De afgevaardigden worden verzocht uiterlijk 30 november 2015 hun eventuele reacties op dit verslag aan het kantoor van de HHW kenbaar te maken. Worden er geen reacties ontvangen dan gaat het bestuur ervan uit dat de inhoud van de vergadering correct is weergegeven en dat dit verslag de goedkeuring heeft van de afgevaardigden VERSLAG VAN DE 29ste ALGEMENE VERGADERING HUURDERSVERENIGING HAAG WONEN DONDERDAG 22 OKTOBER 2015 19.30 UUR
CONCEPT Aanwezige stemgerechtigde leden: BC Camphuijs BC Genemuidenstraat BC Harmonia BC Houtwijk BC Kloosterveen BC Nuts 8 BC Schilderswijk Centrum BC Sierkan BC Tinaarlostraat Afgemeld: BC Complex 217 BC Bonbonblox BC P. Hordijk BC LWH BC Tussenstrook BC Sleepnetstraat BC Spiegelstraat BC AP 18 Haag Wonen Mw. E. van der Schans Dhr. A. Lemaitre Dhr. C.J. Vrolijk (lid R.v.C.) Mw. E. de Vries Afgemeld Mw. E. Kaya (lid R.v.C.) Bewonersraad Mw. T. Dekkers (Bestuur) HHW Dhr. R. Klein Mw. N. Aalbregt Dhr. A. Mooijman Mw M. van Bergenhenegouwen Dhr P. Mulders Mw. P. Brugman Mw. A. Maagdenberg Afwezig zonder kennisgeving Dhr. M. Doornkamp
Mw. W. Bouwman-Mooten Dhr. F. van der Ark Mw. C. Remmelink Mw. H. Deggeler Dhr. E. van Hoorn Dhr. R. Baks Dhr. E. van Bolhuis Mw. M. van Oyen Dhr. C.H. de Bruijn
Afwezig zonder kennisgeving: BC Erasmusplein BC Fluitenberg BC Sleepnetstraat 300 BC Roggeveenstraat
voorzitter secretaris penningmeester bestuurslid bestuurslid adviseur verslaglegging
aspirant bestuurslid
1
1.
2. 3.
4. 5.
Opening Voorzitter Ruud Klein opent de vergadering en heet de aanwezigen van harte welkom in deze locatie op de Albert Schweitzerlaan bij BC Centraal Wonen Houtwijk. Ruud bedankt Centraal Wonen voor hun gastvrijheid en stelt de bestuursleden en de ondersteuning voor aan de aanwezigen. Een speciaal welkom voor de medewerkers van Haag Wonen, Els van der Schans, Arthur Lemaitre, Kees Vrolijk namens de Raad van Commissarissen, Elvira de Vries, Trudie Dekkers van de Bewonersraad van Haag Wonen, Jacqueline Mooijman en Francis Bevers van het Huurdershuis. Mededelingen Er zijn geen nadere mededelingen te doen. Gebruik en misbruik van gemeenschappelijke voorzieningen, een presentatie door het Huurdershuis (zie bijlage) Ruud introduceert Francis Bevers waar HHW recentelijk een samenwerkingsovereenkomst mee heeft getekend. Francis Bevers krijgt het woord van de voorzitter en stelt zich voor: Francis is adviseur van Stichting het Huurdershuis in Arnhem en is vanavond aanwezig om uitleg te geven over gebruik en misbruik van gemeenschappelijke voorzieningen. Hoofdpunten van de presentatie: - In de toekomst moet men denken dat er in heel het land 600.000 scootmobielen zijn, dus moet ook aan de speciale voorzieningen voor de stalling van de scootmobielen gedacht worden - Scootmobielen staan vaak in de weg - Accu’s van de scootmobielen kunnen brandgevaar opleveren (ontploffen) - Er zijn soms te weinig plekken voor alle scootmobielen - Afspraken vastleggen over stalling en huisregels is noodzakelijk - Een heikel punt is dat sommige huurders zelf een scootmobiel kopen (indien men een scootmobiel van WMO krijgt, ontvangt de corporatie hier bericht van en kan zij maatregelen treffen) - In artikel 10 van de algemene voorwaarden van HW wordt het al dan niet mogen stallen van scootmobielen toegelicht. Algemene voorwaarden zijn te vinden op de website van Haag Wonen - Woongebieden zijn helaas niet ingericht of gebouwd voor stalling van scootmobielen - De ontwikkelingen gaan echter zo snel dat wel actie ondernomen moet worden Vragen uit de zaal: helaas zijn er bewoners die zich niet houden aan de (leef)regels of algemene voorwaarden van HW. Wat dan te doen? Els van der Schans van HW: elk complex heeft zijn eigen bouwvoorziening. Belangrijk is vooral dat hulpdiensten vrij doorgang hebben. Ook zijn er procedures voor leefregels in portieken. Op de vraag uit de zaal of er sancties zijn voor bewoners die de regels steeds overtreden, bijvoorbeeld eten weggooien, antwoordt Els dat er geen sancties zijn. Deze bewoners moeten blijvend worden aangesproken, of vraag de huismeester langs te gaan. Haag Wonen is wel bezig met een boetebeding om te kijken of maximaal vijfentwintig euro boete op te leggen is bij een overtreding. Bij bijvoorbeeld geluidsoverlast is er wel een sanctie en kan de corporatie een dossier vormen. Ingekomen stukken Er zijn geen mededelingen. Vaststellen agenda Er zijn geen toe te voegen agendapunten. 2
6. Verslag AV 23 april 2015 (zie website) 6.1. Het verslag is op 3 juli 2015 gepubliceerd op de website van de Huurdersvereniging, er zijn geen reacties binnengekomen. Er kunnen nu ook onderwerpen naar aanleiding van het verslag besproken worden. De voorzitter neemt per pagina het verslag door, er zijn geen op- of aanmerkingen, het verslag wordt vastgesteld. 7. Bestuur 7.1. Aftredend en niet herkiesbaar Arie Mooijman Ruud deelt mee dat Arie Mooijman na 8 jaar afscheid gaat nemen van het bestuur van Huurdersvereniging Haag Wonen. Hij treedt vanavond af en is niet herkiesbaar. Het was een fijne samenwerking en in al die jaren is er geen enkele klacht geweest over de financiën. Pauline Brugman bedankt ook mevrouw Mooijman en haalt met een lach en een traan herinneringen op, door te vertellen hoe prettig de samenwerking was in de 8 jaar dat Arie penningmeester is geweest bij HHW. Arie krijgt een cadeau om naar believen zelf te bepalen en in zijn dankwoord bedankt Arie, de Huurdersvereniging, Haag Wonen, Pauline voor de fijne samenwerking en ook de BC waar hij wel aanblijft als bestuurslid. 7.2. Ruud deelt ook mede dat het bestuur van HHW in Paul Mulders een nieuwe penningmeester heeft gevonden, zodat er in het bestuur alleen een wijziging in de taakverdeling plaatsvindt. PAUZE 8. De nieuwe woningwaardering per 1 oktober 2015 door Haag Wonen (bijlage Woningwaardering) Ruud geeft het woord aan Arthur Lemaitre van Haag Wonen: Arthur legt aan de hand van de sheet uit, dat de regering ooit heeft bedacht dat er een marktwerking van de woningwaardering moet uitgaan. Om dit te bereiken zou bij de nieuwe woningwaardering worden uitgegaan van 4,5% van de WOZ waarde en dat bepaalt de prijs van alle huurwoningen. Echter, daar hebben de huurders en verhuurders, verhuurders verenigd in de Woonbond en Aedes een stokje voorgestoken. Hun voorstellen zijn deels overgenomen in wat nu het huidige voorstel is. Wat is er veranderd? Hoofdpunten uit de presentatie: - Woonvormen en schaarstepunten (die we niet kennen in Den Haag), hinderlijke woonsituaties en woonomgeving zijn er uitgehaald en daarvoor komen twee componenten gebaseerd op de WOZ waarde voor terug. - HW zat gemiddeld op 85% van de maximale redelijke huur, nu 82% - Woningwaardering voor alle woningen is gemiddeld met 10 punten gestegen - Bij 1500 woningen is de woningwaardering gedaald, dat heeft ook invloed op de maximale huurprijs die HW voor de woningen mag vragen - Gemiddeld is de huurprijs van een woning met € 30 omhoog gegaan - Voor 4100 woningen is de huurprijs verlaagd, maar voor de meeste woningen verandert er niets aan de huurprijs - Bij HW zijn er 268 huurders die meer betalen dan de maximale redelijke huur per 1 oktober jl., dat mag niet - De wetgever vond dat huurders zelf maar de WOZ beschikking aan moesten vragen, evenals een verzoek tot huurverlaging - HW heeft proactief gehandeld en de huurders laten weten dat de huur wordt verlaagd - HW heeft in een brief laten weten wat de nieuwe woningwaardering voor hen betekent met een nieuw overzicht per 1 oktober erbij - De gemeente stelt de WOZ waarde jaarlijks bij, huurders kunnen bezwaar maken tegen de WOZ waarde. - Streefhuurbeleid is twee jaar geleden herzien bij HW - Het heffingspercentage dat nu bij HW in het systeem staat klopt niet meer met de beheerplannen zoals deze werden besproken met de beheerconsulent 3
-
Huurprijs blijft nu ongewijzigd, in de loop van het volgend jaar wordt het streefhuurbeleid herzien en ook de complexbeheerplannen worden dan aangepast
Pauline licht tussendoor aan de huurders van HW toe dat er een verschil is in de (kale)huur die men betaalt en de maximale huurprijs. De (kale)huur die je betaalt moet onder de maximale huur liggen. HW heeft de meeste woningen onder de maximale huurprijs zitten, echter door deze wijzigingen zijn er een aantal woningen boven de maximale huurprijs gekomen. Dat mag dus niet. Vragen: - Wordt in de WOZ waarde ook de woonomgeving opgenomen? In principe wel, de woonomgeving was een onderdeel van de woningwaardering, maar is eruit gehaald. De woonomgeving is de waarde die een object vertegenwoordigt maar het is geen apart onderdeel meer - Vrager stelt dat de woonomgeving ernstig aangetast wordt door plannen rond een ziekenhuis en het openstellen van de busbaan voor het verkeer Bij de gemeente kan vrager bezwaar maken tegen de WOZ waarde, dat is de manier om er wat aan te doen - Vrager vraagt wie bepaalt welke woonomgeving goed is voor haar en het complex waar zij woont? Dat bepaald de gemeente, ook HW is daaraan overgeleverd. Huurder kan bezwaar maken tegen verhoging van de WOZ en indien huurder gelijk krijgt wordt HW daarvan op de hoogte gesteld Els van der Schans voegt daaraan toe dat ook HW bezwaar kan maken tegen de WOZ waarde. HW krijgt elk jaar een aanslag van de WOZ waarde en als HW weet dat er een andere marktwaarde is voor de complexen, dan kan HW bezwaar maken. Maar omdat de huurprijs nu bepaald wordt door de WOZ waarde kan de huurder zelf ook bezwaar maken - Een vraag uit de zaal: uit een complex waar huurders vanaf 23 jaar mogen wonen en waar de huren redelijk omhoog gaan i.v.m. WOZ waarde. Gaat dit complex een andere bestemming krijgen in de toekomst? HW moet zoals eerder verteld het streefhuurbeleid herzien maar in principe is dat niet aan de orde. - Vrager meldt dat hij een brief heeft gekregen van HW dat de huren per 1 oktober niet omhoog gaan, dat is echter geen garantie dat de huren buiten de jaarlijkse huurverhoging wél omhoog gaan, omdat de gemeente als zij geld nodig heeft de WOZ verhoogt Haag Wonen mag de huren alleen verhogen eens in de 12 of twee maal in de 24 maanden. Volgend jaar komt weer een door de overheid vastgesteld percentage huurverhoging. De gemeente heeft er inderdaad belang bij als de WOZ waarde omhoog gaat. Je hebt ook nog de huurtoeslaggrens, die wordt jaarlijks geïndexeerd met de prijsindex, deze is nu voor drie jaar bevroren. - Vraag uit de zaal: of de BC’s bij het vaststellen van de complex beheerplannen betrokken worden? De beheerconsulent bespreekt dit met de bewonerscommissie en wanneer zij op- of aanmerkingen hebben worden deze opgenomen in de plannen. Goede ideeën zijn welkom. Arthur wordt bedankt voor zijn presentatie over de woningwaardering. 9.
Toekomst van de Huurdersorganisaties Hoe anders ziet het er nu uit dan tien jaar geleden, vertelt Ruud. De nieuwe Woningwet, door het parlement vastgesteld en op 1 juli 2015 ingegaan heeft een andere toekomst in petto voor huurders en huurdersorganisaties. Dat uit zich in meer verantwoordelijkheid ten aanzien van fusies en meer invloed voor de huurdersorganisaties bij de benoeming van commissarissen van de Raad van Toezicht (een derde van de RvC moet namelijk worden voorgedragen door de huurders). Er is meer aandacht voor representatie en vertegenwoordiging van de huurders. 4
Genoemd is het mogelijk houden van een referendum dat zowel door de huurder als de verhuurder georganiseerd kan worden. Wat de invloed is van het referendum, bindend of niet bindend, is nog niet duidelijk. Huurdersorganisaties krijgen steeds meer een gelijkwaardige rol te vervullen. Zij zijn de derde partij aan tafel bij bijvoorbeeld de Prestatieafspraken. Er moet hard gewerkt worden om het vorm te geven en dat zal zeker een jaar of twee duren, maar de huurdersorganisaties kunnen dan wel een steviger vuist maken. Intern is inmiddels overleg gaande tussen de Bewonersraad en de Huurdersvereniging Haag Wonen om samen te gaan, zodat de krachten gebundeld kunnen worden. Er is nog geen besluit, beide moeten er nog aan werken. Het bestuur heeft het voornemen om de leden voor te stellen tot het opheffen van de Huurdersvereniging Haag Wonen en samen op te gaan in één nieuwe huurdersvereniging, samen met de andere huurdersvereniging, de Bewonersraad van Haag Wonen. Het voorstel wordt nu uitgewerkt en zal in de algemene ledenvergadering van april 2016 voorgelegd worden aan de leden, want de leden moeten akkoord geven. Indien de leden akkoord gaan met het opheffen van de HHW en op willen gaan in een nieuwe huurdersvereniging, dan zal tussen 1 mei en 1 september een nieuwe huurdersorganisatie ontstaan en kunnen de leden zich kandidaat stellen voor het nieuw te vormen bestuur. 10. Financiën 10.1. Arie neemt voor de laatste keer de rol van de penningmeester op zich en legt de cijfers uit aan de leden. Arie vraagt of er nog vragen zijn over de financiën? Er zijn geen vragen. Ruud merkt op dat indien HHW samen met de Bewonersraad opgaat in een nieuwe vereniging de begroting anders zal zijn, maar deze zal worden voorgelegd in de ledenvergadering van april 2016. 10.2. Reglement BC Nathalie deelt mee dat in het vorige AV het reglement BC is aangezwengeld. Het bestuur heeft gekeken naar de positieve en negatieve punten, het budget etc. De uitwerking ziet men in het document en Nathalie vraagt of er opmerkingen en vragen over zijn? Vrager uit de zaal merkt op dat het budget verhoogd is. Arie merkt op dat dit komt doordat alles duurder is geworden. Heeft iemand bezwaar zoals het nu beschreven is? Dat blijkt niet zo te zijn. Bij deze wordt het nieuwe reglement vastgesteld. 11. Werkgroepen e.d. stand van zaken 11.1. Evaluatie Participatieovereenkomst In het licht van de Participatieovereenkomst zijn er geen wijzigingen en indien volgend jaar samen wordt gegaan met de Bewonersraad wordt er een nieuwe Participatieovereenkomst gesloten. Een wens is een verjonging en iets meer kleur in het bestuur. Een korte discussie treedt op over de toewijzing van woningen aan de gekleurde medebewoners van een complex. 11.2. Servicekosten Pauline krijgt het woord en gaat terug in de tijd: Zo’n acht jaar geleden moest HHW nog cursussen geven aan de leden om de afrekening SK te kunnen lezen zodat iedereen er mee overweg kon. De volgende opdracht was om de probleemcomplexen aan te pakken (gele complexen in de spreadsheet). Daar zijn ook de problemen opgelost van zo’n 80 á 90 % en nu is de werkgroep aan het rondkijken waar problemen zijn. Dat is heel positief maar Pauline doet een oproep indien er problemen zijn in een complex, meldt deze dan op kantoor. Pauline vraagt of de leden herkennen dat de Servicekosten afrekening nu leesbaar is? Dat blijkt inderdaad zo te zijn, met dank aan de werkgroep SK. 11.3. WMO Scootmobielen Pauline vertelt dat tijdens een overleg met de gemeente duidelijk is geworden dat veel scootmobielen ook privé door mensen zelf worden aangeschaft. Je krijgt van het WMO een 5
scootmobiel wanneer je 500 meter kan lopen. Want je moet de scootmobiel ergens neer kunnen zetten en dat kan niet altijd voor de deur. Haag Wonen is van de zomer bezig geweest met de start om in al haar complexen na te gaan waar problemen zijn met de scootmobielen. Daar is nu geen uitkomst van maar indien nodig zal de werkgroep weer bij elkaar komen. De gemeente heeft ingezet op een proef met het delen van een scootmobiel, de Greenwheels voor scootmobielen Ook heeft de gemeente medegedeeld dat er wordt gekeken naar een gemeenschappelijke stalling i.p.v. de groene scootmobiel container. Vragen uit de zaal: - Als er problemen komen met scootmobielen die privé worden aangeschaft, wat wordt er dan gedaan met de tussenmeter voor het opladen van de scootmobiel, ze moeten ook opgeladen worden? Els van der Schans antwoordt hierop dat zodra een scootmobiel via de WMO verkregen is, HW daar bericht van krijgt. Is de aanschaf privé, dan krijgt men geen tussenmeter - Bij complex van vrager is beloofd dat er een sprinkler installatie zou komen. Er zijn dan geen scovers nodig om de scootmobielen te stallen, want bij het complex staan er al heel wat. Maar vrager heeft niets meer gehoord over de sprinkler installatie terwijl de scovers wel al gekomen zijn. Ook deze vraag beantwoord Els: een voorziening in een complex is wat anders dan een voorziening voor een persoon en indien de persoon verhuist, verhuist de voorziening mee of wordt hergebruikt want het zijn mobiele apparaten. Een sprinkler is een vrij technische en dure installatie en daarom is er gekozen voor scovers i.p.v. een sprinkler installatie, dus het was een kostenafweging van HW 11.4. Strategisch voorraadbeleid & verkoopbeleid Zoals Ruud al eerder vertelde zijn de huurdersorganisaties gesprekpartners geweest bij de Prestatieafspraken. Daar is kenbaar gemaakt dat behoefte aan betaalbare sociale woningen van goede kwaliteit blijft. Want de afname hiervan was duidelijk maar er waren geen plannen gemaakt voor oplossingen. Wat wel bereikt is, is stopzetting van verkoop van sociale woningen en minder woningen zijn geliberaliseerd. Over het resultaat voor de Prestatieafspraken voor de jaren is HHW niet ontevreden maar blijft de vinger aan de pols houden. 12. Rondvraag Ruud vraagt een deelnemer voor de werkgroep Wijkbeheerder in de toekomst. Hij of zij zal zich bezighouden met de vraag hoe er wordt aangekeken tegen de wijkbeheerder en wat er om hem heen hangt. Els licht de vraag toe: naast de wijziging van de punten, is het bij HW nu zo dat er per woning wettelijk een X bedrag uitgegeven mag worden. De wijkbeheerders en beheerconsulenten zijn componenten, personele kosten worden onder dat budget geschaard. Alles wat schoon, heel en veilig is zit in dat bedrag. HW heeft aardig wat wijkbeheerders lopen. Voor de kosten van de huismeesters betalen de huurders al. Er is een idee ontstaan binnen HW om in overleg te gaan om de kosten van de wijkbeheerder door te kunnen belasten. Deze adviesaanvraag is neergelegd bij de huurdersorganisaties om van gedachten te wisselen. De deelnemer(s) in de werkgroep wordt gevraagd om na te denken welke taken binnen de regelgeving de wijkbeheerder moet uitvoeren. Na een korte discussie meldt Dina van den Boom zich van BC CW Houtwijk. Dit wordt genoteerd. Vraag uit de zaal aan het bestuur dat zij graag een afspiegeling wil zijn van alle bewoners, dus ook van (jonge) bewoners met een andere etnische achtergrond. Wat doet het bestuur eraan om deze mensen aan te trekken? Misschien is het handig om een keer een thema eraan te wijden voor betrokkenheid van jongeren met een andere culturele achtergrond? Allereerst maakt het bestuur zich bekend door allerlei activiteiten. Het begint ook bij aansluiting bij een bewonerscommissie, dan laat je al zien dat je geïnteresseerd bent. 6
Het idee is om volgend jaar iets dergelijks te organiseren. Vraag uit de zaal of er rookmelders geplaatst kunnen worden in de fietsenstalling waar ook brommers, scooters en motoren staan. Deze suggestie komt nadat er brand is uitgebroken, omdat het steeds vaker voorkomt dat gemotoriseerde tweewielers en fietsen bij elkaar gestald worden. Het eerste aanspreekpunt hiervoor is de beheerconsulent. 13. Sluiting Verder geen vragen meer aan de orde zijnde, bedankt Ruud de aanwezigen en sluit de vergadering.
7
