VASTGOED ADVISEUR. jaargang 28, nummer 6 december vakblad voor makelaars en taxateurs een uitgave van VBO Makelaar

VASTGOED ADVISEUR

Marc Calon: “Volkshuisvestelijk en financieel toezicht absoluut gescheiden houden” Vergunningvrij is niet regelvrij Bouwen in Nederland: de handrem erop of juist vol gas? Starten op de woningmarkt: wat kunnen jonge academici ons leren? Tweeluik: wel of niet bouwsparen?

jaargang 28, nummer 6 | december 2014 vakblad voor makelaars en taxateurs | een uitgave van VBO Makelaar

Specialist in Specialist in aansprakelijkheidsaansprakelijkheidsverzekeringen voor o.a. verzekeringen voor o.a. • Assurantie• intermediairs, Assurantieintermediairs, hypotheek-, krediethypotheek-, kredieten pensioenadviseurs en pensioenadviseurs • Makelaars, beheerders • en Makelaars, taxateursbeheerders in en taxateurszaken in onroerende onroerende zaken • Advocaten, notarissen, • accountants Advocaten, notarissen, en accountants en belastingadviseurs belastingadviseurs

Wij Wij beschermen beschermen de de vastgoedmakelaar vastgoedmakelaar en en zijn zijn of of haar haar dienstverlening... dienstverlening...

AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED

Net zoals u zijn wij specialist. Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar Al 25ujaar wij makelaar in (beroeps)aansprakelijkheidsverzekeringen. Netruim zoals zijn zijn wij specialist. Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar in aansprakelijkheidsverzekeringen. Hierdoor kunnen wij u een optimale Hierdoor hebben wij veel ervaring opgebouwd en kunnen een in aansprakelijkheidsverzekeringen. Hierdoor kunnen wij u wij eenu optimale bescherming van de continuïteit van uw bedrijf bieden, zodat u kunt optimale bescherming van de continuïteit uw bedrijf bescherming van de continuïteit van uw van bedrijf bieden,garanderen. zodat u kunt blijven doen waar u goed in bent: makelen. En u kunt ondertussen blijven doen waar u goed in bent. blijven doen waar u goed in bent: makelen.

…dat …dat houden houden wij wij zo zo WWW. SCHOUTENINSURANCE . COM WWW. SCHOUTENINSURANCE . COM

‘s-Gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 ‘s-Gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1

09-07-2010 14:26:02 09-07-2010 14:26:02

6

12

Marc Calon: “Volkshuisvestelijk en financieel toezicht absoluut gescheiden houden”

18

Vergunningvrij is niet regelvrij

28

in dit nummer

Bouwen in Nederland: de handrem erop of juist gas geven?

Tweeluik: wel of niet bouwsparen?

no nonsense

Nieuwe regels woningmarkt onbetaalbaar

5

actueel

Marc Calon: “Volkshuisvestelijk en financieel toezicht absoluut gescheiden houden”

6



Vergunningvrij is niet regelvrij

12



Bouwen in Nederland: de handrem erop of juist gas geven?

18



Starten op de woningmarkt: wat kunnen jonge academici ons leren?

24



Tweeluik – Wel of niet bouwsparen?

28

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Ik wil aandeelhouder worden bij een non-profit verhuurder!

11



Bedrijfsmatig Vastgoed – Wat doen we met winkels zonder toekomstkansen?

23



Agrarisch Vastgoed – Wijziging pachtnormen in 2015

27



Rabobank Nederland – Bouwsparen is zo passé

33

achtergrond

Uit de media

4



Online

15



Uit de rechtspraak – Verkocht …. Toch?

16



Makelaar van de Maand – Swijnenburg & Valk Makelaardij

30



Achter de voorkant

34

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3

UIT DE MEDIA

Nibud: hypotheeknormen 2015 lager dan 2014 Vanaf januari 2015 zijn de financieringslastpercentages voor hypotheken gemiddeld genomen lager dan in 2014. Voor inkomens tot 28.000 euro liggen de percentages 3 tot 6,5% lager. Voor de inkomens daarboven liggen de percentages

ongeveer 0,5 tot 3% lager. Het Nibud heeft voor 2015 de systematiek bij de be-

Kwartaalcijfers Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen

mogelijke persoonlijk onvermijdbare uitgaven, bijvoorbeeld hogere zorgkosten

Ontwikkeling garanties

rekeningen aangepast. Bij de nieuwe berekening wordt rekening gehouden met of de komst van kinderen. Voor aantoonbaar niet-kwetsbare situaties mag een uitzondering worden gemaakt. Dit geldt voor alleenstaanden en voor tweeverdie-

modale inkomens bijna 8% minder lenen onder de nieuwe normen. De nieuwe

bijstelling komt onverwachts, omdat de koopkracht na jaren krimp volgend jaar juist stijgt (CBS).

2014

2014

2013

30.300 24.700 83.400 75.700

NHG aankoop woning

26.900 21.400 73.600 62.100

Aantal huishoudens met onderwaarde eigen woning neemt vrijwel niet meer toe Bij 1,5 miljoen huishoudens was de waarde van de eigen woning begin 2014 lager

NHG ≤ € 265.000

bekend gemaakt. De trend van een steeds groeiend aandeel woningen dat onder

(Aantallen afgerond op 100-tallen)

NHG overige

water staat, lijkt daarmee tot staan gebracht.

2013

NHG Totaal

NHG woningverbetering

dan de fiscale hypotheekschuld. Dit is vrijwel evenveel als in 2013. Dit heeft het CBS

Cumulatief t/m kwartaal 3

3e kwartaal

ners met een inkomen tot 30.000 euro. De Hypotheekshop berekende echter dat

2.800

2.600

600

700

7.900 11.400 1.900

2.200

28.600 23.000 78.500 70.400

NHG € 265.000 - € 350.000

1.700

1.700

4.900

5.300

Ontvangen verliesdeclaraties per kwartaal (2010-2014)

Een derde woningbezitters heeft onderwaarde

1.500

Op 1 januari 2014 waren er 4,3 miljoen huishoudens met een eigen woning. Bij een derde was de waarde van deze woning lager dan de fiscale hypotheekschuld. Het gaat vooral om mensen die vlak voor de crisis van 2008 een huis hebben gekocht en sindsdien de waarde van hun woning fors hebben zien dalen. Ongeveer een

op de zes eigenwoningbezitters had begin 2014 geen hypotheekschuld. Bij de

fiscale hypotheekschuld is geen rekening gehouden met opgebouwde tegoeden

1.250 1.000 750 500 250 0

Q1

Q2 Q3 Q4

2010

Q1

Q2 Q3 Q4 Q1

2011

Q2 Q3 Q4

2012

Q1

Q2 Q3 Q4

2013

Q1

Q2 Q3

2014

bij spaar- en beleggingshypotheken, deze kunnen nog niet waargenomen worden door het CBS.

Aantal verkochte woningen oktober 2014 Oktober 2014 – 14.353

Huishoudens met fiscale hypotheekschuld ten opzichte van waarde eigen woning, 1 januari 5

Stijging 44.6% t.o.v. oktober 2013 – 9.929

mln

Stijging 10.8% t.o.v. september 2014 – 12.949.

4 3

Woningtypen

2 1 0

Stijging vrijstaande woningen t.o.v. okt. 2013 – 50.5% 2006

2007

Bron: CBS

2008

2009

Geen hypotheekschuld

2010

2011

Overwaarde

2012

2013

2014

Stijging 2-onder-1-kapwoningen t.o.v. okt. 2013 – 34.4% Stijging vrijstaande woningen t.o.v. sept. 2014 – 15%

Onderwaarde

Stijging tussenwoningen t.o.v. sept. 2014 – 7.6%. Huishoudens met onderwaarde eigen woning, naar leeftijd hoofdkostwinner, 1 januari 75 jr en ouder 70 tot 75 jr 65 tot 70 jr 60 tot 65 jr 55 tot 60 jr 50 tot 55 jr 45 tot 50 jr 40 tot 45 jr 35 tot 40 jr 30 tot 35 jr 25 tot 30 jr Tot 25 jr

Bron: CBS

Aantal geregistreerde hypotheken Oktober 2014 – 20.179

Stijging 34.8% t.o.v. oktober 2013 – 14.972 Stijging 10.6% t.o.v. september 2014 – 18.250. 2014*

2008

Aantal executieveilingen 0

10

20

30

40

50 60 70 80 90 % van huishoudens met eigen woning

Oktober 2014 – 216

Stijging 9.6% t.o.v. oktober 2013 – 197. Bron: Kadaster

4 |

| VAS T G OED AD VISEU R

de c em b er 2 0 1 4

NO NONSENSE

nieuwe regels woningmarkt onbetaalbaar De afgelopen maanden kroop de koopmarkt voorzichtig uit het dal. Meer transacties, meer hypotheekaanvragen, meer vertrouwen. Door de goede betaalbaarheid en een extreem lage rente, wakkerde de bereidbaarheid om te kopen aan. Daar tegenover staat een huurmarkt met een prijsstijging van 9% in twee jaar. De vraag ‘kopen of huren?’, leek in het voordeel van kopen te worden beslecht. Maar de nieuwe Nibud-

M

normen dreigen roet in het eten te gooien. et name starters wisten de weg naar de

Er moet toch worden gewoond! Iedereen moet toch

crisis bijna de helft van de woningverko-

of huren? De huurmarkt is voor steeds meer mensen

bank te vinden. Starters nemen sinds de

pen voor hun rekening. Zij slaan het appartement

veelvuldig over en kiezen meteen voor een eenge-

zinswoning. Door de lage rente en de prijsdaling van bijna 20% in zo’n zes jaar tijd, werd dit type woning immers steeds betaalbaarder. Totdat het Nibud in

november de jaarlijkse financieringslastpercentages

bekend maakte, die de minister overneemt. De minister verwacht dat er een gering effect vanuit zal gaan. Maar met de nieuwe leennormen voor hypotheek-

verstrekking kan er vanaf 1 januari tot wel 5 tot 8%

minder worden geleend. Niet alleen de lagere inko-

mens, ook de hogere inkomens krijgen hier last van. Dan mag een koopwoning wel heel betaalbaar zijn

geworden, maar is deze woning door de nieuwe nor-

men toch niet te betalen. Of beter gezegd te belenen. Maar het blijft niet bij nieuwe spelregels van het Nibud op het moment dat de woningmarkt zich

net herstelt. Daarnaast loopt ook de tijdelijke regeling Belastingvrij schenken af. En volgend jaar mag

een dak boven het hoofd hebben. Wat te doen; kopen onbetaalbaar aan het worden. Sinds de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn de huren flink geste-

gen. De huurstijging was het grootst voor huurders met een hoog inkomen in een sociale huurwoning. Tel daarbij op dat het aantal woningen in het mid-

den huursegment ruim onvoldoende is. Dat komt de

betaalbaarheid ook niet ten goede. En wat te denken van eerdere uitlatingen van de minister dat we voorzichtig moeten zijn met bouwen, de tijd van grote

bouwvolumes zou voorbij zijn. Terwijl de nieuwbouwproductie de komende jaren uitkomt op een dra-

matisch dieptepunt van 40.000 woningen per jaar.

Tijdens de crisis namen de woningcorporaties de grootste bouwproducties voor hun rekening. Maar hun rol wordt drastisch ingeperkt, zij krijgen een substan-

tiële verhuurderheffing voor hun kiezen. Dat zal de woningbouwproductie vrees ik ook niet helpen. En

waar schaarste heerst, gaan de prijzen omhoog. Dat eeuwenoude marktprincipe is iedereen duidelijk.

nog maar 103% van de waarde van de woning wor-

De minister trekt aan de woningmarkt via ver-

daalt en het lot van de starterslening lijkt ook in het

de juiste touwtjes? We moeten oppassen dat

den geleend. De maximale hypotheekrenteaftrek

nadeel van de woningmarkt te zijn bezegeld. Voor

iemand die de woningmarkt voornamelijk met rust

wil laten, is minister Blok nu toch behoorlijk aan het sturen. De vraag is alleen: Waar stuurt dit kabinet

financieel op aan met dit zeer prudentieel beleid?

schillende kanten. Maar trekt de minister wel aan de woningmarkt de komende tijd zich niet spastisch gaat bewegen. Dat schept geen vertrouwen. De woningmarkt opnieuw een dal in drijven, vind ik onbetaalbaar. En dat bedoel ik niet positief. ■

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5

Ed Hamming Voorzitter VBO Makelaar

ACTUEEL | Woningcorporaties

marc calon:

“ volkshuisvestelijk en

financieel toezicht absoluut gescheiden houden”

“Het systeem van volkshuisvesting is in orde, maar er is grootonderhoud nodig” Even was het groot nieuws: de uitslag van het onderzoek door de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties. De media buitelden over elkaar heen om te vertellen wat er allemaal mis was bij de corporaties, en excessen werden fors uitvergroot. Marc Calon, voorzitter van Aedes vereniging van woningcorporaties, vindt het verkeerd om je door die berichtgeving te laten leiden. Er staan ook heel veel zaken in waar de commissie positief over oordeelt. Kort gezegd: het systeem is in orde, maar het heeft grootonderhoud nodig. We moeten volkshuisvesting vooral niet aan de markt overlaten, maar ook zeker niet aan de overheid, vindt de enquêtecommissie. Daar is Aedes het mee eens. De vereniging vindt eveneens dat de onderlinge solidariteit gehandhaafd moet blijven, maar wel met een onafhankelijk toezichthouder.

W

at moet er gebeuren om de corporaties weer

lieten bouwen. Die private initiatieven werden niet alleen

“In elke organisatie worden fouten gemaakt.

de noodzaak van hygiëne, scholing en arbeidsmoraliteit. In

gezond te maken?

In de corporatiewereld zijn heel grote fouten gemaakt, en

die incidenten mogen zich niet herhalen. Daarom moeten we het hele systeem verbeteren. Dat betekent dat er een

onafhankelijk toezichthouder moet komen, die onder een financiële autoriteit valt. We moeten dus niet doen wat minister Blok voorstelt: hij zou graag zien dat het Centraal

Fonds Volkshuisvesting als toezichthouder wordt opgehe-

ven, en dat het financieel toezicht onderdeel wordt van het ministerie. Volkshuisvestelijk en financieel toezicht moet je absoluut scheiden. En verder moeten we – samen met

de Woonbond – zoeken naar meer mogelijkheden om de invloed van de huurders te vergroten.”

Wat is naar uw mening de oorzaak van de problemen?

“De volkshuisvesting is begonnen als privaat initiatief;

vanuit de kerken, de vakbonden, maar ook vanuit onderne-

mingen als Philips, die hele woonwijken voor hun arbeiders

gedreven door de behoefte aan woningen, maar ook door

de loop van de jaren verschoven het bezit en de taken naar

overwegend gemeentelijke bedrijven, die het bouwen van woningen als taak hadden. Door de explosieve bevolkingsgroei werd bouwen te duur, want er waren veel subsidies

nodig: eind jaren 90 ging ruim 9% van de Rijksbegroting naar volkshuisvesting. De staatssecretarissen Heerma en Tommel kwamen toen met het idee van verzelfstandiging

en brutering van woningcorporaties. Het werden private ondernemingen met een publiek doel. Maar er was maar één echte reden voor die operatie: er moest worden bezuinigd. Op dat moment zijn er wezenlijke fouten gemaakt;

mensen die gewend waren als ambtenaren te fungeren, moesten opeens verstand hebben van ondernemen. De corporaties hadden te weinig geld om te investeren, dus

moesten de huren omhoog. We zagen ook dat de rente daalde en dat de huizenprijzen explosief stegen. De huren

volgden op enig moment alleen de stijging van de inflatie.”

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7

En de corporaties kregen er nog meer taken bij.

“Inderdaad. Ze moesten ook taken als zorg en leefbaarheid

op zich nemen. Dat vond het Rijk, en de gemeenten én de corporaties waren het daarmee eens. Dat bracht de nodige

investeringen met zich mee, en het verdienmodel klopte al snel niet meer. De balans was in hoge mate verstoord. Op

het moment dat dat gebeurt, is er ruimte voor overmoed. Fraude is van alle tijden en sectoren, helaas!

De economische crisis versterkte de effecten nog: de huizenprijzen daalden; consumenten konden moeilijk een lening krijgen en de koopkracht daalde.”

Wonen 4.0 moest dat verdienmodel terugbrengen.

“Onderdelen van dat plan zijn natuurlijk ook gerealiseerd,

maar het gaat veel te langzaam. Ik ben er overigens van overtuigd dat het plan wel weer op tafel zal komen. Ons

probleem was dat we op het verkeerde moment kwamen: het kabinet viel een maand vóór de presentatie. Daarna

was het lastig om onze plannen in de programma’s van

wat verandert er voor de corporaties? Volgens minister Blok moeten woningcorporaties weer dienstbaar worden aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taak is het bouwen, verhuren en

beheren van sociale huurwoningen en het maatschappelijk vastgoed dat daaraan direct verbonden is (dus geen dorpshuis e.d.).

• Directeur-bestuurders mogen geen leiding geven aan meerdere woningcorporaties in verschillende regio’s.

• Ze moeten voortaan een bepaald percentage huurwoningen onder de aftoppingsgrens (597 euro per maand) toewijzen aan mensen die recht hebben op huurtoeslag. Het percentage wordt later bekend gemaakt.

• Corporaties moeten hun organisatie splitsen in een DAEB- en niet-DAEBgedeelte.

• De gemeente moet aangeven welke niet-DAEB-activiteiten zij nodig acht, maar dat kan alleen als commerciële partijen de activiteit niet willen of kunnen uitvoeren.

• Als een gemeente een niet-DAEB-activiteit van een corporatie goedkeurt, mogen marktpartijen daar binnen vier weken bezwaar tegen indienen. Het

Rijk kan de plannen ook nog afkeuren, en het Waarborgfonds Sociale Wo-

ningbouw krijgt ook vier weken om zijn zienswijze over de plannen te geven. • Nieuwe niet-DAEB-activiteiten mogen alleen in gebieden met DAEB-bezit,

en ze moeten een bijdrage leveren aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente.

• De gemeenten krijgen een grotere taak bij de beoordeling van de corporatietaken.

• Nieuwbouw mag alleen in aangewezen gebieden; verder sloop-nieuwbouw en beheer sociale huurwoningen.

• Bestuurders zijn strafbaar als ze opzettelijk belangrijke informatie achterhouden voor de raad van toezicht of de minister.

• De huurliberalisatiegrens wordt per 1 januari 2016 voor drie jaar bevroren op € 710,68.

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

politieke partijen te krijgen. Tegelijkertijd bleven – en blijven – de kosten die gemoeid zijn met de woningmarkt, te hoog. Het systeem is volkomen vastgelopen.

Uiteindelijk zullen alle partijen inzien dat het niet anders kan: we pompen nu in totaal zo’n 20 miljard euro per jaar in de woningmarkt, waarvan 15 miljard aan hypotheekrenteaftrek en twee miljard aan huurtoeslag. Als de rente gaat stijgen, knalt het systeem uit elkaar.

Wij pleitten in Wonen 4.0 voor afschaffing van de hypo-

theekrenteaftrek. Met dat geld kon de inkomstenbelasting

worden verlaagd. Tegenstanders beweren dat de mensen die minder belasting betalen, het geld niet geheel aan wo-

nen gaan besteden. Dat is best mogelijk, maar je doet dan in elk geval wel iets aan een systeem dat onhoudbaar is. Er

wonen nu mensen in huurwoningen die te goedkoop voor hen zijn. En de belastingen op werk zijn veel te hoog. Laat

hen markthuur betalen en geef een woontoeslag. Maar helaas: de ideologie van de politieke partijen staat echte verandering in de weg.”

Moeten woningcorporaties ook failliet kunnen gaan?

“Dat lijkt mij een slechte zaak. Je kunt je afvragen wie daarmee gediend is. Wat schieten de huurders ermee op

als hun verhuurder failliet gaat? In het huidige systeem staan woningcorporaties garant voor elkaar – en daarachter staan de gemeenten en het Rijk. Daardoor kunnen

banken vrij veilig geld lenen aan de corporaties. Dat brengt het probleem van ‘moral hazard’ met zich mee: als je niet

zelf op de blaren hoeft te zitten, ben je geneigd meer risico

te nemen. Bovendien: als corporaties failliet kunnen gaan, wordt de financiering duurder en moeten de huren stijgen.

Er zijn dus twee mogelijkheden. De eerste is dat je kiest voor een marktmodel. De financiering is dan substantieel

duurder, want je betaalt misschien een miljard euro extra rente. Een commerciële partij gaat bovendien niet investeren in ‘slechte’ gebieden. En van die ‘slechte gebieden’ hebben we er heel wat: buiten de Randstad, de Brabantse

de c em b er 2 0 1 4

steden en nog een paar locaties zal er weinig worden ge-

ïnvesteerd. Dan heb je dus opnieuw een subsidiesysteem nodig om mensen goed te laten wonen. Dan kiezen wij

toch maar voor dat systeem van solidariteit, maar dan wel met een onafhankelijk toezichthouder die preventief kan handelen en op tijd kan interveniëren als het fout dreigt te lopen. Die scheiding van financieel en volkshuisvestelijk toezicht hebben we trouwens al in 2011 voorgesteld…”

Zijn er in de toekomst nog wel sociale huurwoningen? Het

OTB voorspelt dat we – o.a. door harmonisatie – op korte termijn geen woningen meer hebben voor de laagste inkomensgroepen.

“Iedereen begrijpt toch wel dat harmonisatie niet tot in het oneindige kan doorgaan? Als mensen hun huur niet

meer kunnen betalen, dan houdt het toch op? Wat moet je dan? Die mensen hun huis uitzetten? Dat er veel moet

veranderen, staat vast. De verhouding huur-koop zal niet

heel sterk veranderen. Dat we niet kunnen doorgaan met

“We kiezen toch maar voor dat systeem van solidariteit, maar

zet meer druk op de heffing en deze tendens zet druk op

dan wel met een onafhankelijk toezichthouder die preventief kan

steeds meer van de huurders te vragen, staat ook vast. Dat

kostenreductie. Daarom hebben we een benchmark ontwikkeld, waarmee woningcorporaties hun bedrijfskosten kunnen vergelijken. Dat zal ongetwijfeld tot nieuwe inzich-

handelen en op tijd kan interveniëren als het fout dreigt te lopen”

ten – en dus tot kostenreductie leiden. We zien ook al dat

herstructurering en van stads- en dorpsvernieuwing in ge-

verdwijnen er ook arbeidsplaatsen.”

ben. Die activiteiten passen prima, want ze zijn belangrijk

er saneringen plaatsvinden binnen de sector, en daardoor

In de Novelle bij de Herzieningswet Toegelaten Instellingen

Volkshuisvesting, die minister Blok in juli jl. naar de Tweede Kamer stuurde, wordt gesteld dat de corporaties zich moeten richten op hun kerntaken. Ze zouden zich alleen nog maar

bieden waarin commerciële partijen geen interesse hebvoor de betrokken gemeente. Ze bieden de mogelijkheden

om de zo gewenste middeldure woningen, sociale koopwoningen en maatschappelijk vastgoed (zoals woningen boven winkels of dorpshuizen) te bouwen.”

mogen richten op Diensten van Algemeen Economisch Be-

Verkoop van woningen door corporaties leidt volgens onder-

“Maar wat is nu eigenlijk niet-DAEB? Je kunt niet al die

“Blijkbaar hebben ze bij de VU niet goed gerekend. Uit on-

lang (DAEB).

activiteiten onder de noemer ‘commercieel’ laten vallen. Dat geldt bijvoorbeeld voor middeldure huur, sociale koop

en maatschappelijk vastgoed, zoals scholen en dorpshuizen. Die kunnen wel degelijk van algemeen belang zijn,

bijvoorbeeld in gebieden waar commerciële partijen geen

mogelijkheden zien. Dat kun je dus niet centraal regelen; op lokaal niveau moet je bekijken wat kan en mag.

Uiteindelijk bepaalt de gemeenteraad wat er nodig is in de gemeente. Activiteiten die wél nodig zijn maar volgens

zoek van de VU tot prijsbederf.

derzoek van prof. Johan Conijn (ASRE) blijkt dat het nega-

tieve prijseffect gemiddeld 0,9% is voor de eerste verkochte corporatiewoning, en vervolgens 0,4% voor elke aanvullen-

de corporatieverkoop: gemiddeld 3.374 euro per verkochte reguliere koopwoning. Het gemiddelde effect is gering, gelet op de relatieve omvang van de corporatieverkopen en de kortingen die daarbij worden gegeven, overigens vaak met nadere voorwaarden zoals Koopgarant.”

de regels niet onder DAEB vallen, moeten ons inziens eerst

De verhuurdersheffing is ook zo’n pijnpunt. Afschaffen?

kan de gemeente de corporatie vragen de activiteiten op

hebben het daardoor extra moeilijk. In Wonen 4.0 was ook

aan de markt worden aangeboden. Als die er niets in ziet,

zich te nemen. Voorwaarde is wel dat vooraf een financiële toets wordt uitgevoerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, want de activiteit moet rendabel zijn. Bo-

vendien moet er een beroeps- en bezwaarmogelijkheid voor marktpartijen zijn bij de minister.” Hoe zit het dan met die kerntaken?

“We vergeten wel eens dat corporaties al sinds jaar en dag

een belangrijke taak hebben op het gebied van stedelijke

“Hij had er natuurlijk nooit moeten komen. De corporaties

ruimte voor een heffing die extra geld in het laatje zou brengen. Dat geld moest dan worden besteed aan energie-

besparende maatregelen, aan het bouwen van woningen waar een tekort aan was en aan extra woontoeslag voor mensen die dat nodig hebben. Van zo’n heffing heeft de

woningmarkt voordeel. Nu vloeit er jaarlijks 1,7 miljard euro in de staatskas, en daardoor stijgen de huren alleen maar. En helaas wordt die 1,7 miljard niet besteed aan volkshuisvesting!” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: Bernd Bohm, Tweede Kamer en Roger Wouters

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Kijk voor alle opleidingen, cursussen, trainingen en

PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl

Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt al meer dan twintig jaar een

Contact

gevarieerd aanbod aan opleidingen, cursussen en trainingen voor

Wilt u meer informatie of heeft u vragen?

de vastgoedbranche. Onze opleidingen, cursussen en trainingen

Neem dan contact op met ons op via

zijn geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en worden

onderstaande contactgegevens:

verzorgd door vakbekwame en gemotiveerde docenten. Beroepsopleiding Makelaars B.V. Gildeweg 5a, 2632 BD Nootdorp [email protected] telefoon 070 - 356 32 00

www.makelaarsopleidingen.nl

COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

ik wil aandeelhouder worden bij een nonprofit verhuurder! De Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties publiceerde haar bevindingen. Een belangrijke conclusie luidt dat de controle op de corporaties te kort schoot. Er is bij de corporaties (toegelaten instellingen) een raad van commissarissen en extern financieel toezicht die in de praktijk niet altijd even goed functioneren. Wat mij betreft is het toezicht op corporaties ook complex omdat er geen duidelijke eigenaar-aandeelhouders zijn die het bestuur en de RvC in de gaten houden.

I

s non-profit woningbouw en -beheer met particu-

Naast de successtory van de ‘Vereniging 1854’ kan

voorbeeld kunnen we terug gaan naar 1854 toen in

waaronder vergelijkbare organisaties teloor gingen.

liere aandeelhouders mogelijk? Wie weet…. en als

Den Haag de ‘Vereniging tot verbetering der woningen

van de arbeidende klasse’ werd opgericht zonder subsidies of giften. Ter financiering van het eerste complex

woningen, werden aandelen uitgegeven met een vast (sociaal) rendement van 3%.

De Vereniging heet thans ‘Koninklijke Haagse

Woningbouwvereniging 1854’. Zij heeft met de invoe-

ring van de Woningwet in 1901 geen ‘toelating’ aangevraagd, kon daardoor geen goedkope leningen of

subsidies van het Rijk ontvangen, maar bleef bestaan. In de loop der tijd ontstond er discussie of de

‘Vereniging 1854’ haar sociale taakstelling nog wel kon

natuurlijk ook geleerd worden van de omstandigheden Zoals de Enquêtecommissie al suggereerde, zouden ook coöperatieven, waarbij de bewoners zelf meer

invloed hebben, een interessant alternatief kunnen

zijn. In een coöp zijn er echter geen (externe) aandeel-

houders als extra stok achter de deur. Daarnaast zijn er ook wel initiatieven genomen met een organisatie-

vorm waarbij in eerste instantie een particuliere investeerder bouwt of verwerft en waar de huurders na

verloop van tijd aandelen kunnen kopen, zodat een

gemengd eigendom ontstaat van interne (bewoners)

en externe aandeelhouders. Hierbij kan ook sprake zijn van deling in waardevermeerdering bij verkoop.

waarmaken, omdat de corporaties hier met alle staat-

Waar zijn de maatschappelijk betrokken beleggings-

heeft zich in de loop der tijd evenwel toegespitst op

sociaal te investeren in non-profit woningen? Het zal

steun veel beter op waren toegerust. De Vereniging speciale doelgroepen die worden aangeduid als ‘de

ruggengraat van de samenleving’, zoals politieagenten, brandweermannen en zorgwerkers. Ook kunstenaars kunnen zich inschrijven. Deze middeninkomens drei-

gen op de krappe woningmarkten tussen de wal en het schip te geraken. Ik vermoed dat deze situatie met de

afbraak van de corporatiesector meer voelbaar zal wor-

fondsen die de mogelijkheid geven aan beleggers om weer wat experimenteren worden en mogelijke risico’s meebrengen, maar dat is nou het hele eieren eten met alle vormen van investeren. Wat mij betreft zouden

dergelijke fondsen zeer welkom zijn want ik wil best

aandeelhouder worden van een non-profit verhuurder met een maatschappelijke doelstelling. ■

den, waardoor particuliere initiatieven zoals de bovenstaande zeker niet onwelkom zijn.

Kees Dol, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft

Ik presenteer hier vooral geen blauwdruk, maar ik zou graag een discussie starten over de wenselijkheid en

mogelijkheden voor ‘nieuwe’ onafhankelijke non-profit

verhuurders, die kunnen overleven met een sociaal rendement en die onder goed particulier toezicht staan.

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1

ACTUEEL | Omgevingsrecht

vergunningvrij is niet regelvrij

vergunningvrij bouwen beïnvloedt woningwaarde Het omgevingsrecht is versoepeld. Veel bouwwerken kunnen zonder voorafgaande toestemming van de gemeente worden gebouwd. Goed nieuws voor mantelzorgers die graag dicht bij huis zorg verlenen. Omwonenden moeten echter afwachten of hun buren zich wel aan de regels houden. Makelaars moeten daar rekening mee houden.

D

e regels voor het vergunningvrij bouwen zijn per

Dat is al met al een verbetering, stelt de Vereniging van

zorgwoning wil bouwen, hoeft daar in de meeste

leden. Met name Eindhoven, Delft, Haarlem, Rotterdam,

1 november verruimd. Wie in de tuin een mantel-

gevallen geen omgevingsvergunning meer voor aan te vragen. Ook voor andere bouwwerken zijn de regels enigszins versoepeld.

Nederlandse Gemeenten (VNG) in een brief aan haar Schijndel, Westland, Zoetermeer en Amersfoort wijzen op

hun positieve ervaringen die ze met vergunningvrij bou-

wen al enkele jaren hebben opgedaan. Ook grote steden Amsterdam, Utrecht en Den Haag staan achter het beleid

van minister Melanie Schultz van Haegen. Dat die steun

nieuwe regels in het kort

er zou komen, was lange tijd onzeker. In de debatten in

Per 1 november jl. is het omgevingsrecht op een aantal punten gewijzigd. De

excessen kunnen optreden. Omdat de bestaande regels de

veranderingen zijn vastgelegd in het ‘Besluit tot wijziging van het Besluit

omgevingsrecht’ (BOR) en in verschillende maatregelen van bestuur. Voor de vastgoedsector zijn vooral de volgende wijzigingen van belang:

•

de Tweede Kamer klonk de vrees door dat beschermde

stadsgezichten gaan verrommelen en ook daarbuiten afgelopen jaren goed werden nageleefd, acht de minister de kans klein dat binnenterreinen aan kwaliteit zullen inboeten.

Het wordt makkelijker om in de tuin vergunningvrij mantelzorgwoningen te

Tegelijkertijd geven gemeenten toe dat zij moeite hebben

aangewezen beschermde stads- en dorpsgezichten moet het passen in het

Vereniging Bouw- en Woningtoezicht liet onlangs op

realiseren. Het bouwwerk mag niet hoger zijn dan vijf meter. In door het Rijk bestemmingsplan en mag er alleen worden gebouwd op het achtererf, pal achter de woning.

met de uitvoering. Directeur Wico Ankersmit van de

de nieuwszender BNR weten dat de regelgeving zo

ingewikkeld is ‘dat het nog wel maanden kan duren,

voordat gemeenten en aanvragers het tussen de oren

•

Tijdelijke bouwwerken mogen soms tot 15 jaar afwijken van het

•

Het wordt makkelijker om leegstaande kantoren te verbouwen tot woningen.

Gemeenten betreuren het vooral dat zij zelf geen vergun-

bestemmingsplan of de beheersverordening afwijken. De woonfunctie vervalt

grip op een beleidsterrein, waar ze als bevoegd gezag

bestemmingsplan.

De gemeente kan met een snelle en eenvoudige procedure tijdelijk van het na tien jaar.

Meer informatie is onder meer te vinden in de bijlage bij de ledenbrief van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (zie www.vng.nl).

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

krijgen’.

ningvrije gebieden mogen aanwijzen. Ze verliezen zo de toch verantwoordelijk voor blijven. Het Bouwbesluit blijft bijvoorbeeld gewoon van kracht. Als een mantelzorgwoning dan achteraf te groot of te hoog blijkt te zijn, is de gemeente verplicht om na een klacht op te treden.

de c em b er 2 0 1 4

Flip ten Cate, directeur van de Federatie Ruimtelijke Kwaliteit – waar veel welstands- en monumentencommissies

bij zijn aangesloten – vangt her en der signalen op dat ambtenaren niet weten hoe ze met die situatie om moeten gaan. “Als burgers of architecten bij de gemeente navraag

doen of ze op een bepaalde plek vergunningvrij kunnen

bouwen, krijgen ze geen duidelijk ja of nee. ‘Daar geven we geen antwoord op’, zeggen ambtenaren openlijk op

LinkedIn. ‘Want elke uitspraak kan later juridische gevolgen hebben’.”

Complexe materie

Ook de complexiteit van de materie weerhoudt hen daarvan. Ten Cate noemt als voorbeeld het geharrewar met

centrale begrippen als ‘hoofdgebouw’ en ‘achtererf’. Ten

Cate: “Wat bedoelt de wetgever daarmee precies? Wat is de kromming van de straat aan de voorkant? Hoe ligt

het huis precies ten opzichte van de straat? Hoe sterk is het gedraaid? Waar begint de grens tussen zij-erf en ach-

tererf? Om te berekenen waar en hoeveel je precies mag bouwen, moet je echt met een centimeter de achtertuin in. Daarover ontstaan geheid ruzies. Ook de aanbouw tegen het achterhuis levert misverstanden op. Als je bijvoorbeeld

in een bepaalde situatie tot vijf meter diep mag bouwen,

mag je de eerste vier meter gebruiken alsof het bij het huis hoort. Maar de laatste meter is een ondergeschikt deel en mag dan alleen worden gebruikt als schuurtje, dus niet als werk- of televisiekamer.

Dat maakt de jurisprudentie bijzonder ingewikkeld. Want

“Ook makelaars moeten alert zijn op de

de regels gaan over bouwen en niet echt over het gebruik. Het dak, weer zoiets, moet over de eerste vier meter plat

bebouwingsmogelijkheden op achter- en zij-

schaduwwerking geldt een maximale hellingshoek, die

erven. De onzekerheid over waar wat gebouwd zal

zijn, maar over de laatste meter schuin. Voor de maximale wordt berekend met een wiskundige formule van TNO.

worden, heeft ook zijn weerslag op de toekomstige

werk er al staat. Anders dan vroeger, toen burgers vooraf

waardeontwikkeling van woningen”

Foute constructies komen pas aan het licht, als het bouwtegen bouwplannen bezwaar konden aantekenen, moeten

zij nu de rechter inschakelen. Want het gebeurt maar zelden dat bouw- en woningtoezicht een nieuw gebouw meteen weer laat slopen.” Waardeontwikkeling

staat, zal die ook na de toegestane tien jaar nog steeds

worden bewoond. “Het mag niet, maar op toezicht wordt steeds meer bezuinigd. Wie moet dat dan controleren?”

Ook makelaars moeten alert zijn op de bebouwingsmo-

Daar staat tegenover dat de huidige concepten voor de

dichtgeslibde binnenterreinen zijn in de vorige eeuw met

planologische benadering, waarin ook de ruimtelijke kwa-

gelijkheden op achter- en zij-erven, meent Ten Cate. “De

veel rijksgeld gesaneerd en schoon en open gemaakt. Het Rijk stuurt dat nu weer de andere kant op. De onzeker-

heid over waar wat gebouwd zal worden, heeft ook zijn

weerslag op de toekomstige waardeontwikkeling van woningen.” Ten Cate gelooft niet dat iedereen zich aan de regels zal houden. Als er eenmaal een mantelwoning

Omgevingswet nadrukkelijk pleiten voor een integrale liteit moet zijn geborgd. Is dat niet tegenstrijdig? Ten Cate: “Dat vind ik ook. En dat betekent eigenlijk dat op het moment dat die wet over vier of vijf jaar van kracht wordt, de discussie over het vergunningvrij bouwen weer actueel

zal worden. Dan zal ook duidelijk worden hoe groot de schade is.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: Federatie Ruimtelijke Kwaliteit

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

Kent u Pararius Verhuurtotaal al?

Kom naar onze beursstand tijdens NeVaCon 2014 en maak kennis met de nieuwste totaaldienst van Pararius: Pararius Verhuurtotaal. Profiteer van onze introductie-aanbieding. Als u tijdens NeVaCon 2014 op onze stand al uw huurwoningen doorplaatst naar Pararius.nl is dat helemaal gratis! Meer weten over onze actie? Kijk alvast op www.pararius.nl/nevacon of bel direct met 020 - 471 2111

www.pararius.nl/verhuurtotaal

MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Na de crisis stunten voor huizenverkoop

Executieveiling via internet

Nu de woningmarkt weer aantrekt, is creatieve huizenverkoop met allerlei stuntacties niet meer nodig. Bron: Ledennet VBO Makelaar

Eens

21,7 %

Oneens

78,3 %

Ik durf een woning via een (online) executieveiling te kopen. Bron: www.VBOmakelaar.nl

Eens

36 %

Oneens

64 %

marktrapportage Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten De afgelopen tien jaar is de ‘financiële kwetsbaarheid’ van huishoudens op de woningmarkt toegenomen. Het

Planbureau voor de Leefomgeving onderzocht het risico op een restschuld bij een verhuizing en het risico dat een

huishouden loopt bij het opbrengen van de maandelijkse woonlasten. Daarnaast werd onderzocht in welke mate het woningaanbod in een zoekregio financieel bereikbaar en toegankelijk is voor woningzoekenden. Ondanks verdampte overwaardes lijkt de situatie van huiseigenaren mee te vallen. Huurders daarentegen verkeren in zwaar weer. Het blijkt dat de meest kwetsbare huishoudens vooral in stedelijke regio’s wonen.

Grenzen aan de krimp In het rapport zijn 11 krimp- en anticipeergebieden benoemd, vier meer dan vijf jaar geleden. Gemeenten en

provincies in krimpgebieden dienen samen met het kabinet sloop- of onttrekkingsfondsen op te richten om de

particuliere woningvoorraad te saneren. Ook dienen er meer fiscale en juridische instrumenten te worden ingezet

om transformatievraagstukken aan te pakken.

Balans van de Leefomgeving 2014 Het Planbureau voor de Leefomgeving waarschuwt gemeenten voorzichtig te zijn met nieuwbouw, ook al trekt

de woningmarkt op dit moment aan. De ouder wordende babyboomgeneratie zou voor problemen gaan zorgen. Als gevolg van het uittreden van ouderen neemt het aantal vrijkomende woningen fors toe, terwijl het aantal

woningzoekende gezinnen na 2030 fors afneemt. Met enige verbazing is er door diverse partijen gereageerd op deze conclusie uit het rapport.

Gebruik en effecten van de Starterslening Ruim 70% van de gebruikers van een Starterslening gebruikt deze om versneld toe te treden tot de

woningmarkt. Zonder deze lening zou men geen woning kopen of één of twee jaar wachten met aankoop. Dat

meldt het EIB, Economisch Instituut voor de Bouw. De afgelopen twee jaar hebben 13.000 Startersleningen circa

22.000 extra woningmarkttransacties en 8.000 extra nieuwbouwtransacties opgeleverd. Uit onderzoek van het

Kadaster bleek dat starters van groot belang zijn voor de woningmarkt; zij zijn sinds de crisis goed voor bijna de

helft van de woningverkopen.

Markthuren Uit onderzoek van Ortec Finance blijkt dat eind 2012 de markthuur van gereguleerde huurwoningen

gemiddeld 6,4% van de leegwaarde bedraagt. Het percentage varieert op basis van woningkenmerken.

Naarmate de leegwaarde lager is, stijgt het markthuurpercentage. Kleinere woningen hebben een hoger markthuurpercentage. Meergezinswoningen scoren beter dan eengezinswoningen.

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5

UIT DE RECHTSPRAAK

verkocht.... toch? Volgens de laatste berichten begint er weer vaart te komen in de huizenmarkt. Maar is dat werkelijk het geval, of gaat het om wishfull thinking? Wat uw collega Viseur betrof, staan alle seinen op groen. Nu we het toch over optimisme hebben: hoe zat dat laatst bij Viseur met betrekking tot de verkoop van die stadsvilla? Daar was toch wat mee?

Alom enthousiasme

Tja …. die stadsvilla …. Het was best wel een kostbaar pand

Toen meldde zich een zekere Marcel Verbrug. Hij reed

per Van Wijk dacht 1 miljoen euro te kunnen vragen. Na

een mooi klassiek pand. Marcel bleek wild enthousiast. Hij

met authentieke details maar niet al te veel grond. Verkodriekwart jaar, zonder dat er ook maar één gegadigde was

gekomen, begreep Van Wijk ook wel dat hij een veer moest laten. De vraagprijs werd rigoureus verlaagd met een ton.

Toen ook dat niet voldoende bleek, ging de vraagprijs naar 750.000 euro. Maar ook toen liep het niet storm.

toevallig langs het huis, zag het te-koop-bord en vond het

trommelde direct zijn vriendin op en wilde het onmiddellijk bezichtigen. Het pand stond leeg, dus daar zat het probleem niet. Het probleem was dat Viseur een dinerafspraak

had met vrienden. Marcel drong echter aan. ‘Hij had zijn vriendin toch niet voor niets laten komen? En hij had toch

de komende drie uur speciaal vrij gemaakt voor de bezichtiging van het huis?’ ‘Ja’, begon Viseur, ‘maar we hebben toch geen afspraak gemaakt’. Daar begreep Marcel niets

van. ‘Was Viseur niet een zakelijk dienstverlener, met de nadruk op het woord dienstverlener? Wat zou de verkoper

ervan vinden als een serieuze kandidaat-koper werd ge-

weerd? Bovendien zouden hij en zijn vriendin de volgende dag op wildsafari gaan in Tanzania en dan zou het met de koop niets meer worden.’

Viseur liet zich overreden. Uiteindelijk bleef het stel maar liefst vier uur in de woning. Het huis werd door hen op 80

verschillende manieren ingericht, de voorgenomen verbouwingen werden besproken, de huidige keuken moest

er uit en na afloop was het huis in het voorstellingsver-

mogen van het duo ingrijpend verbouwd en volledig ingericht. Nog diezelfde nacht om 04:16 uur werd een

mail gestuurd aan Viseur. Men wilde een optie voor vier

weken. De vraagprijs van 750.000 euro was akkoord. Tijdens hun reis zouden hun aannemer, binnenhuisarchitect,

interieuradviseur, keukenleverancier, tuinman, architect, constructeur, badkamerman, alarminstallatiebedrijf en

zonnepanelenleverancier graag de maten willen opnemen om offertes te verstrekken. Viseur nam contact op met

zijn opdrachtgever en besloten werd alle medewerking te verlenen.

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

de c em b er 2 0 1 4

Fanmail

Viseur was zelf nog nooit in Afrika geweest, maar kennelijk

van zijn oom en toen hij de prijs hoorde, was de keuze snel

ontving Viseur dagelijks minstens twee emails van Marcel.

was het hemd natuurlijk nader dan de rok. De neef zou het

wemelde Afrika van de internetmasten. Drie weken lang De ene keer had Marcel nog eens de foto’s van het huis

bekeken en hij wilde kwijt aan Viseur dat het toch werkelijk

gemaakt: de neef wilde dit huis kopen. Voor de verkoper huis krijgen. En Marcel? Welke Marcel?

een fantastisch huis was. De andere keer vroeg hij of de

Procedure?

zo maar door.

terd. Marcel brieste dat hij dit niet accepteerde. Er was een

binnenhuisarchitect de sleutel mocht hebben en het ging

Toen Marcel weer terug was, bezocht hij opnieuw direct de

woning. Het enthousiasme was nog steeds groot. Na een week drong Marcel aan op een persoonlijke ontmoeting met de verkoper en zijn voltallige gezin. Zo geschiedde.

Marcel had enkele flessen bubbeltjeswijn meegenomen en

zijn vriendin had een schaal met hapjes gemaakt. Marcel declameerde plechtig dat hij had besloten om het huis te kopen en dat voor de prijs van 750.000 euro. Hij zou het huis ingrijpend gaan verbouwen, nieuwe keuken, drie badkamers, gastverblijf en een jacuzzi in de tuin. Die avond werd er veel geklonken, gefeliciteerd en gelachen. Iedereen was blij. Viseur vond het allemaal prachtig, al vond hij de

bubbelwijn wel wat goedkoop; liever had hij echte champagne gehad. De neef

De verkopers waren begrijpelijkerwijs enorm blij dat het

huis eindelijk eens verkocht was. Blij? Ze gingen uit hun dak! Toch nam het plot een vreemde wending. Viseur zond

de koopakte aan de verkopers. Vervolgens gebeurde er

Toen Marcel het nieuws van Viseur hoorde, was hij verbijsduidelijke koopovereenkomst gesloten met de verkopers

en hij zou hen aan hun woord houden. Marcel spoedde

zich direct naar een advocaat. Daar kreeg Marcel echter slecht nieuws. De wet bepaalt dat een koopovereenkomst

met betrekking tot een woning schriftelijk vastgelegd moet

worden alvorens sprake is van een perfecte overeenkomst. Niet alleen een particuliere koper kan zich daarop beroepen, maar ook de particuliere verkoper. Slechts in heel

bijzondere gevallen is dat anders en slechts in uitzonderingsgevallen is een particuliere verkoper schadeplichtig,

indien hij een mondelinge overeenstemming niet omzet

in een schriftelijke koopakte. In het onderhavige geval was daarvan zeer waarschijnlijk geen sprake. Het had daarom weinig zin om rechtsmaatregelen te nemen tegen de ver-

kopers. Marcel kon dit niet accepteren. Hij zocht en vond een advocaat die het beter meende te weten. In kort geding

eiste Marcel nakoming van de mondelinge overeenkomst. Dat liep slecht af. De vordering werd afgewezen en hij diende de proceskosten van de verkopers te betalen. Voor Marcel was de droom over.

niets. Toen Viseur na bijna een week nog steeds niet de

En Viseur? Die was ervan overtuigd dat de hele zaak voor

drachtgevers. Viseur viel toen van zijn stoel van verbazing;

verkopers echte champagne had geschonken en niet van

getekende koopakte had ontvangen, belde hij met zijn opde neef van de verkoper was na een lang verblijf in het buitenland teruggekeerd naar Nederland. Hij kende het huis

Marcel beter was afgelopen als hij die avond in het huis de dat Italiaanse nepspul. (De namen zijn gefingeerd) ■

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

VBO M AKELAAR | V A STGOED A DV I SEU R | 1 7



|

ACTUEEL | Nieuwbouw

bouwen in nederland: de handrem erop of juist vol gas? “Één miljoen huishoudens erbij tot 2040, die moeten toch ergens wonen” Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) gaf de voorzet, en minister Stef Blok van Wonen hoefde de bal alleen maar in te koppen: we moeten voorzichtig zijn met bouwen. Nieuwbouw is in grote delen van het land niet vanzelfsprekend, en de tijd van grote bouwvolumes is sowieso voorbij, stelde de bewindsman. De reacties bleven niet uit: van diverse kanten betoogden betrokkenen dat het PBL en de minister een eenzijdig beeld presenteerden. Moeten we nog wel bouwen? Zo ja, waar dan? Twee dingen zijn duidelijk: het aantal krimpgebieden neemt toe, en in de steden dreigt opnieuw oververhitting. Dat leidt tot een nog grotere kloof tussen de stad en het platteland.

I

n september jl. meldde het PBL dat er weliswaar een

jaar) neemt het aantal jonge gezinnen af en komen er veel

al te optimistisch moeten zijn. Het aantal huishoudens

aantal koopwoningen dat vrijkomt door de uitstroom van

licht herstel gloort op de woningmarkt, maar dat we niet

neemt voorlopig nog toe met circa één miljoen, maar dat is

niet in het hele land het geval en het gaat vooral om oudere

huishoudens. Op de lange termijn (de komende 10 à 20

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

koopwoningen van ouderen beschikbaar. In 2030 zal het ouderen, even groot zijn als het aantal huizen dat vóór de

crisis werd gebouwd: zo’n 50.000. Is leegstand het spook van de toekomst?

de c em b er 2 0 1 4

Welnee, stelt Roeland Kreeft, consultant bij Companen. “De

conclusies die het PBL trekt, zijn te algemeen; we moeten de situatie op lokaal niveau beoordelen. De redenering van

het PBL klopt op papier misschien wel, maar de gemeenten kunnen er niet veel mee. Tenslotte zullen ook nieuwe

huishoudens moeten wonen. En zal het woningaanbod

in de toekomst wel aansluiten op de vraag die zich op dat moment voordoet? Als je nu stopt met bouwen, weten we zeker dat er zowel op de korte als de lange termijn een ‘mismatch’ ontstaat tussen vraag en aanbod.” ‘Onverantwoordelijk’

Friso de Zeeuw is bereid om nog een flinke stap verder te gaan: ‘Pleiten voor stoppen met nieuwbouw is onjuist en

onverantwoordelijk’, zegt hij in een artikel in de Volkskrant.

‘Als we doen wat het PBL wil, geven we daarmee aan dat

Roeland Kreeft: “Als je nu stopt met bouwen, weten

we niets van het verleden hebben geleerd. Jarenlang is een

we zeker dat er zowel op de korte als de lange termijn

hoge prijzen en tot weinig keuze voor de consument. Die

een ‘mismatch’ ontstaat tussen vraag en aanbod”

kunstmatige schaarste in stand gehouden. Dat leidde tot fout moeten we niet nóg een keer maken.’

De Zeeuw stelt – net als het PBL en Roeland Kreeft – dat

jaren een parlementaire enquête gehouden wordt over de

ergens zullen moeten wonen. Daarnaast is er een jaarlijkse

kan de commissie volstaan met de zin ‘Het rapport van het

de één miljoen huishoudens die er nog bijkomen, toch vervangingsbehoefte van zo’n 15.000 gesloopte woningen,

concludeert de hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft en directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling (na 1 januari a.s. BPD).

Hij constateert dat herbestemmen van lege kantoren (zoals het PBL voorstelt) te weinig zoden aan de dijk zet. ‘Het le-

vert maar 20.000 woningen op. We moeten het wél doen,

maar we schieten er kwantitatief niet veel mee op. En wat

is per jaar nu helemaal 50.000 koopwoningen die straks vrijkomen? Dat is geen hoog aantal, want momenteel bieden 65-plussers ongeveer 80.000 woningen per jaar aan. Vaak gaat het om populaire woningen waar jonge gezinnen graag willen wonen.’

In veel publicaties wordt gemeld dat alleenstaanden en ou-

deren graag in een appartement willen wonen. De Zeeuw: ‘Dat blijkt nergens uit onderzoek: veel alleenstaanden willen ook graag een soort eengezinswoning. Jonge mensen

zijn – na hun ‘wilde periode’ – zo mogelijk nog traditioneler ingesteld dan hun ouders. We hebben dus, bijvoorbeeld in de stad en de stadsregio, meer stadswoningen nodig:

grondgebonden woningen in een hogere dichtheid en met slimme parkeervoorzieningen.’ Gas geven of remmen?

De Zeeuw is duidelijk: in groeiregio’s moeten we voortvarend inzetten op een gevarieerd bouwprogramma. ‘Haide-

wietska, vooruit geef gas’, is het motto. ‘Als over een aantal

enorme prijsstijging van woningen in de periode 2014-2018, PBL; daarmee is het allemaal begonnen’.’

Frank van Dam, onderzoeker bij het PBL, reageert geprikkeld: “Dan kunnen we ook stellen dat die enorme leegstand

na 2040 de schuld is van Bouwend Nederland! Niet iedereen heeft ons rapport even goed gelezen. We pleiten niet

voor ‘stoppen met bouwen’, zoals een dagblad meldde.

Tot 2040 is er inderdaad sprake van een flinke groei van het aantal huishoudens, en daarvoor moeten we zeker

bouwen. Zeker in en rond de Randstad, waar nog een flinke groei wordt verwacht. Maar laten we wel goed kijken wát we bouwen en voor wie. Na 2040 zal de toename van het

aantal huishoudens voornamelijk voor rekening komen van ouderen. Vanwege die ontwikkelingen moeten we goed kijken naar mogelijkheden in de steden: kleine binnenstedelijke locaties zijn interessant, maar ook herbestemming

van ander vastgoed. Je kunt niet zomaar overal weer gaan bouwen. Dan bouw je voor de leegstand van de toekomst.” Het dilemma ziet hij ook: “Enerzijds is er momenteel een

behoorlijk gespannen woningmarkt; anderzijds weten we

nu al dat het aantal jonge huishoudens in de toekomst niet zal groeien. Het is dus voorzichtig laveren om zowel Scylla als Charybdis te omzeilen.

Overigens ben ik wel blij met de discussie die is ontstaan naar aanleiding van ons rapport: er wordt volop nagedacht

over mogelijkheden, kansen en bedreigingen.” Kansen zijn er trouwens genoeg, ook voor de bouwers, stelt Van Dam: “Er is volop werk als je kijkt naar renovatie van verouderde

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9

Frank van Dam: “Niet iedereen heeft ons rapport

De lokale behoefte

even goed gelezen. We pleiten niet voor ‘stoppen met

De provincie Noord-Brabant meldde eind oktober dat er

bouwen’. Maar laten we wel goed kijken wát

Tot 2025 zal de woningvoorraad met 10.000 woningen

we bouwen en voor wie” woningen die allemaal moeten worden aangepast aan de

huidige standaarden, naar de noodzakelijke vervangende nieuwbouw en naar de transformatie van ander vastgoed tot woningen.”

Aanpassen van woningen

Provincies en gemeenten doen er verstandig aan om in

regionaal verband rekening te houden met de toekomstige bevolkingsontwikkelingen, stelt het Planbureau. Tijdig anticiperen dus, om in de toekomst problemen zoals die zich nu in krimpregio’s voordoen, te voorkomen.

Dat is hard nodig, zo blijkt ook uit het rapport ‘Grenzen aan de krimp’, dat een beeld schetst van de initiatieven die de

nog een behoorlijke woningbouwopgave ligt te wachten. per jaar moeten groeien om aan de behoefte te kunnen

voldoen. Dat blijkt uit de bevolkings- en woningbehoeften-

prognose. De bevolking van Noord-Brabant zal voorlopig nog harder groeien dan verwacht. Dat komt vooral doordat

mensen langer leven dan eerder werd aangenomen. Ook het aantal migranten is groter dan verwacht.

In Limburg, waar in enkele regio’s sprake is van een forse

krimp, wordt nog steeds méér gebouwd dan volgens de prognoses nodig is. De leegstand bedraagt 3,7% en dat per-

centage is vrij constant. Maar het aantal transacties daalt nog steeds, en hetzelfde geldt voor de verkoopprijzen. Des-

ondanks zegt Erik Koppe, gedeputeerde Volkshuisvesting, dat in 2013 te weinig vervangende nieuwbouw werd gepleegd. “Er moet juist meer levensloopbestendig en doelgroepgericht worden gebouwd. Dan kunnen woningen

waar geen behoefte aan is, uit de markt worden genomen.”

laatste vijf jaar zijn genomen om de gevolgen van krimp zo

Limburgs plan

leid tot een vermindering van de krimp. Integendeel: er zijn

ningen per jaar vervangen. Dat is veel te weinig, gezien

goed mogelijk te begeleiden. Dat heeft overigens niet ge-

vier nieuwe krimpregio’s geselecteerd: Noordoost Friesland, Zuidoost Friesland, Oost-Drenthe en de Achterhoek.

Het rapport constateert dat in de krimpgebieden een

groot aantal woningen uit de markt zou moeten worden

genomen, maar daarvoor ontbreekt het verdienmodel. Daarom wordt een ‘onttrekkingsfonds’ voorgesteld voor de

goedkope koopwoningen. Dat vraagt om regionale regie, omdat gemeenten te veel naar elkaar kijken en ook kansen

zien om met elkaar te concurreren. Daar ligt volgens de

opstellers van het rapport dus een taak voor het Rijk en de provincies.

20 |

| VAS T GOED AD VISE U R

Hij geeft een paar cijfers: “Momenteel worden 1.000 wode voorraad van 500.000 woningen, waarvan er eigenlijk

5.000 per jaar vervangen moeten worden. Een groot deel

van die voorraad bestaat uit etageportiekwoningen zonder lift en zonder de nodige woonkwaliteit. We hebben

voor onze provincie een plan ontwikkeld waarin 5.000 huurwoningen worden gesloopt. De kosten daarvan (250

miljoen euro) komen voor rekening van de corporaties, die in ruil daarvoor een korting van 75 miljoen krijgen op

de verhuurdersheffing. Daarnaast hebben ze 350 miljoen

vrijgemaakt om 1.700 woningen (vervangend) terug te

kunnen bouwen. Moderne, energiezuinige en levensloop-

de c em b er 2 0 1 4

‘grenzen aan de krimp De belangrijkste conclusies uit het rapport:

• Het Actieplan Bevolkingsdaling heeft ervoor gezorgd dat alle

partijen actief zijn geworden en samen de uitdagingen het hoofd willen bieden.

• In krimpgebieden is sprake van een ingewikkelde,

veelomvattende problematiek, en die cumulatie van problemen vergt een gebiedsgerichte aanpak.

• Er moet een beleidsintensivering komen voor de krimpgebieden. bestendige woningen, waarmee we inspelen op de toekomstige behoefte. Want het echte probleem van Limburg

is – naast de krimp – de kwalitatieve en kwantitatieve

• Onderzocht moet worden of een sloop- of onttrekkingsfonds voor particuliere woningen kan worden ingericht en gevuld. Rijk en provincies moeten het voortouw nemen.

mismatch. Dat betekent dat we minder moeten bouwen

• Corporaties zijn belangrijke maatschappelijke partners, ook als

doelgroep die vraagt om die woningen.”

• Scholen met minder dan 80 tot 100 leerlingen hebben in feite

dan we slopen, en dat er woningen moeten komen voor de

Opnieuw het sloopfonds

“Sloop zonder herontwikkeling is onvermijdelijk, en dat

kan worden opgepakt door voor de onderkant van de

particuliere woningvoorraad een onttrekkingsfonds in te stellen. Daarvoor is regionale regie noodzakelijk, want de gemeenten kijken te veel naar elkaar en proberen met

elkaar te concurreren. Daar komt dus het sloopfonds weer

om de hoek kijken. Koppe vindt het een prima plan: “Het

particuliere bezit is inderdaad de grootste opgave, en de hoogbouw uit de jaren 60 en 70 vormt een enorm pro-

bleem. De gebouwen vertonen veel mankementen, maar de VvE is – vanzelfsprekend – niet makkelijk te bewegen tot

sloop van het gebouw. Daarvoor moet dus een goed plan worden gemaakt. Zelf zie ik veel in de renovatie van oudere eengezinswoningen, want daarmee kun je ‘tijd kopen’. We

het gaat om ontwikkeling en beheer. geen bestaansrecht.

• Inzetten op het MKB in krimpgebieden is belangrijk, bijvoorbeeld door het stimuleren van opleidingen en aanhaken bij de lokale bedrijvigheid.

• Regionale samenwerking is van cruciaal belang. Als die

samenwerking niet voldoende van de grond komt, moet de provincie in actie komen.

• Burgerinitiatief is onmisbaar in krimpgebieden. Als dat niet lukt, ligt er een taak voor de lokale overheid.

Erik Koppe: “Het echte probleem van Limburg is – naast de krimp – de kwalitatieve en kwantitatieve mismatch.

willen in tien jaar tijd 100.000 woningen renoveren en

Dat betekent dat we minder moeten bouwen dan we

plaatsen. Met zo’n traject van snelle verduurzaming geven

slopen, en dat er woningen moeten komen voor de

verduurzamen: isoleren en – zo mogelijk – zonnepanelen we onszelf wat meer tijd om uiteindelijk te komen tot sloop en vervangende nieuwbouw.”

Koppe constateert ook dat gemeenten én projectontwik-

doelgroep die vraagt om die woningen”

kelaars zich wel degelijk bewust zijn van de problemen:

worden, en gemeenten én corporaties hebben al fors af-

van geplande woonwijken (waar vooral eengezinswonin-

veel, maar er ligt nog een grote opgave te wachten voor alle

“De totale planvoorraad is al aanzienlijk beperkt. Er zijn tal

gen zouden worden gebouwd) die niet ontwikkeld zullen

geboekt op de verworven gronden. Er gebeurt dus al heel betrokken partijen.” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: Roger Wouters

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

Funda is voor de 7e keer op rij Website van het Jaar!

Nederland heeft ons opnieuw een prachtig compliment gegeven. Funda is namelijk voor de 7e keer op rij uitgeroepen tot Website van het Jaar in de categorie Huisvesting! Een geweldig resultaat! Maar zo’n succes bereiken we natuurlijk niet alleen. We willen u dan ook enorm bedanken. Want dankzij onze samenwerking kunnen we Nederland de allerbeste website bieden. Dus voor de 7e keer: van harte bedankt!

FUNDA_websitevhjaar_Vastgoed_Adviseur_02_LT2.indd 1

Topsite, ICT-partner van VBO Makelaar, wenst alle leden fijne feestdagen en een succesvol 2015!

26-11-14 11:19

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

wat doen we met winkels zonder toekomstkansen? Welk advies geef je een winkelier in een zogeheten perifeer winkelgebied, die zijn woon-/winkelpand wil verkopen? Het is een vraag waar bedrijfsmatige makelaars regelmatig mee worden geconfronteerd. Vaak heb je dan te maken met een persoon die de pensioengerechtigde leeftijd nadert – of al is gepasseerd. De winkeleigenaar maakt zich zorgen over de financiën, want in veel gevallen is de opbrengst van het pand de enige aanvulling op de AOW. Het gesprek verloopt over het algemeen moeizaam, want de (hoopvolle) verwachtingen en de realiteit lopen meestal niet parallel.

W

at is verstandig?

Sanering

te verkopen winkelpand nog niet de helft

webwinkels is de leegstand in Nederland het afgelo-

Vaak blijkt dat de reële vraagprijs van het

bedraagt van het bedrag dat de eigenaar – mede op grond van de WOZ-waarde – voor ogen had. Als het

pand vrij is van hypotheek, volgt een discussie over de vraag wat verstandig is: verkopen of verhuren. Maar ook bij de verwachting over de verkoop- of verhuur-

baarheid bestaat er vaak een te optimistisch beeld. Als

er nog een hypotheek op het pand rust, moeten we een ‘zachte landing’ zien te bewerkstelligen; al dan niet

met hulp van de bank. Veel ondernemers vrezen – niet geheel onterecht – dat met inschakeling van de bank de problemen pas echt beginnen.

Goed beschouwd zijn er twee keuzemogelijkheden. Allereerst kan de winkelier door gaan op de huidige

voet en wachten op betere tijden. Mijns inziens is dat

Door stagnerende bestedingen en de opkomst van

pen jaar toegenomen met ruim 15.000 m2 winkelvloeroppervlak. Consumenten gaan niet meer gericht naar de stad om een jas of een paar schoenen te kopen.

Dat doen ze veelal via een website. Ze gaan voor de

gezelligheid, en komen – soms tot hun eigen verba-

zing – toch met een leuke blouse of precies de goede

schoenen thuis. Maar ja, hoe gezellig is het in die perifere gebieden, waar winkels vaak een kwijnend

bestaan leiden? Een aantal vestigingslocaties van winkels biedt steeds minder kansen. Buurtstrips, verou-

derde winkelcentra en aanloopstraten zijn kwetsbaar. In gemeentes die te maken hebben met krimp, is het probleem nog veel groter. In ruim een kwart van de gemeenten in Nederland is dit het geval.

een kansloze gedachte, gezien het veranderende con-

Sanering van winkelvastgoed is dan ook onvermijdelijk.

simpelweg geen toekomst, die zullen uit het straat-

wel kansen; waar accepteren we leegstand; wat zijn de

sumentengedrag. Een aantal soorten winkels heeft

beeld verdwijnen. De tweede optie heeft meer kans van slagen. De makelaar bewijst zijn of haar toege-

voegde waarde door een goed verkoopplan op te stellen en daar vervolgens mee naar de bank te stappen.

Daar worden we in eerste instantie meestal niet met

Daarbij zijn vragen aan de orde als: ‘Heeft dit gebied

mogelijkheden voor transformatie?’ Ingrijpende maat-

regelen zijn hier vaak de enige mogelijkheid. Dat vraagt om een actief beleid van gemeenten, bijvoorbeeld via het ruimtelijke ordeningsbeleid én het vraagt om makelaars/taxateurs met realiteitszin! ■

Louis Huijts, voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed

vrolijke gezichten onthaald, maar uiteindelijk zijn banken best bereid om samen met de ondernemer en de adviserende makelaar naar een oplossing te zoeken. Dat is tenslotte ook in hún belang.

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23

ACTUEEL | Starters

starten op de woningmarkt:

wat kunnen jonge academici ons leren?

Ze zijn als het ware opgegroeid met een iPad in de ene hand en een smartphone in de andere: de jonge academici van stichting Denkkracht Utrecht. Afgelopen zomer bogen zij zich over het probleem ‘Starten op de woningmarkt’. Eén van de opmerkelijke uitkomsten: digitale – en online oplossingen blijken eigenlijk helemaal niet zo welkom.

‘H

et lijkt wel de visie van de jaren tachtig! Fantas-

Anders financieren

Peter Boelhouwer van OTB TU Delft. Hij was afge-

stagnerende arbeidsmarkt vooral gezocht in de financiële

tisch!’ Die spontane reactie kwam van prof. dr.

lopen zomer te gast bij stichting Denkkracht Utrecht. Dit is een netwerk van zo’n 25 young professionals die inmid-

dels afgestudeerd zijn aan de universiteit Utrecht. Uit een combinatie van ‘lering ende vermaak’ buigen zij zich op gezette tijden – tijdens een ‘DenkkrachtCentrale’ – over een

maatschappelijk relevant onderwerp. Bij het onderwerp ‘Creatief starten op de woningmarkt’ werd in groepen naar mogelijke oplossingen gezocht voor startersproblemen. Er

was ook een makelaar van de partij om een typische star-

Volgens de jonge academici wordt de oplossing voor de

hoek. Mark: “Veel verder dan een starterslening komt het eigenlijk niet.” Uiteraard merken ook zij dat banken liefst een vast arbeidscontract zien. “Terwijl”, zegt Birte, “zo’n

contract vandaag de dag natuurlijk bijna een wassen neus is; schijnzekerheid. Ligt het niet veel meer voor de hand om

te kijken naar iemands betaalgedrag? Er zijn veel andere en

waarschijnlijk ook betere parameters om iemands financi-

ële situatie te beoordelen. Noem het maar ‘profiling’. Breng iemand in kaart met opleiding, carrière, verwachtingen, ambities. En beslis dan of die hypothecaire lening wel of

De jonge academici: “Uiteraard worstelen ook wij met de

niet een risico is.” Ruben vult aan: “Persoonlijk zou ik best

hobbel dat banken liefst een vast arbeidscontract zien.

te delen. Als hen dat helpt om een beeld van mij te krijgen,

bereid zijn om veel van mijn doen en laten met een bank

Terwijl zo’n contract vandaag de dag natuurlijk bijna een

prima.” Het netwerk van UU-alumni zien ook veel in een

wassen neus is. Het is schijnzekerheid. Ligt het niet veel

bij ‘wonen’, pensioen kan deels worden vervangen door

Cao á la carte; overwerk wordt ingezet voor compensatie

meer voor de hand om te kijken naar iemands totaalprofiel,

een woonspaarregeling of een verplichte afdracht aan een

inclusief opleiding en betaalgedrag?”

van een ‘heitje voor een karweitje’ wellicht ook worden

terswoning te laten zien. Initiatiefnemers Ruben Spelier

(26), Birte Nelen (28) en Mark Dammers (29) aan het woord.

garantiefonds. De inzet van sociaal kapitaal kan in de vorm ingezet in zo’n garantiefonds. Zij zien zelfs werkgevers

investeren in wonen in ruil voor een meer loyale en productieve werknemer.

Birte over het waarom van ‘Creatief starten op de woning-

Keuzestress

een koophuis overwegen. Zelf heb ik inmiddels al gekocht.”

mici als grootste hobbel zien op weg naar die starterswo-

markt’: “Wij zitten allemaal zo’n beetje in de fase dat we

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Maar het is niet zozeer de financiering die de jonge acade-

de c em b er 2 0 1 4

ning. Veel nijpender is het gebrek aan relevante informatie,

Persoonlijke hulp

licht toe: “Tik op Google eens ‘starten op de woningmarkt

trouwbaar instrument dat hen op verschillende manieren

door een overload aan goedbedoelde desinformatie. Mark in’. Dan krijg je 128.000 resultaten in 0,35 seconden. Wat moet een mens daarmee? En toch starten we onze zoek-

tocht bijna allemaal op Google. We gaan niet zomaar

blanco een makelaar bellen, of met een hypotheekverstrekker aan tafel. Het stokt bijna al meteen bij dat gemis aan

houvast. Want waar vind je dat?” De vraag is dan ook ‘Hoe bereiken we starters? Met een app, misschien?’ Ruben: “En

dan zie je iets aardigs. Aan de ene kant is onze generatie heel online georiënteerd. Maar bij het kopen van een huis

valt dat voor een deel weg. Het is te veel, je weet ook niet op welke informatie je kunt vertrouwen. Want wat zijn de belangen van degene die jou zegt te helpen of te adviseren?”

De DKU’ers hebben het gevoel dat de verschillende advi-

seurs en aankoopmakelaars hun eigen belang hebben om jou een bepaalde hypotheek voor te stellen. Die scepsis

komt voort uit de slechte ervaringen van anderen. Overigens hebben die dan niet zozeer betrekking op het functioneren van marktpartijen zelf, maar vooral op het matige presteren van de woningmarkt als geheel, zoals woningen

die onder water staan. “We hebben behoefte aan het delen van ervaringen met anderen. Maar of een internet-forum of een review-site daar nou bij zou kunnen helpen: ‘Wie

zegt me dat die reviews niet door de belanghebbenden zijn ingevuld. Kijk maar naar Iens, Zoover of bol.com.”

De jonge academici snakken dus naar een werkelijk be-

helpt: inzicht in het hele proces van aankoop, inzicht in de ‘verborgen agenda’ van de betrokken marktpartijen en informatie van objectieve ervaringsdeskundigen. Ruben

Spelier daarover: “Denk bijvoorbeeld aan een platform

waar je starters koppelt aan een buddy die net een woning heeft gekocht.” Maar helemaal naadloos lijkt die oplos-

sing niet te worden. Of, zoals Mark zegt: “De Uber voor de startersmarkt – waar vraag en aanbod ultiem samensmelten – hebben we nog niet, maar daar zou wel behoefte

aan zijn.” Vooralsnog neigen zij eerder naar een geheel andere oplossing: gewoon persoonlijk contact. Ruben:

“Iemand die het allemaal voor je regelt, uitzoekt, op wie je echt kunt vertrouwen. Dat zou best wat meer mogen kosten. Dan heb je in elk geval houvast.” Ook op een ander

vlak lijkt de jonge generatie bijna terug te grijpen op oude oplossingen. Birte: “We hebben ook gekeken naar ander

aanbod voor starters. Wij zien kansen voor bijvoorbeeld

woongroepen. Dat kan een combinatie zijn van koop en

huur. Dan hou je alle opties open. Je hebt meer vierkante

meters, meer sociaal contact ook, tegen relatief lagere

kosten. Collectief kun je zaken goedkoper regelen én je vergroot het gevoel van eigenaarschap.” Volgens Peter Boelhouwer een echo uit de jaren tachtig. De conclusie: starters kampen vooral met een gebrek aan vertrouwen

en relevante informatie. Degene die dat weet te pareren, heeft een markt met veel potentie in handen. ■

Tekst: Henk de Kleine

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Fijne feestdagen en een succesvol nieuwjaar gewenst!

VLIEGENSVLUG DRUKWERK Andromedastraat 2-B 5015 AV Tilburg

Vragen? 013 582 09 68 [email protected]

qpromotionsdrukwerk @qdrukwerk

COLUMN

Agrarisch Vastgoed

wijziging pacht (vormen) in 2015 Op 1 september 2007 is de Pachtwet ingetrokken en het vernieuwde pachtrecht opgenomen in het Burgerlijk Wetboek titel 7.5. Mevrouw Dijksma, staatssecretaris van Economische Zaken, werkt aan een nieuw pachtstelsel. Hierin komen vier pachtvormen centraal te staan. Er zijn echter op dit moment nog wel wat knelpunten aan te wijzen.

T

hans komen reguliere en geliberaliseerde

Nieuwe situatie

een looptijd van zes jaar bij los land en 12 jaar

Naast de reeds bestaande reguliere pacht, zal er sprake

pacht het meest voor. Reguliere pacht – met

bij een hoeve – wordt telkens van rechtswege met zes jaar verlengd. Deze pachtvorm bevat veel dwingend recht, is gebonden aan het Pachtprijzenbesluit, zeer

beperkt opzegbaar en er is een forse waardedruk van

de grondprijs van 50%. Bij geliberaliseerde pacht – met

een looptijd van zes jaar of korter – zijn er geen vastgestelde pachtprijzen. Ook is er geen waardedruk op de

grondprijs. Als de looptijd langer dan zes jaar bedraagt, dan is er meer regelgeving – waaronder de prijstoets door de Grondkamer.

Inmiddels komen nieuwe overeenkomsten van reguliere pacht nauwelijks meer voor. De geliberaliseerde

pacht verdringt de reguliere pacht. Hierdoor ontstaan

er discussies over het teruglopende pachtareaal en de belangen van (ver)pachters. Van oorsprong was pacht met name gewenst om zekerheid te garanderen en

landbouwbedrijven tegen lage kosten te exploiteren.

Dit is tegenstrijdig met de huidige situatie waarbij diezelfde boer voor het gebruik van landbouwgrond hoge pachtprijzen betaald. Bij openbare inschrijvingen voor (geliberaliseerde) verpachting van landbouwgrond

door bijvoorbeeld gemeenten, Waterschappen en de

Dienst Landelijk Gebied, zien we thans prijzen die variëren van 1.700 tot 2.250 euro per ha per jaar. In de

bomen- en plantenteelt komen zelfs nog hogere prij-

zen per hectare voor. Hierbij blijven de regionale pachtnormen ver achter. In de meeste regio’s wordt de regionale pachtprijs nog lang niet gehaald, want

pachtprijsverhogingen mogen alleen wettelijk worden

Zoals het er nu voorstaat, komen er vier pachtvormen.

zijn van teeltpacht voor los land en voor een- en meerjarige teelten waarmee een relatief hoog rendement wordt behaald. De duur van de pacht komt overeen

met de teeltduur. Vrije prijsvorming en vrije duur wordt mogelijk in de zogenaamde flexibele pachtvorm. De

vierde pachtvorm wordt de pacht voor loopbaanpacht. Het pachtcontract wordt voor tenminste 25 jaar afgesloten. Bij deze pachtvorm wordt het indeplaatstellingsrecht van toepassing.

Naar mijn mening moeten partijen in dit in te voeren stelsel meer voorwaarden onderling kunnen regelen.

En, zeer belangrijk, met name de pachtprijzen moeten

marktconform worden. Mijns inziens zal bij marktcon-

forme pachtprijzen en een vereenvoudigde regelgeving

met betrekking tot gebruik van landbouwgrond in rela-

tie tot bedrijfstoeslagen – in 2015 betalingsrechten plus vergroeningspremie – het pachtareaal namelijk weer

toenemen. Voorts moet er een overgangsrecht komen tussen de prijsvorming van bestaande reguliere pacht en vrije prijsvorming bij nieuwe reguliere pacht. Om landbouwgrond eerder pachtvrij te krijgen zouden

voorts indeplaatsstelling en medepacht alleen toege-

staan moeten zijn voor hoeves. Tenslotte zou het voor-

keursrecht van de pachter ook moeten verdwijnen. Dan kunnen de Grondkamers immers komen te vervallen en hebben we, zoals nu ook het geval is, alleen de

Pachtkamer nog nodig voor geschillen. Ik denk dat we nog een lange weg hebben te gaan. ■

J.C.M. van Gestel, bestuurslid sectie Agrarisch Vastgoed

doorgevoerd. We zien zelfs in bepaalde regio’s een verlaging van de regionale pachtprijs door de zogenaamde veranderpercentages.

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27



ACTUEEL | Bouwsparen De discussie over het verder terugdringen van de Loan-to-Value (LTV) smeult – deels onder de grond – flink door. In het kielzog van die discussie steekt vrijwel automatisch het begrip bouwsparen de kop op. Dit najaar sprak de Tweede Kamer met diverse

cda: bouwsparen verbetert toegang tot woningmarkt Bouwsparen komt steeds vaker in beeld als financieringsvorm, die de teruglopende LTV op hypotheken op kan vangen. In uw initiatiefnota Bouwsparen breekt u daarvoor een lans. Vanwaar dit initiatief?

“Het is een manier om toekomstige generaties sneller toegang te geven tot de woningmarkt. Veel jonge mensen die een huis willen kopen, moeten straks toch iets aan eigen

vermogen opbouwen. Het bouwsparen is daarvoor een heel mooi middel. Voorwaarde is wel dat de overheid bouwsparen stimuleert met een spaarpremie. Dit past ook in de lijn dat de overheid via hypotheekrenteaftrek en huursubsidie andere vormen stimuleert. In mijn initiatiefnota laat ik zien dat niet alleen de huizenkoper, maar ook de overheid zelf daar van profiteert. De LTV wordt als gevolg lager, er is minder risico op de NHG en de overheid is minder kwijt aan hypotheekrenteaftrek.

Sommigen vrezen dat bouwsparen kan worden gebruikt om dan ook maar in de wet vast te leggen dat het LTV-plafond niet naar 100 maar naar 80% moet. Is die vrees terecht?

Tijdens de hoorzitting Bouwsparen in oktober hoorde ik dat ook: ‘Wij voelen niks voor Raymond Knops (43) begon zijn carrière bij de Koninklijke Luchtmacht en de KMA. Hij werd in 1998 gemeenteraadslid in de gemeente Horst om vervolgens wethouder en loco-burgemeester van deze gemeente te worden. In 2005 stapte hij voor het eerst over naar de Tweede Kamer. Met twee korte onderbrekingen zit hij nu al weer acht jaar voor het CDA in de Tweede Kamer. Hij heeft onder meer zitting in de commissie Buitenlandse Zaken en Defensie, Financiën en de commissie Wonen en

bouwsparen, want de LTV terugbrengen naar 100% is genoeg’. Maar ons verhaal is simpel:

ook het CDA wil dat niet. Daarmee zouden we een bommetje op de woningmarkt gooien.

Dat de LTV omlaag gaat, is niet het doel, maar juist een gevolg van bouwsparen. Wie zelf kapitaal inbrengt, hoeft minder te lenen. Het Kabinet zadelt jongen mensen op met studieschulden van 30 à 40 duizend euro. Die krijgen minder hypotheek(aftrek) en moeten de hypotheekrente in 30 jaar aflossen. Probeer dan als jongere maar eens de woningmarkt op te gaan. Dat is gewoon heel lastig.

Kunnen starters en jonge gezinnen wel sparen, als zij noodgedwongen moeten huren in een reeds overspannen huurmarkt?

Het gaat niet om het hele bedrag, maar om een deel. Hoe je het ook wendt of keert, toe-

komstige generaties zullen de discipline moeten opbrengen om geld te reserveren voor een eigen huis. En bij een LTV van 100% moet een koper sowieso eigen geld meebrengen voor de

bijkomende kosten. 100% financieren kan dus al niet meer. Bouwsparen is een hulpmiddel

om het sparen te vergemakkelijken met aantrekkelijke voorwaarden en met steun van de overheid in de vorm van een spaarpremie. In mijn notitie leg ik uit dat bouwsparen een gesloten systeem is, dat het de risicopositie van banken op geen enkele manier zal aantasten.

Rijksdienst.

In Duitsland is het zeer succesvol. Hoeveel mag het de staat kosten?

Het duurt zeker twee jaar voordat we bouwsparen kunnen realiseren. Niet iedereen zal

er gebruik van maken. In de eerste jaren gaat het niet om grote bedragen. Op de langere termijn resteert een netto voordeel voor de overheid. In de notitie staat een rekensom die uitgaat van 40 miljoen subsidie. Dat is echt geen weggegooid geld.

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

de c em b er 2 0 1 4

partijen over bouwsparen. En inmiddels ligt er ook een initiatiefnota van CDA-Kamerlid Raymond Knops; bouwsparen zou een goede manier zijn om starters te ondersteunen bij het nemen van de eerste financiële hobbels.

vvd: voor sparen heb je geen overheid nodig Bouwsparen komt steeds vaker in beeld als een mogelijke financieringsvorm, die als oplossing kan dienen om de teruglopende LTV op hypotheken op te vangen. Ziet u daar iets in?

In een solide woningmarkt is het goed dat mensen eigen geld meenemen voor een huis. Prima dus, en wat mij betreft beginnen de banken er morgen mee. Maar de VVD heeft geen

enkele behoefte om de LTV verder te verlagen. Geen gedoe op de huizenmarkt. Rust is het motto voor de komende jaren. Dus geen nieuwe discussies, alstublieft. En welk probleem lossen we eigenlijk op met bouwsparen? Voor een solide woningmarkt is sparen goed. Maar daarvoor heb je de overheid niet nodig. En lagere LTV-ratio’s kunnen banken ook bereiken

door hypotheektarieven te differentiëren. Bijvoorbeeld door de hypotheek te splitsen: 80%

LTV met een relatief lage rente, de overige 20% met een zeer hoge rente. Moet je eens kijken hoe snel er dan wordt afgelost!

In zijn initiatiefnota Bouwsparen breekt het CDA-Kamerlid Raymond Knops een lans voor het bouwsparen. Waar gaat hij de fout in?

Als we er belastinggeld bij doen, gaat het uiteraard vliegen! Ik zie het belang van de banken wel: die kunnen een portefeuille met een lage LTV gemakkelijker securitiseren. Kijk nu eens

wat we zónder subsidie al hebben bereikt. De mentaliteit is al in enkele jaren sterk verbeterd. Er wordt steeds meer versneld afgelost, bovenop de verplichte aflossing.

Roald van der Linde (45) begon zijn loopbaan bij het NRC Handelsblad. In 1996 werd hij persoonlijk

Kunnen starters en jonge gezinnen wel sparen, als zij noodgedwongen moeten huren in een reeds overspannen huurmarkt?

Daar doen ze heel lang over. In het Duitse model is een koper daar tot zijn veertigste mee bezig. Dan heeft hij 20% van de aankoopwaarde gespaard. In een bouwspaarmodel staan

starters dus op achterstand. De NHG-risico’s worden er ook niet veel minder door. De echte betalingsproblemen gaan niet over een paar procent spaargeld meer of minder: in 95% van

de probleemgevallen gaat het om overlijden van de partner, scheiding of baanverlies. Dát zijn de echte klappen, ook in je huishoudboekje.

Als ik even terugkijk vanuit mijn eigen gezin: een bescheiden starterssalaris, drie kleine kin-

deren, dure kinderopvang. Daarmee hadden we niet tegelijkertijd kunnen huren én sparen. Overigens doen we van alles om de vrije-huursector te vergroten, maar dat is een zaak van de lange adem.

Bouwsparen komt vooral voor in landen met lage LTV’s en een financiering met gedekte obligaties, zoals Duitsland en Denemarken. Kan bouwsparen in Nederland wel van de grond

medewerker van de VVD Tweede Kamerfractie om vervolgens naar het ministerie van Financiën te verhuizen. Na drie jaar op de ambassade in Washington te hebben gewerkt, keerde hij terug bij het ministerie van Financiën. Voordat hij de Tweede Kamer betrad, was hij director bij NL Financial Investments. Van der Linde is ruim twee jaar Tweede Kamerlid voor de VVD. Hij is onder meer lid van de commissie Financiën en de commissie Wonen en Rijksdienst.

komen?

Om enige schaal te bereiken, is startkapitaal nodig. Ik vrees dat daarvoor ook naar de

overheid wordt gekeken. In Duitsland hebben ze er 200 jaar over gedaan om het systeem

op te bouwen en dan nog betreft het maar een paar procent van het totale transactievolume. ■

Tekst: Robert van Til Beeld: CDA en VVD

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MAKELAAR VAN DE MAAND

Swijnenburg & Valk Makelaardij

makelaar 2.0: back to the future Ze lopen al een aantal jaren mee, Mark Swijnenburg en Roeland Valk van Swijnenburg & Valk Makelaardij. Lang genoeg om gezien te hebben waar de ‘oude’ makelaardij het heeft laten liggen. Opmerkelijk: de ‘nieuwe’ makelaardij blijkt opvallend veel traditionele trekjes te hebben. En toch zijn er verschillen. En juist dìe verklaren hun succes.

J

e kunt alles tegenwoordig wel automatiseren, weten

notificatie. Prachtig. Maar zo werkt het dus niet. Althans,

Krimpen aan den IJssel. Dat lijkt aanlokkelijk. “Je haalt

gewoon een lijstje liggen met de contactgegevens van

ook Mark Swijnenburg (38) en Roeland Valk (40) in

een klant binnen als woningzoekende, je voert de gegevens in een systeem in en op gezette tijden krijgt de klant een

niet hier in de Krimpenerwaard. Wij hebben op ons bureau mensen van wie we weten dat ze binnen korte tijd in actie

gaan komen. Omdat ze starter zijn. Omdat ze uit een huursituatie komen. Omdat ze hun eerste huis verkocht hebben.

Die bellen we met grote regelmaat. En de reactie is dan vaak: ‘Oh, dat u nog aan mij denkt!’. Dus die kattebelletjes

op onze bureaus, is dat makelaar 2.0?” En zo kunnen de

VBO-collega’s de voorbeelden met gemak oplepelen. “Hier, we maken een magazine waarin een groot deel van ons woningaanbod staat. Die blaadjes had je vroeger ook. Wij

maken ze weer, maar nu in een iets ander jasje. Is dat ma-

kelaar 2.0? Hoe dan ook: op een gegeven moment is bijna iedereen met dat medium opgehouden, wij hebben het in

ere hersteld. En het werkt als een trein. Je bent tastbaar. Mensen bladeren toch even door zo’n blad, als het op de mat valt. ‘Even kijken wat het huis van de buurman doet.’

En klanten vinden het prettig als hun woning erin staat. Zo moeilijk is dat niet.”

Wakker schudden

Mark en Roeland werkten beiden al jaren voor een groot

makelaarskantoor in de Krimpenerwaard. Drie jaar geleden

maakten ze de sprong naar zelfstandigheid, met nul opdrachten. “We dachten dat de markt wel was uitgediept.” Dat bleek wishful thinking, het werd in 2012 nog somberder. En toch ging het vanaf de eerste dag goed. Niet dat dat

vanzelf ging; het was hard werken. “We hèbben wat kopjes

koffie met mogelijke klanten gedronken, zonder dat het meteen over de deal of de woning ging. Wat dat betreft hebben we enorm veel steun aan de Back office-service van VBO Makelaar. Je wilt zelf daar zijn waar het gebeurt: bij de

mensen thuis, op straat. En dan vangt de VBO Back Office de vragen op.” En daar wordt het handelen van deze makelaars dan toch ineens heel 2.0. Elke marketingdeskundige

30 |

| VAS T GOED AD VISE U R

de c em b er 2 0 1 4

kan beamen dat de beste marktbenadering vandaag de

dag bestaat uit een combinatie van fysieke aanwezigheid èn social media. Alleen inzetten op online communicatie lijkt aantrekkelijk, maar is veel minder effectief.

Daar kunnen ze bij Swijnenburg & Valk Makelaardij van meepraten. “Van meet af aan hebben we vol ingezet op

die tangbeweging. Dus èn kopjes koffie drinken èn zelfs ’s

avonds iemand antwoorden als die op Whatsapp binnenkomt. We zijn er op Facebook en we zijn er op zaterdagochtend als iemand dan tijd heeft voor een bezichtiging. Dat was voor onze voormalige werkgever hier wel een schok.

We trokken in hoog tempo klanten aan. Ineens zag je dat ook zij gingen communiceren dat ze buiten kantoortijden

gewoon bereikbaar zijn. Het leek wel opbieden: wie is er ’s avonds nog het langst open? Wij denken dat dat voor ie-

dereen uiteindelijk winst is. Zelf worden we scherper, onze klanten worden beter bediend. Het is eigenlijk niet eens dat

we de dingen nu zoveel anders doen. Het is meer dat heel

veel in het verleden gewoon niet gedaan werd: aandacht geven, maatwerk bieden.” Zelfvertrouwen

Veel van de activiteiten die Mark en Roeland opzetten zijn in feite door elke makelaar te kopiëren. Wat niet te kopi-

ëren is: “Gewoon, wie wij zijn.” Om die reden zijn ze niet

bang voor nieuwkomers in hun werkgebied. “We doen ons best voor onze klant, zo basic is het eigenlijk. Om die reden

“Van meet af aan hebben we vol ingezet op die

willen we ook niet groter worden. Voor je het weet, word je

tangbeweging. Dus èn kopjes koffie drinken èn zelfs

Op basis van dat geloof in eigen kunnen werken ze dan ook

’s avonds iemand antwoorden als die op Whatsapp

weer een productiemachine. Zit niemand op te wachten.” met een vrij uniek verdienmodel: no cure, no pay. “Klanten

binnenkomt. We zijn er op Facebook en we zijn er op

hebben van de courtage. Die no cure, no pay-constructie

zaterdagochtend als iemand dan tijd heeft voor een

betalen een opstarttarief. Verder moeten we het gewoon laat zien dat we geloven in wat we doen. Dat geeft je bo-

bezichtiging”

vendien de ruimte om kritisch te zijn op de panden die je inneemt. De tijd is voorbij dat we elk pand graag in portefeuille nemen, om maar volume te creëren.” Zorgen over taxatie

Hoewel de aan- en verkopen dus crescendo gaan, maakt

met name Mark Swijnenburg zich wel zorgen over ontwik-

kelingen op de taxatiemarkt. “Nadat ik afscheid nam bij mijn vorige werkgever heb ik jarenlang vooral getaxeerd. Dat vloeide voort uit mijn concurrentiebeding. Juist door die ervaring kijk ik met gefronste wenkbrauwen naar de beweging die banken nu hebben ingezet. Die lijken, met ING

voorop, straks genoegen te nemen met modelwaarderap-

porten. Dan wordt de waarde van een woning gedestilleerd uit de WOZ-waarde en de gegevens uit databanken. Dat

lijkt mij niet slim. Je moet toch een pand gezien hebben,

lijkt me. Wie zegt me dat er geen wietplantage in de achtertuin staat? Het heeft ook iets tegenstrijdigs. Aan de ene

kant worden banken – terecht – steeds strenger. Aan de andere kant gaan ze nu deze kant op. Het zou voordeliger

zijn voor de klant, maar wat kost een goede taxatie nou helemaal op het grote geheel?” Die visie is typerend voor

deze Makelaar van de Maand: niet elke vernieuwing wordt meteen omarmd als een verbetering: “Het is tegengesteld

aan wat we volgens mij met z’n allen nou juist willen. De klant persoonlijk ondersteunen, maatwerk bieden. Dat doe

je niet met geautomatiseerde taxaties. Dat is geen 2.0, dat is een stap terug in dienstverlening. Terwijl traditionele service de toekomst heeft.” ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Swijnenburg & Valk Makelaardij

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

Ga voor zekerheid!

Kies voor het SCVM keurmerk!

De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeerde makelaars en taxateurs ingeschreven die beschikken over het geaccrediteerde DNV-certificaat van vakbekwaamheid (ISO 17024). Kundige, betrouwbare makelaars en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit leveren.

COLUMN

Rabobank Nederland

bouwsparen is zo passé Sommigen noemen bouwsparen als oplossing voor de woningmarkt. Welk probleem zij hiermee precies oplossen, is mij niet helemaal duidelijk. Vaak wordt een link gelegd met de dalende LTV-limiet. Koopstarters moeten (nu al) eigen geld meenemen als zij een huis willen kopen.

E

erst heb ik de behoefte om de ballon van het

Wat zijn die uitdagingen? Ten eerste zal het gaan over

is dat potentiële kopers eerst sparen en daardoor

betreffen. Dit soort complexe en adviesgevoelige pro-

Duitse bouwsparen door te prikken. Het principe

later een goedkope hypotheek kunnen afsluiten. Dat is natuurlijk niet onaantrekkelijk. Daarbij komt dat het Duitse bouwsparen geen beroep doet op banken

omdat de verstrekte leningen worden gefinancierd uit het geld dat anderen sparen in de ‘bouwspaarkas’.

Daardoor kan de bouwspaarkas een lagere rente in

rekening brengen dan een gewone hypotheekbank.

Bouwsparen heeft in het naoorlogse Duitsland prima

gewerkt om de wederopbouw te steunen. Maar nu de

fiscale subsidies bijna volledig zijn afgeschaft, is ook de

belangstelling voor bouwsparen zeer sterk afgenomen. Het past niet meer in deze tijd.

Ik vraag mij daarom af of het verstandig is dit Duitse

wederopbouwinstrument voor de huidige Nederlandse situatie te kopiëren. Natuurlijk is het goed als jonge

mensen eerder zouden beginnen met sparen voor hun eerste woning dan nu het geval is. Zeker nu de maximale Loan-to-Value (LTV) ieder jaar daalt om in 2018 uiteindelijk uit te komen op 100%. Dat betekent dat men sowieso eigen geld mee moet nemen. Wij zijn

langdurige overeenkomsten die zowel sparen als lenen ducten willen we in Nederland juist afschaffen! Op dit

moment worden samengestelde producten opgeknipt in losse eenheden die goed te overzien zijn voor huis-

houdens. Ten tweede moeten we streven naar zo min mogelijk overheidsondersteuning. Terecht pleiten

belangenorganisaties voor bezitsneutraal woonbeleid. Bouwsparen, zeker fiscaal ondersteund, bevoordeelt eigenwoningbezit boven huren. Ten derde is al heel

veel vermogen van Nederlanders opgepot. Denk aan de pensioenen en, voor wat betreft de eigenaar-bewoners, het vermogen dat vast zit in stenen. Sinds 2013 lossen

wij verplicht onze hele hypotheek af. Dit vergt veel van de gezinnen en legt ook een druk op de consumptieve

bestedingen. Nog een potje met beklemd spaargeld is

in dit kader geen goed idee. Als laatste noem ik de frus-

trerende ervaringen die mijn collega’s hebben met politiek geïnitieerde spaarsystemen die heel veel werk voor de banken hebben meegebracht en uiteindelijk een zachte dood zijn gestorven. Dat dreigt ook bij bouwsparen.

natuurlijk wel een volkje dat goed is in sparen, maar

Mijn verwachting is dat potentiële kopers zullen gaan

over staat, zoals bij het afgeschafte bedrijfsparen. De

onze buren. Banken zullen daarop inspelen door een-

ook in consumeren. Wij sparen vooral als er ‘iets’ tegenlaatste keer dat er een poging is ondernomen om

bouwsparen in Nederland in te voeren, was in 1995. Het probleem was toen dat het te weinig flexibel was en fiscaal gezien onvoldoende was toegesneden op de

Nederlandse verhoudingen. Het is daarom onverstan-

dig om een oud en land-specifiek product te kopiëren. We zullen moeten zoeken naar een nieuw spaarpro-

sparen voor de aankoop van hun woning – net als bij voudige spaarproducten aan te bieden met een aantrekkelijke rente op de langere termijn.

Langdurig spaargeld is op dit moment, zowel voor huishoudens en banken,

Paul de Vries, senior woningmarkteconoom Kennis en Economisch Onderzoek Rabobank Nederland

al het meest gewilde goed in bankenland. ■

duct dat past bij de huidige Nederlandse cultuur. Dat is een van de uitdagingen.

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33

achter de voorkant

VASTGOED ADVISEUR

ir. marc calon

VASTGOED ADVISEUR

Marc

december 2014

Calon

(Breskens,

1959) is de zoon van een

colofon

Hoofd- en eindredactie Patricia Dieben, [email protected]

Zeeuws-Vlaamse

akker-

bouwer die naar Groningen

Advertentieacquisitie Iwan Wind, [email protected]

Aan dit nummer werkten mee Patricia Dieben, Kees Dol, Jack van Gestel, Ed Hamming, Louis Huijts, Henk de Kleine, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries Beeldmateriaal Bernd Bohm, CBS, CDA, Federatie Ruimtelijke Kwaliteit, OTB TU Delft, Roger Wouters, Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, Swijnenburg & Valk Makelaardij, Tweede Kamer, VBO Makelaar, VVD Cover Bernd Bohm

verhuisde

om

daar

in

Marc Calon: “Volkshuisvestelijk en financieel toezicht absoluut gescheiden houden”

Zuurdijk een boerenbedrijf

Vergunningvrij is niet regelvrij Bouwen in Nederland: de handrem erop of juist vol gas?

te beginnen. Calon studeerde Landbouwtechniek aan de Universiteit van

Starten op de woningmarkt: wat kunnen jonge academici ons leren? Tweeluik: wel of niet bouwsparen?

jaargang 28, nummer 6 | december 2014 vakblad voor makelaars en taxateurs | een uitgave van VBO Makelaar

Wageningen. Na zijn afstuderen werd hij docent en vervolgens bestuurder van landbouworganisaties. In 1995 werd

hij gekozen tot lid van Provinciale Staten van Groningen, en

van 1999 tot 2009 was hij gedeputeerde van de Provincie

Prepress en druk www.nadorpcommunicatiemakers.nl

Groningen.

Redactieadres ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 392 74 31, Fax. (070) 310 65 11

Sinds 2009 is Calon voorzitter van Aedes vereniging van

‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplage­cijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren.

woningcorporaties. Sinds juli 2014 is hij ook voorzitter van

Housing Europe, de koepel van Europese volkshuisvestingsorganisaties.

Daarnaast is hij actief als akkerbouwer. Marc Calon is getrouwd en heeft drie kinderen.

ISSN: 1384-7635

Awarding Member Association

tweets over de markt @ VBODirectie: Leennormen voor mensen met inkomen

WONEN BEDRIJFSMATIG AGRARISCH VBO.nl

tot 30.000 euro p/jr strikter. Bij hypotheekverstrekking extra buffer aangehouden #Nibud @ RogierSpoel: Meer leenruimte voor ‘nul op de meter’ woning. Het hypotheekbedrag wordt verhoogd van 13.500 euro naar 25.000 euro. @Aedesnet: Liberalisatiegrens voor #huurwoningen pas bevroren vanaf 2016. Grens 710,68 euro per 1 januari 2015. #huurbeleid @Nieuwbouw: Wooncongres 2014: Betaalbaarheid sociale huurwoningen dé woonopgave voor de toekomst

VBO MAKELAAR WENST U FIJNE FEESTDAGEN Vereniging voor makelaars en taxateurs

@VinceBuitenhuis: Veel kamerleden vragen om aandacht voor betaalbaarheid bij #studentenhuisvesting De Kences deelnemers bouwen vooral betaalbare woonruimte. @RichardBos: Blok sluit niet uit dat hij #novelle wijzigt nav rapport parlementaire enquetecommissie #woningcorporaties @PatriciaDieben: Makelaars krijgen in EigenHuis magazine oktober flinke veeg uit pan. Uit novemberartikel (juridische kennis) blijkt echter dat 84% consumenten wel tevreden is.

3 4 |

| VAS T G OED AD VISEU R

de c em b er 2 0 1 4

ADVERTORIAL

Op 7 oktober 2014 hebben bezoekers van het Nederlands Vastgoed Congres (NeVaCon) al kennis kunnen maken met Flynth adviseurs en accountants in onze stand of tijdens de workshop “Taxateur: facilitator of speelbal?”. De adviseurs en accountants van Flynth helpen u graag met het realiseren van uw ambities en doelen. Dat doen we heel bewust met actuele cijfers waarmee u vooruit kunt kijken, met plaats- en tijdsonafhankelijke dienstverlening én met

kennismaking met flynth heldere prijzen.

D

e onroerend goed markt is al jaren in

Flynth laat doen. En heeft u nog vragen? Dan krijgt u

makelaar gewijzigd. Naast de gevolgen van

dit Flynth all-in arrangement: complete dienstverlening

beweging. Hierdoor is ook de rol van u als

het economische omstandigheden, hebben makelaars

ook te maken met andere trends die van invloed zijn op hun bedrijfsvoering. Wij kunnen u met onze branchespecialisten ondersteunen om doelgericht te

ondernemen met onze kennis van de makelaarsbranche.

Hoe organiseert u uw bedrijfsprocessen en hoe houdt

telefonische ondersteuning, ook dat is een voordeel van

tegen een vooraf afgesproken vaste prijs per maand. Ook benieuwd naar complete dienstverlening tegen een vooraf afgesproken vaste prijs per maand?

Alle informatie over het arrangement vindt u op www.flynth.nl/vbo.

u daarbij een vinger aan de pols? Welke strategische

U kunt ook contact opnemen met Marcel Naaktgeboren

persoonlijke adviseur bij Flynth biedt u ondersteuning

Tel.: (0180) 44 25 55

keuzes maakt u en waarop baseert u die? Uw op accountancygebied én is uw sparringpartner als het gaat om uw bedrijfsvoering.

van Flynth adviseurs en accountants.

mail: [email protected]

Bedrijfsvergelijking

Wilt u uw bedrijfskosten en bedrijfsresultaat beoordelen?

Sterker nog: uw resultaten vergelijken met die van uw collega-VBO-makelaars en of niet-VBO-makelaars?

Flynth verzorgt de bedrijfsvergelijking makelaardij inclusief een strategische visie. Zo weet u altijd hoe uw bedrijf ervoor staat ten opzichte van uw collega-

ondernemers. Mede op basis van deze vergelijking kunt u goed onderbouwde keuzes maken voor de toekomst en

waar nodig uw bedrijfsvoering aanscherpen of bijsturen. Uw administratie verzorgd vanaf 195 euro per maand (excl. BTW)

Speciaal voor VBO-makelaars heeft Flynth een aanbieding ontwikkeld: een uitgebreid pakket diensten tegen een

vaste heldere prijs vanaf 195 euro (excl. BTW) per maand.

Voor ZZP-ers geldt een nog scherpere prijs. U bepaalt

of u uw administratie zelf invoert of dat u dat door

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 35

Als u houvast zoekt in vastgoed, ondersteunen wij u graag met de financiering.

Het vinden van een passende financiering voor vastgoed (beleggings) objecten is er niet makkelijker op geworden. Maar stel, u loopt tegen een pand aan waar u goede mogelijkheden in ziet en heilig in gelooft. Dan biedt RNHB Hypotheekbank haar klanten alle houvast met een passende financieringsoplossing. Want als specialist in de financiering van beleggingsvastgoed en handelspanden in het midden-segment, zijn we vaak nét wat inventiever. Omdat we niet alleen oog hebben voor ‘de stenen’, maar zeker ook voor de ondernemer achter het object. Voor klantgerichte financieringsoplossingen belt u 030 - 755 20 00.

Financier van de vastgoedmiddenmarkt. Leidseveer 50 - Postbus 2244 - 3500 GE Utrecht Telefoon 030-755 2000 - Fax 030-755 2020 - www.rnhb.nl - [email protected]