Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:
Krajský súd Trenčín 19Co/362/2011 3810208667 21. 11. 2013 JUDr. Beáta Čupková ECLI:SK:KSTN:2013:3810208667.1
Uznesenie Krajský súd v Trenčíne v právnej veci navrhovateľa C.. U. U., bytom Y. X/XX, P., zastúpeného L.. L. V., advokátkou, so sídlom P., V. X proti odporkyni U. L., bytom L. XXX/X, P., zastúpenej U.. X. Z., advokátom, so sídlom P., O. F. XX, o zaplatenie 64.406,43 Eur, na odvolanie navrhovateľa a odporkyne proti rozsudku Okresného súdu Prievidza zo dňa 29. apríla 2011, č.k. 6C/100/2010-111 a dopĺňaciemu rozsudku Okresného súdu Prievidza zo dňa 14. októbra 2011, č.k. 6C/100/2010-123, takto rozhodol: Rozsudok okresného súdu v spojení s dopĺňacím rozsudkom ďalšie konanie.
zrušuje
a vec mu vracia na
odôvodnenie: Okresný súd svojím rozsudkom uložil odporkyni povinnosť zaplatiť navrhovateľovi sumu 24.832,48 Eur s úrokmi z omeškania vo výške 9 % ročne z dlžnej sumy 24.832,48 Eur odo dňa 14.08.2010 do zaplatenia, do troch dní od právoplatnosti rozsudku. O trovách konania rozhodol tak, že navrhovateľ je povinný nahradiť odporkyni trovy konania vo výške 808,64 Eur, na účet jej zástupcu U.. X. Z., v lehote troch dní. Z vykonaného dokazovania ma za preukázané, že navrhovateľ ako kupujúci a odporkyňa ako predávajúca uzavreli dňa 16.06.2008 kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bol prevod pozemkov - parcela CKN č. XXXX/ XX o výmere 16.705 m2 - orná pôda, CKN parcela č. XXXX/XX o výmere 287 m2 - orná pôda, CKN parcela č. XXXX/XX o výmere 114 m2, orná pôda, nachádzajúce sa v katastrálnom území G., vedené na liste vlastníctva č. XXXX za kúpnu cenu 273.849,83 Eur (8.250.000,- Sk). Uzavretiu riadnej kúpnej zmluvy predchádzala zmluva o zmluve budúcej, uzavretá medzi účastníkmi dňa 21.05.2008. V čase prevodu uvedených pozemkov boli tieto v katastri nehnuteľností vedené ako orná pôda, ale Obecné zastupiteľstvo v G. dňa 29.06.2007 uznesením OZ č. V.B bod 1 schválilo územný plán obce, ktorým boli predmetné pozemky začlenené na účely - plochy a objekty rodinných domov, teda na stavebné účely. Po uzavretí kúpnej zmluvy navrhovateľ začal s realizáciou svojho zámeru, ktorým bola výstavba rodinných domov na vyššie uvedených pozemkoch a v procese realizácie zámeru výstavby rodinných domov zistil, že po oboch užších stranách pôvodného pozemku parcely CKN č. XXXX/XX je uložený od roku 1999 optický kábel typu I telekomunikačnou spoločnosťou. Z tohto dôvodu musel byť vyhotovený nový geometrický plán, keď navrhovateľ už nemohol uvažovať s výstavbou 22 rodinných domov, ale iba s výstavbou 20 rodinných domov. Navrhovateľ listom zo dňa 04.06.2009 a opakovane listom zo dňa 03.02.2010 vyzýval odporkyňu na zľavu z kúpnej ceny z dôvodu, že ho ubezpečila, že na pozemkoch neviaznu žiadne vecné bremená, ani právne povinnosti, pričom zľavu uplatňoval vo výške 50.000 Eur. Tieto skutočnosti medzi účastníkmi sporné neboli, sporné zostalo však to, či navrhovateľovi vznikol nárok na zľavu z kúpnej ceny, keď tvrdil, že o uložení optického kábla pred uzavretím kúpnej zmluvy nevedel a nemal odkiaľ vedieť a zároveň, že odporkyňa vedela, s akým zámerom a za akým účelom pozemky kupuje, teda svoj nárok na zľavu považoval za dôvodný. Odporkyňa naopak tvrdila, že navrhovateľ o optickom kábli vedel už pred uzatvorením kúpnej zmluvy prostredníctvom svojho splnomocneného zástupcu z územného plánu obce, ktorý bol tomuto zástupcovi k dispozícii a naviac predmetom predaja bola orná pôda, pri ktorej položený optický kábel nie je možné považovať za vadu veci, pretože nijako nebráni poľnohospodárskemu využitiu pozemkov a nárok na zľavu z kúpnej ceny
nevznikol. Rovnako sporným zostal i nárok navrhovateľa na náhradu škody, keď odporkyňa poukazovala na to, že medzi vznikom škody a jej konaním nebola zo strany navrhovateľa preukázaná príčinná súvislosť. Okresný súd sa ako prvoradou zaoberal otázkou, či v prípade optického kábla, uloženého na prevádzaných pozemkoch, ide o vadu veci v zmysle § 597 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka. Z vykonaného dokazovania mal za nesporné, že v čase uzavretia kúpnej zmluvy boli pozemky vo vlastníctve odporkyne určené územným plánom Obce G. na stavebné účely, a že odporkyňa o tejto skutočnosti vedela. Potom nemohlo obstáť jej tvrdenie, že o zámere navrhovateľa nevedela, keď mala vedomosť o tom, na aké využitie majú slúžiť pozemky podľa schváleného územného plánu obce a od tejto skutočnosti sa nepochybne odvíjala aj dohoda o výške kúpnej ceny, keď orná pôda v Obci G. mala podľa prílohy 1 zákona č. 582/2004 Z. z. hodnotu 11,91 Sk za m2 a kúpna cena v kúpnej zmluve, uzavretej medzi účastníkmi, predstavovala 16,01 Eur/m2. Okresný súd konštatoval, že v čase prevodu nehnuteľností išlo jednoznačne o stavebné pozemky s poukazom na § 43h zákona č. 50/1976 Zb., keď stavebným pozemkom sa rozumie časť územia, určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny alebo územným rozhodnutím na zastavenie a pozemok zastavaný stavbou. V danej veci sa jednoznačne jednalo o pozemky určené na zastavania objektmi rodinných domov. Optický kábel, uložený po oboch užších stranách pozemku pôvodnej parcely CKN č. XXXX/XX o výmere 16.705 m2, bol na pozemku uložený v roku 1999 a tiahne sa po oboch stranách pozemku. Vzhľadom k charakteru prevádzaného pozemku parcela CKN č. XXXX/XX ako pozemku stavebného v prípade optického kábla, vedeného cez tento pozemok, nepochybne ide o vadu veci v zmysle § 597 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, ktorú vadu okresný súd posúdil ako vadu právnu, kedy vlastník pozemku je povinný strpieť vo verejnom záujme výkon práv zodpovedajúcich vecnému bremenu zo strany telekomunikačného podniku uvedený v § 12 ods. 1 zákona č. 110/1964 Zb. a tiež je povinný zdržať sa v ochrannom pásme činností uvedených v § 10 ods. 2 a 3 vyhlášky č. 111/1964 Zb., teda je vo svojom vlastníkom práve obmedzený oprávneniami tretej osoby a zákazmi vo verejnom záujme (najmä zriaďovať stavby). V prejednávanej veci uvedené v konečnom dôsledku znamená, že navrhovateľ nemôže kúpený stavebný pozemok na účel, na ktorý mal tento pozemok slúžiť v čase uzavretia kúpnej zmluvy, využiť v celom rozsahu. Okresný súd nepovažoval za právne významné, či navrhovateľ alebo jeho zástupca, ktorý v jeho mene konal, pred uzavretím kúpnej zmluvy zo dňa 16.06.2008 vedeli, prípadne mali a mohli vedieť o uloženom optickom kábli na prevádzaných pozemkoch, ktorá skutočnosť by bola významná len v prípade, ak by odporkyňa v kúpnej zmluve navrhovateľa výslovne neubezpečila o tom, že predmet kúpy nemá žiadne vady. Len vtedy, a ak by zároveň bolo preukázané, že navrhovateľ o optickom kábli pred uzavretím zmluvy vedel, prípadne vedieť mal a mohol, ale v dôsledku svojej nedbalosti nevedel, by bola vylúčená zodpovednosť odporkyne za vady predanej veci, pretože vada by nevyšla pre kupujúceho najavo dodatočne, ale bola by známa, prípadne zistiteľná v čase uzavretia zmluvy a kupujúci sa napriek tomu slobodne rozhodol zmluvu uzavrieť. Odporkyňa však vyhlásila, že na predmetných nehnuteľnostiach, a to v článku IV. bod 4/1 kúpnej zmluvy neviaznu žiadne dlhy, úvery, vecné bremená, ani právne povinnosti, okrem záložného práva zriadeného v prospech hypotekárnej banky, teda výslovne ubezpečila navrhovateľa, že okrem záložného práva predávané pozemky nemajú žiadne vady a jej zodpovednosť preto treba posudzovať podľa § 597 ods. 2 Občianskeho zákonníka. V zmysle citovaného zákonného ustanovenia vzniklo navrhovateľovi z titulu práva zo zodpovednosti za vady kúpenej veci právo požadovať od odporkyne primeranú zľavu z dojednanej kúpnej ceny, ktorá zodpovedá povahe a rozsahu vady, pretože v konaní bolo preukázané, že ubezpečenie odporkyne o neexistencii vady (vecné bremeno v súvislosti s uložením optického kábla a ochranné pásmo) sa ukázalo ako nepravdivé. Navrhovateľ konkrétnu vadu - uložený optický kábel vytkol odporkyni včas a zároveň v 24-mesačnej lehote si uplatnil aj konkrétny nárok zo zodpovednosti za vady, a to primeranú zľavu z kúpnej ceny. Pri úvahe o výške primeranej zľavy z kúpnej ceny sa okresný súd spravoval výškou dojednanou kúpnej ceny, povahou a rozsahom vady, vplyvom vady na funkčné vlastnosti veci, na možnosti jej ďalšieho upotrebenia. Cena za 1 m2 pozemkov bola účastníkmi dojednaná ako za stavebné pozemky vo výške 16,01 Eur za m2. Zo znaleckého posudku C.. E. M. č. XX/XXXX zo dňa 15.06.2010, predloženého navrhovateľom, vyplynulo, že v dôsledku položeného optického kábla je na účely výstavby rodinných domov, znehodnotených pri najnižšej možnej výmere 1.557,43 m2 - jedná sa o novovytvorené pozemky parciel CKN č. XXXX/XX, č. XXXX/XX, č. XXXX/ XX a č. XXXX/XX. Odporkyňa znalecký posudok v tomto smere žiadnym spôsobom nenamietala a nenavrhla v záujme preukázania inej výmery znehodnotenia pozemkov na výstavbu vykonať žiadne dôkazy. Rešpektujúc princíp kontradiktórnosti občianskeho súdneho konania okresný súd považoval za znehodnotenú výmeru 1.557,43 m2 podloženú listinným dôkazom predloženým navrhovateľom znaleckým posudkom, za preukázanú a za nespochybnenú a ďalej z nej vychádzal. Pokiaľ ide o výšku primeranej zľavy z kúpnej ceny, určenú znaleckým posudkom C.. E. M. č. XX/XXXX zo dňa 15.06.2010
vo výške 50.260 Eur, okresný súd sa nestotožnil s metodikou výpočtu, aplikovanou znalkyňou, pretože táto vychádzala z rozdielu hodnoty vecných bremien pri predpokladanej cene pozemku už zastavaného rodinnými domami vo výške 38,16 za m2 a následne podľa kúpnej zmluvy vo výške 16,12 Eur/m2, pričom vecné bremeno považovala za odplatné pri predpokladanom obmedzení 20 rokov. Okresný súd mal za to, že tento výpočet nemožno s prihliadnutím na konkrétne okolnosti danej veci na výšku zľavy z kúpnej ceny použiť. Navyše hodnotu vecného bremeno nemožno bez ďalšieho zamieňať s primeranou zľavou z kúpnej ceny v zmysle § 597 Občianskeho zákonníka, pretože kritériá hodnoty vecného bremena a výšky zľavy z kúpnej ceny sú odlišné. Primeranú zľavu z kúpnej ceny súd posúdil tak, že znehodnotenú výmeru 1.557,43 m2 vynásobil cenou za 1 m2, dojednanou účastníkmi v kúpnej zmluve, t. j. 16,01 Eur/ m2, čo predstavuje sumu 24.934,45 Eur a od tejto sumy odpočítal hodnotu pozemku, ak by mal slúžiť na pôvodné poľnohospodárske účely ako orná pôda (1.557,43 m2 x 0,40 Eur/m2, t. j. 622,97 Eur, 24.934,45 Eur - 622,97 Eur). Takto určil primeranú zľavu z kúpnej ceny vo výške 24.311,48 Eur. Pokiaľ ide o náhradu škody, uplatnenú navrhovateľom ako náklady na nové geometrické plány, zamerania, nové projekty a položenie chráničky kábla, ktoré si dal zhotoviť po tom, ako zistil, že na pozemku je uložený optický kábel, vyčíslil škodu tak, že za nový geometrický plán - 672 Eur, za vizualizáciu projektu - 330 Eur, za projekty k územnému konaniu sumu 7.136,69 Eur a za položenie chráničky kábla sumu 6.007,74 Eur, čo spolu predstavuje škodu vo výške 14.146,43 Eur. Okresný súd mal z vykonaného dokazovania nesporne za preukázané, že odporkyňa ako predávajúca plnila vadne, t. j. porušila svoju povinnosť poskytnúť navrhovateľovi ako kupujúcemu riadne plnenie. Pokiaľ ide o vznik škody - nákladov na položenie chráničky kábla, navrhovateľ nepreukázal, že takéto náklady aj skutočne vynaložil, t. j. že škoda vo výške 6.007,74 Eur mu skutočne aj vznikla. Z ním predloženého listinného dôkazu - krycieho listu (č.l. 22) vyplýva len to, že náklady na ochranu káblov Z. by predstavovali sumu 6.007,74 Eur, vrátane 19 % DPH. Navrhovateľ bol poučený podľa § 120 ods. 4 O.s.p., okresnému súdu nepredložil, ani nenavrhol vykonať žiaden dôkaz na preukázanie svojho tvrdenia o vzniku takejto škody, napríklad výpisy z účtu, príjmový pokladničný doklad, výsluch svedka a podobne, a preto okresný súd ustálil, že navrhovateľ v tomto smere neuniesol dôkazné bremeno vzniku tejto škody. Uvedené o neunesení dôkazného bremena rovnako platí aj o nákladoch na vizualizáciu projektu vo výške 330 Eur a za projekty k územnému konaniu vo výške 7.139,69 Eur, kde navrhovateľ listinnými dôkazmi - príjmovými pokladničnými dokladmi síce preukázal, že tieto náklady skutočne vynaložil, avšak nepreukázal iný predpoklad zodpovednosti za škodu, a to príčinnú súvislosť medzi porušením povinnosti odporkyne plniť bez vád a vzniknutou škodou, resp. nákladmi. Súd nemal v konaní za preukázané, že navrhovateľ náklady na vizualizáciu a na územné konanie vynaložil v dôsledku vadného plnenia odporkyne. Na rozdiel od geometrických plánov pri týchto položkách navrhovateľ totiž nepredložil súdu prvotné projekty na vizualizáciu a na územné konanie, vrátane dokladov o ich úhrade, ktoré by po zistení vady prípadne stratili opodstatnenie a zároveň nepreukázal, že v dôsledku vady bolo potrebné vypracovať nové projekty. Je nepochybné, že na účely územného a stavebného konania tieto projekty potrebné boli a zo znaleckého posudku C.. M. mal súd za preukázané, že rozhodnutia v územnom konaní, vrátane stavebných povolení, vydané boli. Súd nemá dôvod, ani povinnosť vykonávať dôkazy v prospech niektorého z účastníkov, nakoľko by porušil zásadu rovnosti a kontradiktórnosti konania. Za dôvodný považoval okresný súd nárok navrhovateľa len na náklady na v poradí druhý geometrický plán č. XX/XXXX zo dňa 25.03.2009 vo výške 521 Eur. Navrhovateľ síce uvádzal, že náhrada škody za geometrické plány má predstavovať náklady na nový geometrický plán, avšak jej výšku vyčíslil ako náklady na pôvodný geometrický plán č. XX/XXXX, čo mal súd preukázané z faktúr za pôvodný geometrický plán č. XX/XXXX, zaplatil sumu 672,92 Eur a za geometrický plán č. XX/XXXX sumu 521 Eur, ktorú musel vynaložiť v dôsledku vadného plnenia odporkyňou. Náhradu škody, uplatnenú navrhovateľom, vo výške 521 Eur, potom považoval okresný súd za uplatnenú dôvodne. Priznal navrhovateľovi i úroky z omeškania vo výške 9 % ročne odo dňa 14.08.2010 do zaplatenia. Vo zvyšnej časti okresný súd návrh navrhovateľa ako nedôvodný zamietol. Právne svoje rozhodnutie odôvodnil ust. § 588, § 597 ods. 1, 2, § 599, § 517, § 600, § 420 ods. 1, ods. 3 Občianskeho zákonníka, § 43h zákona č. 50/1976 Zb., § 12 ods. 1, § 11, § 12 ods. 3 zákona č. 110/1964 Zb., § 10 ods. 1, ods. 2, ods. 3 vyhlášky č. 111/1964. O trovách konania rozhodol podľa § 142 ods. 2 O.s.p., podľa ktorého, ak má účastník vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadny z účastníkov nemá právo na náhradu trov konania. Vyslovil, že navrhovateľ bol úspešný vo výške 38,56 % a neúspešný vo výške 61,44 %, pomerný úspech tak mala odporkyňa, na strane ktorej je čistý úspech v spore vo výške 22,88 % a v tomto rozsahu jej priznal i náhradu trov konania proti navrhovateľovi, a to vo výške 808,64 Eur.
Proti tomuto rozsudku v zákonom stanovenej lehote podali odvolanie navrhovateľ i odporkyňa. Navrhovateľ sa podaným odvolaním domáhal, aby odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie. Rozhodnutie súdu prvého stupňa považoval za nesprávne v časti, v ktorej bol jeho návrh zamietnutý, pretože súd nedostatočne zistil skutkový stav veci, nevysporiadal sa s predloženými dôkazmi a jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Uviedol, že v konaní bola preukázaná objektívna zodpovednosť odporkyne podľa § 597 Občianskeho zákonníka, na základe ktorej sa domáhal zľavy z kúpnej ceny. Deklaroval, že o vade nehnuteľnosti v čase uzavretia kúpnej zmluvy nevedel a túto zistil až po uzavretí kúpnej zmluvy. Nakoľko zákon neupravuje spôsob vyčíslenia primeranej zľavy z kúpnej ceny, dal si za týmto účelom vypracovať znalecký posudok č. XX/ XXXX, v ktorom bola vyčíslená primeraná zľava z kúpnej ceny sumou 50.260 Eur. Konštatoval, že odporkyňa v konaní namietala svoju zodpovednosť, pričom počas celého konania voči znaleckému posudku nevzniesla žiadnu námietku, nespochybnila spôsob vyčíslenia a nenamietala ani znalca, a preto súd mal za to, že medzi účastníkmi táto skutočnosť nie je sporná. Vytýkal súdu prvého stupňa, že znížil znalkyňou určenú primeranú zľavu z kúpnej ceny zo sumy 50.260 Eur na sumu 24.311,48 Eur, pričom z odôvodnenia jeho rozhodnutia nie je zrejmé, na základe čoho a akých skutočností bol takýto prepočet urobený. Uviedol, aké sú zásady hodnotenia znaleckého posudku s tým, že súdu neprislúcha nahrádzať znalca a hodnotiť odbornú správnosť znaleckého posudku. Súd môže vnútorný obsah znaleckého posudku hodnotiť iba v tom smere, že hodnotí osobu znalca, spoľahlivosť zdrojov informácií, o ktoré sa opiera, z hľadiska presnosti a úplnosti a z hľadiska logických nadväzností. Ak má súd pochybnosti o správnosti znaleckého posudku, má iné možnosti - výsluch znalca, kontrolný znalecký posudok a pod., v žiadnom prípade však nemôže znalcov názor nahradiť svojím vlastným. Pokiaľ súd jeho návrh na náhradu škody nad sumu 521 Eur zamietol s odôvodnením, že neuniesol dôkazné bremeno, resp. nepreukázal príčinnú súvislosť medzi porušením povinnosti odporkyne a vznikom škody, mal za to, že predložil dostatok listinných dôkazov, z ktorých je zrejmé, že prechod a prejazd cez prístupové pozemky by nebol možný bez položenia chráničky kábla, nakoľko prístup na pozemok je možný len z časti pozemku, na ktorom je kábel umiestnený. Odporkyňa proti predloženým listinám a vyjadreniam svedkov nenamietala a on mal za to, že táto vec nebola medzi účastníkmi sporná. V prílohe dokladá listiny o úhrade týchto nákladov, ktorými preukazuje, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci. Odporkyňa sa podaným odvolaním domáhala, aby odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa vo výroku, ktorým jej bola uložená povinnosť zaplatiť mu 24.832,48 Eur s úrokmi z omeškania, zmenil tak, že návrh v celom rozsahu zamietne. Vytýkala súdu prvého stupňa, že nesprávne vyhodnotil prevedené dokazovanie a dospel k nesprávnemu právnemu záveru, že na danú vec dopadá ust. § 597 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka. Poukazovala na kúpnu zmluvu zo dňa 16.06.2008, uzavretú medzi účastníkmi, z ktorej nesporne vyplýva, že jej predmetom bola orná pôda. Nevedela, na základe čoho dospel okresný súd k tomu, že predmetom kúpnej zmluvy boli stavebné pozemky. Pokiaľ okresný súd vychádzal zo skutočnosti, že navrhovateľ kúpil predmetné pozemky za 16,01 Eur/m2, tieto v súčasnej dobe predáva za 70 Eur/m2. Mala za to, že rozhodujúcou skutočnosťou v danej veci bol druh pozemku, ktorý bol označený v kúpnej zmluve ako orná pôda. Až po podpísaní kúpnej zmluvy navrhovateľ požiadal o vyňatie pozemkov z poľnohospodárskeho pôdneho fondu -a následne boli na katastrálnom úrade zapísané ako zastavaná plocha. Znamená to, že až vyše po roku od podpísania kúpnej zmluvy na základe rozhodnutia OPÚ č. XXX/XXXX/XXXX zo dňa 26.06.2009 sa uvedené pozemky zmenili na zastavané plochy a nádvoria. Zmenil sa teda druh pozemku orná pôda na zastavané plochy a nádvoria. Zotrvala na svojom tvrdení, že len navrhovateľ už pred uzavretím kúpnej zmluvy mal informáciu o tom, že podľa schváleného územného plánu Obce G. majú predmetné pozemky slúžiť ako stavebné pozemky, z ktorej informácie ťažil. Uviedla, že okresný súd dospel k správnemu záveru, že vzhľadom na ustanovenia zákona č. 110/64 a vyhlášky č. 111/1964 Zb. je navrhovateľ vo svojom vlastníckom práve obmedzený oprávneniami tretej osoby, nakoľko nemôže kúpený stavebný pozemok využívať v celom rozsahu, zopakovala, že kúpna zmluva bola uzavretá na druh pozemku orná pôda a tieto pozemky sa stali zastavanými plochami, čiže stavebnými pozemkami až rok po podpísaní kúpnej zmluvy na základe rozhodnutia OPÚ zo dňa 26.06.2009. Navrhovateľovi, ktorý kupoval ornú pôdu, nič nebránilo, aby mohol využívať túto na poľnohospodársku činnosť. Je potom otázkou, či sa v danom prípade jedná o takú vadu, na základe ktorej má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady v zmysle § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, pretože zakúpenú ornú pôdu napriek ochrannému pásmu mohol navrhovateľ využívať v celom rozsahu na poľnohospodárske účely. Ďalej
uviedla, že po vyhlásení rozsudku okresného súdu navrhovateľ vybudoval prístupovú cestu na pozemku, ktorú orientoval tak, že táto prístupová cesta prekrýva v jednej časti pozemný optický kábel tak, že je z jednej jeho trasy prikrytá betónom jedna tretina a z druhej jedna štvrtina, ktorú skutočnosť navrhovateľ zatajil, pričom porušil ust. § 10 ods. 2 vyhlášky č. 111/1964 Zb. o ochrannom pásme. Uviedla, že nevie, akým spôsobom dospel okresný súd k záveru, že znehodnotená je výmera 1.557,43 m2 položeným optickým káblom, z ktorej výmery vyplýva primeraná zľava z kúpnej ceny stanovená súdom. Zdôraznila, že znalecký posudok, ktorý predložil navrhovateľ, je len listinný dôkaz, ktorým sa na pojednávaniach pred okresným súdom nezaoberali. Považovala za vylúčené, že by bola znehodnotená časť pozemku o rozmeroch 1.557,43 m2, okresný súd nemôže vychádzať len z tvrdení navrhovateľa, že prišiel o dve stavebné parcely, a tým určiť rozsah znehodnotených častí pozemku. Ochranné pásmo je podľa vyhlášky č. 111/1964 Zb. široké 2 až 3 metre a prebieha v celej dĺžke káblovej trasy. Šírka pozemkov je 70 m, čo znamená, že optický kábel na jednej a druhej strane pozemku zaberá plochu 140 m, po šírke 3 metre, čo predstavuje ochranné pásmo maximálne 420 metrov, ktoré by mohlo byť znehodnotené. Zľava z kúpnej ceny by potom pri výpočte súdom mohla predstavovať sumu 6.724,20 Eur. Z ohliadky na mieste samom je nesporné, že sa dá stavať aj na dvoch okrajových pozemkoch, pretože optický kábel z jednej aj z druhej strany vedie na samotnej hranici pozemku, pričom podľa prípojky vody a plynu jasne vidieť, že aj tieto pozemky po skončení sporu budú využité na výstavbu rodinných domov. Navrhovateľ vo svojom písomnom vyjadrení k podanému odvolaniu zotrval na svojom odvolaní a trval na zrušení rozsudku okresného súdu a vrátení veci na ďalšie konanie. Odporkyňa sa k odvolaniu podaného navrhovateľom písomne nevyjadrila. Krajský súd preskúmal vec podľa § 212 ods. 1 O.s.p. v rozsahu podaných odvolaní a ich dôvodov a dospel k záveru, že rozsudok okresného súdu je potrebné zrušiť podľa § 221 ods. 1 písm. f) O.s.p. Rozhodol bez nariadenia pojednávania podľa § 214 ods. 2 O.s.p. V danej veci sa navrhovateľ proti odporkyni domáhal dvoch nárokov, a to jednak primeranej zľavy z kúpnej ceny s poukazom na § 597 Občianskeho zákonníka, keď po uzavretí kúpnej zmluvy vyšla najavo skutočnosť, že nehnuteľnosť, ktorá bola predmetom kúpnej zmluvy, trpí právnou vadou, je na nej zriadené vecné bremeno v zmysle zákona č. 110/1964 Zb., druhým nárokom bola náhrada škody, ktorá mu v dôsledku takejto vady vznikla. Okresný súd sa správne vo svojom rozsudku zaoberal otázkou, či je v danej veci dôvodné aplikovať ust. § 597 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka. Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. Zodpovednosť predávajúceho v zmysle citovaného zákonného ustanovenia sa vzťahuje na vady, ktoré existovali v čase uzavretia kúpnej zmluvy, i keď vyšli najavo až dodatočne. Okolnosť, či predávajúci o vade, na ktorú kupujúceho neupozornil, vedel, alebo či vedel, že je nesprávne jeho ubezpečenie o tom, že predmet kúpy má určité vlastnosti, predovšetkým vlastnosti kupujúcim vymienené, alebo sa domnieval, že vec je bez vád, nemá pri riešení zodpovednosti za vady význam. Táto zodpovednosť má totiž povahu objektívnu. Predávajúci zodpovedá za vady i v prípade, keď nemohol vedieť, že vec má vady, a preto na ne kupujúceho neupozornil. Kupujúci môže úspešne uplatniť právo zo zodpovednosti len za tie dodatočne najavo vyjdené vady kúpenej veci, ktoré existovali v dobe plnenia, alebo v tej dobe neboli ešte zistiteľné. Zodpovednosť za vady sa nevzťahuje na vady, ktoré vznikli neskôr, nie je totiž zo zákona daná záruka ako pri predaji v obchode. Kupujúci má právo voľby, a to buď požadovať primeranú zľavu z kúpnej ceny, alebo má právo odstúpiť od zmluvy. Za vadu veci sa považuje neexistencia takej vlastnosti veci, ktorá sa u veci určitého druhu všeobecne predpokladá a v dôsledku ktorej je možnosť využitia veci podstatne znížená.
Okresný súd po vykonanom dokazovaní dospel k záveru, že v danej veci predmet kúpnej zmluvy, uzavretej medzi účastníkmi, trpí vadou, ktorú posúdil ako vadu právnu, keď odporkyňa ako predávajúca v kúpnej zmluve deklarovala, že na predmetných nehnuteľnostiach neviaznu žiadne dlhy, úvery, vecné bremená ani právne povinnosti, okrem záložného práva v prospech peňažného ústavu, pričom v čase uzavretia kúpnej zmluvy na predávaných nehnuteľnostiach viazlo vecné bremeno v prospech telekomunikačného podniku v dôsledku uloženia optického kábla na nehnuteľnostiach, ktoré vlastníka pozemku obmedzuje v tom smere, že je povinný strpieť vo verejnom záujme výkon práv zodpovedajúcim vecnému bremenu zo strany telekomunikačného podniku a je tiež povinný zdržať sa v ochrannom pásme činností, je teda obmedzený vo svojom vlastníkom práve oprávneniami tretej osoby a zákazmi vo verejnom záujme a nemôže v celom rozsahu kúpené nehnuteľnosti využiť na účel, na ktorý mal tento pozemok slúžiť v čase uzavretia kúpnej zmluvy, ktorým bolo zastavanie predmetných pozemkov rodinnými domami v súlade s územným plánom Obce G.. Je potom daná zodpovednosť odporkyne ako predávajúcej za vadu kúpenej veci v zmysle § 597 Občianskeho zákonníka. Odvolací súd sa s týmto právnym záverom súdu prvého stupňa v celom rozsahu stotožňuje. Z obsahu spisu nesporne vyplýva, že nehnuteľnosti, ktoré boli predmetom kúpnej zmluvy, uzavretej medzi účastníkmi, boli územným plánom Obce G. určené na zastavanie rodinnými domami, čomu zodpovedala i účastníkmi kúpnej zmluvy dohodnutá kúpna cena 16,01 Eur/m2 (cena nehnuteľností spolu 273.849,83 Eur, t. j. 8.250.000,- Sk), rovnajúca sa cene stavebného pozemku v danej lokalite a čase, ktorá niekoľkonásobne prevyšovala cenu ornej pôdy v danej lokalite (0,40 Eur/ m2). Tvrdenie odporkyne, že predmetom kúpnej zmluvy bola poľnohospodárska pôda a jej účelom bolo poľnohospodárske využitie ornej pôdy, odvolací súd nemohol akceptovať. Bolo nesporne preukázané, že obaja účastníci kúpnej zmluvy vedeli o tom, že pozemky, ktoré sú predmetom kúpnej zmluvy, sú určené územným plánom obce na zastavanie rodinnými domami. Odporkyňa oslovila realitnú kanceláriu za účelom predaja uvedených pozemkov za kúpnu cenu presahujúcu 16 Eur, teda kúpnu cenu stavebných pozemkov. Správne okresný súd konštatoval, že stavebný pozemok, ktorý je územným plánom obce určený na zastavanie, je stavebným pozemkom v zmysle stavebného zákona. Z týchto dôvodov sa odvolací súd so záverom súdu prvého stupňa, že v súdenej veci je daná objektívna zodpovednosť odporkyne za vady v zmysle § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka stotožňuje. Spornou otázkou tak zostáva výška primeranej zľavy z kúpnej ceny, ktorú navrhovateľ uplatnil vo výške 50.260 Eur. V konaní navrhovateľ na vyčíslenie výšky primeranej zľavy z kúpnej ceny predložil znalecký posudok znalkyne C.. E. M.. XX/XXXX, z ktorého okresný súd i čiastočne vychádzal, a to pri určení výmery nehnuteľností - 1.557,43 m2, na ktorých viazne vecné bremeno, a ktoré nemohli byť z tohto dôvodu využité na zastavanie rodinnými domami. Okresný súd sa nestotožnil s výpočtom súdnej znalkyne a sám poskytol výpočet primeranej zľavy z kúpnej ceny, vychádzajúc z výmery, na ktorej viazne vecné bremeno ustálenej znalkyňou tak, že od kúpnej ceny dohodnutej medzi účastníkmi za m2 v rozsahu 1.557,43 Eur odpočítal hodnotu za m2 ornej pôdy, ktorému účelu vecné bremeno nebránilo. Pokiaľ navrhovateľ súdu prvého stupňa vytýkal, že hodnotil ním predložený znalecký posudok č. XX/ XXXX znalkyne C.. E. M. v rozpore so zásadami hodnotenia znaleckých posudkov, odvolací súd musí len skonštatovať, že navrhovateľ zrejme opomenul, že ním uvádzané zásady hodnotenia znaleckého posudku je možné aplikovať iba v prípade, že sa jedná o znalecký posudok vypracovaný v občianskom súdnom konaní v zmysle § 127 ods. 1 veta prvá O.s.p. Ak je súdu v konaní predložený znalecký posudok, ktorý síce vypracovala osoba zapísaná v zozname znalcov, avšak jeho vypracovanie nenariadil súd, čo je i prípad danej veci, nejde o znalecký posudok v zmysle § 127 O.s.p., na ktorý sa vzťahujú zásady hodnotenia znaleckých posudkov. Týmto posudkom je možné vykonať v občianskom súdnom konaní dôkaz, ale iba ako dôkaz listinou. Rozdielnosť sa prejaví najmä v hodnotení tohto dôkazu. Znalecký posudok, vypracovaný súdnym znalcom v súdnom konaní po nariadení znaleckého dokazovania súdom podľa § 127 O.s.p., súd hodnotí podľa zásad pre hodnotenie znaleckých posudkov, teda či závery znalca sú odôvodnené, či sú podložené obsahom zistených skutočností, či sa prihliadlo ku všetkým skutočnostiam, s ktorými sa bolo treba vysporiadať, či závery posudku nie sú v rozpore s výsledkami ostatných dôkazov, a či odôvodnenie znaleckého posudku zodpovedá pravidlám logického
myslenia. Dôkaz - znalecký posudok, predložený účastníkom a vypracovaný na žiadosť účastníka občianskeho súdneho konania, môže byť hodnotený iba ako listina podľa § 129 O.s.p. Námietky navrhovateľa proti hodnoteniu znaleckého posudku súdom prvého stupňa preto neboli dôvodné. Závažnejšia v danej veci bola námietka odporkyne, že znalecký posudok znalkyne C.. E. M.. XX/XXXX, podľa ktorého okresný súd ustálil výmeru nehnuteľností, ktorá je postihnutá vadou - vecným bremenom vo výmere 1.557,43 m2, nebol ako listinný dôkaz na pojednávaní pred súdom prvého stupňa vôbec oboznámený a ona nemala možnosť sa k nemu vyjadriť. Odvolací súd konštatuje, že z obsahu spisu skutočne nevyplýva, že by znalecký posudok C.. E. M. č. XX/XXXX bol na pojednávaní pred súdom prvého stupňa oboznámený ako listinný dôkaz, a že by bolo umožnené odporkyni sa k nemu vyjadriť. Odporkyňa v podanom odvolaní spochybňuje výmeru 1.557,43 m2 ustálenú súdom prvého stupňa s poukazom na znalecké dokazovanie a tvrdí, že výmera pozemku, ktorú nemôže odporca v dôsledku právnej vady kúpnej zmluvy užívať, je vo výmere maximálne 420 m2. Námietku odporkyne, spočívajúcu v neoboznámení znaleckého posudku C.. M. na pojednávaní pred súdom prvého stupňa, a tým aj neumožnenie odporkyni vyjadriť sa k tomuto listinnému dôkazu, posúdil odvolací súd ako dôvodnú a konštatuje, že je daný odvolací dôvod podľa § 205 ods. 2 písm. a) O.s.p. v spojení s § 221 ods. 1 písm. f) O.s.p., keď postupom súdu prvého stupňa bola odporkyni odňatá možnosť konať pred súdom. O procesnú vadu v zmysle citovaného zákonného ustanovenia, spočívajúcu v odňatí možnosti konať pred súdom, ide vtedy, ak súd v priebehu konania neumožnil účastníkovi realizovať práva priznané mu Občianskym súdnym poriadkom. Takýmto právom účastníka občianskeho súdneho konania je i právo vyjadriť sa k návrhom na dôkazy a ku všetkým dôkazom, ktoré sa vykonali (§ 123 O.s.p.). Súd vykonáva dokazovanie na pojednávaní, ak neboli splnené podmienky na vydanie rozhodnutie bez ústneho pojednávania (§ 122 ods. 1 O.s.p.). Vzhľadom na uvedené odvolací súd dospel k záveru, že bol daný odvolací dôvod podľa § 205 ods. 2 písm. a) O.s.p. v spojení s § 221 ods. 1 písm. f) O.s.p. a postupom súdu prvého stupňa, ktorý neoboznámil na pojednávaní znalecký posudok č. XX/XXXX znalkyne C.. M., z ktorého pri svojom rozhodnutí vo veci samej vychádzal a neumožnil odporkyni sa k tomuto listinnému dôkazu vyjadriť, došlo k odňatiu možnosti odporkyne konať pred súdom. Pokiaľ ide o uplatnenie práva zo zodpovednosti na náhradu škody v súvislosti s protiprávnym konaním odporkyne, je dané právo navrhovateľa na náhradu škody, ktoré nie je dotknuté uplatnením práv zo zodpovednosti za vady (§ 600 Občianskeho zákonníka). Zodpovednosť za vady a zodpovednosť za škodu sú rozlišnými záväzkovými i právnymi inštitútmi, ktoré majú iný účel a sú založené na rozdielnych zásadách a predpokladoch vzniku zodpovednosti. Zodpovednosť za vady stíha nedostatky vlastného plnenia predávajúceho a sleduje, aby kúpená vec mala dojednané vlastnosti a netrpela vadami. Zmyslom zodpovednosti za škodu oproti tomu je, aby bola nahradená majetková ujma vzniknutá následkom porušenia právnej povinnosti predávajúceho poskytnúť riadne kupujúcemu dojednaný predmet kúpy. V súvislosti s poskytnutím vadného plnenia, ktoré bolo príčinou vzniku škody, prichádza do úvahy vznik zodpovednosti za škodu podľa § 420 a nasl. Občianskeho zákonníka. Škodou je pritom ujma, ktorá vzniká ako následok vadného plnenia, t. j. majetková ujma spočívajúca nie vo vadnosti samotného predmetu kúpy a predaja, ale v znehodnotení tejto alebo inej veci v dôsledku vadného plnenia. Pokiaľ okresný súd návrh navrhovateľa na náhradu škody v zmysle citovaných zákonných ustanovení neposudzoval a jeho návrh zamietol z dôvodu, že neuniesol dôkazné bremeno, resp. nepreukázal príčinnú súvislosť medzi konaním odporkyne a vzniknutou škodou, považuje odvolací súd jeho rozhodnutie za minimálne predčasné, rovnako ako rozhodnutie, ktorým vyhovel návrhu navrhovateľa
v súvislosti s nutnosťou vypracovania nového geometrického plánu, keď v tejto časti (o nároku na náhradu škody v celom rozsahu) sa javí jeho rozhodnutie ako zmätočné a nepreskúmateľné. Z obsahu spisu totiž žiadne dokazovanie súdu prvého stupňa ohľadom nároku navrhovateľa na náhradu škody nevyplýva, k tomuto nároku navrhovateľa dokonca ani jeden z účastníkov konania nebol vypočutý, žiaden z listinných dôkazov v súvislosti s týmto nárokom nebol oboznámený, odvolaciemu súdu bolo znemožnené preskúmať správnosť rozhodnutia súdu prvého stupňa v tejto časti - o nároku navrhovateľa na náhradu škody. Je preto daný aj v tejto časti odvolací dôvod podľa § 205 ods. 2 písm. a) O.s.p. v spojení s § 221 ods. 1 písm. f) O.s.p. Z týchto dôvodov krajský súd rozsudok okresného súdu zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie s tým, že ďalšou úlohou súdu prvého stupňa bude na pojednávaní oboznámiť znalecký posudok C.. M., umožniť odporkyni vyjadriť sa k tomuto listinnému dôkazu, následne ustáliť výmeru pozemkov, ktoré boli predmetom kúpnej zmluvy, a ktoré objektívne nemohli byť využiteľné na stavebné účely s tým, že sa musí vysporiadať s námietkami účastníkov, pričom sa zrejme nevyhne ohliadne na mieste samom a nariadeniu znaleckého dokazovania. Otázka určenia primeranej zľavy z kúpnej ceny je však otázkou právneho posúdenia, ktorú musí vyriešiť súd. Ďalej sa súd bude zaoberať i predpokladmi pre náhradu škody podľa § 420 Občianskeho zákonníka a nasl. uplatnenej navrhovateľom, predovšetkým k tomuto nároku navrhovateľa oboch účastníkov konania vypočuje, oboznámi listinné dôkazy nachádzajúce sa v spise a umožní účastníkom sa k týmto dôkazom vyjadriť. Až po doplnení dokazovania v naznačenom smere opätovne vo veci rozhodne . Rozhodnutie bolo senátom prijaté jednohlasne. Poučenie: Proti tomuto uzneseniu odvolanie
nie
je
prípustné.
