelijk in de Provence, Côte d'Azur, Var, Vaucluse en worden allemaal door ons bezocht. Met veel eigenaren heeft VillaSud inmiddels een goede relatie opgebouwd, omdat de praktijk leert dat villa verhuur vraagt om maatwerk. Voor zowel eigenaren als huurders. VillaSud biedt, ten behoeve van haar eigenaren, de villa’s via internet aan op de Nederlandse, Belgische en Duitse markt. Doel van deze internationale marktbenadering is het realiseren van een goede bezettingsgraad door onder andere in te spelen op de internationale vakantieperiodes. Belt u ons gerust voor een persoonlijk advies inzake een mogelijke verhuur. Wij kunnen u vrijblijvend adviseren en informeren over alle do’s and don’ts van verhuur. VillaSud is aangesloten bij het Stichting Garantiefonds Reisgelden (SGR) als ook bij de ThuisWinkel Waarborg. Adresgegevens VillaSud Slotlaan 196A 3701 GT Zeist Tel: 0031 (0) 30-6910645 E-mail:
[email protected] Telefonisch bereikbaar op werkdagen van 09.00 tot 17.00 uur. K.v.K. Utrecht. Nr: H52931978 BTW nummer: Nr: NL 8117.64.709B01
8
