W O O N M I L I E U S I N B E

Binnenwerk Cahier 4 Woonmilieus 03-12-2004 16:42 Pagina 1

W

O O M I L I U S I N E E L

N E B D

• WOONMILIEUS

Ca h i er 04• 07• 2002 Mitros is een toonaangevende en ambitieuze woningcorporatie. Met ruim 32.000 woningen, garages en bedrijfspanden is zij de grootste speler op het veld van

de

volkshuisvesting

in

Utrecht en Nieuwegein. Samenwerking en keuzevrijheid staan bij Mitros voorop. Mitros biedt als voorloper in de volkshuisvesting een Podium voor discussie. Op het Mitros Podium belichten we circa drie keer per jaar belangrijke of actuele thema‘s uit de wereld van wonen, leven en volkshuisvesting. De Mitros Cahiers zijn hiervan de schriftelijke afgeleide.


1 • Tolerante socialisers

Woonmilieus in beeld

Stedelijke vernieuwing vraagt om een heroriëntatie op de positie van wijken en op het bezit van de corporaties in die wijken. Voor gemeenten draait het daarbij met name om de kaderstelling en om het beheer van de publieke ruimte, voor corporaties om de concrete investeringsstrategieën en voor bewoners om de toekomst van hun eigen woon- en leefomgeving.

2

Mitros Cahier - Woonmilieus

Bij het bepalen van toekomstplannen werd tot voor kort voornamelijk een kwantitatieve invalshoek gekozen: hoeveel huishoudens zijn er van een bepaald type (gezin, éénoudergezin, tweepersoonshuishoudens, éénpersoonshuishouden enzovoorts) en hoeveel woningen van een bepaald soort (woningtype en prijs) zijn daarvoor nodig. De eventuele kwantitatieve mismatch wordt dan door een investeringsprogramma rechtgetrokken. Tegenwoordig wordt daarnaast steeds meer vanuit marketingprincipes gedacht: het op elkaar afstemmen van vraag en aanbod. De vraag bestaat dan uit groepen mensen met verschillende leefstijlen die een voorkeur delen voor een bepaald woonmilieu, de zogenaamde woonbelevingsgroepen. Het aanbod bestaat uit woonmilieus: samenhangende gehelen van ruimtelijke, sociale, economische en culturele factoren rondom wonen. Een veel gedifferentieerdere aanpak dan hierboven zorgt ervoor dat eventuele mismatches opgelost worden. Tijdens het Mitros Podium Woonmilieus in beeld (4 juli 2002) is deze thematiek onderwerp van discussie geweest. De bijdragen in dit Cahier vormen daar de begeleiding van. Als eerste legt Judith Lemmens (Motivaction) de systematiek van woonmilieus en woonbelevingsgroepen uit. Arianne Broere (DSO, gemeente Utrecht) schetst hoe aan de hand van de systematiek een hele woonmilieukaart voor Utrecht wordt ontworpen en behandelt de wijk Ondiep als voorbeeld. Peter van Os (Mitros) geeft aan hoe een woningcorporatie als Mitros de woonmilieu-aanpak toepast in de beleidsontwikkeling voor de eigen woningportefeuille. Ook signaleert hij (met dank aan Roelof Hortulanus, Universiteit Utrecht) welke kanttekeningen te plaatsen zijn. Immers, kun je bijvoorbeeld de systematiek toepassen op een gespannen woningmarkt, is er misschien sprake van een nieuwe vorm van (rigide) aanbod-denken, ligt een nieuwe stigmatisering van wijken op de loer? Allemaal vragen die bij de nadere uitwerking mee moeten worden genomen.


2 • Volkse familieclan

De Systematiek

Voorheen was het mogelijk om het plannen van de investeringen in de woningvoorraad redelijk te sturen op sociodemografische kenmerken als leef-

tijdsopbouw, welstandsklasse en gezinsfase. Inmiddels is duidelijk dat deze variabelen van belang zijn, maar dat ze niet altijd een afdoende voorspellende kracht hebben. Een voorbeeld kan dit verduidelijken. De afgelopen jaren zijn voor een groot aantal gezinnen de nodige Vinex-locaties volgebouwd met eengezinswoningen. Immers, deze middengroepen hebben ruimte in de vorm van kamers nodig. Het is echter de vraag of dit volledig recht doet aan de wensen van al deze gezinnen. Wordt er namelijk voldoende rekening gehouden met aspecten als ruimtebeleving, status, een manier om jezelf te onderscheiden van anderen?

Leefstijl en waardeoriëntatie Motivaction gaat ook uit van deze middengroepen, maar betrekt hierbij nadrukkelijk leefstijlelementen en waardeoriëntatie van deze bewoners. Dan wordt duidelijk dat deze middengroepen om verschillende redenen hetzelfde gedrag kunnen vertonen. Zo blijkt uit recent onderzoek naar de woonwensen van bewoners in de Utrechtse wijk Kanaleneiland dat voornamelijk autochtonen en alleenstaanden ontevreden zijn met de huidige woningen op Kanaleneiland. Aan de hand van de sociodemografische gegevens van deze groep kun je de redenen hiervoor gedeeltelijk voorspellen, maar wat de daadwerkelijke redenen zijn, blijft onduidelijk. Doordat Motivaction

3


Het marketingdenken doet steeds meer zijn intrede bij partijen op de woningmarkt. Voor wie moet er worden gebouwd? Hoe zijn wijken te positioneren? En wat betekent dit voor het woonmilieu? Uiteindelijk leidt onderzoek naar deze vragen tot het ontwikkelen van kansrijke product-marktcombinaties. Hierbij is het in de eerste plaats van belang om meer inzicht te krijgen in wat de woonconsument nu daadwerkelijk beweegt op het moment dat deze zich oriënteert op zijn woonomgeving.


kennis heeft van de leefstijl van deze groep, weten we dat deze alleenstaanden zich aangetrokken voelen tot bijzondere en onderscheidende woningen. En omdat we kennis hebben van de waardeoriëntatie weten we ook dat een deel van deze mensen dit type woningen wil om daarmee een statement naar de buitenwereld te maken (extrinsieke motivatie). Anderen daarentegen opteren voor een bijzonder vormgegeven woning of buurt vanuit een meer intrinsieke behoefte (bijvoorbeeld het wonen in een historische woonwijk appelleert aan een gevoel voor esthetiek).

4

Mitros cahier - Woonmilieus

Mentality en woonbeleving Aan de basis van deze waardeoriëntatie ligt het onderzoeksmodel Mentality. Met dit model worden de drijfveren achter het menselijk handelen in kaart gebracht. Daarmee kan het ook over het toekomstig gedrag van mensen voorspellingen doen. Het model, waarin het Nederlandse publiek wordt gesegmenteerd op basis van hun normen en waarden, rust op twee pijlers: de sociale milieus en de sociaal-culturele onderstromen. De groep mensen die behoort tot één sociaal milieu, vertoont specifieke gedragingen, attitudes en voorkeuren en organiseert het alledaagse leven op een eigen, kenmerkende wijze. De sociaal-culturele onderstromen zijn stromingen die in de maatschappij gaande zijn en die van invloed zijn op het gedrag van mensen.

Een voorbeeld van een dergelijke onderstroom is technoprogressie; het geloof dat de techniek een betere wereld met zich mee zal brengen. Consumenten bij wie deze onderstroom actief is, geloven in technische oplossingen. Maar bij consumenten die minder vertrouwen hebben in techniek zal bijvoorbeeld een alarminstallatie niet het gevoel van veiligheid verhogen. In nauwe samenwerking met Mitros en het Woningbedrijf Amsterdam heeft Motivaction een speciale woonwensenmodule opgenomen in het landelijke Mentality-onderzoek van 1999. Aan 2.360 Nederlanders is een groot aantal vragen voorgelegd over hun wensen ten aanzien van het wonen. Door deze woonwensen te koppelen aan de sociale milieus en onderstromen zijn clusters woonconsumenten te onderscheiden op basis van hun woonbeleving, de zeven woonbelevingsgroepen. In 2001 heeft opnieuw een meting plaatsgevonden. Motivaction zal in de nabije toekomst regelmatig de woonbeleving van Nederlanders monitoren om verschuivingen te identificeren. Een bijzondere uitdaging hierbinnen is de woonbeleving van de grootste allochtone groepen in de Nederlandse samenleving te identificeren.

Woonbelevingsgroepen De zeven woonbelevingsgroepen zijn de volgende: 1 Tolerante socialisers

De tolerante socialisers (11% van de Nederlandse bevolking) zijn sociaalvoelend, tolerant en hebben een brede interesse voor de samenleving en de medemens. Zij hechten veel waarde aan een prettige buurt en vinden deze ook belangrijker dan hun feitelijke woning. Zij zijn qua wonen niet gericht op privacy, maar zien hun woning meer als een verblijfs- en ontmoetingsplek. 2 Volkse familieclan

De volkse familieclan (23% van de Nederlandse bevolking) houdt er traditionele waarden op na en wil dat alles bij het oude blijft. Deze bewoners zijn gericht op familie en vrienden en staan weinig open voor andere levenswijzen. Zij willen zich niet onderscheiden van anderen, hun woning moet conform de andere woningen zijn. De winkels moeten nabij zijn en de woning moet in goede staat van onderhoud zijn (netjes). 3 Actieve individualisten

De actieve individualisten (17% van de Nederlandse bevolking) zijn op zoek naar spanning en zijn modern en status- en trendgevoelig. Deze bewoners hebben weinig contact met de directe leefomgeving, maar willen wel in de buurt van de


stad wonen, dichtbij uitgaansgelegenheden. Hun woning moet luxueus en ruim zijn en goed met de auto bereikbaar. 4 De huiselijken

De huiselijken (13% van de Nederlandse bevolking) houden er traditionele waarden op na en voelen zich snel onveilig. De huiselijken hebben behoefte aan sociale controle, huiselijkheid en rust. De buurt moet vertrouwd aanvoelen, de woning moet praktisch ingedeeld zijn en de voorzieningen moeten nabij zijn. 5 De gehaaste middenklassers

De gesettelde idealisten (13% van de Nederlandse bevolking) sluiten zich af van de directe omgeving en streven naar innerlijke ontplooiing. Zij zijn milieubewust en richten zich meer op immateriële zaken. Ze hebben behoefte aan een eigen leefplekje en zullen niet snel bij de buurman op de koffie gaan. Zij wonen vaak in een vrijstaand huis met een tuin waar ze kunnen tuinieren en klussen.

Hokjes denken Een veelgehoorde kritiek is dat we ‘mensen in hokjes plaatsen’. Natuurlijk zou je het liefst de klant op de persoon af willen bedienen. Maar dit is onmogelijk op een markt waar ruimte, aanbod en financiële middelen beperkingen met zich mee brengen. De zeven woonbelevingsgroepen met hun specifieke oriëntatie op wonen bieden beleidsmakers meer houvast om rekening te houden met de diversiteit binnen de samenleving.

6 De gemeenschapsgezinden

De gemeenschapsgezinden (12% van de Nederlandse bevolking) zijn gericht op een harmonieus, overzichtelijk en rustig leven. Het zijn vaak mensen die zich willen terugtrekken uit de hectiek van de hedendaagse samenleving. Hun voorkeur gaat uit naar een kleine gemeenschap in een groene omgeving.

Kansrijke product-marktcombinaties Hoe kunnen we dan uiteindelijk deze zeven doelgroepen inzetten om tot de ontwikkeling van kansrijke product-marktcombinaties komen? Motivaction kan naar aanleiding van de kenmerken en potentie van een wijk aangeven voor welke woonbelevingsgroepen de wijk aantrekkelijk is en welke woonbelevingsgroe-

pen er woonachtig zijn. Recentelijk heeft Motivaction dit voor alle wijken in Utrecht in kaart heeft gebracht. Dit biedt input voor het beantwoorden van de vraag: voor wie moet er worden gebouwd in Utrecht? Vervolgens kunnen door middel van brainstormsessies de wijken ten opzichte van elkaar worden gepositioneerd. In feite wordt bezien voor welke woonbelevingsgroepen een wijk of buurt (meer) geschikt dient te worden gemaakt en wat dit betekent voor de interventies die er moeten plaatsvinden. De slag naar concrete woonproducten is in dit stadium nog niet gemaakt. Dit is ook bij uitstek de taak van ontwerpers, stedenbouwkundigen en architecten, gevoed door de inzichten die de kennis van woonbeleving van consumenten oplevert. Ook de communicatieve kracht van het denken in woonbelevingsgroepen speelt hierbij een belangrijke rol. Beleidsmakers, ontwerpers en bewoners spreken allemaal een andere taal. Weinig woorden zijn nodig om een beeld te vormen van een bepaalde woonbelevingsgroep. Als het beeld van de doelgroep helder is, kan door gezamenlijk over dit beeld te brainstormen sneller consensus worden bereikt over datgene wat moet gebeuren om een wijk te vitaliseren in zijn stedelijke context.

5


De gehaaste middenklassers (11% van de Nederlandse bevolking) zijn bewoners die zich kenmerken door statusgevoeligheid en een materialistische instelling. Zij zijn gericht op luxe en gemak. Qua woonwensen uit dit zich in ruime, luxueuze woningen die onderscheidend zijn van andere woningen, waarbij de woonkamer als ‘visitekaartje’ dient.

7 De gesettelde idealisten


3 • Actieve individualisten

De praktijk in Utrecht

6


De systematiek van woonmilieus, leefstijlen en woonbelevingsgroepen is in Utrecht gebruikt bij de totstandkoming van de Stedelijke Woonmilieukaart, een kaart waarop 15 Utrechtse woonmilieus zijn vastgelegd. Aan de hand van de wijk Ondiep wordt hieronder een poging gedaan de aanpak te operationaliseren. Daarmee wordt de gebruikswaarde van de systematiek voor gemeenten, corporaties en ook projectontwikkelaars duidelijker, alsmede de gebruikswaarde van de Woonmilieukaart zelf.

DUO en Stedelijke Woonmilieukaart Onder de noemer van DUO (De Utrechtse Opgave) hebben corporaties en Gemeente Utrecht zich tot doel gesteld om de stad te ontwikkelen tot een vitale stad. Na de contractenfase zitten partijen nu in de ontwikkelingsfase van ideeën over de gewenste toekomst van de Utrechtse wijken. Het beoogde resultaat

van de ideeënontwikkeling is een Stedelijke Woonmilieukaart, waarop de gewenste toekomst van wijken is weergegeven. De Stedelijke Woonmilieukaart is vervolgens vertrekpunt voor toetsing en uitwerking op wijkniveau. Marketingbureau Motivaction is verzocht een onderzoek uit te voeren naar de actuele vraag-aanbodverhoudingen in Utrecht als input voor de kaart. Centraal hierbij staat de indeling in 7 woonbelevingsgroepen (zie vorig hoofdstuk). Naast de traditionele factoren als leeftijd, inkomen en huishoudensamenstelling spelen voor de indeling vooral de onderliggende normen en waarden van mensen een belangrijke rol. Maar ook begrippen als activiteitenpatroon, oriëntatie op de buurt en status komen tot uiting binnen de indeling. Belangrijk is, dat normen en waarden minder snel zullen veranderen dan de genoemde traditionele volkshuisvestelijke indicatoren. Hierdoor kan er bij de totstandkoming van beleid

beter aangesloten worden, ook op de langere termijn, bij de vraag en het gedrag van woonbelevingsgroepen. Inzicht in die groepen betekent dat je niet alleen leert hoe de huidige woonconsument tegen de factoren van een woonmilieu aankijkt, maar juist ook hoe die de factoren onderling weegt. Binnen de Stedelijke Woonmilieukaart worden de volgende groepen onderscheiden: ‘tolerante socialisers’, ‘volkse familieclan’, ‘actieve individualisten’, ‘huiselijken’, ‘gehaaste middenklassers’, ‘gemeenschapsgezinden’ en ‘gesettelde idealisten’. Een woonmilieu wordt daarbij gedefinieerd als een mix van fysieke, economische, culturele, ruimtelijke en sociale factoren, die niet los van elkaar gezien kunnen worden. Deze trits van factoren is overeenkomstig de sociale, economische en fysieke peiler van het Grote Stedenbeleid.


gebieden (Hoograven, Kanaleneiland, Overvecht en Zuilen) zijn duidelijk zichtbaar. Deze wijken zijn vooral na de Tweede Wereldoorlog gebouwd (met een onderscheid in vroeg-naoorlogs en jaren ‘60/’70). De buurten uit de jaren '50 hebben een eenzijdige woningvoorraad: veel sociale huurwoningen en veel portiekflats. De woningen zijn klein en matig van kwaliteit, maar wel relatief goedkoop. Kanaleneiland en Overvecht zijn typische wijken uit de jaren '60 en '70. Ze zijn veel grootschaliger van opzet met relatief veel hoogbouw, veel huurwoningen en een sterke functiescheiding. De woningen zijn kwalitatief beter en duurder, maar de eenzijdigheid is ook groter. Qua bevolkingssamenstelling lijken de vijf GSB-gebieden op elkaar. De gebieden worden gedomineerd door laag opgeleiden en huishoudens met lage inkomens. Er wonen veel eenpersoonshuishoudens en gezinnen met kinderen. Kanaleneiland en Overvecht worden verder gekenmerkt door een hoger aandeel allochtonen.

Woonmilieu Ondiep Na deze globale verkenning kunnen we vaststellen welke woonbelevingsgroepen en welk woonmilieu kenmerkend zijn voor Ondiep. In Ondiep zijn vooral de huiselijken en de actieve individualisten als woonbelevingsgroep aanwezig, evenals de volkse familieclan. In de eerste twee woonbelevingsgroepen komt het hoge aandeel alleenstaanden terug (ouderen en jongeren). Deze groepen zijn vooral terug te vinden rond de Plantage en in de huidige boven/benedenwoningen langs ‘de stemvork’. De volkse familieclan is vooral terug te vinden binnen de stemvork. Dit zijn vooral gezinnen met kinderen. In de onderstaande illustratie is voor Ondiep te zien hoe deze en andere woonbelevingsgroepen zich in de toekomst zullen ontwikkelen. Duidelijk wordt dat in Ondiep met name de tolerante socialisers en de actieve individualisten zullen toenemen in de toekomst. Bij het toekomstige woningbouwprogramma voor Ondiep zal op de vraag van met name deze groepen worden ingespeeld.

7


Ondiep Hoe komen de begrippen woonbelevingsgroepen en woonmilieu nu tot uiting in de praktijk? Aan de hand van de typering van de wijk Ondiep wordt dit duidelijk gemaakt. Ondiep is één van de vijf GSBgebieden in Utrecht en is gelegen tussen de Amsterdamsestraatweg, de Vecht, de Marnixlaan en het spoor UtrechtAmersfoort. De buurt ligt vlak bij het centrum van Utrecht en wordt gekenmerkt door veel kleine goedkope sociale huurwoningen (eengezinswoningen) van vóór 1945. Dit draagt mede bij aan het dorpse karakter van de buurt. Het woningtype en de ligging nabij het centrum zorgen ervoor dat het gemiddeld aantal reacties per sociale huurwoning hoger is dan het stedelijk gemiddelde. De bevolking in Ondiep wordt gekenmerkt door veel alleenstaanden (studenten en ouderen) en gezinnen met kinderen. Er wonen overwegend mensen met de Nederlandse nationaliteit (72%). De meeste huishoudens behoren tot de lagere inkomenscategorieën. De verschillen met de andere GSB-



Toepassing Stedelijke Woonmilieukaart De Stedelijke Woonmilieukaart kan op verschillende manieren toegepast worden. In de eerste plaats is de wijze waarop woonbelevingsgroepen zich ontwikkelen in de toekomst van belang voor het bepa-

len van het uiteindelijke aanbod in een wijk. Wordt een groep groter (of kleiner) dan zou dat kunnen en/of moeten leiden tot een groter (of kleiner) aanbod van het door de woonbelevingsgroep gewenste woonmilieu. Hoe concreet de woonvraag (het woonproduct) van sommige groepen er uit ziet, moet in de verdere uitwerking van de Woonmilieukaart nog meegenomen worden. Aansluiten bij de wensen van woonbelevingsgroepen betekent ook dat tegemoet gekomen moet worden aan specifiek ruimtelijke aspecten van de buurt. Ook ten aanzien van woningtechnische zaken kan de match tussen woonbelevingsgroepen en woonmilieus bruikbaar zijn. Hier gaat het dan om bijvoorbeeld flexibel indeelbare woningen, invloed van bewoners ten aanzien van de architectuur, keuzemogelijkheden tussen huur en koop, etc. Tot slot het marketingprincipe: een woonmilieu dat een bepaalt ‘merk’ mee krijgt, kan de woningzoekende beter in staat stellen een woonomgeving te kiezen die bij hem/haar het beste past. In bijvoorbeeld woningadvertenties (voor koop, maar ook voor huur) kan de typering van het woonmilieu opgenomen worden.

4 • De huiselijken

8

Als er een koppeling wordt gemaakt tussen het huidige woonmilieu en de huidige vraag die de woonbelevingsgroepen uiten, wordt de kloof tussen vraag en aanbod in Ondiep duidelijk: op dit moment wordt er voor eigenlijk geen enkele woonbelevingsgroep een echt aantrekkelijk woonmilieu aangeboden. Dit uit zich vooral door de aard van de aanwezige voorzieningen en de huidige woningen (met opbergruimte, privacy, etc.) waar alle groepen belang aan hechten. Als we kijken voor welke woonbelevingsgroepen Ondiep op dit moment nog het meest aantrekkelijk is, dan is dat voor actieve individualisten. Dit wordt vooral veroorzaakt door de aard van de woonomgeving en de woningen (een stedelijke en levendige sfeer met historische woningen). Ook huiselijken en de volkse familieclan passen relatief goed in Ondiep. Dit heeft vooral met de bevolkingssamenstelling te maken die beiden groepen aanspreekt. Bepaalde delen in Ondiep hebben een echt volks karakter: veel huishoudens wonen er al een hele tijd evenals hun vrienden en familie.

Zuilen

West Leidsche Rijn

Kanaleneiland


5 • Gehaaste middenklassers

Leefstijlen en woonmilieus in de praktijk van Mitros Overvecht

Ondiep

Binnenstad Oost

Rivierenwijk Hoograven

Lunetten

9


Noord Oost Pijlsweerd

Het model van leefstijlen en woonmilieus, het op een andere manier naar de markt en producten kijken, wordt door de Utrechtse woningcorporatie Mitros ook toegepast. De aanpak startte als een experiment, gebaseerd op een onderzoek van Motivaction en in samenwerking met Woningbedrijf Amsterdam. In de wijkaanpak Ondiep – Mitros plant in deze Utrechtse wijk een grootscheepse herstructurering – is de aanpak ook geïntroduceerd en gekoppeld aan het fenomeen wijkidentiteit, oftewel het ontwerpen van een ‘wijkmerk’. In de uitwerking van De Utrechtse Overeenkomst, de overkoepelende afspraak tussen gemeente en corporaties over de kwalitatieve impuls in de Utrechtse woningvoorraad, is het model ingebracht als kwalitatieve onderlegger.


10


Aanpak Bij deze nieuwe manier van denken gaat het om een beter inzicht te krijgen in de gewenste samenstelling van de vastgoedportefeuille en om praktische richtlijnen op te stellen ten behoeve van de uitvoering van plannen. Daartoe moet Mitros eerst vraag en aanbod in beeld brengen en daarna de gewenste transformatie van de vastgoedportefeuille vaststellen. Voor dat gedeelte van de voorraad dat doorgeëxploiteerd wordt, moeten richtlijnen geformuleerd worden. Voor de transformatieplannen moet Mitros specificaties opstellen ten behoeve van de ontwerper. Daarvoor zijn verschillende gereedschappen nodig: heldere plannen (op meerdere niveaus), analyse van de vraag (meerdimensionale Product-Marktcombinaties, PMC’s) en specificaties voor de te maken producten.

het wijkplan omschrijft de wijkidentiteit (het ‘merk’) en welke woonmilieus waar in de wijk gerealiseerd moeten worden. Het gemeentelijk equivalent daarvan is het wijkontwikkelingsplan.

Planvorming Mitros ontwikkelt op verschillende niveaus plannen:

Meerdimensionale PMC’s Bij het vaststellen van PMC’s hanteert Mitros twee dimensies. Enerzijds de traditionele kenmerken van marktgroepen: inkomen en fase in de huishoudenscyclus. De producten die daarbij horen, worden vooral gekenmerkt door woningtype en (huur)prijs. Daarnaast de culture kenmerken van marktgroepen: de leefstijlen en het daarachter liggende normen- en waardepatroon van mensen. De bijbehorende pro-

het portefeuilleplan omschrijft de samenstelling van de hele Mitrosportefeuille en de benodigde transformaties. Het gemeentelijk equivalent daarvan is de Stedelijke Woonmilieukaart.

het projectplan beschrijft de herontwikkeling, met als belangrijkste inhoudelijk document de planidentificatie: een uitgebreid programma van eisen met inbegrip van een schetsplan en specificaties voor het te realiseren woonmilieu. De gemeente gebruikt hiervoor ook de term planidentificatie. het clusterplan beschrijft (intern) de voorwaarden voor het regulier doorexploiteren van clusters van complexen volgens kwaliteitsnormen die samenhangen met de voor dat cluster geldende PMC. Hiervoor is geen gemeentelijke equivalent.

duct(groep)en worden omschreven in termen van woonmilieus en uitstraling. De dimensies moeten eigenlijk aan elkaar gerelateerd worden. Actieve individualisten bijvoorbeeld behoren qua huishoudentype veelal tot de starters en hebben vooral een lager inkomen. Tolerante socialisers daarentegen zitten qua huishoudentype merendeels bij de gezinnen en hebben meestal een hoog inkomen. Eigenlijk is er sprake van drie dimensies, want huishoudentype en inkomenssituatie horen niet één-op-één bij elkaar. Overigens bedient Mitros vooral de wat lagere inkomensgroepen en ligt er een belangrijk accent bij jongeren en ouderen.

Productspecificaties De PMC’s worden dus gebruikt bij de nadere specificatie van de portefeuille als geheel, bij de bepaling van de wijkidentiteit en bij de programma’s van eisen voor de locatie-ontwikkeling (nieuwbouw en herontwikkeling) c.q. de reguliere exploitatie (met als resultaat kwaliteitsnormen als basis voor beheer- en onderhoudsactiviteiten). Er zijn overigens nog weinig betrouwbare bronnen die inzicht geven in productspecificaties op basis van woonpreferenties van te onderscheiden marktsegmenten. Er zijn wel eenvoudige, kwantitatieve relaties, zoals inkomen versus huurprijs en omvang huishouden versus woninggrootte.


Vraag en aanbod Om vraag en aanbod beter op elkaar te laten aansluiten, is verandering (transformatie) van de vastgoedportefeuille vaak nodig. Immers, de functionele en technische kwaliteit van het bezit veroudert en de woonvoorkeuren én kenmerken van klanten veranderen. Mitros confronteert de vraag van ‘straks’ met het aanbod van ‘nu’. Vraag en

aanbod verschuiven doorlopend. Bijvoorbeeld door de stedelijke afspraken over de omvang van de kernvoorraad en de spreiding ervan over de stad en het aanbod voor met name senioren. Maar ook door bijvoorbeeld economische ontwikkelingen. Bij de analyses wordt de boven beschreven PMC-systematiek gehanteerd, dus inclusief woonbelevingsgroepen en woonmilieus. Mitros probeert daarbij de verschillende dimensies (inkomen, huishoudensituatie en leefstijl) aan elkaar te relateren. De schijnbaar uiterst nauwkeurige cijfers over vraag en aanbod die daaruit rollen, moeten niet al te letterlijk worden genomen. Al was het alleen maar omdat een product nooit voor maar één woonbelevingsgroep geschikt is. De cijfers leveren wel indicaties op. Een wellicht voor de hand liggende is dat de vraag van senioren ‘straks’ veel hoger is dan het aanbod ‘nu’ en dat het tekort het meest geldt voor de huiselijken. De uitkomst geldt voor de vastgoedportefeuille in zijn totaliteit. Maar ook op wijkniveau, waar de toekomstvisie op de wijk (lees: gewenste identiteit oftewel merk) sterk richtinggevend is: welke woonmilieus moeten voor welke doelgroepen versterkt c.q. verzwakt worden. Mitros is hard bezig om de gewenste confrontatie van vraag en aanbod gestalte te geven. Daarmee lopen de invalshoek én de belangen van het portefeuillebeleid van

Mitros en de Stedelijke Woonmilieukaart parallel. De slag om de productspecificaties te vertalen in concepten en onderwerpen is de volgende stap. Daarvoor zal straks veel creativiteit gemobiliseerd moeten worden.

11


Kwalitatieve relaties leggen is minder eenvoudig. Mitros werkt momenteel specificaties uit voor producten op basis van leefstijlen. Daarbij dienen de Motivactionwoonbelevingsgroepen als vertrekpunt. Die specificaties hebben vooral betrekking op het gebruik van de woning en woonomgeving, de sociale aspecten van wonen (iets/niets willen met je buren) en het aanzien van de woning en woonomgeving (de beleving). Mitros werkt daarbij van grof naar fijn: eerst generieke kwaliteitseisen opstellen en dan verbijzonderen naar elk van de PMC-dimensies. Eerst de hoofdkenmerken van de producten beschrijven en dan de details. Eerst onze intuïtieve kennis benutten en dan bewust gaan sturen. En omdat beelden vaak meer dan duizend woorden zeggen en begrippen als sociale kwaliteit en belevingswaarde soms niet helder te beschrijven zijn, gaat Mitros gebruik maken van referentiebeelden om de specificaties nader te concretiseren.


12

1


De identiteit van een wijk is meer dan de optelsom van de individuele leefstijlen van wie er nu woont. Denk daarbij aan de stedenbouwkundige structuur of de architectuur van bouwblokken, woningen en woonomgeving of aan de rijke historie van de wijk en de positie die de wijk in de stad altijd heeft gekend. Zijn uiteindelijk niet die aspecten van identiteit, ook voor de bewoner, misschien veel belangrijker?

2

Het gaat niet aan om met behulp van identiteiten en leefstijlen een blauwdruk van een wijk te maken. Is het proces van visievorming, waarbij de belanghebbenden een sturende rol hebben, niet veel bepalender voor de kansen en kwaliteiten van de wijk?

6 • Gemeenschapsgezinden

Het gebruik van de nieuwe begrippen zoals identiteiten, leefstijlen en woonmilieus roept een aantal kritische vragen op rond de meerwaarde, de vormgeving en het gebruik van dergelijke modellen. Hieronder passeren tien vragen de revue. Met behulp van de antwoorden wordt beargumenteerd waarom, hoe en onder welke voorwaarden een model van leefstijlen en woonmilieus een waardevolle rol kan spelen bij de aanpak van stedelijke vernieuwing.

10 kritische vragen Als het gewenste beeld van de wijk louter een optelling zou zijn van leefstijlen en woonmilieus, blijven veel kwaliteiten van de wijk onbenoemd. Iedere wijk kent plekken en collectieve verhalen die het bloed sneller doen stromen, waar het hart van mensen ligt. Deze waarden moeten gekoesterd worden, los van leefstijlen en woonmilieus. Ze moeten onderdeel vormen van de wijkidentiteit, het ‘merk’. Dit betekent ook dat de bestaande wijkidentiteit altijd vertrekpunt moet zijn bij de herstructurering. Zelfs met een bijna volledige vervanging van de wijk kunnen de banden met de historie, dus met de ‘oude’ identiteit, niet volledig doorgesneden worden. Blijft staan dat het benoemen van leefstijlen en woonmilieus wel veel zal toevoegen aan het inzicht in en het begrip voor de waardering van een wijk.

Inhoud en vorm kunnen niet los van elkaar bestaan. Het proces van herstructurering moet zodanig vorm krijgen dat de inhoud alle kansen krijgt. In het begin van het proces van herstructurering zal vaak de vertrouwenskwestie op tafel worden gelegd door bewoners die al vaak teleurgesteld zijn door de betrokken instanties. Daar staat tegenover dat bewoners maar al te graag zelf veranderingen willen in een wijk waar veel problemen zijn. Bewoners, bestuur en professionals dienen vervolgens een balans te zoeken tussen een model van ‘laissez faire’ (actieve wijkbewoners en ondernemers regelen het zelf wel) en sterke inhoudelijke sturing (op basis van een ‘heilig’ meerjarenprogramma). Transparantie, besluitvaardigheid en daadwerkelijke invloed zijn daarbij sleu-


3

Het is niet mogelijk om in de woonruimteverdeling te selecteren op basis van leefstijlen. Bovendien is de druk op de woningmarkt blijvend zo groot dat de meeste huurders niets te kiezen hebben. Dus heeft het sturen met behulp van een model van leefstijlen/woonmilieus wel zin?

Een mens laat zich niet in een hokje stoppen; niemand past volledig in de omschrijving van een of andere leefstijl. Levert segmentering van de markt op basis van leefstijlen dan wel materiaal op met behulp waarvan ontwerpers concrete keuzes kunnen maken? Is daarom de Utrechtse woonmilieukaart niet een voorbeeld van schijnnauwkeurigheid?

Actief woningzoekenden selecteren kan natuurlijk niet, althans niet louter op basis van iemands leefstijl. De aantrekkingskracht van een woonmilieu veroorzaakt wel een proces van uitsortering. Maar in een zo gespannen woningmarkt als die van Utrecht zijn mechanismen die met schaarste samenhangen natuurlijk dominant. Heel veel mensen houden zich niet aan keuzes op basis van bijvoorbeeld woonmilieus, maar zijn blij dat ze een fatsoenlijke woning kunnen krijgen, zonder schimmel op de muren en zonder lekkages. Maar zelfs dan zullen verhuisgeneigden en actief woningzoekenden niet overal willen wonen. De wijk en de buurt hebben een eigen aantrekkingskracht die voor de meeste mensen van wezenlijk belang is, ook als dat betekent dat het ideaal binnen afzienbare tijd niet haalbaar lijkt. Niettemin zullen er wijken of buurten zijn die de functie van doorgangshuis hebben en dus een verre van stabiele bewoning kennen, maar ook dat is een leefstijl. Het is aan corporaties en gemeente om het beheer en de exploitatie daarop af te stemmen.

Bij het opstellen van herstructureringsprogramma’s en het ontwerp van nieuwe woonmilieus en woningen gaan we al impliciet uit van bepaalde leefstijlen. Opdrachtgevers en ontwerpers hebben de toekomstige bewoners en de producten die zij wensen, al op het netvlies. Leefstijlmodellen proberen structuur in die impliciete kennis aan te brengen. Ontwerpspecificaties gebaseerd op leefstijlen bieden een handreiking aan de opdrachtgever en de ontwerper. Zij zullen hoe dan ook keuzes moeten maken zowel wat betreft kwaliteit als kwantiteit (aantallen). Een dergelijke redenering geldt ook voor de Stedelijke Woonmilieukaart. Op basis van alleen de traditionele marktsegmentering kan de ‘ontwerper’ van wijkvisies en –plannen niet alle benodigde keuzes maken. De woonmilieukaart geeft ontwerprichtlijnen én biedt een toetsingskader voor degenen die verantwoordelijk zijn voor de samenstelling van de portefeuille of de stedelijke woningvoorraad. Globale omschrijvingen en getallen zeggen altijd meer dan geen omschrijvingen of getallen.

13


4

telbegrippen. Bestuur en professionals zijn er verantwoordelijk voor dat er in het spel geen belanghebbenden over het hoofd gezien worden. In een dergelijk klimaat is er voldoende ruimte om fundamenteel te discussiëren over de (toekomstige) identiteit van het gebied en om met instrumenten als leefstijlen en woonmilieus aan de slag te gaan.


5

Zeggen traditionele socio-demografische kenmerken (inkomen, huishoudensamenstelling) niet meer dan de culturele, bijvoorbeeld omdat vooral de wijziging van persoonlijke en gezinsomstandigheden verhuisbeslissingen of de keuze van een nieuwe woonplek bepalen?

Belangrijke veranderingen in de economische of demografische situatie van een huishouden (ander werk, kind op komst, scheiding) vormen meestal de aanleiding voor de beslissing om te verhuizen. Vervolgens ‘bepaalt’ de leefstijl vooral in welk woonmilieu het huishouden zich wil vestigen. De keuze voor het type huis en de prijs ervan wordt weer vooral door economische en demografische factoren bepaald. Met andere woorden, juist de combinatie van de socio-demografische en de culturele dimensies vergroot het inzicht in het woongedrag en de keuzes van de klanten.

Wat vandaag gewenst is, is morgen achterhaald. Zijn leefstijlen niet vluchtig, dat wil zeggen aan modes onderhevig? Veranderen woonpreferenties daarom niet van tijd tot tijd?

Leefstijlen zijn aan trendmatige veranderingen onderhevig, maar veranderen misschien nog wel meer door essentiële veranderingen in het leven: samenwonen, verandering van werk, kinderen etc. Aan de andere kant stellen velen, dat leefstijlen vooral samenhangen met de meer bestendige waarden en normen van de persoon in kwestie. Die waarden en normen veranderen in het leven niet of slechts weinig. Eens avontuurlijk, altijd avontuurlijk; eens lui, altijd lui. Het gaat erom juist die woonpreferenties en elementen van woongedrag te benoemen die direct met deze fundamentele waarden samenhangen.

6 14


7

Een helder, herkenbaar woonmilieu trekt aan, bindt, maar sluit ook uit. Accepteren we die consequentie? Staat het streven naar uniforme woonmilieus niet op gespannen voet met de wens om gedifferentieerde wijken en buurten te realiseren?

8

De uitdaging is niet om een nieuw woonmilieu op basis van één specifieke leefstijl te bedenken, maar om woonmilieus te bedenken waarin meer ‘leefstijlen’ zich thuis voelen. Hebben we als ‘ontwerpers’ daar enig inzicht in?

In feite gaat het hier om het vraagstuk van het schaalniveau. Is differentiatie op wijkof buurtniveau of juist op blok- of portiekniveau aan te raden? We zijn geneigd om uniformiteit bezwaarlijker te vinden naarmate het woongedrag van de individuele bewoners meer beheerproblemen oproept. De beheersbaarheid neemt in ieder geval gevoelsmatig af als de schaal van de uniformiteit toeneemt. Maar wellicht ook feitelijk, omdat ongewenst collectief gedrag zichzelf versterkt als er meer (potentiële) ‘deelnemers’ zijn; met velen is het leuker om je afwijkend te gedragen en minder riskant. Uniformiteit in kleinere eenheden versterkt daarentegen het probleem van de ‘grensvlakken’: botsende leefstijlen. Botsingen in een portiek vormen een probleem voor verhuurders en blijven vaak onbesproken, met alle ellende van dien. Botsingen tussen buurten als gevolg van verschillende leefstijlen komen eigenlijk nauwelijks voor. Groepen mensen ontmoeten elkaar gewoon niet. Het is aan professionals om steeds een goede balans voor te stellen.

Op een locatie te willen bouwen voor één enkele leefstijl is nutteloos, want het is te riskant, te specifiek, te veel op een kortdurende mode gericht. Dat is iets voor een ‘speciaalzaak’ en past in ieder geval niet bij een corporatie die vooral confectie wil realiseren met liefst een duurzame (tijdloze) kwaliteit en een bescheiden prijs. Daarnaast


9

De uitdaging is bovendien om woonmilieus te creëren die later voor andere groepen met andere woonpreferenties ook nog iets te bieden hebben. Hebben we als ‘ontwerpers’ daar wel enig inzicht in?

We hebben de vertaling van leefstijlen en woonmilieus in concrete ontwerpspecificaties nog lang niet in de vingers. Woonmilieuaanduidingen zijn nog (veel) te vaag. Heeft het toepassen van leefstijlmodellen dan wel zin? En zal het ooit lukken om de gewenste mate van concreetheid te bereiken? En zo ja, doemt dan niet de valkuil op van nieuwe uniformiteit en standaardisatie?

Corporaties zijn bouwers en beheerders van vastgoed. Het woord zegt het al: het is vast, geen roerend goed. Dat stelt hoge eisen aan de veranderbaarheid ervan, ervan uitgaande dat met name de functionele eisen vanuit de samenleving tijdens de beoogde levensduur zullen veranderen. Maar wat geldt voor de duurzame onderstroom van leefstijlen (de individuele waarden en normen, zie vraag 6), geldt ook voor de basiskarakteristieken van woningen, woongebouwen en woonmilieus: er zijn kenmerken die (soms zeer) waardevast zijn. Wat maakt dat sommige complexen en buurten negen levens doormaken en andere niet eens aan de gebruikelijke afronding van de eerste toekomen? Professionals dienen op zoek te gaan naar die waardevolle kenmerken, voor zover ze nog niet bekend zijn en ze niet betrekking hebben op factoren die niets met het vastgoed te maken hebben zoals ligging. Daarnaast zullen we beter om moeten leren gaan met flexibel bouwen. Dan gaat het niet alleen om techniek (fysieke veranderbaarheid), maar ook om regelgeving (om een ander gebruik mogelijk te maken) en om financiën (om van tevoren met veranderkosten rekening te houden).

Wat opdrachtgevers als woningcorporaties nodig hebben is de kennis en ervaring om ontwerpers (stedenbouwkundigen en architecten) veel beter te instrueren. Dat is geen rem op creativiteit, maar juist een stimulans. Een verfijnd programma van eisen moet de ontwerper zien als uitdaging om iets passends te creëren. Zonder duidelijke opdracht gaat de ontwerper ‘zwalken’. Wellicht komt er iets uit voort dat esthetisch de moeite waard is, maar zijn veel technische, functionele en financiële eisen over het hoofd gezien. Of de ontwerper focust sterk op de functionaliteit en verliest de andere aspecten te veel uit het oog. Ook kwalitatieve specificaties die zijn toegesneden op het verwachte gebruik van het product en de gewenste identiteit vormen integraal onderdeel van het programma van eisen. Het is aan de professionals om daar instrumenten voor te ontwikkelen. Goede programma’s van eisen bieden geen dwingende ontwerpsuggesties, maar wel zorgvuldig uitgedachte specificaties.

15


10

speelt dat een woonmilieu moet verleiden. Het is louter theorie te veronderstellen dat op zo’n aanbod maar één leefstijlgroep af komt. Dus een locatie die wordt (her)ontwikkeld zal altijd voor meer dan één leefstijl interessant moeten zijn. Dan is vervolgens de vraag welke patronen van woongedrag te mixen zijn. Daar hebben ontwerpers en hun opdrachtgevers inderdaad nog te weinig inzicht in.


7 • Gesettelde idealisten Colofon Eindredactie Mitros Illustraties Geert Gratama Vormgeving CARTA, Utrecht Druk Stolwijk Uitgever Mitros Postbus 8217, 3503

RE

Utrecht

© juli 2002

Reeds verschenen in de reeks Mitros Cahiers 1 Maatschappelijk gebonden eigendom 2 Monumentenbeleid 3 Woning kwaliteit Te bestellen bij Mitros-Communicatie 030 245 59 36

W O O N M I L I E U S I N B E

Recommend Documents