Verslag Algemene Leden Vergadering Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 10 december 2013 Aanwezig: Raad van Commissarissen
Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken
Verslaglegging
T.S.J. Meester, voorzitter H. van der Heijden, vicevoorzitter H. Leussink, lid A.J.H. van Riel, lid L. van der Sluis, lid B. van Rossum, directeur-bestuurder P. Doornenbal, hoofd Financiën T. van der Heide, hoofd Vastgoed M. Wagenaar, hoofd Wonen I. Spruit, directiesecretaresse
Leden: de dames H. de Haan/R. Arink, T. Menke-van Zwol en de heren A. Alblas, F. Cuppen, R. Kreton, J. de Kuyer/L. v.d. Linden, J.G. Neele. Afwezig met kennisgeving: Leden: G. Bomas, W.F. Elpert, M.H.F. Koremans, G.N. Kraan, M. Mariën.
1. Opening en mededelingen De heer Meester opent de vergadering en heet allen welkom. Hij stelt de leden van de raad voor en heet in het bijzonder mevrouw Leussink en mevrouw Van der Sluis welkom in hun nieuwe functie als lid van de raad van commissarissen. Mededelingen: De heer Meester leest de namen van de afgemelde leden voor (zie afwezig met kennisgeving). Tevens leest hij op verzoek van de heer Mariën het volgende bericht voor: de heer Mariën zal de ledenvergaderingen niet meer bijwonen. Hij heeft van het voorjaar een fietsongeluk gehad als gevolg van een tia. Hierbij heeft de heer Mariën zijn heup gebroken. Het herstel verloopt zeer moeizaam. Als gevolg van de tia en de slechthorendheid kan de heer Mariën een vergadering niet meer voldoende volgen en geen bijdrage meer leveren. Dit heeft hem doen besluiten niet meer op de vergaderingen te komen. De vergadering wenst de heer Mariën beterschap. 2. Vaststellen agenda De agenda wordt ongewijzigd vastgesteld. 3. Notulen van 11 juni 2013 De notulen worden ongewijzigd vastgesteld. 4. Jaarplan en begroting 2014 Het jaarplan en de begroting 2014 wordt aan de hand van een presentatie uiteengezet. Kengetallen - Indeling woningvoorraad Vooroorlogs 1945-1968 1968-1975 1975-1992 1992Totaal
Aantallen eind 2013 0 976 283 533 271 2.063
Goedkoop < € 374,44 Betaalbaar € 374,44 - € 535,91 Duur > € 535,91 Totaal
Aantallen eind 2013 360 1.145 558 2.063
Aantal Koopgarantwoningen 1-1-2013 Terugkoop 2013 Doorverkoop 2013 Verkocht 2013 Aantal Koopgarantwoningen 31-12-2013
42 1 1 2 44
1
Verslag Algemene Leden Vergadering Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 10 december 2013 In deze sheet wordt de woningvoorraad uiteengezet. Onze woningen zijn gemiddeld 35 jaar oud. Van ons woningbezit is 15% van bouwjaar 1992 of jonger. Er zijn steeds minder goedkope woningen door de regelgeving van het BBSH. 50% van de huur zit tussen de € 374 en € 535. Ook dit percentage zal de komende jaren afnemen. Inmiddels hebben we 42 woningen verkocht. Hieronder zitten ook Koopgarantwoningen. Deze woningen zijn verkocht met een terugkoopplicht. Kengetallen - Indeling organisatie Bestuur Secretariaat Wonen Vastgoed Financiën en Economische Zaken Totaal
Aantallen eind 2013 1 2 10 6 3 22
Raad van commissarissen
5
Aantallen fte eind 2013 1,00 1,56 8,25 5,78 2,89 19,48
Deze sheet geeft de eigen organisatie weer. We hebben in totaal 22 medewerkers die samen zorgen voor 19,48 fte. In de corporatiesector is het gebruikelijk dat er 1 medewerker is op 100 woningen. Het aantal medewerkers staat dus goed in verhouding met de 2063 te beheren woningen.
2
Verslag Algemene Leden Vergadering Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 10 december 2013
Het onderzoek naar mogelijke investeringen in duurzaamheid doen we pas op het moment dat er ook daadwerkelijk planmatig onderhoud nodig is, zodat dit gecombineerd uitgevoerd wordt. Met betrekking tot het onderzoeken van mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad te verbeteren kijken we naar de woningen die we hebben, aan welke woningen behoefte is en hoe we die woningen uit de bestaande voorraad kunnen realiseren. Als voorbeeld noemt de heer Van Rossum de seniorenwoningen aan de Hoefijzerweg waar momenteel door senioren weinig tot geen belangstelling voor is. Door deze woningen bijvoorbeeld uit te breiden met een dakkapel kunnen ze geschikt gemaakt worden voor een andere doelgroep. Bij (ver)nieuwbouwplannen in het werkgebied richten we ons op kleine locaties. De woningbehoefte is momenteel niet van dien aard dat we grote locaties nodig hebben. Voor de primaire doelgroep zijn wij blij dat de inkomensgrens opgetrokken wordt tot € 38.000 en hopen dat dit zelfs naar € 43.000 gaat. Wij hopen zo meer mensen te kunnen bedienen. We inventariseren wensen van de tertiaire inkomensgroep om te kijken of zij ook bij ons een woning willen huren. Om financieel gezond te blijven streven we ernaar om elk jaar 10 woningen te verkopen. Als we dat aantal de komende jaren niet halen heeft dat geen invloed op onze investeringsbehoefte. Om de leefbaarheid in ons werkgebied te verbeteren hebben we regelmatig contact met andere partijen zoals gemeente, politie, zorginstellingen, etc. In overleg met zorgpartijen combineren we wonen en zorg. In de regio kijken we naar samenwerking met collega-corporaties op het gebied van de woningverdeling (WoningNet). Voor Wuta (woningcorporatie in Nigtevecht) verzorgen wij onder andere het mutatieonderhoud. Met de Woningstichting in Kockengen zijn we in gesprek op het gebied van kennisdeling. Wij denken dat onze communicatie transparant is, maar het is aan de klant en onze leden om dit te beoordelen. We communiceren vier maal per jaar met een pagina in de VAR (streekkrant). Hiermee bereiken we het merendeel van de inwoners van de gemeente 3
Verslag Algemene Leden Vergadering Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 10 december 2013 Stichtse Vecht en wij merken dat de pagina goed wordt gelezen. Ook via social media onderhouden we contact met onze huurders, bijvoorbeeld via het klantenpanel. We zijn scherp op onze algemene kosten wat inhoudt dat we niet meer uitgeven dan strikt noodzakelijk. Om onze risico’s zoveel mogelijk te beperken, besteden we hier de nodige aandacht aan door op het moment dat wij denken een risico te zien dit in beeld te brengen en hierop te anticiperen. De overheid roept al negentien jaar dat de Woningwet wordt herzien. Als het moment daar is, implementeren de herziene wet. Wij worden door de overheid verplicht de Warmtewet in te voeren. Het gaat hier om appartementencomplexen waarbij bewoners geen eigen ketel hebben maar een zogenaamde blokverwarming. Wij moeten met deze huurders een energieovereenkomst aangaan met de verplichting tot het leveren van energie. Het juiste verbruik van de energie met de huurder zal jaarlijks verrekend worden. Ons inziens geeft het veel werk en heeft de huurder er geen baat bij. De huurder is straks, met dank aan de overheid, wellicht meer geld kwijt aan energie.
4
Verslag Algemene Leden Vergadering Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 10 december 2013 Sheet 6/7/8/9/10/11/ geven de verdeling van kosten en baten in zogenaamde taartdiagrammen weer.
5
Verslag Algemene Leden Vergadering Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 10 december 2013
6
Verslag Algemene Leden Vergadering Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 10 december 2013
Tot slot van de presentatie geeft de heer Van Rossum aan dat we een financieel gezonde vereniging zijn, met voldoende vlees op de botten om de komende jaren weer kleine bouwprojecten te kunnen realiseren. Naar aanleiding van de begroting: Pag. 3, 1.1 Vastgoed - de woningen, onderhoudsbegroting Planmatig onderhoud hoofdcategorieën: de heer Neele informeert wat VVE-kosten zijn. De heer Van Rossum geeft aan dat VVE de afkorting is van Vereniging van Eigenaren. Als een gebouw bestaat uit kopers en huurders wordt er een VVE opgericht waarin wordt geregeld hoe het gebouw in stand wordt gehouden met betrekking tot onder andere onderhoud. Wij hebben twee gebouwen met een VVE, te weten De Driehoven in Loenen (bestaande uit één VVE) in Loenen en De Driestroom in Breukelen (bestaande uit drie VVE’s). Pag. 5, Wonen - Leefbaarheid / Wonen en Zorg: mevrouw Menke-van Zwol adviseert ons om niet opnieuw het wiel uit te vinden met betrekking tot wonen en zorg, maar dit over te laten aan de daarvoor in het leven geroepen zorginstanties. De heer Van Rossum geeft aan dat hetgeen genoemd wordt juist betrekking heeft op het overleg met de bestaande zorginstanties. Er zijn geen vragen meer over het jaarplan en de begroting. De heer Meester vraagt de ledenvergadering of zij haar goedkeuring geeft aan het jaarplan en de begroting 2014. De ledenvergadering stemt hiermee in. Mevrouw Menke-van Zwol geeft aan dat wij trots mogen zijn op deze vereniging. Zij is van mening dat een vereniging ervoor zorgt dat men de financiën goed op orde houdt en er geen hoge vergoedingen dan wel uitspattingen plaatsvinden. De heer Meester spreekt zijn dank uit voor de betrokkenheid van de leden. 5. Ontwikkelingen in de corporatiesector Het afgelopen jaar is er vanuit de overheid behoorlijk wat onzekerheid geweest op het gebied van woonbeleid. Inmiddels is door Aedes (ons overkoepelend orgaan) en minister Blok overeenstemming bereikt, hetgeen zorgt voor meer zekerheid en duidelijkheid op beleidsgebied. Verhuurdersheffing Nog voor de kerst zal de Eerste Kamer een beslissing nemen over het al dan niet doorgaan van de verhuurdersheffing. Als de verhuurdersheffing doorgaat kost dat ons € 1.400.000. Dat 7
Verslag Algemene Leden Vergadering Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 10 december 2013 geld kunnen we niet aan investeringen voor onderhoud en nieuwbouw besteden. Aangezien de corporaties een belangrijke aanjager zijn voor de bouwsector, heeft dit directe gevolgen voor de bouwbedrijven. Collega-corporaties kunnen door de verhuurdersheffing in financiële problemen komen. Corporaties die wat meer te besteden hebben, kunnen collegiale steun bieden aan corporaties in hun regio door bijvoorbeeld samen te werken op het gebied van nieuwbouw en beheer van de woningen. Salarissen corporatiedirecteuren Dit onderwerp is veelvuldig in het nieuws geweest, omdat men van mening is dat de salarissen te hoog zijn. Minister Blok heeft een salarisstaffel afgegeven, zodat de salarissen van alle corporatie-directeuren met zeven jaar binnen de norm vallen. Het salaris van de directeur bestuurder van Vecht en Omstreken zit met vier jaar binnen de norm. Bouwprojecten In 2012 hebben wij besloten niet verder te gaan met het nieuwbouwplan op het CSV-terrein in Vreeland, omdat wij niet tot overeenstemming konden komen met de gemeente. Dit was ook het geval bij de H. Aertsenstraat. Financieel kwam dat ons goed uit. Echter nu we weer financieel gezond zijn, is er voldoende ruimte om enkele kleine nieuwbouwprojecten te realiseren. We zijn dan ook weer in overleg met de gemeente om hierover afspraken te maken. Huurverhoging Of er een inkomensafhankelijke huurverhoging komt, is nog niet duidelijk. Taken van de corporatie Minister Blok is van mening dat de corporatie er alleen is voor het bouwen van woningen voor een bepaalde doelgroep. Dit houdt in dat wij niet meer vrij zijn om te bouwen wat wij willen. Ook op het gebied van leefbaarheid worden onze taken aan banden gelegd. Vecht en Omstreken is van mening dat wij wel degelijk een taak hebben op het gebied van leefbaarheid. De heer Cuppen informeert hoe lang deze nieuwe zekerheden betreffende het woonbeleid van kracht blijven. De heer Van Rossum geeft aan dat dit voorlopig geldt tot het moment dat er een nieuw kabinet is. De heer Meester sluit het onderwerp af met de opmerking dat 2013 een turbulent jaar is geweest, waar Vecht en Omstreken redelijk doorheen is gekomen en dat de vermeende zekerheden de basis vormen voor 2014. 6. Lopende zaken en projecten In het voorjaar van 2014 wordt het SVB (Strategisch Voorraad Beleid) besproken, waarin de markt een belangrijke rol speelt. In 2013 is er geen nieuwbouw gepleegd. Voor 2014 is er een plan om een kleinschalig nieuwbouwproject te realiseren dat bestaat uit vijf grondgebonden driekamerwoningen. Deze woningen zijn een passende aanvulling voor ons woningbezit. Verkoopwoningen Het afgelopen jaar heeft Vecht en Omstreken weer een aantal woningen verkocht. Dit heeft er mede toe geleid dat wij financieel in staat zijn nieuwe woningen te bouwen. Of de trend om woningen te verkopen blijft doorzetten, wordt meegenomen in de bespreking van het SVB. 7. Data volgende vergaderingen 10 juni en 9 december 2014 De heer Neele verzoekt ons om met het plannen van de ledenvergaderingen van 2014 rekening te houden met het wereldkampioenschap voetballen. De heer Meester geeft aan dat de vergaderdata al vaststaan op 10 juni en 9 december en het precies past in het voetbalschema. 8
Verslag Algemene Leden Vergadering Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 10 december 2013 8. Rondvraag De heer Cuppen meldt dat er de afgelopen weken een aantal maal is ingebroken in de nieuwe woningen van de prinsessenpaleizen (Amaliastraat, Alexiastraat en Arianestraat). Wellicht zijn de deuren en sloten minder goed dan verwacht. De heer Van Rossum geeft aan dat het hang- en sluitwerk op het moment van oplevering voldeed aan het politiekeurmerk. Maar het boevengilde professionaliseert zich steeds verder en dat zal zo blijven. Hoe we de veiligheid verder kunnen verbeteren heeft onze aandacht. Bewoners mogen zelf verbeteringen aanbrengen, zoals kerntrekbeveiliging. Mevrouw Menke-van Zwol geeft als lid van de geschillencommissie aan dat deze commissie ook het afgelopen jaar niet in actie heeft hoeven komen om geschillen op te lossen. De heer Neele vraagt of de beamer volgende keer op een andere plek kan worden gezet of dat de zaalinrichting aangepast kan worden, zodat hij vrij uitzicht heeft op het projectiescherm. 9. Sluiting De heer Meester bedankt de leden voor hun aanwezigheid en inbreng en sluit om 21.00 uur de vergadering. Hierna is er nog gelegenheid om informeel van gedachten te wisselen onder het genot van een drankje.
9
