Radovan Vašek Odbor obecního majetku Antala Staška 2059/80b 140 46 Praha 4 - Krč
[email protected]
Vážený pane Vašku, na základě naší listopadové schůzky, na níž jsme společně probírali otázku rozdělení finančních prostředků ze zisků z reklamy a pronájmu prostor pro trafostanici PRE, a.s. v objektu 5. května 798/62, si na Vaši radu dovolujeme předložit podrobný popis příjmů, výdajů a investiční plán na rekonstrukce našeho domu. Předem se omlouváme za obsáhlost tohoto dopisu, který jsme rozdělili do několika částí. Je to z toho důvodu, že problémem, jak naložit s penězi ze zisků, se intenzivně zabýváme už od začátku loňského roku a je třeba nastínit celý průběh našich snah.
I. Objasnění problému Počátek veškerých nedorozumění a problémů se datuje ke dni, kdy jsme s firmou Superposter, s.r.o. uzavřeli smlouvu o nájmu z umístění reklamy na fasádě našeho domu a posléze pak i obdobnou smlouvu s PRE a.s. na pronájem prostor pro trafostanici. (Je třeba zdůraznit, že trafostanice je na tomto místě umístěna již desítky let a MČ Praha 4 neměla o její existenci nejmenší tušení). Zisky z obou pronájmů činí 392 000 Kč ročně. Původním záměrem Výboru bylo převést výnosy od vzniku SV 5. května 798/62 (tedy od 27.července 2010) jako zálohu do fondu oprav a použít je na rekonstrukce našeho domu, který jsme od MČ Praha 4 převzali v havarijním stavu. Jednou ročně jsme pak plánovali vystavit v zúčtovatelném období každému majiteli jednotky dle jeho spoluvlastnického podílu potvrzení z příjmů a vyúčtování záloh. Ing. Bubínková a pan Cakl, kteří na našich shromážděních zastupují jak MČ Praha 4., tak správcovskou firmu 4.Majetková a.s., nám však tehdy sdělili, že takhle postupovat nelze. Že je nutné peníze ze zisků každému vlastníkovi podle jeho podílu vyplatit. V domnění, že právě tohle je jediné možné řešení, jsme si v únoru 2011 na Shromáždění vlastníků odsouhlasili navýšení záloh do fondu oprav z 20 Kč za m2 podlahové plochy na 30 Kč za m2 podlahové plochy. Navýšit FO jsme se rozhodli kvůli již zmíněným nutným rekonstrukcím (viz. níže). Posléze jsme však zjistili, že náš původní záměr je realizovatelný. Po konzultaci s finančními poradci a odborníky na právo nám bylo řečeno, že „nájemné za společné prostory (např. za reklamu na fasádě domu, společných prostor pronajatých k podnikání, příjem z činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým osobám nebo právnickým osobám, z prodeje majetku, který byl součástí společného zařízení…), je vždy příjmem vlastníků jednotek. Pokud však shromáždění vlastníků přijme řešení, že tento příjem bude ponechán ve společenství, např. jako finanční zdroj na opravy, pak na základě oznámení o výši příslušné částky příjmu vlastník jednotky zahrne tuto částku do svého daňového přiznání a ve společenství se tato částka přeúčtuje například na účet dlouhodobé zálohy na opravy…“ 1
Po konzultaci s Ing. Bubínkovou jsme proto vytvořili listinu Hlasování o ziscích a FO a získali tak souhlasy vlastníků k ponížení záloh do FO z 30 Kč na původních 20 Kč s tím, že veškeré příjmy ze zisků, a to i zpětně od vzniku našeho SV, si rovněž ponechá společenství jako zdroj na opravy a rekonstrukce. Pan Cakl s Ing. Bubínkovou však nakonec listinu nepodepsali s odůvodněním, že při projednávání vyšších částek nemají kompetence k rozhodování, tudíž je prý nutné požádat o souhlas Radu MČ Praha 4. Vzhledem k tomu, že MČ Praha 4 má stále nadpoloviční většinu spoluvlastnického podílu (50,04%), hlasovací listina nemohla vejít v platnost. V květnu loňského roku jsme navštívili radního Pavla Caldra a po vzájemné konzultaci jsme mu v zápětí sepsali podklad pro projednání našeho problému na zasedání Rady MČ Praha 4. S jeho příslibem, že se naše žádost dostane k projednání na Radě ještě tentýž měsíc, nejpozději měsíc následující, jsme si na našem červnovém Shromáždění vlastníků (za přítomnosti pana Cakla) oficiálně odhlasovali snížení záloh do FO z 30 Kč na 20 Kč za m2 podlahové plochy. K rozhodnutí vrátit zálohy na původní částku nás vedla skutečnosti, že větší část vlastníků v našem domě tvoří senioři a zvýšení záloh do FO o 10Kč za m2 pro ně bylo nepříjemnou finanční zátěží. Zároveň si na zmíněném Shromáždění vlastníci odhlasovali i to, že se výnosy ze zisků budou převádět do FO a sloužit jako zdroj na rekonstrukce a opravy (viz. Zápis ze Shromáždění). Nyní však nemáme stále zodpovězenou otázku, jak naložit s příjmy z pronájmů za období 8/2010 – 6/2011. Přestože jsme několikrát opakovaně žádali jednotlivé zástupce MČ Praha 4 o konečné rozhodnutí, zda peníze ponechat ve FO, či nikoli, dosud si nás každý přehazoval jako horký brambor a odpovědi jsme se nedočkali. A my jsme v situaci, kdy peníze máme na účtu, ale nemůžeme s nimi disponovat. Navíc se blíží účetní uzávěrka a období zdanění…
II. Havarijní stav domu V této části dopisu bychom Vás rádi seznámili s naprosto katastrofálním stavem domu 5.května 798/62. MČ Praha 4 totiž dlouhá léta před privatizací neinvestovala do oprav a rekonstrukcí našeho objektu ani korunu. •
Není proto výjimkou, že některé poslední revize poukazují na závady a nedostatky odporující ČSN. Například rozvody plynu.
2
•
Rovněž jsme si nechali vypracovat posudek na stávající stav vnitřní kanalizace a vodovodu, z něhož vyplývá, že je nutná kompletní výměna stoupaček a pročištění odpadů.
•
Navíc jsme dům od MČ Praha 4 převzali bez projektové dokumentace, kterou si v tuto chvíli necháváme vypracovat za 90 000 Kč. V nejbližší době je také nutné zrekonstruovat a zmodernizovat domovní výtah tak, aby odpovídal ČSN a EN normám.
•
III. Hospodaření s finančními prostředky Následující tabulka zobrazuje příjmy a výdaje našeho společenství vlastníků. Měsíční příjmy fond oprav 20,-/m2 reklama na domě pronájem trafostanice PRE
63 000,00 30 000,00 2 600,00
3
95 600,00
Měsíční výdaje mzdy výboru správcovská firma pojištění domu drobné opravy
4 500,00 5 000,00 3 500,00 10 000,00
23 000,00
finanční rezerva 15% z příjmů
14 340,00 Měsíční úspora na rekonstrukce
58 260,00 Konečná částka je však včetně příjmů z pronájmů. Pakliže bychom měli vyplácet tento podíl každému vlastníkovi dle jeho spoluvlastnického podílů, do FO bychom měsíčně naspořili pouze 25 660 Kč.
IV. Investiční plán
Společenství vlastníků si nechalo vypracovat cenové nabídky na rekonstrukce stoupaček vody a kanalizace, výtahu a rekonstrukci vstupních prostor a chodeb včetně schodiště. Tyto rekonstrukce by naše SV chtělo začít realizovat tento rok, a to v pořadí:
• •
•
Kanalizace a voda (nízký tlak ve vodovodním potrubí, časté havárie kanalizace). Cena: cca 950 000 Kč Rekonstrukce výtahu (neodpovídá ČSN a EN – malá nosnost, bez vnitřních dveří a malé rozměry) Cena: cca 1 500 000 Kč Úprava a rekonstrukce společných prostor (osvětlení na čidla – úspora elektrické energie, oškrábání a vymalování stěn, které jsou opadané a nevzhledné, nové podhledy) Cena: cca 350 000,- Kč
Celková částka za tyto rekonstrukce činí 2 800 000,- Kč.
4
Nyní máme ve FO 1 260 000,-Kč z toho je však cca 340 000,-Kč ze zisku (za období 8/2010 – 6/2011), s touto částkou ale zatím nemůžeme disponovat.
V. Závěr Pakliže se MČ Praha 4 rozhodne svůj podíl za období 8/2010 – 6/2011 vyplatit, budeme se muset vyrovnat i s ostatními vlastníky. Vzhledem k plánovaným rekonstrukcím by nám však tyto peníze chyběly a byli bychom nuceni opět navýšit zálohy do FO, a to minimálně o 10 Kč na m2 podlahové plochy. Rádi bychom, aby Rada MČ Praha 4 při svém rozhodování zohlednila fakt, že k této situaci došlo kvůli nedorozumění, či chybě (nevíme, jak to správně nazvat) zástupců MČ Praha 4 a 4.-Majetkové a.s. Kdyby hned na začátku Ing. Bubínková a pan Cakl hlasovali (stejně jako všichni ostatní vlastníci) pro ponechání příjmů ze zisku ve FO, nemuselo dojít k těmto průtahům a dohadování se. Na závěr bychom Vás chtěli požádat, aby na naše Shromáždění vlastníků docházel za MČ Praha 4 kompetentní člověk, který bude mít pravomoce rozhodovat hned na místě. Děkujeme za Váš čas a za předání informací Radě MČ Praha 4 Výbor SV 5. Května 798/62 5.Května 798/62 140 00 Praha 4
[email protected]
5
