Verbetering van particuliere woningen: ook in de toekomst een gemeentelijk belang

Verbetering van particuliere woningen: ook in de toekomst een gemeentelijk belang

Frits Meijer m.m.v. Milly Tambach & Henk Visscher April 2013

2

Verbetering van particuliere woningen: ook in de toekomst een gemeentelijk belang

Overzicht van het Platform 31 (voorheen Nicis) project Kwaliteitsimpuls Particuliere Woningvoorraad

Frits Meijer m.m.v. Milly Tambach & Henk Visscher

Oktober 2013 Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Jaffalaan 9, 2628 BX Delft Tel. (015) 278 30 05 Fax (015) 278 44 22 E-mail [email protected] http://www.otb.tudelft.nl  Copyright 2013 by OTB Research Institute for the Built Environment No part of this report may be reproduced in any form by print, photo print, microfilm or any other means, without written permission from the copyright holder.

3

Inhoudsopgave

Voorwoord Samenvatting ............................................................................................................ 1

1.

Inleiding........................................................................................................... 5 1.1 Totstandkoming project .................................................................................. 5 1.2 Opbouw van het rapport ................................................................................. 5

2.

De particuliere woningvoorraad ....................................................................... 7 2.1 Inleiding ........................................................................................................... 7 2.2 Ontwikkeling en omvang ................................................................................. 7 2.3 Woningtype ..................................................................................................... 8 2.4 Bouwperiode ................................................................................................... 9 2.5 WOZ-waarde .................................................................................................. 11 2.6 Kortom ........................................................................................................... 11

3.

Onderhoudskwaliteit is volgens eigenaren redelijk op orde ............................. 13 3.1 Inleiding ......................................................................................................... 13 3.2 Kanttekening vooraf ...................................................................................... 13 3.3 Beoordeling van de onderhoudsstaat ........................................................... 14 3.4 Het functioneren van VvE’s ........................................................................... 15 3.5 Uitgevoerd onderhoud aan de woning.......................................................... 16 3.5.1 Waarom wel of niet onderhoud uitvoeren? ..............................................................18 3.5.2 Uitgaven .....................................................................................................................18

3.6 3.7 3.8

4.

Komende 2 jaar werkzaamheden gepland? .................................................. 18 Energetische maatregelen ............................................................................. 19 Tot slot ........................................................................................................... 20

Woningkwaliteit onder druk ........................................................................... 23 4.1 Inleiding ......................................................................................................... 23 4.2 Onderhoudsachterstanden: waar zitten de problemen? .............................. 23 4.3 Energetische kwaliteit ................................................................................... 24 4.4 Funderingsproblematiek................................................................................ 27 4.5 Verenigingen van Eigenaren .......................................................................... 28 4.6 Verkocht corporatiebezit ............................................................................... 28 4.7 Woningmarkt en economische crisis ............................................................. 29 4.8 Demografische veranderingen ...................................................................... 31 4.9 Waarom overheidsbeleid? ............................................................................ 32

0

5.

PWV beleid: aanpak en resultaten .................................................................. 35 5.1 Inleiding ......................................................................................................... 35 5.2 SVn en de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad ............................. 35 5.2.1 Duurzaamheidslening ................................................................................................36 5.2.2 Stimuleringslening......................................................................................................37

5.3

Den Haag........................................................................................................ 38

5.3.1 Problematiek ..............................................................................................................38 5.3.2 Beleid & resultaten ....................................................................................................39

5.4

Dordrecht....................................................................................................... 41

5.4.1 Problematiek ..............................................................................................................41 5.4.2 Beleid en resultaten ...................................................................................................41

5.5

Enschede ........................................................................................................ 43


5.6

Leeuwarden ................................................................................................... 44


5.7

Lelystad .......................................................................................................... 46


5.8

Schiedam ....................................................................................................... 47


5.9

Zaanstad ........................................................................................................ 49


5.10 Samenvattend................................................................................................ 50

6.

Beleid voor de toekomst ................................................................................ 53 6.1 Inleiding ......................................................................................................... 53 6.2 Wat willen de eigenaren? .............................................................................. 53 6.3 Beleidslijnen voor de toekomst ..................................................................... 55

Literatuur ................................................................................................................ 59 Bijlage 1: Het bewonersoordeel over de onderhoudsstaat van de buitenkant van de woning ...... 63 Bijlage 2: Het bewonersoordeel over de onderhoudsstaat binnen hun woning ........................... 67 Bijlage 3: Het bewonersoordeel over het gebruiksgemak en comfort van de woning .................. 70 Bijlage 4: Het bewonersoordeel over de woonomgeving ........................................................... 74 Bijlage 5: Starterslening en Corporatie Starterslening ............................................................... 77 1

Voorwoord

Deze notitie geeft een impressie van de resultaten van het Platform31 (voorheen Nicis) project Kwaliteitsimpuls particuliere Woningen. Een project waarin naast Platform31 en het Onderzoeksinstituut OTB (TU Delft) de gemeenten Den Haag, Dordrecht, Enschede, Leeuwarden, Lelystad, Schiedam en Zaanstad en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) hebben deelgenomen. De vragen die centraal staan zijn: wat is de fysieke kwaliteit van de particuliere woningvoorraad en welke rol spelen gemeenten bij het waarborgen van die kwaliteit in bepaalde delen van de particuliere voorraad? Met fysieke kwaliteit wordt vooral de onderhoudskwaliteit bedoeld, maar ook de energetische kwaliteit speelt een rol. Daarnaast is er specifiek aandacht geschonken aan funderingsproblemen in verschillende gemeenten. In casestudie onderzoek is ingegaan op de inhoud en effecten van het beleid in de zeven gemeenten. Welke aanpak werkt er wel en wat werkt er niet? De casestudies zijn gericht op de ‘probleemplukken’ binnen de particuliere woningvoorraad. We hebben daarnaast ook een representatief onderzoek uitgevoerd onder alle eigenaar-bewoners in de zeven gemeenten. Wat vinden zij van de onderhoudsstaat van hun woningen? Onderhouden zij hun woning en hebben zij daarbij behoefte aan ondersteuning van bijvoorbeeld de gemeente of andere partijen? Bij dit project zijn vertegenwoordigers van alle in de eerste alinea genoemde partijen betrokken geweest. Wij willen hen hartelijk bedanken voor hun inzet en betrokkenheid bij dit project:  Maaike van Langelaan, Hettie Berendsen & Joost Bok (Den Haag),  Wim van den Engel en Mariëlle Overboom (Dordrecht),  Tom Brughuis (Enschede),  Hans Vierstra (Leeuwarden),  Marjo Croes (Lelystad),  Ruud van Workum (Schiedam),  Willeke Koops (Zaanstad),  Reinoud Veldman & Pim Beertema (SVn),  Frank Wassenberg (Nicis Institute en nu Platform31). Naast de genoemde gemeenten en SVn houdt een overzichtelijk aantal andere gemeenten zich actief bezig met de problematiek in de particuliere woningvoorraad. We hopen dat deze notitie niet alleen inspiratie biedt aan deze toch al betrokken gemeenten, maar ook dat andere gemeenten met wellicht minder aandacht voor de particuliere voorraad hun voordeel ermee kunnen doen. Verwacht mag namelijk worden dat in de nabije toekomst de problemen in de particuliere woningvoorraad zich breder zullen gaan manifesteren. Het gaat daarbij lang niet alleen om het opheffen van onderhoudsachterstanden (en funderingsproblemen), maar ook om het verbeteren van de energetische prestatie en het vergroten van de ‘levensloopgeschiktheid’. Er wachten nog forse opgaven waarvan het niet te verwachten is dat die zich ‘vanzelf zullen gaan oplossen’. Vandaar de subtitel van dit rapport. Ook in de toekomst blijft de verbetering van de particuliere woningvoorraad een gemeentelijk belang en is er beleid nodig. Hoogstwaarschijnlijk niet meer op de manier zoals het tot nu toe gevoerd is, maar meer gericht op preventie en het faciliteren van eigenaren. Ook andere (lokale) partijen zullen daarbij hun verantwoordelijkheid moeten nemen.

1

2

Samenvatting

Ongeveer drie jaar geleden is het project Kwaliteitsimpuls Particuliere Woningvoorraad gestart. Een project waarin de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad centraal staat. Het begrip ‘kwaliteit’ heeft in dit onderzoek vooral betrekking op de onderhoudstoestand maar ook op de energetische kwaliteit van de woningen. Daarnaast is uitgebreid ingegaan op funderingsproblemen, die zich vooral in Dordrecht, Schiedam en Zaanstad op grote schaal voordoen. Dit is vergeleken met de onderhoudsstaat en energetische prestaties een bijzonder probleem. Eigenaren en gemeenten worden er door overvallen. Een verder kwalitatief goede woning kan ermee te maken krijgen. Het oplossen van het probleem is nauwelijks oplosbaar voor een individuele eigenaar. Vandaar dat gemeenten (met eenmalige financiële steun van het Rijk) een actieve rol op zich hebben genomen bij het vinden van oplossingen. In de ogen van de eigenaren is de kwaliteit redelijk op orde De rol van de gemeente staat centraal in het onderzoek. De rode draad door het project is de vraag wat gemeenten kunnen doen om kwalitatief slechte delen van de particuliere voorraad er weer bovenop te helpen. Hoewel de focus wel daarop heeft gelegen, is de aandacht niet uitsluitend naar de probleemplukken gegaan. Er is ook een enquête uitgevoerd onder alle eigenaar bewoners in de zeven deelnemende gemeenten. Het beeld dat daaruit naar voren komt, is dat de eigen woningsector er qua onderhoud redelijk goed voor staat. De eigenaren beoordelen de onderhoudsstaat van hun woning met een ruime voldoende. Dit geldt zowel voor de buiten- en binnenkant van de woning als het comfort en gebruiksgemak. Ook de directe woonomgeving komt er over het algemeen goed uit. Volgens de respondenten die lid zijn van een Vereniging van Eigenaren (VvE), doet hun VvE het goed. Er wordt vergaderd en er wordt onderhoud uitgevoerd. De afgelopen jaren is er over de gehele linie onderhoud aan de eigen woningen gepleegd. Slechts weinig bewoners stellen onderhoud uit dat eigenlijk wel had moeten gebeuren. Er wordt – vooral met eigen (spaar) geld - fors geïnvesteerd in de woning en ook voor de komende twee jaar zijn er volop plannen. De meeste eigenaren (ca. 65% tot 70%) zien op energetisch gebied nog wel besparingsmogelijkheden. Ongeveer de helft denkt dit te kunnen realiseren door het gedrag te veranderen en de andere helft ziet de oplossing vooral in het nemen van energiebesparende maatregelen. Er kunnen zeker kanttekeningen bij dit positieve beeld worden geplaatst. De eigenaren hebben in de eerste plaats zelf de onderhoudsstaat van hun woning beoordeeld. Over het algemeen levert dit een positiever beeld op dan uit een fysieke inspectie van de woning zou zijn gebleken. De samenstelling van de respons is een tweede, en waarschijnlijk belangrijkere, factor die van invloed is op de resultaten. Bewoners die meedoen aan een enquête zijn over het algemeen enthousiaster en gemotiveerder over het onderwerp dan degenen die niet meedoen. Daarnaast blijken de respondenten verhoudingsgewijs meer in ‘jongere’ woningen en eengezinswoningen te wonen en een hogere opleiding en inkomen te hebben dan de gemiddelde eigenaar in hun gemeente. Dit maakt het aannemelijk dat de onderzoeksresultaten een te rooskleurig beeld schetsen van de feitelijke situatie in ‘de’ eigen woningsector. Probleemplukken zijn hardnekkig Er doen zich namelijk zeer reële kwaliteitsproblemen binnen de particuliere woningvoorraad. Een reeks van met elkaar samenhangende factoren is daarop van invloed. Het gaat voor een deel om woningen die al jarenlang met onderhoudsachterstanden kampen. Woningen waarvan de eigenaren eigenlijk geen of onvoldoende investeringsruimte hebben om hun woning op te knappen. Voor een deel zijn die eigenaren te vinden in niet functionerende Verenigingen van Eigenaren. Soms betreft het voormalige huurwoningen die door een corporatie of belegger in een matige kwaliteitstoestand 1

zijn verkocht aan lagere inkomensgroepen, zonder eerst noodzakelijk onderhoud uit te voeren. De huidige woningmarkt en economische crisis maken de zaken er niet beter op. De woningprijzen dalen, de koopkracht wordt minder en in steeds meer gevallen is de restschuld hoger dan de actuele waarde van de woning.(‘Onder water’) Eigenaren komen daardoor financieel meer en meer in de knel te zitten. Het onderhoud van de woning is kind van de rekening. Kwaliteitsverbeteringen op een breder vlak (bijv.) het vergroten van de energiezuinigheid van de woning), worden al helemaal niet uitgevoerd. Ondanks het feit dat gemeenten niet verantwoordelijk zijn voor deze problemen, hebben ze beleid ontwikkeld om de probleemplukken te lijf te gaan. Daarvoor zijn verschillende motieven te noemen, de belangrijkste daarvan is het voorkomen van verdere verloedering. De gemeenten vinden het particuliere bezit van groot belang voor de leefbaarheid van wijken en straten. Een slechte onderhoudsstaat van woningen heeft ernstige negatieve uitstralingseffecten op de omringende straat en de buurt en ondermijnt de waarde van de woningen. Met een gemeentelijke aanpak kunnen particuliere eigenaren gestimuleerd worden hun woningen aan te pakken en kan de ingezette negatieve spiraal worden doorbroken. Gemeentelijk beleid Particuliere Woningverbetering (PWV) In casestudies in de zeven gemeenten is gekeken naar de inhoud van het gemeentelijk PWV beleid en is er onderzocht hoe effectief dat beleid is. Elke casestudie heeft een eigen karakter. Wat de inhoud betreft, ‘dekken’ de casestudies samen de diverse problematiek in de particuliere woningsector redelijk af. Er wordt in de casestudies ingegaan op het opheffen van achterstallig onderhoud in slechte delen van de eigen woningsector, het stimuleren van eigenaar bewoners om energiezuinige maatregelen te treffen in de woning, het verbeteren van slecht functionerende VvE’s, het verminderen van onderhoudsachterstanden in verkocht corporatiebezit en het oplossen van funderingsproblemen. In veel gevallen proberen de gemeenten meerdere problemen in één aanpak tegelijk op te lossen. Bij het opheffen van onderhoudsachterstanden of funderingsproblemen, kan bijvoorbeeld ook de energetische kwaliteit van de woning worden verbeterd. Een deel van de Platform31-gemeenten maakt bij de PWV-aanpak gebruik van leningen die door SVn worden verstrekt. Het gaat om laagrentende leningen, die vanuit revolverende fondsen worden verstrekt. Gemeenten die deelnemen aan SVn, stellen financiële middelen beschikbaar om zo’n fonds te vullen. Met de leningen wordt gestimuleerd dat particulieren investeren in hun woning en/of woonomgeving. De fondsen zijn gekoppeld aan verschillende leningsinstrumenten. De Duurzaamheidslening (voor het treffen van energiezuinige maatregelen) en de Stimuleringslening (voor het verhogen van de fysieke woningkwaliteit in wat bredere zin) worden regelmatig bij PWV- en funderingsaanpakken ingezet. De zeven gemeenten in het Platform31-onderzoek zijn zeer actief en op een breed terrein bezig geweest om de probleemplukken binnen ‘hun’ particuliere voorraad op peil te brengen. Er zijn verschillende instrumenten ingezet en geen aanpak is dezelfde geweest. Een overeenkomst tussen de gemeenten is dat er vanuit het ambtelijk apparaat veel tijd en geld is geïnvesteerd in de probleemplukken. De case studies laten zien dat met het informeren, begeleiden en adviseren van eigenaren al een forse zet in de goede richting gegeven kan worden. Dit wordt onder meer geïllustreerd aan de hand van het succes van de VvE-balie in Den Haag. Echter informeren, adviseren en voorlichten is lang niet altijd het antwoord op de problemen. De ervaringen in enkele gemeenten laten zien dat alleen voorlichting en informatieverstrekking, zonder dat er een concrete aanpak is gekoppeld, niet of nauwelijks tot resultaten leidt. Aanvullende instrumenten (financiering, dwangmogelijkheden, etc.) zijn daarbij nodig. De ervaringen met zo’n instrumentenmix (begeleiding gekoppeld aan subsidies en laagrentende leningen, met daarbij eventueel een stok achter de deur) zijn redelijk positief. De precieze samen-

2

stelling van deze instrumentenmix is afhankelijk van het op te lossen probleem. Een paar voorbeelden:  In Dordrecht is succes behaald met collectieve projecten (VvE’s, restwarmtenetwerk en de aanpak van bouwblokken) en de gecombineerde inzet van ‘verleiden’ en ‘dwang’ zoals die is ingezet bij de aanpak van een niet functionerende VvE.  In Enschede is aanpak ‘pandverbetering’ (van eengezinswoningen èn VvE’s) goed van de grond gekomen. Daar zijn instrumenten als begeleiding, subsidie en SVn-leningen gecombineerd toegepast.  In Schiedam is er met een mix van leningen uit het revolverende PWV- fonds, begeleiding en advies een groot aantal particuliere woningen opgeknapt. De doelen zijn voor ruim driekwart bereikt.  Leeuwarden heeft - weliswaar op een wat kleinschaliger niveau - ook goede resultaten behaald in bijvoorbeeld een project waarin particuliere eengezinswoningen zijn opgeknapt. Hierbij moet worden gemeld dat er forse subsidies voor de eigenaren beschikbaar waren. Het aanbieden van een (eenmalige) subsidie blijkt altijd goed te werken. In de meeste gevallen gaat het om subsidies voor het treffen van energiezuinige maatregelen . Onderzoek in het verleden heeft overigens uitgewezen dat een belangrijk deel van deze subsidies terechtkomen bij bewoners die anders toch ook wel in actie zouden zijn gekomen. De ervaringen in de zeven gemeenten laten zien dat het lang niet altijd eenvoudig is om een PWVaanpak van de grond te krijgen. Het nagenoeg ontbreken van investeringsruimte bij de doelgroep van het beleid is daarbij- zeker in deze financieel onzekere tijden - van doorslaggevend belang. Dit geldt in het bijzonder voor de funderingsaanpak. Dordrecht, Schiedam en Zaanstad hebben daarbij financieel ondersteund door het Rijk - een evenwichtig eigen pakket maatregelen ingezet om de aanpak te doen slagen. Een mix bestaande uit funderingsonderzoek, persoonlijke voorlichting en begeleiding aan bewoners, (eenmalige) subsidies, laagrentende (soms vangnet-) leningen en dwang (aanschrijving). De details verschillen per gemeente, maar de hoofdlijnen zijn hetzelfde en de resultaten ook: er zijn veel woningen hersteld. In Dordrecht zijn van de 1.100 aangetaste woningen er inmiddels 595 opgeknapt. Zaanstad heeft in 2001 met het Rijk afgesproken dat er tussen 2001 en 2007 vijfhonderd woningen hersteld zouden worden. Dat aantal is gehaald. De teller staat momenteel in Zaanstad op (ruim) 1.000. In Schiedam zijn er tot nu toe 110 panden aangepakt. Ondanks alle inspanningen blijft er voor de toekomst forse opgave liggen. Alleen al in Zaanstad lopen er 10.000 vooroorlogse woningen risico. Deze woningen krijgen op enig moment te maken met problemen. De grote vraag is òf, en zo ja, hoe die opgave in de toekomst opgelost gaat worden. De gemeenten gaan over naar een faciliterend beleid. De bewoners die toch al de grootste moeite hebben het herstel zelf te financieren, krijgen te maken met nog verder dalende huizenprijzen en hoge financiële lasten. Integrale aanpak voor de toekomst: meer thema’s en betrokkenheid van meer partijen Het zal in het toekomstig beleid niet alléén moeten gaan om het opheffen van onderhoudsachterstanden. Niet omdat de problemen zijn opgelost. Het is zelfs niet denkbeeldig dat de probleemplukken zich verder gaan uitbreiden. De particuliere woningvoorraad is oud, veroudert verder en neemt gestaag in omvang toe. In sommige gemeenten zijn forse delen van de particuliere voorraad in een beperkte periode van ongeveer 10 à 15 jaar gebouwd; die delen verouderen dus tegelijkertijd waardoor er in één keer problemen kunnen ontstaan. De huidige economische situatie maakt het perspectief er niet beter op. Bij steeds meer bewoners komt de investeringsruimte onder druk te staan, terwijl hun woning ‘onder water staat’. De afgelopen jaren zijn hoge energiebesparingsambities voor de bestaande woningvoorraad geformuleerd op Europees, nationaal, maar ook gemeentelijk niveau. Ondanks de ambities vallen de resultaten in de praktijk erg tegen. Hier ligt een grote opgave. Het tempo van de ingrepen moet worden versneld en de maatregelen moeten veel ingrijpender worden, willen we de doelstellingen ha3

len. Het recente Energieakkoord biedt perspectieven. Het terugdringen van energieverbruik gaat samen met een andere doelstelling, namelijk beperking van woonlasten. Daarnaast krijgen we op korte termijn te maken met een snel groeiende groep oudere particuliere eigenaren. Veel ouderen hebben een eigen woning, waaruit ze niet snel zullen verhuizen. Oudere eigenaren zijn nauwelijks geïnteresseerd in het onderhoud van hun woningen en zullen hun woning ook niet gauw aanpassen aan hun veranderende behoeften en wensen, tenzij zorgbehoefte dit noodzakelijk maakt (drempels, handgrepen, trapliften, etc.) Ook bij dit ‘levensloopbestendig maken’, ligt een belangrijke taak voor de toekomst. Daar komt nog bij dat het politieke draagvlak binnen gemeenten niet al te groot is voor een PWVbeleid dat alleen gericht is op de onderhoudsstaat van de particuliere voorraad. De prioriteiten liggen op andere hiervoor genoemde maatschappelijke vraagstukken (duurzaamheid, levensloopbestendigheid, armoedebestrijding, etc.) die wel steeds prominenter op de politieke agenda komen te staan. Gemeenten krijgen op deze terreinen ook steeds meer verantwoordelijkheden toegeschoven van het Rijk. Het lijkt zinvol dat gemeenten deze verschillende opgaven en doelstellingen in het toekomstig beleid voor de particuliere voorraad beter gaan combineren. Gemeenten beschikken niet meer over de financiële middelen om een kostbare aanpak te ontwikkelen voor de particuliere voorraad. Het accent zal steeds meer komen te liggen op faciliteren en ondersteunen van particuliere eigenaren bij de organisatie en financiering van de aanpak. Particulieren die wel willen en financiële middelen hebben, kunnen ondersteund worden bij het opknappen van hun woning. Met de inzet van verhoudingsgewijs weinig overheidsmiddelen zouden goede resultaten behaald kunnen worden. Daarmee krijgt het beleid ook veel meer een preventief karakter. De gemeenten zullen daarbij ook actief moeten werken aan het smeden van coalities met andere stedelijke partijen die ook een belang hebben bij een goede particuliere voorraad. Te denken valt aan banken en financiële instellingen, beleggers, bouwbedrijven en aannemers, energiebedrijven welzijnsorganisaties, zorgverzekeraars enzovoorts. Ook zij zullen hun verantwoordelijkheid moeten nemen. Er zou uiteindelijk één lokaal aanspreekpunt moeten komen waarin de verschillende stedelijke partijen die de ‘aanbodkant’ vormen, de krachten bundelen. Dit lokale samenwerkingsverband biedt kennis en diensten aan de eigenaar aan en ontwikkelt werkprocessen, producten en instrumenten voor het woningonderhoud, het verduurzamen en levensloopgericht maken van particuliere woningen. Het gaat hier niet om een ver toekomstbeeld. Momenteel ontplooien verschillende gemeenten initiatieven om zo’n samenwerkingsverband op te richten. Dit geeft hoop voor de toekomstige kwaliteit van de particuliere woningvoorraad.

4

1.

Inleiding

1.1

Totstandkoming project

Eind 2008 worden binnen het Nicis-Kennisplatform Wonen1 door de deelnemende stedelijke partijen enkele probleemgebieden benoemd die om een oplossing vragen. Het gaat om vragen die in verschillende steden of stedelijke regio´s aan de orde zijn en waarvoor een antwoord ‘een zekere urgentie kent’. Eén van die onderwerpen op de lijst is ‘Kwaliteit particuliere woningvoorraad en rol VvE’s’. Het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft en stelt een eerste projectvoorstel op. Na verschillende overlegrondes mondt het initiatief uit in het project Kwaliteitsimpuls Particuliere Woningvoorraad dat in het najaar van 2009 formeel start. Naast het Nicis Institute (later Platform31) en het Onderzoeksinstituut OTB, nemen uiteindelijk de volgende partijen deel aan het project:  Den Haag.  Dordrecht.  Enschede.  Leeuwarden.  Lelystad.  Schiedam.  Zaanstad.  Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn; vanaf 2010). De belangrijkste vraag die het project moet beantwoorden is: ‘Wat is de kwaliteit van de stedelijke particuliere woningvoorraad en welke maatregelen en stimulansen kunnen gemeenten nemen om de voorraad (ook in de toekomst) op het gewenste kwaliteitsniveau te houden?’ Het uitgebreide project kent tal van deelvragen en deelonderzoeken. Naast analyse van bestaande bronnen (literatuur, databestanden en casestudies) zijn er gegevens verzameld via onder meer casestudie onderzoek en een enquête onder eigenaar-bewoners in de zeven deelnemende gemeenten. De casestudies zijn toegespitst op de delen van de eigen woningsector waarop het gemeentelijk beleid zich richt: de ‘probleemplukken’ binnen de particuliere woningvoorraad. De enquête is breder ingestoken en heeft tot doel inzicht te krijgen de vraag hoe de ‘gemiddelde’ eigenaar-bewoner de onderhoudsstaat van zijn of haar woning beoordeelt en op peil houdt. Het project loopt tot de zomer van 2013. De belangrijkste resultaten worden in deze publicatie over het voetlicht gebracht. 1.2

Opbouw van het rapport

De particuliere voorraad bestaat uit koopwoningen en particuliere huurwoningen. De nadruk in dit rapport ligt voor een belangrijk deel op de eigen woningsector. Zoals hiervoor aangegeven, is het kwantitatieve onderzoek alleen verricht onder eigenaar-bewoners in de zeven gemeenten. Daarnaast is een belangrijk deel van de gemeentelijke instrumenten die in de casestudies onder de loep zijn genomen, gericht op eigenaar-bewoners. We beginnen in hoofdstuk 2 met een schets van de particuliere woningvoorraad in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland. De belangrijkste kenmerken (bouwperiode en woningtype) passeren in dit hoofdstuk de revue.

1

Het Nicis Institute is per 1 juli 2012 gefuseerd met KEI, het NIROV en de SEV tot Platform31. Een nieuwe kennisorganisatie die zich bezighoudt met ruimtelijke, economische en sociale vraagstukken. 5

Hoofdstuk 3 gaat in op de (onderhouds-) kwaliteit van eigen woningen. De enquêteresultaten laten zien dat eigenaar-bewoners over het algemeen redelijk goed in staat zijn hun woningen te onderhouden. Er zijn echter wel degelijk ook probleemplukken binnen de voorraad. In het vierde hoofdstuk wordt een aantal factoren genoemd die ten grondslag liggen aan de problemen in de particuliere voorraad. Factoren die er ook voor de toekomst voor zullen zorgen dat delen van de particuliere voorraad gemeenschappelijke aandacht zullen blijven vragen. Een groeiende groep gemeenten heeft specifiek beleid ontwikkeld om de probleemplukken binnen de particuliere woningvoorraad weer wat tot bloei te brengen. Hoofdstuk 5 staat in het teken van deze gemeentelijke beleidsinstrumenten. We gaan in dat hoofdstuk ook in op de rol die SVn speelt om de particuliere woningvoorraad kwalitatief op peil te brengen en te houden. Zoals uit dat hoofdstuk blijkt, kunnen deze stimulerende maatregelen op vele manieren worden vorm gegeven en is het succes ervan wisselend. Het zesde hoofdstuk geeft een doorkijk naar de toekomst. Hoe zorgen we ervoor dat de zwakkere delen van de particuliere woningvoorraad niet verder door een kwalitatieve ondergrens zakken?

6

2.

De particuliere woningvoorraad

2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk passeren de belangrijkste kenmerken van de particuliere woningvoorraad de revue. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de ontwikkeling en omvang van de sector (§ 2.2), de woningtypen (§ 2.3) en de bouwperiode (§ 2.4). We besteden daarbij aandacht aan de zeven onderzochte gemeenten en het Nederlandse gemiddelde. Eenzelfde uitsplitsing wordt gemaakt bij het overzicht van de gemiddelde WOZ-waarden van de woningen (§2.5). 2.2

Ontwikkeling en omvang

Lange tijd was het aandeel van de eigen woningsector in de Nederlandse woningvoorraad vrij laag, zeker vergeleken met de situatie in sommige andere Europese landen. Afbeelding 2.1 laat zien dat de eigen woningsector de afgelopen decennia echter fors is gegroeid. Veertig jaar geleden was iets meer dan een derde van alle woningen door eigenaar-bewoners bewoond, dit is nu opgelopen tot bijna 60 procent. Het aandeel van de particuliere huurwoningenvoorraad is in die periode afgenomen van 28% tot minder dan 10% (AFB Research B.V./SysWov, diverse jaren). Dit betekent dat samen ruim twee derde deel van de Nederlandse woningvoorraad momenteel in particuliere handen is. Gezien de huidige kabinetsplannen zou op enige termijn de particuliere huursector overigens weer in belang kunnen toenemen. Afbeelding 2.1: Ontwikkeling van de Nederlandse woningvoorraad naar eigendomsverhouding (in %) 70 60 50 40 30 20 10 0 1971

1980 eigen woning

1990 particuliere huur

2000

2010

sociale huur

Bron: ABF Research B.V. Syswov 2011.

Het aandeel van sociale huurwoningen op het totaal is de afgelopen twintig jaar gedaald van 38% naar bijna 32% De groei van de eigen woningsector kan worden verklaard door een sterke groei van nieuwbouwwoningen (het leeuwendeel van de nieuwbouw was koopwoningen) en de verkoop van (sociale) huurwoningen. De bouw van sociale huurwoningen bleef daarbij achter. Er zijn grote lokale verschillen in de eigendomsverhoudingen. In vooral de grotere gemeenten is het aandeel eigen woningen over het algemeen (flink) lager dan het landelijk gemiddelde. Dit zien we ook terug in de zeven Platform31-gemeenten (zie afbeelding 2.2). Dat Lelystad er uit springt, kan gezien de ontstaans- en ontwikkelingsgeschiedenis nauwelijks verbazing wek7

ken. Leeuwarden, Dordrecht en Enschede zitten weliswaar boven de vijftig procent eigen woningbezit, maar blijven desondanks achter bij het landelijk gemiddelde. Den Haag, Zaanstad en Schiedam hebben verhoudingsgewijs weinig koopwoningen binnen de gemeentegrenzen. Den Haag heeft wel een relatief grote particuliere woningvoorraad. Afbeelding 2.2: Opbouw woningvoorraad in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland Den Haag Dordrecht Enschede Leeuwarden Lelystad Schiedam Zaanstad Nederland 0%

10%

20%

30%

eigen woningen

40%

50%

60%

particuliere huur

70%

80%

90%

100%

sociale huur


2.3

Woningtype

Het leeuwendeel van de eigenwoningsector (85%) bestaat uit eengezinswoningen. In de huursector is de verhouding tussen een- en meergezinswoningen ongeveer gelijk. Ook hier zijn er grote verschillen tussen de gemeenten. Afbeelding 2.3 geeft de verdeling in woningtypen weer. Afbeelding 2.3: Eigen woningen naar type in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland Den Haag Dordrecht Enschede Leeuwarden Lelystad Schiedam Zaanstad Nederland 0%

10%

20%

30%

40%

50%

eengezinswoningen

60%

70%

80%

90%

100%

meergezinswoningen


Qua woningtype zijn er nogal wat verschillen tussen de zeven gemeenten. Den Haag en Schiedam hebben verhoudingsgewijs veel eigen woningen in meergezinshuizen (bovenbeneden woningen, portiek etagewoningen, appartementen in flats). Dit betekent dat de eigenaarbewoners in een Vereniging van Eigenaren moeten samenwerken bij het reserveren van geld voor en het nemen van beslissingen over het onderhoud van de gemeenteschappelijke delen van het pand. In sommige gevallen levert dit problemen op, we komen daar later op terug. In andere gemeenten, zoals Enschede en Lelystad, telt de koopsector verhoudingsgewijs veel eengezinswoningen. Dit betekent niet automatisch dat het dan dus wel los zal lopen met de kwaliteit van deze woningen. Ook in deze gemeenten zijn er (kleine) vooroorlogse of vroeg8

naoorlogse woningen (al dan niet verkocht door een corporatie of particuliere verhuurder) waarin de eigenaren moeite hebben om de woning adequaat te onderhouden. De particuliere huursector bestaat verhoudingsgewijs veel meer uit meergezinswoningen (zie afbeelding 2.4). Grote flats van beleggers, maar vaak ook (in de grotere steden) boven beneden woningen in bezit van kleine verhuurders. Met name daar kunnen zich nogal wat problemen voordoen met niet of slecht functionerende VvE’s. In Den Haag, Dordrecht Schiedam, maar ook Leeuwarden is een groot deel van de particuliere huursector in meergezinshuizen te vinden. Lelystad, Zaanstad en Enschede kennen daarentegen binnen de particuliere huursector veel grondgebonden woningen. Waarbij opgemerkt moet worden (zie afbeelding 2.2), dat de particuliere huursector slechts een klein deel uitmaakt van de totale woningvoorraad in deze gemeenten. Afbeelding 2.4: Particuliere huurwoningen naar type in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland Den Haag Dordrecht Enschede Leeuwarden Lelystad Schiedam Zaanstad Nederland 0%

10%

20%

30%

40%

50%

eengezinswoningen

60%

70%

80%

90%

100%

meergezinswoningen


2.4

Bouwperiode

Afbeelding 2.5 geeft de leeftijdsopbouw van de Nederlandse woningvoorraad weer. De afbeelding laat zien dat de eigen woningvoorraad relatief jong is. Ruim driekwart van de eigen woningen is na de Tweede Wereldoorlog gebouwd. Toch is de Nederlandse woningvoorraad (eveneens die in de andere Europese landen) flink aan het verouderen. Na de massale woningproductie in de tweede helft van de vorige eeuw, is de nieuwbouwproductie de laatste decennia vermindert tot minder dan 1%. In het midden van de jaren zeventig van de vorige eeuw was bijna 60% van de voorraad jonger dan 25 jaar. In 2010 is dit percentage teruggelopen tot 30% Helaas is er geen uitsplitsing mogelijk naar woningtype èn bouwperiode. De gegevens over de bouwperiode hebben uitsluitend betrekking op de gehele eigen woningvoorraad. Afbeelding 2.5 geeft een overzicht per gemeente. Lelystad heeft vanwege haar afwijkend woningbestand een ‘eigen’ afbeelding gekregen (zie afbeelding 2.6). De andere zes gemeenten hebben allemaal verhoudingsgewijs een oud eigen woningbestand. Uitschieters zijn Den Haag, Leeuwarden. Schiedam en Zaanstad waar tussen de 45% (Den Haag) en 34% (Zaanstad) van de huidige koopwoningen voor WO II is gebouwd. Aan de andere kant is in deze zes gemeenten zo rond de 20% tot 25% van de eigen woningvoorraad na 1991 gebouwd.

9

Afbeelding 2.5: Eigen woningen naar bouwperiode in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland Den Haag Dordrecht Enschede Leeuwarden Schiedam Zaanstad Nederland 0%

10%

20%

30%

voor 1945

40%

50%

1945-1970

60%

1971-1990

70%

80%

90%

100%

na 1991


Lelystad is wat dat betreft een wat vreemde eend in de bijt (zie afbeelding 2.6). In Lelystad is er vooral vanaf halverwege de jaren zeventig van de vorige eeuw fors gebouwd en dan vooral eengezinswoningen. Bijna twee derde van de Lelystadse eigen woningsector (eengezinswoningen) is gebouwd in de periode 1976-1990. Afbeelding 2.6: Bouwperiode van de Lelystadse eigen woningen (eengezinswoningen) 30 25 20 15 10 5 0 voor 1970

1971-1975

1976-1980

1981-1990

1991-200

eigen woningen Lelystad

Bron: Gemeente Lelystad, 2011.

Afbeelding 2.7: Particuliere huurwoningen naar bouwperiode in de zeven Platform31gemeenten en Nederland Den Haag Dordrecht Enschede Lelystad Leeuwarden Schiedam Zaanstad Nederland 0%

10%

20%

30%

voor 1945

40%

50%

1945-1970

Bron: ABF Research B.V. Syswov 2011. 10

60%

1971-1990

70% na 1991

80%

90%

100%

Afbeelding 2.7 geeft de leeftijdsopbouw van de particuliere huursector in de gemeenten en in Nederland. Opvallend is de ouderdom van de Schiedammer en Haagse particuliere huurwoningenvoorraad. Deze gemeenten hebben niet alleen relatief veel meergezinswoningen, het merendeel ervan is (waarschijnlijk) ook nog in de vooroorlogse periode gebouwd. In de andere gemeenten is de particuliere huursector verhoudingsgewijs jong. 2.5

WOZ-waarde

Onderstaande afbeelding 2.8 geeft de gemiddelde WOZ-waarde in de zeven Platform31gemeenten. Deze waarde zegt op zich niet zo heel veel. Het gaat om een gemiddelde waarde van huur en koopwoningen. Verder is er geen onderscheid gemaakt tussen eengezinswoningen en woningen in meergezinshuizen. Desondanks illustreert de afbeelding dat de gemiddelde WOZ-waarde in de zeven Platform31- gemeenten een stuk lager is dan het landelijk gemiddelde. In Leeuwarden en Schiedam ligt de WOZ-waarde van een gemiddelde woning ongeveer een derde lager. Afbeelding 2.8: Gemiddelde WOZ-waarde in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland (x € 1.000; per 1-1-2012) Den Haag Dordrecht Enschede Leeuwarden Lelystad Schiedam Zaanstad Nederland 0

50

100

150

200

250

Bron: gemeenten: www.eigenhuis.nl (gebaseerd op gegevens van de waarderingskamer); Nederlands gemiddelde; www.cbsb.nl)

2.6

Kortom

De karakteristieken van de particuliere woningvoorraad in de zeven onderzochte gemeenten lopen nogal uiteen. Den Haag heeft een omvangrijk vooroorlogse voorraad en een grote meergezinssector. Die laatste sector telt daarnaast een grote groep (kleine) particuliere verhuurders. Bijna een derde van de particuliere huurwoningvoorraad in Dordrecht is vooroorlogs en veel van die woningen zijn in handen van particuliere verhuurders. Enschede heeft relatief weinig particuliere woningen. De particuliere voorraad bestaat grotendeels uit eengezinswoningen die over het algemeen wat ‘jonger’ zijn dan in de andere gemeenten. Leeuwarden heeft een relatief oude eigen woningvoorraad. Bijna 40% van de eigen woningen stamt van voor de Tweede Wereldoorlog. Het grootste deel van de particuliere huursector is in de wederopbouw periode gebouwd (1945-1970) en in de periode 1971-1990.

11

De volledige woningvoorraad van Lelystad is naoorlogs, waarvan twee derde bewoond wordt door eigenaar-bewoners. De particuliere huursector is klein en het aandeel van de sociale huursector ligt iets onder het landelijk gemiddelde. Vrijwel de gehele voorraad bestaat uit eengezinswoningen en dat geldt vooral voor de eigen woningsector. Schiedam heeft een relatief oude woningvoorraad. Bijna veertig procent van de koopsector en iets meer dan de helft van de particuliere huursector is vooroorlogs. Bijna twee derde van het Schiedammer woningbestand is in handen van particulieren. Schiedam telt veel meergezinswoningen: een kleine zeventig procent van de gehele particuliere huurwoningenvoorraad is te vinden in boven-benedenwoningen en flats. Ongeveer de helft van de Zaanse woningvoorraad bestaat uit koopwoningen. Particuliere verhuurders hebben bijna 10% van de woningen in handen. De eigen woningsector bestaat voor het overgrote uit eengezinswoningen woningen, terwijl 40% van de particuliere huurwoningen in meergezinswoningen zijn te vinden.

12

3.

Onderhoudskwaliteit is volgens eigenaren redelijk op orde

3.1

Inleiding

In de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw zijn veel onderhoudsachterstanden in de particuliere woningsector met forse overheidssteun ingelopen. Opeenvolgende landelijke (en soms aanvullend lokale) subsidieregelingen werden opgetuigd om particuliere woningen in de stadsvernieuwingsgebieden op te knappen. Naast het subsidiespoor hebben verschillende gemeenten op redelijke grote schaal particuliere woningen aangekocht en verbeterd of gesloopt en vervangen. Dit beleid is succesvol gebleken. De allerlaatste Kwalitatieve Woning Registratie (KWR) uit 2000 laat zien dat de Nederlandse woningvoorraad in algemene zin er kwalitatief goed bijstaat. Met de stadsvernieuwingsoperatie zijn de achterstanden in de vooroorlogse voorraad in de grote steden vergaand opgelost. Desondanks zijn er nog wel enkele probleemplukken in deze particuliere woningvoorraad te vinden. We komen daarop uitgebreid terug in de volgende hoofdstukken. De toenmalige minister van VROM wijst voor de toekomst dan ook nadrukkelijk op de verantwoordelijkheid van de eigenaar-bewoner zelf voor de kwaliteit van zijn of haar woning (Dekker, 2005; VROM 2006). In het kader van het Platform31- project hebben we onder meer bekeken hoe de gemiddelde eigenaar-bewoner deze verantwoordelijkheid invult. We willen namelijk niet alleen inzicht krijgen hoe het gemeentelijk beleid uitwerkt dat gericht is op de probleemplukken (via de casestudie-onderzoeken). Dit project gaat ook in op de kwaliteitstoestand van de eigen woning in meer algemene zin. Hoe beoordelen particuliere eigenaren de kwaliteit van hun woning en wat doen ze om die kwaliteit in stand te houden? Om die vraag te kunnen beantwoorden is een enquête gehouden onder eigenaar-bewoners in de zeven gemeenten. Bijna 3.800 eigenaren hebben de vragenlijst beantwoord. Op gemeentelijk niveau is in kaart gebracht hoe eigenaar-bewoners met hun bezit omgaan, hoe ze de kwaliteit van woning en woonomgeving beoordelen en wat ze aan onderhoud en verbetering doen. Het blijkt dat er tussen de gemeenten geen wezenlijke verschillen zijn in de uitkomsten. Voor de afzonderlijke gemeenten zijn (interne) rapportages opgesteld die vooral inzoomen op de groep eigenaren die de onderhoudsstaat van hun woning een onvoldoende geven. Het blijkt overigens dat het om een verhoudingsgewijs kleine groep gaat. De enquête heeft een schat aan gegevens opgeleverd. In deze notitie geven we een impressie van de uitkomsten. In de volgende paragraaf plaatsen we allereerst enkele kanttekeningen bij de enquêteresultaten (§ 3.2). Vervolgens geven we in paragraaf 3.3 de bewonersoordelen over de onderhoudsstaat van de buiten- en binnenkant van de woning, het gebruiksgemak en comfort van de woning en de woonomgeving. In de paragrafen 3.4 en 3.5 gaan we respectievelijk in op het uitgevoerde onderhoud en de werkzaamheden die men de komende tijd wil gaan uitvoeren. Het al dan niet uitvoeren van maatregelen om de energetische prestatie van de woning te verhogen komt in paragraaf 3.6 aan de orde. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een korte samenvatting.

3.2

Kanttekening vooraf

Belangrijk bij de interpretatie van de resultaten is de vraag hoe representatief de gegevens zijn voor ‘de’ eigenaar- bewoner in elk van de zeven gemeenten. Bedacht moet worden dat de bewoners zelf een cijfer geven aan de onderhoudsstaat van hun woning. Er heeft geen objectieve fysieke inspectie plaatsgevonden. Dit alles leidt er hoogstwaarschijnlijk toe dat deze oordelen over de onderhoudsstaat van de eigen woning een posi13

tiever beeld schetsen dan de werkelijke kwaliteit. Met zekerheid is dat echter niet te zeggen. Uit een nadere analyse van de resultaten van de WoON 2006 blijkt bijvoorbeeld bij het antwoord op de stelling ‘Mijn woning is slecht onderhouden’ dat de bewonersoordelen en de feitelijke metingen redelijk met elkaar sporen. Aan de andere kant maant een analyse van dezelfde data tot een zekere voorzichtigheid (Schulenberg e.a., 2010). Uit die rapportage blijkt dat de metingen erop lijken te wijzen dat de onderhoudsstaat van de gemiddelde woning in de G31 is achteruit gegaan in de periode 2006-2009. Volgens de bewoners is de onderhoudsstaat in dezelfde periode ongeveer hetzelfde gebleven. Een aspect dat waarschijnlijk van grotere invloed is op het bewonersoordeel zijn de kenmerken van de eigenaren die de vragenlijst hebben ingevuld. Bewoners die hebben meegedaan aan de enquête zullen over het algemeen enthousiaster zijn over het onderwerp en het belang ervan hoger inschatten dan degenen die niet hebben meegedaan. Uit onze respons analyse is gebleken dat er relatief meer bewoners van jongere woningen en van eengezinswoningen hebben meegedaan aan het onderzoek. Verder zijn er onder de respondenten verhoudingsgewijs veel huishoudens van middelbare leeftijd (45-65 jaar) en veel 2 persoonshuishoudens te vinden. Wat opleiding en inkomen betreft, scoren onze respondenten verhoudingsgewijs redelijk hoog. Al deze karakteristieken hebben een positieve invloed op het onderhoudsgedrag en de onderhoudsstaat van de woning. Dit maakt het aannemelijk dat de onderzoeksresultaten een iets te rooskleurig beeld schetsen van de feitelijke situatie in ‘de’ eigen woningsector. 3.3

Beoordeling van de onderhoudsstaat

We gaan in deze paragraaf in op de beoordeling door de bewoners van de onderhoudsstaat van hun woningen. De bijlagen 1 tot en met 4 bevatten afbeeldingen waarin de uitkomsten per gemeenten zijn weergegeven. Bewoners zijn tevreden over de onderhoudsstaat van de buitenkant van de woning (gevel, dak, schilderwerk en dergelijke). Meer dan de helft van de ondervraagden beoordeelt de buitenkant zelfs als goed of uitstekend. Slechts weinig bewoners zijn ontevreden. Uitzonderingen zijn de isolatieniveaus van de begane grondvloer en de gevel en spouwmuur. Ongeveer twintig procent van de eigenaren geeft daaraan een onvoldoende. Ook de isolatie van het dak (10% tot 15% geeft een onvoldoende) en de isolatie van de beglazing (ca. 10% onvoldoende), laten volgens de bewoners te wensen over (zie bijlage 1). Deze resultaten lopen redelijk in de pas met andere onderzoeksuitkomsten. Van alle huishoudens uit het WoON/2009 onderzoek is 83% het (helemaal) mee oneens met de stelling: ‘mijn woning is slecht onderhouden’ (ABF Research, 2010). Dit percentage is inclusief huurders, een groep die het resultaat waarschijnlijk negatief heeft beïnvloed. Het blijft daarbij natuurlijk wel de vraag hoe deze eigen beoordeling spoort met de feitelijke onderhoudsstaat. Het feit dat er op isolatiegebied nogal wat te winnen is, komt ook uit diverse landelijke onderzoeken naar voren. Vooral op het gebied van het isoleren van de begane grondvloer en de gesloten gevel is er nog wel een en ander te doen (Meijer et al, 2009). Het oordeel over de binnenkant van de woning is over de gehele linie (nog) iets positiever dan over de buitenkant van de woning. Rond de zestig procent van de bewoners geeft aan elk onderdeel van de ‘onderhoudsstaat binnen’ een acht of hoger. Minder dan 5% van de eigenaren is ontevreden of een van de onderdelen binnen de woning. Genoemd worden dan zaken als toilet & badkamer, keuken en de ventilatie binnen de woning (zie bijlage 2). Ook dit spoort redelijk met de beschikbare landelijke gegevens. Van alle eigenaar-bewoners is 97% tevreden met hun woning (ABF Research, 2010). De enquêteresultaten weerspiegelen dit tevreden gevoel.

14

De meeste bewoners zijn ook (zeer) tevreden met het gebruiksgemak en het comfort van de woning. Vooral de grootte en de indeling van de woning scoren goed. Negatieve uitschieter is ook hier het isolatieniveau van de woning. Bijna 15% van de bewoners geeft een onvoldoende aan zowel de geluids- als warmte-isolatie van de woning (zie bijlage 3). De op landelijke niveau verzamelde gegevens van WoON 2009 laten zien dat 86% van de huishoudens het (helemaal) eens is met de stelling: ‘de indeling van mijn woning is OK’. Andere relevante uitkomsten: • ‘De woning is te klein’: tachtig procent is het er (helemaal) mee oneens. • ‘De woning is te groot’: bijna driekwart is het daar (helemaal) mee oneens (AFB Research, 2010) Tot slot hebben we gevraagd naar het oordeel over de woonomgeving. Het leeuwendeel van de bewoners (gemiddeld meer dan tachtig procent) geeft een ruime voldoende aan de aspecten die met hun woonomgeving te maken hebben. Desondanks scoort bij ongeveer tien procent van de bewoners zaken als ‘veiligheid in de buurt’, ‘groen in de buurt’ en ‘netheid van de straat’ een onvoldoende. Wel zijn er nuance verschillen tussen de zeven gemeenten (zie bijlage 4). Ter vergelijking: in Nederland is ongeveer 6% van de bewoners (zeer) ontevreden over hun directe woonomgeving (AFB Research, 2010). 3.4

Het functioneren van VvE’s

Volgens de appartementseigenaren die onze vragenlijst hebben ingevuld, functioneren ‘hun’ VvE’s goed. Gezien de resultaten van andere onderzoeken en de inzichten uit de casestudies functioneren ze eigenlijk ‘te’ goed. Ook dit is een aanwijzing dat onze respondenten geen dwarsdoorsnede van de eigenaar- bewoners zijn, maar dat ze waarschijnlijk in het wat hogere segment te vinden zijn. Verreweg het grootste deel van de VvE’s in de zeven gemeenten heeft een beheerder. Wel zijn er kleine verschillen tussen de zeven gemeenten. In de in het onderzoek betrokken Haagse, Schiedammer en Zaanse VvE’s heeft zo’n 8% geen beheerder. Dordrecht (1 op de 5 VvE’s heeft geen beheerder), Leeuwarden (bijna 17%) en Enschede en Lelystad (met ruim 13%) scoren wat dat betreft slechter. De VvE’s hebben opvallend vaak een professioneel beheerkantoor ingehuurd. In een minderheid van de gevallen heeft een van de eigenaren de beheertaak op zich genomen. De VvE’s in de zeven gemeenten komen frequent bij elkaar. Meer dan negentig procent van de VvE’s vergadert minimaal een keer per jaar. In bijna alle gemeenten heeft volgens de respondenten een opmerkelijk hoog percentage VvE’s (tachtig procent en hoger) een onderhoudsplanning gemaakt. Alleen Lelystad (met een score tegen de 70%) blijft daar iets bij achter. Tussen de driekwart (Lelystad) en ruim negentig procent (Zaanstad) van de respondenten geeft aan dat hun VvE over een onderhoudsfonds beschikt. Volgens verreweg het grootste deel van de eigenaren bevat dat fonds voldoende geld om de komende twee jaar het toekomstig onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het pand te kunnen betalen In Lelystad denkt twee derde van de eigenaren dat en in Leeuwarden en Zaanstad is volgens 85% van de eigenaren de omvang van het fonds voldoende.

15

3.5

Uitgevoerd onderhoud aan de woning

De eigenaren onderhouden hun woning naar eigen zeggen behoorlijk actief2. Terugkijkend over een periode van twee jaar zijn in meer dan driekwart van de woningen werkzaamheden uitgevoerd (zie afbeelding 3.1). Afbeelding 3.1: Zijn er werkzaamheden uitgevoerd in/aan de woning Afgelopen 2 jaar werkzaamheden uitgevoerd? Den Haag Dordrecht Enschede Leeuwarden Lelystad Schiedam Zaanstad 0%

10%

20%

30%

40%

Ja

50%

Nee

60%

70%

80%

90%

100%

Weet niet

Zoals afbeelding 3.2 laat zien, is het werk aan de buitenkant van de woning is verhoudingsgewijs het vaakst uitgevoerd. Van de bewoners die werkzaamheden hebben uitgevoerd, heeft tussen de 65% en 75% de afgelopen twee jaar een of meerdere klussen aan de buitenkant van de woning uitgevoerd. Voornamelijk het hout en schilderwerk zijn in die periode aangepakt.

Afbeelding 3.2: Waar hebben de werkzaamheden plaatsgevonden? Buitenkant van de woning werkzaamheden buiten de woning (afgelopen 2 jaar) Den Haag Dordrecht Enschede Leeuwarden Lelystad Schiedam Zaanstad 0

2

10

20

30

40

50

60

70

80

Gevraagd is naar werkzaamheden in de (drie) categorieën: aan buitenkant van de woning (zoals o.a. voegwerk van de gevel), aan de binnenkant van de woning (zoals o.a. nieuwe badkamer, wanden schilderen of behangen) en aan de installaties/isolatiewerkzaamheden (zoals o.a. cv-ketel vervangen, het dak isoleren). Binnen de categorieën is vervolgens weer onderscheid gemaakt naar afzonderlijke klussen. 16

Binnen in de woning binnen de woning (afgelopen 2 jaar) Den Haag Dordrecht Enschede Leeuwarden Lelystad Schiedam Zaanstad 0

10

20

30

40

50

60

70

80

60

70

80

Werkzaamheden op isolatie- en installatiegebied Isolatie en installaties (afgelopen 2 jaar)

Den Haag Enschede Lelystad Zaanstad 0

10

20

30

40

50

Ook de binnenkant van de woning heeft volop aandacht gekregen. In grote lijnen iets minder dan de buitenkant van de woning. In de zeven gemeenten heeft een kleine zestig procent van de eigenaren werkzaamheden binnen de woning uitgevoerd of laten uitvoeren. Hier gaat het vooral om ‘verfraaiende’ onderhoudswerkzaamheden (verven, behangen en betegelen) en in iets mindere mate om werkzaamheden in/aan het toilet, de badkamer en de keuken. Verhoudingsgewijs de minste aandacht gaat uit naar werkzaamheden op isolatie- en of installatiegebied. In grofweg genomen een derde van de woningen waar werkzaamheden hebben plaatsgevonden, is het werk gericht geweest op het vervangen/verbeteren van de installaties of de isolatiegraad van de woning. In de meeste gevallen gaat het dan om het vervangen van de cv-ketel. Op de tweede plaats komen werkzaamheden om de isolatie van het dak en de beglazing te verbeteren. Vergeleken met andere onderzoeksresultaten (bijv. van Vereniging Eigen Huis, 2011) lijkt het erop dat in de woningen van onze respondenten meer onderhoudsactiviteiten zijn verricht. De Vereniging Eigen Huis constateert dat van alle eigenaar- bewoners: • 62% het afgelopen jaar daadwerkelijk iets aan regulier onderhoud heeft gedaan (schilderen, tuinonderhoud, onderhoud cv-ketel, kleine dak reparatie, verstopping verhelpen, kraan vervangen, enz.). • 27% de afgelopen 12 maanden groot onderhoud heeft uitgevoerd (dakgoten vervangen, cvketel vervangen, rioolafvoer vervangen, dakbedekking vervangen, nieuwe keuken of badkamer geplaatst, elektrische installatie vervangen, opnieuw bestraten in de tuin, enz.). • 17% de woning verbeterd heeft (dubbel glas plaatsen, vloer- of dakisolatie aanbrengen, dakkapel plaatsen, uitbouw maken, carport bouwen, garage bij de woning trekken, enz.). Een echte vergelijking is moeilijk. Enerzijds om deze categorieën onvergelijkbaar zijn met de indeling die wij hebben gehanteerd. Anderzijds heeft de Vereniging Eigen Huis gevraagd naar werkzaamheden die uitgevoerd zijn in het afgelopen jaar, in plaats van de twee jaar die wij hebben gevraagd. 17

3.5.1

Waarom wel of niet onderhoud uitvoeren?

Over de gehele linie (binnen, buiten, isolatie en installatie) is het feit dat zaken defect zijn of versleten vaak de belangrijkste reden geweest om werkzaamheden uit te voeren. Het verhogen van het gebruiksgemak en comfort is een belangrijke drijfveer voor bewoners om binnen de woning zaken aan te pakken. Bij isolatie en installatiewerkzaamheden scoort (logischerwijs) het verlagen van de energielasten vaak redelijk hoog als reden. In verreweg de meeste gevallen zijn er geen werkzaamheden uitgevoerd, omdat het volgens de bewoners simpelweg niet nodig was (de onderhoudsstaat is in orde, de woning is comfortabel genoeg en/of de VvE vond het niet nodig). In verhoudingsgewijs een kleine minderheid van de eigen woningen in de zeven gemeenten zijn er geen werkzaamheden uitgevoerd, terwijl dat eigenlijk wel nodig was. Daarvoor kunnen verschillende reden zijn: ‘kan het niet betalen’, ‘heb er het geld niet voor over’, ‘teveel gedoe’ en/of ‘ik wist niet hoe ik het moest aanpakken’. In drie gemeenten (Den Haag, Enschede en Leeuwarden) heeft 6% à 7% van de bewoners geen werkzaamheden uitgevoerd omdat ze het niet konden betalen. In de andere vier gemeenten ligt dat percentage iets boven de tien. Uitschieter is Lelystad waar deze reden door 14% van de ondervraagden wordt genoemd. Dat is een redelijk hoog percentage. Uit het laatste nationale Woning Behoefte Onderzoek (uitgevoerd rond het jaar 2000) is gebleken dat voor ongeveer vijf procent van eigenaar- bewoners het niet kunnen betalen een reden is geweest om geen onderhoud aan de woning uit te voeren 3.5.2

Uitgaven

Onderzoek van Vereniging Eigen Huis levert wat de uitgaven betreft het volgende beeld op; Tabel 3.1: Uitgaven eigenaar- bewoners voor onderhoud en verbetering

Regulier onderhoud Groot onderhoud Verbeteringen Totaal bron: Vereniging Eigen Huis, 2011.

Gemiddeld bedrag voor alle eigenwoningbezitters op jaarbasis (€) 2.022 1.740 996 4.758 (= 397 per maand)

Gemiddeld bedrag aan daadwerkelijk uitgevoerde werkzaamheden op jaarbasis (€) 2.594 5.830 5.206

De WOZ-waarde van een gemiddelde koopwoning in 2011 bedroeg € 263.000. Met dat in het achterhoofd zijn de investeringen in onderhoud en verbetering van bijna € 4.800 in de eigen woning fors te noemen (ruim 1.8% van de gemiddelde waarde). Ons onderzoek laat zien dat verreweg het grootste deel van de bewoners de werkzaamheden met eigen spaargeld betaalt, of (bij het werk aan de buitenant van het pand) uit het reservefonds van de VvE (al dan niet in combinatie). Er mondjesmaat geld geleend bij een financiële instelling om de werkzaamheden te kunnen bekostigen. Het gaat om gemiddeld nog geen tien procent van de bewoners. 3.6

Komende 2 jaar werkzaamheden gepland?

Afbeelding 3.3 laat zien dat meer dan de helft van de eigenaar- bewoners in de zeven gemeenten van plan is de komende twee jaar ‘iets’ aan onderhoud of verbetering van de woning te doen.

18

Afbeelding 3.3: Plannen voor de toekomst? Komende 2 jaar nog wat van plan? Den Haag Dordrecht Enschede Leeuwarden Lelystad Schiedam Zaanstad 0%

10%

20%

30%

40%

Ja

50%

Misschien

60%

70%

80%

90%

100%

Nee

Dit is een behoorlijk hoog percentage. Uit WoON 2009 bijvoorbeeld blijkt dat ruim een derde (35%) van de huishoudens plannen heeft om het komende jaar onderhoudswerkzaamheden aan de woning te gaan uitvoeren. Ter nuancering moet hierbij wel worden opgemerkt dat WoOn de plannen voor het ‘komende jaar’ peilt en in ons onderzoek het om een periode van twee jaar gaat. Misschien wel belangrijker is de constatering dat de gegevens van WoON gebaseerd zijn op alle Nederlandse huishoudens (inclusief huurders). Meer in algemene zin kan worden opgemerkt dat het makkelijk is om te zeggen dat men iets gaat doen aan de woning de komende jaren. Of het daadwerkelijk gaat worden uitgevoerd, is een tweede. De belangrijkste reden(en) om niets te doen is omdat het volgens de bewoners niet nodig is. De onderhoudsstaat is goed (genoemd door 60% tot 80% van de bewoners), het gebruiksgemak en comfort is in orde (een kwart tot ruime een derde) en/of de VvE vindt het niet nodig. Een verhoudingsgewijs klein percentage eigenaar- bewoners zegt dat het wel nodig is maar dat ze het niet kunnen betalen. Het percentage bewoners dat deze reden noemt is (iets) hoger in Zaanstad (10%) en Lelystad (7%) dan in de andere vijf gemeenten (waar het percentage tegen de 4% à 5% is). 3.7

Energetische maatregelen

We hebben de eigenaren de volgende twee vragen voorgelegd:  Waardoor denkt u dat er het meest bespaard kan worden op het energiegebruik in uw woning? en:  Gaat u de maatregelen of gedragsverandering dan ook daadwerkelijk ook doorvoeren? Afbeelding 3.4 geeft het antwoord op de vraag hoe volgens de bewoners het meest bespaard kan worden op het energiegebruik in hun woning.

19

Afbeelding 3.4: Hoe kan het meest bespaard worden op het energiegebruik in de woning? Hoe zou er het meest te besparen zijn op het energiegebruik? Den Haag Dordrecht Enschede Leeuwarden Lelystad Schiedam Zaanstad

0%

10%

20%

Fysieke maatregelen

30%

40%

50%

Gedragsverandering

60%

70%

80%

Er valt niets te besparen

90%

100%

Weet niet

Zo’n dertig procent van de eigenaren denkt dat er niet of nauwelijks bespaard kan worden. Tussen de zeven en tien procent van de bewoners zou het niet weten. De meeste mensen zien echter nog wel besparingsmogelijkheden. De groep bewoners die denkt dat de fysieke maatregelen in/aan de woning de doorslag zullen gaan geven, is in alle gemeenten net iets kleiner dan de groep die aangeeft dat het vooral te maken zal hebben met het veranderen van het eigen gedrag. Net zo belangrijk (of misschien wel belangrijker) is het antwoord op de vraag: ‘Gaat u dan ook daadwerkelijk maatregelen nemen of het gedrag veranderen om op het energiegebruik in de woning te besparen?’ Voor alle duidelijkheid: dit is alleen gevraagd aan de mensen die besparingsmogelijkheden zien (zie afbeelding 3.5). Afbeelding 3.5: Wordt het gedrag veranderd en worden er ook maatregelen genomen? En gaat u dat ook doen? Den Haag Dordrecht Enschede Leeuwarden Lelystad Schiedam Zaanstad 0%

10%

Zeker wel

20%

30%

Waarschijnlijk wel

40%

50%

Misschien

60%

70%

Waarschijnlijk niet

80%

90%

100%

Zeker niet

Iets minder dan de helft van degenen die besparingsmogelijkheden ziet, gaat dit zeker (maar iets vaker ‘waarschijnlijk’) wel in de toekomst doen. Het is even afwachten of de bewoners daadwerkelijk in actie komen, maar er is dus nog hoop voor de toekomst. 3.8

Tot slot

Het beeld dat de enquêteresultaten oproept is behoorlijk positief. De beoordeling door de eigenaren van hun woning is ruim voldoende. Dit geldt zowel voor de onderhoudsstaat van de buiten- en binnenkant als het comfort en gebruiksgemak. Ook de directe woonomgeving komt 20

er over het algemeen goed uit. Volgens de respondenten die lid zijn van een VvE, functioneren de VvE’s prima. De afgelopen jaren is er flink aan de woning geklust en is er door weinig bewoners onderhoud uitgesteld dat eigenlijk wel had moeten gebeuren. De gedane investeringen worden vrijwel volledig met eigen (spaar)geld gefinancierd. Ook voor de komende twee jaar zijn er volop plannen Op energetisch gebied zien de meeste eigenaar- bewoners (ca. 65% tot 70%) nog wel besparingsmogelijkheden. Deels is dit te realiseren door een gedragsverandering en deels door het treffen van energiebesparende maatregelen. We moeten afwachten of het ook daadwerkelijk gaat gebeuren, maar rond de veertig tot vijftig procent zegt het gedrag te gaan veranderen en/of maatregelen te treffen. Zo op het eerste gezicht lijkt er dus niets aan de hand. De praktijk is echter weerbarstiger. In de komende hoofdstukken zullen we zien dat de onderhoudsstaat van de particuliere woningvoorraad in lang niet alle gevallen zo goed is.

21

22

4.

Woningkwaliteit onder druk

4.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt stilgestaan bij factoren die van invloed kunnen zijn op de kwaliteit van particuliere woningen. Deel zijn dit ‘interne factoren’: omstandigheden die zich binnen de voorraad voordoen: bestaande onderhoudsachterstanden (§ 4.2), de huidige energetische kwaliteit (§ 4.3) en de funderingsproblematiek (§ 4.4). Daarnaast zijn er omstandigheden binnen de sector die kunnen doorwerken op de kwaliteit, zoals het functioneren van VvE’s (§ 4.5) en de gevolgen van de verkoop van corporatie (of beleggers) woningen (§ 4.6). Verder kunnen externe omstandigheden een rol spelen bij het onderhouds- en verbetergedrag van de eigenaren. In dit hoofdstuk hebben we die geschaard onder de kopjes ‘woningmarkt en economische crisis’ (§ 4.7) en ‘vergrijzing’ (§ 4.8). Deze factoren of omstandigheden zijn onvergelijkbaar met elkaar en kunnen elkaar ook nog eens versterken. Om een voorbeeld te noemen: bewoners met een laag inkomen en een hoge hypotheek (waar de restschuld hoger dreigt uit te vallen dan de toekomstige woningwaarde) in slecht functionerende VvE’s waarvan de onderhoudsstaat toch al penibel is. In andere gevallen is het puur pech: bijvoorbeeld een eigenaar van een woning die blijkt te gaan verzakken vanwege funderingsproblemen. Financiële middelen ontbreken om het kostbare herstel te kunnen betalen, de ‘zakkende’ huizenprijzen maken de situatie er niet beter op. Al deze factoren hebben er toe geleid dat er in nogal wat gemeenten probleemplukken zijn ontstaan in de particuliere woningvoorraad. We bespreken ze in dit hoofdstuk puntsgewijs. 4.2

Onderhoudsachterstanden: waar zitten de problemen?

Een helder inzicht in de kwaliteit van ‘de’ Nederlandse eigen woningvoorraad ontbreekt helaas. Voor het landelijke beeld kunnen we eigenlijk alleen voortborduren op het laatste en dus fors verouderde KWR onderzoek uit 2000. Geruime tijd geleden hebben wij dat bestand nader geanalyseerd (Meijer & Thomsen, 2006). Het is zeer de vraag in hoeverre de resultaten daarvan (in termen van herstelkosten in €) nog betrouwbaar zijn. Ze geven waarschijnlijk wel met redelijke mate van betrouwbaarheid aan in welke hoek de problemen zitten. Een korte recapitulatie van de belangrijkste uitkomsten van destijds. Als ‘probleemplukken’ zijn woningen gedefinieerd waarvan de bouwtechnische herstelkosten € 10.000 en hoger zijn. Als we al deze achterstanden als uitgangspunt nemen, komt de benodigde investeringsbehoefte om het bouwtechnisch herstel in de ‘probleemsegmenten’ van de eigen woningsector en de particuliere huursector op te heffen op respectievelijk 2,7 miljard euro en 900 miljoen euro (prijspeil 2006). Het bedrag dat nodig is om de achterstanden in alle vooroorlogse en vroeg naoorlogse particuliere woningen aan te pakken, bedraagt op dat moment 9,9 miljard euro (7,4 miljard voor de eigen woningen en 2,5 miljard voor de particuliere huurwoningen). Welke woningen kampten indertijd met de ergste achterstanden? De vooroorlogse eengezinswoningen (koop en particuliere verhuur) met gemiddelde herstelkosten van € 23.500 (koop) en € 17.560 (particuliere huur), zijn in grote meerderheid te vinden in de kleinere gemeenten. Het gaat verhoudingsgewijs veel om vrijstaande woningen (bijna twee derde is vrijstaand) die groter zijn en een iets hogere verkoopwaarde hebben (7%) dan de gemiddelde vooroorlogse eengezinswoning. Vergeleken met de gemiddelde bewoner van een eengezinswoning is de huishoudengrootte kleiner, is de bewoningsduur langer en liggen de

23

besteedbare inkomens iets lager. De herstelkosten komen vooral voor rekening van de berging/garage en het dak, maar ook andere woningonderdelen kennen forse herstelkosten. De categorie vroeg naoorlogse koop eengezinswoningen (1946-1970; met gemiddelde herstelkosten van € 18.426) lijkt in grote lijnen op de categorie die hiervoor is besproken. De vroeg naoorlogse particuliere huur eengezinswoningen (met gemiddelde herstelkosten van € 15.343) hebben in grote lijnen dezelfde kenmerken. Verhoudingsgewijs komen ze wat meer in de grotere gemeenten voor en zijn de huren (vergeleken met de vooroorlogse eengezinswoningen) fors hoger Voor een ander deel doen de problemen zich voor in vooroorlogse en vroeg naoorlogse particuliere huur èn koop meergezinswoningen (met gemiddelde herstelkosten van respectievelijk € 10.800 en € 13.700). Deze woningen liggen voornamelijk in (groot)stedelijk gebied, in combinatie met veelal uitgeponde eigen woningen. Hoewel in omvang beperkt betreft het merendeels kleine, qua kwaliteit en verbeterbaarheid, problematische appartementen, Vaak in eigendom van minder kapitaalkrachtige bewoners en/of op weinig ‘onderhoudsactieve’ particuliere verhuurders. Als onderdeel van kleine zwakke VvE’s blokkeren ze de toch al geringe mogelijkheden om verbetering te organiseren en te financieren. Gemeenten die met deze problematiek worden geconfronteerd voeren al jaren (soms decennia) lang beleid om de problemen in dit segment op te heffen. Gezien de voortgaande veroudering zullen zonder gerichte verbeteringen de aard en omvang van de problemen in de toekomst toenemen. 4.3

Energetische kwaliteit

De energetische kwaliteit van particuliere woningen laat te wensen over. Recente gegevens over de situatie zijn mondjesmaat aanwezig. Wel duidelijk is dat er nogal wat winst valt te behalen in vooral de eigen woningsector. In 2008 hebben overheid, energieleveranciers, woningcorporaties, bouwen installatiebedrijven het convenant Meer-met-Minder met elkaar afgesloten. Daarin is afgesproken om in Nederland in de periode tot 2020 een structurele energiebesparing van dertig procent te realiseren in 2,4 miljoen bestaande woningen en andere gebouwen. In de periode 2008 tot 2011 zouden 500.000 gebouwen moeten worden aangepakt (125.000 per jaar). In de jaren daarna (2012-2020) moeten nog eens 1,9 miljoen woningen en bedrijfsgebouwen volgen. Dit komt neer op een jaarlijkse productie van 210.000 tot 238.000 gebouwen. Het Meer-met-Minder programma richt zich op de bestaande gebouwenvoorraad, omdat daar de besparingspotentie het hoogst is. Circa 75% van de bestaande bebouwing in Nederland komt in aanmerking voor een flink aantal maatregelen op het gebied van zuiniger en duurzamer energieverbruik, zoals betere isolatie, efficiënte installaties en inzet van duurzame energie. Zoals tabel 4.1 laat zien, moet de grootste besparing gehaald worden in de woningbouw, en dan vooral de eigen woningsector. Tabel 4.1: Besparingsdoelstellingen Meer-met-Minder

Woningen totaal Eigen woningen Sociale huurwoningen Particuliere huurwoningen Bedrijfsgebouwen totaal Totaal Bron: convenant Meer-met-Minder, 2008.

E & G verbruik In 2006 (PJ) 570 310 200 60 380 950

extra besparing door MmM in 2020 (in PJ) 78 43 27 8 22 100

Het convenant is in 2012 herzien. Vanaf dat jaar zouden er jaarlijks 300.000 woningen en gebouwen verbeterd moeten worden met twee energielabelstappen. Dat aantal van 300.000 impliceert dat de voortgang tot 2012 blijkbaar is tegengevallen. Het is onduidelijk wat de ver24

andering in doelstelling precies voor gevolgen heeft: het verbeteren van de energieprestatie ‘ met twee label stappen’ in plaats van een ‘structurele energiebesparing van 30%’. De meest recente gegevens over de feitelijke energetische kwaliteit van de eigen woningsector dateren uit 2012. In dat jaar is de Energiemodule van het WoON onderzoek uitgevoerd en is onder meer berekend welke energielabels eigen woningen zouden hebben. Afbeelding 4.1 laat de labelscores zien. Eigen woningen scoren verhoudingsgewijs het best en particuliere huurwoningen staan er gemiddeld het slechtst voor. Een en ander neemt niet weg dat toch nog iets meer dan de helft van de eigen woningvoorraad een label van D of minder heeft. In absolute aantallen gaat het dan om zo’n 2 miljoen woningen. Wat dit betreft, is er inderdaad nog een hoop te winnen in de particuliere voorraad. Afbeelding 4.1: Energielabel van de woningen 100% 90% 80% 70%

A

60%

B

50%

C

40%

D

30%

E F

20%

G

10% 0% eigen woning

particuliere huurwoning sociale huurwoning

totaal

Bron: WoON Energie, 2012.

Een verdere uitsplitsing naar bouwperiode laat zien, dat de situatie in het bijzonder de vooroorlogse en vroeg naoorlogse eigen woningvoorraad nog verre van rooskleurig is. Zo’n twee derde tot driekwart van de eigen woningen uit deze bouwperioden scoren een E of minder; dit zijn ruim 1,4 miljoen woningen (afbeelding 4.2). Afbeelding 4.2: Energielabel van koopwoningen uitgesplitst naar bouwperiode 100% 90% 80% 70% A

60%

B

50%

C

40%

D E

30%

F

20%

G

10% 0% voor 1945

1946-1970

1971-1990

na 1991

Bron: WoON Energie, 2012.

Naast deze berekende labels zijn er ook gegevens beschikbaar van werkelijk afgegeven energielabels. Vanaf 2008 is het namelijk wettelijk verplicht om bij een transactie van een eigen woning een energielabel aan de nieuwe koper te overleggen. De meeste woningeigenaren 25

blijken deze wettelijke verplichting niet echt heel serieus te nemen. Aan het eind van 2011 waren ruim 2 miljoen Nederlandse woningen daadwerkelijk van een energielabel voorzien. Dat is ruim een kwart meer dan eind 2009 (www.cbs.nl). Van deze woningen is bekend of ze energiezuinig zijn of niet. Het leeuwendeel van deze woningen is in handen van woningcorporaties. Ruim 165.000 koopwoningen hebben op dat moment een energielabel. Op het totaal van de koopwoningvoorraad is dat nog geen vier procent. Het CBS heeft de verschillende labels samengevoegd (A en B, C en D, E, F en G). Afbeelding 4.3 vergelijkt de feitelijk afgegeven labels met de berekende labels uit het WoON onderzoek. De eerste drie kolommen presenteren de tot en met eind 2011 werkelijke afgegeven labels (totaal, huurwoningen en eigen woningen) en de laatste kolom geeft de in WoON berekende labels voor de totale eigen woningsector (2012). Als we werkelijk afgegeven labels vergelijk met de WoON labels komt het beeld in grote lijnen met elkaar overeen. Wel blijken de woningen met een werkelijk afgegeven labels verhoudingsgewijs niet echt energiezuinig te zijn. Afbeelding 4.3: Feitelijk afgegeven labels eind 2011 (1e drie kolommen) vergeleken met WoON gegevens (2012) 100% 90% 80% 70% A en B

60% 50%

C en D

40% 30%

E, F en G

20% 10% 0%

1 Totaal

Huurwoningen

Koopwoningen

WoON koopwoning

Bron: CBS, diverse jaren.

Tot slot van deze paragraaf de feitelijk afgegeven labels in de zeven Platform31- gemeenten en Nederland in 2010 (afbeelding 4.4.). De tabel geeft een indicatie van de energetische situatie, maar meer ook niet. De afgegeven labels hebben betrekking op alle soorten woningen en alle eigendomsvormen. Het leeuwendeel zal betrekking hebben op corporatiewoningen. Met dit als grote kanttekening zien we toch dat Lelystad (met een relatief jong woningbezit) er energetisch goed bijstaat. In de andere gemeenten is er op energetisch gebied nog wel wat te verbeteren. Desondanks scoren - wat betreft afgegeven labels - Dordrecht, Enschede en Schiedam toch nog net iets beter dan het landelijk gemiddelde.

26

Afbeelding 4.4: Feitelijk afgegeven labels in de Platform31-gemeenten (2010) Den Haag Dordrecht Enschede Lelystad Leeuwarden Schiedam Zaanstad Nederland 0%

20%

40%

G

F

E

60%

D

C

B

80%

100%

A

Bron: Agentschap NL, 2010.

4.4

Funderingsproblematiek

Naar schatting ¾ miljoen woningen (voornamelijk gelegen in het westen van Nederland) die gefundeerd zijn op houten palen, behoren tot de risicogroep. Ongeveer 200.000 tot 250.000 woningen hebben een latent of acuut funderingsprobleem. De herstelkosten zijn hoog en liggen tussen de 45.000 euro (Zaanstad) en een kleine 61.000 euro (Dordrecht). Het gaat vooral om woningen in klei- en veengebieden. In sommige gemeenten worden duizenden woningen bedreigd. Vaak gaat het om eigen woningen, waarvan de eigenaar-bewoner niet in staat is tot financiering van het benodigde herstel. De hypotheekschuld ligt, nadat de funderingsproblemen duidelijk zijn geworden, meestal op een veel hoger niveau dan de waarde van de woning. De kosten van funderingsherstel zullen de woonlasten flink laten stijgen. Nog los van deze individuele problematiek is de eigenaar voor het aanpakken van de problemen afhankelijk van de buren die (ook) niet altijd bereid en/of in staat zijn om mee te werken aan herstel. Volgens de wet zijn de eigenaren zelf verantwoordelijk voor de fundering van hun woningen. Op enkele uitzonderingen na, kunnen overheden juridisch niet gedwongen worden te betalen voor funderingsherstel. Toch bemoeien gemeenten zich ook met de problematiek. Gemeenten moeten toezicht houden op de kwaliteit van de woningvoorraad (Woningwet/Bouwbesluit). Bovendien willen zij er voor waken dat straten en wijken verpauperen en de leefbaarheid in het gedrang komt. Gemeenten zijn verder verantwoordelijk voor de nutsvoorzieningen (bijv. rioleringen) en die worden ook bedreigd door wegzakkende huizen en straten. Ook woningcorporaties zijn bij de problematiek betrokken. Een deel van hun woningbezit verzakt ook en soms is dit bezit gelegen tussen woningen van eigenaar- bewoners in. Het ministerie van VROM stelde in 2001 al zes gemeenten in staat om de funderingsproblematiek aan te pakken. In 2001 heeft het ministerie van VROM subsidie toegezegd aan de gemeenten Dordrecht, Gouda, Haarlem, Waddinxveen, Schiedam en Zaanstad om hen te ondersteunen bij het oplossen van de funderingsproblematiek. Een bedrag van ruim 20 miljoen euro is vrijgemaakt voor funderingsherstel of sloop/nieuwbouw van ruim drieduizend particuliere woningen. De subsidietermijn, aanvankelijk eindigend op 1 januari 2005, is verlengd tot 1 januari 2010 om de afgesproken prestaties in zijn geheel te kunnen leveren. De problemen waren daarmee toch niet de wereld uit en in oktober 2009 heeft een aantal grotere gemeenten en landelijke organisaties een Manifest opgesteld om de Tweede Kamer te informeren over de omvang van de funderingsproblematiek in Nederland. Dit Manifest is in oktober 2009 aan een aantal Tweede Kamerleden overhandigd. Naar aanleiding daarvan is uiteindelijk het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek opgericht, waarvoor het Rijk eind 2011 eenmalig een bedrag van 125.000 euro beschikbaar heeft gesteld. Zoals we in het volgende hoofdstuk zullen zien, lukt het niet om met deze Rijkssteun de funderingsproblematiek Nederland uit te helpen. 27

4.5

Verenigingen van Eigenaren

Bewoners van een appartement of een boven- of benedenwoning delen met andere eigenaren een pand. In Nederland zijn de eigenaren verplicht samen te werken in een Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE is ervoor verantwoordelijk dat het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het pand waarin de woning zich bevind, wordt gepland en uitgevoerd. Het gaat daarbij om zaken als de gevel, het trappenhuis, dak, cv-installatie en dergelijke. Het exacte aantal VvE’s in Nederland is niet bekend. In 2007 lag de schatting nog op 94.000 VvE’s, de aantallen lopen vervolgens op van 118.000 VvE’s (in 2010) tot 129.000 in 2012 (Companen, 2007, 2010, 2012). Verreweg de meeste VvE’s bestaan uit koopappartementen. Er zijn echter ook gemengde VvE’s waarvan een deel in bezit is van woningcorporaties en/of particuliere verhuurders. Hoeveel dat er precies zijn, is niet bekend. Ondanks deze onduidelijkheid zijn er wel enkele aan zekerheid grenzende andere uitspraken te doen over VvE’s.  Ze zijn met name te vinden in Noord- en Zuid-Holland.  Bijna de helft van de VvE’s is geconcentreerd in de 4 grote steden, met als uitschieter Den Haag waar er ca. 20.000 VvE’s zijn.  Van de VvE’s is het leeuwendeel (ruim tachtig procent) niet groter dan 10 appartementen. De gemiddelde omvang is ruim 5 appartementen. VvE’s kunnen actief of ‘slapend’ zijn. Actieve VvE’s hebben een beheerder, komen regelmatig bijeen en reserveren geld voor het onderhoud aan de gemeenschappelijke bouwdelen. Slapende VvE’s doen helemaal niets. Mocht er al onderhoud aan het pand uitgevoerd worden, dan gebeurt dat niet planmatig en is ervoor van te voren geen geld gereserveerd. Actieve VvE’s zijn vaak te vinden bij de wat grotere appartementencomplexen. Veel slapende VvE’s zijn klein (3 tot 5 eigenaren) en zijn te vinden in de vooroorlogse woningvoorraad (veelal boven- en beneden woningen) in de grote en middelgrote steden. Al geruime tijd wordt er van verschillende kanten geprobeerd de situatie in de VvE sector te verbeteren. Gemeenten ontwikkelen specifiek beleid voor VvE’s. Organisaties als de Vereniging Eigen Huis en VvE-belang richten proberen VvE’s te ondersteunen en informeren. Sinds enige jaren kunnen VvE’s – mits ze adequaat functioneren – het procescertificaat beheerders van VvE’s bemachtigen. Daarnaast zijn de Appartementenwet en de Handelsregisterwet de afgelopen jaren aangepast: • Elke bestaande VvE moet verplicht een onderhoudsfonds hebben (vanaf mei 2008 geregeld in de Appartementenwet). Bij verkoop is het verplicht informatie te geven over openstaande bijdragen en de omvang van het reservefonds. Er is niets wettelijk vastgelegd over de omvang van het reservefonds of het maken van een onderhoudsplanning • Vanaf januari 2010 moeten alle VvE’s staan ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. • Vanaf juli 2011 kan een gemeente ingrijpen bij een VvE die geen jaarlijkse vergadering houdt, geen reservefonds heeft en/of geen periodieke financiële bijdragen int voor de gemeenschappelijke kosten. Gemeenten kunnen vanaf die tijd VvE’s benaderen en indien noodzakelijk eisen stellen aan de onderhoudsplannen van de VvE, vóórdat handhavingsmaatregelen nodig worden (is vastgelegd in Boek 5 BW en de Woningwet). 4.6

Verkocht corporatiebezit

Van tijd tot tijd duiken beweringen op dat verkocht corporatie- of belegger bezit vanwege de financiële problemen van de kopers onvoldoende onderhouden zou worden. In 2007 verschijnt in Cobouw een artikel met de strekking dat e verkoop van huurhuizen een bron van verloedering is. Het zou daarbij vooral gaan om meergezinshuizen maar ook eengezinshuizen ontkomen er niet aan. Een case in Venlo met maisonnettes illustreert dit. De kopers hebben de financiering vaak met moeite rond gekregen. Voor onderhoud kunnen of willen ze vervolgens niet 28

meer betalen. Ook de omgeving begint langzaam maar zeker achteruit te gaan. Voor een deel ligt de schuld weliswaar bij de eigenaren, maar ook de vroegere verhuurder treft blaam. Er gaan geluiden op om wettelijk vast te leggen dat een belegger/corporatie bij verkoop de onderhoudsreservering inbrengt die tot dan toe is opgebouwd. In de Tweede Kamer (2007-2008) zijn er indertijd zelfs vragen gesteld over het achterstallige onderhoud bij verkochte huurwoningen. Mede naar aanleiding van deze berichten laat VROM/WWI onderzoek doen naar de verkoop van (sociale en particuliere) huurwoningen tussen 1999 en 2007 (RIGO Research, 2008). De uitkomsten van dat onderzoek geven niet al te veel ondersteuning voor de berichten over verloedering. De onderzoekers zien zelfs een kwaliteitsverbetering van de woningen na verkoop. Dit neemt niet weg dat er ook in de jaren daarna toch negatieve geluiden blijven opduiken over de effecten van de verkoop van corporatiewoningen op de woningkwaliteit. Een grootschalige SEV studie naar de woonerfwijken die overwegen gebouwd zijn in de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw is wat dat betreft illustratief (Uyterlinde, e.a., 2012). Het onderzoek constateert dat de verkoop van corporatiewoningen (met name rijtjeswoningen) in deze ‘bloemkoolwijken’ vrijwel geen positieve effecten oplevert. Eigenaar-bewoners blijken in de praktijk onvoldoende in staat de fysieke kwaliteit van hun woning op peil te houden en de deelname aan initiatieven voor particuliere woningverbetering is gering. De SEV evaluatie concludeert dat de investeringscapaciteit van particulieren flink wordt overschat: “Veel kopers behoren tot lagere middenklasse groepen met een beperkte financiële armslag. Ofwel ze zijn niet in staat, ofwel ze zien de urgentie niet om in hun woning te investeren”. In veel gemeenten ontbrak het de corporatie aan een heldere verkoopstrategie. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in wijken met een ‘gespikkeld bezit’ (huur en koop door elkaar heen) binnen woonblokken, waarbij de kwaliteitsverschillen extra benadrukt worden door het uitgevoerde groot onderhoud aan de corporatiewoningen. Een van de gemeenten die in de SEV studie is bekeken, is de Platform31-gemeente Lelystad. We komen daarop later in deze rapportage terug. Overigens zijn ook naar aanleiding van deze resultaten Kamervragen gesteld en beantwoord (Spies, 2012). De minister deelt de opvatting van de Kamerleden dat beheer en onderhoud van gesnipperd bezit een moeizaam proces kan zijn. 4.7

Woningmarkt en economische crisis

De crises (krediet en economisch) hebben de woningmarkt tot stilstand gebracht. Zowel de huizenprijzen als de inkomens dalen, terwijl andere lasten deels hoger worden. De huizenprijzen zijn de laatste jaren fors gedaald. In maart 2013 liggen de prijzen op ongeveer hetzelfde niveau als in het voorjaar van 2003. Ten opzichte van augustus 2008, toen de prijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling ruim 19 procent. De huidige kopers verkopen hun woning niet want de restschuld dreigt hoger te worden dan de marktwaarde. De Vereniging Eigen Huis berekende dat medio 2012 ruim 500.000 huishoudens te maken hadden met een restschuld. Het CBS is zelfs nog wat pessimistischer. Begin 2011 waren er 4,2 miljoen huishoudens met een eigen woning. Bij ruim één miljoen was de waarde van deze woning op dat moment lager dan de fiscale hypotheekschuld. Sinds 2008 is het aandeel huishoudens met een woning met onderwaarde bijna verdubbeld: van 13 procent tot 25 procent (www.cbs.nl, Webmagazine). Dat hoeft op zich niet direct problematisch te zijn. De kans echter dat de eigenaren niet al te veel meer gaan investeren in bijv. het onderhouds- en energetische maatregelen is niet ondenkbeeldig. Voor potentiële kopers wordt het steeds moeilijker om voldoende geld te lenen. Recent onderzoek wijst uit dat de leencapaciteit over de gehele linie achteruit zal gaan. De huizenprijzen dalen weliswaar ook, maar niet zo snel als de leencapaciteit. Kopen met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) garantie biedt nog wel enigszins soelaas voor de lagere inkomensgroe29

pen. In 2012 heeft binnen de NHG-kostengrens (€ 320.000) ongeveer 90% van de kopers (dit zijn er bijna 94.000) de woning gefinancierd met zo’n lening (NHG, 2013). Toch loopt het hier ook niet even soepel. Zo is het aantal nieuwe garanties voor woningverbetering in 2012 met ongeveer een derde afgenomen. Dit zal onvermijdelijk een effect hebben op de woningkwaliteit. Daarnaast loopt het aantal bewoners dat van het garantiefonds gebruik moet maken, snel op. In 2012 is het aantal gedwongen verkopen met driekwart toegenomen vergeleken met het jaar daarvoor. Recente cijfers laten zien dat deze trend zich doorzet. De belangrijkste reden hiervoor is het feit dat vanaf medio 2011 alleen dat deel van de kwaliteitsverbetering mag worden meegefinancierd dat tot waardevermeerdering van de woning leidt. Het andere deel zou dan met eigen geld moeten worden betaald. Aangezien de meeste ‘NHG-kopers’ daarover niet of in onvoldoende mate beschikken, zien ze in steeds grotere aantallen af van investeringen in kwaliteitsverbetering van hun woning. Steeds meer huiseigenaren moeten hun woning gedwongen verkopen, omdat ze hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Ondertussen blijkt ook uit cijfers van het BKR dat het aantal woningeigenaren dat een betaalachterstand heeft op de hypotheek toeneemt. Waar begin 2010 nog bijna 45.000 huiseigenaren een registratie hadden, is dit in juli van 2012 gestegen naar ruim 72.000. Er ontstaat kortom een groep eigenaar- bewoners waarvan niet alleen het huis onder water dreigt te gaan staat maar waarbij ook in persoonlijke/financiële zin het water aan de lippen staat. Deze eigen woningbezitters dreigen financieel klem te komen zitten. Niet alleen dreigt er een restschuld, ook kan de waarde van hun woning verder dalen door achterstallig onderhoud. Het zou daarnaast ook nog eens kunnen gaan om woningen die in wijken zijn gelegen met een minder sterke positie op de woningmarkt. Verkopen en verhuizen kan niet gezien de restschuld en investeren in woningverbetering en -onderhoud is voor deze eigenaren onmogelijk. Verkoop corporatiewoningen? De crises en het woningmarktbeleid hebben vanzelfsprekend ook invloed op de corporatiesector. De kabinetsplannen voor woningmarkt en huursector lijken (april 2013) redelijk rond te zijn, maar het blijft nog even afwachten hoe het generieke woningmarktbeleid er in Nederland de komende jaren uit gaat zien en wat daarvan de gevolgen zijn. Twee gevolgen kunnen mogelijk van invloed zijn op de particuliere voorraad. In de eerste plaats de rol die corporaties kunnen of zouden willen spelen bij het aanpakken van de particuliere voorraad. In steden als Den Haag en Rotterdam zijn de corporaties actief op dat terrein. Een verslechterende financiële positie van corporaties (en de overheidswens dat corporaties terug moeten naar hun ‘corebusiness’) zal daaraan een einde kunnen maken. Denk bijvoorbeeld alleen al aan de rol die Vestia in Rotterdam en Den Haag zou gaan spelen. Een 2e gevolg heeft te maken met de mogelijke verkoop van corporatiewoningen. Een waarschijnlijk scenario is toch dat corporaties meer woningen zullen (of moeten) verkopen dan de afgelopen jaren. Dit om investeringsruimte te kunnen creëren voor onderhoudsmaatregelen en het realiseren van nieuwbouwwoningen. Sommige corporaties zullen bezit moeten verkopen omdat een dreigend faillissement te voorkomen (denk aan de krimpgebieden). Naar verwachting zal het onderhoud van corporatiewoningen de komende jaren flink onder druk te komen staan. Corporaties geven aan dat het aantal onderhoudsactiviteiten (inclusief het treffen van energetische maatregelen) de komende jaren lager zal liggen dan de afgelopen jaren het geval was. De kwaliteit van het corporatiebezit zal daardoor niet worden verbeterd en zelfs kunnen teruglopen. De vraag is wie de woningen gaan kopen. Deels zal dit bezit terechtkomen in de private huursector. Het in februari 2013 afgesloten Akkoord woningmarkt biedt daarvoor ook ruimte. Er zullen ook woningen aan de zittende huurders verkocht gaan worden. Mocht dat gebeuren. Is het van belang eisen te stellen aan de kwaliteit van de woning bij verkoop en het toekomstig beheer.

30

Als er op enige schaal corporatiewoningen worden verkocht, zullen er eisen gesteld moeten worden aan de kwaliteit van de woningen bij verkoop en aan het toekomstige beheer. Het verkoop- en beheerproces dient nauwgezet begeleid te worden, niet alleen financieel maar ook organisatorisch. Daarbij zouden bij verkoop mogelijk nieuwe financieringsarrangementen kunnen worden aangeboden die verder gaan dan de huidige corporatiestartersregeling. Het zal deels gaan om woning die kwalitatief minder optimaal zijn (qua onderhoudsstaat en energetische prestatie) en om lagere inkomensgroepen met een beperkte koopkracht. Deze problematiek vergt een geheel eigen benadering, zeker ook gezien de verwachting dat het bij het potentieel te verkopen bezit kan gaan om meergezinswoningen uit vroeg naoorlogse periode. Van het huidige corporatiebezit is ruim 85% gebouwd voor 1990 en dateert bijna veertig procent uit de periode 1945-1970 (AFB Research B.V., Syswov 2010). Het corporatiebezit uit die periode is vooral te vinden in wijken met een eenzijdige samengestelde woningvoorraad en in woningen in meergezinshuizen (appartementen in middelhoog- en hoogbouwflats). Van de voorraad sociale huurwoningen bestaat ongeveer de helft uit eengezinswoningen en de andere helft is in meergezinscomplexen te vinden. Na verkoop zullen de bewoners in een VvEconstructie samen verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van het pand. Wanneer een deel van het bezit binnen de VvE in handen blijft van de woning corporaties, zal de corporatie mede verantwoordelijk blijven voor het onderhoud van de gemeenschappelijke onderdelen van het pand investeringsbeleid. Maar wat als de eigendomssituatie verder versnipperd en de corporatie dit meerderheidsbelang niet meer heeft? In hoeverre moet gevreesd worden voor achterstallig onderhoud, energetisch slecht presterende woningen en verloederende straten in eenzijdig samengestelde wijken? Zo’n scenario moet worden vermeden. Dat stelt nogal wat eisen aan een mogelijke verkoopconstructie en procesbegeleiding (financieringsvorm verkoop van appartementen, eventueel kwalitatieve verbetering direct na aankoop inclusief een forse verhoging van de energetische prestatie; het reserveren van toekomstige onderhoud èn afbetaling van de hypotheekschuld). 4.8

Demografische veranderingen

De Nederlandse bevolking vergrijst en dat heeft niet alleen invloed op de eisen die aan een woning gesteld worden, maar dat beïnvloedt ook de bereidheid de woning te onderhouden. Het Planbureau voor de Leefomgeving (De Groot e.a., 2013) heeft daarover recentelijk gerapporteerd en trekt twee conclusies die in het kader van dit project relevant zijn. Het Nederlands Interdisciplinair Demografisch Instituut (Van Nimwegen, e.a., 2012) komt overigens tot dezelfde conclusies.. Vergrijzing vereist een aanpassing van bestaande woningen Ouderen verhuizen niet of nauwelijks. In 2011 verhuisde minder dan 5 procent van de 65plussers. Onder jonge twintigers lag dit aandeel in dat jaar rond de 27 procent. Volgens het NIDI zijn de ouderen zelfs nog honkvaster. Zij stelt dat in 2010 slechts 4 procent van de mensen tussen de 65 en 85 jaar zijn verhuist. Deze honkvastheid neemt in de nabije toekomst vermoedelijk verder toe. Zowel door de doelstelling van het Rijk ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, als door het toegenomen eigenwoningbezit onder ouderen. Aangezien de meeste ouderen in hun huidige woning willen blijven wonen, óók wanneer zij minder mobiel en vitaal worden en de behoefte aan zorg toeneemt, is de opgave voor de woningvoorraad er eerder een van aanpassing van de bestaande voorraad dan van uitbreiding door nieuwbouw. Anno 2012 woont ongeveer 75 procent van de 75-plussers in een voor ouderen geschikte woning. In absolute aantallen komt dit erop neer dat er in 2012 ongeveer 190.000 75-plushuishoudens in een woning wonen die niet specifiek geschikt is voor ouderen. Het aantal ouderen dat niet in een voor ouderen geschikte woning woont, loopt zonder extra inzet op woningaanpassingen verder op tot ruim 400.000 zelfstandig wonende 75plushuishoudens in 2040. 31

Door het toenemende eigenwoningbezit onder ouderen verschuift de verantwoordelijkheid voor de aanpassingsopgave geleidelijk aan van de woningcorporaties naar de oudere huiseigenaren zelf. Ouderen zijn evenwel nauwelijks bereid of geneigd – en soms niet in staat – te investeren in woningaanpassingen en groot onderhoud van hun woning. Overwaarde gebruiken om te investeren in de woning zal vaak niet mogelijk zijn In veel kringen wordt het toenemende eigenwoningbezit onder ouderen als een mogelijkheid gezien om met de overwaarde van hun woningen de benodigde zorg en woningaanpassingen te kunnen financieren. Het eigenwoningbezit onder ouderen is in de afgelopen drie decennia inderdaad fors gegroeid. In 1981 had nog geen derde van de 65-plussers een koopwoning, terwijl in 2012 bijna de helft een eigen woning heeft. Alleen al door de veroudering In de komende jaren zal dit aandeel nog verder toenemen. Tegenover dit toenemende eigenwoningbezit staat echter ook een toenemende hypotheekschuld. In 1986 was ruim twee derde van de huiseigenaren in de leeftijd van 65-74 jaar vrij van hypotheekschuld, maar in 2012 is dat aandeel gedaald tot circa een derde. Gezien de huidig financieel economische situatie is het is aannemelijk dat ook deze trend zich voorlopig nog wel doorzet. Ook het NIDI wijst op het afnemend besteedbaar inkomen van ouderen, omdat steeds meer ouderen met een eigen woning over twintig jaar blijven zitten met een restschuld op hun hypotheek. De mogelijkheden van verzilvering van de overwaarde moeten dan ook niet te optimistisch worden ingeschat. Het is onzeker of oudere huiseigenaren de overwaarde van hun eigen woning (of het wellicht het eigen vermogen) willen of kunnen gaan inzetten om hun kosten voor wonen, woningaanpassingen en zorg te financieren. Om de omvang van de mogelijke problematiek in perspectief te plaatsen enkele cijfers uit het NIDI rapport:  Het aantal 80-plussers in Nederland stijgt tot 2040 van 700.000 naar 1,5 miljoen.  In krimpgebieden is rond 2025 meer dan 25 procent 65-plusser; in heel Nederland is dat in 2025 ongeveer 22 procent.  Tot 2040 stijgt het aantal 65-plussers van 2,4 naar 4,5 miljoen. Het voorgaande stelt eisen aan èn de aanpassing van het eigen woning bezit èn aan de financiering ervan. 4.9

Waarom overheidsbeleid?

Gezien het voorgaande is het verklaarbaar dat meer en meer gemeenten aandacht schenken aan de particuliere woningvoorraad. Gemeenten hebben op basis van de Woningwet de plicht toezicht te houden op de kwaliteit van de woningvoorraad. Die kwaliteit mag niet onder het ‘Bouwbesluit bestaande woningen niveau’ terecht komen. Gebeurt dat wel dan kunnen gemeenten eigenaren aanschrijven hun woning te verbeteren. Er moet echter heel veel aan de hand zijn met een woning voordat er kan worden aangeschreven. In gemeenten met veel VvEbezit heeft nieuwe wetgeving het (vanaf juli 2011) mogelijk gemaakt om bij slapende of niet goed functionerende VvE’s in te grijpen. In Den Haag en Rotterdam worden er pilots voorbereid om met deze wetgeving aan de slag te gaan De rijksoverheid en vele gemeenten hebben serieuze ambities geformuleerd om tot forse reducties van CO2 emissies te komen in de komende jaren. Om deze ambities te realiseren is ook vooral een verbetering van de energetische prestaties van de bestaande woningvoorraad noodzakelijk. De corporaties ontwikkelen volop beleid om hun bezit te verbeteren. Om ook de grote groep particuliere woningeigenaren in beweging te brengen, lijkt er een belangrijke rol bij de gemeenten te liggen.

32

Daarnaast zijn er specifieke en aanwijsbare problemen in de eigen woningvoorraad. Sommige eigenaren zijn niet in staat om hun woning adequaat te onderhouden. De oorzaken daarvan lopen uiteen en kunnen elkaar versterken. Soms ontbreekt het aan financiële middelen en in andere gevallen ontbreekt de wil iets aan het onderhoud te doen. Ook op de achtergrond spelen zaken mee. Te denken valt bijvoorbeeld aan niet functionerende Vereniging van Eigenaren (VvE). In andere gevallen gaat het om slechte eengezinswoningen waarvan de eigenaren net genoeg geld hebben om de hypotheek te betalen maar geen geld meer in het onderhoud kunnen of willen steken. Soms (ook bij de meergezinswoningen) gaat het daarbij om bezit dat goedkoop door woningcorporaties is verkocht. In enkele gemeenten doet zich daarbij ook het specifieke probleem voor van woningen die aan het verzakken zijn. Een niet onbelangrijk deel van de Nederlandse woningen die op houten palen zijn gefundeerd, komt met deze problemen in aanraking. De herstelkosten zijn immens. Een eigenaar is vaak niet in staat deze kosten voor zijn of haar rekening te nemen. Deze problemen doen zich uiteraard niet alleen in de eigen woningsector voor, maar er is wel specifieke aandacht en begeleiding nodig voor deze groep eigenaren. Ook al dragen ze in beginsel geen elke verantwoordelijkheid, toch menen gemeenten dat het particuliere bezit van groot belang is voor de leefbaarheid van wijken en straten. Als er zich in wijken - voor wat voor reden dan ook - problemen voordoen met de onderhoudstoestand van particuliere woningen kan dit ernstige negatieve uitstralingseffecten hebben op de straat/de buurt/de wijk. Gemeenten kunnen een belangrijke rol spelen bij het oplossen en voorkomen van dergelijke problemen. In de eerste plaats door de particuliere eigenaren te stimuleren en te verlokken hun woning op kwalitatief goed niveau te houden en in de tweede plaats door te voorkomen dat dergelijke problemen zich in de toekomst voordoen.

33

34

5.

PWV-beleid: aanpak en resultaten

5.1

Inleiding

Binnen de particuliere woningvoorraad in de zeven gemeenten doen zich verschillende problemen voor. De kern van de problemen is dezelfde in elke gemeente: dreigende verloedering van straten en buurten vanwege niet uitgevoerd onderhoud. De achterliggende oorzaken komen ook vaak overeen. De bewoners hebben geen geld (over) voor het onderhoud van de woningen, al dan niet gecombineerd met slecht functionerende VvE’s of verkocht corporatie bezit aan minder draagkrachtige bewoners. In enkele gemeenten zijn er daarnaast ernstige problemen doordat woningen verzakken. In alle gevallen zijn de bewoners niet of nauwelijks in staat om het tij te keren en moeten de gemeenten bijspringen. De wijze waarop dat gebeurt, kent soms grote overeenkomst in andere gevallen zetten gemeente specifieke instrumenten in. Het beleid is in de meeste gemeenten wel vaak gericht op het oplossen van meerdere problemen: bij de aanpak van bijv. het funderingsherstel wordt vaak geprobeerd de energetische prestaties te verbeteren en het achterstallig onderhoud op te heffen. Dit hoofdstuk beschrijft en analyseert niet het gehele pallet aan maatregelen dat de gemeenten hebben genomen. We hebben enkele instrumenten eruit gepikt. Het PWV beleid in zeker de grotere gemeenten wordt daarmee geen volledig recht gedaan. Voor een uitgebreide beschrijving van de problemen en de aanpak per gemeente kan verwezen worden naar de rapporten die voor elke gemeente afzonderlijk zijn opgesteld. In deze rapporten wordt het integrale beeld wel geschetst3. Dit hoofdstuk geeft per gemeente achtereenvolgens een karakteristiek van de belangrijkste problemen, het gevoerde beleid en de resultaten. Vier van de zeven gemeenten (Dordrecht, Enschede, Lelystad en Schiedam) hebben bij de uitvoering van hun PWV-beleid gebruik gemaakt van financiële producten van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. In Schiedam en Dordrecht kunnen eigenaar- bewoners gebruik maken van de Stimuleringsregeling. Eigenaar- bewoners in Enschede en Lelystad kunnen daarnaast ook een beroep doen op de Duurzaamheidslening van SVn. Leeuwarden verstrekt vanaf 1 maart 2013 ook Duurzaamheidsleningen. Paragraaf 5.2 gaat nader in op de rol die SVn speelt bij het opknappen van de particuliere voorraad. In de paragrafen daarna wordt per gemeente de problematiek kort geschetst en beschrijven we de PWV-aanpak en de resultaten ervan. In de slotparagraaf van dit hoofdstuk worden de conclusies samengevat. Die conclusies vormen op hun beurt weer de basis voor het volgende hoofdstuk waarin lessen voor de toekomst worden getrokken. 5.2

SVn en de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad

SVn ontwikkelt en beheert leningen die gemeenten, provincies en woningcorporaties kunnen inzetten om de fysieke woon- en leefomgeving te verbeteren. Het gaat om laagrentende leningen, die vanuit revolverende fondsen worden verstrekt. Met de leningen wordt gestimuleerd dat particulieren investeren in hun woning en/of woonomgeving. SVn is een onafhankelijke 3

De rapporten zijn opgesteld door Milly Tambach en hebben (behalve de naam van de desbetreffende gemeente allemaal dezelfde titel. Voorbeeld: Tambach, M. ,2012, Particuliere woningvoorraad Den Haag. Kwaliteit - beleid - effectiviteit. December. Vergelijkbare rapporten zijn gepubliceerd over Dordrecht, Enschede, Leeuwarden, Lelystad, Schiedam en Zaanstad. De rapporten kunnen gedownload worden van de OTB website: www.otb.tudelft.nl, of van de Platform31website van VerDus: kks.verdus.nl 35

non-profit instelling, die haar diensten in een markt aanbiedt waar commerciële financiële instellingen over het algemeen niet massaal te vinden zijn. Eind 2012 heeft SVn een bedrag van 766 miljoen euro in haar fondsen beschikbaar. Bijna tachtig procent daarvan (601 mln. euro) is op dat moment besteed in de vorm van laagrentende of renteloze leningen (SVn, 2012). De fondsen zijn gekoppeld aan verschillende leningsinstrumenten. De Starterslening en Corporatie Starterslening zijn bedoeld om starters die gezien hun inkomen net niet de benodigde hypotheek kunnen afsluiten via de NHG normen aan een koopwoning te helpen (zie bijlage 5). Daarnaast zijn er twee soorten leningen die direct gericht zijn op het handhaven/vergroten van de fysieke kwaliteit van particuliere woningen:  Duurzaamheidslening: voor het treffen van energiezuinige maatregelen.  Stimuleringslening: voor het verhogen van de fysieke woningkwaliteit in wat bredere zin: van funderingsherstel tot aan grootonderhoud van VvE’s. 5.2.1

Duurzaamheidslening

Gemeenten kunnen de Duurzaamheidslening inzetten om de bestaande particuliere woningvoorraad energiezuiniger te maken. Momenteel (juli 2013) is de Duurzaamheidslening in bijna 170 gemeenten beschikbaar. De hoofdvoorwaarden zijn:  De lening bedraagt minimaal € 2.500 en maximaal € 25.000. De looptijd is 10 jaar tot bedragen tot € 7.500 en 15 jaar voor hogere bedragen.  De rente is gebaseerd op het 10 of 15 jaar vaste SVn rentetarief (gekoppeld aan de looptijd van de lening) met daarop een korting van 3%. De rente staat gedurende de gehele looptijd vast. In een eigen verordening kunnen gemeenten aanvullende voorwaarden stellen. Drie voorbeelden uit Enschede, Lelystad en Leeuwarden. In Enschede kan een Duurzaamheidslening worden aangevraagd via de Provincie Overijssel. De lening is in principe aan te vragen door alle particuliere eigenaren (inclusief Verenigingen van Eigenaren) die tenminste een jaar in de woning moeten wonen. Bij een looptijd van 10 jaar kan de lening tussen € 2.500 en € 7.500 liggen. Vanaf € 7.500 tot maximaal € 20.000 bedraagt de looptijd 15 jaar. Verder mag maximaal 30% van de hoofdsom van de lening worden besteed aan woningverbetering. Met woningverbetering worden bouwkundige aanpassingen of andere onderhoud- of verbetermaatregelen bedoeld die nodig zijn, of een directe relatie hebben, met de energiemaatregelen die worden uitgevoerd. Bijvoorbeeld het aanbrengen van nieuwe kozijnen of het schilderen van de oude kozijnen bij het installeren van dubbel glas. Ook Lelystad stelt de Duurzaamheidsregeling beschikbaar om woningen en appartementen in particulier eigendom energiezuiniger te maken. De lening geldt voor eigenaren van woningen of appartementen die gebouwd zijn voor 1995. De WOZ-waarde mag niet meer bedragen dan 80% van de maximale hypotheek die verstrekt wordt op basis van de Nationale Hypotheek Garantie. Tot 1 juli 2013 is dat dus een WOZ-waarde van € 256.000 en daarna € 232.000. De lening bedraagt voor een woning minimaal € 2.500 en maximaal € 15.000. Een VvE kan een maximale lening krijgen van € 15.000 per appartement. Er kan maximaal een bedrag van € 100.000 per VvE worden geleend. De eerste duurzaamheidslening is in februari 2012 verstrekt en is gebruikt om de woning te voorzien van nieuwe kozijnen met HR++ glas.

36

Leeuwarden heeft recentelijk de Duurzaamheidslening geïntroduceerd (maart 2013). De lening is bedoeld voor woningeigenaren van een grondgebonden woning binnen de gemeente Leeuwarden met een WOZ-waarde lager dan € 150.000. De rente van de duurzaamheidslening ligt gemiddeld 3% lager dan het rentetarief van de banken. Er kan minimaal € 2.500 en maximaal € 7.500 worden geleend. In 2010 heeft SVn er in totaal 284 duurzaamheidsleningen verstrekt in Nederland met een gemiddeld bedrag van € 14.145. In 2011 ging het om 288 leningen met een gemiddelde omvang van € 13.280. In 2012 zijn er 559 leningen verstrekt met en gemiddelde omvang van € 12.895 (Jaarverslag SVn 2011 en 2012). Het gemiddeld geleende bedrag loopt weliswaar iets terug, maar het aantal leningen is zeker het laatste jaar enorm toegenomen. Die trend lijkt zich door te zetten. In de eerste helft van 2013 zijn er bij SVn al ruim 1.100 aanvragen voor een Duurzaamheidslening ingediend. 5.2.2

Stimuleringslening

Met de Stimuleringslening kan geld geleend worden om de woningkwaliteit te verhogen. De lening kan worden gebruikt voor een scala aan kwaliteitsverbeteringen. Van funderingsherstel, via het onderhoud van VvE’s tot aan particuliere woningverbetering. De Stimuleringsregeling is momenteel in zo’n zestig gemeenten (eventueel ondersteund door hun provincie) beschikbaar. De Stimuleringslening is een maatwerkproduct waarvan de voorwaarden worden bepaald door de gemeente en/of provincie. Dordrecht, Schiedam en Zaanstad behoren tot de Platform31-deelnemers die kampen met funderingsproblemen. Deze gemeenten hebben de Stimuleringslening in eerste instantie ingezet voor funderingsherstel. Dordrecht vanaf 2001 en Schiedam volgde in 2004. De inhoud van de regelingen in het kort.

In Schiedam is de Stimuleringslening inmiddels uitgebreid met een PWV-component. Particuliere eigenaren (ook in VvE’s) die minimaal € 23.000 investeren in particuliere woningverbetering kunnen een lening krijgen tot een maximum van € 32.000 met een maximale looptijd van 20 jaar. Als er sprake is van particuliere woningverbetering in combinatie met funderingsherstel bedraagt de lening maximaal € 70.000 met een looptijd van 30 jaar. Daarnaast is er voor eigenaar- bewoners een eenmalige bijdrage in de vorm van subsidie mogelijk.

In Dordrecht wordt er bij de leningen onderscheid gemaakt tussen PWV en funderingsherstel. Elke eigenaar in de aangewezen gebieden met een woning met funderingsproblemen, krijgt een subsidie van € 6.810. Verder wordt op basis van de urgentie van het herstel bepaald voor welke lening men in aanmerking komt. In het geval van een hoge urgentie (herstel is nodig binnen 15 jaar) is een lening mogelijk voor funderingsherstel en cascoherstel van maximaal € 70.000 (met een maximale looptijd van 25 jaar). De regeling is inmiddels niet meer van kracht. Voor eigenaar-bewoners en particuliere verhuurders die maximaal twee panden in eigendom hebben in het Dichterskwartier wordt de regeling ingezet voor PWV. Er zijn drie varianten: Oppoetsen (maximale lening € 3.200), Opknappen (€ 25.000) en Opwarmen (€ 7.000). De looptijd van de lening hangt af van de variant en of die al dan niet gecombineerd is met een andere variant.

37

De gemeente Zaanstad heeft de eigenaren een basis- of vangnetlening4 aangeboden. De basislening is een hypothecaire lening met 3% korting op marktrente voor eigenaren binnen de actie-en onderzoeksgebieden en voor eigenaren die onder de urgentenregeling vallen. De vangnetlening is een hypothecaire lening op maat voor eigenaren met onvoldoende draagkracht. In de periode 2002-2009 zijn er bijna 500 leningen verstrekt aan eigenaren. In 250 gevallen ging het om een basislening, 48 eigenaar- bewoners hebben een vangnetlening afgesloten (Gemeente Zaanstad, 2009). Enschede en Lelystad hebben Stimuleringsregelingen beschikbaar gesteld voor eigenaar- bewoners in aangewezen PWV-projecten èn voor VvE’s die groot onderhoud willen uitvoeren. In de PWV gebieden in Enschede bedraagt de lening maximaal € 50.000 (voor beeldbepalende panden is dit € 100.000). Met de lening kunnen bouwtechnische gebreken aan de woning worden verholpen. Voor het groot onderhoud Vereniging van Eigenaren bedraagt de lening maximaal € 30.000 per eigenaar. Eigenaar- bewoners in de Zuiderzeewijk in Lelystad kunnen een lening krijgen die varieert tussen € 2.500 en € 40.000. De looptijd varieert tussen 5 en 20 jaar. Met de lening moet minimaal de voorgevel en de erfafscheiding vernieuwd worden. Verder geldt als uitgangspunt dat de renovatie moet bijdragen aan energiebesparing, het vergroten van de isolatiewaarde en het verbeteren van de het uiterlijk en de onderhoudsstaat. In 2010 zijn er in totaal 615 (gemeentelijke) Stimuleringsleningen verstrekt met een gemiddelde omvang van € 34.660. In 2011 ging het om 586 leningen van gemiddeld € 37.525 en in 2012 om 524 leningen met een gemiddelde van € 28.600 (Jaarverslag SVn, 2011 en 2012). Vergeleken met 2010 loopt het aantal Stimuleringsleningen en (vooral) de gemiddelde hoogte ervan terug. Het blijft echter gaan om redelijk forse investeringen in de kwaliteitsverbetering van particuliere woningen. 5.3

Den Haag

5.3.1

Problematiek

Den Haag wordt vanzelfsprekend geconfronteerd met het hele scala aan problemen dat binnen de particuliere voorraad kan voorkomen: van huisjesmelkers tot en met verloederd eigen woningbezit in ‘minder kansrijke’ buurten. In deze notitie gaan we nader in op de VvE problematiek en - meer in algemene zin – de energetische kwaliteit van de Haagse woningvoorraad. Den Haag heeft een omvangrijke vooroorlogse voorraad en een grote meergezinssector. Binnen dat segment zijn er daarnaast ook nog eens veel kleine particuliere verhuurders te vinden. Dit maakt dat de aanpak van de VvE problematiek al jaren hoog op de PWV agenda in Den Haag staat. Er zijn rond de 20.000 VvE’s in Den Haag, waarvan het leeuwendeel verhoudingsgewijs klein is (minder dan 10 appartementen). Het is niet precies duidelijk hoeveel van die duizenden VvE’s er daadwerkelijk actief zijn. Het is deels ook een definitiekwestie van wat ‘actief’ en ‘niet actief’ is. De gemeente Den Haag staat op het standpunt dat een VvE actief is wanneer er één keer in de 5 tot 10 jaar een meerjaren onderhoudsplan voor het cascoonderhoud wordt opgesteld. Als dit uitgangspunt wordt gehanteerd zijn er ongeveer 10.000 Haagse VvE’s niet actief (Gemeente Den Haag, 2012). Dit is dus de helft van het totale aantal VvE’s. 4

Vanaf 2013 heeft SVn het begrip ‘vangnetlening’ vervangen door ‘maatwerklening’. 38

Er zijn echter ook positievere schattingen. In 2009 heeft het RIGO de resultaten uit het WoON 2009 voor Den Haag nader geanalyseerd (Buys, e.a., 2010). Op basis van de WoON steekproef kunnen er voor 63.900 Haagse eigenaren van koopappartementen uitspraken worden gedaan over het functioneren van hun VvE (dit is 96% van het totale aantal koopappartementen). Er blijken dat er bij een kleine 54.000 appartementseigenaren de VvE actief is. Dit zou betekenen dat zo’n 75% tot ruim 80% van de VvE’s wèl functioneert. In de overige gevallen is er geen sprake van een actieve VvE. In het laatste geval gaat het in overgrote meerderheid om kleine panden (tot maximaal 10 eigenaren). De onderhoudsfrequentie aan de gemeenschappelijke delen van deze panden blijkt wel veel lager te zijn dan in panden waar wel een VvE actief is. Als een van de weinige gemeenten heeft Den Haag onderzoek uitgevoerd naar de kwaliteit van onderdelen van de particuliere woningvoorraad (KOW, 2009-a en -b). Daaruit blijkt dat het gemiddeld onderhoudsniveau van de Haagse particuliere woningsector redelijk tot goed is. In de particuliere woningsector zijn de gemiddelde kosten voor het achterstallig onderhoud (per M2 BVO) het hoogst bij particulier verhuurd bezit in meergezinswoningen. Dit geldt zowel voor verhuurd bezit met één eigenaar als verhuurd bezit met meerdere particuliere verhuurders. De achterstallige onderhoudskosten zijn het laagst in de VvE complexen met alleen eigenaar- bewoners. Uit het onderzoek blijkt dat de kosten voor achterstallig onderhoud niet per definitie hoger zijn indien een VvE meerdere type eigenaren bevat (eigenaar- bewoners, eigenaar- verhuurders, sociale verhuurders). Alle door KOW onderzochte particuliere woningen scoren qua energetische kwaliteit relatief laag en de gezondheid in particuliere woningen vormt een aandachtspunt. De rijtjeswoning gebouwd na 1980 scoort energetisch het beste en de vooroorlogse beneden-bovenwoning het slechtste. 5.3.2

Beleid & resultaten

Het Haagse PWV-beleid kent een net zoals in de meeste andere Platform31-gemeenten een lange traditie. De afgelopen jaren is het begrip ‘integraal’ een sleutelwoord. Het opheffen van onderhoudsachterstanden is gekoppeld aan het energetisch verbeteren van de woning. Ook deze koppeling is zeker niet exclusief voor Den Haag. Den Haag wil het gebouw gebonden energieverbruik van bestaande woningen in 2020 met ten minste 30% te verminderen ten opzichte van 1990. Dit betekent dat er minimaal 10.000 particuliere woningen moeten worden aangepakt. Om deze woningen te verbeteren en duurzamer te maken, wordt een doelgroepenbeleid gehanteerd. Particuliere verhuurders, eigenaar-bewoners, woningcorporaties en VvE’s worden met een zo optimaal mogelijke mix aan beleidsinstrumenten benaderd in korte-en langetermijnacties in aangewezen gebieden. De laatste jaren is het accent van het PWV beleid verschoven van een sterk stimulerend beleid (met subsidies) naar een meer faciliterend beleid. Uitgangspunt is de eigen verantwoordelijkheid van de eigenaren. De gemeente ziet haar rol vooral in het aanjagen, verbinden, faciliteren en stimuleren van de woningeigenaren. Handhaving speelt hierbij overigens ook een belangrijke rol. De hoofdpunten van het beleid zijn:  De Haagse VvE’s wakker te schudden.  Bepaalde onderhouds- en renovatieprojecten (intensief) begeleiden bij voorbereiding en uitvoering  Gebruik maken (mits mogelijk) van wettelijke handhavingstaken.  Afspraken maken over onderhoud en investeringen met particuliere verhuurders en woningcorporaties.

39

VvE-balie wordt druk bezocht Het belangrijkste instrument om de VvE’s te versterken, is de VvE-balie. Bij de balie kunnen eigenaren van een Haags appartement met hun vragen terecht bij gespecialiseerde adviseurs. De balie geeft onder meer advies over en hulp over het actief maken van VvE’s, het gezamenlijk onderhoud, de hoogte van de bijdrage aan het onderhoudsfonds, het besturen van een VvE, het afsluiten van de juiste verzekeringen en dergelijke. De VvE-balie kan ook worden ingeschakeld bij het oplossen van conflicten en organiseert informatiebijeenkomsten voor bestuurders van VvE's. De resultaten zijn goed:  Vanaf 2008 zijn er meer dan 2.500 VvE's voor informatie, advies en hulp bij de VvE-balie op gesprek langs geweest. In totaal vertegenwoordigen deze VvE’s ruim 15.000 appartementen. De gemiddelde VvE die van de diensten van de balie gebruik maakt bestaat dus uit zo’n 5 tot 6 appartementen. Juist deze kleinere VvE’s zijn de doelgroep van dit beleid.  In 2012 zijn er 401 VvE’s geadviseerd en geactiveerd (het gaat hierbij om 3.470 appartementen). Met al deze VvE’s is een intakegesprek gehouden. Vervolgens zijn er voor 243 VvE’s vergaderingen bij de VvE-balie georganiseerd. In bijna 160 van de gevallen kon de VvE met de informatie vanuit het intakegesprek zelf de draad weer oppakken.  Het meest werd er advies gevraagd over wettelijke en financiële zaken. Hiervan was 335 keer sprake. Bij 151 VvE's was sprake van een conflict binnen de VvE, dat het functioneren ernstig belemmerde.  Er zijn 30 VvE’s die hun pand willen verduurzamen voorgelicht over het energiezuiniger maken van hun pand. ‘Duurzame successen’ Zoals al aangegeven bevat de Haagse PWV-aanpak zoals hiervoor geschetst duidelijke duurzaamheidscomponenten. Er zijn daarnaast ook duurzaamheidssubsidies die volledig gericht zijn op het energiezuiniger maken van de particuliere voorraad:  Subsidie Groene daken (van 2009 tot najaar 2014): eigenaren -bewoners, VvE's, particuliere verhuurders en ondernemers kunnen een subsidie van € 25 per m2 aangelegd groen dak aanvragen.  Subsidie Dak- en Vloerisolatie (van 2011 tot najaar 2014): voor eigenaren van woningen gebouwd voor 1985; de bijdrage is € 20 per vierkante meter, tot een maximum van 70 % van de daadwerkelijke kosten.  Subsidie Glasisolatie Haagse woningen (van 2012 tot 2014): voor eigenaren van woningen gebouwd voor 1985; voor het vervangen van enkel glas door HR ++ glas is een subsidie van € 35 per vierkante meter beschikbaar tot een maximum van 70% van de daadwerkelijke kosten.  In 2011 en 2012 is een Subsidieregeling Zonnepanelen van kracht geweest. In totaal zijn er tot nu toe (begin 2013) zo’n 1.000 subsidies voor particuliere woningen verleend. In het voorjaar (april) van 2011 ligt er een kleine 10.000 vierkante meter groen dak in Den Haag. De gemiddelde subsidie voor daken vloerisolatie (november 2011) bedraagt € 1.700. Het aanbrengen van thermokussens (isolatie begane grondvloer) is de meeste gebruikte maatregel. Naast de ‘eenmalige’ subsidies is het project Duurzame Voorbeeldwoningen ook het vermelden waard. In bijna veertig woningen verspreid over Den Haag worden verschillende duurzame maatregelen getoond. Tijdens open dagen (paar keer per jaar) laten de bewoners aan andere eigenaren zien wat er in de woning aan energiebesparende maatregelen is gedaan en wat dat heeft opgeleverd. Het is bedoelding om de bezoekende eigenaren ook over de streep te trekken hun woning energetisch te verbeteren Op een wat kleinere schaal werken de Haagse duurzame voorbeeldwoningen volgens de gemeente ook goed. De open dagen (paar keer per 40

jaar) worden goed bezocht. Op basis van de opgedane ervaringen is er inmiddels een aantal pilots gestart waarin geprobeerd wordt om via een straatgerichte aanpak duurzame woningrenovaties van de grond te tillen. Naast de VvE-balie wordt gewerkt aan de oprichting van een (revolverend) VvE fonds waaruit laagrentende leningen kunnen worden verstrekt voor het opknappen van de panden en het ontwikkelen van meerjarige onderhoudsadviezen waarin nadrukkelijk rekening wordt gehouden met ‘duurzaamheid’. Daarnaast wordt er proef gestart met het nieuwe ‘machtigingsmodel’, waarmee de gemeente op basis van de gewijzigde Woningwet een niet-actieve VvE tot vergadering en besluitvorming kan dwingen. Gestart wordt in de Vruchtenbuurt en de Schilderswijk. Den Haag merkt op dat het moeizaam blijft om woningen op grotere schaal te verbeteren. Het uitvoeren van een collectieve aanpak (bijv. een bouwblok met VvE’s) vergt een zeer intensieve aanpak. Het is een kwestie van lange adem om het proces van de grond te krijgen en vervolgens succesvol af te ronden: bewoners betrekken, informeren en verleiden en financiering (subsidies/leningen) rond krijgen. 5.4

Dordrecht

5.4.1

Problematiek

Wat betreft de meeste kenmerken van de woningvoorraad (eigendomsverhouding, woningtype en bouwperiode) komt Dordrecht redelijk overeen met het Nederlandse gemiddelde. In vergelijking met het landelijk gemiddelde telt Dordrecht verhoudingsgewijs wel wat minder eigen woningen en meer particuliere huurwoningen. Bijna een derde van de particuliere huurwoningvoorraad is vooroorlogs en er zijn er veel particuliere huurwoningen in de Dordtse meergezinssector te vinden. De eigen woningsector kent een relatief grote vooroorlogse gedeelte. Het grootste deel is echter gebouwd na 1971. De problemen die zich in Dordrecht voordoen zijn vergelijkbaar met die in de meeste andere onderzoeksgemeenten. Vooral de onderhoudsachterstanden bij naoorlogse VvE-complexen zijn een zorg voor de toekomst. Wat er in Dordrecht echter bovenuit springt, zijn de funderingsproblemen. Vanaf 1800 tot ongeveer 1945 werden woningen in Dordrecht op houten palen gefundeerd. Deze palen gingen zo’n twaalf meter de grond in en daar bovenop kwam een gemetselde muur. Na de oorlog ging men over op het bouwen op betonnen palen of een combinatie van hout en beton. Tegen het eind van de negentiger jaren manifesteerde de funderingsproblematiek zich grootschalig in wijken als Oud-Krispijn, Nieuw-Krispijn, Reeland en de 19e eeuwse Schil. Eind 2000 blijkt uit onderzoek dat er ca. 1.350 woningen mogelijk last hebben van funderingsproblemen als gevolg van rottende palen. Voor ruim 1.100 woningen is er uiteindelijk een hersteladvies afgegeven. 5.4.2

Beleid en resultaten

Binnen het PWV-beleid is in Dordrecht het afgelopen decennium dan ook veel aandacht gegaan naar de aanpak van de funderingsproblematiek. Gedurende de jaren is er binnen de gemeente echter ook steeds meer prioriteit gegeven aan het verbeteren van particuliere woningen. Naast de grootschalige aanpak rondom funderingsherstel zijn er ook projecten gekomen rondom het herstel het van casco en het stimuleren van energiebesparende maatregelen. Hieronder geven we een korte impressie van de funderingsaanpak en VvE aanpak en de resultaten daarvan. 41

Funderingsaanpak is halverwege Het uitgangspunt van de gemeente is dat huiseigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor hun woningen, inclusief de fundering en het herstel daarvan. In het voorjaar van 2001 heeft de gemeenteraad € 30 miljoen ter beschikking voor een stads brede funderingsaanpak bestaande uit onderzoek, procesbegeleiding, een subsidieregeling en het vrijmaken van capaciteit binnen de gemeentelijke organisatie. De gemeenten heeft daarnaast in 2001 een Rijksbijdrage verworven van ruim € 2,4 miljoen euro. Dit is het resultaat van een in 2000 samen met andere steden ingediende aanvraag voor extra rijksbijdragen voor de funderingsproblemen. Behalve Dordrecht hebben ook Haarlem, Waddinxveen, Zaanstad, Gouda en Schiedam te kampen met ernstige funderingsproblemen (zie ook hoofdstuk 4). Een belangrijke voorwaarde voor die Rijksbijdrage is dat er tussen 1 januari 2000 tot en met 1 januari 2009 voor ten minste 500 woningen subsidiebeschikkingen of leningen moeten zijn afgegeven ten behoeve van funderingsherstel. Medio 2010 is de bijdrage definitief toegekend omdat de doelstelling is gehaald. De gemeente heeft het funderingsonderzoek betaald. Daarnaast konden de eigenaren die hun fundering hebben laten herstellen een eenmalig subsidiebedrag van € 6.810 krijgen en een lening tegen lage rente. Het maximaal te lenen bedrag was € 70.000, dat moet worden terugbetaald in 25 jaar tegen een rente van 2% gedurende de looptijd. Voor huiseigenaren die na 15 jaar hun fundering moeten herstellen heeft de gemeenteraad in 2010 besloten dat zij eveneens gebruik kunnen maken van een lening van maximaal € 70.000 voor funderingsherstel. Met deze maatregel hoopt de gemeenteraad dat ook deze eigenaren de stap zullen zetten om tot herstel over te gaan. Deze financiële regelingen zijn in de zomer van 2012 komen te vervallen. Eigenaren die niet in aanmerking komen voor een normale lening, kunnen in sommige gevallen in aanmerking komen voor een speciale vangnetregeling. De eigenaar moet dan kunnen aantonen dat hij/zij door een laag inkomen en hoge lasten door het funderingsherstel onder het bestaansminimum komt. Deze vangnetregeling is van kracht geweest tot de zomer van 2011. De gemeente kunnen onwillige eigenaren nu aanschrijven wanneer tenminste 50% van de eigenaren van panden in een bouwkundige eenheid schade aan fundering en casco wil laten herstellen. Dit percentage was in de oude beleidsregels vastgesteld op 80%. De verlaging van dit percentage bevordert het funderingsherstel in bouweenheden waarbij funderingsherstel tot dusver niet mogelijk was door onvoldoende medewerking. Voor funderingsherstel is aan in totaal 485 eigenaren een lening verstrekt. Binnen deze groep hebben nog eens 265 eigenaren een cascolening afgesloten. Eind 2011 zijn er 595 woningen hersteld. Aan de andere kant zijn er echter ook 549 woningen die nog niet zijn hersteld. Uiteindelijk wordt uitgegaan van 676 herstelde panden en 451 niet herstelde woningen. Voor de gemeente blijkt de funderingsaanpak een complex, arbeidsintensief en kostbaar proces te zijn. VvE-aanpak slaat aan Om VvE’s nieuw leven in te blazen is er een pilot project uitgevoerd onder zes VvE’s (VvEaanpak Vliegenstraat). In dit project zijn de middelgrote naoorlogse VvE’s gestimuleerd en ondersteund bij het maken van een onderhoudsplan. Daarbij zijn er laagrentende leningen voor groot-onderhoud ingezet. De lening (ca. € 20.000, met een 25-jarige looptijd) wordt via SVn verstrekt tegen een rente van 2%. In dit project hebben 13 eigenaren gebruik gemaakt van deze leningsmogelijkheid. Het bedrag dat gemiddeld geleend is, bedraagt zo’n € 21.000. De behaalde resultaten zijn al met al redelijk tot goed te noemen. Het functioneren van de VvE’s is over de gehele linie (structureel) verbeterd. Alle VvE’s hebben een adequaat inzicht in de onderhoudstoestand van hun pand. Bij 5 van de 6 VvE’s zijn nu de administratie en het beheer op orde. Vier VvE’s hebben het opgestelde onderhoudsplan uitgevoerd en bij eentje is het onderhoud gedeeltelijk uitgevoerd. 42

In Dordrecht is er vooral succes behaald met collectieve projecten (VvE’s, restwarmtenetwerk en de aanpak bouwblokken) en de combinatie van de inzet van ‘zoet-zuur’. Deze combinatie is onder meer ingezet binnen de aanpak van het funderingsherstel en de bij VvE Vliegenstraat. Er zijn ook zaken tegengevallen. Daarbij kan gewezen worden op de PWV-aanpak in het Dichterskwartier. Er is daar een mix aan instrumenten ingezet (voorlichting & advies; subsidie en lening voor cascoherstel) om een kleine 140 particuliere eigenaren te bewegen hun woning aan te pakken. Dat is niet heel erg goed gelukt: In het Dichterskwartier is momenteel aan 4 eigenaren een lening verstrekt en dit zouden er in totaal 8 kunnen worden. De redenen voor het tegenvallende resultaat zijn divers: te hoge drempel om mee te doen, weinig investeringsruimte/onzekere tijden en het ontbreken van dwangmogelijkheden aan gemeentelijke kant. 5.5

Enschede

5.5.1

Problematiek

Enschede telt verhoudingsgewijs ‘weinig’ particuliere woningen. De particuliere voorraad bestaat grotendeels uit eengezinswoningen die over het algemeen wat ‘jonger’ zijn dan in de andere gemeenten. De gemeente Enschede (en andere stedelijke partijen) zijn al decennia betrokken bij het verbeteren van de particuliere woningvoorraad binnen de gemeentegrenzen. Sinds 1986 zijn er in stadsvernieuwingswijken als de Bothoven en Tubantia op grootschalige wijze collectieve onderhoudsingrepen uitgevoerd. Dat is alweer enige tijd geleden en het verouderingsproces gaat gewoon door. Om de kwaliteit van de particuliere woningen in kaart te brengen voert de gemeente periodiek quick-scans uit. Zoals het woord al zegt, gaat het om een snelle visuele beoordeling. Een bouwtechnische opname vindt plaats als een gebied concreet is aangewezen voor een aanpak. Tijdens de visuele inspectie worden niet alleen externe elementen van de woningen (kozijnen, gevels, daken, goten, etc.) beoordeeld. Ook wordt de ‘leefbaarheidssituatie’ gescand. Hoe zien de woning en woonomgeving eruit (de toestand van de tuinen, straten, openbare ruimte, etc.)? Is het de verwachting dat bewoners nog in hun woning gaan investeren? Over het algemeen laten de scans zien dat de kwaliteit van de particuliere voorraad redelijk is. Dat neemt niet weg dat er toch ook een paar honderd particuliere woningen zijn, waarvan de gemeente (in 2005) denkt dat ingrijpen noodzakelijk is. De aard van de problemen van deze woningen en hun locatie is verschillend, maar er is wel een ‘gemene deler’ in de probleemgevallen te onderscheiden. In de eerste plaats is er een aantal slecht onderhouden (vaak kleine) grondgebonden woningen. Een tweede gemeentelijke zorg zijn VvE’s die niet functioneren en waarvan de onderhoudstoestand van het pand slecht is. Kwalitatief redelijk slecht corporatiebezit dat dreigt te worden verkocht (aan bewoners die het financieel niet al te ruim hebben), is een derde aandachtspunt. 5.5.2


We gaan kort in op de aanpak van twee van deze problemen Gecombineerde aanpak eengezinswoningen succesvol geweest De aanpak is inmiddels afgesloten. In gebieden/straten die aangewezen waren voor een particuliere pandverbeteringsaanpak (bijv. Lipperkerkstraat e.o.) hebben de eigenaren die deelnemen subsidie gekregen voor het verhelpen van bouwtechnische gebreken aan het casco en het verbeteren van het uiterlijk van de gevel. Voorwaarde is dat de aanvrager akkoord gaat met een verbeteringsplan dat door de bouwkundig adviseur wordt gemaakt en instemt met een onderhoudsplan en betaling vooraf voor toekomstig schilderwerk voor een periode van 12 jaar. Dat laatste wordt contractueel vastgelegd. In principe zijn verbeterkosten tot € 30.000 subsidiabel: namelijk 60% van de verbeterkosten tot € 15.000 en 40% bij verbeterkosten tus43

sen €15.000 en € 30.000. Voor het verbeteren van de gevel geldt een maximum subsidie van € 5.000. Naast deze forse subsidiebedragen kunnen de eigenaren (via SVn, zie § 5.2) een laagrentende lening krijgen tot € 50.000. In de Lipperkerkstraat zijn uiteindelijk 130 woningen daadwerkelijk verbeterd. De meerderheid van de particuliere eigenaren staan positief tegenover het instrumentarium dat de gemeente hen heeft aangeboden (lening, subsidie, begeleiding en onderhoudscontract). De lening en de subsidie konden logischerwijs op de meeste bijval rekenen en het verplichte onderhoudscontract op de minste. In de periode 2005 -2011 zijn er in totaal 150 leningen aan particuliere eigenaren van grondgebonden woningen verstrekt ten behoeve van de pandverbetering. Het gemiddelde bedrag dat is geleend, bedraagt zo’n € 24.000. (Gemeente Enschede, 2013).

Voorbeeld van een VvE-aanpak Enschede kent relatief veel particuliere appartementencomplexen uit de jaren 1970 en 1960. De gemeente stimuleert VvE’s op deze manier om meerjarenplannen voor het onderhoud te maken en het onderhoud ook daadwerkelijke te laten uit te voeren. Appartementseigenaren die bereid waren mee te doen in de aanpak kunnen subsidie krijgen, aangevuld met een laagrentende SVn-lening. Het bekendste voorbeeld in Enschede van deze aanpak zijn de twee VvE’s in de Jekerstraat en Waalstraat in Deppenbroek. Daar is al veel overgeschreven (zie bijv. de site van Platform31). Het is een proces van (heel) lange adem geweest, echter het uiteindelijke resultaat telt: Per woning is € 21.000 geïnvesteerd in de buitenkant van beide complexen werd geheel vernieuwd met isolerende bakstenen gevelelementen, alle buitenkozijnen werden vervangen door kunststofkozijnen met HR-isolerend glas en de balkons werden voorzien van nieuwe hekwerken. In totaal zijn er in de periode 2005 – 2011 aan een kleine zeshonderd appartementseigenaren leningen verstrekt (met een gemiddelde van zo’n € 10.000). Een onderzoek onder VvE bestuurders laat zien dat men tevreden is over de invloed die de VvE’s en de eigenaren hebben gehad op de besluitvorming. De oordelen over de begeleiding tijdens de bouw lopen nogal uiteen (Gemeente Enschede, 2013). Al met al luidt de conclusie dat de aanpak (zowel voor eengezinswoningen als VvE’s) waarin een mix aan instrumenten als begeleiding, subsidie en SVn leningen gecombineerd zijn ingezet, redelijk succesvol verlopen is. Succesvol in de zin dat de woningen zijn opgeknapt en de eigenaren over het algemeen tevreden zijn. In totaal is er de afgelopen jaren een bedrag van circa € 15 miljoen aan leningen uitgezet. In Enschede hebben de SVn duurzaamheidsleningen sec (zonder verdere toeters en bellen) voor VvE’s ook redelijk gewerkt. De duurzaamheidsleningen voor eengezinswoningen lopen minder goed. De eigenaren zijn in deze economische moeilijk tijden moeilijk te verleiden energetische maatregelen te treffen. Bovendien zijn er veel minder verhuizingen en dus weinig ‘natuurlijke momenten’ voor energiebesparing. 5.6

Leeuwarden

5.6.1

Problematiek

De eigen woningvoorraad is in Leeuwarden verhoudingsgewijs oud. Bijna 40% van de eigen woningen is gebouwd voor 1945. De particuliere huursector stamt voor het grootste deel uit de periode 1945-1970 (iets minder dan een derde deel) en de periode 1971-1990 (ruim een derde deel, zie hoofdstuk 2). De kwaliteit van deze woningen blijft achter bij de huidige kwaliteitseisen. In de loop der jaren zijn er vanzelfsprekend veel woningen opgeknapt (vooral van 44

binnen). Veel van de oorspronkelijke fysieke kenmerken - halfsteens, nauwelijks gefundeerd, weinig lichttoetreding - zijn nog steeds aanwezig. Veel woningen zijn te vinden in eentonige en dichtbebouwde buurten rond het centrum. In de loop van de jaren zeventig wordt gestart met de bouw van grootschalige uitbreidingswijken aan de rand van het stadscentrum. Om leegloop tegen te gaan naar deze uitbreidingswijken, wordt ook in Leeuwarden een grootschalige stadsvernieuwingsoperatie gestart. Een operatie met ‘klassieke kenmerken”: ondersteuning en begeleiding, collectieve aanpak en forse subsidies voor bouwen woontechnische verbeteringen. In Leeuwarden kan de stadsvernieuwing operatie over het algemeen als redelijk succesvol worden betiteld. In de periode 19751995 zijn er grofweg 10.000 vooroorlogse woningen opgeknapt. Die woningen hebben ook tot nu toe de tand des tijd doorstaan en liggen redelijk tot goed in de markt en worden adequaat onderhouden. Enkele wijken/buurten missen de boot. In Leeuwarden is de Vegelinbuurt (Achter de Hoven) hiervan een voorbeeld. De oudere oorspronkelijke bewoners trekken uit de wijk weg en zowel de bevolkingssamenstelling als het imago van de buurt veranderen. In bijv. de Vegelinbuurt (maar er zijn vele voorbeelden elders) neemt de kamerverhuur een grote vlucht, gaat de leefbaarheid van de wijk sterk achteruit en daalt de onderhoudstoestand van de woningen naar een bedenkelijk niveau. De gemeente probeert de neergaande spiraal te doorbreken door woningen aan te kopen en te verbeteren. Dit lukt ook wel, er resteren echter woningen met achterstallig onderhoud met bewoners Voor de oorspronkelijke bewoners komen er jongere bewoners in de plaats die weinig binding met de buurt hebben en nauwelijks financiele ruimte hebben om te investeren in de woningen. Het gaat hierbij zowel om eengezinswoningen als om woningen in meergezinshuizen (beneden/bovenwoningen en flatgebouwen). 5.6.2


Aanpak eengezinswoningen redelijk gelukt Het gaat hier om een project in de Vlietzone, gericht op bijna 100 woningen waarvan iets meer dan de helft wordt bewoond door de eigenaar en het andere deel wordt verhuurd (43 woningen). Gemeentelijke ondersteuning plus subsidie zijn hier gecombineerd. De gemeente zorgt voor het in kaart brengen van de bouwkundige staat van de woningen en de noodzakelijke ingrepen. Eigenaar- bewoners die vervolgens hun woning zijn gaan opknappen, kunnen 50% subsidie krijgen (tot een maximum van € 10.000). Verhuurders zijn ook benaderd en aangesproken op achterstallig onderhoud. Zij komen niet in aanmerking voor de subsidie, maar dienen wel te voldoen aan de wettelijke eisen. Bijna twee derde deel van de bewoners (64%) heeft aan het project meegedaan. Ook zijn er VvE’s verbeterd In een gebied met 13 VvE’s is de afgelopen jaren een aanpak uitgevoerd waarin die 13 VvE’s zijn gestimuleerd de woningen collectief aan te pakken. De belangrijkste instrumenten die zijn ingezet, zijn procesbegeleiding en subsidiering. Voor cascoherstel komt de VvE in aanmerking voor een subsidie van 50%. Individuele eigenaren kunnen daarnaast een klein subsidiebedrag krijgen voor het aanbrengen van woontechnische verbeteringen in de douche of badruimte. Het uitvoeringsproces is weliswaar langzaam en moeizaam gegaan, maar uiteindelijk hebben er van de dertien VvE’s er tien meegedaan. Projecten die vooral steunen op het voorlichten van bewoners zonder dat er een vervolgtraject aan is gekoppeld, lopen minder goed in Leeuwarden. Dit kan worden geïllustreerd aan de hand van aanpak in Heechterp/Schieringen waar de gemeente vooral via voorlichting en stimulering eigenaar- bewoners wil stimuleren hun woningen energetisch op te knappen. Eerder door woningcorporaties uitgeponde woningen in de wijk kunnen aanhaken bij de aanpak van de corporaties. Maar ook de andere particuliere woningeigenaren in de wijken probeert de ge45

meente mee te krijgen. De eigenaren van het uitgeponde bezit en de andere eigenaren zijn uitgenodigd de voorbeeldwoning te bekijken en krijgen per maatregel te zien wat het kost en wat het oplevert. Als ze meedoen met de collectieve aanpak levert ze dat een forse besparing op. Gedurende het verdere proces kan de bewoner verder op allerlei manieren begeleid worden. Ondanks het feit dat veel bewoners belangstelling hebben getoond voor de aanpak, zijn er tot op heden nauwelijks woningen daadwerkelijk verbeterd. 5.7

Lelystad

5.7.1

Problematiek

Van de gemeenten die deelnemen in dit project is Lelystad de ‘vreemde eend in de bijt’. De volledige woningvoorraad is naoorlogs, waarvan twee derde bewoond wordt door eigenaarbewoners. De particuliere huursector is klein en het aandeel van de sociale huursector ligt iets onder het landelijk gemiddelde. Vrijwel de gehele voorraad bestaat uit eengezinswoningen en dat geldt vooral voor de eigen woningsector. Kwaliteitsproblemen doen zich met name voor bij woningen die door woningcorporatie Centrada zijn verkocht. Eind jaren tachtig verplicht het Centraal Fonds Volkshuisvesting de corporatie delen van haar bezit te verkopen om zo haar financiële positie te versterken. Tussen 1999 en 2005 worden er 3.700 sociale huurwoningen verkocht in Lelystad. Het gaat om verkopen in geheel Lelystad. Echter vooral in de Zuiderzeewijk en de Atolwijk is er een situatie ontstaan waarin het ene huis in de straat nog van de corporatie is en de naastliggende woning wordt bewoond door een eigenaar- bewoner. Door de financiële problemen van de corporatie is er na de oplevering van de woningen geen groot onderhoud gepleegd aan de woningen. Gezien het bouwjaar van de woningen en de toen geldende bouwregelgeving is de basiskwaliteit (bijvoorbeeld op isolatie technisch gebied) al niet optimaal. Veel huidige eigenaren hebben een slechte inkomenspositie. De hypotheek kan nog wel worden opgebracht, middelen om het onderhoud aan de woning adequaat uit te voeren ontbreken veelal. De corporatie knapt haar woningen wel op, waardoor het straatbeeld rommelig oogt. De gemeenten ontwikkelt (vanaf ca. 2005) samen met Centrada een aanpak om de eigenaren te bewegen hun woning op te knappen. De basisgedachten zijn dat de gemeente in de openbare ruimte investeert, de corporatie haar woningen renoveert en de particuliere eigenaren met de corporatieaanpak kunnen meedoen. Een Bouwadvieswinkel moet de particuliere eigenaren stimuleren en adviseren bij de renovatie van hun woning. Daarnaast wordt een verbeterpakket aangeboden waarmee de particuliere eigenaren kunnen aanhaken bij de renovatie van de woningcorporatie. De particuliere eigenaren zouden daardoor goedkoper uit zijn dan wanneer ze het alleen zouden moeten doen. Bovendien kunnen de eigenaar gebruik maken van een laagrentende lening van SVn. 5.7.2


Aanpak ‘gespikkeld bezit’ valt tegen De hoop dat binnen enkele jaren toch wel driekwart van de eigenaar- bewoners zouden meedoen met de aanpak, blijkt al gauw te optimistisch zijn geweest. De kosten van het renovatiepakket zijn met een bedrag van bijna 40.000 euro (ondanks de mogelijkheid daarvoor een lening af te sluiten) een groot struikelblok. Voor veel bewoners is het financieel niet haalbaar, de bestaande hypothecaire verplichtingen zijn te groot. Andere bewoners geven hun geld liever aan andere dingen uit. Het grootste deel van de particuliere eigenaren blijkt niet mee te doen met de renovatie. Als gevolg wordt het beleid meer flexibel en meer op maat gemaakt op de wensen van de bewoners. Aanvullend op de stimuleringsregeling wordt vanaf 2011 meegedaan aan een SEV experiment dat tot doel heeft de zelfredzaamheid van bewoners te bevorde46

ren. Uitgaande van het idee dat gemeente en bewoners belang hebben bij goed onderhouden woningen en een nette woonomgeving, zijn de eigenaren door de gemeente gestimuleerd en gefaciliteerd om gezamenlijk hun huizen te onderhouden. De onderlinge samenwerking tussen bewoners blijkt moeizaam te verlopen, onder meer vanwege culturele verschillen. Stimulering Duurzame maat regelen: verzand na een redelijke start Ook Lelystad de SVn Duurzaamheidslening beschikbaar stelt om woningen en appartementen in particulier eigendom energiezuiniger te maken. Paragraaf 5.2 bevat de gedetailleerde voorwaarden. In 2012 is op enige schaal gebruik gemaakt van deze leningsmogelijkheid. De laatste tijd is de belangstelling echter flink achteruitgegaan door de problematische financiële situatie van veel eigenaren. 5.8

Schiedam

5.8.1

Problematiek

Schiedam heeft een relatief oude woningvoorraad. Bijna veertig procent van de koopsector en iets meer dan de helft van de particuliere huursector is voor de Tweede Wereldoorlog gebouwd. Bijna twee derde van het Schiedammer woningbestand is in handen van particulieren. Schiedam telt veel meergezinswoningen: een kleine zeventig procent van de gehele voorraad woningen is te vinden in boven-benedenwoningen en flats (waarvan de meeste in de wijk Nieuwland). Over de kwaliteit van de woningen kan worden gezegd dat in de vooroorlogse wijken (Oost, West, Zuid en de Binnenstad) zich de meeste woningen met een matige kwaliteit bevinden. Echter een belangrijk deel van het particulier bezit is te vinden in meergezinswoningen (bovenbeneden woningen, appartementen en flats). Met zo’n 1.400 VvE’s staat Schiedam op de negende plaats in de landelijke top tien van gemeenten met de meeste VvE’s. Veel kleine VvE’s in de vooroorlogse wijken onderhouden hun panden slecht. Dit maakt dat deze problematiek hoog op de PWV agenda staat in Schiedam. De funderingsproblematiek vormt ook een acuut probleem. In Schiedam worden de problemen vooral veroorzaakt door een gebrek aan draagkracht van de palen, als gevolg van negatieve kleef. De grondlagen van de slappe veengrond in Schiedam klinken in, waardoor de grond bij het zakken de palen vanzelf mee naar beneden trekt. In 2001 heeft Schiedam een bijdrage van het Rijk gekregen voor het funderingsherstel van 750 woningen. Inmiddels is met het Rijk afgesproken dat er eind 2014 in totaal van 250 woningen de fundering zal worden hersteld. Uit onderzoek in Schiedam zelf is tot nu toe gebleken dat voor 580 woningen funderingsherstel noodzakelijk is om de panden voor de toekomst te kunnen behouden. De onderhoudssituatie van deze woningen is vaak ook niet optimaal en veel bewoners hebben onvoldoende financiële middelen om de fundering met eigen middelen te herstellen. Schiedam heeft daarom in de jaren na de millennium wisseling een grootschalige aanpak ontwikkeld die steunt op verschillende pijlers: voorlichting en begeleiding, subsidiëring en het aanbieden van financiering. De aanpak is gericht op cascoherstel en funderingsherstel en de doelgroepen zijn particulieren eigenaren in eengezinswoningen en binnen VvE’s. 5.8.2


Particuliere woningverbetering ruim op schema Het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel ging in 2003 van start, met de bedoeling het project in 2010 af te ronden. Als snel werd het project uitgebreid en verlengd tot en met 2014. De onderhoudsachterstanden van dat moment zijn globaal in kaart gebracht en er ligt een plan van aanpak. Een goede procesorganisatie en goede communicatie zijn vol47

gens de gemeente factoren die het succes van de aanpak bepalen. Het Servicepunt Woningverbetering is daarbij de ‘spin in het web’. Daarnaast worden via het stimuleringsfonds SVn leningen verstrekt. Particuliere eigenaren (ook in VvE’s) die minimaal € 23.000 investeren in particuliere woningverbetering kunnen een lening krijgen tot een maximum van € 32.000 met een maximale looptijd van 20 jaar. Als er sprake is van particuliere woningverbetering in combinatie met funderingsherstel bedraagt de lening maximaal € 70.000 met een looptijd van 30 jaar. Daarnaast is er voor eigenaar- bewoners een eenmalige bijdrage in de vorm van subsidie mogelijk (€ 4.500). De rente ligt vijf procentpunten onder de marktrente met een minimum van 1,5 procent. De gemeente verwacht dat deze regeling voldoende steun geeft. Doordat een persoonlijke benadering en intensieve mondelinge communicatie in de aanpak centraal staan, blijkt dat handhaving vaak niet eens nodig is. Nu het einde van het project nadert, wordt handhaving belangrijker en noodzakelijk. Panden van eigenaren die niet meewerken steken schril af tegen die van de eigenaren die wel meedoen. Het project PWV richt zich vanaf 2003 op ruim 2.800 woningen. In 2004 wordt de lopende aanpak gewijzigd. Er komt een nieuwe werkwijze. De bewoners worden anders benaderd en begeleid en de projectorganisatie wordt ingericht met een front- en een backoffice. Ook komt er een nieuwe verordening met ruimere mogelijkheden om te lenen. De aanpak wordt verder uitgebreid met 1.450 woningen. In 2008 komen daar nog eens 1.340 particuliere woningen bij. De gemeente Schiedam gaat tot en met 2014 door met het stimuleren van het onderhoud in de particuliere woningvoorraad. De particuliere woningverbetering verloopt goed. Met een mix van leningen uit het revolverende PWV fonds, begeleiding en advies, zijn tot en met 2012 ruim 4.300 van de in totaal 5.700 woningen aangepakt. Dit betekent een score van ruim 75% over die periode. In laatste fase van de aanpak heeft 14% van het geleende bedrag te maken met het treffen van energiebesparende maatregelen. Tot en met 2012 is voor de totale aanpak voor € 29,1 miljoen aan leningen verstrekt en is voor een bedrag van € 1,1 miljoen aan lening aanvragen nog in behandeling. Eigenaren die wel gebruik maakten van de gratis hulp- en adviesdiensten investeerden tot en met 2012 € 11,8 miljoen. De verwachtingen is dat er in 2014 uiteindelijk voor circa € 40 miljoen aan leningen verstrekt zal zijn voor het opheffen van het achterstallig onderhoud en het energiezuiniger maken van de woning. Eind 2014 zullen de bewoners zelf daarnaast naar schatting € 12 tot € 13 miljoen in hun woningen hebben geïnvesteerd. Toch zijn er ook kanttekeningen bij de successen te plaatsen, met name bij VvE’s. De afgelopen jaren is het met de nodige moeite gelukt een deel van de VvE’s te activeren en onderhoudsingrepen te laten uitvoeren. Voorkomen moet worden dat dit effect tijdelijk is. De praktijk laat zien dat nogal wat eigenaren in VvE’s na de aanpak nog steeds geen geld reserveren voor het toekomstig onderhoud (Gemeente Schiedam, 2008). Het gevaar dreigt dat de gemeente over tien jaar weer zo’n aanpak moet gaan opstarten. Funderingsherstel komt moeizaam van de grond Het funderingsonderzoek in 2003 laat zien dat op dat moment voor een kleine 100 woningen funderingsherstel urgent nodig is. In de jaren daarna tot en met 2012 loopt dat aantal op tot 370. In opdracht van de gemeente zijn voor deze woningen herstelplannen gemaakt die worden overhandigd aan de eigenaren. In de periode 2003 – 2012 worden bij ruim 1.400 andere woningen meetprogramma’s opgezet om de zakkingen in beeld te krijgen om zo te kunnen bepalen of funderingsherstel al dan niet noodzakelijk is. Eind 2012 is bij ruim 400 woningen in Schiedam nog niet duidelijk of de fundering stabiel is. Ook deze panden ‘zitten in de monitoring’. De voortgang van het funderingsherstel verloopt moeizamer dan de onderhoudsaanpak. Ondanks alle aandacht is er in bijv. 2006 maar één plan tot uitvoering gekomen. In totaal zijn er 48

eind 2012 van 110 woningen de fundering hersteld. Voor het feit dat het resultaat tegenvalt, is een reeks aan oorzaken te benoemen. Deels zijn die onder het kopje ‘financieel’ te vangen: benodigde investering is zeer fors (€ 35.000 per woning). De investeringsruimte van de bewoners is onvoldoende en de kosten van de ingreep wegen niet op tegen de baten. De investering maakt een onverkoopbare woning weliswaar weer verkoopbaar, maar de meerwaarde van een nieuwe fundering komt maar beperkt tot uiting in de waarde van een woning. Voor een ander deel liggen de oorzaken op het sociale en organisatorisch vlak. Bewoners zijn moeilijk te overtuigen dat herstel noodzakelijk is. . Het gaat om een grote investering en naast gebrek aan geld vormen soms ook andere meer persoonlijke problemen een belemmering. Daarbij komt ook nog eens dat er vertraging is ontstaan door onnauwkeurige meetgegevens. Een ander knelpunt is het op één lijn brengen van alle eigenaren, omdat iedereen in het aan te pakken blok mee moet doen Dit geldt zeker in het geval van VvE’s, waar alle eigenaren aan het funderingsherstel moeten meewerken. Wanneer in een bouwblok minstens vijfenzestig procent van de eigenaren meedoet, dan schrijft de gemeente de eventuele weigeraars aan. Mogelijk schakelt zij op kosten van de eigenaar een aannemer in. Verwacht wordt dat eind 2014 van 180 woningen de fundering hersteld zal zijn. Het totaal aantal nog te herstellen woningen bedraagt dan naar verwachting 580. Een voortzetting van het project voor een periode van nog eens 5 jaar is in voorbereiding. 5.9

Zaanstad

5.9.1

Problematiek

Bijna zestig procent van de Zaanse woningvoorraad is in handen van particuliere eigenaren. Iets meer dan de helft van de Zaanse woningen wordt bewoond door eigenaar- bewoners en particuliere verhuurders hebben bijna 10% van de woningen in handen. Het gaat in de eigen woningsector voor het leeuwendeel om grondgebonden woningen. Veertig procent van de woningen in de particuliere huursector zijn in meergezinshuizen te vinden. Vergeleken met de andere gemeenten (en het Nederlandse gemiddelde) is dit percentage vrij laag. Veel oudere particuliere woningen in Zaanstad hebben een matige kwaliteit, zowel in woontechnisch als in bouwtechnisch opzicht (gemeente Zaanstad, 2012). De woningen zijn klein, hebben een slechte fundering, een slechte energetische kwaliteit en zijn niet levensloopbestendig. Vooral de funderingsproblematiek werpt een schaduw over de Zaanse vooroorlogse particuliere woningvoorraad. In Zaanstad staan veel vooral vooroorlogse woningen op houten funderingspalen. Deze palen zijn kwetsbaar voor bacteriële aantasting, waardoor de fundering zijn draagkracht kan verliezen en funderingsherstel noodzakelijk is. In totaal lopen 10.000 vooroorlogse particuliere woningen risico. In 1999-2000 zijn in totaal 1.700 woningen onderzocht. In de periode 2008-2009 heeft Zaanstad nog eens 900 woningen onderzocht. Dit betekent dat een groot deel nog niet is onderzocht. Uit het recentste funderingsonderzoek blijkt, dat de Havenbuurt in de wijk Oude Haven van de onderzochte gebieden de meeste particuliere woningen heeft met een fundering, die hersteld moet worden. Er zijn 162 particuliere woningen gecontroleerd, waarvan bij 65% binnen tien jaar actie worden ondernomen. Bij 35 woningen is een funderingsconstructie aangetroffen die niet meer voldoet aan de voorschriften van het Bouwbesluit. Dit illustreert dat de problematiek omvangrijk is. Behalve het funderingsonderzoek ondersteunt de gemeente particuliere huiseigenaren in haar funderingsbeleid op verschillende manieren, waarbij de kernbegrippen zijn: begeleiden, subsidiëren en financieren. Dit in 2002 gestarte stimuleringsbeleid funderingen is eind 2011 afgerond en. De gemeenten probeert nu vooral te faciliteren, waarbij eigen verantwoordelijkheid van de eigenaar centraal uitgangspunt is. 49

5.9.2


Funderingsbeleid: ca. 1.000 woningen aangepakt Het Zaanse beleid voor funderingsherstel heeft de afgelopen 10 jaar geresulteerd in het opknappen van zo’n 100 woningen per jaar. Het beleid bestaat uit een combinatie van veel informeren & adviseren, gemeentelijk onderzoek, een subsidie voor het maken van een plan van aanpak en het aanbieden laagrentende (SVn) leningen om de ingreep te kunnen betalen. De maximale lening met een twintigjarige looptijd bedraagt € 34.000 (in 2010 verhoogd tot € 45.000). Wanneer er extra duurzaamheidsmaatregelen zouden worden getroffen kan het bedrag worden verhoogd met € 5.000. Met de lening kunnen funderings- en cascoherstelkosten gefinancierd worden (en eventueel energiebesparende maatregelen). De lening is laagrentend, met een rentekorting van maximaal 3% op de gehanteerde marktrente tot een minimum van 2%. Naast deze basislening kunnen bewoners gebruik maken van een vangnetlening. Deze vangnetlening geldt voor eigenaren met onvoldoende financiële draagkracht voor de basislening. Het maximale leenbedrag is hetzelfde als bij de basislening. Looptijd en rentepercentage worden op maat gemaakt op de financiële mogelijkheden van de eigenaar. Daarnaast is er een subsidiebedrag beschikbaar (tot een maximum van € 6.200) die gebruikt kan worden voor zaken als het (terug)plaatsen van een keuken, het leggen van een vloerbedekking, etc. De advisering aan de eigenaren wordt door een disciplinair samengesteld team gedaan, zodat alle aspecten (technisch en financieel) goed over het voetlicht kunnen worden gebracht. Gezien de omvang van de problematiek en de hoge kosten is in het nieuwe beleid de verantwoordelijkheid voor het opknappen meer bij de eigenaren gelegd. Het beleid heeft nu een faciliterend karakter en de aanpak wordt meer gekoppeld aan werken in openbare ruimte en er wordt nauwere samengewerkt met handhaving. Het systeem van goedkope leningen voor funderingsherstel is afgebouwd. Dit in combinatie met het stopzetten van grootschalig funderingsonderzoek door gemeente heeft tot gevolg dat er minder woningen worden hersteld (in 2012 waren dit er 50). Zaanstad heeft de subsidie voor funderingsonderzoek in 2013 verhoogd en dat heeft direct positieve gevolgen gehad voor het aantal onderzoeken dat wordt uitgevoerd. In 2012 vergoedt de gemeente 75 % van de werkelijk gemaakte kosten met een maximum van € 1.500 bij een individuele aanvraag of € 2.000 bij een gezamenlijke aanvraag. In 2013 zijn de getallen: 85 % van de werkelijk gemaakte kosten, en een bijdrage van respectievelijk € 3.300 (individueel) en € 3.500 (gezamenlijk). Het vastgestelde budget voor 2013 (€ 78.000) is in inmiddels (voorjaar 2013) ‘op’. 5.10

Samenvattend

De gemeenten die hebben meegedaan in dit project hebben forse inspanningen verricht om delen van de particuliere woningvoorraad binnen hun gemeentegrenzen een betere toekomst te bieden. Gezien het feit dat elke gemeente haar eigen probleemplukken heeft, zijn er verschillende instrumenten ingezet en is geen aanpak dezelfde. Een overeenkomst tussen de gemeenten is dat er vanuit het ambtelijk apparaat veel tijd en geld is geïnvesteerd in de PWVaanpak. Door de oogharen naar de vorige paragrafen kijkend, zien we een reeks van beleidsinstrumenten die redelijk succesvol zijn (geweest). Inzet van instrumenten Informeren, begeleiden en adviseren van eigenaren kan al een forse zet in de goede richting geven. Dit wordt onder meer geïllustreerd aan de hand van het succes van de VvE-balie in Den Haag. Op een wat kleinere schaal werken de Haagse duurzame voorbeeldwoningen ook goed. 50

Tijdens open dagen (paar keer per jaar) laten de bewoners aan andere eigenaren zien wat er in de woning aan energiebesparende maatregelen is gedaan en wat dat heeft opgeleverd. Het is bedoeling om de bezoekende eigenaren ook over de streep te trekken hun woning energetisch te verbeteren. Begeleiding gekoppeld aan subsidies/laagrentende leningen (met daarbij eventueel een stok achter de deur) werkt ook redelijk tot goed. De inhoudelijke mix van deze instrumenten is vanzelfsprekend sterk afhankelijk van het op te lossen probleem. Een kort overzicht:  In Dordrecht is er vooral succes behaald met collectieve projecten (VvE’s, restwarmtenetwerk en de aanpak van bouwblokken) en de gecombineerde inzet van het ‘wortel en knuppelprincipe' zoals die is ingezet bij VvE Vliegenstraat.  In Enschede is de aanpak pandverbetering van eengezinswoningen en VvE’s goed van de grond gekomen. Daar zijn instrumenten als begeleiding, subsidie en SVn leningen gecombineerd toegepast.  In Schiedam is er met een mix van leningen uit het revolverende PWV fonds, begeleiding en advies een groot aantal particuliere woningen opgeknapt. De doelen zijn voor bijna driekwart bereikt.  Leeuwarden heeft - weliswaar op een wat kleinschaliger niveau - ook goede resultaten behaald in bijv. de aanpak in de Vlietzone. Waarbij wel moet worden gemeld dat er bij die aanpak forse subsidies voor de eigenaren beschikbaar waren en dat werkt altijd zeer stimulerend. Vijf van de zeven Platform31-gemeenten maken bij de PWV- en funderingsaanpak gebruik van SVn-leningen. Het gaat om laagrentende leningen, die vanuit revolverende fondsen worden verstrekt. De fondsen zijn gevuld met financiële middelen die door de gemeenten (of hun provincie) zijn gestort bij SVn. De fondsen zijn gekoppeld aan verschillende leningsinstrumenten. Met name de Duurzaamheidslening en de Stimuleringslening zijn bij het PWV-beleid van belang. De Duurzaamheidslening is toegespitst op maatregelen om de energetische kwaliteit van woningen te verbeteren. De Stimuleringsregeling is bedoeld voor maatregelen die de fysieke woningkwaliteit in wat bredere zin verhogen. Het kan daarbij gaan om funderingsherstel, maar ook om grootonderhoud van VvE’s. Los van de inzet van een instrumentenmix werkt het aanbieden van een (eenmalige) subsidie altijd wel goed. Het is daarbij wel de vraag of de subsidies terechtkomen bij bewoners die anders niet in actie zouden zijn gekomen. Met behulp van de Haagse duurzaamheidssubsidies (grasdaken, isolatie dak & gevel, isolatie glas, zonnepanelen) zijn tot nu toe zo’n 1.000 woningen opgeknapt. Hoewel er in de tekst verder niet expliciet op ingegaan is, lopen deze ‘incidentele’ duurzaamheidssubsidies ook goed in andere gemeenten (bijv. Zaanstad). Hardnekkige problematiek Het blijkt soms problematisch te zijn om een geplande PWV-aanpak van de grond te krijgen. Deze tegenvallers zijn allemaal onder een gemeenschappelijke noemer te brengen. Het ontbreken van investeringsruimte bij de bewoners speelt daarbij een belangrijke rol. In een minderheid van de gevallen is er sprake van onwil bij de eigenaren. De gemeenten hebben weinig mogelijkheden om dwingend te kunnen optreden. Funderingsherstel blijft een heikel en bijzonder onderwerp. Gemeenten als Dordrecht, Schiedam en Zaanstad hebben - met financiële ondersteuning van het Rijk - alles uit de kast gehaald om tot funderingsherstel te komen. De hoofdlijnen van het beleid zijn hetzelfde: funderingsonderzoek, intensieve begeleiding van en informatieverstrekking aan bewoners, financiële tegemoetkoming in de vorm van subsidies en het aanbieden van laagrentende leningen. De details verschillen per gemeente. Er worden zeker resultaten behaald, maar zijn die voldoende 51

en wegen ze op tegen de inspanningen en de gemaakte kosten? In Dordrecht zijn van de 1.100 aangetaste woningen er inmiddels 595 opgeknapt. In Schiedam zijn er 110 panden aangepakt. In eerste instantie was met MVROM afgesproken dat er (tussen 2001 en 2010) 750 woningen zouden worden opgeknapt. Gedurende de rit is men erachter gekomen dat de oorzaak van de Schiedammer problematiek geen paalrot maar negatieve kleef is. Was met Ministerie van VROM (inmiddels BZKR) is nu afgesproken dat er eind 2014 de funderingen van 250 woningen hersteld zullen zijn. Schiedam zelf verwacht dat eind 2014 van 180 woningen de fundering hersteld is. Daarna wachten er nog eens 580 woningen op herstel. Zaanstad heeft in 2001 met het Rijk afgesproken dat er tussen 2001 en 2007 vijfhonderd woningen hersteld zouden worden. Dat aantal is gehaald. De teller staat in Zaanstad op (ruim) 1.000. Desondanks blijft er een voor de toekomst een forse opgave liggen. Alleen al in Zaanstad liggen er 10.000 vooroorlogse woningen in de gevarenzone. De grote vraag is òf, en zo ja, hoe die opgave opgelost gaat worden. De gemeenten gaan over van financieren/subsidiëren naar faciliteren. De bewoners die toch al de grootste moeite hebben het herstel zelf te financieren, krijgen te maken met nog verder dalende huizenprijzen en hoge financiële lasten.

52

6.

Beleid voor de toekomst

6.1

Inleiding

De onderhoudskwaliteit van de particuliere woningvoorraad is in hoofdlijnen redelijk tot goed en we hoeven ons geen hele grote zorgen te maken voor de toekomst. Dit neemt niet weg dat er binnen de particuliere woningvoorraad delen zijn, waar de woningen er slecht bijstaan en de bewoners niet in staat zijn hun woning adequaat in stand te houden laat staan te verbeteren. Soms is het onwil van de eigenaren, maar in verreweg de meeste gevallen hebben deze bewoners gewoonweg onvoldoende financiële ruimte. In het vorige hoofdstuk hebben we gezien hoe gemeenten deze gebieden proberen aan te pakken. De resultaten zijn wisselend. Soms komt een aanpak goed van de grond, in andere gevallen loopt het minder voorspoedig. Kristalheldere oorzaken daarvoor zijn er niet aan te wijzen. Het is moeilijk deze groep eigenaren in beweging te krijgen, zelfs laagrentende leningen bieden in sommige gevallen geen soelaas. Dwangmaatregelen kunnen nauwelijks worden toegepast, en als ze al toepasbaar zouden zijn, blijft de financiering een knelpunt. In dit afsluitende hoofdstuk schetsen we een beeld voor de toekomst. We staan allereerst stil bij de wensen van de eigenaren: hebben zij behoefte aan ondersteuning bij het in stand houden en verbeteren van de kwaliteit van hun woning, en zo ja van wie? Vervolgens worden mogelijke ingrediënten benoemd voor toekomstig beleid. Beleid gericht op de verbetering van de particuliere woningvoorraad in brede zin. Het gaat niet alleen om het voorkomen of opheffen van bouwtechnische (onderhouds-) achterstanden. De aanpak zal ook niet uitsluitend een zaak van gemeenten zijn. Ook andere (stedelijke) partijen hebben belang bij een kwalitatief goede particuliere woningvoorraad en kunnen bij de aanpak een rol spelen. De tekst is voor een belangrijk deel gebaseerd op de ontwikkelingen en ideeën die leven in de zeven onderzochte gemeenten. 6.2

Wat willen de eigenaren?

In de enquête hebben we aan de bewoners die onderhoudswerkzaamheden hebben uitgevoerd, gevraagd of ze daarbij ondersteuning en advies hebben nodig gehad en, zo ja, waarvoor dan? Iets meer dan de helft van de eigenaren zegt enige hulp, ondersteuning en/of advies te hebben gekregen. Informatie over hoe het werk uit te voeren, het vinden van een vakman en het bepalen van de kosten, scoren daarbij over de hele linie het hoogst (door 40% tot 50% genoemd). Opmerkelijk vaak is bij een bouw- of onderhoudsbedrijf om advies gevraagd. Daarnaast zijn familie/vrienden en het internet veelgebruikte informatiebronnen. De gemeenten spelen nauwelijks een rol in het geheel. Rond de vijf procent van de respondenten heeft wel eens advies of informatie gevraagd bij de gemeente. Opvallend positieve uitschieter is Schiedam, waar naar eigen zeggen bijna twintig procent van de eigenaren informatie via de gemeente heeft verkregen. Met gemeentelijke steun (via het Servicepunt Woningverbetering) zijn in Schiedam enkele duizenden woningen opgeknapt (zie vorige hoofdstuk). Het is dan ook niet vreemd dat veel particuliere eigenaren met de gemeente in contact zijn gekomen. Gevraagd naar gewenste ondersteuning in de toekomst denkt iets minder dan de helft (misschien) ondersteuning nodig te hebben. Een groep van die qua omvang vergelijkbaar is met de groep die in het verleden advies en ondersteuning heeft gezocht. De vraag waarover men ad53

vies zou willen hebben, levert een gemêleerd beeld op (zie afbeelding 6.1).Onderwerpen die daarbij hoog scoren zijn ook hier het ‘bepalen van de kosten’ en ‘het vinden van een vakman’ Afbeelding 6.1: Waarover toekomstig advies, informatie en/of ondersteuning? Waarover of waarbij wil men advies/informatie? Bepalen van de kosten Hoe energiezuiniger te maken Hoe uit te uitvoeren Vinden van subsidie/financiering Hoe zelf uit te voeren Vinden van een vakman Plannen van het werk Bepalen onderhoudsstaat

0 Zaanstad

Schiedam

10 Lelystad

20 leeuwarden

30

40

Enschede

Dordrecht

50

60

Den Haag

Bij de vraag ‘Aan wie gaan we advies vragen?’ (afbeelding 6.2) scoort het internet in alle gemeenten hoog. Maar ook het bouwbedrijf wordt vaak genoemd. De gemeente wordt nu (veel) vaker genoemd dan bij de vraag die is gesteld over de werkzaamheden die in het verleden zijn verricht. Zo rond de twintig procent zegt advies en informatie te willen van de gemeente. Uitschieter is Enschede (met 32%) en hekkensluiter (net als bij de vraag over het ‘verleden’) Leeuwarden (met 12%). Afbeelding 6.2: Waar gaat men advies en informatie vragen? Bij wie gaat men advies vragen? 100 80 60 40 20 0 Via internet Den Haag

Familie/vrienden Dordrecht

Enschede

Bouwmarkt leeuwarden

Gemeente Lelystad

Schiedam

Bouwbedrijf Zaanstad

Kortom: zelfs bij de eigenaar- bewoners die hun zaakjes redelijk goed voor elkaar hebben (degenen die de vragenlijst hebben beantwoord; zie § 3.2) is er behoefte aan ondersteuning. Daarop zou kunnen worden ingespeeld door de verschillende betrokken partijen. 54

Daarnaast is er een groepen eigenaren die niet of nauwelijks in staat zijn zelf hun woning te onderhouden. Hoe moeten gemeenten en andere betrokken partijen met deze groepen particuliere eigenaren omgaan? 6.3

Beleidslijnen voor de toekomst5

Het is de vraag of alle eigenaren alleen voldoende in staat zijn hun woning op een goede manier in stand te houden. Ondanks de gemeentelijke inspanningen blijven er probleemplukken bestaan. Het gevaar bestaat dat die probleemplukken zich verder gaan uitspreiden. De particuliere woningvoorraad is oud, veroudert verder en neemt gestaag in omvang toe. Op levensduurverlenging gerichte maatregelen worden voor de komende jaren noodzakelijk. In gemeenten waar grote delen van de kwetsbare voorraad in een beperkte periode van ongeveer 10 à 15 jaar zijn opgebouwd (en dus tegelijkertijd verouderd zijn), zal de problematiek zich in de toekomst in sterkere mate kunnen gaan manifesteren. De sociaal economische situatie is zodanig dat bij steeds meer bewoners investeringsruimte ontbreekt, terwijl de actuele waarde van hun woning lager is geworden dan de hypotheekschuld en hun woning ‘onder water staat’. Financiële mogelijkheden om in te grijpen zijn er niet en het perspectief voor de toekomst ziet niet goed uit. De veroudering van de woningen en de vergrijzing van de bewoners gaan gewoon door. Probleem bij dit alles dat de exacte kwaliteit van de particuliere woningvoorraad niet duidelijk is. Het Rijk is al jarenlang geleden gestopt om de onderhoudskwaliteit van de voorraad te meten. Grotere gemeenten (b.v. Den Haag) proberen door eigen kwaliteitsonderzoek de vinger aan de pols te houden. Bij veel andere gemeenten ontbreekt het aan middelen en menskracht of liggen de prioriteiten elders. Het zou verstandig zijn als de kwalitatieve woningregistratie door het Rijk nieuw leven wordt ingeblazen en dat het WoON onderzoek zich ook gaat richten op de fysieke kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad. Het is van belang om inzicht te krijgen in de omvang van de problematiek. Grootschalige (overheids-) investeringen in de voorraad zoals die in de zeventiger jaren van de vorige eeuw plaatsvonden, zouden in de toekomst voorkomen moeten worden. Het politieke tij zit wat dat betreft niet mee; het heersend adagium is dat de particuliere eigenaar maar zelf zijn of haar woning adequaat moet onderhouden. Ook binnen gemeenten is het politieke draagvlak voor een gemeentelijk PWV-beleid gericht op alleen de onderhoudsstaat van de particuliere voorraad niet groot. De prioriteiten liggen op andere maatschappelijke vraagstukken (duurzaamheid, levensloopbestendigheid, armoedebestrijding etc.) die wel steeds prominenter op de politieke agenda komen te staan. De afgelopen jaren zijn onder meer door de klimaatproblematiek hoge energiebesparingsambities geformuleerd op Europees en nationaal niveau, in landelijke convenanten en ook door vele gemeenten. De kansen liggen vooral in de bestaande (particuliere) woningvoorraad. De doelstellingen zijn ambitieus, de voortgang in de praktijk is echter teleurstellend. Als de doelstellingen van de verschillende overheden serieus worden genomen, ligt er een enorme opgave. Niet alleen het tempo van de ingrepen moet drastisch worden verhoogd, maar er moeten ook veel meer ingrijpender maatregelen worden genomen dan nu het geval is. Met het vervangen van een cv-ketel worden de doelen niet gehaald. Het recente Energieakkoord is wel een stap op de goede weg. 5

De funderingsproblematiek ‘sec’ laten we in dit hoofdstuk buiten beschouwing. Gezien de financiële problemen van de eigenaren en de beperkte (financiële) mogelijkheden van gemeenten zal hiervoor een ‘specifieke’ oplossing voor moeten gevonden met name op financieel gebied. Deze oplossing zal moeten uitstijgen boven het gemeentelijk niveau. De oprichting van een speciaal (nationaal) funderingsfonds, zoals bepleit wordt door veel direct betrokken, lijkt hiervoor de meest aangewezen weg. Op lokaal niveau kunnen gemeenten vanzelfsprekend wel een begeleidende, stimulerende en faciliterende rol spelen bij de funderingsaanpak. 55

Daarnaast krijgen we op korte termijn te maken met een grote groep oudere particuliere eigenaren. Veel ouderen hebben een eigen woning, waaruit ze niet snel zullen verhuizen. Oudere eigenaren onderhouden hun woning mondjesmaat en energetische maatregelen met lange (terugverdientijd) worden al helemaal niet getroffen. Belangrijker in dit verband is echter dat de vergrijzing een forse behoefte creëert aan gemakkelijk aanpasbare, flexibele en ruime woningplattegronden. Bewoners kunnen dan zo lang mogelijk in hun huis blijven wonen, al dan niet gecombineerd met op hun wensen en behoeften toegesneden thuiszorg. Dit ‘levensloopgericht maken’, krijgen de meeste eigenaren niet zelf van de grond. De verwachting dat de ouderen tenminste wel geld hebben om het een en ander te kunnen bekostigen, lijkt in de meeste gevallen te optimistisch. Veel ouderen dreigen in de toekomst met restschulden te blijven zitten. Ook hier ligt dus een belangrijke taak voor de toekomst. Opgaven koppelen Al met al zullen bij het thema particuliere woningverbetering naast de ‘gewone’ instandhouding ook zaken als levensloopaanpassingen, duurzaamheids- en energiebesparende maatregelen meer aandacht vragen. Het lijkt de taak van de gemeenten om deze opgaven in het toekomstig beleid aan elkaar te koppelen. Gemeenten hebben niet meer het budget om (grootschalig) in te grijpen in de particuliere voorraad. Bij minder budget komt de nadruk binnen het beleid dan ook vanzelf op faciliteren en ondersteunen van particuliere eigenaren te liggen. Particulieren die wel willen en financiële middelen hebben, kunnen ondersteund worden bij het opknappen van hun woning. Met de inzet van verhoudingsgewijs weinig overheidsmiddelen zouden goede resultaten behaald kunnen worden. Daarmee krijgt het beleid ook veel meer een preventief karakter. Het zal daarbij vooral ook moeten gaan om het bij elkaar brengen van andere stedelijke partijen die een belang hebben bij een kwalitatief goede particuliere voorraad. Gedacht kan worden aan banken en financiële instellingen, beleggers, bouwbedrijven en aannemers, energiebedrijven het Rijk, zorgverzekeraars enzovoorts. Ook zij zullen hun verantwoordelijkheid moeten nemen en ook zij hebben er belang bij dat delen van de particuliere woningvoorraad niet door een bepaalde ondergrens zakken. De ontwikkelingen overziend, zijn er vier pijlers waarop het toekomstige beleid gefundeerd zou kunnen worden.  Meer nadruk in het beleid op faciliteren en financieren in plaats van stimuleren en subsidiëren (preventief beleid versus achteraf ingrijpen).  Meer nadruk in het beleid op het integrale probleem. Niet alleen uitgaan van de onderhoudsstaat van de particuliere woning, maar vooral ook focussen op de energiezuinigheid/duurzaamheid en levensloopgerichtheid van de woning. Kijk verder dan alleen de woning en neem ook de leefbaarheid en de ‘uitstraling’ van de wijk, het vergroten van de toekomstbestendigheid van de wijk en het stimuleren van de lokale (bouw) werkgelegenheid mee.  Meer betrokkenheid en verantwoordelijkheid creëren van andere belanghebbenden: woningcorporaties, banken en financiële instellingen, zorgverzekeraars, de provincie, projectontwikkelaars en de lokale aannemerij, energiebedrijven, etc.  Meer uitgaan van de wensen en behoeften van de particuliere eigenaar en inspelen op hun initiatieven.

56

Eigen initiatieven en de onderkant Inspelen op het initiatief van eigenaren kan betekenen dat het beleid niet perse meer gericht wordt op enkel de absolute onderkant van de particuliere woningvoorraad. Deze laatste bewoners komen nauwelijks zelf in actie en zijn moeilijk te activeren. Vaak is dit noodgedwongen: ze willen wel, maar kunnen niet. Het gaat om eigenaren met lage inkomens zonder veel draagkracht, met woningen die fikse onderhoudsachterstanden hebben, waarvan sommigen deel uitmaken van niet functionerende VvE’s en sommigen wonen in eerder verkochte huurwoningen. Wat te doen met deze ‘onderkant’? Het antwoord op de deze vraag is niet eenvoudig. Er zijn verschillende niveaus waarop kan worden ingegrepen (zie bijv. ook het Rotterdams beleid voor deze groep). Als het (financieel) mogelijk is, kan deze groep tot verbeteren worden aangezet door een mix van instrumenten in te zetten: ondersteuning, begeleiding, laagrentende (en eventueel vangnet-) leningen. In feite een beleidsmix die tot nu toe ook al door gemeenten is ingezet. Van belang is dat de aanpak tot een structurele verbetering leidt en niet dat over 5 of 10 jaar eenzelfde aanpak nodig is. Wanneer de huidige bewoners niet in staat zijn het pand op te knappen is zo’n beetje het enige alternatief aankoop, gevolgd door opknappen en doorverkopen. Een belangrijke vraag hierbij is wie er aankoopt. Corporaties staan momenteel niet te springen en gemeenten hebben beperkte middelen. Het zal voor de toekomst zaak zijn dit soort situaties zoveel mogelijk te vermijden. Bij verkoop van corporatiewoningen moeten er eisen worden gesteld aan de kwaliteit en het toekomstig (beheer) proces. Bij doorverkoop van huidige appartementen, kunnen er eisen gesteld worden aan de hoogte van het onderhoudsfonds en de financiële draagkracht van de toekomstige bewoners. Lokale samenwerkingsverbanden De ‘beleidstoekomst’ lijkt echter vooral te liggen in het bieden van ondersteuning en begeleiding, het regelen van financiering en het aanbieden van één aanspreekpunt waarin verschillende partijen die een belang hebben in het verbeteren van de particuliere voorraad hun kennis en diensten ter beschikking stellen aan de eigenaar. Er moeten overzichtelijke instrumenten worden aangeboden die toegesneden zijn op de wensen en mogelijkheden van eigenaren die het initiatief willen nemen. Bekijk daarbij vooral ook de samenhang tussen de (financiële) mogelijkheden van de bewoner, de kwaliteit van de woning en de kwaliteit van de buurt. Het heeft weinig zin appartementseigenaren te ondersteunen bij het opheffen van het achterstallig onderhoud van hun pand, zonder oog te hebben voor de financiering van het toekomstig onderhoud, de staat van de omringende panden, de openbare ruimte, etc. Een belangrijke voorwaarde voor het welslagen van het beleid is dat lokale/gemeentelijke samenwerkingsverbanden worden opgezet waarin de aanbodkant (bouwbedrijven, financiële instellingen, welzijnsorganisaties) particulieren ondersteunt op onder meer organisatorisch en financieel gebied. Bij dat laatste kan gedachte worden aan een grotere rol van SVn, die juist opereert in de ‘moeilijke markt’ van leningen voor niet al te draagkrachtige particuliere eigenaren. De financiële producten zijn er al. Het gaat er in de toekomst om ze op grotere schaal in te zetten. Doel van het beleid is het verbeteren van particuliere woningen, niet alleen de onderhoudsstaat, maar ook de energetische prestatie en de levensloopbestendigheid. De samenwerkingsverbanden kunnen - afhankelijk van de lokale situatie - een aanpak ontwikkelen. Steun voor lokale coalities Reeds bestaande samenwerkingsvormen tussen gemeenten en bijvoorbeeld woningcorporaties kunnen de basis vormen voor het creëren van grotere lokale coalities. Er wordt door twee van de Platform31-gemeenten gewerkt aan concrete voorstellen om – met financiële steun uit Europa – lokale coalities te ontwikkelen waarin meer stedelijke partijen betrokken worden. De gemeente Den Haag is initiatiefnemer van een voorstel dat ingediend wordt voor financiering bij het Intelligent Energy Europa programma. Dit project krijgt een Europees karakter: ook 57

buitenlandse gemeenten en partijen zullen eraan meedoen. Schiedam (en ook diverse andere gemeenten en onderzoeksinstituten) zijn betrokken bij een voorstel dat mikt op het binnenhalen van middelen uit Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO). Het gaat om een project dat uitgevoerd zal gaan worden in de Regio West-Nederland. Beide projecten zijn vooral gericht op het thema energiebesparing in de bestaande particuliere woningbouw. Lokale/gemeentelijke platforms waarin de aanbodkant is georganiseerd (bouwbedrijven, financiële instellingen) moeten particulieren organisatorisch en financieel ondersteunen bij het energiezuiniger maken van hun woningen. Als deze lokale coalities eenmaal van de grond zijn gekomen, is het een relatief eenvoudige zaak om ook werkprocessen, producten en een aanpak te ontwikkelen voor het woningonderhoud, het verduurzamen en het levensloopbestendig maken van particuliere woningen. Andere gemeenten kunnen met dit voorbeeld als basis de ’spin in het web worden’ van eigen lokale coalities die zich richten op het verbeteren van de particuliere voorraad in brede zin. Zo’n lokaal samenwerkingsverband zal niet van de ene dag op de andere dag gerealiseerd zijn. Het feit echter dat sommige gemeenten (en andere partijen ) momenteel gemotiveerd en enthousiast initiatieven ondernemen om dergelijke coalities van de grond te krijgen, is hoopgevend voor de nabije toekomst.

58

Literatuur

ABF Research B.V., Syswov, 2011, Vastgoed Monitor, in opdracht van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. ABF Research & Universiteit van Utrecht, 2010, Het wonen overwogen; De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2009, publicatie van het ministerie van VROM/WWI en het CBS. Agentschap NL, 2010, Registratiesysteem voor energielabels van gebouwen, bewerking ABF research. Buys, A. en Van der Vlugt, M., 2010. Wonen in Den Haag 2009. Analyse van het Woononderzoek Nederland 2009. RIGO Research en Advies BV. Amsterdam. CBS, diverse jaren, Feitelijk afgegeven energie labels eind 2011, Stat.line (www.cbs.nl). Cobouw, 2007, Verkoop huurhuizen bron van verloedering, 18 oktober. Companen, 2007, Directoraat Generaal Wonen, Onderzoek functioneren VvE's, juni. Companen, 2010, Stand van zaken VvE’s in Nederland, Ministerie van VROM mei, Arnhem. Companen, 2012, Het functioneren van VvE’s: update 2012 en verbetervoorstellen, Ministerie van BZKR, 11 juni, Arnhem. Convenant Meer met Minder Het Nationale Energiebesparingsplan voor de gebouwde omgeving, 2008, ondertekend door EnergieNed, PeGO, , Aedes, VME, UNETO-VNI, Bouwend Nederland, en de ministeries van VROM en Economische Zaken, 23 januari. Dekker, S. (minister van VROM), 2005, Modernisering bouwregelgeving, brief aan de Tweede Kamer. Gemeente Den Haag, 2012. Den Haag zet in op goed onderhouden particuliere woningen (www.denhaag.nl). Gemeente Enschede, 2013, Onderzoek doeltreffendheid subsidies particuliere pandverbetering, 28 maart. Gemeente Lelystad, 2011. Bouwperiode eengezinswoningen 2011, Lelystad. Gemeente Schiedam, 2008, Volkshuisvestingsplan 2008-2010, Afdeling Ruimtelijk Gebruik, juni. Gemeente Zaanstad, 2009, Nieuw fundament; funderingsbeleid particuliere woningen 20102020, november. Gemeente Zaanstad, 2012, Woningmarkt & instrumenten; fase 1: analyse, Domein stedelijke ontwikkeling, Sector Beleidsontwikkeling, april. 59

Groot, Carola de , Frank van Dam en Femke Daalhuizen, 2013, Vergrijzing en woningmarkt, © PBL (Planbureau voor de Leefomgeving), Den Haag. KOW, 2009-a. Conditiemeting 2009 Den Haag; particuliere woningvoorraad t/m 1984 in Den Haag, november. KOW, 2009-b. Duurzaamheidsonderzoek Den Haag, rapportage duurzaamheidsonderzoek particuliere woningen gebouwd voor 1985, september. Meijer, F.& A. Thomsen, 2006, Kwaliteit van de particuliere woningvoorraad, Habiforum, Gouda. Meijer, F. H. Visscher, W. Kloosterman en O. Guerra Santin, 2009, Perspectieven voor energiebesparing in de particuliere woningvoorraad. MVROM, 2006, Ruimte geven, bescherming bieden, een visie op de woningmarkt, Den Haag. NHG, 2013, Persbericht: voorlopige NHG-jaarcijfers 2012, 17 januari. Nimwegen, Nico van en Carlo van Praag (redactie), 2012. Actief ouder worden in Nederland. Werkboek 86 in Bevolkingsvraagstukken in Nederland anno 2012, Nederlands Interdisciplinair Demografisch Instituut (NIDI), KNAW, Amsterdam. RIGO Research en Advies BV (Jeroen Neele, Rob de Wildt, Rebecca Wouters & Paul Massar), 2008, Van huur- naar koopwoning; effecten van verkoop van huurwoningen, april, Amsterdam Schulenberg, René, Kees Leidelmeijer & Henriette Rombouts, 2010, Buurtleefbaarheid beschreven. Ontwikkeling in de veertig aandachtswijken. RIGO Research en Advies in opdracht van BZK/WWI, juni. Spies, J.W.E. ( minister van BZK), 2012, Betreft Beantwoording Kamervragen van de kamerleden Van Bochove (CDA) en Monasch (PvdA) over de ontwikkeling van Lelystad, 10 juli, Den Haag. SVn, 2011 en 2012, Jaarverslag 2011 en Jaarverslag 2012, Hoevelaken. Tambach, M. ,2012, Particuliere woningvoorraad Den Haag. Kwaliteit - beleid - effectiviteit. December. (Vergelijkbare rapporten zijn gepubliceerd over Dordrecht, Enschede, Leeuwarden, Lelystad, Schiedam en Zaanstad. Delft: Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft. De rapporten kunnen gedownload via www.otb.tudelft.nl.), en kks.verdus.nl. Tweede Kamer, vergaderjaar 2007–2008, Vragen van de leden Jansen (SP) en Depla (PvdA) aan de minister voor Wonen, Wijken en Integratie over achterstallig onderhoud bij verkochte huurwoningen, 24 oktober. Uyterlinde J., & R. Oude Ophuis, 2012, Bloemkoolwijken toekomstbestendig maken (SEVevaluatie), april, Rotterdam. Vereniging Eigen Huis, 2011; Grof geld voor onderhoud en verbetering, in: Woonpeil, augustus, pp 4-7.

60

Woon Energie, 2006, Kernpublicatie van de WOoN Energie Module, uitgaven van het ministerie van VROM/WWI. Internet www.eigenhuis.nl , WOZ-waarden Nederlandse gemeenten per 1-1-2012 ((gebaseerd op gegevens van de waarderingskamer), site bezocht: april 2013. www.cbs.nl, Gemiddelde WOZ-waarde Nederlandse woningen, site bezocht: april 2013. www.cbs.nl: Webmagazine, 2013, Eigen woning van ruim één miljoen huishoudens onder water, Persbericht donderdag 21 maart 2013, site bezocht: maart 2013. www.schilderswijk.nl/index.php?uid=2155; site bezocht: maart 2013.

61

62

Bijlage 1: Het bewonersoordeel over de onderhoudsstaat van de buitenkant van de woning

De bewoners hebben elk onderdeel van hun woning en de verschillende aspecten die met de woonomgeving te maken hebben, een cijfer van 1 tot en met 10 gegeven: 1 = zeer slecht en 2 = slecht; 3 = zeer onvoldoende en 4 = onvoldoende; 5 = bijna voldoende; 6 = voldoende en 7 = ruim voldoende; 8 = goed en 9 = zeer goed; 10 = uitmuntend. In de afbeeldingen in deze bijlage zijn de cijfers 1 & 2: (zeer) slecht en 3 & 4: (zeer) onvoldoende, samengevoegd.

1A: Den Haag Den Haag: onderhoudsstaat buiten Fundering Isolatie begane grondvloer Hout- en schilderwerk Glasisolatie Gevel/spouwmuurisolatie Metsel- en voegwerk (gevel) Dakisolatie Dakconstructie en -bedekking 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

40%

7

50%

8

60%

9

70%

80%

90%

100%

70%

80%

90%

100%

10

1B: Dordrecht Dordrecht: onderhoudsstaat buiten Fundering Isolatie begane grondvloer Hout- en schilderwerk Glasisolatie Gevel/spouwmuurisolatie Metsel- en voegwerk (gevel) Dakisolatie Dakconstructie en -bedekking 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

63

40%

7

50%

8

60%

9

10

1C: Enschede Enschede: onderhoudsstaat buiten Fundering Isolatie begane grondvloer Hout- en schilderwerk Glasisolatie Gevel/spouwmuurisolatie Metsel- en voegwerk (gevel) Dakisolatie Dakconstructie en -bedekking 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

40%

7

50%

8

60%

9

70%

80%

90%

100%

70%

80%

90%

100%

70%

80%

90%

100%

10

3.1D: Leeuwarden Leeuwarden: onderhoudsstaat buiten Fundering Isolatie begane grondvloer Hout- en schilderwerk Glasisolatie Gevel/spouwmuurisolatie Metsel- en voegwerk (gevel) Dakisolatie Dakconstructie en -bedekking 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

40%

7

50%

8

60%

9

10

1E: Lelystad Lelystad: onderhoudsstaat buiten Fundering Isolatie begane grondvloer Hout- en schilderwerk Glasisolatie Gevel/spouwmuurisolatie Metsel- en voegwerk (gevel) Dakisolatie Dakconstructie en -bedekking 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

64

40%

7

50%

8

60%

9

10

1F: Schiedam Schiedam: onderhoudsstaat buiten Fundering Isolatie begane grondvloer Hout- en schilderwerk Glasisolatie Gevel/spouwmuurisolatie Metsel- en voegwerk (gevel) Dakisolatie Dakconstructie en -bedekking 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

40%

7

50%

8

60%

9

70%

80%

90%

100%

70%

80%

90%

100%

10

1G: Zaanstad Zaanstad: onderhoudsstaat buiten Fundering Isolatie begane grondvloer Hout- en schilderwerk Glasisolatie Gevel/spouwmuurisolatie Metsel- en voegwerk (gevel) Dakisolatie Dakconstructie en -bedekking 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

65

40%

7

50%

8

60%

9

10

66

Bijlage 2: Het bewonersoordeel over de onderhoudsstaat binnen hun woning

2A: Den Haag Den Haag: onderhoudsstaat binnen Elektra Ventilatie Verwarming Verf-, behangen tegelwerk Toilet en badkamer Keuken 0%

10%

1--2

20%

30%

3--4

5

40%

6

7

50%

8

60%

9

70%

80%

90%

100%

10

2B: Dordrecht Dordrecht: onderhoudsstaat binnen Elektra Ventilatie Verwarming Verf-, behangen tegelwerk Toilet en badkamer Keuken 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

40%

7

50%

8

9

60%

70%

80%

90%

100%

70%

80%

90%

100%

10

2C: Enschede Enschede: onderhoudsstaat binnen Elektra Ventilatie Verwarming Verf-, behangen tegelwerk Toilet en badkamer Keuken 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

67

40%

7

50%

8

9

60%

10

2D: Leeuwarden Leeuwarden: onderhoudsstaat binnen Elektra Ventilatie Verwarming Verf-, behangen tegelwerk Toilet en badkamer Keuken 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

40%

7

50%

8

9

60%

70%

80%

90%

100%

10

2E: Lelystad: Lelystad: onderhoudsstaat binnen Elektra Ventilatie Verwarming Verf-, behangen tegelwerk Toilet en badkamer Keuken 0%

20%

1--2

3--4

40%

5

6

7

60%

8

9

80%

100%

10

2F: Schiedam Schiedam: onderhoudsstaat binnen Elektra Ventilatie Verwarming Verf-, behangen tegelwerk Toilet en badkamer Keuken 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

68

40%

7

50%

8

9

60%

10

70%

80%

90%

100%

2G: Zaanstad Zaanstad: onderhoudsstaat binnen Elektra Ventilatie Verwarming Verf-, behangen tegelwerk Toilet en badkamer Keuken 0%

20%

1--2

3--4

40%

5

6

69

7

60%

8

9

10

80%

100%

Bijlage 3: Het bewonersoordeel over het gebruiksgemak en comfort van de woning

3A: Den Haag Den Haag: gebruiksgemak/comfort Doorstroming van verse lucht Luchtvochtigheid Warmte isolatie Geluidsisolatie Grootte Indeling 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

40%

7

50%

8

60%

9

70%

80%

90%

100%

70%

80%

90%

100%

70%

80%

90%

100%

10

3B: Dordrecht Dordrecht: gebruiksgemak/comfort Doorstroming van verse lucht Luchtvochtigheid Warmte isolatie Geluidsisolatie Grootte Indeling 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

40%

7

50%

8

60%

9

10

3C: Enschede Enschede: gebruiksgemak/comfort Doorstroming van verse lucht Luchtvochtigheid Warmte isolatie Geluidsisolatie Grootte Indeling 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

70

40%

7

50%

8

60%

9

10

3D: Leeuwarden Leeuwarden: gebruiksgemak/comfort Doorstroming van verse lucht Luchtvochtigheid Warmte isolatie Geluidsisolatie Grootte Indeling 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

40%

7

50%

8

60%

9

70%

80%

90%

100%

70%

80%

90%

100%

70%

80%

90%

100%

10

3E: Lelystad Lelystad: gebruiksgemak/comfort Doorstroming van verse lucht Luchtvochtigheid Warmte isolatie Geluidsisolatie Grootte Indeling 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

40%

7

50%

8

60%

9

10

3F: Schiedam Schiedam: gebruiksgemak/comfort Doorstroming van verse lucht Luchtvochtigheid Warmte isolatie Geluidsisolatie Grootte Indeling 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

71

40%

7

50%

8

60%

9

10

3G: Zaanstad Zaanstad: gebruiksgemak/comfort Doorstroming van verse lucht Luchtvochtigheid Warmte isolatie Geluidsisolatie Grootte Indeling 0%

10%

1--2

20%

3--4

30%

5

6

72

40%

7

50%

8

60%

9

10

70%

80%

90%

100%

73

Bijlage 4: Het bewonersoordeel over de woonomgeving

4A: Den Haag

Den Haag: woonomgeving Voorzieningen Veiligheid Groen Netheid Onderhoudsstaat woningen 0%

10%

1--2

20%

30%

3--4

5

40%

6

7

50%

8

60%

9

70%

80%

90%

100%

70%

80%

90%

100%

70%

80%

90%

100%

10

4B: Dordrecht

Dordrecht: woonomgeving Voorzieningen Veiligheid Groen Netheid Onderhoudsstaat woningen 0%

10%

1--2

20%

30%

3--4

5

40%

6

7

50%

8

60%

9

10

4C: Enschede Enschede: woonomgeving Voorzieningen Veiligheid Groen Netheid Onderhoudsstaat woningen 0%

10%

1--2

20%

30%

3--4

5

40%

6

74

7

50%

8

60%

9

10

4D: Leeuwarden Leeuwarden: woonomgeving Voorzieningen Veiligheid Groen Netheid Onderhoudsstaat woningen 0%

10%

1--2

20%

30%

3--4

5

40%

6

7

50%

8

60%

9

70%

80%

90%

100%

70%

80%

90%

100%

70%

80%

90%

100%

10

4E: Lelystad Lelystad: woonomgeving Voorzieningen Veiligheid Groen Netheid Onderhoudsstaat woningen 0%

10%

1--2

20%

30%

3--4

5

40%

6

7

50%

8

60%

9

10

4F: Schiedam Schiedam: woonomgeving Voorzieningen Veiligheid Groen Netheid Onderhoudsstaat woningen 0%

10%

1--2

20%

30%

3--4

5

40%

6

75

7

50%

8

60%

9

10

4G: Zaanstad

Zaanstad: woonomgeving Voorzieningen Veiligheid Groen Netheid Onderhoudsstaat woningen 0%

10%

1--2

20%

30%

3--4

5

40%

6

76

7

50%

8

60%

9

10

70%

80%

90%

100%

Bijlage 5: Starterslening en Corporatie Starterslening

De starterslening is bedoeld om starters die gezien hun inkomen net niet de benodigde hypotheek kunnen afsluiten via de NHG normen aan een koopwoning te helpen. Met deze lening kunnen ze de extra financiering rond krijgen die nodig is om een woning te kunnen kopen. De lening is alleen beschikbaar in gemeenten met een revolverend fonds bij SVn. In het voorjaar van 2013 nemen rond de 200 gemeenten aan de starterslening deel. De deelnemende gemeenten zetten de lening in als stimuleringsinstrument. SVn – en dat geldt voor al haar financieringsinstrumenten - is de uitvoerings-, toetsings-, en beheerorganisatie. Essentieel bij dit product is de bijdrage van het Rijk. Het nieuwe kabinet heeft in november 2012 20 miljoen euro beschikbaar gesteld, de deelnemende gemeenten (eventueel ondersteund door hun provincie) moeten de andere helft ophoesten. In het woningmarktakkoord van Blok is die € 20 miljoen verhoogd naar een bijdrage van € 50 miljoen. Om in aanmerking te komen moet de ‘starterswoning’ in ieder geval voldoen aan de randvoorwaarden die het Rijk stelt:  De hoofdsom van de lening mag niet meer zijn dan 20% van de verwervingskosten.  De verwervingskosten mogen niet hoger zijn dan de NHG normen (tot 1 juli 2013 320.000 euro, vanaf 1 juli 2013 290.000 euro).  De starter is niet eerder eigenaar geweest van een koopwoning. De verdere voorwaarden om in aanmerking te komen voor de lening variëren per gemeente. In een gemeentelijke verordening zijn eisen opgenomen over de doelgroep (bijv. men moet een huurwoning achterlaten), de maximale verwervingskosten en de maximale hoogte van de lening (in de regel schommelt het bedrag rond een maximum van 30.000 euro). De lening is de eerste 3 jaar rente- en aflossingsvrij en heeft een maximale looptijd van 30 jaar. Daarna wordt er – mits het inkomen het toelaat - een marktconforme rente en aflossing betaald. SVn voert hiertoe periodiek een draagkrachttoets uit. De (SVn) starterslening vult de hypothecaire lening (onder NHG) van de 1e geldverstrekker aan.

Corporatie Starterslening De Corporatie Starterslening is bij bijna twintig corporaties beschikbaar. De corporaties moeten een revolverend fonds hebben bij SVn en bij SVn aangeven welke woningen uit het bezit in aanmerking komen voor de regeling. Zowel zittende huurders als niet-huurders kunnen in aanmerking komen voor de corporatie starterslening. De lening werkt hetzelfde als de ‘gewone’ starterslening. Bijkomend voordeel in deze situatie is dat de lening gecombineerd kan worden met bestaande koopconstructies die zijn ontwikkeld voor de sociale huursector ('Koopgarant' of 'Koopcomfort’) mits dat het krijgen van NHG niet in de weg staat. Voor kopers komen maandlasten in beeld die aanzienlijk lager liggen dan bij reguliere aankoop. Die aantrekkelijk lage maandlasten concurreren dus met de huidige en zeker de toekomstige huurprijzen. In 2011 zijn er bijna 3.950 Startersleningen verstrekt met een gemiddelde waarde van € 31.125. Daarvan waren er 253 ’eigen’ gemeentelijke Startersleningen en 118 Corporatie Startersleningen. Van de overige 3.555 Startersleningen werden er slechts 28 nog verstrekt met rijksbijdrage. De overige kwamen volledig voor rekening van gemeenten en/of provincies. Provincies hebben in 27% van die leningen een (financiële) bijdrage geleverd. Op basis van de nu verstrekte € 20 miljoen rijksbijdrage kunnen de kosten (vanaf 2013) worden gedekt voor onge77

veer 4.400 Startersleningen. Met de in het Woonakkoord afgesproken verhoging tot € 50 miljoen worden dat er 11.000. Er is overigens een “woud” aan instrumenten die worden aangeboden bij de verkoop van huurwoningen/het stimuleren van het kopen door starters,. Grofweg genomen is er onderscheid te maken tussen twee groepen. Allereerst zijn er constructies die een korting aanbieden op de aankoopprijs (“verkoop onder voorwaarden”). Zoals bijv. Koopgarant en Koopcomfort; waarbij de woning met korting en onder voorwaarden wordt verkocht. Deze kortingsvarianten worden vaak gecombineerd met ‘Te Woon’. Een fors aantal corporaties biedt een deel van het woningbezit Te Woon aan: een zittende huurder of kandidaat voor een vrijgekomen woning kan kiezen of hij wil (blijven) huren of kopen. De corporatie verleent een korting tussen de 10 en 35 procent op de marktwaarde van de woning. Als de eigenaar de woning weer wil verkopen, koopt de corporatie de woning terug; daarbij delen corporatie en verkoper de waardestijging of -daling. In de tweede plaats zijn er instrumenten die de (hypothecaire) lasten voor de koper verlagen. De (corporatie) starterslening zoals net beschreven is er daar een van. Naast deze ‘SVn – variant’ (waarbij de starterslening het verschil overbrugt tussen de verwervingskosten en de hoogte van de hoofdlening) zijn er ook andere varianten. Voor enkele Brabantse corporaties is de Starters Renteregeling ontwikkeld. De koper sluit daarbij één hypotheek af en de corporatie betaalt gedurende tien jaar 20 procent van de maandelijkse hypotheekrente van de starter. Na tien jaar wordt via een inkomenstoets bekeken of de starter genoeg verdient om zelf de volledige rente te betalen. De regeling wordt inmiddels door corporaties in het gehele land aangeboden. Voor een gemiddelde starter en soms zelfs een corporatie zijn al deze regelingen en instrumenten nauwelijks te overzien. Er zijn naast SVn meer partijen actief die starters en corporaties ondersteunen. Te denken valt aan VoVwoon (is gespecialiseerd in verkoopprocessen bij corporaties) en de Stichting OpMaat. De laatste is ontstaan uit een fusie van de Stichting Koopgarant en het Platform Te Woon en biedt onder meer producten als Koopgarant, Koopcomfort en Te Woon.

78

Verbetering van particuliere woningen: ook in de toekomst een gemeentelijk belang

Recommend Documents