VASTGOED ADVISEUR
Roger Messenger, voorzitter TEGoVA: “Europa heeft de European Valuation Standards nodig” Scholingstraject REV: vertaling EVS-standaard naar Nederlandse marktsituatie Revival van het gemeentelijk grondbedrijf – of toch maar niet? Vastgoedsector toont te weinig daadkracht in energiebesparing Tweeluik - Hervorming huursector
jaargang 28, nummer 3 | juni 2014 vakblad voor makelaars en taxateurs | een uitgave van VBO Makelaar
Specialist in Specialist in aansprakelijkheidsaansprakelijkheidsverzekeringen voor o.a. verzekeringen voor o.a. • Assurantie• intermediairs, Assurantieintermediairs, hypotheek-, krediethypotheek-, kredieten pensioenadviseurs en pensioenadviseurs • Makelaars, beheerders • en Makelaars, taxateursbeheerders in en taxateurszaken in onroerende onroerende zaken • Advocaten, notarissen, • accountants Advocaten, notarissen, en accountants en belastingadviseurs belastingadviseurs
Wij Wij beschermen beschermen de de vastgoedmakelaar vastgoedmakelaar en en zijn zijn of of haar haar dienstverlening... dienstverlening...
AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED
Net zoals u zijn wij specialist. Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar Al 25ujaar wij makelaar in (beroeps)aansprakelijkheidsverzekeringen. Netruim zoals zijn zijn wij specialist. Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar in aansprakelijkheidsverzekeringen. Hierdoor kunnen wij u een optimale Hierdoor hebben wij veel ervaring opgebouwd en kunnen een in aansprakelijkheidsverzekeringen. Hierdoor kunnen wij u wij eenu optimale bescherming van de continuïteit van uw bedrijf bieden, zodat u kunt optimale bescherming van de continuïteit uw bedrijf bescherming van de continuïteit van uw van bedrijf bieden,garanderen. zodat u kunt blijven doen waar u goed in bent: makelen. En u kunt ondertussen blijven doen waar u goed in bent. blijven doen waar u goed in bent: makelen.
…dat …dat houden houden wij wij zo zo WWW. SCHOUTENINSURANCE . COM WWW. SCHOUTENINSURANCE . COM
‘s-Gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 ‘s-Gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T. 010 288 49 00 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1 30051012_ADV_VastgMag_194x264_def.indd 1
09-07-2010 14:26:02 09-07-2010 14:26:02
6
12
Roger Messenger: “Europa heeft de European Valuation Standards nodig”
18
Scholingstraject REV: vertaling EVS-standaard naar Nederlandse marktsituatie
24
in dit nummer
Revival van het gemeentelijk grondbedrijf – of toch maar niet?
Vastgoedsector toont te weinig daadkracht in energiebesparing
no nonsense
Met de commerciële taxatiemarkt aan tafel
5
actueel
Roger Messenger: “Europa heeft de European Valuation Standards nodig”
6
Scholingstraject REV: vertaling EVS-standaard naar Nederlandse marktsituatie
12
Revival van het gemeentelijk grondbedrijf – of toch maar niet?
18
Vastgoedsector toont te weinig daadkracht in energiebesparing
24
Tweeluik – Hervorming huursector met de heren Paping (Woonbond) en Blokland (IVBN)
28
columns
Onderzoeksinstituut OTB – De waarde van de WOZ-waarde
11
Bedrijfsmatig Vastgoed – REV geïntroduceerd in Nederland!
23
Agrarisch Vastgoed – De nieuwe standaard: Jansen de Boer, agrarisch taxateur REV
27
Rabobank Nederland – Wat heeft uw vakmanschap te maken met de crisis?
33
achtergrond
Uit de media
4
Online
15
Uit de rechtspraak – Betalen voor een wanprestatie?
16
Makelaar van de Maand – Vollebregt-Barten
30
Achter de Voorkant – TEGoVA, Brussel
34
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3
UIT DE MEDIA
Rabobank: Nederlandse woningmarkt kruipt uit dal Volgens het Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank trekt de markt voor bestaande koopwoningen dit en volgend jaar weer langzaam aan. Het aantal verkochte woningen zal dit jaar toenemen naar 130.000 tot 140.000 na een dieptepunt van 110.103 in 2013. De prijzen zullen naar verwachting weer licht stijgen (0-1% in 2014 en 1-3% in 2015).
Ontwikkeling garanties
van 1,5% zijn de huizenprijzen over de laatste negen maanden met 1,3% gestegen.
Jaar
Kwartaal 1
Hoewel een vergelijking met het eerste kwartaal van 2013 nog een daling laat zien
2014
2013
2013
Ook nam het aantal eigendomsoverdrachten fors toe. Het eerste kwartaal van 2014
NHG Totaal
26.600 28.800 101.800
verwacht dat het aantal verkochte woningen verder zal stijgen, maar dit jaar nog
NHG aankoop woning
23.200
23.100
85.200
2.600
4.900
13.700
volgend jaar iets beperken, waarmee de doorstroming geleidelijk beter op gang zal
NHG overige
700
800
2.900
De nieuwbouwsector profiteert op termijn ook van deze gunstige woningmarktom-
NHG ≤ € 265.000
Rabobank dat de nieuwbouwproductie dit jaar haar dieptepunt bereikt. Voor de
(Aantallen afgerond op 100-tallen)
was qua verkoopaantallen het beste eerste kwartaal sinds 2008. De Rabobank
beperkt zal blijven. Een positieve prijsontwikkeling zal de restschuldproblematiek komen. Daarom verwacht de Rabobank voor 2015 iets meer verkopen dan in 2014.
standigheden. Gezien het zeer lage aantal bouwvergunningen in 2013 verwacht de
woningnieuwbouw verwacht de Rabobank een volumekrimp van 2% in 2014 en een volumegroei van 8% in 2015.
NHG woningverbetering
25.000 26.700 94.900
NHG € 265.000 - € 320.000
1.600
2.100
6.900
Calcasa Commercieel Vastgoed Indexen (2001Q4=100) 135
Hypotheekrente lager dan ooit
125
De gemiddelde rente op een hypotheek met een rentevaste periode van 10 jaar is
105
laagterecord, 3,79%, dateert van 2005. Eind vorig jaar bereikte de rente voor 5 jaar al
85
115
gedaald naar 3,76%. Dat is het laagste niveau sinds in ieder geval 1965. Het vorige een laagterecord. Sindsdien is die rente nog verder gezakt, naar 3,08%. De variabele
95 ’02
’03
’04
’05
Bron: Calcasa/PropertyNl
’06
’07
”08
’09
Kantoren
’10
’11
Winkels
’12
’13
’14
Bedrijfsruimten
rente bevindt zich met 2,61% ook rond het laagste niveau ooit.
De hypotheekrentes zijn sinds begin 2013 al aan het dalen. Sindsdien is de rente voor 10 jaar vast met ruim 1% gedaald. Bron: De Hypotheekshop
Aantal verkochte woningen april 2014 April 2014 – 10.780
Stijging 64.5% t.o.v. april 2013 – 6.554
Welke huizen staan onder water?
Stijging 7.5% t.o.v. maart 2014 – 10.028.
Maar liefst 1,4 miljoen huizen in Nederland staan ‘onder water’. Zo staan de huizen
Woningtypen
van 618.000 gezinnen met kinderen onder water. Dat is 56% van het totaal aantal
gezinnen met twee kinderen. Bij 24% van alle paren zonder kinderen is de hypotheek hoger dan de woningwaarde. Bij eenoudergezinnen is dat 32%. Bij alleenstaanden
kampt 30% met dit probleem. Bij mensen tot 45 jaar gaat het om 68% van de men-
sen tot 45 jaar met een koophuis. Bij huizenbezitters van boven de 45 jaar ziet maar 16% dit als een probleem.
Opvallend is dat het niet met name de Nederlanders met de laagste inkomens zijn die ‘onder water staan’. Eigenaren van goedkopere huizen zitten wel vaker in de problemen. Het gaat om 536.000 gevallen, oftewel de helft van alle koophuizen in
de goedkoopste categorie. Van de iets minder goedkope huizen (gemiddeld 183.000 euro) staat 37% onder water. Van de duurste helft van de huizen in Nederland is dat ‘slechts’ 23%. Huizenbezitters in de stad hebben vaker een hypotheek die boven de
marktwaarde ligt. Het gaat om 42% van de koophuizen in de stad. Buiten de steden
staan 692.000 huizen onder water. In Flevoland staan gemiddeld de meeste huizen onder water: 48%.
Stijging appartementen t.o.v. maart 2014 – 10.8% Stijging 2-onder-1-kapwoningen t.o.v. maart 2014 – 0.2% Stijging hoekwoningen t.o.v. april 2013 – 76.1% Stijging 2-onder-1-kapwoningen t.o.v. april 2013 – 42.5%.
Aantal geregistreerde hypotheken April 2014 – 16.346
Stijging 52.9% t.o.v. april 2013 – 10.693 Stijging 6.3% t.o.v. maart 2014 – 15.382.
Aantal executieveilingen April 2014 – 164
Stijging 16.3% t.o.v. april 2013 – 141. Bron: Kadaster
Bron: RTLZ
4 |
| VAS T G OED AD VISEU R
juni 2014
NO NONSENSE
met de commerciële taxatiemarkt aan tafel Het afgelopen jaar is er regelmatig overleg gevoerd tussen diverse collega’s en belanghebbenden uit de taxatiebranche voor commercieel vastgoed, SCVM- en VastgoedCert-register, AFM, DNB en VBO Makelaar. Dat gebeurt in zogenaamde ovale en ronde tafeloverleggen. Inzet van de gesprekken: verdere professionalisering van de taxatiebranche. Vanuit Europa is er immers een niet te stoppen tendens om de taxatiemarkt naar een hoger plan te tillen. Net zoals het makelaarsvak voor de woningmarkt door de krediet- en eurocrisis voorgoed is veranderd, keert ook het vak
D
van taxateur nooit meer naar de oude situatie terug. e roep om kwaliteit is buitengewoon sterk.
geval. Stroomlijning van de taxatiebranche met één
gewaardeerd en op de balans van financiële
dering in brengen. Er zou één aanspreekpunt voor
Terecht. Hoe commercieel vastgoed wordt
instellingen staat, is essentieel. De crises hebben banken met kwetsbare bufferposities achtergelaten. Een Europese Bankenunie komt steeds dichter bij. Deze
unie moet bijdragen aan financiële stabiliteit in Europa en sterkere banken via onder meer gelijke regels voor
alle banken in de eurolanden en centraal toezicht op de diverse ‘significante’ nationale banken. Uniformering
gedragscode en één centraal register moet daar verangedragsregels, tuchtrecht en registraties moeten
komen. Dit moet ook de beoogde transparantie naar
marktpartijen bevorderen. Overigens is het niet zo dat
er nu helemaal geen transparantie van vastgoedgege-
vens zou zijn. Nederland staat vierde in ranking als het om transparantie gaat.
van definities moet het delen van informatie en trans-
Maar het kan en moet altijd beter. Dat is waar de markt
vorig jaar lid geworden van TEGoVA die de European
beweegt. Europese wetgeving zal vanaf 2016 hogere
parantie vergroten. Met dat oogmerk is VBO Makelaar Valuation Standards (EVS) ontwikkelt en beheert.
Inmiddels heeft de Europese Centrale Bank (ECB) een Asset Quality Review (AQR) uitgevaardigd om risicovolle activa te beoordelen. De EVS zijn in deze AQR bovenaan het rijtje standaarden geplaatst.
Op dit moment worden er ‘stresstests’ bij banken uit-
gevoerd. In hoeverre zijn banken in staat verliezen op te vangen? Daarbij zou een mogelijk verdere waardedaling van het commercieel vastgoed voor de
Nederlandse banken punt van aandacht zijn. Eerder riepen toezichthouders DNB en AFM de taxatiemarkt al
op om tot meer uniformiteit, integriteit en transparan-
tie te komen. De 28 aanbevelingen uit het zogenaamde PTA-rapport sloten daar goed bij aan en stonden aan
om vraagt, dat is waar de Europese markt naartoe eisen stellen aan taxateurs. Ook zijn in 2014 PTA-
richtlijnen in de vorm van ‘best practises’ van kracht.
Taxaties moeten volgens internationale standaarden worden uitgevoerd. Dat betekent dat het proces tot
verdere professionalisering onomkeerbaar is. Dat betekent ook dat er in een ovaal c.q. rond tafeloverleg con-
structieve gesprekken gevoerd moeten blijven worden. Concurrentieredenen, privacy-aspecten en het gebrek om verder te kijken dan de eigen toko mogen verdere
professionalisering van de markt niet in de weg staan. Aan een ovale of ronde tafel kunnen partijen niet lijnrecht tegen over elkaar staan/zitten. Daarom is er bij mijn weten wel een ovale en ronde tafel maar is er geen vierkant tafeloverleg ingericht.
de basis van het huidige ‘tafeloverleg’ om de markt zo
Ed Hamming
in te richten dat reële taxaties gemeengoed zijn.
Voorzitter VBO Makelaar
Zonder al die goede taxateurs te kort te willen doen, was dat over de gehele linie voorheen niet altijd het
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5
ACTUEEL | TEGoVA
roger messenger, voorzitter TEGoVA:
“europa heeft de european valuation standards nodig”
VBO Makelaar werd in mei 2013 volwaardig lid van TEGoVA, The European Group of Valuers’ Associations. Zij beheren en ontwikkelen de European Valuation Standards (EVS). Sinds november jl. heeft VBO Makelaar bovendien het recht om de titel Recognised European Valuer (REV) uit te reiken. Dat is van groot belang, want ook de Europese Centrale Bank geeft de voorkeur aan EVS boven IVS als er sprake is van een conflict over de toepassing van standaarden. In het huidige Europese krachtenveld rond de stresstest van banken kunnen REV-gecertificeerden een belangrijke rol vervullen. Tijdens de PROVADA zullen de eerste REV-certificaten worden uitgereikt aan leden van de sectie Bedrijfsmatig Vastgoed van VBO Makelaar. Roger Messenger, voorzitter van TEGoVA, geeft zijn visie op de toekomst van de taxatiemarkt.
W
aarom is TEGoVA eigenlijk opgericht?
Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen de European
Unie zich in hoge mate zou gaan richten op
Standards (IVS)? Kunnen beide standaarden naast elkaar
“Wij zagen al in de jaren ’70 dat de Europese
vastgoed en taxaties. Daarom hebben we TEGoVA opgericht met als doel de European Valuation Standards te
ontwikkelen en Europese taxateurs te laten samenwerken. We liepen dus vooruit op de ontwikkelingen.”
Wat is het belang van de TEGoVA Gedragscode?
“Als het over taxateurs en taxaties gaat, gaat het al snel
over integriteit en transparantie. Daarom hebben we een gedragscode opgesteld. Alle organisaties die lid zijn van
TEGoVA moeten zich minimaal aan deze code onderwer-
pen. Deze code richt zich op de persoonlijke verantwoordelijkheid van de taxateur, de verantwoordelijkheid van
de aangesloten organisatie en de verantwoordelijkheid die hoort bij de beroepsuitoefening. Kernwaarden van de code zijn eerlijkheid, professioneel respect voor andere beroeps-
Valuation Standards (EVS) en de International Valuation bestaan?
“Er zijn gelijkenissen tussen de basisprincipes , EVS is echter toegespitst op de Europese praktijk en wetgeving. EVS is
de enige standaard die uitgebreid inhaakt op EU wet- en regelgeving en is daardoor ook verenigbaar tussen de EUlidstaten. IVS is een wereldwijde standaard die daarom
meer generiek moet zijn, omdat er niet één enkel model past. Hoe meer de Europese Unie zich ontwikkelt, des te
groter wordt de afstand tussen beide standaarden. IVS kan van waarde zijn in sommige opkomende landen die nog
geen eigen standaarden hebben ontwikkeld. Echter, de Verenigde Staten hebben USPAP nodig; Europa heeft de EVS nodig, en ik ga ervan uit dat China en India op korte termijn ook hun eigen standaarden zullen ontwikkelen.”
beoefenaren en standaarden, verantwoordelijkheidsgevoel
Hoe heeft de economische crisis de perceptie van de taxatie-
opgesteld waaraan leden moeten voldoen: onder andere
“Die is volledig veranderd. Vastgoed heeft de crisis ver-
en betrouwbaarheid. We hebben ook een aantal eisen integer handelen, en het blijvend voldoen aan eisen van vakbekwaamheid.”
markt veranderd?
oorzaakt, ook al was het dan Amerikaans vastgoed. En of
het nu klopt of niet: het falen van taxaties/taxatiefouten
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7
Waarom was 2013 voor TEGoVA zo’n belangrijk jaar?
“Het is niet niks als je in de Europese wetgeving wordt opgenomen. En dat is wel gebeurd: via de Mortgage Credit Directive. Die geeft lidstaten de suggestie/aanbeveling
om de EVS van TEGoVA te overwegen als ze betrouwbare
taxatiestandaarden voor hypotheekverstrekking willen ontwikkelen.”
Welke rol spelen de EVS in de internationale taxatiemarkt?
Het woord ‘internationaal’ is een containerbegrip. EVS zijn de heersende standaarden op de Europese markt voor taxateurs die internationaal werken. In combinatie met
REV geven ze Europese investeerders een indicatie van de betrouwbaarheid van lokale taxateurs.”
Hoe ziet u de Nederlandse taxatiemarkt en de rol van VBO Makelaar op die markt?
“De Nederlandse markt wijkt in zoverre af dat Nederland
tot voor kort een van de weinige landen zonder TEGoVA-
leden was. In uw land waren er dan ook geen taxateurs die zich verbonden aan de EVS, en er waren dus ook geen REV’s. Binnen een jaar waren er twee Nederlandse leden: VBO Makelaar en een half jaar later VastgoedPRO. Het lidmaatschap van de NVM is tijdens de Algemene Ledenvergadering van
mei jl. besproken. Echter: op dit moment is VBO Makelaar de enige organisatie die REV-certificaten mag verstrekken. werd gezien als een deel van het probleem dat regeringen moesten oplossen. Vandaar ook de taxatie-eisen in de
richtlijn AIFMD (Alternative Investment Fund Managers
Directive) en de Richtlijn inzake hypotheekovereenkomsten voor particulieren (Mortgage Credit Directive). Daarmee is de druk op de markt verhoogd om ofwel tot zelfregulering
te komen óf dat over te laten aan de EU, DNB, AFM en de nationale wetgevers.
Alle facetten van TEGoVA zijn doordrongen van deze druk
om tot resultaten te komen: de EVS, de gedragscode, de minimale opleidingseisen en vooral de Recognised European Valuer (REV).”
jullie met succes de EVS en de REV’s zullen introduceren op de Nederlandse markt en in de taxatiewereld.
Het artikel van Siep Roelfzema in The Journal of the Recog-
nised European Valuer heeft ons geschokt maar ook geïnspireerd. Goed opgeleide leden van VBO Makelaar lopen
opdrachten mis omdat banken en overheden alleen RICS
accepteren! Maar nu hebben de Nederlandse Beroepsorganisatie voor Accountants (NBA) en de Autoriteit Financiële Markten zich ook hard gemaakt voor de uitgangspunten van TEGoVA. Ik ben ervan overtuigd dat VBO Makelaar de
banken zal kunnen overtuigen van de meerwaarde van TEGoVA, de EVS en de Nederlandse REV’s. Als jullie onze steun daarbij nodig hebben, horen we dat graag!”
roger g. messenger bsc frics firrv rev Roger Messenger is sinds mei 2007 voorzitter van TEGoVA, waarin hij the Institute of Revenues Rating and Valuation (IRRV) vertegenwoordigt. Messenger is Bachelor of Science in Vastgoedmanagement, lid van the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en Recognised European Valuer (REV). Hij beschikt
over meer dan 30 jaar ervaring als taxateur commercieel vastgoed in the United Kingdom. Hij is zijn carrière als taxateur en Partner Assistant gestart bij Turner,
Rudge & Turner. In 1981 werd hij Partner Assistant bij het in Londen gesitueerde Wilks Head & Eve, waarna hij in 1993 partner werd. Hij is voormalig president van the IRRV en the RSA (Rating Surveyors Association).
8 |
Iedereen binnen TEGoVA heeft het volste vertrouwen dat
| VAS T G OED AD VISEU R
In aanloop naar de vorming van de Europese Bankenunie
moeten de grootste banken/systeembanken van alle lidstaten zich onderwerpen aan een stresstest. Daarmee wordt
onderzocht in hoeverre de banken in staat zijn om verliezen
op te vangen; met name op het gebied van vastgoed. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft daarvoor de Asset Quality
Review (AQR) uitgevaardigd. Daarin stelt de ECB dat de EVS de voorkeur verdienen boven IVS/RICS als er bij een taxatie
een conflict ontstaat tussen de beide standaarden. Hoe belangrijk is die stellingname van de ECB voor de EVS?
“Die is van doorslaggevend belang. De ECB bepaalt het Europese monetaire beleid, en ze houdt toezicht op de
juni 2014
banken. Deze organisatie heeft de EVS bovenaan het rijtje
standaarden geplaatst. Dat heeft in één klap gezorgd voor een totale verandering in de perceptie van overheden en banken in verschillende landen. Niet alleen in de Eurozone
maar zelfs bij kandidaat-lidstaten. En dit is nog maar het begin! Het is immers nog maar een paar weken geleden dat
de ECB dit bekend maakte. Hierdoor ontstaat een marktleiderschap los van de grondbeginselen en de detaillistische verschillen tussen de twee standaarden.
Goed beschouwd is het eigenlijk logisch dat de landen die nauwer gaan samenwerken in de Eurozone grote waarde hechten aan Europese taxatiestandaarden.”
In januari jl. heeft de Europese Unie een richtlijn gepubliceerd
met betrekking tot hypotheekovereenkomsten voor particu-
lieren: de Mortgage Credit Directive. Daarin wordt aange-
Hebben we zo’n richtlijn ook nodig voor commercieel vast-
normen voor de waardebepaling van woningen ten behoeve
“Nee, want de commotie op de markt ontstond in de wo-
drongen op de ontwikkeling van betrouwbare standaard-
van een hypotheekaanvraag. Waarom is de richtlijn juist nu uitgevaardigd, en welke rol kunnen de EVS erin spelen?
“Het gaat hier niet om een ‘richtlijn’, maar om Europese wetgeving die boven de nationale wet gaat, en die moet
worden ingevoerd in nationale wet- en regelgeving als onderdeel van enorme Europese hervormingen op de financi-
goed?
ningsector, en niet zozeer in het commerciële vastgoed.
Het aspect van consumentenbescherming is ook volledig gericht op woningeigenaren. Commerciële vastgoedeigenaren en investeerders zijn vaak ‘grote jongens’. Die kunnen heel goed voor zichzelf opkomen!”
ële markten. Die hervormingen – gevolg van de crisis – heb-
Kunnen de EVS ook van toepassing zijn op agrarisch vast-
beschermen. In eerste instantie had de Europese Commissie
“Dat is in grote mate het geval, want de meeste uitgangs-
ben als doel de markt te stabiliseren en de consumenten te niet voorgesteld om voorzieningen te treffen voor taxaties,
maar het Europese Parlement stelde zich op het standpunt
dat betrouwbare taxaties van het grootste belang zijn voor
stabiliteit en consumentenbescherming. En wie is daar nu tegen?
goed?
punten zijn identiek. En zoals aangegeven in EVS 2012, kun-
nen de toegang tot en de beperkingen van betalingsregelingen binnen het gemeenschappelijk landbouwbeleid van belang zijn voor de kapitaalwaarde én voor de huurwaarde van vastgoed.”
Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. TEGoVA
TEGoVA en de TEGoVA-leden moeten nu proberen om
actief betrokken te zijn bij de nationale inpassing van de
Richtlijn. Op die manier wordt gegarandeerd dat de overhe-
de essentie van de European Valuation Standards (EVS)
als blauwdruk voor betrouwbare nationale standaarden
“Vanaf het begin af aan onderscheidt EVS zich door Europese wetgeving over
We hebben daarover al de nodige instructies verstrekt, en
benadrukken in nationale richtlijnen. De EVS 2012 tilt de kennis over én geeft
den ook daadwerkelijk kiezen voor toepassing van de EVS voor hypotheektaxaties.
we hebben ook een briefing opgesteld voor ambtenaren.
Daarin worden in verschillende talen (ook in het Neder-
lands!) de belangrijkste onderdelen van de EVS 2012 over taxatie voor hypotheekleningen toegelicht.
Op de Algemene Ledenvergadering van TEGoVA, die in mei jl. in Oslo werd gehouden, was dat het belangrijkste onder-
concepten zo basaal als marktwaarde of de EU-definitie van de taxateur, te bekendheid aan de invloed die ‘Europa’ heeft op vastgoed en taxaties naar een hoger niveau. De toepassingen van de EVS zijn specifiek ontworpen voor taxateurs om hun werkzaamheden aan te passen aan EU-regelgeving via: • EVA 6 Cross-border valuations;
• EVA 7 Property valuation in the context of the Alternative Investment Fund Managers Directive;
werp: de voortgang die onze leden hebben geboekt bij het
• EVA 8 Property Valuation and Energy Efficiency.
– maar niet altijd – houdt het ministerie van Financiën zich
Daarnaast hebben we een geheel nieuw Deel II van EVS, dat een volledig
wetgeving.”
vastgoed en taxaties.”
aangaan van de dialoog met de overheid. In veel gevallen bezig met de implementatie van deze Richtlijn in nationale
beeld geeft van Europese wet- en regelgeving/beleid en het effect daarvan op
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9
Kijk voor alle opleidingen, cursussen, trainingen en
PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl
Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt al meer dan twintig jaar een
Contact
gevarieerd aanbod aan opleidingen, cursussen en trainingen voor
Wilt u meer informatie of heeft u vragen?
de vastgoedbranche. Onze opleidingen, cursussen en trainingen
Neem dan contact op met ons op via
zijn geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en worden
onderstaande contactgegevens:
verzorgd door vakbekwame en gemotiveerde docenten. Beroepsopleiding Makelaars B.V. Gildeweg 5a, 2632 BD Nootdorp
[email protected] telefoon 070 - 356 32 00
www.makelaarsopleidingen.nl
COLUMN
Woningmarktanalyse OTB
de waarde van de woz-waarde Gemeenten hebben bij wet het recht om belastingen te heffen. De parkeer- en hondenbelasting en natuurlijk de onroerendezaakbelasting (OZB) zijn de bekendste; de OZB is de grootste inkomstenpost. Eveneens bij wet geregeld, speelt de WOZwaarde een centrale rol bij het heffen van de OZB. Door de crisis op de woningmarkt in de afgelopen vijf jaar wordt de WOZ-bepaling met de huidige methodieken echter een stuk minder betrouwbaar. Dit leidt niet alleen tot meer bezwaren tegen de WOZ-
D
beschikking, maar stelt ook de rechtvaardigheid van de OZB-heffing ter discussie. e benodigde omvang van gemeentelijke belastingen, zoals de OZB, wordt jaarlijks door de
gemeenteraad vastgesteld. Tegen de hoogte
vergelijkbare referentie te vinden. Gevolg: veel verwarring bij huiseigenaren.
van het tarief kan geen bezwaar worden gemaakt,
Omdat de Nederlandse (koop)woningmarkt sterk
waarde, grondslag voor de individuele heffing OZB. De
type) is gesegmenteerd en ook steeds meer regionaal
maar wel tegen de hoogte van de vastgestelde WOZ-
laatste jaren gebeurt dit ook massaal, waardoor uiteindelijk minder OZB wordt geïnd en gemeenten ook veel
(naar bijvoorbeeld eigendomsverhouding en woning-
wordt gedifferentieerd, hebben de specifieke woningmarktomstandigheden grote invloed op de betrouw-
kosten maken voor het afhandelen van die bezwaren.
baarheid van de modelmatige waardebepaling, de
Gemeenten zijn verplicht jaarlijks de WOZ-waarde vast
ling van de OZB over de inwoners van een gemeente.
te stellen naar het prijspeil op 1 januari van het voor-
gaande jaar en maken daarbij gebruik van een taxatie
hoogte van de WOZ-waarde en daarmee op de verdeHoe wenselijk is dit?
of een modelmatige waardebepaling. Niet elke woning
Vanuit het rechtvaardigheidsprincipe van economische
of enkele vergelijkbare woningen die in een steekproef
over individuele huiseigenaren uitgegaan van de WOZ-
wordt afzonderlijk bezocht, er wordt volstaan met één
zijn geselecteerd of die rond de waarde-peildatum zijn verkocht. Door vergelijking op een aantal kenmerken
van de woning en de woonomgeving wordt vervolgens op modelmatige wijze de waardering van de overige woningen binnen de gemeente bepaald. De WOZ-
waarde wordt daarbij beschouwd als een goede indicatie van ‘de waarde van het onroerende goed in het vrije economische verkeer op een bepaald moment’.
Een model is altijd slechts een vereenvoudigde weer-
gave van de werkelijkheid. Een modelmatige waardebepaling is dan ook maar een benadering van de
marktwaarde van een woning. Veelal wordt een afwijking van 10% tot 15% tussen WOZ-waarde en feitelijke verkoopprijs als acceptabel gezien. Bij deze methode
herverdeling wordt bij de verdeling van de OZB-heffing waarde. Een hogere WOZ-waarde betekent dat een
huishouden zich blijkbaar meer woongenot/-comfort kan permitteren en daarom ook meer kan bijdragen
aan de gemeentelijke inkomsten. Er is dus geen directe koppeling met de omvang van het huishouden, het inkomen of de feitelijke woonuitgaven. Maar hoe
rechtvaardig is deze herverdeling nog in tijden, dat huishoudens niet kunnen verhuizen door een rest-
schuld of door een gebrek aan passende alternatieven in de huursector, dat ouderen langer zelfstandig moeten blijven wonen en dat nieuwe toetreders op de
koopwoningmarkt tot hogere netto woonlasten wor-
den gedwongen dan hun voorgangers? Hoe waardevol is de WOZ-waarde nog voor gemeenten?
spelen de verkochte referentiewoningen echter een
zeer bepalende rol. In een periode dat er veel minder
woningen worden verkocht, wordt het steeds lastiger om voor iedere woning in de gemeente een goed
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1
Harry Boumeester, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft
scholingstraject rev:
vertaling evs-standaard naar nederlandse marktsituatie Op de PROVADA 2014 reikt VBO Makelaar de eerste REV-titels (Recognised European Valuer) in Nederland uit. Drs. Kees Doedens, directeur Beroepsopleiding Makelaars B.V. over het hoe, wat en waarom van dit eerste belangrijke wapenfeit. “Onze taxaties moeten aansluiten bij een internationale standaard.” Prof. Dr. Tom Berkhout van het Nyenrode Real Estate Center zit op dezelfde lijn. “Dit is een kans om je kwaliteit als taxateur te bewijzen.”
S
inds mei 2013 is VBO Makelaar lid van TEGoVA,
teurs en Accountants (PTA) kwam met 28 aanbevelingen
werd Kees Doedens al snel duidelijk dat juist dit lid-
daarmee de scheiding van de bemiddelingsfunctie, het
The European Group of Valuers’ Associations. Het
maatschap een heel belangrijke is. “Toen er in 2012 werd gewerkt aan het PTA-rapport, was toetreding tot TEGoVA
voor VBO Makelaar een ‘must’. Het Platform voor Taxa-
om onder meer de onafhankelijkheid van de taxateur – en
opleidingsniveau en de output van taxateurs te waarborgen c.q. te verbeteren. Voeg daarbij de ontwikkeling
dat Europa naar een Europese bankenunie met meer standaardisatie toewerkt. Niet alleen banken, maar ook
SE V E NT H E DIT IO N
accountants en fiscalisten, verlangen steeds vaker dat
taxaties aan een Europese standaard voldoen. Ga je niet
mee in die ontwikkelingen, dan loop je opdrachten mis.
EUROPEAN VALUATION
Plus: je hebt je beroepseer als taxateur. Het moet gewoon
STANDARDS
goed zijn en die kwaliteit moet dus aantoonbaar zijn.” Snel geacteerd
It sets European standards for valuation practice, education and qualification as well as for corporate governance and for ethics for valuers through its European Valuation Standards, Minimum Educational Requirements and Recognised European Valuer scheme. It speaks with a common voice on valuation to European legislators and policy makers.
E UR OP EAN VALU ATI ON S TAN D ARDS 20 12
aluers’ the on of aluers or countries, s, either property blic sector s, banks s.
ACTUEEL | REV
Krap een jaar nadat VBO Makelaar lid werd van TeGoVA mogen al vijf VBO-collega’s tijdens de PROVADA het po-
dium op voor een REV-titel. Hoe is die snelheid te verklaThe European Group of Valuers’ Associations
ren? Ligt de lat zo laag of zijn die collega’s zo goed? “Dat
laatste”, zegt Kees Doedens. “Het klopt dat we inderdaad heel snel geacteerd hebben, nadat we vanuit Brussel te
horen kregen dat we de status Awarding Member kregen.
Dat hebben we opgevat als: ‘noblesse oblige’. We hebben eerst gekeken of er mogelijk al VBO-collega’s in de com-
merciële taxatietak zaten, die aan de maatstaf konden voldoen. Dat we nu eerst op deze groep van bedrijfsmatige professionals focussen, is goed te verklaren. De
13/04/2012 09:35
Tegova_EVS_brochure_Cover_AW.indd 1
12 |
13/04/2012 09:35
| VAS T G OED AD VISEU R
meeste taxateurs stromen in via de woningmakelaardij.
juni 2014
Daarna specialiseren ze zich in agrarisch – of bedrijfs-
matig onroerend goed. Daarop hebben wij gezegd: “Als dat kennelijk nu de meest ingewikkelde sectoren zijn,
dan stappen we meteen op dàt hoge niveau in.” Om dat REV-niveau te halen, moet een kandidaat aan drie eisen
voldoen. Allereerst verlangen we dat je zeer compleet je werkervaring en expertise uiteenzet. In deze fase vragen we ook naar een lijst met twintig taxaties uit de afgelopen twee jaar. Is dit allemaal van niveau, dan moeten
twee dossiers ook daadwerkelijk worden aangeleverd.
Deze zijn voor deze pilot louter beoordeeld door twee externe assessoren vanuit de overheid en vastgoedmarkt,
géén deskundigen binnen VBO Makelaar. We wilden absoluut vermijden dat ‘de slager z’n eigen vlees keurt’.
V.l.n.r.: de heren prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS en drs. C.J. Doedens
Deze dossiers worden tot op het bot gefileerd. Wanneer dit allemaal van het gewenste niveau is, dan wordt de kandidaat uitgenodigd voor een assessment. Zoals
zonneklaar moeten maken wat de overwegingen waren,
‘Makelaar van de Maand’ in dit nummer aangeeft: ‘je
tot een reële waarde te komen, gaat het veel verder dan
Michel Hanemaaijer (Vollebregt-Barten) in het artikel
wordt compleet doorgezaagd’. De kwaliteit van de dos-
siers wordt afgezet tegen de EVS-eisen. Vijf van onze collega’s waren – net als wij – overtuigd van hun kunnen. Zij voldeden ook daadwerkelijk aan onze eisen.” Nyenrode
Maar voor de meeste taxateurs zal gelden dat er een scholingstraject nodig is, om theorie van EVS en praktische vaardigheden te verdiepen. Kees Doedens: “We zagen dat
bij veel VBO-collega’s de basiskwaliteit is geborgd, maar
dat voor dit EVS-traject een verdiepingsslag noodzakelijk is.” Om die reden werd contact gezocht met onder andere
Nyenrode Business Universiteit. Hier is Prof. Dr. Tom Berkhout directeur van het Real Estate Center. De Universiteit
wordt betrokken bij het scholingstraject dat in het kader van de REV-certificering wordt ontwikkeld. Tom Berk-
onderbouwd met SWOT- en gevoeligheidsanalyses. Om cijfers.”
scholingstraject
Tom Berkhout is met Kees Doedens blij dat vijf VBO-collega’s aan de EVS-norm voldoen. “Maar ik wil toch graag de
stelling aan dat ook deze collega’s gebaat zijn bij een aanvullend scholingstraject. Dat kan ook bij hen nog als een
eyeopener fungeren.” VBO Makelaar en Nyenrode werken nu gezamenlijk aan een scholingstraject dat in totaal een doorlooptijd van minimaal 12 weken krijgt.
Prof. dr. Berkhout ziet REV-certificering als nieuwe stap in richting van het door de AFM en DNB zo gewenste Taxatiehuis:
hout is voor de meeste taxateurs geen onbekende. Hij is
“Zij zijn de grote aanjagers van de wens naar één
Vastgoed 1’. Tom Berkhout ziet REV als een must en als
uniform platform. Goed dat VBO Makelaar daar
één van de auteurs van het standaardwerk ‘Taxatieleer een kans. “Hiermee kun je je als taxateur zeer goed in de
alert op heeft gereageerd”
markt positioneren, het is een predicaat waar de markt absoluut op zit te wachten.
Het zal niemand ontgaan zijn dat de roep om optimale
verantwoording binnen de vastgoed- en financiële sector
Tom Berkhout vult aan: “We slaan de brug tussen theorie
tere opleiding en betere certificering beschermen je tegen
in globale termen verwoord, dat maakt een vertaling
de laatste jaren in een stroomversnelling is gekomen. Be-
‘de boze buitenwereld’. Wat daarbij vooral van belang is,
is je onderbouwing van je uitkomsten. Juist dàt is binnen REV een belangrijk issue. Je zou kunnen zeggen: de traditionele taxateur stevent af op een x-bedrag, een getal onder de streep: ‘Dat is de waarde’. Maar steeds meer
gaat het om de weg naar dat getal onder de streep. Je zult
en praktijk en vice versa. De EVS-standaard is hier en daar naar de Nederlandse marktsituatie noodzakelijk.” De
hoogleraar ziet de REV-certificering als een nieuwe stap
in de richting van het door de AFM en DNB zo gewenste Taxatiehuis: “Zij zijn de grote aanjagers van de wens naar
één uniform platform. Goed dat VBO Makelaar daar alert op heeft gereageerd.” ■
Tekst: Henk de Kleine Beeld: VBO Makelaar en Nyenrode Business Universtiteit
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3
Venum 3 De software die standaard in uw VBO lidmaatschap zit.
De software voor VBO makelaars
Agenda en taken op een zeldzaam hoog niveau
Met en dankzij u hebben we Venum 3 kunnen ontwikkelen. Met Venum 3 wilden we niet simpelweg de concurrentie nadoen. We wilden software maken waar u echt iets aan heeft, die kinderlijk eenvoudig te gebruiken is en die toch ontzettend veel kan. Maar dan wel de dingen die er toe doen. Software dus, die gemaakt is voor en door VBO makelaars. Van groot tot klein. Software die fundamenteel beter is.
Iedereen kan werken met Outlook. Logisch, het is veruit de meest gebruikte software voor agenda en taken en waarschijnlijk ook de beste. Daarom hebben we ervoor gezorgd dat de agenda en taken in Venum 3 op dezelfde fantastische uitgebreide manier werken. In combinatie met panden. Software voor VBO makelaars op een hoog niveau.
Volledig automatische dossiervorming
Iedereen kan werken met Venum U heeft geen kostbare en tijdrovende cursus meer nodig om Venum 3 te begrijpen. Over iedere knop, kleur en functie is nagedacht. Het onderhouden van panden en relaties is eenvoudig. Publiceren is kinderspel. En toch zijn al uw werkzaamheden compleet geautomatiseerd.
Venum kent het baanbrekende ARO concept. ARO betekent Actie, Relatie, Object. Het vormt het middelpunt van Venum, het epicentrum. Iedere Actie (afspraak, taak, document, mail, sms, etc…) wordt door Venum gekoppeld aan de bijbehorende Relatie en Object. Met als resultaat zelfwerkende software met spontane dossiervorming.
Binnen 1 minuut van uw software in uw website De ideale koppeling tussen de VBO software en uw website. Een consument bezoekt uw site. Hij of zij bekijkt uw aanbod en slaat de zoekopdracht op. De volgende ochtend logt u in op Venum. De gegevens van de bezoeker zijn opgeslagen. Dat geldt ook voor de zoekopdracht. De relatie is gekoppeld aan beschikbaar aanbod en ontvangt aantrekkelijke mailings met passend aanbod. Allemaal vanzelf, u heeft alleen nog maar ingelogd. Makkelijker kunnen we het echt niet maken…
VENUM Was, is en blijft gratis Voor alle Vbo makelaars
www.venum.nl
ONLINE
Tweets over de markt @ VBODirectie: Blok moet energielabel
waterdicht maken | Cobouw.nl, Dé site voor
de bouw cobouw.nl/nieuws/algemee… #vbo
VBOMakelaar: VBO Nieuws : “Spaarrente en
hypotheekrente verder gedaald” ift.tt/1i1a9lx
Surfen op het net Oplever App moet geld, tijd en heel veel gedoe schelen Professionele beheerders, particuliere en institutionele verhuurders, particuliere woningeigenaren die tijdelijk hun woning verhuren volgens de Leegstandwet
hebben allemaal veel gedoe als het gaat om de oplevering van vastgoed aan een gebruiker; ingewikkeld en tijdrovend. Maar ook corporaties en makelaars zouden de app op waarde weten te schatten. PDJ Vastgoed heeft eigenlijk een heel eenvoudige oplossing: De Oplever App.
@ RogierSpoel: Nederlanders steken
De app zou de gebruiker veel tijd maar ook juridisch gekissebis schelen. Via een
#hypotheek: ong. € 4 mld in 2014: telegraaf.
rapport worden gemaakt, compleet met foto’s en beschrijvingen; de staat van
miljarden euro’s spaargeld in aflossen nl/overgeld/spare… #vbo
@JanFokkema: https://hootsuite.com/ dashboardTelegraaf “Consument wil
hypotheek van bouwer”. Kom naar #DVDP
voor sneak preview nieuw hypotheekbedrijf vanuit bouw. telegraaf.nl/premium/dft/ni… @Eigenhuis: Hoera! Vereniging Eigen Huis
bestaat vandaag 40 jaar! Dat moet gevierd worden met een lekkere :-) ow.ly/i/5qfUf @RTLZ: Een hogere hypotheek als je een energieneutrale woning koopt?Het kan!
Maar bij huizenkopers is er amper interesse rtlnieuws.nl/economie/home/…
gebruikersvriendelijk en volledig geautomatiseerd stappenplan kan een opleverhet object, gespecificeerd naar ruimte of vertrek, de meterstanden en contract-
details. Na akkoord van beide partijen kan ter plekke een digitale handtekening
worden gezet. Een PDF gaat automatisch naar alle partijen die staan vermeld in het opleveringsrapport.
Voor nog geen tien euro kan de app voor de Ipad, Google Play en andere tablets worden gedownload via de App Store. De app kan dan onbeperkt worden
gebruikt. Een customized versie is ook mogelijk, die geheel afhankelijk van de wensen van de gebruiker, wordt opgeleverd. Uiteraard moet er dan wel een offerte op maat worden gemaakt.
makelaars poll
@Nieuwbouw: Mooi eerste kwartaal voor JLL
Executoriale veilingen
@PatriciaDieben: #EBA: NL banken extra
Vanuit de Tweede Kamer kwam er een voorstel om bij onderhandse verkoop niet langer bekend te maken dat er sprake is van een gedwongen verkoop.
bit.ly/1lBZiUK #vastgoed
getest op dalende huizenprijzen/daling commercieel vastgoed Column #VBO
Makelaar: voorkeur #EVS ow.ly/d/27DT
Eens
64,7 %
Oneens
35,3 %
Bron: Ledennet VBO Makelaar
@Vastgoedactueel: Interview @KarelSchiffer: ‘Als ik door een woonwijk rijd, zie ik waar de
huurwoningen staan’ fd.nl/economie-polit… #FD
Volg VBO Makelaar via
http://twitter.com/VBOMakelaar
consumenten poll Deeldiensten Ik wil zelf kunnen kiezen welke makelaarsactiviteiten ik afneem en op die basis ook deeldiensten met het bijbehorende tarief afrekenen.
Eens
Oneens
Bron: www.VBOmakelaar.nl
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5
88,9 % 11,1 %
UIT DE RECHTSPRAAK
betalen voor een wanprestatie? ‘Opdrachtgevers zijn je grootste vijand’. Waar? Tsja, het is maar hoe je het bekijkt. Zonder opdrachtgevers, geen brood op de plank. Maar wat, als je eigen opdrachtgever je het dagelijkse brood simpelweg niet gunt. Makelaar Viseur werd met zo’n figuur geconfronteerd.
Veeleisend
de waarde op 800.000 euro. Het echtpaar was snel klaar.
prijs was al bij voorbaat te hoog en er was geen product te
tijd uw mening vormt. Tel er maar een paar ton bij op, me-
Echtpaar Bruggejan was van het Afdingerige Type. Iedere vinden dat aan hun maatstaven kon voldoen. Eigenlijk was
alles wat hen werd aangeboden maar ‘zo-zo’, waarbij heer Bruggejan met zijn rechterhand schommelende bewegingen pleegde te maken en mevrouw Bruggejan met een
zuinig mondje verongelijkt de leverancier strak bleef aankijken. Het viel niet te zeggen of het ging om een welbedachte
strategie van drama en theater, of dat zij daadwerkelijk
vonden dat iedereen hen voortdurend afzette. Waarschijnlijk het laatste. Een geboden korting kon bij hen steevast rekenen op hoon: ‘Zie je wel dat die prijs veel te hoog was’.
Dit stel had uitgerekend op makelaar Viseur het oog laten vallen om hun vrijstaand huis te verkopen. Viseur schatte
‘Belachelijk; bespottelijk; amateuristisch zoals u in één uur neertje’. Bovendien was de gevraagde courtage volgens het
echtpaar onzin. ‘Kon Meneertje de Makelaar precies voorrekenen wat zijn uurtarief was en hoeveel tijd hij kwijt is
met de verkoop van dit prachtige object? Twee keer niezen en het was al verkocht en ‘we’ betalen geen topsalarissen. Viseur werd niet eens bedankt voor zijn bezoek en het echtpaar ging naar de concurrent. Tweede keus
Vier dagen later meldde het echtpaar zich opnieuw. Bij
een lagere courtage kreeg Viseur de opdracht. De woning moest tenminste 800.000 euro opleveren. Viseur vond het prima. Hij begreep ook wel dat het echtpaar kennelijk het
deksel op de neus had gekregen bij een ander. Het echtpaar deed het echter voorkomen of het de ‘Opdracht Van De
Eeuw’ was. Normaliter zouden alleen maar ‘topmakelaars als Harrie Mens’ zo’n project mogen uitvoeren, maar, zo wisten zij te vertellen, zij kozen liever voor een ‘klein makelaartje uit eigen dorp’. Pure liefdadigheid.
Binnen een week, kwam er een geweldig bod: 810.000
euro. Het echtpaar wees het bod echter van de hand. ‘Veel
te weinig’, was het commentaar. De koper mocht een nieuw bod doen. De koper bedankte echter voor de eer. Dit was zijn maximale bod en hij wou verder niet onderhandelen. Hij haakte af.
Eindeloos en moedeloos
Na dit debacle meldde zich niemand meer. Het echtpaar wist waarom. Marktomstandigheden? Neen, Viseur is gewoon een prutser die niets goed kon doen. Er zaten maar
liefst twee taalfouten in de verkoopbrochure en de foto’s
16 |
| VAS T G OED AD VISEU R
juni 2014
van het huis waren allemaal overbelicht. Viseur moest
Hoezo courtage?
verkeerde kleur das en hij moest zijn nagels vaker knippen.
te dat Bruggejan weigerde de courtagenota te betalen;
nog veel leren: hij droeg het verkeerde merk schoenen, de
‘Met u kun je de oorlog niet winnen’, zo wist meneer Bruggejan. Net toen Viseur op het punt stond om de opdracht
terug te geven, meldde zich een koper. 760.000 euro en geen stuiver meer. Ook hierop reageerde het echtpaar met
een hoop misbaar. Uiteindelijk ging het echtpaar akkoord en tekende de koopakte. Enkele dagen vóór de geplande
overdracht meldden de kopers zich bij Viseur. Zij hadden een praatje gemaakt met de buurman en waren gewaar-
schuwd voor het verkopend echtpaar. Had dit echtpaar
de kopers gewezen op hun lekkende kelder? Neen, dat
dachten ze al. De buurman vertelde dat de muren poreus
Uiteindelijk kostte Viseur dat vele uren. De notaris berichtViseur had een ‘enorme wanprestatie’ geleverd. Bruggejan klaagde over van alles en nog wat en Viseur had ook enorm
geblunderd door een bepaling in de koopakte niet op te nemen. Dan was de claim van de kopers over de natte kel-
der onmogelijk geweest. Viseur had het echtpaar moeten adviseren om het allereerste, zeer hoge bod, te aanvaarden. Met desastreuze gevolgen: vruchteloze verkooppogingen en uiteindelijk een beduidend lagere opbrengst! Bij een
professioneel makelaar was dat nooit gebeurd. Mevrouw Bruggejan keek met afkeurende blik Viseur lang aan.
waren, Bruggejan wilde de reparatie van 35.000 euro niet
Korte metten
muren zo oogverblindend wit waren; recent geschilderd.
opstellen. Het echtpaar diende een forse tegeneis in. Viseur
uitvoeren. Nu begrepen de kopers ook meteen waarom die
Bruggejan ontkende aanvankelijk de aantijging van de kopers. De kopers hadden echter de aannemer gevonden
die een offerte had gemaakt. Deze vertelde dat hij de klus ‘mocht’ doen voor 1/3e van de prijs. Nadat de aannemer
beleefd had bedankt, had hij verder niets meer vernomen.
Uiteindelijk moest Bruggejan erkennen dat het gebrek was verzwegen. Maar daarvoor een vergoeding betalen?
Nooit. Bruggejan vroeg een advocaat om een gratis advies: ‘het verzwijgen van een verborgen gebrek door de
verkoper levert een wanprestatie op. Een verloren zaak. Vervolgens werd Viseur gevraagd om de zaak te regelen.
Na veel onderhandelen kon Viseur de zaak afdoen en werd afgesproken dat 20.000 euro in mindering werd gebracht op de koopprijs.
Viseur ging de discussie niet aan. Hij liet een dagvaarding zou een ton schadevergoeding moeten betalen. Viseur
vond het plots om heel veel geld gaan. De rechter bepaalde een datum voor zitting. Viseur vroeg zich af waar dit nu
goed voor was. Kon de rechter niet gewoon uitspraak doen op basis van de stukken? De zitting bleek een verlossing:
de rechter maakte binnen 15 minuten duidelijk dat Bruggejan zijn hand ernstig had overspeeld en de courtage
met rente en kosten moest worden betaald. De tegeneis
werd afgewezen. Bruggejan was des duivels en kondigde
meteen hoger beroep aan. Daarvan werd echter nooit meer
vernomen. En Viseur? Die had natuurlijk meteen al door dat dit stel lastig was, maar hij had gelukkig zoveel sociale vaardigheden dat hij dergelijke lastposten met gemak had weten te ‘managen’. (De namen zijn gefingeerd) ■
Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl
VBO M AKELAAR | V A STGOED A DV I SEU R | 1 7
ACTUEEL | Grondmarkt
“De gemeentelijke grondbedrijven hebben mensen nodig met verstand van zaken”
revival van het gemeentelijk grondbedrijf – of toch maar niet? Aan het gemeentelijk grondbeleid werd vóór de crisis weinig aandacht besteed. Dat was niet nodig – en ook niet altijd wenselijk voor de betrokkenen. Want het ging prima met de gemeentelijke grondbedrijven: ze floreerden sinds het midden van de jaren ‘80. De grondprijzen gingen sinds 1985 zeven keer over de kop, waar de woningprijzen dat vier-en-een-halve keer deden. De meeste gemeenten profiteerden stevig van de hoge grondopbrengsten: allerlei voorzieningen werden gefinancierd, en de inwoners waren tevreden. Echter: anno 2014 lopen de verliezen op grondexploitaties in de miljarden, en sommige gemeenten zouden gebaat zijn bij een artikel 12-status. Wat nu? Twee deskundigen geven hun mening: prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft én directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling, en drs. Jan Fokkema, directeur van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM).
“G
rondbedrijven moeten ‘back to basics’”, stelt Friso
wording van het politieke bestuur en de ambtelijke top dat
van de eindgebruikers en scherp rekenen en te-
gekomen. Je moet ‘bovenop de bal zitten’, met een strakke
de Zeeuw. “Dat betekent: kijken naar de wensen
kenen. Dat zou de normale gang van zaken moeten zijn, maar de recente geschiedenis laat zien dat dit helaas niet
het geval is. Er is niets tegen een actief grondbeleid van
gemeenten, als maar wordt voldaan aan een paar belang-
grondexploitatie een vak is, waar een beetje de klad in is discipline en risicosturing. Én een halt toeroepen aan bestedingen die niet thuishoren in de grondexploitatie. Fase twee is het aanpassen van de organisatie zelf.”
rijke voorwaarden: heldere publieke doelstellingen, genoeg
‘Gemeente past terughoudendheid’
uit het grondbedrijf binnen die organisatie moeten blijven)
ders, gemeenteambtenaren én van projectontwikkelaars”,
financiële armslag (wat dus betekent dat de opbrengsten én voldoende expertise.”
Friso de Zeeuw: “Grondbedrijven moeten
“Het probleem zit voornamelijk in de hoofden van wethou-
vindt Jan Fokkema. “We zijn allemaal zó gewend om automatisch te denken vanuit het publieke belang. Dat is op
zichzelf ook niet slecht: we hebben er in het verleden goede
resultaten mee bereikt. Maar de tijden zijn veranderd. We
‘back to basics’. Dat betekent: kijken naar de wensen
zullen veel meer vanuit de consument moeten denken. De
van de eindgebruikers en scherp rekenen en tekenen”
het Bouwbesluit wordt aangepast, zodat er meer vrijheid
Dat doet onmiddellijk de vraag rijzen: hoe komt het grondbedrijf aan die expertise? De Zeeuw: “Fase één is bewust-
18 |
| VAS T GOED AD VISE U R
minister is het daarmee eens: die wil ook dat bijvoorbeeld voor de consument ontstaat. Je ziet steeds weer de oude
reflex: alles moet worden dichtgetimmerd. Daarom willen
gemeenten ook gronden eerst in eigendom krijgen (en natuurlijk ook om financiële redenen!).
JU n I 2 0 1 4
waarom dalen de grondprijzen zo langzaam? Deloitte GREXpert ziet zes redenen waarom de gemeentelijke gronduitgifteprijzen maar langzaam zakken:
Ik pleit overigens beslist niet voor revolutie: we moeten ze-
ker niet doorschieten naar de andere kant waarbij alles aan
de markt wordt overgelaten. Wij zouden wél graag zien dat de gemeenten een minder actief grondbeleid gaan voeren. Alleen in gevallen waarin projecten niet van de grond ko-
men, zouden gemeenten actief moeten zijn. In alle andere gevallen past de gemeente terughoudendheid.
Ze mag haar publieke bevoegdheden niet misbruiken om
het grondbedrijf als geldmachine te runnen. Dat leidt tot onwenselijke situaties waarin bepaalde projecten voor-
• Verlaging van de grondprijzen leidt niet
direct tot aantrekken van de bouwproductie. Gemeenten richten zich daarom eerder op financieringsarrangementen e.d. dan op verlaging van de grondprijs.
• Op voorhand verlagen van de grondprijs leidt
tot verzwakking van de onderhandelingspositie richting projectontwikkelaars en bouwers.
• Er is geen regionale regie over grondprijzen en grondprijssystematiek, met als risico een ‘race to the bottom’ tussen grondbedrijven.
rang krijgen omdat die de gemeente winst opleveren.
• Financiële prikkels die een verminderde
ons betreft om.”
• Neerwaartse bijstelling kan forse financiële
Transparantie en een open discussie; daar gaat het wat
Deskundigheid
Fokkema en De Zeeuw zijn het in elk geval over één punt
roerend eens: “De gemeentelijke grondbedrijven hebben mensen nodig met verstand van zaken”, zegt Fokkema. “Mee eens”, vindt De Zeeuw: “Je moet het grondbedrijf zien
in zijn context: het is een marktgerichte, risicodragende en
grondopbrengst compenseren, ontbreken.
consequenties hebben. Niet alle gemeenten kunnen de verliezen opvangen.
• De EU ziet grondprijsverlaging al snel als
staatssteun. Dat kan leiden tot flinke boetes.
Bron: www.gebiedsontwikkeling.nu
bedrijfsmatige tak van sport. Daarmee is het ook een beetje
een vreemde eend in de bijt van de totale gemeentelijke organisatie. Dat vergt dus specifieke deskundigheden en
een dito cultuur. Die moet je echt in eigen huis hebben; die
Grondprijs verlagen?
viesbureaus en interim-managers. Daarmee bouw je geen
door de sterke positie van de gemeentelijke grondbedrij-
kun je niet inhuren, want dan word je afhankelijk van adcollectief geheugen op.
Als het de gemeente onvoldoende lukt om het grondbedrijf
adequaat te bemensen, dan kun je het alleen al om die reden beter afbouwen.
Let wel: ik pleit – net als Jan Fokkema – niet voor het rück-
sichtslos en overal stoppen met actief gemeentelijk grondbeleid. Dat is zo’n typisch Nederlandse, hyperventilerende
reactie: ‘Grondbedrijven hebben zeperds? Afschaffen en alles naar de markt!’ Dat moeten we niet doen.”
Maar toch: “Veel initiatieven komen niet van de grond ven”, vindt Fokkema. “Die machtspositie zit een verlaging
van de grondprijzen in de weg. In een open, transparante markt zouden de grondprijzen al lang gedaald zijn. Die prijsdaling wordt nu – ook door onderlinge gemeentelijke afstemming – gefrustreerd, en dat is een slechte zaak. Op
deze manier beïnvloeden de gemeenten de grondmarkt. De grondprijzen moeten in een sneller tempo dalen dan nu
het geval is. En grondbedrijven moeten veel transparanter gaan werken: ze moeten inzichtelijk maken waar risico’s liggen.”
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9
Regionale woningtekorten in percentage van de voorrraad in 2020
De Zeeuw: “De uitgifteprijzen moeten hier en daar zakken, maar een verlaging van 40 à 50% over de hele linie,
zoals Bouwend Nederland voorstelt, is veel te grof. Je moet
de grondprijs residueel bekijken (residueel = het verschil tussen de marktwaarde van het gebouw en de bouw- en
ontwikkelingskosten). Als een projectontwikkelaar van een gemeente eist dat de grondprijzen zo fors dalen, zal de
gemeente terecht vragen: ‘En wat doen jullie?’ Alle partijen moeten ‘ontslakken’: hun kosten terugdringen, zodat hun
producten en diensten weer concurrerend worden ten
opzichte van de bestaande voorraad. Wat kan de markt Woningtekort in percentage van de voorraad; 1-1-2020 (COROP-gebieden) - 3,3% – - 0,3% - 0,2% – 1,8% 1,9% – - 3,4% 3,5% – 5,7% 5,8 – 9,1%
hebben? Die vraag moet het uitgangspunt zijn. Ik hoop overigens wel dat de lessen die nu geleerd zijn, niet snel vergeten worden als het weer beter gaat in de sector.” ‘Verrassingen?’
De Zeeuw verwacht geen ‘grote verrassingen’ meer als het
gaat om verliezen op de grondexploitaties. Hoezo? In Apeldoorn werd in 2011 rekening gehouden met een tegenvaller van 13 miljoen euro. De teller stopte uiteindelijk bij 198
Bron: Primos 2013
miljoen euro. Staat dat andere gemeenten ook te wachten? “Dat denk ik niet. Deloitte heeft uitvoerig onderzoek ver-
richt, en op grond daarvan moeten we rekening houden
met een bedrag van anderhalf miljard dat nog moet wor-
Jan Fokkema: “Die machtspositie van gemeenten zit
den afgeboekt. Daarbij kan ik me wel aansluiten. Misschien
een verlaging van de grondprijzen in de weg. In een
dat een aantal publiek-private projecten nog niet in de
open, transparante markt zouden de grondprijzen al lang zijn gedaald”
wordt het bedrag nog wel wat hoger, ook gezien het feit berekeningen zijn meegenomen.
Nu de verkiezingen achter de rug zijn en de formatie overal
rond is, krijgen we daarover meer duidelijkheid: wethouders Grondzaken zijn niet geneigd om nog een ‘rondje
20 |
| VAS T GOED AD VISE U R
JU n I 2 0 1 4
verlies nemen en naar de toekomst kijken Nog niet alle gemeenten durven het aan: het verlies op de grondexploitaties nemen en met open vizier (en met gevoel voor realisme) naar de toekomst kijken. Dat gebeurde wél in Apeldoorn, dat voor de crisis grond had gekocht voor de
bouw van 14.000 woningen, en er maar 7.000 kon wegzetten. Er was ook nog 105 hectare grond die bestemd was voor bedrijven, en ook die bleek totaal overbodig.
Apeldoorn werd als eerste met de gevolgen van de crisis geconfronteerd. Het was ook de eerste gemeente die schoon
schip maakte, en in één keer 198 miljoen euro afboekte. De gemeente besloot onder andere om een stap terug te doen met actief grondbeleid. “Het grondbedrijf dient voor maatschappelijk rendement, maar dat moet wel financieel te
behappen zijn”, stelde verantwoordelijk wethouder Olaf Prinsen. Daarom schrapte Apeldoorn een aantal plannen zowel binnenstedelijk als buiten de stad, maar worden sommige locaties juist wel ontwikkeld omdat dat dit goed is voor de stad.
Nijmegen
De gemeente Nijmegen maakte onlangs bekend eveneens een fors verlies op grondexploitaties te nemen. De afgelopen
jaren zijn al maatregelen genomen, maar dat bleek niet voldoende. Nu de crisis aanhoudt, moet op de grondexploitaties 70 miljoen verlies worden genomen. Daarnaast wil Nijmegen een reserve van zo’n 76 miljoen euro opbouwen voor
eventuele toekomstige tegenvallers. Verschillende projecten zullen het met minder geld moeten doen; andere kosten worden over een lange tijd uitgesmeerd.
Dat heeft consequenties voor het meest aansprekende project van Nijmegen: de Waalsprong. Volgens de plannen komen aan de overkant van de Waal, direct tegenover het stadscentrum, bijna 12.000 woningen plus een groot
aantal voorzieningen. Het project is niet langer zelfvoorzienend, en er moet dekking worden gevonden buiten de
grondexploitatie. Elk jaar wordt daarvoor drie miljoen euro buiten het project om gereserveerd. Bijna 12 miljoen wordt afgeboekt van de reserves van het gemeentelijk grondbedrijf.
Het samenwerkingsverband van publieke en private partijen is ‘ontvlochten’, zodat de gemeente enig participant
is en zelfstandig kan beslissen over de verdere ontwikkeling van de Waalsprong. Mede vanwege het vertrek van de
marktpartijen zijn de grondprijzen aangepast: ze zijn structureel met 10% verlaagd. Het percentage dure woningen,
dat op 440% lag, is gehalveerd. Maar er wordt wél gebouwd in Nijmegen: ook aan de Waal, waar een begin is gemaakt met de realisatie van de nieuwe Handelskade. Hiermee wordt tevens een start gemaakt met de realisatie van de gebiedsontwikkeling Waalfront.
afwaarderen’ te doen in campagnetijd. Maar ik verwacht geen echt imponerende bedragen.” Andere inkomstenbronnen
Fokkema: “Er moeten andere inkomstenbronnen voor gemeenten beschikbaar komen. Ook bouwleges, planbegeleidingskosten en kostenverhaal worden nu vaak misbruikt door gemeenten om inkomsten te genereren. Omdat
gemeenten weinig andere inkomstenbronnen hebben,
komen ze vaak in de verleiding om bouwactiviteiten te
misbruiken als verkapte bron van belastingheffing. De con-
sument is daarvan uiteindelijk de dupe. Daarom moeten
de mogelijkheden voor gemeenten om belasting te heffen (bijvoorbeeld op inkomen) worden verruimd. Dan kunnen plannen die nu problematisch zijn doordat ze onevenredig
worden belast, wellicht toch worden gerealiseerd. Aan de andere kant zullen er ook plannen moeten worden
geschrapt, bijvoorbeeld op plaatsen waar aantoonbaar weinig vraag is naar woningen. In alle gevallen moet goed worden gekeken naar de woningmarkt ter plaatse.” ■
Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Bouwfonds Ontwikkeling en Roger Wouters
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21
COLUMN
Bedrijfsmatig Vastgoed
REV geïntroduceerd in Nederland! De commerciële vastgoedmarkt is naar aanleiding van de kredietcrisis en de kwetsbare bufferpositie van banken samen met De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) een nieuwe weg aan het plaveien om tot internationale standaardisatie van het taxatieproces te komen waarin professionaliteit, uniformiteit en integriteit voorop staan. Dit alles vindt plaats in het krachtenveld dat er vanuit Europa strikte richtlijnen worden uitgevaardigd voor taxaties. Vanuit die achtergrond is VBO Makelaar vorig jaar mei volwaardig lid
T
geworden van TEGoVA, The European Group of Valuers’ Associations. EGoVA ontwikkelt en beheert de European
Ze zijn risicogevoelig met speciale aandacht voor de
heeft VBO Makelaar bovendien het recht en de
bankwezen, marktwaardering en risicogerelateerde cri-
Valuation Standards (EVS). Sinds november jl.
eer om als eerste brancheorganisatie in Nederland de titel Recognised European Valuer (REV) namens
relevante aspecten van de EU-richtlijnen inzake het teria voor waardebepaling.
TEGoVA uit te reiken. Sinds de oprichting van TEGoVA
Nu EVS in Nederland is geïntroduceerd, is het van
2.300 taxateurs de REV-titel hebben uitgereikt. Tijdens
forme toepassing van EVS en de gewenste standaard
zijn er internationaal 24 REV-awarding leden die aan
de voorjaarsvergadering van TEGoVA is in Oslo de voordracht van vijf taxateurs commercieel vastgoed van
VBO Makelaar geaccordeerd. VBO Makelaar is trots dat zij aan het internationale gezelschap van REV-
taxateurs de eerste vijf Nederlandse VBO-taxateurs mag toevoegen. De voorzitter van TEGoVA, de heer
Roger Messenger, zal woensdag 4 juni a.s. de eerste
Nederlandse REV-titels uitreiken. En wat vormt dan een
belang dat er branchebrede afstemming is over uni-
voor REV-taxateurs. Het doet mij dan ook genoegen dat de twee andere brancheverenigingen inmiddels beiden ook hebben besloten tot aansluiting bij TEGoVA. Zo
wordt een werkveld gecreëerd waarin wij als brancheverenigingen gezamenlijk de verantwoordelijkheid
kunnen (en moeten) dragen om te komen tot een verantwoorde waardering van commercieel vastgoed.
betere achtergrond voor deze uitreiking, dan de beurs-
Die verantwoordelijkheid nemen we serieus! Reden om
Benelux die dit jaar haar 10-jarig bestaan viert.
scholingstraject te ontwikkelen, gericht op de REV-titel.
vloer van de PROVADA: de vastgoedmarktbeurs voor de
Opdrachtgevers kunnen in Nederland nu gebruik
maken van REV-taxateurs commercieel vastgoed die voor hun taxatierapporten de European Valuation
Standards (EVS) hanteren. Banken, accountants, institutionele beleggers, projectontwikkelaars en andere
belanghebbenden krijgen daardoor meer keuze in
internationaal erkende normen voor waardebepaling. De EVS (blue book met daarin de Code of Ethics and
Conduct) hebben uitsluitend en specifiek betrekking op
Nyenrode Business Universiteit opdracht te geven een Alle taxateurs commercieel vastgoed in Nederland
kunnen zich met behulp van deze scholing voorbereiden op het assessment voor de REV-titel. Het traject
moet gegadigden voor de REV-titel in brede zin faciliteren voor dit assessment. Wij zijn Nyenrode Business
Universiteit veel dank verschuldigd voor de samenwerking om deze REV-standaard op een juiste wijze en op het correcte niveau te kunnen introduceren in Nederland.
de waardebepaling van onroerende goederen. Alleen
Vanaf deze plaats wil ik graag de eerste REV-taxateurs
passing voor waardebepaling voor kredietdoeleinden
resultaat!
de EVS bieden een gedetailleerde en uitgebreide toe-
alsmede een standaard voor de hypothecaire waarde.
in Nederland van harte feliciteren met het behaalde
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23
Hans van der Ploeg RAE, directeur VBO Makelaar
ACTUEEL | Energiebesparing
vastgoedsector toont te weinig daadkracht in energiebesparing ING-econoom Thijs Geijer: “We laten zien wat er allemaal mogelijk is”
Energie besparen wil iedereen. Maar als daar forse investeringen voor nodig zijn, willen eigenaren en gebruikers van vastgoed wel graag zekerheid hebben over de opbrengst. Velen houden de boot daarom af. Eerst zien, dan geloven. Die bewijzen stapelen zich langzaam op, meldt de ING Bank, die de praktijk nauwlettend volgt. Het uiteindelijke doel: iedereen over de streep trekken.
D
uurzame energie verandert de aanblik van ons
vooral focust op energiebesparing in de woningmarkt is een
nepanelen en warmtekracht winnen aan terrein.
kleiner aantal gebouwen veel grote(re) stappen te maken’.
land. Windmolens schieten uit de grond. Zon-
Het lijkt erop dat we zo aardig op weg zijn om de energiedoelstellingen te halen. Maar klopt dat beeld ook? Niet
helemaal, stelt ING Bank in het rapport ‘Energiebesparing
in bestaand vastgoed’. Energie op een duurzame manier opwekken is een goede zaak, maar zonder energiebesparende maatregelen levert het per saldo weinig op.
Vooral in de vastgoedsector, waar in potentie 30% van de totale energiebesparing in Nederland kan worden binnen-
gehaald, schort het aan daadkracht. Meer aandacht, meer
Thijs Geijer: “De grote, in commercieel onroerend goed gespecialiseerde makelaars gebruiken het advies over energiebesparing als een marketinginstrument, waarmee ze zich kunnen onderscheiden” bewustwording en vooral meer investeringen in energiebe-
sparende maatregelen, daar draait het om. Vooral eigenaren en gebruikers van kantoren, winkels en bedrijfsgebouwen pakken die uitdaging te langzaam op.
De gewenste investeringsgolf in de gebouwde omgeving
blijft vooralsnog uit, stelt de ING, en dan met name in utiliteitsgebouwen. ‘Dat is een gemiste kans, aangezien alleen al het energieverbruik in kantoren en winkels, bij
elkaar 180.000 gebouwen, gelijk staat aan het verbruik
van ruim 1,5 miljoen huishoudens’. Ook harde bewijzen dat
investeringen in energiebesparing de waarde van het vast-
goed verhogen en zowel voor eigenaren als huurders een win-win-situatie opleveren, hebben nog niet veel marktpar-
tijen over de streep getrokken. ‘Dat de overheid tot nog toe
24 |
| VAS T G OED AD VISEU R
goede eerste stap, maar in commercieel vastgoed zijn in een Met het rapport – een derde in een reeks – wil ING de dialoog aangaan met alle belanghebbenden, die willen bijdra-
gen aan het verminderen van het energieverbruik en het verbeteren van de energetische prestaties van gebouwen.
“Er blijken nog wel wat barrières te zijn”, zegt auteur en
econoom Thijs Geijer van het ING Economisch Bureau. “Het
vorige onderzoek ging over energiebesparing in de brede zin. Dat liet zien dat er in bestaande gebouwen grote winst
is te behalen. Voor dit rapport hebben we met veel partijen uit de verschillende segmenten uit de vastgoedmarkt gesproken. We laten zien wat er allemaal mogelijk is.” Praktijkvoorbeelden
Het rapport bevat veel praktijkvoorbeelden, die ook voor
makelaars interessante aanknopingspunten kunnen bieden. Dat er veel mogelijk is, bleek onder meer bij het
hoofdkantoor van PostNL in Den Haag. Daar slaagde eigenaar CBRE Global Investors erin om PostNL als huurder te behouden door het bestaande gebouw in een jaar tijd te
renoveren, terwijl de werknemers van PostNL gewoon konden doorwerken. Het resultaat mag er zijn: het energielabel ging van G naar B, terwijl de capaciteit toenam van 1.000 naar 1.350 werkplekken.
Kansrijke ‘businesscases’ zijn vooral te vinden op goed bereikbare locaties met de juiste combinatie van gebruiker, gebouw, locatie en eigenaar. Die combinaties liggen niet voor het oprapen. En ze zijn ook moeilijk te creëren. Dat
geldt zeker voor de vele verouderde kantoren aan de onder-
kant van de markt, waar berekend is dat renovatieplannen niet rendabel zullen uitpakken. Het gaat hier dan wel over
een vijfde van de totale kantorenmarkt. ING acht voor dit
juni 2014
Enkele feiten en cijfers: • De waarde van de totale Nederlandse kantorenvoor-
raad wordt geschat op 33 miljard euro. De investering in renovatie en verbetering van de energetische prestaties van een bestaand kantoor ligt in veel gevallen tussen de 6 tot 10% van de waarde.
• Nederland telt ongeveer 30 miljoen m2 Nederlandse winkels. Die vertegenwoordigen een waarde van
43 miljard euro. Bouwfonds IM schat dat circa 5 mil-
joen m2 in Nederlandse winkelcentra in aanmerking komt voor renovatie.
• Met het huidige tempo van energiebesparing zal het
totale energieverbruik in Nederland niet substantieel afnemen. Wel kan de groei afvlakken. Volgens het
CBS kwam het totale verbruik in Nederland in 2012
uit op iets meer dan 3.269 petajoule (1 PJ= energieverbruik van ruim 80.000 huishoudens).
segment ‘het risico om een investering te doen, gezien de
Ziet Geijer in dit soort processen ook een rol voor kleinere
simpelweg te groot’. Wat er met deze kantoren zal gebeu-
commercieel onroerend goed gespecialiseerde makelaars
huidige positie van de kantorenmarkt in de conjunctuur, ren, is vooralsnog onduidelijk. Winkelmarkt
Ook in de winkelmarkt is een inhaalslag noodzakelijk.
Supermarkten beslaan ongeveer een zesde van het totale winkeloppervlak, maar verbruiken bijna 50% van de totale energie. Die verdeling komt vooral door het relatief grote
energieverbruik voor koelwanden en diepvriesbakken. De meeste supermarktformules hebben zich overigens verbonden aan het Convenant Energiesparing waarin is af-
gesproken dat alle koelwanden vóór 2015 zijn voorzien van deuren. Wat betreft energielabels scoort de sector met 8% van de Nederlandse winkeloppervlakte niet echt geweldig.
en middelgrote makelaars weggelegd? “Zeker. De grote, in
gebruiken het advies over energiebesparing als een mar-
ketinginstrument, waarmee ze zich kunnen onderscheiden. Kleinere makelaarskantoren kunnen met kennis over
energiebesparende maatregelen in gesprek treden met
gebruikers, bijvoorbeeld als over de huurcomponent moet
worden onderhandeld. Het is wel lastig in die zin dat gebruikskosten van een pand pas na verloop van tijd bekend zijn. Monitoring van gebruik én gedrag helpt de kosten en potentiële voordelen helder te krijgen.” Andere voorbeel-
den zijn te vinden in het ING-rapport ‘Energiebesparing in bestaand vastgoed’, dat is te downloaden via www.ing.nl/ zakelijk/themas/duurzaam-ondernemen. ■
Tekst: Robert van Til Beeld: ING, Roger Wouters
Het energielabel wordt ervaren als minder effectief, omdat het vaak alleen betrekking heeft op het casco. Om dit te on-
dervangen ontwikkelde vastgoedbelegger Syntrus Achmea
voor haar winkelportefeuille een duo-energielabel. Dat meet niet alleen het casco op, maar kijkt ook naar de door
de verhuurder aangebrachte voorzieningen, zoals verlichting, verwarming, luchtgordijnen en koelapparatuur.
energiebesparing in bestaand vastgoed Energieverbruik in gebouwen (Megajoule / m2, per jaar) Zwembaden Supermarkten Ziekenhuizen
ING sluit daarop aan met de aanbeveling om verhuurder en
huurder informatie te laten delen door gebruik te maken van energielabels die zowel de winkel als de ingebouwde apparatuur in beschouwing nemen.
Ook zijn er volop MKB-bedrijven die al dan niet met ex-
terne hulp zelf initiatieven ontwikkelen. Zo stapten 40 ondernemers in de Utrechtsestraat in Amsterdam over op
zuinigere verlichting, slimme energiemeters en stekkers en efficiëntere afvalverwerking. Dit alleen al leidde tot een
Horeca Verpleeghuizen Kantoren Winkels Gymzalen Hoge scholen Sociale huurwoningen Universiteiten Basisscholen Groothandel 0
1.000
2.000
3.000
Bron: Agentschap Nl, ING Economisch Bureau
energiebesparing van bijna 10%.
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25
4.000
5.000
Bent u ook ’s avonds en op zaterdag bereikbaar voor uw klanten?
De VBO Back Office Service breidt haar openingstijden en dagen uit!
Benieuwd naar onze scherpe tarieven of naar onze
worden de openingstijden op werkdagen verlengd
100% tevredenheidsgarantie? Of heeft u een andere
naar 20.00 uur en staat de VBO Back Office Service
vraag? Neemt u dan contact met ons op via
ook op zaterdag van 10.00 tot 16.00 uur voor u
e-mail
[email protected]
klaar. Uw kantoor is optimaal bereikbaar voor uw
telefoon
070 3458703
IDSGARAN
IE
TEVREDE
N
100%
TE VR
ED
TEVREDE
N
Vereniging voor makelaars en taxateurs
T
HE
GAR AENHEIDS NTIE IE
(potentiële) klanten!
T
dienstverlening nog verder uit! Op korte termijn
IDSGARAN
MEER INFORMATIE?
HE
De VBO Back Office Service breidt haar
COLUMN
Agrarisch Vastgoed
de nieuwe standaard: jansen de boer, agrarisch taxateur REV De ‘kruitdampen’ van de financiële crisis lijken wat op te trekken. Bij een crisis komt regeren en besturen in een heel ander daglicht te staan. Dit hebben we gemerkt: banken die dreigden om te vallen, werden van de ene op de andere dag door de staat ‘geannexeerd’, of kregen een miljardeninjectie om op de been te blijven. Het economische stelsel stond te beven op zijn grondvesten. Met de gevolgen hebben we nu te maken. Een nieuwe werkelijkheid!
V
astgoed, en in het bijzonder commercieel
voorkeur wordt gegeven aan de European Valuation
crisis schade heeft opgelopen. De waardering
taxateur de belangrijkste vraag: welke eisen stelt mijn
vastgoed, is een van de bouwstenen die in de
van het commerciële vastgoed op de balans van de
onderneming bleek niet altijd een relatie te hebben
met de werkelijke waarde. De condities voor geldver-
Standards (EVS). Nu de kaders helder zijn, is voor u als opdrachtgever aan het door mij op te maken taxatierapport?
strekking zijn hierdoor aangescherpt. Hoe valide is de
Wat betekent dit voor u als agrarisch taxateur? Het
nemer, de toezichthouder, de financier en ook de
te kunnen voldoen aan de door de markt en de toe-
opgenomen waarde van het vastgoed? Voor de onderaccountant die de jaarrekening moet vaststellen, een uiterst actuele vraag. De nationale toezichthouders
AFM en DNB stellen nieuwe eisen. In 2013 is het rap-
port van het Platform Taxateurs en Accountants (PTA)
gepresenteerd. Hierin worden maar liefst 28 aanbevelingen gedaan over o.a. de onafhankelijkheid van de
taxateur, de vereiste educatie en professionaliteit, de
taxatieopdracht en de kwaliteit van het rapport. AFM
en DNB hebben aangegeven dat de implementatie van de opgenomen aanbevelingen een stap in de goede richting is.
De taxatie van agrarisch vastgoed is (nog) niet expliciet genoemd. Overeenkomsten tussen commercieel vastgoed en agrarisch vastgoed zijn er echter wel: beide
antwoord: een nog verdere professionalisering, om zo zichthouder gestelde kaders voor de waardering van
agrarisch vastgoed. VBO Makelaar is op dit moment in gesprek met de betrokken partijen. Ik ga ervan uit dat
voor het behalen van de vereiste kwalificatie een parallel getrokken kan worden met taxatie voor bedrijfsma-
tig vastgoed. Dan kunt u, als VBO-makelaar, deelnemen aan een assessment. Facultatief kan ter voorbereiding een scholingstraject worden afgelegd, waarin o.a. de
EVS-norm aan de orde komt. Als het assessment positief is, krijgt u de titel van Recognised European
Valuer(REV), ofwel: Erkend Europees Taxateur. De titel
wordt uitgereikt door TEGoVA. VBO Makelaar is lid van TEGoVA en mag in Nederland als enige de REV-titel uitreiken.
zijn kapitaalintensief, vertegenwoordigen hoge waar-
Zo kunt u zich als agrarisch taxateur nog meer onder-
van complete landbouwbedrijven zijn taxatiewaardes
immers uw kennis en kunde. Wellicht zien we dit dus
des en zijn veelal complex van aard. Bij de waardering van meer dan een miljoen geen uitzondering. De risi-
co’s zijn navenant. Een ander aspect waar de taxateur
scheiden: met de REV-titel achter uw naam toont u
op termijn op uw visitekaartje: Jansen De Boer REV!
Jouke Havinga, bestuurslid sectie
mee te maken heeft, zijn de internationale richtlijnen
Agrarisch Vastgoed
voor de waardering van vastgoed. Onlangs heeft de
hoofdbestuurslid
Europese Centrale Bank (ECB) een richtlijn gepubliceerd
VBO Makelaar
waaruit blijkt dat bij conflicterende toepassing de
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27
ACTUEEL | Huurmarkt De regering maakte begin april bekend dat het de hervormingen op de huurmarkt gaat uitwerken. Deze moeten doorstroming op de woningmarkt bevorderen en voor een beter passend aanbod van huurwoningen zorgen in zowel de sociale- als de vrije sector. De
Ronald Paping:
“hoe slecht wil je het hebben?” De Woonbond toonde zich niet blij met de hervorming van de huursector. Waarom?
“De mega huurverhogingen en de verhuurdersheffing maken de huren onbetaalbaar en de
wachtlijsten alleen maar langer. Ook de rechtspositie van huurders staat op de tocht. Hoe slecht wil je het hebben, zeg ik dan. We zijn wel blij met de regeling dat corporaties 10% extra
mogen toewijzen in de inkomenscategorie tussen 34.000 en 38.000 euro. Maar dan zou ook het aanbod omhoog moeten. Daar zou dus wat aan moeten gebeuren.”
De bevriezing van de liberalisatiegrens op 700 euro noemde de Woonbond ‘een cadeautje voor de commerciële beleggers’. Wat is er verkeerd aan?
“Als het ook de grens was geworden voor de maximale huur, zouden wij er geen bezwaar tegen hebben. Maar dat is helemaal niet zo. De huren kunnen boven die grens uitstijgen. De sociale sector brokkelt daardoor steeds verder af. Voor commerciële verhuurders is dat
aantrekkelijk. Ze hoeven dan geen verhuurdersheffing meer te betalen, ze krijgen meer huur binnen en kunnen zelf het huurbeleid vaststellen. Dat levert geen extra woningen op, maar het heeft wel tot gevolg dat woningen die vroeger nog betaalbaar waren, dat straks voor veel mensen niet meer zijn.”
Drs. Ronald Paping is Algemeen directeur van de Woonbond. De Nederlandse Woonbond is de landelijke vereniging van huurders, die 24 november 1990 ontstond uit een fusie van het Landelijk Ombudsteam Stadsvernieuwing (LOS), het Nederlands Verbond van Huurders (NVH) en de Landelijke Organisatie Belangengroepen Huisvesting (LOBH). De bond vertegenwoordigt nu ruim 1,5 miljoen huurders. Naast persoonlijke leden is de overgrote meerderheid van de leden aangesloten via een plaatselijke huurdersorganisatie of bewonerscommissie. De Woonbond heeft als doel de (rechts)positie van huurders te verbeteren.
Het Kabinet stelt dat het nu voor beleggers ‘interessanter wordt om te investeren in middeldure huurwoningen, waar veel vraag naar is’. Verwacht u dat ook?
“Ik geloof daar helemaal niks van. Ik hoor beleggers en ook de IVBN af en toe roepen dat er van
alles moet veranderen, dat de huren omhoog moeten en de grondprijzen omlaag en dat het
makkelijker moet worden om complexen aan te kopen. Steeds meer sociale huurwoningen verdwijnen naar de vrije sector. Maar dat is niet hetzelfde als investeren in nieuwe woningen,
want dan doen de beleggers nauwelijks. Het aantal woningen blijft hetzelfde. De huurder moet alleen meer betalen voor dezelfde woning.”
Het speelveld tussen woningcorporaties en commerciële beleggers is ongelijk, stelde de IVBN in februari. Is het speelveld nu ‘gelijker’ geworden?
“Dat argument gaat maar heel beperkt op. Institutionele beleggers hebben ook aardig wat fiscale faciliteiten. Het speelveld voor particuliere beleggers is in het dure segment inder-
daad ongelijk. Maar dat komt omdat ze moeten concurreren met de koopsector met zijn
hypotheekrenteaftrek. Je moet de liberalisatiegrens niet bevriezen, maar juist verhogen.
Dat zou corporaties in staat stellen om te investeren in wat duurdere huurwoningen. Ook de inkomensgrens zou verder omhoog moeten, niet naar 38.000, maar naar 43.000 euro.
Dat stond ook oorspronkelijk in de motie Monasch die de minister zegt te willen uitvoeren. Daarin stond dat de minister bij de Europese Commissie een verhoging tot 43.000 euro
zou bepleiten. Die toezegging lijkt nu met een soort Houdini-truc uit de stukken te zijn verdwenen.”
28 |
| VAS T G OED AD VISEU R
juni 2014
Woonbond (huurders) en de IVBN (beleggers) verschillen hierover van mening. Zal de bouw straks ook aantrekken? Hoe wordt het middensegment van 700 tot 1.000 euro ingevuld en door wie? Die strijd is nog volop gaande.
Frank van Blokland:
“wij verwachten dat corporaties zich gaan richten op kerntaak” Het Kabinet stelt dat het voor beleggers ‘interessanter wordt om te investeren in middeldure huurwoningen, waar veel vraag naar is’. Verwacht de IVBN dat ook?
“Het taakgebied van corporaties is het huisvesten van mensen met lage inkomens en dus niet het investeren in de vrije sector. Er komt een toets of er marktpartijen zijn die dergelijke
investeringen willen doen, alvorens de corporatie daartoe mag overgaan. Dat vinden wij een goede zaak. We verwachten dat de corporatiesector zich nu echt primair gaat richten op de
sociale kernvoorraad. Daar liggen nog gigantische opgaven. Denk aan stadvernieuwing, sloop en renovatie, energiebesparing, zorgwoningen, enz.. Wij richten ons op samenwerking met de
corporaties. Als ieder zich vanuit zijn eigen positie sterk maakt voor de woningmarkt, komen we samen verder.”
De corporaties krijgen het recht om een extra 10% van hun bezit toe te wijzen aan huurders met een inkomen tussen 34.000 en 38.000 euro. Hoe zal dat doorwerken op de investeringsbereidheid van beleggers?
“Wij betreuren dit. Voor sociale huurwoningen bestaan lange wachtlijsten, niet voor huurwoningen in de vrije sector. Deze wijziging vergroot de problematiek van de wachtlijsten en
verlaagt de toewijzingskans voor de inkomens onder de 34.000 euro. Het draagt eveneens niet bij aan de bouw van meer huurwoningen in de vrije sector. Immers, deze wijziging leidt
ertoe dat 48% van de Nederlandse huishoudens, dus bijna de helft, in aanmerking komt voor een sociale huurwoning.”
Frank van Blokland is directeur van IVBN. IVBN behartigt de gemeenschappelijke belangen van de leden en biedt een platform voor institutionele vastgoedbeleggers. IVBN werkt aan
Het speelveld tussen beleggers en woningcorporaties is nog steeds ongelijk, stelde de IVBN in februari. Is het nu ‘gelijker’ geworden?
“Er is onduidelijkheid over de ruimte die er binnen stads- en dorpsvernieuwing aan corporaties wordt gegeven. Juist in de stedelijke vernieuwing speelt de geliberaliseerde huursector een
belangrijke rol. Ook is niet bekend of er rendementseisen worden gesteld aan het eigen en vreemd vermogen dat corporaties beschikbaar stellen aan hun commerciële afsplitsingen.” Als u de balans moet opmaken, wat is dan uw eindconclusie?
Positief is de duidelijkheid over de kerntaak van corporaties. Verder de bevriezing van de liberalisatiegrens, die nu is vastgelegd op 700 euro. De liberalisatiegrens is de afgelopen jaren
steeds verhoogd. Boven de 1.000 euro is de concurrentie van de koopsector sterk voelbaar. Het tussensegment van vrije sector huurwoningen werd daardoor steeds kleiner. Negatief
is de verhoging van de inkomensgrens voor sociale woningbouw en verder natuurlijk de
verhuurderheffing voor huurwoningen onder de 700 euro, die ook aan beleggers is opgelegd. Wat we verder missen is een regelmatige inkomenstoets in de corporatiesector, nu
verdere professionalisering, integriteit, transparantie en innovatie van en in de Nederlandse vastgoedbeleggingssector. Leden van IVBN zijn vastgoedondernemingen in de vorm van (al of niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen en vastgoedvermogensbeheerders. De leden exploiteren omvangrijke portefeuilles vastgoed, overwegend in opdracht van institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en/of banken.
de inkomensafhankelijke huurverhogingen niet langer doorgang vinden. Het is van groot
belang dat ook in de gereguleerde voorraad meer marktconformiteit komt tussen huurprijs en kwaliteit.” ■
Tekst: Robert van Til Beeld: Woonbond, IVBN
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29
MAKELAAR VAN DE MAAND Vollebregt-Barten
twee taxateurs van vollebregt-barten glastuinbouw bij eerste nederlandse REV-taxateurs Daan van Winden en Michel Hanemaaijer gaan op 4 juni het podium op, tijdens de PROVADA. De reden: zij behoren tot de eerste Nederlandse taxateurs die zich Recognised European Valuer (REV) mogen gaan noemen. Eigenlijk werkten ze al volgens de strenge Europese taxatiestandaard van TEGoVA. Maar na de uitreiking van de REV-titel 4 juni a.s. is het officieel.
W
e ontmoeten Daan van Winden en Michel
bedrijven hangen aan een zijden draad, staan op het
in het hart van het Westland. Het makelaars-
naar het buitenland; Oost Europa, Afrika, Azië. Daar zien
Hanemaaijer in hun kantoor in Honselersdijk,
en taxateurskantoor, dat is genoemd naar de grondleg-
gers Vollebregt en Barten, is omringd door kassen. Het is
rustig op de wegen in de Glazen Stad. Die stilte is bedrieglijk, want Daan van Winden en Michel Hanemaaijer zijn
gespecialiseerd in makelaardij, taxaties en onteigening
in een veranderende sector. De sierteeltsector zit al sinds 2007 in zwaar weer, weet Daan van Winden. “Deze markt
krimpt in Nederland jaarlijks met zo’n 7%. Veel tuindersV.l.n.r.: de heren M.B.P. Hanemaaijer en ing. D.M. van Winden
punt te stoppen. Sommigen definitief, sommigen gaan ze kansen. Maar er zijn ook tuinbouwondernemers die daardoor juist in Nederland weer kansen zien ontstaan. Ze
hopen tegen gunstige prijzen hun areaal uit te breiden en een stevigere marktpositie op te bouwen. Je zou het wellicht niet zeggen, maar dit is een ongelooflijk dynamische
sector waarin Europese regelgeving ook steeds belangrijker wordt. En voor specialisten als wij is het een werkveld
met een aanzienlijke complexiteit. Niet één opdracht of
opdrachtgever is hetzelfde. Wat wij doen gaat vaak veel verder dan taxatie en/of aan- of verkoop van vastgoed.
Ons werk raakt rechtstreeks aan de bedrijfsvoering, de continuïteit en de toekomst of de oude dag van de tuinder
die ons zijn belangen toevertrouwt. We zijn steeds vaker
adviseur, ook op bedrijfseconomisch vlak. Dan moet je heel goed weten waar je mee bezig bent en de markt en producten zeer goed kennen.” Jarenlange trajecten
Aan de wand van het kantoor hangen twee grote luchtfoto’s die in één keer inzichtelijk maken in welke ingewikkelde wereld de adviseurs van Vollebregt-Barten werken. Op de ene foto zien we een groot gebied waar zeven
verschillende kassoorten staan, van zeven tuinders. Op de andere foto zien we nog één enorm wit en nagelnieuw
kassencomplex. Hier is nu één van de grootste bedrijven van het naastgelegen Poeldijk gevestigd. Michel Hane-
maaijer legt uit: “Een aantal tuinders zijn verdwenen, één
30 |
| VAS T GOED AD VISE U R
juni 2014
grote speler heeft nu de sprong voorwaarts gemaakt. Het
spreekt voor zich dat zo’n ontwikkeling jaren duurt. En het spreekt voor zich dat dan allerlei partijen heel kritisch
over je schouder kijken: banken, accountants, fiscalisten,
de betrokken ondernemers zelf. Je zet elke stap heel
behoedzaam, je moet heel transparant zijn.” Die laatste woorden verklaren waarom Daan en Michel één van de eerste VBO-makelaars zijn die de REV-titel behalen. “Zodra vorig jaar november bekend werd dat VBO Makelaar namens TEGoVA – The European Group of Valuers’ Associations – de REV-titel mag uitgeven, zijn we daar meteen
op ingesprongen. We hebben een lijst van twintig taxatiedossiers moeten aanleveren, die beoordeeld werden door onafhankelijke assessoren, hooggewaardeerde experts
vanuit de overheid en vastgoedmarkt. Daarop volgde het eigenlijke assessment, waarbij we een aantal dossiers vol-
ledig hebben uitgeplozen. Het is mooi te constateren dat we eigenlijk al grotendeels werkten volgens de strenge normen van de EVS, de European Valuation Standards. Wij
merken natuurlijk ook wel dat banken, accountants en
fiscalisten steeds strengere eisen stellen aan compliance
en transparantie. De Europese Unie en Europese Centrale Bank en nationale toezichthouders DNB en AFM sturen sterk aan op internationale standaardisatie van taxaties.
Die ontwikkeling richting uniformiteit en verdere professionalisering gaat nog wel even door, denken we.” Elke stap verantwoorden
Zeker bij de taxaties die Daan en Michel voor hun kiezen
“Het spreekt voor zich dat allerlei partijen
woorden. “Geen enkele taxatievraag is hetzelfde. Je kunt
heel kritisch over je schouder kijken: banken,
krijgen, is het nodig om elke keuze uit en te na te verantte maken krijgen met extra zaken als lopende leasecon-
accountants, fiscalisten, de betrokken ondernemers
Een heikel punt is ook altijd de gebruiksmogelijkheid van
zelf. Je zet elke stap heel behoedzaam, je moet heel
structies voor WKK-installaties of erfdienstbaarheden.
het te verkopen goed. Dat installaties nu voor een be-
transparant zijn”
paald bedrag op de balans staan, is zelden relevant. Dat
is voor de verkopende tuinder soms wel even slikken. Een kas kan vol staan met de prachtigste installaties, maar
Functiescheiding
noemde alternatieve aanwendbaarheid valt vaak nogal
ding nog wel even voortduren. “De scheiding tussen
de koper moet daar net mee kunnen werken. De zoge-
tegen. Zo kun je een kas waar eerst lelies in stonden nog wel benutten voor bijvoorbeeld amaryllis, maar niet voor
tomaten. Van ons wordt verlangd dat we dat snappen én inzichtelijk maken via het taxatierapport, dat we de verdiencapaciteit voor de potentiële koper goed kunnen inschatten. Want hoe beter die capaciteit is, hoe hoger de prijs. Dat betekent dus ook dat we verstand moeten
hebben van marktontwikkelingen en de potentie voor bepaalde producten. Dat alles moet z’n weerslag krijgen
in de taxatie. Elke aanname die je maakt, moet glashelder én onderbouwd zijn. Want alleen dàn is duidelijk hoe je
aan het bedrag onder de streep komt. Met een optimale taxatie hou je de discussie zuiver.”
Daan van Winden ziet de roep om nog meer verantwoortaxatie en transactie moet glashelder zijn. Je moet bij elke
dienst je relatie tot de opdrachtgever heel goed aange-
ven. Wat die dienstverlening betreft: wij zien dat in ons
werkveld advies, ook op bedrijfseconomisch vlak, steeds zwaarder gaat wegen. Dat heeft meteen gevolgen voor je verdienmodel. We zijn geen voorstander van bijvoorbeeld ‘uurtje-factuurtje’, dan mist de opdrachtgever informatie.
We gaan relaties voor de langere termijn aan. De drempel om ons even te bellen moet zo laag mogelijk zijn. We
willen wederzijds investeren in een duurzame relatie. En
we willen investeren in dienstverlening van een zo hoog
mogelijk niveau. Met de REV-titel hebben we weer een mooie stap gezet.” ■
Tekst: Henk de Kleine Beeld: Vollebregt-Barten
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31
Ga voor zekerheid!
Kies voor het SCVM keurmerk!
De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeerde makelaars en taxateurs ingeschreven die beschikken over het geaccrediteerde DNV-certificaat van vakbekwaamheid (ISO 17024). Kundige, betrouwbare makelaars en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit leveren.
COLUMN
Rabobank Nederland
wat heeft uw vakmanschap te maken met de crisis? ‘De financiële crisis heeft grote gevolgen gehad voor de burgers van de EU. Velen hebben hun vertrouwen in de financiële sector verloren en bepaalde kredietpraktijken die vroeger wijdverbreid waren, hebben nu een directe weerslag. De aanpak van het onverantwoordelijk verstrekken en opnemen van krediet is dan ook een belangrijk onderdeel van de inspanningen voor financiële hervorming’. Aldus de Europese
I
Commissie. k wil u graag deelgenoot maken van een beperkt aantal argumenten van de Europese Commissie
voor de ‘richtlijn inzake kredietovereenkomsten voor
ervoor zal zorgen dat de adviseurs voor hypothecair krediet op verantwoorde wijze gaan werken.
consumenten met betrekking tot voor bewoning
Even voor de duidelijkheid: de echt onverantwoorde-
king getreden. Deze richtlijn heeft directe gevolgen
niet in Nederland. Dat erkent de commissie ook door
bestemde onroerende goederen’, vanaf dit jaar in wervoor de wijze waarop de financiële dienstverlening in
Nederland is geregeld. Er worden eisen gesteld aan het
vakmanschap van de financiële adviseurs en taxateurs, de richtlijn regelt dat de woonconsument in duidelijke taal wordt geadviseerd over de hypotheek die men
aangaat. In 85 punten wordt de richtlijn toegelicht, ik
citeer er slechts enkele. Schrik niet. De taal van de richtlijn is niet zo toegankelijk.
De Europese Commissie legt een direct verband tussen de vakbekwaamheid van hypotheekadviseurs, woning-
lijke hypotheken werden in Amerika verstrekt, zeker
aan te geven dat ‘het onverantwoordelijk verstrekken
van krediet niet in dezelfde mate aan de orde was in de EU als in de VS en dat de EU bijgevolg niet hoeft op te treden’. De richtlijn moet consumenten beschermen
tegen overmatige schuldenlast. Dat gebeurt door eisen te stellen aan de vakbekwaamheid van de adviseurs:
‘Het is passend ervoor te zorgen dat het betrokken personeel van kredietgevers, kredietbemiddelaars en aan-
gestelde vertegenwoordigers over voldoende kennis en bekwaamheid beschikken om een hoge mate van professionalisme te waarborgen. Deze richtlijn moet der-
taxateurs en de financiële crisis. Zij constateert dat
halve het vereiste opleggen, dat op het niveau van de
moeite kregen om leningen af te lossen waardoor het
graad van relevante kennis en bekwaamheid, zulks op
huishoudens gedurende de crisisperiode steeds meer aantal wanbetalingen toenam. Vrij direct geeft zij
financiële adviseurs hiervan de schuld, alsof zij in hun dagelijkse advieswerk rekening hadden moet houden
onderneming, blijk wordt gegeven van de vereiste
basis van de in deze richtlijn opgenomen minimumvoorschriften inzake kennis en bekwaamheid’.
met de wereldwijde crisis die er toentertijd nog niet
Ik sta trouwens wel achter het idee van de richtlijn, al is
85 punten deze stelling door te schrijven dat het oplo-
woning koopt en blindelings vertrouwd op het advies
was. Gelukkig nuanceert de commissie in één van die
pen van het aantal wanbetalingen ‘niet hoeft te wijzen op het onverantwoordelijk verstrekken van krediet’.
Verder legt de commissie nieuwe normen voor waardebepaling op. Taxaties moeten voldoen aan internatio-
het maar omdat mijn dochter op dit moment een
van Pieter-Bas. Hij is, volgens de website van Obvion,
een betrouwbare en vakbekwame hypotheekadviseur.
Paul de Vries, senior woningmarkteconoom Kennis en Economisch Onderzoek Rabobank Nederland
naal erkende normen met ‘inbegrip van deugdelijke
procedures voor waardebepaling die leiden tot realistische en met redenen omklede waardebepalingen’.
Alsof taxateurs voorheen ongefundeerde taxaties afgaven. Verder geeft de commissie aan dat de richtlijn
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33
VASTGOED ADVISEUR
achter de voorkant
JUNI 2014
colofon
Hoofd- en eindredactie Patricia Dieben,
[email protected]
Advertentieacquisitie Maretta Johnson,
[email protected]
Aan dit nummer werkten mee Harry Boumeester, Patricia Dieben, Jouke Havinga, Ed Hamming, Henk de Kleine, Carola Peters, Hans van der Ploeg, Johan van de Sande, Rogier Spoel, Robert van Til, Paul de Vries
Beeldmateriaal Tom Berkhout, Bouwfonds Ontwikkeling, Calcasa, ING, IVBN, NHG, Nyenrode Business Universiteit, PropertyNL, TEGoVA, VBO Makelaar, Vollebregt-Barten, Woonbond, Roger Wouters Cover IStock
Prepress en druk www.nadorpdruk.nl Redactieadres ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 392 74 31, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635
Awarding Member Association
TEGoVA, Brussel TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations) is een Europese non-profit organisatie die bestaat uit 59 orga-
nisaties uit 32 landen die samen meer dan 70.000 taxateurs vertegenwoordigen.
Het lidmaatschap van TEGoVA staat open voor brancheverenigingen en professionele vastgoed gerelateerde organisaties. TEGoVA is opsteller en beheerder van de European
Valuation Standards (EVS). Deze standaard is, in tegenstelling tot IVS (International Valuation Standards) meer specifiek toegesneden op de Europese situatie, wet- en regelgeving. De
EVS maken onderdeel uit van het ‘Blue Book’, als tegenhanger van het ‘Red Book’ van de RICS.
Leden van TEGoVA kunnen ervoor kiezen zich te laten re-
gistreren als Registered European Valuer en de daarmee corresponderende REV-titel voeren. Via de diverse nationale
brancheorganisaties beschikken slechts 2.300 taxateurs over deze titel en zijn zij als zodanig geregistreerd.
VBO Makelaar is vorig jaar mei toegetreden tot TEGoVA. Sinds november 2013 heeft VBO Makelaar bovendien het recht om de REV-titel namens TEGoVA uit te reiken. TEGoVA is gevestigd in Brussel.
3 4 |
| VAS T G OED AD VISEU R
JUNI 2 0 1 4
ADVERTORIAL
Iedereen Bespaart is een jonge inkooporganisatie met veel ambitie. Het bedrijf werkt inmiddels samen met meer dan 200 vastgoedgerelateerde partijen en financiële dienstverleners. Iedereen Bespaart kan hierdoor interessante afspraken maken met leveranciers van woongerelateerde producten en diensten. Momenteel doen zij dat voor energie, internet/tv/bellen, verzekeringen, verlichting(led), CV-onderhoudscontracten, HRketels, isolatie van woningen en onderhoud van ventilatiesystemen. Binnenkort wordt de dienstverlening verder uitgebreid met nog meer inkoopvoordelen. Iedereen Bespaart legt de komende tijd de nadruk op het optimaliseren en uitbreiden van hun dienstverlening. Daarnaast zijn zij druk bezig met het uitbreiden van samenwerkingsverbanden met partners, want; ‘delen is vermenigvuldigen’ aldus Jeffrey en Dave Stoffels, eigenaren van Iedereen Bespaart.
s Iedereen Bespaart is de nummer één toeleverancier voor makelaars, woningverhuurders en financiële dienstverleners.
UITBREIDING DIENSTVERLENING Iedereen Bespaart is druk bezig om haar dienstverlening uit te breiden als inkooporganisatie. Naast het regelen van de nutsvoorzieningen biedt het bedrijf nu ook inkoopvoordelen aan om nieuwe bewoners nog meer te ontzorgen. Iedereen Bespaart doet dit inmiddels in samenwerking met meer dan 200 vastgoedgerelateerde partijen en financiële dienstverleners.
SAMENWERKING PARTNERS Iedereen Bespaart werkt samen met meer dan 200 partners zoals; 123 Wonen, Rots-Vast, Schep Groep, Q makelaars, De Hypotheek Shop en Hypotheek Visie. Wilt u ook partner worden van Iedereen Bespaart? Het bedrijf biedt een extra service door u en uw klanten te ontzorgen. Tevens ontvangen de partners aantrekkelijke commissies voor het aanbrengen van nieuwe klanten bij Iedereen Bespaart. Voor meer informatie over samenwerking met Iedereen Bespaart kunt u contact opnemen met 010-8701598.
s Rivium promenade 62, 2909 LM Capelle aan den IJssel Tel: 010-8701598,
[email protected], www.iedereenbespaart.nl
VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 35
Als u houvast zoekt in vastgoed, ondersteunen wij u graag met de financiering.
Het vinden van een passende financiering voor vastgoed (beleggings) objecten is er niet makkelijker op geworden. Maar stel, u loopt tegen een pand aan waar u goede mogelijkheden in ziet en heilig in gelooft. Dan biedt RNHB Hypotheekbank haar klanten alle houvast met een passende financieringsoplossing. Want als specialist in de financiering van beleggingsvastgoed en handelspanden in het midden-segment, zijn we vaak nét wat inventiever. Omdat we niet alleen oog hebben voor ‘de stenen’, maar zeker ook voor de ondernemer achter het object. Voor klantgerichte financieringsoplossingen belt u 030 - 755 20 00.
Financier van de vastgoedmiddenmarkt. Leidseveer 50 - Postbus 2244 - 3500 GE Utrecht Telefoon 030-755 2000 - Fax 030-755 2020 - www.rnhb.nl -
[email protected]
