stee groep
hoeken van het speelveld Stec Groep voor Projectbureau Zuidvleugel Esther Geuting, Desiree Uitzetter, Jaap Darwinkel, Rien Ramerman Juni 2013
stee groep
inoeien om te bloeien In veel gebieden neemt het aantal woningen meer toe dan de bevolking
Gevolg: gevaar voor overaanbod, slechte afzetkansen en negatieve grondexploitaties
Daarom: vraag en aanbod in kaart brengen, financiële consequenties benoemen en waar nodig ingrijpen
groep
sense of urgency
stappen: 1.
markttechnische confrontatie vraag en aanbod (op basis van Woon 2012)
2.
Indicatieve financiële consequenties
3.
hoeken van het speelveld in beeld: what-if scenario's
4.
doen wat nodig is
mindset voor regionaal programmeren
stee groep
onze aanpak «
marktruimte in beeld: vraag versus aanbod « kwantitatief: de aantallen « kwalitatief: de doelgroepen en hun ontwikkelingen « naar vijf onderscheidende woonmilieus
«
informatie over projecten binnen het plangebied
«
vertaling naar euro's: wat kosten de projecten en wat leveren ze op
«
scenario's: hoeken van het speelveld
groep
gebruikte bronnen thema woningaanbod
#
#
woningvraag
#
huishoudensprognose
#
planaanbod
#
C F V regiorapportages december 2012 C B S , 2013 WoOn, 2012-voorkeuren onder verhuisgeneigden, onderverdeeld naar COROP-regio en woonmilieu
Provincie Zuid-Holland-Woning Behoefte Raming (WBR) # Aantallen W B R toegepast op samenstelling Primos huishoudensprognose 2020
#
Nieuwbouw-Nederland.nl Aangevuld met gegevens van gemeenten
groep
het plangebied (gemeenten) Pijnacker-Nootdorp Lansingerland
Pijnacker Nootdorp
Rotterdam Overschie
Lansingerland
Rotterdam Hillegersberg-Schiebroel* Rotterdam Prins Alexander
Overschie
Gouda Zuidplas Waddinxveen
In deze evaluatie staan de gebieden boven de lijn centraal. Gouda, Zuidplas en Waddinxveen zijn (nog) niet meegenomen
Hillegersberġ- \ Prins Schiehroek \ Alexander
analyse naar vijf woonmilieus groep
centrumstedelijk
centrum Gouda centrum Waddinxveen
buiten centrum
grote delen van Rotterdam Gouda Waddinxveen
groenstedelijk
randen van Rotterdam randen van Gouda
centrum dorps
kernen in Lansingerland kernen in Zuidplas kernen in Pijnacker-Nootdorp
landelijk
buitengebied buitengebied buitengebied buitengebied
Lansingerland Zuidplas Gouda Rotterdam Overschie
groep
woonmilieus in beeld Legenda ļ
j
Centrum stedelijk Buiten centrum
| Groen stedelijk 1 Centrum dorps !
| L a ndelij k won en
groep
huidige woningvoorraad per woonmilieu Gegevens van gemeenten omgezet naar stedelijkheidsniveau via postcodegebieden (4 cijfers)* aantal woningen
appartementen
7.200-7.300
buiten centrum
woonmilieu
in-
gebonden woningen
koop
huur
2.400-2.500
4.800-4.900
4.200-4.300
3.000-3.100
73.500-74.000
37.000-37.500
36.500-37.000
36.000-36. 500
37.000-37.500
groenstedelijk
24.500-25.000
13.500-14.000
10.500-11.000
11.000-11.500
12.500-13.000
centrum dorps
49.000-49.550
7.500-7.600
41.500-42.000
35.500-36.000
13.000-13.500
landelijk
13.000-13.500
4.200-4.300
9.000-9.500
8.200-8.300
5.100-5.200
centrumstedelijk
totaal
167.000-168.000 65.000-66.000 101.000-102.000 95.000-96.000
* door afrondingen kunnen optellingen verschillen
71.000-72.000
huidig en toekomstig aanbod* per woonmilieu Gegevens van gemeenten omgezet naar stedelijkheidsniveau via postcodegebieden (4 cijfers) aantal woningen
apparte¬ menten
grond¬ gebonden woningen
koop
huur
800-900
200-300
500-600
700-800
0-100
buiten centrum
3.200-3.300
700-800
2.500-2.600
3.100-3.200
100-200
groenstedelijk
500-600
0-100
400-500
500-500
0-100
centrum dorps
7.700-7.800
1.300-1.400
6.300-6.400
7.600-7.700
0-100
landelijk
1.300-1.400
300-400
1.000-1.100
1.300-1.400
0-100
13.750-14.00
2.800-2.900
10.750-11.000
13.250-13.500
200-300
woonmilieu
centrumstedelijk
totaal
bron: www.nieuwbouw-nederland.nl
* incompleet: alleen openbare projecten zijn geïnventariseerd waarvan de verdeling bekend is
stee groep
marktruimte: bestaande voorraad vs. voorkeur* woonmilieu
o/ 0
o/ 0
koop
huur
O appartement
O grondgebonden
Centrum Stedelijk voorkeur
63%
37%
39%
61 %
voorraad
33%
67%
58%
42%
voorkeur
50%
50%
39%
61 %
voorraad
5196
49 7o 0
49 7o 0
5196
voorkeur
37%
63%
52%
48%
voorraad
56%
44%
47%
53%
voorkeur
37%
63%
53%
47%
voorraad
15%
85%
73%
27%
voorkeur
29%
71 %
60%
40%
voorraad
32%
68%
62%
38%
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Centrum Dorps
Landelijk Wonen
vraag of aanbod
* voorkeuren op basis van WoOn 2012
stee groep
marktruimte: vraag en aanbod centrumstedelijk woonmilieu in het plangebied (telkens obv Woon 2012, inclusief oversampling) marktruimte: grondgebonden
huurwoningen (ca. 1.400) appartementen (ca. 2.200)
appartement
Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groenstedelijk Centrum Dorps Landelijk Wonen
met name dure huurwoningen kans voor middeldure koopwoningen
huur
kans voor dure koopwoningen koop vanaf liberalisatiegrens tot liberalisatiegrens vanaf 300.000 175.000 tot 300.000 tot 175.000 0 ^ 2 0 ^ 4 0 ^ 6 0 ^ 8 0 ^ 100^ voorraad voorkeur
huidige en toekomstige plannen: -
250-300 appartementen
-
500-550 grondgebonden woningen
-
750-800 koopwoningen
-
0-50 huurwoningen
stee groep
marktruimte: vraag en aanbod buiten het centrum stedelijk woonmilieu in het plangebied marktruimte: grondgebonden appartement
Centrum Stedelijk
huur
huurwoningen (ca. 7.400)
-
kans voor middeldure koopwoningen
-
kans voor dure koopwoningen
- vraag en aanbod van grondgebonden woningen
Buiten Centrum Groenstedelijk Centrum Dorps Landelijk Wonen
-
en appartementen is nagenoeg in evenwicht
koop vanaf liberalisatiegrens
huidige en toekomstige plannen:
tot liberalisatiegrens
-
750-800 appartementen
- 2.500-2.550 grondgebonden woningen
vanaf 300.000 175.000 tot 300.000 to t 175.000 0 7o 20 7o 40% 60 7o 80% 100% 0
voorraad
0
0
voorkeur
-
3.150-3.200 koopwoningen
-
100-150 huurwoningen
stee groep
marktruimte: vraag en aanbod groenstedelijk woonmilieu in het plangebied marktruimte: grondgebonden appartement
Centrum Stedelijk Buiten Centrum
Groenstedelijk Centrum Dorps Landelijk Wonen
huur
-
koopwoningen (ca. 1.250)
-
grondgebonden woningen (ca. 4.700)
-
met name middeldure koopwoningen
-
met name dure koopwoningen
koop vanaf liberalisatiegrens tot liberalisatiegrens vanaf 300.000 175.000 tot 300.000 to t 175.000 0 0 200 400 600 8001000 voorraad voorkeur
huidige en toekomstige plannen: -
50-100 appartementen
- 450-500 grondgebonden woningen -
500-550 koopwoningen
-
0-50 huurwoningen
marktruimte: vraag en aanbod centrum dorps woonmilieu in het plangebied marktruimte: grondgebonden appartement huur Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groenstedelijk
Centrum Dorps Landelijk Wonen
koop
-
huurwoningen (ca. 9.800)
-
appartementen (ca. 11.000)
-
Met name dure huurwoningen
-
kleine kans voor goedkope koopwoningen
-
kleine kans voor dure koopwoningen
vanaf liberalisatiegrens
huidige en toekomstige plannen:
tot liberalisatiegrens
-
vanaf 300.000
1.300-1.400 appartementen
- 6.300-6.350 grondgebonden woningen 175.000 tot 300.000 tot 175.000
ôo^-sôo^byo 600 8001 ooo voorraad
voorkeur
-
7.600-7.650 koopwoningen
-
50-100 huurwoningen
stee groep
marktruimte: vraag en aanbod landelijk woonmilieu in het plangebied
grondgebonden
marktruimte: - vraag en aanbod van huur- en koopwoningen is nagenoeg in evenwicht
appartement
Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groenstedelijk Centrum Dorps
Landelijk Wonen
huur koop
- vraag en aanbod van grondgebonden woningen en appartementen is nagenoeg in evenwicht -
kans voor middeldure koopwoningen
-
kans voor dure koopwoningen
vanaf liberalisatiegrens
huidige en toekomstige plannen: tot liberalisatiegrens
- 300-350 appartementen vanaf 300.000 175.000 tot 300.000 to t 175.000 0 0 200 400 600 8001000 voorraad voorkeur
-
1.050-1.100 grondgebonden woningen
-
1.300-1.350 koopwoningen
- 0-50 huurwoningen
groep
kwalitatieve mismatch wanneer de opbouw van de voorraad niet strookt met de woonvoorkeuren (b.v. veel huurwoningen in de voorraad vs. een grote voorkeur voor koopwoningen) correctie op de juiste schaal meestal mismatch op subregionaal niveau
i.
stee groep
let op «
marktruimte geeft betrouwbare richtingen, maar: « is wel de latente vraag; « willen is nog niet kunnen: financiële mogelijkheden zijn er niet altijd; « willen is nog niet doen: verhuisgeneigden verhuizen niet altijd.
stee groep
Analyse Lansingerland, Pijnacker Nootdorp Rotterdam Noord/Oost
groep
huishoudensamenstelling verandert sterk tot 2020 sterke groei van jonge gezinnen en jonge alleenstaanden samenstelling huishoudens jonge alleenstaanden
Lansinger- Pijnacker- Rotterdam Rotterdam Rotterdam land Nootdorp Overschie H-S PA +27%
+3%
+27%
+44%
+39%
jonge stellen zonder kinderen
-Wo
+2%
-1 7o
+21%
+ 16%
alleenst. en stellen 30-64
+8%
-7%
-5%
0%
alleenstaanden 65+
+38%
+0%
-^"/o
+ 1%
stellen 65+
+ 16%
+7%
-1%
+3%
jonge gezinnen
+40%
+41%
+31%
+77%
+61%
gezinnen
+3%
+6%
+ 1%
-3%
+5%
totaal
+ 10%
+9%
+ 1%
+ 1%
+7%
Bron: W B R , Primos 2012
+20%
0
stee groep
verschillende woonwensen per doelgroep en milieu
samenstelling huishoudens
voorkeur grondgebonden woning sterk stedelijk
groen stedelijk landelijk wonen
jonge alleenstaanden
25-35%
50-60%
70-85%
jonge stellen zonder kinderen
50-60%
80-100%
80-100%
alleen en stellen 30-64
35-40%
60-75%
70-85%
alleenstaanden 65+
10-15%
20-25%
35-40%
stellen 65+
25-30%
25-30%
35-40%
jonge gezinnen
55-70%
90-100%
90-100%
gezinnen
55-65%
80-95%
80-100%
Bron: WoON 2012
groep
woningvoorraad zeer verschillend « dorpen gericht op grondgebonden- en koopwoningen * Rotterdam gericht op appartementen en huurwoningen Lansinger-
Segment huur
23% < C 681
27%
^
47%
56^0
58%
95%
99%
97%
97%
97%
5%
1%
3%
3%
3%
77%
koop
Rotterdam Rotterdam Rotterdam
73%
44%
52%
42%
175.000
10%
10%
68%
42%
53%
C 175.000-300.000
55%
60%
23%
32%
37%
> C 300.000
34%
30%
9%
27%
9%
grondgebonden
89%
79%
33%
39%
42%
appartement
11%
21%
67%
61%
58%
buiten centrum
91%
83%
71%
groenstedelijk
6%
17%
29%
centrumstedelijk
centrum dorps
84%
landelijk
16%
Bron: C B S , C F V
100%
3%
groep
de geanalyseerde plannen: 19.500 woningen waarvan bijna 90"îo in Lansingerland en Rotterdam netto planoppervlak (ha)
aantal woningen
risico gemeente
L: Parkzoom
17,9
1.251
100%
L: De Tuinen
15,4
893
100%
3
240
100%
L: Westpolder Bolwerk
136
2.900
onbekend
L: Rodenrijse Zoom
17
600
0%
L: Meerpolder
150
2.600
95%
1
pm
100%
P-N: Zuid Keijzershof
70
2.125
100%
R-O: Park Zestienhoven
48
1.850
100%
R-O: Divers Kleinpolder
5
730
0%
R-HS: Divers
11
1.100
10%
164
4.800
100%
2
390
10%
projecten
L: Centrum Berkel
P-N: Centrum Lijn
R-PA: Nesselande R-PA: Divers Bron: gemeenten
stee groep
balans: nieuwbouw vs. huishoudenprognose WBR: ontwikkeling aantal huishoudens tot 2020 in de dorpen een overschot aan nieuwbouwplannen in Rotterdam Noord een oplopend woningtekort (programma blijft achter bij groei huishoudens) Verschil marktopname en plannen
Let op, dit betreft: •Overschie Hillegersb./Schiebr •Prins Alexander •Delfshaven •Noord •Kralingen/Croosw. •Stadscentrum
1
Lansingerland
2024
PijnackerNootdorp
1750350
Rotterdam N
-
-5000
Bron: W B R , plan
2976
1 0 WBR
5000
10000
overschot/tekort plannen
15000
20000
groep
beoordelingscriteria voor projecten Markttechnische beoordeling op basis van:
\
4
čjŔb
«
huishoudens: aantal en samenstelling
«
woonvoorkeuren
«
bestaande voorraad en lopende/toekomstige projecten
«
productmarktcombinatie
Dit is vertaald naar haalbare opbrengstpotentie
groep
standaardnormaal doorrekenen *
reken met standaardnormale grondexploitaties
«
allemaal dezelfde uitgangspunten
«
uitgaan van normale uitgangspunten voor rente, kosten en opbrengstenstijgingen
«
alleen looptijd boekwaarde en verwervingen meenemen
SIMP
groep
aannames standaard normaal doorrekenen verwervingskosten
C 50/m *
bouwrijpmaken woonrijpmaken plankosten aandeel uitgeefbaar: financieringskosten index kosten index opbrengsten fasering
C 60/m C 90/m 20% bouw en woonrijp maken 60% (indien onbekend) 4% per jaar 2% 1% uitgifte in 6 jaar (gelijkmatig 2013-2020) verwering 2 jaar voor verkoop (ideaal) bouwrijpmaken 1 jaar voor verkoop woonrijpmaken 1 jaar na verkoop plankosten gelijkmatig verdeeld financiering kosten gemiddeld 1,5 jaar
2
2
2
* Als gronden nog niet verworven zijn, gebruiken we deze verwervingskosten . Dat was in geen enkele exploitatie aan de orde.
groep
voorbeeld: het bepalen van de opbrengstpotentie buiten centrum, regio Groot-Rijnmond oningtype
VON K)riizer| (*1000C)
Tussenwoning
203-237
139
35-41
29-57
210-420
Hoekwoning
230-269
162
40 -47
29-60
160-330
Twee onder één kap
306-358
207
53-62
46-88
190-370
Vrijstaande woning
467-545
281
81-95
105-169
190-310
Appartement
143-167
133
25-29
0**-5
0-40
Residuele grondprijs (*1000C)
Per m kavel en bvo*
* grondgebonden woningen per m perceel, appartementen per m BVO 2
** een grondwaarde van C 0 betekent: geen ontwikkelpotentie Bron: funda, N V M , bouwkostenkompas.nl
2
2
als je niks doet... waterbed: projecten kannibaliseren elkaar financiële risico's uitgifte
(1
8
#
stee groep
hoeken van het speelveld
stee groep
doel: het terugdringen van overaanbod *
De kosten en opbrengsten voor gemeenten in kaart
*
Beoordeling van kansrijke en minder kansrijke projecten
*
Mogelijkheden voor het verminderen van overaanbod
groep
hoeken van het speelveld r
^ 0: basis huidige plannen: verwachtingen gemeenten
1:
» aanbod Lansingerland met 3070 verminderen » minder opbrengsten (307) » reductie van kosten; 4 0 7 van vermindering overaanbod ( 1 2 7 van totaal)
realistisch aanbod door verminderen programma
r
2:
differentiëren opbrengstpotentie: markttechnische beoordeling
3: optimale regionale sturing: inzetten op regionale toestroom
* aangeleverde data aangevuld met standaard normale uitgangspunten (nog te realiseren kosten en opbrengsten) » hierin zitten ook reeds gemaakte (forse) afboekingen en keuzes gemeenten » deze laatste bepalen in sterke mate uitkomsten van grexen en ook verschillen tussen gemeente (aangeleverde boekwaarden)
^ » beoordeling locaties, projecten en producten in combinatie met marktvraag » bandbreedte: tussen - - 2 5 7 en +25% opbrengstpotentie; gebaseerd op normatieve residuele grondwaarden
» concentreert zicht op: deel vraag in Rotterdam-Noord wordt extra opgevangen in Lansingerland. Gevolg: » overaanbod Lansingerland vermindert met 2 0 7 , kosten beperkt * opbrengsten in Rotterdam 2 , 5 7 lager door minder marktdruk
stee groep
effect van de hoeken De resultaten van de analyse geven wij weer in relatieve effecten: «
De basisberekening stellen wij op 100 voor de drie gemeenten, waarbij voor Rotterdam 3 deel-gemeenten zijn meegenomen. In deze berekening zijn dus de gemeentelijke plannen standaardnormaal doorgerekend, met de actuele boekwaarden (inclusief gemeentelijke keuzen over afboekingen).
«
Het realistisch aanbod leidt tot een effect van - 2 3 7 (-15 miljoen). Dat is in onze ogen een meer realistische berekening
groep
effect van de hoeken Als de projecten markttechnisch beoordeeld worden ontstaat er een meer gedifferentieerd beeld van de opbrengst potentie. Het totaalresultaat verbetert en komt uit op - 1 6 7 (-10 miljoen) ten opzichte van het basisscenario. Door regionale sturing kan het resultaat nog beperkt verbeterd worden tot - 1 4 7 (-9 miljoen) ten opzichte van het basisscenario. Dit betekent een verbetering voor Lansingerland van circa 5 7 en een verslechtering voor het resultaat van de meegenomen Rotterdamse projecten met circa 4 7 .
groep
samenvatting analyse regio 0: basis huidige plannen: verwachtingen gemeenten
1: realistisch aanbod door verminderen programma
-15 mln
2: differentiëren opbrengstpotentie: markttechnische beoordeling
3: optimale regionale sturing: inzetten op regionale toestroom
-10 mln
stee groep
samenvatting analyse 3 | gemeenten t
át
A
Lansingerland
Rotterdam
Scenario
w^
W
A
At
1:
-15
realistisch aanbod door verminderen programma A
A
A
2: differentiëren opbrengstpotentie: markttechnische beoordeling
31
-19
-22 k. A
A
3: optimale regionale sturing: inzetten op regionale toestroom
29
* verschil met nulscenario in miljoenen euro's
-16
-22
