HAALBAARHEIDSONDERZOEK SCHOLENCLUSTER NAAST HET JEUGDSPEELPARK HENDRIK-IDO-AMBACHT
Status Eigenaar Datum
1.1 1.0 dd 26 maart 2012 (opmerkingen college dd 3 april) Definitief Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht 5 april 2012
Auteur Organisatie Onderwerp In opdracht van
Caroline Suykerbuyk Projectmanagement gemeente Dordrecht Haalbaarheidsonderzoek scholencluster naast het Jeugdspeelpark Michiel van der Vlies Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht
Versie
Openbare versie 18 september 2014 Aanpassing: Details over grondexploitatie verwijderd in verband met vertrouwelijkheid, totaalbedragen zijn gelijk gebleven
Pagina 1/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 3.1 3.2 3.3 3.4 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 6 6.1 6.2 6.3 6.4 7 8 8.1 8.2 9
Inleiding ............................................................................................................................................................................................................................................ 3 Algemeen............................................................................................................................................................................................................................. 3 Voorkeursvariant .............................................................................................................................................................................................................. 3 Doelstelling van het onderzoek ................................................................................................................................................................................... 4 Aanpak.................................................................................................................................................................................................................................. 4 Beleidsmatige haalbaarheid......................................................................................................................................................................................................... 5 Evenwichtige spreiding................................................................................................................................................................................................... 5 Clustering............................................................................................................................................................................................................................. 5 Onderwijshuisvesting ...................................................................................................................................................................................................... 5 Toetsing aan de verordening......................................................................................................................................................................................... 6 Resumé ................................................................................................................................................................................................................................. 7 Ruimtelijke inpasbaarheid ........................................................................................................................................................................................................... 8 Inpasbaarheid..................................................................................................................................................................................................................... 8 Is het scholencluster stedenbouwkundig inpasbaar? ............................................................................................................................................ 8 Is het scholencluster verkeerskundig inpasbaar?.................................................................................................................................................... 9 Voorkeursmodel..............................................................................................................................................................................................................10 Ruimtelijk procedurele haalbaarheid .....................................................................................................................................................................................12 Structuurvisie Hendrik-Ido-Ambacht......................................................................................................................................................................12 Bestemmingsplan............................................................................................................................................................................................................12 Landschap, cultuurhistorie en archeologie.............................................................................................................................................................12 Natuur en groen..............................................................................................................................................................................................................12 Resumé ...............................................................................................................................................................................................................................13 Milieukundige haalbaarheid......................................................................................................................................................................................................14 Bodemkwaliteit................................................................................................................................................................................................................14 Geluid .................................................................................................................................................................................................................................14 Trillingen en laagfrequent geluid ...............................................................................................................................................................................14 Luchtkwaliteit...................................................................................................................................................................................................................14 Externe veiligheid ...........................................................................................................................................................................................................14 Waterhuishouding...........................................................................................................................................................................................................14 Resumé ...............................................................................................................................................................................................................................15 Financiële haalbaarheid..............................................................................................................................................................................................................16 Privaatrechterlijk .............................................................................................................................................................................................................16 Eigendomssituatie...........................................................................................................................................................................................................16 Opbrengsten.....................................................................................................................................................................................................................16 Financieel overzicht .......................................................................................................................................................................................................17 Maatschappelijke haalbaarheid................................................................................................................................................................................................20 Risico’s en aandachtspunten ....................................................................................................................................................................................................21 Risico’s................................................................................................................................................................................................................................21 Aandachtspunten............................................................................................................................................................................................................21 Conclusie ........................................................................................................................................................................................................................................23
Bijlagen 1 Ruimtebehoefte onderwijs scholencluster Jeugdspeelpark 2 Planning op hoofdlijnen 3 Samenstelling scholenclusters 2010 en voorkeursvariant september 2011 4 “Haalbaarheidsonderzoek scholencluster – jeugsdpeelpark jsp”, februari 2012, OD205SL 5 Scholencluster JSP Onderzoek naar verkeerskundige inpassing”, maart 2012, DHV
Pagina 2/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
1 Inleiding 1.1
Algemeen
Op basis van destijds actuele leerlingenprognoses en het overleg met de schoolbesturen zijn in het najaar van 2011 de omvang en de samenstelling van de brede onderwijs- en welzijnsclusters opnieuw bepaald. Dit heeft geleid tot een gedragen heroriëntatie van het aantal clusters (van 5 naar 4 clusters) en locatiekeuze. De voorkeur is uitgesproken om de voorgenomen clusters in De Volgerlanden Oost en het Centrumgebied samen te voegen. Deze samenvoeging zou, met het oog op een evenwichtige spreiding van de clusters en de maatschappelijke meerwaarde, moeten plaatsvinden op een locatie naast het Jeugdspeelpark. Om zorgvuldige besluitvorming te laten plaatsvinden –genoemde (voorkeurs)variant wijkt af van de eerder vastgestelde en voorgenomen clusters in het IHP – heeft het college een bestuursopdracht voor een haalbaarheidsonderzoek vastgesteld (dd november 2011) In het onderhavig haalbaarheidsonderzoek zijn de mogelijkheden en implicaties verkend.
1.2 Voorkeursvariant De voorkeursvariant bestaat uit het samenvoegen van de scholenclusters Centrumgebied en De Volgerlanden Oost (Jacobuslaan) naar een gezamenlijk cluster op een vierde locatie naast het Jeugdspeelpark. Dit betekent dat er binnen Hendrik-Ido-Ambacht 4 scholenclusters gerealiseerd worden in plaats van 5, zoals in het IHP gesteld, te weten: - Weteringsingel - Bekestein - Volgerlanden West (is al gerealiseerd) - Vierde scholencluster naast het JSP Volgens de voorkeursvariant wordt in het cluster bij het Jeugdspeelpark huisvesting geboden aan: - de openbare basisschool “De Dukdalf” met 8 lokalen - oorspronkelijk werd deze school voorzien in het cluster Centrumgebied; - de openbare basisschool “De Waterlelie met 10 lokalen - oorspronkelijk voorzien in het cluster De Volgerlanden Oost; - de christelijke basisschool “De Tweestroom” met 10 lokalen - oorspronkelijk voorzien in het cluster Centrumgebied; - de reformatorische basisschool “Willem de Zwijger” in combinatie met de “Koningin Wilhelmina”met 16 lokalen - oorspronkelijk werd de “Koningin Wilhelmina” alleen voorzien in het cluster De Volgerlanden West en “Willem de Zwijger” in het cluster Centrumgebied; -
Voor de ruimtebehoefte aan welzijn in het scholencluster Jeugdspeelpark wordt de gebruikelijke 25% van de ruimtebehoefte aan onderwijs gehanteerd minus de aldaar aanwezige voorziening voor kinderopvang;
-
Naast onderwijs en welzijn wordt een aparte gymnastiekvoorziening gerealiseerd.
Deze variant heeft alleen de voorkeur van de schoolbesturen mits de locatie van dit vierde cluster gecombineerd kan worden met het Jeugdspeelpark (cq gelegen is naast het JSP). Op deze manier wordt een win-win-situatie verwacht door het combineren van de (buiten)ruimte van de school met het Jeugdspeelpark en de – aldaar gevestigde – kinderopvang. Hierdoor wordt getracht ook uitvoering te geven aan de gewenste uitbreiding van het JSP. Bovendien biedt deze combinatie unieke mogelijkheden voor ontspanning en ontwikkeling (NME) van kinderen.
Pagina 3/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
1.3 Doelstelling van het onderzoek De doelstelling van dit onderzoek is de haalbaarheid van de locatie voor het vierde scholenclusters naast het JSP te onderzoeken en een bijdrage te leveren aan de besluitvorming omtrent de voorkeursvariant. Dit impliceert de volgende stappen: 1. Allereerst de keuze voor bijstelling van het aantal clusters: 4 in plaats van de in het IHP gestelde 5 clusters. 2. Vervolgens aangeven onder welke voorwaarden en condities (tijd, geld en kwaliteit) het scholencluster op deze locatie gerealiseerd kan worden. 3. Komen tot een gefundeerde uitspraak over de haalbaarheid van het combineren van de buitenruimte van het scholencluster, het JSP en de KOV zodat invulling gegeven wordt aan de uitbreiding van het JSP. De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd: 1. De Wegwijzer (basisschool uit Zwijndrecht) wordt niet gehuisvest in Hendrik-Ido-Ambacht. Actuele ontwikkelingen die een rol spelen in de omvang en samenstelling van de clusters is de structurele uitstroom van leerlingen van Hendrik-Ido-Ambacht naar Zwijndrecht en de schoolbestuurlijke oriëntaties op onderwijshuisvesting binnen de Zwijndrechtse Waard. In dit kader is bestuurlijk overleg geweest met Zwijndrecht en is ter oriëntatie onder andere de komst van De Wegwijzer naar Hendrik-Ido-Ambacht verkend. 2. De clusterlocaties Centrumgebied en De Volgerlanden Oost (Jacobuslaan) worden vooralsnog niet vrijgegeven voor andere doeleinden.
1.4 Aanpak Aan de hand van de uitgangspunten/programma van wensen (programma is opgenomen in bijlage 1)en de actuele situatie, wordt bepaald wat - vanuit een integraal beeld - nodig is om bij het jeugdspeelpark het scholencluster te realiseren. De realisatie van een scholencluster heeft een grote impact op haar omgeving. Een scholencluster kent immers extra verkeersbewegingen met effect op de bereikbaarheid (auto en fiets), verkeersveiligheid en parkeerbelasting. Dit heeft verregaande consequenties voor de verkeerstructuur in de omgeving. Een stedenbouwkundig plan en programma vormen hiervoor een belangrijk uitgangspunt. Op basis van ontwerpend onderzoeken zijn daarom eerst diverse basismodellen ontwikkeld en integraal ‘gewikt en gewogen’ (stedenbouwkundig, verkeerskundig, financieel economisch en procesmatig). Uiteindelijk is één model op de meest kansrijke locatie verder uitgewerkt en zijn op basis hiervan overige criteria benoemd en in kaart gebracht. Hierbij is gekeken of volstaan kon worden met extrapolatie van bestaande gegevens (bijvoorbeeld vanuit onderzoeken van het scholencluster aan de Jacobuslaan). De specialistische expertise is geleverd door het stedenbouwkundig bureau OD205SL en DHV (verkeerskundige inpassing). Beide bureaus zijn bekend in Hendrik-Ido-Ambacht in verband met eerdere studies voor ondermeer het scholencluster De Volgerlanden Oost aan de Jacobuslaan. Verschillende disciplines vanuit het Projectbureau De Volgerlanden, de afdeling Beheer en Openbare Ruimte en de afdeling Beleid en Ontwikkeling zelf, zijn bij het haalbaarheidsonderzoek betrokken (stedenbouwkundig, verkeerstechnisch, planeconomisch, planologisch, onderwijstechnisch, etc).
Pagina 4/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
2 Beleidsmatige haalbaarheid 2.1 Evenwichtige spreiding Uitvoering van de voorkeursvariant betekent de realisatie van 4 scholenclusters in plaats van 5. Leerlingenprognoses laten een afname zien van het aantal leerlingen, waaruit een bijstelling naar 4 clusters gerechtvaardigd lijkt. Het IHP beleid staat voor een evenwichtige spreiding van de scholenclusters over de verschillende wijken. Gemeentebreed komt het realiseren van het cluster naast het Jeugdspeelpark nog steeds tegemoet aan het criterium van een evenwichtige spreiding. Op wijkniveau treedt echter wel een wijziging op. Het realiseren van 4 clusters heeft gevolgen voor de wijkvoorzieningen. Niet elke wijk ‘krijgt’ een scholencluster wanneer deze aan de rand van de wijken gesitueerd is, zoals het geval bij dit vierde cluster naast het Jeugdspeelpark. Voor de wijk Oostendam betekent bijstelling naar 4 clusters een minder gunstige spreiding aangezien de afstand naar het scholencluster wordt vergroot. Dit zou kunnen leiden tot een wijziging in de leerlingenstroom. Vervolgactie: een gemotiveerd onderbouwd voorstel aan de raad om af te wijken van het vastgestelde IHP beleid
2.2 Clustering In het IHP is aangegeven dat het bijeenbrengen van onderwijs- en welzijnsvoorzieningen een meerwaarde betekent voor de onderlinge samenwerking en versterking van elkaars functie. Deze voorkeursvariant biedt bij uitstek kansen om dit te realiseren. Het scholencluster wordt namelijk naast het Jeugdspeelpark, de bestaande kinderopvang en nabij Wielzate (de zorgvoorziening) gerealiseerd. Na positieve besluitvorming over de haalbaarheid van dit vierde cluster is het daarom aan te bevelen met alle betrokken partijen aan tafel te gaan en samen een verdere invulling te geven aan deze ontwikkeling. Vervolgactie: met schoolbesturen, Jeugdspeelpark, kinderopvang en Wielzate verdere invulling geven aan realisatie van dit plan
2.3 Onderwijshuisvesting De gemeente is verantwoordelijk voor voldoende en een goede onderwijshuisvesting. De samengevoegde clusters De Volgerlanden Oost en Centrumgebied staan gepland in respectievelijk 2014 en 2015. Dit is mede ingegeven vanwege de staat van de huidige onderwijshuisvesting in het centrum. Het scholencluster naast het JSP is niet te realiseren binnen de gestelde planning. Dit betekent dat er draagvlak gevonden moet worden in het onderwijsveld om voor de overbrugging van deze langere termijn tijdelijke voorzieningen te treffen. Dit zijn enerzijds voorzieningen met betrekking tot het onderhoud van de bestaande schoolgebouwen en anderzijds voorzieningen om de groeiende capaciteitsbehoefte tijdelijk op te vangen. De schoolbesturen hebben al aangegeven langer gebruik te willen maken van de huidige onderwijshuisvesting indien een scholencluster naast het JSP gerealiseerd kan worden. Met het extra onderhoud en eventueel renovatie van de huidige onderwijsgebouwen en/of wellicht tijdelijke huisvesting zijn financiële consequenties gemoeid. Deze kosten moeten verder worden onderzocht.. Vervolgactie: de meerjaren onderhoudsplanning (mop) en eventuele renovatie plannen voor de schoolgebouwen actualiseren om daarmee een kostenoverweging te maken van extra kosten onderhoud en renovatie tegenover tijdelijke huisvesting elders.
Pagina 5/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
2.4 Toetsing aan de verordening De voorkeursvariant is gebaseerd op de beoordeling van de leerlingenprognoses 2011 door de schoolbesturen. In deze beoordeling hebben zij de verwachting meegewogen dat de leerlingenstroom naar de gemeente Zwijndrecht in de toekomst beperkter is dan in de prognoses verondersteld wordt. Daarnaast heeft het bestuur van het openbaar onderwijs aangegeven dat er in de praktijk sprake is van een toenemend leerlingenaantal op “De Dukdalf” en “De Waterlelie” die niet in de prognoses van 2011 zichtbaar is. Deze vertaalslag van leerlingenprognoses naar omvang voorkeursvariant dient kritisch beoordeeld te worden. Met het formuleren van de voorkeursvariant hebben de schoolbesturen zich ook uitgesproken over deelname van hun scholen aan de andere clusters (De Volgerlanden West, Weteringsingel en Bekestein). In bijlage 3 is een overzicht gegeven van de samenstelling van alle clusters. De schoolbesturen hebben hiermee hun voorkeuren aangegeven ten aanzien van de schoolorganisaties en hun inschatting van de behoefte aan onderwijsruimte op de langere termijn. Om te bepalen in hoeverre scholen daadwerkelijk recht hebben op onderwijsruimte (in m2) hanteert de gemeente de verordening Voorzieningen Huisvesting Onderwijs. In deze verordening zijn de feitelijke leerlingenaantallen en de leerlingenprognoses voor de langere termijn essentieel voor de beoordeling. Op basis van deze gegevens wordt per school bepaald op hoeveel ruimte een school recht heeft. De gemeente dient in deze behoefte te voorzien door ruimte beschikbaar te stellen in bestaande gebouwen of nieuwbouw te realiseren. In het IHP is de gemeentelijke keuze vastgelegd dat de beschikbaarstelling van ruimte in eerste instantie plaatsvindt door nieuwbouw te realiseren in de vorm van brede scholenclusters. Hierbij werd aangegeven dat de gemeentelijke verordening als uitgangspunt dient bij de realisatie van de scholenclusters. Dit betekent in de praktijk dat de voorgenomen clusters Weteringsingel en Centrumgebied beschouwd werden als vervangende nieuwbouw voor de bestaande schoolgebouwen en dat het voorgenomen cluster De Volgerlanden Oost beschouwd werd als uitbreiding van een bestaand cluster (De Volgerlanden West). De toetsing van de voorkeursvariant aan de gemeentelijke verordening levert de volgende twee aandachtspunten op: - Aan het cluster bij het Jeugdspeelpark nemen 4 scholen deel. Elke school wordt beschouwd als een zelfstandige schoolorganisatie (hoofdvestiging), terwijl formeel sprake is van drie zelfstandige schoolorganisaties (“Willem de Zwijger”, “De Tweestroom” en “De Dukdalf”). Formeel is de locatie van de openbare basisschool “De Waterlelie” in het cluster bij het Jeugdspeelpark een dislocatie van de school in De Volgerlanden West. Door deze locatie ook aan te merken als een zelfstandige schoolorganisatie, wordt “De Waterlelie” bij het Jeugdspeelpark ruimer toegerust dan in de verordening is vastgelegd. In de verordening wordt het streven naar efficiënt ruimtegebruik (daarmee het voorkomen van leegstand in gebouwen) tot uitdrukking gebracht. Door invoering van de voorkeursvariant zal in het cluster De Volgerlanden West sprake zijn van leegstand (5 lokalen). Deze 5 lokalen worden vervolgens extra toegevoegd aan het cluster bij het Jeugdspeelpark. De voorkeursvariant levert voor de schoolbesturen goed te organiseren eenheden per cluster op. Het betekent echter ook dat er afgeweken wordt van de gemeentelijke verordening op de aspecten van ‘status’ (hoofdvestiging of dislocatie) en ‘de omgang met leegstand’. Daarbij behoeft de vertaalslag van de leerlingenprognoses – zoals eerder aangegeven - een kritische beoordeling. De voorkeursvariant is weliswaar als uitgangspunt gehanteerd voor het onderhavige haalbaarheidsonderzoek, gerealiseerd moet worden dat beide aspecten – verordening en leerlingenprognoses - financiële consequenties (in dit geval kostenverhogende) hebben.
Pagina 6/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
2.5 Resumé Het scholencluster naast het JSP is vanuit beleidsmatige invalshoek haalbaar met daarbij de volgende consequenties: - ten aanzien van spreiding geldt dat deze voor de wijk Oostendam minder gunstig is, hetgeen een wijziging in de leerlingenstroom kan veroorzaken - ten aanzien van clustering biedt het mogelijkheden om met de scholen, kinderopvang, het Jeugdspeelpark en Wielzate tot een meerwaarde te komen van optimale clustering van diverse voorzieningen. - ten aanzien van onderwijshuisvesting - vanwege een uitloop in tijd voor het realiseren van het scholencluster – wordt extra onderhoud of renovatie verwacht van bestaande gebouwen en/of wellicht is tijdelijke huisvesting benodigd. Dit vraagt om een nadere uitwerking maar eveneens om draagvlak bij de schoolbesturen. - met het invoeren van de voorkeursvariant wordt er afgeweken van de gemeentelijke verordening op de aspecten van ‘status’ (hoofdvestiging of dislocatie) en ‘de omgang met leegstand’. Beide hebben financiële consequenties (kostenverhogend).
Pagina 7/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
3 Ruimtelijke inpasbaarheid 3.1 Inpasbaarheid Vanuit de stedenbouwkundige inpassing is het gewenst dat - met het ontwikkelen van het scholencluster in de directe nabijheid van het JSP - de twee woonwijken Kruiswiel en De Volgerlanden hun eigen karakter behouden. Vanuit de verkeerskundige inpassing is het gewenst dat het autoverkeer buiten de hoofdwegen om geweerd blijft, terwijl langzaam verkeer juist bevorderd wordt. Tevens dienen de verkeersbewegingen voor de scholen veilig en praktisch te zijn. Voor De Volgerlanden Oost is de voorgenomen ontwikkeling van een groenblauw kader karakteristiek dat een duidelijke afbakening van deelgebieden behelst. Grenzend aan Kruiswiel is aan de oostzijde van de watergang een wooneiland met een duurder woonmilieu geprojecteerd, aan de westzijde een wat gemixte woonbuurt die qua woonmilieu aansluit bij Kruiswiel en gemarkeerd wordt door een zogenoemde ‘noordwand’. Kruiswiel wordt gekarakteriseerd door voornamelijk laagbouwwoningen maar ook een 4-tal lage flatgebouwen. Aan de westzijde van het JSP bevinden twee-onder-een-kap woningen en aan de oostzijde rijwoningen. De ontsluiting voor autoverkeer is erop gericht zo min mogelijk verkeersbewegingen door de woongebieden te genereren. De Jacobuslaan is de gebiedsontsluitingsweg aan de kant van De Volgerlanden. De hoofdverkeersader in Kruiswiel is de Pompe van Meerdervoortsingel. Koppeling vindt plaats door een noordelijke lus; door woonstraten met een 30 km/h regime. Behoudens deze lus met een 30 km/h regime is er nu geen ‘hoofd’ noord-zuid verbinding voor het autoverkeer. Een koppeling van de wijken De Volgerlanden Oost en Kruiswiel heeft namelijk in het recente verleden tot zeer kritische vragen geleid bij vele partijen.
3.2 Is het scholencluster stedenbouwkundig inpasbaar? Om het beoogde resultaat van synergie en verbinding met het Jeugdspeelpark en de aldaar gevestigde kinderopvang te kunnen bereiken, behoort alleen een locatie in de directe nabijheid van het Jeugdspeelpark tot de mogelijkheden. Het scholencluster kan een schakel vormen binnen de opzet van de Volgerlanden en aansluiten bij Kruiswiel. Door het scholencluster aan de kop van de ‘noordwand’ (oranje blok in model C) te positioneren wordt een begrijpelijke beëindiging van de ‘noordwand’ gecreëerd en kan de stedenbouwkundige structuur in het hele gebied gehandhaafd blijven.
Pagina 8/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
Aan de kop van de ‘noordwand’ schuift het scholencluster in het blikveld van de Jacobuslaan en van de groenblauwe slinger. Deze groenblauwe slinger vormt aan de oostelijke zijde van het cluster een begrenzing, met aan de overkant van de watergang de bebouwing van het wooneiland. Dit wooneiland – met behoud van een duurder woonmilieu - kan worden ontsloten door middel van een – ten opzichte van eerdere plannen licht verschoven brug in het verlengde van de weg langs de noordwand.
Het scholencluster is stedenbouwkundig inpasbaar op de locatie aan de kop van de ‘noordwand’ met behoud van het eigen karakter van de twee woonwijken Kruiswiel en De Volgerlanden. Door het scholencluster in het verlengde van het JSP en diens uitbreiding te positioneren sluit ook de tuin van Wielzate en de ruimte rondom het kinderdagverblijf naadloos op elkaar aan. Ongestoord van autoverkeer kunnen hier veilige voet- en fietspaden worden aangelegd en kan er volop profijt worden getrokken van elkaars faciliteiten.
3.3 Is het scholencluster verkeerskundig inpasbaar? Door het scholencluster aan de kop van de ‘noordwand’ te positioneren lijkt het goed mogelijk een dubbele lussenstructuur voor autoverkeer uit te werken. Zowel aan de kant van Kruiswiel als De Volgerlanden kan door lusvormige wegen de locatie worden bereikt. Tevens is aan zowel de noordzijde als aan de zuidzijde ruimte te vinden voor de parkeer en kiss-and-ride voorzieningen. Extra autobewegingen tussen de wijken worden hiermee voorkomen. Het langzaam verkeer kan wel vanaf beide wijken, ongehinderd van autoverkeer van en naar de school en naar de andere wijk doordat alle verkeersbewegingen aan de westzijde van het scholencluster plaatsvinden. Parkeerplaatsen rondom een scholencluster kennen een specifieke piekbehoefte. Dubbelgebruik met omwonenden lijkt daarom voor de hand te liggen. Echter is het van groot belang voor de verkeersveiligheid dat de parkeerplaatsen tijdens de piekperiode beschikbaar zijn. Dit is niet te garanderen indien deze plaatsen ook door omwonenden worden gebruikt. Daarom wordt dit dubbel ruimtegebruik afgeraden. Dit is wel mogelijk voor het parkeren van bezoekers, doorgaans 0,3 parkeerplaats per woning. Het scholencluster is verkeerskundig inpasbaar. Alle verkeersbewegingen dienen in een verdere planuitwerking veilig en praktisch te worden ingepast.
Pagina 9/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
3.4 Voorkeursmodel In het strategisch overleg College MT, dd 31 januari 2012, is een uiteenzetting gegeven door de heer Hottenträger van het bureau OD205SL van de stedenbouwkundige verkenningen voor het scholencluster nabij het JSP. Voor de ontwikkeling van het scholencluster zijn meerdere modellen ontwikkeld om vervolgens inzichtelijk te maken welke voor- en nadelen aan deze modellen kleven voor wat betreft drie hoofdaspecten stedenbouw, verkeer en financiën. De twee ‘best scorende’ modellen zijn verder uitgewerkt waaruit het voorkeursmodel is ontstaan. In het genoemde strategisch overleg zijn de modellen uitvoerig aan de orde geweest, waarna het voorkeursmodel ook inderdaad als meest kansrijk model is bevestigd. Op hoofdlijn: In het voorkeursmodel is het scholencluster aan de kop van de noordwand gepositioneerd. De buitenruimte van de scholen ligt in het verlengde van het Jeugdspeelpark waardoor een naadloze verbinding tot stand gebracht kan worden. Ook de welzijnsvoorziening en het gymlokaal zijn aan deze kant te vinden. Via een school interne pleinruimte worden alle scholen aan dit schoolplein/JSP gekoppeld. Dit is het hart van het scholencluster. De verkeersbewegingen bevinden zich aan de westzijde van het scholencluster, inclusief het parkeren en de kiss-and-ride voorzieningen. Aan beide zijden van de wijken De Volgerlanden Oost en Kruiswiel is een lusvormige infrastructuur bedacht zodat een doorgaande autoverbinding wordt voorkomen. Het parkeren voor het personeel ligt tussen de twee lussen gepositioneerd en ook de fietsenstalling is van alle kanten goed bereikbaar.
Het totale perceeloppervlak behelst ca. 11900 m2. Hiervan bedraagt ca 6700 m2 gebouw en buitenruimte. De overige 5200 m2 is voor verkeer, parkeerplaatsen, K&R, fietsenstalling en groen opgenomen.
Pagina 10/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
Alternatieve modellen: De twee modellen die op de drie genoemde hoofdaspecten minder scoren dan het voorkeursmodel zijn in de rapportage van OD205SL uitvoerig beschreven. Hieronder volgt een korte opsomming van de voor- en nadelen. Het model direct ten zuiden van het JSP ter plaatse van het wooneiland geeft het scholencluster een mooie ligging in het verlengde van de groenblauwe slinger. Echter kan het model stedenbouwkundig niet overtuigen door de lastige overgang van cluster naar wooneiland met ongewenste achterkanten en achtertuinen. De afwikkeling van het autoverkeer is mogelijk aan de oost- en zuidzijde van de scholen, echter betekent dit ook een automatische – niet gewenste - doorkoppeling van de autoroute. Daarnaast heeft dit model een grote financiële impact op de grondexploitatie door deze functie te positioneren op/nabij dure eilandkavels. In een ander model dat ontwikkeld is, is getracht de impact op de stedenbouwkundige basisstructuur te beperken. De ontsluitingsstructuur, de groenblauwe slinger en het wooneiland kunnen dan ook in tact blijven. Voordeel is ook dat de gronden grotendeels in eigendom van de gemeente zijn. Echter levert dit model toch ruimtelijk problemen onder andere doordat de afstand van het cluster en de bestaande bebouwing gering is waardoor maatschappelijke weerstand niet uitgesloten kan worden. Daarnaast kan de ‘noordwand’ zijn functie van duidelijke scheidslijn tussen twee woonmilieus niet meer vervullen met erachter het scholencluster gepositioneerd. Ook qua verkeersafwikkeling ontstaan problemen. Conflictpunten tussen auto en langzaam verkeer waardoor de verkeersveiligheid van vooral kinderen in het gedrang komen. Tevens wordt er een verbinding tussen de woonwijken gecreëerd, waardoor er meer verkeer door de wijken wordt aangetrokken. Twee lussen aan weerszijden van het cluster zijn niet mogelijk in de bestaande straatruimten van Kruiswiel waarbij tevens geen ruimte is voor parkeren en kiss-and-ride voorzieningen. Bovenal is de beoogde koppeling met het Jeugdspeelpark in dit model zeer minimaal.
Pagina 11/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
4 Ruimtelijk procedurele haalbaarheid 4.1
Structuurvisie Hendrik-Ido-Ambacht
In de gemeentelijke Structuurvisie wordt uitgegaan van 5 scholenclusters. Een keuze voor 4 scholenclusters vraagt om een gemotiveerd en onderbouwd raadsvoorstel om af te wijken van de Structuurvisie. Actie: een gemotiveerd onderbouwd voorstel aan de raad om af te wijken van de Structuurvisie
4.2
Bestemmingsplan
Het realiseren van het scholencluster bij het Jeugdspeelpark is in strijd met het geldende bestemmingsplan “Volgerlanden Betuweroute” (agrarische bestemming). De te volgen procedure is de volgende: 1. Uitgebreide WABO procedure als het bestemmingsplan “De Volgerlanden-Oost” door beroepen niet in werking treedt is een uitgebreide WABO procedure voor de omgevingsvergunning vereist. Dit betekent dat een uitgebreide ruimtelijke onderbouwing opgesteld moet worden. Deze onderbouwing en de te volgen procedure moet op basis van een definitief bouwplan. De procedure duurt circa 6 maanden. Indien het vastgestelde bestemmingsplan “De Volgerlanden-Oost” van kracht is, zijn de voor ‘wonen uit te werken’ gronden onder andere ook bestemd voor maatschappelijke doeleinden en dus voor een scholencluster. De beroepstermijn voor het bestemmingsplan “De Volgerlanden-Oost” is inmiddels verstreken er zijn drie beroepschriften ingediend bij de Raad van State. Een uitspraak van de Raad van state wordt eind 2012/begin 2013 verwacht. De volgende procedure kan worden gevolgd: 2. Uitwerkingsprocedure met een voorlopig ontwerp van de bouwplannen kan een uitwerkingsplan (ruimtelijke onderbouwing) worden opgesteld. Nadat het uitwerkingsplan is vastgesteld (6 maanden – na onherroepelijk bestemmingsplan “De Volgerlanden Oost”) kan een omgevingsvergunning worden verleend middels de reguliere procedure (8 weken) Actie: afhankelijk van procedure bestemmingsplan “De Volgerlanden-Oost” een uitwerkingsprocedure volgend of een uitgebreide WABO procedure.
4.3
Landschap, cultuurhistorie en archeologie
Momenteel vindt er voor De Volgerlanden Oost een archeologisch onderzoek plaats door het bureau RAAP. Deze resultaten worden begin 2012 verwacht. In de zone nabij het JSP is echter nog geen archeologisch onderzoek verricht vanwege de bestaande kassen. Dit zal te zijne rtijd nog apart plaats moeten vinden. Afhankelijk hiervan moet er rekening worden gehouden met eventuele archeologische waarden. Actie: archeologisch onderzoek afwachten
4.4
Natuur en groen
De uitwerkingsregels uit De Volgerlanden Oost geven aan dat ten minste 10 % van het bestemmingsvlak uit groenvoorzieningen dient te bestaan. Dit zal als randvoorwaarde worden meegegeven aan een verder ontwerpproces. Op basis van het bestaand onderzoek voor De Volgerlanden Oost-Jacobuslaan is een ontheffing van het ministerie verleend voor de flora en fauna. Er is vastgesteld dat deze ontheffing voor de voorkeurslocatie bij
Pagina 12/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
het JSP geëxtrapoleerd kan worden. De voorwaarden die verbonden waren aan de eerder ontheffing dienen uiteraard opnieuw in acht te worden genomen. Actie: implementeren van de voorwaarden vanuit flora&fauna en uitwerkingsregels uit De Volgerlanden Oost
4.5
Resumé
Het scholencluster naast het JSP is haalbaar met de volgende consequenties: - omdat de voorkeursvariant afwijkt van de Structuurvisie is een raadsvoorstel nodig - een uitgebreide WABO procedure is nodig bij het geldende bestemmingsplan “Volgerlanden Betuweroute” (6 maanden na een definitief bouwplan) - een uitwerkingsprocedure kan worden gevolgd bij een onherroepelijk bestemmingsplan “De Volgerlanden Oost” (8 maanden) - ten aanzien van Landschap, cultuurhistorie en archeologie dienen de onderzoeksresultaten van De Volgerlanden-Oost te worden afgewacht - ten aanzien van natuur en groen is extrapolatie vanuit bestaand onderzoek van de Jacobuslaan mogelijk met in acht name van de voorwaarden vanuit f&f en de uitwerkingsregels De Volgerlanden Oost Voor het opstellen van een planning op hoofdlijnen is uitgegaan van een uitwerkingsprocedures bij een onherroepelijk bestemmingsplan “De Volgerlanden Oost”. Tevens is een onteigeningsprocedure van circa 2 jaar opgenomen. Hiermee komt moment van oplevering van het scholencluster op eind 2017/begin 2018. De planning is opgenomen in bijlage 2.
Pagina 13/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
5 Milieukundige haalbaarheid 5.1
Bodemkwaliteit
De bodemkwaliteit van de te verwerven gronden is vooralsnog onbekend. Allereerst dient een bodemonderzoek te worden uitgevoerd alvorens uitspraken te kunnen doen over de noodzaak van saneren. In verband met de aanwezigheid van kassen dient ook op asbest (in de grond) te worden onderzocht. De wet bodembeschermingsprocedure zal opgestart moeten worden. Dit bodemonderzoek is eveneens noodzakelijk alvorens deze gronden te verwerven. Vervolgactie: bodemonderzoek opstarten
5.2
Geluid
Ten aanzien van industrielawaai valt deze locatie binnen de geluidszone van het industrieterrein “Aan de Noord”. Een akoestisch onderzoek is daarom noodzakelijk en afhankelijk van de resultaten dient een hogerewaarde-procedure te worden opgestart. In geval van een uitwerkingsplan dient een koppeling te worden gemaakt met het ontwerpbesluit hogere waarde. In geval van een uitgebreide Waboprocedure is dit niet noodzakelijk echter ligt de koppeling wel voor de hand. Het ligt dus voor de hand om beide ontwerpbesluiten (hogere waarde en bestemmingsplan) tegelijk ter inzage te leggen. De procedure kan afhankelijk van inspraak voor vertraging zorgen. Ten aanzien van het wegverkeerslawaai is dit waarschijnlijk niet van toepassing in verband met de 30km wegen. Vervolgactie: akoestisch onderzoek ten aanzien van industrielawaai opstarten
5.3
Trillingen en laagfrequent geluid
De locatie nabij het Jeugdspeelpark ligt op ruim voldoende afstand van de bron (Betuweroute) waardoor geen hinder zal kunnen ontstaan.
5.4
Luchtkwaliteit
De luchtkwaliteit is in het kader van de Jacobuslaan onderzocht. Bij een gelijkblijvend programma – wat het geval is – zal worden voldaan aan de normen.
5.5
Externe veiligheid
In het kader van de Jacobuslaan is onderzoek naar de externe veiligheid verricht. Dit scholencluster staat op een grotere afstand van de hogedruk aardgasleiding dan de Jacobuslaan, waardoor deze locatie ten aanzien van externe veiligheid gunstiger is.
5.6
Waterhuishouding
In overleg met het Waterschap Hollandse Delta dient bij bebouwing van de gronden voldoende water te worden gecompenseerd binnen het plangebied.
Pagina 14/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
Actie: implementeren watercompensatie in ontwerpproces
5.7
Resumé
Vanuit milieukundig oogpunt is het scholencluster haalbaar met de volgende consequenties: - voor wat betreft trillingen en laagfrequent geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid is extrapolatie van de onderzoeken voor de Jacobuslaan mogelijk en leveren geen belemmeringen op. - ten aanzien van de bodemkwaliteit dient nieuw onderzoek te worden uitgevoerd alvorens uitspraken te kunnen doen over de noodzaak van saneren (incl asbest). Vervolgens zal de bodembeschermingsprocedure moeten worden opgestart. - ten aanzien van geluid van industrielawaai dient opnieuw akoestisch onderzoek te worden opgestart en afhankelijk van de resultaten dient een hogere- waarde-procedure te worden opgestart. - Ten aanzien van de waterhuishouding dient rekening te worden gehouden met watercompensatie in het ontwerp De genoemde onderzoeken moeten afgerond zijn voor de planologische procedure kan worden opgestart: Een en ander is opgenomen in een overall planning op hoofdlijnen, in bijlage 2.
Pagina 15/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
6 Financiële haalbaarheid 6.1
Privaatrechterlijk
Met diverse marktpartijen zoals Bouwfonds, VOC en de gemeente zelf zijn afspraken in samenwerkingovereenkomsten gemaakt over bouwclaims en programma op locatie (clusterkaart Oost De Volgerlanden). Afhankelijk van de uiteindelijk benodigde kavelgrootte is uitruil van bouwclaims en programma binnen De Volgerlanden benodigd. Hierop dienen vervolgens de kredietaanvraag, exploitatieplan en bestemmingsplan te worden aangepast. Door uitruil van programma is er een wijziging in opbrengstpotentie. Immers de plek waar het scholencluster komt (aan de rand van de Volgerlanden) heeft een hogere waarde dan de plek aan de Jacobuslaan, midden in De Volgerlanden. Doordat het scholencluster eerder gerealiseerd wordt dan de beoogde ontwikkeling in dit deel van De Volgerlanden zijn er extra kosten. Het eerder aankopen van de gronden leidt tot extra aankoopkosten en extra rentelasten. Daarnaast kent deze locatie hogere kosten in verband met bereikbaarheid en verkeersveiligheid. Bestuurlijk is de afspraak met de gemeente Zwijndrecht gemaakt dat de gemeente HIA het benodigde oppervlak voor de ‘oude’ locatie aan de Jacobuslaan afrekent op basis van de grondprijs voor het aldaar beoogde woningbouwprogramma minus 4 ton. 6.2
Eigendomssituatie
De gronden waarop het scholencluster is gepositioneerd is niet in eigendom van de gemeente. De gronden zijn in eigendom van verschillende personen, namelijk De Waard, en Den Hollander en er lopen pachtcontracten met De Wit. Er zullen inspanningen worden gedaan om de gronden in minnelijk overleg aan te kopen. De verwachting is dat de financiële gevolgen groot zullen zijn. Ten eerste door hogere aankoopkosten als gevolg van een snelle verwerving, extra rentekosten in verband met het eerder aankopen dan gepland en bijkomende begeleidingskosten. Mochten de inspanningen tot verwerving niet tot een overeenkomst met de eigenaren leiden, dan is onteigening de volgende stap. Dit heeft grote planningstechnische gevolgen aangezien onteigening uitsluitend mogelijk is op basis van een onherroepelijk bestemmingsplan en een onteigeningsprocedure circa 2 jaar in beslag kan nemen. 6.3
Opbrengsten
Indien besloten wordt de clusters Centrumgebied en De Volgerlanden Oost samen te voegen in één scholencluster naast het Jeugdspeelpark, dan komen deze locaties vrij voor andere doeleinden. Voor De Volgerlanden Oost aan de Jacobuslaan betekent dit geen extra opbrengst voor de gemeente. De locatie van het cluster wordt binnen De Volgerlanden verschoven waarvoor een grondprijs voor woningbouw wordt betaald. Voor het niet opnemen van een scholencluster in het centrumgebied betekent dit dat Rhiant haar eigen gronden (met daarop 3 laagbouw flats), waarop het scholencluster ruimtelijk voorzien was, behoudt. Omdat de uitbreiding van het winkelcentrum ter plaatse van het voormalig voortgezet onderwijs - het Walburgcollege en de Willem de Zwijgerschool komt, worden deze vrijkomende gronden gekwantificeerd als opbrengst. Voor deze kwantificering wordt de grondprijs voor maatschappelijke doeleinden gehanteerd, zijnde € 143 per m2. Vooralsnog is opgenomen dat dit een ‘opbrengst’ betekent van circa 4 ton. Indien bij een herontwikkeling Pagina 16/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
uitgegaan kan worden van een commerciële grondprijs – waarvoor een bestemmingswijziging benodigd zal zijn – genereert dit vanzelfsprekend een hogere opbrengst. Afstemming met het project “uitbreiding winkelcentrum” zal plaats moeten vinden over de grondopbrengsten, sloopkosten en afboekwaarden. ‘Opbrengst’ Voortgezet onderwijs Walburgcollege - perceel 9556 – 4155 m2 Willem de Zwijgerschool - perceel 3957 – 3039 m2 Minus sloop: - Walburgcollege - 2244 m2 bvo - reeds gesloopt - Willem de Zwijgerschool - 1123 m2 bvo - nog te slopen (kengetal € 55/m2 bvo – factsheets 4-4-2011) Minus afboekwaarde: - Walburgcollege - Willem de Zwijgerschool Sub Totaal
Sloopkosten en afboekwaarde
€ 594.165,€ 434.577,-
€ 70.000,€ 60.000,-
€ 1.028.742,€ 416.684,-
€ 492.058,€ 612.058,-
Ook de overige vrijkomende onderwijsgebouwen in het centrum kunnen opbrengsten generen. De herontwikkelingspotentie van deze schoollocaties dienen (opnieuw) te worden bezien en te worden gekwantificeerd. Met de komst van het scholencluster bij het Jeugdspeelpark wordt invulling gegeven aan de gewenste uitbreiding van het JSP. De realisatie van de uitbreiding van het Jeugdspeelpark en eventuele ruige speelplekken zijn echter nog niet geraamd en opgenomen in de gemeentelijke begroting en daarom niet als potentiële opbrengsten genoteerd. 6.4
Financieel overzicht
Ten behoeve van het meerjaren investeringsprogramma (MIP) 2011 zijn de kosten van de 5 scholenclusters conform het IHP, geraamd door 3P Netwerkpartners - het adviesbureau voor huisvesting, organisatie en vastgoed. Deze zijn opgenomen in de IHP factheets dd 4-4- 2011, welke als uitgangspunt zijn gehanteerd voor de onderhavig rapportage. IHP:
Kadernota 2012 - investeringskosten kov en psz + verhuur kov en psz Factsheets Correctie verwerving en gronden De Volgerlanden Plus correctie BTW Saldo: Pagina 17/27
Schoof Cascade
VolgerlandenOost
Weteringsingel
Bekestein
€ 7.249.000
€ 7.483.000
€ 8.740.000,00
ca 2,2 mln
€ 1.377.779 € 719.300 € 7.908.135
€ 749.537 € 371.744 € 7.861.226
€ 1.810.110 € 967.554 € 9.601.357
€ 2.262.750
€ 7. 908.135
€ 828.725,€ 8.689.951
€ 9.601.357
€ 2.262.750
Volgerlanden West
Versie 1.1, dd 5 april 2012
€ 16.598.086 − −
−
Aangezien de uitbreiding van De Volgerlanden West reeds is gerealiseerd is dit (vijfde) cluster niet meer opgenomen in dit overzicht In de kadernota is uitgegaan dat de investeringen in de kinderopvang en peuterspeelzaal zich volledig terugverdienen. In de factsheets is echter uitgegaan van ‘kinderopvang € 120/m² bvo en peuterspeelzaal “om niet”’. Dit betekent dat als uitgangspunt is gehanteerd dat kinderopvang zichzelf volledig terugverdient en peuterspeelzaal niet. Momenteel wordt een herziening van het peuterspeelzaalbeleid voorbereid, waarbij mogelijk voor het peuterspeelzaalwerk eveneens een commercieel huurtarief zal gelden. Vooralsnog is in de kostenraming uitgegaan van ongewijzigd beleid. Ten aanzien van De Volgerlanden-Oost dient een correctie te worden doorgevoerd in verband met de te verwerven gronden en bestuurlijke afspraken (verwerving grond stond voor ca 9 ton in de factsheets opgenomen. Dit moest 2 miljoen zijn minus 4 ton). Tevens zijn deze kosten excl BTW opgenomen en worden onderwijskosten incl BTW gehanteerd.
Kosten scholencluster JSP: Kosten (incl BTW) - verwerving grond, vastgoed en gerelateerde kosten € 4.984.370 - investeringskosten onderwijs (perm. capaciteit) € 8.697.365 - gymnastiek accommodatie € 860.000 - verkeerskundige inpassing € 400.000 - ruimte verkeerkundige inpassing € 200.000 - onderwijsleerpakket (OLP) € 376.241 - kwaliteitsslag (10% investering onderwijs) € 869.736 Subtotaal ONDERWIJS € 16.387.712 - verhuizing € 15.000 - onvoorzien bouwkosten (5%) vanuit Volgerlanden € 283.423 - projectkosten (2,5%) vanuit Volgerlanden € 188.828 - begeleidingskosten/capaciteitskosten € 120.000 Subtotaal (excl. kinderopvang) € 16.994.963 - investeringskosten kinderopvang € 590.575 -opbrengst verhuur kov € 352.224 Totaal € 17.233.315 − *) op deze grondkosten is een bedrag € 400.000,- in mindering gebracht op basis van bestuurlijke besluitvorming. − **) voor de verwerving grond JSP is een andere grondprijs gehanteerd –in 2008 is vanuit De Volgerlanden ten behoeve van een B&W advies over de uitbreiding van het JSP tot deze grondprijs overeengekomen. − De grondkosten vanuit De Volgerlanden zijn volledig voor rekening van het scholencluster gebracht. Nader overleg dient te worden gevoerd of een deel van deze grondkosten niet toegerekend moet worden aan de GREX van De Volgerlanden Oost.(bijvoorbeeld ten gevolge van dubbel ruimtegebruik van parkeerplaatsen voor bezoekers van de nabijgelegen woningen). − Ook is er een aantal te verwachten PM-posten: mogelijke planschade door deze planaanpassing en mogelijke kosten voor het eerder dan gepland ontbinden van onderliggende pachtovereenkomsten. − Bovengenoemde investeringskosten onderwijs zijn inclusief BTW − de gedachte is dat de hele gezamenlijke voorziening voor dit bedrag gebouwd kan worden, inclusief de kosten voor architect, adviseurs en onderzoek.
Pagina 18/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
Een vergelijking maken tussen de kosten van het scholencluster JSP en de twee scholencluster Centrum en Volgerlanden Oost samen gaat niet helemaal op. Ondanks dat er sprake is van een samenvoeging van twee clusters naar het scholencluster JSP, is dit niet één op één het geval. Het scholencluster JSP is namelijk groter dan de twee genoemde clusters samen. Een vergelijking op IHP niveau – 5 clusters met 4 clusters – gaat eveneens niet op, aangezien de voorkeursvariant (4 clusters) eveneens een grotere omvang kent dan het oorspronkelijke IHP. Zoals eerder vermeld in deze rapportage behelst de voorkeursvariant een afwijking op de verordening en een vertaalslag van de leerlingenprognoses (zie hiervoor bijlage 3). De omvang van de voorkeursvariant verdient daarom een kritische beoordeling. Wat een vergelijking eveneens lastig maakt is dat de normbedragen voor de onderwijshuisvesting jaarlijks op landelijk niveau worden bijgesteld. VNG heeft in de tussenliggende periode – van factsheets dd 4-4-2011 tot vandaag - de normbedragen 2 keer negatief geïndexeerd met 6%. Op een bedrag van 10 miljoen betekent dit een reducering van circa 1,15 miljoen. Dit maakt dat kosten voor het scholencluster JSP – ondanks een groter programma en hogere grondprijzen – niet navenant hoger uitkomen dan de oorspronkelijke scholenclusters Centrum en De Volgerlanden Oost samen. Voor het scholencluster aan de Jacobuslaan is in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt dat hier een scholencluster met 43 lokalen op een perceeloppervlak van circa 12000 m2 gerealiseerd kan worden. De meerkosten (ten aanzien van verwerving woonhuis, eerder verwerven en waardevermindering omgeving) om het scholencluster JSP te realiseren ten opzichte van aan de Jacobuslaan bedragen ca. 8 ton. Ten aanzien van verkeerskundige aanpassingen dient rekening te worden gehouden met meerkosten ten opzichte van de Jacobuslaan met 2 ton. In de factsheets is voor de Jacobuslaan uitgegaan van een kleiner scholencluster (13 permanente lokalen) en derhalve een kleiner benodigd perceeloppervlak, zijnde 7000 m2. Omdat met een groter programma ook een groter perceeloppervlak benodigd is bedragen de meerkosten in grond ca 2 mln (voor een scholencluster naast het JSP). Indien besloten wordt het scholencluster JSP te realiseren dient de kostenraming te worden geactualiseerd. Uitgangspunt voor onderhavige kostenraming zijn namelijk de factsheets uit maart 2011 geweest en een inschatting van de kosten vanuit de Volgerlanden op basis van de momenteel aanwezige gegevens.. Bij deze actualisering moet ook worden ingegaan op een riscoanalyse op tijd en geld.
Pagina 19/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
7 Maatschappelijke haalbaarheid Er bestaat draagvlak vanuit de schoolbesturen. In het overleg van 23 september 2011 is aangegeven dat de schoolbesturen een absolute meerwaarde zien in de combinatie van het brede scholencluster en het Jeugdspeelpark. In het gesprek van 10 november 2011 met het Jeugdspeelpark en de portefeuillehouder is aangegeven dat er ook vanuit het Jeugdspeelpark draagvlak is voor een scholencluster nabij het JSP. Zij zien een meerwaarde in het gecombineerde gebruik van buitenruimte en gebouw. Er zijn oriënterende gesprekken geweest met Woonkracht 10 die Wielzate herontwikkelt. Zij hebben aangegeven betrokken te willen zijn bij de ontwikkeling van het scholencluster op deze plaats. In het kader van dit haalbaarheidsonderzoek is het draagvlak bij omwonenden niet onderzocht. Wel is bekend (vanuit planontwikkeling De Volgerlanden Oost) dat de omwonenden zich kritisch opstellen bij een doorgaande autoroute (doorkoppeling) tussen de wijken Volgerlanden Oost en Kruiswiel. Daarbij zal het scholencluster een verzwaring van de verkeers- en parkeerdruk opleveren in de wijk Kruiswiel (bovenop ontwikkelingen Wielzate). In de besluitvorming over dit scholencluster dienen de omwonenden nauw betrokken te worden bij de ontwikkeling van het scholencluster. Hiervoor dient een communicatieplan te worden opgesteld.
Pagina 20/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
8 Risico’s en aandachtspunten 8.1
Risico’s
Het scholencluster is gepositioneerd in een nog te bebouwen gebied dat bij de ontwikkeling van De Volgerlanden Oost vooralsnog als laatste ontwikkeld gaat worden. Om de bereikbaarheid acceptabel en veilig te houden zullen tijdelijke voorzieningen moeten worden uitgevoerd (ervaringen Volgerlanden West). Zowel het scholencluster als de uitbreiding van Wielzate zullen een verzwaring van de verkeers- en parkeerdruk in de wijk van Kruiswiel opleveren. Vanuit de Nota van Uitgangspunten en het Bestemmingsplan zijn toezeggingen naar bewoners en ontwikkelende partijen gedaan. De ontwikkeling van een scholencluster op deze locatie is nieuw voor hen. Extra verkeersbewegingen in de wijk Kruiswiel en een aangepaste verkaveling kunnen weerstand opleveren cq de plannen frustreren. Er wordt vooralsnog uitgegaan dat - indien besloten wordt het scholencluster JSP te realiseren – er langer beroep gedaan kan worden op de huidige onderwijsgebouwen. De staat van deze onderwijsgebouwen dient nader geïnspecteerd te worden. Met eventueel extra benodigd onderhoud en/of renovaties zijn financiële consequenties gemoeid. Eventueel is zelfs tijdelijke huisvesting elders benodigd. Tijdelijke huisvesting zou ook noodzakelijk kunnen zijn doordat de realisatie van de uitbreiding van het winkelcentrum mogelijk eerder plaatsvindt dan dat de Willem de Zwijgerschool kan verhuizen naar het scholencluster JSP. Deze mogelijke financiële consequenties dienen zo snel mogelijk in kaart te worden gebracht. Alle onderzoeken en voorbereidingen ten spijt, bestaat het risico - gezien de huidige financiële crisis - dat de gemeente geen middelen meer beschikbaar kan stellen voor het realiseren van het scholencluster JSP en daarmee een volledige realisatie van het IHP. 8.2
Aandachtspunten
Het gekozen voorkeursmodel moet uiteindelijk worden vertaald in randvoorwaarden voor de ontwikkeling en de architectuur. Het is daarom aan te bevelen na besluitvorming met de betrokken partijen aan tafel te gaan voor de verdere invulling cq optimalisatie van het gebied. De ontwikkelingen van Wielzate, zorgvoorziening ten noorden van het Jeugdspeelpark bieden eveneens mogelijkheden voor het creëren van meerdere winwinsituaties. De partijen in deze zijn in elk geval de betrokken schoolbesturen, het JSP, de KOV, Woonkracht 10, maar wellicht ook grondeigenaren van de te verwerven kavels en omwonenden. Voor de stedenbouwkundige inpassing is uitgegaan van een bepaalde plattegrond, waarbij een schoolbreedte van 25 m is gehanteerd. Een traditioneel scholenconcept met aan weerskanten van de gang lokalen is dan niet mogelijk. Dit is overigens voor het scholencluster aan de Jacobuslaan ook gehanteerd. In een verdere ontwerpopgave zal de indeling en het ruimtegebruik geoptimaliseerd moeten worden.. Voor de (gecombineerde) buitenruimte rondom het scholencluster zullen aan de voorkant goede afspraken gemaakt moeten worden over het beheer en onderhoud. Is dit (semi) openbaar terrein? Het Jeugdspeelpark en het gymlokaal kennen namelijk andere openingstijden dan het scholencluster zelf. Ook dienen de scholen binnen het scholencluster zich te realiseren dat de buitenruimte een gedeelde buitenruimte is, met elkaar en met het Jeugdspeelpark. De scholen hebben dus geen afzonderlijke schoolpleinen.
Pagina 21/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
Bij de realisatie van een scholencluster dient men zich ervan bewust te zijn dat het programma gebaseerd is op een – op dat moment actuele – leerlingenprognose. Leerlingenprognoses fluctueren over de jaren van voor bereiding en uitvoering van het scholencluster, zodat het ontwerp van het scholencluster altijd een bepaalde mate van flexibiliteit in zich moet hebben.
Pagina 22/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
9 Conclusie Het scholencluster naast het JSP is vanuit beleidsmatige invalshoek haalbaar met daarbij de volgende consequenties: - ten aanzien van spreiding geldt dat deze voor de wijk Oostendam minder gunstig is, hetgeen een wijziging in de leerlingenstroom kan veroorzaken - ten aanzien van clustering biedt het mogelijkheden om met de scholen, kinderopvang, het Jeugdspeelpark en Wielzate tot een meerwaarde te komen van optimale clustering van diverse voorzieningen. - ten aanzien van onderwijshuisvesting - vanwege een uitloop in tijd voor het realiseren van het scholencluster – wordt extra onderhoud of renovatie verwacht van bestaande gebouwen en/of wellicht is tijdelijke huisvesting benodigd. Dit vraagt om een nadere uitwerking maar eveneens om draagvlak bij de schoolbesturen. - met het invoeren van de voorkeursvariant wordt er afgeweken van de gemeentelijke verordening op de aspecten van ‘status’ (hoofdvestiging of dislocatie) en ‘de omgang met leegstand’. Beide hebben financiële consequenties (kostenverhogend). Het scholencluster naast het JSP is procedureel haalbaar met de volgende consequenties: - omdat de voorkeursvariant afwijkt van de Structuurvisie is een raadsvoorstel nodig - een uitgebreide WABO procedure is nodig bij het geldende bestemmingsplan “Volgerlanden Betuweroute” (6 maanden na een definitief bouwplan) - een uitwerkingsprocedure kan worden gevolgd bij een onherroepelijk bestemmingsplan “De Volgerlanden Oost” (8 maanden) - ten aanzien van Landschap, cultuurhistorie en archeologie dienen de onderzoeksresultaten van De Volgerlanden-Oost te worden afgewacht - ten aanzien van natuur en groen is extrapolatie vanuit bestaand onderzoek van de Jacobuslaan mogelijk met in acht name van de voorwaarden vanuit f&f en de uitwerkingsregels De Volgerlanden Oost Vanuit milieukundig oogpunt is het scholencluster haalbaar met de volgende consequenties: - voor wat betreft trillingen en laagfrequent geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid is extrapolatie van de onderzoeken voor de Jacobuslaan mogelijk en leveren geen belemmeringen op. - ten aanzien van de bodemkwaliteit dient nieuw onderzoek te worden uitgevoerd alvorens uitspraken te kunnen doen over de noodzaak van saneren (incl asbest). Vervolgens zal de bodembeschermingsprocedure moeten worden opgestart. - ten aanzien van geluid van industrielawaai dient opnieuw akoestisch onderzoek te worden opgestart en afhankelijk van de resultaten dient een hogere- waarde-procedure te worden opgestart. - ten aanzien van de waterhuishouding dient rekening te worden gehouden met watercompensatie in het ontwerp Een planning op hoofdlijnen – waarbij is uitgegaan van een onherroepelijk bestemmingsplan “De Volgerlanden Oost” en onteigeningsprocedures – geeft een moment van oplevering van het scholencluster eind 2017/begin 2018. De kosten voor het realiseren van het scholencluster JSP bedragen circa 17,2 miljoen (incl BTW). Een actuele kostenraming met een risicoanalyse op tijd en geld wordt geadviseerd.
Pagina 23/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
Bijlage 1 Ruimtebehoefte onderwijs scholencluster Jeugdspeelpark In het scholencluster naast het Jeugdspeelpark dient huisvesting te worden gerealiseerd voor 4 scholen. Voor 2 scholen betreft het de hoofdlocatie, voor 2 scholen de nevenvestiging. Momenteel wordt de discussie gevoerd welke normen gelden voor een nevenvestiging (wordt de verordening gevolgd, of is de visie leidend). Voor de berekening van de ruimtebehoefte wordt vooralsnog de visie als uitgangspunt genomen, waardoor voor een nevenvestiging de zelfde normen worden gehanteerd als voor een hoofdvestiging. Dit leidt tot een totale ruimtebehoefte (bruto vloeroppervlak) van 5870 m2 voor onderwijs. De minimaal benodigde buitenruimte bedraagt 2352 m2. Voor het cluster wordt uitgegaan van twee bouwlagen. Aantal lln Aantal m2 m2 buitenruimte 240 1407,2 600 1286,48 216 600 216 1286,48 600 VVOGG 384 2131,52 600 Totaal 6111,68 2400 CNO DOPO
Voor parkeergelegenheid mag worden gerekend met 77 beroepskrachten en 1056 leerlingen. Ruimtebehoefte welzijn scholencluster jeugdspeelpark Binnen het IHP wordt bij ieder scholencluster ruimte gereserveerd voor welzijn. Rekenkundig wordt hiervoor 25% van de ruimtebehoefte aan onderwijs genomen. Dit komt neer op een ruimtebehoefte voor welzijn van 1528 m2. In de directe omgeving is reeds een voorziening voor kinderopvang aanwezig, met een vloeroppervlak van 1113 m2. Dit vloeroppervlak kan in mindering worden gebracht op de benodigde 1528 m2, waarmee het nog te realiseren oppervlak voor welzijn 415 m2bedraagt. Ruimtebehoefte gymnastiekvoorziening Naast onderwijs en welzijn is de vraag of er een aparte gymnastiekvoorziening moet worden gerealiseerd. Voor een gymnastiekvoorziening is het benodigde vloeroppervlak 446 m2.
Pagina 24/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
Bijlage 2 Planning op hoofdlijnen 2012
2013
2014
2015
2016
2017
1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal
beheer
uitvoe ring
Ontwerpfase en voorbereiding
definitiefase
Besluitvorming haalbaarheid cluster naast JSP PvA Bestemmingsplan in procedure ("De Volgerlanden Oost") Onherroepelijk Bestemmingsplan Onteigeningsprocedure (2 jr na onherroepelijk BP "De Volgerlanden Oost") Opdracht(her)formulering met partners Projectplan Afstemming en vaststelling kaders Opstellen randvoorwaarden stedenbouwkundig, div onderzoeken Aanbesteding bouwmanager PVE Toetsing financieel en ruimtelijk Besluitvorming Aanbesteding architect (Europees met voorselectie) Aanbesteding adviseurs Voorlopig Ontwerp Besluitvorming Welstand Definitief Ontwerp Besluitvorming Werk voorbereiding (bestek) Besluitvorming Onderzoeken (geluid, trillingen, lucht, ext veiligheid, bodem, water, f&f, archeologie) Uitwerkingsplan na onherroepelijk bestemmingsplan "De Volgerlanden Oost" Reguliere omgevingsvergunning Voorbelasting Aanbesteding werk (Europees met voorselectie)
▼
▼ 2 jr onteigeningsprocedure
▼ ▼ ▼
Uitvoering
●
Oplevering
●
Ingebruikname
Pagina 25/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
Bijlage 3 De samenstelling van de brede scholenclusters op basis van de leerlingenprognoses 2010 (grondslag voor het Meerjaren Investeringsprgramma in 2011) Cluster Volgerlanden West Openbaar onderwijs Protestants-christelijk onderwijs Reformatorisch onderwijs Katholiek onderwijs
De Waterlelie De Wijngaard Koningin Wilhelmina John F. Kennedy
lok. 15 15 12 12
De samenstelling van de brede scholenclusters volgens de voorkeursvariant (september 2011) (op basis van de leerlingenprognoses 2011 en beoordeling van schoolbesturen) Cluster Volgerlanden West Openbaar onderwijs Protestants-christelijk onderwijs Reformatorisch onderwijs Katholiek onderwijs
De Waterlelie De Wijngaard geen John F. Kennedy
lok. 17 18 0 14
54 Cluster Volgerlanden Oost Openbaar onderwijs Protestants-christelijk onderwijs Reformatorisch onderwijs Katholiek onderwijs
De Waterlelie De Wijngaard geen John F. Kennedy
5 5 0 3
49 Cluster Jeugdspeelpark Openbaar onderwijs
De Waterlelie
10
Katholiek onderwijs
geen
0
Openbaar onderwijs Protestants-christelijk onderwijs Reformatorisch onderwijs
De Dukdalf De Tweestroom Willem de Zwijger/Kon.Wilhelmina
8 10 16
13 Cluster Centrumgebied Openbaar onderwijs Protestants-christelijk onderwijs Reformatorisch onderwijs Katholiek onderwijs
De Dukdalf De Tweestroom Willem de Zwijger geen
5 8 11 0 24
Cluster Weteringsingel Openbaar onderwijs Protestants-christelijk onderwijs Reformatorisch onderwijs Katholiek onderwijs
De Bron De Meander Stadhouder Willem III John F. Kennedy
44 Cluster Weteringsingel Openbaar onderwijs Protestants-christelijk onderwijs Reformatorisch onderwijs Katholiek onderwijs
7 3 9 4
De Bron De Meander Stadhouder Willem III geen
13 4 12 0
23 Cluster Bekestein Openbaar onderwijs Protestants-christelijk onderwijs Reformatorisch onderwijs Katholiek onderwijs
De Bron De Meander geen geen
29 Cluster Bekestein Openbaar onderwijs Protestants-christelijk onderwijs Reformatorisch onderwijs Katholiek onderwijs
9 4 0 0
De Bron De Meander geen geen
9 4 0 0
13
totaal
127
13
totaal
Toelichting -
Voor de samenstelling van het Meerjareninvesteringsprogramma (MIP) in 2011 is gebruik gemaakt van de leerlingenprognoses die in 2010 door het bureau Pronexus zijn opgesteld. Bij het MIP werden per brede scholencluster factsheets gevoegd, die inzicht gaven in de verwachte kosten en mogelijke opbrengsten. De samenstelling van de clusters is in de eerste kolom van het overzicht te zien.
-
Voor de zomervakantie van 2011 werden de leerlingenprognoses geactualiseerd door Pronexus. Deze prognoses gaven een ander beeld te zien: er was sprake van een lager aantal leerlingen in De Volgerlanden dan in de voorgaande jaren was gerapporteerd. Voor deze wijk was een daling te zien van ca. 7 groepen leerlingen. Deze daling van het leerlingenaantal in De Volgerlanden zou onder meer zijn ontstaan door een structurele uitstroom van leerlingen naar basisscholen in Zwijndrecht. In de voorgaande jaren ging Pronexus uit van een tijdelijke uitstroom.
-
Het karakter van deze uitstroom naar Zwijndrecht werd nader onderzocht door het Onderzoekscentrum Drechtsteden (OCD) en besproken met de schoolbesturen:
Pagina 26/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
135
o
o
-
Het OCD concludeerde op basis van onderzoek dat de uitstroom een structureel karakter heeft. De schoolbesturen bestreden het onderzoeksresultaat en verwachtten dat binnen enkele jaren de uitstroom zou verminderen. De leerlingenprognoses zijn na de zomervakantie van 2011 zorgvuldig besproken met de schoolbesturen. De besturen zijn hierbij in de gelegenheid gesteld om hun verwachtingen ten aanzien van de leerlingenaantallen van hun scholen uit te spreken. Hun uitspraken waren gebaseerd op praktijkervaringen en feitelijke aanmeldingen.
Op 23 september 2011 is in de doorstartbijeenkomst IHP de lokalenverdeling over de verschillende clusters besproken. Deze verdeling heeft geleid tot een ander beeld (en andere omvang) van de clusters die in de factsheets gepresenteerd werden. Afwijkingen op schoolniveau: School
Was
Wordt
Verschil
Waterlelie Dukdalf Bron Wijngaard Tweestroom Meander Willem de Zwijger/Kon. Wilhelmina Stadhouder Willem III John F. Kennedy
20 5 16 20 8 7 23 9 19 127
27 8 22 18 10 8 16 12 14 135
7 3 6 -2 2 1 -7 3 -5 8
Pagina 27/27
Versie 1.1, dd 5 april 2012
