Uitspraken missie zich niet kan verenigen met het besluit van de verhuurder geheel of gedeeltelijk af te wijken van haar advies een geschil binnen een redelijke termijn aan de kantonrechter wordt voorgelegd. Welke termijn daarvoor dient te worden gehanteerd, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In dit geval slaat de kantonrechter in het bijzonder acht op de navolgende omstandigheden: – de termijn voor het uitbrengen van een advies door de bewonerscommissie bij een beleidswijziging is in gevolge artikel 5 lid 1 van de WOHV tenminste zes weken; – op verzoek van de Bewonerscommissie is deze termijn met ruim 3 weken verlengd; – indien de verhuurder het advies geheel of gedeeltelijk niet opvolgt heeft de verhuurder ingevolge artikel 5 lid 2 van de WOHV de redenen daarvoor binnen 2 weken te geven; – Rochdale heeft binnen 3 dagen na ontvangst van het schriftelijk advies de redenen gegeven waarom zij het advies niet opvolgt; – ingevolge artikel 5 lid 3 van de WOHV kan Rochdale haar beleidsvoornemen uitvoeren 3 dagen nadat de Bewonerscommissie de brief van 16 januari 2013, waarin de redenen zijn opgegeven waarom Rochdale het advies van de Bewonerscommissie niet opvolgt, heeft ontvangen; – Rochdale heeft circa 10 dagen na haar brief van 16 januari 2013 alle huurders van het wooncomplex Amstel bij brief geïnformeerd over haar beleidswijziging met betrekking tot de verkoop van de huurwoningen en iedere huurder van het wooncomplex in de gelegenheid gesteld de gehuurde woning te kopen; – Rochdale heeft circa een half jaar na haar brief van 16 januari 2013 het wooncomplex Amstel gesplitst in appartementsrechten en een vereniging van eigenaars opgericht; – Rochdale heeft voorafgaande aan het indienen van het verzoek van de Bewonerscommissie met tenminste 1 huurder een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan zij zich heeft verplicht het appartementsrecht aan de huurder te verkopen en in eigendom over te dragen. Onder deze omstandigheden is het eerst 7 maanden na de brief van 13 januari 2013 indienen van een verzoek bij de kantonrechter niet binnen een redelijke termijn ingediend, zodat de kantonrechter het verzoek niet–ontvankelijk zal verklaren. ten overvloede 20 Ten overvloede wijst de kantonrechter erop dat artikel 8 lid 3 sub b WOHV aan de kantonrechter een beperkte mogelijkheid geeft te bepalen dat het beleidsvoornemen van de verhuurder niet mag worden uitgevoerd. Hoewel de verkoop van de sociale huurwoningen in het wooncomplex Amstel onmiskenbaar tot een lastiger beheersituatie zal leiden en de rechtspositie van de zittende huurders enigszins wordt gewijzigd doordat zij hinder kunnen ondervinden van nieuwe eigenaren of gebruikers van nieuwe eigena-
WR 2015/55
T2_WR_1504_bw_V02.indd 195
ren waarop Rochdale geen invloed heeft, kan niet worden gesteld dat deze omstandigheden gelet op de overige omstandigheden van het geval, waaronder het eigen belang van Rochdale, meebrengen dat Rochdale in redelijkheid niet tot haar besluit heeft kunnen komen. Voorts heeft Rochdale voor de directe gevolgen van het voorgenomen besluit tot verkoop van de woningen in het wooncomplex toereikende informatie verstrekt. 21 De Bewonerscommissie heeft haar stelling dat de eigendom en sociale verhuur van het wooncomplex Amstel valt onder de bescherming van de Unesco aanwijzing van Amsterdam op de werelderfgoedlijst niet met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd, zodat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de eigendomsverhouding van het wooncomplex Amstel vanuit internationaalrechtelijk perspectief onaangetast dient te blijven. proceskosten 22 Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de Bewonerscommissie in haar verzoek niet–ontvankelijk zal verklaren en veroordelen in de kosten van het geding. BESLISSING De kantonrechter: verklaart de Bewonerscommissie in haar verzoek niet–ontvankelijk; veroordeelt de Bewonerscommissie in de kosten van dit geding, welke worden begroot op € 545 wegens salaris gemachtigde.
WR 2015/55 Hof Arnhem-Leeuwarden 23 september 2014, 200.114.723/01 (Mrs. M.E.L. Fikkers, mr. L. Groefsema, mr. H. de Hek) m.nt. mr. J.A. van Strijen
nr.
(art. 6:94 lid 1 BW) ECLI:NL:GHARL:2014:7343 230a-bedrijfsruimte: boetebeding ROZ-model kantoorruimte; matiging boete; wanverhouding hoogte wettelijke schadevergoeding (handelsrente) en boetebedrag Vanwege achterstallige huurbetalingen verbeurt huurder boete aan verhuurder. Het hof matigt het boetebeding in dit geval vanwege de wanverhouding tussen de hoogte van de wettelijke schadevergoeding (de handelsrente) en het op grond van het boetebeding verschuldigde bedrag. Bij het antwoord op de vraag of het boetebeding dient te worden gematigd, neemt het hof de volgende factoren in aanmerking. Het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden, die door derden zijn opgesteld en bedoeld zijn om gebruikt te worden bij tal van overeenkomsten, met variëren-
Afl. 4 - April 2015
195
4/14/2015 1:32:01 PM
Uitspraken de huurprijzen. Het boetebedrag voor iedere maand dat een huurtermijn onbetaald blijft, is niet afhankelijk van de hoogte van de huurprijs. De verhouding tussen het boetebedrag en de huurprijs varieert, met dien verstande dat de boete nimmer minder dan 2% van de huurprijs kan bedragen. Naarmate de huurprijs lager is, is de boete in verhouding tot de huurprijs hoger. De boete strekt niet alleen tot nakoming, maar ook tot schadevergoeding. Op grond van de wet bestaat de schade wegens vertraging in de voldoening van deze verbintenis uit de wettelijke (handels)rente, die vanaf 2010 ongeveer 8% per jaar heeft bedragen. Bij een huurprijs van, zoals in dit geval, € 1250, is de boete dan ook 36 keer zo hoog als de wettelijke handelsrente, de op grond van de wet verschuldigde schadevergoeding. Het boetebeding voorziet niet in een vermindering van het boetebedrag na een beperkte periode, waarna duidelijk is dat de huurder niet wil betalen en de boete als prikkel tot tijdige betaling geen effect heeft gehad. De verschuldigde boete bedraagt per ultimo april 2013 bijna 10 maal het verschuldigde huurbedrag. Verhuurder heeft niet aangevoerd dat hij ten gevolge van het uitblijven van de betaling van de huurtermijnen schade heeft geleden die hoger is dan de wettelijke schadevergoeding. Het hof oordeelt dat onverkorte toepassing van het boetebedrag in casu tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Er is sprake van een wanverhouding tussen de wettelijke schadevergoeding vanwege het uitblijven van de betaling van de huurprijs en het op grond van het boetebeding verschuldigde bedrag, dat ruim 25 maal zo hoog is, zeker nu de periode waarover de boete is verschuldigd niet is gelimiteerd. Gesteld noch gebleken is dat partijen deze wanverhouding hebben beoogd. De wanverhouding is het gevolg van het feit dat in de algemene voorwaarden is gekozen voor een vast boetebedrag. Het effect daarvan is dat juist bij relatief lage huurprijzen, zoals hier, het effect van de boete het sterkst is. Nu het boetebedrag ook niet in tijd is gelimiteerd, kan de wanverhouding tussen boete en schade slechts gedeeltelijk worden gerechtvaardigd door het karakter van de boete als prikkel tot tijdige nakoming. Onder deze omstandigheden eist de billijkheid klaarblijkelijk dat de boete wordt gematigd. Appellante: Makelaardij Staal B.V., gevestigd te Groningen Advocaat: mr. J. Doornbos tegen Geïntimeerde: Klaas Staal, wonende te Stadskanaal Advocaat: mr. S.A. Frijling Hof Arnhem-Leeuwarden (locatie Leeuwarden) 23 september 2014 Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 11 maart 2014 hier over.
196
T2_WR_1504_bw_V02.indd 196
1
Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1 In genoemd tussenarrest heeft het hof Staal B.V. in de gelegenheid gesteld bij akte te reageren op de door Staal bij memorie van antwoord overgelegde producties en op het door Staal in de memorie van antwoord gedane beroep op het verrekeningsverbod uit de algemene voorwaarden. 1.2 Staal B.V. heeft de akte niet tijdig genomen, waarna akte van niet dienen is verleend. 1.3 Vervolgens zijn de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald. 2
De verdere beoordeling
Vaststaande feiten 2.1 De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 1 van het vonnis van 16 februari 2012 de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren gebleken, zodat het hof van de door de kantonrechter vastgestelde feiten kan uitgaan. Deze komen, aangevuld met wat verder over de feiten vaststaat, op het volgende neer. 2.1.1 Staal is bestuurder en aandeelhouder van een vennootschap die tot medio juli 2007 onder de naam Makelaardij Staal handelde. In 2007 heeft hij de activa van deze vennootschap aan Staal B.V. verkocht. Tot begin 2010 heeft Staal voor Staal B.V. werkzaamheden verricht. 2.1.2 Op 1 april 2007 hebben partijen een, schriftelijk vastgelegde, huurovereenkomst (hierna: het huurcontract) gesloten betreffende de bedrijfsruimte aan Kraneweg 22 te Groningen. 2.1.3 In het huurcontract is vastgelegd dat Staal B.V. de bedrijfsruimte met ingang van 1 april 2007 van Staal huurt tegen een huurprijs van € 1250 per maand. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaren, met de mogelijkheid van verlengingen, steeds voor de duur van één jaar. In artikel 2 van het huurcontract wordt verwezen naar de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte’ (hierna: de algemene voorwaarden). Deze algemene voorwaarden maken, bepaalt artikel 2, deel uit van de overeenkomst tussen partijen. In de algemene voorwaarden is onder meer bepaald: “Betalingen 18.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederland betaalmiddel – zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (…) 18.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van
Afl. 4 - April 2015
WR 2015/55
4/14/2015 1:32:01 PM
Uitspraken 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.” 2.1.4 In de maanden januari tot en met mei 2010 heeft Staal B.V. de huurprijs, die toen € 1282,61 per maand bedroeg, onbetaald gelaten. 2.1.5 In een brief van 2 april 2010 heeft Staal B.V. Staal meegedeeld dat zij een bedrag van € 21.020 van hem te vorderen heeft uit hoofde van een rekening courant verhouding en heeft zij hem verzocht haar te laten weten hoe hij een en ander wil afwikkelen. Procedure in eerste aanleg 2.2 Staal heeft Staal B.V. gedagvaard en betaling gevorderd van de achterstallige huur ad € 6.413,20, te vermeerderen met een boete van € 15.000 (berekend tot en met 31 december 2010) en een boete van € 300 per maand voor ieder achterstallige huurtermijn vanaf 1 januari 2011, alsmede met een bedrag aan buitengerechtelijke kosten ad € 1000 en de proceskosten. 2.3 Staal B.V. heeft verweer gevoerd en zich in dat verband onder meer op opschorting en verrekening beroepen. De kantonrechter heeft de verweren van Staal B.V. gepasseerd en heeft de hoofdsom, de boete en de gevorderde buitengerechtelijke kosten toegewezen, met veroordeling van Staal B.V. in de proceskosten. Bespreking van de grieven 2.4 Met de grieven 1 tot en met 4 komt Staal B.V. op tegen de verwerping door de kantonrechter van het beroep op opschorting en verrekening. De grieven falen reeds vanwege het door Staal (voor het eerst in hoger beroep) gedane beroep op artikel 18.1 uit de algemene voorwaarden, hiervoor aangehaald in rechtsoverweging 2.1.3. Uit artikel 18.1 volgt dat de huurder gehouden is de huurprijs tijdig te betalen en deze betalingsverplichting niet kan opschorten of verrekenen met een (gepretendeerde) vordering op de verhuurder. Nu Staal zich in zijn memorie van grieven wel op artikel 18.1 heeft beroepen en niets is gesteld of gebleken waaruit volgt dat hij zich niet op deze bepaling kan beroepen, staat dit beroep op het slagen van de opschortings- en verrekeningsverweren van Staal B.V. in de weg. Hetgeen Staal B.V. in de (toelichting op de) grieven over deze verweren heeft aangevoerd, kan dan ook bij gebrek aan belang onbesproken blijven. 2.5 Grief 5 betreft de toewijzing door de kantonrechter van de contractuele boete. Volgens Staal B.V. heeft de kantonrechter ten onrechte het beroep op matiging van de boete gepasseerd. Zij wijst er in dit verband op dat zij gedurende een beperkte periode de huurprijs onbetaald heeft gelaten, dat de gevorderde boete een veelvoud is van het met de achterstallige huur gemoeide bedrag en dat partijen terzake van de verkoop van de onderneming nog met elkaar moesten afrekenen. 2.6 Het hof stelt voorop dat, zoals Staal in zijn memorie van antwoord terecht opmerkt, de rechter zijn bevoegdheid tot matiging terughoudend dient toe te passen. Volgens
WR 2015/55
T2_WR_1504_bw_V02.indd 197
vaste rechtspraak is matiging alleen aan de orde indien onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechter die over een beroep op matiging heeft te oordelen zal niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). 2.7 Bij het antwoord op de vraag of het boetebeding dient te worden gematigd, neemt het hof het volgende in aanmerking: – Het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden, die door derden zijn opgesteld en bedoeld zijn om gebruikt te worden bij tal van overeenkomsten, met variërende huurprijzen; – Het boetebedrag, € 300 voor iedere maand dat een huurtermijn onbetaald blijft, is niet afhankelijk van de hoogte van de huurprijs. De verhouding tussen het boetebedrag en de huurprijs varieert dan ook, met dien verstande dat de boete nimmer minder dan 2% van de huurprijs kan bedragen. Naarmate de huurprijs lager is, is de boete in verhouding tot de huurprijs hoger. Bij een huurprijs van € 10.000 per maand bedraagt de boete per maand 3% van de huurprijs, bij een huurprijs van € 1250 per maand is dat 24% per maand, 288% per jaar. Dat betekent dat naarmate de huurprijs lager is, de boete aan (relatieve) betekenis wint; – De boete strekt niet alleen tot nakoming, maar onmiskenbaar ook tot schadevergoeding. De verbintenis waaraan de boete is verbonden, is een verbintenis tot vergoeding van schade. Op grond van de wet bestaat de schade wegens vertraging in de voldoening van deze verbintenis uit de wettelijke (handels)rente, die vanaf 2010 ongeveer 8% per jaar heeft bedragen. Bij een huurprijs van € 1250 is de boete dan ook 36 keer zo hoog als de wettelijke handelsrente, de op grond van de wet verschuldigde schadevergoeding; – Het boetebeding voorziet niet in een vermindering van het boetebedrag na een beperkte periode, waarna duidelijk is dat de huurder niet wil betalen en de boete als prikkel tot tijdige betaling geen effect heeft gehad; – Volgens de berekeningen van Staal in de memorie van antwoord bedraagt de verschuldigde boete per ultimo april 2013 € 61.500, bijna 10 maal het verschuldigde huurbedrag; – Staal heeft niet aangevoerd dat hij ten gevolge van het uitblijven van de betaling van de huurtermijnen schade heeft geleden die hoger is dan de wettelijke schadevergoeding. 2.8 Naar het oordeel van het hof leidt onverkorte toepassing van het boetebedrag onder de hiervoor vermelde omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat. Er is sprake van een wanverhouding tussen de wettelijke schadevergoeding vanwege het uitblijven van de betaling van de huurprijs en het op grond van het boetebeding verschuldigde bedrag, dat ruim 25 maal zo
Afl. 4 - April 2015
197
4/14/2015 1:32:01 PM
Uitspraken hoog is, zeker nu de periode waarover de boete is verschuldigd niet is gelimiteerd. Gesteld noch gebleken is dat partijen deze wanverhouding hebben beoogd. De wanverhouding is het gevolg van het feit dat in de algemene voorwaarden is gekozen voor een vast boetebedrag. Het effect daarvan is dat juist bij relatief lage huurprijzen, zoals hier, het effect van de boete het sterkst is. Nu het boetebedrag ook niet in tijd is gelimiteerd, kan de wanverhouding tussen boete en schade slechts gedeeltelijk worden gerechtvaardigd door het karakter van de boete als prikkel tot tijdige nakoming. Onder deze omstandigheden eist de billijkheid klaarblijkelijk dat de boete wordt gematigd. 2.9 Het hof zal de boete, behoudens voor de eerste periode, matigen tot het in artikel 18.2 van de algemene voorwaarden vermelde percentage van 2% per maand, welk percentage nog aanzienlijk hoger is dan het percentage van de wettelijke handelsrente. Over de periode tot en met 31 mei 2010 zal het hof de boete matigen tot € 1500 over de maand januari, € 1200 over de maand februari, € 900 over de maand maart, € 600 over de maand april en € 300 over de maand mei 2010, in totaal derhalve € 4500. Het hof gaat er daarbij vanuit dat eind mei 2010 wel duidelijk was dat Staal B.V., ondanks de boete, niet wilde betalen, zodat het boetebeding in elk geval toen het beoogde effect als prikkel tot tijdige nakoming had verloren. 2.10 De slotsom is dat de grief grotendeels slaagt. Staal B.V. is een boete van € 4500 verschuldigd, te vermeerderen met een bedrag van € 128,26 (2% van de hoofdsom) per maand of gedeelte van een maand vanaf 1 juni 2010 voor iedere maand dat de totale huurprijs over de maanden januari tot en met juni 2010 onbetaald blijft. Het hof merkt daarbij op dat het bedrag van € 128,26 is gebaseerd op een huurachterstand van vijf maanden. Indien een gedeelte van de hoofdsom wordt betaald, is vanaf de daarop volgende maand 2% verschuldigd over de dan nog openstaande huurtermijnen. 2.11 De kantonrechter heeft de vordering van Staal B.V. tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten ad € 1000 toegewezen. Grief 6 is gericht tegen deze beslissing. Volgens Staal B.V. heeft de gemachtigde van Staal in de fase voorafgaand aan de procedure geen werkzaamheden verricht die niet onder het bereik van een proceskostenveroordeling vallen. Staal stelt dat zijn gemachtigde dergelijke werkzaamheden wel heeft verricht. 2.12 Het hof stelt bij de bespreking van deze grief voorop dat op de vordering van Staal de vanaf 16 maart 2013 geldende wettelijke regeling in artikel 6:96 lid 4 tot en met 7 BW nog niet van toepassing is. De vordering wordt dan ook beheerst door het voordien geldende recht. 2.13 Het hof stelt vast dat artikel 17 van de algemene voorwaarden een beding bevat, inhoudende dat Staal aanspraak heeft op vergoeding van buitengerechtelijke kosten, welke kosten tussen partijen bij voorbaat wordt vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd. Staal heeft zijn vordering in de inleidende dagvaarding ook op deze bepaling gebaseerd. De rechter kan, gelet op het bepaalde in artikel 242 Rv (oud) in combinatie met artikel 241
198
T2_WR_1504_bw_V02.indd 198
Rv, de bedongen buitengerechtelijke kosten echter matigen tot nihil indien in de buitengerechtelijke fase geen activiteiten zijn verricht die buiten het bereik vallen van een proceskostenveroordeling. Het is dan ook van belang om na te gaan of inderdaad activiteiten zijn verricht die niet onder het bereik van een proceskostenveroordeling vallen. 2.14 Staal heeft zijn stelling dat dergelijke activiteiten zijn verricht, niet geconcretiseerd. Hij heeft weliswaar in algemene bewoordingen opgemerkt dat zijn incassogemachtigde diverse administratieve handelingen verband houdende met de incasso-opdracht heeft verricht, correspondentie heeft gevoerd met Staal B.V. en getracht heeft onderhandelingen te voeren met Staal B.V., maar hij heeft dat verder niet onderbouwd. Zo heeft hij geen correspondentie overgelegd en geen inzicht gegeven in de aan de door zijn incassogemachtigde in de buitengerechtelijke fase aan de zaak bestede tijd. Aldus heeft hij niet onderbouwd dat in de buitengerechtelijke fase werkzaamheden zijn verricht die niet vallen onder het bereik van een proceskostenveroordeling. Het hof zal de bedongen buitengerechtelijke kosten dan ook matigen tot nihil. De vordering van Staal tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten is om die reden niet toewijsbaar. 2.15 De grief slaagt. 2.16 Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat Staal op het punt van de hoofdsom in het gelijk zal worden gesteld en ook aanspraak houdt op een (weliswaar fors gematigde) boete. Het hof ziet in een en ander aanleiding Staal B.V. te belasten met de proceskosten in eerste aanleg. Omdat Staal op enkele andere onderwerpen – de omvang van de boete en de buitengerechtelijke kosten – in het ongelijk is gesteld en het bedrag dat met deze onderwerpen is gemoeid, zeker in het licht van de totale vordering, substantieel is, zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren. Daardoor wordt enerzijds tot uitdrukking gebracht dat Staal terecht aanspraak heeft gemaakt op betaling van de achterstallige huur, maar anderzijds ten onrechte een onredelijk hoog boetebedrag heeft gevorderd. 2.17 Het hof zal het vonnis van de kantonrechter, behoudens voor wat betreft de proceskosten, vernietigen en de vordering van Staal toewijzen als hiervoor is overwogen. 3
De beslissing
Het gerechtshof: bekrachtigt het vonnis van 16 februari 2012 tussen partijen gewezen voor wat betreft de beslissing over de proceskosten; vernietigt het vonnis voor het overige, en in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt Staal B.V. om aan Staal te betalen een bedrag van € 10.913,20, te vermeerderen met € 128,26 per maand of gedeelte van een maand vanaf 1 juni 2010 voor iedere maand dat de totale huurprijs over de maanden januari tot en met juni 2010 onbetaald blijft, dan wel, bij aflossing van een gedeelte van die achterstallige huurpenningen, 2% over het restant;
Afl. 4 - April 2015
WR 2015/55
4/14/2015 1:32:01 PM
Uitspraken verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; compenseert de proceskosten van het geding in hoger beroep; wijst het meer of anders gevorderde af. Noot De mogelijkheid voor de rechter om op vordering van een partij een boete te matigen is neergelegd in artikel 6:94 BW. De maatstaf die hiervoor geldt is dat voor matiging slechts plaats is indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. In het standaard arrest van de Hoge Raad over toewijzing van boete1 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat dit meebrengt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter naar het oordeel van de Hoge Raad niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De bevoegdheid om tot matiging van een boete over te gaan wordt door rechters dan ook terughoudend toegepast. Het in 2007 aan de Hoge Raad voorgelegde geschil betrof een boete die voortvloeide uit niet betalen van huurpenningen door Bart Smit. Het Hof Amsterdam heeft in het arrest na verwijzing2 geoordeeld over de boete. Het hof was van oordeel dat er weliswaar een disproportie bestond tussen de boete en de schade, maar in de overige omstandigheden van het geval kon onvoldoende grond worden gevonden voor matiging van de verbeurde boete. Het lijkt erop dat het hof in die zaak in belangrijke mate mee heeft laten wegen dat de huurder in die zaak een professionele partij was waarvan de belangen werden behartigd door haar vastgoedafdeling. Huurder werd door het hof dan ook gezien als een gelijkwaardige partij aan de verhuurder. Een belangrijk element in de beoordeling was dat de boete was opgenomen in artikel 10.5 van de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst en niet in algemene voorwaarden. Het hier aan het Hof Arnhem-Leeuwarden voorgelegde geschil had betrekking op de boeteclausule zoals die is opgenomen in de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte. In het arrest wordt het niet met zoveel woorden vermeld, maar uit het citaat van artikel 18 kan worden afgeleid dat het gaat om de algemene bepalingen van de Raad voor Onroerende Zaken (‘ROZ’) uit 2003. Op grond van de ROZ-bepalingen uit 2003 is de boete in het geval van te late betaling van een geldbedrag 2% per maand met een minimum van € 300. In eerdere uitspraken is geoordeeld over het boetepercentage van 2% per maand. Onder andere het Hof ’s-Hertogen-
1 2
Hoge Raad 27 april 2007, WR 2007/71. Hof Amsterdam 13 januari 2009, WR 2009/46.
WR 2015/55
T2_WR_1504_bw_V02.indd 199
bosch heeft deze boete in een arrest van 3 januari 20123 in stand gelaten. Het hof beoordeelt de hoogte van de boete ten opzichte van de vertragingsschade. Deze vertragingsschade wordt door het hof begroot in de vorm van de wettelijke handelsrente op grond van artikel 6:119a BW. Destijds was dat 8,25% per jaar. Het hof achtte in dat arrest de gevorderde boete niet buitensporig hoog, mede gelet op het feit dat partijen contractueel mogen afwijken van de wettelijke (handels-)rente en een hogere rentevoet mogen overeenkomen en voorts dat het aannemelijk is dat de boete niet alleen strekt ter vergoeding van schade, maar ook dient als prikkel om te betalen. Het hof stelt dat de ‘netto boete’ het verschil is tussen 2% en 8,25% (de wettelijke handelsrente). Dit is uiteraard niet juist. Het is immers 2% per maand, ofwel meer dan 24% per jaar, ten opzichte van 8,25% per jaar. In het hiervoor gepubliceerde arrest ligt niet de hoogte van het overeengekomen boetepercentage ter beoordeling voor, maar juist de minimale boete van € 300 per maand. Of deze boete onbillijk is hangt mede af van de hoogte van de huurprijs. Hoe lager de huurprijs, des te groter de wanverhouding tussen de tekortkoming en de overeengekomen boete. Het hof berekent dat de boete 24% per maand bedraagt bij een huurprijs van € 1250 per maand, hetgeen neerkomt op 288% op jaarbasis. Het hof doet wat het naar mijn mening moet doen en matigt de boete. Overigens vindt de matiging plaats tot het in de algemene bepalingen opgenomen percentage van 2% per maand. Dit percentage wordt door het hof dus in stand gelaten. Opvallend is dat in het ROZ-model voor winkelruimte uit 2012 (artikel 25 lid 3) en in het nieuwe ROZ-model voor kantoorruimte en overige bedrijfsruimte uit 20154 (artikel 23 lid 2) het percentage is gewijzigd van 2% naar 1% per maand, terwijl het minimum van € 300 in stand is gelaten. Gelet op dit arrest van het hof had het voor de hand gelegen dit minimum bedrag te verlagen, of een staffel op te nemen. Huurders vinden in het arrest van het hof een handvat om matiging van de vaste boete van € 300 per maand te vorderen, waarbij de kans op succes groter is naarmate de huurprijs lager is. Mr. J.A. van Strijen
3 4
Hof ’s-Hertogenbosch 3 januari 2012, WR 2012/122. Volgens het model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 30-12015 vastgesteld en op 17-2-2015 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer15/21 en gepubliceerd op de website www.roz.nl.
Afl. 4 - April 2015
199
4/14/2015 1:32:01 PM
