VBGW T.a.v. de heer drs. ing. S. Leijendekker Steenhouwerskade 7 9718 DA GRONINGEN
Proj ect
Groningen, Martini Trade Park propositie parkeren
Kenm erk
12/EAN/so/cor/1.0-4-23-100179
Datum
Groningen, 6 juli 2012
Betreft
opdrachtbevestiging upgraden MTP
Geachte heer Leijendekker, In december 2011 heeft draaijer+partners namens een aantal (eigenaar/)gebruikers een financieringsaanvraag ingediend bij de VBGW. De aanvraag heeft betrekking op het verduurzamen van het Martini Trade Park, te beginnen met het upgraden van de parkeervoorzieningen. Zoals afgesproken ontvangt u hierbij onze opdrachtbevestiging, met het verzoek om deze ook namens de VBGW te bevestigen. Hieronder volgt een beschrijving van de planvorming en de te verrichten werkzaamheden. Situatiebeschrijving Het Martini Trade Park is circa twintig jaar geleden ontstaan en bestaat uit kantoren van diverse grootte. Het park is gelegen tegenover MartiniPlaza, met wie de parkeervoorzieningen gedeeld worden. Zie ook de situatieschets in bijlage 1. Al geruime tijd is er sprake van bovengemiddelde leegstand (circa 30%) en verloedering. Uit onderzoek1 blijkt dat de huidige gebruikers met name ontevreden zijn over de parkeervoorzieningen, de bereikbaarheid op het terrein en de uitstraling van het gebied. Op basis van het onderzoek hebben een aantal (eigenaar/)gebruikers en andere stakeholders de schouders er onder gezet en een ‘Kopgroep’ geformeerd. Deze Kopgroep heeft in samenwerking met de gemeente Groningen onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om de parkeervoorzieningen te verbeteren. De leden van de Kopgroep hebben unaniem gekozen voor een voorkeursscenario: herinrichting van de twee binnenterreinen (zie ook het schetsontwerp van de gemeente Groningen in afbeelding 1) centrale toe- en afvoer van bezoekersstromen verdergaande samenwerking met de ‘parkeerbak’ (in eigendom van Gemeente Groningen, gepacht door MartiniPlaza) eigenaren verlenen elkaar recht van overpad meer ruimte voor groenvoorzieningen en betere aansluiting bij het Stadspark Afbeelding 1
1
Uitgevoerd door Hanzevast Parkmanagement, 2008
Groningen bezoekadres Leonard Springerlaan 37 postadres Postbus 436, 9700 AK GRONINGEN telefoon 050-524 46 66
Bunnik bezoekadres Kosterijland 46-E postadres Postbus 63, 3980 CB BUNNIK telefoon 030-659 23 33
Op alle door ons aanvaarde opdrachten is van toepassing de ‘Rechtsverhouding opdrachtgever-architect, ingenieur en adviseur DNR 2005’.
KvK nr. bankrek.nr. mail internet
02047928 46.94.21.193 info@draaijerpartners.nl www.draaijerpartners.nl
De gemeente Groningen heeft aangegeven dat wanneer de eigenaren en gebruikers van het Martini Trade Park de parkeervoorzieningen upgraden, zij actief aan de gang gaat met de ontsluiting op de Leonard Springerlaan en het verbeteren van de omliggende infrastructuur. Hiermee wordt een positieve bijdrage geleverd aan de bereikbaarheid van het terrein en de uitstraling van het gebied. Ook ontstaat een optimaal intensief ruimtegebruik passend in de omgeving en een meer toekomstbestendige ‘werk- en leefomgeving’. Het voorkeursscenario is ook met de diverse eigenaren besproken. Hieruit blijkt dat de noodzaak tot kwalitatieve verbeteringen en daarmee het verduurzamen van het park gedeeld wordt. Kortom, op dit moment is er onder de belangrijkste stakeholders veel draagvlak voor de plannen. Het nieuwste onderzoek van de gemeente Groningen wijst daarbij uit dat het Martini Trade Park mede dankzij de ligging zeer potentierijk is. Te verrichten werkzaamheden Om het voorkeursscenario concreet te maken wordt in eerste instantie gefocust op drie onderwerpen: 1. Financieel: de investering wordt geraamd op circa € 1,1 tot € 1,3 miljoen. De dekking hiervoor kan komen uit exploitatievoordelen voor de huidige eigenaren en/of het verhuren van parkeerplaatsen aan consumenten. De kansen hiervoor worden onderzocht, de businesscase wordt uitgewerkt. 2. Juridisch: er rust op het terrein een ‘duldplicht’: een verplichting voor de eigenaren om de parkeerterreinen buiten kantooruren beschikbaar te stellen aan de gemeente. Onderzocht moet worden wat de (juridische en financiële) waarde van deze plicht is en hoe dat in de planvorming uitgewerkt wordt. 3. Organisatorisch: de eigenaren op het terrein zijn sterk verschillend: van gebruikers/eigenaren tot particuliere beleggers en pensioenfondsen. Om een akkoord te krijgen op de plannen en om slagvaardig te kunnen handelen, worden deze eigenaren met elkaar verbonden. Onderzoek moet uitwijzen welke vorm (bijvoorbeeld stichting, VvE et cetera) hiervoor optimaal is. Hiermee ontstaat tevens een entiteit met mandaat voor verdere ontwikkeling en verduurzaming van het Martini Trade Park. Daarnaast is er voor de VBGW een belangrijke rol weggelegd om de gebruikers te betrekken bij de planvorming. Hiervoor is een vijfstappenplan opgezet, bestaande uit: Stap 1: optimaliseren businesscase. Met diverse marktpartijen wordt onderzocht welke mogelijkheden er zijn om de businesscase te optimaliseren. Hierbij gaat het om het verlagen van de investering, verlagen van exploitatiekosten en het verhogen van de opbrengsten. Stap 2: onderzoek juridische samenwerkingsvormen. Een externe partij onderzoekt op welke wijze de diverse eigenaren met elkaar verbonden kunnen worden om een slagvaardige partij te creëren die namens de eigenaren optreedt. Stap 3: gespreksronde eigenaren. Met de uitkomsten van stap 1 en stap 2 worden de eigenaren bijgepraat en wordt input verkregen. Dit is een belangrijke voorwaarde om voldoende draagvlak te creëren. Stap 4: definitieve planvorming. De input van de eigenaren wordt verwerkt in de plannen, inclusief een stedenbouwkundige uitwerking. Samenwerking met onder meer de gemeente is hierbij cruciaal. Stap 5: bijeenkomst eigenaren. De definitieve plannen worden in een plenaire bijeenkomst met alle (vertegenwoordigers van) eigenaren besproken, met het verzoek tot instemmen van de ‘entiteit’.
Blad 2
1.0-4-23-100179
Voor de uitvoering van de vervolgfase kan de entiteit de rol van opdrachtgever vervullen. Tevens is dit een belangrijke opmaat om parkmanagement verder inhoud te geven. Aanvraag VBGW Nadat de leden van de Kopgroep de afgelopen jaren grotendeels op vrijwillige basis veel uren hebben gestoken in het opstellen van het voorkeursscenario, is een professionalisering van de plannen met onder meer de inzet van specialisten benodigd. Aangezien met het upgraden en verduurzamen van het Martini Trade Park het belang wordt gediend van een groot aantal leden van de VBGW, is aan de VBGW gevraagd om een bijdrage te leveren om het globale plan concreet te maken. In bijlage 2 zijn de kosten voor bovenstaande stappen opgenomen. Het totale bedrag voor de vijf stappen bedraagt € 43.092,inclusief btw en verschotten. Om het commitment namens de diverse gebruikers te tonen, heeft een drietal gebruikers zich bereid getoond om elk voor € 1.000,- bij te dragen in de kosten. Dit betreffen MartiniPlaza, de Kamer van Koophandel en draaijer+partners. De in te huren professionals komen zoveel als mogelijk uit het verzorgingsgebied van de VBGW, waarbij de tarieven niet hoger liggen dan wat marktconform is. Daarnaast heeft de gemeente Groningen aangegeven dat het verduurzamen van het bedrijventerrein past bij haar publieke taak en daarom bij te willen dragen. Ook wordt onderzocht welke bijdrage de provincie kan leveren. De VBGW treedt op als opdrachtgever en vraagt in samenwerking met draaijer+partners co-financiering aan bij de gemeente Groningen en bij de Provincie Groningen. draaijer+partners is opdrachtnemer en huurt in overleg met de VBGW verder expertise in. De VBGW en draaijer+partners zijn samen verantwoordelijk voor een efficiënt proces en de communicatie richting de stakeholders. Wij stellen voor om opdracht te verlenen voor het bedrag van € 43.092,- voor de beschreven vijf stappen. Wij zullen dit bedrag niet overschrijden zonder uw uitdrukkelijke toestemming. Graag ontvangen wij van u een bevestiging van bovenstaande insteek en afspraken. Wij kijken uit naar een prettige samenwerking.
Met vriendelijke groet, draaijer+partners bv
ing. G.E. Anholts directeur
Bijlagen: 1 situatieschets 2 overzicht kosten
Blad 3
1.0-4-23-100179
Calculatie initiatieffase VvE MTP Doelstelling: het verenigen van de eigenaren van de (kantoor)panden in een optimale juridische entiteit, die kan sturen op en beslissen over planvorming voor het verbeteren van het Martini Trade Park. Dit aan de hand van een gedragen en haalbaar plan voor het verbeteren van de parkeervoorzieningen. In deze calculatie staan de stappen met daarbij de benodigde inzet om tot deze vereniging te komen. Aan de hand van deze calculatie kan financiering gevonden worden bij het Ondernemersfonds Groningen en/of in opdrachtgeverschap van de Gemeente Groningen gewerkt worden. De stappen 1 en 2 kunnen bij tijdige opdrachtverlening in 2011 worden afgerond, de stappen 3, 4 en 5 uiterlijk voorjaar 2012 te hanteren uurtarieven: draaijer+partners De heer Anholts € 155 De heer Tadema € 125 exclusief verschotten en exclusief btw Stap 1
optimaliseren Businesscase
doel: het aanpassen van de businesscase uit 2009 naar de huidige stand van zaken, inclusief het optimaliseren van de opbrengsten en eventueel integreren van inbreng van het parkeerdek De heer Anholts De heer Tadema Juridische partij Stedenbouwkundige Verkeersdeskundige Overig Optimaliseren Businesscase aantal uur / bedrag externe partij 0 16 nvt nvt Stap 2
onderzoek juridische samenwerkingsvormen
doel: het bepalen van de optimale juridische entiteit waarin de gebouweigenaren kunnen samengaan, inclusief het bepalen van de rol(len) die de gemeente hierin kan spelen, een plan van aanpak hoe te komen tot deze entiteit en het vaststellen van de rol van de duldplicht. De heer Anholts De heer Tadema Juridische partij onderzoek juridische samenwerkingsvormen Stap 3
aantal uur / bedrag externe partij
2
€
4
Overig
10.000
nvt
gespreksronde gebouweigenaren
doel: het voorleggen van de aangepaste businesscase + stappenplan om te komen tot een juridische entiteit aan de gebouweigenaren, en hiermee draagvlak te creeren. uitgaande van 16 gesprekken van 3 uur per gesprek (incl reistijd) aantal uur / bedrag externe partij nb: we gaan er hierbij vanuit dat de gesprekken gevoerd worden door de heren Ter Rijdt en Tadema Stap 4
0
48
nvt
16
nvt
nvt
definitieve planvorming
doel: op basis van stappen 1 tot en met 3 komen tot één definitief plan, gedragen door Gemeente, eigenaren, gebruikers en overige stakeholders. uitgaande van 1 workshop met ontwerpende partijen + begeleiding + presentatiemateriaal Stap 5
4
€
10.000 €
5.000
nvt
bijeenkomst gebouweigenaren
doel; één bijeenkomst waarin de eigenaren instemmen met het oprichten van een entiteit en de ontwikkelrichting van de plannen rondom het parkeren uitgaande organiseren en inhoudelijk voorbereiden van de bijeenkomst
aantal uur / bedrag externe partij
4
12
TOTAAL UREN
aantal uur / bedrag externe partij
10
96
totaal bedragen
€
1.550
€
12.000
incl 8% verschotten en 19% btw
€
1.955
€
15.137
€
1.955 €
15.137
TOTALE KOSTEN
€
43.092
€ € € € €
21.323 3.000 18.323 9.161 9.161 incl verschotten en btw
Aanvraag Ondernemersfonds totaal stap 1, 2 en 3 financiering ondernemers
a 4*€ 750
co financiering gemeente aanvraag ondernemersfonds
50%
€
10.000 € incl
€
10.000
10.000 € incl
€
€
1.000
5.000 €
1.000
incl 10.000 €
incl 5.000
€
1.000
