Villa Aquarius een eigentijds ‘live and leisure’ concept
Vooraf Woningcorporatie Wateringen heeft – samen met Van Mierlo Planontwikkeling – het initiatief genomen om een bebouwingsplan te ontwikkelen voor de huidige locatie van openluchtzwembad “De Waterman” in Wateringen. Nota bene blijkt dit een van de laatste openluchtzwembaden te zijn in de regio die zou worden opgeofferd. Het zwembad met duizenden bezoeken op jaarbasis heeft een traditionele sociale functie voor het leefgebied. Als maatschappelijk ondernemer erkent de corporatie haar verantwoordelijkheid en heeft in dit sociale aspect centraal gezet in de planvorming voor de realisatie van een woningplan voor deze bijzondere generatie. Deze notitie beschrijft welke voorzieningen in sociaal opzicht in stand moeten blijven en welke voorzieningen financieel gezien haalbaar zijn. De notitie maakt ook duidelijk dat niet iedereen op dezelfde manier als voorheen gebruik kan maken van collectieve zwemvoorzieningen. Ook het voorgestelde woningbouwconcept zal een gewoonheidsbehandeling moeten ondergaan om de sociale voorzieningen te kunnen huisvesten en toegankelijk en betaalbaar te houden voor de inwoners van Wateringen.
Zwembad ‘de Waterman’ | Huidige situatie
Recreatief gebruik Het bestaande openluchtzwembad ‘de Waterman’ is ruim 70 jaar. Het is nog een van de weinige overgebleven authentieke openluchtzwembaden in de regio, omdat veel van dergelijke voorzieningen inmiddels zijn ingeruild voor overdekte recreatieve zwembaden. Het is ook een groot zwembad met veel wateroppervlak en een grote speel- en ligweide. Het zwembad is ruim vier maanden per jaar geopend vanaf mei tot begin september. Kortom een toegankelijke zwemvoorziening voor het dorp, ideaal in de zomervakantie voor de jongvolwassen jeugd en jonge gezinnen. Toch wordt het zwembad ook stelselmatig gebruikt door de wat oudere zwemmer. Senioren die gewoontegetrouw dagelijks hun baantjes zwemmen. De sociale kenmerken van het zwembad komen nog eens tot uitdrukking in de relatief lage tarieven en de abonnementsvormen. Misschien wel daarom worden per jaar gemiddeld 40.000 recreatieve bezoeken geteld in de korte zomerse periode.
Functioneel gebruik Hoewel het zwembad destijds vooral voor lokaal vermaak is gesticht en daarvoor later ook meerdere keren is opgewaardeerd, wordt het zwembad steeds meer functioneel gebruikt en minder recreatief. Als het niet warm genoeg is, verliest het zwembad zijn functie voor de jongvolwassen jeugd. Zij blijven als eersten weg. Gezinnen met jonge kinderen blijven wel komen omdat het zwembad dichtbij is. Het zwembad is veiliger dan het strand, er is genoeg ondiep schoon water en men heeft immers een abonnement. Functioneler kan bijna niet. Voor de lokale zwemvereniging is het openlucht zwembad uitsluitend een functionele voorziening voor de zomermaanden. Zij nemen in totaal 3.700 bezoeken voor hun rekening tussen mei en september (bron: Voorjaarsnota 2007 gemeente Westland, bijlage 2). Daarnaast wordt in de zomer, ook bij gebrek aan beter, ‘bij gelest’ door de jeugd, omdat dat de wachtlijsten voor zweminstructie in de regio storend lang zijn, terwijl het zwembad deze lesfunctie goed kan overnemen in de zomermaanden
Andersom geredeneerd is het zwembad eerder een functionele ‘mooi-weer-voorziening’ voor het dorp, dan een recreatieoord voor lokaal vermaak voor iedereen die van zwemmen houdt. Voor de voorziening stelt de gemeente jaarlijks een bedrag beschikbaar van € 231.451 om de onrendabele top in de exploitatie te dekken en voor de kapitaallasten. Tegen deze achtergrond is bij het ontwikkelen van het planconcept Villa Aquarius de vraag centraal gesteld welke specifieke zwemfuncties en voorzieningen minimaal gewenst zijn in Wateringen en waarnaar vraag is en is de rentabiliteit ervan beschouwd.
Zwemfuncties en voorzieningen in Villa Aquarius
Functionele (zwem)voorzieningen Als blijkt dat het zwembad meer en meer functioneel wordt gebruikt, ligt het voor de hand om na te gaan welke functionele voorzieningen gewenst zijn en waar vraag naar is of binnenkort zal ontstaan. In het proces van concept-ontwikkeling Villa Aquarius zijn achtereenvolgens zijn de volgende functievoorzieningen onderzocht: - therapeutisch gebruik - zweminstructie - doelgroepen - recreatie - thermen - fitness.
Therapeutisch gebruik
In het verzorgingsgebied van Watering zijn vier fysiotherapeuten gevestigd. Variërend van zelfstandige therapeuten tot groepspraktijken met weer onderverdelingen in specialismen en in diverse vormen van oefentherapie en behandelmethoden. Interessant in dit verband is de groei van het aantal behandelcentra in de regio Haaglanden voor werkhervatting en reïntegratie en de specialismen die daaruit weer ontstaan. Organisaties en samenwerkingsverbanden bijvoorbeeld die zich toeleggen op intensieve behandelingmethoden voor structureel herstel van lichamelijke klachten. Het kenmerk van deze methoden is het gebruik van fitnessapparatuur en (warm)water als behandelmethode of als een vorm van nazorg.
De inventarisatie van het verzorgingsgebied van Wateringen levert op dat er behoefte is aan een functioneel therapiebad specifiek voor sportfysiotherapie en orthopedische behandelingen. Bovendien is er behoefte aan (warm)water behandelingen voor uiteenlopen patiëntenvereniging variërend van CARA en Reuma verenigingen, tot behandelingen voor een reeks van dermatologische aandoeningen. In dit verband gaat het niet alleen om warmer water maar ook om water met een geneeskrachtige werking (mineralen zoals zout en bromiden).
Daarnaast is er behoefte aan ‘gewone’ behandelruimte voor fysiotherapeuten vooral omdat de nieuwe behandelmethoden specifieke ruimten vragen en bovendien de aard en de intensiteit van patiëntenbehandelingen steeds meer toenemen. In het concept van plan Villa Aquarius wordt ruimte geboden aan: - therapiebassin (50 m² beweegbare bodem, watertemperatuur 30° C); - oefenruimten (100 m² voor fitness apparatuur en oefeningen); - behandelruimten (vijf afzonderlijke ruimten totaal 130 m²). Het gebruik per jaar is afhankelijk van de behandelmethoden van therapeuten, maar 5.000 bezoeken per jaar is realistisch in verhouding met het verzorgingsgebied.
Zwe min str uctie
Een rondgang langs de overdekte recreatieve zwembaden in de omgeving maakt duidelijk dat er momenteel wachtlijsten zijn voor particuliere zweminstructie. Nu is een wachtlijst wel normaal, maar de wachtlijst in de regio Den Haag is in verhouding wel lang. De oorzaak daarvan is dat in Den Haag te weinig instructiewater is. Vanuit Den Haag wijkt men voor zwemles ook wel uit naar de direct omliggende zwembaden. De meeste Wateringse kinderen krijgen zweminstructie in Rijswijk, Monster of Naaldwijk. Die wachtlijsten zullen in de toekomst alleen maar langer worden door het vestigingsbeleid van Den Haag. Om een voorbeeld te geven biedt het woningbouwprogramma in Wateringseveld over circa tien jaar plaats aan 20.000 nieuwe bewoners. Gelet op het woningbouwprogramma gaan ook jonge gezinnen zich hier vestigen en dus zullen die kinderen op termijn ergens moeten leren zwemmen. Functioneel instructiewater in Wateringen veroorzaakt een verschuiving van leskinderen waarvan het bezoek oploopt tot 25.000 lessen in 2008. In het concept van plan Villa Aquarius wordt ruimte geboden aan: - een instructie bassin (> 200 m² met beweegbare bodem watertemperatuur 30°C ).
Doelgroepen
Ter introductie en informatie bieden zwembaden uiteenlopende doelgroepactiviteiten aan voor leeftijdscategorieën van nul jaar tot zeer oud. De activiteiten variëren van baby- en peuterwemmen, de gewone baantjes zwemmers tot allerlei conditieverbeterende bewegingsvormen veelal op muziek. Daarnaast zijn er doelgroepactiviteiten met een meer paramedisch karakter zoals zwangerschapszwemmen of activiteiten voor ouderen, onder de verzamelnaam Meer Bewegen voor Ouderen (MBvO). Al deze doelgroepen hebben feitelijk dezelfde wensen, namelijk warmer water en instelbare waterdiepte en een besloten omgeving. Uit de ervaringen van de grote recreatiebaden blijkt dat men afgezonderd wil worden van de wedstrijdbassins en recreatiebaden en in een besloten sfeer wil zwemmen.
Als deze doelgroep in Wateringen in kaart wordt gebracht, blijkt dat een bezoekpotentieel van 15.000 bezoeken op jaarbasis zelfs enigszins conservatief te zijn. Vooralsnog is dit aantal realistisch omdat deze activiteiten zich ook nog een marktpositie moet verwerven. In het concept van plan Villa Aquarius wordt ruimte geboden aan: - bassin (200 m² met beweegbare bodem watertemperatuur 30°C );
Re creatie
Het recreatieve zwemgedrag verandert regelmatig. Wat blijft is een soort elementaire aantrekkingskracht op het water. Vooral jonge kinderen, jonge gezinnen en ook oudere mensen kunnen zich vermaken met alleen water. De overeenkomst is dat men ondiep warm water zoekt. Het verschil is dat oudere mensen zich vermaken met allerlei begeleide zwemactiviteiten en kinderen het houden bij spelen in het water. De categorie jeugd vanaf de bovenbouw van de basisschool zoekt spectaculaire recreatieve watervoorzieningen. Voorzieningen waarvoor grootschalige installaties noodzakelijk zijn (golfslagbaden). Het nadeel is dat deze bezoekersgroep in Wateringen relatief klein is (10% van de lokale bevolking). Het gebruik is vluchtig, trendgevoelig en beperkt. Vooral de zondagen zijn in trek bij de jeugd. Bovendien staan de investeringskosten totaal niet in verhouding tot het gebruik. Om die reden is in planconcept Villa Aquarius niet voorzien in grootschalige recreatieve voorzieningen. Als de resterende groep recreanten wordt belicht gaat het in hoofdzaak om de volgende functionele wensen: - vormvrij bassin en ondiep bassin watertemperatuur 30°C; - eenvoudige en functionele recreatieve elementen (speelobjecten).
De omvang van deze recreatieve groep in het verzorgingsgebied van Wateringen is behoorlijk omdat met name de oudere inwoners (30% van de lokale bevolking) nu een keus heeft op een soort dubbelgebruik. Functioneel recreatiewater en zwemwater voor baantjes zwemmen en voor doelgroepactiviteiten. Daarnaast is er de categorie jonge gezinnen (30% van de plaatselijke bevolking) die gebruik kunnen maken van recreatief warm water. De raming is dat op jaarbasis voor recreatief gebruik 25.000 bezoeken te verwachten zijn (jong en oud).
Thermen
De laatste jaren groeit de vraag naar thermen concepten. Dit zijn allerlei combinaties van diverse soorten kuurbaden en kruidenbaden, whirlpools, sauna’s, stoomcabines, een solarium eventueel gecombineerd met schoonheidbehandelingen en horeca-arrangementen. Landelijk gezien blijkt dat de kern van dit aanbod is gericht op korte vakanties of lange weekenden. In aangepaste uitvoeringsvormen zien we onderdelen van dergelijke concepten terug in de duurdere hotels of luxueuze vakantieoorden. De laatste jaren worden ook appartementencomplexen voorzien van soortgelijke kuurbadenconcepten enkel om het serviceniveau te verhogen. De ervaringen zijn zo positief dat dergelijke formules nu al worden toegepast
bij modale appartementen, enkel vanwege de toegevoegde waarde voor de bewoners maar ook voor de directe omgeving. In het concept Villa Aquarius is een sobere maar doelmatige formule voorgesteld die serviceverhogend werkt en tegelijkertijd is afgestemd is op het reguliere gebruik in Wateringen. Ondanks deze gewoonheidbehandeling worden minimaal 5.000 bezoeken geraamd per jaar.
Fitness
Onderzoek in Wateringen laat zien dat er ogenschijnlijk voldoende fitnessvoorzieningen zijn, maar geen voorzieningen waar de wat oudere inwoner op afstapt. Ten eerste is het fitnessprogramma vooral afgestemd op de jongere generatie en ten tweede hebben oudere meer behoefte aan professionele begeleiding. Vooral fysiotherapeuten die volgens de OCA (Othopaedic Consultancy and Advising) formule werken bereiken goede resultaten. In de regio Den Haag is begin 2005 een nieuwe OCA vestiging geopend.
De exploitatie van fitness zou zeer goed passen in een functioneel zwembadconcept dat bovendien door relatief veel senioren wordt bezocht. Een inventarisatie op landelijk niveau laat ook zien dat niet zozeer bestaande fitness-centra dergelijke voorzieningen moeten exploiteren maar eerder de lokaal gevestigde paramedici. Door een dergelijke samenstelling met het begeleidingssysteem ontstaat een sterker paramedisch karakter wellicht een curatief aanbod. Bezoekers van de fitness zullen op hun beurt weer gebruik maken van het zwemwater en de thermen. Andersom is fitness of oefentherapie op medische indicatie onder leiding van fysiotherapeuten motiverend als bovendien het gebruik van zwemvoorzieningen mogelijk is. Feitelijk ontstaat een soort zorgconcept op dorpsniveau.
Onderzoek in de omgeving van Wateringen toont aan dat een fitnessruimte gewenst is van 300 m² en op grond daarvan een bezoek wordt gerealiseerd van 20 tot 25 duizend bezoekers en voornamelijk 50plussers. Van dit aantal zal circa 20% (5.000) aanvullend gebruik maken van het zwembad. De voorkeur van de fitnessbezoekers gaat namelijk vooral uit naar sauna’s, stoomcabines en zonnebanken en dergelijke herstel bevorderende voorzieningen.
De clubgedachte voor regulier gebruik
In de voor het concept Villa Aquarius opgestelde bedrijfsplannen en exploitatiebegrotingen is het reguliere bezoek geraamd op 90.000 bezoeken per jaar; meer dan het dubbele aantal ten opzichte van de huidige situatie in het openluchtzwembad. Opgemerkt wordt dat het huidige aantal in slechts enkele zomermaanden wordt bereikt in tegenstelling tot dit ‘jaarrond’ concept. Roostertechnisch gezien kunnen de verschillende bezoekerscategorieën opgevangen worden door de grenzen van het exploitatieconcept op te zoeken. De fysiotherapeuten wensen voor de behandelingen zoveel mogelijk afgezonderd worden van het overige gebruik. Deze wens blokkeert enigszins het idee om de verschillende bassins in combinatie te gebruiken, maar de behandelmethoden pleiten wel voor meer afzondering.
De recreatieve aantrekkingskracht op het zwembad vanuit de fitness en de thermen is nauwelijks te reguleren, als overdag ook particuliere lessen worden aangeboden. Daarnaast verlangen de verschillende doelgroepen uiteraard ook enige bescherming en bovendien zijn dergelijke privileges juist een van de sterke kanten van dit concept. Al met al reden genoeg om een visie te vormen hoe het gebruik georganiseerd kan worden.
De clubgedachte is een beproefde methode om het gebruik zodanig te reguleren dat voldoende privileges ontstaan voor de verschillende gebruikersgroepen maar tegelijkertijd geen beperkingen oplevert voor inwoners van Wateringen om regelmatig te zwemmen. Via de clubgedachte worden de bezoekstromen als het ware gestuurd, zodat veelal gelijkgezinden tegelijkertijd aanwezig zijn. In de exploitatieberekeningen is rekening gehouden met een clubkaartsysteem waarop ook tevens de personeelsinzet is afgestemd om het gebruik.
Het recreatieve gebruik zoals dat momenteel bekend is in het buitenbad wordt gedeeltelijk opgeofferd. In ruil daarvoor wordt recreatie zwemmen aangeboden voor met name jonge gezinnen en vooral senioren. Grote recreatieve aantallen zijn ruimtelijk niet inpasbaar en niet goed te combineren met het paramedische aanbod en servicegerichte concept. Bovendien zijn de investeringen niet rendabel te maken.
Schematische weergave planconcept Villa Aquarius
sauna
kleedruimten
fitness en oefenruimten
horeca / keuken
kapsalon, schoonheidssalon, sportmassage en zonnecombinaties
winkelfaciliteiten
doelgroepenbassin en recreatieve elementen 20 X 10 meter ~ 30°C
overig kleedruimten
fysiotherapie met therapiebassin incl. beweegbare bodem 10 X 5 meter ~ 34-38°C
personeelsruimten
