Vedení katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem

Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta

Pavel Chvosta

Vedení katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce: JUDr. Martina Franková, Ph.D. Katedra práva životního prostředí

Prohlášení

„Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci vypracoval samostatně za použití zdrojů a literatury v ní uvedených.“

Poděkování

Tímto bych rád poděkoval vedoucímu své diplomové práce

JUDr. Martině

Frankové, Ph.D. za podnětné náměty, připomínky a za čas, který mi věnovala k zodpovězení všech mých otázek.

2

Obsah: I. Úvod.......................................................................................................... 5 II. Vliv zásad vedení KN na soulad se skutečným stavem........................6 II.1. Zásada legality............................................................................................................6 II.1.1. Vliv zásady na udržování KN v souladu se skutečným stavem...........................8 II.2. Zásada intabulační (vkladová povinost).....................................................................9 II.2.1. Vliv zásady na udržování KN v souladu se skutečným stavem..........................11 II.3. Zásada oficiality........................................................................................................11 II.3.1. Vliv zásady na udržování KN v souladu se skutečným stavem..........................13 II.4. Zásada dispoziční......................................................................................................13 II.4.1. Vliv zásady na udržování KN v souladu se skutečným stavem..........................15 II.5. Zásada veřejnosti (formální publicity).....................................................................16 II.5.1. Vliv zásady na udržování KN v souladu se skutečným stavem..........................18 II.5.2. Základní informace o službě sledování změn....................................................19 II.6. Zásada priority (pořadí)............................................................................................21 II.6.1. Vliv zásady na udržování KN v souladu se skutečným stavem..........................23 II.7. Zásada dobré víry (materiální publicity)..................................................................23 II.7.1.Ochrana vlastnického práva původního vlastníka..............................................25 II.7.2.Ochrana vlastnického práva nového nabyvatele................................................25 II.7.3.Odstranění nesouladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem dle §§ 985 a 986 NOZ............................................................30 II.8. Zásada přehlednosti..................................................................................................31 II.9. Zásada závaznosti.....................................................................................................31 II.10. Zásada komplexnosti..............................................................................................32 II.11. Zásada úplatnosti....................................................................................................32 II.12. Zásada souladu údajů v katastru nemovitostí se skutečným stavem......................33

III. Příčiny nesouladu................................................................................. 35 III.1. Historické příčiny nesouladu...................................................................................35 III.1.1. Exkurz: Historie evidence v ČR ....................................................................35 III.1.2. Nesoulad daný poválečným vývojem evidence .............................................35 III.1.3. Náprava nesouladu po obnově demokratických politických poměrů v roce 1989........................................................................................39 III.2. Nesoulad v subjektech dispozice.............................................................................43 III.2.1.Dědictví...........................................................................................................45 III.2.2.Rozvod manželství...........................................................................................45 III.2.3.Jiné změny.......................................................................................................46 III.3. Nesoulad v objektech dispozice..............................................................................46 III.3.1. Listiny předložené nejpozději spolu s návrhem na povolení vkladu..............47 III.3.2. Listiny předložené v průběhu řízení...............................................................47 III.4. Duplicitní zápis vlastnického práva........................................................................48 III.5. Převod příslušenství................................................................................................49 III.6. Přečíslování parcel..................................................................................................49 III.7. Nesprávná výměra pozemku...................................................................................50 III.8. Slučování či rozdělování pozemků.........................................................................50 3

III.9. Nesoulad vzniklý vlivem revize.................................................................................51 III.10. Nesoulad vzniklý vlivem obnovy katastrálního operátu..........................................51 III.11. Nesoulad v důsledku neplnění oznamovací povinnosti...........................................52

IV. Nástroje udržování katastru v souladu se skutečným stavem.............52 IV.1. Zápis práv jako základní předpoklad souladu..............................................................53 IV.1.1. Zápis formou vkladu...........................................................................................54 IV.1.2. Zápis formou záznamu........................................................................................56 IV.1.3. Zápis formou poznámky......................................................................................57 IV.1.3.1. Poznámka k nemovitosti...........................................................................57 IV.1.3.2. Poznámka o spornosti zápisu...................................................................58 IV.1.3.3. Poznámka k osobě....................................................................................58 IV.1.4. Zápis jiných údajů do katastru............................................................................59 IV.1.5. Oznámení změn ...................................................................................................59 IV.2. Plnění povinnosti (zejména oznamovací) vlastníků, jiných osob s státních orgánů.... 60 IV.2.1. Povinnosti vlastníků a jiných oprávněných..........................................................60 IV.2.2. Povinnosti obcí.....................................................................................................62 IV.2.3. Povinnosti orgánů veřejné moci...........................................................................62 IV.3. Revize údajů katastru nemovitostí................................................................................63 IV.4. Oprava chyby v katastrálním operátu............................................................................65 IV.4.1. Oprava chyby na návrh vlastníka........................................................................67 IV.4.2. Oprava chyby bez návrhu....................................................................................68 IV.5. Obnova katastrálního operátu.......................................................................................70 IV.5.1. Obnova KO novým mapováním...........................................................................70 IV.5.2. Obnova KO přepracováním souboru geodetických informací............................72 IV.5.3. Obnova na základě pozemkových úprav..............................................................72 IV.6. Transformace tzv. zjednodušené evidence....................................................................74 IV.7. Neidentifikovatelný vlastník.........................................................................................76

V. Závěr.............................................................................................................77 V.1.Úvahy de lege ferenda....................................................................................................78

VI. Seznam použité literatury a pramenů......................................................80 VII.1. VII.2. VII.3. VII.4.

Literatura......................................................................................................................80 Právní předpisy.............................................................................................................82 Internetové prameny.....................................................................................................83 Použitá judikatura.........................................................................................................84

VII.Abstrakt.......................................................................................................84

4

I. Úvod Katastr nemovitostí, respektive jeho Sbírka listin, je po Národní knihovně druhým největším fondem dokumentů a listin. Funce katastru nemovitostí lze rozdělit na evidenční, informační a ochrannou1 . Jsou v něm

uloženy veškeré listiny, na základě kterých byl kdy

proveden jakýkoliv zápis v katastru. Lze v ní vedle sebe nalézt usnesení o dědictví, smlouvu o výstavbě včetně stavebního povolení, exekuční příkaz, souhlasné prohlášení o vrácení daru včetně např. dokladu o přidělení čísla popisného 2 . Je evidentní, že tak rozsáhlý systém musí být

zatížen

nesoulady,

chybami.

Extenzi tohoto

fenoménu odhadují sami pracovníci

katastrálních úřadů jako 20 % všech zapsaných údajů. S účinností nového občanského zákoníku vyvstala potřeba řady nových právních předpisů. Jedním z nich je zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), který přináší do oblasti evidence věcných práv k nemovitostem rozsáhlé změny (zápis 15 nových věcných práv, ktere zavedl NOZ a to zásadně vkladem v zájmu zajištění kvality zápisů, možnost zápisu 19 nových poznámek a cenových informací. Tyto změny jsou mimo jiné ovlivněny i závazky, které pro Českou republiku vyplývají z jejího členství v Evropské unii. Obsah katastru nemovitostí se tak rozšiřuje a přizpůsobuje požadavkům, které na něj po věcné stránce klade nový občanský zákoník, současně se však i zvyšuje důraz na jeho spolehlivost, kterou garantuje stát a hradí tedy daňoví poplatníci. Činnost katastrálního úřadu se řídí zásadami (principy), které jsou ve vztahu k souladu katastrálního operátu diskutovány v kapitole II. předložení diplomové práce. Tato (analytická) část je zpracována s důrazem na vliv jednotlivých zásad na zvýšení souladu vedení katastru se skutečným stavem. Podstatnou změnou se jeví nové pojetí zásady dobré víry ve správnost a komplexnost vedení katastru nemovitostí, a to v relaci se skutečným stavem, ať už právním nebo věcným. Vzhledem k tomu, že u nové právní úpravy evidence nemovitostí dochází ve velké míře k návratu využívání zásad a institutů používaných v předešlých evidencích, zařadil jsem do této kapitoly i stručný exkurz do vývoje evidence nemovitostí na našem území. Rozpor mezi skutečným stavem právních vztahů k nemovité věci zapsané do veřejného

1

Evidenční: Je primární funkcí. Vyplývá ze samostatné podstaty tohoto systému a vyjadřuje jeho základní poslání, které zahrnuje popis a polohové a geometrické určení jednotlivé nemovitosti zapisované na území České republiky. Informační: Je taktéž stěžejní funkcí katastru, vyplývá ze samotné definice jako informačního systému o zapisovaných nemovitostech a práv k nim, především práv věcných. Jelikož se jedná o veřejný informační systém, má k těmto informacím přístup každý. Ochranná: Dobře vedená a úplná evidence je vždy předpokladem plnění všech ostatních funkcí katastru, zejména účinná ochrana evidovaných práv 2 ELIÁŠ, K. a kol. Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen)tvůrců nového občanského zákoníku. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013. 236 s.

5

seznamu (katastru nemovitostí) a evidenčním stavem je přirozenou záležitostí, které nelze zabránit3. Nesoulad je významnou skutečností, od které se odvíjí možnost obrany subjektu tímto fenoménem dotčeného.4 Příčinami nesouladu se zabývám v kapitole III. předložené práce5 . Dále se ve IV části této práce zaměřím na aplikaci

nejdůležitějších institutů pro

dosahování a maximalizaci souladu. Jsou to zejména zápis, revize, obnova a oprava chyb o opravě chyb. V této kapitole pojednám také povinnostech vlastníků, obcí a orgánů veřejné moci při péči o soulad katastrálního operátu se skutečným stavem. Závěrem jsem zhodnotil dopad nové právní úpravy katastru nemovitostí na evidenci katastru. Nová právní úprava dle mého názoru obsahuje množství pozitivních změn, nicméně některé změny by bylo možné považovat za poněkud diskutabilní - zde navrhuji možnou právní úpravu de lege ferenda.

II. Vliv zásad vedení KN na soulad se skutečným stavem. Zásady lze lišit na zásady

podstatně ovládající a příznivě regulující

problematiku

souladu vedení katastru se skutečným stavem, jež mají ve vztahu k souladu zásadní vliv a na principy s vlivem pouze marginálním.

II.1. Zásada legality. Tato zásada je zakotvená Ústavě České republiky, kde se říká: „Státní moc slouží všem občanům a lze ji uplatňovat jen v případech, v mezích a způsoby, které stanoví zákon.“ 6 Je také vyjádřením skutečnosti, že strukturu, správu a vedení katastru včetně údajů, které jsou předmětem evidence, a práva a povinnosti všech zúčastněných, stanoví zákon7 .

Katastrální

úřad je podle zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem povinen zkoumat, zda určité, pro zápis do katastru nemovitostí podstatné náležitosti listiny, která mu 3

SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoníkIII. Věcná práva(§ 976- 1474). Komentář. I. Vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 37 s. 4 SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoníkIII. Věcná práva(§ 976- 1474). Komentář. I. Vydání. Praha : C. H. Beck, 2013,37 s. 5 Jsou to např - možnost mimoknihovního vzniku či zániku práv, dodatečné odpadnutí právního důvodu vzniku práva, počáteční absence právního důvodu vzniku práva, chybný zápis do veřejného seznamu ( katastru), historické důvody, duplicitní zápisy práv, vlivy obnovy a revize, neplnění oznamovací povinnosti, atd. 6 Viz Ústava ČR, v čl. 2 odst. 3 7 PEKÁREK, M., PRŮCHOVÁ, I.: Pozemkové právo, s. 245, Masarykova univerzita Brno, 1996

6

byla doručena s návrhem na povolení vkladu, nejsou v rozporu s platnými obecně závaznými předpisy a zda listina je podkladem způsobilým pro zápis práv do katastru nemovitostí. Vklad do katastru nemovitostí může být povolen na základě vkladové listiny, u níž katastrální úřad zkoumá sedm podmínek, a to zda:8 a) splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru, b) její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad, c) právní jednání je učiněno v předepsané formě, d) účastník vkladového řízení není omezen právními předpisy v oprávnění nakládat s nemovitostí, e) k právnímu jednání účastníka vkladového řízení byl udělen souhlas podle jiného právního předpisu, f) z obsahu listiny a z jeho porovnání s dosavadními zápisy v katastru není patrný důvod, pro který by bylo právní jednání neplatné, zejména zda z dosavadních zápisů v katastru nevyplývá, že účastníci vkladového řízení nejsou oprávněni nakládat s předmětem právního jednání, nejsou omezeni rozhodnutím soudu nebo jiného orgánu veřejné moci ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního jednání, g) navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru; z tohoto hlediska není na překážku povolení vkladu, pokud logickou mezeru mezi zápisem v katastru a navrhovaným vkladem podle vkladové listiny navrhovatel doloží současně s návrhem na vklad listinami, které návaznost vkladové listiny na dosavadní zápisy v katastru doplní; tyto listiny však musí mít náležitosti vkladových listin. Všechny tyto skutečnosti zkoumá katastrální úřad ke dni podání návrhu na vklad práva a teprve pak může vydat rozhodnutí, kterým vklad práva povolí nebo zamítne. Důležité je, že pokud v katastru nemovitostí je zapsán někdo jiný než ten, kdo právo převádí, katastrální úřad vklad nepovolí. Ten, kdo je zapsán v katastru, je chráněn do té míry, že nemůže být proveden v jeho neprospěch zápis, který by nenavazoval na současný zápis v katastru nemovitostí (tzv. Princip kontinuity s předcházejícím zápisem)9 . Zákonnost je chápána jako požadavek respektování práva všemi právními subjekty bez rozdílu včetně státu i jeho orgánů. Zároveň se jedná o stav, kdy státní moc sice netrpí 8 9

§ 17 odst. 1. Zákona o katastru nemovitostí (katastrální zákon), č. 256/2013 Sb. Franková, M. a kol.: Úvod do pozemkového práva, str. 179

7

porušování práva právními subjekty, ale používá státní donucení jen v rozsahu a

mezích

stanovených právním pořádkem. Princip legality tedy znamená všeobecnou vázanost právem. Základem pro zásadu zákonnosti v právních předpisech je obecný ústavní princip legality”10 : „Státní moc slouží všem občanům a lze ji uplatňovat jen v případech, v mezích a způsoby, které stanoví zákon. Každý občan může činit, co není zákonem zakázáno, a nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá.“ Zásada legality neboli zákonnosti na úseku katastru nemovitostí znamená, že rozsah evidovaných údajů, strukturu i správu katastru musí stanovit zákon, nestačí předpis nižší právní síly. Vyhlášky jsou vydávány až na základě výslovně uvedeného zmocnění v zákoně. Nový katastrální zákon č. 256/2013 Sb. zmocňuje k vydávání vyhlášek Český úřad zeměměřický a katastrální11 . Vyhlášky určují podrobnost agendy katastrálního úřadu12 . Novou základní vyhláškou je vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Přezkum listin ve vkladovém řízení se liší podle toho, zda se jedná o soukromé nebo veřejné listiny. Soukromé listiny jsou přezkoumávány podle § 17 odst. 1 katastrálního zákona v podobném rozsahu jako podle předchozích předpisů. U veřejné vkladové listiny je zkoumáno, jestli splňuje náležitosti listin pro zápis, zda její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad a zda navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru.

II.1.1. Vliv zásady na udržování souladu se skutečným stavem Zásada legality je základním předpokladem právního státu. Zásada legality je chápána jako vázanost platnými právními předpisy.Je přitom nutné zdůraznit zrušení předchozích katastrálních předpisů č. 265/1992 Sb. a 344/1992 Sb., které byly nahrazeny jedním katastrálním zákonem č. 256/2013Sb., jenž zrušil dvojkolejnost právní úpravy a přinesl zpřehlednění problematiky.

10

Princip vyplývající z čl. 2 Ústavy České republiky Nový katastrální zákon č. 256/2013 Sb, zmocnění k vydávání vyhlášek viz § 66 12 Jsou to např. obsah souboru geodetických i popisných informací, činnosti při správě katastrálního operátu, formulář pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu, postup při ověřování pr avosti podpisů na soukromých listinách, formáty písemností v elektronické podobě, listiny pro zápis do katastru, zeměměřické činnosti, označování územních hranic, podmínky poskytování nebo šíření údajů, výši úplat za poskytované informace a nově podmínky pro poskytování služby sledování změn v katastru. 11

8

II.2. Zásada intabulační (vkladová povinnost) Zásadou, která doznala s novou právní úpravou velké změny, je zásada intabulační (vkladová, právotvorná). Věcná práva a práva ujednaná jako věcná se do katastru zapisují povinně vkladem, zápis nájmu a pachtu do katastru není povinný, je dobrovolný, fakultativní. O zápis nájmu či pachtu může požádat každý, kdo jej chce v katastru zveřejnit. Vkladem se tak vedle práv, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze smluv či jiných soukromých ujednání, zapisují rovněž

práva, která podle předchozí právní úpravy vznikala,

měnila se nebo zanikala ze zákona, na základě rozhodnutí, příklepem licitátora na veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem nebo zpracováním. Nový občanský zákoník v § 1105 pro převádění vlastnických práv k nemovitým věcem vyžaduje další právní skutečnost kromě samotné smlouvy o převodu. Nebylo tomu tak vždy13 . Pokud se převádí vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se vlastnictví až zápisem v takovém seznamu. U nemovitostí evidovaných v katastru se tedy vlastnictví nabývá zápisem (intabulací) v katastru nemovitostí. S nabytím vlastnického práva jsou nabývána i práva a povinnosti spojená s věcí. Nabyvatel také přejímá závady váznoucí na věci, které jsou zapsané ve veřejném seznamu. Další závady přejímá, jen pokud byly z okolností zřejmé či zjistitelné, případně pokud bylo jejich převzetí ujednáno. Zápisy práv do katastru se zabývá druhá část nového katastrálního zákona. Zápisy se stále provádějí formou vkladu, záznamu nebo poznámky. Avšak skutečnosti, jednotlivými formami zapisované, se velmi podstatně změnily. Katastrální úřad vždy provádí zápisy na základě příslušného návrhu, resp. příslušné listiny. Nikdy neprovádí zápisy na základě vlastní diskrece. Vkladem se

nově zapisují i práva, která se dříve na základě listin vydaných státními

orgány zapisovala záznamem. Nově se vkladem zapisují všechna věcná práva, práva ujednaná jako věcná, nájem i pacht. Zápisy jsou prováděny na základě listin v písemné i elektronické podobě. Listina v elektronické podobě musí mít kvalifikované časové razítko. S povolením vkladu práva mohou být spojeny nejen účinky konstitutivní (právotvorné) v případech, kdy práva vznikají teprve zápisem v katastru (např. smluvní převody nemovitostí), ale nově může

13

Viz nález Ústavního soudu ČR ze dne 14.6.1+995, sp. Zn. Pl. ÚS 1/95, Sb. Nál. a usn., č. 32/sv. 3, kde se konstatuje m.j., že: „Ústavní soud má proto za to, že byl dnem 1.1.1951 výslovně opuštěn intabulační princip.“

9

mít vklad i deklaratorní účinky, jestliže budou předmětem vkladu soudní či správní rozhodnutí upravující věcná práva k nemovitostem. Vkladem se zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a nově i uznání, existence nebo neexistence práv vyjmenovaných v § 11 katastrálního zákona: např. vlastnické právo, právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo, předkupní právo, zákaz zcizení nebo výhrada lepšího kupce. Návrh na zahájení řízení musí být podán na předepsaném formuláři a musí obsahovat označení katastrálního úřadu, účastníků řízení, nemovitostí i zapisovaných práv. Návrh musí být podepsán a doplněn o stanovené přílohy dle § 15 katastrálního zákona. Katastrální úřad zkoumá vkladové listiny ze zákonem stanovených hledisek 14 . Není však oprávněn zkoumat platnost věcné smlouvy15 .

U soukromých listin je rozsah přezkumu širší

než u veřejných listin. Přesto jsou veřejné listiny zkoumány pečlivěji než podle předchozí právní úpravy v rámci záznamu. U veřejných vkladových listin katastrální úřad zkoumá, jestli splňuje náležitosti listiny pro zápis, zda navrhovaný vklad odpovídá obsahu listiny a navazuje na dosavadní zápisy v katastru. Pokud se jedná o veřejnou listinu o právním jednání, katastrální úřad ještě ověří, jestli nebyl účastník vkladového řízení omezen v nakládání s dotčenou věcí v době podání návrhu na vklad. Záznamem se zapisují pouze práva odvozená od vlastnického práva odvozená. 16 Jsou to například

příslušnost organizačních složek státu hospodařit s majetkem státu, správa

nemovitostí ve vlastnictví státu a další. Jiné údaje se do katastru zapisují způsobem obdobným záznamu. Režim poznámky je upraven podobně jako v předchozím předpise. Zapisují se poznámky například o exekučním příkazu ke správě a prodeji nemovitosti, usnesení o nařízení předběžného opatření, zákazu zřídit zástavní právo k nemovitosti a další17 Poznámka spornosti zápisu se použije tehdy, jestliže stav zapsaný v katastru není v souladu se skutečným právním stavem a osoba dotčená na svých věcných právech se domáhá odstranění rozporného stavu u soudu. Další poznámky mohou být zapisovány k osobám. 18 Zásada intabulace platí pouze v případě, kdy NOZ stanoví konstitutivní význam vkladu. 14

Posouzení toho, zda věcná smlouva je, či není absolutně (relativně) neplatná, nenáleží katastrálnímu úřadu, nýbrž výlučně obecnému soudu – Viz Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.1.2001, sp. Zn. 15 Ca 522/2000 15 Viz Usnesení Ústavního soudu ČR ze dne 5.5.1998, sp. Zn. IV. ÚS 48/97 16 Viz § 19 nového katastrálního zákona 17 Viz § 23 katastrálního zákona 18 Viz § 25 Katastrálního zákona . Jsou to například rozhodnutí o prohlášení konkursu, usnesení o předběžném opatření, vyrozumění o nařízení exekuce apod.

10

Jedná se v zásadě o zápis převodů věcných práv19 . Konstitutivnost vkladu je přitom třeba dovodit, a to z ustanovení NOZ20 . Vklad (intabulace) je řízení nesporné, nikoliv kontradiktorní. Vždyť účastníci jsou ve shodě, předstupují před úřad společně a usilují o vložení práva. Chtěji oba (všichni), aby katastrální úřad vklad provedl a nečinili by tak jistě na základě neplatného právního jednání21 .

II.2.1. Vliv zásady na udržování souladu se skutečným stavem Podle nového katastrálního zákona se všechna věcná práva zapisují do katastru nemovitostí vkladem. I v případě práv vzniklých ze zákona nebo rozhodnutím státních orgánů bude třeba absolvovat vkladové řízení. Intabulační princip byl oproti předchozí právní úpravě rozšířen. Odpadá tak nejistota, zda by se právo má zapisovat záznamem nebo vkladem. Ubylo anesprávných návrhů na podání. Během vkladového řízení jsou předkládané listiny zkoumány pečlivěji, měly by tedy být snáze odhaleny případné chyby či nesrovnalosti v listinách. Tím je soulad mezi skutečným a v KO zapsaným právním stavem podstatně akcentován. Dodejme ještě že u zápisu věcných práv záznamem se uplatní zásada evidenční, která je komplementární k zásadě intabulační. Zápis do katastru je v takovém případě pouze deklaratorní. U věcných práv, které se evidují v katastru nemovitostí záznamem, platí institut ohlašovací povinnosti. Tento institut však nemá účinnou sankci a tudíž zakládá nejistotu o skutečném právním stavu nemovitostí a jeho souladu s realitou.

II.3. Zásada oficiality Tato zásada vyjadřuje především veřejnoprávní charakter katastru nemovitostí, který převažuje i přesto, že jsou v něm evidovány soukromoprávní vztahy. Veřejnoprávní charakter tomuto evidenčnímu nástroji vtiskuje především jeho funkce a cíl, který plní. Jde o základní veřejný informační systém o většině nemovitostech a právních vztazích k nim na území státu,

19

Srovnej např. § 1105, § 1243, § 1305 NOZ. Viz Franková, M.: Úvod do pozemkového práva, str. 179: Je třeba upozornit, že NOZ u jednotlivých věcných práv nevymezuje konstitutivnost jednotně (např. u vlastnického práva spojuje konstitutivní účinek zápisu do veřejného seznamu s převodem práva, u práva stavby je použit termín smlouva, u reálných břemen a služebností je intabulační zásada spojována se vznikem právním jednáním, což je širší termín než smlouva nebo převod). 21 ELIÁŠ, K. a kol. Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen)tvůrců nového občanského zákoníku. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013. 234 s. 20

11

a slouží jak zájmům individuálním, tak k ochraně zájmů veřejných. Proto správa a vedení tohoto informačního systému je úkolem státu, orgánů veřejné správy, a stát také nese podstatnou část nákladů. Jeho projevem je i povinnost státních orgánů poskytovat součinnost orgánů pověřených vedením katastru nemovitostí, zejména předkládat jim svá rozhodnutí týkající se nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí. Blíže viz IV.1.4.3. Na podkladě ohlášení vlastníka budovy se zapíše do katastru nemovitostí nová budova, včetně vlastnického práva k ní. Nabyvatel práva je povinen ze zákona ohlásit změnu katastrálnímu úřadu do 30 dnů ode dne vzniku práva a předložit listinu, která změnu dokládá. Stejně tak státní orgány a zhotovitelé jiných listin, které potvrzují nebo osvědčují právní vztahy k nemovitostem, jsou ze zákona povinni zasílat tyto listiny katastrálnímu úřadu do 30 dnů ode dne jejich pravomoci nebo do 30 dnů ode dne jejich vyhotovení. Katastrální úřad provádí zápis těchto právních vztahů z úřední povinnosti záznamem, na podkladě podmětu, které se mu dostane nositelem oprávnění nebo zprostředkovaně příslušným státním orgánem. Provedení záznamu se neřídí správním řádem a není při něm vydáváno rozhodnutí o provedení záznamu. Katastrální úřad vyrozumí dopisem osoby, jejichž právo podle provedeného zápisu vzniklo nebo se rozšířilo, a osoby, jejichž právo podle provedeného zápisu zaniklo nebo se omezilo, o provedeném zápisu na adresu uvedenou v katastru nemovitostí, popřípadě na jinou adresu, na které se zdržují. Katastrální úřad nevyrozumí dotčené osoby v případě, že záznam byl proveden na základě listiny, u níž podmínkou její účinnosti nebo nabytí právní moci je doručení této

listiny

účastníkům řízení vyhotovitelem takovéto

listiny.

Konglomerát

privátních a veřejných zájmů se pak promítá i do relace nákladů, které jsou přibližně v poměru 1:6.

Příkladem působení zásady oficiality je zahájení správního řízení z moci úřední

tzv. ex offo nezávisle na vůli účastníka řízení. Další postup v řízení pak rovněž zůstává v pravomoci katastrálního úřadu, jenž je zodpovědný za ukončení řízení zákonem určeným způsobem ve stanovených lhůtách. Nový katastrální zákon stanovil povinnost zapisovat věcná práva vkladem, režim záznamu se používá již jen pro práva odvozená od vlastnického práva státu nebo územního samosprávného celku Návrh na záznam smí podat ten, kdo má právní zájem na jeho provedení, nebo orgán veřejné moci či územní samosprávný celek, který právo osvědčil nebo o něm rozhodl22 .

22

Viz § 20 katastrálního zákona .

12

Návrh musí být doložen listinou dokládající dané právo. Právní úprava záznamu je zcela odlišná od předchozí právní úpravy. Otázkou zůstává, proč nebyl stanoven vzor formuláře i pro návrh na záznam. Obecný princip oficiality přesto zůstává zachován, nově se projevuje například

zahájením vkladového

řízení z úřední povinnosti,

pokud

je

příslušenému

katastrálnímu úřadu doručeno od soudu či soudního exekutora rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které je zapisováno vkladem. Katastrální úřad v těchto případech zahájí řízení z úřední povinnosti (ex offo).

II.3.1. Vliv zásady na udržování souladu se skutečným stavem Zásada oficiality již není spojena se zápisem formou záznamu, jako tomu bylo dříve. Záznamem se nově zapisují jen práva odvozená od vlastnických práv státu či územních samosprávných celků a děje se tak po návrhu na záznam, který mohou podat pouze v zákoně explicitně uvedené osoby23 . Naopak v rámci vkladového řízení se nově setkáváme se zásadou oficiality ohledně zahájení řízení z úřední povinnosti, jestliže katastrálnímu úřadu dojde od soudu nebo soudního exekutora rozhodnutí o právu zapisovaném vkladem. Tím je zajištěn soulad KO se skutečností v případech, kdy soud nebo soudní exekutor rozhodne jinak, než zní aktuelní zípis v KN.

II.4. Zásada dispoziční Zatímco založení a vedení katastru je povinností příslušných státních orgánů, jen část zápisů je prováděna z úřední povinnosti. Velká většina zápisů prováděných vkladem mohou být provedené jen na návrh. Jeho podání je zcela v dispozici účastníků zapisovaného právního vztahu. Podáním návrhu na povolení zápisu vkladem, resp. jeho doručením katastrálnímu úřadu, je zahájeno správní řízení. Řízení o povolení vkladu vlastnického nebo jiného věcného práva k nemovitosti zahajuje příslušný katastrální úřad vždy a pouze na základě písemného návrhu účastníků řízení, popřípadě na písemný návrh některého z nich, který je mu doručen. Z vlastní vůle, tj. bez návrhu, není katastrální úřad oprávněn řízení o vkladu zahajovat. Katastrální úřad není oprávněn rozhodnout o povolení vkladu práva a vložit do katastru nemovitostí právo, které není v návrhu na vklad uvedeno (na katastrálním úřadu nemůže být žádáno, aby na rozdíly 23

Tyto osoby jsou specifikované v § 20 katastrálního zákona

13

mezi návrhem na vklad práva a listinou navrhovatele upozorňoval). V návrhu musí být jednoznačně označeni účastníci řízení (jméno, příjmení, trvalý pobyt, a rodné číslo fyzických osob, název, sídlo, identifikační číslo právnických osob) a označena práva, která mají být zapsána do katastru nemovitostí24 . Pokud smlouva obsahuje současně ujednání o vzniku, změně nebo zániku více práv, například ujednání o převodu vlastnického práva a o vzniku věcného předkupního práva, nebo ujednání o převodu vlastnického práva a o vzniku věcného práva odpovídajícího věcnému břemeni (doživotní užívání nemovitosti dosavadním vlastníkem, právo chůze přes pozemek, právo čerpání vody ze studny apod.), musí uvést navrhovatel v návrhu všechna práva, která navrhuje podle smlouvy vložit do katastru nemovitostí. Pokud se práva zakládaná jednou smlouvou vztahují k nemovitostem ležícím v územních obvodech různých katastrálních úřadů, podávají účastníci řízení návrh na vklad práva každému z nich samostatně. To však neplatí v případě smlouvy o výměně nemovitostí ležících v územních obvodech různých katastrálních úřadů. Smlouva se v těchto případech považuje za jeden celek a o vkladu se musí rozhodnout najednou. O povolení vkladu rozhoduje katastrální úřad, který na podkladě návrhu zahájil řízení jako první. Zásada dispoziční je protikladem k zásadě oficiality, tyto principy se uplatňují v různých fázích řízení a jsou většinou vykonávány odlišnými subjekty. Zahájení správního řízení z podnětu vůle účastníka řízení je projevem zásady dispoziční. Tato dispozice účastníka s předmětem řízení přináší i právo účastníka na zpětvzetí či zúžení předmětu žádosti. Dispoziční zásada zůstala zachována, pouze se mění některá ustanovení v souvislosti s rozšířením okruhu práv zapisovaných vkladem. Nový katastrální zákon odlišně definuje účastníky řízení o povolení vkladu. Účastníky jsou nyní všichni ti, jimž práva vznikají, rozšiřují se, mění se, omezují se nebo zanikají25 . Návrh na zahájení řízení se nově podává na formuláři stanoveném vyhláškou č. 359/2013 Sb. Formulář musí obsahovat označení katastrálního úřadu, účastníků vkladového řízení, dotčených nemovitostí i práv a podpis navrhovatele. Nezbytnou přílohou návrhu na vklad je listina, na jejímž podkladě má být právo zapsáno do katastru26 . Nově stačí jedno vyhotovení vkladové listiny. Další případné přílohy (např. plná moc, výpis z rejstříku či další listiny) upřesňuje katastrální zákon.

Rozšířil se hlavně okruh práv zapisovaných do katastru:

24

§14 zákon č. 256/2013 Sb. – Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) §13 zákon č. 256/2013 Sb. – Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) 26 §15 zákon č. 256/2013 Sb. – Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) 25

14

vlastnické právo, právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo, budoucí zástavní právo, podzástavní právo, předkupní právo, budoucí výměnek, přídatné spoluvlastnictví, správa svěřenského fondu, výhrada vlastnického práva, výhrada práva zpětné koupě, výhrada práva zpětného prodeje, zákaz zcizení nebo zatížení, výhrada lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, nájem (pokud o to požádá vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka), pacht (jestliže o to požádá vlastník či pachtýř se souhlasem vlastníka) a vzdání se práva na náhradu škody na pozemku27 . Vkladem se zapisuje i rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám. Předtištěné formuláře pro návrh vkladu jsou dostupné

na každém pracovišti katastrálního

úřadu. ČÚZK na svých webových stránkách připravil formulář návrhu na vklad včetně příloh, vysvětlivky k formuláři i několik vyplněných vzorů, které lze po stažení snadno upravovat v textovém editoru. Vyplnit návrh na vklad v interaktivní elektronické podobě je snedné a velmi výhodné. Formulář při postupném vyplňování přizpůsobuje svůj rozsah, aby odpovídal požadovanému návrhu. Neobsahuje tedy všechny volitelné rubriky jako papírový formulář, eliminuje se tak

riziko

chybného

vyplnění formuláře.

Velkou výhodou interaktivního

formuláře je také propojení s údaji katastru nemovitostí, ze kterých se po výběru načtou konkrétní nemovitosti, přičemž všechny budou řádně označené. Obdobně lze do návrhu načíst i údaje o jednotlivých vlastnících či oprávněných zapsaných v katastru. Interaktivní využití těchto správných údajů minimalizuje vznik chybných označení v návrhu na vklad. Po kompletním vyplnění elektronického formuláře jej stačí vytisknout a podepsat navrhovatelem vkladu. Údaje elektronického formuláře zůstávají uloženy v informačním systému katastru. Katastrální úřad tedy potom pomocí čárového kódu vytištěného na formuláři propojí údaje z vytištěného formuláře s údaji uloženými v informačním systému. Takto dochází ke značnému urychlení vkladového řízení.

II.4.1. Vliv zásady na udržování souladu se skutečným stavem Účastníky řízení již nejsou účastníci právního úkonu, na jehož základě mělo být právo zapsáno do katastru, protože podkladem pro vklad práv nejsou jen smlouvy, ale například i rozhodnutí správních orgánů. Účastníci řízení jsou nově definováni jako všechny osoby, jejichž práva budou zápisem do katastru nějak dotčena (vzniknou, změní se nebo zaniknou). Formulář návrhu na vklad byl rozšířen podle nové právní úpravy, obsahuje zejména širší 27

§11 zákon č. 256/2013 Sb. – Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon)

15

výčet zapisovaných práv. Preferována je interaktivní elektronická podoba formuláře návrhu na vklad dostupná na webových stránkách ČÚZK. Ta má příznivý vliv na dosahování souladu KO se skutečným stavem, neboť minimalizuje výskyt chyb. Nově stačí pouze jedno vyhotovení vkladové listiny, na jejímž podkladě by mělo být právo zapsáno do katastru. Při identifikaci osoby, má-li zjednávat dobrou víru v zápisy, nelze spoléhat jen na jméno, příjmení a adresu. Vždyť je vcelku obvyklé, že syn má křestní jméno po otci a bydlí spolu ve společné domácnosti. Navíc příjmení i adresa jsou údaje, které lze v průběhu života měnit, a to i několikrát. Rodné číslo je naproti tomu údajem, který se za života nemění28 .

II.5. Zásada veřejnosti (formální publicity) Zásada veřejnosti katastru nemovitostí se projevuje především oprávněním každého nahlížet za přítomnosti pracovníka katastrálního úřadu do katastrálního operátu (tj. včetně údajů o právních vztazích k nemovitostem) a činit si z něho pro svou potřebu bezúplatné opisy, výpisy nebo náčrty. Veřejnost katastru nemovitostí je možné omezit pouze v případech, pokud by tak stanovil zvláštní zákon (např. zákon o utajovaných skutečnostech). Dalším významný projevem veřejnosti katastru je poskytování údajů z něho. Na požádání katastrální úřad vyhotoví výpisy, opisy, kopie ze souboru popisných i geodetických informací. Dále vyhotovuje identifikaci parcel a tzv. srovnávací sestaveni parcel. Za jejich poskytování se platí správní poplatek, tj. jsou poskytovány úplatně. Volný přístup znamená, že žadatel o poskytnutí údajů z veřejného seznamu nemusí splňovat žádné podmínky, ani nemusí osvědčit právní zájem na poskytnutí vyžádaných informací. Za omezení volného přístupu by se dala považovat úplatnost poskytování údajů z veřejnoprávní evidence, prosté nahlížení je ale většinou bezplatné.

Právě díky veřejně

přístupnému seznamu právních vztahů k nemovitostem požívají zapsané právní vztahy veřejné ochrany, která je vynutitelná státní mocí. Každý musí takto zveřejněná práva respektovat. Veřejnost katastru je proklamována katastrálním

zákoně takto: „ Každý má právo do

katastru nahlížet, pořizovat si z něj pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty a získávat z něj údaje ze sbírky listin, pokud není stanoveno jinak. 29 “ Údaje lze poskytovat osobě, která 28

ELIÁŠ, K. a kol. Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen)tvůrců nového občanského zákoníku. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013. 233 s. 29 § 51 zákona č. 256/2013 Sb. – Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon)

16

prokáže svoji totožnost. Nelze však získávat údaje z katastru formou nahlížení do přehledu vlastnictví z území ČR, ze sbírky

listin, z

pozemkových knih nebo údaje o cenách

nemovitostí30 . Tyto údaje jsou třeba k zajištění fungování realitního trhu, k získávání údajů pro dědická řízení nebo k prokazování sociální potřebnosti. Jen ve sbírce listin je možné dohledat úplné údaje o obsahu věcných břemen, dalších věcných práv, nájmů, pachtů či dohody o správě nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví. Veřejnost těchto údajů nemůže být omezena z výše uvedených důvodů, ale je třeba kontrolovat, kdo a k jakým účelům je využívá, aby se předešlo jejich zneužívání. Zmíněné údaje lze získávat pouze způsoby uvedenými v

novém katastrálním zákoně31 . Osoba, která je požaduje, musí katastrálnímu

úřadu prokázat svoji totožnost. Katastrální úřad vede evidenci osob, kterým poskytnul zmíněné údaje. Pokud by byly získané údaje použity k jiným účelům, než dovoluje zákon, může Úřad pro ochranu osobních údajů provést šetření a udělit sankce. Právě díky evidenci osob požadujících určité údaje je úřad schopen dohledat, kdo k daným informacím získal přístup. Závaznými údaji katastru pro právní jednání týkající se nemovitosti vedené v katastru jsou i nadále parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území. Poskytování údajů z katastru je upraveno novou vyhláškou č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí, v aktuálním znění. Vyhláška určuje podmínky i formy poskytování údajů z katastru, podmínky šíření těchto údajů, úplaty za služby a podmínky poskytování služby sledování změn v katastru, která informuje o postupu zápisu elektronickými prostředky. Formy poskytování údajů se příliš neliší od předchozí právní úpravy. Nadále je možné získávat údaje z katastru formou nahlížení do katastru, ústní informací, výpisy, opisy, kopiemi, tiskovými výstupy, dálkovým přístupem, v elektronické podobě i pomocí srovnávacího sestavení parcel. Výpis z listu vlastnictví zůstává velmi důležitým zdrojem informací o nemovitostech. Nově se v § 18 vyhláška č. 358/2013 Sb. věnuje souhrnným přehledům o půdním fondu, které se vyhotovují každý rok (většinou podle stavu ke dni 31. prosince).Velkou novinkou je zavedení služby sledování změn, pomocí které jsou elektronickými prostředky informováni vlastníci i další oprávnění o postupu zápisů v katastru. Katastrální úřad poskytuje službu sledování vybraných změn údajů katastru osobám, jež mají k dotčeným nemovitostem zapsáno věcné právo nebo jsou účastníky řízení o takovém právu. Informace o změnách zasílá

30 31

§52 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb. – Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) §52 odst. 4 zákona č. 256/2013 Sb. – Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon)

17

katastrální úřad podle výběru uživatele buď elektronickou poštou, prostřednictvím datové schránky, krátkou textovou zprávou nebo webovou službou. Zasílány jsou informace o vyznačení plomby, provedení vkladu, provedení záznamu nebo zápisu poznámky. Webovou službou mohou být navíc poskytovány účastníkům řízení údaje o významných úkonech katastrálního úřadu v řízení. Podmínkou zřízení služby je prokázání totožnosti žadatele. Služba sledování změn je zpoplatněna podle přílohy č. 9 vyhlášky č. 358/2013 Sb., přičemž výše úplat jsou uvedeny v následující části věnované úplatnosti katastru. Ve většině běžných případů se jedná o jednorázovou úplatu ve výši 200 Kč. Služba se aktivuje do 24 hodin po zaplacení stanovené úplaty. Technické podrobnosti o službě jsou zveřejněny na webových stránkách ČÚZK. Služba sledování změn odesílá dva typy zpráv. Provozní zprávy se týkají informací o správě účtu, jedná se např. o výzvu k úhradě služby, aktivaci služby nebo změnu hesla. Zprávy služby pak slouží k informování o změnách údajů nemovitostí. Nejpozději do 24 hodin po výskytu sledované události jsou odesílány informační zprávy. Zřízení služby lze vyřídit osobní žádostí na libovolném katastrálním úřadu na počkání. Katastrální úřad ověří totožnost žadatele na základě předloženého dokladu totožnosti. Žádost může být zaslána i písemně na adresu ČÚZK, vzor žádosti je dostupný na webových stránkách ČÚZK. Zaslaná žádost musí být opatřena úředně ověřeným podpisem žadatele.

II.5.1. Vliv zásady na udržování souladu se skutečným stavem Za omezení veřejnosti katastru nelze považovat nutnost prokazovat svoji totožnost. Jedná se zde pouze o formalizaci podmínek přístupu k údajům. O osobách, kterým byly uvedené údaje poskytnuty, vede příslušný katastrální úřad evidenci32 . Předchozí vyhláška o poskytování údajů z katastru byla zrušena a nahrazena vyhláškou novou33 , která se od předchozí právní úpravy příliš neliší. Nově přibyly některé formy poskytování údajů. Jsou zde také upraveny souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru34 . Novinkou je poskytování placené služby sledování vybraných změn údajů katastru osobám, které mají k dotčeným nemovitostem zapsané věcné právo nebo jsou účastníky řízení o takovém právu35 . Katastrální úřad zasílá těmto osobám informace o změnách elektronickou poštou, pomocí datové schránky, textovou zprávou nebo webovou službou. Podrobněji o této 32

PEKÁREK, M. a kolektiv: Pozemkové právo. 1. vydání, Brno : Masarykova univerzita, právnická fakulta, 2015. 301 s. 33 Konkretně vyhláškou č. 358/2013 Sb. O poskytování údajů z katastru nemovitostí 34 Viz § 18 - Vyhláška č. 358/2013 Sb. O poskytování údajů z katastru nemovitostí 35 Viz § 19 a 20 - Vyhláška č. 358/2013 Sb. O poskytování údajů z katastru nemovitostí,

18

službě viz kapitola II.5.2. Zřízením této služby je významným kladným přínosem k dosahování a udržování souladu skutečného a zapsaného stavu, a to jak právního, tak in situ. Vliv zásady veřejnosti na soulad se skutečným stavem je akcentován i tím, že všechny provedené zápisy jsou takto provedeny pod veřejnou kontrolou, neboť každý se může přesvědčit, na základě jaké listiny a v jaké časové posloupnosti byl zápis do katastru proveden36 .

II.5.2. Základní informace o službě sledování změn Významnou novotou v úsilí veřejnosti i katastrálních úřadů o udržení soulad údajů KN se skutečným stavem. Jednou dosažený soulad tak lze bezpečně zakonzervovat v tom smyslu, že jakákoliv odchylka od této Clausula rebus sic stantibus je dána zvoleným způsobem ve známost. Službu sledování změn údajů o nemovitostech poskytuje Český úřad zeměměřický a katastrální podle § 55 odst. 6 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) osobám, které mají věcné právo k dotčeným nemovitostem nebo účastníkům řízení o takovém právu. Žádost o zřízení služby tak může podat: vlastník, zástavní nebo podzástavní věřitel, oprávněný z věcného břemene, oprávněný z předkupního práva ujednaného jako věcné právo, nebo oprávněný z práva zpětné koupě, oprávněný z práva lepšího kupce, nájemce nebo pachtýř nebo účastník řízení o takovém právu. Služba uživatele automaticky informuje o tom, že došlo u sledované nemovitosti ke změně v katastru nemovitostí (stavba, která je součástí pozemku není samostatně sledovanou nemovitostí). Změnou se v tomto smyslu rozumí vyznačení upozornění, že právní vztahy jsou dotčeny změnou (tj. zaplombování), provedení vkladu, provedení záznamua zápis poznámky. Informace o změnách jsou zasílány dle žádosti uživatele jedním z distribučních kanálů (uživatel si vybere mezi datovou schránkou, e-mailem, SMS). SMS jsou zasílány pouze na mobilní telefon a pouze do zemí Evropské unie. Jako další, nezávislou službu, je možné zřídit i odebírání událostí v XML formátu pomocí webové služby (web services). Tato varianta je vhodná pro osoby, které mají zapsáno věcné 36

ELIÁŠ, K. a kol. Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen)tvůrců nového občanského zákoníku. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013. 236 s.

19

právo k velkému počtu nemovitostí - např. banky. Informace o řízeních, ve kterých je uživatel služby účastníkem lze odebírat pouze webovou službou. Služba odesílá dva typy zpráv – provozní zprávy a vlastní zprávy služby sledování změn. Provozními zprávami jsou zprávy týkající se správy účtu (založení zákaznického účtu, výzva k úhradě služby, aktivace služby, změna hesla, změna kontaktů pro zasílání obou typů zpráv apod.) Zprávami služby sledování změn jsou zprávy informující o vlastní změně údajů na nemovitosti (v případě zvolení SMS jako distribučního kanálu jsou obsahem zprávy pouze spisová značka, pod kterou je věc vedena katastrálním úřadem a odkaz na internetovou aplikaci, ve které je uloženo úplné znění zprávy). Pro každý typ zpráv lze nastavit kontaktní údaje samostatně. Zprávy jsou odesílány nejpozději do 24 hodin po výskytu sledované události. Pokud má zájemce o službu aktivní datovou schránku, může si službu zřídit přes internetovou aplikaci bez nutnosti návštěvy katastrálního úřadu. V ostatních případech lze o zřízení služby zažádat osobně na kterémkoli katastrálním úřadu (žádosti o službu jsou vyřizovány na počkání). Služba se aktivuje zpravidla do 24 hodin po zaplacení úplaty. Žádost o zřízení lze zaslat také písemně na adresu Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Vzor žádosti o zřízení služby ke stažení RTF. Podmínkou zřízení služby je prokázání totožnosti. V případě, kdy je žádost podána prostřednictvím internetové aplikace, se totožnost žadatele ověří přes jím zadanou datovou schránku Pokud je žádost podána v listinné podobě osobně prostřednictvím katastrálního pracoviště, ověří totožnost katastrální pracoviště podle dokladu totožnosti. V případě podání žádosti v listinné podobě zasláním na adresu Úřadu pak musí být žádost opatřena úředně ověřeným podpisem žadatele. Při zřízení služby je uživateli založen zákaznický účet, ve kterém jsou ukládány všechny zprávy, které uživateli byly zaslány na jím zvolený kontakt, a který je možno dále obsluhovat přes internetovou aplikaci dostupnou na adrese https://ozs.cuzk.cz bez nutnosti návštěvy katastrálního úřadu. Přihlašovací údaje k zákaznickému účtu jsou uživateli předány po zřízení služby. Pokud je žádost podána prostřednictvím internetové aplikace nebo je zaslána datovou schránkou, jsou přístupové údaje zaslány do datové schránky žadatele. Je-li žádost podána v listinné podobě a jako kontakt pro zasílání provozních zpráv je v ní uveden e-mail nebo telefonní číslo pro SMS, jsou přístupové údaje žadateli zaslány na adresu místa trvalého pobytu; při osobním podání prostřednictvím katastrálního úřadu jsou přístupové údaje předány žadateli osobně. 20

Služba je úplatná dle Sazebníku úplat Sazebník je ke stažení RTF Změny kontaktních údajů, změna nebo obnova přístupového hesla, nastavení nebo změna fakturační adresy apod. lze provést přímo v internetové aplikaci služby bez nutnosti návštěvy katastrálního úřadu. Žádost o změnu lze podat také osobně na kterémkoli katastrálním úřadu nebo písemně na adresu Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Vzor žádosti o změnu je totožný se vzorem žádosti o zřízení služby (ke stažení

RTF). I v tomto případě je

podmínkou provedení změny prokázání totožnosti.

II.6. Zásada priority Tato zásada se týká pořadí zápisů právních vztahů k nemovitostem a znamená, že pořadí zápisů v katastru nemovitostí se řídí dobou, ve které došel katastrálnímu úřadu návrh vklad nebo listina k provedení záznamu nebo poznámky.

na

K respektování této zásady

napomáhá rovněž institut plomby. Pojem zásady priority je v řízení o vkladu vlastnického, případně jiného věcného práva k nemovitosti, skutečnost, že právní účinky vkladu nastávají ke dni podání návrhu na vklad. Pořadí zápisů, ať jde o vklad práva, záznam nebo poznámku, je zajištěn především tím, že na každý návrh na zápis práv do katastru nemovitostí jsou po jeho doručení příslušnému katastrálnímu úřadu vyznačeny den, měsíc a rok doručení. U návrhu na vklad se kromě toho vyznačuje ještě hodina a minuta doručení. Jakmile je doručena katastrálnímu úřadu listina, na základě které se provádí zápis, nelze do dokončení jejího zápisu provézt na základě jiné, později doručené listiny.

Při uzavření více smluv, které by se týkaly jedné nemovitosti, není

pro v klad do katastru důležité datum podpisu smlouvy, ale datum doručení na příslušný katastrální úřad. Judikatura Nejvyššího soudu se k tomu vyjadřuje následovně: „Byla-li tatáž nemovitost převáděna dvakrát, stane se jejím vlastníkem ten, kdo jako první doručil návrh na vklad vlastnického práva do katastru katastrálnímu orgánu.“ Dodržování této zásady má značný význam pro právní jistotu a důvěru v zápisy do katastru nemovitostí především proto, že právní účinky vkladu (skutkového i právního stavu) vznikají ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. Například zemře-li některý z účastníků smlouvy až po padání návrhu na vklad, nemá tato skutečnost žádný vliv na rozhodnutí o vkladu práva. Bude-li vklad práva do katastru nemovitostí povolen, stane se tak 21

ke dni podání návrhu na vklad, tedy ke dni, kdy byl účastník řízení ještě naživu. Důsledkem této zásady je i skutečnost, že účastníci řízení o povolení vkladu práva si nemohou sami určit jiný termín přechodu vlastnického práva k nemovitosti ani vzniku jiného věcného práva k nemovitosti (zástavního práva, věcného břemene apod.). Důsledkem je i skutečnost, že po podání návrhu na vklad již nelze provádět žádné dodatečné změny ve smluvním vztahu (ve smlouvě), které jsou pro rozhodování katastrálního úřadu o vkladu rozhodné. V takovém případě katastrální úřad návrh na vklad zamítne (pokud účastníci smlouvy nevezmou sami návrh zpět) a případné další předložení návrhu je posuzováno jako nový. Další návrh na vklad práva se všemi důsledky. Katastrální úřad vede mj. protokol o vkladech (rejstřík), ve kterém je zachycen průběh řízení o povolení vkladu práva a výmazu vkladu práva k nemovitostem do katastru nemovitostí. Tento protokol je veřejný a každý má právo do něho nahlížet a pořizovat si opisy a výpisy. Lze z něj zjistit i pořadí vyřizování jednotlivých návrhů na vklad práva.

U nemovitostí, jejichž právní vztahy jsou změnou dotčeny se vyznačí

zmíněná plomba. Pořadí věcných práv se věnuje nový občanský zákoník v § 981 a následujících. Je-li ve veřejném seznamu zapsáno věcné právo k cizí věci, má přednost před věcným právem nezapsaným v tomto seznamu. O pořadí věcných práv k cizí věci rozhodne doba podání návrhu na zápis práva. Návrhy podané ve stejnou dobu mají stejné pořadí. Pokud vlastník chce zřídit věcné právo ke své věci, může předem do veřejného seznamu zapsat přednostní pořadí pro jiné právo. Nový občanský zákoník se zabývá i jednáním vlastníka nemovitosti, který převede vlastnické právo k věci zapsané ve veřejném seznamu postupně několika osobám. Novým vlastníkem je osoba, která je v dobré víře a jejíž vlastnické právo bylo jako první zapsáno do veřejného seznamu37 . Stalo by se tak i v případě, že její právo vzniklo později než právo někoho jiného.

Rozhodující je totiž okamžik zápisu do katastru nemovitostí, který nabývá

účinnosti k okamžiku doručení návrhu na vklad. Proto by neměli kupující otálet s podáním návrhu na vklad. Podrobnější úpravu obsahuje nový katastrální zákon, který obdobně jako předchozí zákon stanoví, že nejpozději další pracovní den se u nemovitostí, kterých se týkají došlé návrhy či listiny pro zápis do katastru, vyznačí dotčení práv změnou. Každý může nahlédnout do přehledu doručených návrhů a listin. Právní účinky zápisu vznikají zpětně k okamžiku

37

Viz § 1100 odst. 2 NOZ

22

doručení návrhu příslušnému katastrálnímu úřadu. Pořadí zápisů údajů do katastru se řídí okamžikem doručení katastrálnímu úřad38 . Uvedená ustanovení se vztahují na zápisy prováděné vkladem, záznamem i poznámkou stejnou měrou.

Pokud je pro vedení řízení

důležité stanovit pořadí žádostí, vyznačuje se podle správního řádu na došlé podněty čas doručení s přesností na minuty39 . V případě současného doručení více návrhů rozhoduje čas podání poštovní zásilky. Přednost mají případně žádosti předané osobně, nelze-li ani takto pořadí určit, rozhodne los opatřený patřičným protokolem.

Plomba je katastrálním úřadem poznamenána před označení

nemovitosti v části B listu vlastnictví pomocí písmene P stejně jako v předchozí právní úpravě. Nově jsou ale další údaje o plombě vedeny v části D listu vlastnictví dle § 23 nové katastrální vyhlášky.

Platí přitom přechodné ustanovení: „Jedná-li se o věcné právo, které

přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nepodléhalo zápisu do veřejného seznamu, nastanou vůči těmto právům účinky přednosti zapsaných věcných práv podle § 981 a účinky pořadí věcných práv podle § 982 odst. 1 dnem 1. ledna 2018. 40 “

II.6.1. Vliv zásady na udržování souladu se skutečným stavem Tato zásada je známa již z římského práva (prior tempore, potior iure) 41 a stanoví, že pro poředí věcných práv je rozhodná doba návrhů podaných návrhů. 42 Nový katastrální zákon zpřesnil čas, ke kterému zpětně nastávají právní účinky zápisu do katastru nemovitostí. Nově nastávají k okamžiku doručení příslušnému úřadu místo ke dni podání návrhu na vklad dle předchozího znění. Dle správního řádu se okamžik doručení určuje s přesností na minuty. Tato zdánlivě drobná změna může mít dopad například na institut náhrady újmy, pokud by byla nemovitost nějak poškozena právě v den podání návrhu na vklad. Zásadu priority lze rovněž posuzovat v rovině pořadí výkonu zapsaných práv, tedy nikoliv pořadí provádění zápisu do katadstru. Právní režim případného nurčování výkonu práv k věci

38

Viz § 9 zákona č. 256/2013 Sb. O katastru nemovitostí ( katastrální zákon) SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva(§ 976- 1474). Komentář. I. Vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 56 s. 40 Viz § 3014 NOZ 41 Přednější v čase je silnější v právu, nebo také „kdo dřív přijde, ten dřív mele“ 42 ELIÁŠ, K. a kol. Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen)tvůrců nového občanského zákoníku. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013. 231 s. 39

23

cizí pak upravuje nový občanský zákoník v § 981, v § 982 a v § 983 NOZ. 43

II.7. Zásada veřejné dobré víry (materiální publicity). Nový věcný záměr nového katastrálního zákona byl zpracován v roce 2011, jakmile bylo známo konečné znění NOZ. Zásada materiální publicity byla nově zahrnuta do nového občanského zákoníku místo do nového katastrálního zákona. Právní úprava materiální publicity nebyla převzata z původního obecného knihovního zákona, ale vychází z platné polské právní úpravy, která však na rozdíl od naší právní tradice poskytuje ochranu pouze úplatnému nabytí věcných práv. Zásada materiální publicity je takto nově zakotvena zejména v první větě § 984 odst. 1 NOZ. „Pokud není stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, jež získala úplatně věcné právo v dobré víře od osoby oprávněné dle zapsaného stavu”. Toto ustanovení neplatí pro nezbytnou cestu, výměnek ani pro věcné právo vznikající přímo ze zákona bez ohledu na stav zápisů ve veřejném seznamu. Dobrá víra je posuzována ke dni právního jednání nebo k době podání návrhu na zápis, pokud právo vznikne až zápisem ve veřejném seznamu. Aby nebyli skuteční vlastníci příliš znevýhodněni oproti nabyvatelům v dobré víře, obsahuje NOZ podmínky, za kterých může dojít k nabytí věci od osoby zapsané ve veřejném seznamu jako vlastník, ač jím ve skutečnosti není. Mezi podmínky stanovené NOZ patří: rozpor mezi skutečným stavem a stavem zapsaným ve veřejném seznamu, právo bylo nabyto na základě právního jednání, právní jednání bylo úplatné, právo bylo nabyto v dobré víře a od osoby zapsané ve veřejném seznamu jako vlastník, nejedná se o výjimku dle § 984 odst. 2 a skutečný vlastník neuplatnil svoje právo postupem dle § 985 či § 986 ve stanovených lhůtách. Ustanovení § 986 je třeba chápat jako komplementární k zásadě materiální publicity vyjádřenou § 984, neboť dává skutečnému (původnímu) vlastníkovi možnost bránit se proti ztrátě jeho práva, která by jej jinak postihla v důlsledku působení § 984 44 . Důležitost zásady materiální publicity je novou právní úpravou posílena. Dobrá víra v pravdivost zápisů v katastru je více chráněna. „Je-li právo k věci zapsáno do veřejného

43

PEKÁREK, M. a kolektiv: Pozemkové právo. 1. vydání, Brno : Masarykova univerzita, právnická fakulta, 2015. 322 s. 44 SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva(§ 976- 1474). Komentář. I. Vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 54 s.

24

seznamu, má se zato, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se zato, že neexistuje.“

45

Neznalost práva zapsaného

k věci ve veřejném seznamu nikoho neomlouvá. Kromě věcných práv mohou být do veřejného seznamu (katastru nemovitostí) zapisována i práva užívání nebo požívání, stejně jako omezení rozsahu užívání či požívání věci spoluvlastníky, pokud to umožní právní předpis. NOZ umožňuje i zápis nájmu a pachtu.

II.7.1. Ochrana vlastnického práva původního vlastníka Původnímu vlastníku přiznává nový občanský zákoník možnost domáhat se ochrany svého vlastnického práva proti pozdějšímu nabyvateli, nicméně účinnost příslušných nástrojů závisí na tom, jaká doba uplynula od zápisu vlastnického práva pozdějšího nabyvatele předmětné nemovitosti.

K

tomu,

aby

měl

původní vlastník

dostatečné

možnosti zpochybnění

vlastnického práva pozdějšího nabyvatele k nemovitosti, jsou mu dány účinné nástroje reflektující skutečnost, že ve srovnání s právní úpravou účinnou před přijetím nového občanského zákoníku má větší odpovědnost za kontrolu právního stavu nemovitostí, které vlastní. Je tedy zejména na něm, aby si sám hlídal, zda v souvislosti s nemovitostmi, které vlastní, nedošlo v katastru nemovitostí k zápisům, kterého nejsou v souladu se skutečným právním stavem a více než dříve se pak v této oblasti uplatní zásada „vigilantibus iura scripta sunt“. Nový občanský zákoník zakotvuje možnost původního vlastníka nemovitosti, jak napadnout vlastnické právo pozdějšího nabyvatele jednak v § 985 NOZ a jednak § 986 NOZ. Uvedená ustanovení pak upravují postup a podmínky tohoto napadení ve dvou odlišných situacích. Podrobněji viz kapitola II.7.4.

II.7.2. Ochrana vlastnického práva pozdějšího nabyvatele Nedůsledné zakotvení zásady materiální publicity v předchozí právní úpravě snižovalo důvěryhodnost údajů obsažených v katastru46 . Taktéž důkazní břemeno nesl dříve jednající v

45

Viz § 980 odst. 2, kde nový občanský zákoník stanoví domněnku správnosti zápisů ve veřejném seznamu Viz např. Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 23.1.2001, sp. Zn. 15 Ca 549/2000, který se ještě odvolává na neúplnou zásadu materiální publicity, když ve svém odůvodnění konstatuje, že „osoba jednající v dobré víře ve správnost údajů katastru nemůže nemovitost nabýt od nevlastníka, pouze se ocitá v postavení oprávněného držitele.“ 46

25

dobré víře.47 Skutečný vlastník nemovitosti se mohl i po dlouhé době domoci svého vlastnického práva vůči osobě, která nabyla vlastnictví od osoby zapsané v katastru jako vlastník. Ustanovení § 11 zákona o zápisech vyvolávalo mylný dojem uplatňování zásady materiální publicity, což nebylo vůči běžné veřejnosti korektní. Pouze obezřetní investoři, kteří byli s nedostatečným zakotvením této zásady obeznámeni, nespoléhali na stav údajů zapsaný v katastru, ale sami prověřovali předchozí nabývací tituly alespoň po dobu předchozích deseti let nutných k vydržení. Byl tím oslaben smysl i účel katastru, který nemohl být dostatečně důvěryhodnou evidencí právních vztahů k nemovitostem. Pouze vyjímečně (srov. § 486 obč. Zák z roku 1960) se může kupující stát vlastníkem věci i tehdy, když prodávající vlastníkem nebyl.48 Nová právní úprava dbá na dobrou víru ve správnost údajů zapsaných v katastru nemovitostí. Vlastníci nemovitostí, kteří úplatně nabyli nemovitost od nevlastníka v dobré víře ve správný zápis práv v katastru nemovitostí, jsou mnohem více chráněni než podle předchozí úpravy. Přesto je domněnka uvedená v § 982 odst. 2 NOZ stále vyvratitelná. Možnost napadení správnosti zápisu je však časově omezena. Noví oprávnění tak budou mít jistější právní postavení ohledně věcných práv k nemovitostem. Stávající vlastníci nemovitostí budou muset průběžně kontrolovat stav zápisů v katastru, aby začali hájit svoje práva včas. K zajištění právní jistoty osob, vycházejících při svých právních úkonech (nabývání) z údajů veřejného seznamu, vytvořil zákonodárce ve zmíněném § 980 odst. 2 NOZ dvě právní domněnky: První, pozitivní domněnka49 říká, že právo zapsané ve veřejném seznamu je považované za zapsané v souladu se skutečným právním stavem. Zapisovanými právy do katastru nemovitostí mohou být práva věcná, ale i práva závazková jako např. přednostní právo ke zřízení věcného práva jiné osobě, nájem nebo pacht. Domněnka platí pro všechny atributy zapsaného práva: samotný zápis práva svědčí o jeho existenci, právo náleží zapsané osobě, má obsah i rozsah odpovídající zápisu, bylo zřízeno na zapsanou dobu, je zapsáno ve správném pořadí a vztahují se k němu případné další skutečnosti zapsané ve formě poznámek. Domněnka souladu se skutečným stavem naopak neplatí pro údaje vycházející z veřejného 47

Viz např. Usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 18.10.2001, sp. Zn. 10 Co 601/2001, kde je v odůvodnění konstatováno, že : “O údajích z katastru nemovitostí platí presumpce jejich správnosti, nemusí však odpovídat právnímu stavu. Ten, kdo se však dovolává právní reality vůči stavu zápisů, musí tvrzený věcně právní stav k nemovitosti prokázat.“ 48 Viz Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 14.3.1995, sp. Zn. 11 Co 1/94. 49 SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoníkIII. Věcná práva(§ 976- 1474). Komentář. I. Vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 12 s.

26

práva či údaje neprávního charakteru, např. údaje o stavebně-technickém stavu, ekonomické hodnotě, výměře, způsobu využití nebo ochrany nemovitosti. Podle druhé, negativní domněnky50 právo neexistuje, pokud bylo z veřejného seznamu vymazáno. Tato právní formulace se vztahuje pouze na práva, která byla ve veřejném seznamu zapsána a později vymazána. Neexistují tedy práva vymazaná, zatímco práva dosud nezapsaná v negativní domněnce zahrnuta nejsou. Neexistence vymazaných práv je v případě vedení katastru problematicky dohledatelná, protože katastrální úřady poskytují pouze výpisy platné k určitému datu a ne souhrnné přehledy včetně vymazaných práv, jako je

tomu

51

například u úplného výpisu z obchodního rejstříku . Osoba užívající údaje katastru tak není schopná bez podrobnějšího šetření rozlišit práva vymazaná od práv nikdy nezapsaných. Sporné znění negativní domněnky bude nejspíše upřesněno soudní praxí. Obě domněnky mohou být samozřejmě vyvráceny. Osoby, jimž domněnka svědčí, nemusí prokazovat domněnkou stanovené skutečnosti. Důkazní břemeno nese osoba tvrdící opak. Soud není vázán skutečností zapsanou ve veřejném seznamu, ale osoba, v jejíž prospěch je právo zapsané, získá výhodnější procesní postavení, nenese důkazní břemeno. Zákonodárce v § 980 tedy vytvořil domněnku, že údaje veřejného seznamu jsou správné, ale zároveň připustil, že nemusí být úplné. Nadále se při nabývání vlastnických práv k věcem zapsaným v katastru nemovitostí uplatňují dva ústavní principy. Prvním je princip právní jistoty a ochrany dobré víry vyplývající z výkladu pojmu právní stát, který je zakotven v čl. 1 odst. 1 Ústavy52 Druhým je princip ochrany vlastnictví, vyplývající z čl. 11 Listiny základních práv a svobod53 . Někdy se tyto principy v praxi vzájemně vylučují a je třeba rozhodnout, kterému

50

SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoníkIII. Věcná práva(§ 976- 1474). Komentář. I. Vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 12 s. 51 SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoníkIII. Věcná práva(§ 976- 1474). Komentář. I. Vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 45 s. 52 Viz Čl. 1 odst. 1 Ústavy : „Česká republika je svrchovaný, jednotný a demokratický právní stát založený na úctě k právům a svobodám čl ověka a občana.“ 53 Viz čl. 11 LZPS: (1) Každý má právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Dědění se zaručuje. (2) Zákon stanoví, který majetek nezbytný k zabezpečování potřeb celé společnosti, rozvoje národního hospodářství a veřejného zájmu smí být jen ve vlastnictví státu, obce nebo určených právnických osob; zákon může také stanovit, že určité věci mohou být pouze ve vlastnictví občanů nebo právnických osob se sídlem v České a Slovenské Federativní Republice.

27

bude dána přednost, zda bude chráněno právo skutečného vlastníka nebo jistota nabyvatele v dobré víře. Zásada materiální publicity veřejných seznamů slouží k řešení tohoto rozporu, když za určitých zákonem stanovených podmínek připouští i nabytí práva od neoprávněného. Snižuje se tím ochrana skutečných vlastníků,

kterých se významně dotýká zásada

„vigilantibus iura scripta sunt“54 . Materiální publicita nemůže tedy působit v neprospěch nabyvatele. Je-li věc ve veřejném seznamu zatížena již zaniklým věcným právem, které nebylo ze seznamu vymazáno, a nový nabyvatel o tom neví, nezíská vůči němu právo účinky. Naopak pokud nabyvatel získá nemovitost, v jejíž prospěch je v katastru zapsána ve skutečnosti již zaniklá služebnost, získá i právo založené touto služebností, výjimkou je případ zániku služebnosti z důvodu trvalé změny. Materiální publicita působí tehdy, jestliže skutečný právní stav není v souladu se stavem zapsaným ve veřejném seznamu. Přičemž zapsaným stavem se rozumí pouze údaje přímo zapsané ve veřejném seznamu, nejedná se o údaje obsažené ve sbírce listin, pokud na údaje sbírky listin výslovně neodkazuje zápis ve veřejném seznamu. Pro účely § 984 jsou rozhodné údaje o právním stavu věci, což jsou údaje o právech včetně jejich pořadí, které se zapisují vkladem, záznamem i některými poznámkami (např. poznámka o ujednání pořadí zástavních práv nebo poznámka o uvolnění zástavního práva). Materiální publicity se netýká nesoulad evidovaných a skutečných údajů o

technickém stavu, ekonomické hodnotě, výměře

nemovitosti apod., tyto údaje by se týkaly ustanovení o vadách či omylu. Častými důvody rozporu skutečného a zapsaného stavu jsou: možnost mimoknihovního vzniku i zániku práv (např. vydržení či promlčení), následné odpadnutí právního důvodu vzniku práva (např. odstoupení od smlouvy), počáteční absence právního důvodu (např. absolutní neplatnost smlouvy) nebo chybný zápis do veřejného seznamu. Frekventovaným důvodem rozporu mezi skutečností a evidovaným stavem je také nabytí věci do společného jmění manželů na základě právního jednání pouze jednoho z manželů. Zásada materiální publicity chrání pouze takové situace, kdy k nabytí práva došlo právním jednáním, nevztahuje se tedy na nabytí práv děděním, vyvlastněním, rozhodnutím soudu nebo (3) Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem. (4) Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu. (5) Daně a poplatky lze ukládat jen na základě zákona. 54 Práva náležejí bdělým

28

správního orgánu, ani na nabytí práv v dražbě. Neuplatní se v případě zdánlivých či neplatných právních jednání. Nesmí dojít k absolutní neplatnosti jednání v důsledku nedostatku vůle, svéprávnosti nebo zákazu nakládat s věcí. Musí se jednat o právní jednání, při kterých dochází k nabytí věcného práva od osoby zapsané ve veřejném seznamu jako vlastník. Další podmínkou

je úplatnost právního jednání55 . Zákonodárce vychází z přesvědčení, že

k prolomení práv skutečného vlastníka musí být skutečný důvod, kterým by byla objektivní újma na straně dobrověrného nabyvatele. Zároveň budou muset být rozlišena jednání úplatná od bezúplatných. Úplata může být poskytnuta i v nepeněžní podobě, např. ve formě hmotné věci, práva, pohledávky nebo služby. Problematické je posuzování úplatnosti právních jednání, jejichž účelem není získání majetkové hodnoty nýbrž poskytnutí jistoty (např. zástavní smlouva). Samotné zástavní právo nemá majetkovou hodnotu, ale potřeba jistoty realitního trhu vyžaduje, aby byl zásadou materiální publicity chráněn i zástavní věřitel. Důležitá tedy bude nová judikatura soudů, která dokáže zohlednit, že zástavní věřitel dobrovolně poskytl úvěr, čímž sám sebe omezil ve prospěch někoho jiného.

Dobrá víra je základním prvkem zásady materiální publicity. Jejím

předmětem je soulad mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu (např. v katastru nemovitostí) a skutečným právním stavem. V dobré víře jedná ten, kdo nevěděl a při obvyklé míře opatrnosti ani vědět nemohl, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti. Pod obvyklou míru opatrnosti rozhodně nepatří aktivní šetření skutečného právního stavu. Není třeba ověřovat soulad zapsaných práv se zněním listin, podle kterých bylo právo zapsáno. Skutečný právní stav by se měl aktivně dohledávat výjimečně, jen pokud ze zjištění faktického stavu věci vyplynou pochybnosti o souladu skutečného a zapsaného stavu, např. zjištění reálného užívání části kupovaného pozemku jinou osobou při fyzické prohlídce nemovitosti. Dobrá víra je posuzována k době, kdy k právnímu jednání došlo 56 . Pokud vzniká věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak se dobrá víra posuzuje k době podání návrhu na zápis. Práva k nemovitostem vznikají většinou až zápisem v katastru, dobrá víra tedy bude posuzována nejčastěji k době podání návrhu na vklad. Jestliže má být nabyvatel práva v dobré víře ve stav zápisů k okamžiku návrhu na zápis práva do katastru dle § 984, musí být osoba nakládající s nemovitostí v nabyvatelův prospěch již zapsána v části A listu vlastnictví jako 55 56

Viz § 984 odst. 1 NOZ Viz § 984 odst. 1 NOZ

29

vlastník nebo v obdobné pozici, která jí opravňuje s nemovitostí nakládat (např. státní organizace oprávněná hospodařit s majetkem státu). Jak ovlivňuje dobrou víru tzv. plomba (vyznačené upozornění, že právní vztahy jsou dotčené změnou), není v NOZ upraveno. V případě zastoupení platí,” že není-li zastoupený v dobré víře, nezhojí tento nedostatek ani dobrá víra zástupce”57 .

Materiální publicita vyvolává přímé pozitivní účinky, pokud

nastanou zamýšlené skutečnosti předpokládané podle obsahu právního jednání, ať už se jedná o vznik či zánik práv. Negativní

stránku

působení

principu

materiální

publicity

představuje

zánik

práv

nezapsaných ve veřejném seznamu k věci cizí, ač na převáděné věci ve skutečnosti vázly. Navíc mohou ožít zapsaná práva, která již dříve zanikla. Může tedy dojít k nabytí širšího rozsahu vlastnického práva dle stavu zápisů ve veřejném seznamu, než jaký rozsah práv by odpovídal skutečnosti. Právo nezbytné cesty, výměnku ani právo vzniklé ze zákona bez ohledu na stav zápisů v katastru nezanikne, přestože nemusela být v katastru uvedena a nabyvatel se o nich nemusel dozvědět58 . Ostatní věcná práva by naopak zanikla. Materiální publicita ochrání nabyvatele i tehdy, nabyl-li nemovitost pouze od jednoho z manželů, který byl v katastru zapsaný jako vlastník, ač ve skutečnosti nemovitost náležela do společného jmění manželů. Nabyvatel je chráněn dobrou vírou před snahou druhého z manželů o vyslovení relativní neplatnosti právního jednání z důvodu převedení nemovitosti bez jeho souhlasu59

II.7.3. Odstranění nesouladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem dle §§ 985 a 986 NOZ Nový

občanský

zákoník

zakotvuje

možnost původního

vlastníka nemovitosti,

jak

napadnout vlastnické právo pozdějšího nabyvatele a uvést tak v soulad zapsaný a skutečný právní stav jednak v § 985 NOZ a jednak § 986 NOZ. Odstranění nesouladu je upraveno v § 985. Podle tohoto ustanovení je oprávněna domáhat se odstranění nesouladu osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, tedy zejména původní vlastník. Ten pak musí prokázat, že své právo uplatnil. Na jeho žádost 57

Viz § 436 odst. 2 NOZ Vyvozeno z § 984 NOZ 59 Viz § 714 NOZ 58

30

zapíše uplatnění práva do

Katastru

nemovitostí.

Rozhodnutí vydané

o

jeho

věcném právu

pak

působí vůči

každému,jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, kdy původní vlastník požádal o uvedený zápis60 . Znění §986 NOZ může být na první pohled podobné jako ustanovení předcházející: "Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámk u spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.61 " V závislosti na tom, kdy žadatel požádá o zápis poznámky spornosti, pak tato poznámka spornosti působí buď proti každému, komu popíraný zápis svědčí nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu, nebo pouze tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž byl v dobré víře. Aby měla poznámka spornosti univerzální účinek, je třeba požádat o poznamenání spornosti zápisu ve lhůtě jednoho měsíce ode dne, kdy se dotyčná osoba o zápisu dozvěděla. Nový občanský zákoník pak v souvislosti s výše uvedenou poznámkou spornosti zavádí pro případ, že žadatel nebyl o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, objektivní lhůtu k tomu, aby požádal o zápis výše uvedené poznámky. Tato lhůta pak činí tři roky a běží ode dne, kdy byl popíraný zápis proveden. Pokud jde o vztah §§985 a 986 NOZ, důvodová zpráva je v tomto ohledu velmi stručná, když uvádí pouze to, že se navrhují "právní pravidla sledující jednak zajištění souladu mezi zapsaným a skutečným právním stavem, jednak ochranu osob nabývajících v dobré víře věcná práva podle zapsaného stavu i osob dotčených v jejich právech vadnými nebo nesprávnými zápisy. Navržená tříletá objektivní lhůta je převzata z rakouského knihovního zákona. Klade se otázka, zda by neměla být pro nabývání věcných práv k nemovitým věcem speciálně prodloužena na pět let (pětiletou lhůtu má italské právo), popř. na deset let odpovídajících době stanovené pro řádné vydržení vlastnického práva k nemovité věci."62 Jak vyplývá z výše uvedených pravidel, bude

§ 985 NOZ

aplikován tehdy, kdy je v

rozporu se skutečným právním stavem stav zápisu v katastru nemovitostí, který pochází již z dřívější doby. Naopak § 986 bude aplikován na zápisy, k nimž došlo v nedávné době. 60

K otázce zda lze zamítnout Návrh na vklad jestliže převodce ve smlouvě není (ještě)Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21.10.2004, sp. Zn. 22 Cdo 349/2004 v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník převáděné nemovitosti viz. Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 16.10.1998, sp. Zn. 35 Ca 75/98 a dále 61 Viz §986 odst. 1 NOZ 62 Důvodová zpráva k návrhu nového občanského zákoníku [on-line]. Praha: Vláda ČR, vydáno 26.5.2011

31

II.8. Zásada přehlednosti Projevem této zásady je povinnost katastrálních úřadů vést jednotlivé součásti katastru nemovitostí s zápisů údajů v nich zákonem předepsaným způsobem. Tato zásada zajišťuje jednoznačnost, určitost a nespornost každého zápisu do katastru nemovitostí. Určuje formu, způsob, místo a pořadí jednotlivých zápisů do katastru.

II.9. Zásada závaznosti. Výslovně je upravena ve vztahu k závaznosti údajů katastru nemovitostí pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru. Na základě § 20 zákona ČNR č. 344/1992 Sb. jsou těmito závaznými údaji parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti a název a geometrické určení katastrálního území.63

II.10. Zásada komplexnosti Projevem zásady

komplexnosti je skutečnost,

že katastr nemovitostí představuje

informační systém o širokém okruhu informací týkajících se zapisovaných nemovitostí, kdy každý údaj co do své vypovídací schopnosti souvisí s dalším údajem a všechny údaje pak tvoří celek, který má úplnou vypovídací schopnost a tudíž i schopnost poskytnout celkovou informaci o

nemovitostech.

ustanoveních

katastrálního

Úzce tak zákona,

souvisí se zásadou závaznosti,

když při sepisu

listin o

vyjádřenou v

právních vztazích k

nemovitostem, kupříkladu kupních a jiných smluv o nemovitostech jsou mimo jiné závaznými údaji katastru parcelní číslo a správný název katastrálního území Na druhou stranu je třeba konstatovat, že zdaleka ne všechny nemovitosti jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí.

II.11. Zásada úplatnosti Dle této zásady se vyměřují správní poplatky. Za přijetí každého návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu se vybírá správní poplatek (dále jen "poplatek") ve výši 1000,- Kč, a to

63

Kuba, B., Olivová, K., Katastr nemovitostí po novele, 7. přepracované a doplněné vydání podle stavu k 1.3.2002, Praha: Linde Praha a.s., 2002, str. 61

32

podle položky č. 120 přílohy k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů. Za návrhy na zahájení řízení o povolení vkladu na základě listin, které souvisejí s výstavbou veřejně prospěšné stavby (smluv uzavřených za účelem realizace veřejně prospěšné stavby) pro zneškodňování odpadu, zásobování vodou, odvádění odpadních vod a jejich čištění, pro veřejnou dopravu, veřejné školství, veřejnou správu apod., vybere katastrální úřad poplatek v úhrnu nejvýše 10 000 Kč. Toto zvýdodnění je nutné doložit hodnověrným způsobem. Podává-li navrhovatel současně několik návrhů na zahájení řízení o povolení vkladu, hradí se poplatek za každý podaný návrh samostatně. Za přijetí úplného znění prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám k uložení do sbírky listin nebo přijetí dohody spoluvlastníků o správě nemovité věci k uložení do sbírky listin se vybírá poplatek 500,- Kč. Pokud účastník řízení, který podal návrh, neuhradí poplatek ve stanovené výši ani na výzvu katastrálního úřadu, katastrální úřad po marném uplynutí lhůty pro zaplacení poplatku řízení o povolení vkladu zastaví podle § 5 odst. 4 zákona č. 634/2004Sb. Správní poplatky a úplaty související nejen s podáním návrhu na vklad jsou uvedeny v sazebníku.

Lze je platit kolkovými známkami, jestliže poplatek nepřevyšuje 5 000 Kč, v

hotovosti na příslušném katastrálním pracovišti nebo bezhotovostně na zvláštní účet státního rozpočtu zřízený u příslušného katastrálního úřadu. Při osobním podání návrhu na vklad získá klient v podatelně příslušné platební údaje přímo, při podání prostřednictvím poštovního přepravce nebo datové schránky mu budou zaslány platební údaje po zaevidování návrhu.

II.12. Zásada souladu údajů vedených v katastru nemovitostí se skutečným stavem. Jejím základním projevem je povinnost katastrálních úřadů provádět revize katastru nemovitostí – viz blíže kap. IV.3. této práce s názvem „Revize údajů katastru nemovitostí”. K jejím projevům lze řadit

povinnosti uložené vlastníkům a jiným oprávněným ve vztahu k

katastru nemovitostí (zejména ohlašovací povinnost,

povinnost zúčastnit se na výzvu

katastrálního úřadu jednání před ním, označit na svůj náklad, ve stanovené lhůtě, trvalým způsobem nesporné hranice svých pozemků). Nedodržení těchto povinností je pak ve smyslu 33

§ 23 až § 25 katastrálního zákona sankcionovatelné. Dále je možné za její projev považovat pravidla týkající se součinnosti obcí a státních orgánů s katastrálními úřady (§ 38 a § 39 katastrálního zákona). Přezkoumávané skutečnosti katastrální úřad posuzuje zpětně, a to vždy ke dni podání návrhu na povolení vkladu. V případě, že jsou podmínky vkladu splněny a podaný návrh na vklad spolu s jeho přílohami vyhoví každému ze sedmi posuzovaných kritérií , katastrální úřad rozhodne o povolení vkladu; v opačném případě přistoupí k zamítnutí návrhu. Podle prvního z přezkumných kritérií zjišťuje katastrální úřad soulad mezi navrhovaným vkladem a aktuálním stavem zápisů v katastru. Podle § 5 odst. 1 písm. a) zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o zápisech"), katastrální úřad v řízení o povolení vkladu totiž zkoumá, zda "navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru". Znamená to tedy, že právník katastrálního úřadu ověří návaznost údajů uvedených v návrhu na povolení vkladu a údajů uvedených v den podání návrhu na listu vlastnictví, na kterém jsou převáděné (eventuálně zatížené či oprávněné) nemovitosti evidovány, přičemž mezi těmito údaji by v zásadě neměl být rozpor. Pokud se nějaké nesrovnalosti objeví, může to vést, v závislosti na jejich povaze, k přerušení vkladového řízení za účelem odstranění těchto nejasností nebo dokonce k zamítnutí návrhu na vklad. V tomto směru lze rozlišovat porovnání souladu v subjektech dispozice (např. zda v návrhu na vklad zástavního práva vystupuje jako zástavce osoba, která je v katastru zapsána jako vlastník) a v objektech dispozice (tj. zda nemovitost, která je uvedena v návrhu na vklad, je současně vedena i v katastru). V některých případech může toto rozlišení splývat, neboť se leckdy jedná o dvě strany téže mince. Při posuzování navrhovaného vkladu z tohoto hlediska vychází v praxi najevo nejvíce případů neprovedených ohlášení změn týkajících se nemovitostí a jejich vlastníků k zápisu do katastru, které jsou předmětem zápisu v záznamovém řízení podle § 7 a násl. zákona o zápisech. Pokud vlastníci nemovitostí tato ohlášení včas a řádně neprovedou, vystavují se dvojímu riziku, jednak riziku uložení pokuty (do výše 50.000.- Kč u fyzických osob a do výše 100.000.- Kč u podnikajících fyzických osob a u právnických osob) ze strany katastrálního úřadu za porušení pořádku na úseku katastru podle § 57 a 58 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí ("katastrální zákon"), a jednak riziku zamítnutí návrhu na povolení 34

vkladu, jak bude dále uvedeno. Celkově lze k souladu, resp. nesouladu údajů vedených v KN se skutečným stavem těm účastníkům vkladového řízení, kteří se chtějí vyvarovat zamítnutí svého návrhu na vklad ze strany katastrálního úřadu, protože navrhovanému vkladu je na překážku stav zápisů v katastru, doporučit, aby se před podáním takového návrhu prostým nahlédnutím do katastru nemovitostí přesvědčili, zda je u dotčených nemovitostí stav údajů katastru nemovitostí aktuální a v souladu s právní realitou, a pokud tomu tak není, aby ještě před podáním návrhu na vklad stav evidenční a stav skutečný uvedli do vzájemného souladu předložením listin, které skutečný stav (tj. právní realitu) dokládají. Teprve poté lze bez obav podat návrh na vklad, přičemž jako zásada platí, že návrh musí vycházet z údajů vedených na listu vlastnictví (eventuálně v katastrální mapě) ke dni podání návrhu.

III. Příčiny nesouladu III.1. Historické příčiny nesouladu Velmi

častou

příčinou

nesouladu

jsou

pochybnosti

ohledně

nevypořádáním resp. nesprávným vypořádáním pozemkově-právních

vlastnictví

dané

vztahů v minulosti, a to

zejména z důvodů diskontinuity evidence nemovitostí v období 1950 – 1964, kdy došlo k opuštění konstitutivního účinku zápisu do pozemkové knihy a postupnému upuštění od vedení pozemkových knih. Tento stav trval až do zavedení evidence nemovitostí v roce 1964, k plné obnově intabulačního principu však ani pak nedošlo. Celá řada sporných případů vznikala též při restitučních sporech po změně politických poměru v roce 198964 .

III.1.1. Exkurz: Historie pozemkových evidencí v ČR Slovo katastr je odvozeno z latiny a znamená přibližně totéž co soupis (caput = hlava, capitastrum = soupis podle hlav, později též podle jakékoliv jednotky). Obecně pak býval tímto slovem označován přehledný soustavný popis zvláštních vlastností, osob, věcí nebo práv, zejména pak soupis pozemků nebo i výtěžků z obchodů a živností pořizovaný k účelům 64

Blíže k tomu Spáčil, J., Spáčil, M.: Přehled judikatury ve věcech občanskoprávních vztahů k pozemkům. Praha Wolters Kluwer ČR, a.s ., 2011, s. 168 - 175,

35

daňovým. Snaha o jednotnou daňovou politiku je patrná již v r. 1022, kdy český kníže Oldřich († 1034) z rodu Přemyslovců zavedl vybírání daně z lánu. Zemské desky a urbáře Soukromá práva na majetek si začala šlechta počátkem 14. století zajišťovat zápisem v zemských deskách. Původně ovšem tyto zemským soudem vedené knihy sloužily k zápisům o soudních sporech. První písemný doklad o zápisech je ve formuláři zemského písaře z r. 1278. Podle českého vzoru byly na Moravě roku 1348 zavedeny desky zemské u soudu brněnského a olomouckého a začátkem 15. století i ve Slezsku u soudu opavského. Držebnosti poddaných a jejich povinnosti si dávala vrchnost před r. 1650 zapisovat do knih zvaných urbáře. Pozemky připsané v urbářích poddaným a svobodníkům byly nazývány pozemky urbárními,

rustikálními později též kontribuentními.

Na rozdíl od pozemků

vrchnostenských, které se nazývaly panské, dominikální anebo dvorské, které nebyly až do roku 1706 podrobeny žádné dani. Rustikální katastr V roce 1650 se sněm království Českého usnesl na tom, aby byly daně vyměřovány na spravedlivějším a věcnějším základě. Této dani měly být i nadále podrobeny jen statky a pozemky v držení poddaných. Vzniklý elaborát (vyhotovený v letech 1653-1656) byl prvním berním katastrem pro Čechy a je znám jako první rustikální katastr (první berní rula), který platil v letech 1656-1684. První rustikální katastr byl revidován a doplněn v letech 1674-1683 a uvádí se pak jako druhý rustikální katastr z roku 1684 (druhá berní rula), který platil až do r.1748. Za první moravský katastr je možné považovat tzv. lánové rejstříky (první lánová vizitace v letech 1656-1658, druhá 1669-1697). Tereziánský katastr Dne 1. 5. 1749 vstoupil v platnost tzv. první tereziánský katastr rustikální (třetí berní rula z r. 1748), který nahradil předchozí berní rulu i moravské lánové rejstříky. Po nové generální vizitaci rustikální půdy začal v roce 1757 platit druhý tereziánský katastr rustikální (čtvrtá berní rula z r. 1757). v roce 1749 byly zavedeny i nové přiznávací listy pro statky dominikální, aby byla vyrovnána pozemková daň, a to dle počtu a plochy půdy jednotlivých vrchností (exaequace - vyrovnání). Šetření bylo ukončeno roku 1756 a výsledný elaborát je známý pod názvem Exaequatorium dominicale (panské vyrovnání) z roku 1757. Tvořil základ pro tereziánský katastr dominikální. Rustikální tereziánský katastr spolu s tereziánským katastrem dominikálním tvořily úplný a velký katastr všech pozemků a statků jak rustikálních 36

tak dominikálních. Nazýval se pak souhrnně katastrem tereziánským aneb tereziánskou rektifikací katastru. Josefský katastr Dne 20. 4. 1785 nařídil Josef II. patentem o reformě daně pozemkové a vyměření půdy, že všechny úrodné pozemky dominikální i rustikální se uvnitř obce zaměří, zobrazí a určí jejich výměry a hrubý výnos podle úrodnosti. Patent zavedl dvě významné novinky - nahrazení dosavadní soustavy osedlostní jiným, menším a četnějším daňovým prvkem - pozemkem a zaměření každého pozemku, a tak možnost zjištění jeho správné výměry a následně i výtěžku. Výsledný elaborát je znám jako josefský katastr. Jednalo se o první katastr, založený na přímém měření skutečného stavu v terénu. Josefský katastr nenalezl porozumění u šlechty a ta si vymohla zrušení nového katastru po jeho roční platnosti (1789 - 1790) a opětné zavedení tereziánského katastru. Tereziánsko-josefský katastr Po zrušení josefského katastru platil tereziánský katastr jen krátkou dobu. Josefský katastr ukázal všechny nesprávnosti ve výměrách tereziánského katastru. Byl proto zaveden katastr, v němž se převzaly správné výměry z josefského katastru a ponechaly šlechtě výhody z ocenění exaequatoria. Nový katastr byl založen v roce 1792, nazýval se tereziánsko-josefský katastr a byl podkladem pro založení zemských desek a pro daňové předpisy až do roku 1860, kdy vstoupil v platnost operát stabilního katastru. Stabilní katastr a pozemkové knihy Císařským patentem z 1. 6. 1811 č. 946 Sb. zák. soud. byl vyhlášen Všeobecný zákoník občanský. Obsahoval mimo jiné zásady, které měly bezprostřední vliv na další funkci katastru. Stanovoval, že stavba je součástí pozemku (tj. zásadu římského práva superficies solo cedit) a že k převodu vlastnictví nemovitých věcí je třeba zápis do pozemkových knih, nazývaný vklad (intabulace). Všeobecný zákoník občanský platil až do r. 1951, kdy byl zrušen zákonem č. 141/1950 Sb. a výše uvedené principy byly opuštěny. Základy dnešního novodobého katastru nemovitostí byly položeny nejvyšším patentem rakouského císaře Františka I. ze dne 23. 12. 1817 o dani pozemkové a vyměření půdy65 . Jejím základem byl přesný soupis a geodetické vyměření veškeré půdy, tzv. stabilní katastr. Stabilní katastr byl již zcela založen na vědeckých základech velkoměřítkového mapového

65

Viz KUBA. B, OLIVOVÁ K.: Katastr nemovitostí po novele – 6. Vydání, Linde Praha 1999, str. 23

37

díla. Pro nové mapové dílo bylo zvoleno Cassini-Soldnerovo nekonformní transverzální válcové zobrazení a systém pravoúhlých souřadnic s počátky v trigonometrických bodech Gusterberg (pro Čechy) a Svatý Štěpán (pro Moravu). Zvolené základní měřítko zobrazení (1:2880) vycházelo z tehdejšího požadavku, aby se jedno dolnorakouské jitro (tj. čtverec o straně 40 sáhů) na mapě zobrazilo jako jeden čtvereční palec 66 . Hranice všech pozemků byly v přírodě za účasti jejich držitelů řádně vyšetřeny a označeny. Podrobné měření bylo realizováno ve většině případů metodou měřického stolu (grafickým protínáním). v Čechách probíhalo podrobné měření v letech 1826-1843, na Moravě 1824-1836. Všechny zaměřené pozemky byly zobrazeny a očíslovány jako parcely. Výměra jednotlivých parcel byla určena ze zobrazené plochy v mapě. Z měřického operátu stabilního katastru je dodnes odvozena i většina platných katastrálních map na území České republiky. Takové katastrální mapy (zpravidla v měřítku 1:2880) jsou platné na cca 70 % území dnešního státu. Stabilní katastr stárnul podstatně rychleji, než se předpokládalo, protože nebylo zajištěno jeho systematické udržování. Proto bylo nařízeno jeho jednorázové doplnění, tzv. reambulace stabilního katastru. Práce byly prováděny ve velkém spěchu v letech 1869 - 1881 a kvalita původního díla značně utrpěla. Dne 25. 6. 1871 byl přijat obecný knihovní zákon67 a dne 5. 12. 1874 zákon o založení nových pozemkových knih68 . Bylo stanoveno, že v nových pozemkových knihách mají být zaneseny veškeré nemovitosti i práva a povinnosti s nimi spojené. Zákon stanovil, že pozemkové knihy jsou veřejné. Práva zapisovaná do pozemkových knih se nabývala vkladem - intabulací. Stanovením intabulačního principu (tj. ztotožněním okamžiku nabytí práva s okamžikem jeho veřejné publicity v pozemkové knize) a přísných a přesných formálních pravidel pro zápis byl zajišťován vysoký soulad mezi skutečností a evidovaným stavem. Reambulace map stabilního katastru ukázala, že katastr může být brzy znehodnocen, nebude-li zajištěn systém jeho nepřetržitého doplňování a údržby. Zákon ze dne 23. 5. 1883 č. 83 ř. z., o evidenci katastru daně pozemkové, proto nařídil, že se katastr daně pozemkové musí udržovat v souladu se skutečným a právním stavem. v roce 1896 byl katastr daně pozemkové revidován a od roku 1898 bylo i v katastru zavedeno používání metrické míry. Pro nové zaměřování se postupně přestalo využívat metody grafické a zavedena byla metoda číselného

měření.

Výhodou

číselného

měření

66

byla

přesnost,

síť

pevných

1 sáh = 6 stop, 1 stopa = 12 palců, 40 sáhů x 6 stop x 12 palců = 2880. Zákon z 25. 6. 1871 č. 95/1871 ř. z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách 68 Zákon č. 92/1874 z. z. Č., o založení nových pozemkových knih pro království České a o jejich vnitřním zařízení. 67

38

trvale

stabilizovaných každého

bodů

zaměřeného

(trigonometrických bodu

pravoúhlými

a

polygonových), souřadnicemi,

možnost

možnost

vyjádření polohy

zpětné

rekonstrukce

zaměřeného bodu a možnost zobrazení zaměřeného území v jakémkoliv měřítku. Katastr daně pozemkové platil až do r. 1927. Pozemkový katastr Dne 16. 12. 1927 byl přijat zákon č. 177/1927 Sb. z. a. n., o pozemkovém katastru a jeho vedení (Katastrální zákon)69 . Katastr daně pozemkové pozměněný novým zákonem oficiálně na pozemkový katastr, začal podstatně měnit svůj původní účel. Stal se nepostradatelnou součástí všech právních jednání o nemovitostech a jeho původní daňové poslání se začalo přetvářet na účel právní a všeobecně hospodářský. Technická úroveň nově vytvářených katastrálních map nabyla nebývalé výše. Zastaralé a nevyhovující zobrazení pozemků a budov v zastavěných částech měst se začalo nahrazovat moderním, podrobným a přesným zobrazením, zpravidla v měřítku 1 : 1000 nebo 1 : 2000. Nově vyhotovované katastrální mapy byly zobrazovány v lokálním národním souřadnicovém systému Jednotné trigonometrické sítě katastrální (S-JTSK), charakterizovaným Besselovým elipsoidem a Křovákovým konformním kuželovým zobrazením v obecné poloze. Pro každou parcelu byl v pozemkovém katastru uveden držitel, výměra, vzdělávání (kultura), jakostní třída (ve škále 9 stupňů) a katastrální výtěžek. Podstatnými částmi pozemkového katastru byly: operát měřický (tj. mapy), operát písemný (tj. písemné sestavení výsledků šetření), sbírka listin (podle kterých se provádějí zápisy v pozemkovém katastru) a úhrnné výkazy (obsahují celkové údaje pozemkového katastru pro katastrální území anebo širší finanční obvody). Pozemkový katastr byl zákonem stanoven jako veřejný. Definováno bylo katastrální řízení, jako měření nebo místní šetření, prováděné pro založení nebo obnovení pozemkového katastru. Pozemkový katastr byl udržován v souladu se skutečným stavem a zákon stanovil pravidla součinnosti mezi katastrálními měřickými úřady a knihovními soudy (jejich vzájemnou ohlašovací povinnost). Všeobecná ohlašovací povinnost byla stanovena všem držitelům pozemků. Pozemkový katastr byl velmi přesný a spolehlivý především do r. 1938.

III.1.2. Nesoulad daný poválečným vývojem pozemkové evidence Již v průběhu 2. Světové války nebyla údržba Pozemkového katastru dostatečná. Zejména po r. 1945 (poválečné konfiskace a přídělové řízení) se začal hrubě rozcházet se skutečností a 69

Viz KUBA. B, OLIVOVÁ K.: Katastr nemovitostí po novele – 6. Vydání, Linde Praha 1999, str. 23

39

po roce 1956 se přestal udržovat vůbec. Katastrální zákon č. 177/1927 Sb. byl zcela zrušen až v roce 1971 zákonem č. 46/1971 Sb., o geodézii a kartografii. Po skončení 2. světové války přinesly poválečné konfiskace, navazující přídělové řízení, revize tzv. první pozemkové reformy a vyhlášení tzv. druhé pozemkové reformy zásadní změny vlastnických práv k nemovitostem. Mimořádně rozsáhlými změnami byla zasažena třetina území státu. Byl prolomen intabulační princip, na kterém byla založena funkce a spolehlivost pozemkových knih a vlastnické právo přecházelo na přídělce dnem převzetí držby. Vznikal zcela nový právní stav, který byl v hrubém nesouladu se stavem katastru a pozemkových knih, a to v rozsahu do té doby nebývalém. Složitost byla pak nezřídka násobena i tím, že přídělové řízení bylo (zejména na jižní Moravě) kombinováno s již započatým řízením scelovacím. Přídělový operát nebyl všude založen zcela jednotně. Jeho měřickou část tvořil zejména

grafický

přídělový

plán,

který byl vyhotovován zpravidla na zmenšeninách

katastrálních map do měřítka 1 : 5000. Vytyčené hranice parcel byly v terénu označeny většinou jen kolíky. Nové hranice byly do plánu zakreslovány co nejjednoduššími způsoby a z takto přibližných zákresů byly zjišťovány dalším jednoduchým způsobem i výměry dělených parcel. Dne 8. 5. 1947 byl přijat nový zákon70 , který velice zjednodušil zápisy do pozemkových knih a zásadně změnil principy desítky let platného knihovního práva. Připuštěno bylo používání provizorních a málo přesných měřických podkladů. Během několika let vznikl neutěšený stav, který nebyl dodnes napraven. Příděly nebyly zaměřeny a nové hranice nebyly v katastrálních mapách zobrazeny. Původní technické podklady (grafické přídělové plány) jsou přitom již často nečitelné, poškozené nebo jsou i ztraceny. Většina započatých scelovacích řízení nebyla nikdy dokončena a na takovém území vznikl chaotický právní stav. Kompetence k dokončování započatých scelovacích řízení a k upřesňování nebo rekonstrukci přídělů přísluší v současné době pozemkovým úřadům na základě zákona č. 284/1991 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech. Nový občanský zákoník71 zavrhl po staletí osvědčenou zásadu římského práva superficies solo cedit a výslovně stanovil, že stavba není součástí pozemku. Došlo i k definitivnímu opuštění intabulačního principu zápisů do pozemkových knih a vlastnictví se nadále nabývalo 70

Zákon č. 90/1947 Sb., o provedení knihovního pořádku stran konfiskovaného nepřátelského majetku a o úpravě některých právních poměrů vztahujících se na přidělený majetek 71 Dne 1.1.1951 nabyl účinnosti zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník. Tzv. střední občansk ý zákoník z r.1951

40

samotnou smlouvou nebo přecházelo ze zákona, výrokem soudu, úřadu nebo orgánu veřejné správy. Střední občanský zákoník završil postupný úpadek významu a spolehlivosti zápisů v pozemkových knihách i v pozemkovém katastru72 . V nově panujících politických poměrech zcela upadl zájem na evidování soukromých práv k nemovitostem. Socialistické hospodářství bylo založeno na plánování zemědělské výroby a k naplnění těchto ambicí bylo potřeba především znát, kdo půdu obhospodařuje a nikoliv kdo ji vlastní. Na tomto požadavku byla v roce 1956 založena Jednotná evidence půdy (JEP). Pozemkový katastr byl opuštěn (aniž by bylo dosaženo jeho souladu se skutečností) a přestal být nadále udržován. Jednotná evidence pozemků (JEP) neměla základ v obecně závazném právním předpisu a byla zakládána jen na základě usnesení vlády č. 192 z 25.1.1956. Podstatou JEP bylo evidování užívání půdy bez ohledu na vlastnické vztahy. Soukromá práva k nemovitostem nepodléhala v letech 1951-1964 žádné úplné a systematické evidenci. Evidence nemovitostí Dne 1. 4. 1964 nabyly účinnosti nový občanský zákoník, 73 zákon o evidenci nemovitostí (EN)74 a notářský řád75 . Ani nová právní úprava však nesměřovala k obnovení intabulačního principu a úplné evidenci soukromých práv k nemovitostem (zákonem o evidenci nemovitostí byl definitivně zrušen obecný knihovní zákon z r. 1871). K účinnosti smluv o převodu vlastnictví k nemovitostem bylo třeba od 1. 4. 1964 jejich registrace státním notářstvím (nešlo-li o převod do socialistického vlastnictví). Evidence nemovitostí (EN) měla evidovat především údaje o nemovitostech nutné pro plánování a řízení hospodářství, zejména zemědělské výroby. Soulad evidence nemovitostí se skutečným stavem měla zajišťovat ohlašovací povinnost všech uživatelů nemovitostí vůči příslušnému národnímu výboru (do 15 dnů od vzniku změny) a následná oznamovací povinnost národního výboru vůči orgánům geodézie (do 15 dnů od ohlášení uživatelem). Listiny o nemovitostech měly být předkládány orgánům geodézie do 60 dnů od nabytí právní moci (u rozhodnutí) nebo ode dne jejich vzniku. Údaje EN byly závazné jen pro plánování a řízení zemědělské výroby, pro výkaznictví a statistiku o zemědělském půdním fondu a pro přehledy nemovitostí vedené socialistickými organizacemi. Součástí EN mělo být i evidování právních vztahů k nemovitostem. Protože se však od r. 1951 žádná taková úplná a

72

Viz KUBA. B, OLIVOVÁ K.: Katastr nemovitostí po novele – 6. Vydání, Linde Praha 1999, str. 24 Zákon č. 40/1964 Sb. 74 Zákon č. 22/1964 Sb. 75 Zákon č. 95/1963 Sb. 73

41

systematická evidence právních vztahů nevedla, bylo nutné její nové založení. Komplexní zakládání evidence nemovitostí (KZEN), při kterém se zjišťovaly a zapisovaly aktuální právní vztahy k nemovitostem trvalo skoro čtvrt století (1964 - 1988). Evidence nemovitostí obsahovala operát měřický (mapu pozemkovou,

pracovní a

evidenční), operát písemný (výkaz změn, soupis parcel, evidenční listy, listy vlastnictví, seznam a rejstřík uživatelů a vlastníků a seznam domů), sbírku listin a sumarizační výkazy. Měřický operát EN (pozemkové mapy) vycházel z předchozích ostrovních map bývalého pozemkového katastru, které byly skresleny do souvislého zobrazení. Nové pozemkové mapy byly postupně vyhotovovány na základě výsledků technicko-hospodářského mapování - THM (1961 - 1981), později na základě výsledků tvorby základní mapy velkého měřítka - ZMVM (1981 - 1992).

III.1.3. Náprava nesouladu po obnově demokratických politických poměrů v roce 1989. Po tzv. „sametové revoluci” v roce 1989 nebylo již nadále únosné vycházet z neúplného obsahu EN, ani pokračovat v nedokonalých principech, na kterých byla založena a vedena. Od 1. 1. 1993 nabyla účinnost zcela nová právní úprava 76 . Katastr nemovitostí České republiky (dále jen KN), touto novou právní úpravou zřízený, integruje do jediného instrumentu funkci bývalé pozemkové knihy i bývalého pozemkového katastru. Státní správu KN vykonávají zákonem zřízené katastrální úřady. Částečně byl obnoven intabulační princip, a to pro smluvní nabývání věcných práv k nemovitostem, kdy k jejich nabytí dochází (po zákonem vymezené právní aprobaci prováděné katastrálním úřadem ve správním řízení) vkladem do KN 77 . Věcná práva, jejichž nabytí není podmíněno vkladem, se do KN zapisují záznamem. Katastrální operát tvoří soubor geodetických informací – dále jen SGI (zahrnující katastrální mapu a ve stanovených katastrálních územích i její číselné vyjádření), soubor popisných informací – dále jen SPI (zahrnující údaje o katastrálním území, o parcelách, o stavbách, o vlastnících a jiných oprávněných a o právních vztazích), souhrnné přehledy o půdním fondu, dokumentace výsledků šetření a měření a sbírka listin. Podrobnější právní 76

Zákon č. 264/1992 Sb., kterým se mění občanský zákoník a některé další zákony, zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) a zákon č. 359/1992 Sb. o zeměměřických a katastrálních orgánech. 77 Viz KUBA. B, OLIVOVÁ K.: Katastr nemovitostí po novele – 6. Vydání, Linde Praha 1999, str. 26

42

úprava byla postupně provedena řadfou vyhlášek78 . V letech 1997-1998 byl KN jednorázově doplněn o údaje o vztahu bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám. v roce 1998 byla zahájena digitalizace SGI. I když bylo s vedením a údržbou některých údajů o nemovitostech v elektronické formě započato už v roce 1972, teprve zákonem č. 120/2000 Sb., bylo stanoveno, že katastr je veden jako informační systém o území České republiky převážně počítačovými prostředky. Od roku 2001 začal být katastr nemovitostí veden v informačním systému katastru nemovitostí (ISKN), který technicky umožnil, že k údajům katastru vedeným ve formě počítačových souborů může každý získat i dálkový přístup pomocí počítačové sítě za úplatu a za podmínek stanovených prováděcím právním předpisem.

III.2. Nesoulad v subjektech dispozice Pokud jde o posuzování souladu v subjektech dispozice, uplatňuje se kritérium dle § 5 odst. 1 písm. a) zákona o zápisech (soulad mezi navrhovaným vkladem a aktuálním stavem zápisů v katastru). Často dochází k zamítnutí návrhu na povolení vkladu z důvodu, že osoba vystupující ve smlouvě jako převodce, zástavce, povinný z věcného břemene anebo předkupního práva není vlastníkem zatěžované či převáděné nemovitosti.

Katastrální úřad

návrh na vklad zamítne79 , jestliže účastníci řízení nejsou oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu. Předmětem navrhovaného vkladu je totiž vždy určité právo, které má určitý nepřímý předmět (nemovitost) a které se vkládá ve prospěch určitého subjektu, mnohdy v katastru vůbec neevidovaného. O subjekt právo převádějící anebo zřizující v návrhu totiž zvlášť nejde, i když je zde samozřejmě uveden, ale pouze z důvodu svého účastenství v řízení. Nicméně v případě zřízení zástavního práva, předkupního práva a věcných břemen je posouzení souladu v subjektech myslitelné, neboť se navrhuje, aby se osoba v katastru již vedená stala subjektem práv a zejména povinností, tedy zástavcem, povinným z předkupního práva či povinným z věcného břemene. Porovnání souladu v subjektech dispozice je při uplatnění výše uvedeného kriteria možné80 .

78

Nejprve vyhláškou č. 126/1993 Sb. (účinnou od 28. 4. 1993), později vyhláškou č. 190/1996 Sb. (účinnou od 10. 7. 1996) vyhláškou č. 26/2007 Sb. (účinnou od 1. 3. 2007) a nakonec vyhláškou č. 357/2013 Sb. Vyhláška o katastru nemovitostí – Katastrální vyhláška.. 79 Především s odkazem na § 5 odst. 1 písm. e) zákona o zápisech 80 Viz § 5 odst. 1 písm. a) zákona o zápisech

43

Nesoulad v subjektech dispozice může mít rozmanitou povahu. Některé případy nesouladu mohou mít zcela banální příčiny a jejich odstranění není spojeno s většími obtížemi. Jedná se obvykle o situace, kdy nedošlo k ohlášení změny příjmení vlastníka nemovitosti (např. v důsledku provdání) nebo změny místa trvalého pobytu, a je tak zapotřebí pouze odstranit pochybnosti o totožnosti subjektů provádějících dispozici. V daném případě se jedná o údaje obligatorně vedené v katastru o vlastníkovi či oprávněném z jiného věcného práva 81 . Aktualizaci těchto údajů může provést i sám katastrální úřad na základě údajů získaných z informačního systému evidence obyvatel, případně získaných jiným způsobem82 Jiné případy nesouladu v subjektech dispozice mohou být ovšem zásadního charakteru, zejména tehdy, kdy nemovitostí v předložené smlouvě nakládá jiná osoba než ta, která je uvedena v katastru jako vlastník (příp. spoluvlastník) nemovitosti anebo osoba oprávněná z věcného práva. V takové situaci se katastrální úřad musí zaměřit na důvod nesouladu a za tím účelem přerušit vkladové řízení. Většinou se v tomto případě jedná opět pouze o důsledek nepředložení listin dokládajících změnu v subjektu práva k zápisu do katastru nemovitostí záznamem podle § 7 a násl. zákona o zápisech. Zde je možno lišit tři případy: Dědictví, rozvod a jiné změny.

III.2.1. Dědictví Jako nejobvyklejší případ lze uvést smrt vlastníka nemovitosti, kdy jsou jako převodci ve smlouvě uvedeni již dědicové, ačkoliv usnesení o dědictví, kterým byla schválena dohoda dědiců o vypořádání dědictví anebo došlo k potvrzení nabytí dědictví podle dědických podílů či jedinému dědici (srov. § 175q občanského soudního řádu), nebylo katastrálnímu úřadu doposud ze strany soudu doručeno. Samotným účastníkům nic nebrání, aby stejnopis usnesení s vyznačenou doložkou právní moci nebo jeho úředně ověřenou kopii, doručili katastrálnímu úřadu sami a nevyčkávali, až tak učiní soud.

III.2.2. Rozvod manželství 81

Viz § 10 vyhlášky č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů a dále katastrál ní vyhláška - předpis 357/2013 Sb. 82 Viz § 32 Předpisu č. 357/2013 – Katastrální vyhláška

44

Jedním z nejčastějších případů, kdy dochází ik rozporu mezi skutečným a evidenčním stavem právních vztahů zapsaných do veřejného seznamu, je nabytí věci do společného jmění manželů právním jednáním pouze jednoho z manželů83 . V důsledku rozvodu manželství došlo k zániku společného jmění manželů, jehož předmětem byla mimo jiné evidovaná nemovitost, a toto zaniklé společné jmění nebylo ve lhůtě tří let od zániku manželství vypořádáno, takže se

ex lege transformovalo na podílové

spoluvlastnictví. Tuto skutečnost však bývalí manželé katastrálnímu úřadu nikdy neohlásili, přičemž však ve smlouvě již disponují (v souladu s právní realitou) se spoluvlastnickými podíly na nemovitosti. Uvedená situace se řeší předložením souhlasného prohlášení obou bývalých manželů, že k vypořádání v

uvedené

lhůtě

nedošlo.

Prohlášení musí být

doloženo

pravomocným

rozhodnutím soudu o rozvodu manželství a potvrzením tohoto soudu, že do uplynutí tří let od zrušení manželství nebyla podána žaloba na soudní vypořádání společného jmění manželů ani neproběhlo nebo neprobíhá řízení o vypořádání zaniklého společného jmění manželů.

III.2.3. Jiné změny Ke změně v osobě vlastníka nemovitosti může dojít i v důsledku vydržení vlastnického práva,

jsou-li

splněny

veškeré

zákonem

stanovené

předpoklady,

dále

na

základě

konstitutivního rozhodnutí soudu (např. při vypořádání podílového spoluvlastnictví anebo při řešení neoprávněné stavby), přímo ex lege, typicky v případě přechodu majetku státu na obce84 , eventuálně obecně v případech přechodu majetku státu na soukromé osoby. Dále v důsledku rozhodnutí pozemkového úřadu o vydání věci85 , ale i řadou jiných způsobů. Nemusí se však jednat pouze o změny v osobě vlastníka, běžně se lze setkat i se změnou v osobě zástavního věřitele86 . Odstranění nesouladu je podmínkou k zápisu do katastru. V uvedených případech kdy je

možné odstranit nesoulad v subjektu dispozice.

Záznamové listiny, které některou z výše uvedených změn dokládají, musí být katastrálnímu úřadu předkládány nejpozději s návrhem na povolení vkladu věcného práva, který již ze změněného stavu vychází. Pokud by se naopak nesoulad v subjektu dispozice nepodařilo odstranit (nebyl by tedy 83

SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoníkIII. Věcná práva(§ 976- 1474). Komentář. I. Vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 37 s. 84 Podle zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí 85 Podle zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku 86 Zejména v důsledku postoupení pohledávky podle § 524 občanského zákoníku).

45

podložen právní skutečností, která změnu v osobě vlastníka nebo jiného oprávněného z věcného práva způsobuje), byl by dán důvod k zamítnutí návrhu na povolení vkladu.

III.3. Nesoulad v objektech dispozice Vlastní jádro zjišťování návaznosti mezi návrhem na vklad a aktuálním stavem zápisů v katastru se ovšem váže k objektům dispozice. V tomto ohledu se katastrální úřady potýkají nejčastěji s problémem budov, které sice evidenci v katastru nemovitostí podle § 2 katastrálního zákona podléhají, nicméně v důsledku nevědomosti či liknavosti jejich vlastníků v katastru doposud evidovány nejsou.Tak tomu bývá především u nejrůznějších vedlejších budov, jako jsou garáže, zahradní domky či chatky nebo dílny. V žádném případě nelze provést vklad věcného práva k nemovitosti, která není v katastru evidována. Nesoulad v objektech dispozice však může spočívat i v tom, že daná nemovitost sice evidována v katastru je, ovšem s jinými dalšími údaji (např. jako jiný druh pozemku nebo v jiné výměře), což vede k pochybnostem o tom, zda je nakládáno skutečně s nemovitostí vedenou na daném listu vlastnictví (např. tedy, zda jde v daném případě o "pouhý přepis" v parcelním čísle nebo ve výměře parcely).

Proto se klade v případě objektu konkretní

dispozice důraz zejména na nesoulad mezi navrhovaným vkladem a stavem zápisů v katastru . Pokud katastrální úřad zjistí, že nesoulad mezi navrhovaným vkladem a stavem zápisů v katastru je způsoben pouze tím, že vlastník nemovitosti neprovedl včasné ohlášení změn týkajících se jeho nemovitostí (případně jeho samotného) k zápisu do katastru záznamem, přeruší řízení a za účelem dosažení souladu stavu zápisů s právní realitou vyzve navrhovatele k dodatečnému předložení listin, které konkrétní změny dokládají (např. kolaudačního rozhodnutí a potvrzení o přidělení čísla popisného k zápisu budovy). V této souvislosti musí být nicméně upozorněno, že výkladová praxe, pokud jde o dobu, kdy je ještě možné takový nesoulad odstraňovat, není zcela jednotná. Lze přitom lišit dva případy v závislosti na okamžiku předložení relevantních listin:

III.3.1. Listiny předložené nejpozději spolu s návrhem na povolení vkladu První případ

tvoří situace, kdy záznamové listiny (tj. listiny dokládající vznik, změnu či 46

zánik věcného práva ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora ve veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem či zpracováním87 ) a jiné listiny (např. stanovisko příslušného úřadu ke způsobu využití pozemku nebo budovy) dokládající skutečný stav, z něhož vychází návrh na vklad a s ním předložená věcná smlouva, musejí být katastrálnímu úřadu předloženy nejpozději spolu s tímto návrhem, neboť k tomuto dni vznikají právní účinky vkladu88 . Konkrétně to tedy znamená, že je-li ve smlouvě nakládáno například s dosud neevidovanou navrhovatelé

garáží (obvykle nejpozději

s

včetně pozemku,

tímto

na kterém byla

návrhem předložit

katastrálnímu

postavena),

musejí

úřadu

listiny

také

vyžadované pro zápis budovy garáže (obvykle tedy pravomocné kolaudační rozhodnutí a geometrický plán se zaměřením garáže).

III.3.2. Listiny předložené v průběhu řízení Druhý případ zahrnuje situace, kdy listiny dokládající skutečný stav (záznamové a jiné), ze kterého vychází předložená smlouva a návrh na povolení vkladu, jsou předloženy až v průběhu vkladového řízení za předpokladu, že dokládají skutečnosti nastalé nejpozději ke dni podání návrhu na vklad (např. vznik vlastnického práva k budově výstavbou). V praxi katastrálních úřadů se uplatňuje zejména druhý případ, popsaný v III.2.2. Jedná se patrně o rozumnější přístup k problému, navíc praxe si jej v podstatě během let vynutila. Z ryze formálně-právního hlediska lze ovšem považovat za správnější první případ – viz III.2.1. Dodatečný zápis (např. nové stavby nebo vlastnických práv podle dědického usnesení soudu) bude totiž muset probíhat v záznamovém řízení podle § 7 zákona o zápisech a pokud účastníci listiny vyžadované k provedení záznamu nepředložili nejpozději spolu s návrhem na povolení vkladu, pak záznamové řízení bude mít ve smyslu § 12 odst. 2 zákona o zápisech, podle kterého se pořadí zápisů v katastru řídí dobou, ve které byl návrh na zápis do katastru doručen příslušnému orgánu republiky, pozdější pořadí než přerušené řízení vkladové. Při důsledné aplikaci této zásady pořadí zápisů (zásada priority) by měl být proveden záznam vlastnického práva ve prospěch prodávajícího z dříve předložené kupní smlouvy až po pravomocném skončení řízení o vkladu vlastnického práva podle uvedené kupní smlouvy ve prospěch kupujícího (tj. mělo by být opět vyznačeno vlastnické právo prodávajícího, což je

87 88

Viz. § 7 zákona o zápisech Výslovné ustanovení § 2 odst. 3 zákona o zápisech.

47

zjevně absurdní). V jistém smyslu se tu dostáváme do začarovaného kruhu pořadí zápisů a návaznosti předložených listin na předchozí zápis v katastru. Katastrální úřady tedy v praxi připouštějí předložení listin zajišťujících odpovídající návaznost předloženého návrhu na povolení vkladu na stav zápisů v katastru i v průběhu vkladového řízení. Proto, zjistí-li katastrální úřad při přezkumu, že je navrhovanému vkladu na překážku stav zápisů v katastru, přistoupí k přerušení vkladového řízení (při přijetí stanoviska první názorové skupiny by v tento okamžik musel katastrální úřad vydat rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad) a vyzve účastníky, aby doložili listinu prokazující uvedenou návaznost. Jestliže účastníci takové listiny nedoloží, přistupují často katastrální úřady k zastavení řízení z důvodu neodstranění podstatných vad žádosti, které brání pokračování řízení89 . Správnější se ovšem za této situace jeví postup, kdy dojde k zamítnutí návrhu na povolení vkladu.

III.4. Duplicitní zápis vlastnického práva Jedním z případů, kdy je navrhovanému vkladu na překážku stav zápisů v katastru, je situace duplicitního (příp. triplicitního či vícečetného) zápisu vlastnického práva vyznačeného v katastru nemovitostí. Do doby vyřešení otázky, kdo je skutečným vlastníkem věci, je duplicita překážkou převodu vlastnického práva k nemovitosti. Také za takového stavu věci by měl katastrální úřad řízení přerušit90 a vyzvat navrhovatele, aby se žalobou na určení vlastnického práva domáhal u soudu určení, že skutečným vlastníkem nemovitosti je on a nikoliv jiné osoby zapsané jako duplicitní vlastníci (naléhavý právní zájem na takovém určení je podle ustálené judikatury dán již skutečností duplicitního zápisu). Za tímto účelem by měl katastrální úřad poskytnout účastníkům řízení přiměřenou lhůtu k podání žaloby a podaný návrh na vklad zamítnout až tehdy, vyjde-li najevo, že žaloba k soudu v uvedené lhůtě podána nebyla. Podle názorů převažujících v katastrální praxi, může katastrální úřad navrhovateli také doporučit, aby sporné vlastnictví řešil s ostatními "duplicitními vlastníky" mimosoudně dohodou (tzv. uznáním vlastnictví).

89

Viz. § 66 odst. 1 písm. c) zákona č. 500/2004 Sb., správní řád Zejména kvůli předběžné otázce, která se vyskytla v řízení, ve smyslu § 57 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád) 90

48

III.5. Převod příslušenství Překážkou převodu může být stav zápisů v katastru také tehdy, pokud se převádí vedlejší budova bez popisného čísla, která doposud nebyla v katastru evidována, neboť podle vůle vlastníka tvořila pouhé příslušenství jiné (hlavní) budovy evidované na téže parcele. Zamýšleným převodem příslušenství svůj charakter ztrácí (nemůže již být, objektivně posuzováno, vlastníkem určeno k trvalému užívání s věcí hlavní

a podléhá tedy zápisu do

katastru nemovitostí). Musí být proto zaměřeno v geometrickém plánu a je třeba požádat o jeho dodatečný zápis (přílohou takové žádosti bude pravomocné kolaudační rozhodnutí, případně kolaudační souhlas k této stavbě a plán s jejím zaměřením, pokud není zobrazena v katastrální mapě).

III.6. Přečíslování parcel Dalším případem, kdy bude navrhovanému vkladu na překážku aktuální stav zápisů v katastru, může být situace po přečíslování parcel během obnovy katastrálního operátu. Tou se ve smyslu § 13 katastrálního zákona rozumí vyhotovení nového souboru geodetických informací (tj. katastrální mapy) ve formě grafického počítačového souboru a nového souboru popisných informací (tj. údajů vedených na listu vlastnictví) katastrálního operátu, což se provádí buď novým mapováním, přepracováním katastrální mapy vedené doposud v grafické podobě, nebo přejímáním výsledků komplexních pozemkových úprav. Navrhovatelé vkladu do katastru si musejí vždy uvědomovat, zjednodušeně řečeno, že parcelní čísla uvedená v návrhu, respektive ve smlouvě (například v situaci, kdy se v návrhu pouze konstatuje, že se "navrhuje vklad vlastnického práva podle přiložené smlouvy"), musejí odpovídat aktuálnímu stavu údajů v katastru nemovitostí ke dni podání návrhu na povolení vkladu.

Parcelní číslo,

geometrické

určení nemovitosti,

název a geometrické určení

katastrálního území jsou totiž závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru91 . Pokud tedy věcná smlouva uvádí čísla parcel podle dřívějšího stavu a nelze do ní přitom již zasahovat (např. proto, že přečíslování parcel proběhlo poté, co byla smlouva schválena opatrovnickým soudem),

je možné učinit nedílnou součástí každého jejího

stejnopisu identifikaci parcel, a tím docílit jednoznačnosti předmětu právního úkonu.

91

Podle § 20 katastrálního zákona

49

III.7. Nesprávná výměra pozemku Častým problémem je situace, kdy je v návrhu na vklad (příp. ve věcné smlouvě) uvedena nesprávná výměra pozemku. Vzhledem ke skutečnosti, že v návrhu lze tento nedostatek napravit jeho opravou, zatímco ve smlouvě nikoliv, jedná se spíše o problém určitosti a srozumitelnosti právního úkonu a jako takový bude zmíněn v rámci tohoto kritéria. Pouze pro úplnost je možné dodat, že na překážku stavu zápisů v katastru nemovitostí nebude například uvedení nesprávného druhu pozemku (tzv. kultury) u pozemků evidovaných zjednodušeným způsobem, neboť v katastru se tento údaj vůbec neeviduje, a je tak pro vklad práv bezpředmětný.

III.8. Slučování či rozdělování pozemků Na překážku stavu zápisů není ani označení částí převáděných pozemků písmeny malé abecedy, je-li nedílnou součástí smlouvy geometrický plán, podle kterého je tato část "přislučována" k již existující sousedící parcele, nebo má-li po realizaci geometrického plánu z více takových částí vzniknout zcela nová parcela. To vše za předpokladu, že z předložených listin vyplývá realizace všech nezbytných změn v právních vztazích podle přiloženého geometrického plánu92 . Naopak za situace, kdy předmětem návrhu na povolení vkladu budou pozemky, které mají teprve vzniknout na základě realizace předložené listiny obsahující právní úkon (v souladu s grafickým vyjádřením takové realizace v geometrickém plánu), a takový geometrický plán nebude nedílnou součástí věcné smlouvy, katastrální úřad konstatuje, že navrhovanému vkladu je na překážku stav zápisů v katastru a podaný návrh zamítne. Přitom geometrický plán nemusí být realizován jako celek (jde totiž o pouhý grafický podklad změny realizované předloženým právním úkonem),

nicméně musí být po technické stránce schopný k

zapracování do katastrální mapy - po jeho realizaci tedy nesmějí zůstat díly bez parcelního čísla (tj. označené pouze písmeny malé abecedy) a nesmí slučovat pozemky, k nimž jsou v katastru evidovány rozdílné právní vztahy (věcná práva).

III.9. Nesoulad vzniklý vlivem revize 92

Viz § 5 odst. 2 katastrálního zákona.

50

Podle § 354 nového katastrálního zákona reviduje katastrální úřad soulad údajů katastru se skutečným stavem v terénu. Revizi katastru vyhlašuje katastrální úřad dle potřeby zajištění tohoto souladu a provádí li za součinnosti obcí, orgánů veřejné moci, a za účasti vlastníků a jiných oprávněných. Zjistí-li nesoulad, projedná způsob jeho odstranění. 93 Ačkoliv je v zájmu vlastníků aby byl katastr veden v souladu se skutečným stavem, vlastníci často neplní (ať už úmyslně nebo z nedbalosti) svou zákonem uloženou povinnost, tj. Neoznámí změnu a nepředloží k tomu relevantní listiny. Nesoulad vlivem revize je svého druhu protimluv, neboť provedená revize může vypovídací hodnotu údajů vedených v katastru jen zvýšit. Vyjímku by tvořily eventuelní chyby při provádění revize, chybná měření, liský faktor, chybná interpretace listin a právních vtahů. Zde by však byl uplatněn institut odstraňování chyb (viz. kapitolaIV.4.).

III.10. Nesoulad vzniklý vlivem obnovy katastrálního operátu Obnova katastrálního operátu je jednorázovým nástrojem.

Může sice napravit stávající

problémy, ale nesoulad, který se event. objeví v budoucnosti, po dokončení obnovy, je již mimo její působení. Některé sporné záležitosti bývají obnovou paradoxně zakonzervovány. Při zpracování pozemkových úprav se někdy vyhýbá pozemkový úřad své úřední povinnosti94 rozhodovat o rozporech vyplývajících z duplicitního vlastnictví a raději odkazuje vlastníky na podání určovací žaloby a následné rozhodnutí soudu.

III.11. Nesoulad v důsledku neplněním oznamovací povinnosti Aby katastr nemovitostí mohl sloužit jako zdroj informací pro zákonem stanovený účel95 , musí údaje v něm evidované co nelúplněji odpovídat právnímu, ale i skutečnému stavu. Katastr nemovitostí je založen v zásadě na ohlašovacím principu. Je povinností vlastníků příslušnému katastrálnímu úřadu nahlásit vznik nových či změnu stávajících údajů, a to ve lhůtě 30 dní od jejich vzniku. V případě, že vlastník katastrálnímu úřadu neohlásí ve stanovené lhůtě změnu, dopustí se

93

Viz § 35 zákona č. 256/2013 Sb. O katastru nemovitostí ( katastrální zákon) Dle § 13 odst. 5 zákona č. 139/2002 Sb. o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech 95 Viz § 1 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb. O katastru nemovitostí ( katastrální zákon) 94

51

přestupku96 . Přestupek jako takový je sankcionován. Výše pokut je odstupňována podle závažnosti

skutkových

podstat

a

nejvyšších

hodnot

dosahují v

případech

ohlášení

nepravdivých údajů, provedení neoprávněných změn v katastru, poškození katastrálního operátu a neoprávněné manipulace a poškození měřické značky bodu podrobného polohového bodového pole. V praxi je nutno počítat s tím, že katastrální úřady své povinnosti při zjištění porušení pořádku na úseku katastru nemovitostí budou důsledně plnit. Nedodržení sankcionovatelné.

ohlašovací

povinností

je

pak

ve

smyslu

katastrálního

zákona

Pokud vlastníci nemovitostí a jiní oprávnění své povinnosti včas a řádně

nesplní ohlašovací povinnost, vystavují se dvojímu riziku, jednak riziku uložení pokuty (do výše 50.000.- Kč u fyzických osob a do výše 100.000.- Kč u podnikajících fyzických osob a u právnických osob)97 ze strany katastrálního úřadu za porušení pořádku na úseku katastru a jednak riziku zamítnutí návrhu na povolení vkladu. Přestupek u fyzických osob nelze projednat, jestliže uplynuly 3 roky od jeho spáchání. Počátek této prekluzivní lhůty je totožný s okamžikem spáchání přestupku.

IV. Nástroje udržování katastru v souladu se skutečným stavem Stěžejním úkolem výkonu správy katastru nemovitostí je péče o jeho soulad se skutečným stavem. K udržování katastru v souladu se skutečným právním stavem resp. se stavem in situ slouží zejména čtyři nástroje, a to Komplexní zápis práv, jejich změn a jiných údajů včetně plnění povinností (zejména oznamovací) , dále revize údajů, opravy chyby a konečně obnova katastrálního operátu.

IV.1. Zápis práv jako základní předpoklad souladu Zápisy týkající se práv se do katastru provádějí vkladem, záznamem nebo poznámkou. Vklad je zápis do katastru, kterým se zapisují věcná práva, práva ujednaná jako věcná práva, nájem a pacht. Záznam je zápis do katastru, kterým se zapisují práva odvozená od vlastnického práva. Poznámka je zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace týkající se 96 97

evidovaných

nemovitostí nebo

v katastru zapsaných vlastníků a jiných

Ve smyslu § 57 odst. 2 písm. d) zákona č. 256/2013 Sb. O katastru nemovitostí ( katastrální zákon) Viz § 157 odst. 1 písm. d) zákona č. 256/2013 Sb. O katastru nemovitostí ( katastrální zákon)

52

oprávněných. Pokud jde o rozpor mezi zapsaným a skutečným stavem, který byl způsoben chybným zápisem, pak požadavek na jeho odstranění musí být uplatňován postupy podle veřejnoprávní úpravy regulující vedení katastru nemovitostí, případně ve správním soudnictví, tedy dle práva veřejného, nikoliv civilistiky98 . Rozpor mezi skutečným a zapsaným porávním stavem způsobený tím, že od počátku zde nebyl platný právní důvod (zápis bez právního důvodu) řeší § 986. 99 Faktický nesoulad se často objeví právě při zápisu práva do katastru. Přichází se zde na duplicitní zápis vlastnického či jiného věcného práva. Jedná se o stav, kdy k zapsanému předmětu evidence svědčí vlastnické právo více oprávněným (pluralita oprávněných). Práva těchto osob si takto konkurují. Existuje několik způsobů jak odstranit tento zřejmý nesoulad (duplicitu), neboť vlastník může být jen jeden. Předně je preferována dohoda obou (více) oprávněných, kdy zapsané právo přisoudí (souhlasným prohlášením) jednomu z vlastníků. Tohoto rezultátu lze dosáhnout i soudně.

Jedná se o velmi negativní jev, který umožňovala

předchozí právní úprava do 31.12.2012. Zákon č. 349/2011 Sb. zavedl v případě vkladů i záznamů podmínku (princip, resp. zásadu) návaznosti na předcházející zápis, čímž vznik plurality (duplicity) vlastnictví eliminoval.

K

odstranění již existujících duplicit zásada

návaznosti na předchozí zápis logicky nevede. Katastrální úřady mohou sice vlastníky na tyto případy upozorňovat, ale řešit je mohou pouze vlastníci samotní. Protože jednoznačnost a právní jistota ve věcech vlastnického práva je v zájmu i povinnosti státu, lze v teoretické rovině uvažovat o podávání určujících žalob v případě evidovaných pluralit vlastníků státem100 .

VI.1.1. Zápis formou vkladu Vkladem se do katastru zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence pro tyto práva: Vlastnické právo, právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo, budoucí zástavní právo, 98

SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoníkIII. Věcná práva(§ 976- 1474). Komentář. I. Vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 50 s. 99 SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoníkIII. Věcná práva(§ 976- 1474). Komentář. I. Vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 50 s. 100 FRANKOVÁ, M. a kol.: Úvod do pozemkového práva. Nakladatelství Eva Rozkotová Publishing, 2014 180 s.

53

podzástavní právo, předkupní právo, budoucí výměnek, přídatné spoluvlastnictví,

správa

svěřenského fondu, výhrada vlastnického práva, výhrada práva zpětné koupě, výhrada práva zpětného prodeje, zákaz zcizení nebo zatížení, výhrada práva lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka, pacht, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka a vzdání se práva na náhradu škody na pozemku. Dále se vkladem se do katastru zapisuje rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám.Vklad lze provést na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení. Účastníkem řízení o povolení vkladu (dále jen „vkladové řízení“) je ten, jehož právo vzniká, mění se nebo se rozšiřuje, a ten, jehož právo zaniká, mění se nebo se omezuje. Návrh na zahájení vkladového řízení se podává na stanoveném formuláři a musí obsahovat označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen, označení účastníků vkladového řízení, a to u fyzických osob jménem, popřípadě jmény, a příjmením, adresou místa trvalého pobytu nebo u cizozemců adresou bydliště v cizině, rodným číslem, nebo, není-li přiděleno, datem narození, a jsou-li navrhovateli, též číslem elektronicky čitelného identifikačního dokladu, pokud se jim vydává; u právnických osob názvem, sídlem a identifikačním číslem, pokud je přiděleno, označení nemovitostí a práv, která k nim mají být zapsána do katastru nebo z něj vymazána a podpis navrhovatele. Vkladové řízení je zahájeno také tehdy, pokud příslušnému katastrálnímu úřadu došlo od soudu nebo soudního exekutora jeho rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které se do katastru zapisuje vkladem. Přílohou návrhu na zahájení vkladového řízení je listina, na jejímž základě má být zapsáno právo do katastru (dále jen „vkladová listina“), dále plná moc s úředně ověřeným podpisem zmocnitele, je-li účastník vkladového řízení zastoupen zmocněncem; pokud se provádí vklad na základě veřejné listiny a zmocněncem je osoba, která veřejnou listinu sepsala, podpis zmocnitele nemusí být úředně ověřen, výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, pokud je účastníkem vkladového řízení právnická osoba a není-li výpis možno získat bezplatně dálkovým přístupem v českém jazyce; výpis se nevyžaduje, pokud je vkladová listina veřejnou listinou a

další listiny, pokud jejich potřeba vyplývá z jiného

právního předpisu, například souhlas příslušného orgánu veřejné moci s dělením nebo scelováním pozemků nebo souhlas příslušného orgánu veřejné moci k právnímu jednání účastníka vkladového řízení. Tz. Logickou mezeru mezi zapsaným stavem a návrhem lze

54

zhojit doložením listin, a to současně s předložením návrhu na vklad101 . Také tyto listiny musí mít náležitosti vkladových listin.102 Absence právního důvodu (t.j. právního jednání, na jehož základě mělo příslušné věcné právo vzniknout nebo jeho neplatnost je častou příčinou vzniku nesouladu. Přichází v úvahu zejména u zápisů prováděných na základě smluv. Pokud by totiž smlouva byla absolutně neplatná nebo zdánlivá nebo se dokonce jednalo o podvrh, není zde důvod vzhniku práva, a tudíž ani důvod jeho zápisu103 . Není-li k návrhu přiložena vkladová listina, k podanému návrhu se nepřihlíží. O tom, že se k návrhu nepřihlíží, vyrozumí katastrální úřad navrhovatele. Nejsou-li v rozhodnutí nebo potvrzení podle § 14 odst. 2 uvedeny všechny údaje, které mají být vkladem zapsány do katastru, vyzve katastrální úřad účastníky řízení k jejich doplnění. Nedoplní-li je účastníci řízení ve lhůtě do 14 dnů od doručení výzvy, katastrální úřad vkladové řízení zastaví. O vyznačení, že právní poměry jsou dotčeny změnou, katastrální úřad informuje, nejpozději den poté, co ke změně došlo, vlastníka nemovitosti a jiného oprávněného zasláním informace na adresu podle § 14 odst. 1 písm. b) nebo prostřednictvím datové schránky; pokud o to požádá, katastrální úřad informuje vlastníka také elektronicky na e-mailovou adresu nebo zprávou na mobilní telefon. Účastníky vkladového řízení, kteří mají zřízenu službu sledování změn v katastru, informuje prostřednictvím této služby. Vezme-li navrhovatel návrh na vklad zpět, vkladové řízení se zastaví pouze v případě, že s tím souhlasí všichni účastníci vkladového řízení. Zúží-li navrhovatel návrh na vklad, rozhodne se o zúženém návrhu pouze v případě, že s tím souhlasí všichni účastníci vkladového řízení. Jinak se rozhodne o původním návrhu. Ve vkladovém řízení katastrální úřad zkoumá vkladovou listinu z několika hledisek 104 . Jestliže jsou podmínky pro povolení vkladu splněny, katastrální úřad vklad povolí, nejdříve však po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace podle § 16 odst. 1. V opačném

101

BAUDYŠ, P.: Katastrální zákon, komentář. Praha: C. H. Beck 2014, 77 -79 s. JANKŮ, P., ŠUSTROVÁ, D., VRCHA, P.: Nový katastrální zákon: poznámkové vydání s vybranou judikaturou, Praha, Linde 2014. 70-78 s a 200-204 s. 103 SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoníkIII. Věcná práva(§ 976- 1474). Komentář. I. Vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 55 s. 104 Zejména zda splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru, zda je její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad, zda je právní jednání je učiněno v předepsané formě, zda účastník vkladového řízení není omezen právními předpisy v oprávnění nakládat s nemovitostí, a zda k právnímu jednání účastníka vkladového řízení byl udělen souhlas podle jiného právního předpisu 102

55

případě, nebo i tehdy, ztratil-li návrh před rozhodnutím o povolení vkladu své právní účinky, návrh zamítne. Pokud je rozhodnutím, kterým se vklad povoluje, zcela vyhověno návrhu na povolení vkladu, rozhodnutí se písemně nevyhotovuje. Záznamem ve spisu rozhodnutí o povolení vkladu práva nabývá právní moci. V případě, že byl vklad povolen a proveden, zašle katastrální úřad účastníkům vkladového řízení vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru proveden, a vkladovou listinu vyjme ze spisu a založí ji do sbírky listin. Je-li účastník, jehož práva k nemovitosti podle zápisu zanikají nebo se omezují, ve vkladovém řízení zastoupen zmocněncem, vyrozumí ho o provedeném vkladu katastrální úřad nejen prostřednictvím zmocněnce, ale i přímo. Vztah mezi zapsanými a nezapsanými právy řeší § 981 NOZ105 . Proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu není přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení ani obnova řízení; přípustná je žaloba podle ustanovení občanského soudního řádu o řízení ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem, která musí být podána ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí.

IV.1.2. Zápis formou záznamu Záznamem se do katastru zapisuje příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu, právo hospodařit s majetkem státu, správa nemovitostí ve vlastnictví státu, majetek hlavního města Prahy svěřený městským částem hlavního

města Prahy, majetek statutárního města svěřený městským obvodům nebo

městským částem statutárních měst, majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný organizační složce do správy k jejímu vlastnímu hospodářskému využití a majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný příspěvkové organizaci k hospodaření. Návrh na záznam může podat ten, kdo má na jeho provedení právní zájem, orgán veřejné moci nebo územní samosprávný celek, který o právu zapisovaném záznamem rozhodl nebo je osvědčil. Návrh na záznam musí být doložen listinou, která dokládá právo, které má být zapsáno. Katastrální úřad zjistí, zda je návrh na záznam podán oprávněnou osobou, zda je 105

SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoníkIII. Věcná práva(§ 976- 1474). Komentář. I. Vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 12 s.

56

předložená listina bez chyb v psaní a počtech a bez jiných zřejmých nesprávností a zda navazuje na dosavadní zápisy v katastru. Je-li listina způsobilá k tomu, aby na základě ní byl proveden záznam do katastru, katastrální úřad záznam provede; jinak tomu, kdo listinu předložil, sdělí písemně důvody, pro které záznam proveden nebyl, a listinu mu vrátí.

IV.1.3. Zápis formou poznámky Poznámku zapíše katastrální úřad na základě rozhodnutí nebo oznámení soudu, státního zástupce, policejního orgánu, správce daně, správce obchodního závodu, vyvlastňovacího úřadu, pozemkového úřadu, soudního exekutora, dražebníka, insolvenčního správce či k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána. Pokud se poznámka zapisuje na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci, nemusí být toto rozhodnutí opatřeno doložkou právní moci ani doložkou vykonatelnosti.

IV.1.3.1. Poznámka k nemovitosti K nemovitosti se zapisuje zejména poznámka o podaném návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí správou nemovitosti, prodejem nemovitosti, zřízením soudcovského zástavního práva na nemovitosti a podaném návrhu na zřízení exekutorského zástavního práva, o exekučním příkazu ke správě nemovitosti a k prodeji nemovitosti, o exekučním příkazu k postižení obchodního závodu, o usnesení o pokračování vedení exekuce správou obchodního závodu, usnesení o nařízení prodeje obchodního závodu v dražbě, atd. Dále se k nemovitosti zapisuje poznámka o započetí výkonu zástavního práva, o ujednání pořadí zástavních práv, o uvolnění zástavního práva, o

svěřenském nástupnictví, o zákazu

nakládat s nemovitostí, o dočasné povaze věcného práva na základě zajišťovacího převodu, o předání údaje o nemovitosti do evidence Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových a o omezení při hospodaření a nakládání s nemovitostí v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků.

IV.1.1.3.2. Poznámka o spornosti zápisu Není-li stav zapsaný v katastru v souladu se skutečným právním stavem, osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, se domáhá odstranění nesouladu, a prokáže-li, že své právo uplatnila u

57

soudu, zapíše se na její žádost do katastru poznámka spornosti zápisu. Obdobně se zapíše do katastru poznámka spornosti zápisu i v případě, že někdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru bez právního důvodu ve prospěch jiného a žádá, aby to bylo v katastru poznamenáno. Poznámku spornosti zápisu, která působí proti zápisu provedenému na základě napadeného právního jednání a na něj navazujícím zápisům, zapíše katastrální úřad také na základě oznámení soudu o podané žalobě nebo na základě doloženého návrhu žalobce, pokud žalobce podal žalobu o určení, že právní jednání, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatné, zdánlivé nebo zrušené. Poznámkami spornosti tedy ve smyslu nového katastrálního zákona jsou poznámka rozepře dle § 985, poznámka spornosti zápisu podle § 986 a poznámka vyznačena na základě žaloby o určení, že právní jednání, na jehož základě bylo zapsáno právo do katastru, je neplatné, zdánlivé nebo zrušené106 . Vyhoví-li soud žalobě, o které je zapsána poznámka spornosti zápisu, vymaže katastrální úřad všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti zápisu působí. Po výmazu všech zápisů oznámí katastrální úřad provedenou změnu dotčeným osobám.

IV.1.3.3. Poznámka k osobě K osobě se zapisuje poznámka o vyrozumění o nařízení exekuce, pokud povinným není stát nebo územní samosprávný celek, o usnesení o předběžném opatření, podle kterého nemůže dlužník nakládat s majetkovou podstatou nebo může dlužník nakládat s majetkovou podstatou

pouze

se

souhlasem

předběžného

insolvenčního

správce,

o

vyrozumění

insolvenčního soudu o vydání rozhodnutí o úpadku, o rozhodnutí o prohlášení konkursu a o jiném rozhodnutí než podle písmene, podle kterého osoba nesmí nakládat se svou majetkovou podstatou nebo její přesně nevymezenou částí. Zápis poznámky k osobě a její výmaz bezodkladně zajistí kterýkoli katastrální úřad, jemuž je doručena listina pro zápis poznámky nebo její výmaz. Pro zápis a výmaz poznámky se použijí přiměřeně ustanovení o zápisu a výmazu záznamem. Poznámku vymaže katastrální úřad na základě rozhodnutí nebo oznámení soudu, státního zástupce, policejního orgánu,

106

SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoníkIII. Věcná práva(§ 976- 1474). Komentář. I. Vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 65 s.

58

správce daně, vyvlastňovacího úřadu, soudního exekutora, insolvenčního správce, dražebníka nebo k doloženému návrhu toho, v jehož zájmu má být poznámka vymazána, pokud důvody pro její vyznačení pominuly.

IV.1.4. Zápis jiných údajů do katastru Pro zápis jiných údajů do katastru se použijí přiměřeně ustanovení o zápisu záznamem. Pro označení nemovitostí v listinách pro zápis jiných údajů do katastru se použijí obdobně ustanovení o označování nemovitostí v listinách pro zápis práv107 .

IV.1.5. Oznámení změn Oznámení změn se provádí na základě ohlášení vlastníka nebo jiného oprávněného, jehož přílohou je rozhodnutí nebo souhlas vydaný příslušným orgánem veřejné moci podle jiného právního předpisu, je-li takové rozhodnutí nebo souhlas ke změně vyžadován, dále na základě rozhodnutí, souhlasu nebo oznámení vydaného příslušným orgánem veřejné moci podle jiného právního předpisu, který zároveň stanoví orgánu veřejné moci povinnost zaslat rozhodnutí, souhlas nebo oznámení k zápisu do katastru katastrálnímu úřadu nebo na základě právního předpisu, který přímo stanoví jiné údaje nebo jejich změny108 . Jiné údaje katastru je možné přejímat též z jiných informačních systémů, registrů, rejstříků nebo evidencí veřejné správy, pokud zápisem do nich dochází ke vzniku skutečností v nich vedených, nebo údaje v nich vedené požívají ochrany dobré víry v pravdivost a úplnost těchto údajů.

IV.2. Plnění povinnosti (zejména oznamovací) vlastníků, jiných osob s státních orgánů Vlastníci a jiní oprávnění jsou povinni ohlásit katastrálnímu úřadu změny údajů katastru týkající se jejich nemovitostí, a to do 30 dnů ode dne jejich vzniku, a předložit listinu, která změnu dokládá109 .

107

Viz §28 zákon č. 256/2013 Sb. – Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) Viz §31 zákon č. 256/2013 Sb. – Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon). 109 Viz § 37 odst. 1 písm. d) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). 108

59

Ohlášení změn se týká zejména

změny obvodu stavby, způsobu využití stavby/pozemku,

zánik stavby apod. Ohlášení změny je třeba doložit listinou, která změnu dokládá (např. územním rozhodnutím stavebního úřadu, souhlasem orgánu ochrany zemědělského půdního fondu, rozhodnutím orgánu státní správy lesů, geometrickým plánem). Povinnost ohlášení změn nemají vlastníci a jiní oprávnění u změny adresy trvalého pobytu a změny jména a příjmení evidované osoby, která je evidována v evidenci obyvatel, a dále pak u změn katastru, vyplývajících z listin, které jsou příslušné státní orgány povinny zasílat katastrálnímu úřadu přímo k zápisu do katastru.

IV.2.1. Povinnosti vlastníků a jiných oprávněných Vlastníci a jiní oprávnění jsou povinni zúčastnit se na výzvu katastrálního úřadu jednání, pokud jsou pozváni pozvánkou s danými náležitostmi. Dále jsou povinni na výzvu katastrálního úřadu označit ve stanovené lhůtě, ne však kratší než 30 dnů, trvalým způsobem a na vlastní náklad nesporné hranice svých pozemků. Ke splnění této povinnosti katastrální úřad vlastníky vyzývá zejména v souvislosti s prováděním obnovy KO ve smyslu § 40 a násl110 . Na výzvu katastrálního úřadu musí také doplnit chybějící údaje a odstranit chyby v jimi vyhotovených listinách, které předkládají k zápisu do katastru, a to do 30 dnů ode dne, kdy jim byla doručena výzva. Mezi důležité povinnosti patří i ohlášení změny

údajů katastru týkající se jejich

nemovitostí, a to do 30 dnů ode dne jejich vzniku, a předložit listinu, která změnu dokládá; tuto povinnost vlastníci a jiní oprávnění nemají u změn katastru vyplývajících z listin, které jsou příslušné orgány veřejné moci povinny zasílat katastrálnímu úřadu přímo k zápisu do katastru. Přímo k zápisu předkládají katastrálnímu úřadu listiny soudy, soudní exekutoři či notáři, působící v dědickém řízení jako soudní komisaři. 111 V neposlední řadě musí požádat, aby v případě, že k navrhovanému zápisu do katastru nebo jeho změně není vyžadováno rozhodnutí nebo jiné opatření správního úřadu, potvrdil příslušný správní orgán, že údaje v návrhu odpovídají skutečnosti, a na výzvu katastrálního 110

BAREŠOVÁ, E., BLÁHOVÁ, I., DOUBEK, P., JANEČEK, B., NEDVÍDEK, L., ŠANDROVÁ, H. Katastrální zákon. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2015. 111

BAREŠOVÁ, E., BLÁHOVÁ, I., DOUBEK, P., JANEČEK, B., NEDVÍDEK, L., ŠANDROVÁ, H. Katastrální zákon. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2015. 327 s.

60

úřadu předložit ve stanovené lhůtě, ne však kratší než 30 dnů, příslušné listiny pro zápis do katastru. Pokud vlastník nebo jiný oprávněný neoznačí hranice pozemků podle odstavce 1 písm. b), může katastrální úřad rozhodnout, že dá hranice označit na náklady vlastníka nebo jiného oprávněného. Neoznačují se hranice pozemků, které jsou sloučeny do větších celků, a hranice druhů pozemků mezi sousedními pozemky téhož vlastníka nebo jiného oprávněného. Důležitou povinností vlastníků je podat přiznání k dani z nemovitostí. V důsledku zápisu, revize, obnovy a i opravy chyby katastrálního operátu však může nastat jak změna výměry parcel, tak i změna poplatníka daně z pozemku. Poplatníkem je v zásadě vlastník pozemku; výjimku představují pronajaté pozemky, jestliže jsou evidované v katastru nemovitostí zjednodušeným způsobem, kdy je poplatníkem daně nájemce. Po skončení revize či obnovy katastrálního operátu již pozemky nejsou evidovány zjednodušeným způsobem (§ 40 odst. 4 zákona č. 256/2013 Sb., katastrálního zákona), proto se poplatníkem stává vlastník. Změna výměry parcely i změna poplatníka daně z nemovitostí jsou okolnostmi rozhodnými pro vyměření daně z nemovitostí. Vlastník nemovitostí je tedy povinen za nemovitosti dotčené provedenou obnovou katastrálního operátu, při které u nich došlo ke změnám těchto rozhodných okolností, podat úplné nebo dílčí daňové přiznání na rok následující po roce, v němž tyto změny nastaly112 .

IV.2.2. Povinnosti obcí Obec je povinna zejména vyhlásit ve svém územním obvodu způsobem v místě obvyklým na základě oznámení katastrálního úřadu zahájení revize katastru a obnovy katastrálního operátu, vysílají na ně své zástupce, spolupracují při zajišťování účasti vlastníků a jiných oprávněných a podávají o nich dostupné informace nezbytné pro provedení revize katastru a obnovy katastrálního operátu, dále pečovat o trvalé označení územních hranic obcí a na vyzvání katastrálního úřadu je označí ve stanovené lhůtě určeným způsobem, spolupracovat s katastrálním úřadem při provádění revize katastru a při obnově katastrálního operátu na území obce a vyjadřovat se ke změnám v pomístním názvosloví.

112

Podle ustanovení § 13a odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, je povinen tak učinit do 31. l edna příslušného roku. Pokud tak v zákonem stanoveném termínu neučiní, vznikne mu podle ustanovení § 250 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů, povinnost zaplatit pokutu (závislou na výši vyměřované daně a počtu dní prodlení, vžd y však ve výši minimálně 500 Kč). Není-li daň včas zaplacena, je poplatník povinen uhradit také úrok z prodlení podle § 252 téhož zákona.

61

Pomístní názvy lze obecně vymezit jako názvy neobydlených objektů, terénních útvarů, vod, komunikací, samot a orientačních bodů113 . Pokud obec neoznačí hranice podle

písm. b), může katastrální úřad rozhodnout, že dá

hranice označit na náklady obce.

IV.2.3. Povinnosti orgánů veřejné moci Orgány státní správy mají v relaci ke Katastrálním úřadům jsou povinny zejména zasílat katastrálnímu úřadu svá rozhodnutí týkající se nemovitostí vydaná podle jiného právního předpisu, který zároveň stanoví orgánu veřejné moci povinnost zaslat rozhodnutí, souhlas nebo oznámení nebo jiný úkon k zápisu do katastru katastrálnímu úřadu, a to do 30 dnů ode dne nabytí právní moci rozhodnutí nebo do 30 dnů ode dne jejich vydání; listiny, na základě kterých se provádí vklad do katastru, orgány veřejné moci s výjimkou soudů a soudních exekutorů katastrálnímu úřadu nezasílají Dále jspou povinny

v přiměřené lhůtě v případě, že jimi vydaná listina předložená k

zápisu do katastru obsahuje chyby v psaní, počtech nebo jiné zřejmé nesprávnosti, sdělit katastrálnímu úřadu na jeho výzvu nebo i bez této výzvy správné údaje nebo listinu opravit, umožňuje-li to jiný právní předpis. Pokud listina obsahuje chyby, je orgán veřejné moci povinen listinu opravit v přiměřené lhůtě114 , stejně jako potvrzovat, že údaje v návrhu na zápis do katastru, které se týkají jejich působnosti, odpovídají skutečnosti, pokud k navrhovanému zápisu není vyžadováno rozhodnutí nebo jiné opatření orgánu veřejné moci a poskytují bezplatně katastrálním úřadům na jejich žádost údaje potřebné pro vedení katastru z jimi spravovaných informačních systémů.

IV.3. Revize údajů katastru nemovitostí Úkolem katastrálních úřadů je zpravidla jednou za pět let revize souladu údajů katastru se skutečným stavem v terénu. Čím delší doba od provedení zápisu uběhla, tím je větší

113

BAREŠOVÁ, E., BLÁHOVÁ, I., DOUBEK, P., JANEČEK, B., NEDVÍDEK, L., ŠANDROVÁ, H. Katastrální zákon. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2015. 333 s. 114

BAREŠOVÁ, E., BLÁHOVÁ, I., DOUBEK, P., JANEČEK, B., NEDVÍDEK, L., ŠANDROVÁ, H. Katastrální zákon. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2015. 339 s.

62

pravděpodobnost, že údaje evidované o konkretní nemovité věci v katastru jsou sice v souladu s listinami založenými ve sbírce listin, ale v rozporu se skutečným stavem této nemovitosti v terénu.115 Předmětem revize je mj. zjištění změn a ověření dosavadního stavu: průběhu hranice katastrálního území; hranic průběhu pozemků, obvody budov, obvody vodních děl, druh pozemku, způsob využití pozemku, typ stavby a způsob využití stavby; mapové značky, další prvky polohopisu; zápisy v záznamu pro další řízení z hlediska potřebnosti jejich dalšího evidování, sledování a řešení; seznamy budov s čísly popisnými a budov s čísly evidenčními a seznam budov bez čísel popisných a čísel evidenčních; jméno, popřípadě jména, příjmení a adresa místa trvalého pobytu fyzické osoby, popřípadě adresa bydliště v cizině, nemá-li trvalý pobyt na území České republiky, název a adresa sídla právnické osoby, která je vlastníkem, a doplnění jejich chybějících rodných čísel, popřípadě dat narození, pokud rodná čísla nebyla přidělena, nebo identifikačních čísel; body polohového bodového pole a místní názvy. Revize je prováděna za součinnosti obcí, státních orgánů a za účasti písemně pozvaných vlastníků. Zahájení revize katastru vyhlašují na základě oznámení katastrálního úřadu obce ve svém územním obvodu, a to způsobem v místě obvyklým. Předmětem revize může být zjištění nesouladu údajů souboru popisných informací katastru nemovitostí s obsahem listin, podle kterých tento zápis vznikl nebo zanikl a tudíž se aplikuje režim opravy chyby v katastru nemovitostí. Rozsah území pro revizi údajů katastru stanoví katastrální úřad. Zjistí-li katastrální úřad nesoulad v údajích katastru, pak mohou nastat dva případy: Pokud jsou zjištěné změny doložené příslušným povolením, popř. geometrickým plánem nebo záznamem podrobného měření změn nebo jde-li o změny tyto doklady nevyžadující, zapíše je do přílohy protokolu revize a vlastník je potvrdí svým podpisem jako výrazem svého souhlasu s vyznačením změny v operátu katastru; nedoložené změny se zapíší do záznamu pro další řízení; katastrální úřad projedná způsob jejich odstranění; do záznamu se zapíše lhůta a dojednaný způsob odstranění nesouladu v údajích katastru. Vlastník zápis opět podepíše. Pokud se zjištěné závady týkají vlastníků nebo nájemců nepřítomných na revizi jejich nemovitostí, zašle jim katastrální úřad písemnou výzvu k odstranění zjištěných nesouladů se 115

BAREŠOVÁ, E., BLÁHOVÁ, I., DOUBEK, P., JANEČEK, B., NEDVÍDEK, L., ŠANDROVÁ, H. Katastrální zákon. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2015. 298 s.

63

stanovením lhůty k dodání příslušných dokladů. V obou případech katastrální úřad při projednávání zjištěných nesouladů upozorní vlastníka na možnost sankcí za nesplnění jeho povinností. Protokol o výsledku revize se zakládá do sbírky listin . Žádným právním předpisem není stanovena povinnost katastrálního úřadu provést revizi údajů katastru na žádost či návrh vlastníka, jiného oprávněného či jiné fyzické nebo právnické osoby. Tento nástroj však katastrální úřad využívá zásadně dle své potřeby mimo jiné i k opravě chyby v katastru nemovitostí bez návrhu. Cílem revize je prověření souladu údajů katastru se skutečným stavem v terénu a v případě nalezení nesouladu jeho odstranění. Předmětem revize je zjištění diferencí, změn a ověření dosavadního stavu údajů obsažených v katastru např. průběh hranic pozemků, druhů pozemků a způsobu jejich využití116 . Vzhledem k tomu, že v ČR je v současné době pozornost koncentrována zejména na obnovu katastrálního operátu ( o´t již novým mapocáním, přepracováním souboru informací či na podkladě pozemkových úprav) není v současné době, zejména z kapacitních důvodů, institut revize údajů v katastru v praxi časo využíván. Lze však předpokládat, v souvislosti s obnovou KO přepracováním souboru geodetických informací budou katastrální úřady revizi souladu údajů katastru se skutečným stavem provádět117 .

IV.4. Oprava chyby v katastrálním operátu Jestliže je zjištěno, že se v katastru nemovitostí nalézá chybný údaj, musí být tento údaj opraven, a to buď samotným katastrálním úřadem z vlastního podnětu nebo na základě písemného návrhu vlastníka nebo jiného oprávněného. Právní úprava opravy chyby v katastrálním operátu je nyní obsažena v § 36 nového katastrálního zákona. Znění jednotlivých ustanovení bylo převzato z předchozí právní úpravy. Podle důvodové zprávy k novému katastrálnímu zákonu se předchozí znění v praxi osvědčilo a není třeba na něm nic měnit, takže se režim opravy chyby téměř nezměnil118 . Pouze byla vypuštěna

možnost

opravy

chybných zápisů katastru provedených na základě listin

116

FRANKOVÁ, M. a kol.: Úvod do pozemkového práva. Nakladatelství Eva Rozkotová Publishing, 2014, str. 183 PEKÁREK, M. a kolektiv: Pozemkové právo. 1. vydání, Brno : Masarykova univerzita, právnická fakulta, 2015. 309 s. 118 Důvodová zpráva k zákonu č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon), zvláštní část, § 36 117

64

obsahujících nesprávnosti119 . Zmíněné ustanovení nebylo do zákona zařazeno na základě úvahy, že bude-li katastrálnímu úřadu doručena opravená listina, podle které byl již dříve proveden zápis, nemůže jít o opravu původně provedeného zápisu. Jednalo by se o nový zápis a listina by musela být znovu posouzena, zda by bylo možné na jejím základě provést zápis s ohledem na možné změny v katastru.120 Každému, jehož práva, chráněné zájmy a povinnosti se týkají katastru nemovitostí, je přiznáno právo kdykoliv požadovat odstranění chyb v katastrálním operátu. Písemný návrh vlastníka nebo jiného oprávněného na opravu chyb v katastrálním operátu je zapotřebí podat příslušnému katastrálnímu úřadu. Z návrhu na opravu chyby musí být zřejmé, kdo jej činí, který údaj katastru je považován za chybný a jaký by měl být správný. Pokud se návrh týká geometrického a polohového určení, musí být doložen výsledkem zeměměřičských činností. Katastrální úřad je povinen opravit chyby v katastrálním operátu i bez návrhu, pokud vznikly zřejmým omylem při vedení a obnově katastru, nebo nepřesností při podrobném měření, zobrazení předmětu měření v katastrální mapě a při výpočtu výměr parcel, pokud byly překročeny mezní odchylky stanovené prováděcím předpisem121 . Výkladem pojmu „zřejmý omyl” se zabývá judikatura NSS, jejíž závěry jsou použitelné i pro právní úpravu dle současného katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. 122 Uvedený judikatorní závěr rozlišuje omyl, který se týká skutkových okolností (error facti)123 a na právní omyl (error iuris)124 . Opravou chyby však nikdy nemohou být změněny právní vztahy k nemovitostem125 evidovaným v katastru126 . Katastrální úřad také opraví chybné údaje katastru, které vznikly nesprávnostmi v listinách, podle nichž byly zapsány, na základě opravy listiny provedené tím, kdo listinu vyhotovil nebo kdo je oprávněn opravu listiny provést

119

JANKŮ, P., ŠUSTROVÁ, D., VRCHA, P. Nový katastrální zákon. Poznámkové vydání s vybranou judikaturou. 1. vyd. Praha : Linde Praha, 2014, 336 s. 120 BAUDYŠ, P. Katastrální zákon. Komentář. 1. vyd. Praha : C. H. Beck, 2014, 421 s 121 FRANKOVÁ, M. a kol.: Úvod do pozemkového práva. Nakladatelství Eva Rozkotová Publishing, 2014, str. 185 122 Rozsudek NSS ze dne 27.302008 č.j. 6 As 45/2006-87 a další navazující judikatura –např. Rozsudek NSS ze dne 29.09.2010 čj. As 26/2007-103 123 Např. v podobě chyby v psaní, počtech, zápis údajů neobsažených v podkladové listině apod. 124 Např. zápis právního vztahu, která právní řád nezná 125 Viz Usnesení NSS ze dne 02.09.2004, čj. Konf 62/2003-15, dle něhož „institut opravy chyby v katastrálním operátu slouží k uvedení údajů katastru do souladu s listinami založenými ve sbírce listin; není prostředkem k rozhodování o správnosti zápisu věcného práva k nemovitostem a opravou chyb v katastrálním operátu se tak nemění právní vztahy k nemovitostem.“ 126 PEKÁREK, M. a kolektiv: Pozemkové právo. 1. vydání, Brno : Masarykova univerzita, právnická fakulta, 2015.307 s.

65

Opravu na základě návrhu vlastníka nebo jiného oprávněného provede katastrální úřad do 30 dnů. Ve zvlášť odůvodněných případech připouští katastrální zákon lhůtu 60 dnů ode dne doručení návrhu. Katastrální úřad je povinen doručit vlastníkovi a jinému oprávněnému oznámení o provedené opravě nebo o tom, že opravu na návrh neprovedl, protože se nejedná o chybu. Jestliže sdělí vlastník nebo jiný oprávněný katastrálnímu úřadu ve lhůtě do 30 dnů od doručení oznámení, že s provedenou opravou nebo s tím, že se nejedná o chybu, nesouhlasí, vydá katastrální úřad rozhodnutí ve věci. Proti tomuto rozhodnutí je možné se odvolat k zeměměřičskému a katastrálnímu inspektorátu, v jehož obvodu je dotčená nemovitost. Vzhledem k dlouhodobému vývoji českých katastrů vzniklo mnoho případů evidenčních chyb v době zakládání a vedení bývalé evidence nemovitostí. Tyto chyby spočívaly ve zcela zřejmém a nesporném chybném evidování právně nesprávného stavu, které bylo možné plošně a systematicky zjistit až po digitalizaci souboru popisných informací katastru a jejich vzájemném propojení v informačním systému katastru nemovitostí . Chybné údaje v katastru mající svůj základ v nesprávnostech v listinách, na jejichž základě byly do katastru zapsány, lze v katastru opravit jen na základě opravy těchto listin provedené tím, kdo tyto listiny vyhotovil nebo je oprávněn opravy v nich provést. Opravu chybného geometrického a polohového určení hranice pozemku může katastrální úřad provést jen je-li doloženo, že se neshoduje se stavem hranice v terénu a současný průběh hranice v terénu není dotčenými vlastníky zpochybňován a nebyl jimi měněn . Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu . Každý jehož práva, právem chráněné zájmy nebo povinnosti se týkají katastru nemovitostí, má právo kdykoliv požadovat odstranění chyb v katastrálním operátu. Žádost o opravu chyb je nutné podat písemně příslušnému katastrálnímu úřadu. O provedené opravě v katastrálním operátu vyrozumí katastrální úřad osoby, jichž se oprava dotýká, t.j. vlastníku či jinímu oprávněnému127 . Pokud tato osoba do 30 dnů ode dne doručení vyrozumění oznámí, že s provedenou opravou nesouhlasí, vydá katastrální úřad ve věci rozhodnutí. Proti tomuto rozhodnutí je možné podat odvolání k zeměměřickému a katastrálnímu

inspektorátu,

v

jehož

obvodu

je

dotčena

nemovitost,

prostřednictvím

katastrálního úřadu, který rozhodnutí vydal . 127

BAREŠOVÁ, E., BLÁHOVÁ, I., DOUBEK, P., JANEČEK, B., NEDVÍDEK, L., ŠANDROVÁ, H. Katastrální zákon. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2015. 313 s.

66

Proces opravy chyby má velice specifický režim a je rozdělen do dvou fází. V první fázi se jedná o vyřizování žádosti mimo formální správní řízení, ve druhé fázi se pak jedná o správní řízení, ve kterém je vydáváno konečné rozhodnutí ve věci128 . Jakmile v konkrétním případě bylo zahájeno správní řízení, nelze se již z jakéhokoliv důvodu procesně vracet do první fáze, tj. před okamžik zahájení řízení. Rozsah subjektů oprávněných podat návrh na opravu chyby je katastrálním zákonem omezen.

IV.4.1. Oprava chyby na návrh vlastníka Návrh na opravu chyby může podat vlastník nemovitostí nebo jiný oprávněný. Z podaného návrhu na opravu údajů katastru musí být zřejmé, která osoba návrh předkládá, který údaj katastru je považován za chybný a jaký údaj má být správný129 . Nemá-li toto podání předepsané náležitosti nebo trpí-li jinými vadami, pomůže správní orgán podateli tytonedostatky odstranit nebo ho vyzve k jejich odstranění a poskytne mu k tomu přiměřenou lhůtu130 . Podání je možno učinit písemně nebo ústně do protokolu anebo v elektronické podobě podepsané zaručeným elektronickým podpisem131 . Návrh na opravu chyby se podá u správního orgánu, který je věcně a místně příslušný. Toto podání je učiněno dnem, kdy tomuto orgánu došlo132 . Pro řízení se do spisu vloží prvopisy písemností vyhotovených katastrálním úřadem k dané věci. Katastrální úřad na podkladě návrhu přezkoumá správnost údajů katastru podle příslušných listin, dokumentace výsledků šetření a zápisů v pozemkové knize nebo dřívějších pozemkových evidencích. Katastrální úřad opraví chybný údaj katastru v řízení Z (Záznam) navázaném na řízení OR (Opravné řízení). Po odstranění chyby v katastrálním operátech neprodleně

zašle

oznámení

o

provedení opravy

dotčenému

vlastníku

nebo

jinému

oprávněnému ve lhůtě 30 dní. V oznámení uvede, podle kterého ustanovení právního předpisů byla chyba opravena, které údaje byly chybné, stav údajů katastru po opravě a poučení o možnosti do 30 dnů od doručení podat nesouhlas s takovou opravou údajů katastru. Jedno vyhotovení oznámení se uloží pod číslem spisové značky řízení Z do Souboru listin Z. Pokud 128

BAREŠOVÁ, E., BLÁHOVÁ, I., DOUBEK, P., JANEČEK, B., NEDVÍDEK, L., ŠANDROVÁ, H. Katastrální zákon. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2015. 305 s. 129

§ 37 odst. 2 zákona č.500/2004 Sb., správní řád § 37 odst. 3 zákona č.500/2004 Sb., správní řád 131 Zákon č.227/2000 Sb., o elektronickém podpisu a o změně některých dalších zákonů (zákon o elektronickém podpisu), ve znění pozdějších předpisů 132 § 37 odst. 6 zákona č.500/2004 Sb., správní řád 130

67

katastrální úřad dospěl při přezkoumání údajů katastru k závěru, že se nejedná o chybu v údajích katastru, oznámí vlastníku nebo jinému oprávněnému, který podal návrh na opravu chyby, že opravu neprovedl. V oznámení se uvedou skutečnosti, které potvrdí správnost údajů katastru, dále poučení o možnosti do 30 dnů od doručení oznámení podat katastrálnímu úřadu nesouhlas s takovým postupem133 . Pokud ve stanovené lhůtě žádná z dotčených osob neprojeví nesouhlas s výše uvedeným postupem katastrálního úřadu, uzavře katastrální úřad jednání v dané věci. Nesouhlas s postupem katastrálního úřadu doručený po uplynutí stanovené lhůty může být posouzen jako nový návrh na opravu chyby v katastrálním operátu, pokud jsou v tomto řízení uvedeny nové skutečnosti, které nebyly známy katastrálnímu úřadu v předchozím řízení134 .

IV.4.2. Opravy chyby bez návrhu Jedná se o návrh na opravu chyby ex officio. Postup při opravě chyby v katastrálním operátu se použije obdobně jak je uveden v kapitole IV.4.1. Taktéž opravou chyby ex offo nemohou být dotčeny právní vztahy, pokud jejich změna není doložena listinou. Průběh řízení o opravě chyb v katastrálním operátu a zjištěných chyb, které opravuje katastrální úřad bez návrhu, se vede v protokolu OR. Pokud oprava chyby v katastru vyžaduje též změnu zákresu v katastrální mapě, je možné v rámci opravného řízení budoucího

stavu katastru.

pořídit též potřebné návrhy změn

Po úspěšném provedení změn v důsledku opravy chyby

(aktualizace stavu zápisů v KN) dále probíhá opravné řízení, ve kterém je zaznamenáván průběh řízení (odeslání oznámení, doručenky, případně nesouhlas, zahájení správního řízení, jeho výsledky, průběh odvolacího řízení apod.) až po ukončení. Častými chybami v katastru nemovitostí jsou zjišťované případy nesporně chybného evidenčního stavu, spočívajícího ve vnitřně rozporném („polovičatém“) evidování starého věcného břemene na listech vlastnictví. Z těchto důvodů katastrální úřady135 oznámí, že provedly v katastrálním operátu daného katastrálního území revizi údajů souboru popisných informací katastru nemovitostí. Zjištěný chybný údaj a to: zápis oprávnění a povinnosti z

133

PEKÁREK, M. a kolektiv: Pozemkové právo. 1. vydání, Brno : Masarykova univerzita, právnická fakulta, 2015. 308 s. 134 Český úřad zeměměřický a katastrální, Jednací řád Katastrálního úřadu ve znění dodatku č.1, Praha 2005 135 Jako orgány státní správy věcně příslušné podle § 5 odst. 1 písm. a) zákona č.359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech, ve znění pozdějších předpisů, místně příslušné podle ustanovení § 11 odst. 1 písm. b) zákona č.500/2004 Sb., správní řád a v souladu s ustanovením § 7 odst.1 zákona č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů

68

věcného břemene, uvedeného v katastru nemovitostí, který není v souladu s obsahem listin, podle které toto věcné břemeno vzniklo či zaniklo bude následně za součinnosti vlastníků či jiných oprávněných odstraněn136 . Protože zápisy starých věcných břemen na listu vlastnictví byly v minulosti provedeny jen souhrnnou poznámkou s odkazem na číslo listiny, na základě které věcné břemeno vzniklo, a protože věcným břemenům nebyla v minulosti při převodech nemovitostí věnována náležitá pozornost, musí katastrální úřad při tomto doplňování šetřit i obsah těchto listin a zkoumat,u kterých konkrétních pozemků má být věcné břemeno zapsáno, případně, zda se k pozemkům vůbec vztahuje. V minulé době byl operát evidence nemovitostí veden ručním způsobem a takové případy chybného prošetření či propojení návaznosti na parcelní čísla nebylo možné systematicky zjistit. Po přechodu údajů katastru nemovitostí do digitální formy byl tento nesoulad zjištěn a následně bude postupně odstraňován ve formě revize údajů souboru popisných informací katastru nemovitostí. V rámci opravy chyb v katastru nemovitostí nemůže katastrální úřad řešit spor o vlastnictví137 .

IV.5. Obnova katastrálního operátu Obnova katastrálního operátu znamená vyhotovení nového souboru popisných138 a geodetických informací, a to v elektronické podobě.. Zákon rozlišuje několik důvody obnovy, ke které znamenají i odlišný způsob obnovy: 1. V případě

značného počet změn, nedostatečné přesnosti, ztráty, zničení nebo poškození

katastrálního operátu se provádí obnova KO novým mapováním 2. Pokud dochází k

převodu katastrální mapy z grafické formy do formy grafického

počítačového souboru, pak se užije obnova KO přepracováním souboru geodetických informací 3. Následně po provedené pozemkpových úprav se přikročí k Obnova na základě pozemkových úprav 136

Volně dle :Právnická fakulta Masarykovy univerzity - Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva. Bakalářská práce: OPRAVA CHYB V KATASTRU NEMOVITOSTÍ, Terézia Majerová, 2007/2008 137 Viz Usnesení Krajského soudu v Ostravě ze dne 31.8.1998, sp. Zn. 22 Ca 191/98 138 Soubor popisných informací byl digitalizován již v letech 1993 až 1998, a to kompletně. Došlo zde i digitálnímu doplnění bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) jako údajů o parcele. Dříve to byla náplň pozemkových úřadů.

69

Zásadní rozdíl mezi jednotlivými typy obnovy operátu je ve způsobu určení souřadnic podrobných bodů parcel.139 Při obnově katastrálního operátu je pochopitelně možné podávat námitky140 (vlastníci a další oprávnění), řízení o námitkách je správním řízení s možností podání odvolání k zeměměřičskému a katastrálnímu inspektorátu. Katastrální operát se obnovuje v rozsahu katastrálního území. Obnova se zahajuje bez návrhu. Při prováděné obnově se vždy napraví i jiné

nedostatky,

např.

doplnění

parcel

pozemků

evidovaných

doposud

pouze

zjednodušeným.způsobem141 .

IV.5.1. Obnova KO novým mapováním Nejčastější činností katastrálního

úřadu při maximalizaci souladu jeho

vedení se

skutečným stavem je obnova katastrálního operátu novým mapováním. Jde o činnost, kdy na základě

podrobného

zjišťování skutečného

stavu průběhu hranic územních správních

jednotek, hranic katastrálních území, hranic pozemků, vnějšího obvodu staveb a jiných údajů katastru nemovitostí v terénu za přímé účasti zástupců obce, vlastníků nemovitostí a jiných oprávněných osob je vytvářen nový katastrální operát, který po námitkovém řízení a vyhlášení jeho platnosti nahrazuje v plném rozsahu dosavadní operát a stává se právně závazným. Přitom existující právní vztahy k nemovitostem obnovou katastrálního operátu nesmí být měněny. Současné katastrální mapy mají totiž ještě stále přibližně ze 70 % svůj původ v měření, které bylo provedeno již v 19. století142 . Celý proces obnovy katastrálního operátu novým mapováním je zabezpečován na vysoké technické úrovni, ať už se jedná o měřické práce v terénu, zobrazení nového stavu parcel nebo o výpočet jejich nových výměr. Výsledkem obnovy je vždy nový katastrální operát s digitálně zpracovanou katastrální mapou (všechny lomové body parcel jsou určeny v souřadnicovém systému Jednotné trigonometrické sítě katastrální) a novým souborem popisných informací, který vznikne na základě výsledků

měření, jednání s vlastníky nemovitostí, nájemci a

139

BAREŠOVÁ, E., BLÁHOVÁ, I., DOUBEK, P., JANEČEK, B., NEDVÍDEK, L., ŠANDROVÁ, H. Katastrální zákon. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2015. 343 s. 140

PEKÁREK, M. a kolektiv: Pozemkové právo. 1. vydání, Brno : Masarykova univerzita, právnická fakulta, 2015. 314 s. 141 FRANKOVÁ, M. a kol.: Uvod do pozemkového práva. Nakladatelství Eva Rozkotová Publishing, 2014, str. 184 142 BAREŠOVÁ, E., BLÁHOVÁ, I., DOUBEK, P., JANEČEK, B., NEDVÍDEK, L., ŠANDROVÁ, H. Katastrální zákon. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2015. 345 s.

70

ostatními oprávněnými osobami nebo jejich zástupci. Základní činnost při obnově katastrálního operátu, tedy při zjišťování průběhu hranic v terénu, zabezpečuje komise. Jejím předsedou je pracovník katastrálního úřadu a členy jsou zástupci obcí a dalších orgánů, které určí katastrální úřad. Vlastníci nemovitostí, nájemci a jiné oprávněné osoby jsou ke zjišťování průběhu hranic včas zváni písemnou pozvánkou. Ke zjišťování průběhu hranic pozemků jsou zváni nejen vlastnící a nájemci pozemků jejichž hranice v terénu skutečně existují, ale podle rozhodnutí předsedy komise jsou zváni i vlastníci zemědělských a lesních pozemků sloučených do větších půdních celků k projednání průběhu vlastnické hranice se sousedním pozemkem existujícím v terénu143 . Náležitosti pozvánky upravuje § 48 katastrální vyhlášky144 . Je v zájmu všech vlastníků a nájemců nemovitostí, aby se tohoto řízení zúčastnili, sdělili komisi skutečný průběh hranic svých pozemků a potvrdili protokolárně svůj souhlas se zjištěným stavem. Aby práce spojené s obnovou katastrálního operátu mohly být v daném katastrálním území dokončeny v reálném čase, stanovil katastrální zákon, že nepřítomnost pozvaného vlastníka a nájemce nemovitosti a jiné oprávněné osoby ani jejich zástupce není na překážku využití výsledků zjišťování průběhu hranic pozemků k

vyhotovení nového

katastrálního operátu. V těchto případech, ke kterým by však v praxi mělo docházet pouze výjimečně, bude nutné potřebné informace o průběhu hranic pozemků zjistit zprostředkovaně od zástupců obce nebo vlastníků a nájemců sousedních nemovitostí. Obnovený katastrální operát bude vždy vyložen po dobu nejméně 30 dnů k veřejnému nahlédnutí na obci, nebo po dohodě na katastrálním pracovišti. O této skutečnosti budou účastníci řízení informováni veřejnou

vyhláškou.

Účastníkům řízení (vlastníkům nemovitostí a

jiným oprávněným

osobám), kteří nemají trvalý pobyt ani přechodný pobyt (sídlo) v obci zašle katastrální úřad o této

skutečnosti písemné oznámení.

Účastníci řízení mohou podat proti vyloženému

obnovenému katastrálnímu operátu námitky a to ve lhůtě 15 dnů ode dne, kdy skončilo jeho vyložení. O podaných námitkách rozhoduje katastrální úřad ve správním řízení. Proti tomuto rozhodnutí je možno podat odvolání k zeměměřickému a katastrálnímu inspektorátu, prostřednictvím katastrálního úřadu, který rozhodnutí vydal145 . Zákonem stanovený postup obnovy katastrálního operátu novým mapováním, za účasti vlastníků a nájemců nemovitostí a dalších oprávněných osob a vysoká technická úroveň jeho 143

To neplatí, pokud se údaje přebírají z dosavadního katastrálního operátu PEKÁREK, M. a kolektiv: Pozemkové právo. 1. vydání, Brno : Masarykova univerzita, právnická fakulta, 2015. 313 s. 145 FRANKOVÁ, M. a kol.: Úvod do pozemkového práva. Nakladatelství Eva Rozkotová Publishing, 2014, str. 184 144

71

zpracování zaručí napříště jeho vysokou kvalitu i skutečnost, že nebude nutné a bude dokonce zcela vyloučeno se vracet k údajům předchozích pozemkových evidencí.

IV.5.2.

Obnova

KO

přepracováním

souboru

geodetických

informací Obnova katastrálního operátu přepracováním (převodem) je vyhotovení nového souboru geodetických informací ve formě grafického počítačového souboru a nového souboru popisných informací katastrálního operátu146 . Pokud má být obnova katastrálního operátu provedena novým mapováním nebo přepracováním souboru geodetických informací, oznámí její zahájení katastrální úřad dotčené obci . Při obnově katastrálního operátu se do katastrální mapy doplňují parcely zemědělských a lesních pozemků evidovaných dosud zjednodušeným způsobem, avšak pouze pokud to umožňuje kvalita jejich původního zobrazení. Obnova katastrálního operátu provedena novým mapováním nebo přepracováním souboru geodetických informací je rovněž určitá forma oprav chyb v katastru nemovitostí, kdy dochází k masovému doplňování chybějících dat do katastrálního operátu. Při tomto druhu obnovy dochází taktéž k převodu katastrální mapy do elektronické podoby, je tedy použita pouze v případě, kdy dosavadní platná katastrální mapa není dosud vedena v digitální podobě147 . Proto je tato činnost často nazývána Digitalizace katastrálního operátu. Jedná se o rozsáhlý projekt, který tvoří v posledních letech bznačnou část činnosti Katastrálních úřadů v rámci celé ČR.

IV.5.3. Obnova na základě pozemkových úprav Dle §15a katastrálního zákona se při obnově katastrálního operátu využijí výsledky komplexních

pozemkových

úprav.

Dochází k ním na základě schváleného

návrhu148 .

Pozemkový úřad, který pozemkové úpravy vede, se musí při jejich provádění řídit podmínkami, které stanoví Katastrální úřad. Bez jejich splnění a bez úzké koordinace a

146

FRANKOVÁ, M. a kol.: Úvod do pozemkového práva. Nakladatelství Eva Rozkotová Publishing, 2014, str. 184 BAREŠOVÁ, E., BLÁHOVÁ, I., DOUBEK, P., JANEČEK, B., NEDVÍDEK, L., ŠANDROVÁ, H. Katastrální zákon. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2015. 348 s. 147

148

FRANKOVÁ, M. a kol.: Úvod do pozemkového práva. Nakladatelství Eva Rozkotová Publishing, 2014, str. 192

72

spolupráce obou úřadů v průběhu zpracování a projednávání návrhu nemůže být návrh pozemkových úprav k obnově KO využit. Práva a oprávněné zájmy uplatňují vlastníci v řízení o pozemkových úpravách, tedy nikoliv v námitkovém řízení podle katastrálního zákona149 . Za geometrické a polohové určení nemovitosti se v takovém případě považuje určení tvaru, rozměru a polohy nemovitosti souřadnicemi bodů jejich hranic podle schváleného návrhu pozemkových úprav. Výsledky jednoduché pozemkové úpravy katastrální úřad pro obnovu katastrálního operátu využije, je-li jednoduchou pozemkovou úpravou dotčena souvislá část katastrálního území a považuje-li to s ohledem na účelnou správu katastru za vhodné 150 . Současný hlavní úkol ČÚZK, týkající se katastrálních map, kterým je digitalizace SGI do konce roku 2015, vede bohužel k situaci, kdy místo zkvalitnění současných analogových katastrálních map novým mapováním vzešlým z měření a místního šetření v terénu, příp. pozemkovými úpravami, je hlavní metodou tvorby digitálních katastrálních map pouze převod,

či přepracování současných map

do

digitální podoby pomocí softwaru a

nadefinovaných matematických vztahů, nikoli prostřednictvím provádění praktického měření a místního šetření přímo v terénu. Výsledkem je tedy pouze ,,překreslení" map bývalého pozemkového katastru a evidence nemovitostí do digitální formy bez potřebné přesnosti, často se zachováním původních chyb a nesrovnalostí. V územích, kde je katastrální operát obnoven na podkladě pozemkových úprav, se neuplatní postup, který platí u předchozích dvou způsobů obnovy pro vyložení obnoveného katastrálního operátu k veřejnému projednávání a ustanovení týkající se řešení námitek proti obsahu obnoveného katastrálního operátu, nýbrž se postupuje podle ustanovení zákona o pozemkových úpravách.151

IV.6. Transformace tzv. zjednodušené evidence Zjednodušená evidence se týká zemědělských a lesních pozemků sloučených do

větších

půdních celků. Prováděcí vyhláška č. 23/1964 Sb. vymezila totiž nemovitosti, které se podle

149

Viz §§ 44 a 45 ); zák. č. 256/2013 Sb., Zákon o katastru nemovitostí (Katastrální zákon) Katastrální vyhláška, řeší obnovu katastrálního operátu na podkladě výsledků pozemkových úprav v oddíle č.7., resp. § 64 - § 66, přičemž se nový SGI a SPI vyhotovený podle podkladů pro obnovu katastrálního operátu zavede do katastru bezodkladně po doručení pravomocného rozhodnutí o výměně nebo přechodu vlastnických práv, popřípadě o zřízení nebo zrušení věcného břemene k dotčeným pozemkům. 151 PEKÁREK, M. a kolektiv: Pozemkové právo. 1. vydání, Brno : Masarykova univerzita, právnická fakulta, 2015. 317 s. 150

73

parcelních čísel neevidovaly a do map nezakreslovaly (zemědělské a lesní pozemky ve vlastnictví občanů, pokud byly užívány socialistickou organizací nebo v náhradním užívání). Katastr nemovitostí při svém začátku v r. 1993 zcela převzal operát předchozí Evidence nemovitostí. socialistickými

Její zásadní obsahovou neúplnost (o organizacemi)

bylo

třeba

překlenout

soukromé pozemky dříve užívané založením zjednodušené

evidence

pozemků. Zjednodušená evidence pozemků obsahuje alespoň parcelní číslo podle dřívější pozemkové evidence, původní nebo zbytkovou výměru (po majetkoprávně provedených změnách) a údaj o vlastníku. Pozemky zjednodušené evidence nejsou zobrazeny v platných katastrálních mapách a využívá se proto stále jejich zobrazení v mapách bývalého pozemkového

katastru nebo

navazujících operátech přídělového

a scelovacího řízení.

Zakládání zjednodušené evidence bylo prováděno souběžně s digitalizací SPI v letech 19941998. Vznik tohoto zvláštního způsobu evidence má historické důvody. Dřívější evidence nemovitostí tyto pozemky vedla jen zjednodušeným způsobem, proto se i katastr nemovitostí musel této situaci přizpůsobit a pokračovat ve zjednodušené evidenci zemědělských a lesních pozemků takto zavedené. Jde však pouze o dočasné řešení, postupně mají být pozemky převáděny (transformovány)152 ze zjednodušené evidence do běžné evidence katastru nemovitostí. Ve zjednodušené evidenci se vedou v katastru nemovitostí zemědělské a lesní pozemky, jejichž hranice v terénu neexistují (v terénu nejsou viditelně označeny) a jsou sloučeny do větších půdních celků. O takové parcele se v katastru nemovitostí evidují pouze tyto údaje: druh zjednodušené evidence, parcelní číslo (případně díl parcely), výměra, údaj o BPEJ (informace o kvalitě půdy) a údaj o vlastníkovi. V katastru existuje několik různých zjednodušených evidencí. Jde o evidenci vycházející z údajů pozemkové knihy (původ pozemkový katastr - PK), vycházející z údajů evidence nemovitostí (původ evidence nemovitostí - EN) a z grafických přídělů. Existence parcel ve zjednodušené evidenci v katastru nemovitostí je pouze dočasná. Parcely se ve zjednodušené evidenci vedou pouze do doby jejich zobrazení v katastrální mapě (do té doby jsou zobrazeny pouze v historických mapách pozemkového katastru). Do katastrální mapy se zobrazí nejpozději do ukončení pozemkových úprav153 nebo v rámci zpracovávání katastrálních map do digitální podoby. V katastrálním území, kde byla

152 153

Zejména v rámci digitalizace katastrálního operátu, kde je transformace obligatorní Podle zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech,

74

vyhlášena platnost mapy v digitální podobě, již neexistují žádné parcely ve zjednodušené evidenci. V jednotlivých případech mohou parcely ve zjednodušené evidenci zaniknout i tak, že k jejich zobrazení v katastrální mapě dojde v rámci zápisu provedeného vkladem či záznamem na základě předložených listin. Zjednodušená evidence také vždy zaniká v souvislosti s vyjasněním a uspořádáním vlastnických vztahů po provedení komplexních pozemkových úprav v určitém území – obecně

tedy

zjednodušená

evidence

existuje

nejpozději do

provedení komplexních

pozemkových úprav. Spolehlivost údajů katastru nemovitostí o vlastnictví pozemků je samozřejmě ovlivněna existencí zjednodušené evidence značně negativně ovlivněna. Při transformaci je nutno správně označovat parcely vedené ve zjednodušené evidenci číslem parcely podle dřívější

pozemkové

evidence,

uvedením druhu

zjednodušené

evidence

a

označením

katastrálního území, v němž se nachází. To má význam zejména v případech, kdy došlo ke změně hranic katastrálních území Parcela zjednodušené evidence má vlastníka, avšak není zobrazena v katastrální mapě. Z důvodu této zvláštnosti vznikly teoretické spory o to, zda ji lze převádět, neboť není geometricky

a

polohově

určena.

Podle

některých názorů byly pozemky evidované

zjednodušeným způsobem bez dalšího (tj. bez vyhotovení geometrického plánu, provedení jednoduché pozemkové úpravy nebo rekonstrukce a upřesnění přídělu) ve vkladovém řízení nepřevoditelné, a to proto, že účastníci nejsou oprávněni s takovým přesně neurčeným předmětem úkonu nakládat. Rozkolísaná judikatura k této otázce se nakonec ustálila, a to v důsledku Stanoviska občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 28. 6. 2000154 . V citovaném stanovisku je smluvní převoditelnost parcel ve zjednodušené evidenci zcela nepochybně připuštěna.

154

Sp. zn. Cpjn 38/98: „Je-li předmětem právního úkonu, na jehož podkladě má být zapsáno právo dokatastru,pozemek evidovaný v katastru nemovitostí zjednodušeným způsobem, je jeho označení parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence a uvedením katastrálního území, ve kterém leží, bez uvedení, zda jde o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu nebo scelovacího operátu, z hlediska ustanovení § 5 odst. 1 písm. c) zákona č. 265/1992 Sb. určité v případě, že se v témže katastrálním území nenachází pozemková parcela shodného parcelního čísla, vedená v jiném druhu evidence.“

75

IV.7. Neidentifikovatelný vlastník Za nesoulad vedení katastru nemovitostí se skutečným stavem sui generis lze považovat i fenomén neidentifikovatelného vlastníka. Řada osob, zejména v případě práv převzatých z bývalé pozemkové knihy, není označena v katastru dostatečně určitě, takže není možné zjistit jednoznačně tuto osobu. Přesto je třeba vypořádat se se zápisem práv ve vztahu k těmto osobám a ustanovit jim pro řízení před soudem nebo katastrálním úřadem opatrovníka. Týká se to týkat desítek až stovek tisíc případů, kdy je třeba určit podle nového občanského zákoníku, že nemovitost je opuštěna a stává se vlastnictvím státu. Pouhé jméno a přímení nebo název bez dalších údajů je vedeno u 146 974 vlastníků155 . V katastru je taktéž vedeno 31 752 vlastníků narozených před rokem 1910. Vedle toho je řada nemovitostí zapsána na neznámé vlastníky, o nichž nejsou známy přesné údaje. Ustanovení § 64 a 65 nového katastrálního zákona byla navržena také z popudu veřejného ochránce práv, který šetřil případy, kdy nelze pro nedostatečnou identifikaci osob za současné právní úpravy vymazat závady převzaté z pozemkové knihy. Veřejný ochránce práv vyjádřil navrženému opatření plnou podporu. Problém se stává palčivějším se zavedením zásady plné materiální půblicity, proklamované v NOZ a v novém katastrálním zákoně. Pokud se totiž má kdokoliv v dobré víře spolehnout na údaje v KN, musí být tyto údaje určité a osoby v nich uvedené dohledatelné. Lze teoreticky uvažovat i o soudní odpovědnosti státu za výše uvedený neblahý stav (nesoulad), event. o žalobě na stát pro neplnění této veřejnoprávní funkce. Je proto jen logické že stát přichází u příležitosti rekodifikace civilistiky s úsilím o řešení tohoto stavu a o zvýšení souladu vedení KN s realitou jak právní, tak in situ, a to zejména ve formě zařazení § 64 a 65 do nového katastrálního zákona. Reaguje tak na požadavek řešit problémy s neúplnými zápisy o vlastnících převzatých z pozemkové knihy, u nichž vlastníky není možno identifikovat. K vlastnictví nemovitostí u těchto osob se zpravidla dlouhodobě nikdo nehlásí, neplatí z nich daně, nepečuje o ně, a tak lze předpokládat, že tyto osoby nevykonávají vlastnické právo ke svým nemovitostem ve smyslu § 1050 odst. 2 nového občanského zákoníku. Po uplynutí 10 let nevykonávání vlastnického práva se tato nemovitost stává vlastnictvím státu. Podle § 3067 nového občanského zákoníku je tomu tak však nejdříve po uplynutí 10 let od účinnosti nového občanského zákoníku.

155

Důvodová zpráva k zákonu č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon), zvláštní část k § 64

76

Pokud by nebyla zařazena toto ustanovení § 64 a 65 do nového katastrálního zákona, nebylo by zde žádné jednoduché řešení, jak prokázat opuštění těchto nemovitostí a dosáhnout zápisu vlastnického práva pro stát156 . S problémem těchto nemovitostí se potýkají všichni, kdo potřebují jednat s jejich vlastníkem. Fakticky však nemají jednat s kým, protože vlastník je neidentifikovatelný.

To

pociťují nepříznivě zejména obce při výstavbě vodovodů,

kanalizací a dalších liniových veřejně prospěšných staveb, které je nutno vést přes pozemky neznámých vlastníků. Dosud nebylo možné problém těchto vlastníků řešit pomocí institutu opuštěné nemovitosti157 , protože za platnosti dnešního občanského zákoníku podle judikatury Nejvyššího i Ústavního soudu bylo možno za opuštěnou nemovitost považovat pouze takovou, jejíž dosavadní vlastník projevil vůli nemovitost nadále nevlastnit. Takový projev vůle neidentifikovatelných osob samozřejmě nebylo možné prokázat. Proto nemovitosti těchto vlastníků zůstávají dosud neřešeny. Navržené řešení umožní, že převzetí těchto nemovitostí státem se stane kultivovaným způsobem teprve poté, co se skutečného vlastníka nemovitosti nepodaří dohledat

V. Závěr Vzhledem k dlouhodobému vývoji katastru, častým změnám jeho obsahu, vlivu různých společenských změn a náhlých zásahů do zavedených nástrojů katastru během dlouhého období jeho vývoje je zcela nevyhnutelná ta skutečnost, že v rozsáhlém systému katastru vzniklo v minulých dobách mnoho případů, kdy vedení katastru nemovitostí není v souladu se skutečným stavem. Nesoulad je

způsoben mj. změnami koncepcí, potřebou rychlého

doplnění obsahu vlivem technického vývoje i lidskou nedokonalostí. Z tohoto důvodu je zcela běžnou a přirozenou činností orgánů katastru využívání všech nástrojů, jimiž je tento soulad dosahován. Cílevědomé vyhledávání a odstraňování chyb v katastru nemovitostí se stává v poslední době aktuální činností, směřující ke zdokonalování souladu údajů o nemovitostech s cílem upevňování jistoty a důvěry vlastníků v evidenci údajů a rovněž jejich vzájemných vztahů.

156

.Úřad pro zastupování státu by v každém jednotlivém případě musel nejprve žalovat každého zapsaného vlastníka u soudu, aby určil, že vlastníkem opuštěné nemovitosti se stal stát. 157 Opuštěná (derelinkvovaná) věc je taková, kterou její vlastník opustí s úmyslem již nebýt jejím vlastníkem. Mohou být i některé případy sporné, proto se navrhuje stanovit, že účinky derelikce nastávají, nevykonává -li vlastník k věci své právo po stanovenou dobu. Vzhledem k tomu, že určité věci, zejména věci nemovité, jsou zapsány v příslušných veřejných seznamech, musí být novému vlastníku umožněno, aby se domohl uvedení stavu zápisů do souladu s nově vzniklým právním poměrem. § 1045 NOZ

77

Ve své práci jsem se proto věnoval dopadu nové právní úpravy katastru nemovitostí na správnost, spolehlivost a soulad evidence katastru nemovitostí se skutečným stavem. Nová právní úprava dala jasný signál posílení spolehlivosti, a to zejména s uplatněním

zásady

materiální publicity katastru nemovitostí. Došlo k posílení ochrany osob, které jednají v dobré víře ve správnost a pravdivost skutečností evidovaných v katastru nemovitostí, ale současně ke zvýšení odpovědnosti státu za soulad těchto skutečností se skutečným stavem. Od účinnosti nové právní úpravy uběhla relativně krátká doba, byl jsem proto při tvorbě své práce odkázán na nedostatečné množství odborného studijního materiálu. Kontaktoval jsem proto dvakrát konkretní pracovníky Katastrálního úřadu v Praze 8 – Kobylisy a formou řízeného rozhovoru se pokusil zachytit jejich zkušenosti s navým katastrálním zákonem a zkvalitňováním souladu v katastru evidovaných skutečností. V

současnosti je velmi obtíţné

objektivně zhodnotit dopady velkého mnoţství změn na soulad, neboť jejich skutečný přínos či úskalí bude možno hodnotit až v horizontu řádu desítek let.

VI.1. Úvahy de lege ferenda Názory odborníků na úpravu transakcí s nemovitostmi podle nového občanského zákoníku se liší. Nový občanský zákoník posíluje váhu zápisu v katastru ve prospěch kupujícího v dobré víře. Otázkou však zůstává, zda jsou přitom dostatečně chráněna práva v katastru zapsaných vlastníků nemovitostí, a zda nebudou moci nějakým omylem či podvodem o nemovitost přijít. Dříve byl tou slabší stranou kupující, který spoléhal na něco, co nemusí být pravda, a přitom vydává peníze. Nově se nabyvatel může spolehnout na zápis v katastru a lépe se o něj opřít, to však klade větší nároky na soulad a spolehlivost. NOZ i nový Katastrální zákon obsahují mnoho opatření, které mají zabránit tomu, aby vlastník o své nemovitosti snadno nepřišel. Mezi hlavní opatření patří informování vlastníka a jiného

oprávněného

související se

(což rozšiřuje okruh informovaných osob) o

vyznačení plomby

zahájenm vkladového řízení. Toto obeznámení má katastrální úřad za

povinnost provést nejpozději den po té, co došlo ke změně. Domnívám se, že tato formulace v zákoně není příliš přesná, jelikož k samotné změně může dojít až rozhodnutím o vkladu. Výklad je i dle dosavadní praxe myšlen tak, že informace o vyznačení plomby musí být účastníkům odeslána nejpozději den o po té, kdy plombu katastr vyznačil u předmětných nemovitostí. Dle mého názoru by měla být de lege ferenda interpretace této formulace do budoucna upřesněna, aby nedocházelo k případným omylům. 78

O vyznačení plomby katastr informuje prostřednictvím dopisu zaslaným na adresu trvalého bydliště vlastníka nebo datovou schránkou, a pokud o to vlastník požádá, může být zasláno také prostřednictvím e-mailu nebo SMS zprávou na mobilní telefon. V praxi se katastrální úřady často setkávají s tím, že veřejnost je velmi málo informovaná a obrací se na ně s otázkami, proč jim vyrozumění o provedené plombě přišlo a co to vůbec znamená. V rámci tohoto bych doporučil větší informovanost např. pomocí medií nebo

příruček pro vlastníky

nemovitostí. Na vyznačení plomby navazuje pevná lhůta (20 dnů), kdy katastr nemůže vklad zapsat. Tuto lhůtu může pak vlastník využít k event. k nápravě. Změna de lege ferenda

je očekávána napříč širokou veřejností také ve zrušení, event.

zkrácení pevné lhůty 20 dní pro povolení vkladu. 158 Pevná lhůta nepřispívá k tolik kritizované časové náročnosti vkladového řízení. Zákonodárce se zde sice snaží dát skutečnému vlastníkovi prostor pro to, aby se případně bránil proti zahájenému řízení, což však má subsidiární účinek, a to faktum, že vkladové řízení neskončí nikdy dříve než po třech týdnech. Občané i katastrální úřady dlouho vyžadovali zjednodušení administrativy a urychlení vkladového řízení, k čemuž zakotvení pevné lhůty rozhodně nepřispělo. Nová právní úprava

vyžaduje větší obezřetnost ze strany vlastníků. Ti si dnes musí dle

právní zásady „Vigilantibus iura scripta sunt”159 více chránit a hlídat zápisy v katastru nemovitostí. Katastr je sice musí informovat o zápisech, tedy i v případech, že by někdo jejich jménem podvodně převedl vlastnické právo, může se ale teoreticky

stát, že se vlastník o

zápisu cizího práva nedozví, a to nejen při podvodu, ale i tehdy, kdyby jej katastr např. poslal na špatnou adresu. Navrhuji de lege ferenda zakotvit povinnost vlastníků zápisy v katastru jednou za čas kontrolovat, aby tak zjistili event. nesoulad a byli schopni na svou ochranu využít zákonné lhůty. Nejdelší je v souvislosti s možností vydržení perioda tříletá pro případ, že by nebyli o zápisu cizího práva řádně vyrozuměni. Prostor pro dosažení vyšší informovanosti a souladu vedení katastru se skutečností vidím de lege ferenda ve intenzivnějším propojení agendy finančních úřadů, konkretně daně z nemovitostí a daně z převodu nemovitostí na proces změn v katastrálním operátu. Každý vlastník nemovitosti ví, že každoročně musí zaplatit daň. Finanční úřad ho na tuto skutečnost pravidelně

upozorňuje

rozesílá

dokonce

složenky.

158

Navrhuji,

aby

v

případě

změny

Katastrální úřad vklad povolí, nejdříve však po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace podle § 16 odst. 1. V opačném případě, nebo i tehdy, ztratil -li návrh před rozhodnutím o povolení vkladu své právní účinky, návrh zamítne. Viz §18 Zákona 256/2013 Sb. Zákon o katastru nemovitostí 159 Právo přeje bdělým (připraveným, pozorným, pečlivým). Nechť si každý střeží svá práva.

79

vlastnického práva místo již redundantní složenky byla zaslána informace o změně, resp. o ukončení povinnosti daň hradit. Velmi příznivě je vnímána služba automatického hlášení změn v katastru včetně zahájeného řízení na zadanou E-mailovou adresu. Nicméně chápu, že zákonodárce musel zvolit takovou formu postupu katastrálních úřadů, která bude zajišťovat dostatečnou bezpečnost vlastníkům nemovitostí při její současné technické uskutečnitelnosti. V delším časovém horizontu předpokládám de lege ferrenda díky vyššímu stupni seznámení a informovanosti široké

veřejnosti s

moderními elektronickými prostředky (internet) se

zkrácením pevně stanovené 20-ti denní lhůty. Vzhledem ke skutečnosti, že dnes více jak 90 % obyvatel České republiky vlastní mobilní telefon, navrhuji de lege ferrenda telefonní číslo jednotlivých fyzických osob evidovat v nově zaváděných rejstřících, což by zajistilo rychlé, bezpečné a především levné informování všech dotčených osob. Ke komplikacím dochází i při zápisu exekucí; vznikají neshody, zdali se má zápis provést formou

vkladového

řízení či formou

poznámky.

Katastrální úřad

zapisuje exekuce

prostřednictvím vkladu a tím pádem obesílá, informuje a upozorňuje i osoby exekucí postižené (povinné). Kriticky vnímám i zrušení evidence rozestavěných staveb. S tímto krokem nelze nesouhlasit,

a to

nejen z důvodu komplikací spojených s hypotečním financováním

kupovaných nemovitostí.

Částečným řešením tohoto

problému při evidenci zástav u

rozestavěných staveb je zápis do rejstříku zástav, ve kterém lze provést zápis zástavního práva i k budovám či k nemovitostem neevidovaným v katastru. Tento rejstřík zástav je spravován notáři160 a výpis z tohoto rejstříku zástav lze za poplatek u notáře získat. Dle mého názoru však upuštění od možnosti zápisu rozestavěné stavby do katastru nemovitostí bude činit problémy drobným a mladám stavebníkům, pro které varianta se zápisem rozestavěné stavby do notářského rejstříku zástav bude v praxi znamenat vyšší časovou a především finanční náročnost (znalecký posudek,

poplatek

notáři atd.). Výše uvedené zrušení evidence

rozestavěných staveb je komplikací také v souvislosti s uplatňováním zásady materiální publicity. Pokud není rozestavěná stavba evidována, není ani zřejmé, zda na ní nevázne např. zástavní právo nebo jiné omezení vlastnického práva. Upuštění od evidence rozestavěných staveb hodnotím z výše uvedených důvodů jako krok zpět.

160

Dle zákona č. 358/1992 Sb., notářský řád (§ 35 a § 71)

80

Negativně hodnotím

i vyšší polatek za vklad (1000 Kč). Došlo tím ke zvýšení finanční

náročnosti celého procesu vkladu. Příčinnou je i přesun velkého množství zapisovaných práv ze záznamového řízení do vkladového. De lege ferenda tak doporučuji stanovit výši poplatku v relaci k hodnotě převáděné nemovitosti. U derelinkvovaných nemovitostí navrhuji de lege ferenda zakomponovat do kultivovaného řešení také obce, v jejichž katastru se opuštěné nemovitosti nachází, a které mají rozhodně větší povědomí o historii vlastnictví inkriminované nemovitosti než Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových v Praze. Negativně vnímám možnost změny právních vztahů k nemovitostem v souvislosti s institutem opravy chyb. Opravou chyb by neměly být právní vztahy k nemovitostem měněnsy, přesto se změny v zápisech o věcných právech nadále prováděl, neboť právní zakotvení institutu se v podstatě nezměnilo. Například možnost změny v osobě zapsaného vlastníka je zdůvodňována tak, že v řízení o opravě chyby není řešena otázka skutečného vlastnictví, ale pouze otázka, kdo bude jako vlastník evidován v katastru. Tento procesní postup

neměl dříve na skutečné vlastnictví natolik významný vliv jako nyní, za plné

materiální publicity. Režim opravy chyby by dle mého názoru neměl být používán k zásahu do provedených zápisů věcných práv. V případě vkladu by chyba v listině měla iniciovat nové řízení o vkladu.161

VII. Seznam použité literatury a pramenů VII.1. Literatura SPÁČIL, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva(§ 976- 1474). Komentář. I. Vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, BAREŠOVÁ, E., BLÁHOVÁ, I., DOUBEK, P., JANEČEK, B., NEDVÍDEK, L., ŠANDROVÁ, H. Katastrální zákon. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2015. FRANKOVÁ, M. a kol.: Úvod do pozemkového práva. Nakladatelství Eva Rozkotová Publishing, 2011 BAUDYŠ, P.: Katastrální zákon, komentář. Praha: C. H. Beck 2014, SPÁČIL, J., SPÁČIL, M.: Přehled judikatury ve věcech občanskoprávních vztahů k pozemkům. Praha. Wolters Kluwer ČR, a.s., 2011

161

BAUDYŠ, P. Katastrální zákon. Komentář. 1. vyd. Praha : C. H. Beck, 2014, 135-137 s.

81

ŠVESTKA J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol.: Občanský zákoník, Komentář Svazek III, Praha: Wolters Kluwer. 2014 KLIMENT, V. Věcná práva a katastr nemovitostí, Publikace VÚGK, r. 2000, 51 s. FIALA, J., a kol. Úvod do soukromého práva. MU Brno, 2006, 158 s. ISBN 80-210-4112-9, 40 s. DUDOVÁ, J., Pozemkové právo, Ostrava, Key Publishing, 2007, 61 s. ISBN 978-80-8657535 VRCHA, P.: Katastrální a (související) judikatura. Praha: Linde Praha a.s., 2006, 2. Vydání, ISBN: 978-80-7201-581-8 ELIÁŠ, K. a kol. Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen)tvůrců nového občanského zákoníku. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013. KUBA, B.: Katastr nemovitostí-jeho historie, současnost a budoucnost, 3. část, 1993 KUBA, B.: Katastr nemovitostí, známý i neznámý, 1. část, Obchodní právo, 1995 Vládní návrh č. 459, Důvodová zpráva. Parlament ČR, Poslanecká sněmovna, Praha, 2008 PEKÁREK, M. a kolektiv: Pozemkové právo. 1. vydání, Brno : Masarykova univerzita, právnická fakulta, 2015. Český úřad zeměměřický a katastrální, Výroční zpráva 2012. ČÚZK ISBN 978-80-86918-68 BAREŠOVÁ E. – BAUDYŠ P.: Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Komentář 2. doplněné a přepracované vydání, Praha C. H. Beck, 2000, 32 s. TYCHTLOVÁ, M., a kol., Katastr nemovitostí od 1.1.2014, IDNES.cz [online], publikováno 28.3.2013 [cit. 22.1.2014]. ELIÁŠ,K., Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem,1. vyd. Ostrava: Sagit, 2012, VRCHA P., Zápisy věcných práv k nemovitostem, Newsletter Praha: Vydavatelství ing. J. Hink, 1999, BUMBA, J.: Zeměměřické právo, Metodická příručka, Linde Praha a.s. – 2004 JANKŮ, P., ŠUSTROVÁ, D., VRCHA, P.: Nový katastrální zákon: poznámkové vydání s vybranou judikaturou, Praha, Linde 2014 Důvodová zpráva k zákonu č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon)

VII.2. Právní předpisy: Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12.9.2015]. Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit.12.9.2015].

82

Zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12.9.2015]. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12. 9. 2015]. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12. 9. 2015]. Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12. 9. 2015]. Zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12.9. 2015]. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12. 9. 2015]. Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12.9. 2015]. Zákon č. 227/2000 Sb., o elektronickém podpisu. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12. 9. 2015]. Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12. 9. 2015]. Vyhláška č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12. 9. 2015]. Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška). In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12. 9. 2014]. Vyhláška č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12. 9. 2015].

VII.3. Internetové prameny 83

Právnická fakulta Masarykovy univerzity - Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva. Bakalářská práce: OPRAVA CHYB V KATASTRU NEMOVITOSTÍ, Terézia Majerová, 2007/2008 Právnická fakulta Masarykovy university, - Katedra správního práva : Diplomová práce“ Dopad nové právní úpravy katastru nemovitostí na evidenci katastru. Milan Halouzka, 2013/2014 Právnická fakulta Masarykovy univerzity -

Katedra práva životního prostředí a pozemkového

práva. Bakalářská práce: ZMĚNY ÚDAJŮ V KATASTRU NEMOVITOSTÍ, Taťána Novotná, 2006/2007 Článek: PRAKTICKÉ DŮSLEDKY ZÁSADY MATERIÁLNÍ PUBLICITY VE SVĚTLE NOVÉHO OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU Autor: Mgr. Petr Steinbauer, Podnikový právník, epravo.cz Internetový portál ČÚKZ o Katastru nemovitostí-Stručná historie pozemkové evidence v ČR ČECH, P.: Líc i rub koupě od nevlastníka v novém občanském zákoníku. [online]. Vydáno 27. 9. 2012. Dostupné z:. VRCHA, P.: Aktuálně k problematice nabytí nemovitosti od nevlastníka K rozporné judikatuře Nejvyššího soudu a Ústavního soudu při řešení právní otázky nabytí nemovitosti od nevlastníka na základě dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí. Dostupné na: http://vrcha.webnode.cz/news/aktualne-k-problematice-nabyti- nemovitosti-od-nevlastnika1/

VII.4. Použitá judikatura Nález Ústavního soudu ČR ze dne 25.1.2000, sp. zn. II.ÚS 94/99. Nález Ústavního soudu č. 276/2001 Sb., ve věci návrhů na zrušení některých ustanovení části páté „Správní soudnictví“ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, popřípadě celé této části občanského soudního řádu. Rozhodnutí Krajského soudu v Brně ze dne 21.11.1994 sp. zn 35 Ca 56/94. Rozhodnutí Krajského soudu v Brně ze dne 8.11.1996 sp. zn.35 Ca 70/95. 84

Rozhodnutí Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000 sp. zn 35 Ca 19/99. Rozhodnutí Krajského soudu v Ostravě ze dne 31.8.1994 sp. zn. 22 Ca 277/94. Rozhodnutí Krajského soudu v Plzni ze dne 15.11.1993 sp. zn. 15 Ca 175/93. Rozhodnutí Ústavního soudu ze dne 30.5.2000 sp. zn. I.ÚS 620/99. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 21.5.2003 sp. zn. Cdo 382/2002. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.11. 2008 sp. zn. 30 Cdo 3382/2007. Stanovisko občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu České republiky ze dne 28.6.2000, sp.zn.Cpjn 38/1998. Usnesení zvláštního senátu Nejvyššího správního soudu ze dne 29.9.2006 sp. zn. Konf 100/2005-34. Judikatura, která je citována v textu, je vždy označena a její identifikace je uvedena v korespondující poznámce pod čarou

VIII. Summary Long time of continuing development of the Land Register in Czech Republic, number of changes in it’s content, influence of various social changes and sudden interferences into established methods during it’s history lead in an inevitable appearing of number of errors in the large system of the Land Register. The discrepancies were caused by changes of conceptions, need of fast filling of content, by the influence of rapid development of IT technology and the human imperfection had taken it’s part, too. Therefore the everyday activity at the catastral offices is the data repairing. Cadastral office has the task to register the data, not to decide property rights. Therefore is not suitable the use of error reparation action to solve the problems of property rights or rights in rem. The seeking and repairing the incorrect data in Land Registry is the up-to-date charge aimed to improve the status of the land registry data and in this way strengthen the sureness and confidence of the owners related to the Land Registry.

85

The Administration Act has a great signification

for error reparation action but it has a

more large activity. It is the main instrument for the public administration. Not the technical problems, but often the administrative misconduct is the main reason for fault decision. In my work is described the process how to solve erroneous data in the Land Registry. This effort has the aim to keep the Land Registry in conformity to all laws, documents and other data, which were put to the Land Registry to keep it up-to-date. The situation in terrain, in reality is obliged to be in perfect correspondence, identity and compatibility with the one registrated in Land Register. The Land Registry has been developed for several centuries and in the modern form from the half of the nineteenth century. It is obvious that that this area is all the time live fluently regenerated and is influenced by the technical development. The huge amount of the information

in it apparently often express in incompatibility

between the data, documents and the real status in the landscape. It is caused by the development during a long time, changes in priorities in the Land Registry and last but not least caused by the people. The task is to receive information of the errors not only from the owners, to remove them and improve the future development of the Land Registry. Regular guidance of the Land Registry and his development with the parallel progress of the science and abilities of modern technologies has to be accompanied by a long-term political and ekonomical stability. The Land Registry is one of the largest information systems with extraordinary requirements on the accuracy and reliability of the data in it. In contemporary system of Land Registry kept by using of the computer net are built in systems, which should protect the whole system from the errors in the future. In this text was described one of the important way according to all appropriate laws how to keep the Land Registry in order together with safeguarding of the owner’s roghts so the appearance of the erroneous data in Land Registry could be limited in the future.

86

Abstrakt: Katastr nemovitostí je jedním z nejrozsáhlejších informačních systémů s mimořádnými požadavky na přesnost a spolehlivost údajů v něm evidovaných. Vyhledávání a oprava nesprávných údajů v katastru nemovitostí je úkolem směřujícím k zvýšení úrovně katastrálního operátu. Posílí se tak jistota a důvěra vlastníků nemovitostí ve vztahu ke katastru. V práci je popsán proces řešení nesouladu údajů v katastru. Toto úsilí má za cíl udržovat soulad katastru

s právním stavem, s uloženými dokumenty a jinými údaji. Také realita

v terénu musí být v dokonalém souladu se stavem vedeným v katastru.

Abstract:

The Land Registry is one of the largest information systems with extraordinary requirements on the accuracy and reliability of the data in it. The seeking and repairing the incorrect data in Land Registry is the up-to-date charge aimed to improve the status of the land registry data and in this way strengthen the sureness and confidence of the owners related to the Land Registry. In my work is described the process how to solve erroneous data in the Land Registry. This effort has the aim to keep the Land Registry in conformity to all laws, documents and other data, which were put to the Land Registry to keep it up-to-date. The situation in terrain, in reality is obliged to be in perfect correspondence with the one registrated in Land Register, too.

87

Název práce v anglickém jazyce:

Administration of Land Register in complains with reality.

Klíčová slova: Soulad se skutečným stavem, materiální publicita, katastr nemovitostí

Key words:

Complains with reality, material publicity, Land Register

88