Update onderzoek Enecolocatie Zeist ontwikkeling supermarktsituatie 2011 2013
Uitgebracht aan: Woningcorporatie Seyster Veste Seinpost Adviesbureau BV drs. P.C. Draaijer drs. M.J.M. Vaessen Projectnummer: 31109 © Seinpost Adviesbureau BV. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, op enigerlei wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
Waalwijk, augustus 2013
Inhoudsopgave
1
Update supermarktonderzoek Enecolocatie 2011 - 2013
1
1.1
Aanleiding en opbouw
1
1.2
De winkelmarkt verandert
1
1.3
Omzet detailhandel
2
1.4
Supermarktsector Zeist
3
1.5
Vergelijking uitgangspunten DPO 2011 met 2013
5
1.6
Tot slot
8
1
Update supermarktonderzoek Enecolocatie 2011 - 2013
1.1
Aanleiding en opbouw
Woningcorporatie Seyster Veste wil medewerking verlenen aan de Hoogvliet om haar supermarkt in Zeist te verplaatsen naar de Eneco-locatie. In maart 2011 heeft Seinpost hiervoor een distributieplanologisch onderzoek1 opgesteld en in november 2011 een ruimtelijk-economisch onderzoek naar de planvorming op de Eneco-locatie2. Hieruit bleek dat in Zeist voldoende marktruimte voor supermarkten aanwezig is en op de beoogde locatie een supermarkt goed inpasbaar is. Sinds 2011 is de detailhandelssector veranderd. Bestedingen staan onder druk, terwijl de leegstand toeneemt. De gemeenteraad van Zeist vraagt zich dan ook af in hoeverre de uitgangspunten uit de rapportages uit 2011 nog actueel zijn. In deze notitie: analyseren wij de veranderingen in de winkelsector (en meer specifiek de supermarktsector), brengen wij de ontwikkelingen in de supermarktsector van Zeist in kaart, en confronteren wij de algemene en lokale ontwikkelingen anno 2013 met de uitgangspunten van de rapportages uit 2011.
1.2
De winkelmarkt verandert
Vier structurele veranderingen… De winkelmarkt verandert relatief snel en structureel. De sector verkeert sinds de crisis in zwaar weer, wat zich uit in dalende omzetten en toenemende leegstand. Veelgenoemde oorzaken zijn: 1. Een overschot aan winkelmeters omdat het winkelaanbod de afgelopen decennia veel harder is gegroeid dan de vraag (inkomens, aantal inwoners): hierdoor daalt de vloerproductiviteit drastisch; 2. De vergrijzing van de samenleving: ouderen besteden anders en per saldo minder in de detailhandel dan jongeren, het aandeel MKB-bedrijven in de detailhandel zal drastisch dalen vanwege problemen met bedrijfsopvolging (relatief veel MKB-ondernemers zijn 55+’ers); 3. De groei van internet als aankoopkanaal: in de non-foodsector gebeurt circa 10% van de bestedingen online, in de foodsector is dit circa 0,7%3. De verwachting is dat het internetaandeel zal toenemen; 4. De aanhoudende economische crisis: vanwege een laag consumentenvertrouwen, toenemende werkloosheid en onzekerheid over het besteedbaar inkomen (als gevolg de situatie op de woningmarkt en eventuele lastenverzwaringen van het kabinet) houdt de consument de hand op de knip. …maar ook het ruimtelijk koopgedrag van consumenten verandert Deze trends zijn algemeen en bieden geen verklaring voor het feit dat in een aantal winkelgebieden de afgelopen jaren de omzet is toegenomen4. Wat blijkt; het ruimtelijk koopgedrag van consumenten verandert. De moderne, mobiele, goed geïnformeerde en veeleisende consument maakt scherpe keuzes bij het bezoek van winkelgebieden: winkelen met beleving, boodschappen doen met gemak.
1 2
Bron: Second opinion verplaatsing supermarkt Hoogvliet, Seinpost Adviesbureau BV, maart 2011 Bron: Ruimtelijk-economisch onderzoek planvorming Steynlaan, naar een optimale invulling van de ‘Eneco-locatie’, Seinpost
Adviesbureau BV, november 2011 3 Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011, I&O Research, 2011 4 Bron: Fun of functie, Rabobank, mei 2013
1
Grote recreatieve winkelgebieden (> 60.000 m² winkelvloeroppervlak5 bieden de consument de beleving waar hij of zij naar op zoek is: een ruim en divers aanbod in een sfeervolle (historische) setting en een uitgebreid (hoogwaardig) horeca- en cultureel aanbod. De positieve omzetontwikkeling in grote recreatieve winkelgebieden komt door een toegenomen toevloeiing. Dit hangt samen met winkelen op basis van beleving, het funshoppen. Het Rabobank-onderzoek toont aan dat er een verband is tussen de hoogte van de toevloeiing en de ontwikkeling van de omzet en het aantal restaurants en cafés. Wanneer consumenten een dagje willen winkelen is afstand steeds minder een beperkende factor. De middelgrote steden belanden in veel gevallen tussen wal en schip: te klein voor recreatief winkelen en te groot voor boodschappencentra. Veel middelgrote steden kampen met een relatief klein en eenzijdig samengesteld winkelaanbod (‘de gebruikelijke ketens’), zonder echte trekkers en met te weinig beleving. In deze centra vallen de hardste klappen wat betreft de leegstand. In veel middelgrote binnensteden zijn de afgelopen jaren uitbreidingen gerealiseerd waarbij men bedacht dat de toevloeiing zou toenemen. Rol van supermarkten Het Rabobank-onderzoek toont tevens aan dat in kleinere plaatsen een positieve ontwikkeling werd gerealiseerd doordat zij in staat zijn geweest om de eigen bevolking beter te binden voor de dagelijkse aankopen. Het functioneren van supermarkten is cruciaal bij de binding van consumenten voor de dagelijkse inkopen. In de sterk concurrerende Nederlandse supermarktsector kunnen supermarkten alleen goed functioneren als zij voldoen aan de eisen van de moderne consument. Die wil vooral veel gemak zodat de boodschappen in weinig tijd efficiënt kunnen worden aangekocht. Dat betekent: goed bereikbaar, makkelijk parkeren, maar bovenal veel keuze tegen een scherpe prijs en een aangename winkelbeleving (ruime gangpaden, nette uitstraling en een overzichtelijk gepositioneerd assortiment).
1.3
Omzet detailhan del
Landelijke ontwikkeling 2011-2013 Bedrijven in de detailhandel hebben in de periode mei 2012 – mei 2013 0,6 procent minder omgezet gerealiseerd6. De omzet bij winkels in voedings- en genotmiddelen was in mei 2013 echter 5,1 procent hoger dan in mei 2012. Supermarkten hebben hierin een aandeel van 79% 7. De omzet bij supermarkten is, ondanks de crisis, vanaf 2008 elk jaar toegenomen. In 2011 en 2012 was de omzetgroei bij supermarkten ten opzichte van de jaren ervoor respectievelijk 2,1 en 2,0%8. De omzetten bij foodspeciaalzaken zijn de afgelopen vier jaar daarentegen met circa 10 procent afgenomen. Supermarkten hebben in de periode 1 januari 2013 tot 1 mei 2013 volgens marktonderzoeker GfK de omzet zien toenemen met 3,7%. De omzetstijging zat vooral in het duurder worden van producten met als uitschieter de prijsstijging in groente en fruit (+11,5%). Het volume groeide echter nauwelijks. Winkeliers in de non-foodsector behaalden volgens het CBS in mei dit jaar 3,6 procent minder omzet dan een jaar eerder. Het omzetvolume van de winkels in de non-foodsector kromp met 5,2 procent. Alle branches behaalden minder omzet, maar winkels in consumentenelektronica en de doe-het-zelfzaken leden de grootste verliezen. Postorderbedrijven en internetwinkels realiseerden een omzetstijging van 11,3 procent. Prognose omzetontwikkeling detailhandel Voor de komende jaren wordt een verdere krimp van de detailhandel verwacht. Het Economisch Bureau van de ING heeft de verwachtingen voor 2013 en 2014 naar beneden bijgesteld. De bank 5 6 7 8
WVO, het voor de consument toegankelijke deel van een winkel Bron: Conjunctuurbericht detailhandel, CBS, augustus 2013 Bron: Hoofd Bedrijfschap Detailhandel Bron: CBS en GfK
2
verwacht voor dit jaar een volumekrimp van 2,9 procent en voor 2014 een krimp van 1,4 procent. De terugval is volgens ING te wijten aan de dalende koopkracht van Nederlandse huishoudens. De aangekondigde extra bezuinigingen hebben een negatief effect op de vooruitzichten voor 2014. Supermarkten onttrekken zich aan de algehele malaise door in 2013 en 2014 een omzetgroei te realiseren van respectievelijk 2,8% en 2,0% in 20149. De groei komt vooral door prijsstijgingen. Het volume neemt nauwelijks toe. Vanaf dit jaar zijn gemeenten bevoegd om (zonder beperkende voorwaarden) supermarkten op zondag open te stellen. Op zondagmiddagen worden vooral gemaksproducten als kant- en klaar maaltijden (pizza’s) en diepvriesgroenten gekocht. De ruimere openingstijden van supermarkten hebben als gevolg dat de foodspeciaalzaken steeds meer op ‘eigen kracht’ moeten functioneren om tegengewicht te bieden aan het supermarktgeweld. De foodspeciaalzaken zijn doorgaans op doordeweekse avonden en op zondag gesloten. Juist op die tijdstippen hebben de tweeverdieners tijd om de boodschappen te doen.
1.4
Supermarktsector Zeist
Algemene ontwikkelingen De afstand tot de supermarkt is een belangrijk criterium bij het boodschappen doen. Maar vanwege de toegenomen mobiliteit wordt het eenvoudiger om meerdere supermarkten te bezoeken. Klanten wisselen dan ook steeds vaker tussen supermarkten en maken keuzes op basis van prijs, acties, keuze, kwaliteit van (vers)artikelen en de winkeluitstraling. In Nederland is sprake van een sterk concurrerende supermarktsector. De laatste jaren maken alle supermarkten in prijs en assortiment flinke sprongen vooruit. Supermarkten proberen zich te onderscheiden op assortiment, kwaliteit van vers, acties, laagste prijs en de netheid van de winkel. Vanwege de crisis en de gevolgen voor het huishoudboekje let de consument op de uitgaven in de supermarkt. Volgens het NIBUD is 71% van de mensen dit jaar van plan om te bezuinigen. Van die groep geeft 61% aan dit mede te doen door goedkopere supermarkten te bezoeken. Een gevarieerd supermarktaanbod met de duurdere full-servicesupermarkten en de goedkopere prijs- en discountsupermarkten houdt de inwoners in de eigen kern. Supermarktsegmenten en formules De supermarkten zijn onder te verdelen in discountsupermarkten, prijs/actiesupermarkten en de full-servicesupermarkten. De navolgende informatie over supermarktformules is gebaseerd op het meest recente consumentenonderzoek in de supermarktsector10 en bureaukennis van Seinpost Adviesbureau BV. In het supermarktlandschap blijft de ALDI-formule steeds meer als enige harddiscounter over. De ALDI-formule onderscheidt zich als enige harddiscounter met een uiterst smal assortiment (circa 850 artikelen met een beperkt aanbod vers), vooral op het aspect laagste prijs en acties met nonfood producten (als computers, fietsen en woonartikelen). Discounter Lidl evolueert vanwege veranderingen in het assortiment (waaronder vers), kwaliteit en aanbiedingen naar een prijsvoordelige servicesupermarkt en wordt steeds meer een concurrent voor alle supermarkten. Omdat de Lidl-formule een beperkt aantal A-merk artikelen in haar assortiment heeft wordt deze formule nog tot de discountsupermarkten geschaard. De Lidl-formule ontwikkelt zicht tot de categorie relatief goedkope supermarkten in het middensegment (onder andere Nettorama, Dirk, Boni). De C1000-formule positioneert zich met succes als ‘de actiesupermarkt’ met aantrekkelijke aanbiedingen; de supermarkt scoort goed op aanbiedingen en lage prijzen. De C1000-supermarkt doet in het aanbiedingen beter dan de partijen die de C1000-winkels hebben verdeeld: Albert Heijn, Jumbo en Coop. Albert Heijn is marktleider in Nederland en wordt als full-serviceformule
9
Bron: Sectorvisie Supermarkten, ING Economisch Bureau, juni 2013 10 Bron: Zomerraport, Foodmagazine en GfK Nederland, juni 2013
3
gewaardeerd om het ruime aanbod (tot 30.000 artikelen11), de kwaliteit van vers en ook de bonusactie. Jumbo is eveneens een full-servicesupermarkt met veel keuze (tot 32.000 artikelen12) en een gemiddeld prijspeil. De Hoogvliet-formule wordt door consumenten erg goed gewaardeerd, in het Zomerrapport 2013 eindigde de formule op de 2e plek. Klanten waarderen in deze voordelige full-servicesupermarkt met name de netheid van winkels, de ruime keuze (circa 15.000 producten13) en de voordelige prijs van de producten. In figuur 1.1 zijn de supermarktformules in Nederland gepositioneerd naar service- en prijsniveau. Figuur 1.1 supermarktpositionering 2013
Lage
Hoge
service
service
graad
graad
Bron: GfK, zomerrapport 2013
Supermarktaanbod Zeist In de kern Zeist wonen circa 53.200 inwoners (exclusief de dorpen)14 en zijn er 11 supermarkten. Het supermarktaanbod bestaat uit de formules Albert Heijn (3), Jumbo (2), ALDI, C1000, Hoogvliet, Lidl, MCD en Nettorama. Hoogvliet heeft plannen te verplaatsen naar de Eneco-locatie op (hoek Steynlaan en Antonlaan)15. Hiermee zijn alle supermarktsegmenten aanwezig. De fullserviceformules Albert Heijn (3) en Jumbo (2) zijn dominant aanwezig. Deze formules beschikken in Zeist alle over minimaal 1.000 m² WVO. Albert Heijn heeft de ruimste vestiging in het centrum van Zeist (Emmaplein) en is verder in de wijkwinkelcentra Kerckebosch en De Clomp gevestigd. Jumbo is in het centrum (Korte Steynlaan) en wijkwinkelcentrum Laan van Vollenhove gevestigd. In het middensegment is C1000 aanwezig en de (relatief duurdere MCD-supermarkt). C1000 en MCD hebben met minder dan 1.000 m² WVO vooral een functie voor de oostelijk van het centrum gelegen wijken Patijnpark, Dijnselburg, Staatsliedenkwartier en een deel van het Lyceumkwartier. Hoogvliet is de enige aanbieder in het voordelige prijs-servicesegment. In Zeist is deze winkel met circa 400 m² WVO echter zeer klein, waardoor deze vestiging niet de nette winkeluitstraling en het omvangrijke assortiment kan bieden waarop de klanten deze formule waarderen. Prijsvechter Lidl beschikt met circa 1.200 m² WVO aan de van Reenenweg nabij het centrum over een moderne winkel en heeft vanwege de centrale ligging een functie voor heel Zeist. De combinatie met 11 12 13 14
Bron: website Albert Heijn Bron: website Jumbo Bron: website Hoogvliet Bron: GBA Zeist 2013, verdeling inwoners kern Zeist: Zeist Centrum 15.219, Zeist Noord 16.474, Zeist West 13.538 en
Zeist Oost 7.935 15 Bron: website gemeente Zeist
4
prijsstunter en trekker Action in deze straat is ijzersterk. Nettorama is met een kleine 800 m² WVO in wijkwinkelcentrum De Clomp aan de kleine kant. Wijkwinkelcentrum De Clomp staat om de nominatie om te worden vernieuwd16. Tot slot is de enige harddiscount-supermarkt ALDI met circa 650 m² WVO gevestigd in een winkelstrip nabij de C1000 aan de Johan van Oldenbarneveltlaan in de wijk Staatsliedenkwartier aan de kleine kant. Voordat we ingaan op de ontwikkelingen in Zeist tussen 2011 en 2013 stellen we dat een goed functionerende Hoogvliet-supermarkt van toegevoegde waarde is voor: 1. De consument: Hoogvliet onderscheidt zich in Zeist als prijsvoordelige full-servicesupermarkt ten opzichte van de andere supermarkten. Om goed te kunnen functioneren is een nette winkeluitstraling, een compleet assortiment en voldoende parkeerplaatsen van belang. Na verplaatsing van de huidige locatie naar de Eneco-locatie is hiervan sprake, waardoor de Hoogvliet-supermarkt de consument beter bedienen. 2. De winkelstructuur: de Hoogvliet-formule heeft een kernverzorgende (en wellicht bovenlokale) functie en is daarom bij voorkeur aan de centrumrand gevestigd zodat deze vanuit heel Zeist goed te bereiken is. Hiermee beschikt Zeist straks over drie full-servicesupermarkten nabij het centrum (naast Hoogvliet zijn dat Jumbo en Albert Heijn) die zorgen voor de aanvoer van klanten richting het centrum. Daarvan kunnen de andere ondernemers profiteren.
1.5
Vergelijking uitgangspunten DPO 2011 met 2013
In deze paragraaf toetsen wij de uitgangspunten van het distributieplanologisch onderzoek uit 2011 (hierna te noemen DPO) op actualiteit. Demografische ontwikkelingen De gemeente Zeist had per 1 januari 2011 60.825 inwoners (bron: CBS Statline), waarvan de kern zelf 52.799 (bron: gemeente Zeist). Per 1 januari 2013 heeft Zeist 61.436 inwoners (bron: CBS Statline), waarvan 53.200 inwoners in de kern zelf17. Het inwoneraantal in de gemeente en de kern is tussen 2011 en 2013 dus beperkt toegenomen. De Rijksoverheid uit gaat uit van een bevolkingsstijging van 11,3% in de periode 2010-2020 (bron: ABF-Primos prognose). Veruit de grootste groei zal in de kern Zeist plaatsvinden. In 2011 werd als uitgangspunt gehanteerd dat tot 2020 circa 3.000 extra woningen worden gebouwd. Het uitgangspunt in de berekening van 2011 was - rekening houdend met de trend van huishoudensverdunning - een groei van 5.000 inwoners naar 58.000 toekomstige inwoners in 2020 in de kern Zeist. Volgens het CBS heeft de gemeente Zeist in 2020 ongeveer 65.300 inwoners (bron: CBS Statline) wat neerkomt op een groei van 4.475 inwoners ten opzichte van 2011. Als er een actualisatie van het DPO zou worden gemaakt wordt het inwoneraantal in 2013 vergeleken met 2023. De CBS-prognose gaat uit van circa 66.900 inwoners in de gemeente Zeist per 2023 (bron: CBS Statline), een groei van circa 5.464 inwoners ten opzichte van 2013 (66.900 – 61.436). Hieruit valt te concluderen dat het inwoneraantal op de langere termijn relatief nog sterker toeneemt en hoger is dan de gehanteerde groei van 5.000 inwoners. Dit betekent dat de gehanteerde bevolkingsgroei in het DPO van 2011 nog steeds actueel is. Dagelijkse bestedingen De meest recente bestedingscijfers van het Hoofd Bedrijfschap Detailhandel zijn uit 2011. Per hoofd van de bevolking wordt gemiddeld € 2.590,- besteed aan artikelen in de dagelijkse sector. De dagelijkse aankopen omvatten voedings- en genotmiddelen, papierwaren, cosmetische 16 17
Bron: website gemeente Zeist Bron: GBA Zeist 2013, verdeling inwoners kern Zeist: Zeist Centrum 15.219, Zeist Noord 16.474, Zeist West 13.538 en
Zeist Oost 7.935
5
producten en was- en reinigingsartikelen. Dagelijkse winkels (supermarkten, verswinkels en drogisterijen) hebben daarin een aandeel van 95,2% oftewel € 2.468,-. De markt (4,1%) en internet (0,7%18) nemen de rest in. Het internetaandeel was in 2011 voor circa 50% in handen van Albert Heijn. Het onlinekanaal professionaliseert snel. Albert Heijn is marktleider met de mogelijkheden voor thuisbezorging en afhaalpunten. De verwachting is dat het online aandeel zal stijgen, maar het kanaal staat nog in de beginfase waarbij de nodige (logistieke, financiële en organisatorische) hobbels overwonnen moeten worden om tot renderende concepten te komen (bron: sectorvisie supermarkten, ING, juni 2013). Daarnaast is het de vraag in hoeverre de consument in een land met een hoge supermarktdichtheid het onlinekanaal werkelijk zal benutten. Zelfs als het internetaandeel in 2020 verdriedubbelt ten opzichte van 2011 is het totale aandeel nog steeds marginaal in verhouding tot de totale omzet in de dagelijkse sector. Naast de toename van het internetkanaal is sprake van een afname van de dagelijkse bestedingen bij de ambulante handel. Supermarkten veroveren met steeds grotere versafdelingen en ruimere openingstijden (inspelen op gemak) al jaren marktaandeel op onder andere de ambulante handel. De exacte teruggang aan bestedingen bij de ambulante handel is niet bekend, maar de dalende bezetting bij weekmarkten zijn het bewijs van dalende uitgaven op de markt. Per saldo zien wij geen reden om de verhouding tussen bestedingen bij fysieke winkels en andere kanalen in de dagelijkse sector (de ambulante handel en internet) in 2020 te wijzigen. Dit betekent dat het bestedingsprofiel voor de dagelijkse sector in het DPO van 2011 nog steeds actueel is. Kooporiëntatie supermarkt De verhouding tussen de bestedingen bij supermarkten en foodspeciaalzaken verandert wel. In het DPO van 2011 was gerekend met een supermarktaandeel in de dagelijkse sector van 83%. Het overige deel werd besteed bij foodspeciaalzaken en drogisterijen. Wij verwachten dat het veranderende koopgedrag bij consumenten en de toenemende oriëntatie op de supermarkt doorzet. De veeleisende en goed geïnformeerde consument wil gemakkelijk en in beperkte tijd de boodschappen doen; het ‘one-stop-shopping’ neemt in populariteit toe. Supermarkten spelen op deze trend in door de winkelomvang en assortiment te vergroten, de versafdelingen beter te positioneren en openingstijden te verruimen (sommige supermarkten zijn elke dag tot 22.00 uur open en landelijk wordt volop gediscussieerd over verruiming van de zondagsopenstelling). Supermarkten spelen hiermee goed in op de tweeverdienerscultuur. De meeste foodspeciaalzaken zijn doorgaans op doordeweekse avonden en zondagen gesloten. Consumenten die op deze tijden de boodschappen doen kunnen dan überhaupt geen combinaties met foodspeciaalzaken maken. Per saldo gaan wij ervan uit dat de dagelijkse bestedingen in 2013 (exclusief inflatie) niet hoger of lager zijn dan in 2011. De omzetstijgingen van de afgelopen jaren bij de supermarkten werden grotendeels veroorzaakt door hogere prijzen, het gekochte volume groeide nauwelijks. De verwachtingen zijn dat de bestedingen bij supermarkten verder toenemen, maar ook dit zal vooral het gevolg zijn van prijsstijgingen (zie paragraaf 1.2). De kooporiëntatie op de supermarkt is in 2013 als gevolg van verschuivingen in het koopgedrag hoger dan in 2011. Dit betekent dat de gehanteerde kooporiëntatie op de supermarkt in het DPO van 2011 conservatief is ingestoken. Een hogere kooporiëntatie op de supermarkt betekent meer marktruimte voor supermarkten. Supermarktaanbod In 2011 heeft Seinpost gerekend met de supermarktgegevens uit de Supermarktgids. In totaal kwamen wij op 11.500 m² WVO aan supermarktmeters. Kort na het DPO in 2011 is de ALDIformule Voorheuvel gesloten. In het DPO 2011 is deze supermarkt echter meegerekend als aanbod. Het supermarktaanbod in Zeist bestond in 2011 uit onderstaande vestigingen (na sluiting
18
6
Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011 en HBD
van de Aldi-supermarkt Voorheuvel). Naam
Straat
Albert Heijn
Emmaplein
1.319
Albert Heijn
De Clomp
1.156
Albert Heijn
Hoog Kanje
1.065
ALDI-Markt C1000 Andre van Ek Hoogvliet
Johan v Oldenbarneveltlaan Johan v Oldenbarneveltlaan Dwarsweg
Jumbo
Korte Steynlaan
1.292
Lidl
Van Reenenweg
1.240
Nettorama
De Clomp
785
Super de Boer
Vrijheidsplein
990
Super de Boer
Laan van Vollenhove
TOTAAL WVO Bron: Locatus bestand, 2011
WVO
660 989 400
1.120 11.016
Locatus gaat uit van 11.016 m² WVO supermarktaanbod, circa 400 m² WVO minder dan waarmee in het DPO van 2011 is gerekend. Een actualisatie van het DPO op basis van de Locatus-gegevens zou betekenen dat 400 m² extra marktruimte is te verwachten. In de periode 2011 tot 2013 hebben alleen formulewijzigingen (geen vierkante meters) plaatsgevonden: Super de Boer Vrijheidsplein is een MCD geworden en Super de Boer Laan van Vollenhove is Jumbo geworden. Dit betekent dat het gehanteerde reeds aanwezige supermarktaanbod in Zeist in het DPO van 2011met 400 m² WVO te ruim is. Een kleiner supermarktmetrage betekent dat in een nieuw DPO de marktruimte voor nieuwe supermarktmeters – los van de andere parameters – evenredig toeneemt. Koopstromen In het DPO 2011 is gerekend met een koopkrachtbinding van 93% (de mate waarin de inwoners uit Zeist de dagelijkse bestedingen bij winkels in Zeist doen) en een koopkrachttoevloeiing van 14% (omzetaandeel van buiten Zeist) in de dagelijkse sector. Later in 2011 is het Koopstromenonderzoek Randstad uitgevoerd, waaraan ook Zeist heeft deelgenomen. Hieruit bleek dat de koopkrachtbinding in de dagelijkse sector 91% is en de toevloeiing 18%. Per saldo leveren deze verschillen (lagere binding en hogere toevloeiing) geen noemenswaardige afwijking in de marktruimte voor de dagelijkse sector op. Zeist beschikt in 2013 over een compleet aanbod aan supermarkten in alle marktsegmenten. Daarnaast is (korte) afstand tot het aanbod een belangrijk aspect bij het doen van de dagelijkse inkopen. Er is weinig reden te veronderstellen dat de koopkrachtbinding is toe- of afgenomen tussen 2011 en 2013. Dit betekent dat de gehanteerde koopstromen in het DPO 2011 nog steeds actueel zijn. Vloerproductiviteit In het DPO van 2011 is gerekend met een gemiddelde vloerproductiviteit van €8.672 per m² WVO (incl. BTW) voor supermarkten. Uit het koopstromenonderzoek 2011, factsheet Zeist blijkt dat de vloerproductiviteit in Zeist voor de dagelijkse sector circa 3% lager is dan gemiddeld voor gemeenten van 50.000 tot 100.000 inwoners. De vloerproductiviteit in kernen van 50.000 tot 100.000 inwoners is vanwege de hogere huisvestingslasten in stedelijke gebieden hoger dan in kernen tot 50.000 inwoners (die deel uitmaken van het Nederlands gemiddelde en daarmee van de gehanteerde vloerproductiviteit). Daarnaast ligt Zeist tegen de relatief dure Randstad aan. In de Randstad is de vloerproductiviteit in de dagelijkse sector vanwege de relatief hoge
7
huisvestingslasten doorgaans hoger dan elders in Nederland. Per saldo schatten wij in dat de vloerproductiviteit bij supermarkten in 2013 beperkt hoger is dan de vloerproductiviteit in het DPO 2011. Dit betekent dat de gehanteerde vloerproductiviteit in het DPO van 2011 te optimistisch is ingestoken. Een hogere vloerproductiviteit voor supermarkten betekent beperkt minder marktruimte voor supermarkten.
1.6
Tot slot
Uit deze vergelijking blijkt per saldo dat de marktruimte voor supermarkten in DPO van 2011 enigszins conservatief is gekwalificeerd in vergelijking met de situatie in 2013. Belangrijkste verklaring hiervoor is de hogere kooporiëntatie op de supermarkt en de geringere omvang van het huidige supermarktaanbod. De bevolkingsgroei en bestedingscijfers in de dagelijkse sector zijn nog steeds actueel. Daarentegen is de vloerproductiviteit te optimistisch ingestoken. Per saldo verwachten wij dat de marktruimte voor nieuwe supermarkten in Zeist in 2013 beperkt hoger is dan in 2011. Voor de consument is de verplaatsing, uitbreiding en modernisering van de Hoogvliet-supermarkt toe te juichen. De supermarkt kan zich op de nieuwe locatie beter onderscheiden op de sterke punten van de formule: een nette winkeluitstraling en ruime keuze tegen een voordelige prijs. Hiermee is een moderne Hoogvliet-supermarkt, met een functie voor heel Zeist, van toegevoegde waarde voor de consument. De ligging aan de centrumrand is gunstig omdat de supermarkt dan vanuit de hele kern goed te bereiken is. Voor ondernemers in het centrum is de nieuwe locatie van de Hoogvliet-supermarkt aan de centrumrand ook gunstig vanwege de klantenstroom die deze supermarktformule aantrekt. Hoogvliet is een onderscheidende supermarktformule in Zeist en zorgt voor aanvoer van consumenten richting het centrum. Hiervan kunnen andere ondernemers profiteren.
8
