Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars • Jaargang 7 • nr 3 • mei 2013 • zie ook: www.nvm.nl
Jacques Monasch:
‘Tijdelijke verhuur is smeerolie voor vastzittende woningmarkt’
2
‘Krimpgebieden op een goede manier begeleiden’
7
De vier grote steden zwengelen de woningmarkt aan
8
Huurmarkt zit flink in de lift
‘Verhuren doe je er niet zomaar even bij’ De huurmarkt zit flink in de lift. Steeds meer particulieren kiezen voor een huurwoning, omdat kopen voor hen niet tot de mogelijkheden behoort. Vier NVM-makelaars die actief zijn op de huurmarkt vertellen over hun ervaringen. “De belangstelling voor huren neemt toe. Kopen is anno 2013 geen vanzelfsprekendheid meer.” Gerard Schulten van 036huren.nl in Almere heeft het druk. Sinds vorig jaar 1 februari is hij als NVM-makelaar begonnen met het verhuren van woningen. “Vanaf het moment dat ik mijn deuren opende loopt het storm. Steeds meer mensen gaan huren omdat ze geen woning kunnen kopen. Starters komen veel moeilijker aan een hypotheek. Ook mensen uit echtscheidingen komen niet in aanmerking voor een koopwoning. Maar er is ook een groep die zich nieuw in Almere vestigt en eerst wil huren voordat men overweegt te gaan kopen. En er is een redelijk grote expatmarkt. Via relocation bureaus komen expats vanuit Amsterdam in Almere terecht, omdat het wonen in Amsterdam vaak onbetaalbaar is.” Schulten verwacht een verdere groei in het huursegment. Zolang de woningmarkt stil ligt, blijft huren aantrekkelijk, zegt hij. “Verhuren is een vak. Als NVM-makelaar controleren wij woningen
en bieden we klanten extra service. Dat kun je niet zeggen van al die bemiddelingsbureaus die momenteel als paddenstoelen uit de grond schieten. Die vertroebelen de huurmarkt.”
Rubrieken Makelen in een moeilijke markt
4
Faits divers
5
Specialistische markt De huurmarkt is een specialistische markt, stelt Mark Roobol van Boogerman Makelaars in Dordrecht: “Je hebt te maken met een andere aansprakelijkheid dan bij verkooptransacties. Verhuren doe je er niet zomaar even bij, je moet er een businessmodel van maken. Sinds vorig jaar beschikken we over een aparte verhuurafdeling en we hebben onze mensen op cursus gestuurd om de verhuurmarkt goed te leren kennen.” Lees verder op pagina 3
De eerste woning van Hein de Kort
12
In de kantlijn: Het rampjaar 1981
12
VOORWOORD
Jacques Monasch:
Verhuizen ‘Tijdelijke verhuur is wordt weer smeerolie voor de leuk vastzittende woningmarkt’
Het gaat weer langzaam de goede kant op met de woningmarkt. Ondanks alle sombere berichten zie ik in de nieuwe realiteit en de voortvarendheid waarmee minister Blok het woningmarktdossier ter hand heeft genomen vooral ook de lichtpuntjes. Natuurlijk, huizen brengen vaak minder op dan de wenswaarde. Maar daar staat tegenover dat je als doorstromer een redelijk goedkoop huis kunt terugkopen. Het nadeel van een lagere verkoopprijs kun je wegstrepen tegen het voordeel van een lagere aankoopprijs. Bovendien is de verwachting dat de prijsdalingen van huizen verder afvlakken, waardoor het weer zin heeft om je huis te koop zetten. Kopers happen weer toe en gaan niet meer op verdere prijsdalingen wachten. Voor starters is de woningmarkt natuurlijk helemaal aantrekkelijk. Zij hoeven zich geen zorgen te maken over een restschuld, hebben een keuze uit een groot aanbod en hebben relatief lage maandlasten. Voor hen wordt kopen weer leuk. De verhuislust is aanwezig, zo blijkt ook uit het belangrijke Woononderzoek 2012 (zie pagina 11). Mensen stellen hun verhuizing uit, maar niet af. Slechts weinig mensen laten hun verhuiswensen verdampen en dat is op termijn heel goed nieuws voor de woningmarkt. De situatie op de woningmarkt biedt dus perspectief. Als consumenten wat meer vertrouwen krijgen, hun wenswaarde loslaten en hun passiviteit laten varen, kan de doorstroming weer op gang komen. En als banken bovendien bereidwilliger worden om hypotheken te verstrekken, dan komt het met die woningmarkt de komende jaren weer helemaal goed. De verhuisdozen kunnen weer worden klaargezet! Ger Hukker, voorzitter NVM
De wijziging van de Leegstandswet biedt huiseigenaren de mogelijkheid om hun nog niet verkochte woning tijdelijk te verhuren. Een goede zaak, zegt PvdA-Kamerlid Jacques Monasch en woordvoerder woningmarkt. “Tijdelijke verhuur fungeert als smeerolie voor de vastzittende woningmarkt.” Jacques Monasch: “Het wordt steeds aantrekkelijker om op tijdelijke basis te verhuren en te gaan huren.”
In maart kwam minister Blok (Wonen & Rijksdienst) met een wetsvoorstel tot wijziging van de Leegstandswet. Dit vergroot de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur bij leegstand van woningen. De wijziging kan helpen voorkomen dat mensen in financiële problemen komen als zij een nieuwe woning hebben gekocht terwijl hun oude woning nog niet is verkocht. Een goed initiatief, zegt Monasch, die aanvankelijk enkele vraagtekens zette bij het wetsvoorstel.
Eisen stellen Monasch: “Op de verhuurmarkt zijn naast bonafide makelaars ook veel niet-bonafide verhuurders en bemiddelaars actief. Als PvdA waren we met de wijziging van de Leegstandswet daarom aanvankelijk bevreesd dat ook die niet-bonafide aanbieders op deze nieuwe markt zich zouden begeven. Het laatste wat je immers met deze wet beoogt is dat huisjesmelkers er een slaatje uitslaan. Maar doordat er goede afspraken zijn gemaakt, wordt dat nu voorkomen. Er zijn duidelijk afgebakende periodes waaraan verhuurder en huurder zich dienen te houden. Ook mag een eigenaar maar één huis in de verhuur hebben. Ik vind het goed dat de NVM hierop heeft ingespeeld door kwaliteitseisen te stellen aan verhuurmakelaars. Ook daardoor kun je het kaf van het koren scheiden.”
Koudwatervrees De markt voor tijdelijke verhuur moet echt nog op gang komen, zegt Monasch. “Sommige banken hebben nog last van koudwatervrees. Zij geven huiseigenaren geen toestemming om woningen op basis van de Leegstandswet tijdelijk te verhuren verhuren. Maar de tijden zijn veranderd. We zitten in een economische crisis. En dat vraagt om andere maatregelen. Het kan voor banken daarom juist een voordeel zijn om een woning tijdelijk te laten verhuren. Want door het genereren van huurinkomsten kunnen mensen hun hypotheek blijven aflossen.” Monasch verwacht dat alle banken uiteindelijk aan huiseigenaren toestemming zullen verlenen om hun woning tijdelijk te verhuren. Niemand zit in deze crisistijd te wachten op nog meer nieuwe probleemgevallen die kunnen leiden tot executieveilingen van woningen, zegt hij.
Aanloopfase Huiseigenaren en banken moeten nog aan de nieuwe situatie wennen die nu is ontstaan na de wijziging van de Leegstandswet, meent Monasch. “Maar uiteindelijk zullen huiseigenaren en banken inzien dat tijdelijke verhuur van een woning die niet verkocht wordt, veel problemen kan voorkomen. De eigenaar kan zijn hypotheek blijven betalen, de bank houdt inkomsten.” Een extra maatregel om te helpen voorkomen dat huiseigenaren toch in financiële problemen zouden komen, is de verlenging van de dubbele hypotheekrenteaftrek, zegt Monasch. “Die heeft het Rijk verlengd naar drie jaar.” Het aantal verhuurmakelaars neemt toe, signaleert het PvdA-Kamerlid. “Je ziet nu ook dat banken relaties aangaan met verhuurmakelaars om de drempel tot tijdelijke verhuur van een woning te verlagen. Kortom, het wordt steeds eenvoudiger en aantrekkelijker om op tijdelijke basis te verhuren en te gaan huren.”
2
‘ROL VAN GEMEENTEN INPERKEN’ Gemeenten mogen volgens Jaques Monasch geen invloed uitoefenen op de hoogte van de huur die particulieren vragen voor tijdelijke verhuur van hun woning. Daar hebben zij niets mee te maken, zegt hij. “Wel moeten gemeenten nu nog een vergunning afgeven voordat een woning voor tijdelijke verhuur wordt aangeboden omdat banken dat eisen. Maar als PvdA vinden we dat volstrekt overbodig. Als overheid moet je wel de kaders scheppen voor tijdelijke verhuur voor woningen, maar de uitvoering aan de markt overlaten en het niet nodeloos ingewikkeld maken. Inmiddels heeft minister Blok toegezegd dat hij binnenkort met de Nederlandse Vereniging van Banken hierover gaat praten.” Ook staat Monasch afwijzend tegenover gemeenten die leges heffen bij tijdelijke verhuur van woningen en daaruit extra inkomsten willen trekken. “Als zij hieraan blijven vasthouden ben ik helemaal snel klaar met die gemeentelijke vergunning.”
‘Bij verhuurmakelaars kun je nu het kaf van het koren scheiden’
Huurmarkt zit flink in de lift Vervolg van pagina 1 Een verschil met de koopmarkt is dat je hebt te maken met heel andere spelers, zegt Roobol. “Verhuren vraagt een totaal andere aanpak. Er dicht bovenop zitten en goede controles uitvoeren. Dat is heel belangrijk. Er zit een hoop illegaliteit in huurwoningen en die halen wij er uit door een speciaal beheerpakket aan te bieden. Dat betekent dat we elke maand onze woningen inspecteren.” De verhuurmarkt ontwikkelt zich heel voorspoedig, aldus Roobol. “Er is een verschuiving ontstaan van kopen naar huren. Vroeger was huren not done. Maar die tijd is voorbij. Je ziet ook dat de mobiliteit van mensen toeneemt. Tijdelijke arbeidscontracten maakt dat mensen sneller verkassen naar een andere stad of provincie.” Het NVM Verhuurplatform, waardoor huiseigenaren hun woning tijdelijk kunnen verhuren met toestemming van de bank, noemt hij een goede zaak. ”Daar maken wij dankbaar gebruik van. Het is belangrijk om het kaf van het koren op de huurmarkt te scheiden.”
‘Verhuren is een vak apart’
Malafide aanbieders Romain Moormann, directeur van Estata Makelaars in Den Haag, opereert voornamelijk op de expatmarkt. Moormann: “Dit is ons specialisme. We hebben een afdeling met vijf mensen die zich daarop richt. Voor 80 procent doen wij expatverhuur. 20 procent is reguliere verhuur in de vrije sector.” Moormann maakt zich zorgen over de concurrentie op de huurmarkt. “Elke straat telt tegenwoordig wel een woningverhuurbedrijfje. Zonder de benodigde papieren gaan die aan de slag. Er zijn veel malafide aanbieders op de markt. Behalve dat ze doorgaans onbetrouwbaar zijn, zorgen ze voor oneerlijke concurrentie. Wij staan onder controle van de NVM en kunnen ons geen misstap permitteren. Maar dit soort bemiddelingsbureaus omzeilt alle wettelijke regels. Wat je ook ziet is dat verhuurbureaus via allerlei omwegen proberen om hun object op Funda geplaatst te krijgen. Ook dat is een slechte zaak.” Ook Moormann ziet de huurmarkt groeien. “Met name mensen in vrije beroepen, zoals artsen, die een contract krijgen voor twee jaar, kiezen meer en meer voor een huurwoning. Maar ook mensen in dienst van bedrijven of het ministerie van Buitenlandse Zaken die na een verblijf in het buitenland terugkeren naar Nederland kiezen vaker voor huren, zegt hij.
Keurmerk Hugo Drost (Govaert Makelaardij Verhuur en Beheer in Amersfoort): “Wij zijn vorig jaar gestart met het verhuren van woningen. Er wordt momenteel weinig verkocht. Door de crisis staan er veel woningen leeg, dus verhuur biedt meer mogelijkheden. Ons segment is heel breed: van studentenkamer tot villa.” Drost plaatst als één van de weinige verhuurmakelaars zijn vraagtekens bij de aangepaste Leegstandswet die het mogelijk maakt voor particulieren om een woning tijdelijk te verhuren. Het tijdelijk verhuren van een woning op basis van de Leegstandswet drukt erg op de huurprijs, zegt hij. “Een huiseigenaar kiest er liever voor om een woning voor langere tijd te verhuren om zo de crisis te overbruggen. Vaak zonder uitdrukkelijke toestemming van de bank. Je ziet dat in toenemende mate gebeuren. Ook veel malafide verhuurbedrijfjes springen daar op in.” Drost ergert zich hieraan. Hij noemt juist daarom het NVM-kwaliteitslabel erg belangrijk. Maar hij vindt ook dat de NVM zich op het gebied van verhuur te terughoudend heeft opgesteld. Drost: “De NVM richt zich vooral op de koopsector. Toch is de NVM niet alleen het kwaliteitsmerk voor de koopwoningmarkt, maar ook voor de huurwoningmarkt. Want verhuren is een vak apart.” De NVM Woontoets, educatie, advertenties en campagnematerialen voor de huurmarkt en het begin dit jaar opgerichte NVM Verhuurplatform ondersteunen de verhuurmakelaar daarbij.
‘ACM WIL CONSUMENT CENTRAAL STELLEN’ In april is de nieuwe toezichthouder, de Autoriteit Consument & Markt (ACM), officieel van start gegaan. Consumenten zullen centraal staan in het toezicht van deze opvolger van de Consumentenautoriteit, de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) en de Onafhankelijke Post en Telecommunicatie Autoriteit (OPTA). Ook de woningmarkt komt hierbij aan bod, zoals de gebrekkige concurrentie op de hypotheekmarkt. “Er wordt voortgebouwd op het werk van de drie ‘oude’ organisaties, die alledrie gericht waren op het verhogen van de consumentenwelvaart”, stelt woordvoerder Barbara van der Rest-Roest van ACM. “ACM is beter dan de drie afzonderlijke toezichthouders in staat om marktproblemen op te lossen. Dit doet ACM door integraal te kijken welke instrumenten vanuit de mededinging, sectorspecifiek toezicht en consumentenbescherming het beste kunnen bijdragen aan de oplossing van het probleem. Het optreden van ACM is er vooral op gericht om toetredingsdrempels weg te nemen, concurrentie te bevorderen en de consument via informatie zijn rol te laten spelen als kritische afnemer.”
Concurrentieverhoudingen ACM kijkt naar ‘meerdere vraagstukken’ op de woningmarkt, zoals de concurrentieverhoudingen in de hypotheekmarkt. Zo heeft ACM eind april de resultaten van haar studie naar de hypotheekmarkt bekend gemaakt. Van der
Mei 2013
mate van concurrentie ook van invloed zijn op het aanbod. Dit onderwerp heeft daarom ook de aandacht van ACM”, aldus Van der Rest-Roest.
Rest-Roest: “Aanleiding voor de studie was het vertrek van spelers op de Nederlandse hypotheekmarkt. De banken geven aan dat zij gedwongen zijn de winstmarges op nieuwe hypotheken flink te laten oplopen om op die manier hun balansen te versterken. ACM constateert daarnaast een terugtrekkende beweging bij het verstrekken van hypotheken.” Vervolgonderzoek door ACM moet duidelijk maken wat er voor nodig is om de bestaande drempels weg te nemen voor buitenlandse banken en andere aanbieders om actief te worden op de Nederlandse hypotheekmarkt. “Een ander onderwerp is de huurmarkt, waar te weinig woningen zijn. Hierdoor zijn er wachtlijsten in de sociale huursector, hogere huurprijzen en is er minder keuze in de vrije huursector. ACM gaat kijken naar de onderliggende concurrentieproblemen die van invloed zijn op het aanbod aan huizen. Een specifiek voorbeeld is de roep om meer transparantie bij verhuurbemiddeling. Bij de wijze waarop gemeenten grondprijzen bepalen, kan de
‘Ons optreden is erop gericht om toetredingsdrempels weg te halen’
3
SERIE
Sander Siegersma van Kuijs Reinder Kakes: “Het is van belang dat de banken
erk toen en nu
meer maatwerk gaan leveren. Dan zal de
‘Echt authentieke interesse tonen in de klant, is belangrijk’
vraag gestimuleerd worden en ook het vertrouwen terugkeren.”
r kost het tegenw woordig meer tijd Het aantal bezichtigingen is enorm ook langer dan vvroeger voordat je nd wil kopen. Ditt wordt veroorzaakt n vertrouwen in dde economie. Mensen nger voordat ze een beslissing durven uidelijk is of dat huis weer in waarde omstperspectief bij het kopen van erd vanuit het geezichtspunt van een d ook om een anndere klantbenadering. ij is veranderd inn de laatste jaren. Die e klanten zijn moondiger. Daar moet zijn als makelaarr. De mensen die je ders dan vroegerr. Zijn vaak hoger meerd. Het is vann belang daar als ver na te denken en daar niet alleen je r ook je marketing op af te stemmen.
KELEN N IN MOEIL LIJKE MARK KT vertellen m akelaars et ondernem merschap, antbenaderring en ten succesvvol opereren jke markt. In dit n gesprek m met Sander n Kuijs Reinnder Kakes, terdam. Ditt full-service toor heeft sservice, astvrijheid hoog in het en begeleiidt de klant eam van a tot z bij de op van een hhuis.
De markt toen en nu Naast het feit dat de prijzen zijn gezakt en de huizen langer te koop staan, is de markt veranderd in een kopersmarkt. De kopers bepalen. Ze eisen ook steeds sneller antwoorden op vragen, willen meer tijd krijgen. Ook bij onderhandelingen moet je meer doen ten opzichte van vroeger om ze toch maar aan je te binden. Daarnaast loop ik tegenwoordig continu aan tegen de strenge restricties op financieringsgebied vanuit de overheid, de banken en de AFM. Iedereen wordt nu over een kam geschoren. Terwijl het veel zuiverder zou zijn om uit te gaan van een tailormade bankadvies in plaats van confectie. Want ik zie nu veel mensen die geen hypotheek krijgen. Het alternatief is huren. Hier in Amsterdam kom je dan uit bij de sociale huursector met een wachttijd van tig jaar. Dat is geen optie. Het middensegment van 700 tot 1000 euro huur ontbreekt, dus dan wordt het al snel 1200 euro of meer. Maar dat is weer te duur, want de equivalente hypotheeklast van die mensen ligt vaak tussen 600 en 900 euro. Een groot gedeelte van de kopers valt hierdoor tussen wal en schip, wat de doorstroming frustreert en dat is een kwalijke zaak.
Ondernemen met nieuwe diensten We hebben ervoor gekozen om een full-service makelaardij te zijn. Dat betekent dat we de mensen met een heel team van a tot z begeleiden bij de aan- of verkoop van een huis. Wij berekenen misschien wat hogere tarieven dan een gemiddeld makelaarskantoor. Maar daar staat tegenover dat wij hoge kwaliteit en uitstekende service bieden. Echt authentieke interesse tonen in de klant, is belangrijk. Ouderwets gastheerschap, zeg maar. Dus veel aandacht besteden aan een bezichtiging, en je verdiepen in de mensen die komen kijken. Wat zijn hun behoeften, hun woonwensen, sluit het pand daarbij aan? Die klantbenadering slaat aan, merken we. Zo worden wij op funda door verkopers beoordeeld met een mooie 8,9. Wij enquêteren ook alle mensen die bij ons komen kijken en bij hen scoren we gemiddeld een 8+. Dat is natuurlijk helemaal hoog, want die mensen ontmoet je maar heel kort. Juist doordat wij ons in de kijkers verdiepen, ontstaat een heel andere dynamiek en schakelen sommige kijkers ons weer in om hen bij een aankoop te begeleiden. Daardoor hebben wij ook veel meer aankoopopdrachten dan vroeger. En daarmee creëer je kansen.
Visie op de toekomst Hoewel we ons nu in een heel lastige periode bevinden, zie ik de toekomst positief tegemoet. Er is sowieso meer vraag naar koopwoningen dan naar huurwoningen. Daarnaast heeft die vraag naar koopwoningen zich in de afgelopen tijd opgestapeld. Nu zijn de mensen natuurlijk een beetje bang voor de toekomst, voor hun baan, voor de economie, waardoor een stukje vertrouwen ontbreekt in hun eigen perspectief. Maar vanaf medio 2014 verwacht ik dat de woningmarkt weer zal gaan aantrekken. Er zal dan een extra grote vraag ontstaan, want mede door het uitblijven van nieuwbouw komt er steeds meer druk op bestaande bouw. Dus in haar algemeenheid zie ik de toekomst van de woningmarkt met vertrouwen tegemoet. Afhankelijk van hoe de banken en overheid zullen omgaan met de financieringscapaciteit, verwacht ik dat de prijzen hier in Amsterdam eerst zullen stabiliseren en mogelijk ook weer kunnen stijgen. Maar daarvoor is het van belang dat de banken meer maatwerk gaan leveren. Dan zal de vraag gestimuleerd worden en ook het vertrouwen terugkeren.”
‘Ik zie de toekomst van de woningmarkt met vertrouwen tegemoet’
4
In april zijn de resultaten van WoON, de driejaarlijkse enquête naar onder meer de woonsituatie, de woonwensen en het verhuisgedrag in Nederland gepubliceerd. Er werd met spanning naar dit WoOn 2012 uitgekeken. De vorige versie bevatte gegevens uit 2008, net voor de crisis. Deze versie bevat de gegevens over 2012 en de jaren daarvoor. De gevolgen van de crisis kunnen nu uitgebreid worden geanalyseerd. de koopsector lager dan voor de crisis, ook als rekening wordt gehouden met de dertigjarige annuïteit die dit jaar is ingevoerd. Er is geen reden voor het standpunt dat de starter de probleemgroep op de woningmarkt vormt. Dat starters toch nog wat aarzelend zijn, zal vooral het gevolg van verwachte prijsdalingen waardoor afwachten loont.
COLUMN
KOMT DE ROLTRAP TERUG?
uitgesteld. Dat is echter niet vanzelfsprekend. Het is niet zeker of er weer een periode gaat komen van boveninflatoire prijsstijgingen waarop het roltrapmodel is gebaseerd. Daarvoor zal vermoedelijk in de toekomst de benodigde royale hypothecaire kredietverlening ontbreken. Ook de te verwachten groei van de geliberaliseerde huursector zal er toe kunnen leiden dat men op latere leeftijd in de koopsector start en vervolgens minder doorstroomt. Voldoende reden voor nader onderzoek of er een stuwmeer is in de koopsector of niet. Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate
Grote verandering De grote daling van het aantal verhuizingen komt vooral op conto van de doorstromers in de koopsector. Het aantal huishoudens dat de afgelopen jaren uit een koopwoning is verhuisd, is bijna gehalveerd. Daar is de grote verandering te zien die de crisis heeft veroorzaakt. Dat de doorstroming stagneert, is niet verwonderlijk. De restschuldproblematiek en het feit dat eigenaarbewoners nu eerst willen verkopen en daarna pas kopen, zijn hier debet aan. Het is van belang of er sprake is van een tijdelijke daling van het aantal doorstromers dan wel een trendbreuk.
Roltrapmodel
Een opvallende uitkomst is dat relatief gezien de positie van de starter op de woningmarkt beter is dan enkele jaren geleden. Wel zijn iets meer starters in de huursector hun wooncarrière begonnen. Recent onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate bevestigt dat de starter er helemaal niet zo slecht voorstaat, ook niet in de koopsector. De leencapaciteit is verminderd, maar de gemiddelde aankoopprijs, ook rekening
Op de Nederlandse koopwoningmarkt is het ‘roltrapmodel’ in het verleden een groot succes geweest. Je kocht als jonge starter een koopwoning en de prijsstijgingen brachten je omhoog naar de volgende verdieping, in dit geval een duurdere koopwoning. En dan herhaalde zich het proces om zo verder te stijgen. Door dit ‘roltrapmodel’ zijn er relatief veel verhuizingen in de koopsector. In andere landen zoals Duitsland bestaat dit mechanisme niet. Daar start men op latere leeftijd in de koopsector en is er veel minder sprake van doorstroming. Komt de roltrap terug? Deze vraag kan ook anders geformuleerd worden: is er nu sprake van een latent stuwmeer op de koopwoningmarkt? Als dat zo is, zal bij een herstel van de
houdend met de verlaging van de overdrachtsbelasting, is dat in nog grotere mate. Bovendien zijn de woonlasten in
koopwoningmarkt het aantal verhuizingen een inhaalslag laten zien van al die huishoudens die de doorstroming hebben
FAITS DIVERS
‘Dat de doorstroming stagneert, is niet verwonderlijk’
Hoe woont de koning? ‘Een nieuwe koning! Tijd voor een nieuwe woning?’ luidde de NVM-campagne rond de kroning van Willem-Alexander (zie ook pagina 10). De kroning op 30 april werd een feestelijke en indrukwekkende vertoning, gelukkig zonder de krakersrellen van 30 april 1980. Maar hoe woont de koning en zijn gezin? Koning Willem-Alexander resideert op landgoed De Horsten in Wassenaar. Diep verscholen in het bos bouwde zijn tante Christina 25 jaar geleden een bescheiden landhuis, met ruime tuin en zwembad. In die Villa Eikenhorst woont nu de koning, op het landgoed van moeder Beatrix. De Telegraaf gaf in 2002 een zeldzaam inkijkje in de koninklijke woning.
(beide 20 m²) en kunnen ze rechtstreeks de keuken bereiken. Het huis heeft ook een garage (77 m²).
Als de koning zijn huis betreedt, komt hij eerst in de entreeruimte (circa 58m² (24m²), of direct naar zijn bevindt zich de studeerk kan de koning zich naar de eerste etage en de zolderverdieping begeven. Op de begane grond bevinden zich ook de keuken (52 m²) en de verward w de koning een hal (30 m²) komen zij in hun kantoor en hun eigen eetruimte
Op termijn zal de koning verhuizen naar Paleis Huis ten Bosch. de officiële vertrekken g in de zogenoemde idige koning woonde eerder ook op Drakensteyn, een kasteel met fraaie Slotgracht in de bossen van de Lage Vuursche. In zijn studententijd verbleef t hij een Den Haag, at pand ee , aa de ede a dse S aa , oo 3,3 joe eu o
FAITS FA TS DIVERS DIVERS RS
Mei 2013
5
BUSINESS
Huib Boissevain, directeur Annexum:
‘Kantorenmarkt staat bol van niet klantgericht denken’ De kantorenmarkt zit al enkele jaren in het slop. Dit wordt veroorzaakt doordat het aanbod op de kantorenmarkt niet op elkaar is afgestemd. Zowel kwantitatief als kwalitatief. Een betere afstemming is nodig om de kantorenmarktsituatie te verbeteren, zo meent Huib Boissevain, directeur/oprichter van Annexum, een aanbieder van beleggingsfondsen in het vastgoed. Hij wijst op allerlei verkeerde, ingesleten gewoontes in de kantorenmarkt, die medeverantwoordelijk zijn voor de slechte situatie. De Nederlandse kantorenmarkt laat al een aantal jaren geen herstel zien. In 2012 stond volgens cijfers van NVM Business bijna 16 procent van de kantorenvoorraad in ons land te huur of te koop. Een jaar eerder bedroeg de kantorenleegstand ongeveer 14,5 procent. “Als je naar het kwalitatieve probleem kijkt, dan zie je dat er gewoon veel te veel gebouwd is”, vertelt Boissevain. “We hebben in de kantorenmarkt lange tijd de
‘Verhuurders moeten meer toegevoegde waarde leveren’
situatie gehad dat een ‘nieuwe auto’ goedkoper was dan een gebruikte. We zetten die auto langs de stoep en kochten daarna een nieuwe. Dat is zoals het op de kantorenmarkt is gebeurd.”
Verkeerde plekken Boissevain vindt ook dat kantoren op verkeerde plekken zijn gebouwd. “Allerlei gemeentes vonden dat een goed idee. Ze wilden graag zichtlocaties. Kantoren met uitzicht op de natuur. Er worden nog steeds op de meest achterlijke plekken kantoren gebouwd. Bij de A13 staat midden in een weiland een kantoor van Exact. Bizar. Ik vind het heel slecht dat dat kan. Zorg ervoor bij ruimtelijke ordening dat dit soort dingen niet kunnen.” Op kwalitatief gebied valt Boissevain het op dat er op de kantorenmarkt ‘allerlei verkeerde ingesleten gewoontes’ bestaan. “Zoals vijfjarige huurcontracten. Er is geen werkgever die vijf jaar van tevoren weet hoeveel medewerkers hij heeft, maar hij weet wel hoeveel kantoormeters hij gehuurd heeft. Dat vind ik niet zo logisch. Bovendien, als we dan zo ’n werkgever zover hebben om te huren, dan leveren we hem een leeg gebouw. Dat vind ik ook niet zo logisch. Niemand kan ooit in een leeg gebouw kantoor houden. Ik zie zelden iemand op de grond zitten in een
kantoor. Dus waarom zet je geen tafels en stoelen neer? Zo staat het helemaal bol van het niet klantgericht denken in de kantorenmarkt.”
Standaardmaten Boissevain vindt het ook merkwaardig dat de kantoren in ons land standaardmaten hebben. “Dat is idioot. Nederland staat vol met 3,60 meter bij 5,40 meter kantoren. We willen dat organisaties flexibel kunnen werken, maar we persen ze wel in een stramien. De oplossing is ervoor te zorgen dat je als verhuurder van gebouwen meer toegevoegde waarde levert. Dat betekent een ingericht kantoor dat past bij de klant. Een gebouw zonder internet verhuren, dat doet iedereen. Terwijl ik geen enkel kantoor ken dat zonder internet kan. Je bent dan niet met je klant bezig.” Klantgericht denken en maatwerk leveren. Daar draait het volgens Boissevain allemaal om. Hij laat ook een waarschuwing horen. “Makelaars moeten in de kantorensector hier ook meer op inspelen, anders dreigen ze de boot te missen.”
Huib Boissevain: “Op de meest achterlijke plekken worden kantoren gebouwd.”
Raimond Weenink, bedrijfsmakelaar:
EEN PLEK IN DE TOP-10 HADDEN WE NIET VERWACHT’ Ondanks de crisis kent de zakelijke vastgoedmarkt in ons land nog steeds een aantal uitblinkers. Eén van die uitblinkers is NVM Business-makelaar Raimond Weenink uit Tilburg. Hij scoort dit jaar heel hoog in de Top-101 Makelaars van het vastgoedblad PropertyNL. Dit is een onderzoek naar de stand van zaken op de beleggings- en verhuurmarkt. Met een tiende plek op de beleggingsranglijst (91 miljoen euro aan beleggingen) en zelfs een vierde plek bij bedrijfsruimtetransacties (245.000 m²) dendert Weenink de landelijke top-10 binnen. Weenink heeft zich volgens het blad ontwikkeld tot een leidende speler op het gebied van logistiek vastgoed. Hij dankt de stijging in de top-101 vooral aan zijn sterke positie op de bedrijfsruimtemarkt. “We hadden een sterke stijging verwacht, maar dat we in de top-10 zouden komen, hadden we niet voorzien”, stelt Weenink.
Uniek Weenink is op 1 juli 2001 voor zichzelf begonnen. “Ik was daarvoor werkzaam bij Meeùs Bedrijfshuisvesting. Ik ben alleen gestart en drie jaar later is David de Leeuw erbij gekomen. We hebben nog
één medewerker en dat is Frits Zwijsen. We zijn alleen gericht op zakelijk vastgoed en dat was toen redelijk uniek. Andere makelaarskantoren hielden zich ook bezig met bedrijfshuisvesting, maar die deden dat altijd in combinatie met de woningmakelaardij. Ik heb me alleen maar gericht op zakelijk vastgoed. Dat heeft mede positief bijgedragen aan de prestaties van ons kantoor.” Weenink beschikt over opvallend veel grote klanten. “Als je daar eenmaal mee in aanraking komt, je onderhoudt je relaties goed en je doet je werk naar tevredenheid, dan ben je in beeld bij andere opdrachten. Het ‘kindje’ wordt zo steeds groter. We plukken de vruchten van het feit dat we ons altijd hebben gespecialiseerd in grote objecten. Want daar vinden nog steeds transacties plaats.”
Tilburg De sterke positie van Weenink in het logistiek vastgoed (distributiecentra) heeft volgens hem te maken met het feit dat Tilburg van oudsher een belangrijk regionaal knooppunt is. “De stad heeft veel vervoerders en logistieke dienstverleners. De geografische ligging ten opzichte van andere grote steden is heel gunstig. Tilburg heeft bovendien een goede infrastructuur en een beroepsbevolking die meer geschikt is voor het werken in bedrijfsruimten dan in kantoren.”
‘Bij de grote objecten vinden nog steeds transacties plaats’ 6
Raimond Weenink: “Tilburg is van oudsher een belangrijk regionaal knooppunt.”
‘Er is niet één landelijke woningmarkt’
naar aanleiding van de verhuurdersheffing. Hieruit blijkt dat die voor deze krimpregio’s funest uitpakt. Vanuit Friesland, Groningen en Drenthe is er een vergelijkbare lobby: ‘Het vitale noorden’. De verhuurdersheffing kunnen wij hier niet terugverdienen, dus deze betekent in Noord-Nederland de facto een bouwstop, terwijl juist de bouw in Noord-Nederland nog een belangrijke drager is van werkgelegenheid. Zo is 90 procent van de woningen die hier gebouwd worden, in opdracht van corporaties.”
INTERVIEW
Angelique van Wingerden, projectleider Kennisnetwerk Krimp Noord-Nederland:
Het Kennisnetwerk Krimp Noord-Nederland is een netwerk van organisaties die zich bezig houden met het onderwerp krimp in de provincies Friesland, Groningen en Drenthe. Deze krimp heeft ook invloed op de woningmarkt. Die steekt hier volgens Angelique van Wingerden, projectleider van het Kennisnetwerk, echter heel anders in elkaar dan in de rest van Nederland. De provincie Groningen heeft de topkrimpregio’s onder haar hoede, Friesland en Drenthe hebben te maken met anticipeerregio’s, vertelt Angelique van Wingerden. “De provincies bestrijden de krimp niet, maar proberen deze op een goede manier te begeleiden, zodat de gebieden waar krimp plaatsvindt leefbaar blijven. De krimp is het ergst in het DEALgebied: Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum. Hier is de afgelopen 12 jaar een krimp van 5 tot 6 procent geweest. Delfzijl is met -9 procent de gemeente met de grootste krimp.”
Volgens Angelique van Wingerden betekent de verhuurdersheffing, omdat deze niet terugverdiend kan worden, de facto een bouwstop, terwijl juist de bouw in
Woningmarkt
Noord-Nederland
Krimp heeft ook invloed op de woningmarkt, al is deze moeilijk vast te stellen. “Ten eerste omdat er nu überhaupt een woningmarktcrisis is. Wat heeft dan te maken met de financiële crisis en wat is nu werkelijk het effect van bevolkingsdaling? Maar wat misschien nog wel belangrijker is, is dat de NoordNederlandse huizenmarkt anders is dan de Nederlandse woningmarkt. In Friesland is de verhouding particulier woningbezit versus huur 75 tegen 25 procent. In heel Nederland is dit 60 tegen 40 procent. Die andere verhouding geldt eigenlijk voor heel Noord-Nederland. Maatregelen die hier genomen worden vanwege rijksbeleid – zoals de verhuurdersheffing, die de corporaties moeten financieren door hun woningen te verkopen – krijg je in een markt waar al heel veel particulier bezit is en die bovendien verzadigd is, niet van de grond”, vertelt Van Wingerden.
nog een belangrijke drager is van werkgelegenheid.
betalen. Tegelijkertijd krijgen ze hun huis ook niet verkocht in een verzadigde markt en een economische crisis. Op de huurmarkt spelen met name problemen in die gebieden waar gesloopt moet worden, omdat daar een overaanbod is van woningen die kwalitatief niet meer voldoen, of waar minder behoefte is aan woningen. Vroeger financierden de corporaties sloop met de verkoop van woningen, maar in deze setting gaat dat niet meer.”
Lobby Probleem In krimpgebieden vormen de goedkope koopwoningen het grootste probleem. Van Wingerden: “Vroeger konden mensen met starterssubsidies corporatiebezit dat afgestoten werd, kopen. Die mensen kunnen nu het onderhoud van hun woning niet meer
Om deze problematiek onder de aandacht te brengen van minister Blok, lopen er nu twee initiatieven. “De provincies Groningen, Limburg en Zeeland hebben een rapport laten maken
‘De gebieden waar krimp plaatsvindt, moeten leefbaar blijven’
Onderzoek Amsterdam School of Real Estate:
‘FLEXIBILITEIT BEZIG AAN OPMARS OP NEDERLANDSE VASTGOEDMARKT’ Flexibele huurcontracten is de norm geworden voor kleinere kantoren. Dit blijkt uit een steekproef die de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) onder de leden van NVM Business heeft uitgezet. De trend naar flexibiliteit is onmiskenbaar. NVM-leden geven aan dat in meer dan de helft van de gevallen huurders van de standaard af willen wijken. Dat is significant meer dan vorig jaar. Op de Nederlandse vastgoedmarkt is flexibiliteit de laatste jaren bezig aan een stevige opmars. Het onderzoek van Ronald Huisman en José Antonio Roodhof van de ASRE bevestigt dit beeld. Het onderzoek is in samenwerking met NVM Business uitgevoerd en is in januari 2013 gehouden onder makelaars die bij NVM Business aangesloten zijn. Flexibiliteit in huur- en opzegtermijnen komt veel vaker voor dan flexibiliteit in de mogelijkheid om de ruimtebehoefte tussentijds aan te passen. In 2012 zijn er per makelaar significant meer financieel flexibele huurcontracten afgesloten dan in 2011. De gemiddelde huurtermijn van deze flexibele
Mei 2013
huurcontracten was in 2012 veel korter dan in 2011. De NVM-leden verwachten dat de vraag naar flexibiliteit niet zal afnemen; de vraag zal eerder toenemen.
Meer keuzemogelijkheden Verhuurders moeten zich steeds meer richten op de wens naar flexibiliteit van de huurder. Dit betekent dat huurders van kantoorruimte meer vrijheid en meer keuzemogelijkheden hebben in hun huisvestingsmogelijkheden dan voorheen het geval was. Dit leidt tot een grotere mate van onzekerheid voor verhuurders omdat de periode dat de verhuurder zeker is van inkomsten korter is geworden.
af komen te staan en de verwachting is dat dit aanhoudt en wellicht toeneemt. Dit maakt dat de rol van makelaar steeds belangrijker wordt en meer inhoud krijgt. De makelaar is de uitgelezen persoon om de twee partijen nader tot elkaar te brengen om zo tot een overeenkomst te komen waar beide partijen tevreden over zijn. Doordat de gemiddelde huurtermijn korter is geworden, zal het aantal transacties toenemen. Dit betekent meer werk voor de makelaar. Flexibiliteit is de norm met een zwaardere rol voor de makelaar.
‘De rol van de makelaar krijgt steeds meer inhoud’
De belangen van huurders en verhuurders, meer vrijheid tegenover financiële zekerheid, zijn duidelijk verder van elkaar
Door de kortere huurtermijn zal het aantal transacties toenemen.
7
De vier grote steden en hun woningmarktbeleid De vier grote steden in ons land, Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, hebben de afgelopen jaren flink last gehad van de tegenwind op de woningmarkt. Maar de steden blijven niet achterover leunen en gaan met
Wethouder Karakus:
Wethouder Ossel:
‘We blijven inzetten op nieuwe mogelijkheden’
“Creatieve ideeën leiden tot creatieve oplossingen”
“Net als in de rest van Nederland is ook in Rotterdam sprake van een terugval in aantallen transacties. Ten opzichte van 2008 een daling van circa 40 procent”, zegt de Rotterdamse wethouder Hamit Karakus van Wonen. “Daarbij zien we grote verschillen in type woningen en prijsklassen. Eengezinswoningen verkopen nog altijd beter en sneller dan appartementen. En ook in het hoge prijssegment (met name in de nieuwbouw) zit nog steeds beweging, omdat daar relatief weinig concurrentie is met de bestaande voorraad. Hoewel het aantal transacties van koopwoningen sterk is teruggelopen, zien we juist dat de verhuur van (middeldure) woningen wel zeer succesvol is. Dit is typerend voor de veranderende woningmarkt en financieringsmogelijkheden van consumenten.” Hamit Karakus
Belangrijk instrument Volgens Karakus blijft in de havenstad nieuwbouw een belangrijk instrument om de woningvoorraad kwalitatief te verbeteren. De omvang van de nieuwbouw is de afgelopen jaren weliswaar teruggelopen, maar de producten die gerealiseerd zijn, sluiten wel beter aan op de vraag/behoefte. Karakus: “We blijven dan ook inzetten op nieuwe ontwikkelingen die aansluiten op de vraag van de consument. Goede voorbeelden daarvan zijn Park Zestienhoven in Overschie, Katendrecht in Feijenoord, Nesselande in Prins Alexander. Ook proberen we de vraag op nieuwe manieren te stimuleren/faciliteren, bijvoorbeeld door mogelijkheden voor zelfbouw, kluswoningen, omzetting van projecten van koop naar huursegment, etc.”
In 2008 heeft Rotterdam een eenmalige financieringsregeling gelanceerd, die onder meer de bouw van het appartementencomplex de Calypso ‘We faciliteren een duwtje heeft gegeven. “De gemeente speelt in op wat de markt om de nodig is in de markt. We faciliteren daarmee de markt om ontwikkelingen ontwikkelingen op gang te houden”, zegt de Rotterdamse wethouder. op gang te houden’
Gilbert Isabella
Daarnaast wijst Ossel op het initiatief van de zogenaamde kluswoningen in de flat Kleiburg in Amsterdam-Zuidoost, die in maart in de verkoop zijn gedaan. Die woningen worden voor een laag bedrag verkocht, maar moet de koper dan nog wel opknappen. Hoewel het nog niet duidelijk is of het project in Kleiburg gaat lukken verdient het alle steun, vindt Ossel. Het zijn juist dit soort iniatieven waar de markt het van moet hebben. Ook heeft zijn eigen partij, de PvdA, een idee gelanceerd voor een Amsterdams hypotheekfonds. Dit moet geld uitlenen aan Amsterdammers die een woning willen kopen. “Dit voorstel moet nog verder uitgewerkt worden. Creatieve ideeën ‘Amsterdammers leiden uiteindelijk tot creatieve oplossingen.” Ook doet de gemeente hebben vaak een Amsterdam veel aan studentenhuisvesting en wordt er een nieuwe fixatie op alles starterslening gelanceerd voor 320 kopers van nieuwbouwwoningen tot maximaal twee ton. binnen de A10.’
‘Gemeente Utrecht heeft grote aantrekkingskracht’
‘Den Haag stelt woningbouwaanjager aan
Vlot trekken
3. Het bevorderen van de doorstroming van sociale huurwoningen 4. Het bevorderen van het collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) 5. Het stimuleren van transformatie van leegstaande kantoren en vastgoed naar studentenwoningen, werkplekken voor ZZP’ers en hun bedrijfje 6. Het bevorderen van tijdelijke verhuur van bestaande koopwoningen 7. Het meewerken om het programma om te zetten van koop naar huur 8. Het zoeken naar nieuwe ‘waarborgsystemen’ om de bouwsector op gang te houden 9. Invoeren van het lotingssysteem onder woningzoekenden
Freek Ossel
Kluswoningen
Wethouder Norder:
Bij het stimuleren van de woningbouw heeft Utrecht al eerder gebruik gemaakt van de tijdelijke stimuleringsregeling woningbouwprojecten 2009 van het Rijk. Hiermee zijn woningbouwprojecten vlotgetrokken die stil dreigden te vallen of die werden vertraagd door de crisis. Om de woningmarkt een impuls te blijven geven, zijn en worden in Utrecht diverse stimuleringsmaatregelen ontwikkeld en uitgevoerd, zoals: 1. Het uitvoeren van het actieplan voor de studentenhuisvesting 2. Het uitbreiden van de startersleningen
8
In Amsterdam staan zo’n 50.000 woningen onder water. Daarnaast moeten mensen op de sociale huurmarkt vaak jarenlang wachten, voordat ze in aanmerking voor een woning komen. Dit zijn hardnekkige problemen, erkent wethouder Freek Ossel, die onder meer Wonen en Wijken in zijn portefeuille heeft. “Veel mensen moeten heel lang wachten op een betaalbare huurwoning, er worden te weinig nieuwe huizen gebouwd en door de slechte economische tijd is het voor veel mensen moeilijk om een woning te kopen. We zullen als stad zelf creatieve oplossingen moeten bedenken om de markt weer in beweging te krijgen. Zo is er een initiatief om meer aandacht te vragen voor de gebieden buiten de ring. Amsterdammers hebben vaak een fixatie op alles binnen de A10, waarbij reële kwaliteiten daarbuiten genegeerd worden. Maar hier zijn meer mogelijkheden. De wachtlijsten zijn minder lang en er staan nog veel gebouwen die een nieuwe bestemming kunnen krijgen”, zegt Ossel.
Wethouder Isabella:
Ondanks de crisis is de druk op de woningmarkt in de gemeente Utrecht hoog. Veel mensen zoeken een woning. Volgens wethouder Gilbert Isabella (verantwoordelijk voor onder meer Wonen en Ruimtelijke Ordening) heeft dit te maken met de grote startersmarkt, de doorgroei van studenten, de sterke binding van Utrechtse huishoudens aan de stad en de blijvende vraag van buiten de stad. Isabella wijst op de aantrekkingskracht van Utrecht, stad van kennis en cultuur. “De regio Utrecht is van groot economisch belang, eigenlijk voor heel Nederland. Bovendien biedt de stad Utrecht een aantrekkelijk woon- en werkmilieu, een rijk cultureel leven in een historische oude binnenstad met ook nog eens mooie natuur direct om ons heen”, zegt Isabella.
‘De regio Utrecht is van groot economisch belang’
een reeks maatregelen de crisis op de woning markt te lijf. Wat zijn deze maatregelen om de markt nieuw leven in te blazen? Hieronder een overzicht en een toelichting door de verantwoordelijke wethouders in de vier steden.
De economische crisis manifesteerde zich in Den Haag vooral op de vastgoedmarkt. De vraag naar koopwoningen, kantoren en bedrijfsruimte viel terug. Tegelijkertijd moest de gemeente als gevolg van rijksbezuinigingen en terugvallende opbrengsten fors bezuinigen met als resultaat lagere investeringsbudgetten voor fysiek ruimtelijke projecten. “De marktverwachting voor het koopsegment is voorlopig nog ongunstig”, zegt wethouder Marnix Norder van Wonen. “Tegelijkertijd zie ik dat in bepaalde segmenten, waaronder middeldure huur en studentenhuisvesting, de vraag toeneemt.” Om stagnerende projecten vlot te trekken heeft Norder een zogeheten woningbouwaanjager aangesteld. “De woningbouwaanjager komt in actie als vertraging dreigt of optreedt bij projecten.” Zijn focus richt zich met name op projecten, waarvan de bouw in de komende twee jaar start. De woningbouwaanjager is een aanspreekpunt van stadhuis en stad. Ook marktpartijen kunnen een beroep op hem doen. Hij signaleert knelpunten en draagt waar mogelijk oplossingen aan.”
Markthuurwoningen Om in te spelen op de groeiende vraag naar (middeldure) huurwoningen is Norder ook in gesprek met beleggers over de
Marnix Norder
‘Ook marktpartijen kunnen een beroep op de woningbouwaanjager doen’
productie van markthuurwoningen. Recent heeft hij al afspraken gemaakt met Syntrus Achmea over het bouwen van 1.250 woningen in de komende vijf jaar. Andere initiatieven zijn onder meer een doorstroompremie voor scheefwoners en een gemeentelijke bijdrage voor verhuiskosten. Hierbij krijgen mensen met een klein huishouden een premie, als zij een grote woning achterlaten. De verhuispremies maken ook onderdeel uit van de zogeheten Haagse Verhuisdoos. Ten slotte probeert de gemeente particulier opdrachtgeverschap te stimuleren.
‘Wij willen huurwoningen op een transparante manier presenteren en bemiddelen’ Om de integriteit en de transparantie op de huurmarkt te bevorderen, willen de NVM en Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL) de handen ineen slaan. De twee brancheverenigingen voeren hier momenteel gesprekken over. “Wij willen bijvoorbeeld duidelijke huurcontracten aangaan en huurders en verhuurders vooraf goed informeren over de rechten en plichten. Dit bevordert de transparantie en dus het vertrouwen dat bij veel partijen herwonnen moet worden”, zegt Jean Paul Rouwette, bestuurslid bij VGM NL. Door de teruggang op de koopwoningmarkt staat de huurmarkt meer in de belangstelling. Enerzijds door het grotere aanbod, de verhuur van de onverkoopbare woning door particulieren en de groeiende investeringsbereidheid van beleggers in huurwoningen. Anderzijds vanuit de groeiende vraag als alternatief voor een koopwoning. “In het verleden werd je voor gek verklaard als je niet kocht, maar dat is tegenwoordig niet meer het geval. Deze situatie biedt kansen voor bemiddelaars. Door de woningmarktcrisis is de focus op de huurmarkt enorm vergroot.” zegt Jean Paul Rouwette. Behalve bestuurslid bij VGM NL is Rouwette ook directeur van de vb&t Groep uit Eindhoven. “
‘De huurmarkt moet aan vertrouwen winnen om zichzelf te zuiveren’
INTERVIEW
Jean Paul Rouwette, bestuurslid VGM NL:
ZELFSTANDIGE BRANCHEVERENIGING Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL) is de branchevereniging voor ondernemingen die professioneel werkzaam zijn in het vastgoedmanagement. VGM NL is in 2009 ontstaan. Voorheen maakte VGM NL deel uit van de NVM. “De sector vroeg om een zelfstandige branchevereniging”, zegt bestuurslid Jean Paul Rouwette. “Dat is uiteindelijk ook gebeurd. Veel beheerders hebben makelaarskantoren binnen hun muren, maar sommige beheerders hebben dat niet. Daardoor ontstond er een soort identiteitsprobleem. Dit was een aanleiding voor ons om ons te verzelfstandigen. Maar we zijn nog steeds gehuisvest in het kantoor van de NVM en delen op praktisch gebied nog veel met elkaar.”
‘Op praktisch gebied delen we nog veel met de NVM’ de bemiddeling, maar ondertussen behartigt de bemiddelaar de belangen van de verhuurder. Dat zijn praktijken die gewoon niet kunnen. Dan weet de klant, zowel de huurder als de verhuurder, niet welke belangen het bemiddelingsbureau nu feitelijk dient.”
Impuls
De huurmarkt heeft last van bepaalde excessen. Sommige verhuurbureaus, ook wel aangeduid als ‘cowboys’, maken misbruik van het vertrouwen van huurders of verhuurders. “Zij maken hierbij gebruik van de informatieachterstand bij huurders en of verhuurders. Ze hanteren bijvoorbeeld op een oneigenlijke manier all-in huurprijzen”, zegt Jean Paul Rouwette, “Dan is het onduidelijk wat de kale huurprijs is. Er is onduidelijke communicatie over wat wel of wat niet in de servicekosten zit. Of er worden huurcontracten aangeboden die eigenlijk niet standaard zijn. Ook zijn er situaties bekend waarbij de verhuurder de opdracht tot verhuur verstrekt, maar de huurder de volledige verhuurcourtage betaalt. De huurder betaalt voor
VGM NL is in gesprek met de NVM om de transparantie en integriteit op de huurmarkt een impuls te geven. “Als we de handen in elkaar slaan, zullen we gezamenlijk woningen op een zeer transparante manier inclusief alle benodigde toelichtingen op Funda presenteren. Ook moeten verhuurders weten dat wij er het maximale aan doen om kandidaat-huurders te controleren ter voorkoming van huurachterstanden en woonschade als gevolg van bijvoorbeeld een hennepkwekerij. De huurmarkt heeft groeipotentie, maar moet wel aan vertrouwen winnen om zichzelf te zuiveren”, besluit Rouwette. Jean Paul Rouwette: “De focus op de huurmarkt is enorm vergroot.”
NVM WOONTOETS OM FOUTE HUURDER BUITEN DE DEUR TE HOUDEN Onder invloed van de stagnerende huizenmarkt gaan steeds meer mensen die hun huis te koop hebben staan over tot verhuur van hun woning. Maar dat is niet zonder risico’s. De huurwoningen trekken criminelen aan die zich voordoen als betrouwbare huurders. Maar eenmaal binnen bouwen ze de woning om tot een wietkwekerij. In heel Nederland zijn vorig jaar liefst ruim 5500 hennepkwekerijen opgerold. Dat zijn er vijftien per dag. De NVM Woontoets is hulpmiddel voor makelaars om die ‘foute huurders’ buiten de deur te houden.
wijst daarbij op het grote brandgevaar. Bij verschillende kwekerijen werden levensgevaarlijke situaties aangetroffen, zoals open elektriciteitsdraden en kabels die oververhit waren. Jans-Rat: “De illegale aftap kan leiden tot overbelasting, of tot kortsluiting. Kabels kunnen te zwaar worden belast, waardoor ze gaan smelten en kortsluiting kan ontstaan. Volgens de verzekeraars ontstaat ongeveer 30 procent van de woningbranden in een hennepkwekerij. Dat is nogal wat.”
‘We zien een toename van huurders met foute intenties’
NVM Woontoets
NVM-voorzitter Ger Hukker: “We zien dat er meer vraag is naar huurwoningen. Voor de bezitters van twee huizen is het interessant om er één tijdelijk te verhuren. Maar we zien ook een toename van de foute vraag. Dat zijn de huurders die
De NVM Woontoets kan ‘foute huurders’ buiten de deur houden. Deze toets is een deskundige screening, speciaal ontwikkeld voor de vastgoedsector. Hiermee onderzoekt de NVM-makelaar de identiteit en de kredietwaardigheid van een potentiële huurder, koper of opdrachtgever. Hukker: “In één op de tien gevallen zien wij al dat die Woontoets een rood stoplicht heeft opgeleverd. Bij nader onderzoek komen zaken als verlopen paspoorten naar boven.”
verkeerde intenties hebben. Ze houden zich bezig met dingen die het daglicht niet kunnen verdragen, zoals wietplantages.”
Gezond verstand
De hennepkwekers zorgen vaak voor een heel grote schade aan de woning. “Bovendien kunnen er heel gevaarlijke situaties ontstaan”, meent Peter Jans-Rat, voorzitter van het Platform Energiediefstal van Netbeheer Nederland, de koepel van regionale beheerders van energienetwerken. Hij
Sinds december 2012 stelt de NVM de NVM Woontoets beschikbaar aan haar leden. Van de 1350 NVM-kantoren die zich bezighouden met verhuur, maken bijna 500 kantoren gebruik van de NVM Woontoets. Dat kan volgens Hukker beter. “Wij doen dit nu nog op basis van het gezond verstand en de kwaliteit van dienstverlening. Mocht blijken dat dat niet
Mei 2013
voldoende is en de problemen niet worden opgelost, zouden we dit verplicht kunnen stellen. Als de makelaar dit niet opvolgt, kunnen er maatregelen volgen.”
9
PRIKBORD
NVM-campagne rond kroning Willem-Alexander Ter gelegenheid van de kroning van koning Willem Alexander heeft de NVM een advertentiecampagne gehouden. Dit had als thema: ‘Een nieuwe koning! Tijd voor een nieuwe woning?’ De campagne was rond Koninginnedag twee weken zichtbaar op masten langs de snelwegen en in enkele landelijke en regionale dagbladen. Naast de kroning was er volgens de NVM nog een andere reden om feest te vieren. Want de woningmarkt ontwikkelt zich steeds gunstiger voor mensen die een huis willen kopen. Een nieuwe woning is financieel zeer aantrekkelijk geworden, omdat de maandlasten de laatste jaren flink zijn gedaald.
enden n o w n e e ll a l Aanta toe neemt sterk el alleenende jaren ve m ko de er t ijg ien van 2,8 Nederland kr n aantal groe hu l za 25 20 j. Tot n het CBS. wonenden bi t uit cijfers va ijk bl zo n, oe naar 3,3 milj land met ens in Neder ntal huishoud aa t he l za Deze groei Tot 2025 t 8,2 miljoen. to en em en to e over 630 duizend minder dan di r jaar is iets pe d en ntal iz du he van 50 25 zal t aa jaar. Ook na 20 lf aa . tw n pe 20 iljoen in 60 de afgelo ien, tot 8,6 m oe gr en ijv bl al meer huishoudens rgrijzing voor zijn er door ve st om ek to In de en. alleenstaand eenen het aantal rmijn zal alle te e et de er ng la Op de In 2060 voorzi nog groeien. s en ud ho is ke at bete nt persoonshu wonenden. D en le al n oe ilj m n persoon prognose 3,8 houdens uit éé is hu de n va en ocent aantal paren dat dan 44 pr ocent nu. Het pr 37 n jn ge te oo even gr t zi zal bestaan, 2060 vrijwel in l za s en ud ho eenouderhuis . 25 als in 20
Mogelijk lagere hypotheekrente in het verschiet
Wat gebeurde er op Twitter? Een overzicht van een aantal spraakmakende berichten op Twitter van de afgelopen weken, met betrekking tot de woningmarkt.
FritsMarkus@FritsMarkus 5 Mei Waarom niet eerder goede medicijnen toegediend om #woningmarkt definitief te genezen in plaats van ppleisters e s e s plakken p a e #restschuld: es sc u d http://lnkd.in/kfsbKz p // d / sb HoomzNL@HoomzNL 30 Apr Namenss Hoo Hoomz felicteren wij het nieuwe koningspaar, inzicht nzicht nodig od in de markt van paleizen? Laat het ons weten! #w #woningmarkt Jeffryvandongen@jeffryvandongen 30 Apr D “W”” van De va Waarom niet kopen. Willen verkopen & W Woning gma markt #troon #NVM VM JonnieMennes@JonnieMennes 30 Apr W Welkom m aan aa onze nieuwe euwe Koning en Koningin Kon #kroon L heeett ee Laat een positieve invloed hebben op onze w woningm mar m arkt. Hoe H dan ook….. RaymondSalman@RaymondSalman 29 Apr Wat is de belangrijkste rem op de woningmarkt? Ik zeg overheidbemoeienis (wet en regelgeving). Laat de markt haar werk gewoon doen. RoelandKimman@RoelandKimman 19 Apr In voorjaarseditie van Glossy Wedding een originele Advertentie over een NVM-aankoopmakelaar als ceremoniemeester: pic.twitter.com/LVQtdMhLZO
10
Nu de Europese Centrale Bank de rente op historisch laag niveau heeft gebracht, verwachten financieel adviseurs dat geldverstrekkers die verlaging ook gaan doorgeven aan consumenten. De ECB verlaagde op 2 mei het belangrijkste rentetarief van 0,75 procent naar 0,5 procent. Het is de laagste rente sinds 1999, toen de ECB verantwoordelijk werd voor het vaststellen van de rente in de eurozone. De lagere rente is vooral bedoeld om banken in Zuid-Europa meer ruimte te geven. Die banken zijn vooral afhankelijk van leningen van de ECB, waar ze nu minder voor hoeven te betalen. Maar ook andere Europese consumenten (zoals in Nederland) zouden van deze verlaging kunnen profiteren als banken een goedkoper tarief hanteren, omdat ze zelf goedkoper kunnen lenen.
INTERVIEW
NVM is voorstander van vereenvoudigd energielabel koopwoning
E.ON: meer duurzame investeringen in eigen woning Het stimuleren van duurzame energieopwekking en efficiënter omgaan met energie. Dit zijn belangrijke ambities van energiebedrijf E.ON. Maar uit onderzoek van E.ON blijkt dat er nog veel verbeterd kan worden aan het bewustzijn van Nederlandse huishoudens op het gebied van energie. Daarnaast vinden er nog steeds weinig duurzame investeringen aan de eigen woning plaats. E.ON, het grootste energiebedrijf van Europa, maakt veel werk van duurzaamheid. Het heeft sinds 2007 8 miljard euro geïnvesteerd in duurzame energie. Voor de prestaties op het gebied van duurzame energieopwekking kreeg E.ON in 2011 de Global Energy Award. Rolf Fouchier, CEO van E.ON Benelux, is blij met de toekenning van deze prestigieuze award: “De onderscheiding is een erkenning van de inspanningen die wij vooral in Europa doen om te komen tot een zo effectief mogelijke energiemix. Een mix waarin groene energie een optimaal deel vormt.”
Rolf Fouchier, CEO van E.ON Benelux: “Er kunnen nog meer duurzame investeringen aan de eigen woning worden gedaan.”
Onderzoek Vorig jaar deed E.ON onderzoek naar het bewustzijn van Nederlandse huishoudens op het gebied van hun energieverbruik. Hieruit bleek dat zes op de tien Nederlanders zich niet bewust zijn van het bedrag dat zij iedere maand aan energiekosten kwijt zijn en ruim een kwart (26 procent) zegt zelfs geen idee te hebben van de maandelijkse energie-uitgaven. Fouchier: “Wat wij ook verrassend vinden is dat duurzame investeringen aan de woning nog steeds beperkt worden gedaan. Terwijl deze juist aardig wat geld kunnen opleveren. Nog maar 1 op de 3 Nederlanders investeert in de eigen woning. Wij moedigen mensen aan dit juist wel te gaan doen.” Ook de NVM vindt een ‘groene woonomgeving’ van groot belang. Zonnepanelen kunnen hierbij een belangrijke rol spelen, omdat die de energiekosten in belangrijke mate verlagen (zie ook kader). Maar de NVM is voorstander van een vereenvoudigd energielabel voor koopwoningen. NVM-voorzitter Ger Hukker: “De NVM gelooft meer in stimulerende dan in sanctionerende maatregelen.
‘Met deze actie hopen we het bewustzijn over zuiniger en beter omgaan met energie te vergroten’
Oplossingen op maat en die hout snijden, en niet blijven vasthouden aan een verplicht energielabel.”
NVM-voorzitter Ger Hukker: “We geloven
ZONNEPANELENACTIE VOOR KLANTEN NVM-MAKELAARS Klanten van NVM-makelaars kunnen profiteren van een speciale zonnepanelenactie van E.ON. Op www.eon.nl/nwmzonnepanelen kan er gecheckt worden of het dak geschikt is voor zonnepanelen. Ook kan daar een vrijblijvende offerte aanvraagd worden. Vervolgens bekijkt E.ON of het dak echt geschikt is en voor hoeveel zonnepanelen. NVM-voorzitter Hukker is positief over deze actie: “Met deze actie willen we onze leden – de makelaars – stimuleren om de mogelijkheden van duurzame energie te betrekken in gesprekken met kopers en verkopers. We hopen ook het bewustzijn over zuiniger en beter omgaan met energie bij onze leden en daarmee hun klanten te vergroten.”
meer in stimulerende dan in sanctionerende maatregelen.”
Het energielabel is door hoge kosten en complexiteit helaas in een negatief daglicht komen te staan. Een verplicht en zwaar energielabel voor woningen werkt contraproductief, cq. sorteert onvoldoende effect met wat je met het energielabel beoogt, namelijk het verminderen van de CO2-uitstoot. Ik zou het toejuichen als er meer wordt nagedacht over gerichte oplossingen die een duurzamer woningenbestand in Nederland bevorderen.
‘GOED DAT NVM-LEDEN OOK ZELF HET INITIATIEF NEMEN’ Makelaars die zelf ook zonnepanelen van E.ON aanschaffen, voor hun kantoor of eigen woning, krijgen gratis een zogeheten Sunny Beam. Dit apparaat toont op een display met één oogopslag de status en de opbrengst van de zonnepanelen. De prijs van de Sunny Beam bedraagt in de winkel normaal zo’n 170 euro. Ger Hukker: “Het is goed dat NVM-leden op duurzaam gebied ook zelf het initiatief nemen en daarvoor hebben we samen met E.ON een actie ontworpen.”
COLOFON NVMagazine is een periodieke uitgave van de
Woononderzoek 2012:
Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM. NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies
VERHUISLUST STIJGT
uit de wereld van onroerend goed in de markten wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed. Uitgever NVM, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein,
Het aantal huishoudens dat wil verhuizen, stijgt. Er zijn 14 procent meer van die verhuislustigen dan in 2009. Dat blijkt uit het Woononderzoek 2012, dat in april in Den Haag werd gepresenteerd. Dit onderzoek, getiteld WoOn, is een periodiek terugkerend onderzoek dat door het ministerie van Binnenlandse Zaken en het Centraal Bureau voor de Statistiek wordt uitgevoerd. In totaal zijn er 70.000 mensen geïnterviewd over onder andere hun woonsituatie, woonlasten en hun plannen. De vorige editie van het WoON ging over de periode tot 2009. Het aantal verhuisde huishoudens daalde de laatste jaren echter wel met 19 procent. De doorstroming binnen de koopsector is met een vermindering van 47 procent bijna gehalveerd. Vanuit huurhuizen werd ook 15 procent minder verhuisd. Maar, zo stellen de onderzoekers, mensen “stellen hun gewenste verhuizing uit, maar niet af”. De groep die echt zoekt, is wel kleiner dan de mensen die eigenlijk wel een ander huis willen.
Toch laat “slechts een kleine groep zijn plannen verdampen”. Van de verhuislustigen wil lang niet iedereen kopen, juist de huursector is meer in trek.
T: 030 608 5185 Hoofdredactie Roeland Kimman (
[email protected]) Bladmanagement & eindredactie PACT Public Affairs Redactie
Vergrijzing Uit het onderzoek komt ook naar voren dat sinds 1994 het aandeel koopwoningen dat bewoond wordt door alleenstaanden en ouderen fors is toegenomen. Oorzaken zijn de vergrijzing en de afnemende noodzaak van ouderen om vanwege hun gezondheid en/of financiën hun woning te moeten verruilen voor een huurwoning of tehuis. Het aantal alleenstaanden, en in mindere mate de paren zonder kinderen, groeide relatief gezien sneller dan het aantal paren met kinderen in koopwoningen.
Anneke Bisschops, Alexander Haje, Liesbeth Kramer, Daan Keij, Sander Schilders, Peter Westhof Fotografie Clear Channel Hillenaar, Sicco van Grieken, Hollandse Hoogte, LSI project investment, PACT, Peter Sietsema en Eric Veenhuyzen Vormgeving & opmaak Koos in Vorm Druk & distributie MediaCenter Rotterdam Abonnementen NVMagazine wordt toegezonden aan personen die beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn. Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adreswijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever.
‘Veel meer alleenstaanden en ouderen in koopwoningen’ Mei 2013
Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na toestemming van de hoofdredactie.
11
SERIE
Tekenaar Hein de Kort
‘Kijk met je verstand naar een huis’ Hein de Kort: “Mijn eerste woning kocht ik in 1989. Dit was een jarendertigwoning aan de Rentmeesterslaan in Amstelveen. We kochten de woning mede op advies van onze makelaar Hansen en Constandse uit Amsterdam. Destijds woonden we in de binnenstad van Amsterdam met onze (kleine) kinderen en we wilden de stad uit. En hoewel we eigenlijk meer richting noord aan het zoeken waren, kwam onze makelaar met dit huis in Amstelveen. De prijs en de ligging waren volgens hem goed, en uiteindelijk raakten ook wij daarvan overtuigd. Mijn probleem was namelijk dat ik in mijn jeugd met mijn ouders in Buitenveldert gewoond heb, hemelsbreed slechts een halve kilometer van dat huis verwijderd. Eigenlijk wilde ik helemaal niet terug naar die buurt, dus over die drempel moest ik echt even heen. Maar bij bezichtiging bleek zowel het huis als de buurt leuk. Alles klopte. Want Amstelveen is zeker met kinderen een heel goede plek om te wonen.
was in die tijd nog niet lang bezig als zelfstandig striptekenaar en ze stonden dan ook niet in de rij om mij een hypotheek te geven. Uiteindelijk kreeg ik bij de derde bank die ik bezocht, Fortis, wel de hypotheek rond.
Hypotheek
Goede investering
We kochten het huis voor 220.000 gulden. De financiering ging echter helemaal niet makkelijk. Ik weet nog goed dat we op dat moment op vakantie waren in Nederland en ik voortdurend op en neer naar Amsterdam moest rijden om met banken te praten. Ik
Omdat de woning al wat ouder was, hebben we er wel het nodige onderhoud aan gehad. Ook hebben we zelf nogal wat verbouwd, al moet ik toegeven dat dat niet altijd heel professioneel gebeurde. Want hoewel wonen of huren mij in principe niet veel uitmaakt, kun je een koopwoning natuurlijk wel aan je eigen woonwensen aanpassen. Daarnaast is kopen voor ons een goede investering gebleken, want ook de woning die we daarna gekocht hebben, zijn telkens in waarde gestege Na een jaar of zeven hebben we de woning weer verkocht. We zijn drie keer verhuisd binnen Amstelveen en sinds vier jaa wonen we weer in Buitenveldert.
Mijn eerste woning In de rubriek ‘Mijn eerste woning’ komen bekende Nederlanders aan het woord over de aankoop van hun eerste woning. Waarom werd de woning gekocht, hoe verliep de aankoop en hoe werd de woning gefinancierd? En welk advies wil de BN’er potentiële kopers van een huis meegeven? In dit derde deel het verhaal van tekenaar Hein de Kort, die zijn eerste woning ooit in Amstelveen heeft gekocht. De Kort tekent onder meer voor Het Parool en Het Financieele Dagblad.
Hein de Kort (in het zelfportret hieronder is zijn ‘losse’ techniek goed zichtbaar): “Tegen mensen die nu op het punt staan om hun eerste huis te kopen, zou ik zeggen: zet je emoties opzij.”
Klik
IN DE KANTLIJN
Toen wij net begonnen met kopen – en ook later – hadden wij heel erg het gevoel dat we een klik moesten hebben met het huis. Om die reden hebben we een paar ontzettend leuke huize aan ons neus voorbij laten gaan. Bijvoorbeeld omdat we vonde dat de kozijnen (van aluminium) niet gezellig waren. Later bedenk je dan dat het eigenlijk best een perfect huis was. Dus tegen mensen die nu op het punt staan om hun eerste huis te kopen, zou ik zeggen: zet je emoties opzij. Kijk met je verstand naar een huis en ga er niet te emotioneel mee om. Een makelaar kan je daar heel goed bij helpen. Ik zou eerlijk gezegd niet weten hoe je zonder een makelaar zou moeten aan- of verkopen.”
HYPOTHEEKRENTE: 1981 VERSUS 2013 Het was het jaar, waarin prins Charles trouwde met Lady Diana. En het jaar, waarin de Egyptische president Sadat bij een aanslag werd vermoord, het muziekstation MTV begon uit te zenden en AZ’67 landskampioen in de eredivisie werd. Maar ook het jaar, waarin de rente voor staatsleningen opliep tot een recordhoogte. In maart 1981 kwam die boven de 11 procent. De hypotheekrente voor een 10-jaars hypotheek piekte toen boven de 13 procent, het hoogste niveau van de afgelopen eeuw. Dit is later gelukkig nooit meer voorgekomen. De hypotheekrente staat nú, in vergelijking met toen, veel lager. Hoe heeft het zover in 1981 kunnen komen? In de periode 1972-1982 had ons land last van een economische crisis. In 1978 brak de tweede oliecrisis uit. Door onrust in het Midden-Oosten stegen de olieprijzen sterk. Nederland kampte ook nog eens met hardnekkige inflatie, stijgende overheidstekorten en een oververhitte huizenmarkt. De werkloosheid bedroeg in die tijd meer dan 10 procent. De economische problemen hadden uiteraard hun invloed op de woningmarkt in ons land. Onder meer de torenhoge inflatie resulteerde in die zeer hoge hypotheekrente. Overigens ging na 1981 de rente in een rap tempo omlaag.
12
Neergang Op dit moment bevinden we ons ook in een periode van neergang, maar voor de rest is de situatie heel anders. De hypotheekrente is juist gedaald. Het beleid van de Europese Centrale Bank is erop gericht de rente te verlagen, waardoor de economie kan worden aangejaagd. Sinds oktober 2008 heeft de ECB al veelvuldig de rente omlaag gebracht. Momenteel staat die op slechts 0,5 procent. De Euribor, de interbancaire rente, staat ook heel laag. Hieraan is de variabele hypotheekrente
‘Alles klopte, de woning en de buurt’
gekoppeld. Bovendien loopt de werkloosheid loopt wel op, maar relatief gezien niet zo hard als toen. Bovendien was de prijsdaling van woningen begin jaren ’80 veel dramatischer dan nu. In totaal zakten de prijzen tussen 1978 en 1983 met 40 procent, gecorrigeerd voor inflatie zelfs met 50 procent. Dat is nu gelukkig veel minder. In tegenstelling tot 1981 houdt de hypotheekrente nu geen gelijke tred met de rentestand. Volgens de banken komt dit onder meer doordat zij moeten voldoen aan aangescherpte eisen met betrekking tot de kapitaalbuffers. Een stevige rentedaling zou een zeer welkome impuls voor de woningmarkt zijn.
