Verslag van de informatiebijeenkomst verkoopprogramma + vragen en antwoorden
Grote belangstelling voor koop eigen huurwoning In een overvolle Welkomkerk te Rockanje heeft het Woonbedrijf van de gemeente Westvoorne op woensdag 15 januari aan zo’n 270 mensen uitgelegd hoe zij hun eigen huurwoning kunnen kopen. Wethouder Mulder opende de avond waar informatie werd gegeven over de zeer aantrekkelijke kortingsregeling, de voorwaarden en het proces. Het Woonbedrijf van Westvoorne wil het eigen woningbezit stimuleren en biedt daarom een deel van haar circa 1.100 woningen te koop aan bij zittende huurders. Niet alle huurwoningen worden verkocht, omdat het Woonbedrijf een kernvoorraad van huurwoningen wil behouden. Dit betekent dat rond de 670 woningen die voldoen aan de voorwaarden “ouder dan 25 jaar” en “eengezinswoning” worden aangeboden aan de zittende huurder. Hiervan mogen er maximaal 230 worden verkocht om de voorraad sociale huurwoningen in stand te houden. Ook 11 woningen die al leeg staan kunnen door alle huurders van het Woonbedrijf worden gekocht. Met dit verkoopprogramma krijgen de huurders de kans om een woning tegen een Koopgarantkorting van 20% van de marktwaarde te bemachtigen. Gezien de aanwezigheid op de avond blijkt dat de huurders grote belangstelling hebben om woningeigenaar te worden. Huurders die niet voor koop kiezen kunnen gewoon blijven huren. Er hebben inmiddels 35 huurders opdracht gegeven aan de makelaar om het verkoopproces te starten. VRAGEN EN ANTWOORDEN Op en na deze avond werden vragen gesteld, veelal individuele vragen, maar ook algemene. De individuele vragen worden deels nog uitgezocht en apart beantwoord via de mail of persoonlijk. De algemene vragen én antwoorden staan in dit verslag. 1. VOOR- EN NADELEN VAN KOOP Met het kopen van een woning gaat u een langdurige verplichting aan. Voordeel van de Koopgarantvorm is wel dat u altijd en binnen een termijn van drie maanden uw woning terug kunt verkopen. U moet wel zelf de woning bewonen; u kunt een woning die met Koopgarant is gekocht niet verhuren. Voor het kopen van een woning moet vaak een hypotheek worden afgesloten en daarmee gaat u meestal voor 30 jaar een financiële verplichting aan. U kunt bij de Koopgarant uw woning met een Nationale Hypotheek Garantie financieren. Koopgarant stelt voorwaarden aan de hoogte van de hypotheek; het plafond is momenteel 110%, tenzij de investeringen leiden tot een waardevermeerdering. Bereken dus wat het u kost (bruto en netto) en vergeet daarbij niet dat u moet sparen voor het onderhoud en een aantal onderhoudscontracten aan moet/kunt gaan, zoals ontstopping en cv-onderhoud.
Bij aankoop zijn er extra kosten zijn zoals de kosten voor de afhandeling van een hypotheek (denk o.a. aan taxatie-, advies-, notaris- en afsluitkosten) overdrachtsbelasting (nu 2%), opstalverzekering, glasverzekering, de gemeentelijke belastingen zoals de WOZ, de waterschapslasten (*zie voorbeeld) en het effect van het eigen waardeforfait. Laat u dus goed adviseren. *voorbeeld In 2014 betaalt de huurder van een woning met een WOZ waarde van € 150.000 met een gezin van 4 personen afgerond € 367 aan afvalstoffen- en rioolheffing. Een eigenaar voor dezelfde woning met 4 personen betaalt € 747 inclusief WOZ belasting. Aan waterschapslasten betaalt diezelfde huurder € 248; als eigenaar € 311.
Een voordeel van koop is dat u zelf een aantal zaken mag bepalen. Vraag: is het aanvragen van een vergunning voor een aanbouw hetzelfde als bij een huurwoning ? Antwoord: Als er voor de verbouwing een vergunning vereist is, moet u toestemming vragen aan de gemeente en zorg dart de verbouwing aan de (bouwtechnische) regels en voorschriften voldoet. Als een verbouwing een belangrijke overweging voor wel of niet kopen is, zoek dat dan eerst uit voordat u het verkoopproces start. 2. VERKOOPPROCES Voor de leegstaande woningen is 1 maart 2014 de sluitingstermijn; we willen deze woningen niet langer leeg laten staan, dus als er geen interesse is, worden ze weer verhuurd. Als er meerdere geïnteresseerden zijn voor 1 leegstaande woning wordt er geloot. Voor de koop van de eigen huurwoning is er geen sluitingstermijn door de Raad bepaald. Wel moet er in de zomer geëvalueerd worden en aan de Raad gerapporteerd. We verwachten ongeveer twee tot drie maanden te doen over het proces van de start met de opdracht tot ondertekening bij de notaris. Als u voldoende zekerheid hebt over de financiering kunt u kiezen uit één van de drie makelaars en een opdrachtformulier ondertekenen. Dit is de start van het verkoopproces. Het Woonbedrijf gaat dan aan Vereniging Eigen Huis opdracht geven voor de bouwtechnische keuring. Het bouwtechnisch rapport gaat naar de taxateur en deze stelt de marktwaarde vast. Uw makelaar nodigt u vervolgens uit voor de voorlopige koopovereenkomst waarbij u inzage krijgt in het bouwtechnisch rapport en het taxatierapport. Als u besluit op het aanbod in te gaan wordt het verder afgehandeld bij de notaris en tekenen u en de gemeente de Erfpacht- en Koopovereenkomst. U kunt kiezen uit drie makelaars in Oostvoorne: Van Der Hoek, Du Buf of Van Beelen. Vraag: Waarom moet ik als kopende partij een makelaar in de arm nemen, als de gemeente die makelaar betalen ? Kan dat niet zonder/goedkoper ? Antwoord: De gemeente schakelt de makelaar in op basis van diens deskundigheid. De koper kan bij de makelaar terecht voor een aantal vragen over de verkoop en de makelaar doet een gedeelte van het werk dat bij de verkoop moet worden gedaan. Met de makelaars is voor de koop van de eigen woning een apart vast tarief overeengekomen.
3. KOOPPRIJS De markwaarde wordt door een onafhankelijke taxateur vastgesteld en de taxatie wordt vervolgens gevalideerd door een aparte organisatie (iValidatie). De taxateur houdt geen rekening met zelf aangebrachte verbeteringen: u betaalt uiteraard niet ‘dubbel’ voor bijvoorbeeld een door u zelf aangebrachte luxe keuken. Bij terugkoop worden deze verbeteringen wél gewaardeerd door de taxateur. Dat kan dus tot een hogere marktwaarde bij terugkoop leiden, maar dat geldt niet voor alle verbeteringen. Vraag: hoe onafhankelijk is de taxateur als de gemeente de taxateur betaalt ? Antwoord: Koopgarant heeft regels vastgesteld voor de wijze waarop getaxeerd wordt. De taxateur moet hieraan voldoen en is ook deskundig op dit gebied. De taxatie wordt door een aparte organisatie gevalideerd. U bent vrij om advies in te winnen; het is tenslotte een belangrijk besluit. Als u het niet eens bent met de getaxeerde waarde kunt u besluiten de woning niet te kopen. Er is geen onderhandelingsruimte omdat de gemeente al 20% korting geeft. Vraag: Wat zijn de bijkomende kosten koper in het verkoopproces voor taxaties, keuringen en notaris ? Antwoord: de kosten van de taxatie, de keuring en de notaris zijn voor rekening van de gemeente. U betaalt voor de keuring een eigen bijdrage van € 150, tenzij u de woning koopt, dan betaalt u geen eigen bijdrage. Vraag: als de taxatie veel hoger uitkomt en de hypotheek niet doorgaat moeten we dan ook die eigen bijdrage van € 150 betalen ? Antwoord: Als u kunt aantonen een serieuze potentiële koper te zijn en u een hypotheek zou kunnen krijgen, vragen we geen eigen bijdrage als de koopprijs na taxatie meer dan € 10.000 hoger uitvalt dan de prijsindicatie. Vraag: Krijg je ook 70% over de korting van 20% ? Antwoord: De waardedeling gaat alleen over de stijging of daling van de marktwaarde, niet over de korting. We hebben op de informatie-avond wat rekenvoorbeelden laten zien die ook opgenomen zijn in de informatie die we die avond hadden klaar gelegd. 4. TERUGKOOPREGELING Vraag: heeft de terugkoopregeling een houdbaarheidsdatum ? Antwoord: De terugkoopregeling is vastgelegd in een koop- en erfpachtovereenkomst die eeuwigdurend is, tot de koper het huis wil terugverkopen. Vraag: Wat gebeurt er bij overlijden ? Antwoord: Een partner kan de woning overnemen, maar moet er ook zelf in blijven wonen. Als een kind het huis erft en dit zelf gaat bewonen hoeft de woning niet te worden terugverkocht. Dit moet wel formeel worden aangevraagd. Vraag: Als ik het bij terugkoop niet eens ben met de taxatie ? Antwoord: Dan kunt u een beroep doen op de geschillenregeling. U wijst dan o.a. een eigen taxateur aan en er wordt nog een derde aangewezen. De drie taxateurs stellen dan gezamenlijk de prijs vast. De kosten hiervan worden gedeeld. Vraag: Als ik in de problemen kom, het huis moet terugverkopen, kan ik dan huren ? Antwoord: Het Woonbedrijf heeft gekozen die mogelijkheid op te nemen in de koopovereenkomst. Als u door inkomensachteruitgang (bijvoorbeeld door ziekte of werkloosheid) uw verplichtingen niet meer na kunt komen, kunt u na terugkoop weer gaan huren, maar wel tegen de dan geldende huur en huurbepalingen over de hoogte van de huur en het inkomen. Meer weten ? Voor informatie over Koopgarant www.opmaat.nl.
5. ONDERHOUD De woning wordt getaxeerd in de staat waarin deze is en wordt verkocht in deze staat. Eigenaar van een woning zijn brengt immers ook andere verplichtingen met zich mee, waarvan de meest in het oog springende het onderhoud is. Voor zover dit niet is bepaald in de gemeentelijke bouwverordening bent u vrij in de keuze van kleuren verf e.d., maar u moet alle onderhoud zelf verzorgen of regelen. Het Woonbedrijf zal bij groot onderhoud zoals schilderen en dakvervanging, u aanbieden om mee te doen bij de aanbesteding van de werkzaamheden, maar u bent uiteraard vrij om daaraan wel of niet mee te doen. Dat geldt ook voor het geval het Woonbedrijf besluit zonnepanelen voor de huurwoningen te gaan aanbieden; deze zullen dan ook aan de kopers van de huurwoningen worden aangeboden. Het wachten is op het Energie-akkoord. Vraag: als er grote gebreken aan de orde komen of nog kosten aan zitten te komen (bijvoorbeeld vervanging dakraam, radiatoren van 45 jaar oud), hoe vertaalt zich dat in de prijs ? Antwoord: Bij de taxatie wordt de bouwtechnische keuring betrokken; de wijze waarop kan de taxateur uitleggen. Vraag: Kun je voor een vast bedrag het onderhoud bij het Woonbedrijf afkopen ? Kan een koper mee blijven doen aan bijvoorbeeld het ontstoppingsfonds ? Antwoord: Dat past niet bij de Koopgarantvorm en onderhoud is een verantwoordelijkheid van de eigenaar. Bovendien worden er in totaal 650 woningen aangeboden met veel onderlinge verschillen. U kunt bij sommige onderhoudsbedrijven wel een onderhoudscontract voor (delen van) het onderhoud afsluiten, zoals voor ontstopping en cv-onderhoud. U bent daarvoor zelf verantwoordelijk. 6. ERFPACHT Door de uitgifte in erfpacht van een woning aan de particuliere koper wordt de bewoner volledig eigenaar van de woning ‘en de grond en heeft dus hetzelfde genot als een eigenaar zonder erfpacht. Door de erfpacht blijft de terugkoopregeling aan de gemeente ook bij executieveiling in stand. Dat is belangrijk voor de verkoper die korting heeft gegeven; de gemeente dus. Deze erfpachtconstructie komt uit de Koopgarantbepalingen. Door de waardedeling krijgen de koper en de verkoper allebei een belang in de waarde-ontwikkeling. Vraag: Voldoen de contracten inzake erfpacht aan de eisen van de wet ? Antwoord: Ja, de Belastingdienst en het Ministerie hebben ingestemd met deze Koopgarant vorm. De Gemeente Westvoorne heeft voor dit verkoopprogramma formele goedkeuring van de Stichting Op Maat. Vraag: is de erfpachtcanon al verwerkt in de koopprijs ? Antwoord: Bij Koopgarant wordt een recht van erfpacht gevestigd. De erfpachtcanon is eeuwigdurend afgekocht; er vindt dus tussentijds geen verhoging of verrekening plaats. Vraag: wat gebeurt er met de erfpacht als bijvoorbeeld de gemeente Westvvoorne wordt overgenomen door een andere gemeente ? Antwoord: een nieuwe rechtspersoon moet in principe alle oude rechten overnemen, dus ook deze.
Tot zover de algemene vragen en antwoorden. De individuele vragenstellers krijgen apart antwoord. Heeft u nog vragen ? Neem dan gerust contact op via
[email protected] of bel met het Woonbedrijf, Anja van der Sijde, 0181-408138 op maandag, woensdag of donderdag. NB. U kunt geen rechten ontlenen aan deze toelichting.
