VastgoedAcademy GGZ het circuit bouwende instellingen GGZ. Syllabus. Datum: maandag 19 november

VastgoedAcademy GGZ het circuit bouwende instellingen GGZ

Syllabus

Datum: maandag 19 november 2012

www.twynstragudde.nl

Inhoudsopgave

1

Agenda VastgoedAcademy

2

De stand van zaken in de lopende dossiers - Margreet Vroomen

3

Vastgoed organiseren is regisseren - Pauline Jansen

4

Jaarverslaglegging in 2012 - Paul Venhoeven

5

Van scheiden wonen en zorg naar zorg aan huis - Gertjan te Hoonte

6

Deelnemerslijst

1

Agenda VastgoedAcademy

Vervolg GGZ VastgoedAcademy 2012 - 2013 het circuit bouwende instellingen GGZ Graag nodigen wij u na een korte pauze weer uit voor de GGZ VastgoedAcademy. GGZ Nederland heeft gemerkt dat bij haar leden toch nog veel behoefte bestaat aan informatie en kennisdeling over vastgoed, ook nu de Normatieve Huisvestingscomponent is ingevoerd. Om u in staat te stellen zoveel mogelijk bijeenkomsten bij te wonen, hebben wij vanaf november 2012 tot eind 2013 alle data vastgesteld. Hieronder vindt u een overzicht inclusief een korte indicatie van het onderwerp. 19 november 2012

10.00 – 16.00 uur

28 februari 2013

13.00 – 17.00 uur

18 april 2013

13.00 – 17.00 uur

10 september 2013

13.00 – 17.00 uur

NHC, jaarrekeningen en de vastgoedorganisatie Innovatief aanbesteden (PPS en DBFMO) Ambulantisering, scheiden wonen en zorg en terreinen Projectencarrousel duurzaamheid

Bestuurders en vastgoedmanagers Vastgoedmanagers en verantwoordelijken Vastgoedmanagers en verantwoordelijken Bestuurders en vastgoedmanagers

Programma 19 november 2012 Voorlopig programma Tussen 09.45 en 10.15 uur staat de koffie klaar en is er gelegenheid om bij te praten. Het programma begint om 10.15 uur. Er is ruim de tijd om vragen te stellen. 10.15 – 10.30 uur 10.30 – 11.30 uur

11.30 – 12.15 uur

Intro en woord van welkom – Gertjan te Hoonte De stand van zaken in de lopende dossiers – Margreet Vroomen (o.a. NHC Forensische zorg, ZZP 1, 2, Bestuurlijk akkoord) De volgende stap in de vastgoedorganisatie, omgaan met de nieuwe werkelijkheid – Pauline Jansen

Lunch 13.15 – 14.15 uur 14.15 – 15.15 uur 14.15 – 15.15 uur en 15.15 – 16.15 uur 14.15 – 15.15 uur en 15.15 – 16.15 uur

De jaarverslaglegging in 2013 Verdiepingssessie 1 Nadere uitwerking NHC Forensische zorg Verdiepingssessie 2 ZZP 1, 2 (3) uit het pakket – mogelijke consequenties en hoe hiermee om te gaan Verdiepingssessie 3 Jaarverslaglegging 2013 en NHC in de praktijk

In de parallel workshops wordt in kleinere groepen de mogelijkheid geboden om dieper in te gaan op verschillende onderwerpen.

www.twynstragudde.nl

2

De stand van zaken in de lopende dossiers Margreet Vroomen

VastgoedAcademy 19 november 2012 welkom

1

Agenda • • • • •

Tarieven NHC FZ en ZvW Toeslag beveiligde setting in de Zvw Zorgverzekeringsfonds Inventaris www.ggz-connect.nl

2

1

Normatieve Huisvesting Component (NHC) • NHC care 2012-2018 • NHC cure 2013-2018 • NHC FZ 2013-2018 Tarieven en beleidsregels recent vastgesteld! 3

NHC • Uitgangspunten van de NHC in 3 wetten zijn gelijk, waar nodig wordt afgeweken. • Overgangsregime van 2012-2018 • Geleidelijke opbouw NHC en afbouw nacalculatie • In 2013; 80% nacalculatie + 20% NHC • NHC in overgangsregime niet onderhandelbaar! 4

2

Tarieven NHC ZVW

Deelprestaties verblijf GGZ (24 uurs verblijf) Tarief Component Zorg Component NHC Deelprestatie verblijf A (Lichte verzorgingsgraad) € 182,43 € 148,54 € 33,89 Deelprestatie verblijf B (Beperkte verzorgingsgraad) € 219,66 € 186,78 € 32,88 Deelprestatie verblijf C (Matige verzorgingsgraad) € 243,89 € 210,93 € 32,96 Deelprestatie verblijf D (Gemiddelde verzorgingsgraad) € 248,32 € 217,15 € 31,17 Deelprestatie verblijf E (Intensieve verzorgingsgraad) € 316,90 € 283,30 € 33,60 Deelprestatie verblijf F (Extra intensieve verzorgingsgraad) € 375,80 € 343,52 € 32,28 Deelprestatie verblijf G (Zeer intensieve verzorgingsgraad) € 724,57 € 685,23 € 39,34 5

Tarieven NHC FZ beveiligingsniveau

Naam

euro

1 (basis ZvW)

Reg klinische ggz

32,95

2

FPA

40,27

2/toeslag

SGLVG+

59,58

3

FPK

53,09

4

FPC

64,76

6

3

Beveiligde setting (in Zvw) Voorbeeld; Beveiligde setting niveau 2 40,27 euro • • •

Deelprestatie verblijf A (Lichte verzorgingsgraad) verschil € 6,38 Deelprestatie verblijf B (Beperkte verzorgingsgraad) verschil € 7,39 Deelprestatie verblijf C (Matige verzorgingsgraad) verschil € 7,31

7

8

4

K&J • NHC Zvw jeugd vastgesteld • Gebruikt als basis voor de AWBZ tarieven • Beleidsregels recent vastgesteld

9

10

5

Inventaris; let op! • Inventaris AWBZ 2013 nog aparte budgetregel • Inventaris ZvW is opgenomen in de DBC tarieven • Inventaris AWBZ 2014 nog ter discussie

11

www.ggz-connect.nl Meld je aan op www.ggz-connect.nl en volg de groep ‘kapitaallasten’! Blijf goed op de hoogte, discussieër mee, stel vragen. Ook de Vastgoedacademy thema’s zijn terug te vinden. 12

6

3

Vastgoed organiseren is regisseren Pauline Jansen

Vastgoed organiseren is regisseren © Twynstra Gudde 19 november 2012

1

Vastgoed organiseren is regisseren VastgoedAcademy 2012

Amersfoort 19 november 2012 Pauline Jansen

Vastgoed organiseren is regisseren

Agenda 1. Focus en opgave vastgoedorganisatie 2. Vastgoedregie 3. Rolverdeling en dialoog vrager en aanbieder 4. Aandachtspunten bij het inrichten 5. Vastgoedorganisatie veranderen

© Twynstra Gudde 19-11-2012

2


2


Vastgoedorganisaties vormgeven in de zorg…


3


Huisvesting en vastgoed op verschillende niveaus in de organisatie _ìëáåÉëëÑçÅìë

s~ëíÖçÉÇÑçÅìë

dÉåÉê~ä=ã~å~ÖÉãÉåí

N

s~ëíÖçÉÇã~å~ÖÉãÉåí

píê~íÉÖáÉ=Éå=ÄÉëäìáíÉå J ÄÉÇêáàÑëëíê~íÉÖáÉ=Éå=Åçêéçê~íÉ== áÇÉåíáíó J ~ÑëíÉããáåÖ=ÜìáëîÉëíáåÖëÄÉäÉáÇ=çé ÄÉÇêáàÑëÄÉäÉáÇ J äçÅ~íáÉÄÉëäáëëáåÖ J ÄìÇÖÉíJ Éå=Ñáå~åÅáØäÉ=ÅêáíÉêá~ J ~äÖÉÜÉäÉ=ÖçÉÇâÉìêáåÖ J ìáíÄÉëíÉÇáåÖëÄÉäÉáÇ

O

^å~äóëÉëI=íê~åë~ÅíáÉë=Éå=Åçåíê~ÅíÉå J î~ëíÖçÉÇJ Éå=ÜìáëîÉëíáåÖëJ ÖÉÖÉîÉåë=EéêçéÉêíó=Ç~í~Ä~ëÉF J Ñáå~åÅáØäÉ=Éå=Ü~~äÄ~~êÜÉáÇëJ ~å~äóëÉë=EÜììêLâççéI=é~óÄ~ÅâF= J àìêáÇáëÅÜÉ=ÄÉççêÇÉäáåÖ J çåÇÉêÜ~åÇÉäáåÖÉåLÅçåíê~ÅíÉå J olf=Éå=ÄçÉâï~~êÇÉå

`obj eìáëîÉëíáåÖëã~å~ÖÉãÉåí

Q

_ÉÜÉÉê=Éå=ÜìáëîÉëíáåÖ J ÄçÉâÜçìÇáåÖ=î~å=ÇÉ=ÜìáëîÉëíáåÖëJ âçëíÉå J ÄìÇÖÉííÉêáåÖX=âçëíÉå=Éå=â~éáí~~ä J íÉÅÜåáëÅÜÉ=ÇáÉåëíÉåI=ÄÉÜÉÉê=Éå= çåÇÉêÜçìÇ J ãÉìÄáä~áê=Éå=ïÉêâéäÉâ J áåÜìêÉå=î~å=ÇáÉåëíÉå


_çìïéêçàÉÅíã~å~ÖÉãÉåí

P

mêçàÉÅíêÉ~äáë~íáÉ J mîb=Éå=çåíïÉêé J åáÉìïÄçìïLîÉêÄçìï J áåêáÅÜíáåÖëé~ââÉí J ÅêáíÉêá~X=îÉêÜçìÇáåÖ=âçëíÉå=Éå= âï~äáíÉáí J íçÉòáÅÜíX=éä~ååáåÖI=âçëíÉå=Éå âï~äáíÉáí J êáëáÅçã~å~ÖÉãÉåí 4


3


Ontwerp volgt opgave – Vastgoed is strategisch bedrijfsmiddel geworden en vraagt om strategische focus van de vastgoedafdeling – Structureel beleggen van strategische taken (beleid, advies, portefeuillemanagement) – Stevig financieel management – Gestructureerd afstemmingsproces met eigenaar/huurders

– Veelal grote projectopgave en transacties om portefeuille op orde te krijgen – Vaak in combinatie met achterstallig onderhoud – Beperkt budget dus compacte organisatie en efficiënte processen – Snel en onbureaucratisch oplossen dagelijkse problemen – Voldoende invloed van zorgteams en cliënten waarborgen © Twynstra Gudde 19-11-2012

5


Definitie facilitaire regieorganisatie

Een facilitair bedrijf dat de klantvraag en het facilitaire aanbod op strategisch en tactisch niveau managet. Hierbij zijn de operationele activiteiten zo maximaal mogelijk uitbesteed


6


4


Drie spelers in vastgoedorganisatie en realisatie Richten

Bepalen strategie bedrijfsvoering

Bepalen strategie informatie voorziening en regie

Bepalen strategie ICT service

Inrichten

Ontwerpen en plannen bedrijfsvoering

Ontwerpen en plannen informatie voorziening en regie

Ontwerpen en plannen ICT service

Verrichten

Ontwerpen en exploiteren

Beheren en gebruiken informatievoozien ingen

Beheren en exploiteren ICT services

bedrijfsvoering

Leveranciersorganisatie

Leveranciers

Afdeling Vastgoed

Vastgoed

Zorgorganisatie

Zorg


7


Alle niveaus leveren bijdrage Richten

Zorgorganisatie

Vastgoed

Leveranciers

Bepalen strategie bedrijfsvoering

Bepalen strategie informatie voorziening en regie

Bepalen strategie ICT service

Ontwerpen en plannen bedrijfsvoering

Ontwerpen en plannen informatie voorziening en regie

Ontwerpen en plannen ICT service

Ontwerpen en exploiteren

Beheren en gebruiken informatievoozien ingen

Beheren en exploiteren ICT services

Visie en besturing Inrichten

Planning, coördinatie en projecten

Verrichten

bedrijfsvoering © Twynstra Gudde 19-11-2012

Uitvoering

8


5


Vastgoed koppelt vraag en aanbod Zorgorganisatie

Vastgoedafdeling

Leveranciers

Richten

Bepalen strategie zorg

Bepalen strategie vastgoed

Bepalen strategie

Inrichten

Ontwerpen en plannen zorgproces

Regie op vastgoed

Plannen vastgoed-

Realiseren en exploiteren zorg

Beheren vastgoed

Verrichten

diensten

Uitvoeren vastgoeddiensten


9


Belangrijkste activiteiten regieorganisatie – Ontwikkelen van de vastgoedstrategie en huisvestingsbeleid – Vraag naar vastgoed identificeren en vaststellen – Vertalen ontwikkelingen in vak en markt naar bruikbaarheid voor het zorgvastgoed (innovatie) – Selecteren, onderhandelen, contracteren van de uitbestede diensten – Plannen en coördineren van huisvesting en onderhoud – Controleren en monitoren van de resultaten – Genereren van stuurinformatie © Twynstra Gudde 19-11-2012

10


6


Vastgoedrollen helder beleggen


11


Rollen vanuit perspectief van vraag en aanbod RvT

(toezichthouder)

RvB (kadersteller, eigenaar)

Facilitair Bedrijf

Vastgoedafdeling (gedelegeerd eigenaar)

(leverancier)

Externen

(leveranciers)

Huisvestingsaanbieder © Twynstra Gudde 19-11-2012

Zorgdirecteuren (huurder)

Zorgmanagers/teams (gebruiker) Cliënten

(gebruiker)

Huisvestingsvragers 12


7


Dialoog op verschillende niveaus

Zorgdirectie

PvE object- en complexniveau, verhuisbewegingen

ZorgZorgmanagers

Zorgteams Cliënten

Lange termijn huisvestingsvraag en budget, productieprognoses

Gebruikersonderhoud (melding storingen, wensen, vragen)

dialoog

VG Strategie- en portefeuillemanagement, projectontwikkeling

dialoog

Projectmanagement, opstellen MJOP en coördinatie eigenaarsonderhoud

dialoog

Strategisch

Eigenaaronderhoud (uitvoering MJOP, klein onderhoud), mutatieonderhoud en administratief beheer

Frontoffice

Huisvestingsvrager

Tactisch

OperaOperationeel

Huisvestingsaanbieder


13


Aandachtspunten bij het inrichten

Strategie

•

Strategie: de manier waarop (en het geheel van middelen waarmee) vooraf gestelde doelen bereikt (kunnen) worden

•

Structuur: Structuur: formele organisatiestructuur en processen, de taak-, verantwoordelijkheids- en bevoegdheidsverdeling

•

Managementstijl: de kenmerkende gedragspatronen van het management

•

Cultuur: de gemeenschappelijke waarden en normen

•

Personeel: de karakteristieken en vaardigheden van de medewerkers

•

Systemen: de regels en procedures waarmee het dagelijks functioneren gestuurd wordt

Management stijl

Structuur Organiseren

Systemen

Cultuur Personeel


en de daaruit voortvloeiende manieren van doen

14


8


Strategie: meer sturing op strategisch niveau

Manier waarop doelen bereikt gaan worden

– Focus op strategische aspecten vastgoedmanagement – Zorgbeleid en vraag vertalen naar vastgoedstrategie – Bepalen huisvestings- en onderhoudskaders en planningen – Keuzes samenwerkingsrelatie belangrijkste leveranciers

– Proactief richting vastgoedvragers en leveranciers


15


Structuur

Formele organisatiestructuur en processen

– Kleine unit, beperkte omvang – Platte organisatie, beperkte span of control – Rond portefeuillemanagement proces ingericht – Belangrijkste in te richten processen – Advies & portefeuille management – Projectmanagement – Regie op eigenaaronderhoud – ‘Klantmanagement’ – Leveranciersmanagement – Administratief beheer


16


9


Clustering taken afdeling Vastgoed

Formele organisatiestructuur en processen

Management

Inclusief beleid en strategievorming en afstemming op strategisch niveau

Advies en portefeuilleportefeuillemanagement • Beleid • Analyse (incl. financ.) • Portefeuillestrategie • Besluitvormingstrajecten • Projectontwikkeling

Projectmanagement • Projectplanning • Projectmanagement

Regie op onderhoud • MJOP’s • Beleidskaders o.g.v. onderhoud • Toepassen beleid en wetgeving o.g.v. arbo & milieu • Regie op eigenaarsonderhoud

Ondersteuning en administratie • Contractbeheer • Ruimtebeheer • Administratie • Managementinformatie

Technische Dienst


17


Positionering Technische Dienst

organisatie-Formele organisatie structuur en processen

– Focus op strategische vastgoedtaken = loslaten van operationele onderhoud en beheer taken – Positionering buiten Vastgoedafdeling – Inzetten in combinatie met een Front Office/Servicedesk

– Zelf doen of uitbesteden – Slim combineren met facilitaire taken


18


10


Cultuur

Gemeenschappelijke normen en waarden

– Naar buiten gericht – Focus op huurder/vastgoedvrager en leveranciers i.p.v. beheer en techniek – Stimuleren nieuwe, betere vastgoedconcepten en functionaliteiten

– Meedenken met de vastgoedvrager – Proactief in plaats van reactief of passief – Flexibiliteit, innoveren – Resultaat voor de eigenaar en vastgoedvrager realiseren

– Zakelijk, formeel op orde, werken binnen afgesproken kaders – Transparante dienstverlening en bedrijfsvoering (helder, afgesproken) – Nee zeggen buiten de kaders – Controle van leveranciers, gaan voor het beste resultaat © Twynstra Gudde 19-11-2012

19


Managementstijl

Gedragspatronen van het management

– Gericht op samenwerken, managen van verwachtingen – Helikopterview/strategisch denken – Vastgoedspecialist – Onderhandelen, afstemmen diverse belangen – Coachend richting medewerkers – Zwaardere professionals – Aansluiten ontwikkeling bij huurder en leveranciersontwikkelingen


20


11


Personeel

Karakteristieken van medewerkers

Traditionele beheerorganisatie

Vastgoed regieorganisatie

– Operationeel

– Strategisch/tactisch

– Interne focus

– Externe focus (klant en leverancier)

– Vakspecialisten

– Proces specialisten

– Reactief

– Proactief

– Ad hoc

– Gepland

– Basis competentieniveaus

– Hogere competentieniveaus

– Taakgericht

– Resultaatgericht


21


Personeel: competenties Team combineert twee uitersten: flexibiliteit/meebewegen/innoveren bij de klant met controleren/beheren van de leveranciers

Klantafstemming

Vastgoed organiseren

Karakteristieken van medewerkers

Leveranciersturing

– Inlevingsvermogen

– Analyseren

– Onderhandelen

– Communiceren

– Plannen en organiseren

– Controleren

– Luisteren

– Vastleggen

– Oordelen

– Adviseren

– Samenwerken

– Stimuleren

– Overtuigingskracht


22


12


Systemen

Regels, procedures en systemen

– Monitoren en sturen vastgoedprestaties – Planningssystemen en –processen – Managementinformatiesysteem – Meldingen – pand-, ruimte-, huurgegevens – Workflowmanagement klein onderhoud

– Contractbeheer – Digitaal ‘woonboek’


23


Vastgoedorganisatie veranderen – Groeien naar strategische vastgoedorganisatie is ontwikkelopgave – Vraagt om transitieaandacht – Belangrijkste gesignaleerde opgaven – Nieuwe rolverdeling met de zorgorganisatie vormgeven – Medewerkers ondersteunen in ontwikkeling


24


13


Nieuwe rolverdeling vormgeven – Bij elkaar brengen van belangen (onderhandelingsspel) – Inleven in positie van de spelers – Effect van de verandering op de spelers – Mogelijkheden voor steun/draagvlak onderzoeken – Informatie inbrengen

– Versterken eigen positie RvT

– Adviseren

(toezichthouder)

– Informeren (feiten en cijfers)

RvB (kadersteller, eigenaar)

– Territorium bewaken

– Afspraken maken over proces

Facilitair Bedrijf

Vastgoedafdeling (gedelegeerd eigenaar)

(leverancier)

Externen

(leveranciers)

Huisvestingsaanbieder

Zorgdirecteuren (huurder)

Zorgmanagers/teams (gebruiker) Cliënten

(gebruiker)

Huisvestingsvragers


25


Sturen op gedragsverandering – Strategischer werken vraagt andere competenties en gedrag – Efficiënter werken ook – Plannen, structuren en procedures maken is niet genoeg – Weerstand……. – Geen ‘one size fits all’, maak het specifiek….


26


14


Vragen?


27


Pauline Jansen [email protected]

www.twynstragudde.nl Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie berusten bij Twynstra Gudde. Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van Twynstra Gudde.


28

4

Jaarverslaglegging in 2012 Paul Venhoeven

Vastgoed De jaarverslaglegging in 2012

GGZ Vastgoed Academy 2012-2013 Paul Venhoeven RA 19 november 2012

Agenda Inhoud:

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Inleiding Wettelijke achtergrond verslaglegging Hoofdpunten waardering vastgoed Keuzeschema voor waardering Impairment: Schatting realiseerbare waarde Voorbeeldberekening bedrijfswaarde Kasstroomgenererende eenheid Kosten van groot onderhoud Verwerking Financial lease Afsluiting: stappenplan

© [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and ‘cutting through complexity’ are registered trademarks of KPMG International.

1

1

1.

Inleiding

■ Voorheen: nacalculatie en dus geen risico op vastgoedexploitatie ■ Toekomst: NHC en dus wel risico, bijvoorbeeld door – Lagere bezetting panden – Lagere prijzen productie – Pakketverkleining en scheiden wonen/zorg (ZZP’s 1-4 uit het pakket) – Kortere gebruiksduur – Afwijkende restwaarde ■ Bestuurlijk akkoord: ambulantisering en 30% afbouw beddencapaciteit t.o.v. 2008 Vergelijk vast actief met een vordering die mogelijk niet inbaar is


2.

2

Wettelijke achtergrond verslaglegging

Burgerlijk wetboek (BW2 T9) Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ) Regeling Verslaggeving Wet Toelating Zorginstellingen (RVW)

RJ655 Zorginstellingen


3

2

Opbouw regelgeving (kader RVW)

Grondslag is WTZi Regeling Verslaggeving WTZi:

■ Schrijft BW 2, Titel 9 voor ■ Inclusief Besluiten op grond BW 2, Titel 9 ■ Plus de RJ-Richtlijnen ■ In het bijzonder RJ 655 ■ Plus in de RVW vastgelegde uitzonderingen en uitbreidingen specifiek voor de zorgsector In die volgorde!


3.

4

Hoofdpunten waardering vastgoed

■ Waardering voortaan gelijk aan die in het bedrijfsleven ■ Keuzevrijheid in de waarderingsgrondslag ■ Afschrijvingen volgens algemene richtlijnen, rekening houdend met gebruiksduur en restwaarde ■ Jaarlijks nagaan of er aanleiding is om de waardering neerwaarts aan te passen; als dat zo is: impairmentberekening ■ In de zorg is er beslist een aanleiding!


5

3

4.

Keuzeschema voor waardering


6

Balanswaardering op historische kostprijs Tot de kostprijs behoren wel: ■ Aanschaffingsprijs ■ Sloopkosten ■ Terreinopbouw ■ Leges/ leveringskosten/ honorarium adviseurs ■ Kosten onderzoek of het actief naar behoren functioneert ■ Rentekosten bouw Niet: ■ Openingskosten gebouw ■ Kosten onderbezetting ■ Aanloopkosten, en exploitatie verliezen © [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and ‘cutting through complexity’ are registered trademarks of KPMG International.

7

4

Balanswaardering op actuele waarde

■ Veronderstelt dat pand vervangen wordt ■ Dat over de gebruiksduur voldoende liquide middelen worden gespaard om pand te vervangen bij einde gebruiksduur ■ Leidt tot hogere afschrijvingen tijdens het gebruik ■ Beperkt de uitgaven aan handen aan het bed

Wie waardeert tegen vervangingswaarde?


5.

8

Impairment: Schatting realiseerbare waarde


9

5

Impairment

■ Discussie over de in oktober 2011 uitgebrachte NBA-wijzer Waardering van vastgoed in de jaarrekening 2011 van AWBZen GGZ instellingen ■ Algemene richtlijnen RJ zijn altijd en volledig van toepassing ■ Waardering op basis van bedrijfseconomische waarderingsgrondslagen noodzakelijk ■ Laagst mogelijke kasstroomgenererende eenheid als uitgangspunt ■ De NBA-wijzer is te vinden op http://www.nivra.nl/NivraSite/Actualiteiten/Nivra+Persberichten/Ar chief+2011/NBA+Wijzer+vastgoed+251011.aspx


6.1

10

Voorbeeld bedrijfswaarde berekening (oneindige reeks) 2010

2011

2012

2013

2014

Volgende jaren

EBIT (groei 2,25%)

4.600

4.704

4.809

4.918

5.028

5.028

Afschrijvingen van: – Gebouwen en Install. – Instandh. Invest.

5.350 800

5.350 818

5.350 836

5.350 855

5.350 874

5.350 874

(2.500)

(2.300)

(2.700)

(2.300)

(2.900)

(6.224)

Investeringen in: Instandhoudingen,installati esen inventaris Mutatie inwerkkapitaal

(200)

(50)

(50)

(100)

(100)

Vrije Kasstroom

8.050

8.522

8.246

8.723

8.253

Discontering 5%

0,976

0,929

0,885

0,843

0,803

CW vrije kasstromen

7.856

7.920

7.299

7.353

6.626

5.028

78.794

Er wordt uitgegaan van de volgende gegevens: ► Groeipercentage EBIT is 2,25% per jaar; ► Afschrijving gebouwen en installaties 1e jaar € 5.350, geen groeipercentage; ► Budget voor afschrijving instandhoudingen 1e jaar € 800, groeipercentage 2,25 % per jaar; ► Boekwaarde onroerend goed in uitgangssituatie is € 164.600.

Contante Waarde Vrije kasstromen

Conclusie uit de bedrijfswaardeberekening:

7.856 7.920 7.299 7.353 6.626 ∑ 2010-2014

37.054

Contante waarde

5.028 78.794

Totaal

5%

1 (1+ 5%)^5

De bedrijfswaarde komt lager uit dan de boekwaarde van het onroerend goed van de rechtspersoon. De boekwaarde is € 164.600; de bedrijfswaarde is € 115.849, zodat een bijzondere waardevermindering moet worden toegepast van € 48.751.

115.849


11

6

6.2

Voorbeeld bedrijfswaarde berekening (eindige reeks) 2010

2011

2012

2013

2014

EBIT (groei 2,25%)

4.600

4.704

4.809

4.918

5.028

Afschrijvingen van: – Gebouwen en Install. – Instandh. Invest.

5.350 800

5.350 818

5.350 836

5.350 855

5.350 874

(2.500)

(2.300)

(2.700)

(2.300)

(2.900)

Investeringen in: Instandhoudingen,installati esen inventaris Mutatie inwerkkapitaal

(200)

(50)

(50)

(100)

(100)

Vrije Kasstroom

8.050

8.522

8.246

8.723

8.253

Discontering 5%

0,976

0,929

0,885

0,843

0,803

CW vrije kasstromen

7.856

7.920

7.299

7.353

6.626

Restwaarde

120.966

Er wordt uitgegaan van de volgende gegevens: ► Groeipercentage EBIT is 2,25% per jaar; ► Afschrijving gebouwen en installaties 1e jaar € 5.350, geen groeipercentage; ► Budget voor afschrijving instandhoudingen 1e jaar € 800, groeipercentage 2,25 % per jaar; ► Boekwaarde onroerend goed in uitgangssituatie is € 164.600.

Contante Waarde Vrije kasstromen

Conclusie uit de bedrijfswaardeberekening:

7.856 7.920 7.299 7.353 6.626 ∑ 2010-2014

37.054

Contante waarde

120.966 X 94.780

Totaal

1 (1+ 5%)^5

De bedrijfswaarde komt lager uit dan de boekwaarde van het onroerend goed van de rechtspersoon. De boekwaarde is € 164.600; de bedrijfswaarde is € 131,834 , zodat een bijzondere waardevermindering moet worden toegepast van € 32.766.

131.834


12

Disconteringsvoet

Vraag: Welke disconteringsvoet is passend?


13

7

Vaststellen disconteringsvoet

Hoe hoger het disconteringspercentage, hoe lager de bedrijfswaarde en hoe hoger de afboeking/impairment

Voorbeeld Ziekenhuis Schiedam: ■ Ziekenhuis boekt impairment van Euro 59,9 miljoen. ■ Geen afboeking tlv resultaat maar als vordering op de overheid! ■ Disconteringsvoet gehanteerd hier is 7,8%! ■ (WACC gewogen gemiddelde vermogenskosten voet).


Pagi na

14

Berekening discontovoet (WACC)


15

8

7.

Kasstroomgenererende eenheid Kasstroom is bepalend voor eventuele afwaardering

Vraag: Vastgoedportefeuille als geheel, per pand, of anders? ■ Op laagste niveau van afzonderlijk te onderscheiden exploitaties ■ Aansluiten bij samenhangende kasstromen ■ Aansluiten bij interne besturing concern


16

8. Kosten van groot onderhoud

Keuzemogelijkheden:

■ Activeren onder de boekwaarde van het vastgoed ■ Rechtstreeks in de jaarexploitatie ■ Reserveren in een voorziening


17

9

Vergelijking patronen over de jaren Vergelijking exploitatielasten (afschrijving/dotatie voorzieningen)

14

exploitatielasten (x 1 mln.)

12 10 8 Componenten benadering

6

Voorziening groot onderhoud 4 Tlv exploitatie 2 0 1

11

21

31

41

exploitatieperiode (in jaren)


18

9. Verwerking Financial lease

■ Financial lease opnemen in de balans alsof het eigen panden zijn ■ Toekomstige leasebetalingen als schuld opnemen ■ Op het geactiveerde bedrag ook regelmatig een impairmenttoets uitvoeren


19

10

9. Verwerking Financial lease

Criteria voor financial lease:

■ Leaseperiode bijna gelijk aan gebruiksduur ■ Contante waarde betalingen bijna gelijk aan reële aanschafwaarde ■ Gebouw is zo specifiek dat het alleen door de zorgorganisatie is te gebruiken ■ Eigendom gaat bij einde lease over naar huurder ■ Huurder heeft een zeer gunstige koopoptie bij einde huurtermijn ■ Verlies bij tussentijdse beëindiging moet worden gecompenseerd


20

10. Afsluiting: stappenplan

■ Overweeg de strategie van de organisatie ■ Bepaal de kasstroomgenererende eenheden ■ Maak een strategisch vastgoedplan ■ Bepaal welke panden hoe lang waarvoor zullen worden ingezet ■ Schat de investeringen, afschrijvingen, verkoop van panden en de daarbij behorende kasstromen ■ Maak meerjaren financiële scenario’s waarin zowel vastgoedexploitatie als de zorgexploitatie zijn opgenomen ■ Bepaal per kasstroomgenererende eenheid de contante waarde van de toekomstige kasstroom ■ Confronteer deze met de huidige boekwaarde © [year] [legal member firm name], registered with the trade register in [country] under number [number], is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in [country]. The KPMG name, logo and ‘cutting through complexity’ are registered trademarks of KPMG International.

21

11

Paul Venhoeven RA KPMG Healthcare 020-6567476 [email protected]

© 2012 KPMG Accountants NV, registered with the trade register in the Netherlands, is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in the Netherlands. The KPMG name, logo and ‘cutting through complexity’ are registered trademarks or trademarks of KPMG International.

12

Notitie Waardering Vastgoed In het licht van de grote veranderingen in de markt en regelgeving, en het toegenomen risicoprofiel in de zorg is het belangrijk weloverwogen keuzes te maken, ook ter zake van het vastgoed en de methodes voor de waardering daarvan. Aan de basis van een goed meerjarenplan ligt ook een Strategisch vastgoedplan. Daarbij vindt ondermeer een analyse plaats van de effecten van ambulantisering en het afschaffen van de nacalculatie en de gevolgen daarvan voor het vastgoed. Dit vraagt ook om weloverwogen keuzes met betrekking tot de waardering van het vastgoed in de jaarrekening. Belangrijke keuzes zijn:         

Wat is de strategie rond vastgoed? Verkopen of houden, leasen, huren of in eigendom? Waardering op vervangingswaarde (dus extra sparen ten laste van de zorgexploitatie) of op historische kostprijs? Welke restwaarden hanteren we en hoe bepalen we die? Welke afschrijvingstermijnen hanteren we? Welke disconteringsvoet of voeten hanteren we? Wat zien wij als de kasstroomgenererende eenheden? Bundelen van eenheden, of individueel benaderen? Welke methode hanteren we voor groot onderhoud: de componentenmethode, een onderhoudsvoorziening of ten laste van de exploitatie? Welke leasecontracten betreffen Financial lease? Welke disconteringsvoet hanteren we voor het contant maken van de leaseverplichting?

De geldende regelgeving voor de jaarverslaggeving sluit een aantal opties uit en schrijven bepaalde behandelingen voor, maar bieden anderzijds ook keuzes. Bijgaande achtergrondnotitie is bedoeld om de belangrijkste voorschriften en keuzemogelijkheden voor u samen te vatten.

Amstelveen, 19 november 2012

1

Achtergrond en uitleg Inhoud: 1

Wettelijke achtergrond Regeling Verslaggeving WTzI

2

Hoofdpunten waardering activa

3

Keuzeschema voor waardering vastgoed

4

Impairment

5

Schatting realiseerbare waarde door contant maken toekomstige kasstromen

6

Voorbeeldberekening bedrijfswaarde van een zorginstelling

7

Kosten van groot onderhoud

8

Verwerking Financial lease in de jaarrekening

2

1

Wettelijke achtergrond Regeling Verslaggeving WTzI

Volgens de Regeling Verslaggeving WTZi (RVW) moet de jaarverslaggeving van zorginstellingen voldoen aan de bepalingen over de jaarverslaggeving in het Burgerlijk Wetboek (BW, boek 2, Titel 9) en aan de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ), in het bijzonder ook aan de Richtlijn Zorginstellingen (RJ 655).

Burgerlijk wetboek (BW2 T9)

Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ)

Regeling Verslaggeving Wet Toelating Zorginstellingen (RVW)

2

RJ655 Zorginstellingen

Hoofdpunten waardering activa

De hoofdpunten van de jaarverslaggeving conform het BW 2, de Richtlijnen en de Regeling Verslaggeving WTZi zijn: –

Keuzevrijheid in de waarderingsmethodiek van materiële vaste activa. Waardering tegen aanschaffingswaarde òf actuele waarde De waardering van de materiële vaste activa in de zorgsector komt overeen met de reguliere bepalingen voor het bedrijfsleven, zoals opgenomen in het BW en de Richtlijnen.

–

Voor de afschrijvingen van alle vaste activa gelden de algemene bepalingen die gegeven zijn in het BW en de Richtlijnen. Dit betekent afschrijven over de gebruiksduur en rekening houdend met een mogelijke restwaarde.

–

Bij waardering van Materiële vaste activa dient periodiek (jaarlijks) te worden nagegaan of er indicaties zijn voor een bijzondere waardevermindering (impairment). Dezelfde methodiek geldt voor de geactiveerde Financial leaseverplichtingen, de Immateriële vaste activa en de Financiële vaste activa. Door de wijzigingen in de bekostiging lopen zorginstellingen in meer of mindere mate risico’s over de waardering van het vastgoed. Op basis van een toets van de boekwaarde met de realiseerbare waarde (bedrijfswaarde of opbrengstwaarde) dient te worden vastgesteld in hoeverre sprake is van een duurzame waardevermindering. Deze dient ten laste van de resultatenrekening in mindering te worden gebracht op de boekwaarde. 3

3

Keuzeschema voor waardering vastgoed

Volgens onderstaand schema kan de zorginstelling een keuze maken voor de te hanteren waardering van Materiële vaste activa. Het is belangrijk dat zorginstellingen grond en daarop gerealiseerd onroerend goed van elkaar kunnen onderscheiden en separaat verwerken in de balans.

Samengevat: voor vastgoed in eigen gebruik dat niet zal worden verkocht is er een keuzemogelijkheid om te waarderen op historische kostprijs of tegen actuele waarde. Wanneer de omstandigheden daarvoor aanleiding geven moet worden nagegaan of de realiseerbare waarde wellicht lager is. Als dat de inschatting is, dan moet de boekwaarde tot dat bedrag worden verlaagd.

4

4

Impairment

Als de zorginstelling een aanmerkelijk risico loopt over de boekwaarde van het vastgoed, dient een impairmenttest te worden uitgevoerd. Als dit zich voordoet dient de boekwaarde van de materiële en immateriële vaste activa te worden getoetst aan de realiseerbare waarde (ergo: de hoogste waarde van “value in use” en de directe opbrengstwaarde). Dit dient op grond van RJ 121.501 te geschieden per individueel actief. Indien het niet mogelijk is voor een individueel actief (zoals bij een apparaat, een gebouw of een separaat bouwdeel), dan dient de realiseerbare waarde bepaald te worden voor een zogenaamde kasstroomgenererende eenheid. Dat is (RJ 121.106) de kleinst identificeerbare groep van activa, die onafhankelijk van andere activa kasstromen genereren. Een belangrijke indicatie voor de grens van een kasstroomgenererende eenheid is, of een eenheid diensten of producten levert, die zelfstandig afgerekend kunnen worden met derden (cliënten, verzekeraars, gemeenten of andere subsidiënten). Voor de bepaling van de bedrijfswaarde wordt uitgegaan van individuele vaste activa of, als dit niet mogelijk, is van kasstroomgenererende eenheden.

5

Schatting realiseerbare waarde door contant maken toekomstige kasstromen

De realiseerbare waarde wordt gedefinieerd als de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde.

5.1

Bedrijfswaarde

Het bepalen van de bedrijfswaarde van een actief omvat de volgende stappen: a) a het schatten van de toekomstige in- en uitgaande kasstromen bij voortgezet gebruik van het . actief en bij het uiteindelijke afstoten; en b)

het toepassen van een disconteringsvoet op deze toekomstige kasstromen.

Indien deze waarde lager is dan de boekwaarde dient een waardevermindering te worden doorgevoerd.

5.2

Grondslagen voor het schatten van toekomstige kasstromen:

Bij het bepalen van de bedrijfswaarde dienen prognoses van kasstromen: a.

gebaseerd te worden op redelijke en onderbouwde veronderstellingen van de leiding van de instelling; 5

b.

gebaseerd te worden op de meest recente jaar-exploitatiebegrotingen of jaarbudgetten, die zijn goedgekeurd door de leiding van de instelling;

c.

de periode na de periode, die is begrepen in de meest recente exploitatiebegrotingen, te worden geschat door extrapolatie van de prognose gebruik makend van een vast of dalend groeicijfer voor latere jaren. Daarin moeten toekomstige ontwikkelingen worden meegenomen;

Schattingen van toekomstige kasstromen dienen te omvatten: a.

prognoses van de kasontvangsten bij voortgezet gebruik van het actief;

b.

prognoses van kasuitgaven die noodzakelijk zijn om de kasontvangsten te genereren; en

c.

netto kasstromen, te ontvangen (of te betalen) bij het afstoten van een actief aan het einde van de levensduur.

5.3

Disconteringsvoet

De disconteringsvoet dient zowel de actuele marktrente als de specifieke risico's met betrekking tot het actief te weerspiegelen. De disconteringsvoet dient geen risico's weer te geven waarmee in de toekomstige kasstromen al rekening is gehouden. In de te hanteren disconteringsvoet dient de risico inschatting van de individuele zorginstelling nadrukkelijk tot uitdrukking te komen. Deze kan hoger of lager zijn dan de marktrente en ook in de tijd wijzigen. Als uitgangspunt hanteert de rechtspersoon één van de volgende disconteringsvoeten: - de gewogen gemiddelde vermogenskosten van de rechtspersoon; - de marginale rentevoet voor de rechtspersoon; - andere marktrentes, zoals bijvoorbeeld door de NZa wordt gepubliceerd in het kader van de rentenormering.

6

6

Voorbeeldberekening bedrijfswaarde van een zorginstelling

Er wordt uitgegaan van de volgende (fictieve) gegevens: Groeipercentage EBIT is 2¼ % per jaar Afschrijving gebouwen en installaties 1e jaar € 4.300; Budget voor afschrijving instandhoudingen 1e jaar € 800, groeipercentage 2¼ % per jaar Boekwaarde onroerend goed in uitgangssituatie is € 164.000 Bepaling bedrijfswaarde: 2010 Omzet minus bedrijfskosten excl. Rente Winst excl. rente = EBIT (Groei 2¼ %)

2011

2012

2013

2014

Volgende jaren

4.600

4.703

4.809

4.918

5.028

4.300 800

4.350 820

4.400 840

4.500 860

4.600 880

-2.500

-2.300

-2.700

-2.300

-2.900

100

-

50

-

-

Vrije kasstroom

7.300

7.573

7.399

7.978

7.608

Discontering 5%

0,9500

0,9025

0,8547

0,8145

0,7736

6.935

6.834

6.324

6.498

5.886

Afschrijvingen van -gebouwen en install. -instandh.invest. Investeringen in: -instandhoudingen, installaties en inventaris Mutatie inwerkkapitaal

CW vrije kasstromen

Contante waarde vrije kasstromen

∑ 2010-2014

7.650

119.880

6.935 6.834 6.324 6.498 5.886 32.477

Contante waarde restwaarde

119.880

Totaal

152.357

7

Conclusie uit de voorbeeld-bedrijfswaardeberekening: De bedrijfswaarde komt hier lager uit dan de boekwaarde van het onroerend goed. De boekwaarde is € 164.000; de bedrijfswaarde is € 153.164, zodat een bijzondere waardevermindering moet worden toegepast van € 10.836.

7

Kosten van groot onderhoud

Uitgaven voor groot onderhoud van materiële vaste activa die telkens na een langere gebruiksperiode plaatsvinden, worden op een van de volgende drie wijzen verwerkt (RJ 212.445): – – –

7.1

in de boekwaarde van het actief (componentenbenadering); via een onderhoudsvoorziening; of ineens in de winst-en-verliesrekening.

Componentenbenadering

De componentenbenadering houdt in dat kosten van groot onderhoud ineens bij aanvang van het gebruik van dat actief als afzonderlijk deel van het actief worden geïdentificeerd. Dat deel wordt dan afgeschreven in de periode tot aan het moment van uitvoeren van het groot onderhoud. Bij de uitvoering van het groot onderhoud worden de kosten hiervan opnieuw geactiveerd waarna deze afzonderlijke component opnieuw op dezelfde wijze wordt afgeschreven.

7.2

Ten laste van de groot onderhoudsvoorziening

Als tweede verwerkingswijze is het expliciet toegestaan een voorziening te vormen tot aan het moment dat het groot onderhoud plaats gaat vinden (art. 2:374 lid 1 BW). De toevoegingen aan de voorziening dienen te worden bepaald op basis van het geschatte bedrag van het groot onderhoud (op basis van een meerjaren onderhoudsplan) en de periode die telkens tussen de werkzaamheden van groot onderhoud verloopt (RJ 212.451).

7.3

Ten laste van de winst- en verliesrekening

De derde verwerkingswijze betreft het ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening verwerken van het bedrag van het groot onderhoud op het moment dat dit groot onderhoud plaatsvindt. Deze wijze van verwerken is alleen geschikt wanneer door de veelheid aan panden een ideaalcomplex kan ontstaan voor de organisatie als geheel.

8

Vergelijking exploitatielasten (afschrijving/dotatie voorzieningen)

exploitatielasten (x 1 mln.)

14 12 10 8 Componenten benadering

6

Voorziening groot onderhoud

4

Tlv exploitatie

2 0 1

11

21

31

41

exploitatieperiode (in jaren)

Het matchingprincipe wordt bij toepassing van de componenten-benadering en de systematiek via de voorziening groot onderhoud het meest gerespecteerd. Het ineens ten laste van het resultaat verantwoorden van onderhoud leidt over het algemeen niet tot een inzichtelijke kostenverantwoording, tenzij er sprake is van een ideaalcomplex. De verslaggevingsregels bieden een keuzemogelijkheid met de kanttekening dat de RJ twee specifieke attentiepunten meegeeft: a) Uit de toelichting dient te blijken op welke wijze groot onderhoud wordt verwerkt (RJ 212.701 onder b). b) De verwerking van groot onderhoud dient voor alle soortgelijke materiële vaste activa op dezelfde wijze te geschieden (RJ 212.446).

9

8

Verwerking Financial lease in de jaarrekening

Voor de vraag of de huurder (= lessee) het gehuurde object al dan niet op zijn balans moet of mag opnemen wordt een onderscheid gemaakt tussen financiële leasing en operationele leasing. De RJ definieert een Financial lease als een lease overeenkomst, waarbij de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom geheel of nagenoeg geheel door de lessee (=huurder) worden gedragen. Een financial lease is in feite een vorm van financiering. Operationele lease stemt grotendeels overeen met een huurovereenkomst. RJ 292 geeft aan dat voor de classificatie als een operationele of financiële lease van grond en gebouwen - indien mogelijk - een splitsing dient te worden gemaakt in een lease van grond, en een lease van gebouwen. Een lease van grond zal in zijn algemeenheid worden beschouwd als een operational lease. Slechts indien het juridisch eigendom aan het einde van de leaseperiode automatisch overgaat op de lessee is er sprake van een financial lease. RJ292 geeft verder aan, dat indien er géén splitsing kan worden gemaakt, de gehele leaseovereenkomst als financiële lease moet worden verantwoord, tenzij duidelijk is dat beide als operationele lease kwalificeren; dan classificeert de gehele lease zich als operational lease.

8.1

Criteria voor Financial lease

De RJ richtlijnen geven voorbeelden van indicaties en situaties, die leiden tot classificatie als financiële lease. Onderstaand worden punten weergegeven waarbij, indien een punt zich voordoet, sprake is van Financial lease:

–

–

De leaseperiode omvat het belangrijkste deel van de economische levensduur van het object. De RJ richtlijnen geven aan dat dit geldt bij een leaseperiode van 75% of meer van de economische levensduur van het object.

–

Op het moment van het aangaan van de leaseovereenkomst is de contante waarde van de (minimale) leasetermijnen (nagenoeg) gelijk aan de reële waarde van het object. De RJ richtlijnen geven aan dat dit geldt indien de contante waarde van de minimale leasebetalingen 90% of meer bedraagt van de waarde van het leaseobject bij de aanvang van de leaseovereenkomst. Het leaseobject (zorggebouw) is zodanig specifiek dat het, zonder belangrijke modificaties, alleen geschikt is voor het gebruik door de lessee (huurder).

10

Hierbij is sprake van een object dat specifiek voor de huurder is bestemd. Het ontleent zijn waarde vooral aan de mogelijkheid om het voor de activiteiten van de hurende zorginstelling aan te wenden. Na ingebruikneming door de huurder is het object nog nauwelijks van waarde in het economische verkeer, omdat uitsluitend tegen zeer hoge kosten ingebruikneming door andere partijen is te realiseren. –

De eigendom van het leaseobject gaat over naar de lessee (huurder) aan het einde van de leaseperiode.

–

De lessee (huurder) heeft het recht het leaseobject te kopen tegen een bedrag ver beneden de verwachte reële waarde van het object op het moment dat dit recht voor het eerst kan worden uitgeoefend.

–

Indien bij tussentijdse opzegging door de huurder van de leaseovereenkomst voor het object de huurder het verlies, dat daardoor bij de verhuurder ontstaat, moet compenseren.

–

De huurder komt het recht toe na de leaseperiode het object tegen een veel lagere leaseprijs te leasen dan de te verwachten marktconforme prijs.

8.2

Opname Financial lease in de balans

Bij financial leasing dient het leaseobject bij de lessee (huurder) te worden geactiveerd onder de materiële vaste activa en dienen de geldende financiële verplichtingen te worden gepassiveerd. Voor het contant maken van de leaseverplichtingen komen twee disconteringsvoeten in aanmerking: a. De rentevoet van de lease zelf b. De marginale rentevoet van de huurder De eerste activering vindt plaats tegen de reële waarde van het leaseobject op het moment van het aangaan van de overeenkomst, tenzij de contante waarde van de minimale leasebetalingen lager is. In dat geval dient activering tegen de contante waarde van de minimale leasebetalingen plaats te vinden. Bij de aanvang van de leaseperiode worden zowel het geleasde actief als de leaseverplichting voor hetzelfde bedrag verwerkt, met uitzondering van de initiële directe kosten van de lessee, die worden toegevoegd aan de waardering van het actief.

8.3

Opname Financial lease in de resultatenrekening:

De periodieke leasebetalingen, exclusief de eventuele vergoedingen voor servicekosten, personeel e.d., moeten worden gesplitst in een rentebestanddeel en een aflossingsgedeelte. De berekening vindt plaats op annuïteitenbasis, of mag ook om praktische redenen plaats vinden met behulp van een methode die dit zo goed mogelijk benadert. 11

Het rentebestanddeel komt ten laste van de Resultatenrekening van de huurder; het aflossingsgedeelte wordt in mindering gebracht op de leaseverplichting. Naast het rentebestanddeel moet de lessee de afschrijvingen van het leaseobject ten laste van de Resultatenrekening brengen. De afschrijvingen en eventuele andere waardeverminderingen van het leaseobject vinden plaats op basis van de regels, zoals die voor de materiële vaste activa van toepassing zijn.

8.4

Reële waarde geactiveerde leasetermijnen lager dan de contante waarde leasebetalingen

In combinatie met een huurcontract voor onbepaalde tijd kan de reële waarde van het leaseobject problemen voor de waardering opleveren. De contante waarde van de leasebetalingen kan mogelijk beduidend hoger zijn dan de reële waarde van het leaseobject. Bij een dergelijke situatie kan er op grond van de geldende verslaggevingsregels conform het BW en de RJ sprake zijn van een bijzondere waardevermindering (als last in de resultatenrekening) van het actief voor de huurder. In dat geval zal een bedrijfswaardeberekening moeten worden gemaakt, naar analogie van het voorbeeld in paragraaf 6. Een nadelig verschil moet ten laste van het resultaat worden afgeboekt.

12

Bijlage: Kernbegrippen waarderingsgrondslagen vaste activa Kernbegrippen Onroerend goed

Materiële vaste activa voor eigen gebruik door zorginstelling Eerste waardering: verkrijgingsprijs Waardering na eerste verwerking verkrijgingsprijs of actuele waarde Materiële vaste activa als vastgoedbelegging Onroerende zaak die wordt aangehouden om huuropbrengsten en/of waardestijging te realiseren Eerste waardering : verkrijgingsprijs Waardering na eerste verwerking: actuele waarde /verkrijgingsprijs

Waardering andere MVA

Historische kostprijs of vervangingswaarde

Historische kostprijs

Verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs

Vervaardigingsprijs

Inkoopprijs en bijkomende kosten Tot de kostprijs behoren wél: Aanschaffingsprijs; Sloopkosten om het terrein bouwrijp te maken; Terreinopbouw; Leges/leveringskosten/honorarium adviseurs/architect; Kosten onderzoek of het actief naar behoren functioneert, en Rentekosten bouw (tenzij nacalculeerbaar in exploitatiebudget) Tot de kostprijs behoren niet: Openingskosten gebouw; Kosten onderbezetting, en Aanloop- en exploitatieverliezen.

Actuele waarde

Actuele waarde kan zijn: Vervangingswaarde of bedrijfswaarde indien geldt: bedrijfswaarde < vervangingswaarde Bedrijfswaarde of indirecte opbrengstwaarde (DCF); (Directe) opbrengstwaarde, indien besloten is tot verkoop

13

Vervangingswaarde

Het bedrag dat nodig zou zijn om in plaats van het goed dat bij de bedrijfsuitoefening wordt gebruikt een ander goed te verkrijgen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft.

Bedrijfswaarde

Het bedrag dat resulteert als de contante waarde van de netto kasstromen inclusief de restwaarde (Discounted Cash flow, DCF). Ook genoemd de indirecte opbrengstwaarde of “value in use”, zijnde de waarde van het vast actief in continuïteit bij eigen gebruik

Balanswaardering vast actief

Bij eerste verwerking: aanschafwaarde (bij ingebruikname) Na eerste verwerking: aanschafwaarde of actuele waarde Er zijn verschillende waarderingsgrondslagen voor activa mogelijk, echter: per categorie vaste activa wèl dezelfde grondslagen individuele benadering: herwaardering per actief Impairment: Bijzondere waardevermindering die optreedt als de realiseerbare waarde (bedrijfswaarde of verwachte opbrengstwaarde) lager is dan de boekwaarde van het vaste actief.

Herwaardering

Waardering op actuele waarde Frequentie herwaardering wordt bepaald door beweeglijkheid van de reële/actuele waarde Bij beperkte fluctuatie: herwaardering iedere 3 of 5 jaar

Herwaarderingsreserve

Reserve die ontstaat uit hoofde van toepassing van actuele waarde Herwaarderingsreserve per actief of groep Herwaarderingsreserve mag niet negatief zijn

14

5

Van scheiden wonen en zorg naar zorg aan huis Gertjan te Hoonte

Van ‘scheiden wonen en zorg’ naar zorg aan huis De nieuwe toekomst voor de intramurale zorg

Amersfoort Maandag 19 november 2012 Gertjan te Hoonte [email protected]

Programma

Cliënt

Strategie en samenwerken

Scheiden van wonen en zorg

Woningmarkt en vastgoed

Effecten op andere diensten

© Twynstra Gudde 19 november 2012

1

Scheiden van wonen en zorg - Inleiding Gertjan te Hoonte


… en toen was er snelheid…..(1) “In het begrotingsakkoord 2013 is de maatregel aangekondigd om de lichte zorgzwaartepakketten (ZZP 1 t/m 3) voor nieuwe cliënten per 1 januari 2013 te extramuraliseren. Nieuwe cliënten behouden ook in 2013 hun recht op zorg maar worden in plaats van in een instelling in hun eigen omgeving geholpen en krijgen een indicatie voor extramurale zorg in functies en klassen 1. Dit sluit aan bij het concept van zorg in de buurt en speelt in op de wens van de cliënt om zolang mogelijk vanuit eigen huis verzorgd te worden.” © Twynstra Gudde 19 november 2012

Bron: Kamerbrief VWS, 28 september 2012

2

… en toen was er snelheid…..(2) “Zorgverzekeraars worden in 2017 financieel verantwoordelijk voor

de Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ). (…) Langdurige Geestelijke Gezondheidszorg kan dan ook overgeheveld worden naar de zorgverzekeringswet. (…)

De Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) wordt omgevormd tot een nieuwe landelijke voorziening waarin de intramurale ouderen- en gehandicaptenzorg (vanaf ZZP 5) landelijk wordt georganiseerd met een budgetgrens middels de contracteerruimte.”



… doel….. “In de langdurige en welzijnszorg willen we de komende periode een omslag maken naar meer maatwerk, meer zorg in de buurt, meer samenwerking tussen de verschillende aanbieders maar ook naar houdbaar gefinancierde voorzieningen, zodat ook latere generaties er nog gebruik van kunnen maken. Dit betekent dat maximaal aansluiting gezocht zal worden bij wat mensen nodig hebben en wat gemeenten in staat zijn te doen. Ook richten wij de voorzieningen scherper op beschikbaarheid voor mensen, die zich uit eigen middelen geen alternatief kunnen veroorloven. Daarbij geven wij prioriteit aan zorg met een medisch karakter boven zorg met een niet-medisch karakter, omdat mensen bij die laatste vorm van zorg vaker (maar niet altijd) op alternatieven in eigen kring kunnen terugvallen..”



3

…groot aandeel ZZP 1-2 valt in 2013 snel weg,

GGZ 17,6% Totaal aantal indicaties VG

Totaal ZZP 1 en 2

8,6%

Reductie bezetting 2013

V&V 29,9% 0

50.000 100.000 150.000 200.000

is slechts een beperkt deel van totale zorg….. © Twynstra Gudde 19 november 2012

Gebaseerd op: CIZ, VWS, NZa

Direct effect voor de cliënt zorg

sociaal

wonen

cliënt

omgeving

inkomen


4

Discussievraag •

Heb jij in kaart om wie het gaat en wat de effecten voor de cliënt zijn?


Strategische keuze en samenwerken


5

“Het voortzetten van de stijging van collectieve uitgaven is onhoudbaar” •

• • •

De langdurige zorg vergt een striktere oriëntatie op de betaalbaarheid Zorg gaat terug naar de kern Zorg wordt op de juiste plaats verleend èn betaald Alle partijen leveren een grotere bijdrage aan de beheersing van de zorguitgaven


Zorgaanbieders Welzijn

Burgers

Professionals Corporaties

...

Gemeenten Bestuurders © Twynstra Gudde 19 november 2012

Politici

6

Strategieontwikkeling – in onzekere tijden •

Er zijn zoveel onzekerheden, kun je dan wel een strategie ontwikkelen?

•

Onderstromen zijn stabiel – Zorgvraag stijgt – Onbetaalbaar – Anders organiseren • • • • •

Paradigma shift Regionale opgave Samenwerken èn concurreren Efficiënter èn effectiever Maatschappelijk belang èn eigen belang


Het is voor de sector(en) de hoogste tijd om naast korte termijn overleving, te gaan nadenken over de lange termijn opheffing van hoe we het nu doen. Wie doet er mee? © Twynstra Gudde 19 november 2012

7

Scheiden maakt samenwerken noodzakelijk Huidige situatie

Toekomstige situatie Woningbouwcorporatie

Welzijn en Maatschappelijke dienstverlening

Facilitair en huisvesting

Fysiotherapie/ ergotherapie

Gemeente met WMO Huisartsen Ziekenhuis Sociale werkvoorziening

Thuiszorg GGZ

Claudia de Breij – Mag ik dan bij jou


Vijf sleutelvragen voor succesvol samenwerken Wat is de gedeelde ambitie van de partners? Waar gaan ze samen echt voor?

Op de goede weg samen? De goede stappen, de goede volgorde, winwinproces, in dialoog Betekenisgevend proces

Gedeelde ambitie Professioneel organiseren

Is het netwerk professioneel georganiseerd? Governance, besluitvorming, vorm


Recht doen aan belangen

Goed Persoonlijk samenwerken

Wat zijn de belangen van ieder van de partners? Op zoek naar ‘mutual gains’!

Constructieve groepsdynamica? Leiderschap, vertrouwen, bovenstroom/onderstroom

8

Discussievraag • •

Kennen jullie het netwerk? Wie kan jullie helpen in de wijk? Hoe ga je hier mee om?


Consequenties vastgoed


9

Veranderingen voor wonen Indicatie

Huidige situatie Zelfstandig wonen

Intramurale zorg

Indicatie >3

Na 1 januari 2013

Langer thuis blijven wonen

Zelfstandig wonen

Intramurale zorg

Indicatie >3

Zelfstandig wonen © Twynstra Gudde 19 november 2012

Langer thuis blijven wonen

Zorggeschikte woning

Intramurale zorg

€ 664

Middeninkomens

0

woonlasten

Inkomen zorgbehoevende

0

inkomen

€ 34.085

€ 45.000

– Corporaties moeten 90% van hun sociale voorraad (< € 664) verhuren aan lagere inkomens (< € 34.085). Binnen de overige 10% hebben mensen met een medische indicatie voorrang © Twynstra Gudde 19 november 2012

10

Zorggeschikt wonen volgens Aedes-Actiz

Intramuraal Beschermd wonen Verzorgd wonen Levensloopbestendige woningen Nultredenwoningen Niet zorggeschikte woningen


Consequenties •

De vraag in de woningmarkt verandert − Er komt meer vraag naar zorggeschikte woningen − Er komt meer vraag naar betaalbare, zorggeschikte woningen voor middeninkomens − De vraagverandering varieert sterk per regio en gemeente

•

Het woningaanbod dient te veranderen om kwaliteit van wonen op peil te houden. Uitdagingen: − Transformatie- en bouwopgave bepalen − Realiseren meer zorggeschikte woningen

•

Door scheiden wonen en zorg ontstaat de noodzaak om wonen en zorg steeds meer in één integraal pakket aan te bieden © Twynstra Gudde 19 november 2012

11

Wat betekent het voor de vastgoedstrategie; bestaand aanbod is mede bepalend

Cliëntvraag

Organisatiestrategie

Vastgoedstrategie

Bestaand aanbod


Praktische knelpunten in de transitie Huidige vastgoedportefeuille

Transformatie x jaar

Ideale samenstelling vastgoedportefeuille

Wat wil de cliënt? Wat kan de cliënt betalen?

•

•

Leegstand in gebouwen − Plekken in gebouwen komen leeg terwijl de kosten wel gemaakt worden − Bij elke leegstaande plek vallen inkomsten weg voor huisvesting (ca. € 6.000 tot € 8.000) en voor de zorg (ca. € 50.000) Vooral in de GGZ en VG zal dit lange tijd aan de orde zijn © Twynstra Gudde 19 november 2012

12

Strategische keuzen in de vastgoedstrategie Type aanbod • •

•

Ga ik/blijf ik zorg èn huisvesting bieden? Wat bied ik cliënten bij scheiden van wonen en zorg: – Zorg – Diensten Hoe breng ik de zorg en diensten fysiek naar de cliënten in hun omgeving in de wijk waar ze wonen/willen wonen

Met welk vastgoed verder • •

Investeren in nieuw vastgoed? Leegstandrisico’s op de korte en lange termijn beperken

Kapitaal •

Wat zijn mogelijkheden om geld vrij te maken om te investeren in een ander soort aanbod in de wijk © Twynstra Gudde 19 november 2012

Wat houd ik en wat stoot ik af? Per locatie oplossing op maat Verhuurbaarheid +/+

Aanbod optimaliseren

Onderscheidend aanbod zorg en diensten

Concurrentie -/-

Concurrentie +/+ Afstoten/ herontwikkelen (in samenwerking)

Afstoten

Verhuurbaarheid -/© Twynstra Gudde 19 november 2012

13

Terreinen verdienen specifieke aandacht • • • •

Terreinen zijn voor een deel van de instellingen al een probleem Nu nog zwaardere druk op terreinexploitatie als lichte ZZP’s hier gaan verdwijnen Mening van cliënten Problematische grondexploitaties


Discussievraag •

Hoe hebben jullie al in kaart gebracht met welk vastgoed jullie verder gaan?


14

Vragen voor andere afdelingen


Facilitaire thema’s bij scheiden wonen zorg Toegevoegde waarde Gewenste facilitaire dienstverlening Consequentie op de financiële middelen

Zakelijkheid en servicegerichtheid Beleving en wonen © Twynstra Gudde 19 november 2012

15

HR thema’s bij scheiden wonen zorg Mag iedereen overal werken Arbeidsomstandigheden bij de cliënt Ultimo kleinere organisaties Talent vast houden in een toekomstige moeilijke arbeidsmarkt Ander werk © Twynstra Gudde 19 november 2012

ICT thema’s bij scheiden wonen zorg Middelen op locatie ter ondersteuning medewerker Inzet e-Health en elektronische hulpmiddelen Past de intramurale infrastructuur nog bij de toekomst Veiligheid= meer data moet altijd overal zijn, meer mobiele plekken Training medewerkers


16

Discussievraag •

Hoe werken jullie over de staffuncties heen samen om de consequenties en aanpak in kaart te brengen?


Afsluiting


17

6

Deelnemerslijst

Organisatie

Naam

Accare Accare Altrecht De Bascule De Forensische Zorgspecialisten Dimence GGZ Breburg GGZ Drenthe GGZ Drenthe GGZ Drenthe GGZ Eindhoven GGZ Eindhoven GGZ Eindhoven GGZ Eindhoven GGZ Friesland GGZ Ingeest GGZ Ingeest GGZ Ingeest GGZ Noord Holland Noord GGZ Oost Brabant GGZ Oost Brabant Iriszorg Karakter Leokannerhuis Leokannerhuis Lievegoed LSG-Rentray Ministerie van Veiligheid en Justitie Mutsaersstichting Novadic-Kentron Parnassia Bavo Groep Parnassia Bavo Groep PBG Vastgoed Pro Persona Pro Persona Reinier van Arkel Groep Reinier van Arkel Groep Rivierduinen Riwis Stichting Arkin Triversum Twynstra Gudde Vincent van Gogh Yulius Sprekers GGZ Nederland KPMG Twynstra Gudde Twynstra Gudde

John van der Werff Paul van Nimwegen Walter Knoll Ruud Pippel Chris van Leeuwen Erik Huissen Richard van Trier Arjen Millius Paulien Frankes Sjoerd Ribberink Rien Castelijns Twan van Rooij Marlies Molenschot Suzanne Viering Sander Knol Karlijn Heijink Siebe van Doorne Koen van der Horst Tessa Dijkstra Johan Verdurmen Evelyne Nabuurs Ruud van Buren dhr. Boonstra Marcel Tetteroo dhr. W. vd Sanden Philip Blumendal Lilly de Kruijf Gery Molenveld Peter Frolichs Robin Krijgsman Hans Kevenaar Rita van der Bend Jos van Nieuwkoop W. van der Mooren Remco Vergeer Walther Hoevenaars Carla Juffermans Guido Anker Jan Willem Gouverneur Ronald Bergkamp E.B. Boels Hans Hoepel Ruud Smeets Nico Koedam Margreet Vroomen Paul Venhoeven Gertjan te Hoonte Pauline Jansen

VastgoedAcademy GGZ het circuit bouwende instellingen GGZ. Syllabus. Datum: maandag 19 november

Recommend Documents