Verkenning van de marktvraag

WERKDOCUMENT APRIL 2015

Verkenning van de marktvraag Rondom het programma betaalbaarheid van het wonen in de regio Foodvalley

Colofon De verkenning van de marktvraag 2015 is een uitgave van de Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley. E-mail: [email protected], Internet: www.vastgoedmonitorfoodvalley.nl Projectmanagement FM Consultants Ontwerp en vormgeving Case Communicatie, Ede Fotografie Jac. van der Wiel Fotografie, Bennekom Oplage 100 exemplaren

Initiatiefnemers

corporaties | foodvalley

Participant goud

afdeling Veenendaal afdeling Zuid-West Veluwe

Participant zilver

Participant brons

3

Rabobank Vallei&Rijn: Woudenberg-Lunteren, Barneveld-Voorthuizen

Inhoudsopgave Voorwoord

5

Inleiding

7

Vermogensrisico

8

Inleiding Factsheet vermogensrisico’s Vragen vermogensrisico’s

8 9 12

Betaalrisico

14

Inleiding Factsheet betaalrisico’s Vragen betaalrisico’s

14 15 20

Toegankelijkheid

22

Inleiding Factsheet toegankelijkheid Vragen toegankelijkheid

22 23 30

Bijlagen

36

Bijlage 1; Woningmarktonderzoeken regio Foodvalley Bijlage 2; Betaalbaarheidsonderzoeken Bijlage 3; Demografische gegevens bevolking

36 38 38

4

Werkdocument Verkenning van de marktvraag regio FoodValley 2015

Voorwoord Regionale woonagenda

De Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley (SVGN) en de Regio FoodValley hebben besloten samen invulling te geven aan de regionale woonagenda. Deze woonagenda is bedoeld als instrument om het proces van agendering, debat en beleidsbepaling in gang te zetten en te begeleiden. Om een beeld te krijgen van ontwikkelingen en uitdagingen op de woningmarkt én van oplossingsrichtingen gaan we vanuit verschillende perspectieven met elkaar aan de slag. Hiervoor zijn vier programma’s benoemd: - betaalbaarheid, - wonen, welzijn en zorg, - duurzaamheid, - kwaliteit. Programmalijn betaalbaarheid

We starten met de programmalijn betaalbaarheid. De doelstelling van dit programma is als volgt gedefinieerd. Het vergroten van inzicht in de betaalbaarheid van het wonen, met in het bijzonder de inkomensontwikkeling, de positie van de kwetsbare groepen en de ontwikkeling van de koopkrachtige vraag. Voor de invulling van de doelstelling volgen we twee sporen die tegelijkertijd en integraal worden opgepakt. Zie onderstaand schema. - In spoor 1 geven we vorm aan de verkenning van de marktvraag en we vullen deze met (objectieve) gegevens over de betaalbaarheid van het wonen. - In spoor 2 mobiliseren we via een digitaal woonforum onze stakeholders (professionals en inwoners van de regio Foodvalley) en we verzamelen hun kennis en ervaring over de betaalbaarheid. De uitkomsten en resultaten van bovengenoemde acties delen we met de stakeholders tijdens een minisymposium op 23 april 2015. De uitkomsten van het symposium leiden tot een agendering en prioritering van de belangrijkste onderdelen en de in te zetten (gezamenlijke) beleidsvoering.

Schema programmalijn Integrale aanpak van de programmalijn betaalbaarheid uit de regionale woonagenda en de vraagmonitor Spoor 1 Opzet en invulling verkenning van de marktvraag

Spoor 2 Mobiliseren kennis en ervaring stakeholders via digitaal forum

Bestaande monitoren: Woningmarktmonitor Plan- en projectenmonitor Vastgoedmonitor

Rapportage voor woonagenda: Uitkomsten uit de regionale verkenning | Uitkomsten uit discussie en meningsvorming Aandachtspunten en aanbevelingen

Minisymposium in april 2015

Verdere invulling van de vraagverkenning met overige aandachtspunten

5

Doorvertaling naar woningbouwprogramma's, prestatieafspraken, voorraadbeleid en woonlastenbeleid

Voorwoord

Aanpak minisymposium

De verkenning van de marktvraag is geen wetenschappelijke verkenning geworden. Het is een werkdocument waarin een verkenning is gemaakt naar de marktvraag over de betaalbaarheid. De input van kennis en cijfermateriaal is vanuit en door de eigen professionals uit de regio verzameld en weergegeven. Deze verkenning van de marktvraag is, samen met de kennis en ervaringen uit het digitale woonforum, bedoeld voor het op gang brengen van de discussies en inventariseren van ideeën en oplossingsrichtingen rondom de betaalbaarheid van het wonen in de regio Foodvalley. Deze discussie voeren we met de professionals in het minisymposium op 23 april 2015. We noemen het een minisymposium. Maar wat de werkgroep betreft, krijgt het de invulling van een discussiemiddag. We gaan met elkaar in een interactieve setting vier onderwerpen bespreken. Deze onderwerpen moeten uiteindelijk leiden tot een agendering en prioritering van de belangrijkste items en de in te zetten (gezamenlijke) beleidsvoering. Het minisymposium is dus niet de afsluiting of een “product”, maar het begin van een verdere dialoog van de professionals in de regio FoodValley. De vier onderwerpen in het minisymposium zijn: 1. Wat zijn de gevolgen van het ‘onder water staan’ van woningen voor jonge huishoudens? 2. Hoe zit het met de betaalbaarheid van woningen in de huursector? 3. Hoe werken programmering en marktwerking in de woningbouw? 4. Hoe zorgen we ervoor dat afgestudeerden en kenniswerkers zich kunnen vestigen in de regio? Namens de werkgroep Bob Dijkman (gemeente Veenendaal) Cindy van Soest (gemeente Wageningen) Dion Thielen (gemeente Ede) Gerben Hartkamp (Midden Nederland Makelaars) Hans van Heteren (Veenendaalse Woningstichting) Jannine Wessels (provincie Utrecht) Mirjam Koopman (provincie Gelderland) Rob Arends (PBD) Timo Wagteveld (gemeente Barneveld) Marije Kuppens (secretariaat Stichting Vastgoedmonitor) Hein van Corven (projectleiding FM Consultants) 7 april 2015

6


Inleiding Algemeen

Voor de opzet van de marktvraagverkenning starten we met het onderwerp betaalbaarheid. We sluiten aan op de landelijke definities voor de betaalbaarheid, zoals deze worden benoemd in de rapportage De kwetsbaarheid van het wonen (d.d. oktober 2015) van het PlanBureau voor de Leefomgeving (PBL). In deze verkenning gaan we in op de drie onderdelen waarin de betaalbaarheid van het wonen in beeld wordt gebracht. We rapporteren zoveel als mogelijk over de gegevens van de gemeenten in de regio FoodValley. Aansluitend definiëren we (prikkelende) onderzoeksvragen en geven we een aanzet voor de verrassende antwoorden en inspirerende beelden. Betaalbaarheid

In de PBL-rapportage worden drie onderdelen benoemd die gaan over de betaalbaarheid of kwetsbaarheid van de woningmarkt. 1. Vermogensrisico: het risico dat aanwezig is omdat de hypotheekschuld hoger is dan de verwachte verkoopopbrengst van de woning (het 'onder water staan'). Het risico is afhankelijk van de mate waarin eigenaar-bewoners een potentiële restschuld hebben. Hierbij wordt rekening gehouden met het vermogen van de eigenaar-bewoner. 2. Betaalrisico: het risico dat het besteedbaar huishoudinkomen onvoldoende toereikend is voor het betalen van de netto woonlasten en de noodzakelijke uitgaven voor levensonderhoud. 3. Toegankelijkheid: de mate waarin het woningaanbod financieel bereikbaar en toegankelijk is voor de woningzoekenden in relatie tot hun leencapaciteit of de inkomensgrens van de sociale verhuurders. Leeswijzer

In de volgende hoofdstukken worden de drie onderdelen een voor een in beeld gebracht. Ieder hoofdstuk begint met een korte toelichting en enkele onderzoeksgegevens (factsheets). Het hoofdstuk wordt afgesloten met prikkelende vragen, verrassende antwoorden en inspirerende beelden.

7

Inleiding

Vermogensrisico Inleiding Het vermogensrisico 1. in Nederland is sterk gestegen van 6% in 2002 naar 23% in 2012 (bron PBL) en naar 28,4% in het eerste kwartaal van 2014 (bron Rabobank/KEO). Landelijk is 4% van de vermogensrisico’s (=huishoudens) urgent door gezinsuitbreiding, scheiding of inkomensdaling. Dit percentage betekent voor Foodvalley een aantal van circa 630 huishoudens met een urgent vermogensrisico. Vermogensrisico’s Foodvalley

In de onderzoeksperiode (2012) wonen in de regio FoodValley 86.800 huishoudens in een koopwoning. Hiervan hebben 74.500 huishoudens (86%) een hypotheek. In de regio Foodvalley is het vermogensrisico met 21,2% ruim lager dan in Nederland. Het gaat in totaal om 15.800 huishoudens. De huishoudens in de Gelderlandse gemeenten hebben een vermogensrisico onder en rond dit gemiddelde. De huishoudens uit de drie Utrechts gemeenten van de regio FoodValley hebben een vermogensrisico dat gelijk is aan het Nederlands gemiddelde (27,9%). Het vermogensrisico is niet voor iedereen gelijk. De grootste risico’s liggen voor de huishoudens in FoodValley bij: - de eenpersoonshuishoudens, - jonge eigenaar-bewoners, - eigenaren met een korte bewoningsduur, - de huishoudens met een laag inkomen, - eigenaren van goedkope woningen. Herstelsnelheid verschilt per groep

Na jaren van prijsdalingen verwacht de Rabobank voor 2014 een geringe prijsstijging en voor 2015 een prijstoename van 1 tot 3% (Rabobank, mei 2014). Hierdoor zal het aantal huishoudens, waarvan de hypotheek 'onder water staat', afnemen. De herstelpercentages zijn niet voor alle groepen hetzelfde. Opvallend is dat woningbezitters die tussen 2000 en 2008 hun woning kochten sneller herstellen dan anderen. Terwijl zij begin 2014 meer dan gemiddeld ‘onder water staan’. Dit heeft te maken met de mix aan hypotheekvormen. Gemiddeld genomen kozen zij vaker dan kopers in andere tijdvakken voor een combinatiehypotheek, waarbij een gedeelte van de hypotheek wordt afgelost of gespaard op een kapitaalrekening. Deze keuze vertaalt zich de komende jaren dus in iets hogere herstelpercentages. Huishoudens in de goedkoopste koopwoningen (minder dan 150.000 euro) herstellen minder snel dan anderen. Deze groep kenmerkt zich door een groot aandeel zeer jonge huishoudens (onder de 24 jaar). Zij kozen er, ook in de recente jaren, voor om hun woning met een groot deel aflossingsvrije hypotheek te financieren. Echt snelle herstellers vinden we in de leeftijdscategorie 35- tot 44-jarigen en bij die huishoudens met een hypotheeklening die aflossen of een kapitaal opbouwen.

Vermogensrisico: het risico dat aanwezig is omdat de hypotheekschuld hoger is dan de verwachte verkoopopbrengst van de woning. Het risico is afhankelijk van de mate waarin eigenaar-bewoners een potentiële restschuld hebben. Hierbij wordt rekening gehouden met het vermogen van de eigenaar-bewoner.

1.

8


Factsheet vermogensrisico’s bron: WoON 2012, bewerking Rabobank/KEO

rmogensrisico’s

35% van de eenpersoonshuishoudens met een hypotheek. In absolute zin is het vermogensrisico het meest aanwezig bij de meerpersoonshuishoudens met (6.200) en zonder (5.600) minderjarige kinderen. 012, bewerking Rabobank/KEO

Vermogensrisico naar huishoudsamenstelling

uishoudens met een

rmogensrisico’s

012, bewerking Rabobank/KEO is het o het meest e uishoudens mmet huishoudens et een der (5.600) is het nderen. o het meest e huishoudens met der (5.600) nderen. nge eigenaar 62% van de jonge eigenaar bewoners tot 34 jaar. Het aantal jonge eigenaren met een 34 jaar. vermogensrisico is circa 8.300 huishoudens groot. e eigenaren met een o is ca. 8.300 Vermogensrisico naar leeftijd oot. nge eigenaar 34 jaar. e eigenaren met een o is ca. 8.300 oot.

enaren met een gsduur (vanaf 2008). is het o het meest e eigenaren die een enaren et een 2000 en m 2008 gsduur (vanaf 2008). t. is het o het meest e eigenaren die een

9

Vermogensrisico

aren met een duur (vanaf 2008). het et meest genaren die een 00 en 2008

aren met een nkomen. de onder alle verdeeld.

56% van de eigenaren met een korte bewoningsduur (vanaf 2008). In absolute zin is het vermogensrisico het meest aanwezig bij de eigenaren die een woning tussen 2000 en 2008 hebben gekocht.

Vermogensrisico naar jaar van aankoop

30% van de eigenaren met een beneden modaal inkomen. In absolute zin zijn de vermogensrisico’s onder alle inkomens redelijk verdeeld.

6 naar inkomen Vermogensrisico

Regio Foodvalley

aren in een age WOZ-‐waarde .

10


enaren in een n lage WOZ-‐waarde ro).

70% van de eigenaren in een woning met een lage WOZ-waarde (tot 150.000 euro).

Vermogensrisico naar inkomen

7

11

Regio Foodvalley

Vermogensrisico

Vragen vermogensrisico’s Vraag Wat willen jonge huishoudens van wie het koopappartement ‘onder water staat’? Antwoord

Een grote groep jonge eigenaren (ruim 8.000 huishoudens) heeft een woning die ‘onder water staat’. Een groot gedeelte van deze woningen is goedkoop (WOZ-waarde minder dan 150.000 euro) en bestaat uit appartementen. De jonge huishoudens zijn geblokkeerd in hun wooncarrière en nog erger, in het stichten van een gezin. Is de vraag van deze huishoudens een grondgebonden huurwoning in de vrije sector (700 tot 850 euro) of een gelijkwaardige koopwoning waar de restschuld in wordt meegenomen? Oplossingsrichtingen: - De corporaties dragen bij aan deze vraag door de appartementen over te nemen en toe te voegen aan de sociale huurvoorraad. - De overheid en de banken moeten aan de slag met restschuldfinanciering. - Nieuwbouw moet flexibel zijn qua prijs, grootte en uitbreidingsmogelijkheden.

Vermogensrisico naar leeftijd

12

Vermogensrisico naar WOZ-waarde


Vraag Is het de taak van de gemeente om starters met een starterslening te helpen bij de aankoop van hun eerste koopwoning? Antwoord

Koopstarters krijgen steeds minder hypothecaire leenruimte. Dat is niet erg. Hierdoor ontstaat vanzelf een prijscorrectie van de vele koopappartementen die te koop staan. Door leningen aan te bieden, wordt de prijscorrectie alleen maar uitgesteld.

Een alternatief is de blijverslening. De gemeente verstrekt de bij SVn verkregen blijverslening en krijgt in ruil daarvoor het recht van eerste hypotheek. Het onderpand zit in de woning. Bij verkoop krijgt de gemeente de investering terug en kan dat bedrag weer gebruiken voor een volgende aanvraag tot een woningaanpassing. Een revolving fund dus. Ook een oplossing voor restschuldfinanciering kan voor nieuwe dynamiek zorgen.

13

Vermogensrisico

Betaalrisico Inleiding

Het betaalrisico 2. voor huurders in Nederland is sterk gestegen van 5% in 2002 naar 13% in 2012. Met name: - de huurders met een laag inkomen (22%), - de huurders in vrijesectorwoningen (17%). De redenen voor de betaalrisico’s zijn volgens het PBL niet de huurlasten, maar vooral de inkomens- en koopkrachtontwikkelingen zoals toenemende werkeloosheid, stijgende zorgpremies en negatieve reële loonontwikkeling. De betaalrisico’s voor eigenaarbewoners zijn de afgelopen tien jaar stabiel gebleven (circa 3%). Nederland heeft hoogste woonlasten van Europa

Van alle EU-lidstaten heeft Nederland de hoogste woonlasten. Van het besteedbaar inkomen gaat in Nederland gemiddeld 30,9 procent op aan woonlasten, terwijl dat in Europa gemiddeld 22,2% is. Met name de huishoudens met het laagste inkomen geven relatief veel uit aan wonen: zij besteden gemiddeld 47,4 procent van hun besteedbaar inkomen aan wonen (Bron: onderzoek 'Housing and Social Inclusion' in opdracht van de Europese Commissie).

Betaalrisico: het risico dat het besteedbaar huishoudinkomen onvoldoende toereikend is voor het betalen van de netto woonlasten en de noodzakelijke uitgaven voor levensonderhoud.

2.

14


Factsheet betaalrisico’s Huishoudinkomens Circa 35% van de huishoudens heeft een laag inkomen. Bijna 7% van de huishoudens heeft een inkomen onder of rond het sociaal minimum. Dit zijn circa 9.600 huishoudens in de regio Foodvalley (6,9% van 139.420 huishoudens).

Huishoudinkomens Inkomen

Aantal

Huishouden met

Huishouden met

Huishoudens onder of

huishoudens

laag inkomen

lage koopkracht

rond sociaal minimum

%

%

%

Barneveld

19.445

32

6

6

Ede

44.740

35

7

7

15.805

32

5

5

3.580

31

4

4

20.945

43

9

9

1.740

28

0

0

Nijkerk Scherpenzeel Wageningen Renswoude Rhenen

7.620

34

6

6

Veenendaal

25.545

36

7

8

139.420

35,4

6,7

6,9

Totaal

62% van de huishoudens met een laag inkomen bestaat uit alleenstaanden. 17% bestaat uit tweepersoonshuishoudens en 11% van de huishoudens bestaat uit gezinnen. (Regio Gelderland Vallei)

Lage inkomens naar huishoudenssamenstelling

15

Betaalrisico

oonquote is voor met 37% relatief n vijftien jaar is elijk stabiel

22% van de huishoudens met een midden inkomen bestaat uit alleenstaanden. 41% bestaat uit tweepersoonshuishoudens en 29% van de huishoudens bestaat uit gezinnen.

Midden inkomens naar huishoudensamenstelling

Woonquote De gemiddelde woonquote is voor de lage inkomens met 37% relatief hoog. De afgelopen vijftien jaar is de woonquote redelijk stabiel gebleven. De woonquote voor de midden- en hoge inkomens is enkele procentpunten gestegen. (regio Gelderland Vallei). Nibud geeft een bovengrens voor de woonquote aan van 35%.

Netto woonquote per huishouden Regio Gelderland Vallei

or de midden-‐ en enkele stegen. Vallei).

ovengrens voor n van 35%.

blijft ondanks de o Gelderland 16


aan van 35%. Werkgelegenheid

id

n blijft ondanks de gio Gelderland

Het aantal banen blijft ondanks de crisis stabiel (regio Gelderland Vallei).

Werkgelegenheid (aantal banen) Regio Gelderland Vallei

eloosheidsuitkeringen Het is m et 7werkeloosheidsuitkeringen 0% gestegen. aantal is met 70% gestegen. In de acht gemeenten van de regio FoodValley is het aantal uitkeringen gestegen van 2.490 in 2009 naarin 4.250 in 2012 enten van de regio FoodValley is het aantal uitkeringen gestegen van 2.490 2009 (bron CBS). 12 (bron CBS). Aantal WW uitkeringen Inkomen

Aantal huishoudens

2009

2010

2011

2012

Barneveld

19.445

280

430

430

520

Ede

44.740

800

1190

1220

1410

15.805

320

450

430

520

3.580

60

90

80

100

20.945

330

460

470

540

1.740

30

40

30

40

Nijkerk Scherpenzeel Wageningen Renswoude Rhenen

7.620

130

190

190

220

Veenendaal

25.545

540

900

850

900

139.420

2.490

3.750

3.700

4.250

Totaal

12

17

Regio Foodvalley

Betaalrisico

Particuliere verhuur en betaalrisico’s

De afgelopen drie jaar zijn er door Midden Nederland Makelaars in totaal 235 particuliere woningen in de gemeente Barneveld verhuurd. Hiervan heeft 63,4% een huur vanaf 700 euro en 36,6% een tot 700 euro. Particuliere verhuur en huur betaalrisico’s De afgelopen drie jaar zijn er door Midden Nederland Makelaars in totaal 235 particuliere woningen in de gbetreft emeente verhuurd. iervan 63,4% een hin uur vanaf 34 700 euro en 36,6% een en 70 Wat deBarneveld particuliere huurHzijn erheeft 45 woningen 2012, woningen in 2013 huur tot 700 euro. woningen in 2014 verhuurd. Als het gaat om de sociale huur, dan zijn er 7 appartementen in 2012, 40 en 39 appartementen in 2014 verhuurd. De sociale Wat betreft de appartementen particuliere huur zin ijn e2013 r 45 w oningen in 2012, 34 woningen in 2013 en 70 woningen in huurwoningen zijn ook allen appartementen. 2014 verhuurd. Particuliere verhuur en bdan etaalrisico’s Als ahfgelopen et gaat om de jaar sociale dan zijn er N7ederland appartementen in 2i012, 40 a2ppartementen 013 en De drie zijn heuur, r door Midden Makelaars n totaal 35 particuliere in w2oningen 39 dae ppartementen in 2014 vverhuurd. erhuurd. HDiervan e sociale huurwoningen ijn dvan ook allen appartementen. in gemeente Barneveld heeft 63,4% een hzuur anaf 700 euro en 36,6% een huur tot 700 euro. Verhouding particuliere huur tot sociale huur Wat betreft de particuliere huur zijn er 45 woningen in 2012, 34 woningen in 2013 en 70 woningen in 2014 verhuurd. Als het gaat om d87% e sociale huur, dan zijn er 7 appartementen in 2012, 40 appartementen in 2013 en 39 a90% ppartementen in 2014 verhuurd. De sociale huurwoningen zijn dan ook allen appartementen. 80% 64%

Verhouding paraculiere huur tot sociale huur

70% 60% 50% 40% 30% 90% 20% 80% 10% 70% 0% 60%

54%

Verhouding 46% paraculiere huur tot sociale huur Parqculiere huur in procenten 36%

Sociale huur in procenten

87% 14% 64% 54%

Exclusief verhuur van corporatiewoningen

46% 2012 2013 2014 36% 50% Parqculiere huur in procenten 40% Sociale huur in procenten 30% 14% Als g20% ekeken wordt naar gezinssamenstelling en leeftijd per prijsklasse, dan valt op dat dit per jaar verhuur van verschilt. oornamelijk gehuurd worden 10% Wel is te zien dat de duurste huurwoningen (vanaf 900 euro) vExclusief corporatiewoningen door m eerpersoonshuishoudens vanaf circa 35 jaar. 0%

Als gekeken wordt naar gezinssamenstelling en leeftijd per prijsklasse, dan valt op dat 2012 2013 2014 dit per jaar verschilt. Wel is te zien dat de duurste huurwoningen (vanaf 900 euro) voornamelijk gehuurd worden door meerpersoonshuishoudens vanaf circa 35 jaar. Als gekeken wordt naar gezinssamenstelling en leeftijd per prijsklasse, dan valt op dat dit per jaar verschilt. Wel is te zien dat de duurste huurwoningen (vanaf 900 euro) voornamelijk gehuurd worden door meerpersoonshuishoudens vanaf circa 35 jaar.

Gezinssamenstellingen verdeeld over prijsklassen 2012 t/m 2014

Exclusief verhuur van corporatiewoningen

Werkdocument

13

Exclusief verhuur van Regio Foodvalley corporatiewoningen

13

Regio Foodvalley

Werkdocument

18


Bij huurders met een betaalrisico wordt een garantstelling door een ouder of andere bevoegde gevraagd. Degenen waarvoor eeneen garantiestelling van toepassing is, zijn Bij huurders met een betaalrisico wordt garantstelling door een ouder of avrijwel ndere bevoegde allemaal jonger dan w 30aarvoor jaar. Diteis tegverklaren door de tijdelijke arbeidscontracten gevraagd. Degenen en arantiestelling van toepassing is, zijn vrijwel allemaal jonger dan waarmee jongeren/starters hebben. Verder gaat hetwhier voornamelijk om 30 jaar. Dit is te verklaren dvaak oor te de maken tijdelijke arbeidscontracten aarmee jongeren/starters vaak te huurders van appartementen die onder de sociale huur vallen. In percentages uitgedrukt maken hebben. Verder gaat het hier voornamelijk om huurders van appartementen die onder de gaat hethuur om 3% van de in 2012, 14% van de h huurders inv2013 enh3% van dein 2012, 14% van de sociale vallen. In phuurders ercentages uitgedrukt gaat et om 3% an de uurders huurders in 2014. huurders in 2013 en 3% van de huurders in 2014.

Betaalrisico

Betaalrisico

158 160 140 120 100 80 60 40 20 0

114 Totaal aantal huurders

79

2 2012

16

2013

Huurders met garantstelling

4 2014

Werkdocument

19

14

Regio Foodvalley

Betaalrisico

Vragen betaalrisico’s Vraag Wat doen de corporaties gezamenlijk tegen de stijgende betalingsachterstanden van haar huurders? Antwoord

Met name in de laatste drie jaar is de huurachterstand van huurders toegenomen. Ondanks de ingezette individuele acties van corporaties zien we een steeds grotere groep huurders die de huur en/of servicekosten niet meer kan betalen. Opvallend is ook het aantal nieuwe huurders dat in betalingsproblemen komen. Doordat de huren al een aantal jaren harder stijgen dan de inflatie, is het voor een aantal huurders steeds lastiger om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. Oplossingsrichting: De corporaties passen de huren voor de huishoudens met de laagste inkomens aan via maatwerk. De corporaties gaan passender toewijzen.

Huurachterstand = brutohuur (inclusief service- en stookkosten) minus voorstand uitgedrukt in een percentage van de netto jaarhuur.

20


Vraag Hebben de gemeenten eigenlijk wel invloed op de betaalbaarheid van het wonen? Antwoord

De woonlasten worden in de koopsector zeer sterk bepaald door de hoogte van de rentestand. Bij 1% rentestijging gaat de rentelast met 25% omhoog! Rente stijging van 2% leidt tot een 50% hogere netto rentelast!

Hypotheek

4 200.000

Rente % Belastingaftrek % Bruto rente 4 Netto rente 4

4 200.000

4 200.000

4% 5% 6% 25% 25% 25% 8.000 4 10.000 4 12.000 6.000 4 7.500 4 9.000

Bij een netto inkomen van 30.000 euro moet je bij een rentestijging van 2% eigenlijk 10 % meer gaan verdienen om hetzelfde over te houden. De druk van woonlasten wordt dus bepaald door het netto inkomen. De prijs van koopwoningen kan omlaag door alle facetten in het woningbouwproces sneller en efficiënter te regelen: het voorafgaand overleg, de procedures, de grondkosten, bijkomende kosten en de bouwkosten. Alleen door samenwerking en vertrouwen tussen overheid en markt gaan we daarin slagen.

Vraag Hebben de corporaties eigenlijk wel invloed op de betaalbaarheid van het wonen? Antwoord

De woonlasten worden zeer sterk bepaald door de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging. Om een jaarlijkse huurstijging van 4% te compenseren is een jaarlijkse loonsverhoging van eveneens 4% nodig. Alleen met een dergelijke loonsverhoging blijft de woonquote gelijk.

4% huurstijging Huurprijs Huidig Na 1 jaar Na 2 jaar Na 3 jaar Na 4 jaar Na 5 jaar Na 6 jaar Na 7 jaar

4 580,00 4 603,20 4 627,33 4 652,42 4 678,52 4 705,66 4 733,89 4 763,24

Stijging Inkomen 0,0% 4,0% 8,2% 12,5% 17,0% 21,7% 26,5% 31,6%

4 4 4 4 4 4 4 4

20.000 20.800 21.632 22.497 23.397 24.333 25.306 26.318

Woonquote 34,8% 34,8% 34,8% 34,8% 34,8% 34,8% 34,8% 34,8%

De corporaties hebben wel degelijk invloed op de woonquote. Zij mogen de huren niet meer verhogen dan de verhoging van de lonen en uitkeringen.

21

Betaalrisico

Toegangelijkheid Inleiding In de koopsector is in Nederland de toegankelijkheid 3. in de afgelopen tijd marginaal verbeterd. Met name voor starters en voor de middelste middeninkomens is dit van toepassing. In de sociale huursector is de toegankelijkheid iets verslechterd. Netto hypotheeknormen

De tabellen hieronder geven weer wat er vanaf januari 2015 kan worden geleend in vergelijking met het jaar 2014. Voor hypotheken met een rentevast termijn van tien jaar of langer is de gemiddelde rente op het ogenblik ongeveer 3,25%. Voor hypotheken met een kortere rentevaste termijn, moet getoetst worden bij een rentestand van 5%.

Verschil leencapaciteit 2014-2015 bij een gelijke rentestand van 3,25% Bruto jaarinkomen

4

30.000

4 50.000

4 € 70.000

Rentestand 3,25% (2014) 4 146.482 4 244.137 4 388.705 3,25% (2015)* 4 137.018 4 228.364 4 360.523 Verschil - 9.464 - 15.773 - 28.181

Verschil leencapaciteit 2014-2015 bij een gelijke rentestand van 5% Bruto jaarinkomen

4

30.000

4 50.000

4 70.000

Rentestand 5% (2014) 4 128.069 4 213.448 4 336.859 5% (2015)* 4 127.626 4 212.710 4 330.883 Verschil - 442 - 737 - 5.977

Verschil leencapaciteit 2014-2015 bij een rentestand van 4,25% en 3,25% Bruto jaarinkomen

4

30.000

4 50.000

4 70.000

Rentestand 4,25% (2014) 4 134.671 4 224.452 4 355.735 3,25% (2015)* 4 137.018 4 228.364 4 360.523 Verschil + 2.347 + 3.912 + 4.789

*gemiddelde loonsverhoging van 1,5%

Toegankelijkheid: de mate waarin het woningaanbod financieel bereikbaar en toegankelijk is voor de

3.

woningzoekenden in relatie tot hun leencapaciteit of de inkomensgrens van de sociale verhuurders.

22


Factsheet toegankelijkheid

egankelijkheid

de actief den bestaat uit 5 jaar. -‐plussers dat actief g zoekt is 14%. et.

Huurwoningen

Circa 60% van de actief woningzoekenden bestaat uit jongeren tot 35 jaar. Het aandeel 55-plussers dat actief een huurwoning zoekt is 14%. Bron: Woningnet.

Actief woningzoekenden naar leeftijd

Factsheet toegankelijkheid

Huurwoningen Circa 60% van de actief woningzoekenden bestaat uit jongeren tot 35 jaar. Het aandeel 55-‐plussers dat actief een huurwoning zoekt is 14%. Bron: Woningnet. Barneveld zijn relatief minder jongeren en meer ouderen actief als woningzoekende. In de gemeente Barneveld zijn relatief minder jongeren en meer ouderen actief als Ede, Rhenen en Veenendaal volgen op hoofdlijnen het gemiddelde. woningzoekende. De gemeenten Ede, Rhenen en Veenendaal volgen op hoofdlijnen het Scherpenzeel zijn relatief veel ouderen actief op zoek zijn naar een huurwoning. gemiddelde. In de gemeente Scherpenzeel relatief veel ouderen actief op zoek naar In de gemeente Barneveld zijn relatief minder jongeren en meer ouderen actief als woningzoekende. een huurwoning. In Wageningen zijn relatief meer jongeren engemiddelde. minder ouderen actief als zijn relatief meer jongeren e n m inder o uderen a ctief a ls w oningzoekende. De gemeenten Ede, Rhenen en Veenendaal volgen op hoofdlijnen het woningzoekende. In de gemeente Scherpenzeel zijn relatief veel ouderen actief op zoek naar een huurwoning. In Wageningen zijn relatief meer jongeren en minder ouderen actief als woningzoekende.

Actief woningzoekenden per gemeente

Circa 55% van de actief woningzoekenden bestaat uit eenpersoonshuishoudens. Het aandeel gezinnen dat actief een huurwoning zoekt is 20%. Bron: Woningnet.

Werkdocument 23

18

Regio Foodvalley Toegangekijkheid

actief n bestaat uit Actief woningzoekenden naar huishoudsamenstelling houdens. nnen dat actief een t is 20%. Circa 55% van de actief . woningzoekenden bestaat uit eenpersoonshuishoudens. Het aandeel gezinnen dat actief een huurwoning zoekt is 20%. Bron: Woningnet.

Actief woningzoekenden per gemeente

In de gemeente Scherpenzeel zijn relatief weinig gezinnen actief op zoek naar een woning (9%) en relatief veel tweepersoonshuishoudens. De overige gemeenten verhouden zich rond het gemiddelde. In de gemeente Scherpenzeel zijn relatief weinig gezinnen actief op zoek naar

een woning (9%) en relatief veel tweepersoonshuishoudens. De overige gemeenten verhouden zich rond het gemiddelde.

cherpenzeel zijn relatief weinig gezinnen actief op zoek naar een woning (9%) en persoonshuishoudens. De overige gemeenten verhouden zich rond het gemiddelde.

Werkdocument

24

19

Regio Foodvalley


an de actief enden hebben een t 21.600 euro. omensgrens voor voor shuishoudens.

eeft een inkomen 00 en 29.400 euro. omensgrens voor voor nshuishoudens.

ngnet.

Circa 60% van de actief woningzoekenden hebben een inkomen tot 21.600 euro. Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor eenpersoonshuishoudens. Circa 20% heeft een inkomen tussen 21.600 en 29.400 euro. Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor meerpersoonshuishoudens. Bron: Woningnet.

Actief woningzoekenden naar inkomensklasse Circa 60% van de actief woningzoekenden hebben een inkomen tot 21.600 euro. Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor eenpersoonshuishoudens. Circa de actief Circa 6 20% 0% vhan eeft een inkomen woningzoekenden hebben een tussen 21.600 en 29.400 euro. inkomen t ot 2 1.600 e uro. Dit is de inkomensgrens voor Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor huurtoeslag v oor meerpersoonshuishoudens. eenpersoonshuishoudens. Bron: Woningnet. Circa 20% heeft een inkomen tussen 21.600 en 29.400 euro. Actief woningzoekenden per gemeente Dit is de inkomensgrens voor huurtoeslag voor meerpersoonshuishoudens. Bron: Woningnet.

De huishoudinkomens hebben een relatie met de huishoudsamenstelling. Het aanbod huurwoningen is als volgt:

De huishoudinkomens hebben een relatie met de huishoudsamenstelling. Het aanbod huurwoningen is als volgt:

De huishoudinkomens hebben een relatie met de huishoudsamenstelling. dinkomens hebben een relatie met de huishoudsamenstelling. Het aanbod huurwoningen is als volgt:

huurwoningen is als volgt:

tot aftoppingsgrens vanaf aftoppingsgrens Werkdocument

20

Regio Foodvalley

25

Werkdocument

20

Toegangekijkheid

Regio Foodvalley

Woningvoorraad Bron: Woningmarktmonitor Utrecht 2014 en Informatieblad Woningmarkt FoodValley (Gelderse gemeenten) 2014.

rktmonitor Utrecht 2014 en Informatieblad Woningmarkt FoodValley (Gelderse Bijna 60% van de woningvoorraad bestaat uit koopwoningen. 4.

woningvoorraad woningen.

Woningvoorraad Bron: Woningmarktmonitor Utrecht 2014 en Informatieblad Woningmarkt FoodValley (Gelderse Woningvoorraad naar eigendom gemeenten) 2014. Bijna 60% van de woningvoorraad bestaat uit koopwoningen. Koop Huurcorporatie Huur overig Onbekend Woningvoorraad naar gemeente en eigendom

Koop

Huurcorporatie

Huur overig

Onbekend

Noot: voor Renswoude, Rhenen en Veenendaal zijn alleen de WOZ-waarden van de koop woningen bekend. de Gelderlandse gemeenten het huuren koopwoningen. Met name in de Voor kleinere gemeenten is het betreft aandeel koopwoningen groter. In de gemeente Wageningen is de koopvoorraad het kleinst. De woningvoorraad van particuliere verhuurders is daarentegen relatief hoog. Met name in de kleinere gemeenten is het aandeel koopwoningen groter. In de gemeente

Noot: voor Renswoude, Rhenen en Veenendaal zijn alleen de WOZ-‐waarden van de koopwoningen bekend. Voor de Wageningengis de koopvoorraad het kleinst. De woningvoorraad van particuliere verhuurGelderlandse emeenten betreft het huur-‐ en koopwoningen.

leinere gemeenten is ders het andeel krelatief oopwoningen groter. is adaarentegen hoog. Wageningen is de koopvoorraad het kleinst. De woningvoorraad van particuliere arentegen relatief hoog.

de, Rhenen en Veenendaal zijn alleen de WOZ-‐waarden van de koopwoningen bekend. Voor de nten betreft het huur-‐ en koopwoningen. 26

Werkdocument


21

Regio Foodvalle

ningvoorraad is 170.000 euro). middeld geprijsde 170.000 tot 250.000 ns 40%.

26% van de woningvoorraad is goedkoop (tot 170.000 euro). Het aandeel gemiddeld geprijsde woningen (van 170.000 tot 250.000 euro) is eveneens 40%.

Woningvoorraad naar prijsklasse

26% van de woningvoorraad is goedkoop (tot 170.000 euro). Het aandeel gemiddeld geprijsde woningen (van 170.000 tot 250.000 euro) is eveneens 40%. Woningvoorraad naar gemeente en prijsklasse

Noot: oor RRenswoude, enswoude, R henen een n VVeenendaal eenendaal zzijn ijn aalleen lleen dde e W OZ-‐waarden van de de koopwoningen bekend. Voor de Noot: vvoor Rhenen WOZ-waarden van koop Gelderlandse g emeenten b etreft h et h uur-‐ e n k oopwoningen. woningen bekend. Voor de Gelderlandse gemeenten betreft het huuren koopwoningen.

Het aandeel goedkope woningen in Ede en Wageningen is met 31% respectievelijk 36% relatief ho In Scherpenzeel is de goedkope voorraad beperkt tot nog geen 15%. woningen in Ededen is met 31% respectievelijk oude, Rhenen en Veenendaal Het zijn aandeel alleen goedkope de WOZ-‐waarden van e kWageningen oopwoningen bekend. Voor de 36% relatief hoog. In Scherpenzeel is de goedkope voorraad beperkt tot nog geen 15%. eenten betreft het huur-‐ en koopwoningen.

edkope woningen in Ede en Wageningen is met 31% respectievelijk 36% relatief hoog. l is de goedkope voorraad beperkt tot nog geen 15%.

27

Toegangekijkheid

Huishoudinkomens

ns

oudens heeft een

35% van de huishoudens heeft een laag inkomen.

Huishoudens naar inkomen

Huishoudinkomens 35% van de huishoudens heeft een laag inkomen. Huishoudens naar gemeente en inkomen

Bron: BS SStatline tatline 2014 2014 Bron:CCBS

Laag inkomen: De De indeling vindt plaats nadat alle alle particuliere huishoudens zijn zijn gerangschikt van laag naar hoog Laag inkomen: indeling vindt plaats nadat particuliere huishoudens gerangschikt besteedbaar huishoudensinkomen. Bij de laagste 40-‐procent-‐groep worden de eerste (laagste) veertig procent huishoude van laag naar hoog besteedbaar huishoudensinkomen. Bij de laagste 40-procent-groep worden de met een besteedbaar inkomen meegenomen. eerste (laagste) veertig procent huishoudens met een besteedbaar inkomen meegenomen.

De meeste huishoudens met een laag inkomen bevinden zich in Veenendaal en Ede (circa 35%) en in e 2014 (43%). eling vindt plaats nadat aWageningen lle particuliere huishoudens zijn gerangschikt van laag naar hoog

De4meeste huishoudensw met een laag bevindenveertig zich in Veenendaal en Ede (circa densinkomen. Bij de laagste 0-‐procent-‐groep orden de einkomen erste (laagste) procent huishoudens inkomen meegenomen. 35%) en in Wageningen (43%).

oudens met een laag inkomen bevinden zich in Veenendaal en Ede (circa 35%) en in %).

28

Werkdocument


23

Regio Foodvalle

Woningvoorraad versus huishoudinkomens Woningvoorraad versus huishoudinkomens De oningvoorraad 200.000 euro s in theorie voldoende root om alle huishoudens met e Dewwoningvoorraad tottot 200.000 euro is initheorie voldoende groot omgalle huishoudens metieen laag inkomen te huisvesten. rekening wordt gehoudenm met laag nkomen te huisvesten. Mits gMits een geen rekening wordt gehouden et scheefwoners. Alleen in scheefwoners. Alleen in Scherpenzeel is dit niet het geval. Hierbij is geen rekening Scherpenzeel is dit niet het geval. gehouden met het vermogen van huishoudens. Hierbij is geen rekening gehouden met het vermogen van huishoudens. Lage inkomens t.o.v. goedkope woningvoorraad Woningvoorraad versus huishoudinkomens De woningvoorraad tot 200.000 euro is in theorie voldoende groot om alle huishoudens met een laag inkomen te huisvesten. Mits geen rekening wordt gehouden met scheefwoners. Alleen in Scherpenzeel is dit niet het geval. Hierbij is geen rekening gehouden met het vermogen van huishoudens.

Noot: voor Renswoude zijn geen gegevens over de huurvoorraad bekend. Noot:voor voorRRenswoude zijn geen gegevens over de huurvoorraad bekend. Noot: henen en Veenendaal is aangehouden dat de woningen met een huur tot 700 euro een WOZ-‐waarde heb Noot: voor eRhenen tot 200.000 uro. en Veenendaal is aangehouden dat de wonin gen met een huur tot 700 euro een WOZ-waarde hebben tot 200.000 euro.

Het aandeel scheefwoners lag in 2011 op circa 40%. Ruim 30% voor de corporatiewoningen en circa 50% voor de overige huurwoningen. Het aandee Noot: voor Renswoude zijn h geen gegevens over de ihs uurvoorraad bekend. scheefwoners (in uurwoningen) in de gemeenten Barneveld, Renswoude en Scherpenzeel he Hetvoor aandeel in 2011dop 40%.met Ruim 30% de een WOZ-‐waarde hebben Noot: Rhenen scheefwoners en Veenendaal is alag angehouden at dcirca e woningen een huur tot voor 700 euro grootst. tot corporatiewoningen 200.000 euro. en circa 50% voor de overige huurwoningen. Het aandeel scheefwoners (in huurwoningen) is in de gemeenten Barneveld, Renswoude en Het aandeel scheefwoners lag in 2011 op circa 40%. Scherpenzeel het grootst. Ruim 30% voor de corporatiewoningen en circa 50% voor de overige huurwoningen. Het aandeel scheefwoners (in huurwoningen) is in de gemeenten Barneveld, Renswoude en Scherpenzeel het grootst. Scheefwoners corporaties, overige verhuurders en totaal Bron: CBS juli 2012, peildatum 2011

Bron: CBS juli 2012, peildatum 2011

Bron: CBS juli 2012, peildatum 2011

Werkdocument

Werkdocument

29

24

24

Regio Foodvalley

Toegangekijkheid

Regio Foodv

Vragen toegankelijkheid Vraag Is grootschalige nieuwbouw van goedkope woningen een goede oplossing voor het betaalbaarheidsvraagstuk? Antwoord

De toegankelijkheid van betaalbare woningen kan worden vergroot door de doorstroming te bevorderen. Of door veel goedkope woningen toe te voegen. Wat dat laatste betreft, is voorzichtigheid geboden. Zoals onderstaand schema laat zien, komen op termijn veel betaalbare woningen op de markt. Eenzijdige, goedkope uitbreidingswijken hebben weinig toekomstwaarde. Dat neemt niet weg dat er snel oplossingen moeten komen voor (kwetsbare) groepen die op dit moment niet aan een geschikte woning kunnen komen. Tijdelijke oplossingen en flexibel en aanpasbaar bouwen zijn hiervoor de oplossing.

30


Vraag Willen oudere eigenaar-bewoners en huurders eigenlijk wel verhuizen? Antwoord

Het beeld is vaak dat senioren krakkemikkig en weerloos zouden zijn. Dat iedereen vanaf 55 jaar gehuisvest dient te worden in ernstig aangepast woningen met een stoet aan zorg en dienstverleners naast de voordeur. Dat beeld doet geen recht aan de diversiteit binnen Vraag 1 de groepWillen senioren. Driekwart van de groep tusseneigenlijk de 55 en 75verhuizen? jaar en vaak nog erg fit. oudere eigenaar-‐bewoners en his uurders wel deze fitte leeftijdsgroep die de komende decennia fiks groeit. De zorgbehoefte Het is juist Antwoord begint meestal vanaf 75 jaar en ook die grens schuift naar boven. En zelfs deze ‘oude beeld is nog vaak dat senioren krakkemikkig en weerloos zouden zijn. Dat iedereen vanaf 55 jaar senioren’Het kunnen regelmatig goed uit de voeten.

gehuisvest dient te worden in ernstig aangepast woningen met een stoet aan zorg-‐ en dienstverleners naast de voordeur. Dat beeld doet geen recht aan de diversiteit binnen de groep ‘De senior’ bestaat niet. Drie groepen dejaar woningvoorraad senioren. Driekwart van de groep senioren is tussen dzijn e 55 voor en 75 en vaak nog erg van fit. Hbelang: et is juist deze fitte 1. De blijvers: de grootste senioren zijnfde zijn zeer honkvast en blijven leeftijdsgroep die dgroep e komende decennia iks blijvers. groeit. De Zij zorgbehoefte begint meestal vanaf 75 jaar en in het ook eigen wonen. die huis grens schuift naar boven. En zelfs deze ‘oude senioren’ kunnen nog regelmatig goed uit de voeten. 2. De kiezers: zij vormen een deel van de snelgroeiende groep 55 tot 75 jaar. Deze jonge zijn vaak nog erg fit. Een groep van zo’n 3% tot 6% van de 55+ers kiest uit senioren ‘De senior’ bestaat iet. Drie groepen senioren zijn voor de woningvoorraad van belang: eigener beweging om tenverhuizen. 1. De blijvers: de grootste groep senioren zijn de blijvers. Zij zijn zeer honkvast en blijven in het 3. De moeters: uiteindelijk komen we dan bij de groep ‘moeters’ terecht. Mensen die zo eigen huis wonen. lang mogelijk in het eigen huis hebben gewoond, maar daar vanwege hun gezondheid 2. De kiezers: zij vormen een deel van de snelgroeiende groep 55 tot 75 jaar. Deze jonge op enig moment uit moeten. senioren zijn vaak nog erg fit. Een groep van zo’n 3% tot 6 % van de 55+ers kiest uit eigener beweging om te verhuizen. 3. De moeters: uiteindelijk komen we dan bij de groep ‘moeters’ terecht. Mensen die zo lang in het eigen hebben gewoond, maar daar vanwege Woonsituatiemogelijk huishoudens inhuis Nederland van 55 jaar en ouderhun gezondheid op enig moment Bron: CBS, peildatum 2012 uit moeten. Beeld Woonsituatie huishoudens in Nederland van 55 jaar en ouder. Bron: CBS, peildatum 2012.

Werkdocument

31

27

Regio Foodvalley

Toegangekijkheid

Vraag Kunnen oudere eigenaar-bewoners en huurders eigenlijk wel verhuizen? Antwoord

Ouderen kunnen hun koopwoning of huurwoning dikwijls niet verruilen voor een geschikt appartement om verzorgd te wonen. De eigen woning is (grotendeels) afbetaald en de nieuwe (huur)woning legt dan ineens een groot beslag op de woonlasten. Daarnaast zijn de eigenaar-bewoners nog niet gewend aan de lagere verkoopprijzen. Verkopen van hun woning tegen de lagere verkoopprijs willen of kunnen zij niet. Voor de huurders betekent een overstap dikwijls dat zij een kleinere woning moeten gaan huren tegen een hogere huurprijs. Doordat zij al lang in hun woning wonen, is de huurprijs relatief laag en niet aangepast op het huidige niveau. Bij vrijkomende huurwoningen wordt de huur geharmoniseerd. Hierdoor is de nieuwe woning verhoudingsgewijs (veel) duurder. De hogere woonlasten en het inleveren op kwaliteit betekent dat veel ouderen hun verhuizing uitstellen en uiteindelijk afstellen. Daarnaast zijn voor ouderen de kosten in het levensonderhoud opgelopen en zien ze op tegen de rompslomp die een verhuizing met zich meebrengt. Als de gemeenten en corporaties vinden dat ouderen hun woningen moeten vrij maken voor de doorstroming, zullen zij hiermee actief aan de slag moeten.

Bron: RIGO, rapport Betaalbaarheid in beeld

32


Vraag Het bevorderen van de doorstroming is geen doel op zich. Welk probleem willen we eigenlijk oplossen? Antwoord

De verhuisdynamiek neemt al sinds begin jaren negentig af onder invloed van de ‘ontgroening’ van de bevolking. Het grootste deel van Nederland is gesetteld en tevreden. Laat de zogenaamde ‘scheefwoners’ gewoon in hun huur- of koopwoning wonen. Laat de ouderen als zij dat willen in hun eengezinswoning wonen. Waarom zouden ze moeten verhuizen? Toetreders tot de woningmarkt (starters, herstarters en vestigers) hebben wel behoefte aan dynamiek, maar ook dat probleem moet niet worden overschat. Vrijwel overal in FoodValley staan momenteel tientallen woningen te koop en zelfs leeg, ook in de betaalbare prijsklassen. Ook in de huursector geldt dat wie niet al te hoge eisen stelt, binnen acceptabele tijd aan een woning kan komen. Wel moet worden geconstateerd dat de mooiste woningen niet vrij komen en bewoond worden door 'insiders'. Mensen die in sommige gevallen 'te weinig' betalen (scheefheid) en/of 'niet meer in de woning passen' (lege-nesters in grote gezinswoningen). Als het gaat om schaarse woningen in de sociale voorraad kan dit als onrechtvaardig en ondoelmatig worden beschouwd.

Verhuisgeneigdheid naar vermogensrisico

33

Toegangekijkheid

Vraag Hoe komen de starters op de woningmarkt aan een woning? Door de doorstroming te bevorderen of door nieuw te bouwen? Antwoord

Om aantrekkelijk te blijven voor jonge doelgroepen moet continu nagegaan worden welke woontypen en woonmilieus passend en betaalbaar zijn. Dit kan vermoedelijk voor een groot deel in de bestaande woningvoorraad. Nieuwbouwlocaties zijn enkel complementair en bieden woningtypen die niet of te weinig voorhanden zijn voor bepaalde doelgroepen. Hiermee worden ook woningen of woonmilieus bedoeld voor jonge doelgroepen die nu nog niet woonachtig zijn in deze regio (kenniswerkers, expats). In de bestaande bouw is voor de jongere doelgroepen keuze uit allerhande typen woningen. Van betaalbaar tot duur (grote woningen die nu nog bewoond zijn door senioren) en van klein (studio, appartement) tot groot (tweekapper, vrijstaand, villa). De nieuwbouwlocaties worden ingezet voor verrassende nieuwe woningbouwconcepten en woonmilieus (met andere sfeer) in plaats van meer van hetzelfde. Het ontwikkelen van kantoorlocaties is een opkomend alternatief voor nieuwbouw.

34


Vraag Welk effect heeft het sociaal leenstelsel voor studenten om een betaalbare kamer te vinden? Antwoord

Door het vervallen van de basisbeurs en de invoering van het sociaal leenstelsel neemt het percentage studenten dat op kamers gaat wonen af. Bovendien krijgen studenten die nog wel voor een aanvullende beurs in aanmerking komen, anders dan nu bij de basisbeurs het geval is, geen hoger bedrag meer als zij uitwonend zijn. Voor studenten is het vinden van een betaalbare kamer daarom steeds meer van belang. Landelijk is de verwachting dat 20% van de studenten niet meer op kamers gaat (bron ABF). De WUR, gemeente Wageningen en Idealis verwachten dat de vraag naar kamers “mogelijk wat gaat afnemen, maar dat de vraag naar kamers met lagere woonlasten naar verwachting zal toenemen”.

Figuur 1 Overzicht markt studentenhuisvesting Bron: OCW, 2013, Sevills, 2014

Hoe krijgen we voor expats en kenniswerkers voldoende betaalbare woningen beschikbaar?

35

Toegangekijkheid

Vraag Wie zijn de expats die in Wageningen komen promoveren en wat willen zij voor woonruimte? Antwoord

Het Expat Center Food Valley te Wageningen is een nieuw servicepunt voor organisaties in de regio die internationale medewerkers bij hun organisatie willen laten werken. Het Expat Center helpt met het aanvragen van de formaliteiten. In het overheidsloket vindt inschrijving bij de gemeente plaats en kunnen verblijfsdocumenten worden afgehaald. In samenwerking met partners wordt bovendien hulp geboden bij het vinden van huisvesting, belastingadvies, verzekeringen, trainingen en cursussen etc. Doelgroepen van het Expat Center zijn kennismigranten (inkomen >€53.000 per jaar) en wetenschappelijke onderzoekers. Internationals en wonen Binnen de groep internationals die in de regio Food Valley werkzaam zijn vormen de wetenschappelijk onderzoekers veruit de grootste groep. Tot de categorie wetenschappelijk onderzoekers behoren onder meer Philosophiæ Doctors (PhD’s). Binnen de groep PhD’s zijn verschillende categorieën te onderscheiden: - PhD’s die op een beurs naar Nederland komen en hier promoveren; - PhD’s die op een beurs naar Nederland komen maar bij een andere universiteit promoveren; - PhD’s die in loondienst komen bij een instituut of universiteit. In de regio Food Valley staat Wageningen UR garant voor de grootste instroom van internationale en wetenschappelijk onderzoekers. Buitenlandse PhD’s (net als buitenlandse studenten) van de WUR met een beurs hebben een bedgarantie voor een ‘single student room’. PhD’s op een beurs, die niet promoveren bij Wageningen UR en PhD’s die in loondienst komen bij Wageningen UR hebben géén bed garantie. Binnen het aanbod dat via de WUR en Idealis wordt aangeboden is slechts zeer beperkt aantal woonruimten met meer dan 1 slaapkamer. Ook op de particuliere markt is zeer weinig aanbod van goedkope appartementen/eengezinswoningen. Met name beurs-PhD’s die met partner/gezin komen en een lage beurs hebben, PhD’s die op een beurs komen, maar hier niet promoveren en een lage beursvergoeding hebben en buitenlandse PhD’s die in loondienst komen bij Wageningen UR (al dan niet met partner en kinderen) hebben moeite hebben met vinden van betaalbare woonruimte met 1 of meer slaapkamers. Door schaarste op de woningmarkt komt een deel van de (single) PhD’s terecht op de illegale huizenmarkt, vaak als onderhuurder zonder contract. Daarmee kunnen zij niet ingeschreven worden bij gemeente, geen bankrekening aanvragen of verzekeringen regelen. Een ongewenste situatie. Er is daarom met name behoefte aan gestoffeerde, dan wel gemeubileerde appartementen/ eengezinswoningen met minimaal 1 slaapkamer met een totale kostprijs (incl. gas, water, elektra) tussen de 300 en 650 euro all in bij voorkeur in de gemeente Wageningen.

36


37

Toegangekijkheid

Bijlagen Bijlage 1. Woningmarktonderzoeken regio Foodvalley Woningmarktonderzoeken gemeenten Foodvalley Opdrachtgever

Rapporten betaalbaarheid/woonwensen

Datum

barneveld Gemeente Barneveld Betaalbaarheid van het wonen Juni 2014 in Barneveld 2014 Gemeente Barneveld

Woningmarktonderzoek Barneveld

Maart 2010

Onderzoeksbureau

Gemeente Barneveld

Companen

ede Gemeente Ede Analyse woonvraag en woonaanbod gemeente Ede Nov. 2014

Onderzoeksbureau Gemeente Ede

Gemeente Ede Wonen in Ede 2011 Sept. 2011

Onderzoeksbureau Gemeente Ede

nijkerk Woningstichting Nijkerk Wonen en inkomen in Nijkerk Sept. 2012

Atrivé

Gemeente Nijkerk

Woonaantrekkelijkheidsscan 2011 Nijkerk 2011

renswoude Gemeente Renswoude Quick scan woningmarktonderzoek Maart 2013 gemeente Renswoude

Bureau Louter

FM Consultants

rhenen scherpenzeel Gemeente Scherpenzeel Woningbehoefte-onderzoek plan Juni 2010 Zuid in Scherpenzeel Vallei Wonen Quick scan woningmarktonderzoek Mei 2013 gemeente Scherpenzeel

38

Companen FM Consultants


Opdrachtgever


Datum

Onderzoeksbureau

veenendaal Gemeente Veenendaal Wonen in Veenendaal 2013 2013 Patrimonium Sociale huurvoorraad 2030, Sept. 2014 woonstichting voor Patrimonium in de gemeente Veenendaal Huurdersvereniging Woonlastenonderzoek, Maart 2014 Patrimonium de huurder in beeld wageningen Gemeente Wageningen Woningmarktprognose Wageningen Sept. 2014 2012-2030 Vraag en aanbod studentenhuisvesting Juni 2014 in Wageningen

Onderzoeksbureau gemeente Ede FM Consultants

Companen

ABF research WUR, gemeente Wageningen en Idealis

regio amersfoort Samenwerkende Verkenning woningbouw-programmering Mei 2014 Economisch instituut gemeenten regio regio Amersfoort voor de bouw (EIB) Amersfoort Lange termijn 2013-2040 Samenwerkende Verkenning woningbouw-programmering Juli 2013 Economisch instituut gemeenten regio regio Amersfoort voor de bouw (EIB) Amersfoort Lange termijn 2013-2017 Samenwerkende Woningmarkt in regionaal perspectief Sept. 2012 gemeenten regio Amersfoort

Companen en bureau Louter

Samenwerkende gemeenten regio Amersfoort

Gemeente Amersfoort

Ontwikkeling van de doelgroep in de regio Amersfoort 2013-2020

?

regio gelderland, vallei Provincie Gelderland Kernrapport CitaVista Dec. 2014 WoON 2012 Regio Gelderland: Vallei, 2012

39

Citavista

Bijlagen

Bijlage 2. Betaalbaarheidsonderzoeken

Betaalbaarheidsonderzoeken Opdrachtgever


Datum

Onderzoeksbureau

Planbureau voor de Leefomgeving

Kwetsbaarheid van regionale Okt. 2014 woningmarkten

Planbureau voor de Leefomgeving

Kennisplatform Corpovenista

Betaalbaar Wonen, Woonlasten en kwaliteit in de sociale huursector

Juli 2014

Rigo

Kennisplatform Corpovenista

Meer beweging op de woningmarkt

Juni 2014

Rigo

VNG

Betaalbaarheid van wonen, inzicht en handvatten voor lokale bestuurders

Juni 2014

Rigo

ASRE Research Center, Amsterdam

Kopers in de knel? Betaalbaarheid April 2014 in de koopsector

ASRE Research Center, Amsterdam

Gewest Gooi en Vechtstreek

Meer zicht op betaalbaarheid

Sept. 2013

Rigo

Stadsregio Arnhem Nijmegen Provincie Gelderland

De Woonlastenbenadering

Okt. 2013

Rigo

40


Bijlage 3. Demografische gegevens bevolking

Totaal Foodvalley

2013

0-19 jarigen 20-34-jarigen 35-54-jarigen 55-64-jarigen 65-74-jarigen 75-plus Totaal

2030

2035

2040

88.400 88.500 89.500 88.300 90.000 65.200 66.100 66.900 68.400 67.300 92.100 86.000 gegevens 83.100 bevolking 81.900 Bijlage 89.700 3; Demografische 40.000 40.500 44.100 46.000 44.300 28.400 32.300 36.200 37.900 41.200 22.500 24.300 28.600 35.200 40.800

90.400 64.400 83.600 38.800 43.000 45.500

90.600 62.400 84.800 36.600 41.100 49.700

367.735

367.240

338.613

2015

343.415

2020

353.320

2025

360.925

367.530

Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd

41

Werkdocument

36

Bijlagen

Regio Foodva

Barneveld Barneveld

Barneveld 2015

Barneveld 2030

Ede Ede

Ede 2015

Ede 2030

42


Nijkerk Nijkerk

Nijkerk 2015

Nijkerk 2030

Renswoude Renswoude

Renswoude 2015

Renswoude 2030

43

Bijlagen

Rhenen Rhenen

Rhenen 2015

Rhenen 2030

Scherpenzeel Scherpenzeel

Scherpenzeel 2015

44

Scherpenzeel 2030


Veenendaal Veenendaal

Veenendaal 2015

Veenendaal 2030

Wageningen Wageningen

Wageningen 2015

Wageningen 2030

45

Bijlagen

46


Postbus 4, 6740 AA Lunteren • T 0318 - 481520 • [email protected] www.vastgoedmonitorfoodvalley.nl

Verkenning van de marktvraag

Recommend Documents