Verkenning De Magic Mix Gemengd huisvesten doelgroepen
Jeroen van der Velden Projectleider Platform31
Woningmarkt Nederland - Huurmarkt op slot - weinig doorstroming - Lange wachttijden - Op standje permanent – Waar is de tijdelijke woning?! - Insidersmarkt – stevige huurbescherming - Outsiders krijgen moeilijk toegang - Steeds meer outsiders – spoedzoekers, starters en andere nieuwkomers - Insiders en outsiders botsen (v.b. geen urgentie meer voor statushouders)
Kwantitatieve vraag flexibel wonen Spoedzoekers
Anderen flexers
- Arbeidsmigranten - 340.000
- Studenten – 360.000
- Statushouders - 30.000
- Expats – 200.000
- Scheidingsgevallen - 35.000
Verder
- Overigen* - 200.000
- GGZ-clienten – 100.000 (extramuraal) - Starters – 100.000
= >10% van de huishoudens in Nederland
Vraag groeit! *stadsvernieuwingsurgenten / binnenlandse forensen / ex-dak- en -thuislozen/ ex-gedetineerden/ asielzoeker zonder status
Experimenten arbeidsmigranten Platform31
Hoofdconclusie Nieuwe huisvesting arbeidsmigranten lastig: - negatief imago doelgroep
- financieel risico door wisselende bezettingsgraad
Aanbeveling De Magic Mix?
Verkenning De Magic Mix Centrale vraag Maakt het gemengd huisvesten van doelgroepen een project haalbaarder? En zo ja, op welke manieren dan?
Verkenning - Maatschappelijke achtergronden flexwonen & ontwikkeling woningmarkt - Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte doelgroepen - Casusonderzoek - Conclusies: randvoorwaarden/ succes- en faalfactoren
30 Nederlandse casussen Zeer divers • Permanent of tijdelijk project • Volledig commercieel tot volledig maatschappelijk • Grootschalig of kleinschalig • Mix: twee groepen tot zeer divers • Mix: geclusterd of gespikkeld • Samen wonen tot samen leven
• Een partij of diverse partijen
30 Nederlandse casussen Overeenkomsten • Mix dragende en minder dragende bewoners • Kleine woningen • Tijdelijk verblijf – vaak niet met tijdelijke contracten!? • Bepaalde mate van sociaal beheer • Voorwaardelijk verblijf - huisregels
Vaak – leeglopende verzorgingshuizen & transformatie
30 Nederlandse casussen
Conclusies (1) Huurcontracten – er is al veel mogelijk - Tijdelijke contracten – campuscontract/ begeleid wonen/ leegstandswet - Huurgewenning – v.b. Akker71
- Geen huurbescherming – v.b. SSF Dordrecht - Uitstraling – klein en onzelfstandig – v.b. Bruishuis - Logies – V.b. Budget Hotel Hazerswoude Rijndijk
Conclusies (2) Reactie omwonenden - eerst negatief dan positief - Combinatie dragende en niet-dragende bewoners - Tijdelijke woonruimte voor iedereen
- Meerwaarde voor de wijk - Vooraf betrekken
Studenten?
Conclusies (3) Financiële haalbaarheid Diffuus beeld
Maar: - Hogere bezettingsgraad - Sociaal en commercieel denken werkt - Verzorgingshuizen en (andere) tijdelijke complexen meest succesvol.
Conclusies (3) Do’s & don’ts - Selecteren aan de poort - Sociaal beheer goed regelen!!! – hoe gespikkelder hoe meer beheer
- Netwerk opbouwen doorverwijzers - Voor en na realisatie buurt betrekken - Sociaal en commercieel denken - Statushouders: niet teveel uit één land
Jeroen van der Velden Projectleider Platform31
Voorbeeld 1 –Bruishuis Arnhem Stichting Bewonersbedrijf Malburgen - Oud verzorgingshuis - 105 onzelfstandige woningen
- Overgenomen door bewoners - Studenten, gescheiden, psychiatrische patiënten - Diverse mix bedrijvigheid – commercieel / sociaal
:
Voorbeeld 1 –Bruishuis Arnhem Succesfactoren - Beheerkosten laag – bewonersinzet - Commercieel en sociaal combineren
- Social engineering/ maatwerk - Studentengevoel – veel contact bewoners - Wijk wordt het project ingetrokken
Voorbeeld 2 – SSF Dordrecht Eerste in Nederland - Bestaat bijna 20 jaar - Eigenaar, beheerder, exploitatie Woonbron
- Oud verzorgingshuis - 187 woningen - 50% sociaal (€ 449 inclusief) – 50% commercieel (€ 800 inclusief) - Geclusterd én gespikkeld - Weinig contact want short stay
Voorbeeld 2 – SSF Dordrecht Succesfactoren - Combinatie commercieel en sociaal - Hoge bezettingsgraad - zeer diverse groepen
- 24 uur (sociaal) beheer – direct optreden - Gericht op short stay - Goodwill in de buurt - leer-werktrajecten jongeren
