VERANDERENDE SPEELVELD Impact van de nieuwe Woningwet voor gemeenten 23 juni
De Woningwet 2015
Edwin Buser Tjitske de Haas directie Woningmarkt
Programma Betekenis Werkdomein Lokale driehoek Prestatieafspraken Regionaal werkgebied
Tijdpad Informatie
Betekenis wet Betekenis • 1901 = 2015: kerntaak ongewijzigd !!! • Conclusies parlementaire enquête: • Grenzen aan nevenactiviteiten • Inperking risico’s • Versterking in- en extern toezicht • Scheiding staatssteun / niet staatssteun
Het stelsel Minister = stelselverantwoordelijk Lokaal beleid en evaluatie Staat van de Volkshuisvesting • • • •
Betaalbaarheid Duurzaamheid Wonen en zorg+ouderenhuisvesting Huisvesting kwetsbare en urgente doelgroepen
Versterking toezicht • •
Intern Extern
DAEB is:
Afbakening taakgebied Kerntaak
• Maatschappelijk bestemd vermogen beschikbaar houden
Inkaderen leefbaarheid
• Waarde vastgoed op peil • Woongenot (voormalig) huurders
DAEB is: Huur < €710,Huur < €710,Gereguleerde woningen Gereguleerde woningen Leefbaarheid Leefbaarheid Maatschappelijk vastgoed Opvangcentravastgoed Maatschappelijk Hospices Opvangcentra Zorgsteunpunten (inpandig) Hospices
Toegestaan DAEB-vastgoed
• Wonen (met zorg) • Buurtgerichte buurthuizen
Dagbesteding (inpandig) Zorgsteunpunten (inpandig) Basisscholen Dagbesteding (inpandig) Centra voor jeugd en gezin Basisscholen Zorgvastgoed Centra voor jeugd en gezin Buurthuizen Zorgvastgoed
Voorwaarden leefbaarheid In wijken met bezit Maximaal €125,- per DAEB-VHE primaire verantwoordelijkheid andere actor Moet in prestatieafspraken terugkomen • Woonmaatschappelijk werk
• Kleine infrastructuur rond bezit • Veilige en schone woonomgeving
Scheiden en splitsen
Corporatie (DAEB)
NietDAEBtak
Corporaties splitsen in twee bedrijfsonderdelen:
• DAEB-tak voor kerntaak • Niet-DAEB-tak en/of dochter voor overige werkzaamheden
Administratieve scheiding Juridische splitsing
Overleg met gemeente en huurdersorganisaties over scheiding
Corporatie (DAEB)
Voor 1 januari 2017 voorstel bij minister
Dochter-BV (niet-DAEB)
De Lokale Driehoek Basis van het stelsel Huurder: maatschappelijke legitimiteit Gemeente: democratische legitimiteit Prestatieafspraken De minister
• Stelselverantwoordelijk • Stelt prioriteiten
Rol gemeente Stelt woonvisie vast:
• regionaal afgestemd
Beoordeelt het “bod” van corporatie Indicatie investeringscapaciteit Woonvisie eerste voorwaarde:
• Geen woonvisie = geen recht op bod • Conflicten voorleggen aan minister
Prestatieafspraken Onderwerpen prestatieafspraken: Liberalisatie en verkoop Nieuwbouw Betaalbaarheid Huisvesting specifieke groepen Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed
Rol corporatie Brengt bod uit op woonvisie Nodigt uit tot overleg over prestatieafspraken: • huurdersorganisatie • gemeente
Evt. geschillen voorleggen aan minister door: • gemeente • corporatie • huurdersorganisatie
Legt verantwoording af • jaarverslag
De Huurder Instemmingsrecht bij fusie
Zienswijze bij splitsing en scheiding Huurdersorganisatie volwaardige partij bij prestatieafspraken: Corporatie overlegt met huurdersorganisatie en gemeente Zelfde informatiepositie Corporatie legt verantwoording af aan huurders en gemeente
Afbakening woningmarktgebieden Gemeente doet voorstel • vanaf 1/1/2016
Eisen: • • • •
minimaal twee gemeenten aaneengesloten gebied samenhangend woningmarktgebied minimaal 100.000 huishoudens
Zienswijze corporatie en andere gemeenten Ontheffing
• Bij te weinig (financiële) slagkracht in regio
Wanneer en wat
per 1 juli 2015 - eisen fit and proper - goedkeuring RvT besluiten - Autoriteit per 1 januari 2016 - voorstellen regiovorming per 1 juli 2016 - nieuwe cyclus prestatieafspraken - geschillen
voor 1 januari 2017 - voorstellen voor scheiding - aanpassing statuten / organisatie
Wat is er aan informatie beschikbaar? • www.rijksoverheid.nl • www.woningwet2015.nl (per 1 juli 2015) • Meld- en informatiecentrum ILT http://www.ilent.nl/contact/vragenfor mulier.aspx • Regiobijeenkomsten na de zomer • Informatie op de websites van Aedes, VNG, Woonbond, VTW, WSW en CFV/ILT. • Twitter@woningwet2015
Dank u voor uw aandacht!
DE NIEUWE WONINGWET Impact voor bestuurder van een woningcorporatie Gerrit van Vegchel – 23 juni
OPEREREN IN EEN VERANDERDE SETTING
Driehoek intern toezicht
19
IMPACT PER THEMA Impact algemeen: • Toewijzing aan de lagere inkomens • Daarmee de inzet van de vastgoedportefeuille • Effect op verdienmodel & volkshuisvestelijke bijdrage • Verantwoording richting gemeenten en huurders
• Verantwoordings- en regeldruk organisatie • Verscherpte eisen governance 20
IMPACT PER TIJDSVAK
21
IMPACT VOOR ALLE WONINGCORPORATIES
22
OVERWEGINGEN VOOR BESTUURDER
23
CONCLUSIES BESTUURDER WONINGCORPORATIE Eerst zorg dragen voor: - Financiële continuïteit: verdienmodel op orde - Scheiding DAEB/niet-DAEB - Governance op orde - Omgaan met veranderopgave (demografie en vastgoed) - Investeringsruimte en doelen bepalen Een degelijk ondernemingsplan met uitgebalanceerde toekomststrategie Dan investeren in samenwerkingsrelaties: - Relatie met woningcorporaties in de regio - Samenwerken met gemeente(n) voor woonvisie en prestatieafspraken - Goed functionerende huurdersorganisatie Gedragen prestatieafspraken en sobere en doelmatige netwerkpartner
24
VERSLAG ENQUÊTE Veranderend speelveld voor gemeenten
OPEREREN IN EEN VERANDERDE SETTING Wie vulden de enquête in? - 192 beleidsmedewerkers wonen uit ruim 170 verschillende gemeenten - Vooral respons uit kleine gemeenten (tot 50.000 inw.) - 42% anticipeergemeentes, 34% groei en 24% krimp Landelijk representatieve uitkomsten Hebben gemeenten een passende woonvisie en prestatieafspraken? - 43% heeft een actuele woonvisie met scherp geformuleerde opgave - Veel andere gemeenten zijn bezig een nieuwe woonvisie te ontwikkelen, bijna een kwart zit met een onpraktische of onscherpe woonvisie - Ruim 57% heeft op basis van de woonvisie prestatieafspraken gemaakt, de rest is hiermee bezig of grijpt het veranderende speelveld aan om prestatieafspraken te gaan maken Conclusie: nieuwe Woningwet is aanleiding voor veel gemeenten om 26 aan de slag te gaan met prestatieafspraken
DE DRIEHOEKSRELATIE Relatie met woningcorporatie: - Tweederde gemeenten zit meestal op één lijn met de woningcorporatie(s) - Relatie vaak redelijk, men weet elkaar te vinden op belangrijke momenten Nieuwe rol huurders: - Helft gemeenten weet nog niet zo goed wat te verwachten van de participatie van huurders in de driehoek, voor anderen onduidelijk of extra drempel - Hoe demografisch gunstiger de gemeente zich ontwikkelt, hoe positiever men is over de rol van huurders
27
PAKKEN GEMEENTEN DE REGIEROL? Ja of nee? - Ruim de helft pakt de regierol - Door capaciteit/middelen en andere opvattingen (regierol niet wenselijk) pakt de rest de regierol niet. Waarom niet? - Liever een rol als netwerkpartner - Op basis van gelijkwaardigheid samenwerken - Samenwerking gaat nu goed, dus waarom de touwtjes steviger in handen nemen?
28
KARAKTER PRESTATIEAFSPRAKEN Procesafspraken of concrete afspraken - Bijna de helft heeft vooral procesafspraken gemaakt: vooral op hoofdlijnen, spreken intenties uit - Ruim een kwart zowel proces als concreet - De rest vooral concrete afspraken: bijvoorbeeld aantallen woningen voor sloop- en nieuwbouw
29
PRESTATIEAFSPRAKEN: CONCRETE RESULTATEN? Wat leveren prestatieafspraken op? - Bijna driekwart vindt dat de gemaakte prestatieafspraken tot concrete resultaten voor de woonconsument hebben geleid - Gemeenten met concrete afspraken zien dat de prestatieafspraken daadwerkelijk resultaat op hebben geleverd Tastbare resultaten op de volgende vlakken: • Duurzaamheid en energieprestaties • Opvang statushouders • Nieuwe woonprojecten • Inzicht in toewijzing • Inzicht in doorstroming • Betaalbaarheid woningvoorraad • Kwaliteitsverbetering kernvoorraad • Sociale wijkaanpak Het probleem van ‘vage’ procesafspraken: - 16% van de gemeenten kon geen concrete resultaten noemen, vooral degenen met alleen procesafspraken. - Ruim een kwart van de gemeenten heeft afspraken gemaakt die stevigheid 30 missen dan wel waarvan het beeld wat ze hebben opgeleverd ontbreekt.
PRESTATIEAFSPRAKEN: STELLINGEN 1. Prestatieafspraken geven mij als gemeente een goed instrument om beter woonbeleid te maken. 2. Gemeenten moeten de markt uitdagen om te voldoen aan de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte. 3. Voor het maken van goede prestatieafspraken ontbreekt het teveel aan capaciteit en kwaliteit binnen de driehoek. 4. Corporatiefinanciën zijn voor gemeenten niet transparant, hetgeen een obstakel vormt voor het maken van goede prestatieafspraken.
31
PRESTATIEAFSPRAKEN: KNELPUNTEN Veel terugkomende knelpunten: Gebrek aan inzicht in de financiële positie van de woningcorporaties. Het ontbreekt de gemeenten aan inzicht in de dagelijkse praktijk van de woningcorporaties. De woningcorporaties hebben te weinig financiële mogelijkheden om bij te kunnen dragen aan het gemeentelijke woonbeleid, waardoor de prestatieafspraken niet nagekomen worden en corporaties hun ambities (fors) bijstellen. De golf aan nieuwe regelgeving in de laatste jaren zorgt voor continue nood tot bijstelling. Samen tot een goede strategie t.a.v. betaalbaarheid van sociale huurwoningen komen is lastig. De vrijblijvendheid binnen de gemaakte prestatieafspraken zorgt voor wrijving. Prestatieafspraken zijn vaak te veel beschrijvend en te weinig op actie gericht. Er is sprake van wantrouwen tussen corporatie(s) en gemeente. Doorstroming was een prioriteit in de gemaakte afspraken, maar blijkt in de praktijk moeilijk te verwezenlijken. De uitwerking en evaluatie van de prestatieafspraken vergt meer tijd en capaciteit dan beschikbaar is. Het omgaan met projecten in voorbereiding die niet meer passen in de huidige conjunctuur en demografie. Kennis ontbreekt om de intenties om te zetten in beleid, bijvoorbeeld in de transitie wonen en zorg en de ontwikkeling van de sociale doelgroep. 32
UITKOMSTEN BIJEENKOMST Veranderend speelveld voor gemeenten 23 Juni 2015
BELANGRIJKE THEMA’S #1 Stevige woonvisie als basis: - Het maken van een nieuwe woonvisie is het moment om breed draagvlak en uitvoeringskracht te creëren door naast corporaties ook bewoners, huurders en de markt te betrekken. - Koers bepalend; daardoor kunnen prestatieafspraken meer uitvoeringsgericht en waar nodig flexibel. - Regionaal veel dingen oppakken. Inzicht in cijfers woningcorporatie(s): - Strategisch vastgoedbeleid basis voor woningcorporatie, dat moet nu door de nieuwe Woningwet herijkt worden. - Vormt de basis voor asset management en maken van onderliggend beleid. - Net als de woningcorporatie meepraat over de woonvisie, is het logisch om in het voortraject van het strategisch vastgoedbeleid betrokken te worden. - Naar een relatie van open kennis delen. - Lijn woonvisie -> strategisch vastgoedbeleid -> prestatieafspraken. Bekendheid met nieuwe Woningwet binnen de gemeente: - Binnen de gemeente vaak alleen maar de mensen die met wonen bezig zijn op de hoogte van veranderingen. - Een scan van de processen binnen de gemeente kan uitkomst brengen. 34 - Stroomlijnen kennis over nieuwe Woningwet intern interessant.
BELANGRIJKE THEMA’S #2 Rol van huurders: - Nog onzeker wat het gaat opleveren: professionele ondersteuning kan enthousiasmerend werken en zorgt voor verdieping. - Het detailniveau voorbij hebben alle partijen belang bij. Het bod beoordelen: - Komt kengetal financiële situatie, belangrijk om financiën goed te kunnen begrijpen. - Basis ligt in kennis delen met woningcorporatie, samen beleid maken en binnen de gemeente kennis hebben over de woningwet zowel hard als zacht. - Moreel en juridisch kompas, samen zorgen voor kwaliteit. Themaveranderingen binnen de woonvisie in de afgelopen jaren: - Wonen en zorg: wonen en zorg (woningaanpassing -> wie betaalt wat?, stimuleringsregelingen). - Huisvesting van statushouders: in kleine gemeenten vaak aanzienlijk deel van de mutaties, beperkt doorstroming. - Doorstroming en beschikbaarheid (starterslening koop, rol vrije sector op huurmarkt, stimulerende rol spelen in projectontwikkeling, huursegment boven liberalisatiegrens, beleggers interesseren, lokale investeringskracht, kleinere woningen realiseren die betaalbaar zijn en passen bij de doelgroepen). - Betaalbaarheid (woonlastenfonds, vastgoedbeleid woningcorporatie een centralere plaats in 35 prestatieafspraken).
AFSLUITING Bedankt voor uw aanwezigheid, het was productief om kennis te delen en een verdere basis te leggen voor regie op het proces van een betekenisvolle woonvisie naar concrete prestatieafspraken.
Voor vragen over prestatieafspraken, woonvisie, gemeentelijke organisatiescan, begeleiding van huurders en inzicht in financiën woningcorporaties: Harm Leijssen – 06-25051848
Annegreet Blokland – 06-25051761
36
