VASTGOED ADVISEUR
Rien Nagel, directeur Particulieren Rabobank Nederland: “Geleerd van de economische crisis” Nieuwe sectie Huur/verhuur van start Toekomstbeeld Rabobank voor woningmarkt Onderhands.nl: nieuw wapen tegen executieveiling Pensioenfondsen en hypotheken
jaargang 27, nummer 4 | september 2013 vakblad voor makelaars en taxateurs | een uitgave van VBO Makelaar
Specialist in Specialist in aansprakelijkheidsaansprakelijkheidsverzekeringen voor o.a. verzekeringen voor o.a. • Assurantie• intermediairs, Assurantieintermediairs, hypotheek-, krediethypotheek-, kredieten pensioenadviseurs en pensioenadviseurs • Makelaars, beheerders • en Makelaars, taxateursbeheerders in en taxateurszaken in onroerende onroerende zaken • Advocaten, notarissen, • accountants Advocaten, notarissen, en accountants en belastingadviseurs belastingadviseurs
Wij Wij beschermen beschermen de de vastgoedmakelaar vastgoedmakelaar en en zijn zijn of of haar haar dienstverlening... dienstverlening...
AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED
Net zoals u zijn wij specialist. Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar Al 25ujaar wij makelaar in (beroeps)aansprakelijkheidsverzekeringen. Netruim zoals zijn zijn wij specialist. Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar in aansprakelijkheidsverzekeringen. Hierdoor kunnen wij u een optimale Hierdoor hebben wij veel ervaring opgebouwd en kunnen een in aansprakelijkheidsverzekeringen. Hierdoor kunnen wij u wij eenu optimale bescherming van de continuïteit van uw bedrijf bieden, zodat u kunt optimale bescherming van de continuïteit uw bedrijf bescherming van de continuïteit van uw van bedrijf bieden,garanderen. zodat u kunt blijven doen waar u goed in bent: makelen. En u kunt ondertussen blijven doen waar u goed in bent. blijven doen waar u goed in bent: makelen.
…dat …dat houden houden wij wij zo zo WWW. SCHOUTENINSURANCE . COM WWW. SCHOUTENINSURANCE . COM
‘s-Gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 ‘s-Gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1
09-07-2010 14:26:02 09-07-2010 14:26:02
6
12
Rien Nagel, Rabobank Nederland: “we hebben gelukkig wel wat geleerd van de economische crisis”
18
24
Nieuwe sectie Huur/verhuur van start
in dit nummer
Toekomstbeeld Rabobank: ‘Woningmarkt van vóór 2008 keert niet meer terug’
Onderhands.nl: nieuw wapen tegen executieveiling
no nonsense
Stilte op de woningmarkt
5
actueel
Rien Nagel, directeur Particulieren Rabobank Nederland
6
Toekomstbeeld Rabobank: ‘Woningmarkt van vóór 2008 keert niet meer terug’
12
Nieuwe sectie Huur/verhuur van start
18
Onderhands.nl: nieuw wapen tegen executieveiling
24
Tweeluik – Pensioenfondsen en hypotheken
28
columns
Onderzoeksinstituut OTB – De groeiende markt voor short-stay
11
Bedrijfsmatig Vastgoed – Flexibiliteit en creativiteit; daarop zit de vastgoedmarkt te wachten!
23
Agrarisch Vastgoed – Wordt Nederland het proefbedrijf voor de Europese Unie?
27
Rabobank Nederland – Anders wonen
33
achtergrond
Uit de media
4
Online
15
Uit de rechtspraak – Een zendmast in de achtertuin
16
Makelaar van de Maand – Uniek Makelaars
30
Achter de Voorkant – Rabobank Nederland, Utrecht
34
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3
UIT DE MEDIA
Aantal hypotheekoffertes 4e kwartaal 2009 – 2e kwartaal 2013 25.000
Aantal
20.000 15.000
Aantal verkochte woningen juli 2013
10.000
Juli 2013 – 9.659
5.000
Stijging 29.6% t.o.v. juli 2012 – 7.451 rt m
de c 20 12
Stijging 33.7% t.o.v. juni 2013 – 7.224.
20 13
se p
ju n
20 12
m rt
20 12
20 12
de c
p
Doorstromer
20 11
se
ju n
20 11
m rt
20 11
de c
Starter
20 11
p se
20 10
ju n
20 10
rt m
20 10
de c
20 10
20 09
20 09
se
p
0
Woningtypen
Onbekend
Stijging tussenwoningen t.o.v. juli 2012 – 35.6%
Bron: OTB TU Delft
Stijging appartementen t.o.v. juli 2012 – 23.7% Stijging tussenwoningen t.o.v. juni 2013 – 41.5%
Goede zomer voor hypotheekaanvragen Het Hypotheken Data Netwerk (HDN) constateert in juli de reguliere seizoensin-
vloed in het aantal hypotheekaanvragen. In juli zijn er circa 12.700 aanvragen via de
infrastructuur van HDN tussen adviseurs en aanbieders verzonden. In juni waren dit er nog een kleine 15.000. Deze zomer worden tot nu toe meer hypotheekaanvragen
verzonden, dan vorig jaar. Toen werden in juni en juli totaal ruim 24.000 aanvragen verzonden.
Stijging hoekwoningen t.o.v. juni 2013 – 25%.
Aantal geregistreerde hypotheken Juli 2013 – 14.313
Daling 1.4% t.o.v. juli 2012 – 14.517 Stijging 27.3% t.o.v. juni 2013 – 11.244.
Aantal executieveilingen Juli 2013 – 175
VEH: Stijging woningmarktvertrouwen remt af De stijging van het consumentenvertrouwen op de woningmarkt is in de maand juli
bijna tot stilstand gekomen. De Eigen Huis Marktindicator stijgt ten opzichte van
Daling 32.4% t.o.v. juli 2012 – 259. Bron: Kadaster
juni nog maar met 1 punt naar waarde 69. Toch is dit de zesde stijging op rij. Het sentiment op de woningmarkt is in juli vooral beïnvloed door ongunstige berichten over de economie, de werkgelegenheid en de woningmarkt zelf.
het aantal kooptransacties, over de aanhoudende krimp
dieptepunt bereikte (waarde 51), volgde in het eerste kwartaal een lichte stijging
loosheid. Vooral het sentiment onder potentiële door-
Nadat het consumentenvertrouwen op de woningmarkt eind vorig jaar een (naar waarde 54), gevolgd door een sterke stijging in het tweede kwartaal (naar waarde 68).
Ongunstige berichten over de woningmarkt en de economie zetten in juli echter een rem op de stijging van het consumentenvertrouwen.
Het Kadaster en het CBS berichtten over een sterke daling in de huizenprijzen en
in de economie en de verdere toename van de werkstromers op de koopwoningenmarkt wordt door deze berichten negatief beïnvloed. Dit betreft met name
oudere huishoudens (ouder dan 45 jaar), paren/gezinnen en eigenaar-bewoners in het algemeen.
Eigendomsituatie woning van doorstromende huishouden voor en Startende en doorstromende huishoudens naar huurwoning of eigen woning, 2010–2011
na verhuizing, 2011
250
250
x 1.000
200
200
150
150
100
100
50
50
0
2010
Startende huishoudens
Bron: CBS
2011
Betrokken eigen woning
4 |
2010
2011
x 1.000
0
Doorstromende huishoudens
Betrokken huurwoning
| VAS T G OED AD VISEU R
Bron: CBS
Betrokken eigen woningen Eigen woning
Betrokken huurwoningen Huurwoning
Geen zelfstandige woning of woning onbekend
se ptem b er 2 0 1 3
NO NONSENSE
stilte op de woningmarkt Het begin van de zomer begon zonnig voor de woningmarkt. Het consumentenvertrouwen steeg, de neergaande spiraal leek doorbroken. Nu, aan het eind van de zomer, vlakt die stijging weer af. Oorzaak volgens VEH: ongunstige berichten over de woningmarkt en de economie. Dat het vertrouwen in de woningmarkt zo kan zwabberen, zegt iets over de psyche van de consument. En wellicht zegt het ook iets over al die onderzoeken, voorspellingen en berichtgeving. It’s all in the mind of the beholder.
H
et Kadaster en CBS kwamen met de naakte fei-
alle toonaarden ontkend. En terecht. We hebben er
het aantal transacties. Ook de economische
graag we dat consumentenvertrouwen ook willen
ten: een sterke daling in de huizenprijzen en
berichten zijn nog niet florissant, de werkloosheid
neemt toe. En dan moet Prinsjesdag nog komen. Geen nieuws dat vrolijk stemt en zeker niet uitnodigt tot
kopen. De aankoop – maar ook verkoop – van een huis
is tenslotte een flinke stap. Het betreft een enorme verplichting waarbij we niet over één nacht ijs gaan. Een
niets aan om de consument onwetend te houden, hoe opstuwen. Maar wat de makelaar wel kan doen, is
berichtgeving duiden. Dus niet stil zitten met de han-
den voor de oren, foeterend op de pers. Maar de juiste informatie aandragen zodat de consument rationeel en emotioneel een beslissing kan nemen.
handtekening zetten we niet zo maar omdat we bang
Het CPB kwam onlangs met een rapport over verlies-
woning kopen en daarna zakt de prijs nog verder weg.
aanschafbedrag moet verkopen, ondervindt daar psy-
zijn om fouten te maken. Stel je voor dat we nu een
Ga dat maar uitleggen op een verjaardag. En dus zoeken we informatie om onze beslissing wel of niet te kopen te ondersteunen en te rechtvaardigen. In de
marketing is daar een term voor: cognitieve dissonan-
tie. Daarnaast zoeken we informatie om onze verwachtingen te bevestigen. Kopen is ratio én emotie.
Het consumentenvertrouwen is laag: ‘Op dit moment
gaan de zaken slecht, dus maken we pas op de plaats’.
We hebben een verwachting, we nemen een beslissing, we zoeken bevestiging. Berichtgeving over de woningmarkt en de economie is dan meer dan welkom en
volop aanwezig. Er zijn kwartaalberichten, maandelijkse updates, onderzoeken, prognoses. Elk zichzelf
respecterende bank, econoom, instituut, brancheorga-
nisatie heeft kennis over de woningmarkt en brengt dit
aversie; de woningeigenaar die de woning onder het chische last van. Te vaak denkt de verkoper dat een
reële vraagprijs het bedrag is dat er jaren geleden voor is betaald plus verbouwings- en andere bijkomende
kosten. En dus weigert de verkoper de vraagprijs te verlagen naar een marktconform niveau. Het is dan de
taak van de makelaar de consument erop te wijzen dat
een hoge vraagprijs de verkooptijd vaak verlengt en tot een groter verlies kan leiden. Maar dat verlies hoeft
niet per definitie een restschuld op te leveren als er al
is afgelost of kapitaal is opgebouwd via een levensverzekering. Daarnaast is de betaalbaarheid van een volgende koopwoning ook toegenomen.
It’s all in the mind… En daar moet een goede makelaar mee om weten te gaan.
naar buiten. Maar moeten we dat dan niet doen en de
Ed Hamming
consument ‘dom’ houden? Het FD berichtte in juni dat
Voorzitter VBO Makelaar
‘de politiek en banken elkaar een zwijgplicht over de
huizenprijzen hadden opgelegd’. Het bericht werd in
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5
ACTUEEL | Financieël
Rien Nagel, directeur Particulieren Rabobank Nederland:
“we hebben gelukkig wel wat geleerd van de economische crisis”
Hij herkent zich absoluut niet in het beeld dat de woningverkoop stagneert door de strenge hypotheeknormen van de banken. Het zou immers van weinig wijsheid getuigen als we niets geleerd hadden van de crisis die ons land nu al vijf jaar in zijn greep houdt. En de restschuld kan probleemloos worden meegefinancierd; vooropgesteld dat de huiseigenaar de schuld kan betalen. Een gesprek met Rien Nagel, sinds 1 mei jl. directeur Particulieren bij Rabobank Nederland. In het imposante hoofdkantoor van de bank spreken we een directeur die stevige uitspraken niet schuwt, maar graag kleine stapjes zet als het gaat om de oplossing van ons nationale financieringsprobleem.
“Z
e moeten die banken eens aanpakken. Daar ligt de
prijzen gemiddeld zo’n 20% zijn gedaald, en doordat de
“Dat is een vérgaande simplificatie van de werke-
belasting en de gedaalde rente.”
oorzaak van alle problemen die we nu hebben!”
lijke situatie. We hebben met elkaar – en ik zeg dat met
‘leencapaciteit’ is gestegen door de verlaagde overdrachts-
nadruk: met elkaar – een schuldencrisis gecreëerd, waarin
Maar veel eigenaren zitten met een restschuld.
ring van vastgoed is dus een probleem dat we gezamenlijk
aflossen. Dat moet je voorzichtig doen in kleine stappen.
de banken zeker een aandeel hebben. De te hoge waardemoeten oplossen. Overigens is het in de woningmarkt
natuurlijk niet zo dat er een massaal probleem is: wie vijf jaar geleden een woning heeft gekocht en die nu moet
verkopen, heeft vaak een probleem. Maar de mensen die 20 jaar geleden hun woning kochten, hebben nog steeds
een behoorlijke overwaarde. Dat wordt wel eens vergeten.
En ik hoor niemand ervoor pleiten om die overwaarde met de bank te delen…”
Volgens makelaars wordt er zo weinig verkocht doordat de
“Dat klopt, en die restschuld kun je niet in een snel tempo Daarom kan iemand met een restschuld die bij ons gewoon
meefinancieren (op voorwaarde dat er bij de consument voldoende financiële mogelijkheden zijn). De schuld kan in tien jaar worden afgelost, en is ook tien jaar lang fiscaal aftrekbaar.
Ik ben van mening dat woningeigenaren van die mogelijkheid gebruik moeten maken: je wilt toch niet de rest van je leven met die schuld blijven zitten? Gelukkig wordt die mogelijkheid ook fiscaal gestimuleerd door de overheid.”
consument de financiering niet rond krijgt. De eisen zijn
Over financiering gesproken: de hypotheekrente is in Neder-
“In dat beeld herken ik me absoluut niet. Wie een woning
de geringe concurrentie?
volgens hen te zwaar.
kan betalen, krijgt bij de Rabobank een hypotheek. Maar
natuurlijk hebben we – gelukkig – wel wat geleerd van de afgelopen jaren. De normen, die overigens niet door de
banken zelf worden vastgesteld, zijn inderdaad strenger
geworden. Maar vergeleken met een aantal jaren geleden kun je – ondanks die strengere normen – nu méér huis
kopen voor hetzelfde geld. Dat komt doordat de huizen-
land hoger dan in de ons omringende landen. Komt dat door
“Nou, met het gebrek aan concurrentie valt het wel mee. Kijk maar wat er gebeurt bij SNS Bank: daar wordt gestunt met lage hypotheekrentes, want die bank wil haar markt-
positie versterken. Ook andere banken nemen genoegen met lagere marges, en vergeet de Duitse toetreders niet.
Wij voelen ons comfortabel bij ons huidige marktaandeel
van 31%. We werken er hard aan om dat zo te houden, maar
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7
de hoogte van de hypotheekrente. In andere landen is veel
meer spaargeld beschikbaar, terwijl het spaargeld in Nederland veelal ondergebracht is in de pensioenfondsen. De
nationale funding gap (de kloof tussen schulden en spaar-
geld) van 300 miljard euro is lastig te dichten. Wij moeten dus veel geld uit – soms verre – buitenlanden aantrekken,
en dat is een kostbare zaak. Dat betekent ook dat we een risicopremie moeten opnemen in onze financieringsproducten. Ik moet constateren dat we het prima doen: we hebben heel weinig afgeboekt op onze woninghypotheken.” Hoe krijgt u dat voor elkaar?
“Als we zien dat er een probleem dreigt, zitten we daar direct bovenop. Van onze 1,1 miljoen hypotheekklanten heeft 0,5% een betalingsachterstand. We proberen samen met
de klant een oplossing te vinden. Dat lukt verrassend vaak: meer dan 90% van de klanten met een betalingsprobleem komt al snel weer in rustig vaarwater. Het aantal woningen
dat gedwongen wordt verkocht, bedraagt slechts 300 per jaar. Dat is zowel absoluut als in verhouding tot ons marktaandeel heel laag.”
Als al dat spaargeld naar de pensioenfondsen gaat, is het
wellicht een goed idee als de pensioenfondsen gaan beleg-
Grote bewegingen kan de markt nu niet aan, en een niet
gen op de hypotheekmarkt. Is een Nationale Hypotheek Instelling de oplossing?
te snelle verlaging van de Loan to Value is goed voor de
“Het is zeker niet dé oplossing, maar zo’n instelling kan wel
woningmarkt.
ten van de eerder genoemde funding gap. Pensioenfond-
het is prima als de consument wat te kiezen heeft.
Toch zijn de concurrentieverhoudingen naar mijn mening niet de oorzaak van de hogere hypotheekrente in Neder-
land. Die wordt nogal eens vergeleken met de rente in Duitsland, maar we moeten niet vergeten dat de Neder-
landse banken veel meer risico moeten dragen. In Duits-
de nodige verlichting geven; zeker als het gaat om het dichsen hebben primair de verantwoordelijkheid om een goed
rendement te halen voor onze pensioenen. Het is mooi als ze ons helpen bij de funding van onze hypotheken, maar
dat mag niet ten koste gaan van hun eigenlijke missie.
Er komt immers niet méér geld beschikbaar; de bedragen worden alleen anders gegroepeerd.”
land wordt bijvoorbeeld maar 80% van de woningwaarde
De banken moeten hun kapitaalbuffers versterken om beter
hoorlijk bedrag aan spaargeld meebrengen. Wij financieren
Structuur Nederlandse Banken onder leiding van Herman
gefinancierd. De toekomstige eigenaar moet dus een bein Nederland momenteel nog 105%, en dat percentage zal
op den duur verlaagd worden naar 100%. Dat is wat mij betreft reëel. 80% is erg laag. We hebben in Nederland een
traditie als het gaat om die financiering van 100%. Dat is altijd prima gegaan. De crisis is niet door die handelswijze ontstaan.”
Geen verlaging van de Loan to Value dus?
“Misschien moeten we wel wat meer differentiëren, maar ook hier geldt dat we uiterst voorzichtig te werk moeten
gaan. Grote bewegingen kan de markt nu niet aan, en een niet te snelle verlaging van de Loan to Value is goed voor de woningmarkt.
Er is trouwens nóg een belangrijk verschil als het gaat om
8 |
| VAS T G OED AD VISEU R
bestand te zijn tegen schokken. Dat stelt ook de Commissie
Wijffels (o.a. ex-bestuursvoorzitter van de Rabobank). Daarvoor is ook buitenlands kapitaal nodig. Lukt het een beetje met die bufferversterking?
“Dat lukt prima. Gelukkig heeft de Rabobank altijd een zuinig beleid gevoerd, en dat heeft ertoe geleid dat onze
buffers veel sterker zijn dan de toezichthouder eist. Wij hebben het voordeel dat we een coöperatieve organisatie zijn zonder aandeelhouders. Buitenlandse investeerders
doen graag zaken met ons, en we voldoen al lang aan de normen van Basel III.
Wijffels stelt dat de kapitaalratio’s van banken versneld
moeten worden ingevoerd: niet in 2019, maar al in 2014. Ik denk mét Wijffels dat het hele bankwezen daarmee gebaat is: we willen toch ver weg zijn van alle narigheid?
septem b er 2 0 1 3
Dat betekent niet dat we bij de Rabobank zorgeloos door
het leven gaan: om ons vermogen te versterken, moeten
we winst maken. De marges en de provisies staan onder
druk, en we moeten blijven voldoen aan de eisen die de toezichthouder stelt. Om de kosten te verlagen, sluiten we
een flexibele opstelling in het belang van de klant. Ik ben altijd al een voorstander geweest van a-cyclisch financie-
Rien Nagel: “We hebben in Nederland een traditie als
een groot aantal lokale bankkantoren. In 2016 zullen we het
het gaat om die financiering van 100%. Dat is altijd
hebben van 28.000 naar 20.000. Sluiting van die lokale
prima gegaan. De crisis is niet door die handelswijze
personeelsbestand van die lokale banken teruggebracht
ontstaan”
vestigingen roept nogal wat emotionele reacties op, maar in de praktijk blijkt dat er maar heel weinig mensen zijn die de bank fysiek bezoeken.”
De bankenbelasting helpt ook niet echt.
“Daar zijn we niet blij mee. Het is ook – zacht uitgedrukt
ren, maar dat is – mede door de druk van de concurrentie én de eisen van de toezichthouder – niet altijd eenvoudig.”
– geen echt consistent beleid van de overheid: we moeten
Banken willen bij de verhuur van leegstaande woningen
geconfronteerd met een belasting van 200 miljoen per
laars daarvoor prima geëquipeerd zijn. Minister Blok vindt
onze buffers versterken, maar tegelijkertijd worden we jaar. Die gaat natuurlijk ten koste van de buffers. Ook de
commissie-Wijffels heeft zich uitgesproken tegen die belasting.”
Kunt u nog steeds maatwerk leveren als het om hypotheken gaat?
Zeker. We kijken wel degelijk naar het perspectief op de
arbeidsmarkt. De toezichthouder staat dat sinds enige tijd ook weer toe, en dat is een goede zaak. Natuurlijk
verlangen we nog steeds een goede onderbouwing van de aanvraag. Dat is ook noodzakelijk. We moeten oppassen
alleen zaken doen met bemiddelingsbureaus, terwijl makehet prima zo. Waarom doet de Rabobank daaraan mee?
“Wij adviseren banken om een gespecialiseerd bureau in te schakelen voor de afwerking, maar dat is geen verplichting.
Verhuur onder de Leegstandwet is complex. De formalitei-
ten moeten correct worden afgewerkt, met name in het belang van de klant. Lokale banken en lokale makelaars
hebben maar beperkte ervaring op dat gebied, want het komt niet vaak voor. Dat is de reden waarom banken er een gespecialiseerd bureau tussen zetten. Dat is een praktische oplossing; geen principiële.” ■
voor te veel wishfull thinking, maar we zijn wel bereid tot
rien nagel, directeur particulieren Rien Nagel (1963) werd na verschillende functies bij de Rabobank in februari 2007 directievoorzitter van Rabobank Utrecht. Sinds 1 mei 2013 is hij directeur
Particulieren van Rabobank Nederland, waar hij
zich bezighoudt met betalen, sparen en hypotheken.
In juli tekenden minister Blok en Rien Nagel
een intentieovereenkomst om nog dit jaar een revolverend fonds voor energiebesparing voor
woningbezitters te realiseren. Na een eerste inleg
van het kabinet is de Rabobank onder voorwaarden bereid voor maximaal 150 miljoen euro mee te doen.
Nagel is een echte netwerker; zijn lijst met nevenactiviteiten is lang.
Hij is al jaren betrokken bij projecten in
ontwikkelingslanden. In Utrecht is hij betrokken bij
het Business Peloton en bij het Utrechts Landschap, en is hij bestuurder van de Rabobank Foundation.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9
Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Bernd Bohm
Kijk voor alle opleidingen en cursussen voor de vastgoedprofessional op www.makelaarsopleidingen.nl Beroepsopleiding Makelaars BV Gildeweg 5A 2632 BD Nootdorp telefoon 070 35 63 200 fax 070 36 54 491 email
[email protected]
COLUMN
Woningmarktanalyse OTB
de groeiende markt voor short-stay Toen in de 19e eeuw de transportverbindingen tussen Nederland en Indië een kortere overtocht mogelijk maakten, werd het voor Indiëgangers gebruikelijker om naar Nederland te reizen voor verlof of zaken. Het verlof duurde veelal langer dan een maand en al snel werden gespecialiseerde pensions opgericht voor hen die wat ruimere en goedkopere accommodatie wensten dan een hotel.
D
it is de eerste aanzet tot de huidige short-stay
echter op welke wijze deze markt zich verder ontwik-
kookgelegenheid en éénmaal per week
tens het aanbod van short-stay complexen uitgebreid,
van gemeubileerde appartementen, met eigen
schoonmaakservice. In het buitenland valt de term ‘serviced apartments’ vaker en volgens ‘The Global
Serviced Apartments Report’ waarderen zakenmensen het inderdaad vanwege de lagere kosten, de kookgelegenheid en het grotere vloeroppervlak. De sector valt
kelt. In Noord-Amerika hebben enkele grote hotelke-
waarbij het serviceniveau veelal hoger is dan hetgeen
de kleine particulieren aanbieden. In feite beconcurreren deze hotelketens kleinere aanbieders door zelf meer short-stay te ontwikkelen.
uiteen in twee segmenten: appartementen in eigen-
In Nederland lijkt er vooralsnog geen grootschalig aan-
aanbod door (hotel)ketens in complexen die sterkere
aanbieders van de markt drukken. Het aanbod door
dom van kleine particuliere woningeigenaren en het
gelijkenis tonen met een hotel en de gebruikelijke faci-
liteiten bieden zoals een receptie, zwembad en fitnessruimte. Er is evenwel van alles dat onder de noemer
valt: zo heeft in Nederland studentenhuisvester DUWO 4.000 appartementen voor wetenschappelijk personeel (en studenten) op uitwisselingen, terwijl ik in
Toulouse ooit verbleef in een ‘aparthotel’ dat vooral
werd gebruikt door toeristen, maar waar ook een groep Koreaanse piloten logeerde tijdens de vliegcursus op de nieuwe dubbeldekker van Airbus.
Op wereldwijd niveau ontwikkelt de vraag naar ser-
bod door internationale ketens te zijn die de kleinere kleine aanbieders in Amsterdam is juist gegroeid en om deze ontwikkeling te coördineren, stelde de
gemeente een maximum van 1.350 woningen in de
bestaande woningvoorraad, met een minimum verblijfsduur van een week. Het onttrekt anders teveel
woningen aan de voorraad en concurreert teveel met de reguliere hotels. Investeerders zoals op de Zuidas,
die nieuw aanbod voor de zakenwereld ontwikkelen, vallen hierbuiten. Hoewel het typisch Nederlandse
gedogen niet aan de orde was, bleek echter dat er veel
te weinig werd gehandhaafd. In 2011 schatte Regioplan
dat er 2.000-2.500 eenheden werden aangeboden, ter-
viced apartments zich goed. Naast de vraag vanuit de
wijl er nog geen 600 vergunningen waren verleend.
leerd door een vervagende grens tussen typische short-
troleren. De gemeente meldt thans dat zij strikt hand-
kostenbewuste zakenreiziger, is dit verder gestimustay en toeristische accommodatie. Zo bieden deze
appartementen voor gezinnen op city trips meer zelfstandigheid, de kinderen hoeven niet in een aparte
Bovendien is de minimum verblijfsduur lastig te conhaaft, maar volgens mij blijft het een hele lastige opgave.
hotelkamer en de lage kosten maken een langer ver-
blijf mogelijk. Websites waarbij hotelaanbod voor city trips wordt samengebracht, tonen tegenwoordig dan ook een aparte categorie appartementen. De vraag is
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1
Kees Dol, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft
ACTUEEL | Woningmarkt
toekomstbeeld rabobank:
‘woningmarkt van vóór 2008 keert niet meer terug’ Nederlandse markt beweegt richting Duitsland Het wordt nooit meer als vroeger. Die wijsheid gaat altijd op. De toekomstvisie over de woningmarkt die de Rabobank publiceerde, verklaart echter ook waarom die oude tijden niet meer zullen terugkeren. Het is een soort waarschuwing: beleidsmakers die denken dat de markt voor koopwoningen een tijdelijke dip meemaakt, hebben het mis. Alles wordt echt anders.
I
edereen doet het wel eens, mijmeren over de goede
Het heeft dan ook geen zin om die terugkeer te propageren.
woningmarkt op volle toeren draaide. Toen vaste ba-
komende 20 à 30 jaar misschien toch weer een periode met
oude tijd. Toen banken in hun geld zwommen. Toen de
nen voor het oprapen lagen en je een wooncarrière van te voren kon plannen. Eerst een klein koopappartement, dan
een tussenwoning, daarna een twee-onder-een-kapper en
uiteindelijk dat fraaie vrijstaande huis op die mooie locatie.
Wordt de woningmarkt ooit weer ‘normaal’? Komt er de een ruim gefinancierde, dynamische koopmarkt? ‘Wij gaan er vanuit dat dit niet zal gebeuren’, antwoorden de onderzoekers Danijela Piljic en Hans Stegeman in hun rapport.
Mijmeren mag nog steeds, maar wie stiekem hoopt dat de
De vraag in hoeverre de huidige malaise op de koopmarkt
het verkeerde eind. Dat is in de kern de boodschap die de
de historische transactieniveaus zullen vrijwel zeker niet
tijden van vóór 2008 weer zullen terugkeren, heeft het bij Rabobank uitdraagt in de woningmarktvisie ‘Anders wonen, naar een werkende woningmarkt’.
zich nog kan herstellen, blijft buiten beschouwing. Maar meer worden gehaald en ook de prijzen zullen op korte
termijn niet spectaculair toenemen. Ook makelaars en financiers zullen dat gaan merken. Want, zo schrijven de
onderzoekers, ‘voor alle partijen die vooral afhankelijk zijn
van de volumes op de woningmarkt, betekent dit een fors
Mobiliteit in de huur- en koopsector 30
kleinere markt’. Kopers zullen, net als in Duitsland en Bel-
%
%
30
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0 IE
AT GR
IT
mobiliteit
PT ES NL BE SE LU DE FR GB DK mobiliteit huur
mobiliteit koop
FI
gië, steeds vaker gaan kiezen voor een ‘levensloophuis’ dat ze in de loop der tijd kunnen aanpassen aan de veranderde behoeften. Die aankoop valt pas op het moment dat hun financiële positie sterk genoeg is om zelf een deel van de
koopsom te kunnen betalen. Daarna verhuizen ze niet zo snel meer.
Voor de huurmarkt geldt het tegenovergestelde. Deze
markt is nu door de geringe mobiliteit in de sociale sector bijzonder statisch. In de huursector is 94% van de voor-
raad gereguleerd. Naarmate het private aandeel groeit
en het verschil met de sociale sector kleiner wordt, zal de huurmarkt als geheel aan dynamiek gaan winnen. Eigendomsneutraal wonen zal dan de frictie tussen huur en
Bron: Van Ommeren (2006) o.b.v. ECHP 1990-2000
koop wegnemen. Het geschetste toekomstbeeld is volgens
12 |
| VAS T G OED AD VISEU R
septem b er 2 0 1 3
visie rabobank de auteurs ‘in belangrijke mate een tekentafelconcept’,
dat echter in schril contrast staat met de huidige woningmarktsituatie.
Transitie verloopt langzaam
Harde cijfers geeft het rapport niet. Maar aan onderzoeker
Hoe zal de woningmarkt er over pakweg 20 à jaar uit zien? Volgens de Rabobank ongeveer zo: • Ouderen verkopen hun huis minder snel;
• Jongeren gaan eerst huren en pas veel later kopen;
Danijela Piljic toch de vraag: hoeveel woningen worden er
• De huursector is goed toegankelijk en een
“Dat is echt niet te voorspellen”, antwoordt ze bijna
• De dynamiek op de koopmarkt is deels
ontwikkelen op de woningmarkt als onderdeel van de eco-
• Een eigendomsneutraal woonbeleid stelt
over pakweg tien jaar nog verkocht?
verontschuldigend. “Ons doel was een integrale visie te
nomische, sociaal-maatschappelijke en institutionele ontwikkelingen. Dat is iets anders dan een onderzoek waarin
lijntjes uit het verleden worden doorgetrokken. Iedereen is
alternatief voor de koopsector; verplaatst naar de huurmarkt;
mensen in staat een betere afweging te maken tussen huren en kopen.
nu nog gericht op de situatie van vóór de financiële crisis. Met de gedachte dat we mensen met een restschuld kun-
nen helpen door starters zo snel mogelijk de koopmarkt op te duwen.”
Is dat een verouderd denkpatroon? “Ja. De ontwikkelingen
Danijela Piljic: “Duitsers zijn gewend eerst te sparen, beginnen in de huursector en kopen pas hun eerste huis, als ze halverwege of eind dertig zijn”
wijzen erop dat de doorstromingsmarkt zoals we die nu kennen, gaat verdwijnen. Velen zijn opgegroeid met het idee dat het eindeloos zo zou doorgaan, maar de woning-
markt was daarvóór ook veel statischer. En dat betekent
Past dit plan in een beleid om de transitie goed te laten
den met een traditionele starterswoning.”
gaat per jaar al met een 0,5% terug en de huren gaan
dat starters dus niet meer vanzelfsprekend geholpen wor-
Het transitieproces verloopt langzaam en grillig. Factoren
die daar invloed op hebben, zijn onder meer de demografische veranderingen, politieke keuzen, de flexibiliteit van de arbeidsmarkt en het keuzegedrag van consumenten.
Piljic: “Eenduidige antwoorden geven is daarom moeilijk.
verlopen? Piljic. “Heel goed zelfs. De hypotheekrenteaftrek
omhoog. Op termijn is 30% een logisch eindpunt, met een
verhuizing van box 1 naar box 3, waar ook andere investeringen onder vallen. Dat moet samengaan met de introductie van marktconform huren en een eigendomsneutrale
woontoeslag. De eerste voorzichtige stappen in de richting van eigendomsneutraal wonen zijn dus al gezet.” ■
Tekst: Robert van Til
We zeggen wel dat er een statische markt zal ontstaan met minder verkopen. We zijn nu al gezakt naar 110.000
transacties. Uit onderzoek blijkt dat Duitsers maar één of
Grote sociale huursector in Nederland
twee keer een huis kopen, terwijl het in Nederland gebrui-
kelijk was om eens in de zeven of acht jaar te verhuizen. Die verschillen zijn ontstaan door het ontbreken van een
gezonde huurmarkt. De wachtlijsten in de sociale sector
zijn lang en woningen in de private sector kunnen niet concurreren met de koopwoningmarkt. Duitsers zijn gewend eerst te sparen, beginnen in de huursector en kopen
pas hun eerste huis, als ze halverwege of eind dertig zijn. Vandaar de term ‘levensloophuis’. Die richting gaan wij hier ook op.”
De Rabobank pleitte reeds eerder voor een aanpak, die
dicht in de buurt komt van Wonen 4.0, het gezamenlijke
70
% van de woningvoorraad
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0 AU BE CA CH DE DK ES FI FR GB IE IT JP LU NL NO NZ SE US sociale huur
plan van de brancheorganisaties van makelaars – waaron-
der VBO Makelaar – Aedes (woningcorporaties), de Vereni-
% van de woningvoorraad
particuliere huur
Bron: OESO
ging Eigen Huis en de Woonbond.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3
Dé online mediaspecialist voor de makelaardij
Websites Volledig geoptimaliseerd voor de makelaardij
Uw eigen (iPhone) App vanaf € 49,- p.m.
Lage kosten
Mobiele versie van uw website
Hoog serviceniveau (binnen 2 weken online)
Genereren van QR-codes
Bovenaan in Google Specialist makelaar web
Apps en mobiel
Social media
Krijg nieuwe klanten met uw website
Uw eigen opgemaakte Facebook pagina
Meer bezoekers en meer rendement
Het aanbod direct op Twitter en YouTube
Uw website altijd in topconditie
Uw bedrijf maximaal vertegenwoordigd
www.topsite.nl/makelaar
ONLINE
Tweets over de markt @VBODirectie: @LisaT33 iedere gedupeerde 1 teveel !
Daarom #tuchtrecht, beroepsaanspr. Verz. En verplicht lid van branche org.
@ AFWC1917: Opvallend veel huisbezichtigingen in juli volgens Monitor TU Delft bit.ly/19oiTk0 (RTL Z). Het rapport: bit.ly/13RTc5W
makelaars poll Controle energielabel Makelaars zouden toebedachte rol notarissen bij controle energielabel prima op zich kunnen nemen. Controle hoeft geen beletsel te vormen om toch uit te gaan van volwaardig energielabel.
Eens
76,47 %
Oneens
23,53 %
Bron: Ledennet VBO Makelaar
@ RogierSpoel: Vereniging Eigen Huis niet tevreden over #NVM-maatregel op @funda: eigenhuis.nl/ actueel/nieuws…
@ VJProfs: VBO Makelaar is misstanden in (ver)
huurmarkt zat en richt aparte sectie Huur/verhuur op.
Surfen op het net
vastgoedjournaal.nl/news/11420/57/
@IKCRO: Verliesaversie op de woningmarkt (Mediabericht) dlvr.it/3lsxJR
@VEH_Woningmarkt: Gemiddelde kosten voor
een bouwvergunning stijgen in 2013 met ruim 5%.
Benieuwd naar de kosten in jouw gemeente? ow.ly/ nyTjl
@VBOLedenservice: Tijdens de vakantie bezorgt over de bereikbaarheid van uw kantoor? Dan is de #VBO
Back Office Service de oplossing! http://bit.ly/1c34xu0 @PatriciaDieben: Persreactie #VBO Makelaar ow.ly/
njucV Maatregel funda.nl lost probleem transparantie niet op.
Financieringswijzer Energiezuinig (ver)bouwen De ‘Financieringswijzer Energiezuinig (ver)bouwen’ geeft een overzicht van
de huidige financieringsmogelijkheden voor energiezuinig (ver)bouwen. Deze informatiekaart is een uitgave van Bouwend Nederland. Het instrument is
gemaakt in het kader van Innovatie Prestatie Contract (IPC) Klimaatneutraal
bouwen van Bouwend Nederland. Dit IPC is financieel mogelijk gemaakt door AgentschapNL. Er bestaan diverse regelingen en financieringsconstructies
energiezuinig (ver)bouwen. De financieringswijzer geeft een overzicht van deze financieringsconstructies. Naast subsidies wordt aangegeven welke tijdelijke regelingen er bestaan en welke financiële producten banken
aanbieden. De financieringswijzer bevat daarnaast veel relevante links en achtergrondinformatie. De nadruk ligt op innovatieve constructies
en concepten. De kaart richt zich op particulieren, woningcorporaties en Volg VBO Makelaar via
http://twitter.com/VBOMakelaar
consumenten poll
php?itemID=32243
Op de hoogte van lopende bouwprojecten met BouwApp geïnteresseerden communiceren over de status en voortgang van hun
Er komen steeds meer berichten dat de bodem van de woningmarkt in zicht is. Er zou sprake zijn van stabilisatie van het prijspeil en Eens ook het vertrouwen
% 51,35 %
48,65
Oneens
Voor meer informatie, http://www.bouwendnederland.nl/download.
Met de BouwApp kunnen bouwers met klanten, andere relaties en
Woningmarktvertrouwen
neemt toe.
vastgoedbeleggers en bouwbedrijven.
projecten. Een medewerker van een bouwbedrijf kan zelf met zijn telefoon foto’s van een project maken en deze in de app plaatsen. Zo kunnen
opdrachtgever, kopers of huurders, eindgebruikers, ketenpartners, omwonenden en andere volgers van het project zien hoe het werk vordert. De app is een
initiatief van Concepteurs in samenwerking met Bouwend Nederland. Er zijn via de applicatie circa 160 projecten te volgen.
Voor meer informatie, www.debouwapp.nl
Bron: www.VBOmakelaar.nl
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5
UIT DE RECHTSPRAAK
een zendmast in de achtertuin
Makelaar Viseur heeft overal verstand van, zelfs van zendmasten en de daarover af te sluiten contracten. De laatste keer sneed hij zich echter lelijk in zijn vingers. Lucratief aanbod
geen verstand van huurcontracten en verzocht zijn make-
terrein. Peeters kreeg op een dag een lucratief aanbod van
het contract en meende dat hij er goed aan deed om zelf
Peeters had een opslagloods aan de rand van een industrieeen telefoonprovider. Deze wou een UMTS mast op zijn
grondstuk plaatsen. Zonder daarvoor te behoeven werken,
zou Peeters een paar duizend euro per jaar ontvangen. De provider legde Peeters een huurcontract voor. Peeters had
laar Viseur om hem bij te staan bij deze deal. Viseur bekeek een overeenkomst op te stellen.
Viseur nam contact op met de provider en vertelde dat
de jaarhuur verdubbeld zou moeten worden. Tot enige
verbazing van Viseur stemde de juridisch medewerker van
de provider vlot daarmee in, maar stelde dan wel de voorwaarde dat Peeters moest garanderen dat de mast zonder problemen geplaatst zou kunnen worden en Peeters bo-
vendien de provider vrijwaarde voor aanspraken op schadevergoeding van derden. Die laatste nieuwe voorwaarden
vond Viseur maar niets en hij vroeg aan de jurist van de telefoonprovider raad en om een toelichting. Deze wist te vertellen dat er eigenlijk nooit schadeclaims binnenkwa-
men en dat bouwvergunningen voor een zendmast, zeker
op een industrieterrein, altijd en vrijwel direct werden ver-
strekt. De stelligheid waarmee deze jurist zijn uitspraken deed, overtuigde Viseur. Viseur vertelde daarop Peeters dat
hij na stevig schaken een goed onderhandelingsresultaat
had bereikt en dat Peeters gerust het contract, met inbegrip van de nieuwe voorwaarden, kon tekenen. Peeters op zijn
beurt was erg blij met de inspanningen van Viseur die maar liefst tot een verdubbeling van de huurprijs hadden geleid. Tegengas
Teneinde de zendmast, met een hoogte van bijna 40 meter
te kunnen bouwen moest het bestemmingsplan ter plaatse
enigszins worden aangepast omdat er slechts bouwwerken
opgericht mochten worden met een hoogte van maximaal 20 meter. De gemeente verleende medewerking en gaf ontheffing van de hoogtebeperking in het bestemmingsplan. De zendmast zou bovendien vrijwel op de erfgrens
worden gebouwd, naast het perceel van buurman Van Gastel die aldaar met zijn gezin in een bedrijfswoning woonde. Van Gastel verzette zich tegen de bouwvergunning en
ontheffing, maar tevergeefs. Vervolgens startte Van Gastel
16 |
| VAS T G OED AD VISEU R
septem b er 2 0 1 3
een procedure tegen de provider en tegen Peeters. Hij
Hoger beroep
ruim een ton kelderde nu er een gigantische zendmast
Veel heil zag hij daar echter niet in. Zelfs Viseur begon zich
stelde daarbij dat de waarde van zijn bedrijfswoning met zich direct achter zijn achtertuin bevond en zijn uitzicht
volledig bedierf. Bovendien beperkte de mast Van Gastel in mogelijke nieuwe bouwplannen en zouden hij en zijn gezin gezondheidsschade lijden vanwege de sterke straling.
De provider bleef erg rustig onder die forse schadeclaim.
Peeters zou immers de mogelijke schade op grond van de gesloten overeenkomst moeten vergoeden. Peeters op zijn
beurt maakte zich ernstige zorgen en verweet Viseur dat hij
Peeters restte niets anders dan hoger beroep in te stellen. ernstige zorgen te maken, zeker toen die brutale vlerk van een advocaat van Peeters hem ook nog eens aansprake-
lijk stelde vanwege een beweerd tekortschieten in zijn dienstverlening. Peeters was kennelijk vergeten dat hij aanvankelijk Viseur met betraande ogen had bedankt voor
zijn scherpe onderhandelingen die hadden geleid tot een verdubbeling van de huursom. “Het is een ondankbare vlegel”, bedacht Viseur bitter.
hem in grote financiële moeilijkheden had gebracht. Viseur
Het hof keek echter uiteindelijk toch anders tegen de zaak
bouwvergunning verleend en waarom zou Peeters on-
woonachtig was in een bedrijfswoning op een bedrijfster-
zelf was optimistisch. De gemeente had immers toch een rechtmatig hebben gehandeld jegens Van Gastel? Tegenvaller
De rechtbank zag dat allemaal toch genuanceerder. De rechtbank overwoog dat het enkele feit dat er een bouw-
werk is geplaatst waarvoor een vergunning is verleend, niet betekent dat Peeters, door gebruik te maken van die
vergunning, niet onrechtmatig kan handelen jegens zijn buurman. De rechtbank overwoog dat de uitzonderlijk
hoge zendmast, die pal aan de erfgrens was geplaatst, het uitzicht van de familie Van Gastel in ernstige mate verstoorde en dat daardoor de woning met meer dan een ton in waarde was gedaald. Peeters werd daarom veroordeeld om die schade te vergoeden. De rechter overwoog dat,
indien Van Gastel afbraak zou hebben gevorderd van de
aan dan de rechtbank. Het hof overwoog dat Van Gastel rein. Dat betekende dat Van Gastel minder hoge eisen kon
stellen aan zijn woonomgeving en de aan bedrijvigheid inherente hinder moest accepteren. Bovendien had de
gemeente de belangen van alle betrokkenen afgewogen
bij het verlenen van ontheffing van het bestemmingsplan. Dat Van Gastel beperkt zou worden in zijn bouwmogelijkheden werd door Van Gastel niet onderbouwd en was
ook niet aannemelijk. Ook de gezondheidsrisico´s waren niet aangetoond. Tevens overwoog het hof dat een zendmast voorziet in een maatschappelijke behoefte en dat in redelijkheid van derden mag worden verlangd dat zij enig
ongemak dat zulks met zich meebrengt op de koop moeten toenemen. Het hof wees de schadeclaim van Van Gastel alsnog af.
zendmast, dat ook zou zijn toegewezen. Het was begrijpe-
Peeters was natuurlijk bijzonder opgelucht. En Viseur? Vi-
Gastel om alsnog verwijdering van de mast te vorderen,
een expert op het gebied van zendmastcontracten.
lijk dat Peeters in alle staten was. Het dreigement van Van maakte de sfeer er niet gezelliger op. De provider dreigde daarop Peeters met een schadeclaim van een half miljoen. Had Peeters immers niet contractueel gegarandeerd dat die mast daar zou kunnen worden gebouwd en dus ook daar zou kunnen blijven staan?
seur had deze goede afloop allang voorzien. Hij is immers
(de namen zijn gefingeerd; de uitspraak wordt op verzoek toegestuurd) ■
Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl Beeld: Roger Wouters
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7
ACTUEEL | Huurmarkt
nieuwe sectie huur/verhuur van start
Zelfregulering in belang van huurder en verhuurder De oprichting van de sectie Huur/verhuur van VBO Makelaar is een feit. Voor het eerst durft een brancheorganisatie het aan om de misstanden op de huurmarkt aan te pakken. Van binnenuit hervormen. Het kaf van het koren scheiden. Zo ontstaat de kwaliteit waar huurders en verhuurders om vragen.
P
articuliere huurwoningen winnen aan populariteit.
meer dan 72.000 verhuurtransacties. Dat is bijna twee keer
voor een sociale huurwoning, wordt automatisch
een stabiel blijvend prijsniveau blijft ook de schaarste in de
Wie niet in staat is om te kopen en teveel verdient
die kant opgedreven. De woningsite Pararius telde in 2012
zo veel (48%) als in 2011. Ook dit jaar zet die trend door. Bij grote steden onverminderd hoog.
Met de snelle groei kwam ook de sector zelf meer in de
belangstelling, zij het vooral in negatieve zin. Televisiepro-
gramma’s als Radar, Kassa en Zembla stelden diverse keren malafide praktijken aan de kaak.
Ook uit het door VBO Makelaar uitgebrachte onderzoek ‘Te huur: ruimte voor verbetering’, rijst het beeld van een wei-
nig transparante sector, die door de gebrekkige screening
van huurders veel ruimte biedt aan allerlei vormen van misbruik en fraude, zoals hennepteelt, illegale onderhuur, illegale pensions en woonshopping.
Huurders lijden ook schade. Uit onwetendheid accepteren
zij te hoge huren, ondertekenen rammelende contracten
en betalen ook braaf een extra maandhuur voor bemiddelingskosten, ook al is dat in strijd met de wet.
Volgens het rapport maakt een deel van de bemiddelingsbureaus ‘bewust misbruik van schaarste en informatieongelijkheid bij partijen op de huurmarkt’.
“Het werd hoog tijd om aan de misstanden als brancheorganisatie iets te doen”, vindt VBO-directeur Hans van der
Ploeg. “Een kleine anderhalf jaar geleden zijn we de dialoog aangegaan met een aantal grote verhuurbemiddelaars.
18 |
| VAS T GOED AD VISE U R
se ptem b er 2 0 1 3
V.l.n.r.: de heren J.O. van der Ploeg en Ir. P.F.C. Jansen
Die vroegen ons of we geen keurmerk konden ontwikkelen om het kaf van het koren te scheiden. Dat vonden we het
onderzoeken waard. Het idee van nog een keurmerk is niet
uitbreiding van het werkterrein. De kennis en aangeboden faciliteiten zijn dan zeer welkom.”
nodig, dat zijn we als brancheorganisatie al. Maar het plan
Zelfregulering
over de huurmarkt, huurderscreening en faciliteiten zoals
aanleiding om ook hier zelfregulerend op te treden. Van
voor een aparte sectie waarin we onze juridische kennis huurovereenkomsten voor nieuwe leden bundelen, is nu
De veelvuldig geschonden courtageregels vormen een
realiteit. De overheid beschouwt koop en huur steeds meer als gelijkwaardig. Dan is het ook onze taak én maatschap-
pelijke verantwoordelijkheid om serieus naar zo’n verzoek te luisteren.”
de huurmarkt in cijfers
Voor de controle van de aanwezige kennis en vakmanschap
Het particuliere deel van de huurwoningmarkt is verbazingwekkend slecht
toets. Voldoet men niet, dan moet eerst de opleiding wor-
Makelaar uitgevoerde onderzoek ‘Te huur: ruimte voor verbetering’ van het
worden nieuwe toetreders onderworpen aan een entree-
den gevolgd. Van der Ploeg: “De toets is helemaal ingericht op de bemiddeling bij huur en verhuur. Dus veel huurrecht,
huurderschecks en de inrichting van het huur/verhuurproces. In de permanente educatie komt aan de orde wat er
in het veld allemaal mis kan gaan. Daar willen we graag
iedereen over bijpraten. Er is ook een kantooraudit, waarbij
gedocumenteerd. Dit is één van de conclusies uit het in opdracht van VBO onderzoeksbureau Periscoop. Onderstaande cijfers van onderzoeker Peter Risseeuw zijn daarom grotendeels schattingen. Een selectie:
• Makelaars en bemiddelaars begeleiden naar schatting jaarlijks rond de 61.000 verhuurtransacties;
we een aantal dossiers napluizen. We gaan dus zeker niet
• Makelaars, die ook op de koopmarkt actief zijn, nemen daarvan circa 20.000
kwalitatieve huurbemiddeling bieden, te kort meedoen.”
• Het gezamenlijk volume op de reguliere huurmarkt van 123Wonen, Direct
over één nacht ijs. Daar zouden we onze huidige leden, die
Het voorstel voor de nieuwe sectie werd in juni tijdens
woningen voor hun rekening, waarvan 5.000 voor tijdelijke verhuur;
Wonen en Rotsvast wordt geschat op circa 30.000 transacties. De resterende verhuurbemiddelaars zijn goed voor ongeveer 11.000 transacties;
de algemene ledenvergadering met algemene stemmen
• De 400 verhuurbemiddelaars met meer dan 50 verhuurtransacties per jaar
waarom we dit doen. Iedereen ziet ook de noodzaak in van
afkomstig van onterecht bij de huurder in rekening gebrachte courtage.
aangenomen. “Daaruit kun je opmaken dat iedereen snapt regulering”, aldus Van der Ploeg.
Dat geldt ook voor verkoopmakelaars die de huurmarkt nu nog mondjesmaat bedienen.
“De markt voor koopwoningen kabbelt nu een beetje voort” zegt Henny Heessels van Vijverhof Makelaars uit
Vught. “Terwijl we wel signalen opvangen dat de huur-
markt in de regio aantrekt. Voor ons betekent dat een
hebben een omzet van ongeveer 75 miljoen euro. Daarvan is 37 miljoen euro Ongeveer driekwart van de bemiddelingsbureaus maakt zich daaraan schuldig;
• Er zijn ongeveer 25.000 à 30.000 plekken in Nederland, waar illegaal cannabis wordt geteeld. Daarvan worden er jaarlijks ruim 5.000 door de politie
ontmanteld. De totale schade als gevolg van hennepteelt beloopt jaarlijks meer dan 100 miljoen euro.
Het volledige rapport is te downloaden via: www.vbomakelaar.nl/pers.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9
der Ploeg: “In onze algemene consumentenvoorwaarden
Ook onder in huurrecht gespecialiseerde juristen bestaat
de opdrachtgever ligt. Wie dat niet voor elkaar heeft, is dus
een advertentie voor een huurwoning, niet tevens kan
staat duidelijk dat de rekening voor een huurtransactie bij
in overtreding. Ieder VBO-lid valt onder het tuchtrecht en is gebonden aan de Beroeps- en gedragscode.”
de communis opinio dat een huurder die reageert op
optreden als opdrachtgever. Dat ligt anders, als een aanhuurmakelaar in opdracht van de huurder onderhandelt
over bijvoorbeeld een lagere huurprijs voor een woning die
Hans van der Ploeg: “We gaan bij de ledenwerving voor de
door een ander kantoor wordt aangeboden. Deze opstel-
nieuwe sectie dus zeker niet over één nacht ijs. Daar zouden
artikelen (7: 417 en 7:264 WB). Ook de toelichting uit 2011
we onze huidige leden, die kwalitatieve huurbemiddeling bieden, te kort meedoen”
ling ligt in de lijn van de jurisprudentie over de betreffende van minister Ivo Opstelten (VVD, Veiligheid en Justitie) op
de vragen van het SP-Kamerlid Paulus Jansen, is daarbij richtinggevend.
reacties uit het veld Wat vindt de markt van de nieuwe sectie Huur/verhuur? Enkele impressies:
• Directeur Ronald Paping van de Woonbond: “Het is een goede zaak dat VBO van binnenuit probeert de sector te hervormen en de rechten van huurders respecteert. Minder gelukkig zijn we met de nadruk op screenen. Dat kan makkelijk doorschieten, zodat privacyregels worden overtreden. Dan gaan de goeden onder de kwaden lijden.”
• Tweede Kamerlid Jacques Monasch (PvdA): “Ik vind het een uitstekend initiatief. De georganiseerde makelaars beschikken over veel expertise op de koopmarkt, die ze ook op de huurmarkt zouden
kunnen inzetten. Wij zeggen al jaren dat de huurmarkt een belangrijk alternatief zal worden voor de koopmarkt. In veel gebieden staan koopwoningen leeg. Mensen zijn minder geneigd om te kopen en dus wordt huren interessant. Vooral in het segment net boven de liberalisatiegrens, waar de
vraag zich zal concentreren, kunnen makelaars een belangrijke rol spelen. Het is ook prima dat er op
deze manier een begin wordt gemaakt met het saneren van de sector. Er zijn nog steeds veel louche bureaus die er een potje van maken. Daar moet iets aan gebeuren.”
• Tweede Kamerlid Barbara Visser (VVD): “Prima initiatief. Een professionaliseringsslag is nodig om
makelaars en mensen bewust te maken van de voor- en nadelen van al dan niet tijdelijke verhuur.
Het is in het belang van de makelaarsbranche dat die aanspreekbaar is op een juiste advisering van mensen die hun huis willen verhuren. Een goede screening, voorlichting en advisering zijn daarvan essentiële onderdelen. Verder zou de consument meer vrijheid moeten hebben om de woning
tijdelijk te verhuren. Hypotheekverstrekkers zijn daarvoor in zee gegaan met een aantal specifieke verhuurbureaus. Consumenten mogen niet zelf kiezen. Dat moet zo snel mogelijk veranderen. En
dat kan als partijen, zoals makelaars, laten zien dat zij het voorkomen van misbruik en fraude serieus oppakken.”
20 |
| VAS T GOED AD VISE U R
se ptem b er 2 0 1 3
Van der Ploeg vindt het niet anders dan normaal dat de branche zich daaraan conformeert.
“De wet noemt het contract nietig, als sprake is van enig
onredelijk voordeel voor de bemiddelaar. Als een makelaar
in opdracht van de verhuurder werkt, is courtage aan de huurder helemaal verboden. Hetzelfde wetsartikel geldt ook voor de koopsector. Je bent of een aankoop- of een
verkoopmakelaar. Essentieel is wel dat ook de verhuurders
wakker moeten worden. Ze kunnen niet blijven roepen: ‘Zoek het maar lekker uit met de kosten, als ik maar niks hoef te betalen’. Die kosten moeten dus op de een of
andere manier worden verdisconteerd; in de huur, bij de verhuurder of op een andere manier.”
Wat betreft de verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft Van der Ploeg positief nieuws. “We werken
er hard aan om daar ook de door huurders aangebrachte schade in onder te brengen.” Wet werkt niet
Het SP-Kamerlid Jansen beschouwt het initiatief als een
stap voorwaarts. “Ik zie het als een combinatie van goed koopmanschap en anderzijds de erkenning dat er op de
markt voor huurbemiddeling heel wat mis is. Dat waardeer ik wel. Ook VBO ziet waarschijnlijk wel dat de wet op dit
punt niet werkt. Dat zint mij als Kamerlid natuurlijk niet.
VBO kiest nu voor zelfregulering en certificering. En ik hoop
dat er ook stevige sancties komen. Maar het blijft toch een second best oplossing. Het mooiste zou zijn als de regels
voor iedereen gaan gelden, ongeacht of ze wel of niet lid zijn van een brancheorganisatie. Want de echte zwarte schapen zie ik echt geen lid worden van VBO.”
De opeenvolgende kabinetten hebben de zaak volgens Jan-
sen bewust op hun beloop gelaten. Ook de opstelling van minister Opstelten over de courtage beziet hij in dat licht.
Paulus Jansen: In antwoord op mijn vragen zei minister
“Met de antwoorden op mijn vragen zei hij impliciet dat
Opstelten impliciet dat wetgeving niet nodig is. Iedereen kan
de rechter zijn gelijk halen. De sector moet die problemen
met die uitleg bij de rechter zijn gelijk halen. De sector moet
wetgeving niet nodig is. Iedereen kan met die uitleg bij zelf maar oplossen, hoor je dan. Als de vraaghuren in een
die problemen zelf maar oplossen”
geliberaliseerde markt gelijk worden aan de markthuren, kan immers niemand meer sjoemelen. Wat zij niet onder-
kennen, is dat de gang naar de rechter voor veel mensen onbetaalbaar is geworden. Rechtsbijstandverzekeraars be-
Helpt het misschien dat nu de problemen aan verhuurkant
Huurders aarzelen, omdat zij ook kijken of procederen de
“Ja en nee. Het geeft tegelijkertijd een alibi om te zeggen:
ginnen er niet eens aan. Hen kost het alleen maar geld. moeite wel loont.”
Jansen blijft daarom pleiten voor een landelijke vergunningsplicht voor bemiddelingsbureaus en een laagdrempelige instantie waar consumenten terecht kunnen.
worden aangepakt?
zie je wel dat de branche het zelf kan oplossen. Het is een tweesnijdend zwaard. Met de erfpachtcontracten hebben we dezelfde discussie gehad. Ook dat probleem zou zich vanzelf oplossen.”
“Dat kan een commissie zijn, à la de Huurcommissie, die
Als de uitgebreide aansprakelijkheidsverzekering ter sprake
geven. In een stad als Amsterdam was de regulering 20
“Dat zou het initiatief wel geloofwaardiger maken”, zegt
overtreders eerst een gele en vervolgens een rode kaart
jaar geleden superstrak. Maar dat beleid is verlaten. Het beweegt nu precies de andere kant op.”
komt, kijkt Jansen verrast op.
hij met een blik, waaruit de aanvankelijke scepsis lijkt te zijn verdwenen. ■
Tekst: Robert van Til
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21
Housenet 3
Oogstrelende websites met de mogelijkheden van Funda.
Housenet 3
Indrukwekkende mogelijkheden
FUNDAmenteel beter & powered by makelaars.
Het meest geavanceerde websitesysteem voor makelaars.
Housenet 3 brengt websites van makelaars naar een tot op heden onbereikbaar niveau. U weet waarover we het hebben. Alle mogelijkheden van een groot woonportaal in uw eigen website. Dit is het beste websitesysteem voor makelaars dat ooit is gemaakt.
Gebruiksvriendelijk en met ontzettend veel functies. Krachtig en compleet. Housenet 3 maakt van uw website een bijzonder en onderscheidend instrument. Met iedere functie die u kunt bedenken, in iedere gewenste taal.
Gevonden worden Zelfs naar Google’s maatstaven indrukwekkend. Een Housenet 3 website wordt abnormaal goed gevonden in Google. De zoekmachine prestaties zijn ongekend en u beheert het allemaal zelf, zonder dat dit ten koste gaat van gebruikersgemak. Dat betekent dat u moeiteloos gevonden wordt met een ranking waar grote bedrijven jaloers op zijn.
Schitterend design Sites voor makelaars naar een compleet nieuw niveau. Housenet 3 biedt een hele serie van baanbrekende en onderscheidende websitedesigns. We hebben zowel de voor als de achterkant compleet opnieuw ontworpen en voorzien van de allernieuwste technologieën. Het resultaat is websites die niet alleen de ultieme functionaliteiten in zich hebben, maar die er ook adembenemend mooi uitzien.
Ongekend flexibel, ongeëvenaard creatief 8 manieren om huizen te laten zien. Iedere minuut te veranderen. Bedenk de allermooiste manier om uw aanbod te laten zien, en doe die keer acht. Indrukwekkende, scherm vullende zoekresultatenpagina’s en detailpagina’s, in 8 variaties. Die u op ieder moment zelf kunt veranderen. Consumenten staan versteld van uw creativiteit. Met Housenet 3 heeft u eigenlijk 8 websites ineen.
WWW.WAZZUPSOFTWARE.COM/WEBSITES
COLUMN
Bedrijfsmatig Vastgoed
flexibiliteit en creativiteit; daarop zit de vastgoedmarkt te wachten! De vastgoedmarkt heeft nog nooit zo veel toetsenborden in beweging gebracht als nu het geval is. Geluiden dat de vastgoedprijzen nog zeker 15% gaan dalen, worden afgewisseld met berichten dat de bodem nu echt bereikt is, en dat we hoopvol mogen zijn. Waar die geluiden allemaal op gebaseerd zijn, is mij een raadsel. Enige concrete informatie ligt er volgens mij niet aan ten grondslag.
I
k constateer dat mensen met een gezonde dosis
vast aan haar bestemmingsplannen, en dacht hele-
hun project een succes te maken. Niet alleen in de
waren. Verblind door spiegelende kantoren en lokkende
positivisme en creativiteit er wél in slagen om van
Randstad, maar ook elders. In Breda bijvoorbeeld, waar de lokale overheid marktpartijen uitnodigt om met
een eigen stedenbouwkundig plan te komen voor een
maal niet na over de vraag of al die panden echt nodig ozb-inkomsten, waren ze maar al te gretig als de volgende projectontwikkelaar op de stoep stond.
binnenstedelijke locatie. Of in Scheveningen, waar
Lef, visie etc.
complex. Natuurlijk moeten we wel reëel blijven. We
Die kan ik samenvatten in een aantal begrippen: klein-
een kantorenpand wordt getransformeerd tot zorghebben lang gedacht dat op de kantorenmarkt zo
ongeveer alles mogelijk was. Te lang hebben we zorgeloos ‘ja’ gezegd op elke vraag uit de markt.
De leegstand in de retailsector zorgt voor veel sombere geluiden, met name in de aanloopstraten. Detaillisten hebben weinig oog gehad voor de risico’s – én de kansen! – van e-commerce. De Free Recordshop bijvoor-
beeld, heeft te lang vastgehouden aan het beproefde concept. En waarom is Zalando zo’n groot succes
geworden? Hebben de winkeliers zitten slapen, of
waren ze te zelfgenoegzaam waardoor ze niet over hun schouder keken? Of is het maar een hype, en hebben we over een paar jaar helemaal geen zin meer om
Maar wat is dan de oplossing voor al deze problemen? schaligheid, lef, visie, flexibiliteit en samenwerking. En niet te vergeten: het creëren van schaarste.
Met andere woorden: wacht niet op de goedgunstig-
heid van banken als je een investeerder nodig hebt. Er
zijn particuliere investeerders die maar al te graag mee willen denken. Heel wat ondernemers sprokkelen op die manier een aardig bedrag bij elkaar.
Daarom: verbreedt uw horizon. En zoek de samenwerking met de makelaar, want die is de bindende factor
tussen alle partijen. Tussen overheid, huurder, eigenaar en investeerder. De makelaar kent de markt, en weet wat er nog wél gevraagd wordt.
schoenen en kleding via internet te kopen? Omdat we
Ik roep dan ook mijn collega’s op om creatief te zijn.
beeld. Winkelen is en blijft een recreatieve aangelegen-
wat uw meerwaarde is voor alle vastgoedpartijen.
de gezelligheid van de binnenstad missen, bijvoor-
heid, en winkeliers zouden meer op die recreatiefunctie moeten inspelen.
Schrijf uw gemeente aan met uw ideeën, en laat zien Want wachten op het initiatief van een ander; dat is nu echt een gepasseerd station.
Nergens is het zó duidelijk dat veel eigenaren de boot
hebben gemist qua innovatie, als bij de bedrijfspanden. Overheden en andere partijen hebben hun ogen geslo-
ten voor nieuwe ontwikkelingen. De overheid hield star
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23
Ing. Siep Roelfzema, voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed
ACTUEEL | Executieveiling
onderhands.nl: nieuw wapen tegen executieveiling De gevreesde executieveiling komt steeds meer onder druk te staan. Terecht, vindt VBO Makelaar. Het is een veel te botte bijl, een slecht instrument voor zowel consument als geldverstrekkers. Ook de AFM stelde dat geldverstrekkers die het klantbelang voorop stellen, executieveilingen zoveel mogelijk moeten vermijden. Alle reden dus om een samenwerking aan te gaan met Onderhands.nl, een nieuw initiatief tegen de executieveiling.
I
n maart jl. schreef de AFM in een rapport dat executie-
dig was aan de bank. Disproportioneel, oordeelde de recht-
lagere verwachte verkoopopbrengst. Een executievei-
maakte van het recht tot executieverkoop. Een dag na de
veilingen moeten worden gemeden met het oog op de
ling kan tot wel 40% minder dan de marktwaarde opleveren, een gedwongen onderhandse verkoop levert gemid-
deld 14% minder op. Het is ook een teken aan de wand dat in mei van dit jaar de rechtbank in Amsterdam de openbare
verkoop van een woning verbood. Het zou de bewoner opzadelen met een grotere schuld dan hetgeen hij nog schul-
bank. De rechter was ook van mening dat de bank misbruik gerechtelijke uitspraak promoveerde Irene Visser, senior
jurist bij Netwerk Notarissen, op een proefschrift over exact
ditzelfde onderwerp. Eén van haar conclusies luidde: ‘Een veiling moet bij hypotheekachterstanden een uiterste mid-
del zijn. De bank moet tot kort vóór de geplande veiling open blijven staan voor oplossingen die een openbare verkoop kunnen voorkomen’. Die oplossing wordt dit najaar
krachtiger ondersteund, met de lancering van Onderhands.
nl. Dit systeem biedt consumenten en geldverstrekkers een uniek en geavanceerd platform om executie te voorkomen
en onderhandse verkoop te stimuleren. “Hard nodig”, zegt VBO-directeur Hans van der Ploeg. “We moeten zoveel
mogelijk af van de executieveiling. Een recent onderzoek van de NHG laat zien dat mensen na zo’n veiling gemiddeld
ruim 20.000 euro minder voor hun woning krijgen dan bij een normale of onderhandse verkoop. Dat moet je als bank
niet willen. Je gaat een jarenlange relatie aan met je klant. Dan is het ondenkbaar dat je die af wilt sluiten met zo’n
schop na. Gelukkig zoeken steeds meer banken naar een alternatief.”
Betrokken bankieren
Zo’n anderhalf jaar geleden liep de Amsterdamse makelaar Pieter van der Meyde rond met dezelfde gedachten. In zijn
praktijk ziet ook hij dat steeds meer woningeigenaren het water naar de lippen stijgt. En hij ziet dat banken onvol-
24 |
| VAS T G OED AD VISEU R
septem b er 2 0 1 3
doende middelen hebben om executieveiling te voorkociale verantwoordelijkheid meer aan moeten doen. Ook de
bank is niet geholpen met een cliënt die met een onnodig hoge schuld achterblijft. Laat zien dat je niet die bank bent
die de paraplu weghaalt zodra het regent.” Pieter van der
Meyde constateerde dat afdelingen Bijzonder Beheer van de verschillende geldverstrekkers te weinig marktoverzicht
Aandeel onderhandse en executieverkoop
men. “Terwijl ze daar alleen al vanuit het oogpunt van so-
100%
550
90%
500
80%
450
70%
300 40% 250 30% 20%
“We hebben daarom een CRM-database opgezet, die deze
0%
drempel wegneemt. Een medewerker van Bijzonder Beheer
350
50%
en instrumenten hebben om een executieveiling vaker te voorkomen en onderhandse verkoop te bevorderen.
400
60%
Aantal executieverkopen
Verkoopwijze bij gedwongen verkoop
200 150
10%
100
2 008
2 009
2010
Aandeel executieverkoop
2011
Aandeel onderhandse verkoop
2012
2013
Aantal executieverkopen ( - - - = verwachting 2013)
kan in één platform makkelijk tientallen dossiers bijhouden. Na de invoering van zo’n dossier zetten wij alles op al-
les om de woningen via onderhandse verkoop te verkopen.
Pieter van der Meyde: “Ook de bank is niet geholpen
Dat kunnen we beter en sneller doen, omdat aan de ver-
met een cliënt die met een onnodig hoge schuld achterblijft.
en taxateurs actief zijn. Hun kwaliteit en deskundigheid
Laat zien dat je niet die bank bent die de paraplu weghaalt
koopzijde van Onderhands.nl onder andere 500 makelaars wordt gewaarborgd door VBO Makelaar. Deze specialisten
zodra het regent”
zijn speciaal getraind in gedwongen onderhandse verkoop.
Ze hebben rechtstreeks inzicht in de dossiers, de woningen
worden via hen actief en scherp in de markt gezet. Daarbij
Gerealiseerde verkoopopbrengst
worden uiteraard effectieve kanalen als Funda, Jaap.nl, VBO.nl, Onderhands.nl, Huislijn.nl, HuizenZoeker en de
Social Media zoals Twitter en Facebook ingezet. Voor de
100%
werkwijze bij normale verkoop. Wat wèl anders is: de wo-
75%
verkoper van de woning verschilt dit in wezen niet van de ning wordt niet lijdzaam naar de slachtbank geleid zoals
dat bij een executieveiling gebeurt, maar we halen het
68%
25%
Bittere noodzaak
0%
Executieveiling
laten zien hoezeer het noodzakelijk is dat alle betrokken partijen zich inzetten om koste wat kost executieverkopen
80%
50%
onderste uit de kan.”
Hans van der Ploeg haalt historische cijfers aan, om te
85-95%
Pre-executie
Gedwongen onderhandse verkoop
Bron: Onderhands.nl
te voorkomen. ‘’Tussen 1978 en 1982 beleefden we ook een
crisis op de woningmarkt. Toen zagen we dat het aantal executieverkopen pas ná de crisis toenam. De rek is er dan bij mensen echt uit, het spaargeld is op. Dat gaan we straks weer zien, als we nu niet ingrijpen.”
Het wetsvoorstel Executieveilingen dat misstanden bij executieveilingen moet voorkomen, beoordeelt de VBOdirecteur als vrij zinloos. “Het idee is aardig, maar in de
praktijk haalt het niets uit. De grote angel blijft erin zit-
ten: je kunt niet kopen met een ontbindende voorwaarde van financiering. Dus komt er geen ‘normale’ koper op af.
Met Onderhands.nl willen we bereiken dat de prijs op een
normaal niveau wordt gehandhaafd. Je huis moeten ver-
laten is voor de consument al ingrijpend genoeg. Als ik bij een geldverstrekker zou werken, dan zou mijn basisregel
zijn: er wordt niet geveild. Dit platform is ideaal voor die geldverstrekkers die niet op de oude voet willen doorgaan.
Maar ook consumenten zelf kunnen dit systeem inscha-
kelen. De toegevoegde waarde zit ‘m niet zozeer in die
website zelf, als wel in het onderliggende CRM-systeem.
Het biedt medewerkers van Bijzonder Beheer afdelingen een makkelijk en efficiënt middel om de klant optimaal te ‘servicen’. Dat hoort gewoon bij je zorgplicht, vind ik.” Kennelijk vindt niet alleen Onderhands.nl dat, en met hen VBO
Makelaar. Gezien de gerechtelijke uitspraak van 29 mei jl.
gaat ook de rechter steeds minder makkelijk mee met executieverkoop. Er is een alternatief voor de executieveiling, en dat is Onderhands.nl. ■
Tekst: Henk de Kleine Beeld: NHG, Onderhands.nl
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25
www.tcmnl.nl Hét eerste en enige onafhankelijke tuchtcollege voor onder andere makelaars, taxateurs, brancheorganisaties, validerende- en registrerende instellingen.
COLUMN
Agrarisch Vastgoed
wordt nederland het proefbedrijf voor de europese unie? De Europese Unie bereikte op 26 juli jl. een principeakkoord over een ingrijpende hervorming van het Europees landbouwbeleid voor de periode 2014-2020. In dit verband is het interessant om te bedenken hoe ingrijpend die hervorming is. En voor wie? Omdat het heden niet te begrijpen is zonder kennis van de geschiedenis, gaan we terug in de tijd.
H
et landbouwbeleid heeft jarenlang bestaan uit
Overal gelijk?
ring, de suikerquota, de dierrechten (van oor-
lans. Of dat nodig is voor onze boeren? Nederland is al
vastgestelde regelingen, zoals de melkquote-
sprong fosfaat: varkens, kippen, kalkoenen, geiten etc.),
Ook verduurzaming op het boerenerf krijgt een stimujaren koploper op dit gebied. Om maar een paar voor-
NH3-rechten om het bedrijf te mogen uitbreiden, en
beelden te noemen: de verrijkte dierkooien, de verwer-
hectaretoeslag. Nederland ontvangt in de komende zes
precisielandbouw.
niet te vergeten de inkomenssteun in de vorm van een jaar circa 6 miljard euro van de EU voor de landbouw.
king van mest, het filteren en wassen van lucht en de
In de loop der jaren is een markt ontstaan van vraag
Ironisch genoeg worden onze oude dierkooien voor kip-
je het bekijkt: mijns inziens betekende het een directe
Zouden de 27 EU-ministers daarover ook afspraken
en aanbod. Of dat een goede zaak is? Dat ligt eraan hoe verarming van de landbouw, maar de Inkomstenbelasting deed goede zaken! Vergroening
Maar, zo oordelen de beleidsmakers, stilstand is achteruitgang. Agrarisch ondernemers werden (en worden)
gedwongen mee te doen aan de regelingen. Nog even, want vergroening en marktoriëntatie zullen steeds meer centraal staan.
Qua productiebeperkende regelingen krijgen we nu te
pen en nertsen nu gebruikt in Oost-Europese landen. gemaakt hebben? Dat betwijfel ik.
Wél moet de hectaretoeslag overal gelijk zijn. Alleen:
de meeste landen hebben een aanzienlijk groter grondareaal dan Nederland. Dus de grootste landen met de meeste jonge boeren krijgen het grootste aandeel,
want jonge ondernemers krijgen financiële steun in de rug. Italië is een geval apart: wordt daar nu voor het
eerst of voor het laatst de Superheffing betaald voor te veel geleverde melk?
maken met vrije marktwerking; inkomenssteun aan
Proefbedrijf
manier waarop de agrariër vergroening op zijn bedrijf
en kennis liggen op topniveau, en agrariërs hebben al
boeren wordt in het nieuwe beleid verbonden aan de doorvoert.
Vergroening is de rode draad geweest in de gevoerde
onderhandelingen. Voor Nederland betekent dit dat de landbouw zich moet richten op de lijst met vergroe-
ningsmaatregelen zoals vruchtwisseling, graslandbehoud en het beheren van waardevolle landschappen. Innovatie en bescherming van gevoelige graslanden
Ik zie Nederland als proefbedrijf voor de EU. Onze inzet duizenden hectare landbouwgrond ingeleverd voor de Ecologische Hoofd Structuur en de overige natuur. De agrarische en aanverwante bedrijven doen goede
zaken in het buitenland, en de landbouw heeft altijd al geïnvesteerd om de concurrentiepositie te behouden.
Niet voor niets zijn we de grootste agro-exporteur van Europa.
zoals beekdalen staan voorop.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27
J.C.M. van Gestel, bestuurslid sectie Agrarisch Vastgoed
| Pensioenfondsen ACTUEEL | en hypotheken
Nederland heeft een financieringsgat: de hypotheekschuld van alle woningeigenaren bedraagt bijna 700 miljard euro, en er staat maar zo’n 400 miljard euro aan spaargeld bij de banken. Logisch dat pensioenfondsen en verzekeraars met klem worden ‘uitgenodigd’ om hun beleggingen in Nederlandse hypotheken fors uit te breiden. In
Gert Dijkstra (APG): “Wij zijn betrokken geweest bij de uitwerking van een plan om hypotheken te financieren met pensioengeld. Dat moet uiterst voorzichtig gebeuren. Als pensioengeldbelegger hebben we een verplichting ten opzichte van al die mensen die – verplicht – hun pensi-
oengelden bij ons hebben ondergebracht. Als een beleggingsconstructie niet het juiste rendements-risicoprofiel biedt, stappen we er niet in.”
Waarom komt APG nu pas met dit plan? Er wordt al langer over zo’n constructie gesproken.
“Bot gezegd: het financieringsgat is niet het probleem van de pensioensector; ons wordt ge-
vraagd mee te helpen aan een oplossing en inmiddels zijn we nauw betrokken. Wij beleggen overigens al op grote schaal in Nederland: ruim 10% van het totale vermogen is belegd in de
Nederlandse economie. Dat is veel; zeker in vergelijking met de omvang van de Nederlandse economie in de wereld, die is zo’n 2 tot 3%. Ons is nadrukkelijk gevraagd mee te denken over
constructieve oplossingen voor financieringsvraagstukken in Nederland. De woningsector is
in dat verband heel belangrijk. Maar uitgangspunt blijft dat beleggingen voldoen aan onze eigen – strenge – eisen.”
Vergroot het beleggen in Nederlandse hypotheken het risico voor de consument en de Staat niet?
“Wij kijken altijd naar de balans tussen rendement en risico. Bovendien beleggen we – voor een goede spreiding – in een groot aantal sectoren. Alle beleggingen hebben per definitie
een zeker risico, maar bij elke mate van risico eisen we een gepast rendement. We gaan niet direct in hypotheken beleggen. Via door de Staat gegarandeerde obligaties kunnen we Drs. Gert Dijkstra studeerde bedrijfskunde aan de Rijksuniversiteit Groningen en aan Harvard Business School. Hij is lid van de directie van APG Asset Management, waar hij zich bezighoudt met strategie en communicatie. Daarnaast is hij voorzitter van de technische werkgroep NHI. APG verzorgt het vermogensbeheer, de administratie en communicatie van pensioenfondsen.
bijdragen aan het verkleinen van de hypotheekproblematiek, zonder concessies te doen aan
onze beleggingseisen. Bij het ministerie is men uiterst voorzichtig met het nemen van extra risico; voor de belastingbetaler overigens een geruststellende gedachte. Die extra risico’s zijn zeer beperkt. Het gaat immers alleen om hypotheken met Nationale Hypotheek Garan-
tie, waar de overheid dus al garant staat. Door de oprichting van een Nationale Hypotheek Instelling (NHI) krijgen de banken meer financieringsruimte, het voordeel is uiteindelijk voor de consument. Het totale risico voor de Staat hoeft niet groter te worden.
Overigens kunnen deze ‘hypotheekobligaties’ met staatsgarantie ook aantrekkelijk zijn voor
buitenlandse investeerders. Daardoor komt er meer concurrentie op de hypotheekmarkt, en dat is ook gunstig voor woningeigenaren. Bovendien kunnen zij helpen het financieringsgat te dichten.”
De Staat vraagt als garantstelling een premie van de banken. Komt die Nationale Hypotheek Instelling er dan wel?
“Ik ben ervan overtuigd dat er een constructie zal ontstaan waarin financiële producten met een vorm van staatsgarantie worden aangeboden. In landen om ons heen zien we dit type constructies ook: staatsgerelateerde instellingen waarmee beleggers graag zaken doen, denk aan KfW in Duitsland. Waarom dan in Nederland niet?
Overigens zal de NHI (of een vergelijkbare constructie) niet de complete redding van de woningmarkt betekenen. De effecten zijn pas op de langere termijn merkbaar.”
28 |
| VAS T G OED AD VISEU R
septem b er 2 0 1 3
de nationale pensioenpot zit immers ruim 1.000 miljard euro. Maar de pensioenfondsen zien daarbij hun risico toenemen, dus verwachten zij een garantie van de Staat. Deze doet op zijn beurt weer een beroep op de banken: die moeten een premie betalen als garantstelling.
Willem Vermeend, internetondernemer: “Ik zie geen enkel voordeel in de oprichting van een Nationale Hypotheek Instelling. Hier-
mee creëren we weer een nieuwe bureaucratische instelling. Voor zo’n instituut er is, zijn we jaren verder. Uit ervaring (staatssecretaris en minister) weet ik hoe lang die processen
in Nederland duren. Reken maar op zeker twee à drie jaar. Daar hebben de woningmarkt en de economie niets aan. Zo lang kunnen we simpelweg niet wachten. Er moeten nu heel snel acties komen; wachten op lange procedures is zinloos.” Wat moeten we dan doen?
“Je kunt bijvoorbeeld de Nationale Hypotheek Garantie uitbreiden. Die suggestie is ook al
op andere plaatsen gedaan. Dat lijkt me een beter plan, al is het natuurlijk ook niet ideaal. Aan elke regeling zitten nu eenmaal nadelen, maar als er iets is wat ons land niet gebruiken kan, is het extra risico.
Trouwens: ik denk ook dat er een oeverloze discussie ontstaat met de bestuurders van de
pensioenfondsen. Voor zover ik weet, heeft nog geen van die bestuurders erg positief op het plan van een NHI gereageerd. Zij hebben het zelf al moeilijk genoeg, dus ze zitten niet
te wachten op nóg meer problemen en risico’s. Ze moeten er primair voor zorgen dat deel-
nemers straks een goed pensioen krijgen; ze zijn er niet voor om oplossingen te bedenken
voor problemen op de woningmarkt, die zijn veroorzaakt door het zwabberende beleid van diverse kabinetten.”
In andere landen zijn vergelijkbare instellingen.
“Daar hebben ze ook al van oudsher heel andere regelingen; volkomen onvergelijkbaar met
de Nederlandse situatie. Je kunt de regelingen die in het buitenland gelden, dus absoluut niet zomaar projecteren op Nederland.
Prof. dr. W.A.F.G. (Willem) Vermeend was als staatssecretaris in de kabinetten-Kok met
Natuurlijk kunnen we wel leren van de landen om ons heen. Daar hebben ze een conse-
quente wetgeving en een helder beleid. Dat zouden wij ook moeten hebben. Daar heerst dan ook vertrouwen, en dat is het grote probleem in ons land: het vertrouwen van de
burgers in de overheid is totaal verdwenen. Als mensen onzeker zijn, lopen de bestedingen terug en krimpt de economie. Dan zie je ook een neergang van de woningmarkt. Daar kan een Nationale Hypotheek Instelling echt geen verandering in brengen.”
Gerrit Zalm architect van de ingrijpende belastingherziening, die
in
2001
als
belastingplan voor de 21e eeuw van kracht werd. Als minister van Sociale Zaken wijzigde hij de uitvoering van de werknemersverzekeringen
Hoe krijgen we dat vertrouwen terug?
Door nieuwe bezuinigen achterwege te laten, niet te gaan korten op pensioenen en onmiddellijk te stoppen met lastenverzwaringen voor burgers en bedrijven die onze economie remmen. Daarnaast moet het kabinet de economische groei stimuleren. Pomp 10 miljard
euro in de infrastructuur door publiekprivate samenwerking, bijvoorbeeld de aanleg van
lokale en regionale duurzame energievoorzieningen. Dan loopt de staatsschuld wel een beetje op, maar daarvoor krijg je dan ook mooie, renderende projecten die in ieders belang
op ingrijpende wijze. Hij is nu hoogleraar in Maastricht, internetondernemer, en lid van de Raad van Commissarissen van een aantal internationale bedrijven.
zijn. En je hoeft geen geld uit de schatkist te halen: de Staat leent heel goedkoop 5 miljard en die andere 5 miljard komt uit het bedrijfsleven.
Dat is een veel beter plan dan een NHI die niets toevoegt.” ■
het
Tekst: Carola Peters Beeld: APG, TTS
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29
MAKELAAR VAN DE MAAND Uniek Makelaars
John Lammertink boekt opvallende successen in bedrijfsmatig vastgoed
groeien waar anderen krimpen Eigenlijk had hij het veel te druk om voor de rubriek Makelaar van de Maand zijn verhaal te doen. Voor John Lammertink uit Enter geen komkommertijd of rustig de zomer doorkomen. “Het is sleuren en trekken, elke kans pakken.” Zo zet Uniek Makelaars een unieke prestatie neer.
“B
ellen, bellen, bellen.” Zo vat John Lammertink zijn
hier in Twente ook niet in een regio waar je snel herstel of
zen, het gaat zowel op de woningmarkt als in be-
om bij de pakken te gaan neerzitten. “Dit zijn de tijden
activiteiten kernachtig samen. “Laten we wel we-
drijfsmatig vastgoed natuurlijk niet denderend. We zitten
zelfs groei kunt verwachten.” Dat geeft allerminst reden
waarin het echte ondernemerschap van makelaars tot uiting moet komen. Ik ben in 2005 begonnen, en heb dus nog iets meegemaakt van de tijden waarin je in principe niet zo hard hoefde te lopen. Maar ook toen al waren we zeer
actief. Afwachten tot de klant naar je toekomt, past niet in onze bedrijfscultuur. Toen in 2009 de kentering kwam, hoefden wij het roer dus niet rigoureus om te gooien. Die actieve houding was er altijd al.” Focus op bedrijfsmatig
“Inmiddels hebben we vooral een sterke positie opge-
bouwd in de retail. Door heel Nederland werken we voor
bekende nationale en internationale ketens. In de thuis-
markt Twente worden de centen verdiend met de verkoop
en verhuur van bedrijfshallen, kantoren en grond. De derde inkomstenbron bestaat uit het behandelen en begeleiden
van beleggingen door heel Nederland.” Die keuze heeft goed uitgepakt; Uniek Makelaars beleefde in 2010, 2011 en
2012 drie topjaren op rij. “Ook dit jaar schrijven we weer
keurig nette zwarte cijfers.” Ook opmerkelijk: waar collega-
makelaars afslankten, nam John Lammertink juist nieuwe
mensen aan. Zijn team bestaat nu uit zes jonge enthousiaste mensen.
Aanwezig zijn
John beseft terdege dat het niet meer volstaat om te wachten tot de klanten zich melden. “Je moet overal tege-
lijk aanwezig zijn.” Vandaar bijvoorbeeld het initiatief om een Uniek Bedrijfskrant te ontwikkelen, die bij maar liefst
11.000 bedrijven en instellingen in Overijssel, Gelderland
30 |
| VAS T GOED AD VISE U R
se ptem b er 2 0 1 3
en Drenthe wordt bezorgd. De krant valt ook op de mat bij
“Details worden steeds belangrijker, je moet je op details
de wijze waarop Uniek Makelaars werkt. “Oppervlakkig
de recente aanbevelingen van het Platform Taxateurs en
beleggers en winkelketens. Die strategie is typerend voor
gezien is de vraag van retailketens stil komen te liggen. In het recente verleden waren die nog bijna oneindig op zoek naar winkelruimte en ontwikkelaars wilden graag voor hen bouwen. Dat bijbouwen gebeurt gelukkig niet zoveel meer.
Bij die trend blijf je echter altijd de nodige verplaatsing in de markt houden. Wij verstaan de kunst om dàt heel
nauwlettend te volgen. Je moet dus heel veel investeren in contacten, voortdurend aftasten of iemand nog plannen voor het één of ander heeft. Dat is een beetje het geheim van de smid.”
Mooi: TEGoVA
Sinds kort is VBO Makelaar aangesloten bij TEGoVA, The
European Group of Valuer Associations. Deze organisatie ontwikkelt en beheert de European Valuation Standards
(EVS) voor taxatie van commercieel vastgoed. John Lam-
onderscheiden in de markt. Daarom ben ik ook blij met
Accountants. Ook zij pleiten voor die eenduidige interna-
tionale richtlijnen voor de waardering van commercieel
vastgoed. Je ziet die professionalisering steeds verder toenemen en dat is een goede zaak. Daarom ben ik wat
minder te spreken over een initiatief als Realnext, zeg maar
de Funda voor bedrijfsobjecten. Dat lijkt allemaal erg leuk
en aardig, het geeft immers een soort van transparantie in de markt. Maar net als bij Funda ben je er niet met transpa-
rantie alleen. Mensen denken al snel zelf maar wat te kun-
“Afwachten tot de klant naar je toekomt, past niet in onze bedrijfscultuur. Toen in 2009 de kentering kwam, hoefden wij het roer dus niet rigoureus om te gooien”
mertink ziet de introductie van één branchebrede en in-
nen doen, onder andere om kosten te besparen. Dat lijkt
stap. “Alles wat helpt om rust en vertrouwen te creëren, is
Maar een gespecialiseerd makelaar als ik heeft echt meer
ternationale gedragscode voor taxateurs als een erg goede welkom. En dit helpt daar zeker bij. Je ziet allerlei verschil-
lende taxatie-instrumenten, zoals TMI en TMS. Het is bijna
niet meer bij te houden. Bij dat soort onduidelijkheid is niemand gebaat. Dat we nu onder de paraplu van TEGoVA gaan opereren, geeft wèl de nodige duidelijkheid, iets
waar geldverstrekkers natuurlijk zeer gespitst op zijn. Het
logisch, ze weten via Realnext wat er te koop of te huur is. informatie dan zo’n website. Je zit maar naar een deel van de werkelijkheid te kijken. Dus op zich prima dat het er is,
maar ik plaats er nadrukkelijk wat kanttekeningen bij. Het
werkt amateuristisch doe-het-zelven in de hand. Terwijl we nou juist meer professionalisering willen.”
geeft ons, Uniek Makelaars, nog meer zichtbaarheid. Onze
Geen woorden, maar daden
krijgen we er via VBO Makelaar meer voorlichting over en
John één kernachtige typering te binnen: “Geen onzin ver-
expertise wordt beter herkend en erkend. Na de zomer ik ben daar erg content mee. Het sluit ook naadloos aan op
het feit dat we net onze afdeling Taxatie verder hebben uitgebouwd. Ik zie daar nog volop mogelijkheden om onze klanten beter te bedienen.” Professionalisering
“In tijden als deze moet je maximaal inzetten op expertise en toegevoegde waarde”, meent John Lammertink.
Gevraagd naar de ideale makelaar-van-de-toekomst, schiet kopen, maar kennis en kunde vermarkten. Mensen zullen
altijd bij de makelaar blijven komen, mits die echt toegevoegde waarde levert. Je moet de markt beter kennen dan
die zakelijke klant ‘m kent. Mensen kloppen bij je aan als jij iets weet wat zij niet weten. Je moet de kennis hebben èn snel kunnen schakelen. Dan is er altijd een markt.” ■
Tekst: Henk de Kleine Beeld: Uniek Makelaars
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31
Ga voor zekerheid!
Kies voor het SCVM keurmerk!
De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeerde makelaars en taxateurs ingeschreven die beschikken over het geaccrediteerde DNV-certificaat van vakbekwaamheid (ISO 17024). Kundige, betrouwbare makelaars en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit leveren.
COLUMN
Rabobank Nederland
anders wonen Er wordt flink gediscussieerd over de huidige crisis op de woningmarkt en de gevolgen daarvan voor de toekomstige woningmarkt. De laatste tijd wordt gespeculeerd op een herstel van de markt. Echter, ik verwacht dat we niet meer terugkeren naar de oude vertrouwde situatie, maar dat er een nieuwe werkelijkheid zal ontstaan.
U
en ik hopen op een marktherstel en dromen
koopsector en dat bewoners van de toekomst minder
tallen. Iedere maand, rond de 20ste, kijk ik
ervoor dat onze toekomstige woningmarkt anders zal
van stijgende woningprijzen en verkoopaan-
daarom uit naar de meest recente marktinformatie die het CBS publiceert in de hoop dat het aantal woning-
financieel risico willen lopen. Deze trends zorgen zijn dan die van voor de crisis.
verkopen toeneemt en de prijs stabiliseert. De bodem
Ons toekomstbeeld kenmerkt zich door een statische
herstelt, hoe ziet die markt van de toekomst er dan uit?
markt en beperkte overheidsinmenging. In onze ogen
van de markt lijkt immers in zicht! Maar als de markt is Laat ik duidelijk zijn: de Rabobank verwacht niet dat
wordt teruggekeerd naar de ‘normale’ situatie van voor 2008 met veel verkopen en steeds stijgende prijzen. Vroeger kenmerkte we de ‘normale’ markt als een
dynamische koopwoningmarkt waarin veel werd verhuisd. Mensen konden hun steeds wijzigende woonwensen in vervulling laten gaan door de gunstige
kredietvoorwaarden, het overheidsbeleid dat eigenwoningbezit stimuleert, en de gunstige economische
omstandigheden. Positief voor de koopwoningmarkt
was ook de statische huurwoningmarkt, die met lange wachtlijsten in de sociale huursector en het vrijwel
koopwoningmarkt, een meer dynamische huurwoningwordt de huurwoning een goed alternatief voor een koopwoning en zal de overheid een eigendomsneu-
traal woonbeleid gaan voeren waardoor consumenten een eigen afweging kunnen maken tussen huren en
kopen gebaseerd op woonvoorkeuren. Dit woonbeleid heeft ook invloed op de financiering van de koopwo-
ning. Zo is in de nieuwe woningmarktsituatie een minder hoge hypotheek ten opzichte van de waarde van
het onderpand gebruikelijk. Verder zullen op de statische koopwoningmarkt woonconsumenten langer
wachten met de aankoop van de eigen woning, omdat ze minder hypothecair willen en kunnen financieren.
ontbreken van een particulier huursegment geen alter-
Natuurlijk is die nieuwe woningmarkt er niet van de
tijd was de stagnerende instroom van nieuwe kopers,
20ste ergens in de tweede helft van dit jaar, een voor-
natief bood voor kopen. Het grootste knelpunt in die
ene op andere dag. Maar als u en ik allereerst, rond de
omdat de betaalbaarheid van woningen een steeds
zichtige toename van het aantal verkochte woningen
dan zijn we op weg naar een nieuwe markt.
groter probleem werd.
De dynamiek op de koopwoningmarkt en het stimuleren om een huis te kopen paste bij de toen ‘normale’ situatie. Maar de veranderende demografie, arbeidsmarkt en economische situatie zorgt ook voor een
zien en een aantal maanden later een prijsstabilisatie,
Paul de Vries, senior woningmarkteconoom Kennis en Economisch Onderzoek Rabobank Nederland
nieuwe ‘normale’ woningmarkt. De Rabobank ver-
wacht bijvoorbeeld dat de nieuwe generaties ouderen minder verhuist, dat de steeds flexibeler wordende
arbeidsmarkt om een woningmarkt vraagt met een
goed toegankelijke huursector als alternatief voor de
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33
VASTGOED ADVISEUR
achter de voorkant
september 2013
colofon
Hoofd- en eindredactie Patricia Dieben,
[email protected]
Advertentieacquisitie Maretta Johnson,
[email protected] Aan dit nummer werkten mee Patricia Dieben, Kees Dol, Jack van Gestel, Ed Hamming, Henk de Kleine, Carola Peters, Ing. Siep Roelfzema, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries
Beeldmateriaal APG, Bernd Bohm, CBS, NHG, Onderhands.nl, Onderzoeksinstituut OTB, Roger Wouters, TTS Cover Bernd Bohm
Prepress en druk www.nadorpdruk.nl Redactieadres ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 392 74 31, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635
rabobank nederland, utrecht
voor makelaars en taxateurs voor makelaars en taxateurs
MEDIA CONTROL MEDIA CONTROL
Heb jij zelf ook wel zo’n moment? Maak uw eens Heb jij ook wel eens zo’n moment?
objectpresentaties op!
Haast, haast en nog eens haast! Gisteren klaar is Haast, haast en nog eens haast! Gisteren klaar is eigenlijk nog niet snel genoeg. Wat is er dan mooier eigenlijk niet snel genoeg. Wat is er dan mooier • nog Kostenbesparend om te weten dat het met een paar muisklikken goed • Gebruiksvriendelijk om te weten dat het met een paar muisklikken goed geregeld kan worden. • kan Professionele uitstraling geregeld worden. • 24/7 online beschikbaar Wilt u meer weten? Wilt u meer weten? t aa er tr ld rels ! e en t Mr aktraa e mls ld e ! Fo er en M ak m Fo
Neem dan contact met ons op. Neem dan contact met ons op. Bel 0174 285060 / 0182 610100. Bel 0174 285060 / 0182 610100. DEN BEST makela
ar
EN
te
KO
P
O
D u O
K
er
Be l e me ff ff gr M ar ar k k
Be Be ra streal stel a aij j de mdpe jm pdo ij d o va Revga sRteg ieste ie nd nedn resn rs a a He Heag starga vsotorra voor nk nknog naotg at ev ev en en ! !
Su Su za za O Onne nne j j De a De a de nkdoeo nk oo fo kfoa k a lde ldane a rs rs n
lm
M
gr
Be
e qu at
Su
VBO rol cont media en ! VB teOst ntrol co media ! en Su test u
Kun Su Kun
s,
us,
3 4 |
l
er
Kijk voor een demo op www.vbomediacontrol.nl
Of neem direct contact met ons op: 0174 – 28 50 60 / 0182 – 61 01 00
[email protected] Suzann e, Be Surtzaheef vraagdnne, t gewannee Be r de br ocrt huhe reeft gevraagd s er zij wannee n Ke r de bres ochure s er zij n Kees
e st
am
0,- k.k.
sc ra qu be s. elio de nu um m rri nt t an refe , ce ge e us ro qu ob es pr
S za uza n n Va Vane, ne, n nm be mbid idd zic ezdic ht aghte ag e eng en in gr g in . M r. M g ar ar k k
D
Meer informatie Meer informatie kunt u ook vinden op kunt u ook vinden op www.vbomediacontrol.nl www.vbomediacontrol.nl € 395.00 si
ne,
ne, aan ja zan O Su k ook s n De olderan a f de ook O ja s nk De older f de
l
6 n aa e ar us tot tl g qu s ve h eta s m to tu iu Ic ede et rfec st ve pr “e tr twe r pe tis te is, ar n in p fin t, , ch . ia va nt o lim cidi iurg k.k ve ,i de udat er me ire sc qu cl 00 st rte it, um s? ex .0 dd nt ee ppa 95 vo a re s ce a at e no no €3 em erem qu an s.” at js: , po no nc am vilis it an vina abhi pri ter , ut ag or rfic in es di ript t an vra i pe
s er n oe ld ? ld fo uus Vo OZndeis sers Woe huold s? d in f uu rs l Vo OZ is ssjo W hu gr s in or sj gr de
zan
Su
an 6
rg Bu rie-k D
rt
enmakelaar.n
l ie: at aar.n 89 rm el ak fo m 45 67 In db w. 23 ww l. 01 Te
uzanne, Wil je de uzanne tekst g eens , goe Wieze l jen de d tekst g eens goed rt ezen
Suus,
Suus, Het is voor de Open huizenHet is voor de route Open huizenroute
Trichtla
el
Drie-kam er-apparte ment op verdiepin tweede g met vrij uitzicht landerije over n
IJssel
www.denbest
den IJss
EN ST r BEel aa N m ak
de et je rgnee, iet Vean uz ’s n de fotoeet je Verg niet ’s foto
Tric
a/
0,- k.k.
erk aan
DE
ne,
uzan
Burg. van
r an ste ela Po mad e Alkter laan e s Po mad e Alk
k aan den
Nieuwerk
Burg. van
rijs: € 795.00
vraagp
uwerker
K
Te koop
6 - Nie htlaan
Of mail uw vraag naar Of mail uw vraag naar
[email protected] [email protected] er
BESaarTEN DENmakel
de Heb jij aat tr Kanaalsde jijar? He albkla traat Kanaals ar? al kla
| VAS T G OED AD VISEU R
Met de ‘Verrekijker’ aan de Croeselaan in Utrecht heeft
Rabobank Nederland een duurzaam, transparant gebouw gerealiseerd waar ‘het nieuwe werken’ lijkt te zijn uitgevonden.
De Rabocampus bestaat uit vier verschillende gebouwen waar circa 6.500 mensen werkzaam zijn. De uitbreiding van het
hoofdkantoor van de Rabobank bestaat uit twee slanke torens
van 105 meter hoog. De 27 verdiepingen tellende torens worden verbonden door een glazen voile in de vorm van een verrekijker.
Een publieke plint, waarin een centraal plein van circa 6.000 m2 is ondergebracht, verbindt alle gebouwen van het
complex. Het Plein op de eerste verdieping heeft de functie van stadshart. Er is een grote verscheidenheid aan overleg- en
ontmoetingsruimten gecreëerd. Opvallend is dat alle gebieden op het Plein een eigen sfeer en uitstraling hebben, doordat
ze door verschillende deelontwerpers zijn vormgegeven. Het
Plein geeft toegang tot de vijf ‘wijken’ in de toren waar de kantoordomeinen met flexibele werkplekken zijn gevestigd.
Er is alles aan gedaan om zoveel mogelijk daglicht in het gebouw te laten komen, zodat er zo weinig mogelijk kunstmatig
licht nodig is. Slimme toepassing van isolatie zorgt voor een efficiënte regeling van warmte en koude. De binnentuinen,
die ook bijdragen aan de interne klimaatbeheersing, worden besproeid met opgevangen regenwater. Het bruto
vloeroppervlak van de torens en het Plein is 56.000 m2. Het glasoppervlak beslaat circa 20.000 m2.
septem b er 2 0 1 3
ADVERTORIAL
goes & roos sterk in customer relationship management (CRM) Ruim 12 jaar geleden zijn Hans Goes en Jan Roos begonnen met hun avontuur in de makelaardij. Hans was verantwoordelijk voor al de techniek terwijl Jan de makelaars bezocht. Het begon met het maken van eenvoudige websites voor de plaatselijke makelaars op het bekende zolderkamertje.
I
nmiddels is Goes & Roos uitgegroeid tot een bedrijf met een team enthousiaste jonge professionals die
zich dagelijks bezig houden met het ontwikkelen van
websites, het CRM-pakket en aanverwante technische zaken. Jan Roos: “Wij beseffen maar al te goed dat we ons
bestaansrecht te danken hebben aan onze klanten,
de makelaars. Het is in onze ogen dan ook vanzelfsprekend om onze dank hiervoor te tonen in een vergaande en
onderscheidende service: vanaf de eerste dag proberen wij hier in uit te blinken op basis van een persoonlijke, informele relatie met onze klanten. Onze bestaande klanten zullen dat kunnen beamen.”
“Ook naar de toekomst toe zal deze onderscheidende
service alsmede onze gretigheid en enthousiasme het belangrijkste speerpunt in ons beleid blijven.”
Goes & Roos levert een compleet makelaarssysteem
waarmee u beschikt over alle fundamentele bouwstenen voor een professioneel beheer van uw kantoor. Enkele feiten over het CRM-pakket:
✓ Grootste onafhankelijke leverancier ✓ 600 makelaarskantoren, 4.000 gebruikers ✓ Zowel voor de beginnende als de ervaren gebruiker ✓ Sterk persoonlijk contact ✓ Uitstekende helpdesk ✓ Vooruitstrevende technieken en functionaliteit ✓ Alle denkbare koppelingen ✓ Integratie websites
✓ Alle denkbare koppelingen ✓ Gebruik van maximaal grote foto’s ✓ 3D-presentaties ✓ Onbeperkt wijzigen ✓ Veel objectpresentaties
Enkele feiten over websites bij Goes & Roos:
✓ Reeds 400 websites op maat opgeleverd ✓ Integratie sociale media (o.a. Twitter, LinkedIn, Facebook) ✓ Zoekmachine optimalisatie (SEO) ✓ Google maps (inclusief Street view) ✓ Vooruitstrevende technieken en functionaliteit
Wilt u informatie over de diensten van Goes & Roos? Bel 033-4556165 of bezoek www.goesenroos.nl.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 35
Als u houvast zoekt in vastgoed, ondersteunen wij u graag met de financiering.
Het vinden van een passende financiering voor vastgoed (beleggings) objecten is er niet makkelijker op geworden. Maar stel, u loopt tegen een pand aan waar u goede mogelijkheden in ziet en heilig in gelooft. Dan biedt RNHB Hypotheebank haar klanten alle houvast met een passende financieringsoplossing. Want als specialist in de financiering van beleggingsvastgoed en handelspanden in het midden-segment, zijn we vaak nét wat inventiever. Omdat we niet alleen oog hebben voor ‘de stenen’, maar zeker ook voor de ondernemer achter het object. Voor klantgerichte financieringsoplossingen belt u 030 - 755 20 00.
Financier van de vastgoedmiddenmarkt. Leidseveer 30 - Postbus 2244 - 3500 GE Utrecht Telefoon 030-755 2000 - Fax 030-755 2020 - www.rnhb.nl -
[email protected]
