Verkoop Corporatiewoningen. w w w. p u b l i c v i s i o n. e u

Verkoop Corporatiewoningen

w w w. p u b l i c v i s i o n . e u


On d e r zo e k Ve r ko o p C o r p o rat i ewo n i n ge n M r. d rs . A . P. M . H o s m a n m p a V. L . H o s m a n M S c .

©Public Vision 2010

O n d e r zoek verkoop Corporatiewoningen 2010


Inhoudsop g a v e 1. Voorwoord.......................................................................................................... 6 2. Methodiek.. ......................................................................................................... 7 3. Representativiteit................................................................................................ 8 Algemene conclusie representativiteit.. ................................................................ 9 4. Beleid .............................................................................................................. 10 Algemeen........................................................................................................... 10 Redenen verkoop.. .............................................................................................. 11 Concurrentie nieuwbouw vs. bestaande bouw.. ...................................................15 Concurrentie met andere corporaties.. ................................................................16 Realisatie verkopen bestaande bouw..................................................................17 Mutatiegraad..................................................................................................... 18 Verkoopvijver..................................................................................................... 20 Ambitieniveau.................................................................................................... 22 Doelgroepen verkoop......................................................................................... 23 5. Organisatie.. ....................................................................................................... 24 Verkoop: Intern of extern.. ..................................................................................24 Organisatie Marketing/PR...................................................................................25 Monitoring......................................................................................................... 26 Integriteit.. ......................................................................................................... 27 Inhuur derden.................................................................................................... 28 Verkoopstimulansen........................................................................................... 28 Verkoopkosten.. .................................................................................................. 30 Verkoopopbrengsten.......................................................................................... 32 6. Marketing.. ......................................................................................................... 33 Inzet derden....................................................................................................... 35 7. Financieel.. ......................................................................................................... 36 Koopvormen.. ..................................................................................................... 36 Koopstimulansen................................................................................................ 38 Onafhankelijk advies.. ......................................................................................... 39 8. Aanbevelingen/conclusies.. .................................................................................40 Algemeen........................................................................................................... 40 Beleid .............................................................................................................. 40 Organisatie.. ....................................................................................................... 41 Marketing.. ......................................................................................................... 42 Financieel.. ......................................................................................................... 42 Bijlage: Lijst met geïnterviewden................................................................................43



1 . Vo o r w o o r d w w w. p u b l i c v i s i o n . e u

Woningcorporaties zijn oorspronkelijk opgericht als vehikel voor de verhuur van woningen voor minder draagkrachtigen. Meer en meer houden zij zich echter ook bezig met verkoop van woningen. Soms van nieuwbouwwoningen, maar steeds vaker ook van bestaande huurwoningen. Een relatief nieuwe activiteit die veel vragen oproept. Bijvoorbeeld: waarom verkopen, hoe organiseren, hoe vermarkten van woningen en wat wordt de potentiële kopers aangeboden. Allemaal vragen die per corporatie anders lijken te worden beantwoord. Die variëteit is niet onlogisch bij een sector die zelf zo divers is geworden. Ondanks alle verschillen zijn er ook vele overeenkomsten. Dat was aanleiding om eens meer de (onderzoeks)diepte in te gaan.

voorstel van deze deskundigen wordt gevolgd zou dat voor de corporaties bijna een verdubbeling maar meestal een verdrie- of verviervoudiging betekenen. Los van allerlei principiële vragen is het twijfelachtig of corporaties dit soort ambities praktisch kunnen waarmaken. Het recente regeerakkoord van VVD en CDA legt een enorme financiële druk op de corporatiesector. Verhuurders van meer dan 10 woningen moeten gaan betalen aan de kosten van de huurtoeslag. Daarnaast bestaat het idee om huurders van een corporatiewoning het recht te geven hun woning tegen een redelijke prijs te kopen. Een wat ondoordacht voornemen, dat beter kan worden omgebogen in het verbeteren van de mogelijkheden voor huurders om een huurwoning te kopen.

De economische omstandigheden en de markt voor koopwoningen is momenteel ongunstig. Landelijk is het aantal transacties met ca. 40% gedaald en de verkoopprijzen met 10% gedaald 1. Desalniettemin zijn er in 2009 landelijk ca. 15.000 corporatiewoningen verkocht; ruwweg 10% van het totale aantal transacties van koopwoningen 2. In 2010 lijkt weliswaar een zekere stabilisatie in de koopmarkt op te treden 3, maar het zijn bepaald geen gunstige omstandigheden voor verkopende corporaties. Opvallend is echter dat de verkoopcijfers bij de verschillende corporaties, zelfs als zij in dezelfde regio actief zijn, sterk uiteenlopen. Niet alleen de corporaties zelf zullen geïnteresseerd zijn in de onderzoeksresultaten. Ook de politiek kijkt met grote belangstelling naar het “kapitaal” van de woningcorporaties. En niet altijd tot genoegen van de sector. Er zijn de afgelopen jaren steeds vaker financiële ingrepen gedaan. Recent is – in het kader van de kabinetsformatie - door enkele prominente deskundigen het voorstel gelanceerd om in 10 jaar 800.000 huurwoningen te verkopen. De meest ambitieuze corporaties willen jaarlijks “slechts” ca. 2% van hun bezit verkopen. Als het

Met dit onderzoek wordt primair beoogd een bijdrage te leveren aan de professionalisering van het verkoopbeleid van corporaties. Deze rapportage moet een bron van kennis en inspiratie zijn, niet alleen voor de medewerkers, managers en bestuurders, maar ook voor Raden van Commissarissen en Raden van Toezicht. Daarnaast verwacht ik dat het ook voor betrokkenen van buiten de sector een beter beeld geeft van de kansen en beperkingen rond dit thema. Veel vragen zijn in dit onderzoek onbesproken gebleven. Ik denk daarbij bijvoorbeeld aan de effecten op de koopmarkt voor woningen en de volkshuisvestelijke consequenties. Of we het willen of niet, maar dit thema zal komende jaren meer en meer in de belangstelling komen; zowel binnen als buiten de corporatiesector.

Louis Hosman

1

NVM (2010) - Marktcijfers

2

Cijfers NVM en CFV

3

NVM (16 augustus 2010) – Prijsdaling koopwoningen zwakt af.

O n d e r zo ek v er ko o p Corporatiewoningen 2010

2. Method i e k Public Vision heeft ca. 40 corporaties schriftelijk benaderd voor deelname aan dit onderzoek. De selectie van deze groep heeft ad random plaatsgevonden en was deels gebaseerd op het bestaande netwerk van Public Vision. Van de benaderde corporaties hebben er vijftien hun medewerking toegezegd. Zes corporaties hebben aangegeven er geen prioriteit aan te kunnen of willen geven. De rest van de corporaties heeft niet gereageerd.


In dit onderzoek is vooral gebruik gemaakt van de – door de deelnemende corporaties - beschikbaar gestelde documenten. Daarnaast is geput uit actuele artikelen in dag- en vakbladen, databestanden van CBS, Funda, NVM en rapporten van het SEV, CFV en Aedes. Deze informatie is verder aangevuld met individuele interviews met vertegenwoordigers van alle deelnemende corporaties. Indien nodig is specifieke informatie via mail of telefonisch opgevraagd. De interviews hebben plaatsgevonden op basis van een standaard vragenlijst waarin werd ingegaan op onder andere: • Algemene gegevens: zoals aantal wooneenheden, aard van bezit en leeftijd. • Beleid: actualiteit verkoopbeleid, redenen verkoop, concurrentie, mutaties en de verkoopvijver. • Organisatie: verkoop, integriteit en kwaliteitscontrole. • Marketing: marketinginstrumenten en inzet derden. • Financieel: koopvormen, koopstimulansen en advies aan kopers. Het onderzoek is opgestart in het eerste kwartaal van 2010. De interviews hebben plaatsgevonden tussen mei en augustus 2010. De analyse en verslaglegging heeft in augustus en september 2010 plaatsgevonden. Diverse bedrijfsgegevens zijn tijdens de uitvoering van het onderzoek vertrouwelijk aan Public Vision verstrekt. Om die reden is er voor gekozen om in het eindrapport geen vertrouwelijke gegevens op te nemen die herleidbaar zijn tot een van de afzonderlijke corporaties. In dit onderzoek is voornamelijk gebruik gemaakt van gegevens van de deelnemende corporaties. Indien er landelijke cijfers of andere bronnen worden gebruikt is dit expliciet aangegeven in de tekst. Alle verzamelde gegeven zijn zo objectief mogelijk geordend, bewerkt en geanalyseerd. Er is naar gestreefd de gegevens zo toegankelijk mogelijk te presenteren. Bij elke paragraaf zijn aandachtpunten of conclusies geformuleerd. Aan het einde van het rapport worden de belangrijkste aanbevelingen herhaald. Het doel van deze eindrapportage is primair om toezichthouders, bestuurders en het management van corporaties algemene aandachtspunten en conclusies mee te geven. Een corporatie kan op basis hiervan nagaan of zij verdergaande stappen op dit terrein zou willen zetten. Als een corporatie dat wenst dan is het veelal noodzakelijk meer in te zoomen op de specifieke omstandigheden van die corporatie.


3 . Re p r e s e nta t i v i te i t w w w. p u b l i c v i s i o n . e u

Aandeel sociale huurwoningen De vijftien corporaties die deelnemen hebben gezamenlijk circa 280.000 sociale huurwoningen: 12,6% van de totale sociale woningvoorraad in Nederland. Landelijk zijn er 430 corporaties met een gemiddelde van 5.600 woningen 4. In dit onderzoek zijn zowel enkele grotere corporaties (maximaal 56.000) betrokken als enkele kleinere corporaties (minimaal 3.300). Het gemiddeld aantal woningen ligt hoger dan het landelijke gemiddelde, namelijk rond de 18.500. DeelnemendeCorporaties Naam corporatie Alliantie Brabant Wonen Domein Eigen Haard Mitros Ons Huis Rentree Wonen SCW Tiel Stadgenoot Wooninc. Staedion Wetland Wonen Woonmensen Woonplaats Welbions

Vestigingsplaats Huizen Oss Enschede Amsterdam Utrecht Apeldoorn Deventer Tiel Amsterdam Eindhoven Den Haag Vollenhove Apeldoorn Enschede Hengelo

Wooneenheden 5 56.121 13.688 15.394 43.256 29.106 5.129 4.318 3.324 30.359 31.051 12.875 3.384 6.939 5.301 17.257

Verhouding grondgebonden woningen en appartementen Van de 280.000 woningen zijn er 190.000 appartementen en 90.000 grondgebonden woningen, een verhouding van 70-30. Deze verhouding ligt landelijk 60-40; dus in deze onderzoeksgroep zijn relatief veel appartementen. Dit wordt mogelijk veroorzaakt doordat er relatief veel deelnemers actief zijn in stedelijk gebied.

4

CFV (2010)

5

CFV (2009)


Leeftijd van het bezit Tabel 1 laat de verdeling van de leeftijd van het woningbezit zien. Bijna de helft van alle huurwoningen van de onderzochte corporaties is ouder dan 40 jaar. 65% van de woningen is ouder dan 30 jaar. Dit komt redelijk overeen met de landelijke cijfers; waarin ruim 40 % ouder is dan 40 jaar en 60% is ouder dan 30 jaar.

<1945

1945-1959

1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000<

Onderzoeksgroep 10,7%

16,3%

18,6%

15,8%

20,1%

10,6%

8,0%

Landelijk

14,5%

17,9%

18,9%

21,3%

11,2%

7,6%

8,6%


Tabel 1: Leeftijd van de huurwoningen Wel of niet verkopende corporaties Niet alle corporaties in Nederland zijn bezig met verkoop. In dit onderzoek hebben zowel corporaties met een actief verkoopbeleid deelgenomen, maar ook corporaties voor wie verkoop (nog) geen prioriteit heeft. Uiteraard hebben alle onderzochte corporaties wel interesse in dit onderwerp. De onderzochte corporaties presteren gemiddeld vergelijkbaar met het landelijke beeld. Op de realisatieindex scoort de onderzoeksgroep een 0.62 terwijl het landelijk gemiddelde op 0.61 zit. Geografische spreiding De geografische spreiding over Nederland is redelijk, maar er zijn geen deelnemende corporaties in het uiterste zuiden of noorden van het land. In twee regio’s hebben veel corporaties deelgenomen: Amsterdam (drie) en omgeving Hengelo/Enschede (drie). Verdere verspreiding over Nederland is goed met Wetland Wonen in het noorden, Brabant Wonen in Brabant, SCW Tiel in Gelderland Stadion in Den Haag, Wooninc in Eindhoven, Mitros in Utrecht en Woonmensen, Ons Huis en Rentree in omgeving Apeldoorn/ Deventer.

Algemene conclusie representativiteit De onderzochte groep woningcorporaties biedt een redelijk representatief beeld van de sector. Er zijn weliswaar verschillen, maar deze lijken niet zodanig significant dat geen betrouwbare uitspraken kunnen worden gedaan over het onderzoeksthema.

De onderzochte groep woningcorporaties biedt een redelijk representatief beeld van de sector.


4. Beleid w w w. p u b l i c v i s i o n . e u

Algemeen De economische en politieke omstandigheden rond de woningmarkt veranderen in hoog tempo. Om die reden is het voor iedere woningcorporatie zaak snel te reageren op ontwikkelingen en - waar nodig – het beleid, verkoopprognoses en activiteiten bij te stellen. Gezien de omvang en de snelheid van de veranderingen is een actueel verkoopbeleid gewenst dat bij belangwekkende ontwikkelingen wordt herijkt. Onder de huidige omstandigheden zou een verkoopbeleid niet veel ouder moeten zijn dan 1 à 2 jaar. Zo goed als alle corporaties hebben hun verkoopambitie naar eigen zeggen uitgewerkt in een vastgesteld verkoopbeleid. De leeftijd hiervan varieërt tussen de 15 en 0 jaar. De helft is echter ouder dan 2 jaar.

Enige twijfel over de actualiteit van het geformaliseerde verkoopbeleid.

10

Opvallend is dat een aantal van de onderzochte corporaties hun documenten over het verkoopbeleid niet, ook niet vertrouwelijk, beschikbaar wilden stellen. De openheid tijdens de interviews was daarentegen hoog. Doordat we bij een aantal corporaties geen inzage kregen in hun interne beleidsdocumenten is wel enige twijfel ontstaan over de actualiteit van het geformaliseerde verkoopbeleid.


Redenen verkoop


De beweegredenen om tot verkoop van woningen over te gaan verschillen per corporatie. Lang niet altijd was helder welke argumenten doorslaggevend waren in het corporatiebeleid. Het blijkt veelal een mix van argumenten die lang niet altijd in een duidelijke rangorde waren geplaatst. De vijf onderstaande redenen werden het meest genoemd door de onderzochte corporaties.

Veelal blijkt een mix van argumenten zonder een duidelijke rangorde

Figuur 1: Genoemde redenen verkoop bestaande bouw.

1.

2.

het verkoopbeleid te bepalen.

Financiële overwegingen - Alle corporaties noemen het genereren van financiële middelen om te investeren in nieuwbouw, renovatie en herstructurering, duurzaamheid en leefbaarheid. Zonder deze inkomsten kunnen de meeste corporaties minder of geen nieuwbouw realiseren en andere projecten financieren. In één van de jaarverslagen staat letterlijk “Huurinkomsten alleen zijn volstrekt onvoldoende om al onze door de samenleving gewenste investeringen in nieuwbouw, renovatie en de wijkaanpak te doen”. Kwaliteitsverbetering bezit - Naast het financiële argument wordt de kwaliteit en de leeftijd van de portefeuille vaak genoemd. Veel corporaties hebben verouderd bezit en willen vernieuwen vanwege de hoge onderhoudskosten of omdat de woningen niet meer voldoen aan de eisen van de huurmarkt. Ook kijkt men steeds meer naar het energieverbruik, levensloopbestendigheid en de duurzaamheid van woningen.


11


3.

4.

5.

Differentiatie – Bij een redelijk groot aantal corporaties wordt in het verkoopbeleid ook aandacht gegeven aan de leefbaarheid in wijken. Verkoop van sociale huurwoningen kan leiden tot meer differentiatie in wijken met veel sociale huurwoningen. Corporaties speculeren daarbij op een hogere betrokkenheid van eigen huis bezitters voor de leefbaarheid van hun buurt en wijk. Woningbezit stimuleren – Zeven onderzochte corporaties geven aan dat men graag het eigen woningbezit wil stimuleren. Door het kopen van een huis kunnen de mensen gebruik maken van de voordelen als eigenaar zoals de potentiële waardestijging van de woning. Andere gewenste gevolgen zoals het stijgen op de sociale ladder en empowerment als gevolg van het kopen van een eigen huis worden genoemd. Consumentgericht denken - Enkele corporaties willen de klant een zo volledig mogelijk woonproduct aanbieden en hen keuzevrijheid bieden. Daarom kiezen zij ervoor om een woning ter keuze als huur- of koopwoning aan te bieden.

Financiële overwegingen De motivatie voor verkoop van woningen hangt vaak nauw samen met (toekomstige) investeringen en de benodigde middelen hiervoor. Daarnaast pakken politieke besluiten, zoals het huurprijsbeleid, de vennootschapsbelasting en de extra heffingen, negatief uit voor de sector.

Financiële redenen worden door alle corporaties genoemd. Verwacht mag worden dat dit argument komende jaren in belang zal toenemen.

12

De meeste onderzochte corporaties ontvingen in 2009 het A label voor continuïteit van het CFV. Dit Alabel betekent dat de voorgenomen activiteiten passen bij de huidige vermogenspositie van de betreffende corporatie. Alle corporaties scoorden volgens het CFV een voldoende solvabiliteitspercentage. De gemiddelde solvabiliteit van de onderzochte corporaties vertoont echter een neerwaartse trend. De gemiddelde solvabiliteit is met 3 procentpunten gedaald van 25,4% in 2008 naar 22,4% in 2009 6. Corporaties die een laag percentage van hun bezit verkopen (minder dan 0,4%) hebben afgelopen jaren de solvabiliteit met 25% meer zien dalen dan de andere corporaties. Prognoses in de jaarverslagen van enkele corporaties laten een verder dalende trend zien en enkelen spreken hierover expliciet hun zorg uit. Een financieel risico voor veel corporaties vormt hun nieuwbouw- en herstructureringsprogramma. De afzet van koopwoningen die veelal als verdienfactor in de woningbouwplannen zijn opgenomen is in het huidige tijdsgewricht onzeker. Bij veel corporaties worden prognoses herzien en zijn nieuwbouwprojecten uitgesteld of gestopt (voornamelijk met koopwoningen). Ook de landelijke cijfers van het CFV geven een neerwaartse trend aan van de nieuwbouwprognoses 7. Diverse corporaties moeten, door prestatieafspraken met gemeenten, veel investeren in de bouw van nieuwe woningen, investeringen in leefbaarheid en herstructurering. Naar verwachting zal komende jaren de financiële druk om bestaande corporatiewoningen te verkopen verder toenemen, zeker bij corporaties met een relatief omvangrijke nieuwbouwof herstructureringsopgave.

6

Jaarverslagen deelnemende corporaties

7

CFV (2009) – Sectorbeeld Voornemens woningcorporaties 2009-2013


Kwaliteit van de woningportefeuille Een deel van het bezit van de corporaties is verouderd en voldoet niet meer aan de actuele vraag. Een oplossing is om deze woningen te verkopen en de inkomsten in te zetten voor de ontwikkeling van huurwoningen die wel aan de verwachte huurvraag voldoen. Gegevens van het CFV laten zien dat, naast de verkoop van nieuwbouwwoningen, corporaties vooral veel woningen bouwen voor de verhuur. Vanaf 1960 is per decennium gemiddeld 15% van de voorraad gebouwd. De laatste twee decennia (90s en 00s) leveren slechts 9.7% en 7.1% van de voorraad 8. De landelijke toekomstplannen voor huurnieuwbouw waren oorspronkelijk ambitieus. Maar op dit moment is een afname van de nieuwbouwproductie van maar liefst 24% tot 2014 geprognosticeerd 9. Dit heeft consequenties voor de kwaliteit van de sociale woningvoorraad. Om te blijven voldoen aan de actuele huurvraag is het vernieuwen van bezit in veel gevallen noodzakelijk. Maatschappelijke overwegingen Twee argumenten zijn te vangen onder het kopje maatschappelijke argumenten; namelijk differentiatie van wijken en buurten en stimulering van het woningbezit. Opvallend is dat relatief veel corporaties differentiatie in wijken en de positieve gevolgen daarvan aanvoeren als reden van verkoop. De verwachte kwaliteitsimpulsen zijn immers niet onomstreden. In 2002 publiceerde de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) zijn bevindingen over het verkopen van huurwoningen 10. Uit dit onderzoek bleken kopende huurders meer te gaan werken en ook, naar eigen zeggen, actiever te worden in de buurt. In 2008 heeft het SEV in samenwerking met het onderzoeksinstituut OTB een nieuw onderzoek gedaan. Uit dit onderzoek blijkt juist dat de gevolgen van differentiatie, de verwachte verbetering in leefbaarheid in de wijk, tegenvallen 11. Corporaties stimuleren soms het eigen woningbezit vanwege de invloed hiervan op de empowerment van de huurders. Empowerment wordt veelal opgebouwd uit 3 onderdelen: keuzevrijheid, sociale stijging en emancipatiegraad (o.a. controle over eigen leven). Uit onderzoek van het SEV in 2008 blijkt echter dat het kopen van een eigen huis niet leidt tot empowerment van huurders. Het zijn veelal de “empowerde huurders die hun huurwoning kopen” 12. Volgens de SEV is er nauwelijks een stijging van het opleidingsniveau, inkomen, eigenwaarde of de ervaren controle over het eigen leven waarneembaar. Wel genieten de eigenaren van de financiële voordelen als huiseigenaar en ervaren ook de niet kopende huurders meer keuzevrijheid. Een groter aanbod van koopwoningen uit de sociale huursector zal waarschijnlijk een prijsdempend effect hebben en daarmee de bereikbaarheid voor lagere inkomensgroepen om een eigen woning te kopen verder verhogen. Het blijft echter het de vraag tot op welk inkomensniveau corporaties eigen woningbezit moeten promoten. De koper moet ook na aankoop is staat zijn zichzelf, eventueel een gezin en de woning te onderhouden. 8

Zie tabel 1

9

NRC (9 september 2010) – Minder geld voor bouw sociale woningen

10

SEV (2002) - De effecten van de verkoop van huurwoningen

11

SEV (2008) - Een eigen huis, een beter leven?

12

SEV (2008) - Een eigen huis, een beter leven?



Verkoop van verouderd bezit ondersteunt de bouw van nieuwe woningen die aan de actuele vraag voldoen.

Corporaties moeten kritisch kijken of de beoogde maatschappelijke effecten wel behaald kunnen worden door verkoop.

13


De consumentgerichte reden heeft gevolgen voor het totale beleid van de corporatie.

Consumentgericht denken De laatste belangrijke reden voor verkoop, een volledig woonproduct aanbieden, heeft een meer consumentgerichte achtergrond. Met een volledig woonproduct aanbieden bedoelt men dat een woningzoekende altijd aan een woning geholpen kan worden door de corporatie, onafhankelijk of deze klant wil kopen of huren. Keuzevrijheid staat dan voorop. Een dergelijk beleid heeft uiteraard consequenties voor het totale beleid van de corporatie. Het is bijvoorbeeld minder goed mogelijk om te sturen op geclusterd bezit. Daarnaast kan het effect hebben op de wijze waarop men de verkoop wil organiseren. Door een van de corporaties is aangegeven dat zij de verkoopactiviteiten om die reden weer in eigen beheer wil uitvoeren. Conclusie: de argumenten om tot verkoop van bestaand bezit over te gaan zijn divers en niet altijd in een duidelijke rangorde ten opzichte van elkaar geplaatst. Bij het merendeel speelt de financiële wenselijkheid cq noodzaak om extra inkomsten te genereren, zeker bij een grotere nieuwbouwof herstructureringsopgave. Naar verwachting zal door de economische en politieke ontwikkelingen de financiële overweging meer en meer aan belang winnen.

14


Concurrentie nieuwbouw vs. bestaande bouw Slechts een enkele corporatie heeft in het verkoopbeleid aandacht besteedt aan de mogelijke concurrentie van de verkoopopgave van nieuwbouw ten opzichte van de verkoopopgave van de bestaande bouw. De redenen hiervoor variëren, maar een veel genoemde reden is dat de prijs van nieuwbouw veelal flink hoger ligt dan de prijs van de bestaande woningen. De prijzen van bestaande bouw en nieuwbouw kunnen echter door het aanbieden van koopvormen (zoals koopgarant), dicht bij elkaar liggen en mogelijk toch concurreren. Dit wordt weergegeven in de figuur 2. De gemiddelde nieuwbouwprijs ligt inderdaad flink hoger dan de gemiddelde verkoopprijs van bestaande huurwoningen 13. Maar wanneer de corporatie nieuwbouw aanbiedt met een koopvorm zoals Koopgarant 14 kan de nieuwbouwwoning concurreren in prijs of zelfs goedkoper zijn dan de bestaande woning. Een corporatie die zowel nieuwbouw koopwoningen aanbiedt als een verkoopopgave heeft voor bestaande bouw doet er verstandig aan om bij toepassing van bijzondere koopvormen voor nieuwbouw altijd de potentiële concurrentie tussen verkoop van nieuwbouw en bestaande bouw te betrekken.


Figuur 2: Potentiële concurrentie verkoop nieuwbouw en bestaande woningen.

De onderzochte corporaties geven ook aan dat de markt voor nieuwbouw significant verschilt met de markt voor sociale huurwoningen en bovendien een andere soort mensen trekt waardoor er minder onderlinge concurrentie is. Enkele corporaties besteden wel aandacht aan de mogelijke onderlinge concurrentie, maar hebben dit niet uitgewerkt in het algemene beleid. Men besteedt er dan wel aandacht aan in gebiedsvisies, portefeuillestrategieën of de planning van het op de markt brengen van woningen in bepaalde gebieden. Indien corporaties een grotere verkoopopgave willen opzetten is het raadzaam om deze interne verkoopconcurrentie nadrukkelijk in het beleid te betrekken.

13

CFV (2009) - Gemiddelde van de 15 corporaties

14

Uitgaande van een maximale korting van 25%


Verkoopconcurrentie tussen nieuwbouw en bestaande bouw is mogelijk als bijzondere koopvormen worden toegepast.

15


Corporaties die (potentiële) concurrentie kunnen ondervinden zouden dit moeten opnemen in het verkoopbeleid. Aan te bevelen is om het gebruik van kopersfaciliteiten, volume en eventueel de planning af te stemmen.

Concurrentie met andere corporaties De (potentiële) concurrentie met andere corporaties is zelden uitgewerkt in een formeel beleidsstuk. Soms omdat de corporatie monopolist is in het eigen werkgebied en soms omdat men geen concurrentie ondervindt van een mogelijk concurrerende corporatie (bijvoorbeeld omdat deze corporatie niet verkoopt). Enkelen geven aan de concurrentie in de gaten te houden of zelfs hinder te ondervinden van andere corporaties werkzaam in hetzelfde gebied. Men houdt de acties van de sectorgenoten goed in de gaten en speelt hier op in. Een enkeling ondervindt hinder van het aanbieden van koopvormen door een collega-corporatie waardoor zijn woningen relatief duur zijn (zie figuur 3). Al met al hebben alleen de corporaties die actief zijn in Amsterdam de concurrentie van andere corporaties opgenomen in het verkoopbeleid of willen dit binnenkort doen. In Amsterdam ondervindt men voornamelijk concurrentie vanwege de kernvoorraadeisen van de gemeente. In sommige stadsdelen zijn de verkoopmaxima bijna bereikt. Ook bij deze vorm van concurrentie is het verstandig om bij het verhogen van verkoopambities tot afstemming te komen op lokaal en regionaal niveau. Kortom, de mogelijke en al bestaande problemen rondom concurrentie met andere corporaties zijn de prijsdruk door koopvormen/kopersfaciliteiten en het totale aanbod van koopwoningen op de lokale markt. Corporaties in hetzelfde werkgebied wordt geadviseerd het aanbieden van koopvormen of andere kopersfaciliteiten af te stemmen. Corporaties die in hetzelfde gebied/stad relatief grote aantallen woningen verkopen zouden volumeafspraken moeten maken. Denkbaar is ook dat de planning van de aanbieding van de woningen wordt afgestemd. Hierdoor voorkomt men dat er teveel woningen tegelijk op de markt komen.

Figuur 3: Concurrentie met andere corporaties

16


Realisatie verkopen bestaande bouw


De onderzochte corporaties scoorden met een 0,62 net boven het landelijke gemiddelde (0,61) op de CFV realisatieindex. Wanneer gekeken wordt naar korte termijn prognoses (1 jaar) zijn de onderzochte corporaties beter in staat hun prognoses te realiseren met een gemiddelde over de periode 2006-2009 van 72%. Zij zijn afgelopen jaren wel beter gaan presteren. Lag het gemiddelde (rode lijn in figuur 4) in 2006 nog op 67% dat gestegen naar 78% in 2009.

Figuur 4: Realisatie van korte termijn targets bestaande bouw (1 jaar).

Redenen niet halen targets Veel corporaties gaven tijdens het interview aan achter op schema te zijn voor de verkopen dit jaar (2010) en waarschijnlijk de prognoses voor geheel 2010 niet te halen. Veel genoemde redenen hiervoor zijn: • Banken verstrekken minder makkelijk hypotheken • Alle potjes voor koopsubsidie en startersleningen zijn leeg • Slechte economische situatie • Gemeente is weinig coöperatief (bijvoorbeeld bij de verlening van splitsingsvergunningen) • Onzekere situatie omtrent de hypotheekrenteaftrek Opvallend is dat men de oorzaken vooral extern legt en men beperkt intern lijkt te kijken. Een aantal geïnterviewden heeft wel aangegeven dat de voorraad te verkopen woningen te klein was (te kleine verkoopvijver). Aangezien de individuele corporaties weinig invloed hebben op deze externe factoren zal men vooral intern actie moeten ondernemen. Strak sturen op verkoopcijfers en het heffen van aanvullende maatregelen nemen is gewenst.


17


Mutatiegraad Afgelopen jaren is er gemiddeld 38% verkocht aan zittende huurders en 62% aan particulieren 15. Bij enkele deelnemende corporaties wordt minder dan 10% verkocht aan de zittende huurders. Voor het overgrote deel verkopen de corporaties dus niet aan zittende huurders, maar aan overige particulieren op de vrije markt. Mogelijke oorzaken hiervan zijn de lage huur waardoor het financieel ongunstig is om het eigen huurhuis te kopen. Daarnaast is het voor sommige inkomensgroepen onmogelijk of onwenselijk een hypotheek te nemen. Een marktanalyse is wenselijk om goed te inventariseren in hoeverre huurders in staat zijn het eigen huis te kopen. Ook de manier van aanbieden kan van invloed zijn op de koopvraag van huurders. Een belangrijk deel van de verkoop is dus afhankelijk van vrijkomende huurwoningen. Bijna alle onderzochte corporaties hebben echter te maken met een dalende mutatiegraad van de huurwoningen. Corporaties die al langere tijd actief zijn met de verkoop van woningen hebben bovendien steeds meer moeite om te verkopen aan zittende huurders. Zij hebben veelal de zittende huurders al eens benaderd om hun woning te kopen en hebben destijds het aanbod niet geaccepteerd. Het is onwaarschijnlijk dat dergelijke huurders, bij een gelijke aanbieding, in grote getallen van mening veranderen.

Figuur 5: De ontwikkeling van de mutatiegraad met bandbreedte

In de grafiek is de bandbreedte en het gemiddelde te zien van de mutatiegraad bij de onderzochte corporaties. De gemiddelde mutatiegraad (witte lijn) was in 2005 nog 9,1%; deze is afgelopen jaren gedaald tot 7,5% in 2009. Een afname van 1,6 procentpunt of relatief 20% in 4 jaar. Deze neerwaartse trend vanaf 2006 is ook landelijk zichtbaar.

15

18

CFV (2010) - Sectorbeeld Realisaties Woningcorporaties 2009


w w w. p u b l i c v i s i o n . e u De mutatiegraad bij de voor verkoop aangewezen huurwoningen, de zogenaamde verkoopvijver, ligt vaak lager. Dit speelt zeker bij corporaties die al langer bezig zijn met verkoop. De daling heeft grote invloed op het aantal woningen dat beschikbaar komt voor verkoop. Het landelijke beleid en de economische omstandigheden veroorzaken een stagnatie van de doorstroming van huurders. Weinig corporaties hebben echter zelf pogingen ondernomen om de mutatiegraad te bevorderen. Enkele gebruikte mogelijkheden zijn een verhuisvergoeding, meenemen van huurkorting naar de nieuwe woning of het helpen zoeken naar een geschikte nieuwe huurwoning (vooral bij senioren). Men kiest er vaak voor de verkoopvijver te vergroten om op die manier de toestroom aan potentiële te verkopen woningen op peil te houden. Ondanks de sterke invloed van de economische ontwikkelingen en het landelijke woningbeleid op de mutatiegraad is opvallend dat weinig corporaties gezocht hebben naar mogelijkheden op de mutatiegraad zelf te beïnvloeden.


Door de afhankelijkheid van huurmutaties voor verkoop is het zaak voor corporaties om de doorstroming op peil te houden.

19


Verkoopvijver Een verkoopvijver is het gedeelte van het bezit dat een corporatie heeft geselecteerd voor verkoop. Veelal zijn er diverse criteria die gezamenlijk tot een selectie van de verkoopvijver leiden. De door de corporaties meest genoemde selectiecriteria voor de verkoopvijver zijn: • Leeftijd • Type • Kwaliteit • Kosten onderhoud • Wijkopbouw • Potentiële financiële opbrengst Uit de interviews blijkt dat veel corporaties bezig zijn met het uitbreiden van de verkoopvijver of deze onlangs hebben vergroot. Dit is veelal ingegeven door een verhoogde verkoopambitie en een dalende mutatiegraad. De verschillen tussen corporaties op dit gebied zijn groot. Twee corporaties hebben aangegeven dat, in principe, het gehele bezit beschikbaar is voor verkoop. Anderen zijn selectiever en hebben rond de 1-5% van het totale bezit aangewezen voor de verkoopvijver. Op dit moment hebben de corporaties met een verkoopvijver (dus exclusief de corporaties waarvan het gehele bezit beschikbaar is) gemiddeld 16,25% van hun voorraad aangewezen voor de verkoopvijver. Zoals ook uit figuur 6 blijkt zijn ±50.000 woningen opgenomen in verkoopvijvers, en inclusief de corporaties waarvan het gehele bezit beschikbaar is, zijn 70.000 woningen beschikbaar voor verkoop. Als je dit cijfer extrapoleert naar een landelijk beeld zijn er bijna 400.000 woningen die in principe door de corporaties – op termijn – worden verkocht 16. Opvallend is dat er een duidelijk verband is tussen het gemiddelde percentage woningen dat corporaties in de verkoopvijver hebben en de grootte van de corporatie. Grotere corporaties stellen een hoger percentage van hun bezit beschikbaar voor verkoop (figuur 7). Waarschijnlijk omdat ze de opbrengsten nodig hebben om herstructurering te financieren. Het merendeel van de corporaties werkt met een systeem van een “verkoopvijver” Twee corporaties uit dit onderzoek hebben dit niet en stellen hun gehele bezit beschikbaar voor verkoop. Hiervan heeft één corporatie geen actief verkoopbeleid. De andere corporatie hanteert slechts drie criteria: de belangrijkste is dat in principe alleen woningen ouder dan 10 jaar beschikbaar zijn voor verkoop. Daarnaast heeft deze corporatie woningen met een speciale bestemming uitgesloten van verkoop. Hieronder vallen woonzorgwoningen, studentenwoningen en woningen in herstructereringsgebieden. Tot slot worden appartementen niet verkocht als de splitsingskosten en de kosten van oprichting van een VVE onevenredig hoog zijn.

16

20

Mutatiegraad van 16,25% vermenigvuldigd met het totale aantal corporatiewoningen in Nederland.



Figuur 6: Totaal aantal huurwoningen beschikbaar voor verkoop ten opzichte van de totale sociale huurvoorraad.

Figuur 7: Percentage woningen beschikbaar voor verkoop afgezet tegen de grootte van de corporatie


21


Ambitieniveau Van de onderzochte corporaties hebben er zeven aangegeven het eigen verkoopplan van bestaande bouw ambitieus of zeer ambitieus te vinden. Drie corporaties vonden het eigen verkoopbeleid voorzichtig. Deze corporaties zijn wat kleiner (tot 13.000 woningen) en vallen in verschillende CFV referentiegroepen. Van deze corporaties geven er twee aan in principe de inkomsten uit verkoop niet nodig te hebben of twijfels te hebben over de financiële noodzaak. Verder hebben deze corporaties minder woningen aangewezen voor verkoop, namelijk gemiddeld 5% 17. De overige corporaties waren neutraal over hun verkoopambitie. De corporaties die het eigen verkoopbeleid ambitieus vinden stellen hogere verkoopprognoses ten opzichte van het totale bezit en realiseren ook hogere verkopen ten opzichte van de totale bezit (figuur 8). Ambitieuze corporaties zijn echter niet beter in het realiseren van prognoses. In tegendeel, de minder ambitieuze corporaties hebben in de periode van 2005 tot en met 2009 ruim 14% onder de prognoses verkocht terwijl ambitieuze corporaties gemiddeld bijna 25% minder verkochten dan de geprognosticeerde aantallen. Ambitieuze corporaties stellen waarschijnlijk te hoge prognoses die niet realistisch zijn. Betere schattingen van de te verkopen aantallen en opbrengst kunnen verrassingen op financieel gebied mogelijk reduceren. De corporaties die hebben aangegeven hun verkoopbeleid op dit moment niet ambitieus te vinden gaan in de toekomst meer verkopen. Verkochten deze corporaties over de afgelopen jaren minder dan 0.6% van het totale bezit, in 2014 stijgt dit tot boven de 1% van de totale bezit.

Figuur 8: Corporaties met ambitie stellen hogere targets dan de andere corporaties.

Ambitieuze corporaties moeten oppassen dat geen onrealistische prognoses worden vastgesteld.

17

22

Gemiddelde van de 13 corporaties met verkoopvijver is 16.25%.


Doelgroepen verkoop


Bijna alle corporaties geven aan uitsluitend te verkopen aan particulieren. Enkelen hebben wel in het verleden zaken gedaan met beleggers, maar doen nu voornamelijk vanwege opbrengstmaximalisatie alleen zaken met particulieren. Dit komt overeen met de landelijke cijfers 18 waarin staat dat slechts enkele corporaties zaken doen met partijen zoals beleggers of het Wooninvesteringsfonds (WIF) 19. Wel laten sommigen de mogelijkheid open om in de toekomst wel te verkopen aan beleggers. Eén corporatie is in gesprek met een belegger om een bepaalde koopvorm aan particulieren aan te bieden. Door deze constructie wil de corporatie voorkomen dat er een reservering voor de koopvorm op de balans moet komen.

Corporaties maken weinig gebruik van de

Voorrang huidige huurder Vijf corporaties geven voorrang indien een huurder een andere huurwoning van de corporatie wil kopen. In de praktijk blijkt dat maar weinig huurders gebruik maken van een voorrangspositie. Een grotere corporatie gaf bijvoorbeeld aan dat er jaarlijks slechts 2 tot 3 huurders gebruik van maakten van deze optie. Andere corporaties hebben een formeel toewijzingsrecht waardoor de corporatie een bestaande huurder voorrang kan geven op een woning ten opzichte van een andere potentiële koper. Hoewel een minderheid een formeel voorrangssysteem heeft, zijn er voordelen aan verbonden om bestaande huurders voorrang te geven bij verkoop. Dit zit met name in de bevordering van de doorstroom. Bij de verkoop komt een nieuwe woning vrij voor verhuur of verkoop. Mogelijk willen huurders niet hun eigen woning kopen, maar zijn zij wel geïnteresseerd in een andere woning van de corporatie. Aan huurders die een corporatiewoning willen kopen worden in enkele gevallen kortingen tot 10% aangeboden om de verkoop aan deze doelgroep te stimuleren.

mogelijkheden om huidige huurders of andere doelgroepen voorrang te geven bij verkopen.

Voorrang andere doelgroepen Voorrang verlenen aan bepaalde minder draagkrachtige groepen zou kunnen bijdragen aan de maatschappelijke doelstellingen van corporaties. Er is bij de meeste corporaties geen expliciet beleid ontwikkeld om andere doelgroepen voorrang te geven. Corporaties zouden groepen zoals starters, studenten en mensen met een lager inkomen voorrang of koopfaciliteiten kunnen geven bij koop.

18

CFV, Sectorbeeld realisaties woningcorporaties 2009

19

600 woningen in 2008


23

5 . O r g a n i s a t i e w w w. p u b l i c v i s i o n . e u

Verkoop: Intern of extern Woningcorporaties hebben van oudsher geen – grootschalige – verkoopervaringen. De organisatievormen blijken per corporatie aanzienlijk te verschillen: van vergaande uitbesteding aan makelaars en taxateurs, tot vrijwel volledige uitvoering in eigen beheer. Van de onderzochte corporaties hebben er drie de verkoopactiviteiten vrijwel volledig intern georganiseerd en zijn twee corporaties bezig de verkoop intern te gaan organiseren. De belangrijkste argumenten die de corporaties noemen om de verkoop intern te organiseren zijn het: • Beter bedienen van de klant met een compleet aanbod van woonproducten • Meer denken en werken vanuit de corporatiedoelstellingen • Interne makelaars meer betrokken bij het gehele proces van bouw tot verkoop • Besparen van de makelaarscourtage • Ontevreden over kwaliteit en inzet huidige makelaar • Focus van de interne makelaar op de eigen woningen Een groter risico tijdens periodes waarin minder wordt verkocht wordt gezien als grootste nadeel. Een voorbeeld om de risico’s van een intern makelaarskantoor te verminderen is door ook andere activiteiten, zoals de duurdere huurwoningen, VVE beheer, de verhuur van winkelpanden en beheer voor derden, onder te brengen bij de verkoopafdeling. Twaalf corporaties hebben de verkoop geheel of gedeeltelijk uitbesteed aan externe makelaars. Enkele corporaties doen de verkoop aan eigen huurders zelf en besteden de verkoop aan derden uit aan een makelaarskantoor. Voordeel hiervan is dat de verkoop aan eigen huurders relatief eenvoudig is en het hierdoor mogelijk goedkoper is om het (grotendeels) zelf te doen. Corporaties die de verkoop (in hoofdzaak) uitbesteden doen dit voornamelijk vanwege: • De expertise van externe makelaarskantoren • De principiële keuze dat verkoop (uitvoering) niet tot de ‘core business’ behoort • Flexibiliteit / discontinuïteit in de verkoopactiviteiten • Efficiency / schaalgrootte • Het verschuiven van het risico van een interne verkooporganisatie

Het zijn vaak de gro-

Figuur 9: Organisatie vorm Verkoopactiviteiten

tere corporaties die de verkoop intern organiseren.

24


w w w. p u b l i c v i s i o n . e u Eén van de corporaties is een joint venture aangegaan met een makelaar. Beiden zijn 50% eigenaar van deze joint venture en delen op deze manier de winst/verlies. In de voorgaande jaren is er courtage (winst van de joint venture) teruggekomen richting de corporatie.

De organisatievorm lijkt geen effect te hebben op de verkooppres-

In het onderzoek hebben we geen relatie gevonden tussen de opzet van verkooporganisatie en het resultaat van de verkopen. Het zijn vaak de grotere corporaties met een grotere verkoopopgave die de verkoop intern organiseren. Voor kleinere aantallen is het intern organiseren van de verkoop zeer waarschijnlijk inefficiënt. De kleinst onderzochte corporatie met een intern georganiseerd verkoopbeleid heeft 13.000 wooneenheden.

taties.

Organisatie Marketing/PR Bij veel corporaties heeft de communicatieafdeling ook marketing en PR taken. Slechts twee corporaties hebben aangegeven marketing en PR voor het overgrote deel of geheel door derden te laten doen. Het is dan vaak de verkopende makelaar die deze taken op zich neemt. Acht corporaties doen in principe alles zelf. Zij hebben vaak de huisstijl / lay-out door een extern bureau laten ontwikkelen. In de praktijk zal ook een gedeelte van de marketing (zoals flyers) worden uitgevoerd door de verkopende makelaar. Vijf corporaties geven aan dat men zowel zelf marketing en PR taken uitvoert als ook gedeeltelijk uitbesteedt aan externe bureau’s en/of de verkopende makelaar(s). Meer informatie over de inzet van externe marketing bureau’s en marketinginstrumenten is te vinden in paragraaf 6: Marketing.


25


Het is aan te bevelen dat de verkoopmanager ten minste maandelijks een overzicht ontvangt en de bestuurders en Raad van Toezicht ieder kwartaal.

Het is opmerkelijk dat bij enkele corporaties de verkopen worden geregistreerd door de verkopende afdeling. Functiescheiding is gewenst.

26

Monitoring Om de verkopen van een corporatie te kunnen aansturen is het noodzakelijk dat men goed inzicht heeft in de actuele verkoopontwikkeling. Een duidelijke koppeling tussen de meerjarige begrotingsopgaven en de verkoopresultaten is gewenst. Het CFV heeft al meerdere malen aangegeven dat corporaties, landelijk, slecht de eigen prognoses halen en dat dit een belangrijk aandachtspunt is. Door een betere monitoring kan een corporatie sneller bijsturen als de verkopen achterblijven door bijvoorbeeld meer te doen aan marketing of andere verkoopbevorderende activiteiten. Van de vijftien corporaties rapporteren er acht de verkopen maandelijks. Drie corporaties doen dit per kwartaal en twee doen dit wekelijks. Het is aan te bevelen dat de verkoopmanager ten minste maandelijks een overzicht ontvangt en de bestuurders en Raad van Toezicht ieder kwartaal. Figuur 10: Rapportage frequentie

Opvallend is de verscheidenheid in de registratie van de cijfers. Vaak is de afdeling control betrokken bij de registratie van de cijfers. Maar soms ook de makelaarsafdeling zelf, de afdeling verkoop, de informatiemanager, etc. Belangrijk is de scheiding tussen de verkopende afdeling en de registrerende afdeling. Dit kan integriteitproblemen voorkomen. Meer over integriteit vindt u in de volgende paragraaf. Het type stuurinformatie verschilt per corporatie. Meestal zijn in de rapportage opgenomen: • Aantallen • Bruto opbrengst • Netto opbrengst • Aantal verkopen met bijzondere koopvorm Enkele corporaties gaven aan meer te sturen op aantallen, terwijl men meer zou moeten sturen op omzet of nog liever op rendement/netto opbrengst.


Integriteit


Op dit moment is integriteit een belangrijk onderwerp en zeker bij woningcorporaties. Publicaties in landelijke en regionale kranten hebben ervoor gezorgd dat corporaties onder een vergrootglas liggen. Begin 2009 heeft minister van der Laan (Wonen, Wijken en Integratie) daarom aangekondigd om het toezicht op corporaties te verscherpen. Een half jaar later had 13% van de corporaties nog geen integriteitcode vastgesteld en maar liefst 63% geen richtlijnen omtrent vastgoedtransacties 20. In het eerste jaar van zijn bestaan heeft het Meldpunt Integriteit Woningcorporaties van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordering en Milieubeheer 80 meldingen gehad die betrekking hadden op mogelijke fraude of zelfverrijking 21. In dit onderzoek bleek de overgrote meerderheid een integriteitcode te hebben die bekend was bij de medewerkers die belast zijn met de verkoop. Drie corporaties gaven aan geen interne integriteitcode te hebben of niet op de hoogte te zijn van een intern integriteitbeleid. Van de corporaties die wel een integriteitcode hebben is het opvallend dat slechts bij een enkeling specifieke bepalingen betreffende verkoop hierin zijn opgenomen. Wel hebben sommigen maatregelen genomen die niet formeel zijn vastgelegd, zoals taxatie door twee verschillende makelaars en het principe van “vier ogen” tijdens bepaalde verkoopactiviteiten. Eén corporatie heeft in het verkoopcontract een bepaling opgenomen waarin de koper verklaart geen directe contacten te hebben bij de verkopende corporatie. Een andere corporatie heeft als regeling dat de makelaar niet mag verkopen onder de taxatieprijs. Indien dit noodzakelijk is moet een bestuurder hiervoor toestemming geven. Daarnaast ontwikkelen en/of hebben corporaties interne kennis over de markt zodat misbruik door externen sneller gesignaleerd kan worden. Gezien de ontwikkelingen en de mogelijkheden tot fraude van zowel interne medewerkers als externen is het noodzaak om integriteitmaatregelen te treffen en deze ook vast te leggen. Vanwege de omvangrijke bedragen die met verkooptransacties zijn gemoeid verdient het aanbeveling om ook specifieke integriteitregels over de verkoop van woningen vast te leggen en het gehele verkoopproces te scannen op mogelijke integriteitissues.

Administratieve organisatie Tijdens dit onderzoek bleek dat diverse corporaties hun verkoopactiviteiten in werkprocesbeschrijvingen hebben vastgelegd. Dit bevordert de helderheid, zowel voor de eigen medewerkers als eenduidigheid van werken naar klanten. Het is aan te bevelen om de verkoopactiviteiten in werkprocesbeschrijvingen vast te leggen.

20

NRC (22 oktober 2009) – Minister; Integriteit onder druk bij corporatie

21

VROM (7 april 2010) – Meldpunt integriteit woningcorporaties een jaar in de lucht


Veel corporaties hebben een interne integriteitcode, maar geen specifieke integriteitregels voor de verkoop van woningen. Dit is wel wenselijk.

Het is aan te bevelen om de verkoopactiviteiten in werkprocesbeschrijvingen vast te leggen.

27


Door heldere afspraken omtrent het product, de kwaliteit en de termijn kunnen conflicten in de toekomst voorkomen worden.

Inhuur derden De inhuur van derden, zoals een makelaar voor verkoop of taxaties, kan verschillende manieren aangepakt worden. Veel corporaties kiezen voor een raamcontract met (één of meer) vertrouwde makelaars uit de regio. Dit raamcontract omvat afspraken voor een vaste looptijd om woningen voor een vooraf afgesproken courtage te verkopen. In sommige gevallen worden er ook minimum en/of maximum te leveren woningen afgesproken. Andere gebruikte vormen zijn het jaarlijks aanbesteden van opdrachten, een langdurig vast contract en specifieke opdrachten. Belangrijk is om contractueel vast te leggen wat er van de betreffende makelaar wordt verwacht. Vaak wordt er van de verkopende makelaar ook input verwacht bij bijvoorbeeld het ontwikkelen van nieuwbouw projecten met koopwoningen. Wanneer de corporatie helder omschrijft welke producten ze wil hebben, welke kwaliteit wordt verwacht, en welke termijnen gelden, kunnen conflicten in de toekomst voorkomen worden.

Verkoopstimulansen Slechts twee corporaties maken gebruik van expliciete verkoopstimulansen. Hier liggen mogelijkheden om marktprikkels in te stellen.

28

Corporaties zijn al decennia bezig met het beheer en bouw van sociale huurwoningen en zijn pas sinds enkele jaren bezig met de verkoop. Waar het in de makelaarswereld vrij normaal is om te werken met bonussen of verkooppremies zijn corporaties hier niet vertrouwd mee. Slechts één corporatie heeft een intern bonussysteem in werking. Dit is een corporatie die ook de verkoop intern georganiseerd heeft. Ook voor de externe makelaarskantoren worden weinig prikkels ingebouwd naast de normale courtage per woning. Wel zijn enkele corporaties zich aan het oriënteren over de mogelijkheden van interne en externe verkoopstimulansen. Een opvallende verkoopstimulans voor externe makelaars is een bonus van € 500,- bij verkoop van een woning binnen drie maanden. Een ander voorbeeld is een regeling waarbij de externe makelaar pas een nieuwe woning in verkoop krijgt als er weer een woning is verkocht.




29


Verkoopkosten Veel corporaties gaven aan dat zij geen goede cijfers hadden over de totale verkoopkosten. Het is om die reden niet mogelijk gebleken op dit gebied algemene conclusies te trekken. Met name corporaties met een intern makelaarskantoor blijken het lastig te vinden om inzicht te geven in de eigen kosten van de verkooporganisatie. Een belemmerende factor is veelal dat zo’n onderdeel vaak meer doet dan alleen verkoop. Een tijdschrijfsysteem en urenadministratie zou het vereiste inzicht wel kunnen bieden.

Corporaties, met name met een interne verkooporganisatie, hebben onvoldoende zicht op de verkoopkosten. Er zijn aanzienlijke verschillen tussen de makelaarscourtages en de taxatietarieven.

Minder ingewikkeld bleek het om informatie te krijgen over courtage van externe makelaars en kosten van taxaties. De courtages die corporaties betalen ligt rond de 1% met afwijkingen naar 1,25% en 0,5%. Het is niet altijd goed een zo laag mogelijke courtage te hanteren. De kans dat een meer onervaren makelaar de woningen gaat verkopen is reëel. Zeker in deze economische tijden moet een makelaar meer tijd steken in de verkoop van een woning en kan de laag geprijsde corporatiewoning minder interessant zijn. Mogelijk gevolg is dat corporaties met onverkochte woningen blijven zitten. Het verschil in courtages kan ook te maken hebben met de taken van de makelaar. Bij een lage courtage verkoopt de makelaar bijvoorbeeld alle woningen van de corporatie en dus ook de ‘simpele’ verkopen aan eigen huurders. Ook de tarieven voor taxaties verschillen aanzienlijk; van 85 euro tot 350 euro. Dit verschil is behoorlijk en corporaties doen er verstandig aan de opdrachten aan taxateurs te verzakelijken. Zeker voor corporaties met grotere verkoopaantallen kan hier worden bespaard. De meest betrouwbare cijfers van de totale verkoopkosten zijn de cijfers van het CFV (2008). Figuur 11 geeft een beeld van de verkoopkosten die de verschillende corporaties volgens het CFV maken. De meeste corporaties (10) besteden tot ongeveer € 5.000 per woning. De verkoopkosten zijn in ieder geval minder dan € 10.000 per woning. De gemiddelde kosten nemen toe naarmate de gemiddelde verkoopprijs hoger is. Dit is mogelijk te verklaren door de hoge kosten van splitsing en het verkoop gereed maken van woningen in de duurdere woningmarktregio’s in stedelijke gebieden. De verkoopkosten zijn gemiddeld bijna 4% van de verkoopprijs van een woning. In figuur 12 is het percentage verkoopkosten afgezet tegen de gemiddelde verkoopprijs. Opvallend hierbij is dat corporaties met duurdere woningen ook procentueel meer kosten hebben voor verkoop.

30


w w w. p u b l i c v i s i o n . e u Figuur 11: Verkoopkosten per bestaande woning van de onderzochte corporaties

Figuur 12: Procentuele verkoopkosten afgezet tegen de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen.


31


Verkoopopbrengsten Hiervoor is reeds geconcludeerd dat verhoging van de inkomsten één van de meest voorkomende overwegingen is om tot verkoop van woningen over te gaan. De inkomsten uit verkoop van de onderzochte corporaties waren de afgelopen 4 jaar tussen de 300 en 550 miljoen euro bruto per jaar (figuur 13). Met uitzondering van het jaar 2006 blijven de inkomsten achter bij de prognoses. In de afgelopen 3 jaar was een bruto opbrengst geprognosticeerd van ruim 1.300 miljoen euro terwijl er maar 1.150 miljoen euro werkelijk is binnengekomen. Een zorgwekkende ontwikkeling is de sterk dalende opbrengst in de afgelopen jaren. Deze dalende inkomsten uit verkoop komen overeen met landelijke cijfers.

Figuur 13: Totale verkoopopbrengsten bestaande bouw

32


6. Market i n g w w w. p u b l i c v i s i o n . e u Grootschalige marketing van producten is – in tegenstelling tot de marktsector – bij veel corporaties (nog) niet gebruikelijk. Wel bij de nieuwbouw, maar nog niet bij de verkoop van bestaande woningen. Hierbij gaat het om de wijze van de inzet van internet, brochures, advertenties, e.d. Marketing start met het kennen van de doel/klantgroep en daar een toegespitste mix van instrumenten inzetten. In het onderzoek is nagegaan op welke wijze corporaties marketing inzetten als verkoopinstrument. De marketingmiddelen die gebruikt worden bij de onderzochte corporaties zijn weergegeven in onderstaand figuur. Figuur 14: Inzet marketingmiddelen door corporaties


33


Corporaties laten online marketing, zoals Twitter, Facebook, Hyves, Google Adds grotendeels links liggen.

Het meest populaire en volgens velen ook het meest doelmatige marketingmiddel is Funda. Alle corporaties maken gebruik van deze online huizendatabase en zeggen veel reacties te krijgen op de aangeboden woningen op Funda. Ook gebruiken alle corporaties brochures om koopwoningen te promoten. Dit is meestal een taak van de makelaar. Een ander veelgebruikt marketinginstrumenten zijn de lokale en regionale bladen. Enkele corporaties gebruiken ook landelijke bladen zoals Spits en Metro. Het gebruik van de eigen website is bij veel corporaties nog niet optimaal. Potentiële klanten moeten meerdere malen doorklikken voordat een overzicht bekeken kan worden van koopwoningen. Een enkeling heeft zelfs alleen een link naar de verkopende, externe, makelaar. Afhankelijk van de corporatiedoelstelling, een enkele corporatie wil zich niet profileren als verkopende corporatie, zou de verkoop beter zichtbaar gemaakt kunnen worden op de eigen website. Enkele corporaties hebben een speciale website voor de verkoop van woningen. De grotere corporaties hebben daarvoor een eigen website. Een kleinere corporatie heeft een samenwerking met collega-corporaties. Marketingmiddelen die minder ingezet worden zijn de sociale media, tv spotjes, advertenties op stations en billboards. Eén corporatie is zeer actief met sociale media en aanwezig op Twitter, Facebook en Hyves. Een andere corporatie is zeer actief met advertenties op internet via Google Ads. De resultaten van deze online marketing zijn volgens beide corporaties zeer positief. Corporaties zijn over het algemeen nog redelijk traditioneel met het gebruik van marketinginstrumenten. Mogelijkheden op het gebied van online adverteren en sociale media worden nog nauwelijks benut. Afhankelijk van de doelgroep is dit een kansrijke aanvulling. De marketinguitgaven verschillen per corporatie. Een van de corporaties met een flinke verkoopopgave geeft ongeveer €1.000,- per woning uit te geven aan marketingkosten. De meeste corporaties geven minder uit aan marketing.

34


Inzet derden


Woningcorporaties besteden de marketing van de bestaande bouw nauwelijks uit aan externe marketingbureaus. Voor nieuwbouw projecten maakt 93% gebruik van externe marketingbureaus, veelal structureel. Echter voor de verkoop van bestaande woningen maakt slechts 33%, incidenteel, gebruik van externe marketingbureaus. Figuur 15 laat de verdeling hiervan zien. Op dit moment is het vaak de communicatieafdeling die zich bezighoudt met de promotionele activiteiten. Dikwijls op basis van een format ontwikkeld door derden. Voor sommige corporaties is de verkoopopgave zo laag dat de investering van het inhuren van een dergelijk marketingbureau niet terug te verdienen valt. Maar voor corporaties met een hogere verkoopambitie zou het inzetten van een professioneel marketingbureau kunnen leiden tot betere verkoopresultaten.

Corporaties zetten nauwelijks externe marketingbureau’s in, terwijl

Figuur 15: Inzet van externe marketingbureau’s voor verkoop van woningen

men dit wel doet voor verkoop van nieuwbouw.


35

7 . F i n a n c i e e l w w w. p u b l i c v i s i o n . e u

Naast de traditionele koop bestaat er inmiddels een groot aantal bijzondere koopvormen. Er wordt landelijk flink geëxperimenteerd met deze nieuwe eigendom- en financieringsvormen. De inzet van deze koopvarianten kan effect hebben op de bereikbaarheid voor minder draagkrachtige kopers. Maar daarnaast worden door de corporaties allerlei koopstimulansen gecreëerd, zoals het vergoeden van de overdrachtsbelasting of terugkoop van het huis als een koper zijn eigen huis niet kan verkopen. Tot slot hebben sommige corporaties de verkoopactiviteiten ingebed in een totaalpakket waarbij de kopers advies kunnen krijgen.

Koopvormen Veertien van de onderzochte corporaties bieden de mogelijkheid om te kopen met volledig eigendom. Eén corporatie heeft afgelopen jaren niet verkocht. Andere aangeboden koopvormen zijn koopgarant, koopgoedkoop, sociale koop, koophuur, koopcomfort, fijn kiezen en beterkoop. De meest populaire “alternatieve” koopvorm is koopgarant. In onderstaande grafiek zijn de andere bijzondere koopvormen gebundeld onder de categorie “anders”. Figuur 16: Aangeboden bijzondere koopvormen

36


Vijf corporaties bieden de mogelijkheid om te kopen met Koopgarant. Deze koopvorm is (nog) niet mogelijk in Amsterdam vanwege het gemeentelijk erfpachtbeleid 22. De terugkoopverplichting en de benodigde reservering voor deze terugkoop op de balans wordt door veel corporaties gezien als een nadeel. Voordeel is dat de woning wel deel blijft uitmaken van de sociale woningvoorraad en bij terugkoop weer in de sociale huursector terugvalt. De andere koopvormen; Koopgoedkoop, Koopcomfort, Fijn Kiezen en Beterkoop worden ieder door vier verschillende corporaties aangeboden. Totaal bieden zeven van de onderzochte corporaties de mogelijkheid om een huurwoning te kopen met een bijzondere koopvorm. Vier corporaties sluiten het niet uit om in de toekomst wel een koopvorm aan te gaan bieden. Dit is mede afhankelijk van het aanbod en noodzaak voor reserveringen op de balans. Twee corporaties bieden al een koopvorm aan en oriënteren zich op potentiële interessante aanvullingen op het huidige aanbod. Negen corporaties zeggen niet te willen veranderen. Men wil of de huidige koopvormen behouden (5) of men wil geen koopvorm introduceren (4).


De deelnemende corporaties met bijzondere koopvormen zijn beter in staat zijn om de prognoses te realiseren dan de andere corporaties. Figuur 17 laat zien dat de realisatie met bijzondere koopvormen hoger ligt dan de realisatie van corporaties die verkopen zonder zo’n koopvorm. Deze bevinding wordt bevestigd door rapporten van het SEV uit 2002 en 2008. Hierin werd aangetoond dat het aanbieden van een koopvorm zowel een financiële als een psychologische opstap vormen voor toekomstige kopers. Met een koopvorm blijken mensen de stap naar kopen eerder aan te durven 23. Er zijn echter ook corporaties die in staat zijn hun verkoopprognoses te realiseren zonder gebruik van bijzondere koopvormen. Figuur 17: De invloed van koopvormen op de realisatie van prognoses (voortschrijdend gemiddelde, 2 jaar)

Corporaties met een verkoopambitie zouden hun realisatie kunnen verbeteren door het aanbieden van bijzondere koopvormen.

22

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC)

23

SEV (2008) – Een eigen huis, een beter leven?


37


Koopstimulansen Naast het aanbieden van bijzondere koopvormen worden allerlei koopstimulansen gecreëerd. Dit zijn zowel tijdelijke acties als langlopende stimulansen. De helft van de corporaties heeft afgelopen tijd korte of langlopende acties gehad. De startersleningen die corporaties mogen aanbieden sinds juli 2007 is meest populaire actie. Een andere populaire en succesvolle stimulans is de vrij op naam actie, waardoor kopers een korting tot 10% kunnen krijgen. Ook geven enkele corporaties een vaste korting tot 10% van de taxatiewaarde. Dit is echter vaak voor huurders die hun eigen huis kopen of aan huidige huurders die een andere huurwoning kopen. Ook andere acties worden gebruikt om de verkopen te stimuleren. Voorbeelden zijn: • een keukencheque (een corporatie dankt naar eigen zeggen het halen van de doelstelling in 2009 door deze actie) • Woonsafe (de corporatie biedt de mogelijkheid eerst te huren totdat de oude woning is verkocht) • Doe-het-zelf cheque van 2.000 euro voor het opknappen van de woning na aankoop • Plaatsing nieuwe CV ketel na aankoop Koopstimulansen blijken bij te dragen aan het realiseren van de verkoopprognoses. In figuur 18 is te zien dat corporaties uit dit onderzoek met verkoopstimulansen beter hun prognoses behalen dan corporaties zonder koopstimulansen. Ook hier zijn er uitzonderingen; corporaties zonder koopstimulansen die wel in staat zijn om de doelstellingen te realiseren.

Corporaties zouden meer kunnen experimenteren

Figuur 18: De invloed van koopstimulansen op de realisatie van verkoopprognoses (voortschrijdend gemiddelde, 2 jaar).

met het aanbieden van verschillende koopstimulansen.

38


Onafhankelijk advies


Eigenlijk zijn alle corporaties zich er van bewust dat het geven van hypotheekadviezen en ander financieel advies of het aanbevelen van een derde een gevoelig punt is. Enerzijds is een corporatie geneigd om het zo veel mogelijk extern te houden en mogelijke conflicten te vermijden. Anderzijds is men zich bewust van de mogelijk kwetsbare positie van potentiële kopers. Vanwege het laatste zijn veel corporaties toch geneigd om bepaalde banken, notarissen, hypotheekadviseur en makelaars aan te bevelen waar men goede ervaringen mee heeft. Vaak hebben corporaties aanbiedingen van verschillende hypotheekaanbieders waar de potentiële koper, indien gewenst, gebruik van kan maken. Naar eigen zeggen ontvangen geen van de onderzochte corporaties hiervoor een vergoeding. Het lijkt verstandig om dit onderdeel meer te verzakelijken en groslijsten aan te leggen van adviseurs die voldoen aan bepaalde kwaliteitscriteria. Sommige corporaties geven ook zelf advies, maar dit betreft vaak meer de algemene informatie over de koopvormen.


Corporaties zijn zich bewust van het belang van onafhankelijk advies. Het lijkt verstandig de selectie van adviseurs waar klanten naar worden verwezen meer te verzakelijken.

39

8 . A a n b ev e l i n g e n /co n c l u s i e s w w w. p u b l i c v i s i o n . e u

Algemeen Landelijk verkochten de corporaties in 2009 ca. 15.000 woningen: ca. 10% van het totaal aantal verkochte woningen. Het is, met name door de economische en politieke ontwikkelingen, waarschijnlijk dat het aandeel verder zal toenemen. In het regeerakkoord wordt de financiele druk op de corporaties opgevoerd. Het voorgestelde kooprecht van een huurder kan beter worden omgezet in koopstimulansen voor huurders van sociale huurwoningen. De onderzochte groep woningcorporaties biedt een redelijk representatief beeld van de totale sector.

Beleid Verkoopbeleid Gezien de omvang en de snelheid van de economische en politieke veranderingen is een actueel verkoopbeleid gewenst dat bij belangwekkende ontwikkelingen wordt herijkt. Ten minste één maal in de 1 à 2 jaar zou een update moeten plaatsvinden. Redenen verkoop De argumenten om tot verkoop van bestaand bezit over te gaan zijn divers en niet altijd in een duidelijke rangorde ten opzichte van elkaar geplaatst. Bij het merendeel speelt de financiële wenselijkheid cq noodzaak om extra inkomsten te genereren, zeker bij een grotere nieuwbouwof herstructureringsopgave. Naar verwachting zal door de economische en politieke ontwikkelingen deze reden meer en meer aan belang winnen. Concurrentie nieuwbouw vs. bestaande bouw Corporaties ondervinden nauwelijks concurrentie tussen de verkoopopgaves van bestaande bouw en nieuwbouw. Maar zij zouden rekening moeten houden bij het introduceren van koopvormen bij nieuwbouwprojecten (om de verkoop te stimuleren) dat de nieuwbouw mogelijk in prijs kan gaan concurreren met bestaande bouw. Concurrentie met andere corporaties De meeste corporaties ondervinden momenteel nauwelijks concurrentie van elkaar en slechts een enkeling heeft concurrentie opgenomen in het verkoopbeleid. Zeker als corporaties hun verkoopambities willen opvoeren zouden zij meer rekening moeten houden en afstemmen omtrent het gebruik van bijzondere koopvormen en het aantal te verkopen woningen. En – soms ook – de planning van de aanbieding van deze woningen. Realisatie verkopen bestaande bouw De onderzochte corporaties zijn beter hun prognoses voor de verkoop van bestaande bouw gaan realiseren. Voor het niet halen van targets is het opvallend dat men de oorzaken vooral extern legt en men beperkt intern lijkt te kijken. Aangezien de individuele corporaties weinig invloed hebben op externe factoren zal men vooral intern actie moeten ondernemen.

40


Mutatiegraad Bij de meeste corporaties is de afgelopen jaren sprake van een dalende mutatiegraad. Aangezien een groot gedeelte van de verkopen alleen bij mutatie kan plaatsvinden is het raadzaam om niet alleen de verkoopvijver te vergroten, maar ook een actiever beleid te voeren om het huurmutaties te stimuleren.


Verkoopvijver De deelnemende corporaties hebben gemiddeld 16,25% van hun woningen in een verkoopvijver ondergebracht. Daarmee hebben zij ca 70.000 woningen beschikbaar voor verkoop. Als je dit cijfer extrapoleert naar een landelijk beeld zijn er bijna 400.000 woningen die in principe door de corporaties – op termijn – worden verkocht. Ambitieniveau Ambitieuze corporaties hebben moeite om de geprognosticeerde verkopen te realiseren. In de toekomst zouden deze ambitieuze corporaties zowel de streefcijfers als het sturingsmodel verder moeten professionaliseren. Voorrang doelgroepen Corporaties maken op dit moment weinig gebruik van de mogelijkheden om huidige huurders of andere doelgroepen voorrang te geven bij verkoop. Voorrang geven aan huidige huurders kan de doorstroming bevorderen. Een voorrangsregeling voor andere doelgroepen, zoals lagere inkomens en starters, stelt de corporatie is staat om, naast de financiële doelstelling, ook zijn maatschappelijke doelstellingen te verwezenlijken.

Organisatie Organisatie verkoopactiviteiten Corporaties hebben valide motieven voor zowel het intern als het extern organiseren van de verkoopactiviteiten. Er is tussen de twee organisatieprincipes geen effect gevonden op de verkoop prestaties. Monitoring De frequentie van monitoring en rapportering verschilt van wekelijks tot per kwartaal. Voor een goede sturing op uitvoerend en managementniveau is een maandelijkse rapportage minimaal gewenst. Op het bestuurlijke niveau is een kwartaalrapportage noodzakelijk. Geadviseerd wordt een duidelijkere koppeling te leggen tussen de meerjarige begrotingsopgaven en het verkoopbeleid. Het is opmerkelijk dat bij enkele corporaties de verkopen worden geregistreerd door de verkopende afdeling. Betere functiescheiding is gewenst en kan ook mogelijke integriteitproblemen tegengaan. Integriteit Veel corporaties hebben een interne integriteitcode. Er zijn echter veelal geen specifieke integriteitregels opgenomen voor de verkoop van woningen. Gezien de forse bedragen die omgaan is het maken van specifieke integriteitafspraken en deze vastleggen in een formele integriteitcode gewenst.


41


Verkoopstimulansen Slechts twee corporaties maken gebruik van volwaardige verkoopstimulansen. Een meer prestatiegericht beloningsbeleid zou een extra prikkel kunnen vormen voor verhoging van de verkoopcijfers. Verkoopkosten Bijna alle corporaties vonden het lastig om aan te geven wat de totale apparaatkosten voor verkoop zijn. Veelal wordt dat mede veroorzaakt doordat de verkoopafdeling zich niet uitsluitend met verkoop bezighoudt. Een (meer toegespitst) tijdschrijfsysteem en urenadministratie zou het vereiste inzicht wel kunnen bieden. De bedragen voor taxatie en courtages liggen bij de corporaties enorm uit elkaar. Corporaties kunnen kwaliteit en rendement waarschijnlijk verbeteren door de inhuur, op basis van een helder geformuleerde uitvraag, meervoudig aan te besteden.

Marketing Marketinginstrumenten Corporaties zijn over het algemeen nog redelijk traditioneel in het gebruik van marketing instrumenten. Mogelijkheden op het gebied van online adverteren en sociale media worden nog nauwelijks benut. Afhankelijk van de doelgroep is dit een kansrijke aanvulling. Inzet derden Corporaties zetten nauwelijks externe marketingbureau’s in voor de promotie van bestaande woningen, terwijl men dit wel, veelal structureel, doet voor verkoop van nieuwbouw. Veel corporaties hebben geen eigen marketingafdeling en zouden door meer gebruik te maken van externe expertise de marketing van bestaande bouw professioneler kunnen vormgeven.

Financieel Koopvormen De onderzochte corporaties die een koopvorm aanbieden presteren beter op het gebied van het realiseren van prognoses dan corporaties zonder bijzondere koopvorm. Koopstimulansen Koopstimulansen hebben ook een positief effect op de realisatie van prognoses. Corporaties zouden meer kunnen experimenteren met het aanbieden van verschillende stimulansen om de verkopen te optimaliseren. Onafhankelijkheid advies Alle corporaties zijn zich bewust van het belang van onafhankelijk advies. Het lijkt verstandig de selectie van adviseurs waar klanten naar worden verwezen meet te verzakelijken.

42


Bijlage: Liji st 2. Method e k m et g e ï nte r v i ew d e n Corporatie Plaats Geïnterviewde Alliantie Huizen Bosch, Alfred van den Brabant Wonen Oss Gier, Jan Arie de Domijn Enschede Wilk, Wilmy van der Eigen Haard Amsterdam Molenkamp, Bouke Bergh, Leslie van den Mitros Utrecht Nieuwehuyze, Pim Ons Huis Apeldoorn Jong, Johan de Dreijer, Hans Rentree Deventer Buddingh, Mia Stadgenoot Amsterdam Schellingerhout, Ad Staedion Den Haag Theuws, Sonja Aartsen, Patty SCW Tiel Tiel Breejen, Femma den Bolt, Anneke Welbions Hengelo Rupert, Harry Wetland Wonen Vollenhove Timmermans, Marcel Langevoort, Karen Wooninc. Eindhoven Michiels-Huybregts, Dominique Buursink, Henk Woonmensen Apeldoorn Koburg, Peter Woonplaats Enschede Hulsbergen, Bas Zwijnenberg, Ernst

Functie w w w. p u b l i c v i s i o n . e u Directeur Vastgoed en Ontwikkeling Directeur Strategie, Beleid en Communicatie Teamleider afdeling Makelaardij Hoofd Verkoop Medewerker Verkoop Manager Verkoop Manager Klant en Wonen Hoofd Projectontwikkeling Teamleider Verkoop, VVE Beheer en Bedrijfs- maatschappelijk Vastgoed Manager Verkoop & Vrije Sector Portefeuille Strateeg Adviseur Bedrijfsonroerendgoed Strategie en Beleid Strategie en Beleid a.i. Bestuursvoorzitter Directeur-bestuurder Manager Klant en Markt Klant en Verkoopadviseur Directeur-bestuurder Directeur-bestuurder Manager Wonen Teamleider Verkoop


43

Public Vision stelt zich ten doel een motiverende en innoverende bijdrage te leveren aan het functioneren van de w w w. p u b l i c v i s i o n . e u not-for-profit sector. Potentiële opdrachtgevers zijn gemeenten, provincies, departementen, woningcorporaties, zorginstellingen, ZBO’s, e.d. Verandermanagement

Veel organisaties en medewerkers zijn niet meer in staat hun doelen te realiseren. Public Vision initieert en stuurt veranderingsprocessen in grotere organisaties; ofwel vanuit bestuurders- of directierollen ofwel vanuit een meer vrije adviesrol.

Coaching

Bestuurders, raden van commissarissen, leidinggevenden hebben steeds vaker behoefte aan een klankbord, vertrouwenspersoon of meedenker. Public Vision kan in veel gevallen daarin voorzien, zowel individueel als in groepsverband. En …. met kennis van de not-for-profit sector. Voor iedere coachingsvraag wordt een specifieke aanpak ontwikkeld.

Bemiddeling

Veel conflicten tussen mensen of organisaties kunnen niet met standaardoplossingen worden benaderd. Arbiters, mediators, rechters volgen hun protocollen en rituelen. Een contextafhankelijke aanpak met verbinding van inhoud, processen en mensen biedt vaak meer kansen. Public Vision biedt dat soort maatwerk.

Expertise

Public Vision levert maatwerk; telkens toegesneden op de specifieke context. De belangrijkste adviesvelden zijn: • corporate governance • verzelfstandigingen/ fusies • organisatieanalyse en –advies • stedelijke vernieuwing en herstructurering • gebieds- en vastgoedontwikkeling • strategie ruimte en wonen • verbinding wonen, welzijn, zorg, economie • prestatieafspraken • vervoer en mobiliteit

Associé van BMC groep

Public Vision is geassocieerd met Bestuur&Management Consultants (BMC) te Amersfoort. Een groot adviesbureau dat zich eveneens richt op de not-for-profit sector. Deze verbinding biedt niet alleen meer mogelijkheden tot kwaliteitsborging. Hierdoor is het ook mogelijk om, met inzet van allerlei soorten hoogwaardige disciplines, omvangrijke adviesopdrachten uit te voeren. Mr. drs. A.P.M. (Louis) Hosman mpa Lijsterbeslaan 16 1214 LR Hilversum tel: 06 53 69 54 21 www.publicvision.eu [email protected]

44

Advies

BMC Interlink staat voor toonaangevende, spraakmakende en bevlogen advisering. Onze adviseurs beschikken over excellente advies- en veranderkundige vaardigheden. Vanuit alle denkbare disciplines dragen ze gedreven en pragmatisch bij aan concrete oplossingen voor woningcorporaties.

Interim-management

De interim-managers van BMC Interlink vertalen strategie naar beleid en uitvoering. Ze doen dat verbindend en doortastend. De jarenlange ervaring met de veranderopgaven van woningcorporaties leidt tot een unieke expertise. Expertise die we elke dag aanscherpen, inzetten en overdragen.

Interim-support

De interim-medewerkers van BMC Interlink zorgen voor praktische ondersteuning en uitvoering op alle terreinen binnen de woningcorporaties. Zij zijn uw specialist op het gebied van klantbeheer, wijkbeheer, techniek, financiën, VvE-beheer en beleidsondersteuning. Ze zijn thuis in de dossiers en voegen de daad bij het woord. BMC Interlink vormt een krachtige keten van meer dan 200 denkers en doeners. In het belang van alle bewoners in de wijk. ing. (G.) Gert Roelofsen MRICS manager adviesgroep wonen [email protected] BMC Interlink Smallepad 34 3811 MG AMERSFOORT 033 496 52 00 www.bmcinterlink.nl

45

Woningcorporaties zijn altijd actief geweest met de verhuur van woningen voor minder draagkrachtigen. Meer en meer houden zij zich echter ook bezig met verkoop van woningen. Soms van nieuwbouwwoningen, maar steeds vaker ook van bestaande huurwoningen. Een relatief nieuwe corporatieactiviteit die veel vragen oproept. Bijvoorbeeld: waarom verkopen, hoe organiseren, hoe vermarkten van woningen en wat wordt de potentiële kopers aangeboden. Allemaal vragen die per corporatie anders lijken te worden beantwoord. Die variëteit is niet onlogisch bij een sector die zelf zo divers is geworden. Ondanks alle verschillen zijn er ook vele overeenkomsten. Dat was aanleiding om eens meer de (onderzoeks)diepte in te gaan. Deze rapportage is een bron van kennis en inspiratie. Niet alleen voor medewerkers en toezichthouders van corporaties die verder willen professionaliseren. Het laat ook allerlei andere betrokkenen bij de overheid kansen en beperkingen zien van corporaties om woningen te verkopen. Als u meer informatie wil over dit thema kunt u altijd contact opnemen met Public Vision.

www.publicvion.eu

Verkoop Corporatiewoningen. w w w. p u b l i c v i s i o n. e u

Recommend Documents