Územní studie. Lokalita Jizdébka. Strážnice

Územní studie Lokalita Jizdébka

Strážnice Brno 07 / 2014

Textová část

1. Název:

Územní studie – Lokalita Jizdébka

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍHO PODKLADU Územní studie - Lokalita Jizdébka k.ú. Strážnice

Objednatel:

Město Strážnice Náměstí Svobody 21, 691 42 Strážnice Zastoupený:

Pořizovatel:

Mgr. Renata Smutná, starostka města

Městský úřad Veselí nad Moravou Odbor životního prostředí a územního plánování třída Masarykova 119, 698 13 – Veselí nad Moravou Zastoupená: Ing. Zuzanou Gajošovou

Zpracovatel:

Arch.Design, s.r.o., Sochorova 23, 616 00 Brno Architekt: / Zodpovědný projektant:

Ing. arch. Pavel Šemora, autorizace ČKA 3495

Spolupráce:

Ing. arch. Lucie Králová

Otisk autorizačního razítka a podpis:

© Arch.Design, s.r.o., Sochorova 23, 616 00 Brno

Strana 2

Textová část


OBSAH TEXTOVÉ ČÁSTI ÚZEMNÍ STUDIE: 1.

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍHO PODKLADU ........................................................... 2

2.

VYMEZENÍ ŘEŠENÉHO ÚZEMÍ ................................................................................................................ 4

3.

ŠIRŠÍ VZTAHY K ÚZEMÍ ........................................................................................................................... 4

4.

URBANISTICKÁ KONCEPCE A REGULAČNÍ PODMÍNKY ZÁSTAVBY ................................................ 4 4.1. Podmínky plošného využití území ................................................................................................ 4 4.2. Podmínky prostorového uspořádání území................................................................................. 4 4.3. Podmínky architektonického a materiálového řešení zástavby ................................................ 5 4.4. podmínky pro ochranu veřejného zdraví a pro požární ochranu .............................................. 5 4.5. Podmínky pro ochranu hodnot a charakteru území, Krajinného rázu ...................................... 5

5.

VEŘEJNÁ INFRASTRUKTURA................................................................................................................. 6 5.1. Podmínky napojení na dopravní infrastrukturu a řešení dopravy v klidu ................................ 6 5.2. Podmínky napojení na technickou infrastrukturu ....................................................................... 6 5.3. Podmínky řešení občanského vybavení ...................................................................................... 7 5.4. Podmínky řešení veřejných prostranství ..................................................................................... 7

6.

POŘADÍ ZMĚN V ÚZEMÍ (ETAPIZACE) ................................................................................................... 8

7.

URBANISTICKÁ EKONOMIE .................................................................................................................... 8

8.

LIMITY VYUŽITÍ ÚZEMÍ ............................................................................................................................. 8

9.

ODŮVODNĚNÍ ŘEŠENÍ ÚZEMNÍ STUDIE ................................................................................................ 9 9.1. údaje o způsobu pořízení územní studie ..................................................................................... 9 9.2. Vyhodnocení splnění cílů územní studie ..................................................................................... 9 9.3. vyhodnocení koordinace využívání řešené plochy z hlediska širších vztahů včetně vyhodnocení souladu s púr, zúr a územně plánovací dokumentací obce ............................... 9 9.4. Komplexní zdůvodnění řešení .....................................................................................................10

10. POJMY, ZKRATKY, PODKLADY ............................................................................................................12 11. PŘÍLOHY ..................................................................................................................................................13 11.1. Typický příčný řez uličním profilem ...........................................................................................13

OBSAH GRAFICKÉ ČÁSTI ÚZEMNÍ STUDIE: Číslo výkresu

Název výkresu

Měřítko výkresu

1.

Širší vztahy

1 : 1 000

2.

Urbanistický návrh

1 : 500

3.

Dopravní a technická infrastruktura

1 : 500

4.

Situace majetkových vztahů

1 : 2 000


Strana 3

Textová část

2.


VYMEZENÍ ŘEŠENÉHO ÚZEMÍ

Územní studie řeší lokalitu Jizdébka – vymezenou zastavitelnou plochu v rozsahu upraveném změnou Územního plánu města Strážnice č.6 o rozloze 37 940 m². Lokalita leží na západním okraji města a přiléhá k ulici Skalická, silnici I. třídy č. 55, při výjezdu ze Strážnice směrem na sousední obec Petrov, naproti městského hřbitova. Řešené území se sestává převážně z ploch zemědělského půdního fondu. Sousedí s ním, kromě stavebně nevyužitých pozemků, zástavba rodinných domů na severovýchodě, plocha čerpací stanice pohonných hmot napojená na hlavní silnici a restauraci a ubytovnu – “Motorest u Cioša“ na jihu. Ve východním cípu navazuje na plochu parkoviště pro návštěvníky hřbitova.

3.

ŠIRŠÍ VZTAHY K ÚZEMÍ

Město Strážnice leží ve východní části Jihomoravského Kraje, 16 km od Hodonína, 25 km od Uherského Hradiště a 75 km od města Brna, které je současně městem krajským. Správně město Strážnice spáduje k obci s rozšířenou působností (ORP) Veselí nad Moravou, které je vzdáleno 8 km. Pověřený stavební úřad je přímo ve Strážnici. Město Strážnice má 5 728 obyvatel (ČSÚ k 1. 1. 2013).

4.

URBANISTICKÁ KONCEPCE A REGULAČNÍ PODMÍNKY ZÁSTAVBY

Tato územní studie vychází z platného Územního plánu města Strážnice po změně č. 6 a upřesňuje požadavky na využití území a jeho novou zástavbu. Je rovněž v souladu s návrhem nového Územního plánu Strážnice. ÚS navrhuje území obsloužit novou místní komunikací napojenou na ulici Skalickou. V tomto meziprostoru je umístěna zástavba pro komerci a služby. Do centra lokality jsou umístěny stavby vinných sklepů, které vytvářejí uzavřený blok s náměstíčkem. Mezi zahradami RD v ulici Luční a areálem vinných sklepů je navržen veřejný park, který by obsahoval volné plochy zeleně a sportovišť.

4.1.

PODMÍNKY PLOŠNÉHO VYUŽITÍ ÚZEMÍ

Využití plochy v rámci řešeného území se bude řídit regulativy platného Územního plánu města Strážnice, které jsou stanoveny pro jednotlivé plochy s rozdílným způsobem využití. V řešeném území je vymezena plocha Občanské vybavení komerčního charakteru (OK), pro kterou platí následující regulace: Slouží k umístění zařízení občanského vybavení nekomerčního i komerčního charakteru místního i nadmístního významu. Dále slouží pro areály sportu a rekreace, kde je maximální ozelenění ploch mimo vlastní sportoviště a zástavba je zásadně nízkopodlažní. Funkční regulace: přípustné využití: administrativa, kulturní a vzdělávací činnost, obchody, nevýrobní služby, stravování a ubytování, služební a pohotovostní byty, nezbytné stavby dopravy a technického vybavení nepřípustné využití: veřejná správa, školství, zdravotnictví a sociální péče, veškerá zařízení zhoršující kvalitu životního prostředí (výroba, sklady a dopravní zařízení s negativními dopady na okolí), včetně činností a zařízení chovatelských a pěstitelských

4.2.

PODMÍNKY PROSTOROVÉHO USPOŘÁDÁNÍ ÚZEMÍ

Řešené území spadá do Západní části města, pro kterou platný územní plán města Strážnice obecně charakterizuje a stanovuje následující regulativy prostorového uspořádání: Řadová zástavba venkovského charakteru s držením historické stopy urbanistické struktury. Přednost dávat jednopodlažním domům s obytným podkrovím před nadstavbou, nadstavby připouštět jen tam, kde už jsou v okolí dvoupodlažní stavby. Aplikovat sklonité střechy, nejlépe sedlové. Vzhledem k tomu, že je jihozápadní část ulice Luční zastavěna převážně samostatně stojícími domy, je vhodné, aby v této struktuře navazující zástavba na okraji města pokračovala. Zástavba bude od komunikace vzdálena minimálně 6 m. Pro plochu občanského vybavení komerčního charakteru (OK) jsou pak územním plánem určeny tyto regulativy prostorového upořádání: velkokapacitní obchodní zařízení max. do 1 500 m2 prodejní plochy


Strana 4

Textová část


ve stabilizovaných i navrhovaných plochách občanského vybavení je nutno při dostavbách nebo rekonstrukcích respektovat charakter okolní zástavby (hmotovou strukturu, výškovou hladinu, způsob zastřešení), vhodnější je zastřešení sklonitou střechou. Stavby umisťované v řešeném území, vinné sklepy a další doprovodné objekty s nimi související musí splňovat výše uvedené požadavky, tj. jedno podlaží s možností využití podkroví.

4.3.

PODMÍNKY ARCHITEKTONICKÉHO A MATERIÁLOVÉHO ŘEŠENÍ ZÁSTAVBY

Tato územní studie neklade podrobnější podmínky na řešení architektury a použití materiálů v rámci zástavby.

4.4.

PODMÍNKY PRO OCHRANU VEŘEJNÉHO ZDRAVÍ A PRO POŽÁRNÍ OCHRANU

Stavby a plochy obsahující chráněné prostory a přiléhající k silnicím I. třídy je možno realizovat pouze při prokázání nepřekročení přípustné hladiny hluku v chráněných prostorech. Tato územní studie v rámci jejího řešeného území neklade podrobnější podmínky na řešení požární ochrany.

4.5.

PODMÍNKY PRO OCHRANU HODNOT A CHARAKTERU ÚZEMÍ, KRAJINNÉHO RÁZU

Územní studie navrhuje následující podmínky pro ochranu hodnot a charakter území včetně ochrany krajinného rázu. Navržená zástavba v území musí splnit podmínky prostorového uspořádání území dle kapitoly 4.2. Maximální procento zastavění samostatně vymezené parcely hlavní stavbou: -

Pozemky pro komerční zástavbu a služby 40%

-

Pozemky pro vinné sklepy 30%

Samostatně stojící objekty musí být od sebe vzdáleny minimálně 10 m. Podél nově navržených komunikací, musí být osázena minimálně jednostranná alej stromů. Navrhované stavby v lokalitě, vzhledem k tomu, že se nachází na okraji zastavěného území, nesmí mít negativní vliv sídla na celkový krajinný ráz. Stavby sklepů budou v rámci dokumentace pro stavební povolení konzultovány s Národním památkovým ústavem, což bude v rámci stavebního řízení doloženo.


Strana 5

Textová část

5.


VEŘEJNÁ INFRASTRUKTURA

Veřejnou infrastrukturou se v tomto případě rozumí pozemky, stavby, zařízení, a to zřizované nebo užívané ve veřejném zájmu.

5.1.

PODMÍNKY NAPOJENÍ NA DOPRAVNÍ INFRASTRUKTURU A ŘEŠENÍ DOPRAVY V KLIDU

Zobrazeno na výkrese č.3 Dopravní a technická infrastruktura.

5.1.1.

NÁVRH ŘEŠENÍ DOPRAVNÍ OBSLUHY ÚZEMÍ

Řešená lokalita je vzhledem ke svému převážně komerčnímu využití nově napojena na silnici I.třídy I/55, ulici Skalickou, obousměrnou místní komunikací za objektem „Motorest u Cioša“. Komunikace projede oboustranným esíčkem lokalitou a skončí točnou u posledního stavebního pozemku vinného sklepa. Dále pokračuje stávající polní cesta směrem k ČOV. Lokalita je propojena s ulicí Luční pouze chodníkem a cyklostezkou. V rámci navrhovaných vinných sklepů je navržena samostatná účelová komunikace, u které je i parkoviště pro osobní automobily.

5.1.2.

PODMÍNKY NAPOJENÍ NA DOPRAVNÍ INFRASTRUKTURU

Studie navrhuje novou místní komunikaci obsluhující řešené území a to ve stopě stávající účelové komunikace od silnice I/55 (ulice Skalická) podél motorestu „U Cioša“, průjezdem lokalitou pod ČS PHM až k poslednímu sklepu, kde je navržena točna. Takže budou obslouženy jednotlivé parcely určené pro zástavbu. Podél nové komunikace je veden nový jednostranný chodník. Komunikace je řešena jako obousměrná s šířkou 6 m. Účelová komunikace dále pokračující k ČOV s napojením na ulici Luční zůstává ve stávajícím stavu beze změny. Jednostranný chodník uvnitř lokality je navržen šířky 2 m. Propojení lokality s ulicí Luční je navrženo chodníkem šířky 1,5 m a cyklostezkou šířky 2 m. Doprava v klidu, tedy parkování uživatelů jednotlivých objektů, se bude odehrávat v rámci samostatně vymezených parcel. U jednotlivých objektů musí parcela obsahovat dvě parkovací stání pro osobní vozidla. Pokud garáž není součástí hlavního objektu, lze parkování řešit jako kryté stání nebo otevřené stání (plně dlážděné nebo na zatravnitelných systémech). U komerční zástavby je nutno připočítat další stání pro zákazníky objektů.

5.2.

PODMÍNKY NAPOJENÍ NA TECHNICKOU INFRASTRUKTURU

Zobrazeno na výkrese č. 3 Dopravní a technická infrastruktura. Trasy jednotlivých sítí jsou zobrazeny schematicky. Vzhledem k měřítku výkresu a tloušťkám čar nebylo možno dodržet normovou koordinaci sítí. Páteřní sítě, na které jsou připojeny přípojky, budou vedeny a zařízení na nich budou umisťovány v rámci veřejných prostranství, tedy v uličním prostoru nebo veřejné zeleni. V navazující podrobnější dokumentaci (územní rozhodnutí) budou sítě koordinovány dle ČSN 73 60 05.

5.2.1.

ZÁSOBOVÁNÍ VODOU

Zástavba v řešené lokalitě bude připojena na nový vodovodní řad, který bude napojen na stávající řad v uličním koridoru ulice Luční. Vodovodní řady budou přednostně umístěny v chodníku nebo veřejné zeleni. Dle rozsahu realizované zástavby budou nové vodovodní řady zaokruhovány. Každý nový objekt v lokalitě bude na vodovodní řad napojen samostatnou přípojkou s vodoměrnou šachtou na vlastním pozemku. Výjimku tvoří areál vinných sklepů na pozemcích jednoho majitele v severozápadní části řešeného území, který bude mít přípojku jako celek, s vodoměrnou šachtou při místní komunikaci a podružnými vodoměry v každé stavbě vinného sklepa.


Strana 6

Textová část

5.2.2.


ODKANALIZOVÁNÍ ÚZEMÍ

Zástavba v řešené lokalitě bude splaškovými vodami samostatnými přípojkami připojena na novou splaškovou kanalizaci, která bude napojena na stávající řad navazující na uliční koridor ulice Luční v severní části území. Nová kanalizace bude dle rozsahu realizované zástavby provedena v uličních profilech tak, aby mohli být napojeny všechny nové objekty. Areál vinných sklepů na pozemcích jednoho majitele bude na splaškovou kanalizaci napojen jednou přípojkou samostatně. Vypouštění odpadních vod původem z výroby vína do městské kanalizace není přípustné. Dešťové vody budou v rámci lokality řešeny dvojím způsobem. Upřednostněný způsob pro jednotlivé stavební pozemky je zadržování dešťové vody na pozemku a to buď zasakováním, nebo zachytáváním v nádržích a jejím zpětným využitím (zalévání, praní, WC, atd.). Areál vinných sklepů na společném pozemku může odvádět dešťové vody do stávající vodní plochy na vlastním pozemku. Ze zpevněných ploch veřejných prostranství (komunikací a chodníků) budou odvedeny do dešťové kanalizace vyústěné do závlahového kanálu.

5.2.3.

ZÁSOBOVÁNÍ PLYNEM

Zástavba v řešené lokalitě bude připojena na nové středotlaké plynovodní potrubí. Nový plynovodní řad bude napojen na stávající potrubí, které je oboustranně vedeno v uličním koridoru ulice Luční. Napojení jednotlivých odběratelů bude vždy samostatnou přípojkou přes domovní regulátory plynu. Napojení objektů vinných sklepů na plynovod se neuvažuje.

5.2.4.

ZÁSOBOVÁNÍ ELEKTRICKOU ENERGIÍ

Kabelové vedení NN vedené nově vzniklým uličním koridorem, bude napojeno na venkovní vedení NN v místě TS při jižním konci ulice Luční (p.č. 2911) a zaústěno do rozpojovacích skříní. Z těchto uzlů budou vyvedeny kabely a smyčkovány přes přípojkové skříně. Přípojková skříň bude společná maximálně pro dva objekty nebo pro pět vinných sklepů. Dle rozsahu realizované zástavby bude nové kabelové vedení NN zaokruhováno.

5.2.5.

SÍTĚ ELEKTRONICKÝCH KOMUNIKACÍ

Místní kabely jsou vedeny ve stávající zástavbě mimo řešené území v uličním koridoru ulice Luční a nebudou výstavbou dotčeny. Nová zástavba bude na stávající místní telekomunikační síť napojena. Připojení lokality bude řešeno položením nových přívodních kabelů ze stávajících rozvaděčů. Kabely v lokalitě budou vedeny po jedné straně ulice s přípojkou do každého domu. Ve společném výkopu mohou být vedeny i kabely pro kabelovou televizi a místní rozhlas. Dimenzování a typ použitého kabelu budou součástí samostatného projektu, který bude zajištěn ze strany investora. Rovněž úpravy ve stávajícím zařízení a investiční prostředky na financování stavby budou zajištěny příslušnou společností. V této souvislosti je vhodné v předstihu kontaktovat současného vlastníka O2 a.s, případně jiného vybraného dodavatele.

5.2.6.

VEŘEJNÉ OSVĚTLENÍ

Veřejné osvětlení bude zřízeno v rámci uličních profilů v prostoru mezi obslužnou komunikací a chodníkem. Trasy kabelů veřejného osvětlení budou vedeny ve společné rýze s kabely NN, případně v krajnici komunikace, po jedné straně ulice v prostoru za základy osvětlovacích sloupů.

5.3.

PODMÍNKY ŘEŠENÍ OBČANSKÉHO VYBAVENÍ

Vzhledem k malému rozsahu řešeného území nejsou kladeny zvláštní požadavky na umístění občanského vybavení.

5.4.

PODMÍNKY ŘEŠENÍ VEŘEJNÝCH PROSTRANSTVÍ

Šířky a plochy veřejných prostranství odpovídají vyhlášce č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území. ÚS navrhuje velké plochy veřejných prostranství, které jsou určeny částečně pro zajištění prostupnosti řešené lokality, ale především pro nabídku ozeleněných parkových a sportovních ploch, které budou sloužit stávajícímu i nově navrženému obytnému území v ulici Luční a dále do města.


Strana 7

Textová část


Jsou to: - plocha stromořadí spojující vstup do hřbitova s centrem lokality - plocha parku mezi zahradami RD v ulici Luční a areálem vinných sklepů - propojení lokality chodníkem a cyklostezkou s doprovodnou zelení na ulici Luční Navrženými plochami veřejných prostranství jsou splněny požadavky na prostupnost územím.

6.

POŘADÍ ZMĚN V ÚZEMÍ (ETAPIZACE)

Výstavbu je možno realizovat v závislosti na výstavbě obslužných komunikací. Vzhledem k malému rozsahu území, není etapizace výstavby v území stanovena.

7.

URBANISTICKÁ EKONOMIE

Vzhledem k malému rozsahu řešeného území a možné variantnosti cílového řešení zástavby není ekonomie zastavitelnosti lokality řešena.

8.

LIMITY VYUŽITÍ ÚZEMÍ

Území s archeologickými nálezy I. kategorie. Zemědělský půdní fond I. a II. třídy ochrany. Lokalita byla pro zábor ZPF řešena v rámci Územního plánu obce. Přírodní park Strážnické Pomoraví.

Ochranná pásma Podle zákona č. 274/2001 §23 Sb. se k bezprostřední ochraně vodovodních řadů a kanalizačních stok před poškozením vymezují ochranná pásma na každou stranu od stěny potrubí nebo stoky:

a) u vodovodních řadů a kanalizačních stok do DN 500 včetně b) u vodovodních řadů a kanalizačních stok nad DN 500

1,5 m 2,5 m

Podle ČSN 75 6101 odst. 4.6.20 je minimální vzdálenost kanalizace od kmene stromu

1,5 m

Podle zákona č.458/2000 Sb. a jeho novely č. 158/2009 Sb. jsou plynárenská zařízení chráněna ochrannými a bezpečnostními pásmy. Ochranné pásmo u NTL a STL plynovodů a přípojek v zastavěné části obce na obě strany od půdorysu 1 m U ostatních plynovodů a plynovodních přípojek

4m

V ochranném pásmu nadzemního a podzemního vedení elektřiny, výrobny elektřiny a elektrické stanice je zakázáno: zřizovat bez souhlasu vlastníka těchto zařízení stavby či umisťovat konstrukce a jiná podobná zařízení, jakož i uskladňovat výbušné a hořlavé látky provádět činnosti ohrožující spolehlivost a bezpečnost provozu těchto zařízení nebo ohrozit životy, zdraví a majetek osob provádět bez souhlasu jeho vlastníka zemní práce provádět činnosti, které by znemožňovaly nebo podstatně znesnadňovaly přístup k těmto zařízením Při křížení a souběhu inženýrských sítí je třeba dodržet ČSN 73 6005.


Strana 8

Textová část

9.

ODŮVODNĚNÍ ŘEŠENÍ ÚZEMNÍ STUDIE

9.1.

ÚDAJE O ZPŮSOBU POŘÍZENÍ ÚZEMNÍ STUDIE


Pořízení této studie je z podnětu města Strážnice. Územní studie byla zpracována na základě zadání, vycházejícího z vydané změny č. VI Územního plánu města Strážnice, ze dne 21. 6. 2010, která stanovuje podmínku využití této lokality zpracováním územní studie. Zadání ÚS vypracoval pořizovatel Odbor životního prostředí a územního plánování Městského úřadu Veselí nad Moravou v lednu 2013. Zadání bylo projednáno a odsouhlaseno zastupitelstvem města Strážnice a Stavebním úřadem města Strážnice. 20. 11. 2013 proběhlo veřejné projednání ÚS, ze kterého vznikl požadavek na zpracování variant využití území a jeho dopravní obsluhy. 23. 6. 2014 byly varianty řešení ÚS prezentovány na zastupitelstvu města, které doporučilo způsob dopracování výsledného řešení územní studie. Územní studie bude po jejím zapsání do evidence územně plánovací činnosti v ČR podkladem pro rozhodování v území.

9.2.

VYHODNOCENÍ SPLNĚNÍ CÍLŮ ÚZEMNÍ STUDIE

Cíle územní studie, které stanovilo její zadání, byly v potřebné míře naplněny. Jedná se zejména o stanovení regulačních prvků pro novou zástavbu v řešeném území, které by umožnili realizovat zástavbu venkovského charakteru s dostatečným podílem zeleně na parcele k zachování historické struktury a krajinného rázu sídla. Veřejná prostranství jsou koncipována tak, že umožňují výsadbu stromořadí. V rámci zpracování územní studie došlo k jejímu projednání s dotčenými orgány. K řešení ÚS zaslali své stanovisko (doloženo v dokladové části): Ředitelství silnic a dálnic ČR jako správce silnice I/55. Vodovody a kanalizace

9.3.

VYHODNOCENÍ KOORDINACE VYUŽÍVÁNÍ ŘEŠENÉ PLOCHY Z HLEDISKA ŠIRŠÍCH VZTAHŮ VČETNĚ VYHODNOCENÍ SOULADU S PÚR, ZÚR A ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍ DOKUMENTACÍ OBCE

Územní studie je v souladu s Politikou územního rozvoje 2008. Zásady územního rozvoje byly vydány na 25. zasedání Zastupitelstva Jihomoravského kraje konaném dne 22. 9. 2011 a dne 21. 6. 2012 byly zrušeny rozsudkem Nejvyššího správního soudu. V současné době neexistuje pro území obce žádná nadřazená dokumentace vydaná krajem. Územní studie zohledňuje řešení a regulativy platného územního plánu města Strážnice po změnách a zpodrobňuje je. Regulativ využití ploch občanské vybavenosti OK: Přípustné využití: administrativa, kulturní a vzdělávací činnost, obchody, nevýrobní služby, stravování a ubytování, služební a pohotovostní byty, nezbytné stavby dopravy a technického vybavení. Nepřípustné využití: veřejná správa, školství, zdravotnictví a sociální péče, veškerá zařízení zhoršující kvalitu životního prostředí (výroba, sklady a dopravní zařízení s negativními dopady na okolí), včetně činností a zařízení chovatelských a pěstitelských.


Strana 9

Textová část


Výřez ze Změny č. 6 Územního plánu města Strážnice se zakreslením řešeného území

9.4.

KOMPLEXNÍ ZDŮVODNĚNÍ ŘEŠENÍ

ÚS prověřila možnosti zástavby řešené lokality extenzivní i intenzivnější zástavbou, která by splňovala požadavky na ochranu krajinného rázu i charakteru obce. ÚS posoudila způsob zástavby vzhledem k okolnímu území a to jak stabilizovanému, tak navrhovanému (struktura zástavby, prostupnost sídla a krajiny, atd.) ÚS v maximální možné míře zohlednila známé záměry v řešeném území. ÚS posoudila možnosti a kapacity řešeného území, prověřila je dvěma zpracovanými variantami zástavby: Varianta zástavby lokality A: Vinné sklepy jsou umístěny v západní části lokality. Objekty služeb jsou umístěny ve východní části lokality. Klady: Kompaktně zastavěné území, částečné odclonění rodinné zástavby v ulici Luční od objektů nových sklepů, efektivní využití nově budovaných komunikací Zápory: Pro zástavbu je nutno realizovat novou místní komunikaci včetně výkupu pozemků od soukromých osob. Varianta zástavby lokality B: Vinné sklepy jsou umístěny v severo-západní části lokality. Veřejné prostranství, park je umístěn v severo-východní části lokality. Objekty služeb jsou umístěny v jižní části lokality, pod čerpací stanicí pohonných hmot Čepro. Klady: Kompaktně zastavěné území, volné veřejné prostranství se zelení a volnočasovými aktivitami Zápory: Pro zástavbu je nutno realizovat novou místní komunikaci včetně výkupu pozemků od soukromých osob, která je méně efektivně využita zástavbou. V případě realizace parku by bylo nutno vykoupit další velké množství pozemků od soukromých osob.


Strana 10

Textová část


Po veřejném projednání ÚS s obyvateli města a vlastníky pozemků a projednání na zastupitelstvu města byla dopracována varianta zástavby B: Plochy pro vinné sklepy by měly sloužit jako vinařské městečko, podobně jako v ostatních vinařských obcích, tedy volně přístupný areál se zelení a sklepy jednotlivých majitelů. Vinné sklepy by měly být od přiléhající zástavby smíšeného bydlení odděleny alejí stromů a parkem, soužící jako optický předěl. Zavedením místní komunikace je vhodné z hlediska oddělení ploch komerce a vinných sklepů veřejným prostranstvím, ze kterého lze současně jednotlivé parcely obsluhovat. Při tomto řešení se zvýší zastavitelnost lokality a tím i její zhodnocení vzhledem k nutným nákladům na městskou infrastrukturu. Technickou infrastrukturu potřebnou k obsluze navrhované výstavby je možno realizovat právě v rámci navržených ploch veřejných prostranství.

9.4.1.

ODŮVODNĚNÍ DOPRAVNÍHO ŘEŠENÍ

Současná křižovatka ulice Luční s ul. Skalickou (silnice I/55), je značně frekventovaná, vzhledem k tomu, že je hned za okrajem silnice, v rozhledovém poli křižovatky, vybudován vjezd na rozsáhlé parkoviště hřbitova. Z toho důvodu je navržen další vjezd do území, před vjezdem do areálu ČS PHM, který může být i jednosměrný od silnice I/55. Pro řešení těchto dvou křižovatek, tj. I/55 se stávající ul. Luční a navrženou rezervu u areálu čerpací stanice bude vhodné dořešit i jízdní pruhy pro obsluhu ČS PHM, včetně dopravního značení. Varianta dopravy 1: Obousměrná místní komunikace od Motorestu Cioš, bez napojení na ulici Luční. Klady: Lokalita je obsluhována kapacitním obousměrným napojením přímo ze silnice I. třídy I/55 Přes ulici Luční není nutno jezdit motorovou dopravou, stačí pěší přístup chodníkem a stezkou pod parkovištěm ke hřbitovu Stávající zatravněná polní cesta by od nových sklepů k ulici Lužní (k ČOV) zůstala ve stávající podobě Zápory: Je nutno řešit náročné dopravní napojení na silnici I. třídy I/55 včetně nutnosti zajištění průchodu pod zahradou Motorestu Cioš, přes soukromé pozemky Varianta dopravy 2: Jednosměrný průjezd lokalitou z ulice Luční (od ČOV) k Motorestu Cioš. Klady: Napojení lze realizovat ze stávající místní komunikace ulice Luční. Průjezd Jizdébkou je možno řešit jednosměrně Zápory: Ulice Luční bude jednosměrně zatížena dopravou vyvolanou novou zástavbou v lokalitě Je nutno řešit náročné dopravní napojení na silnici I. třídy I/55 včetně nutnosti zajištění průchodu pod zahradou Motorestu Cioš, přes soukromé pozemky Po veřejném projednání ÚS s obyvateli města a vlastníky pozemků a projednání na zastupitelstvu města byla dopracována varianta dopravního řešení 1. V rámci dokončení zástavby celého území bude vhodné posouzení dopravní obsluhy řešeného území v případě uvedení vinných sklepů do provozu, v souvislosti s obsluhou ČS PHM, motorestu „U Cioša“ s parkovištěm, vjezdem na parkoviště hřbitova a územní rezervou pro silniční obchvat města. Z tohoto posouzení pak vyplyne nutnost dobudování i další komunikace na západním okraji řešeného území, která celou lokalitu zaokruhuje a doplní tak dopravní obsluhu. Tím bude zajištěn bezkolizní dopravní provoz i pro případ budoucího nárůstu automobilizace.

9.4.2.

SPLNĚNÍ POŽADAVKŮ NA VYMEZENÍ POZEMKŮ A JEJICH VYUŽITÍ

ÚS neurčuje minimální šířku stavebního pozemku, ale jeho minimální rozlohu. Navrhuje samostatně stojící domy a maximální procento zastavění parcely. Jako minimální šířka pozemku se jeví 15m. Minimální rozloha stavebního pozemku je 770 m². Procento zastavění pozemku je určeno na 40%. Pro napojení pozemků je navržena dostatečně kapacitní komunikace a veřejné prostranství umožňující vedení všech potřebných inženýrských sítí.


Strana 11

Textová část

9.4.3.


SPLNĚNÍ POŽADAVKŮ NA UMÍSTĚNÍ A PROSTOROVÉ USPOŘÁDÁNÍ STAVEB

V řešení ÚS jsou zapracovány a reflektovány hodnoty území. Zástavba v lokalitě je požadovaná jako samostatně stojící domy. Výška zástavby je regulovaná. Je stanoven požadavek na minimální odstup hlavních staveb mezi sebou a od uličního prostoru. Plochy veřejných prostranství splňují požadavky §22 vyhlášky 501/2006 Sb. a jsou podrobněji členěny na komunikace, chodníky a veřejnou zeleň v dostatečných dimenzí pro prostupnost územím a umístění alejí stromů. V rámci územní studie jsou splněny požadavky na dopravní obslužnost území, přístup požární techniky a parkování.

9.4.4.

DALŠÍ PROVĚŘENÍ A POSOUZENÍ

Územní studie řeší způsob využití v rámci lokality s tím, že řeší dopravní napojení na okolní území, pro obchod a služby je určuje část přiléhající k silnici I. třídy a ve zbytku území umožňuje jeho využívání k drobnému podnikání i ubytování. ÚS řeší hospodaření s dešťovými vodami v rámci řešeného území. ÚS svým řešením dodržuje komfortní prostupnost územím. ÚS řeší koncepci technické infrastruktury.

10.

POJMY, ZKRATKY, PODKLADY

POJMY: Stavební čára - udává polohu umístění hlavního objemu objektu na stavební parcele. Veřejná prostranství (veřejné prostory) – plochy volně přístupné veřejnosti. ZKRATKY: NN

nízké napětí

ORP

obec s rozšířenou působností

SEK

sítě elektronických komunikací

STL

středotlaký plynovod

ÚP

územní plán

ÚS

územní studie

PODKLADY: Územní plán města Strážnice, Změna č. VI Územně analytické podklady ORP Veselí nad Moravou


Strana 12

TYPICKÝ PŘÍČNÝ ŘEZ ULIČNÍM PROFILEM

11.1.


PŘÍLOHY

11.

Textová část

Strana 13


Územní studie. Lokalita Jizdébka. Strážnice

Recommend Documents