Úvěrové financování developerských projektů

006-074_TEXTY 30.6.2006 11:05 Stránka 22

Právo

Úvěrové financování developerských projektů Developerským projektem se zpravidla rozumí podnikatelský záměr, jehož předmětem je výstavba nemovitosti za účelem jejího pronájmu nebo prodeje, popřípadě projekt, který předpokládá koupi existující nemovitosti, její rekonstrukci či modernizaci a následně její pronájem či prodej. Klíčovým znakem developerské činnosti je právě prodej či pronájem postavené nebo zrekonstruované budovy třetím osobám. Za developerský projekt se tedy nepovažují případy, kdy podnikatel staví nebo rekonstruuje nemovitost pro svojí potřebu či potřebu propojených osob.

T

Typickým znakem developerského projektu jsou relativně vysoké náklady na jeho realizaci, které je potřeba vynaložit na počátku realizace projektu v podobě nákupu nemovitosti, její rekonstrukce či výstavby, a jež se podnikateli vracejí v případě prodeje dokončené nemovitosti v podobě kupní ceny, a v případě nájmu v podobě nájemného. Z důvodu vysokých počátečních nákladů nefinancuje developer počáteční fáze developerského projektu obvykle ze svých zdrojů a v rámci přípravné fáze projektu tedy nutně řeší otázku, jakým způsobem bude svůj developerský projekt financovat. Standardním zdrojem prostředků pro realizaci developerského projektu je úvěr, jehož splacení je závislé na příjmech z realizovaného projektu (výnos z prodeje či pronájmu nemovitosti). Z pohledu bank má k developerské činnosti velmi blízko koupě nemovitosti za účelem jejího dalšího pronájmu (bez její rekonstrukce či moderniza1

ce), na kterou banky při poskytování úvěru pohlížejí, na rozdíl od koupě nemovitosti za účelem jejího dalšího prodeje, obdobně jako na developerskou činnost. Účelem toho článku je shrnout základní principy úvěrového financování developerských projektů, jejichž předmětem je financování nemovitostí určených ke komerčnímu pronájmu (nikoliv tedy k bydlení), včetně možných způsobů zajištění úvěru poskytnutého na financování developerského projektu. Financování developerských projektů spadá do tzv. project finance.

Základní principy financování 1. Požadavky na osobu developera Osoba developera, respektive jeho dosavadní zkušenosti na trhu a úspěšně realizované projekty, jsou pro financující instituce pochopitelně důležité. Na druhou

stranu je ale třeba zdůraznit, že předchozí dlouhodobá činnost v oboru není pro banky při současné konkurenci na trhu s úvěry hlavním kritériem pro poskytnutí úvěru a banky se mnohdy spokojí s tím, že s příslušným uchazečem o úvěr nemají v souvislosti s poskytováním služeb žádnou negativní zkušenost. Pro financování nemovitostí určených k pronájmu je typické, že subjektem realizujícím developerský projekt a tedy i příjemcem úvěru je nová společnost založená developerem výhradně za účelem realizace příslušného projektu1. Účelem je oddělit realizaci financovaného projektu od ostatní podnikatelské činnosti developera a eliminovat tak na straně příjemce úvěru riziko vzniku závazků v důsledku jiné podnikatelské činnosti a tedy i riziko úpadku z důvodu výkonu jiné podnikatelské činnosti na straně příjemce úvěru. (Pokračování na str. 23)

V ekonomickém a právním žargonu se taková společnost označuje jako „SPV“ z anglického „special purpose vehicle“

22

REALIT 7/2006

www.realit.cz

006-074_TEXTY 30.6.2006 11:05 Stránka 23

Úvěrové financování... (Pokračování ze str. 22)

2. Základní ekonomické ukazatele LTV: Základním ekonomickým ukazatelem sledovaným bankami při financování developerského projektu je poměr výše poskytovaného úvěru k tržní hodnotě financované nemovitosti2. Tržní hodnota nemovitosti se zpravidla stanoví podle interních postupů financující banky za použití buď interních odhadců banky, nebo nezávislých odhadců působících na příslušném trhu, pokud banka jejich posudky akceptuje. Obvyklá maximální výše LTV je 70 %, jinými slovy, výše poskytnutého úvěru nepřesahuje obvykle 70 % tržní hodnoty financované nemovitosti. V případě bonitních klientů nebo při poskytnutí jiného vhodného zajištění může být počáteční LTV i vyšší. Splácením úvěru se LTV pochopitelně snižuje a úvěrové smlouvy obvykle stanoví, jaká musí být hodnota LTV v určitých okamžicích trvání úvěrového obchodu. Pro případ nesplnění ukazatele LTV si banky v úvěrových smlouvách zpravidla vyhrazují právo požadovat předčasné splacení úvěru. Equity: Finanční zdroje, které nejsou kryty úvěrem, představuje tzv. equita. Jde o vlastní prostředky, které lze shrnout jako (i) vklady do základního kapitálu a dále (ii) úvěry od společníků (zpravidla půjde o podřízený dluh). Podřízený dluh je dluh, který je podřízen v určitých parametrech ostatním úvěrům. Jde o jakýsi dluh druhého pořadí. Záleží na přesném znění smlouvy o úvěru. Zjednodušeně řečeno platí, že podřízený dluh bude uhrazen, až pokud dojde k uhrazení primárního dluhu vůči bance. Zde samozřejmě záleží na tom, zda má developer sám o sobě dostatek investičních prostředků na vytvoření equity. Sám developer (investor) se tedy rozhodne, zda poskytne SPV podřízený dluh, nebo zda finanční prostředky poskytne formou vkladu do základního kapitálu. Pokud developer nemá dostatek prostředků, musí poptat ostatní investory, kteří buď vstoupí do SPV jako společníci, nebo poskytnou podřízený dluh. Podřízený úvěr bude poskytnut buď přímo do SPV, nebo dojde k poskytnutí úvěru developerovi. Model organizačního zajištění developerského projektu s přítomností cizího investora (nedevelopera) (dále jen Investor) vychází ze standardních postupů, které se v obdobných případech již osvědčily. Při zohlednění těchto postupů se vychází z předpokladu, že potenciál Investora bez 2 3

Developera, jakož i Developera bez Investora, je velmi omezený. Na druhou stranu se uznává, že každý ze subjektů přináší pro úspěšnou realizaci projektu určité vstupy (know-how, kapitál atd.), které pouze ve svém souhrnu povedou k úspěšné realizaci projektu. Developer a Investor budou (výlučně nebo za účasti třetí osoby) realizovat projekt prostřednictvím SPV. Jako první krok smluvní strany uzavírají joint-venture smlouvu (joint venture agreement) (dále jen JVA). Na základě JVA se zakládá SPV (může to být společnost s ručeným omezeným i akciová společnost), která ponese riziko výstavby a realizace projektu. Podíly v SPV mohou být rovné, nebo podle potřeby jinak stanovené. Investor poskytne SPV úvěr (junior loan), tento úvěr však bude podřízen úvěrům (senior loans), které získá SPV od bank (pokud se tak stane). Pokud to bude nezbytné z důvodu požadavků banky, bude Investor poskytovat (vkládat) finanční prostředky do SPV nikoli ve formě podřízeného úvěru, ale jako peněžitý vklad. DSCR: Dalším významným ekonomickým ukazatelem, který vyjadřuje výši finančních rezerv (příjmů) příjemce úvěru v průběhu splácení úvěru, je DSCR3. Existují různě způsoby či modifikace způsobu výpočtu DSCR. Jednoduše řečeno se při výpočtu DSCR zohledňuje čistý zisk příjemce úvěru a odpisy z financované nemovitosti na straně jedné a roční splátky jistin a úroků na straně druhé. Požadavek DSCR ve výši 120 % tedy velmi zjednodušeně řečeno znamená, že roční čistý příjem developera musí dosahovat 120 % splátky jistiny a úroků z úvěru za kalendářní rok. Bankou požadovaná výše DSCR pak v daném případě závisí na délce nájemních smluv a diverzifikaci nájemců. Příjemce úvěru, který má uzavřeny nájemní smlouvy s dobou nájmu přesahující splatnost úvěru a s bonitními nájemci z různých oblastí průmyslu či služeb bude muset splnit nižší DSCR než developer s jedním nájemcem a nájemní smlouvou uzavřenou na dobu kratší než je splatnost úvěru. Splatnost úvěrů určených na financování devoloperských projektů bývá obvykle 10 až 15 let. Pravidlo je takové, že u nových nemovitostí jsou banky ochotny poskytnout úvěr na delší dobu, zatímco u financování rekonstrukcí existujících nemovitostí se úvěry v praxi poskytují zpravidla na dobu 10 let.

inzerce

Právo

1/3 HYPO_Realit.pdf

3. Další požadavky Předpokládané tržby developera musí (Pokračování na str. 24)

Ukazatel se zpravidla označuje zkratkou LTV z anglického termínu „Loan to Value Ratio“ Debt Service Coverage Ratio

www.realit.cz

REALIT 7/2006

23

006-074_TEXTY 30.6.2006 11:05 Stránka 24

SluÏba Realitní navigátor

inzerce

Právo

- Realitní navigátor není realitní kancelář, nezaměstnává realitní makléře a za své služby si neúčtuje žádnou provizi. Služba je zcela zdarma. - Hlavním cílem Realitního navigátoru je šetřit čas a peníze uživatelům této Služby. - Služba Realitní navigátor zaměstnává tým vyškolených operátorů v oblasti zprostředkování prodeje a pronájmu nemovitosti, kteří po telefonu pomáhají uživatelům Služby při hledání nebo prodeji nemovitosti. - Operátoři Služby Realitní navigátor telefonicky komunikují a pomáhají lidem s vyhledáním nemovitosti k pronájmu nebo prodeji. Pomáhají zájemcům lépe se orientovat v lokalitách a cenách nemovitostí v České republice. - Operátoři telefonicky prověřují a upřesňují požadavky zájemců, které se po potvrzení automaticky přiřadí k nabídkám nemovitostí realitních kanceláří na realitním portále InOcean (www.inocean.cz). Realitní kancelář takto obratem získává kvalitní a úplné údaje o zájemci o její nemovitost a může s takovýmto údajem ihned pracovat. - Operátor Služby po uplynutí určitého časového úseku udržuje aktuálnost požadavku zájemce. V případě, že zájemce má potřebu rozšířit nebo upravit svůj požadavek, kontaktuje operátora, který obratem provede aktualizaci. - Službu Realitní navigátor provozuje realitní portál InOcean jako moderní obchodní a komunikační nástroj umožňující zájemcům urychlení prodeje a pronájmu nebo nákupu nemovitosti bez komplikací spojených s nepřehledným uspořádáním nabídek na ostatních realitních serverech.

Úvěrové financování... (Pokračování ze str. 23)

být při jednání s bankou podloženy již uzavřenými nájemními smlouvami, případně smlouvami o budoucí smlouvě nájemní. Developer přitom musí být připraven na skutečnost, že v procesu sjednávání úvěru bude banka posuzovat mimo jiné i práva k pozemkům, na kterých má být projekt realizován a relevantní ustanovení nájemních smluv jako je délka nájmu, možnost stran nájem ukončit, indexace nájemného, možnost stran postoupit pohledávky z nájemních smluv, způsob úhrady nájemného, závazek nájemce složit kauci, a případně také i bonitu nájemců. Banky dále mohou požadovat předložení smluvní dokumentace upravující realizaci developerského projektu (např. smlouvy o dílo na zhotovení stavby) a další dokumenty relevantní pro posouzení realizovatelnosti developerského projektu a jeho finanční návratnosti. Banka zejména zkoumá, jak má developer pokryto riziko z odstoupení od smluv, konkursu dodavatele apod. Této otázce je třeba ve smluvních dokumentech věnovat zvláštní pozornost.

Zajištění úvěru Provozovatelem realitního serveru InOcean a Služby Realitní navigátor je vydavatelství Immo-press, a. s., vydavatel časopisu REALIT a katalogu Developer www.realitninavigator.cz

24

Podmínkou poskytnutí úvěru je pochopitelně poskytnutí relevantního zajištění, jehož předmětem je v případě developerských projektů majetek související s financovaným developerským projektem. Základními formami zajištění je proto zástavní právo zřízené na nemovitostech, kteREALIT 7/2006

ré jsou předmětem developerského projektu, a zástavní právo na podílu ve společnosti, která developerský projekt realizuje. 1. Zástava nemovitostí Běžným způsobem zajištění úvěru poskytnutého na financování realizace developerského projektu je zřízení zástavního práva na nemovitostech, jež jsou předmětem developerského projektu. Předmětem zástavního práva jsou jednak pozemky, na kterých je developerský projekt realizován, a dále budovy, které jsou v rámci developerského projektu stavěny či rekonstruovány. V případě výstavby nové nemovitosti se zástavní právo zřizuje v průběhu stavebních prací poté, co rozestavěná budova může být zapsána jako nemovitost do katastru nemovitostí. Zástavní právo k nemovitostem vzniká vkladem do katastru nemovitostí, a to ke dni podání příslušného návrhu. Určitým problémem zřízení zástavního práva k nemovitosti může být doba mezi podáním návrhu na vklad zástavního práva a vkladem zástavního práva do katastru. Tato doba se liší v závislosti na tom, který katastrální úřad v dané rozhoduje, přičemž v Praze řízení o vkladu zástavního práva trvá i několik měsíců. Vzhledem k délce řízení a ke skutečnosti, že developer obvykle potřebuje finanční prostředky na financování projektu poměrně rychle, banky za určitých podmínek umožňují čerpání úvěru již po podání návrhu na vklad zástavního práva u příslušného katastrálního úřadu. Nejistota, zda katastr nemovitostí vklad zástavního práva povolí, je nic(Pokračování na str. 25)

www.realit.cz

006-074_TEXTY 30.6.2006 11:05 Stránka 25

inzerce

Právo

Úvěrové financování... (Pokračování ze str. 24)

méně rizikem jak pro financující banku, tak pro developera. Pokud by totiž katastrální úřad návrh na vklad zástavního práva zamítl, přišla by banka o důležitou formu zajištění, včetně ztráty pořadí, a developer by se zpravidla ocitl v situaci, ve které úvěrová smlouva zpravidla dává bance právo požadovat okamžité splacení celého úvěru. 2. Zástava podílu v SPV Výše popsané riziko zamítnutí návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí lze snížit tím, že podmínkou čerpání úvěru bude zřízení zástavního práva k podílu ve společnosti realizující developerský projekt, tedy akciím či obchodnímu podílu v developerské společnosti. Zástavní právo k obchodnímu podílu sice vzniká až zápisem zástavního práva do obchodního rejstříku, nicméně, na rozdíl od katastrálního úřadu, musí soud, který vede obchodní rejstřík, rozhodnout o návrhu na zápis zástavního práva do obchodního rejstříku do 10 dnů od podání návrhu (od 1. 7. 2006 se tato lhůta zkracuje na pět pracovních dnů). Zřízení zástavního práva k obchodnímu podílu jako podmínka čerpání úvěru tedy nepředstavuje pro developera žádné významné zdržení. V případě zástavy listinných akcií je situace ještě jednodušší, protože ke zřízení zástavního práva k listinným akciím na majitele se vyžaduje pouze jejich předání zástavnímu věřiteli či třetí osobě. V případě listinných akcií na jméno je navíc nutwww.realit.cz

né před takovým předáním provést tzv. zástavní rubopis, neboli označit akcie poznámkou, že jsou zastaveny a v čí prospěch jsou zastaveny. Výhodou zástavního práva k obchodnímu podílu či akciím je rovněž méně formální realizace zástavního práva. Pokud se developer ocitne v prodlení se splácením poskytnutého úvěru, je banka, jako zástavní věřitel, oprávněna obchodní podíl prodat v obchodní veřejné soutěži nebo ve veřejné dražbě. Jestliže se bance nepodaří zastavený obchodní podíl prodat, je oprávněna vykonávat práva s obchodním podílem spojená, tj. prakticky převzít řízení projektové společnosti a tím i developerského projektu. Zástavní smlouva může dále pro takový případ bance umožnit požadovat převod obchodního podílu na sebe s tím, že znalcem určená cena obchodního podílu se v takovém případě započte na pohledávku banky za developerem. Je nicméně sporné, zda banky budou posledně zmíněný způsob realizace zástavního práva k obchodnímu podílu využívat. Zástavní právo k akciím se realizuje jejich prodejem prostřednictvím obchodníka s cennými papíry, pokud se jedná o kótované akcie, či veřejnou dražbou. Pokud banka bude chtít realizovat zástavní právo k akciím nebo obchodnímu podílu veřejnou dražbou, bude nutné, aby nejdříve získala tzv. exekuční titul, tedy pravomocný rozsudek, podle kterého je developer povinen zaplatit bance dlužnou částku, nebo notářský zápis se svolením k vykonatelnosti. Kvůli snadnějšímu získání exekučního titulu pro případ realizace (Pokračování na str. 27)

REALIT 7/2006

1/3 gservis_0706_kup70,5x297.p df

006-074_TEXTY 30.6.2006 11:05 Stránka 27

Právo

Úvěrové financování... (Pokračování ze str. 25)

zástavního práva banky obvykle požadují při poskytnutí úvěru blankosměnku vystavenou dlužníkem či sjednání rozhodčí doložky v úvěrové smlouvě. Oba instituty mají přitom zajistit bance právě rychlejší dosažení exekučního titulu. Na druhou stranu se zdá, že notářské či exekutorské zápisy se svolením k vykonatelnosti, které jsou stejně jako pravomocný rozsudek exekučním titulem, nejsou bankami při poskytnutí úvěru v současné době příliš často požadovány. V praxi je sporné, zda podmínkou realizace zástavního práva prodejem zastaveného obchodního podílu v obchodní veřejné soutěži, respektive prodejem kótovaných cenných papírů prostřednictvím obchodníka s cennými papíry, je i obstarání exekučního titulu. Osobně se přikláníme k názoru, že k realizaci zástavního práva v těchto případech předchozí získání exekučního titulu není nutné.

3. Jiné způsoby zajištění Vedle výše zmíněných způsobů zajištění banky zpravidla požadují další zajištění, jehož cílem je zjednodušeně řečeno zajistit, aby volné finanční prostředky příjemce úvěru mohly být v případě jeho prodlení se splácením úvěru snadno použity k úhradě pohledávek banky. Tohoto účelu se dosahuje zpravidla zástavou pohledávek příjemce úvěru na vyplacení zůstatků na jeho bankovních účtech (v praxi se zjednodušeně hovoří o zástavě bankovních účtů příjemce úvěru). Zástavní právo k bankovnímu účtu vzniká písemnou smlouvou mezi majitelem účtu a bankou. V případě, že bankovní účet je veden u banky, která není poskytovatelem úvěru, je k účinnosti zástavního práva vůči bance, u níž je veden předmětný účet, potřeba oznámit takové bance zřízení zástavního práva. V této souvislosti je nutné upozornit, že banky zpravidla ve svých obchodních podmínkách vylučují možnost majitele účtu zřídit zástavní právo k bankovnímu účtu.

Přestože v právnické veřejnosti je sporné, zda zástavní právo zřízené v rozporu s takovým ujednáním je skutečně neplatné, lze jen doporučit, aby příjemce úvěru zřízení zástavního práva ke svému bankovnímu účtu předem projednal s bankou, u které je zastavovaný účet veden. V případě zástavního práva k pohledávkám z běžných účtů se navíc vedle samotné zástavní smlouvy uzavírá dohoda mezi majitelem účtu, zástavním věřitelem a bankou vedoucí účet (pokud je odlišná od zástavního věřitele), na základě které se všechny zúčastněné osoby dohodnou, že přes zřízenou zástavu bude zástavce se zůstatkem na běžném účtu dále volně disponovat a to do okamžiku, kdy poskytovatel úvěru jako zástavní věřitel instruuje banku vedoucí účet jinak. Vedle zástavního práva „k bankovním účtům“ se jako způsob zajištění v případě nemovitostí určených k pronájmu používá i zástava, případně zajišťovací postoupení pohledávek developera za nájemci (Pokračování na str. 28) inzerce

006-074_TEXTY 30.6.2006 11:05 Stránka 28

Právo Úvěrové financování...

- InOcean je realitní server v síti internet, který poskytuje inzerci (prezentaci) nemovitostí pro registrované uživatele, jimiž jsou realitní kanceláře, developeři, státní správa a bankovní instituce. - Hlavním cílem serveru InOcean je usnadnit běžným uživatelům vyhledávání všech typů nemovitostí určených k prodeji nebo k pronájmu v celé České republice. Zájemcům o bydlení v novostavbě přináší širokou nabídku rezidenčních projektů developerských společností. - Realitní kanceláře mohou z běžných realitních programů své nabídky nemovitostí snadno zasílat na server. Server též podporuje i export nabídek z jakýchkoliv individuálních aplikací. - Server InOcean provozuje neutrální a nezávislé B2B tržiště nemovitostí, které sdružuje pouze korektní uživatele a nabízí pro obchodování transparentní prostředí a nalezení nových obchodních partnerů. Registrovaným uživatelům umožňuje v uzavřeném prostoru skrytém před běžnými návštěvníky realitního serveru rychlé spárování nabídek a poptávek. - Provozovatel serveru InOcean díky dlouholetým zkušenostem na českém realitním trhu vytváří analýzy trendů, cenové mapy a komentáře k stávající i připravované legislativě související s danou problematikou. Obsahová část serveru přináší aktuální články. Všechny tyto informace připravuje ve spolupráci s odborným měsíčníkem REALIT. - Server provozuje Službu REALITNÍ NAVIGÁTOR. Jedná se o službu, která shromažduje a pravidelně telefonicky ověřuje požadavky zájemců o bydlení z celé České republiky. Tyto pak jedinečně přiřazuje k nabídkám nemovitostí na serveru InOcean. - Inzerce nemovitostí pro registrované uživatele je zpoplatněna měsíčním poplatkem 100 korun za neomezený počet nabídek. - Nabídky na IO vyhledává měsíčně více než 20 000 uživatelů (zdroj:nv.cz) www.navrcholu.cz

Provozovatelem realitního serveru a B2B tržiště nemovitostí InOcean je vydavatelství Immo-press, a. s., vydavatel časopisu REALIT a katalogu Developer www.inocean.cz 28

(Pokračování ze str. 27) inzerce

Realitní server InOcean

komerčních prostor v budově. Bez ohledu na to, zda se jedná o zástavu nebo zajišťovací postoupení pohledávek, bývá toto zajištění nastaveno tak, že nájemcům se zřízení zástavního práva či postoupení pohledávek neoznamuje a v důsledku toho nájemci nadále platí nájemné přímo pronajímateli. Teprve v okamžiku, kdy se příjemce úvěru ocitne v prodlení s úhradou svých závazků vůči bance nebo nastane jiná skutečnost dohodnutá v úvěrové smlouvě, věřitel oznámí nájemcům, že došlo k zastavení, respektive k zajišťovacímu postoupení pohledávek, a nájemci, počínaje dnem, kdy jim tato skutečnost byla oznámena, začnou platit nájemné přímo věřiteli. Alternativou je postup podobný jako při zástavě pohledávek z bankovního účtu, tedy okamžité oznámení zřízení zástavního práva nájemci a uzavření dohody, podle které bude nájemce platit nájemné nadále přímo příjemci úvěru, a to do doby, než mu zástavní věřitel sdělí, aby platil nájemné na účet zástavního věřitele. Toto druhé řešení je pro zástavního věřitele výhodnější, protože zástavní právo, respektive postoupení pohledávky je vůči nájemcům účinné okamžitě a odpadá tedy riziko, že v době od uzavření příslušné smlouvy do oznámení této skutečnosti nájemcům dojde ke vzniku dalšího zástavního práva, které bude oznámeno nájemcům dříve, než bude oznámeno první zástavní právo, a bude tak mít v rámci uspokojení přednost před dříve zřízeným zástavním právem.

Řízení projektu Úspěch realizace projektu závisí na řízení celého projektu. Tomu samozřejmě věnují banky velkou pozornost. Vzhledem ke skutečnosti, že SPV nebude mít zpravidla zaměstnance a její činnost bude minimální, je kladen důraz na řízení celého projektu ze strany developera - společníka. Tato skutečnost představuje pro developera povinnost řídit projekt v komplexním rozsahu. Za tímto účelem uzavře SPV a developer sadu zvláštních smluv (může jít i o jednu globální smlouvu); půjde např. o development agreement, management agreement, smlouvu o zprostředkování prodeje, marketing service agreement apod., na základě kterých bude ze strany developera vykonávána ve prospěch SPV faktická činnost směřující k realizaci projektu. Tyto smlouvy budou úplatné a tím tedy získá developer určité prostředky během realizace projektu. REALIT 7/2006

Gabriel Achour Specializuje se na projektové financování investiční výstavby, akvizice, právní vztahy k nemovitostem a řešení pojistných sporů, je členem správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. V rámci advokátní kanceláře GLATZOVA & Co., v.o.s. se podílí na vedení Real Estate Practice Group a je členem Banking and Finance Practice Group. Martin Dančišin je advokátem (Senior Associate) advokátní kanceláře Glatzova & Co. a je vedoucím týmu bankovnictví a projektového financování. Ve své praxi se zaměřuje na financování investičních projektů, zastupuje přední české a mezinárodní banky ve významných úvěrových transakcích. Podílel se na financování celé řady významných developerských projektů. Věnuje se rovněž problematice zajištění závazků a soudní spory. Publikoval několik odborných článků o problematice financování. Příště: Podřízený dluh Výše úplaty ve prospěch developera bude samozřejmě předem určena a schválena společníky SPV. SPV bude zaměřena pouze na realizaci určitého konkrétního projektu. Proto platí, že by neměla vykonávat jakoukoli jinou činnost než činnost směřující k zahájení a realizaci projektu. V mnoha případech přímo banka vyžaduje přítomnost třetí nezávislé osoby, která kontroluje náklady (cost surveyor) apod. Samozřejmě jde i o otázku project managementu.

Závěrem Správné nastavení financování developerského projektu včetně poskytnutého zajištění je jedním z významných předpokladů ekonomického úspěchu developerského projektu. Z toho důvodu je v rámci přípravné fáze projektu potřeba se podrobně věnovat struktuře financování a jeho zajištění. Důsledná příprava pak zajistí developerovi silnější pozici při vyjednávání podmínek financování s financující institucí. Ilustrační foto ICKM Real Estate, s.r.o., The ACRED Group, s.r.o., UNISTAV, a.s.

www.realit.cz