PTICE
ÚZEMNÍ STUDIE Lokalita Jihovýchod Zpracovatel : Ing. arch. Milič Maryška, Letohradská 3/369, 170 00 Praha 7
datum : leden 2015
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE
Název akce :
PTICE - ÚZEMNÍ STUDIE Lokalita jihovýchod
Zpracovatel :
Ing. arch. Milič Maryška IČ : 16125703 , č. autorizace: 00401 Letohradská 3, 170 00 Praha 7
Datum
leden 2015
OBSAH
Textová část
1. HLAVNÍ CÍLE ŘEŠENÍ 2. VYMEZENÍ ŘEŠENÉHO ÚZEMÍ 3. NÁVRH URBANISTICKÉ KONCEPCE Grafická část
1 URBANISTICKÝ NÁVRH 2 NÁVRH PARCELACE
M
1 : 1 000
M
1 : 1 000
1. HLAVNÍ CÍLE ŘEŠENÍ Cílem územní studie v lokalitě jihovýchod je vytvořit předpoklady pro harmonický rozvoj zástavby na jihovýchodním okraji sídla Ptice. Zpracování územní studie umožňuje najít optimální způsob řešení zástavby rodinných domů v dané lokalitě, a to jak po stránce zapojení nové části sídla do jejího urbanistického a krajinného obrazu, tak i po stránce optimalizace ekonomických nákladů na zainvestování území. Zpracovaná územní studie zástavby rodinných domů v lokalitě jihovýchod bude sloužit zejména jako podklad pro návrh vymezení veřejných prostranství ( pro umístění obslužných komunikací a inženýrských sítí ) v novém Územním plánu Ptice. Zpracovaná územní studie může sloužit i jako základní podklad pro dokumentaci k územnímu řízení na novou parcelaci v dané lokalitě, na dělení původních pozemků.
2
2. VYMEZENÍ ŘEŠENÉHO ÚZEMÍ Řešené území leží na jihovýchodním okraji sídla Ptice a zahrnuje pozemky, pozemkové parcely ( nebo jejich části ) katastrální mapy p.č. 160/1, 160/2, 124/3, 160/13, 160/15, 160/16, 160/17, 160/18, 160/21, 1017/1, 1017/2, 1017/3 ( pozemky pozemkové mapy PK 132/1, ,126, 124, 119/1, 112, 159, 160, 161/1, 161/2, 162/1, 162/2 ) v k.ú. Ptice a některé pozemky ( nebo jejich části ) bezprostředně navazující. Řešené území je přehledně vyznačeno v grafické části na výkresech.
3. NÁVRH URBANISTICKÉ KONCEPCE Návrh urbanistické koncepce na jihovýchodním okraji sídla Ptice vychází zejména z hodnot daného území ve vztahu k urbanistické struktuře sídla i okolní krajiny. Cílem návrhu je vytvoření harmonického urbanistického celku, který tyto hodnoty v co možná nejvyšší míře využije pro kvalitu bydlení v dané lokalitě Principy urbanistického řešení jsou graficky znázorněny na výkresech: 1 – URBANISTICKÝ NÁVRH Základní kostru urbanistické kompozice tvoří v řešeném území kostra místních komunikací, navržená tak, aby bylo celé území řešené lokality optimálně využito pro dělení pozemků při současném dodržení kompatibility s komunikační sítí sídla Ptice. Koncepce urbanistického návrhu lokality je postavena na zřízení průjezdné uliční sítě s dopravním napojením ve třech místech. Základní a nezbytné napojení celého řešeného území je na východní straně na silnici II/101, která v tomto úseku prochází zastavěným územím sídla Ptice. Další dvě napojení jsou navržena na stávající obslužné komunikace na severní a západní straně řešeného území. Návrh urbanistické koncepce respektuje stávající Územní plán obce ( dále ÚPO ) Ptice a zároveň prověřuje rozšíření zastavitelných ploch na jižní straně podél jižní strany. Hlavní podíl ploch v řešené lokalitě jihovýchod představují v souladu s ÚPO Ptice zastavitelné plochy určené pro bydlení ( obytná smíšená venkovská zástavba ). Podél vodoteče je na jižní straně řešené plochy ponechán pás nezastavěného území, určený pro přírodní zeleň. V rámci tohoto volného nezastavitelného pásu je v ÚPO Ptice ( v souladu s generelem ÚSES ORP Černošice ) vymezen rovněž prvek lokálního územního systému ekologické stability ( ÚSES ), lokální biokoridor LK 42a. Ve stávajícím územním plánu zahrnuje nezastavitelný pás celé území jižně od navržené propojující páteřní komunikace. Územní studie prověřuje optimální využití celého území, a to i po stránce optimalizace ekonomických nákladů na zainvestování území. Podél jižní strany propojující komunikace jsou navrženy parcely č. 21 až 26 s tím, že podél vodoteče je ponechán pás nezastavěného území o šíři cca 20 m. Návrh tohoto řešení vytváří předpoklady pro plnohodnotné využití celého území, jednak pro založení nového plně funkčního biokoridoru v požadovaných parametrech a jednak pro rozvoj sídla, jelikož zemědělské využití zbytku ploch není optimální.
3
Parcely pro rodinné domy jsou v územní studii v lokalitě jihovýchod navrženy převážně s rozlohou okolo 1000 m2 ( minimální velikost navržena na 800 m2 ), neboť koncentrovaná hustá zástavba by byla v této lokalitě na pokraji urbanizovaného území nežádoucí. K pohodě obytného prostředí lokality přispěje jak přímá návaznost na zastavěné území, tak návaznost na nezastavitelné území podél vodoteče a dále návaznost na okolní přírodu. Navržené poměrně velké parcely umožňují zástavbu rodinných domů částečně rozptýlit a zároveň zachovat intimitu přilehlých zahrad. V řešené lokalitě jihovýchod je možno podle návrhu řešení územní studie vystavět cca 30 rodinných domů, což znamená trvalé bydlení pro cca 90 až 100 obyvatel. Na každé jednotlivé navržené parcele se předpokládá výstavba vždy jednoho hlavního obytného objektu ( rodinného domu ), s výjimkou velkých nedělených parcel ( 01, 02, 20, 27 ). Na těchto velkých parcelách vyznačených v urbanistickém návrhu územní studie není záměrně navrženo další možné dělení, ačkoliv jejich velikost umožňuje vystavět například dva rodinné domy ( při min. velikosti 800 m2 ). Další dělení těchto velkých pozemků bude předmětem konkrétního záměru jejich majitelů. Směrné rozměry parcel jsou graficky znázorněny na výkrese: 2 – NÁVRH PARCELACE. Jednotlivé pozemky jsou ve výkresové části označeny čísly 01 až 27.
číslo
výměra
číslo
výměra
číslo
výměra
01
1 988 m2
10
810 m2
19
1 236 m2
02
2 099 m2
11
801 m2
20
1 764 m2
03
1 029 m2
12
853 m2
21
1 167 m2
04
1 147 m2
13
806 m2
22
973 m2
05
1 369 m2
14
1 121 m2
23
1 058 m2
06
958 m2
15
1 036 m2
24
1 470 m2
07
1 016 m2
16
1 061 m2
25
1 231 m2
08
832 m2
17
1 341 m2
26
1 468 m2
09
865 m2
18
1 103 m2
27
3 147 m2
Návrh parcelace se snaží v maximální možné míře respektovat rozdělení řešeného území na stávající pozemky, patřící různým vlastníkům. Části pozemků, určené pro výstavbu rodinného domu, jsou navrženy tak, aby při optimálním využití pozemku byla současně zaručena co možná nejvyšší míra soukromí.
4
V řešené lokalitě se doporučuje stanovit maximální výškovou hladinu zástavby na 8,5 m až 9 m nad průměrnou niveletou rostlého terénu zastavěné plochy a rodinných domů stanovit maximálně jedno nadzemní podlaží s možným využitelným podkrovím nebo maximálně dvě nadzemní podlaží se střechou plochou nebo pultovou. Plochy veřejných prostranství jsou nedílnou součástí obytného celku a jsou učeny zejména pro umístění obslužných komunikací, inženýrských sítí a veřejné zeleně. Požadavek na vymezení ploch veřejných prostranství dle §7 odst. 2 vyhlášky 501/2006 Sb., v platném znění ( pro každé dva hektary zastavitelné plochy bydlení, rekreace, občanského vybavení anebo smíšené obytné se vymezuje s touto zastavitelnou plochou související plocha veřejného prostranství o výměře nejméně 1000 m2; do této výměry se nezapočítávají pozemní komunikace ) je splněn, neboť je v řešeném území vymezena plocha veřejných prostranství určená pro umístění zeleně a pěších cest. Situována je v souladu se stávajícím Územním plánem obce Ptice podél stávající silnice II/101. Na této ploše se předpokládá umístění pěší komunikace a cyklistické stezky do sousední obce Úhonice. Všechny místní komunikace v řešené lokalitě se předpokládají jako komunikace kategorie C nebo kategorie D ( pojízdné v obytné zóně ). Vjezdy a konkrétní řešení komunikací bude řešeno v dalších stupních projektové dokumentace v souladu s ustanoveními § 12 vyhlášky 104/1997 Sb., v platném znění, kterou se provádí zákon o pozemních komunikacích. Návrh předpokládá na komunikacích řešeného území převážně obousměrný provoz. Navržená veřejná prostranství určená pro umístění místních obslužných komunikací o dvou jízdních pruzích budou mít šířku minimálně 8 m a v případě jednosměrné komunikace budou mít šířku minimálně 6,5 m. Parkování a odstavování vozidel rezidentů bude na pozemcích jednotlivých rodinných domů. Na případných slepých komunikacích je nutno zajistit možnost otočení nákladních vozidel ( svoz odpadu, hasiči, zimní údržba komunikace, apod. ). Veřejná prostranství v řešené lokalitě, jejichž součástí jsou pozemní komunikace, zpřístupňující pozemky jednotlivých rodinných domů, jsou navržena v souladu s ustanoveními § 22, odstavec 2), Vyhlášky č. 501/2006 Sb. v platném znění, o obecných požadavcích na využívání území, kterou se provádí Stavební zákon. Připojení navržené místní komunikace na silnici III/03418 formou křižovatky musí dodržet ČSN 736102 a ustanovení §10 zákona č.13/1997 Sb., o pozemních komunikací ve znění pozdějších předpisů. Urbanistický návrh lokality umožňuje umístění veškeré technické infrastruktury ve veřejných prostranstvích místních komunikací a napojení na stávající technickou infrastrukturu města. Komplexní řešení technické infrastruktury v lokalitě bude podrobně rozpracováno v následných stupních projektové dokumentace. Pro bezproblémové napojení celé lokality na inženýrské sítě ( zejména na kanalizaci a ČOV ) bude nutné vymezit veřejné prostranství pro umístění propojující páteřní komunikace, té v paralelním směru s vodotečí podél jižního okraje lokality.
5
