OTB &
3 2011
Omgeving kwartaaluitgave van het Onderzoeksinstituut OTB
Eigen woning een goede oudedagsvoorziening?
Belang van transparantie bij gemeentelijk grondbeleid
Fietsen naar het werk kan flinke stimulans gebruiken
De koopwoning vormt doorgaans het grootste deel van het vermogen van individuele huishoudens en deze zou daarom een belangrijke rol kunnen hebben als oudedagsvoorziening. Europese huishoudens gebruiken de waarde van hun woning echter veel minder vaak als pensioenvoorziening dan je zou verwachten.
Onderzoek in opdracht van de Rekenkamer van de gemeente Enschede laat zien hoe belangrijk het is dat B&W de gemeenteraad goed betrekt bij de financiële overwegingen en risico’s van locatieontwikkeling.
Individuele overwegingen bepalen voor een groot deel de beslissing om te fietsen. Attitudes, gewoonten en subjectieve normen hebben een grote invloed op het besluit om per fiets naar en van het werk te reizen. Daarom is een stimulerend beleid per doelgroep het meest effectief.
pagina 2
pagina 3
pagina 4
Wat maakt een buurt tot een succes?
Herverkavelingsregeling voor ontwikkelingslocaties
Vroeg-naoorlogse wijken hebben de reputatie problematisch te zijn, maar dat is lang niet altijd terecht. Er zijn ook wijken waar het rustig en mooi wonen is. Waardoor is dit verschil ontstaan en wat is er van te leren? Een nieuw ontwikkeld instrument geeft antwoord op deze vragen.
Nederland kent geen wettelijke regeling voor herverkaveling ten behoeve van stedelijke ontwikkeling. In onderzoek is in het perspectief van buitenlandse ervaringen nagegaan wat de betekenis van zo’n regeling zou kunnen zijn. Conclusie: een wettelijke regeling is te overwegen.
pagina 5
pagina 6
OTB-cursussen en -studiedagen pagina 7
Recente uitgaven pagina 8
Woning vaak geen onderdeel van financiële strategie van particuliere eigenaar
Eigen woning een goede oudedagsvoorziening? De koopwoning vormt doorgaans het grootste deel van het vermogen van individuele huishoudens en deze zou daarom een belangrijke rol kunnen hebben als oudedagsvoorziening. Europese huishoudens gebruiken de waarde van hun woning echter veel minder vaak als pensioenvoorziening dan je zou verwachten, concludeert Janneke Toussaint.
D
De manier waarop vermogen in de woning wordt opge-
stige economische ontwikkelingen
bouwd blijkt in Nederland anders te zijn dan in andere
maken in Europa hervormingen van
landen. Wij lossen de hypotheek veel minder af. Toussaint:
de oudedagsvoorzieningen noodza-
“Oudere eigenaar-bewoners hebben steeds vaker een hy-
kelijk. In dat licht onderzocht Janne-
potheekschuld op hun oude dag. Dit is mogelijk door de hy-
ke Toussaint de rol van de koopwoning in de financiële
potheekrenteaftrek die hypotheekschulden goedkoop maakt
valt of staat met het functioneren van de woningmarkt en
strategie van particuliere eigenaren en promoveerde
en door de vooralsnog genereuze pensioenen waarmee
het vertrouwen in de hypotheekmarkt. De vergrijzing heeft
zij op 30 juni jl. op dit onderwerp. In haar onderzoek
huishoudens de hypotheeklasten goed kunnen dragen.”
een negatief effect op woningprijzen en door de econo-
staat de perceptie van huishoudens centraal.
Een andere manier waarop het vermogen in de woning
mische crisis zijn we ons nog meer bewust geworden van
gebruikt wordt, is de ‘erfenis-in-ruil-voor-steunstrategie’.
risico’s van hypotheken. Ouderen in de lage inkomensca-
Motivatie koopwoning
Vooral in landen als Hongarije, Slovenië en Portugal laten
tegorieën zijn het meest kwetsbaar; zij zouden het extra
Toussaint vraagt zich ten eerste af of veranderingen in de
eigenaren hun woning vaak na aan nabestaanden die hen
vermogen van een eigen woning goed kunnen gebruiken,
verzorgingsstaat een motief zijn om een woning te kopen in
steun verleend hebben op hun oude dag.
maar het eigenwoningbezit kent meer risico’s dan huren.
plaats van te huren. Uit interviews in diverse landen blijkt
OTB & Omgeving oktober 2011
Janneke Toussaint: “Opeethypotheek ondermijnt solidariteit tussen familieleden”
e toenemende vergrijzing en ongun-
Toussaint: “Ik zie het eigenwoningbezit zeker niet als dé
dat andere argumenten dan de oudedagsvoorziening de
Eigen woning vooral voor erfenis
oplossing voor het pensioenvraagstuk. Een koopwoning is
doorslag geven bij de koop van een woning. “Huishoudens
In veel landen zien particuliere eigenaren het zelf consu-
voor mij niet in eerste instantie een pensioenvoorziening,
zoeken naar een woning die qua type, prijs en kwaliteit past
meren van het vermogen in hun woning als een noodmaat-
maar heeft vooral emotionele waarde, zoals een veilige plek
bij hun wensen en bij de levensstandaard die zij zich op
regel. “Geïnterviewden zien het vermogen in de woning
en een stabiel onderkomen voor een huishouden.”
basis van hun inkomen en vermogen kunnen veroorloven”,
doorgaans niet als spaarpot waarmee ze hun inkomen ge-
aldus Toussaint. “In veel landen biedt de huurmarkt geen
durende de oude dag zo constant mogelijk kunnen houden,
acceptabel alternatief en is een koopwoning een bijna van-
maar als een buffer die ze kunnen gebruiken als er geen
zelfsprekende keuze. Een uitzondering daarop is Duitsland,
andere oplossing meer is. Landen blijken hierover verschil-
waar meer dan de helft van de woningvoorraad uit huur-
lende normen te hebben”, zegt Toussaint.
woningen bestaat. Daar is de koopwoning als investering is
De belangrijkste afweging blijkt het kunnen nalaten van
voor de oude dag wel een onderdeel van de afweging om
een erfenis te zijn. Vooral in de landen waar de ‘erfenis-in-
te kopen.”
ruil-voor-steunstrategie’ veel voorkomt, vindt men het niet
Informatie
gepast om het vermogen in de woning, en dus de erfeFinanciële strategie
nis, zelf te benutten. “Zelfs in Nederland – het land waar
Volgens Toussaint wordt een koopwoning echter wel overal
mensen het minste belang hechten aan steun van ouders
gezien als een waardevolle financiële buffer. Vooral respon-
aan volwassen kinderen – kunnen sommige geïnterviewde
denten zonder arbeidsgerelateerde pensioenen, zelfstandi-
ouderen zich moeilijk voorstellen dat ze het vermogen zelf
gen en mensen met lagere inkomens vinden dat belangrijk.
zullen consumeren.”
“Dit zijn in Nederland de huishoudens die kwetsbaar zijn als het gaat om pensioeninkomen. Daarnaast blijkt uit de
Eigenwoningbezit niet de oplossing
landenvergelijking dat het eigenwoningbezit in de percepties
Kan het eigenwoningbezit dan wel een oplossing bieden
Housing wealth in retirement strategies. Towards
van huishoudens belangrijker is naarmate verzorgingsstaten
voor de druk op pensioenen? Als de erfenis minder een rol
understanding and new hypotheses, Janneke Toussaint,
en pensioenen minder genereus zijn.”
speelt is consumeren meer acceptabel, maar consumptie
2011 (zie Recente uitgaven op pag. 8).
2
Belang van transparantie bij gemeentelijk grondbeleid Onderzoek in opdracht van de Rekenkamer van de gemeente Enschede laat zien hoe belangrijk het is dat B&W de gemeenteraad goed betrekt bij de financiële overwegingen en risico’s van locatieontwikkeling.
Opties tot koop zijn mede aanleiding voor het advies om het plan door te zetten.
I
n Enschede was bij de behandeling van het be-
Al veel kosten gemaakt
stemmingsplan dat de eerste fase van een nieuw,
Inmiddels zijn al veel kosten gemaakt: voor grondverwer-
exclusief woongebied aan de noordkant van de
ving, planontwikkeling en ook de rentekosten zijn door de
gemeente mogelijk moest maken, politieke twijfel ontstaan over de ontwikkeling van dit gebied. Er
werd een motie aangenomen waarin om onafhankelijk
Plan voor wonen in het groen scherp sturen op kasstromen
lange looptijd substantieel. Stoppen met het project kost dus geld. Opmerkelijk hierbij is dat het college de gemeenteraad weliswaar de plannen voor het gebied diverse malen heeft
onderzoek werd gevraagd. De gemeenteraad wilde weten of
voorgelegd, maar de gemeenteraad nooit de grondexploita-
deze locatie, ’t Vaneker, nog wel nodig was met het oog op
tie heeft laten vaststellen. Er is alleen krediet gevraagd voor
het gemeentelijk beleid, maar ook welke financiële risico’s
de verwerving van het gebied.
de gemeente zou lopen als van de plannen afgeweken zou
Het OTB heeft de gemeenteraad geadviseerd het plan dat
worden. Drie grondbeleidspecialisten van het Onderzoeksin-
zogenaamde Twentse clusterwoningen (circa 4 woningen
nu op tafel ligt vast te stellen. Enschede heeft nog steeds
stituut OTB analyseerden de besluitvorming en brachten de
gegroepeerd rond een oprijlaan, met elk een kavel van ruim
de ambitie de bovenkant van de markt te bedienen, zoals
financiële positie van de gemeente, het marktperspectief en
1000 m2).
de gemeenteraad zelf veelvuldig heeft uitgesproken. Er zijn
mogelijke alternatieven in beeld.
De oorspronkelijke plannen dateren al uit 1999. De ge-
voor dit milieu geen alternatieve locaties binnen de gemeen-
meente Enschede startte toen met de grondverwerving,
te, de kosten zijn voor een belangrijk deel al gemaakt en het
Lange looptijd verklaarbaar
ondersteund door een door de gemeenteraad gevestigd
voorliggende bestemmingsplan biedt ruimte aan slechts een
’t Vaneker is een woongebied specifiek bestemd voor de
voorkeursrecht. De raad heeft het gevoel dat het project
beperkt aantal woningen. Bovendien zijn er al belangstellen-
‘happy few’. Zij vormen een marktsegment dat in Enschede
maar aansleept. Dat is te begrijpen, maar toch is de lange
den die opties tot koop hebben genomen. Er is dus zicht op
nu nog nauwelijks wordt bediend. In een mooi landschap
looptijd wel verklaarbaar, stellen de onderzoekers in hun
opbrengsten op de korte termijn.
worden grote kavels uitgegeven voor de realisatie van land-
analyse van het proces. Onderdeel van de locatie is een
De raad wordt wel geadviseerd een aantal randvoorwaarden
huizen (met een oppervlakte van ca. 3000-5000 m2) en voor
voormalig defensieterrein. De verwachting was dat Defensie
aan de verdere realisatie te stellen. Juist bij dit risicovolle
dit gebied aan de gemeente zou verkopen, maar uiteindelijk
marktsegment is scherper sturen op kasstromen van belang,
werd deze verkoop onderdeel van een veel bredere discussie
in plaats van alleen op het verwachte saldo van het project.
over het afstoten van het militaire vliegveld Twente en de
Zo kan voorkomen worden dat het geïnvesteerd vermo-
realisatie van een burgerluchthaven.
gen in het project waar nog geen opbrengsten tegenover
De gemeente besloot toen het plan op te delen. Voor het
hebben gestaan nog groter wordt. Nu gekozen is voor gefa-
direct te ontwikkelen deel maakte de gemeente een globaal
seerde besluitvorming zal de gemeenteraad moeten vragen
bestemmingsplan. Dat is uiteindelijk bij de Raad van State
om transparantie van de investeringen in de grondexploitatie
gesneuveld, mede omdat in het deelplan onvoldoende
in het hele gebied, om de risico’s te beheersen, aldus de
duidelijk was gemaakt hoe de woningaantallen in de eerste
onderzoekers.
Informatie
fase zich verhouden tot het totaal. Een gevoelig punt omdat de omgeving bang was dat een teveel aan woningen de kwaliteit van het landschap zou aantasten. De gemeente ’t Vaneker, Herman de Wolff, Daniëlle Groetelaers en Wil-
hoopte toen een snelle oplossing te vinden via een vrijstel-
lem Korthals Altes, 2011. Het rapport is als pdf beschikbaar
lingsbesluit, maar werd ingehaald door de wijzigingen in de
via http://www.enschede.nl/gemeente/politiekenbestuur/
ruimtelijke ordeningsregelgeving. Uiteindelijk moest toch
rekenkamer/Afgerond/00014/.
een nieuw bestemmingsplan worden gemaakt.
3
Fietsen naar het werk kan flinke stimulans gebruiken Individuele overwegingen bepalen voor een groot deel de beslissing om te fietsen. Attitudes, gewoonten en subjectieve normen hebben een grote invloed op het besluit om per fiets naar en van het werk te reizen. Daarom is een stimulerend beleid per doelgroep het meest effectief.
‘
Morgen mooi fietsweer!’ Een werkgever zou kunnen
niet-fietsers deze voordelen weliswaar erkennen, maar meer
overwegen om een dergelijk mailtje rond te sturen
belang hechten aan andere factoren. Deze resultaten tonen
naar de werknemers om het fietsen naar en van
dat de factoren die van invloed zijn op de keuze om naar
het werk te stimuleren. Het is slechts een van de
het werk te fietsen en de factoren die van invloed zijn op de
mogelijke methoden uit het proefschrift van Eva
fietsfrequentie, van elkaar verschillen.”
Eva Heinen: “Werknemers nog te weinig gestimuleerd om te fietsen”
Heinen, waarop zij in juni 2011 haar doctorstitel behaalde. Zij deed onderzoek naar de beweegredenen van
Stimulans door werkgever
fietsen ook ondersteunen.
forenzen om in het geheel niet, parttime of fulltime te
Heinen noemt in haar proefschrift een aantal methoden die
De kwaliteit van de fietsinfrastructuur in de bebouwde om-
fietsen. “Stimulering van fietsen naar het werk maakt al
het fietsen naar en van het werk wellicht kunnen stimuleren.
geving heeft vrijwel zeker grote invloed op de keuze al dan
jaren deel uit van veel vervoersbeleid, maar werknemers
“Een werkgever die voorzieningen voor andere vervoers-
niet te fietsen en op de routekeuze van de fietsers. Zo zal
kiezen vaak toch voor een ander vervoermiddel dan de
wijzen, zoals een auto van de zaak of een gratis ov-kaart
het creëren van routes met goede straatverlichting vrouwen
fiets, ondanks de voordelen van fietsen. De fiets vereist
beperkt, stimuleert daarmee het fietsgebruik. En de kans
er minder van weerhouden na zonsondergang te fietsen.”
slechts een relatief goedkope infrastructuur en is niet
dat iemand fietst is groter als er op de werklocatie een
Om te beoordelen of veranderingen in voorzieningen daad-
milieuvervuilend. Fietsen is goedkoop in gebruik, sneller
inpandige fietsenstalling of een kleedruimte aanwezig is en
werkelijk een positief effect hebben op het fietsgedrag, is op
op sommige, vooral binnenstedelijke, routes en levert
als de werkgever een fietsbijdrage aanbiedt. De kans om
meerdere momenten identiek onderzoek noodzakelijk. “Een
een positieve bijdrage aan je conditie en gezondheid.
naar het werk te fietsen neemt af wanneer een werknemer
voorbeeld is een meting vóór de mogelijkheid tot het goed
Een grondiger inzicht in de factoren die het gebruik van
ergens anders dan op zijn vaste locatie werkt of wanneer
stallen van de fiets of voor een fietsbijdrage, en een meting
de fiets beïnvloeden is daarom essentieel om effectiever
hij op één dag op meerdere locaties werkt. Tevens reizen
erna.”
beleid te formuleren.”
forenzen minder vaak met de fiets wanneer zij een auto
OTB & Omgeving oktober 2011
tijdens werkuren nodig hebben, goederen moeten vervoeren Individuele afweging
of representatief gekleed gaan. Werkgevers kunnen het
Meer dan 4000 respondenten deden mee aan het onder-
fietsen stimuleren door bijvoorbeeld op bepaalde dagen
zoek. Een deel van hen werkte gedurende een jaar ook mee
werken op één locatie te faciliteren. Daartegenover fietsen
aan een vervolgonderzoek. Daarnaast zijn diepte-interviews
mensen vaker naar hun werk als zij die fiets tijdens werktijd
met forenzen afgenomen.
óók nodig hebben.”
Heinen toont aan dat het voor een groot deel individuele
Literatuur
overwegingen en overtuigingen zijn die de beslissing be-
Beleid per doelgroep
palen om te fietsen. “Ook de meningen van collega’s en de
Fietsforenzen maken niet allemaal dezelfde afwegingen
houding van de werkgever spelen een rol. Forenzen die vol-
omdat ze niet allemaal door dezelfde factoren beïnvloed
doende belang hechten aan de positieve effecten van fietsen
worden. Beleid per doelgroep is daarom effectiever dan
voor het milieu en hun gezondheid, nemen vaker de fiets
beleid dat geen onderscheid maakt, stelt Heinen. “Om het
dan forenzen die hier minder belang aan hechten. Forenzen
fietsgedrag te veranderen zijn niet alleen fietsvriendelijke fa-
met een meer positieve houding richting fietsen, gebruiken
ciliteiten en infrastructuur noodzakelijk, maar dienen ook de
de fiets ook voor langere afstanden, maar ze fietsen niet va-
individuele attitudes en sociale normen met betrekking tot
ker dan personen met een matige of een negatieve houding
het fietsen voor woon-werkverkeer te worden ondersteund.
ten opzichte van fietsen. De meeste fietsers geven aan dat
Individuele overtuigingen en sociale normen van derden,
Bicycle commuting, Eva Heinen, 2011 (zie Recente uit-
de gezondheidsvoordelen redenen zijn om te fietsen, terwijl
bijvoorbeeld van een gerespecteerd persoon, kunnen het
gaven op pag. 8).
4
Wat maakt een buurt tot een succes? Vroeg-naoorlogse wijken hebben de reputatie problematisch te zijn, maar dat is lang niet altijd terecht. Er zijn ook wijken waar het rustig en mooi wonen is. Waardoor is dit verschil ontstaan en wat is er van te leren? Een nieuw ontwikkeld instrument geeft antwoord op deze vragen.
D
e bewoners van de ene wijk uit de jaren
Significant vaker overlast
vijftig en zestig kunnen veel tevredener
Voor het ontwikkelen en toetsen van deze instrumenten
over hun buurt zijn dan bewoners van
gebruikte Adriaanse bestaande kwantitatieve onderzoeks-
een andere wijk uit die periode. Deze
gegevens die zij combineerde met semi-gestructureerde
wijken, veelal met middelhoogbouw,
interviews met bewoners. Zij ontdekte onder meer dat buur-
Carlinde Adriaanse: “Durf elkaar aan te spreken op behoud van collectieve buurtgoederen”
worden in de regel beschouwd als kwetsbaar: er wonen veel
ten met de combinatie kleine woningen, veel flats, gebouwd
huishoudens met lage inkomens, de sociale cohesie is zwak
in de vroeg-naoorlogse periode, met veel bewoners tussen
buurt weinig problemen zijn en het sociaal klimaat er als
en verloedering van de omgeving ligt permanent op de loer.
de twintig en vierendertig jaar, veel werklozen en een hoog
prettig wordt ervaren. “Het sociaal woonklimaat bleek de
Het is dus de moeite waard om te achterhalen wat sommige
percentage alleenstaanden, het risico in zich dragen om
belangrijkste component te zijn van woontevredenheid. Een
buurten uit die periode toch tot een succes heeft kunnen
problematisch te functioneren.
woning mag dan bijvoorbeeld klein zijn, maar als de bele-
maken.
Zij vertelt: “De woontevredenheid achterhaalde ik met
ving van het sociaal klimaat goed is hoeft dat voor de totale
Carlinde Adriaanse, die in juni 2011 promoveerde op onder-
vragen over hoe de woning bij de bewoners past, hoe ze
woontevredenheid geen probleem te zijn.”
zoek gebaseerd op deze vraag, stelde voor gemeenten en
het sociaal woonklimaat in de buurt waarderen en welke
woningcorporaties een combinatie van drie meetinstrumen-
reputatie de bewoners de buurt zelf toedichten. Bewoners
Collectieve buurtgoederen
ten samen, bestaande uit een woontevredenheidsschaal,
van vroeg-naoorlogse wijken blijken volgens de overlast-
Adriaanse wilde ook een beter inzicht krijgen in hoe
een overlastschaal en een risicoschaal. De risicoschaal bevat
schaal significant minder vaak tevreden over het wonen in
bewoners elkaar beïnvloeden als het gaat om het creëren
kwantitatieve gegevens, zoals inkomen, WOZ-waarde, de
hun buurt en vaker overlast te ervaren dan bewoners van
en onderhouden van collectieve buurtgoederen zoals een
verhouding tussen koop- en huurwoningen en het percen-
andere buurttypen.”
schone en veilige entreehal en straat, een gemeenschappe-
tage immigranten. Met de drie schalen kunnen zij onderzoek
De overlast wordt bijna geheel veroorzaakt door zwerfvuil,
lijke tuin die er goed bij blijft liggen en het in stand houden
doen naar de mate van risico van de buurt en naar de tevre-
hondenpoep, lawaai en verkeersdrukte. ”Zwerfvuil blijkt,
van een prettig onderling burencontact. “Uit mijn casestudy
denheid van bewoners met hun woonomgeving.
of je nu een koopwoning of een huurwoning bewoont, de
van Buitenveldert bleek dat bewoners het sociaal klimaat er
belangrijkste klacht te zijn die onderscheid maakt tussen
als prettig ervaren. Ik heb toen uitgezocht wat dit precies
weinig en veel overlast. In vroeg-naoorlogse middelhoog-
inhoudt en welke mechanismen er aan ten grondslag liggen.
bouwbuurten hebben bewoners duidelijk vaker overlast dan
Het bleek vooral te gaan om de grote overeenstemming on-
bewoners van andere buurttypen.”
der bewoners over wat de ‘collectieve goederen’ in de buurt
Literatuur
zijn. Ten tweede is van belang dat een aantal bewoners Sociaal woonklimaat
bereid is om waarderend of juist corrigerend op te treden
Toepassing van de schalen bracht naar boven dat de Am-
als acties van anderen een negatief effect hebben op die
sterdamse wijk Buitenveldert tot de risicocategorie behoort,
collectieve buurtgoederen. Daarbij spelen sociale vaardig-
maar dat in de praktijk niet is. “Buitenveldert moeten we op
heden van bewoners een cruciale rol. De precieze invulling
basis van haar score op de risicoschaal een risicobuurt noe-
van de collectieve buurtgoederen kan per buurt verschillen,
men, maar de bewoners ervaren duidelijk minder overlast
afhankelijk van de sociaal-economische en culturele achter-
en zijn tevredener dan bewoners uit andere risicobuurten.
gronden van bewoners. Het belangrijkste is dat zij elkaar
Er wonen aanzienlijk minder niet-westerse allochtonen,
kunnen en durven aanspreken op de instandhouding van
On measuring and explaining neighbourhood suc-
twintigers en dertigers en werkloze mensen en meer hoger
de collectieve buurtgoederen. Dát geeft een basaal gevoel
cess. A behavioural economic approach, Carlinde
opgeleiden dan in de meeste andere naoorlogse wijken.”
van vertrouwen en veiligheid en is doorslaggevend voor de
Adriaanse (zie Recente uitgaven op pag. 8).
Maar dit verklaart volgens Adriaanse nog niet dat er in deze
woontevredenheid.”
5
Herverkavelingsregeling voor ontwikkelingslocaties Nederland kent geen wettelijke regeling voor herverkaveling ten behoeve van stedelijke ontwikkeling. In onderzoek is in het perspectief van buitenlandse ervaringen nagegaan wat de betekenis van zo’n regeling zou kunnen zijn. Conclusie: een wettelijke regeling kan de locatieontwikkelingspraktijk versterken.
Frankfurt maakt bij stedelijke ontwikkeling veel gebruik van Umlegung.
A
ls grond binnen een te ontwikkelen of
waardoor een perceel bebouwd mag worden, hoeft overi-
gehanteerde bouwclaimmodel. Een wettelijke herverkave-
te herontwikkelen gebied onhandig is
gens – net als in Nederland – niet betaald te worden. Die is
lingsregeling voorziet dit model van een passende stok ach-
verkaveld in vergelijking tot het beoogde
in het algemeen voor de grondeigenaar.
ter de deur; momenteel beschikt een gemeente alleen over
stedenbouwkundig plan, zoals bij plannen
onteigening. Het gebruik van dit lichtere instrument heeft Betekenis voor Duitse ontwikkelingslocaties
voor de gemeente als belangrijk voordeel dat het grondex-
het landschap vaak het geval zal zijn, kiezen gemeenten
Umlegung is van grote betekenis bij locatieontwikkeling
ploitatierisico grotendeels bij de grondeigenaren blijft.
of ontwikkelaars vaak voor actief grondbeleid. De huidige
in Duitsland. Anders dan in Nederland hanteren weinig
De introductie van herverkaveling als aanvullend grondbe-
eigenaar van een kavel in het plangebied is door de be-
gemeenten een actief grondbeleid, en worden bestaande
leidsinstrument biedt de locatieontwikkelaar extra mogelijk-
oogde nieuwe kavelindeling die afwijkt van zijn kavel im-
eigenaren vaak bij de ontwikkeling en herontwikkeling van
heden. Een Wet op de herverkaveling bij gebiedsontwikke-
mers niet zelf in staat om zijn kavel te laten ontwikkelen.
gebieden betrokken. Umlegung werkt in de praktijk als stok
ling kan voorzien in een publiekrechtelijk vangnet voor de
Maar worden kleinere eigenaren dan niet uit de bouw- en
achter de deur waardoor vaak al in het voortraject privaat-
bouwclaimsituatie, dat een overheid kan inzetten voor een
ontwikkelmarkt weggedrukt? Tegen deze achtergrond
rechtelijk overeenstemming wordt bereikt over de grondruil
soepele planuitvoering.
heeft het Onderzoeksinstituut OTB samen met het Insti-
en afstand van grond voor openbare voorzieningen. Voor-
tuut voor Bouwrecht in opdracht van het ministerie van
deel van deze ‘freiwillige Umlegung’ voor de eigenaren is de
VROM, onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van een
snelheid en voor de overheid dat meer en andere afspraken
vorm van herverkavelingsregeling in Nederland.
te maken zijn dan via de regels van de verplichte variant. Zo
die afwijken van bestaande grenzen in
wordt vaak afgesproken dat als onderdeel van de Umlegung Umlegung: herverkaveling in Duitsland
niet alleen grond voor openbare voorzieningen, maar ook
In een aantal Europese landen bestaat wettelijk instrumen-
grond voor sociale woningbouw wordt vrijgemaakt.
Risico blijft grotendeels bij de grondeigenaren
OTB & Omgeving oktober 2011
tarium om kavelgrenzen aan de indeling van een stedenbouwkundig plan aan passen. Een daarvan is Duitsland, dat
Herverkaveling in Nederland?
de Umlegung hanteert. Met deze herverkavelingsregeling
Het Nederlandse grondbeleid kent een veel actievere insteek
kan de bestaande kavelindeling van overheidswege eenzijdig
dan het Duitse. Toch speelt grondeigendom ook een belang-
worden aangepast. Door gebruik van het instrument wordt
rijke rol in de Nederlandse locatieontwikkelingspraktijk. Zo
als het ware alle grond binnen een plangebied virtueel sa-
blijkt een gemeente bij het maken van een ruimtelijk plan
mengevoegd, vervolgens wordt grond die benodigd is voor
soms rekening te houden met het grondeigendom. Maar dat
openbare voorzieningen in het plangebied, zoals wegen en
– al dan niet noodgedwongen – ‘eigendomsbewust’ bestem-
groen, vrij gehouden. De rest van de grond wordt evenredig
men kan onder meer als nadeel hebben dat de ruimtelijke
in de vorm van bebouwbare kavels verdeeld over de oude
kwaliteit niet optimaal is. Een herverkavelingsinstrument
eigenaren.
kan de locatieontwikkelingspraktijk dan ook versterken. Een
Doordat eigenaren beter bebouwbare percelen terugkrijgen,
eventuele patstelling door onhandige eigendomsposities
neemt de waarde van de grond toe. Voor de extra grond-
kan met een wettelijke regeling van herverkaveling zonodig
waarde ten gevolge van de Umlegung vraagt de overheid
doorbroken worden. Voor eigenaren in het plangebied, en
Herverkaveling op Ontwikkelingslocaties, A.G. Breg-
een vergoeding. Hier bovenop moeten eigenaren, buiten
zeker de kleinere, geeft herverkaveling de mogelijkheid mee
man & H.W. de Wolff, 2011 (zie Recente uitgaven op pag.
de Umlegung om, soms nog betalen voor de aanleg van de
te doen in de ontwikkeling, en het maakt ze minder afhan-
8). Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het minis-
openbare voorzieningen door de overheid. Voor de waarde-
kelijk van de andere partijen.
terie van VROM en verschenen in de publicatiereeks van het
toename die ontstaat door de wijziging van de bestemming
In feite ligt herverkaveling in het verlengde van het nu vaak
Instituut voor Bouwrecht.
6
Literatuur
en de toekomst van de Woningwet en haar uitdagingen en verworvenheden.
OTB-cursussen Cursus Actuele thema’s in de woonruimteverdeling
Cursus Recente ontwikkelingen in het wonen
7 en 8 november 2011
11/12 april en 23/24 mei 2012
Er heerst zowel onder woningzoekenden als onder woningcorporaties en gemeenten onvrede over de praktijk van de verdeling van sociale huurwoningen. Er is de laatste jaren dan ook veel geëxperimenteerd met diverse vormen van woonruimteverdeling. In deze cursus komen vernieuwende modellen en werkwijzen voor de woonruimteverdeling aan de orde. Verder is er ruime aandacht voor discussie en reflectie op de toepasbaarheid in de eigen praktijksituatie van de cursisten.
OTB-cursussen en -studiedagen 2011/2012
Cursus De markt van koopwoningen: recente ontwikkelingen en perspectieven
OTB-studiedagen Congres 110 jaar Woningwet 1 november 2011
De Woningwet uit 1901 is zeer bepalend geweest voor de vormgeving van onze huidige woningmarkt. Deze wet is ontstaan vanuit de zorg over de erbarmelijke woon- en leefomstandigheden van arbeiders en is feitelijk de oorsprong van de overheidsbemoeienis met volkshuisvesting en ruimtelijke ordening. Anno 2011 ziet de wereld er anders uit. Enerzijds is de kwaliteit van woningen en woonomgeving sterk verbeterd. Anderzijds functioneert de woningmarkt niet goed en is vastgelopen door alle goedbedoelde maatregelen. Bewoners en overheden zijn op zoek naar een nieuwe balans in zelfredzaamheid en verantwoordelijkheid. Tijdens dit congres staan het Onderzoeksinstituut OTB, het Nirov en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties stil bij het ontstaan, de ontwikkeling
leren cursisten om zelf een voorraadbeleidsplan en beheerplannen te maken. Themagewijs wordt de cursist op de hoogte gebracht van de laatste ontwikkelingen in het strategisch voorraadbeleid.
Stagnerende en dalende koopprijzen, inzakkende woningverkopen, hoge woonuitgaven en problemen tussen overheid en woningcorporaties. Niet alleen op landelijk maar ook op lokaal niveau dringt het steeds meer door dat er mogelijkheden zijn om de gerezen problemen het hoofd te bieden. Een scala aan beleidsinterventies en -instrumenten dient zich hiervoor aan. In de cursus worden deze ontwikkelingen met elkaar in verband gebracht, nieuwe beleidsinstrumenten worden aangereikt en de effecten van het nieuwe beleid komen aan de orde. De cursus besteedt aandacht aan een breed scala aan onderwerpen op het gebied van wonen en ontwikkelingen daarin.
16 en 17 november 2011
Cursus Nieuwe wegen in technisch beheer van woningen
In deze cursus worden recente ontwikkelingen op de markt van bestaande en nieuwe koopwoningen besproken. Ook wordt vanuit het perspectief van de verschillende betrokken partijen (consument, makelaar, gemeente, corporatie en projectontwikkelaar) stilgestaan bij de gevolgen van de huidige economische crisis, de reactie hierop en de verwachtingen ten aanzien van de toekomstige ontwikkeling van de markt. Daarnaast komen ook de beleidsmaatregelen van de rijksoverheid aan de orde en de gevolgen hiervan. In de cursus staat de wisselwerking tussen theorie en praktijk centraal.
18/19 april en 30/31 mei 2012 Professioneel technisch beheer van woningen komt neer op het sturen op prestaties en kosten van het vastgoed en de daarmee samenhangende onderhoudsprocessen. Het doel van de cursus is om kennis op te doen over alle aspecten van het technisch beheer, alsmede vernieuwingen daarin. Ook biedt de cursus handvatten om het technisch beheer beter vorm te geven. Daarbij is gekozen voor een beleidsmatige insteek en wordt niet direct gericht op de uitvoeringspraktijk.
Cursus Strategisch voorraadbeleid en beheerplannen bij woningcorporaties 1/2 februari en 21/22 maart 2012 In de cursus wordt uitgebreid ingegaan op alle aspecten die samenhangen met het vervaardigen en implementeren van de corporatiestrategie, het voorraadbeleidsplan en beheerplannen per complex. Aan de hand van een uitgebreide procesomschrijving en diverse voorbeelden
INFORMATIE EN AANMELDING Ongeveer 2 maanden voor aanvang van een cursus of studiedag is uitvoerige informatie over het programma beschikbaar. Voor een specifieke programmafolder kunt u mailen naar Angélique Dersjant:
[email protected], of gebruik maken van de invulstrook. Ook kunt u kijken op onze website www.otb.tudelft.nl/agenda.
Ik wil graag meer informatie over: � � � � � �
Congres 110 jaar Woningwet, 1 november 2011 2-daagse cursus Actuele thema’s in de woonruimteverdeling, 7/8 november 2011 2-daagse cursus De markt van koopwoningen: recente ontwikkelingen en perspectieven, 16/17 november 2011 4-daagse cursus Strategisch voorraadbeleid en beheerplannen bij woningcorporaties, 1/2 februari en 21/22 maart 2012 4-daagse cursus Recente ontwikkelingen in het wonen, 11/12 april en 23/24 mei 2012 4-daagse cursus Nieuwe wegen in technisch beheer van woningen, 18/19 april en 30/31 mei 2012
� � � �
Ik Ik Ik Ik
wil wil wil wil
graag op de postverzendlijst komen van OTB & Omgeving standaard per post op de hoogte worden gehouden van alle OTB-cursussen en -studiedagen standaard per e-mail op de hoogte worden gehouden van alle OTB-cursussen en -studiedagen standaard op de hoogte worden gehouden van alle OTB-boeken (alleen mogelijk per e-mail)
Naam Instelling Afdeling/dienst Soort instelling/organisatie Adres Postcode/plaats E-mail
: : : : : : :
................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................
U kunt dit strookje in een ongefrankeerde envelop sturen aan: Onderzoeksinstituut OTB t.a.v. Angélique Dersjant Antwoordnummer 10178 2600 VB Delft
7
Recente uitgaven The measurement and analysis of housing preference
771-0 (print), ISBN 978-1-60750-772-7 (online). Prijs € 65.
and choice, Sylvia J.T. Jansen, Henny C.C.H. Coolen &
Bestellen via www.iospress.com.
Roland W. Goetgeluk (Eds.), 2011, 272 pag., ISBN 978-90-
Onderzoek naar de motieven van fietsforensen en niet-fiets-
481-8893-2, Dordrecht (Springer). Prijs € 99,95. Bestellen
forensen en de groepen die daar tussenin zitten.
Nieuwe hoogleraar Urban Renewal
via www.springer.com. Gestructureerd overzicht van methoden en technieken voor het bepalen en interpreteren van woonvoorkeuren en woonkeuzes. Herverkaveling op ontwikkelingslocaties, A.G. Bregman & H.W. de Wolff, m.m.v. D. Muñoz Gielen en H.D.
Bengt Turner Award voor Christian Lennartz
Ploeger, 2011, 120 pag., ISBN 978-90-78066-49-1, Den
Op vrijdag 8 juli ontving OTB’er Christian Lennartz op het
Sinds 1 september 2011 is Maarten van Ham (39) profes-
Haag (Instituut voor Bouwrecht). Prijs € 24,95. Bestellen via
ENHR-congres in Toulouse uit handen van voorzitter Peter
sor of Urban Renewal aan het Onderzoeksinstituut OTB. Hij
www.ibr.nl.
Boelhouwer de Bengt Turner Award voor het beste paper.
zal leiding gaan geven aan de onderzoeksectie Stedelijke
Onderzoek naar de mogelijkheid om eigendomsrechten op
In het paper wordt een theoretisch kader ontwikkeld om de
Vernieuwing en Wonen. Van Ham is de afgelopen zes jaar
grond te herverkavelen om daarmee faciliterend grondbeleid
concurrentiepositie van sociale en particuliere verhuurders
werkzaam geweest aan de University of St. Andrews –
verder te verbeteren middels een nieuwe wettelijke regeling.
in lokale woningmarkten vast te stellen. Dit kader wordt
Schotlands oudste universiteit – als onderdirecteur van het
getoetst in een vergelijkende studie tussen de woningmarkt
Centre for Housing Research. Hij was daar verantwoordelijk
On measuring and explaining neighbourhood suc-
in Breda en Coventry (Engeland). De prijs is in het leven ge-
voor het onderzoek en gaf er ook onderwijs. Zijn meest
cess. A behavioural economic approach (dissertatie),
roepen als aanmoediging voor onderzoekers tot en met 35
recente onderzoek betrof de resultaten van drie decennia
Carlinde Adriaanse, 2011, serie Sustainable Urban Areas
jaar om papers te schrijven op het terrein van huisvesting
Right to Buy: het Britse recht van bewoners om hun sociale
41, 200 pag., ISBN 978-1-60750-786-4 (print), ISBN 978-
en stedelijke vraagstukken die passen binnen de onderwer-
huurwoning te kopen.
1-60750-787-1 (online). Prijs € 45. Bestellen via www.
pen van de ENHR-werkgroepen. De prijs is vernoemd naar
Van Ham is geïnteresseerd in oorzaken en gevolgen van
iospress.com.
de in 2007 overleden oprichter en langjarig voorzitter van
verhuis- en migratiemotieven. “Ik ben specifiek geïnteres-
Waarom zijn er in de ene vroeg-naoorlogse wijk vaak pro-
het European Network for Housing Research.
seerd in buurteffecten en geef daar veel lezingen over in het
blemen en in andere nooit? Om dat te meten en te verklaren
buitenland. De sectie en ik passen inhoudelijk dan ook goed
is een model ontwikkeld.
bij elkaar”, stelt Van Ham.
Jaarverslag OTB beschikbaar
De nieuwe hoogleraar wil met zijn nieuwe collega’s een
781-9 (online). Prijs € 65. Bestellen via www.iospress.com.
Het jaarverslag van het Onderzoeksinstituut OTB over
onder meer langlopend en internationaal onderzoek.” Van
De eigen koopwoning te gelde maken als aanvulling op het
2010 (het jaar waarin het OTB het 25-jarig bestaan vierde)
Ham is zijn gehele carrière al internationaal georiënteerd en
pensioen komt in Europa minder vaak voor dan gedacht.
geeft een overzicht van de activiteiten op het gebied van
heeft momenteel onderzoeksprojecten lopen in Schotland,
Een tegenvaller voor bezuinigende overheden.
onderzoek en onderwijs. Tevens bevat het jaarverslag een
Zweden, Nederland, Duitsland en Estland. Van Ham is in
overzicht van de belangrijkste publicaties en de vele dis-
dienst bij de faculteit Bouwkunde en voor zijn volledige
Bicycle commuting (dissertatie), Eva Heinen, 2011, serie
sertaties in voorbereiding. Downloaden via www.otb.tudelft.
aanstelling gedetacheerd bij het OTB. Met de komst van Van
Sustainable Urban Areas 43, 245 pag., ISBN 978-1-60750-
nl of aanvragen via
[email protected].
Ham heeft het OTB momenteel negen hoogleraren.
Housing wealth in retirement strategies. Towards understanding and new hypotheses (dissertatie), Janneke Toussaint, 2011, serie Sustainable Urban Areas 42, 250 pag., ISBN 978-1-60750-780-2 (print), ISBN 978-1-60750-
internationaal georiënteerde groep vormen die volop publiceert en aantrekkelijk is voor buitenlandse gasten. “Een van mijn taken naast onderzoek is dan ook het aanvullen van de onderzoeksgelden met meer NWO- en EU-financiering voor
COLOFON OTB & Omgeving is een kwartaaluitgave van het Onderzoeksinstituut OTB REDACTIE Peter Boelhouwer, Dirk Dubbeling, Daniëlle Groetelaers, Helen Jager, Christel Swarttouw-Hofmeijer en Eveline Vogels VORMGEVING Itziar Lasa DRUK NIVO, Delfgauw Onderzoeksinstituut OTB Het Onderzoeksinstituut OTB is onderdeel van de TU Delft en bestaat sinds
bestaat uit Peter Boelhouwer (wetenschappelijk directeur) en Willem
1985. Het is gespecialiseerd in onafhankelijk onderzoek op het gebied
Korthals Altes (directeur). De onderzoekers zijn verdeeld over zes secties:
- Stedelijke Vernieuwing en Wonen (coördinator Maarten van Ham)
van wonen, bouwen en de gebouwde omgeving. Er werken ongeveer
- Duurzaame Woningkwaliteit (coördinator Henk Visscher)
- Volkshuisvesting en Woningmarkt (coördinator Harry van der Heijden).
130 mensen, waaronder planologen, sociaal-geografen, bouwkundigen,
- Geo-informatica en Grondbeleid (coördinator Willem Korthals Altes)
Daarnaast is er een ondersteunende sectie Methodologie en Informatica
economen, geodeten, bestuurskundigen en woonecologen. De directie
- GIS-technologie (coördinator Peter van Oosterom)
(coördinator Henny Coolen).
Onderzoeksinstituut OTB - Jaffalaan 9 2628 BX Delft - Tel. (015) 2783005 -
[email protected] - http://www.otb.tudelft.nl
- Stedelijke en Regionale Ontwikkeling (coördinator Kees Maat)
