URAIAN KETERBUKAAN INFORMASI ATAS TRANSAKSI AFILIASI PENDAHULUAN Keterbukaan Informasi atas Transaksi Afiliasi memuat informasi mengenai transaksi pembelian tanah kavling antara Perseroan dan Entitas Anak, PT Mega Pasanggrahan Indah, dengan Bapak Sudjono Barak Rimba dan Ibu Lora Melani Lowas Barak Rimba (“SBR-LML”) sebagai pemilik tanah, yang dibuat berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanggal 27 September 2016 (“Perjanjian”) dengan rincian transaksi dan nilai transaksi sebagaimana diuraikan dalam Bagian II dari Keterbukaan Infomasi ini (“Transaksi”). Keterbukaan Informasi dibuat dalam rangka pemenuhan ketentuan Peraturan No. IX.E.1.2, yang mewajibkan Perseroan untuk melakukan keterbukaan informasi sehubungan dengan adanya transaksi afiliasi yang dilakukan oleh Perseroan. Transaksi merupakan suatu transaksi afiliasi dikarenakan terdapat hubungan afiliasi (sebagaimana didefinisikan dalam Undang-Undang Pasar Modal) antara Perseroan dengan SBRLML sebagaimana dijelaskan lebih lanjut pada Bagian II dari Keterbukaan Informasi ini.
I. URAIAN SINGKAT MENGENAI PARA PIHAK DALAM TRANSAKSI A. Perseroan Riwayat Singkat Perseroan Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas yang didirikan berdasarkan hukum Republik Indonesia, berkedudukan di Jakarta Selatan dan bergerak dalam bidang usaha pembangunan kawasan perumahan (real estat), rumah susun, gedung perkantoran, apartemen/kondominium, kawasan belanja, beserta fasilitasnya. Perseroan didirikan berdasarkan Akta Pendirian Nomor 24 tanggal 10 September 1976 yang dibuat oleh Soeleman Ardjasasmita SH, Notaris di Jakarta, dan telah pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. Y.A.5/513/4 tanggal 5 November 1976 dan diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.94 tanggal 23 November 1976 dan Tambahan Berita Negara No. 855. Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan terakhir sebagaimana termaktub dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perseroan No. 180, tanggal 24 Juni 2016 yang dibuat di hadapan Stephanie Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah memperoleh Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan dari Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-AH.01.03-0062286 tanggal 29 Juni 2016. Pada tahun 2011, Perseroan melakukan penawaran umum saham perdana kepada publik dan mencatatkan sahamnya pada Bursa Efek Indonesia.
Susunan Permodalan dan Susunan Pemegang Saham Struktur permodalan Perseroan per tanggal 24 Juni 2016 adalah sebagai berikut: Jumlah Saham (lembar) Modal Dasar Modal Ditempatkan dan Disetor
Nilai Nominal Rp 100,00 per lembar saham (Rp)
10.000.000.000
1.000.000.000.000
3.350.000.000
335.000.000.000
Daftar Pemegang Saham: PT Cosmopolitan Persada Develoments Sudjono Barak Rimba Lora Melani Lowas Barak Rimba Masyarakat
2.237.018.320 lembar saham 131.490.840 lembar saham 131.490.840 lembar saham 850.000.000 lembar saham
Jumlah
3.350.000.000 lembar saham
66,78 % 3,93 % 3,93 % 25,36 %
II. URAIAN MENGENAI TRANSAKSI A. Obyek Transaksi Obyek Transaksi adalah pembelian 5 (lima) bidang tanah oleh Perseroan dan Entitas Anak, PT Mega Pasanggrahan Indah, dengan dengan luas keseluruhan 7.220m2 (tujuh ribu dua ratus dua puluh meter persegi). Rincian mengenai luas masing-masing tanah beserta lokasinya adalah sebagaimana terlampir pada Lampiran Uraian Keterbukaan Informasi ini. B. Maksud dan Tujuan Transaksi Perseroan dalam mengembangkan usahanya, memandang perlu untuk meningkatkan kegiatan pengembangan properti di wilayah Cinere untuk 2 (dua) kawasan pengembangan proyek residensial dan komersial yaitu di kawasan Pangkalan Jati – Cinere Depok dan di kawasan Jalan Cinere Raya – Cinere Depok. C. Nilai Transaksi Nilai Transaksi untuk seluruh Obyek Transaksi adalah sebesar Rp 57.501.500.000,00 (lima puluh tujuh miliar lima ratus satu juta lima ratus ribu Rupiah). Nilai Transaksi tersebut ditetapkan berdasarkan harga pasar yang wajar yang disepakati oleh para pihak. D. Sifat Hubungan Afiliasi dari Pihak-pihak yang Melakukan Transaksi 1. Hubungan berdasarkan Kepemilikan Saham SBR-LML adalah pihak terafiliasi Perseroan karena merupakan pemegang saham pendiri dengan perincian kepemilikan saham sebagai berikut: Bapak Sudjono Barak Rimba Ibu Lora Melani Lowas Barak Rimba
: 131.490.840 lembar saham ( 3,93% ) : 131.490.840 lembar saham ( 3,93% )
2. Hubungan berdasarkan Jabatan Komisaris dan Direktur Bapak Sudjono Barak Rimba Ibu Lora Melani Lowas Barak Rimba
: Komisaris Utama Perseroan : Direktur Utama Perseroan
III. RINGKASAN LAPORAN DAN PENDAPAT PENILAI INDEPENDEN Untuk memastikan kewajaran dari nilai Transaksi, Perseroan telah meminta Penilai Independen yang terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK), yaitu Kantor Jasa Penilai Publik Independen KJPP Asrori dan Rekan sebagai pihak independen yang bertugas melakukan penilaian aset atas obyek Transaksi. Pihak independen tersebut di atas menyatakan tidak mempunyai hubungan Afiliasi baik secara langsung maupun tidak langsung dengan Perseroan sebagaimana didefinisikan dalam UU Pasar Modal. Berikut adalah ringkasan laporan yang disampaikan oleh KJPP Asrori dan Rekan melalui laporan Nomor: 285/FR-BK/MgD, Tbk/IX/2016 tanggal 9 September 2016 perihal Penilaian Properti Tanah Kosong dan Kavling: 1. Obyek Penilaian Obyek Transaksi yang dinilai dalam laporan ini adalah 5 (lima) bidang tanah kavling dengan luas keseluruhan 7.220 m2 (tujuh ribu dua ratus dua puluh meter persegi) dengan nilai pasar berdasarkan perhitungan menggunakan pendekatan pasar serta metode pendapatan dengan pengembangan lahan (land development approach) adalah sebesar Rp 60.614.100.000,00 (enam puluh miliar enam ratus empat belas juta seratus ribu Rupiah).
3. Tujuan Penilaian Penilaian ini dimaksudkan untuk memberikan pendapat nilai pasar atas aset dalam rangka memenuhi ketentuan Peraturan No. IX.E.1.2.
4. Asumsi-asumsi KJPP Asrori dan Rekan dalam mempersiapkan perhitungan penilaian aset berdasarkan pertimbangan sebagai berikut: a. Seluruh informasi dan data yang diperoleh dari manajemen Perseroan adalah benar. b. Bahwa analisis penilaian aset berdasarkan asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan umum sesuai dengan ketentuan. c. Penilaian dilakukan berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI 2015).
5. Pendekatan dan Prosedur Penilaian Dalam menganalisis pendapat kewajaran nilai aset tanah, KJPP Asrori dan Rekan menggunakan metodologi: a. Pendekatan Pasar; b. Pendekatan Biaya; c. Pendekatan Income. 6. Kesimpulan Berdasarkan asumsi atas semua dokumen, pernyataan dan keterangan baik lisan maupun tulisan, berikut dokumen serta dengan pertimbangan seluruh informasi yang relevan serta mengamati kondisi pasar makro perekonomian Indonesia yang ada, maka nilai pasar dari aset berupa 5 (lima) kavling tanah yang akan diakuisisi oleh Perseroan adalah sebesar Rp 60.614.100.000,00 (enam puluh miliar enam ratus empat belas juta seratus ribu Rupiah). IV. Pernyataan Direksi dan Dewan Komisaris 1. Keterbukaan Informasi yang disampaikan kepada Otoritas Jasa Keuangan tanggal 29 September 2016 telah lengkap dan benar dan sesuai dengan persyaratan yang tercantum dalam Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.1 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu. 2. Keterbukaan Informasi yang disampaikan tidak memuat pernyataan-pernyataan atau informasi atas fakta material yang diperlukan bagi pemegang saham untuk mengambil keputusan sehubungan dengan transaksi tersebut telah diungkapkan secara lengkap. 3. Transaksi tidak mengandung benturan kepentingan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.1 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu V. INFORMASI TAMBAHAN Transaksi bukan merupakan: (i) transaksi yang mengandung benturan kepentingan bagi Perseroan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan IX.E.1.3, maupun (ii) transaksi material bagi Perseroan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.2 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama. Apabila Para Pemegang Saham memerlukan informasi lebih lanjut, dapat menghubungi Perseroan dengan alamat: PT Megapolitan Developments Tbk The Bellagio Residence & Mall Jl. Kawasan Mega Kuningan Barat Kav. E4 No. 3 Kuningan Timur, Jakarta 12950 Website
: www.megapolitan-group.com
Email
:
[email protected]
LAMPIRAN
RINGKASAN PENILAIAN 1. PERHITUNGAN MENGGUNAKAN PENDEKATAN PASAR No. 1 2 3 4 5
Uraian Pangkalan Jati Pangkalan Jati Pangkalan Jati Jl. Cinere Raya Jl. Cinere Raya Subtotal-1
Luas (m2) 1.655 1.732 1.708 1.510 615 7.220
INDIKASI NILAI PASAR 15.218.000.000 15.913.300.000 15.692.800.000 10.292.200.000 4.191.900.000 61.308.200.000
Dalam Rp INDIKASI NILAI LIKUIDASI 12.174.400.000 12.730.640.000 12.554.240.000 8.233.760.000 3.353.520.000 49.046.560.000
2. PERHITUNGAN MENGGUNAKAN METODE PENDAPATAN DENGAN PENGEMBANGAN LAHAN No. 1 2 3 4 5
Uraian Pangkalan Jati Pangkalan Jati Pangkalan Jati Jl. Cinere Raya Jl. Cinere Raya Subtotal-2
Luas (m2) 1.655 1.732 1.708 1.510 615 7.220
INDIKASI NILAI PASAR 14.894.000.000 15.410.000.000 15.249.000.000 10.391.000.000 3.976.000.000 59.920.000.000
INDIKASI NILAI LIKUIDASI 10.425.800.000 10.787.000.000 10.674.300.000 7.273.700.000 2.783.200.000 41.944.000.000
50% 50%
INDIKASI NILAI PASAR 30.654.100.000 29.960.000.000 60.614.100.000
INDIKASI NILAI LIKUIDASI 24.523.280.000 20.972.000.000 45.495.280.000
REKONSILIASI AKHIR No
Uraian 1 Metode Pasar 2 Metode Pendapatan TOTAL
