Vastgoed: nog altijd de beste belegging?
Waarom onroerend goed zo crisisbestendig is
Inhoud Inleiding ............................................................................................................. 3 Alternatieven ...................................................................................................... 3 Vastgoed als belegging ....................................................................................... 4 Gespaard door de overheid ................................................................................. 5 Flexibel ............................................................................................................... 5 Case: de kust ...................................................................................................... 6 Verstandige keuze? ............................................................................................ 6
2
Inleiding Een evidente vaststelling: iedereen die zijn geld belegt, wil dat dit opbrengt. Maar dan wel onder de voorwaarde dat het op een zo veilig mogelijke manier gebeurt. Of, anders gesteld: wie risico’s wil nemen, kan dat, en zal tegen hogere winstprognoses aankijken. Maar tegelijkertijd ook veel meer riskeren. En als de economische crisis ons één ding heeft geleerd, dan wel dat zekerheid op de financiële markten geen sinecure is, en dat de cijfers vaak gebaseerd bleken op een luchtbel. Daarom lijkt er op de markten een tendens naar zekerheid: een stabiele meeropbrengst, gespreid over meerdere jaren. Ten minste één portefeuille beantwoordt aan die verwachtingen, en kwam relatief ongeschonden uit de recente economische crisis: vastgoed. Alternatieven In deze whitepaper bespreken we vastgoed als veilige belegging, maar het zou intellectueel oneerlijk zijn de alternatieven niet aan bod te laten komen. Alleen in een vergelijking kunnen we onze stelling onderstrepen: -
Aandelen De economische crisis heeft duidelijk aangetoond dat aandelen heel sterk fluctueren in een onzekere markt. Vooral dan de bankaandelen, die per dag soms sprongen maakten van tien tot twintig procent. Als u zekerheid wilt, kiest u dus beter niét voor aandelen. Ofwel voor zekerheden (Intel, Europese telecommunicatie- en nutsbedrijven…), maar dan is het rendement zo klein, dat u uw geld even goed op een spaarboekje kunt parkeren. Vastgoed biedt zekerheid, en, als de randvoorwaarden (ligging, opwaardering, investeringen…) vervuld zijn, zelfs mooie winstmarges.
-
Staatsobligaties Een mooi rendement van 4,5 procent, zo lijkt op het eerste gezicht. Maar schijn zou wel eens kunnen bedriegen: ten eerste worden staatsobligaties steeds populairder, en dus massaal opgekocht door beleggers. Met als gevolg dat ze snel in waarde zullen dalen. Daarom voorspellen verschillende experts dat de markt van de staatsobligaties wel eens de nieuwe zeepbel zou kunnen zijn. Bovendien mag u niet vergeten dat een staatsobligatie pas over minstens vijf jaar kan verzilverd worden. Dus u moet er heel zeker van zijn dat u dat kapitaal niet eerder zult nodig hebben. Geen direct rendement dus, zoals bij vastgoed wel het geval is.
3
-
Grondstoffen Lange tijd werden grondstoffen als een heel veilige belegging gezien, maar de economische crisis heeft aangetoond hoe marktgevoelig deze producten (staal, olie, landbouwproducten…) zijn. 2012 zou wel een kentering kunnen inleiden, want uit een rondvraag van het Institute for Private Investors onder de zogenaamde Ultra-High-Net-Worth-Individuals (UHNWI’s, ofte een groep van superrijken), bleek dat 48 procent van hen dit jaar in grondstoffen zal beleggen, gevolgd door 45 procent die voor vastgoed koos. Het is duidelijk: geld als belegging heeft afgedaan voor deze rijken.
-
‘Alternatieve’ beleggingen Een mogelijkheid, maar dan spreken we in de eerste plaats over kunstwerken, horloges, exclusieve wijnloten enzovoort. Hier geldt de voorwaarde dat u om te beginnen al heel kapitaalkrachtig moet zijn.
Vastgoed als betrouwbare belegging Ook los van de recente crisis blijkt dat vastgoed het (veel) beter doet dan aandelen, zelfs al hebben sommigen daarvan een stabiele reputatie. Het beste bewijs is dat de Bel20 op dit moment lager staat dan tien jaar geleden, terwijl vastgoed het afgelopen decennium een mooie groei liet optekenen, met daarbij zelfs uitschieters van tien procent per jaar. De denktank Itinera Institute becijferde dat tussen 2005 en 2009 de goedkoopste huizen 51 procent in waarde stegen, de duurste huizen 23 procent. Bovendien is in België van een zeepbeleffect, zoals dat in Spanje in 2008 het geval was, geen sprake, omdat de groei gestaag en dus duurzaam gebeurt. Geen excessen dus, waarbij de prijzen veel te snel stijgen, met catastrofale gevolgen voor de landelijke economie – de vastgoedprijs in Spanje daalde maar liefst 12 kwartalen op een rij (waarbij de prijs ook steeds snéller ging dalen). Definitieve cijfers voor gans 2011 zijn er nog niet, maar het FOD Economie berekende al dat de Belgische vastgoedprijzen voor de periode januari-juni 2011 maar liefst vier procent hoger lagen dan dezelfde periode het jaar ervoor. Met Vlaanderen (en dus ook de kust) als uitschieter. Vastgoed is dus niet alleen stabiel, het stijgt ook in waarde. Dat is logisch: het aanbod is beperkt en de bevolking stijgt. Door de komst van eenoudergezinnen is er bovendien meer dan ooit vraag naar huurwoningen en eigendommen – tussen 2008 en 2010 kwamen er in België tussen de 45.000 en 50.000 gezinnen bij. En ten slotte is er de overal om zich heen grijpende vergrijzing: mensen
4
leven langer, en dus komen er minder snel nieuwe woongelegenheden vrij. Vooral vastgoedappartementen zijn in dat opzicht erg gegeerd. Gespaard door de overheid Zelfs de overheid kwam (onrechtstreeks) met argumenten om in vastgoed te investeren. Hoewel de huidige regering overal ging snoeien en besparen, bleef de vastgoedsector grotendeels bespaard (in tegenstelling tot andere beleggingssectoren, die een hogere roerende voorheffing voorgeschoteld kregen). Grotendeels, zeggen we, want voor de grootste verdieners daalt de woonbonus van 50 naar 45 procent. Maar voor de rest staan er in het regeerakkoord alleen maar voordelen: -
door de herziening van de kadastrale inkomens stijgt de onroerende voorheffing niet
-
er komt géén veralgemeende meerwaardebelasting bij de verkoop van onroerend goed
-
de aantrekkelijke fiscale positie van huurinkomsten voor particulieren wordt niet zwaarder belast
-
de inbreng van residentieel vastgoed in vennootschappen wordt met rust gelaten, tot grote opluchting van die kmo’s
Flexibel Een vastgoedinvestering is dus niet alleen de zekerste, maar ook de meest flexibele keuze: -
u kunt de woning of het appartement zelf bewonen, waarbij u op elk moment de mogelijkheid hebt eruit te stappen, en te verhuren. Zelfs bij permanente bewoning maakt u winst, want door af te betalen, vermindert u de schuld, terwijl de waarde van het vastgoed gelijk blijft, of stijgt.
-
u kunt ervoor kiezen om het project te verhuren. Zo voorziet u uzelf een stabiel aanvullend maandinkomen. Bovendien zijn de huurinkomsten gekoppeld aan de index, zodat de verhuurder te allen tijden beschermd is tegen inflatie. En net zoals hierboven blijft het voordeel: de waarde van het vastgoed is stabiel, terwijl de reële waarde van de schuld kleiner wordt.
-
Derde optie is als eigenaar uw goed op het juiste moment doorverkopen, zodat u een mooie winst maakt. Het ontslaat u meteen ook van de verantwoordelijkheden
5
die u als eigenaar hebt (verzekeringen, onderhoud, herstellingen, belastingen enzovoort). Ook dat kunt u als een reële winst beschouwen. Case: de kust De waarde van vastgoed is een totaalsom: er is uiteraard de afwerkingsgraad van de woning/het appartement, maar ook de omgeving speelt een niet te onderschatten rol. Op dat vlak is de Belgische kust onovertroffen: een unieke ‘biotoop’ van amper 60 kilometer lang, die een oneindige variatie biedt aan ontspanning, cultuur en architecturale verwezenlijkingen. En waar de kwaliteit van het vastgoed onomstotelijk vaststaat: de gemeentebesturen zien er streng op toe dat alleen de meest hoogstaande projecten gerealiseerd worden. Bovendien trekt de Belgische kust een internationaal publiek aan, wat de waarde van het vastgoed alleen maar verhoogt: Duitsers, Luxemburgers, Nederlanders, en recents zelfs de rijke ‘Nieuwe Russen’. Verstandige keuze? Verstandig: zeker. Maar misschien is het beter om hier te spreken van betrouwbaar. De waarde van vastgoed kan niet drastisch dalen: het aanbod is te schaars, en de vraag groeit alleen maar. Met een vastgoedproject koopt u jaren zekerheid.
6
