Vastgoed financieren In een commerciële omgeving
Anja van Balen Sector Banker zorg 31 oktober 2013
Welkom in de commerciële bancaire wereld
Businessplannen Bancaire normen
Business plan Focus aanbrengen : sterktes bepalen Huidige positie in kaart brengen Vastgoed positie : benodigde afschrijvingen/ renovaties/afstoten Markt in kaart brengen Huidige + toekomstige vraag Type zorg Type vastgoed Concurrentie Bestaand aanbod Ruimte voor leegstand Flexibel om kunnen gaan met veranderingen Scenario planning
Scenario planning: flexibiliteit Verdere wijzigingen overheidsbeleid Verdere verhoging eigen bijdrage in de kern AWBZ Verdwijnen van 25% van de aangeboden zorg SWZ in hele langdurige zorg Sterke toetreder tot de markt Zorgvisie 11 sept
Zorgtaak dient geheel door vrijwilligers te worden uitgevoerd Einde bevoorschotting door Zorgkantoren/ Zorgverzekeraars
Wat houdt Basel III in?
4 ratio’s
1. Kapitaal Ratio
2. Hefboom Ratio
Hogere kwaliteit en kwantiteit van kapitaal :
Banken dienen een gezonde verhouding van geleend en eigen vermogen aan te houden
Van 8 naar 15%
Max. hefboom 33 x
Basel III
3. Liquiditeit Ratio Banken dienen voldoende liquide middelen ter beschikking te hebben om te voldoen aan de potentiële betalingsverplichtingen in een stresssituatie van 30 dagen
4. Stabiele Funding Ratio Banken dienen voldoende langjarige (> 1 jaar) spaargelden en (obligatie) leningen aan te trekken voor de financiering van de langlopende financieringsverplichtingen (> 1 jaar) Matched funding
5
Wat is de impact voor u als klant?
BASEL III Kapitaal Ratio
Impact voor de klant Kredietverlening wordt duurder door hogere kapitaalskosten voor de bank
Hoe kunt u de impact verlagen? Zorg voor een zo goed mogelijke rating Voorspelbare inkomsten ( stabiele resultaten )
Goede Planning en control cyclus Opbouw eigen vermogen Meer of betere zekerheden kunnen kosten verlagen Alternatieve vormen van financiering, zoals Lease, factoring en huur (ook als deze geactiveerd wordt)
Hefboom Ratio
Ongebruikte kredietruimte van klanten kost de bank kapitaal.
Betere afstemming van kredietruimte aan de werkelijke financieringsbehoefte zal kostenbesparend werken
Liquiditeit Ratio
Banken moeten hoge en dure liquiditeitsbuffers aanhouden voor tijden van stress
Kies voor één bank als huisbankier, dit werkt kostenverlagend
Ongebruikte kredietruimte van klanten kost de bank kapitaal. Deze kosten zullen uiteindelijk bij de klant in rekening worden gebracht Stabiele Funding Ratio
Banken moeten de looptijd van uitzettingen en ontvangsten beter op elkaar afstemmen
Haal meer rendement uit overtollige liquiditeiten) Betere afstemming van kredietruimte aan de werkelijke financieringsbehoefte zal kostenbesparend werken: Beter beheer van werkkapitaal (cashmanagement) Stel een liquiditeitsprognose op (korte /lange termijn) Geen commitment vragen voor volledige vastgoed periode. 5-10 jaar zijn realistische periodes 6
1. Kapitaal Ratio: Voorbeeld kapitaal effecten op een krediet
Minimale kapitaaleis: 15,5% Gewenst rendement: stel 10% (gem. rendement dat beleggers/aandeelhouders verwachten) A. Product component Hypothecair gedekte lening
10.000.000
Stel RWA* = 25%= 2.500.000
B. Berekening Basel II
€ 2.500.000
Basel II capital target 8%
Rendement op vermogen 10%
€ 20.000 20bps
Basel III
€ 2.500.000
Basel III capital target 15,5%
Rendement op vermogen 10%
€ 38.750 38.7bps
Toename • Het RWA (risico gewogen activa) wordt bepaald aan de hand van het risicoprofiel van de klant, de waarde van de ingebrachte zekerheden, type product kosten kapitaal en limiet
€ 18.750 ±19 bps
7
1. Kapitaal Ratio: Voorbeeld kapitaal effecten op een krediet
Minimale kapitaaleis: 15,5% Gewenst rendement: stel 10% (gem. rendement dat beleggers/aandeelhouders verwachten) A. Product component
Blanco lening
10.000.000
Stel RWA* = 50%= 5.000.000
B. Berekening Basel II
€ 5.000.000
Basel II capital target 8%
Rendement op vermogen 10%
€ 40.000 40bps
Basel III
€ 5.000.000
Basel III capital target 15,5%
Rendement op vermogen 10%
€ 77.500 77.5 bps
Toename • Het RWA (risico gewogen activa) wordt bepaald aan de hand van het risicoprofiel van de klant, de waarde van de ingebrachte zekerheden, type product kosten kapitaal en limiet
€ 37.500 ±38 bps
8
Indicatie Financierings ratio’s Algemene ratio’s kasstroom ratio’s
Termijnen Vermogens ratio’s
DSCR >1,3 Netto op resultaat >1% Solvabiliteit > 15 a 20%
Afschrijving in 30 jaar Forse renovatie na 15 jaar Max. commitment 10 jaar
Loan to Value zorg vastgoed
Loan to value commercieel vastgoed
Max 75%
Max 0,75 x75% = 55%
FD 3 september jl.
Actiz:Omzet zorginstelling krimpt met 22%
Actiz: buffers in ouderen zorg krimpen in 2018 tot € 300 miljoen
Bouw/vastgoed financiering in nieuwe marktomgeving 90
- Bouw totaal € 80 miljoen
80
- Bouwduur 3 jaar
70
- Vrije cashflow : € 5 mln pj
60
80
60
60
45
45
50 40
Financiering
35
- Max financiering
30
- Zorg vastgoed: € 60 mln
20
- Commercieel vastgoed € 45 mln.
10
20 15 10
0 2014
2015
2016
lekker slapen
bouw volgend
zorg vastgoed
commercieel vastgoed
11
Willekeurige AWBZ instelling Activa Vast Actief Fin Vast Actief totaal Vast
Balans %
€ mln
Vlottend Actief
Totaal
70 17 87
72,9 17,7
9
9
96
100
Resultaten rekening
€ mln
% 22 6 40
22,9 6,3 41,7
Bancair af te lossen divers
6 22
6,3 22,9
Totaal
96
100,0
Financiele ratio's € mln
budget overige ink. totaal inkomsten personeel afschrijvingen rente impairments overige kosten Resultaat
Passiva Eigen Vermogen Voorzieningen Lange Schuld
% 134 47 181 133 8 2 1 34 3
74,0 26,0 100,0 73,5 4,4 1,1 0,6 18,8 2,2
Equity ratio Solvabiliteit Debt Service EBITDA DSCR
bancaire rentevoet
12,2% EV/omzet 23% EV/balanstotaal 8,00 Rente + aflossingen 14,00 operationeel resultaat voor financiele lasten 1,75 EBITDA/Debt service
5%
Zelfde instelling met € 30 mln nieuwbouw Activa Vast Actief Fin Vast Actief totaal Vast
Vlottend Actief Totaal
€ mln 100 17 117
Balans % 79,4 13,5
9
7
126
100
Resultaten rekening budget overige ink. totaal inkomsten personeel afschrijvingen rente impairments overige kosten Resultaat
Passiva Eigen Vermogen Voorzieningen Lange Schuld alternatieve fin Bancair af te lossen divers Totaal
€ mln
% 22 6 63 6
17,5 4,8 50,0 4,8
8 21 126
6,3 16,7 100,0
Financiele ratio's € mln % 134 47 181 133 10 4 1 34 -1
74,0 26,0 100,0 73,5 5,5 2,2 0,6 18,8 -0,7
Equity ratio Solvabiliteit Debt Service EBITDA DSCR
bancaire rentevoet rente alt fin
12,2% EV/omzet 17% EV/balanstotaal 12,00 Rente + aflossingen 14,00 operationeel resultaat voor financiele lasten 1,17 EBITDA/Debt service
5% 7%
Conclusie : lastig maar het kan en moet wel De combinatie van afschrijving en onzekerheid over nieuwe cashflow maakt investeringen gefinancierd krijgen “een uitdaging” Nieuwbouw vereist besparingen in de operationele kosten Het is in eerste instantie gemakkelijker om zorg vastgoed gefinancierd te krijgen. Commercieel vastgoed vereist o.a. Grondige voorbereiding op markt omstandigheden Extern vermogen Financiering is altijd krap en duurder dan voorheen
